הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 54910-12-16

מספר בקשה:29
לפני
כבוד ה שופטת עידית ברקוביץ

התובע
אברהם קבני דבה
ע"י ב"כ עו"ד אושרי ימין
המבורגר עברון ושות'

נגד

הנתבעים

ובעניין:

המבקש:

  1. מרים זינגר
  2. שלמה רפאל

ע"י ב"כ עו"ד יהודה טוניק
3. ניסים רפאל
ע"י ב"כ עו"ד משה כדריה
4. יעקב סיטון
5. ישה סיטון
6. איבון סטלה משעון
7. עזבון המנוחה אביבה סיטון
8. מלי סיטון משולם
ע"י ב"כ עו"ד טוניק
9. דן דרך
ע"י ב"כ עו"ד אמיר דנוס
10. טובי אולשנסקי
11. שרה קוטוק
ע"י ב"כ עו"ד יריב שגיב

פירוק השיתוף בחלקה 31 בגוש 6423

ישעיהו מילר, עו"ד
כונס הנכסים לפירוק השיתוף

החלטה

לפניי דו"ח סופי מטעם כונס הנכסים, בקשה לחלוקת כספים למוכרים ופסיקת שכר טרחת כונס הנכסים.
רקע
בדיון מיום 10.12.2018 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יינתן פסק דין לפירוק השיתוף של מגרש 212 הידוע כיום כחלקה 31 בגוש 6423 (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").
הוסכם, כי פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין הצדדים על פי זכויותיהם היחסיות במקרקעין. המכירה תיעשה על ידי פרסום מכרז פומבי וקיום התמחרות בסיומו.

עוד הוסכם כי בית המשפט ימנה כונס נכסים או כונסי נכסים לצורך ביצוע המכירה וחלוקת הפידיון.

ההסכמה קבלה תוקף של פסק דין.

בהתאם לפסק הדין, ביום 25.12.2018 ניתנה החלטה בדבר מינויו של עו"ד ישעיהו מילר ככונס נכסים (להלן: "כונס הנכסים").

בדו"ח הסופי שהוגש ביום 21.9.2020 הודיע כונס הנכסים כי הסתיים ההליך של פירוק השיתוף בדרך של מכירה ע"י כונס הנכסים.

הנכס נמכר לרוכשים בהתאם לחוזה מכר מיום 5.12.2019 אשר אושר על ידי בית המשפט בפסיקתה מיום 8.1.2020.

מלוא התמורה על פי החוזה שולמה לקופת הכינוס ובהתאם לכך נמסרה לרוכשים החזקה בנכס וכן הומצאו להם כל המסמכים, אישורי מיסים וכו' להם התחייבו המוכרים על פי החוזה.

עם הגשת הדו"ח הסופי, פנה כונס הנכסים בבקשות כדלקמן:
בקשה לאישור העברת הכספים למוכרים
כונס הנכסים קיבל מהרוכשים את מלוא התמורה והמציא להם את כל המסמכים והאישורים להעברת הנכס על שמם, כן נמסרה להם חזקה בנכס.

לפיכך מבוקש לאשר העברת כספי התמורה למוכרים, לאחר ניכוי ההוצאות ושכר טרחת כונס הנכסים כפי שייפסק.

בקשה לאישור שכר טרחת כונס הנכסים
כונס הנכסים סיים את מלאכתו למעט הגשת בקשות לתיקון שומות מס שבח.
לנוכח פעולות כונס הנכסים ובהתחשב בכך שמדובר בנכס שערכו גבוה , מבוקש לפסוק שכר טרחת כונס בשיעור של 3% משווי הנכס דהיינו 684,000 בצירוף מע"מ והחזר הוצאות.

בתגובה שהגיש כונס הנכסים לאחר שהוגשו תשובות בעלי הדין (כפי שיפורטו להלן), הוא ציין כי שיעור ההוצאות עומד ע"ס 8,449 ₪

במסגרת התגובה, ציין כונס הנכסים, כי לאחר שהתוודע לפסק דין שניתן לאחרונה בעניין פסיקת שכר כונס נכסים, הוא מ עמיד את שכר הטרחה המבוקש על 2% משווי הנכס, דהיינו ע"ס 456,000 ₪ (בתוספת מע"מ והוצאות).

הצדדים הגישו תשובות כדלקמן:
תשובת התובע
התובע 1 הודה לכונס הנכסים על עבודתו. עם זאת, ציין כי אין מקום לפסוק לו שכר טרחה הגבוה מזה שנפסק בתיק אחר ביחס למקרקעין סמוכים למקרקעין מושא הליך זה ואשר שם הועמד ע"ס 100,000 ₪ בתוספת מע"מ.

