הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 5176-06-13

בפני:

כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר

התובעת
והנתבעת שכנגד:

אפריקה ישראל להשקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד הילה גולדפלד, וקסלר, ברגמן ושות'

נ ג ד

הנתבעים
והתובעים שכנגד :

  1. י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ
  2. מיכל נחמה בנימין ברנע
  3. יוסף בנימין ברנע

כולם ע"י ב"כ עוה"ד חגי אשלגי, שירה כהן-שני

פסק – דין

1. מבוא

בפני תביעה כספית שעניינה בהפרה נטענת של " הסכם שכירות" אשר נחתם ביום 19/12/2010 בין התובעת - "אפריקה ישראל השקעות בע"מ" (להלן: "אפריקה ישראל") – לבין הנתבעת "י.ג.ד." נופש וספורט בע"מ (להלן: "י.ג.ד." ), על פיו שכרה " י.ג.ד." את ה"קאנטרי קלאב"/מועדון סביון מהתובעת (להלן: "הקאנטרי" )

"הסכם השכירות" ממשיך ומחליף את קודמו "הסכם זכיון" מיום 27/12/2005 אשר הוארך מידי פעם עד לחתימת " הסכם השכירות".

"הסכם השכירות" אשר נחתם ביום 19/12/2010, אמור היה להסתיים ביום 19 /12/2015 (עם שתי תחנות יציאה אפשריות של השוכר טרם תקופת סיום השכירות: ביום 31/12/2011 ולאחר מכן ביום 31/12/2013).

דא עקא, שעקב מחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, ההתקשרות בין הצדדים הגיעה לסיומה בחודש מאי 2013.

ביום 11/6/2013 פינתה "י.ג.ד." את "הקאנטרי"

מחלוקת בין הצדדים מי הפר את "הסכם השכירות".

לטענת התובעת: "י.ג.ד." הפרה "הפרות יסודיות" את " הסכם השכירות".

דמי שכירות.

לטענת התובעת למעט "דמי שכירות" בסכום המסתכם ב-1,020,392.8 ₪ (כולל מע"מ) א שר שולמו במועד חתימת "הסכם השכירות" ובמהלך השנים 2012 ו-2013, לא שולמה יתרת "דמי השכירות" לשנים 2010 עד 2013 המסתכמת בסכום של 2,251,605 ₪.

עקב הפרת "הסכם השכירות" על ידי "י.ג.ד." וביטולו , היא נאלצה לחתום על "הסכם שכירות" עם שוכר חדש על מנת לאפשר את פעילותו הרצופה של ה"קאנטרי" ומילוי ההתחייבויות למינויים בו.

תחזוקה לקויה ונזקים

לטענת התובעת, בהתאם ל"הסכם השכירות", היה על "י.ג.ד." להשיב את "הקאנטרי" לידי התובעת במצב תקין וטוב והיא לא עשתה כן.

התובעת צרפה ”דו"ח" מיום 9/4/2013 שבוצע על ידי חברת "כיפארק בע"מ" על פיו העלות המשוערת של התיקונים שנדרשו כדי לאפשר את פעילותו התקינה של ה"קאנטרי קלאב " הינה 550,000 ₪ לא כולל מע"מ.

לטענתה, עקב מצבו התחזוקתי הירוד של ה"קאנטרי קלאב " ופעולות השיפוץ והתחזוקה אשר נדרשו מהשוכר החדש, היא נאלצה לפטור אותו מ"דמי שכירות" למשך ששה חודשים.

מכאן תביעתה, לפיצוי עבור אובדן "דמי שכירות" למשך ששה חודשים בסך,106 436₪.

ה"ציוד" שנותר ב"קאנטרי קלאב".

לטענת התובעת, על פי "הסכם הזיכיון" ו"הסכם השכירות" חלקו הארי של "ציוד" זה שייך לה והפך לקניינה; וגם אם הוא נקנה במהלך השנים על ידי "י.ג.ד.".

לטענתה, על פי הסכמים אלו, התחייבה "י.ג.ד" להשאירו כדי לאפשר את המשך הפעלת ה" קאנטרי קלאב " עם תום "הסכם השכירות".

לטענת "י.ג.ד, "ציוד" זה שנרכש על ידה שייך לה והיא הייתה רשאית לקחת אותו עמה.

ביום 4/6/2013 - במקביל ובאותו יום להגשת התביעה דנן – הגישה "אפריקה ישראל" תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב – ת.א. 8022-06-13 – שעיקרה " מתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים (י.ג.ד., י.פ.) בקשר עם שימוש וחזקה במיטלטלין ומקרקעין, ומהותה, מניעת הוצאת מחוברים ומיטלטלין החיוניים להפעלת הקאנטרי".

ביום 6/6/2013 ניתן "צו המניעה".

הצדדים הגיעו להסכמה למינוי "שמאי מוסכם" - ג'בלי הררי יוסף.

ביום 10/6/2013 ביקר ה" שמאי המוסכם" ב"קאנטרי קלאב" והעריך את שווי ה" ציוד".

ביום 18/6/2013 הגיש ה"שמאי המוסכם" את חוות דעתו על פיה שווי ה"ציוד" שנותר הינו - 826,190 ₪.

עם פינוי ה "הקאנטרי קלאב" על ידי " י.ג.ד." - ביום 11/6/2013 – חלק מן ה" ציוד" הועבר לאחסנה במחסן הממוקם בישוב בית עריף ועיקרו נשאר ב"קאנטרי קלאב".

חוב הארנונה

לטענת התובעת, הותירה "י.ג.ד." חובות ארנונה אותם היא חבה למועצה המקומית סביון.

סה"כ התביעה מסתכמת בסכום של 3,759,164 ₪.

הגנת הנתבעים

בכתב ההגנה, דוחה "י.ג.ד." את הנטען על ידי התובעת.

לטענת הנתבעת/"י.ג.ד." התובעת- "אפריקה ישראל"- היא זו אשר הפרה את " הסכם השכירות" ו"י.ג.ד", הייתה זו ש הודיעה מיוזמתה לתובעת על עזיבת ה"קאנטרי" עקב הפרת התובעת את התחייבויותיה וחובותיה על פי "הסכם השכירות".

היתר בניה

לטענת הנתבעת: בשנת 2012 הודיעה המועצה המקומית סביון ל" י.ג.ד", שלא יינתן רישיון עסק ל"קאנטרי", מאחר ולכמה מבנים בו , אין היתר בנייה.
כפועל יוצא, כך טענתה, לא הייתה נכונה "י.ג.ד." לקחת על עצמה את הפעלת ה"קאנטרי" ללא רישיון עסק ובמבנים הבנויים ללא היתר בנייה.

דמי שכירות וארנונה.

לטענת הנתבעת: התחייבותה על פי " הסכם השכירות", הינה לתשלום " דמי שכירות" על השטח הפעיל של "הקאנטרי" כ-35 דונם - ולא על "שטחי הבור", שאינם בשימוש. התובעת אשר ניסתה להרחיק עצמה ממגע ישיר עם המועצה המקומית סביון בעניין זה, הפנתה את "י.ג.ד." למשרד עורכי דין, כדי שיסייע ל ה בביטול חיוב הארנונה . לטענתה, הוסכם בין הצדדים בצורה מפורשת, שככל ויהיה חיוב בארנונה בגין "שטחי הבור", חיוב זה יחול על התובעת בלבד; וכי עד להכרעה סופית בעניין חיוב ארנונה על "שטחי הבור", תקפיא "י.ג.ד.", את תשלום " דמי השכירות". לאחר מכן, תערך התחשבנות כוללת בין הצדדים . זו הסיבה ש"י.ג.ד" במשך כשנתיים לא שילמה לתובעת את "דמי שכירות".

בכתב ההגנה טענו הנתבעים – יוסף ומיכל בנימין ברנע – שיש לסלק את התביעה נגדם על הסף, היות והיא לא מגלה כל עילת תביעה אישית כלפיהם כבעלי מניות ומנהלי " י.ג.ד.".

בכתב ההגנה יש " הודעת קיזוז" עם פירוט הנזקים אשר לטענת "י.ג.ד." נגרמו לה עבור אובדן שווי הפעילות העסקית אותו היא איבדה עקב סיום השכירות טרם מועדה; קיזוז השקעותיה ב"קאנטרי קלאב "; שווי ה"ציוד" שנותר בו והנזקים שנגרמו ל"ציוד" בעת פינויו.

במקביל, הגישה " י.ג.ד." כתב תביעה שכנגד, על הנזק שנגרם לה כתוצאה מביטול "הסכם השכירות" והשקעותיה ב"קאנטרי" ואובדנם, בסכום של 9,500,000 ₪:

בגין החזר של שווי הפעילות העסקית שאיבדה "י.ג.ד.";
בגין חיוב יתר בארנונה;
בגין השקעות "י.ג.ד." בציוד ב"קאנטרי קלאב";
בגין שימוש בציוד שנשאר ב"קאנטרי קלאב";
עלות הנזקים שנגרמו לציוד;
עבור כל חודש אחסון של הציוד;
חיוב טכנאים שלא הוכנסו ל"קאנטרי קלאב"
עמלת סליקה בגין מנויים שנרכשו באשראי;
סכום בו חויבה "י.ג.ד." על ידי "הקריה האקדמית אונו" בגין הפסקת מנויים;

בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, חזרה התובעת "אפריקה ישראל" על טענותיה שבכתב התביעה שהנתבעת "י.ג.ד." היא זו אשר הפרה -"הפרות יסודיות" -את "הסכם השכירות" עת לא שילמה את "דמי השכירות" ואת "הארנונה" למועצה המקומית סביון ועת גרמה את הנזקים המפורטים בכתב התביעה אשר לא הותירו את הברירה בידי "אפריקה ישראל" מאשר לבטל את " הסכם השכירות".

לטענת התובעת לא הייתה הסכמה כלשהי בין הצדדים שהארנונה על שטחים לא בנויים – המכונים על ידי "י.ג.ד" "שטחי הבור"- תחול על התובעת. על "י.ג.ד" לשלם את הארנונה על כל המקרקעין. לא הייתה כל הסכמה ש "י.ג.ד" לא תשלם "דמי השכירות" ו לא היה כל הסכם קיזוז בין התובעת לבין "י.ג.ד"

לטענת התובעת "אפריקה ישראל":

"הפעלת הקאנטרי ללא רישיון עסק ה יתה הפרה נוספת, מיני רבות (בנוסף לאי תשלום דמי השכירות, להפקת אירועים רועשים ללא רישיון עסק, לאי תשלום חובות ארנונה, ואי תחזוקה ראויה של המושכר). אלא שהיעדר רישיון העסק נבע מליקויים בהתנהלות יגד עצמה – אי הצגת האישורים הדרושים לרישיון עסק (כגון, אישור משרד הבריאות, המשרד לאיכות הסביבה, כיבוי אש ומשטרה) ."

התובעת דחתה את הנזקים הנטענים על ידי " י.ג.ד." וחזרה על טיעוניה, ש"י.ג.ד." היא זו, אשר גרמה לתובעת את הנזקים הנטענים בכתב התביעה.

בכתבי הטענות של הצדדים, יש התייחסות מפורטת לכל אחת מהטענות והסעדים.

2. רישיון עסק

החל מיום 27/12/2005 ועד ליום 11/6/2013 הפעילה " י.ג.ד." את ה"קאנטרי" בסביון. תחילה מכוח "הסכם זכיינות" והחל מיום 19/12/2010 כ"שוכרת" בהתאם ל" הסכם השכירות" נשוא הדיון.

לאורך כל השנים, האחריות לקבלת "רישיון עסק" הייתה מוטלת על "י.ג.ד.".

זו גם הייתה האחריות אשר הוטלה על "י.ג.ד." " בהסכם השכירות":

"10.1 השוכר מתחייב להשיג ו/או לקבל כל רישיון לרבות אך לא רק רישיון עסק ו/או אישור ו/או היתר שידרשו על פי כל דין ו/או על פי הסכם בקשר עם השכרת המועדון והפעלתו, כל מתקן ממתקניו וכל פעילות מהפעילויות המבוצעות בו מעת לעת ( בסעיף זה להלן: 'הרישיונות'), הכל על שמו, על חשבונו ואחריותו.
10.2 במשך כל תקופת השכירות, השוכר והוא בלבד יהיה אחראי לחידושם ולקיומם בתוקף של כל הרישיונות. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, השוכר מתחייב לנהל את עסקו ולמלא את כל הדרישות מכוח חוק רישוי עסקים תשכ"ח 1968 ( להלן: 'החוק'), לקבל כל רישיון והיתר הדרוש על פי החוק לצורך ניהול עסקו של השוכר במושכר בהתאם למטרת השכירות, ולחדשו מעת לעת, כנדרש על פי דין."

ביום 24/11/2013 פנתה "י.ג.ד." למועצה המקומית סביון וביקשה לקבל את העתקי רישיונות העסק לשנים 2006 – 2013 .

מוצג 15 הם הרישיונות הקיימים אשר התקבלו מהמועצה המקומית סביון.

ממוצג 15 ניתן ללמוד, שהרישיונות לניהול עסק אשר ניתנו, היו לתקופות קצובות ( חלקם לפעילויות ואזורים ממוקדים )ולא באופן כולל להפעלת ה "קאנטרי":

ביום 24/10/2000 ניתן לחברת "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" "רישיון לניהול עסק" לצמיתות להפעלת מכון כושר.

ביום 15/5/2004 ניתן לחברת " לאפריקה ישראל להשקעות בע"מ" "רישיון לניהול עסק" + ל"מכון עיסוי במועדון סביון לנופש וספורט" ול"מכון עיסוי במועדון סביון ונופש וספורט" וזאת עד ליום 31/12/2006.

ביום 15/2/2005 ניתן לחברת "לאפריקה ישראל להשקעות בע"מ" "רישיון לניהול עסק" ל"בריכת שחייה במועדון סביון לנופש וספורט" וזאת עד ליום 15/2/2008.

ביום 17/1/2007 ניתן לחברת "לאפריקה ישראל להשקעות בע"מ" ולחברת "י.ג.ד." "נופש וספורט בע"מ" "רישיון לניהול עסק" "סאונה ומכון עיסוי" בקאנטרי קלאב סביון וזאת עד ליום 31/12/2009.

ביום 2/7/2006 קיבל ו קאנטרי סביון ו יוסי בנימין "רישיון לניהול עסק" "קייטנת קיץ" עד ליום 3/8/2006.

ביום 1/7/2007 קיבל קאנטרי סביון "רישיון לניהול עסק" "קייטנת קיץ" עד ליום 3/8/2007.

ביום 15/5/2008 קיבלו " יוסי בנימין ברנע" ו"י.ג.ד." נופש וספורט" "רישיון עסק" " קאנטרי קלאב סביון" עד ליום 31/5/2011.

ביום 1/7/2008 קיבלו " חברת אפריקה ישראל בע"מ" ו"י.ג.ד." נופש וספורט" "רישיון לניהול עסק" " קייטנת קיץ" עד ליום 5/8/2008.

ביום 1/7/2009 קיבלו " חברת אפריקה ישראל בע"מ" ו"י.ג.ד." נופש וספורט" "רישיון לניהול עסק" " קייטנת קיץ" עד ליום 1/8/2009.

