הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"צ 45122-02-15

לפני
כבוד ה שופט רחמים כהן

מבקש
נחמיה רחמני
ע"י ב"כ עוה"ד שלומי אבני, ערן פלסר ודביר גליזר

נגד

משיבות

  1. עידוד בע"מ
  2. הסוכנות היהודית לארץ ישראל

ע"י ב"כ עוה"ד יואב הירש וגלית פליישר

פסק דין

בקשה לאישור תובענה ייצוגית (להלן – הבקשה לאישור) בטענ ה, שהמשיבות גובות "דמי טיפול" מהפונים אליהן בקשר לזכויות במקרקעין בסכומים העולים על הסכומים המרביים, שנקבעו בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס – 1999 (להלן – צו הפיקוח) ובתקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה – 1974 (להלן – תקנות האגרות).

הצדדים ויתרו על חקירת המצהירים וסיכמו על בסיס כתבי הטענות ונספחיהם.

המשיבות הודיעו במסגרת סיכומיהן, שעל אף שהוראות הצווים אינן חלות עליהן, מבלי להודות בדבר ולפנים משורת הדין, הן מסכימות להחיל על עצמן באופן וולונטרי את הצווים מכאן ואילך (סעיף 12 לסיכומי המשיבות). המשיבות חזרו על הצעתן בדיון אשר התקיים ביום 20.7.2019. ב"כ המבקש אינו מתנגד להצעת המשיבות אך דורש גם השבה של דמי הטיפול שנגבו ביתר, לטענתו, בעבר (הודעה מיום 23.6.2019).

הצדדים לבקשה

המבקש רכש ביום 2.7.2012 זכויות במשק במושב שער אפרים והתקבל כמועמד לחברות במושב (להלן – המשק או המקרקעין).

משיבה 2 היא גוף עצמאי, שמעמדה החוקי מעוגן בחוק מעמדן של ההסתדרות הציונית העולמית ושל הסוכנות היהודית לארץ-ישראל, תשי"ג-1952 (להלן – הסוכנות היהודית או הסוכנות).

משיבה 1 היא חברת בת בבעלות ובשליטה מלאות של הסוכנות היהודית (להלן – עידוד).

תמצית טענות המבקש

כתנאי לרכישת הזכויות במקרקעין, לרבות מבנה המגורים, המבקש נדרש לחתום על הסכם התיישבות עם הסוכנות היהודי ת (נספח 6 לבקשה) על פיו קיבל את זכות השימוש במקרקעין.

בנוסף, נדרש המבקש על ידי רשות מקרקעי ישראל להמציא לה את אישור הסוכנות היהודית להעברת הזכויות (נספחים 7 ו- 8 לבקשה).

לצורך קבלת האישור המבוקש, המבקש נדרש על ידי הסוכנות היהודית להמציא לה מסמכים שונים וכן לשלם "דמי טיפול" בסך של 950 ₪ לפקודת עידוד (נספח 10 לבקשה).

ביום 22.9.2013 פנה המבקש למשיבה וביקש להבהיר, מה הבסיס המשפטי לדרישת דמי הטיפול.

ביום 22.9.2013 השיבה הלשכה המשפטית של הסוכנות היהודית , שדמי הטיפול נגזרים מעלות הטיפול בהעברת זכויות במשק חקלאי (נספח 12 לבקשה).

המבקש שילם לעידוד את דמי הטיפול שדרשה הסוכנות היהודית וקיבל את אישורה לה עברת הזכויות (נספחים 13 ו- 14 לבקשה).

חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, תשנ"ו-1996 (להלן – חוק הפיקוח) הסמיך את שרי האוצר והבינוי והשיכון (להלן – השרים) לפקח על מצרכים ושירותים שונים ולקבוע לגביהם את רמת הפיקוח. ביום 1.12.1999 התקינו השרים צו לפיו, חוק הפיקוח יחול על שירותים של נותן שירות לעניין ניהול רישום אצלו של זכויות בקשר למקרקעין ורמת הפיקוח תהיה קביעת מחירים לפי פרק ה' לחוק (ק"ת 6010, מיום 21.12.1999, עמוד 15 6, להלן – צו ההחלה). באותו יום פורסם צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999 ( שם, עמוד 157; להלן, יחד – צווי הפיקוח).