תשובת הנתבע 3
הנתבע 3 ציין כי חלקו בנכס הוא מזערי- 423,929 ₪ בלבד.
משכך, בקש להעביר לו את חלקו בניכוי אותם 3% עבור שכ"ט כונס, שימתינו להכרעת בית משפט.

תשובת נתבעים 1,2,4,5,6,7,8
נתבעים אלה הודיעו כי הם מתנגדים נחרצות לשכר המבוקש. הם העלו טענות וטרוניות כנגד כונס הנכסים.

כך טענו, כי למעשה עסקת המכר בה טיפל כונס הנכסים נגעה רק לכ- 18.59% מהמקרקעין.

עוד נטען כי "על אף בקשת הנאמנים מהכונס כי יתיר לבצע את הרכישה על ידי הנהנית באופן ישיר מהמוכרים של יתרת הזכויות במקרקעין, סרב הכונס לעשות כן וגרר את הצדדים לסרבול ההליך ללא כל הצדקה מהותית, ותוך העמסת מטלות רבות נוספות על הנאמנים והנהנית...".
הטיפול שנדרש כאן לא חרג מטיפול בתיק סטנדרטי.

הטיפול בנושא מיסוי המקרקעין פחת לאור העובדה כי היקף זכויות המוכרים במקרקעין, אשר הכונס טיפל רק עבורם בדיווחים לרשויות המס, היה רק 18.59% מכלל הזכויות במקרקעין.

עוד הלינו נתבעים אלה על טיפול לקוי ושגוי בעניין העברת הזכויות בין המוכרים. לדידם, התעקשותו של הכונס להשלים את רישום הזכויות בטרם ההתמחרות הייתה בלתי מוצדקת.

השכר המבוקש הוא מופרז לאין שיעור, אינו מידתי לפעולות הכונס ואינו עומד ביחס ישר לשכר טרחה מקובל של כונסי נכסים, ובמיוחד לא לשכרו של כונס נכסים שמונה בתיק מקביל ביחס למגרש סמוך, שם שכר הטרחה שהתבקש ואושר הועמד ע"ס 100,000 ₪+מע"מ.
המסגרת המשפטית
נקודת המוצא היא, כי כונס נכסים שהשקיע מזמנו, ממרצו ומכישוריו במילוי תפקידו, זכאי לתמורה נאותה עבור טרחתו (ע"א 9355/03 עו"ד צבי הדסי כונס נכסים נ' קואופ צפון אגודה שיתופית לשרותים בע"מ , ( פורסם בנבו, 23.12.2004)).

ככלל, מעמידה הפסיקה את שכר טרחת כונס הנכסים על 6%-10% משווי מימוש הנכס. בתוך מתחם זה מובאים בחשבון שורה של גורמים רלוונטיים ובכללם: היקף הפעולות שנדרש כונס הנכסים לבצע, תקופת הפעילות, המאמצים שהושקעו, והכל תוך שקילת כל הנסיבות הקשורות בהליך.

הדברים באו לידי ביטוי עוד מקדמת דנא בפסק הדין בענין בנק א"י בריטניה, שם נאמר: "מקובל על בתי-המשפט לקצוב לכונס נכסים שכר טרחה הנע בין 6% ל-10% מגודל החוב, בהתחשב עם היקף הפעולות ואורך הזמן שבו מתחיל כונס הנכסים ומסיים את המשימה שהוטלה עליו." (ע"א 373/70 מרגוליס נ' בנק א"י בריטניה בע"מ כה(1) 273 (1971)).
עמדה זו אומצה בשורה של פסקי דין (ע. מאור וא. דגני על כונס נכסים, כינוס נכסים בהוצאה לפועל ובהליכי אכיפה מנהלית 577 (הוצאת השדה המשפטי בע"מ, 2015) והאסמכתאות שם) (להלן: " מאור ודגני").
דא עקא, שווי הנכס אינו חזות הכל. במהלך השנים, בתי המשפט חזרו וקבעו כי כאשר הנכס הנמכר הוא יקר מאד, ושכר הטרחה הנגזר באחוזים יהיה גבוה מאד, יש להפחית את אחוזי שכר הטרחה, כך ששכר הטרחה יהיה סביר ותואם את השקעת הזמן והמאמץ של כונס הנכסים.

לעניין זה נקבע, כי ערך המקרקעין הוא רכיב חשוב בקביעת שכר הטרחה של כונסי הנכסים, אך לא רכיב ייחודי ומרכזי. במקרה בו קביעת שכר הטרחה לפי ערך המקרקעין בלבד תהיה בלתי סבירה, יהא צורך להפעיל שיקול דעת ולשקלל את כלל הנתונים הראויים (בר"ע 1469/93 נ.רוזנברג מברשות בע"מ נ' עו"ד דוד אשד (לא פורסם)).

