הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 64317-12-15

לפני
כבוד ה שופט ארז יקואל

תובעים

יוסף דעבול
ע"י ב"כ עו"ד א' אבורייא

נגד

נתבעים

מדינת ישראל
ע"י ב"כ עו"ד א' ברנע מפרקליטות מחוז תל אביב - אזרחי

פסק דין
לפניי תובענה לפיצויי הפקעה בגין 227/10,000 חלקים ממקרקעין שהופקעו, הידועים כחלקה 4 בגוש 6611 ששטחה הכולל הוא 436,748 מ"ר (להלן: "הקרקע", או " המקרקעין", בהתאמה).
רקע
במועדים הרלוונטיים עובר להפקעת המקרקעין היה התובע בעליהם הרשום (ראו נספח א' לכתב התביעה).
בחלקה שבה מצויים המקרקעין התרחשו מספר הפקעות בפרקי זמן שונים. כך, ביום 20.6.57, בגדרי ילקוט פרסומים מס' 543, פורסמה הודעה מכוח סעיפים 5 ו- 7 בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), ביחס לחטיבת קרקע בת 205 דונם המהווה חלק מחלקה 1 בגוש 6611 (מספרה הקודם של החלקה שבה מצויים המקרקעין). ביום 4.8.66, פורסמה הודעה מכוח סעיף 19 ביחס לחטיבת קרקע זו (ראו עמוד 4 לחוות הדעת השמאית מטעם שמאי בית המשפט, כהגדרתו להלן).
בשנת 1959, בגדרי ילקוט פרסומים תש"ך, פורסמה הודעה נוספת מכוח הוראות סעיפים 5 ו- 7 בפקודה, ביחס לחטיבת קרקע נוספת בת 335.5 דונם מאותה החלקה. הודעה לפי סעיף 19 ביחס לחטיבת קרקע זו, פורסמה בילקוט פרסומים מס' 2389 ביום 14.11.77 (ראו עמוד 5 לחוות הדעת השמאית מאת שמאי בית המשפט). בפועל, נרשמו המקרקעין על שם המדינה ביום 1.2.1978 (ראו נספח ד' לכתב ההגנה).
במרוצת השנים, בוצעו הפקעות נוספות במקרקעין לאחר העברת הבעלות במקרקעין שהופקעו לידי המדינה.
בשנת 1975 רכש התובע את המקרקעין (ראו שטר המכר שצורף כנספח ג' לכתב ההגנה). ביום 29.2.1992, פנה התובע לחברת נתיבי איילון בע"מ באמצעות ב"כ בבקשה לפיצויי הפקעה (ראו נספח ה' לכתב ההגנה). ביום 17.2.1992, השיבה חברת נתיבי איילון בע"מ לתובע כי המקרקעין לא הופקעו על ידה, אלא על ידי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (ראו נספח ו' לכתב ההגנה).
בהתאם, ביום 26.2.1992 פנה ב"כ התובע לרשות מקרקעי ישראל (ראו נספח ז' לכתב ההגנה). ביום 2.3.1992, פנתה רשות מקרקעי ישראל לב"כ התובע וציינה, בין היתר, כי מוצע לו פיצוי בגין ההפקעה, בסכום של 14,858.60 ₪, שיסודו בסכומים שנקבעו בעניינם של תובעים אחרים שהחזיקו ביתרת הזכויות בחלקה, לאחר דיונים משפטיים שנערכו עמם (ראו נספח ח' לכתב ההגנה).
ביום 23.3.1992, פנה ב"כ התובע לרשות מקרקעי ישראל, בבקשה לקבל את פסק הדין שניתן בפשרה, כפי שצוין במכתבה של הרשות מיום 2.3.1992 (ראו נספח ט' לכתב ההגנה). פסק הדין המבוקש נמסר לב"כ התובע ביום 30.3.1992 (ראו נספח י' לכתב ההגנה). התובע לא השיב למכתב זה וביום 5.11.1997, שב ופנה לרשות מקרקעי ישראל בשאלה כיצד יוכל "לממש את זכויותיי במגרש" (ראו נספח יא' לכתב ההגנה). בתשובה, הבהירה רשות מקרקעי ישראל לתובע כי ניתן "לשלם פיצויים כספיים בהתאם להערכת השמאי הממשלתי...", אולם לצורך הטיפול, על התובע "להעביר תצהיר זיהוי" (ראו נספח יב' לכתב ההגנה).