בסעיף 2(ב) לצו הפיקוח נקבע, שהמחיר המרבי שנותן השירות רשאי לגבות בעד שירותים "שאינם שירותי העברת זכויות" הוא המחיר הקבוע בתוספת לתקנות האגרות (להלן – המחיר המרבי).

בתוספת לתקנות האגרות קבועים מחירי האגרות לשירותים שונים בקשר לזכויות במקרקעין וכן, מחיר שיורי בעד כל שירות שלא נקבעה לו אגרה בתוספת, בסך של 126 ₪ (להלן – המחיר השיורי). במרבית התקופה הרלבנטית לתובענה, מחודש פברואר 2007 ואילך, המחיר השיורי היה נמוך יותר וטיפס בהדרגה למחירו נכון למועד הגשת הבקשה לאישור.
המשיבות הן "נותן שירות" כמשמעו בצו ההחלה ודמי הטיפול שגבו ממנו לא היו בעד "העברת זכויות" אלא בעד קבלת "אישור זכויות", כמשמעו בצו הפיקוח: "אישור מאת נותן שירות המעיד על זכויות בקשר למקרקעין, כפי שהן רשומות אצלו בעת מתן השירות" ולחלופין, בעד שירות אחר.

לפיכך, המחיר המרבי, שניתן היה לגבות מהמבקש היה המחיר השיורי, שהיה, בשנת 2006, בסך של 107 ₪ ועלה בהדרגה לסך של 126 ₪, מיום 1.1.2014 ואילך.

המשיבות גבו מהמבקש דמי טיפול בסך 950 ₪, הגבוהים פי 7.5 מהמחיר המרבי.

לחלופין, גם אם יפורשו צווי ההחלה והפיקוח כך, שנראה בדמי הטיפול כתשלום בעד העברת זכויות במקרקעין במרשם הפנימי של המשיבות, עדיין, דמי הטיפול גבוהים למעלה מ פי 3 מהמחיר המרבי.

המשיבות הן גופים דו-מהותיים, שקיבלו על עצמן במפורש את דיני מדינת ישראל ובכלל זה עקרונות של סבירות, שוויון ואיסור על אפליה.

עוד טוען המבקש, שגביית דמי טיפול הגבוהים פי כמה וכמה מהמחיר המרבי לפי צו הפיקוח נעשית בחוסר סבירות או בהפליה של אזרחים הרוכשים זכויות במקרקעין, שעדיין מוחכרים לסוכנות היהודית כלפי אזרחים הרוכשים זכויות במקרקעין שאינם מוחכרים לסוכנות היהודית או כשהמקרקעין רשומים במרשם המקרקעין או במרשם פנימי של חברה משכנת או עורכי דין הפועלים מטעמה.

לטענת המבקש, ההפרש הגבוה בין דמי הטיפול לבין המחיר המרבי, למרות שמדובר בשירות זהה או דומה, מעיד על חוסר סבירות ואפליה, החותרת תחת התכלית לחקיקת הפיקוח על גביית כספים בגין טיפול בזכויות במקרקעין, ללא קשר למקום הגאוגרפי שלהם במדינה.

עילות התביעה הנטענות הן: עוולה נזיקית כאמור בסעיף 39 לחוק הפיקוח, הפרת חובה חקוקה, התרשלות, הפרת חובת תום הלב והפרת סעיף 2(א) לחוק הגנת הצרכן , תשמ"א-1981, הפרת סעיף 29א(א) לחוק הגבלים עסקיים, תשמ"ח-1988 ועשיית עושר ולא במשפט.

עילות התביעה נכללות בגדר פרט 1 (תביעה נגד עוסק) ופרט 4 (תביעה לפי חוק התחרות הכלכלית) לתוספת השניה לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 (להלן – חוק תובענות ייצוגיות).