במקרים שונים, הובעה הדעה כי קביעת שכר טרחה בהתבסס על שווי הקרקע בלבד הוא בלתי סביר (בר"ע (חי') 276/00 החברה לפיתוח מרכזים מסחריים ביו"ש בע"מ נ' אדמות שמאי יקיר בע"מ (פורסם במאגרים, 14.6.2000)).

ועוד נאמר: "אין לצפות שבימ"ש יאשר שכ"ט בשיעור לא סביר רק משום שכך מתקבל מחישוב אריתמטי" (פש"ר (מחוזי ת"א) 1361/02 בש"א 4391/04 רו"ח צבי יוכמן בתפקידו כנאמן נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 2.5.2004)).

כך גם הוטעם, כי אין ליתן את הדעת לערך הנכס בלבד, אלא יש לבחון את השורה התחתונה, ולקבוע שכר טרחה נמוך מאמות המידה הקבועות, במיוחד במקרים בהם ערך הנכס גבוה במיוחד (רע"א (י-ם) 33392-07-11 עו"ד ראובן יהושע, כונס נכסים נ' חריש (פורסם במאגרים, 27.10.2011)).

ראוי לציין, כי במקרה בו שווי המקרקעין היה גבוה באופן משמעותי (91,000,000 ₪), נפסק שכר טרחה בשיעור 1.5% משוויים המלא של המקרקעין, שעליהם התמנה כונס הנכסים. (ת"א (פ"ת) 7225-04-09 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' גביש (פורסם במאגרים, 13.6.2013); אושר ב-ע"א 42441-07-13 עו"ד בויאר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם במאגרים, 20.2.2014)).

בצד ציון עקרונות בסיסיים לצורך קביעת שכר טרחת כונס נכסים, נפסק כי קביעת שכרו של בעל תפקיד תיעשה על פי נסיבות המקרה: מהות הפרוייקט; משך הטיפול בפרוייקט; מהות הטיפול והקושי שבו; כישורי המטפל והמוניטין שלו; הנאת האחרים מפירות עבודתו; שכר ראוי שנקבע בפרוייקטים מסובכים שונים; היקף העובדה בפועל ותוצאותיה.
(ר' ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ נ' עו"ד יחיאל פ"ד נח(5) 20 (2004), וכן: ת"א 2004/06 שוב נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (פורסם במאגרים, 30.10.2012), אושר בע"א 9073/12 שוב נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (פורסם בנבו, 2.6.2014) ).

בין יתר הנתונים, אותם יש להביא בחשבון במסגרת דיון בסוגיית שכר טרחת כונסי נכסים, ראוי ליתן את הדעת לתפקידו המסויים של כונס הנכסים, כפי שהוגדר באותו הליך. וביתר פירוט: כונס נכסים הוא אדם המתמנה בידי רשות שיפוטית על מנת לסייע לה בהגשמת משימות ויעדים שהיא אינה ערוכה לבצע בעצמה, והוא משמש למעשה כזרועה הארוכה (מאור ודגני, שם, עמ' 35).

כונסי נכסים מתמנים בהליכים שונים ולתפקידים שונים. המכנה המשותף לכל כונסי הנכסים הוא, שבכולם מתמנה אדם מטעם בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת (כגון: ראש הוצאה לפועל, מנהל המכס, נציב מס הכנסה) לביצוע משימות שונות.

סמכויותיו של הכונס מתגבשות בעת מינויו לפי הפעולה הנדרשת; יש שתפקידיו של הכונס מוגבלים לעניין אחד (כגון מינויים של כונסי נכסים למימוש אג"ח של חברה מכוח פקודת החברות [נוסח חדש], ויש שתפקידו של הכונס מורכב וממושך, כגון במקרה שעליו לבצע פעולות ניהול להשלמת פרויקט בנייה . (ראה ע"א 846/75 עוניסון - חברה לבנין בע"מ נ' דויטש ל(2) 398 (1976); ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן מט(2) 102 (1995)).

בפסיקת שכר הטרחה, יש משמעות לתפקיד הספציפי לשמו התמנה כונס הנכסים, וביחס אליו לפסוק את שכרו. כך, לא הרי מינוי של כונס נכסים לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין, כהרי מינוי של כונס נכסים לביצוע רישום בית משותף בלבד.