התובע לא השיב למכתב זה וביום 30.12.15, הגיש את התובענה שמלפניי.
ביום 27.12.17, עתרה המדינה לסילוק התובענה על הסף, בטענה כי התובע לא היה הבעלים של המקרקעין במועד ההודעה על הפקעתם, הוא לא הראה כי הזכויות לפיצויי ההפקעה הומחו לו מאת מי שהיה בעלי המקרקעין באותו מועד ולכן , הוא אינו זכאי לפיצויי ההפקעה.
ביום 15.4.18, דחה בית המשפט (כב' השו' ח' טובי) את הבקשה, משום המחלוקות העובדתיות הניטשות ביחס לשאלה האם שולמו לבעלים המקוריים פיצויי הפקעה והאם המקרקעין נמכרו לתובע לאחר מועד ההודעה על מסירת החזקה בקרקע, לפי הוראת סעיף 19 בפקודה. בית המשפט הוסיף על כך וציין, כי לפתחו של התובע הנטל להוכיח כי במועד הרכישה טרם הוקנו המקרקעין למדינה, מכוח הוראת סעיף 19 בפקודה וכן כי הומחתה לידיו הזכות לתבוע פיצויי הפקעה.
בתום ישיבת ההוכחות שנערכה מלפניי ביום 30.1.19, הוריתי על מינויו של מר ר' וירניק – שמאי מקרקעין, כמומחה מטעם בית המשפט ביחס לסוגיות שבמומחיות לגביהן ניטשת מחלוקת בין הצדדים (להלן: "שמאי בית המשפט"). חוות דעתו של שמאי בית המשפט הוגשה ביום 23.7.19 וביום 3.11.19, נמסר לבית המשפט מענה לשאלות הבהרה שנ שלחו לו.
עיקרי טענות התובע
התובע טוען, כי במועדים הרלוונטיים עובר להפקעת המקרקעין היו בבעלותו 227/10,000 חלקים מהמקרקעין, באופן העולה כדי 991 מ"ר . בהינתן כי זכויותיו הופקעו, הוא זכאי , לשיטתו, לפיצוי הולם בהתאם להוראות סעיפים 12 ו- 13 בפקודה.
התובע מוסיף על כך וטוען, כי בהתאם להוראת סעיף 13 בפקודה ולפסיקת בתי המשפט, על המדינה לרפא את הנזקים שנגרמו לו בבחינת השבת המצב לקדמותו. לכן , כך נטען, הוא זכאי אף לדמי חכירה אבודים שיש לחשבם החל מיום ההפקעה ועד למועד הגשת התובענה ו כן להוצאות הכרוכות ברכישת קרקע חלופית, כמס רכישה, שכר טרחת עו"ד ודמי תיווך.
התובע הפנה לחוות דעת שמאית מטעמו מיום 8.12.18, בגדרה מוערך סכום הפיצויים הכולל, ב- 3,920,000 ₪.
עיקרי טענות המדינה
המדינה טוענת, מנגד, כי יש לדחות את התובענה. לגישתה, התנהלות התובע לוקה בשיהוי רב, שהסב לה נזק ראייתי משמעותי , בעטיו נבצר ממנה להתחקות אחר העובדות, העדים והמסמכים הרלוונטיים ל שם ביסוס הגנתה. המדינה מדגישה, כי במקרה הנדון, בהתחשב בהיקף השיהוי שהרע את מצבה , יש לראות בו משום וויתור על זכויות מצד התובע וזניחתן .
המדינה מוסיפה על כך וטוענת, כי יש לדחות את התובענה גם מחמת מעשה בית-דין, השתק ומניעות. המדינה מפנה לפסק דין שניתן בהסכמה, מיום 8.3.71, המחייבה לשלם ס כום של 4162 ל"י, בהתאם להסכם פשרה (ראו נספח א' לכתב ההגנה). עוד מפנה המדינה לפסק דין מיום 11.2.71, בגדרו ניתנו פיצויי הפקעה בס כום של 6,250 ל"י (ראו נספח ב' לכתב ההגנה).