ביום 3/7/2011 קיבלו "י.ג.ד." נופש וספורט" ויוסי בנימין "רישיון לניהול עסק" "קייטנת קיץ" עד ליום 4/8/2011.

ביום 1/7/2012 קיבל יוסי בנימין "רישיון לניהול עסק" " קייטנת קיץ" עד ליום 2/8/2012.

ביום 1/6/2013 קיבלו "חברת אפריקה ישראל בע"מ" ו"י.ג.ד." נופש וספורט" "היתר זמני לפי חוק רישוי עסקים התשכ"ח-1968 " ל"קאנטרי קלאב סביון" עד ליום 30/6/2013.
צא ולמד, של"קאנטרי קלאב בסביון", היה "רישיון עסק" – כללי – מיום 15/5/2008 ועד ליום 31/5/2011 , כאשר מיום 31/5/2011 ועד ליום 1/6/2013 לא היה בידי "י.ג.ד" "רישיון עסק",

קרי, במשך שנתיים, הפעילה "י.ג.ד." את "הקאנטרי קלאב" ללא "רישיון עסק" ת קף, על אף התחייבותה ב"הסכם השכירות" ובמחויבותה על פי החוק, לדאוג לניהול ה"קאנטרי קלאב", כשיש בידיה "רישיון עסק".

אומנם בשנת 2011 ובשנת 2012 קיבלו "י.ג.ד."/יוסף בנימין רישיון לניהול "קייטנת קיץ" בחודש יולי, אולם היה זה רישיון ממוקד ל"קייטנת קיץ" לחודש אחד ולא רישיון לניהול ה" קאנטרי קלאב", אשר פג תוקפו ביום 31/5/2011.

הדבר אף עולה ממכתבו של עו"ד הלל קרונפלד מיום 22/5/2013 ל עו"ד יאיר דוד ב"כ התובעת :

"1. ראשית לכל יש לדייק בעובדות – במכתבך נטען כאילו עסקה של שולחתי מתנהל ללא רישיון עסק משנת 2010. אמירה זו אינה נכונה, מאחר ורישיון העסק האחרון שהונפק לשולחתי – ביום 15.5.08 עמד בתוקף עד יום 31.5.11 (רישיון מספר 100034001), ומאז סירבה המועצה לחדשו עקב כך שחלק מהמבנים בקאנטרי נבנו ללא היתר בניה כדין".

לא קיבלתי מיוסף בנימין הסבר כלשהו, מדוע לא פעלו לקבלת " רישיון עסק" מאז 31/5/2011.

לא הוצגו בפני פניות של יוסף בנימין ל מועצה המקומית סביון לחדש את " רישיון העסק" לקראת המועד בו הוא פג - 31/5/2011 - ולא בסמוך לכך.

יוסף בנימין גם לא העיד שעשה כן.

ביום 16/7/2012 שלחה המועצה המקומית סביון מכתב ל מר יוסי בנימין:

" לכבוד 16 ביולי 2012
מר יוסי בנימין מועדון סביון 100034002
י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ מסירה ביד ובדואר רשום
ת.ד. 29
סביון 56101

שלום רב,

"הנדון: בקשה מס' 100034002 לקבלת רשיון עסק להפעלת קייטנה בקאנטרי סביון

בהמשך לבקשתכם שבנדון ולהיתר מיום 2.7.2012, אשר ניתן לכם על פי נהלי משרד החינוך, להפעלת קייטנה, ומאחר שהקייטנה אמורה לפעול בתחום הקאנטרי, אשר כידוע לכם טרם הוצא לגביו רשיון עסק, הינכם נדרשים להמציא למשרדנו, תוך 48 שעות ממועד קבלת מכתבי זה, אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה "מצפה אפק" לצורך קבלת רשיון עסק לקאנטרי.

אם לא יתקבל אישור הועדה המקומית במועד כאמור, תשקול רשות הרישוי את המשך ההיתר להפעלת הקייטנה, וזאת מבלי לגרוע מזכותה לנקוט הליכים משפטים כנגדכם בגין הפעלת הקאנטרי ללא רשיון עסק, כמתחייב על פי החוק.

בכבוד רב,
אילנית קטן,
מחלקת רישוי עסקים
העתק:
מר מושיק ליפץ, ראש המועצה
מר יאיר דוד, עו"ד, התובע העירוני
מר עמיחי ויינברגר, עו"ד, יועמ"ש למועצה.

"רישיון העסק להפעלת קייטנה" אליו התייחסה הגב' אילנית קטן, הוא הרישיון אותו קיבל יוסי בנימין ביום 1/7/2012: "רישיון לניהול עסק" " קייטנת קיץ" עד ליום 2/8/2012.

מכתב זה נשלח אל "מר יוסי בנימין", כמנהל ובעל המניות ב"י.ג.ד.", אשר במסגרת תפקידו ומעמדו זה, היה בקשר עם התובעת , חתם על "הסכם השכירות", והיה בקשר עם "המועצה המקומית סביון". על שמו גם הוצאו לאורך השנים "רישיונות העסק" ל"קייטנות הקיץ".
בעדותה אומרת מיכל בנימין ברנע:

"העדה: ...מי שעבד מול אפריקה ישראל זה יוסי כשאני בשלב הזה, שהוא גם עבד מול הגופים הממשלתיים, והוא עבד מול המועצה, אני טיפלתי במנויים, בעובדים..." (עמ' 170)

בתצהירו מיום 16/6/2013 כותב יוסף בנימין:

"17. במרץ 2012 נקלעו יחסי האישיים עם אשתי, מיכל בנימין ברנע, לכלל משבר עמוק, ובין יתר הפעולות שבוצעו בעקבות כך, הייתה העברת המניות שלי לאישתי, שהחלה לנהל את כל הפעילות של הקאונטרי בסביון לבדה, בעוד שעד אותו מועד, הייתי אני המנהל שניהל לבדו בכל עניינים הכספיים בקאנטרי, ואישתי עסקה יותר בניהול התוכן והפעילות בקאונטרי, ולא הייתה מעורבות כלל בניהול הכספי,...".

בעדותה, בהתייחס למכתבה מיום 16/7/2012 של הגב' אילנית קטן, אומרת מיכל בנימין :

" העדה: ...יום אחד נוחת עליי, ... אני באמצע של משבר זוגי, ... נוחת מכתב יולי 2012. אני מנהלת קייטנה של איזה 500 ומשהו ילד. אופרציה ענקית, זה קייטנה של חמישה שבועות בשני מחזורים. נוחת מכתב שאם תוך 48 שעות אני לא מקבלת מהוועדה המקומית אישור, הם שוקלים לקחת לי את הרישיון עסק. אני נכנסת ... להיסטריה, אני הולכת ליוסי, אני אומרת לו ' מה אתה רוצה שנעשה עם הילדים האלה?... עכשיו, כדי לקבל רישיון עסק, ברור לך, לאדוני, שחייב להיות כיבוי אש? שחייב להיות משטרה? שחייב להיות משרד הבריאות? הדבר היחיד שמפריד רישיון עסק של קייטנה מרישיון עסק רגיל זה משרד החינוך. ומשרד החינוך גם היה לי. זאת אומרת, האם חוקית אני רשאית לעשות קייטנה. בוודאי שכן. ...הדבר הראשון שאנחנו עושים, אנחנו הולכים למועצה. ויוסי אומר להם ' תסבירו לי מה שאת אומרת? על מה אתם מדברים?'. המועצה אומרת לו ' אדוני, אתה זוכר, המועצה לא רוצה לריב עם אפריקה. לוועדה'. יוסי הולך לוועדה ובוועדה שולפים לו מכתב שנשלח לאפריקה ישראל ב-28/11/11." (עמ' 183)
אני דוחה את טענתה של מיכל בנימין , שהיא לא ידעה קודם ליולי 2012 על מכתבה של המועצה המקומית סביון. אומנם, מי שטיפל בנושאים אלו מול המועצה המקומית סביון ומול הועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק היה בעלה יוסף בנימין ; אולם אין לי כל ספק , ש-מיכל בנימין הייתה מעורבת בכל אשר נעשה ב"קאנטרי קלאב", לרבות במגעים מול ה מועצה המקומית סביון. לא שוכנעתי שעד להעברת מניותיו של יוסף בנימין אליה , מעורבותה הייתה רק בטיפול במינויים ובחוגים.

ביום 28/11/2011 שלחה הועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק מכתב לאפריקה ישראל להשקעות בע"מ, בו נאמר בין השאר:

"הנדון: בניה ושימושים ללא היתר במתחם הקאנטרי בסביון

בביקורת שנערכה בסביון, בגוש 6722 חלקה 147 וגוש 6723 חלקה 145, על ידי מפקח מטעם הועדה לתכנון ולבניה "מצפה אפק" נמצא כי במקום קיימים מבנים ישנים שנבנו ללא היתר ושנעשים בהם שימושים ללא היתר.
הדבר מהווה עבירה ע"פ חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 ולפיכך הנכם צפויים כי ינקטו נגדכם אמצעים משפטיים.

הנכם מוזמנים לתאם ולהגיע למשרדי הועדה המקומית בתוך 7 ימים מקבלת מכתבנו זה על מנת להציג את גרסתכם לעובדות המתוארות לעיל בפני מפקח הבניה מר יצחק גריידי טל...".

העתק מהמכתב נשלח ל"ראש מועצת סביון".

לא שוכנעתי שהסדרת "היתרי הבניה" לבנייה חריגה בחלק מהמבנים בתחום ה" קאנטרי קלאב", מנע את מתן "רישיון עסק זמני". הוכח בפני שהמועצה המקומית סביון ידעה שהנושא בטיפול ולאורך השנים אפשרה את המשך הפעלת ה"קאנטרי קלאב" עם "רישיונות עסק זמניים", עד להסדרת הנושא וקבלת " היתרי הבנייה" בשנת 2014.

ביום 1/7/2012 קיבל יוסף בנימין "רישיון לניהול עסק" "קייטנת קיץ" עד ליום 2/8/2012 .

ביום 1/6/2013 קיבלו " חברת אפריקה ישראל בע"מ" ו"י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" "היתר זמני לפי חוק רישוי עסקים " ל"קאנטרי קלאב סביון" עד ליום 30/6/2013 .

מיום 11/6/2013 - המועד בו פינתה " י.ג.ד." את "הקאנטרי קלאב" - ועד היום, מפעיל שאול בלס את "הקאנטרי קלאב" עם "רישיון עסק זמני" שהתחדש מדי פעם, ללא שנדרש לבצע עבודות או שינויים כלשהם במבנים בהם היו חריגות בנייה. בשנת 2014, התקבל " היתרי הבנייה " לבנייה החריגה .
עיינתי בפרוטוקול "שיחת שימוע" שנערכה ל מיכל בנימין ביום 22/11/2012 במועצה המקומית סביון עקב הפעלת ה"קאנטרי קלאב" ללא "רישיון עסק".

מ"שיחת השימוע" עולה, ש "היתר הבניה" ל "חריגות הבנייה", לא היה תנאי למתן "רישיון עסק ".

"שיחת שימוע - הפעלת עסק ללא ריש יוו עסק - קאנטרי קלאב

נוכחים בשימוע: עו"ד יאיר דוד - תו בע עירוני (להלן ; "התובע"), עו"ד ליזה הנדרוקר - יועצת משפטית למועצה, גב' אילנית קטן - מנהלת מחלקת רישוי עסקים במועצה, גב' אריאלה להב - גזברית המועצה , מפעילת הקאנטרי – גב' מיכל בנימין ברנע (להלן: "מפעילת העסק").

התובע: ידוע לך כי את מנהלת עסק טעון רי שיון?
מפעילת העסק: ידוע לי שהעסק פועל ללא רישיון וידוע לי שצריך רישיון.
התובע: הא ם היה לך פעם רישיון עסק ?
מפעילת העסק: למיטב ידיעתי היה.
...
התובע: האם העסק פועל כיו ם?
מפעילת העסק: העסק פועל כיום ללא רישיון עסק.
ידוע לי שהעסק חייב ברישיון עסק. הפעם הראשונה שידעתי שהעסק פועל ללא רישיון בפעם הראשונה שפנו אלי מהמועצה.
התובע: המשכת להפעיל את העסק ללא רישיון?
מפעילת העסק: כן. שאלתי מה ניתן לעשות כדי לקבל רישיון עסק.
התובע: יש ל מיטב ידיעתי בעיות תברואתיות, בטיחותיות וכו'. כדי לשקול להעניק לך רישיון עסק, עליך לעמוד במספר תנאים. באופן רשמי אנחנו יכולים להוציא צו סגירה מיידי.
מפעילת העסק: אין לי ביטוח צד ג' כי אין לי רישיון עסק ואני מנסה להסדיר את זה.
הסיבה שאין לי רישיון עסק זה בגלל המבנים. כל שאר האישורים יש לי. עשיתי כל מה שאני צריכה מבחינת החוק.

התובע: הדברים שחשובים ה ם: משרד הבריאות - אין אישור בתוקף, כיבוי אש, יועץ בטיחותי.
זוהי שיחת שימוע, לא שיחה פתוחה. אני אומר לך מה צריך על מנת לקבל רשיון עסק. צריך להגיש בקשה מסודרת ולהמציא את כל האישורים הנדרשים.
אין לך אפילו ביטוח בתוקף. את לא יכולה להמשיך להפעיל את העסק כך. אנחנו נאפשר לך בימים הקרובים למסור את כל המסמכים הנדרשים כדי שנשקול את כל השיקולים הרלוונטיים על מנת להעניק לך רישון עסק. ללא רשיון עסק לא נוכל ליתן לך להמשיך ולהפעיל את העסק. אה צריכה כמו כן להמציא אישור על הביטוח.
מפעילת העסק: לעניין הביטוח : יש לי סעיף ביטוח שמפנה את התובעים לב יטוח של אפריקה ישראל ועל כן יש ביטוח.
התובע: אני מבקש שתעבירי לי אישור לקיומו של ביטוח.
מפעילת העסק: משטרת ישראל עוברת היום עם חברות בטיחות ולפני קבלת אישור משטרה קיבלתי אישור מחברת "לבטח". בטרם קבלת האישור, תיקנתי את כל הליקויים, אחרת לא הייתי מקבלת את האישור.
חשבתי שהסיבה היחידה שאין לי רישיון עסק היא בגלל מבנים לא חוקיים שיש בשטח.
התובע: אני נותן לך זמן של שבוע למסור את כל המס מכים לצורך קבלת רישיון עסק, למעט היתרי בניה.
אני לא אומר לך מה חסר. את צריכה לגשת למחלקת רישוי עסקים ולברר מה חסר.
במידה ולא יושלמו כל המסמכים החסרים אנו נשקול את המשך ההליכים לרמת הגשת כתב אישום ושקילת סגירת המקום באופן מיידי. את צריכה להגיש גם בקשה מסודרת.
מפעילת העסק: לגבי המסעדה שמפעיל אותה מר אלי אולצ 'ק, ידוע לו שאין בקאנטרי רישיון עסק. הסברתי לו שהוא צריך רישיון עסק משלו. בחוזה בינינו כתוב שהוא צריך להשיג רישיון עסק.
לעניין התלונות - האנשים שרכשו בית ברחוב הדרום רכשו בית ליד קאנטרי. זה מועדון שקט אבל לפעמים יש הפנינג, חוגים וכו. הרעש הוא הגיוני וסביר למקום כזה. כל תלונה שקיבלתי טיפלתי למיטב יכולתי. במסעדה יש מוסיקה." (הדגשה שלי, י.פ.) (מוצג 36)

מ"שיחת שימוע" זו עולה; שהסיבות לאי מתן "רישיון עסק" הן אלו:

"בעיות תברואתיות בטיחותיות וכו'"
"העדר ביטוח צד ג'"
העדר אישורים של "משרד הבריאות" "כיבוי אש" "יועץ בטיחותי" "אישור משטרה"
תלונות שכנים על רעש עקב פעילויות הנערכות ב"קאנטרי קלאב".