בתגובה לתשובה לבקשת האישור הוסיף המבקש את הטענות הבאות:

הסוכנות היהודית טענה, במסגרת ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים (מיום 21.9.2011) , שפעילותה במגזר החקלאי דומה לפעילותן של חברות משכנות במגזר העירוני. המשיבות מנועות ומושתקות מלהעלות טענות סותרות בתובענה זו.

בעוד שהמדינה, חברות פרטיות וחברות ממשלתיות כפופות לצווי הפיקוח, רק המשיבה, לשיטתה, אינה כפופה לצווי הפיקוח. אין כל היגיון משפטי או הצדקה עניינית לקבל את טענת המשיבות, שתכליתה ל הותיר אותן בבחינת חברה משכנת יחידה הפטורה מתעריפי התקנות וצווי הפיקוח.

המשיבות הן "עוסק" כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן. השירות שקיבל המבקש מהסוכנות היהודית מקביל ודומה לשירות שמקבלים אזרחים אחרים מכל חברה משכנת. הסוכנות היהודית היא גוף "דו-מהותי" ויש לראות בפעילות המשיבות משום פעילות מסחרית של מתן שירות ללקוחות בתמורה ובאופן שגרתי, כנגד התשלום שהן דורשות עבור המסמכים.

המבקש עותר להשיב לו וליתר חברי הקבוצה את הסכומים שנגבו מהם ביתר בקשר עם זכויות במקרקעין מעל המחיר המרבי, וכן להפסיק את הגביה ביתר.

תמצית טענות המשיבות

המשיבות מבקשות לדחות את הבקשה לאישור, שכן לא הוכחו העילות המוזכרות בה.

הסוכנות היהודית לארץ ישראל היא גוף וולונטרי עצמאי, שהוקם בשנת 1929 כזרוע הביצוע של ההסתדרות הציונית העולמית.

עידוד משמשת כזרועה הארוכה של הסוכנות היהודית בתחום הגבייה, בכל הנוגע לחוזים המשולשים, שבין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה החקלאית/חבר האגודה. במסגרת זו אף גובה את דמי הטיפול נשוא הבקשה לאישור.

הסוכנות היהודית גובה דמי טיפול, באמצעות עידוד, עבור הבדיקות הרבות הכרוכות בהסכמת הסוכנות היהודית להעברת "זכות בר הרשות", במשקים בהם היא חוכרת הזכויות מרשות מקרקעי ישראל.

צו ההחלה וצו הפיקוח לא חלים על הסוכנות היהודית, הן על פי לשונם הברורה והן על פי תכליתם.
הסוכנות היהודית אינה מנהלת מרשם זכויות. המרשם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל. משכך, אינה יכולה להיות מוגדרת כ"נותן שירות", כהגדרתו בצווי הפיקוח. הזכות במקרקעין אותה מעניקה הסוכנות למתיישבים, לרבות המבקש, אינה "זכות במקרקעין" אלא "זכות בר רשות". לפיכך, אינה מסוג הזכויות המיועדות לרישום בפנקסי מקרקעין. אף מטעם זה, לא חלים צווי הפיקוח על זכות זו. אם לא די באלה, עסקינן במשק חקלאי ולא בדירה, כהגדרתה בצווי הפיקוח.

גם תכלית החקיקה מובילה למסקנה זהה. על מנת למנוע גביית מחיר מופרז בגין שירותי המרשם הזמניים שבידי החברות המשכנות וכפועל יוצא, ליצור תמריץ לבצע רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בהקדם האפשרי, הוחלט , כי ייקבע מחיר מרבי לשירות ים אותם נותנות חברות משכנות, בגין הרשום הזמני המצוי בידיהן.

תכלית זו אינה קיימת בכל הנוגע לסוכנות היהודית ולמשקים ונחלות חקלאיות, בין היתר משום שהסוכנות אינה אמורה לדאוג לרישום זכויות בטאבו ואין לה אינטרס לעכב רישום הזכות ואף אינה מנהלת רישום.