לגופן של טענות התובע, סבורה המדינה כי מעיון בשטר המכר הנזכר עולה כי התובע היה בעליהם של 222 חלקים מתוך 10,000, בשטח של 969.5 מ"ר ולא 227 חלקים ושטח של 991 מ"ר, כטענתו (ראו נספח ג' לכתב ההגנה). המדינה מדגישה, כי דבר ההפקעה צוין בגוף שטר המכר ומעיון בנסח המקרקעין, עולה כי צו ההפקעה נרשם ביום 1.2.78, בהתאם להוראת סעיף 19 בפקודה (ראו נספח ד' לכתב ההגנה). מכאן, מבקשת המדינה ל הסיק כי דבר ההפקעה נודע לתובע כבר במועדים הרלוונטיים לשטר המכר ולכל המאוחר במועד רישום צו ההפקעה (1.2.78).
עוד מפנה המדינה לדרישות והתכתבויות שנערכו עם התובע במרוצת השנים, בגדרן דרש פיצויי. בכלל זה, פניית התובע משנת 9.2.1992 (ראו נספח ה' לכתב ההגנה); הודעת חברת נתיבי איילון בדבר הפקעת המקרקעין מיום 17.2.92 (ראו נספח ו' לכתב ההגנה); פניית התובע בדבר פיצויי ההפקעה מיום 21.2.1992 (ראו נספח ז' לכתב ההגנה); מענה שנשלח לתובע ביום 2.3.1992, בגדרו נדרש להמציא מסמכים לשם מיצוי זכויותיו (ראו נספח ח' לכתב ההגנה); פניית ב"כ התובע מיום 23.3.1992, בה ביקש לקבל עותק מפסק הדין שניתן בפשרה (ראו נספח ט' לכתב ההגנה); העברת פסק הדין לידי התובע, מיום 30.3.1992 (ראו נספח י' לכתב ההגנה); פניית התובע בדרישת פיצויים מיום 5.11.1997 (ראו נספח יא' לכתב ההגנה) ו מענה שנשלח לתובע ביום 19.11.1997, בגדרו נדרש להמציא מסמכים לשם קבלת הפיצויים (ראו נספח יב' לכתב ההגנה).
המדינה מכחישה את טענות התובע בדבר היקף הפיצוי המגיע לו. בהקשר זה, מופנית שימת הלב להוראות סעיפים 12-13 בפקודה ולפסיקת בתי המשפט, ונטען כי הכלל הבסיסי הוא ששווי הקרקע המופקעת יחושב בהתאם לתמורה שהייתה משולמת ממוכר מרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה ברשומות. ביחס לאבדן ה- "פירות" מהקרקע המופקעת, טוענת המדינה כי הנפקע זכאי לריבית לא צמודה בשיעור של 6% לשנה, או לפיצויים לא צמודים בשל אובדן דמי חכירה, או לפיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא ניתן לקבל יותר מאחד מהפיצויים מושא אפיקים אלו.
המדינה סבורה, כי במקרה הנדון ובהתאם למכתבו של התובע מיום 9.2.1992, הקרקע נתפסה לכל המאוחר בשנת 1978 ומאותו המועד, נפסקה זכאותו (אותה היא מכחישה) לקבל פיצוי מכוח הוראת סעיף 13 בפקודה. עוד לעמדת המדינה, גם אם התובע יימצא זכאי לפיצוי מכוח הוראת סעיף 13 בפקודה, על אף היותו נגזר, בין היתר, משווי הנכס כפי ערכו מדי שנה בשנה - אין להתחשב בעליית השווי שנגרמה לקרקע בעקבות ההפקעה, או בעקבות השקעת המדינה בה, אלא יש להתחשב בכך שהקרקע הופקעה לצרכי כביש ונרשם צו בהתאם לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) - 1943.
המדינה הפנתה לחוות דעת שמאית מטעמה, בגדרה הוערך סכום הפיצוי ב- 3,660 ל"י.