אומנם לאורך כל הדרך הייתה גם דרישה להסדיר את נושא "חריגות הבנייה", אך דרישה זו לא מנעה את מתן "רישיון עסק".

ה"איום" בהגשת "כתב אישום וסגירת המקום באופן מיידי" נובע מניהול העסק ללא "רישיון עסק" בשל אי הסדרת הנושאים דלעיל , ולא משום היעדר "היתר בניה".

קבלת "רישיון עסק זמני " לא היה מותנה בהשגת "היתרי בנייה" על הבנייה החריגה . התובע העירוני - עו"ד יאיר דוד - ידע שהנושא בטיפול והוא לוקח זמן. הוא אף דאג להדגיש בפני מיכל בנימין כי כוונתו לתיקון הליקויים האחרים וקבלת האישורים האחרים הנדרשים: " אני נותן לך זמן של שבוע למסור את כל המסמכים לצורך קבלת רישיון עסק, למעט היתרי בניה."

אני דוחה את טענת מיכל בנימין שאישורים אלו היו ברשותה.

אם אכן כך היה הדבר, היא הייתה מציגה אותם בפני הנוכחים ולא היה צורך בהזדמנות שניתנה לה להציג את האישורים הנדרשים:

"התובע: ... אנחנו נאפשר לך בימים הקרובים למסור את כל המסמכים הנדרשים כדי שנשקול את כל השיקולים הרלוונטיים על מנת להעניק לך רישיון עסק.
...
התובע: אני נותן לך זמן של שבוע למסור את כל המס מכים לצורך קבלת רישיון עסק, למעט היתרי בניה.
אני לא אומר לך מה חסר. את צריכה לגשת למחלקת רישוי עסקים ולברר מה חסר.
במידה ולא יושלמו כל המסמכים החסרים אנו נשקול את המשך ההליכים לרמת הגשת כתב אישום ושקילת סגירת המקום באופן מיידי. את צריכה להגיש גם בקשה מסודרת ".

"המועצה המקומית סביון" ו"הועדה המקומית לתכנון ובנייה אפק" נתנו כל פעם "רישיון עסק זמני" להפעלת ה"קאנטרי קלאב" משום שהם ידעו ש"אפריקה ישראל בע"מ" מטפלת בנושא "היתר בנייה" לחריגות הבנייה; וכי היות והוא קשור ב רשויות נוספות, הדבר דורש זמן.

בעדותו אומר מיכאל חיאט מנהל הכספים של חברת אפריקה ישראל החל משנת 2010:

"ש: למה לקח לכם, אתה אומר שזה היה עניין זניח ושולי ופשוט, למה לקח עד 2014? למה לא יכולתם לגמור את זה עד 2013 למשל?
ת: ניסינו, באמת שניסינו. מינינו צוות, קונסטרוקטור, אדריכל, שפעל מול הוועדה המקומית להסדיר את זה. קיבלנו רשימה של תנאים שהיינו אמורים למלא, מילאנו אותם. היה שם תנאי אחרון של חתימת מינהל, שהתעכב במינהל, זה ממש לא היה קשור בנו. לא יכולנו להשפיע על כך. ברגע שהמינהל חתם אז הרישיון גם ניתן." (עמ' 56)

מיכל בנימין הייתה מודעת היטב לפעולות הנעשות על ידי "אפריקה ישראל בע"מ" כדי להסדיר את "היתרי הבנייה" החסרים .

במכתב אשר נשלח ל יוסף בנימין ביום 2/1/2012 כותבת בין השאר עו"ד רויטל ראובן:

"הנדון: מועדון סביון

[סימוכין: מכתב הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק מיום 28.11.2011]

בשם מרשתי, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, ובהמשך לשיחתנו הטלפונית, הריני מתכבדת לפנות אליך בבאות;

1. כידוע לך, לידי מרשתי הגיעה פניה מאת הועדה המקומית שעניינה בניה ושימושים בשטח הקאנטרי קלאב בסביון (להלן: "המועדון").

2. לאור העובדה כי הבניה במועדון הינה למיטב ידיעת מרשתי בנייה נושנה, קיבלה מרשתי את ההודעה בהפתעה והיא בודקת את הטענות בימים אלו, ויתכן כי בנשא זה תהא אף פניה אליך בהמשך."

מי שטיפל בהסדרת " היתרי הבנייה" מטעם " אפריקה ישראל " היה, אינג' לאונרדו שלייפר.

הטיפול של אינג' שלייפר בהסדרת הנושא היה ידוע ל מיכל בנימין .

בעדותה מספרת מיכל בנימין , שאינג' שלייפר סיפר לה את הדבר, בעת שבמקביל לטיפול בנושא הסדרת "היתרי הבנייה" עבור אפריקה ישראל בע"מ, היא שכרה את שרותיו לשינוי תב"ע בביתה הפרטי בסביון. (עמ' 185-184)

ביום 24/9/2012 שלח אינג' שלייפר מכתב למועצה המקומית סביון – ל אילנית קטן:

"הנדון: הסדרת רישיון עסק י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ

הריני לאשר כי משרדי מטפל עבור חברת אפריקה ישראל בכל הנוגע להסדרת ההיתרים למבנים שאינם מאושרים בקאנטר י קלא ב סביון.
החומר הוגש לועדה ונמצא בהליכי רישוי.

אינני רואה סיבה המונעת מהמועצה המקומית לתת רישיון עסק לחב' המפעילה את הקאנטרי ( י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ) אם כל הבקשות והרישיונות וההיתרים הנוגעים לרישיון ה עסק מולאו על ידם ע"י כל הגורמים האחרים.

בכל הקשור לועדה לתכנון ולבניה לחבי המפעילה את הקאנטרי אין ע ניין והדבר אינו תלוי בהם.

בכבוד רב
אינג' ליאונרדו שלייפר

עותק: יוסי בנימין, י.ג.ד נופש וספורט בע"מ"

בעדותו מספר שאול בלס:

"כב' השופט: היתר הבנייה אנחנו יודעים התקבל ב-2014, משהו, למבנים האלה. בוא ספר לי קצת בנושא של היתרי הבנייה האלה, מבחינתך.
עד: מבחינתי קודם כל לא חל שום שינוי במבנים משנכנסתי עד היום חוץ מזה שהחלפנו את מערכת הגילוי אש כי לא הייתה ברירה המערכת שהייתה שם לא הייתה תקינה. לא נעשה שום שינוי,
...
עד: אני יודע שהיה בעיה עם משהו אם אינני טועה משהו עם מנהל מקרקעי ישראל שצריך להתיר את השימוש במבנים. מבחינת הרישיון של העסק זה יצר איזו שהיא בעיה אבל המועצה קיבלה את זה בהבנה וכל הזמן נתנה רישיון זמני. שלושה חודשים, חודש, חצי שנה עד אשר הגיע האישור הזה.
כב' השופט: איזה בעיה זה יצר מבחינת המועצה?
עד: שום בעיה.
כב' השופט: אתה קיבלת רישיון?
עד: כן. מהיום הראשון.
כב' השופט: רישיון זמני כל פעם?
עד: כן. זה היה ברור שהסעיף הזה זה הסעיף שעומד על הפרק.
כב' השופט: הסעיף שמה?
עד: של ההיתר של המבנים זאת אומרת המועצה מבחינת גבתה ארנונה על המבנים האלה, המבנים האלה תפקדו כדבר שוטף. לא נעשה בהם שום שינוי, לא קונסטרוקטיבי לא שום דבר.
...
כב' השופט: וחוץ מזה לא נדרשת להשקיע שום דבר?
עד: שום דבר.
עו"ד גולדפלד: בקשר לרישיון,
עד: אני, גם אפריקה לא עשתה שום דבר, אף אחד לא עשה כלום.
כב' השופט: אוקי.
עד: רק עניין של ניירת שם שהתגלגלה בתוך הסיפור הזה."
(עמ' 315-314)

דא עקא, ש "י.ג.ד." לא ביצעה את שנדרש ממנה כדי לקבל את "רישיון העסק".

את "רישיונות העסק" קיבל שאול בלס , רק לאחר שתיקן את כל הליקויים שהותירה "י.ג.ד" ב"קאנטרי קלאב" וביצע את כל הדרוש לצורך קבלת "רישיון עסק ". היו אלה " רישיונות זמניים שאפשרו את הפעלת ה"קאנטרי קלאב".

בשנת 2014 התקבל "היתר הבנייה" לבנייה החריגה.

בעדותו הסביר שאול בלאס במענה לשאלות עו"ד אשלגי ב"כ "י.ג.ד." מיכל ויוסף בנימין:

"עו"ד אשלגי: ... אני מבין שבבוקר שנכנסת התקבל רישיון עסק זמני?
ת: נכון.
ש: נכון?
ת: בוודאי.
ש: זאת אומרת שהיה אישור של כל הגורמים הרלוונטיים, משרד הבריאות,
ת: ממש לא.
ש: מכבה אש?
ת: ממש לא.
ש: אז לא היה רישיון עסק?
ת: רישיון עסק זמני זה אומר כזה דבר, המועצה מתירה לך לפעול כעסק, נותנת לך זמן של כ-30 יום במסגרת רישיון זמני לדאוג שיהיה לך את האישור של היתר רעלים, משרד הבריאות, משטרה, כבאות ואלה דברים שפעלנו ועשינו ימים כלילות כדי לסדר אותם עד לרמה של מכון תקנים שהיינו צריכים להביא כי החלפנו את מערכת הכיבוי מחדש, כולה חדשה. אישורי משטרה עשינו את כל מה שנדרש, היתר רעלים הוצאנו אותו תוך זמן קצר ובעצם עמדנו בתנאי ההתחייבות שלנו בכתב,
ש: זאת אומרת אתה קיבלת רישיון עסק לפני שהיה לך את הדברים האלה? זה מה שאתה אומר? פעלת בעצם ברישיון,
כב' השופט: קיבל רישיון זמני ל-30 יום.
עד: רישיון עסק זמני זה דבר לגיטימי לכל דבר שקורה.
ש: כמה אחר כך היו עוד רישיונות עסק זמניים?
ת: אחר כך היה עוד רישיון זמני ועוד רישיון זמני ועוד רישיון זמני ואתה תשאל למה אז אני אגיד לך כי,
...
עד: אני אגיד לך למה כי היה שם בעיה של שני מבנים שלכאורה לא היה להם היתר בנייה אבל זה לא שלא היה להם היתר בנייה היה עניין עם מנהל מקרקעי ישראל ואפריקה והמועצה ידעו את זה וזה לא משהו שהיה אמור לעכב את הפעילות של העסק כי לא צריך היה לעשות שום דבר במבנים ולכן המועצה קיבלה, הסכימה לדחות את מועד הרישיון כל פעם בחודש עד שהתקבלו האישורים המתאימים ממנהל מקרקעי ישראל שבסופו של דבר הגיעו ולראייה גם לא נעשה שום דבר באותם מבנים.
עו"ד אשלגי: מר בלס אני עכשיו אשאל שאלה, תראה,
ת: והרישיון זמני הפך להיות רישיון קבוע.
ש: מתי?
ת: 2014 כבר התחילו לתת רישיון של חצי שנה, כי אז היה בעיה,
ש: זמניים של חצי שנה?
ת: בעיה של ביוב, ביקשו שנתחבר לביוב אבל אין לי איפה להתחבר אז נתנו לי חצי שנה שהמועצה תתחיל את התהליך של הבנייה והם הודיעו שמתחילים ועכשיו שוב נותנים רישיון זמני כי המועצה כבר חופרת את קווי הביוב אבל את משרד הבריאות זה לא מעניין כי הוא רוצה שאנחנו נתחבר לביוב, בקיצור התהליך הזה הולך ונגרר אין שום מניעה לקבל רישיון זמני.
ש: מי,
ת: בתנאי שאנחנו נעמוד הכללים הבסיסיים של היתר רעלים, של משטרה, של כבאות, של העסקת עובדים בצורה חוקית, כל הדברים האלה ברגע שהם מתקיימים ואין לי איפה לחבר את קו הביוב לכן המועצה כן נותנת לי היתר זמני. רישיון זמני, סליחה.
...
ש: אז אתה לא יודע אם זה היה בעיה במנהל או בדברים אחרים?
ת: אני יודע כי ראיתי את הטפסים שהגיעו אלי אחר כך וראיתי שזאת בעיית מנהל." (עמ' 447-445)

אין לי כל ספק, שאם הייתה מבצעת "י.ג.ד." את שנדרש ממנה בדו"חות הביקורת שנעשו, היא הייתה מקבלת "רישיון עסק זמני ", בדיוק כפי שקיבל שאול בלס לאחר שביצע את התיקונים והשינויים הדרושים.

אומנם, במהלך השנים בהם ניהלו "י.ג.ד."/יוסף ומיכל בנימין, את ה"קאנטרי קלאב" הם ביצעו השקעות שונות בו, אולם עם הזמן, מצבו הרפואי של יוסף בנימין השתנה לרעה; נוצר משבר זוגי עמוק בין בני הזוג (אשר לשמחתי לימים הסתיים בשלום בית) והם נקלעו לקשיים כלכליים. תו צאתם הייתה: היעדר השקעות נוספות, תחזוקה לקויה של ה"קאנטרי קלאב"; אי עמידה בתנאים שנדרשו על ידי הרשויות לצורך מתן "רישיון עסק"; אי תשלום "דמי שכירות", אי תשלום ארנונה למועצה המקומית סביון והפרות יסודי ות של " הסכם השכירות".

במצב עובדתי ובנסיבות אלו, פנתה מיכל בנימין לאפריקה ישראל בע"מ וביקשה לסיים את ההתקשרות ביניהם.