זאת ועוד, ה"שירות" שניתן למבקש על ידי הסוכנות היהודית אינו אישור זכויות או אישור על העברת זכויות, כהגדרתם בצווי הפיקוח. הסוכנות היהודית נדרשה לתת הסכמתה להעברת הזכויות במשק החקלאי בשל היותה צד להסכם המשולש החל על המושב. במסגרת הסכמה זו העניקה למבקש מצבור של "שירותים" וביניהם: בדיקת מצב הזכויות, בדיקה האם אושר בן ממשיך, בדיקת רישומי משכנתאות, עיקולים ובדיקת חוב לסוכנות היהודית. אין מדובר בפעולה טכנית של רישום כזה או אחר אלא מתחייבת בדיקה מעמיקה של תיק המתיישב וכן הכנת מסמכים נוספים כגון חוזה מתיישב חדש עם רוכש הזכויות, כתבי ויתור, אישורים מגופים שונים ועוד.

דמי הטיפול שנקבעו נועדו אך לכסות באופן חלקי את הוצאותיה הישירות של הסוכנות היהודית עבור השירותים הניתנים. משכך, לא יכולה להישמע טענה של עשיית עושר, שכן, אין עשיית עושר.

יצוין עוד , שכאשר הסוכנות היהודית נדרשת לתת אישור על היות מתיישב בר רשות במקרקעין היא גובה סך של 150 ₪ בלבד, סכום הנמוך מהסכום אותו ניתן לגבות על פי צווי הפיקוח.

לחלופין, טוענות המשיבות, שהשווי הכספי של השירותים שקיבל המבקש – על פי צווי הפיקוח - גבוה מהמחיר המרבי לשרות קבלת אישור זכויות.

המבקש לא הוכיח שהסוכנות היהודית היא מונופול ולא העמיד תשתית עובדתית להגדרתה ככזו ואין למבקש עילה מכוח דיני ההגבלים העסקיים.
הסוכנות היהודית נוהגת כלפי כל הפונים אליה בצורה שווה. מחיר השירות נקבע מראש ותלוי אך ורק באופי השירות המבוקש. בנסיבות אלה, לא ניתן לטעון כלפי הסוכנות היהודית טענת אפליה.

המבקש לא הוכיח את טענת חוסר הסבירות. למעלה מן הצורך יצוין, שתמחור עלות דמי הטיפול אותם גובה הסוכנות נעשה בצורה יסודית ומעמיקה, על בסיס תחשיב עלויות ובחינת הפעילות משך תקופה ממושכת, מתוך מטרה לכסות את העלויות הישירות בלבד, בגין ה"שירות" אותו מעניקה הסוכנות ולא באופן שרירותי מתוך כוונה ליצור רווחים. המבקש לא התייחס בבקשתו לתנאים שיש להוכיח כדי לבסס עילה מכוח הפרת חובה חקוקה וכפי שפורט בתשובה לבקשת האישור, המשיבות לא הפרו את צווי הפיקוח. המבקש אינו טוען שהוטעה, אינו מסביר במה הוטעה ואינו מפרט את אותה הטעיה. גם עילת הרשלנות השתרבבה לבקשה לאישור, ללא פירוט כנדרש. המבקש לא ניהל כלל משא ומתן עם הסוכנות היהודית ואין בסיס לטענה בדבר ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

עוד טוענות המשיבות, שלא מתקיימים התנאים לאישור התובענה כייצוגית וכי תובענה ייצוגית אינה הדרך היעילה וההוגנת להכרעה בנסיבות העניין.

הסוכנות היהודית ועידוד אינן "עוסק" וחוק תובענות ייצוגיות אינו חל עליהן. פעילות הסוכנות היהודית כמיישבת היא פעילות מעין שלטונית, המבוצעת מכוח האמנה שבין מדינת ישראל לסוכנות היהודית. כמו כן, פעולה זו לא מבוצעת למטרות רווח, שכן הסוכנות היהודית כמו גם עידוד הן גופים הפועלים ללא כוונת רווח.

מטעם זה, מתבקש בית המשפט להורות על סילוקה של בקשת האישור, על הסף.