עיקרי תשובת התובע לטענות המדינה
התובע מאשר את טענת המדינה ביחס להיקף זכויותיו במקרקעין, בדמות 222 חלקים מתוך 10,000, בשטח של 969.5 מ"ר, בשונה מהנתון שצוין בכתב התביעה.
ביחס לטענת השיהוי, גורס התובע כי אין בהתנהלותו משום שיהוי המצדיק את דחיית תביעתו. לעמדתו, שיהוי הוא נימוק דיוני שלא די בו, כשלעצמו, כדי להצדיק את הפקעת זכותו הקניינית בקרקע ללא תשלום פיצויים. עוד גורס התובע, כי הפקעת קרקע מותנית בתשלום הפיצויים ובהיעדר הפיצוי, נשמט ההצדק להפקעת ה מעיקרה. במיוחד בהתחשב בנסיבות המקרה הנדון, בו שילמה המדינה פיצויים בגין החלקה וידעה כי פיצוייו שלו טרם שולמו.
ביחס לטענות המדינה בדבר "פיצויי הפירות" בגין ההפקעה, מדגיש התובע כי עמדתו ביחס למסלול המועדף עליו, בדמות פיצוי בגין אובדן דמי חכירה, היה ידוע למדינה מבעוד מועד וממילא יש להתייחס בגמישות רבה לנושא הבחירה במסלול פיצויי הפירות.
התובע הוסיף על כך וציין, כי מההתכתבויות הנזכרות מול המדינה, לא ניתן לגרוס שהתנהלותו הביעה ויתור כלשהו על זכויותיו. כן נטען, כי עולה מהן שהמדינה לא הציעה לו כל פיצוי ואף נקטה כלפיו בגישה של "לך ושוב", עת דרשה ממנו מסמכים מיותרים כתצהיר זיהוי, שעה שזהותו ידועה ואינה שנויה במחלוקת.
שני הצדדים הפנו לאסמכתאות משפטיות בתימוכין בטענותיהם.
דיון והכרעה
מטעם התובע העידו הוא בעצמו וכן שמאי המקרקעין מטעמו – מר פ' מח'ול. מטעם המדינה העידה הגב' ת' פרי ושמאית המקרקעין מטעמה – הגב' מ' מור.
עיינתי בטענות הצדדים, במסמכים אליהם הפנו, בחוות הדעת השונות ובגרסאות בעלי הדין והמומחים מטעמם שנמסרו לפרוטוקול הדיון. לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות הצריכות לעניין – באתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התביעה בחלקה ולפסוק לתובע פיצויי מכוח הוראת סעיף 13 בפקודה, בגין השנים 1986 עד 1992. בתמצית אציין כי דחיתי את טענת התובע ביחס לדמי החכירה שהתבקשו עבור השנים שבין 1993 עד 2015. ביחס לשיעור דמי החכירה, שוכנעתי כי יש לאמץ את עמדת שמאי בית המשפט, לפיה שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% לכל שנה, החל מ- 1986 ועד 1992 ועד בכלל, בהתאם לערך המקרקעין שנאמד על ידו.
אפרט להלן את הנימוקים שביסוד מסקנתי.
הוראת סעיף 13 בפקודה היא הניצבת במוקד המחלוקות הניטשות בין הצדדים וזוהי לשונה:
"13. (1) מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כל שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר: בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל שהוא סכום כל שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית-המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.
(2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן(1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית-המשפט בבקשה שיגדיר אותו סכום".
הוראה זו בוטלה במסגרת תיקון מס' 3 בפקודת הקרקעות משנת התש"ע (15/2/10). אולם , ביטול ה אינו רלוונטי לגבי ההפקעות שהתרחשו עובר לתיקון ולכן, אין עוררין על כך שתחולתה תקפה אף ביחס לנסיבות שביסוד התובענה שמלפניי.
התכלית העומדת ביסוד הוראת סעיף 13 בפקודה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין במצב בו היה אילולא בוצעה ההפקעה. בתקופה הרלוונטית להפקעה, היו לבעל הזכות במקרקעין שלושה מסלולי פיצוי אפשריים:
א.         פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 בפקודה, בצירוף פיצוי פירותי באמצעות תשלום דמי חכירה אבודים, לפי סעיף 13(1) בפקודה, כאשר תשלום דמי החכירה מחושב ממועד תפיסת החזקה בקרקע ועד מועד תשלום פיצויי הקרן הנומינליים.