בטיוטת הסכם שנוסחה על ידי אפריקה ישראל בע"מ ( להלן: "הסכם ההיפרדות") נאמר בין השאר:

"הואיל וביום 19.12.2010 נחתם בי ן המשכירה לבין השוכר (להלן: "הסכם השכירות"), חוזה שכירות לפיו שכר השוכר מאת המשכירה את המועדון הידוע כ"מועדון סביון" בסביון, בגבולות המסומנים באדום בתשריט המצורף לתוספת זו כנספח "א" (להלן: "המושכר");

והואיל ובמהלך תקופת השכירות, הפר השוכר את הסכם השכירות הפרות יסודיות, ובכלל זה הפר את התחייבויותיו בקשר עם תשלומי דמי השכירות, כך שנצבר לחובתו חוב בדמי שכירות למשכירה בסך של כ-1,900,000 ₪ (לא כולל מע"מ, ריביות והפרשי הצמדה) (להלן: "החוב");

והואיל והשוכר פנה אל המשכירה בבקשה כי לאחר פירעון החוב באופן כפי שיפורט להלן, החל מהמועד הקובע (כהגדרתו להלן) תבוא שכירות השוכר על פי הסכם השכירות על סיומה, ושוכר חדש ישכור את המושכר תחת השוכר, זאת בהתאם להוראות חוזה השכירות שיחתם בין המשכירה ובין השוכר החדש בד בבד עם תוספת זו (להלן: "השוכר החדש" ו- "ההסכם הנוסף" בהתאמה) ;"

ביום 5/2/2013 שלחה מיכל בנימין את הערותיה למיכאל חייט מאפריקה ישראל בע"מ:

"היי מיכאל,
חיפשתיך ומכיון שלא יצא לנו לדבר וכבר קיבלתי את המסמך מכם עברתי עליו ולהלן התייחסותי.
בראש ובראשונה חשובה לי מאד "רוח הדברים".
מכיוון שבעתיד ארצה לפנות לעסקים נוספים חשוב לי כי משפטים כגון "הפר השוכר הפרות יסודיות ולא עמד בהתחייבויותיו..." לא יופיעו בהסכם ביננו.
ההסכם צריך להיות פשוט ו כמובן שמקובלת עלי הטלת סנקציות בו. "במידה ולא ישולם הסכום אני חייבת 1,9 מיליון"
...
הרווח הנקי שלכם:
אני מתחייבת לחפיפה מלאה הכוללת העברת הידע והניסיון שלי לרבות הכנות קיטנת הקיץ הבאה עלינו לטובה ובפועל אני עדיין עובדת במקום אע"פ שכל ההכנסות כבר עברו לחברה החדשה ומתחייבת ללוות את העסק עד אשר יועבר באופן סופי ומוחלט לשוכר החדש בין אם מדובר ביובל ובין אם מדובר בשוכר אחר אם הדברים לא יחתמו בסופו של דבר. המנוים לא יפגעו והעסק ימשיך לפעול בכל מקרה ובכל הנסיבות באשר יהיו.
ממתינה להתייחסותך ולהמשך שיתוף הפעולה ביננו,
בברכת פורים שמח
מיכל"

ביום 7/2/2013, כשהצעתה לשינוי נוסח ההסכם לא התקבלה, כותבת מיכל בנימין :

"היי מיכאל
אין לי כל כוונה שלא לעמוד בהסכם ביננו (הס כום שנסגר איתי הוא 1.1 ש"ח כולל הכל כולל מעמ) אני לא רואה כל מניעה מבחינתכם להוריד את הסעיפים המתייחסים להפרה, זה לא מועיל או מזיק לצורך ההסכם וברור שכפי שכתבתי "רוח הדברים" קריטית" לי וכמובן שגם להרגשה ולרצון הטוב של כולנו הרבה תלוי בך. גם העתיד של י שלא תבין שלא נכון, אני מאד מעריכה את העובדה שכל ההתנהלות איתי היא לפנים משורת הדין אבל בנסיבות שנוצרו לא נותרה לי ברירה לא זאת ועוד שהכסף של יובל אמור היה לכסות את החובות שלי כלפיכם ובפועל אין לו מימון ואני לוקחת הלוואה נוספת על מנת לשלם לכם. אין לי מאיפה לשלם לכם וגם למועצה.

ברור לשנינו שהחוזה שיוסי חתם עליו בעייתי מאד מהרבה סיבות וביניהן העובדה שלא היה מעורב עורך דין ולא הועברה אף טיוטא לעיון, דבר המדבר בעד עצמו, וכמובן שאין כל סיבה הגיונית לכך !שאדם יחתום על חוזה עם תנאים גרועים יותר מהחוזה המקור י אלא אם כן ישנה סיבה הגיונית לכך ואין . כשהושגה הפשרה ביננו לא ידעתי על שלושה דברים: האחד - שיישאר חוב פתוח עם המועצה. השני - שליובל לא יהיה מהיכן לשלם ובשלישי - שהסכום אינו כולל מעמ. בוא נפתור את זה יחד! אני שותפה אמיתית לתהליך ואעמוד לרשותך בכל שעה. עדיין לא מאוחר להיות יצירתיים ואם צריך להחזיר את הגלגל בחלק מההחלטות שלנו אז הכל פתוח. אני מאד מעריכה את הפתיחות וההקשבה והדו שיח שנוצר ממתינה להתייחסותך.
מיכל".

תנאי ל"הסכם ההיפרדות" היה בכניסת שוכר חליפי – יובל רותם – אותו הציעה "י.ג.ד.".

תנאי זה, מצא את ביטויו בטיוטת " הסכם ההיפרדות":

"והואיל והשוכר פנה אל המשכירה בבקשה כי לאחר פירעון החוב באופן כפי שיפורט להלן, החל מהמועד הקובע (כהגדרתו להלן) תבוא שכירות השוכר על פי הסכם השכירות על סיומה, ושוכר חדש ישכור את המושכר תחת השוכר, זאת בהתאם להוראות חוזה השכירות שיחתם בין המשכירה ובין השוכר החדש בד בבד עם תוספת זו (להלן: "השוכר החדש" ו- "ההסכם הנוסף" בהתאמה) ;"

דא עקא, שיובל רותם נסוג מהצעתו לשכור את "הקאנטרי קלאב".

בעדותו מספר מיכאל חיאט:

"העד: אני מנהל משא ומתן עם בחור בשם יובל רותם, שהוצג על ידי חברת י.ג.ד, יובל רותם היה, עדיין, אני לא יודע, היה מנהל בית ספר לשחייה בקאנטרי, והוא למעשה מוצג כמועמד להיכנס כשוכר חלופי בנעלי י.ג.ד, מוחלפות טיוטות גם מולו, גם מול י.ג.ד שמשבחות את מה שאני אומר עכשיו, אך למעשה ערב החתימה, או לקראת חתימה, אני מקבל שיחות וגם מכתב אליי במייל ממיכל, שלמעשה יובל נסוג וגם היא נסוגה מההסכמות שהגענו אליהם, ואני יכול להקריא מספר משפטים ממייל שמיכל כותבת." (עמ' 21)
בדואר האלקטרוני אותו שולחת מיכל בנימין ל מיכאל חייט היא מסבירה מדוע נסוג יובל רותם מרצונו לשכור את ה"קאנטרי קלאב":

"אני מאד מעריכה את העובדה שכל ההתנהלות איתי היא לפנים משורת הדין אבל בנסיבות שנוצרו לא נותרה לי ברירה. לא זאת ועוד שהכסף של יובל אמור היה לכסות את החובות שלי כלפיכם ובפועל אין לו מימון ואני לוקחת הלוואה נוספת על מנת לשלם לכם אין לי מאיפה לשלם לכם וגם למועצה".
...
כשהושגה הפשרה בנינו לא ידעתי על שלושה דברים: האחד – שיישאר חוב פתוח עם המועצה. השני – שליובל לא יהיה מהיכן לשלם. ובשלישי – שהסכום אינו כולל מע מ...". (מוצג 34)

בסופו של יום, לא נחתם "הסכם היפרדות" בין " אפריקה ישראל" לבין " י.ג.ד.".

לא עלה בידי "י.ג.ד."/מיכל ויוסף בנימין למצוא שוכר אחר אשר יחליף אותם בניהול "הקאנטרי קלאב".

מהתכתבות זו עולה, שמיכל בנימין אינה מעלה כל טענה על חריגות הבנייה ו/או על הפרת הסכם כלשהי של אפריקה ישראל בע"מ, אלא מצביעה על הקשיים הכלכליים שיש להם להמשיך ולנהל את ה"קאנטרי קלאב", לשלם את חובות "י.ג.ד." לאפריקה ישראל בע"מ ולמועצה המקומית סביון ולבצע את ההשקעות הדרושות , כדי לעמוד בתנאים לקבלת "רישיון עסק".

מצוי בפני "דו"ח " שהוכן עבור התובעת ביום 9/4/2013 על ידי " כיפארק בע"מ" ממנו עולה, שההשקעה שהייתה דרושה לתקן את הנדרש " בהתאם לדרישות הרישוי ובטיחות המשתתפים" הנה: 550,000 ₪ (לא כולל מע"מ).

לדו"ח זה, צורף דו"ח ביקורת של משרד הבריאות שנערכה ביום 12/12/2012, בנוכחות מר יוסף בנימין ובו פירוט הדרוש תיקון ושינוי, תוך מתן אפשרות לבצע את הדבר תוך 90 יום.

לדו"ח זה, אף צורפה דרישת מהנדס הבטיחות ובו פירוט הליקויים שנמצאו בביקורת שנעשתה על ידי משטרת ישראל.

ביום 6/5/2013 - במקום לבצע את התיקונים הנדרשים בדו"חות הביקורת - שלחה "י.ג.ד." ל"אפריקה ישראל"– באמצעות עו"ד קורנפלד הלל – " התראה לפני ביטול הסכם" בטענה, ש "י.ג.ד." איננה מקבלת "רישיון עסק" בשל קיומם של מבנים לא חוקיים.

זו הפעם הראשונה, ש"י.ג.ד." מעלה טיעון זה כ "תירוץ" לביטול ההסכם, הגם שהיא יודעת שאין ממש בטיעון זה וכי היא אינה מקבלת את "רישיון עסק הזמני" היות ולא ביצעה את הנדרש על פי דו"חות הביקורת.

ביום 12/5/2013 ובתגובה למכתב ההתראה של "י.ג.ד." שולחת אפריקה ישראל בע"מ – באמצעות עורכי הדין ממשרד וקסלר, ברגמן ושות' - "הודעה על ביטול חוזה ודרישה לפינוי מושכר".

במכתב זה נאמר בין השאר:

"2. מעיון במכתבך שבסימוכין, עולה בבירור, כי מטרת מרשיך הינה אחת ויחידה-לחמוק מתשלום חובותיהם, חובות, אשר בעצם קיומם לא כפרו מרשיך בשיחות ובפגישות המרובות שהתנהלו בין הצדדים. ברור אם כן, כי מרשיך גמרו אומר בדעתם "להקדים תרופה למכה", ולנסות ולייצר, יש מאין, טענות (המוכחשות כולן מכל וכל), בניסיון להדוף את טענותיה המבוססות כדבעי של מרשתי. ניסיון כאמור לא יצלח.

3. מרשתי דוחה מכל וכל את האמור במכתבך. כל הפרות מרשיך את חוזה השכירות פורטו בפניהם, לא אחת, ואין בכוונת מרשתי לחזור על הדברים פעם נוספת במסגרת זו, אלא להודיעך, כי הימנעותם המכוונת של מרשיך מתשלום דמי השכירות עבור המושכר וזאת משך למעלה משלוש שנים, והעובדה כי נודע למרשתי מפי מרשיך כי העסק פועל ללא רישיון עסק כדין מזה תקופה ארוכה בעטיה של התנהלות מרשיך. הם העומדים בבסיס הפרת החוזה אשר נחתם בין הצדדים ובהמשך לדברים שנאמרו למרשיך בישיבה מיום 4.4.13, מתרה בהם מרשתי לבל יפעילו את הקאנטרי כל עוד אין הם מחזיקים באישורים הדרושים לשם קבלת רישיון עסק.
...
6. כאמור, ברור הוא, כי מטרתו של מכתבך הינה לנסות ולייצר יש מאין טענה, במטרה לחמוק מתשלום חוב מרשיך הנובע מאי תשלום דמי שכירות משך למעלה משלוש שנים, חוב העומד כיום על סך של 3,200,000 ₪ לא כולל מע"מ.
7. על רקע כלל האמור ולאחר שמרשייך הודיעו כי הם מתכוונים לפנות את הנכס, מרשתי מלאה ידי להודיע למרשיך, באמצעותך, על ביטולו לאלתר של חוזה השכירות בשל מכלול ההפרות היסודיות שבוצעו על ידי מרשיך משך זמן רב ולבד מפינויו של המושכר (לגביו רשמה מרשתי את הודעתכם לפיה, המושכר יפונה בתוך 30 ימים, זאת לאחר שבהודעה קודמת הודיעו מרשייך שהם מתעתדים לפנותו בדצמבר 2013), נדרשים מרשיך לשלם את חובם למרשתי וזאת לא יאוחר ממועד פינוי המושכר.
...
10. במהלך פגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 4.4.13, וכפי המתואר בסעיף 8 למכתבך שבסימוכין, הצהירו מרשיך כי הם מפעילים את הקאנטרי ללא רישיון עסק, ובניגוד גמור לדין ולהתחייבויותיהם עפ"י החוזה.

11. במועד ישיבה זו אף הודיעו מרשיך למרשתי כי בכוונתם לפנות את הקאנטרי ביום 31.12.2013.
...
13. כפי שידוע למרשייך היטב והדבר עולה בבירור מכל הבדיקות שערכו מרשותיי לרבות עם נציגי המועצה:

13.1 המניעה היחידה לקבלת רישיון עסק ולו רישיון זמני נעוצה אך ורק בהעדרם של אישורים שהיה על מרשיך להמציא למועצה המקומית סביון לשם קבלת הרישיון ואשר לא הומצאו עד היום בשלמותם, לו היו מרשייך ממציאים את כל האישורים הנדרשים לשם קבלת רישיון העסק היו מקבלים רישיון עסק.

13.2 עוד עולה בבירור כי אין ולא היתה לבניה בקאנטרי השפעה על קיומו או היעדרו של רישיון העסק. בעניין זה אציין, כי בשטח המתחם קיימת בנייה זניחה ונושנה אשר מרשתי אשר כבר [נתקבלה החלטה למתן היתר בהתייחס אליה. הבניה החדשה היחידה במתחם התבצעה דווקא ע"י מרשיך והדברים ידועים להם היטב. עוד ידוע למרשייך היטב כי הפעלתו של הנכס על ידם באופן שגרם על פי טענת השכנים מטרד, היא שהביאה לכך שהטענה בעניין הבנייה עלתה.
13.3 כעת מסתבר כי אף בשנים 2012-2011 לא החזיקו מרשיך ברישיון עסק כדין וכי לגבי חלק מהפעילויות בקאנטרי לא נתבקש כלל רישיון עסק!

13.4 כי אף נכון למועד כתיבת מכתבי זה, אין בידי מרשיך את מלוא האישורים הדרושים לשם הוצאת רישיון עסק ובכלל זה אישור משטרה.

13.5 כי התקבלו תלונות כי מרשיך מקיימים במקום אירועים ללא רישיון עסק כדין ואף הפעילו במקום מסעדה שאף לה אין ולא היה רישיון עסק כדין." (ההדגשות במקור)

האמור בסעיף 13 דלעיל - " אין ולא הייתה לבנייה בקאנטרי השפעה על קיומו והעדרו של רישיון העסק" וכי "המניעה היחידה לקבלת רישיון עסק ולו רישיון זמני נעוצה אך ורק באישורים שהיה על מרשיך ("י.ג.ד.", י.פ.) להמציא למועצה המקומית סביון לשם קבלת הרישיון ואשר לא הומצאו עד היום בשלמותם" - היה ידוע היטב ל מיכל בנימין . הדברים נאמרו לה במפורש ב"שיחת השימוע" שהתקיימה ביום 22/11/2012, וחזרו על עצמם במכתבו מיום 13/5/2013 של עו"ד יאיר דוד ל"י.ג.ד"/מיכל בנימין .