דיון

סעיף 4 לחוק תובענות ייצוגיות קובע, שאדם רשאי להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית אם יש לו עילת תביעה אישית, "המעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל החברים הנמנים עם קבוצת בני אדם – בשם אותה קבוצה" וסעיף 8(א) לחוק תובענות ייצוגיות קובע, שבית המשפט רשאי לאשר הגשת תובענה ייצוגית אם מצא, שיש אפשרות סבירה ששאלות אלה יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה.

השאלה שבבסיס בקשת האישור היא, האם הסוכנות היהודית כפופה לצווי הפיקוח, כאשר היא גובה דמי טיפול מצדדים לעסקת מכר זכויות בקרקע חקלאית. במקרה דנן, מדובר במשק חקלאי.

את צווי הפיקוח יש לפרש על פי לשונם ועל פי תכליתם.

"צווי הפיקוח הוצאו על רקע המצב הקיים, לפיו מאות אלפי יחידות דיור שנרכשו, המהוות כ- 47% מכלל הדירות הנבנות בארץ, טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על כל ההשלכות השליליות הנובעות מכך" (ה.פ. 1721/00 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מדינת ישראל, מיום 18.9.2005, פסקה 4, להלן – עניין חכשורי).

צווי הפיקוח הותקנו בעקבות דו"ח של ועדה בינמשרדית, שבחנה והמליצה על דרכים להבטחת רישום זכויות קונים בדירות. הדו"ח, שפורסם באפריל 1998 (נספח 15 לתשובה לבקשת האישור) כלל, בין היתר, המלצה לפקח ולהגביל את תעריפי דמי הטיפול עבור "רישום העברת זכויות מיד ליד, ובעבור רישום התחייבויות לרישום משכנתא ופעולות אחרות" (עמוד 161 לדו"ח, פסקה 6.4.2). וזאת על מנת ליצור "תמריץ להחשת הליכי הרישום בידי החברות" (שם). "צווי הפיקוח הותקנו על רקע הפקעת המחירים על ידי חברות הבנייה ובשל טיפול איטי בהליך הרישום" (ה.פ. 995/00 וינברג נ' שר הבינוי והשיכון, מיום 19.5.2002, פסקה 4.1.).

תכלית נוספת היא "למנוע תמריץ שלילי לביצוע הרישום" (ת.צ. 3225-01-11 ארלבוים נ' קרית ספר (דיור מודיעין ) בע"מ , מיום 20.9.2015, פסקה 13)."צווי הפיקוח נועדו לתקן מצב קיים ונמשך, לפיו חברות בניה לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין וזאת באמצעות הגבלת דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבניה לגבות" (עניין חכשורי, שם).

עוד יצוין, שיש לפרש את חוקי הפיקוח בזהירות ובצמצום (בג"צ 2740/96 שנסי נ' המפקח על היהלומים, משרד המסחר והתעשיה, פ"ד נא(4) 481, 510, פסקה 18; ת"צ 3305-08-13 הררי נ' מגה קמעונאות בע"מ, מיום 13.4.2015, פסקאות 18, 19).

לטענת המבקש: המשיבות הן גוף משכן, חברה משכנת, וצווי הפיקוח חלים גם על זכות בר רשות.

לטענת הסוכנות היהודית: צווי הפיקוח אינם חלים עליה בכובעה כמיישבת, לשון הצווים מלמדת שאינם חלים על זכות בר רשות אותה מעניקה הסוכנות היהודית למתיישב, ואינם חלים עליה משום שאינה "נותן שירות", אינה "חברה משכנת" ואינה מנהלת מרשם זכויות .

סעיף 2 לצו ההחלה קובע את תחולתו של חוק הפיקוח על: "... שירותיו של נותן שירות לענין ניהו ל רישום אצלו של זכויות בקשר למקרקעין, למעט רישום זכויות כאמור לטובת מי שרכשם מנותן השירות".

"נותן שירות" מוגדר בסעיף 1 לצו ההחלה כדלהלן: "אדם, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, אשר מנהל אצלו רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מנהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של המקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום זכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין".