ב.         פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 בפקודה, בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה, המחושבת ממועד תפיסת החזקה ועד למועד תשלום הפיצוי.
ג.          פיצויי קרן נומינליים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, לפי החוק לתיקון דמי הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (ראו ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל (8.9.03) (להלן: " עניין דנה"); ת"א (מחוזי חי') 2460-03-16 אחמד עבד בכרי נ' מדינת-ישראל - רשות מקרקעי ישראל (18.02.2019); ה"פ (מחוזי חי') 30189/96 עיזבון המנוח דבאח ז"ל נ' מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל (10.10.2006 ((.
מדובר במסלולים חלופיים, כך שלא ניתן לבחור ביותר ממסלול אחד, או לערב ביניהם. זכות הבחירה באחד ממסלולי הפיצוי, נתונה לבעל הזכות במקרקעין המופקעים (ראו ע"א 2405/91 מדינת-ישראל נ' עזבון המנוח הורוביץ ז"ל (3.11.97) (להלן: " עניין הורוביץ")).
במקרה הנדון, בחר התובע במסלול הפיצוי הכולל דמי חכירה אבודים, לפי סעיף 13 לפקודה. עניינו של מסלול נעוץ בהשבת הפירות הרעיוניים שהיה בידי בעל המקרקעין להפיק, בתקופה שמהמועד הקובע ועד לתפיסת החזקה במקרקעין. לפיכך, תשלום על פי המסלול הקבוע בסעיפים 12 ו- 13 בפקודה בדמות דמי חכירה אבודים, הוא פיצוי פירותי שאין להוסיף ולפסוק לגביו ריבית (ראו ע"א 3964/97 בורז'יקובסקי נ' מדינת ישראל (20.11.01); עניין הורוביץ; עניין דנה).
בין הצדדים ניטשת מחלוקת, ביחס לעצם זכאותו של התובע לפיצויים, בהינתן שרכש את המקרקעין לאחר המועד הקובע. עוד חלוקים הצדדים ביחס לשיעור דמי החכירה שיש לפסוק לתובע וביחס לשנים שבעטיין יהא זכאי לפיצוי זה, ככל שיהא זכאי לו. לסוגיות אלו אדרש כעת.
זכאות התובע לדמי החכירה
המדינה טענה, כי התובע אינו זכאי לדמי החכירה, או לפיצויי ההפקעה, מאחר שרכש את המקרקעין לאחר המועד הקובע וביודעו כי המקרקעין הופקעו זה מכבר. המדינה מדגישה, כי הזכות לפיצויים שייכת, ככלל, לבעלי המקרקעין במועד ההפקעה, בעוד שהתובע לא הציג כי הזכות לקבלתם הומחתה לו ואף לא הוצג הסכם המכר שמכוחו רכש את המקרקעין. המדינה הפנתה בהקשר זה, להחלטת בית משפט זה מיום 19.7.19, בדבר נטל ההוכחה לעניין הזכות לתב וע פיצויי הפקעה, המוטל לפתחו של התובע . מנגד, טען התובע כי המדינה הציעה לו פיצוי בשנת 1992, כי לא נטען לקיומם של זוכים אחרים שנטלו את הפיצוי אותו הוא דורש וכי ניתן לבצע עסקאות במקרקעין גם לאחר המועד הקובע, כל עוד לא נתפסה החזקה בהם.
אכן, חזקה היא כי הזכאי לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין הוא הבעלים הרשום של הקרקע במועד ההפקעה. יחד עם זאת, חזקה זו ניתנת לסתירה, כאשר המגמה היא ש:
"מקום בו אדם מוכר קרקע לאחר, ולמוכר הייתה זכות אישית הקשורה לקרקע, ייטה בית המשפט לראות את הזכות כאילו הומחתה לקונה - כך מחייבות מטרת החוק ועשיית הצדק" (ראו ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה (7.12.86) (להלן: " עניין רפאלי"); סעיף 17 בפקודה).