"הנדון: רישיון עסק קאנטרי קלאב

בשם המועצה המקומית סביון ורשות הרישוי במועצה וכתובע העירוני במועצה, אבקש להשיב למכתבך מיום 3/4/2013 כדלקמן:

1. כידוע לך וכפי שנמסר לך בשימוע שהתקיים ביום 22/11/2012 פועל הקאנטרי החל משנת 2010 ללא רישיון עסק כמתחייב – על כל המשתמע מכך.

2. כמו כן, בהתאם לנתונים שנמסרו לנו מהוועדה לתכנון ובנייה מצפה אפק, במתחם קיימות חריגות בנייה, ולפיכך לא התקבל אצל מרשתי אישורה של הועדה לתכנון ובנייה כמתחייב.

3. יחד עם זאת, מתוך לקיחה בחשבון של האינטרס הציבורי בהמשך הפעלת הקאנטרי, שוקל ראש המועצה להעניק לקאנטרי רישיון זמני תוך מתן שהות מוגבלת להסדרת הנושאים, מול הועדה לתכנון ובניה, בכפוף להתקיימות התנאים הבאים:

א. המצאת כל האישורים (כיבוי אש, משרד הבריאות, המשרד לאיכות הסביבה משטרת ישראל) שיהיו בתוקף לכל הפחות למשך 6 חודשים.

ב. המצאת אישור מהנדס בטיחות מוסמך, עדכני, לפיו אין מניעה בטיחותית ליתן לקאנטרי רישיון עסק.

4. ככל שיומצאו האישורים הנקובים לעיל בתוך 14 יום מיום קבלת מכתבי, ישקול ראש המועצה הוצאת רשיון עסק זמני, מוגבל, לצורך הסדרת כל הדרוש.

5. יובהר כי אין באמור במכתבנו זה בכדי להכשיר את פעילות הקאנטרי בעבר ו/או בהווה והמועצה שומרת לעצמה כל זכות."

ביום 1/6/2013 אף ניתן ל"י.ג.ד." "היתר זמני" להפעיל את ה" קאנטרי קלאב" למשך חודש ימים, מתוך תקווה שבמהלך חודש זה, היא תבצע את הדרוש על מנת להשיג את האישורים הדרושים.

"היתר זמני
לפי חוק רישוי עסקים התשכ"ח 1968
...
"שם העסק: "קאנטרי קלאב סביון"
...
"תוקף רשיון העסק: מיום 1.6.2013 ועד 30.6.2013"
...
תנאים מיוחדים ברשיון: מהווים חלק בלתי נפרד מרשיון העסק
כפוף לכל התנאים שיותנו ע"י הרשות המקומית
כיבוי אש: כפוף לתנאים המצ"ב.
לשכת הבריאות: כפוף לחוק הפיקוח משרד הבריאות.
כפוף לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה – בנושא הסדרת חריגות הבנייה".

"היתר זמני" זה ניתן, על אף שעד למועד נתינתו, לא ביצעה "י.ג.ד." את שנדרש ממנה בדו"חות הביקורת. הוא ניתן לחודש ימים בלבד, תוך הדגשה שעליהם למלא את התנאים שבדו"חות הביקורת ולהציג את כל האישורים הדרושים אשר לא היו מצויים בידיה של "י.ג.ד.".

ל"היתר זמני" זה, כבר לא הייתה כל משמעות. שכן, ביום 12/5/2013 ביטלה "אפריקה ישראל בע"מ" את "הסכם השכירות" ודרשה את פינוי המושכר עקב הפרת ההסכם על ידי "י.ג.ד.".

ביום 11/6/2013 – פינתה " י.ג.ד." את ה"קאנטרי קלאב"

החל מיום 11/6/2013 ועד היום, שאול בלס שוכר ומפעיל את "קאנטרי קלאב" עם " רישיונות עסק" שהתחדשו מעת לעת.

בפועל, בוצעו התיקונים והעבודות שנדרשו בדו"חות הביקורת על ידי שאול בלס - אשר שכר את ה" קאנטרי קלאב" והמשיך להפעילו כבר למחרת עזיבת "י.ג.ד" אותו, כאשר תוך כדי הפעלתו הוא מבצע את כל הנדרש בדו"חות הביקורת ואת התיקונים האחרים המפורטים בדו"ח של "כיפארק בע"מ"

אני דוחה את הטענה ש"י.ג.ד"/מיכל ויוסף בנימין החליטו להפסיק את ההתקשרות עם "אפריקה ישראל בע"מ" ולפנות את ה" קאנטרי קלאב" ביום 11/6/2013 בשל החשש לשלום השוהים בו בשל חריגות הבנייה והעדר " היתר בנייה" לחלק מהמבנים.
כבר נאמר, שהמועצה המקומית סביון, לא העמידה כתנאי לקבלת "רישיון עסק" את הסדרת נושא " חריגות הבנייה" והיא המשיכה לתת "רישיון עסק" ל"קאנטרי קלאב", הגם שנושא היתרי הבנייה לאותם מבנים הוסדר רק בשנת 2014. אומנם ב"היתר הזמני" הופיע התנאי של הצורך בהשגת "היתרי הבנייה" לחלק מן המבנים בהם הייתה בנייה חריגה; אולם, מדובר היה במבנים שהיו קיימים במקום "מקדמת דנא", בהם התקיימה פעילות לאורך כל השנים. אם היו סבורים המועצה המקומית סביון ו/או הועדה המקומית לתכנון ובנייה אפק שיש סכנה כלשהי במבנים אלו, אין לי כל ספק שהם היו מורים על הפסקת השימוש בהם לאלתר, לא מאפשרים את המשך פעילותו של ה"קאנטרי קלאב" ומחדשים מידי פעם את "הרישיונות הזמניים". גם מיכל ויוסף בנימין קיבלו "רישיון להפעלת קייטנות קיץ" בחודש יולי 2012 והפעילו את הקייטנות ביודעם על חריגות הבנייה. אז הם לא חששו לשלומם של הילדים ??
הדרישה להסדיר את "היתר הבנייה" חזרה על עצמה ב"רישיונות הזמניים" שניתנו, כדי להדגיש שיש להמשיך ולטפל בנושא ומתוך ידיעה ש "אפריקה ישראל" עושה כן .
דרישה זו לא מנעה מתן "רישיונות זמניים", עד להסדרת הנושא וקבלת "היתר בניה" בשנת 2014.
אין לי כל ספק ש"מיכל ויוסף בנימין " ידע ו היטב שהשגת " היתרי הבנייה", אינה מהווה תנאי לקבלת "רישיון העסק", וכי טענותיהם בנושא הסכנה בהפעלת ה"קאנטרי קלאב" ללא קבלת " היתרי הבנייה" הן ניסיון להשתחרר בדרך זו מהתחייבויותיהם על פי "הסכם השכירות" ואי עמידה בתנאיו; וכ"תירוץ" לסיום ההתקשרות עם " אפריקה ישראל".

צא ולמד;

הסדרת "היתרי הבנייה" לחריגות הבנייה, לא הייתה תנאי למתן "רישיון עסק".

לא היה כל חשש בשימוש במבנים ,עד להסדרת הנושא בשנת 2014.

לא הייתה ל"י.ג.ד." כל הצדקה לשלוח עקב כך "התראה לפני ביטול הסכם" אם תוך 30 יום לא יוסדר הדבר. היה זה "תירוץ" שאין בו דבר, כדי לחמוק מהתחייבויותיה ב" הסכם השכירות".

"י.ג.ד." לא קיבלה "רישיון עסק", משום שלא עמדה בתנאים האחרים הנדרשים לצורך קבלת "רישיון עסק".

הייתה זו "י.ג.ד." אשר לא עמדה בתנאי " הסכם השכירות" ובתנאים הדרושים לצורך קבלת "רישיון עסק" והפרה את הסכם השכירות".

3. הארנונה

מחלוקת בין הצדדים על שטח המושכר.

לשטח המושכר, יש השפעה על חוב "הארנונה" של "י.ג.ד" ל- מועצה המקומית סביון.

בנספח א' ל" הסכם השכירות" נאמר

"סעיף 2.1 – פרשנות

"שטח המושכר": כ-35 דונם ברוטו"

בתצהיר אותו הגיש יוסף בנימין הוא כותב:

"2. המבקשת החלה להחזיק במתחם קאנטרי קלאב סביון החל מיום 1.1.06, וזה עפ"י הסכם זיכיון שנתחם בין הצדדים, שהעתקו מצורף כנספח י"ב.
...
4. בתחילת שנת 2010, ערכה המועצה המקומית מדידות בקאונטרי, לצורך עדכון חיובי ארנונה, במסגרתו גדל שטח הקרקע לצרכי חיוב המבקשת והועמד על כ-45 דונם.
מצורפת הודעת הארנונה לשנת 2010 נספח_ד'.
...
7. תוספת שטחי הבור לשטח המחויב בארנונה, הגדילה לכשעצמה את החיוב השנתי של הארנונה בו חוייבה המבקשת בסכום של כ- 550,000 ₪ לשנה, כפי שעולה מהתחשיב המצורף כנספח כ'.

8. המבקשת ניסתה לשכנע את המועצה המקומית כי מדובר בשטחי בור שאינם נמצאים בחזקתה ואינם משמשים אותה, ולכן בכל מקרה אין אפשרות לחייב אותה בארנונה בגין שטחים אלה שאינם נמצאים בחזקתה, אולם ללא הצלחה.

9. בלית ברירה פניתי אל המשיבה באמצעות קובי שלום, שהיה אז מנהל הנכסים של המשיבה, ורוני דגן שהיה סגן החשב של חטיבת הנכסים של המשיבה, והצגתי להם את החומר ודרישות החיוב החדשות של המועצה, והבהרתי להם כי ככל שיש חובה לשלם ארנונה בגין שטחי בור אלה, הרי שחובה זו איננה מוטלת על המבקשת, אלא על המשיבה. לעניין זה מובהר שוב כי שטחי הבור מוחזקים ע"י המשיבה ולא המבקשת ובכל מקרה מדובר בנכס שלא נעשה בו שום שימוש והמשיבה מתייחסת אליו כאל כנכס נדלני עתידי, אם וכאשר יופשר השטח לבנייה.

10. המשיבה, באמצעות קובי שלום ורוני דגן שהיו אז ממונים על הקאונטרי אצל המשיבה, הכירו בצדקת טענת המבקשת, דהיינו שככל שיש חבות לשלם ארנונה בגין שטחי הבור, הרי שזו חובתה של המשיבה, והם הפנו אותי למשרד עו"ד כץ גבע שהוא אחד המשרדים המטפל בענייני הארנונה של המשיבה, על מנת שינקוט הליכים בכל הדרוש לביטול החיוב, תוך שמוסכם ביני ובין קובי שלום ורוני דגן, שככל שהמבקשת לא תצליח בהליך המשפטי והחיוב בגין שטחי הבור, יוותר על כנו, תשלם המשיבה את הארנונה בגין שטחים אלה, ולא המבקשת. בקשתי לקבל סיכום זה בכתב אולם נדחיתי כל העת, ומסמך כזה לא נחתם.

11. במקביל החליטה המשיבה, לשנות את מהות ההתקשרות שבין הצדדים, והחל בשנת 2010, דרשה להחליף את הסכם הזיכיון שנחתם בין הצדדים בשנת 2005 (נספח ט"ו), בהסכם שכירות רגיל, שיחליף את הסכם הזיכיון. המשיבה פנתה בעניין זה אל המבקשת, באופן חוזר ונשנה במהלך שנת 2010, ואולם, אני דחיתי כל פעם את חתימת ההסכם, מאחר ודרשתי לקבל אישור בכתב מאת המשיבה, לכך שהיא מקבלת על עצמה את האחריות להסדיר את תשלומי הארנונה הנדרשים מהמבקשת בגין שטחי הבור.

12. כאמור, מאחר ולא התקבל אישור כזה מהמשיבה, התחמקתי מלחתום על הסכם השכירות החדש. כך נמשכו הדברים במהלך שנת 2010 , עד שלקראת סוף שנת 2010, נעתרה המשיבה לדרישתי והסכימה לכתוב בנספח להסכם השכירות המוצע על ירה, ולציין בו במפורש שהשטח שמשכירה המשיבה למבקשת הוא של 35 דונם בלבד. יובהר כי לא קבלתי יעוץ משפטי בחתימת חוזה השכירות, האמנתי לדברי נציגי המשיבה קובי שלום גרוני דגן, שדי בכך כדי להסדיר את העניין, וביום 19.12.10 הסכמתי לחתום על הסכם שכירות חדש שהעתקו מצורף כנספח י"ט כאשר בנספח להסכם השכירות צוין במפורש שגודל השטח המושכר הוא 35 דונם בלבד. יצוין גם שדרשתי מקובי שלום, שיחתום על החוזה בנספח- ליד המקום בו צויין השטח של 35 דונם, וזאת כדי להסיר כל ספק, והוא אכן עשה זאת.

13. כמוסכם בין הצדדים הגישה המבקשת עתירה מנהלית נגד המועצה המקומית, בדרישה, בין היתר, לבטל את חיוב הארנונה בגין שטחי הבור, (וכן טענות נוספות לגבי הארנונה) בתיק עתמ 11194-10-10 , בבית המשפט לעניינים מ ינהלים מחוז המרכז. (יאמר כבר כעת, שביום 31.10.12 נתן ביהמ"ש פס"ד בעתירה בו נתקבלו חלק מטענות המבקשת, אולם בשאלת חיוב הארנונה של שטחי הבור קבע ביהמ"ש שהחיוב יישאר בעינו, מצורף פסק הדין כנספח כ' ).

14. נוכח הכרתה של המשיבה באחריותה לתשלום חיובי הארנונה בגין שטחי הבור, ומאחר ותוספת חיוב הארנונה שהמבקשת נדרשה לשלם למועצה בגין שטחים אלה עמדה על כ- 550,000 ₪ לשנה, סוכם ביני לבין מר קובי שלו ם ורוני דגן שכל עוד ההליכים המשפטיים עם המועצה לגביי חיובי הארנונה יתנהלו בביהמ"ש, ועד הכרעה סופית בשאלת חיובם של שטחי הבור בארנונה, תקפיא המבקשת את תשלום דמי השכירות המוסכמים, שסכומם השנתי דמה פחות או יותר לסכומי תוספת החיוב בארנונה שנדרשה המבקשת לשלם בגין שטחי הבור, ונקבע שלאחר שההליכים המשפטיים יסתיימו, ככל שיקבע שהחיוב נותר בעיינו, תשלם המבקשת את החיוב למועצה, ובין הצדדים תיערך התחשבנות לגבי יתרת דמי השכירות המניעים למשיבה, לאחר שיופחתו מהם סכומי הארנונה הנדרשים בגין שטחי הבור. אם לעומת זאת חיוב הארנונה בגין שטחי הבור יבוטל, תשלם המבקשת למשיבה את סכום דמי השכירות שהצטברו עד אותו מועד.
כך התנהלו הדברים עד תחילת שנת 2012, כאשר הצדדים ממתינים מחד לסיום ההליכים המשפטיים, ומאידך, דמי השכירות השוטפים אינם משולמים, על מנת שלאחר סיום ההליכים המשפטיים, יתחשבנו הצדדים, כאמור לעיל ויערכו גמר חשבון ביניהם בהתאם לתוצאות ההליכים, כפי שהיה מקובל בינהם וכפי שעשו מספר פעמים בעבר."