הסוכנות אינה מנהלת מרשם זכויות של זכויות במקרקעין במשק חקלאי . מרשם הזכויות מנוהל ברשות מקרקעי ישראל. כפי שניתן לראות בנספח 7 לבקשה לאישור, ה"בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי" מוגשת לרשות מקרקעי ישראל ולא למשיבה. אין גם מחלוקת, שהסוכנות לא התחייבה בחוזה כלפי משרד הבינוי והשיכון או כלפי מנהל מקרקעי ישראל לטפל ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

לאור לשון צו ההחלה לא ניתן לומר, שהסוכנות היא בגדר "נותן שירות" כהגדרתו בצו ההחלה. כיוון שכך, צווי הפיקוח אינם חלים לגביה. מ אחר שהסוכנות אינה מנהלת את מרשם הזכויות במשקים החקלאיים גם תכלית הצווים אינה מתקיימת לגביה.

לטענת המבקש, הסוכנות מנועה מלהעלות טענות סותרות בפני בית המשפט. בהליך זה טוענת ה סוכנות, שאינה חברה משכנת ואילו במסגרת ה"פ 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל (מיום 21.9.2011) הודתה , שהיא פועלת כחברה משכנת. המבקש מפנה לסעיף 12 לפסק הדין בו נאמר, שהסוכנות טוענת, ש"פעילותה במיגזר החקלאי דומה לפעילותן של חברות משכנות במיגזר העירוני, כאשר ה מינהל נהג להכיר בזכויות החברות המשכנות בגין פעילותן ותרומתן להתיישבות העירונית".

לא ניתן לקבל את טענת המבקש. בסעיף 12 לפסק הדין בה"פ 1523/03 לא נאמר, שלטענת הסוכנות היא בגדר "חברה משכנת". הטענה היא, שפעילותה במגזר החקלאי דומה לפעילות חברות משכנות במגזר העירוני , כאשר המינהל נהג להכיר בזכויות החברות המשכנות בגין פעילותן ותרומתן להתיישבות העירונית. לא ניתן לקבוע "השתק שיפוטי" על בסיס אמירה חלקית בפסק הדין מבלי לבחון את ההקשר הכולל, שלא הוצג על ידי המבקש. עוד יצויין בהקשר זה, ש בפסק הדין שניתן בערעור על ה"פ 1523/03 נקבע, כי הסוכנות היהודית היא " ... 'מוסד מיישב' העוסק ביישוב בני אדם על קרקעות המדינה והפועל להקמת יישובים כפריים... ההרשאה שניתנה לסוכנות בקרקעות המשבצת נועדה להקמת תשתיות וליישוב עולים... המאפיינים הייחודיים הללו של החוזה המשולש משקפים היטב את התפקיד שיועד לסוכנות מיום הקמתה כמוסד מיישב שהחל לפעול שנים רבות טרם הקמת המדינה והמשיך בפעילותו זו גם בשנים שלאחר מכן..." (סעיפים 39 – 40 לפסק דינה של כבוד השופטת א' חיות), ע"א 8378/11 יגל מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, מיום 27.10.2016). היינו, מוסד מיישב ולא חברה משכנת.
המבקש מוסיף וטוען , שהסוכנות אינה יכולה להיות החברה המשכנת היחידה בישראל הפטורה מצווי הפיקוח. המבקש אינו מפנה להגדרה כלשהי של "חברה משכנת" אלא טוען, שהפעולות שהסוכנות מבצעת הן פעולות שכיחות ומקובלות בחברה משכנת, כגון: בדיקת תיק, בדיקת חובות, עיקולים, צווי מניעה ואישורים, והפקת מכתב הסכמה לרשות מקרקעי ישראל בדבר הזכויות במקרקעין (סעיף 20 לסיכומי המבקש).

מאידך, המשיבה מפנה למספר התייחסויות להגדרת "חברה משכנת".