במקרה הנדון, מקובלת עליי עמדת התובע, המעוגנת בגישת בתי המשפט ובנסיבות הפרטניות הקשורות במקרה הנדון. אקדים ואציין, כי הטענה להיעדר זכות תביעה בידי התובע לא הועלתה בכתב ההגנה מטעם המדינה. אף אין עוררין על כך שהמדינה הציעה לתובע פיצוי בגין זכויותיו במקרקעין בגדרי מכתב מיום 2.3.1992 (ראו נספח ג' לכתב ההגנה), בעוד שטענה זו לא הועלתה בזמן אמת, בגדרי ההתכתבויות שנערכו בין התובע לבין המדינה.
כמו כן, מקובלת עליי עמדת התובע לפיה המדינה לא טענה לקיומם של זוכים אחרים שטענו לזכות בפיצויי ההפקעה בגין אותן הזכויות במקרקעין שהיו בידי התובע . לא ניתן לשלול אפשרות שלפיה מכירת קרקע כוללת גם כל זכות אישית בה, לרבות זכות תביעת פיצויי ההפקעה (השוו: עניין רפאלי; ת"א 11309-10-15 גורבאן נ' עיריית חיפה (2.11.16); 9443-01-15 פריגוזין נ' נתיבי ישראל (4.7.19)).
לאור משקלם המצטבר של טעמים אלו , אני סבור כי הכף נוטה לעבר אימוץ עמדת התובע לפיה מתחזק הרושם כי הומחתה לו הזכות לתבוע את פיצויי ההפקעה בגין המקרקעין.
שיעור דמי החכירה
שיעור דמי החכירה הוא "שאלה שמאית מובהקת" ולכן, ככלל, יעדיף בית המשפט את הערכת המומחה הניטרלי מטעמו אשר לגובהם של דמי החכירה. עוד יש לציין בהקשר זה , כי הפסיקה הכירה בקיומה של סבירות והלימה בין שיעור דמי החכירה, הנע בין 5% ל- 6%, לבין דמי החכירה שהמדינה דורשת במקרה של פלישה (השוו: ת"א 21707-05-14 קשקוש ואח' נ' רשות הפיתוח (26.8.18); ת"א 19274-03-15 סלאמה ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל (13.3.18); ת"א 16593-07-15 טאהא ואח' נ' מדינת ישראל (29.8.18); ת"א 22214-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל (30.7.18); ת"א 45772-03-16 דכוור נ' מדינת-ישראל (13/12/18)).
הנה כי כן, בהיעדר טעם ממשי שיניח הצדק לסטות מחוות דעתו הניטרלית והמקצועית של שמאי בית המשפט ביחס לשיעור דמי החכירה, אני מאמץ את מסקנות חוות דעתו לפיה גובה דמי החכירה יהא בשיעור של 6% מערך הקרקע בכל אחת מהשנים, כפי שפורטו בחוות דעתו.
דחיתי את טענת המדינה ביחס לקיומו של השתק פלוגתה, בהתבסס על הליכים אחרים שהתקיימו בינה לבין בעלי זכויות אחרים באותה חלקה, או בחלוקת סמוכות.
על מנת לבסס השתק פלוגתה, נדרש שיתקיימו ארבעה תנאים מצטברים - 1) הפלוגתה העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגת ה, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים; 2) התקיים דיון בין הצדדים באותה פלוגתה ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית המשפט, ביחס לאותה פלוגתה; 3) ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתה, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהיעדר הוכחה; 4) ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה. העובדה שאין זהות בין הנתבעים, לא מונעת בהכרח קיומו של השתק פלוגתה, כגון במקרים בהם בעל-הדין הוא חליפו של בעל-דין בהליך הראשון או "כעין-חליפו", או שיש ביניהם "קירבה משפטית" או זהות אינטרסים (ראו ע"א 1041/97‏ סררו נ' נעלי תומרס בע"מ (24.2.00)).
תנאים אלו אינם מתקיימים בנסיבות המקרה שמלפניי, עת התובע לא היה צד להליכים שהתקיימו בין המדינה לבין בעלים של זכויות אחרות בחלקה, או בחלקות סמוכות וההליכים שאליהם הפנתה המדינה, לא הסתיימו בהכרעה מפורשת הקובעת ממצא פוזיטיבי, אלא בהסכמת הצדדים שם.