בעדותו בבית המשפט חזר יוסף בנימין על הדברים.

העד קובי שלום - אשר עמו התנהל המשא ומתן ונחתם "הסכם השכירות" - דוחה את הנטען על ידי יוסף בנימין.

בתצהירו הוא כותב:

"7. במהלך המו"מ לפני חתימת ההסכם פנה אלי יוסי בנימין ברנע, ומסר, כי חיובי הארנונה שעליהם לשלם צפויים לגדול (מעבר לחיוביי הארנונה ששולמו על ידי י.ג.ד בשנים קודמות) וכי באם התעריפים אכן יוותרו גבוהים בהתאם לדרישת המועצה, הם עשויים להתקשות בתשלום דמי שכירות המפורטים מעלה. אני לא הייתי נכון לשנות בשל סיבה זו את דמי השכירות עליהם סיכמנו והסכם השכירות נחתם כאשר על פיו על י.ג.ד לשלם את דמי השכירות בסכומים ובמועדים כמפורט לעיל.

8. מסרתי למיכל ויוסי בנימין כי ככל שהם מעוניינים לתקוף את דרישת המועצה הם יכולים לעשות כן באמצעות הליך משפטי ואף המלצתי להם על מספר משרדים שאפריקה עושה שימוש בשירותיהם בעניינים הנוגעים לארנונה (ב מקרים בהם אפריקה היא החבה בתשלום).

9. בניגוד לאמור בסעיף 10 לתצהירו של יוסי בנימין, מעולם לא הסכמתי כי חלק מהשטחים מושא המחלוקת בין י.ג.ד ובין המועצה המקומית הינם שטחים בהם מחזיקה אפריקה ולא הסכמתי כי חיוב הארנונה בגינם חל או אמור לחול על אפריקה . יודגש, כי בזמן אמת זו אף לא היתה עמדתם של יוסי ומיכל בנימין. הם לא טענו כי השטחים אינם מוחזקים על ידם ואף לא טענו כי חובת תשלום הארנונה היא על אפריקה אלא ביקשו הפחתה בדמי השכירות. כאמור, אני לא הסכמתי לשנות או להפחית את דמי השכירות שסוכמו ודמי השכירות הקבועים בחוזה הם המחייבים.
כל מה שמסרתי להם היה, כי היה ויסתבר בעתיד, שאין הם יכולים לעמוד בתשלום דמי השכירות, אסכים לנהל עימם מו"מ חדש שעניינו שינוי תנאי השכירות לעתיד, ללא כל התחייבות בנוגע לתוכן ההסכמות ובוודאי ללא התחייבות למתן הפחתה בדמי השכירות.

10. יתרה מכך, אפריקה היא חברה ציבורית ולא הייתי מסכים לחתום על הסכם שכירות המנוגד להסכמות אליהן הגעתי עם השוכרים ובידיעה כי אין כל כוונה לאכוף אותו. בעת חתימת ההסכם ברור היה הן ליוסי והן למיכל בנימין כי עליהם לשלם דמי שכירות כקבוע בהסכם וכי עליהם לשלם את הארנונה בגין המועדון בשלמותו כפי שתקבע.

11. בעניין זה אציין, כי אילו הייתי סבור כי מדובר בשטח שבו מחזיקה אפריקה או כי עליה החובה לשאת בתשלום הארנונה, לא הייתי מפקיד את ניהול ההליך המשפטי בידי חברת י.ג.ד ואפריקה היתה מנהלת את המאבק על תעריף הארנונה בעצמה (הן מול המועצה המקומית סביון והן בבית המשפט ככל שהיה בכן צורך).

12. לבד מהעובדה שאין כל היגיון בטענה שהפקדתי בידי י.ג.ד את ניהול ההליך המשפטי שבתוצאותיו אמורה לשאת אפריקה (כך על פי הטענה), בודאי שאין כל היגיון בטענה, שהסכמתי להפחתה של דמי השכירות כך שיעמדו על 200,000 ₪ בשנה (כפי שטוענים כיום המבקשים). ובאם אכן כך חיו הדברים הפחתה זו היתה מעוגנת במסמך משפטי מחייב כלשהו. מדובר בסכום זעום ואין כל היגיון כלכלי בהשכרת הקאנטרי תמורת סכו ם שכזה. "

בעדותו מספר מיכאל חיאט:

"העד: ... במהלך, בתחילת אפריל, כשאלה ההסכמות שאני יודע שאנחנו מתקדמים אליהן, נוחת במשרדי מכתב ממיכל.
עו"ד גולדפלד: אני מגישה את זה, מוצג 35.
העד: נוחת במשרדי המכתב המוצג הזה, מה-3 לאפריל, שלמעשה גורם לי להבין שכל ההסכמות שהיו לי עם מיכל ויוסי, לא תקפות יותר. הם, הם בעצמם שינו גישה. הם לא מתכוונים להישאר ולהסדיר מולי את שנת 2013, אלא הם טוענים לראשונה, כשפתאום אני רואה את זה גם ככה מתנפץ מולי, שאל מול החובות, שהם לא חולקים עליהם, אל מול אפריקה ישראל, הם מבקשים לקזז חובות שיש להם למועצה בגין ארנונה – הדבר הזה כמובן, היכה אותי בתדהמה, וזימנתי ישיבה למחרת היום, וב-4.4 מתקיימת ישיבה שאני תיכף אתייחס אליה, אבל אני קודם רוצה להתייחס למכתב הזה, ולהסביר מה היא כותבת עליי.
למעשה, מיכל כותבת לי, למטה בוודאי רואים את סכום החוב, אבל למעלה יש תחשיב שמפרט את חובות הארנונה שלהם אל מול המועצה, ולטענתם אלה חובות שאפריקה ישראל צריכה לשאת בהם – ופה אני חייב להסביר על מה מדובר.
עו"ד גולדפלד: אדוני, רק לצורך ההסבר, אני אגיש למר מיכאל חיאט את מוצג 28,
כב' השופט: כן.
העד: במהלך השנים 2009-2010, המועצה בסביון מבצעת מדידות בשטח הקאנטרי. מדי פעם המועצות עושות את זה, מעת לעת, ומוודאות שחיובי הארנונה תואמים את השטח. למעשה, בשנים האלה מתבצעת הגדלה של תשלומי הארנונה, כך גם מיכל מפרטת לי, בסך של כ-518 אלף ₪ לשנה, וההגדלה הזו מתבצעת בשני חתכים. הקאנטרי מתפלג לשני סוגי חיובים: השטחים הציבוריים ומתקני הספורט: טניס, מגרשים פתוחים, שטחים ציבוריים, מדשאות וכיוצא באלה – מתחייבים לפי תעריף ארנונה מופחת כ"קרקע", 20 ומשהו שקלים למטר; אל מול מתקנים בנויים, חדרי כושר, בריכות – שזה השטח הגרעיני העיקרי של הקאנטרי, שמתחייב בתעריף גבוה הרבה יותר של כ-320 ₪ למטר, ולמעשה המועצה מבצעת מדידות גם לקרקע וגם למבנה, גם למתקני הספורט וגם לשטחים הבנויים ומבצעת הגדלה של הקרקע בכ-8,000 מטר, שמסתכמים בסכום של כ-189 אלף ₪ לשנה, הגדלה של שטחי הקרקע ומתקני הספורט.
עו"ד גולדפלד: רגע, רגע מיכאל, רק תסביר למה אתה מתכוון "הגדלה של הקרקע".
העד: הגדלה של החיובים, הגדלה של החיובים, מתבצעת מדידה פה אני רואה שמתבצעת מדידה של השטחים הציבוריים, למגרשי הטניס, למגרשי הכדורסל, למגרש הכדורת ולכל המגרשים הללו מתבצעת מדידה. מבחינתנו הקאנטרי לא גדל, הם שכרו מאתנו והפעילו 1 כפול קאנטרי. כל מה שיש בקאנטרי, על כל היקפו, ומבחינתנו זה מה שהיה תמיד שם. 189 אלף ₪ מתייחסים להגדלה שהעירייה, שהמועצה מבצעת לשטחים הציבוריים, והחלק העיקרי, על פי החשבון של מיכל, 329 ₪ לשנה, מתבצע להגדלת החיובים בגין מגרשי ספורט, בריכות שחייה ומבנים, מבני חדרי כושר וחוגים וכיוצא באלה.
מבחינת אפריקה ישראל י.ג.ד שכרה, ועוד קודם לכך, הפעילה קאנטרי שלם, שכולל את כל השטחים והמבנים הבנויים בו, עליהם הם שילמו את הארנונה, החל מתקופת הסכם הזיכיון ואחר כך בהסכם השכירות. הם הכירו את הסכם השכירות, סליחה, את הקאנטרי שהם שוכרים ובפנים ומבחוץ. משנת 2005 הם פועלים בו בצורה מלאה ושוטפת. הם שכרו את הנכס הזה מאתנו בהסכם שכירות as is. מבחינתו, זה הסכם שהוא נטו שכירות, הם יודעים מה הם שוכרים, הם בקיאים בשטח, הם פועלים בו – ולכן, הם גם אלו שאחר כך נאבקו בתשלומי הארנונה האלה מול המועצה. מול המועצה הגישו עתירות, הגישו הליכים ונאבקו בהפחתה של תשלומי הארנונה הללו בערכאות המשפטיות.
אפריקה ישראל, בשום שלב, לא חושבת ולא מעלה על דעתה שתשלומי הארנונה האלה הם חובותיה, ואם הייתה חושבת כך אני בחיים לא הייתי נותן למישהו אחר לנהל עבורי את ההליכים המשפטיים הללו. אם אפריקה ישראל הייתה חושבת שיש לה חובות ארנונה, אז היא הייתה מתייצבת ומנהלת אותם." (עמ' 25-23)
"ש: ... הם אומרים שהייתה הסכמה שהם לא משלמים,
ת: לא הייתה שום הסכמה שהם לא משלמים.
...
ת: לא הייתה שום הסכמה לכם שהם לא ישלמו לנו את דמי השכירות." (עמ' 48)

מעדיף אני את גרסתם של קובי שלום ומיכאל חיאט על פני גרסת יוסף בנימין.

ב"הסכם השכירות" נאמר:

"המושכר ו/או המועדון":

משמעו של כל השטחים ב"מועדון סביון" בסביון, הכולל בין היתר, מבנים שונים, בריכות שחיה, מגרשי ספורט, כדורת, כדורסל, כדורעף, שטחים פתוחים, מבני שירות, גינות וכיוצ"ב, כמתואר בצבע אדום בנספח "ב" לחוזה זה".
(עמ' 79 למוצגי כתב התביעה; ההדגשה שלי, י.פ.)

ללמדך, שה" קאנטרי קלאב"/"המועדון" הושכר בשלמותו ל"י.ג.ד.", לרבות " שטחים פתוחים", אשר מיכל ויוסף בנימין מכנים אותם עתה " שטחי בור".

ב"הסכם השכירות", לא נאמר ש" דמי השכירות" חלים אך ורק על השטחים והמבנים התפוסים. נהפוך הוא, נאמר:

"6. ידיעת המושכר

השוכר מצהיר כי הינו מכיר היטב את המושכר, לרבות דרכי הגישה אליו, ממנו ובתוכו, על כל חלקיו, מערכותיו ומתקניו, וכי מכיר ויודע את כל הדרוש לשם השכרתו, תפעולו וניהולו של המושכר. מבלי לגרוע מכלליות האמור, מצהיר השוכר כי ראה את המושכר ובדק אותם ואת סביבתם, מכיר ויודע את כל התוכניות ואת כל הפרטים המתייחסים אליהם ואשר יש בהם להשפיע על התקשרותו בחוזה זה ומצא את הכל מתאים מכל הבחינות למטרותיו ולצרכיו. השוכר מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה וכל טענה אחרת המתייחסת למושכר, לאפשרויות השמוש בו ולהתקשרותו בחוזה זה.
...

9. מסים אגרות ותשלומים אחרים.

...

9.1.1 כל המסים, האגרות, הארנונות, ההיטלים, תשלומי החובה וההוצאות (להלן בשם הכולל – "המסים") בין ממשלתיים ובין עירוניים לרבות כל אגרה, דמי רישוי ורישיונות מכל סוג שהוא והנוגעים למושכר ו/או להפעלתו ו/או להחזקתו, המשתלמים ו/או שישתלמו בעתיד בין אם קיימים היום ובין אם יוטלו בעתיד בגין המושכר וכן על העסק המתנהל בו, בין אם מסים אלה חלים עפ"י דין על בעלים, שוכר או מחזיק, ובין אם הם חלים על בעלים, לרבות ארנונה כללית, תשלומים לתאגיד המים מי אביבים, אגרות ביוב, תשלומים עבור צריכת חשמל ושירותי חשמל, תשלומים עבור שירותי תקשורת, טלפוניה, גז, תשלום עבור מוני מים ו/או חשמל וכיוצ"ב.

יוסף בנימין החזיק במקרקעין מיום 1 /1/2006 והכיר אותם היטב .

מתצהירו עולה, שעוד טרם חתימת " הסכם השכירות" הוא היה מודע למדידות שנעשו על ידי המועצה המקומית סביון ולעליה הצפויה ב"ארנונה" וכי היא תכלול את כל שטח המקרקעין.
כפי שעולה מהתצהירים והעדויות של יוסף בנימין וקובי שלום, נושא זה עלה במשא ומתן שהתנהל ביניהם ב טרם נחתם "הסכם השכירות". ברי לי, שאם הייתה הסכמה כלשהי בין הצדדים השונה מהקבוע ב" הסכם השכירות", היא הייתה מוצאת את ביטויה בו. אין גם כל היגיון כלכלי שהמשכירה – "אפריקה ישראל" – תסכים להשכיר רק את החלקים הבנויים והתפוסים של המקרקעין עליהם פועל ה"קאנטרי קלאב" והיא זו אשר תשלם את הארנונה על ה חלקים האחרים, ללא כל יכולת להשכיר אותם לשוכרים אחרים בהיותם חלק מהמקרקעין שבו פועל ה"קאנטרי קלאב".

ער אני לכך שבנספח ל"הסכם השכירות" נכתב לבקשת יוסף בנימין :

" שטח המושכר": כ-35 דונם ברוטו ".

מהימנים עלי דבריו של העד קובי שלום:

"13. ובאשר לטענה לפיה "הסכמתי" הנטענת באה לידי ביטוי בכך שצוין בהסכם השכירות ששטח הקאנטרי הוא 35 דונם; אפריקה ישראל השכירה לי.ג.ד. את כל הקאנטרי ולא הותירה בידיה כל יתרה. שטח הקאנטרי בדונמים נמסר לי על ידי יוסי בנימין. לא בדקתי על מה מבוססת הקביעה שמדובר ב-35 דונם, שכן, שטח הקאנטרי כלל לא היה במחלוקת ולא עמד לדיון וכלל לא הייתי ער לכך שהשטח מושא המחלוקת בין המועצה המקומית ובין י.ג.ד אינו כלול באותם 35 דונם.
בוודאי שציון העובדה כי שטח הקאנטרי הוא 35 דונם לא ביטא או שיקף הסכמה שלי לכך שאפריקה תותיר בידי ה חלק מ הקאנטרי ותישא בתשלומי ארנונה כל שהם וכאמור, אילו הייתי מגיע להסכמות כאלו הנטענות כיום על ידי יוסי בנימין הייתי מעלה אותן על הכתב במסגרת תסכם מסודר ולא חותם על הסכם שתוכנו שונה בתכלית".