באתר רשות מקרקעי ישראל מוגדרת חברה משכנת, כדלהלן:
"גוף המאכלס או משכן את הבניין ומלווה את החוכר, הטיפול בנכס וניהול רישום הזכויות לגביו. חברה משכנת אחראית, בין היתר, להפניית רוכש נכס לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לצורך חתימה על חוזה חכירה, רישום התחייבויות או הערות, אם ישנן, על הנכס, ביצוע ורישום פרצלציה, רישום צו בית משותף (ברוב המקרים) ורישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) על שם הרוכש או החוכר...". (הדגשה הוספה).

בדוח הוועדה הבינמשרדית (נספח 15 לתשובה לבקשת האישור) הוגדרה חברה משכנת, כך:
"חברות משכנות – פרטיות/ציבוריות – בדומה לחברות ממשלתיות, ובנוסף אחראיות לרישום דירות אשר יזמו את הקמתן, ו מחויבות ברישום זכויות הדייר הן כלפי המשתכן והן כלפי ממ"י" (עמוד 135, הדגשה הוספה).

המשיבה מוסיפה וטוענת, שהצורך בחברות משכנות נולד מקום בו מדובר בקרקע שאינה מוסדרת עד להסדרתה ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין וזאת על מנת להבטיח קיומו של מרשם המאפשר, בין היתר, בדיקת זכויות בדירה: "אין מחלוקת כי מדובר במקרה דנן במקרקעין לא מוסדרים, ולפיכך לא ניתן לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין. מצב זה הביא ליצירת 'מוסדות' שיאפשרו יציבות וודאות משפטית לרוכשי נכסים, כגון בדמות 'חברה משכנת' על מנת לאפשר לקונה פוטנציאלי של מקרקעין מסוג זה, לבדוק אם אכן הנכס שייך למוכר ואם נקי הוא משעבודים או זכויות צד ג' אחרות. כך נוצר מוסד 'אישור הזכויות' המונפק על ידי החברה המשכנת או מינהל מקרקעי ישראל." (ה"פ 3407/04 ורנאי נ' מ.ש. זגורי חברה לבניין ופיתוח בע"מ, מיום 6.3.2006, פסקה 44).

סיכום עד כאן: הסוכנות היהודית היא גוף או גורם "מיישב" ואינה מנהלת מרשם זכויות מקרקעין. המרשם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל. תכלית צווי הפיקוח היא ליצור תמריץ להחשת הליכי רישום זכויות מקרקעין בפנקסי המקרקעין על ידי חברות משכנות. הסוכנות היהודית אינה בגדר חברה משכנת ואינה נכנסת לגדר "נותן שירות" כהגדרתו בסעיף 1 לצו ההחלה.
נוכח זאת ובשים לב לכך, שיש לפרש את חוקי הפיקוח בזהירות ובצמצום, לא ניתן לקבוע, שישנה אפשרות סבירה, שתתקבל טענת המבקש בדבר תחולת צווי הפיקוח על הסוכנות היהודית.

טוען המבקש, שביום 16.3.2016 נעתר בית המשפט לבקשת הסתלקות בת"צ 59299-06-15 פונד נ' ההסתדרות הציונית העולמית לפיה, גם ההסתדרות התחייבה לגבות לפי התעריפים שבצווי הפיקוח. מאחר שהסוכנות היהודית הוקמה על ידי ההסתדרות הציונית בשנת 1929 מקל וחומר, שעל הסוכנות לגבות בגין פעולותיה את התעריפים הנקובים בצווי הפיקוח (להלן – עניין פונד).

לא ניתן לקבל טענה זו. ההסתדרות הציונית והסוכנות היהודית הן גופים נפרדים והסכמת ההסתדרות להחיל על עצמה, באופן וולונטרי , את תעריפי צווי הפיקוח אינה מחייבת את הסוכנות. מעבר לכך, גם הסוכנות היהודית מוכנה לעשות כן במסגרת הליך זה. נכונות זו אינה מאששת את טענת המבקש בדבר החלת צווי הפיקוח עליה, אולם היא בעלת נפקות מכאן ואילך .