התקופה שבגינה ישולמו דמי החכירה
שוכנעתי כי יש לאמץ את גישת המדינה, לפיה התקופה שבגינה ישולמו דמי החכירה תסתיים במועד שבו הוצעה לתובע הצעה והוא סירב לקבלה, קרי – החל משנת 1986 (הוא המועד שלו עותר התובע) ועד שנת 1992.
הוראת סעיף 13 בפקודה קבעה לעניין זה, כי :
"בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל שהוא סכום כל שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית-המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה".
בנסיבות הפרטניות שביסוד המקרה הנדון, אני סבור כי לא הוכח מלפניי שהסכום "שגמלו בית-המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע".
ראשית, נחזה כי התובע זנח את טענת פיצויי הקרן בסיכומיו (ראו במיוחד, בפסקאות 4, 5, 9 ו- 21 לסיכומי התובע) וטענותיו התמקדו בסוגיית הפיצויים המגיעים לו מכוח הוראת סעיף 13 בפקודה, החל משנת 1986 ועד למועד הגשת התובענה (ראו פסקה 26 לסיכומי התובע). זניחת טענה זו אינה מאפשרת להידרש אליה (ראו למשל: ע"א 1134/11 ר.מ שביט מבנים חברה לבנין השקעות ופיתוח בע"מ נ' פקיד שומה באר שבע (12.5.13)).
שנית, התרשמתי כי התובע לא הניח מלפניי מסד ראייתי איתן דיו שיאפשר לגבש ממצא מושכל ביחס לשאלה האם גובה הפיצויים שהוצעו לו בשנת 1992, אכן היה נמוך מזה שהגיע לו. לא איתרתי התייחסות לשיעור פיצויי הקרן המגיעים לתובע בחוות הדעת של שמאי בית המשפט, ביחס למועד הקובע. הערכות השווי של הקרקע בחוות דעתו מתייחסות לשנים אחרות. גם חוות הדעת מטעם התובע מתייחסות בעיקרן לאומדן שווי דמי החכירה, או להערכת שווי כללית של מקרקעין באזור הסמוך לקרקע שבמחלוקת ביחס לשנים שלאחר המועד הקובע, באופן שאינו מאפשר לגבש ממצא הסותר את גובה ההצעה שהוצעה לתובע בשנת 1992, או את חוות הדעת השמאית מטעם המדינה, מיום 16.10.18.
שלישית, יש להוסיף ולציין כי על אף שלתובע הוצע פיצוי, הוא לא טרח להשיב להצעה ולא הועלתה מצדו כל טענה בזמן אמת, לפיה הפיצוי שהוצע לו אינו הולם את זכויותיו. אף בשנת 1997, בגדרי התכתבותו עם המדינה, הוסבר כי עליו לצרף תצהיר זיהוי על מנת לטפל בפנייתו והתובע, מסיבות עלומות שלא הונחו מלפניי, בחר שלא להשיב לפנייה זו . גם אז, הוא לא העלה כל טענה ביחס לגובה הפיצוי שהוצע לו.
אינני מקבל את טענת התובע בסיכומיו, לפיה שמאי בית המשפט העריך את גובה פיצויי ההפקעה לשנת 1991, בסכום של 34,047 ₪. ככלל, המועד הקובע לקביעת הזכות לפיצויים הוא מועד פרסומה של ההודעה על ההפקעה (ראו בג"צ 124/55 דוויק נ' שר האוצר ואח' (30.4.55); ע"א 216/66 עירית ת"א יפו נ' אבו דאיה (16.11.66); ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה (7.12.86); ע"א 977/91 הועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ' נוסייבה (8.10.92)). עיון בחוות דעת ו של שמאי בית המשפט מלמד כי לא נכללה בה הערכה שמאית ביחס לשווי פיצויי ההפקעה שהגיעו לתובע על פי המועד הקובע, בעוד שהנתון עליו מצביע התובע מתייחס לשנת 1991.