בעדותו בבית המשפט חזר קובי שלום על הדברים:

"ת: ... אני, לא רק שלא דיברתי עם יוסי על שטחים כאלה או אחרים במהלך המשא ומתן, הגם שבכלל לא הייתי מודע לכל הסוגייה הזאת שיש שטח בור כמו שמתואר פה ואין שטח בור קל וחומר לא ראיתי תאצ"ות ... ותצלומי אוויר, ... המשא ומתן בינינו היה מאוד פשוט, במהות שלו, היה מישהו שזה אותו 'י.ג.ד', שמשנת 2006 ישב בנכס, בנכס בכללותו, ותפעל עבורנו כזכיין את הקאנטרי, העברנו את מערך היחסים הזה על אותו שטח, ... על אותו מתחם, ממערך יחסים של זכיין, שכמו שאמרתי בתחילת העדות, יש מערך יחסים של, תמסורת מזומנים כזו או אחרת, העברנו את זה לחוזה שכירות, ... במהלך הדיונים איתי, לא היה שום דיון, לא על שטח, לא על שטח.. (עמ' 94-95)

"ת: ...הסוגיה של ה-35 דונם כפי שהיא מגיעה בחוזה, זה תהליך שבוצע לאחר מכן, ... בין עורכי הדין שליוו אותנו במסגרת עריכת ההסכם, לבין הבחור שטיפל מטעמי, אה, ולמיטב הבנתי זה הנתון שנמסר על ידי יוסי... (עמ' 96)

ת: ... ערכנו את החוזה על השטח של הקאנטרי נקודה. 2, לא הסמכנו אף אחד לטפל מטעמנו, בדיון, בדבר החבות הנוספת. 3, הנתון שמופיע פה בחוזה זה נתון שהגיע אלינו מיוסי, מיוסי, מ'י.ג.ד', כמי שבש שנים או ב-5 שנים שקדמו למועד עריכת החוזה, ניהלו את הנכס, אם הם היו אומרים 4-, 42, או 38 אני אומר לאדוני כך, ככל הנראה ש'אפריקה ישראל' הייתה חותמת על מספר אחר, כי הנתון התקבל מהם ." (עמ' 97)

ת: ...ולא התדיינו סביב, 35 דונם, 45 דונם, 20 דונם, או 80 דונם, הסכום שנקבע.. (עמ' 104)

ת: סוגיית הארנונה, לא הייתה, אישיו בכלל. לאחר שסיכמתי איתו את מדרגות שכר הדירה, הוא פנה ואמר ש... המועצה שמה את השטח בצורה אחרת שהוא סבור שהיא טועה בשיטת השמאות שלו, התשובה שנתתי לעניין הזה הייתה אחת: אני לא משנה את ההסכמות המסחריות ביננו, כי ממילא אני חושב שה-600 אלף שקל היה שכר דירה שהוא בטל בשישים ל... שטח הזה, שתיים, לך תסיים את ההליכים שלך עם המועצה, 3, היה ובסופו של יום שהנכס הזה הופך להיות למכביד עליך ואתה לא יכול לשלם את השכר דירה, נשב לשלם את השכר דירה."
(עמ' 109)

ת: ... דבר כזה של שטח מחוץ לגדרות, בתוך הגדרות, ליד הגדרות ומתחת לגדרות לא נאמר אף פעם" . (עמ' 124)

בעדותו אומר מיכאל חייט:

"העד: ...מבחינת אפריקה ישראל י.ג.ד שכרה, ועוד קודם לכך, הפעילה קאנטרי שלם, שכולל את כל השטחים והמבנים הבנויים בו, עליהם הם שילמו את הארנונה, החל מתקופת הסכם הזיכיון ואחר כך בהסכם השכירות. הם הכירו את הסכם השכירות, סליחה, את הקאנטרי שהם שוכרים ובפנים ומבחוץ. משנת 2005 הם פועלים בו בצורה מלאה ושוטפת. הם שכרו את הנכס הזה מאתנו בהסכם שכירות as is. מבחינתו, זה הסכם שהוא נטו שכירות, הם יודעים מה הם שוכרים, הם בקיאים בשטח, הם פועלים בו – ולכן, הם גם אלו שאחר כך נאבקו בתשלומי הארנונה האלה מול המועצה. מול המועצה הגישו עתירות, הגישו הליכים ונאבקו בהפחתה של תשלומי הארנונה הללו בערכאות המשפטיות. אפריקה ישראל, בשום שלב, לא חושבת ולא מעלה על דעתה שתשלומי הארנונה האלה הם חובותיה, ואם הייתה חושבת כך אני בחיים לא הייתי נותן למישהו אחר לנהל עבורי את ההליכים המשפטיים הללו. אם אפריקה ישראל הייתה חושבת שיש לה חובות ארנונה, אז היא הייתה מתייצבת ומנהלת אותם." (עמ' 25-24)
...
העד: במהלך 2012 זה לא עלה. זה עולה באפריל 13', ומבחינתי זה שינוי מגמה, שינוי כיוון." (עמ' 27)

הפעם הראשונה בה הופיעה הטענה ש -"י.ג.ד" התחייב ה לתשלום ארנונה על 35 דונם ולא מעבר לכך הייתה, בהערותיה מיום 5/2/2013 של מיכל בנימין ברנע לטיוטת "הסכם ההיפרדות".

"1. החוזה נחתם על 35 דונם ולא 44 כפי שמראה השומה החדשה לאחר מדידות המועצה."

בעדותו אומר מיכאל חייט:

"העד: במהלך באפריל 2013 זה מתחיל אז לעלות כשיחה. זה מתחיל לעלות, זה עולה, ואפילו אם אני אינני טועה, אנחנו מגיעים להסכמה, שבסוף לא הגיעה לכלל הסכם, שחובות הארנונה עד שנת 2013 ישולמו על ידי י.ג.ד ואת שנת ההפעלה הזו, עד תום שנת 2013, הם יבצעו... גדר פנימית, לטובת הקטנת השטח, ופה אני רוצה להסביר על מה אני מדבר. י.ג.ד טוענים, שהגדלת החיובים בגין הקאנטרי, מתבצעת בשטחים שאינם בשימוש הקאנטרי, שטחים ציבוריים שלא מ שתמשים בהם בקאנטרי. הקאנטרי הוא רחב ידיים, יש בו הרבה מדשאות, שטחים ציבוריים, ולא כל המנויים מגיעים לכל פינות הקאנטרי. יש מקומות שאינם בשימוש מאסיבי. ואני הצעתי להם לפעול להסדרה מול מועצת סביון, להקים גדר פנימית שתתחום ותתחם את השטחים שלטענתם אינם בשימוש בתוך הקאנטרי,
...
העד: ...אני גם דיברתי על כך עם ראש המועצה, מושיק ליפץ, שייתן לכך אישור.

...

העד: עודדתי אותם מאוד לפעול כך, ואני גם לא מבין למה הם לא עשו את זה בשנת 2010. למה לא עשו את זה? לראיה, השוכר החדש, שנכנס בנעליהם, עוד באותה שנה, בשנת 2013, הגיש בקשה באותה שיטה להקים גדר פנימית. הוא תיחם שטחים, שלשיטתו לא היו בשימוש, נקרא לזה מאסיבי בתוך הקאנטרי, שאפשר כביכול לוותר עליהם בלי לפגוע במרקם הפעילות או בהפעלה של הקאנטרי – וככה הדבר מתבצע...
...
עו"ד גולדפלד: רק מיכאל, תפרט לגבי השטחים שהוצאו מחוץ לגדר, מה היה החלק שלהם מתוך השטחים, מתוך השטח שגדל לצורך חיוב הארנונה.

העד: אני יכול רק לומר דבר כזה, בהקשר הזה, השטחים, הגדלת החיובים של 580 אלף ₪ מתפלגות לשניים: חלק קטן של 189 אלף ₪, על פי הסברה של מיכל, מתייחס להגדלת שטחי קרקע,
...
העד: 189 אלף ₪ מתייחס להגדלת שטחי קרקע, הגדלת החיובים בגין שטחי קרקע; ויתרת הסכום, הסכום הארי, כ-330 אלף ₪, מתייחס להגדלת שטחי מתקני ספורט ומבנים – ואין חולק שמתקני הספורט והמבנים, היו בהפעלה ובשימוש אינטנסיבי עוד קודם לכך, כך שאני לא כל כך מבין על מה הטענה כאן." (עמ' 29-28)
...
ת: אני, אני לא מכיר שום הסכמה שאנחנו השארנו שום שטח מחוץ להסכם השכירות. השטח הזה הוא לא בחזקת אפריקה ישראל, השטח הזה הוא לא בחזקתנו." (עמ' 52)

העד: ... אני רוצה להגיד ... שהם יכלו בקלות, בקלות לבצע הסדרה של הסוגיה מול המועצה. הם גם היו מקבלים שיתוף פעולה מלא. הם יכלו לגדר שטחים שלטענתם אינם בשימוש, יכלו להחריג את זה מחיובי הארנונה, אני בעצמי הצעתי להם את זה, ואני יודע שגם השוכר החדש פעל ככה.
(עמ' 54-53)
דא עקא, שמיכל ויוסף בנימין – וסיבותיהם ע מם - לא עשו כן.

מי שבנה את הגדר וקיבל הנחה בתשלום "הארנונה", היה השוכר החדש שאול בלס:

"עו"ד גולדפלד: ...אתה יכול או לאשר או לספר שאתם הקמתם גדר בתוך הקנטרי,
עד: כן.
ש: ובאמצעות הגדר הזאת ביצעתם הפחתה של דמי הארנונה?
ת: כן.
ש: תפרט לנו.
ת: בזמן שאני התקשרתי עם אפריקה ישראל אחד הדברים שהיו על סדר היום על הפרק זה הקטנת השטחים אפריקה מציגה אמרה אנחנו נעשה את כל השיתוף פעולה. אתה תגיש את הבקשות אנחנו לא מתחייבים לך על שום דבר בעניין הזה, זה גם כתוב בהסכם, אנחנו לא אחראיים לא למהנדסים, לא למודדים, לא לאדריכלים ולא לאגרות ולא לשום דבר אתה תבצע את הפעולה מצ דנו אנחנו נביע את ההסכמה. הבאתי אדריכל עשו תוכנית הערבנו את זה למודד שהפך את זה למשהו שיש לו ערך במונחים של שטחים. הגשנו את זה לוועדה, למועצה המקומית, הם ביקשו שנחתים את אפריקה שהם מסכימים מצידם שנקטין את השטח ואז המועצה גם כן, ראש המועצה חתום, הגשנו את זה לוועדה המקומית כהיתר בנייה. צריך פה להגיש היתר בנייה זה לא בונים גדר וקיבלנו היתר ועל פה ההיתר פעלנו ובנינו גדר שמצמצמת את שטחי המקום ועל ידי זה הקטנו את המיסוי." (עמ' 301-300)

אני דוחה את הטענה של מיכל ויוסף בנימין, שהיה סיכום עם אפריקה ישראל ש" י.ג.ד." תגיש עתירה מנהלית נגד המועצה האזורית סביון בשם אפריקה ישראל, שאף הפנתה אותם לשם כך לעורכי הדין שלה.

בתצהירו כותב קובי שלום:

"14. בניגוד לאמור בסעיף 13 לתצהירו של יוסי בנימין, לא סוכם בין הצדדים שי.ג.ד תגיש עתירה מנהלית נגד המועצה המקומית. י.ג.ד ניהלה את ענייניה המשפטיים כרצונה, וכאמור, אילו סברה אפריקה כי היא עשויה להיות מחויבת באופן כל שהוא בתשלום ארנונה הנובע מעניין זה, היתה נוטלת על עצמה את ניהול ההליכים המשפטיים ואת ההתדיינות מול המועצה המקומית."

מקבל אני את הנאמר.

לא הוכח בפני, שהייתה הסכמה שמדובר בחוב של "אפריקה ישראל" וש"י.ג.ד." תגיש בשמה עתירה מנהלית נגד המועצה המקומית סביון להפחתת חוב זה.

אין בנמצא מסמך המתעד הסכמה נטענת זו.

העתירות - עת"מ 11194-10-10 + 27989-02-11 -הוגשו על ידי "י.ג.ד." נופש וספורט בע"מ נגד מנהלת הארנונה במועצה המקומית סביון ונגד המועצה המקומית סביון.

לא סביר בעיני, שאם סברה "אפריקה ישראל בע"מ" שהאחריות לתשלום הארנונה חלה עליה, היא הייתה מותירה את המאבק להפחתת שיעור הארנונה בידיה של "י.ג.ד.", ולא הייתה מגישה בעצמה את העתירה נגד המועצה המקומית סביון ו/או מצטרפת כצד להליך.

אם הייתה נכונה טענת "י.ג.ד." שהעתירה הוגשה בשם "אפריקה ישראל בע"מ", יש להניח שהיא זו שהייתה משלמת את שכר טרחת עורכי הדין ולא "י.ג.ד.".

"י.ג.ד" פעלה בעצמה להפחתת "הארנונה" והגישה בעצמה את העתירה לבית המשפט נגד המועצה המקומית סביון, משום שהיא ידעה היטב שעל פי " הסכם השכירות", חלה עליה חובת תשלום "הארנונה" על כל המקרקעין.

מן הראוי לציין כי העתירות המנהליות שהוגשו התייחסו לשנים 2009 ו-2010, תקופות טרום " הסכם השכירות", בהן החזיקה "י.ג.ד." את המקרקעין מכוח "הסכם זכיינות" ותקופה נוספת המתייחסת ל שנת 2011 מכוח "הסכם השכירות".

ביום 30/10/2012 ניתן "פסק-דין" הדוחה את העתירות המנהליות .

ב"פסק-הדין" נאמר בין השאר:

"עיקר טענות העותרת
...
9. לאור הגדלת החיוב ערכה העותרת תחשיב של הארנונה שקיבלה וגילתה כי במשך שנים רבות חוייבה חיוב יתר...
...
11. העותרת הגישה השגה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות בגין הגדלת חיוב הארנונה לשנים 2010-2009 במסגרת ההשגה העלתה העותרת טענות בעניין מבנים המוחזקים בנכס על ידי מחזיקים אחרים שיש לחייבם בנפרד באופן ישיר, שימושים עסקיים הנעשים בנכס אותם יש לחייב לכל היותר בתעריף עסקי רגיל ולא בתעריף קאנטרי קלאב, חיובה בגין שטחי אדמת בור שאינם סלולים ולא נעשה בהם שימוש והם "אדמת בנין" הפטורה מארנונה, וכן חיוב בגין שטחים בהם לא נעשה שימוש ולכן אינם בבחינת "קרקע תפוסה" ואין לחייבה בגינם.
...
עיקר טענות המשיבות
...
19. המדידה שנעשתה במסגרת סקר הנכסים שערכה המועצה במהלך שנת 2009 העלתה כי השטחים שבהם מחזיקה העותרת גדולים יותר ממה שדווח למועצה בכ-8,000 מ"ר של קרקע תפוסה ובכ-1,000 מ"ר של שטח מבונה. העותרת לא מסרה למועצה נתונים אלה ולא שילמה עליהם בשנים עברו ונהנתה בשל כך מתשלום מס מופחת במשך השנים ועד ביצוע המדידה. בעקבות המדידה החדשה ותיקון שומת הארנונה בהתאם לה, גדלה שומת הארנונה של העותרת בגין הנכס בסכום של כ-600,000 ₪ לשנה.