על כונס נכסים שמונה לצורך פירוק שיתוף לבצע מגוון פעולות הכרוכות בביצוע התמחרות, מימוש והשגת האישורים והמסמכים הנחוצים להעברת הזכויות על שם הרוכשים.

במקרים מתאימים, נקבע שכרו של בעל תפקיד בדרך של אומדן גלובלי (רע"א 5053/10 גורה נ' עו"ד רנה שבולת (פורסם במאגרים, 2.9.2010)).

בדרך זו צעד בית המשפט בעניין עו"ד פלדמן, עת קבע כי בהיעדר פירוט שעות עבודה, אין לחשב שכר הטרחה לפי אחוזים מערך הנכס. אלא, לנוכח שיקולים של שכל ישר, ניסיון החיים ואיזון בין השקעת העבודה, התועלת הכלכלית והתוצאה החיובית שנוצרה לבסוף, יש לפסוק סכום גלובלי.(ע"א (י-ם) 1755-01-14 עזבון המנוח משה חי בראשי ז"ל נ' עו"ד עודד פלדמן, כונס נכסים (פורסם במאגרים, 26.11.2014).
ומן הדין אל הנדון

בפתח פרק זה, ייאמר מיד כי כונס הכונסים זכאי לשכר טרחה ראוי עבור עבודתו וטרחתו.
עו"ד מילר, ביצע את תפקידו ככונס הנכסים על הצד הטוב ביותר ו התוצאה מדברת בעד עצמה - מכירת הנכס כנ גד תמורה הולמת, המצאת כל המסמכים והאישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות על שם הרוכשים, מסירת החזקה בנכס, והכל בפרק זמן סביר בהחלט.

ואלה הפעולות העיקריות שביצע כונס הנכסים כפי שפורטו בדו"ח הסופי מטעמו:
רישום הערת אזהרה בספרי המקרקעין בדבר כינוס הנכסים.

פניה לשמאי רחמים שרים (שהוסכם על הצדדים) לקבלת שמאות.

הכנת חוזה מכר וכל המסמכים הנלווים הנדרשים לעסקה.

פרסום הזמנה לציבור להציע הצעות. ניהול שיחות והתכתבויות עם המתעניינים.

ניהול התמחרות:
בעקבות פרסום המכרז התקבלו הצעות שונות ונערכה פגישת התמחרות ביום 26.11.2019.

בהתמחרות זכתה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה על ידי חלק מהבעלים המשותפים (התובע ונתבעים 1,2,4,5,6,7,8) לרכישת חלקם של יתר הבעלים (נתבעים 3,9,10,11).

ההצעה משקפת שווי של החלקה בשלמות בסך 22,800,000 ₪.

שווי זה תאם את השווי שקבע השמאי שרים (בין 22,708,000 לבין 22,845,000 ₪).

אישור חוזה המכר.

ניהול חשבון בנק.

טיפול במס שבח מקרקעין ומס רכוש:

כונס הנכסים נאלץ להשקיע עמל רב באיתור פרטים ומסמכים היסטוריים של 2 מוכרים.

כונס הנכסים נפגש עם פקיד מס רכוש לצורך שינוי רישום הנכס לפי מספר החלקה העדכני וקבלת אישורי מס רכוש תקינים להעברה בטאבו.

כונס הנכסים ציין כי ימשיך לפעול להקטנת שומות מס שבח בדרך של בקשות לתיקון השומות בגין ניכויים שונים שלא הובאו בחשבון בהודעות השומה.

טיפול בעיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, אשר כלל התכתבויות רבות ושיחות כדי לקדם שומות היטל השבחה תוך התגברות על קושי משפטי.

העברת זכויות לרוכשים.

העברת זכויות בין המוכרים שנעשתה לאחר מתן פסק הדין מיום 10.12.2018, פעולה שהייתה כרוכה בשיחות, התכתבויות ופגישה במשרדי מס שבח מקרקעין בנתניה ובלשכת רישום המקרקעין בנתניה לצורך השגת אישורים וקידום ביצוע הרישום בטאבו.

בגין פעולות אלה זכאי כונס הנכסים לשכר טרחה.

יש להצטער על עמדתם של הנתבעים 1,2,4,5,6,7,8 אשר בכדי לצמצם את שכרו של כונס הנכסים בחרו להטיח בו טענות ולנסות להטיל דופי בפעולותיו.

אין בידי לקבל את טרוניותיהם של נתבעים אלה לעניין פעולות כונס הנכסים , ומקובלים עליי הסבריו כפי שפורטו באריכות בתגובה מטעמו.
ראשית, אין מקום לטענה לפיה למעשה עסקת המכר בה טיפל כונס הנכסים נגעה רק ל- 18.59% מהמקרקעין, בעוד שביתר המקרקעין לא בוצעה כל טרנסקציה.