לאורן של נסיבות אלו, מצאתי כי התובע לא נשא בנטל ההוכחה המוטל לפתחו ביחס לטענה כי גובה הפיצויים שהוצע לו בשנת 1992, היה נמוך מזה שהיה זכאי לקבל באותו המועד.
אוסיף על כך ואציין, לעניין השיהוי, כי התובע לא הניח הסביר מניח דעת ביחס להשתהותו בתקופה שמשנת 1992 – בה הוצע לו פיצוי בגין ההפקעה – ועד לשנת 1997 – בה שב ופנה למדינה בבקשה לקבלת פיצויי ההפקעה וכן ביחס לתקופה שמשנת 1997, עת נענה כי עליו להגיש תצהיר זיהוי ועד לשנת 2015, בה הגיש את התובענה דנא. אמנם, נסיבות אלו, כשלעצמן, אינן כה עוצמתיות על מנת שיהא בהן כדי לכלול את המקרה הנדון בגדר המקרים החריגים בהם די ביסוד השיהוי כדי להביא לדחיית התובענה בכללותה. בכלל זה, לא ניתן לגרוס כי המדינה שינתה מצבה לרעה כתוצאה מהשיהוי האמור; לא ניתן לגבש ממצא עובדתי פוזיטיבי ביחס לנזק ראייתי שנטען כי נגרם למדינה ואף נחזה כי בנסיבות העניין לא נגרם נזק שכזה , שעיקרו לפתחי התובע שלא צלח אף באיתור הסכם המכר הרלוונטי (ראו דנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.13) (להלן: " עניין ארידור").
יחד עם זאת, תכלית דוקטרינת השיהוי, "דוקטרינה גמישה היא", הנותנת ביטוי, בין השאר, "לאינטרסים המצויים בבסיס רעיון ההתיישנות" והיא נועדה, בין היתר, לאזן בין מידת ההסתמכות של הרשות לבין התנהלותו של התובע (ראו דנ"א 1595/06 הנ"ל; וכן ע"א 5964/03 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח-תקוה (16.2.06)).
במקרה הנדון, אני סבור כי תוצאת האיזון המוחל מכוח דוקטרינת ההסתמכות, אינה מאפשרת להתיר לתובע לצבור זכאות לדמי חכירה בגין 18 השנים שחלפו מאז הוצע לו פיצוי בגין הפקעת המקרקעין, בעוד הלה בחר שלא לחלוק על גובהו ושלא לעתור לפיצוי המגיע לו, מבלי להניח כל הסבר ביחס לפשר התנהלותו זו.
אשוב ואבהיר, כפי שהבהרתי לאחרונה בגדרי ת"א 42127-03-16 כצנלסון נ' עיריית תל אביב יפו (2.2.20), כי הזכות לפיצויי הפקעה אינה בגדר תכנית השבחה ארוכת טווח . תוצאה שכזו, אינה עולה בקנה אחד עם התכליות שביסוד פיצויי ההפקעה – לשמש "תחליף לזכויות במקרקעין שהופקעו", לאזן בין זכות הקניין לאינטרסים ציבוריים, למנוע עשיית עושר שלא במשפט, להגן על האינטרס הלגיטימי של הרשות בהנחתה כי לא תוגש נגדה תביעה בחלוף זמן ניכר על מנת שתוכל לכלכל צעדיה ומשאביה וכן להגשים ערכים של הגינות, יעילות וצדק חלוקתי (ראו דנ"א 1595/06 ו -ע"א 5964/03 הנ"ל).
ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנותיי ולאור המקובץ - התובענה מתקבלת בחלקה, במובן זה שנקבעת זכאות התובע לקבלת פיצויי הפקעה בשיעורים שנקבעו על ידי שמאי בית המשפט, ביחס לכל אחת מהשנים שבין 1986 ועד ל- 1992 (ועד בכלל). פסיקתה תוגש לחתימתי בתוך 7 ימים.
בהינתן התוצאה אליה הגעתי, בגדרה נדחתה התובענה בחלקה והתקבלה בחלקה האחר וכן לאור התנהלות התובעים שלקתה בשיהוי - אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
המזכירות תעביר עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, ט"ו שבט תש"פ, 10 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.