טוען המבקש, שההסתדרות הציונית הודתה בכתב הגנה שהוגש בת"א 12378-02-11 חדשי נ' ההסתדרות הציונית העולמית, שהיא משמשת "מעין חברה משכנת" (נספח 3 לתגובה לתשובה לבקשת האישור, סעיף 4). לא ניתן לקבל טענה זו לצורך החלת צווי הפיקוח על הסוכנות. ההסתדרות אינה הסוכנות. מעבר לכך, מעין חברה משכנת אינה חברה משכנת.

מוסיף וטוען המבקש, שחברה בת של הסוכנות, עמיגור ניהול נכסים בע"מ, מנהלת מרשם זכויות משתכנים בשיכונים ציבוריים ונחשבת "חברה משכנת" למרות שהחקיקה בשעתו לא הגדירה אותה כך (ת"א 1209 /01 יופה סופיה נ' חב' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, מיום 11.11.2008). עיון בפסק הדין מעלה, שעמיגור שימשה כחברה משכנת או "חברה לדיור ציבורי" , שניהלה עבור משרד השיכון יחידות של "דיור ציבורי" (פסקה 52 לפסק הדין). מקובלת עלי טענת הסוכנות בעניין זה, שעובדה זו אינה הופכת אותה לחברה משכנת המנהלת מרשם זכויות מקרקעין בהתיישבות החקלאית.

המבקש טוען, באופן לקוני וחסר פירוט כנדרש, שהסוכנות היא מונופולין על הקרקעות שהיא מחכירה וכי הוא מנצלת את כוחה לרעה. עוד נטען, שהסוכנות מפלה וגובה מחיר לא הוגן (סעיפים 27, 31, 32, 50 לסיכומי המבקש). לא ניתן לקבל טענות אלה הדורשות פירוט והוכחה ברמה סבירה, שלא לומר מעבר לכך, ואין די בהעלאת הטענה באופן כללי, ללא נתונים וללא חוות דעת מומחה.

סוף דבר

נוכח כל האמור, הבקשה לאישור התובענה כייצוגית – נדחית.

בבקשה לאישור התבקשו שני סעדים: האחד, סעד כספי - השבת גבייה ביתר. השני, צו עשה - שיורה למשיבות שלא לגבות דמי טיפול מעבר למחיר המרבי הקבוע בצווי הפיקוח.

הסוכנות היהודית הסכימה להחיל על עצמה באופן וולונטרי, בדומה להסתדרות הציונית בעניין פונד, את הוראות הצווים מכאן ואילך.

סבורני, שאכן ראוי שהסוכנות תגבה, לכל היותר, דמי טיפול בהתאם להוראות צווי הפיקוח, על אף שאינם חלים עליה ולאור הסכמת הצדדים ניתן בזאת צו המורה למשיבות לפעול בהתאם לצווים אלה, החל מיום 15.9.19 ואילך, ועד שדבר חקיקה יחייב את המשיבות לנהוג אחרת.

מאחר שאין מדובר בהסדר פשרה שאושר על ידי בית המשפט בהתאם למנגנון הקבוע בחוק תובענות ייצוגיות ומאחר שאין מדובר בפסק דין שניתן בהליך עיקרי, יובהר, כי הקבוע בפסק דין זה לעניין צו הע שה, יהיה במעמד של "הסדר הסתלקות" על כל המשתמע מכך, לרבות לעניין מעשה בית דין.

המשיבות תפרסמנה באתר המרשתת שלהן הודעה לציבור הכוללת את התעריפים הקבועים בצו הפיקוח ובתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה – 1974, מקום בו צו הפיקוח מפנה לתקנות אלה וזאת תוך 10 ימים מהיום, ותבהיר, כי גבייה על פי תעריפים אלה תחל מיום – 15.9.19.

לאור התועלת שהניבה בקשת האישור לציבור, בדומה לעניין פונד, זכאים המבקש וב"כ לגמול ולשכר טרחה. בהתאם לכך, המשיבות תשלמנה למבקש גמול בסך כולל של 15,000 ₪ ושכר טרחה לב"כ המבקש בסך של 68,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין, בתוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, ‏כ"ז אב, תשע"ט, ‏28 אוגוסט, 2019, ‏בהעדר הצדדים.