בסוגיה זו כבר נקבע, כי לצורך קביעת שכר טרחה עבור פירוק שיתוף במקרקעין, יש לגזור את שכר הטרחה משווי הנכס בכללותו, זאת בעיקר משום שפירוק השיתוף התייחס לנכס בכללותו, הנכס כולו הועמד למכיר ה, ועבודת כינוס הנכסים נעשתה לגבי כל הנכס (ע"א (מחוזי מרכז) 42441-07-13 עו"ד יעקב מיכאל בויאר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 20.02.2014)‏‏ , רע"א (יר') 33302-07-11 יהושע נ' חריש (27.10.11 )).

אין מקום לטרוניה בעניין דרישת כונס הנכסים לרישום העברת הזכויות בין נתבע 4 לנתבע 5 ("האחים") . דרישה זו הייתה במקומה, שכן בנקודת הזמן , קודם לביצוע ההתמחרות , היה עליו לוודא כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין משקף נכונה את הבעלים האמיתי. העובדה כי בסופו של יום, ההצעה שזכתה לא כללה את רכישת זכויות "האחים", הינה חוכמה שלאחר מעשה.

כך גם באשר לעמדת כונס הנכסים לפיה צד שלישי המעוניין לרכוש, חייב להגיש הצעה לרכישת הנכס בשלמות. אכן, אין אפשרות כי צד שלישי ירכוש רק חלק מהכנס ויהיה בעלים במשותף עם מי מהבעלים שאינו מוכר את חלקו. זהו אינו פירוק שיתוף.

לאור האמור לא היה מקום לאפשר לצד שלישי ("הנהנית" המאוזכרת בתשובת הנתבעים) לרכוש רק חלק מהנכס. בסופו של יום, ההצעה שזכתה הוגשה בשם חלק מהבעלים שעימם נחתם חוזה המכר ועמם הסתיימה העסקה בהעברת הזכויות על שמם, ולא על שם צד שלישי.

לאחר בחינת הדברים, נחה דעתי כי לא נפל כל דופי בעבודתו של כונס הנכסים אשר פעל במיומנות ובמקצועיות כפי שהיה עליו לפעול.

בגין פעולותיו כפי שפורטו לעיל, זכאי כונס הנכסים לשכר טר חה, אשר יש בו לשקף גם את האחריות הרבה, המיומנות והניסיון המקצועי שרכש במשך השנים ויישם במסגרת ביצוע תפקידו .

בהינתן כי שווי המקרקעין בשלמותם הוא 22,800,000 ₪, בקשת כונס הנכסים לשכר טרחה בשיעור של 2% מהשווי, הינה הגונה וראויה .

בסיום הדברים, הריני רואה לנכון לציין כי לא נעלמה מעיני טענת בעלי הדין המפנים לשכר הטרחה שנפסק לכונס נכסים אחר, אשר מונה בתיק מקביל ביחס למגרש סמוך ואשר הועמד ע"ס 100,000 ₪ בצירוף מע"מ. דא עקא, אין הנדון דומה לראיה. במקרה שצויין, נערך מכרז, כאשר הצדדים בחרו את עורך הדין שימונה ככונס נכסים לאחר שקבלו הצעות ושכר הטרחה סוכם מראש. נוכח האמור, אין מקום להשוואה הנטענת.
סוף דבר

לאחר שנתתי דעתי לפעולותיו של כונס הנכסים, התועלת שהניבו והתוצאה שהושגה, תוך יישום הפסיקה הרלוונטית כפי שהובאה לעיל, ראיתי לנכון לקבוע את שכר טרחת כונס הנכסים כנגזרת של 2% משווי המקרקעין בצירוף מע"מ.

ההוצאות שהוצאו ייכללו בשכר האמור.

על כן, שכר טרחת כונס הנכסים מועמד ע"ס 456,000 ₪ בצירוף מע"מ.

הריני מאשרת העברת כספי התמורה למוכרים, לפי חלקם במקרקעין, וזאת לאחר ניכוי שכר טרחת כונס הנכסים כאמור לעיל.

לעת הזו, יועבר לכונס הנכסים ע"ח שכר הטרחה סך של 400,000 ₪ בצירוף מע"מ. יתרת שכר הטרחה תיוותר בקופת הכינוס ותועבר לכונס הנכסים לאחר שיסיים את הטיפול בתיקון שומות מס שבח.

אין צו להוצאות בבקשה זו.
ניתנה היום, כ"ג חשוון תשפ"א, 10 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.