20. החיוב החדש אינו רטרואקטיבי. מדובר בתיקון שומה בעקבות מדידות, על מנת להביא לשומת אמת באותה שנ ת כספים, ולא חיוב צופה עבר אסור..."

ב"פסק-הדין" יש התייחסות למועד בו נודע ל"י.ג.ד." על השומה המתוקנת ועל פעולותיה לשנותה:

"33. ... מטענות העותרת, שלא נסתרו על ידי המשיבות, כמו גם מהודעת החיוב לחודשים ינואר-פברואר 2010, (נספח א' לעתירה, עולה כי השומה המתוקנת הוצאה לעותרת במועד כלשהו בתחילת שנת 2010) לאחר שכבר שילמה העותרת בתאריך 2.2.10 את הארנונה לחודשיים הראשונים של שנת 2010, ולא בשנת 2009. העותרת הגישה השגה כנגד חיובי הארנונה לשנים 2010-2009 בתאריך 28.3.2010 (נספח ב' לעתירה) (להלן: "ההשגה"). מכאן, כי במועד הגשת ההשגה בסוף חודש מרץ 2010 הייתה כבר השומה המתוקנת בידי העותרת. העתירה הראשונה, בה נטענה הטענה בדבר החיוב הרטרואקטיבי, הוגשה בתאריך 5.10.2010, כחצי שנה לאחר הגשת ההשגה. לאחר הגשת ההשגה ניהלו הצדדים משא ומתן בניסיון לפתור את המחלוקת בדרך של פשרה. בתאריך 8.6.2010 נערכה פגישה בה סוכם שהמועצה תעביר לעותרת את כל מדידות הנכס ולאחר קבלתן תודיע העותרת למועצה האם היא עומדת על השגתה, מבקשת לתקנה, או מושכת אותה. לאחר מכן נוהלו תכתובות בין העותרת למועצה וביום 14.7.2010 הגישה העותרת למועצה השגה מתוקנת. לאחר הגשת ההשגה המתוקנת נדברו הצדדים להמשיך את המשא ומתן וביום 18.8.2010 נפגשו שוב הצדדים. באותו יום הבהירה המועצה לעותרת כי בכוונתה להפעיל הליכי גביה נגדה, למרות בקשתה של העותרת שהמועצה תימנע מלהפעיל הליכים לצורך גביית הסכום שלטענת העותרת שנוי במחלוקת. לטענת העותרת, בעקבות זאת הגישה את העתירה (סעיפים 36-23 לעתירה, נספחים ג' עד ח' לעתירה)."

כל התאריכים המאוזכרים הינם טרם חתימת "הסכם השכירות"

אני דוחה את טענת יוסף בנימין, שהייתה הסכמה בינו לבין קובי שלום שכל עוד ההליכים המשפטיים עם המועצה האזורית סביון לגבי הארנונה התנהלו בבית המשפט יוקפאו "דמי השכירות" וכי לאחר מכן תיערך התחשבנות לגבי יתרת "דמי השכירות" המגיעים לאחר שיופחתו מהם סכומי הארנונה הנדרשים בגין "שטחי הבור".

בתצהירו כותב קובי שלום:

"15. בנוסף, בניגוד לאמור בסעיף 14 לתצהירו של יוסי בנימין, מעולם לא סוכם כי י.ג.ד לא תשלם את דמי השכירות הקבועים בחוזה עד להכרעה בהליך המשפטי שהתנהל על ידם כנגד המועצה המקומית בעניין הארנונה. נמסר לי, כי בפועל לא שולמו לאפריקה לא דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות ע"י י.ג.ד ולא ידוע לי מדוע י.ג.ד לא שילמה בפועל, יחד עם זאת הדבר במפורש אינו נובע מסיכום שלי עם יוסי בנימין, שכן מעולם לא סיכמתי עמו דבר שכזה וכאמור, מעולם לא הסכמתי לכרוך את חובתה של י.ג.ד בתשלום ארנונה עם חובתה לתשלום דמי השכירות. יתרה מזאת אפריקה אף האיצה ביוסי בנימין הן לחתום על הסכם השכירות (שכן הוא התמהמה בחתימתו) והן פעלה להאיץ בי.ג.ד לשלם את דמי השכירות לשנת 2010, ומטעם זה ברור שלא היתה לה כל כוונה לוותר על תשלום דמי השכירות."

בעדותו הוסיף קובי שלום:

"ש: מה קרה לאחר החתימה על ההסכם?
ת: ...in between, ... החתימה על ההסכם, בעצם יוסי אמר לי שיש איזושהי מחלוקת עם המועצה המקומית בדבר האופן שהיא שמה, ...את חבות הארנונה, מה שאמור ליצור מבחינתו עלויות נוספות שהוא לא צפה אותן, ... לדבריו.. אופן שיטת החישוב של המועצה הוא שגוי, מה שאני הצעתי לו באותה עת, בצעד החתימה על החוזה הזה וההמשך ... המשך ההתקשרות לפי החוזה הזה, זה ללכת ולתבוע את המועצה או לפנות לכל ערכאה משפטית על מנת להסדיר את זה, .... ואז נחתם החוזה, ומשהחוזה לא כובד במובן הזה שלא הגיעו הצ'קים של השנה הראשונה, אז ביקשתי מהנציגות שלי, גם ממזכירתי וגם מנציגה אחרת שטיפלה בזה, שיוודאו מה, מה קורה עם התשלום.
ש: תתייחס בבקשה ... לעניין הארנונה, מה יוסי אמר לך בנוגע לזה?
ת: מה שאמרתי, ששיטת החישוב של המועצה, שמה את הנכס, בצורה לא נכונה, מה שמוביל לעלייה של דמי הארנונה, ולכן ... יש לו מבחינתו בעיה לשלם את שכר הדירה האמור, מה שאני אמרתי לו אמרתי לו שאת ההסכמות בינינו אני לא פותח, ... שיילך כמובן לתבוע את המועצה, והיה ... ותהיינה בעתיד איזשהן בעיות שאנחנו נראה שבסופו של יום שוכר, שלא יכול לשלם לך את שכר הדירה זה בסדר שהוא שוכר אבל אתה צריך בסוף שכר דירה, ולכן אמרתי לו והיה ובעתיד ייווצר מצב שהעלויות שלו הן גבוהות מדי אז אנחנו נראה מה אנחנו עושים עם חוזה השכירות.
ש: איזה מסמכים יוסי הביא לך בקשר לזה?
ת: לא, שום מסמך.
ש: אני מציגה לך תצהיר שזה מוצג 39, נספח יח' למוצג 39, הנה העתק, זה תצהיר שיוסי בנימין נתן בהליך, בבקשה לצו, להסיר את צו העיקול, ... אני מבקשת שתקרא את סעיף 14 לתצהיר. שמה יוסי טוען ש'אפריקה' הכירה באחריות לשלם את חיובי הארנונה, ...
עו"ד אשלגי: אנחנו לא קיבלנו את זה. אנחנו לא קיבלנו את כל הנספחים האלה.
כב' השופט: זה מצורף ל....
עו"ד גולדפלד: זה תצהיר שלכם בבקשה שאתם הגשתם, מוצג 39.
עו"ד אשלגי: אבל זה לא נמצא, זה לא נמצא במוצג 39.
עו"ד גולדפלד: זה שלכם, הנספח הוא שלכם.
עו"ד אשלגי: זה יכול להיות שזה שלכם ואתם צירפתם את זה אז אנחנו לא מוצאים את זה." (עמ' 92-91)

מאמץ אני את דבריהם של קובי שלום ומיכאל חיאט, שלא הייתה כל הסכמה של "אפריקה ישראל" לקיזוז חיובי ארנונה כלשהם ו/או להקפאת תשלום "דמי השכירות".

אין בנמצא מסמך התומך את טענת "י.ג.ד"

"י.ג.ד." ידעה היטב שעליה לשלם את "הארנונה" על כל המקרקעין.

על כן ולא בכדי "י.ג.ד." בעצמה הייתה במשא ומתן עם המועצה המק ומית סביון בנושא זה ובהמשך הגישה בעצמה את העתירות המנהליות לבית המשפט נגד המועצה המקומית סביון.

אומנם בעקבות אי תשלום "דמי השכירות", לא נשלחו ל "י.ג.ד." מכת בי התראה, אולם מהימנים עלי דבריו של מיכאל חיאט שההתנהלות מול "י.ג.ד." הייתה באמצעות שיחות ודרישה בעל- פה:

"העד: התנהלנו מולם בצורה שוטפת וקיווינו להסדרה, קיווינו להסדרה של החוב. לא הבנו למה הם לא משלמים." (עמ' 43)

כשכלו כל הקיצין, שלחה "אפריקה ישראל" - באמצעות עו"ד רויטל ראובן - מכתב התראה ל"י.ג.ד.":

"הנדון: חובכם בגין המושכר "מועדון סביון" בסביון

מרשתי, אפריקה ישראל השקעות בע"מ, הסמיכה ידי לפנות אליכם בדברים בקשר עם העניין שבנדון, כדלקמן:

  1. להווי ידוע לכם היטב, כי ביום 19.12.2010, נחתם ביניכם ובין מרשתי הסכם שכירות לשכירת כל השטחים ב"מועדון סביון" בסביון (להלן: "ההסכם" ו-"המושכר" בהתאמה).
  2. בהתאם למידע שנמסר לי ע"י מרשתי, הנכם נמנעים מתשלום החיובים החלים עליכם עפ"י ההסכם, וזאת בניגוד גמור להתחייבויותיכם בהסכם, וחרף פניות חוזרות ונשנות מצד מרשתי אליכם.
  3. בהימנעותכם זו, הנכם מפרים את ההסכם הפרה יסודית וחמורה."

(הדגשה במקור, י.פ.)

במכתב זה נאמר: " וחרף פניות חוזרות ונשנות מצד מרשתי אליכם".

ללמדך על הפניות הקודמות שנעשו, כפי שהעיד מיכאל חיאט.

צא ולמד;

"י.ג.ד." הייתה מודעת לכך שהיא מחזיקה את כל המקרקעין של "הקאנטרי קלאב" ולא רק את השטחים בהם עשתה שימוש בפועל.

"י.ג.ד." ידעה שעליה לשלם "ארנונה" על כל המקרקעין.

המשא ומתן שניהלה עם המועצה המקומית סביון ולאחר מכן עתירותיה לבית המשפט, היו עתירותיה שלה, לפטור אותה מתשלום "ארנונה" לגבי שטחים בהם היא אינה עושה שימוש ו/או לחילופין לשום אותם אחרת, בתעריפים זולים יותר.

"הסכם השכירות" שינה רק את מעמד החזקתה את המקרקעין, מ"מחזיק" על פי " הסכם זכיין" ל"מחזיק" על פי " הסכם שכירות".

"הסכם השכירות" לא שינה במאומה את היקף המקרקעין/ השטחים אותם היא החזיקה ואת היקף השטחים עליהם חלה עליה חובת תשלום "הארנונה".

על כן, הייתה זו "י.ג.ד." אשר הגישה את העתירה הראשונה לבית המשפט ביום 6/10/2010 – עוד טרם חתימת "הסכם השכירות" ביום 19/12/2010.

קרי, הכל היה ברור ונהיר ל"י.ג.ד." טרם החתימה על "הסכם השכירות", לרבות שיהיה עליה לשאת בתשלום "הארנונה" החלה על כל המקרקעין.

אני קובע, שעל "י.ג.ד." לשלם את תשלומי "הארנונה" על כל המקרקעין.

אני קובע, שעל "י.ג.ד." לשלם לאפריקה ישראל" את מלוא "דמי השכירות" ללא קיזוז כלשהו של חוב "הארנונה" אותו חבה "י.ג.ד." למועצה המקומית סביון.

4. דמי השכירות

סעיף 8 ל"הסכם השכירות" קובע לאמור:

" 8. דמי השכירות

8.1 השוכר מתחייב לשלם למשכירה את דמי השכירות בשעורים, במועדים ובאופן כדלקמן:

8.1.1 דמי השכירות הבסיסיים בתקופת השכירות הינם צמודים למדד והם ישולמו ע"י השוכר למשכירה מראש במועדים מפורטים כמפורט בנספח " א".

8.1.2 תשלומי דמי השכירות הבסיסיים צמודים למדד באופן שאם במועד התשלום בפועל של כל תשלום מתשלומי השכירות הבסיסיים יהיה המדד החודשי גבוה מהמדד היסודי אז יגדל תשלום זה ביחס מתאים לשעור העליה של המדד החדש לעומת המדד היסודי. אם במועד התשלום למעשה של כל תשלום מתשלומי השכירות יהיה המדד החדש שווה או פחות מהמדד היסודי אז ישאר אותו תשלום ללא שינוי.

בנספח א' פורטו הסכומים והמועדים:

"דמי השכירות לשנת 2010

דמי השכירות בגין תקופת השכירות בשנת 2010 יעמדו על סך של 650,000 ₪, אשר ישולמו בתוספת מע"מ כדין.

מובהר בזאת, כי ביום 29.1.2010 שילם השוכר למשכירה סך של 145,000 ₪ ע"ח דמי השכירות בגין שנת 2010. כמו כן, ביום 29.4.2010 שילם השוכר למשכירה סך נוסף של 145,000 ₪ ע"ח דמי השכירות בגין שנת 2010.

את יתרת דמי השכירות בגין שנת 2010 ( היינו, סך של 360,000 ₪) ישלם השוכר למשכירה בתשלום אחד. שמועד פירעונו יהיה עד לתאריך 31.12.2010.

דמי השכירות לשנת 2011

דמי השכירות בגין שנת 2011 יעמדו על סך של 750,000 ₪ אשר ישולמו בתוספת מע"מ כדין.

דמי השכירות לשנת 2012

דמי השכירות בגין שנת 2012 יעמדו על סך 750,000 ₪, אשר ישולמו בתוספת מע"מ כדין.

דמי השכירות לשנים 2013-2015

דמי השכירות בגין השנים 2013-2015, ייקבעו במהלך שנת 2012 על ידי המשכירה, עפ"י שיקול דעתה הבלעדי. ובכל מקרה לא יפחתו מסך שנתי של 750,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. השוכר מוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה / או דרישה בקשר לכך. "

בסעיף 23 ל "הסכם השכירות" נאמר:

"23.3. מבלי לפגוע באיזה מזכויותיה של המשכירה עפ"י הוראות חוזה זה ועפ"י הדין, הרי בכל מקרה שהשוכר יפגר בתשלום סכום כלשהו, אשר עליו לשלם למשכירה עפ"י חוזה זה, יהיה השוכר חייב לשלם למשכירה ריבית על סכום הפיגור בתוספת מע"מ כדין. שעור הרבית יהיה השעור המקסימלי המותר עפ"י הדין אותה עת, ואם לא תהיה הגבלה עפ"י דין על שעור הריבית – ר יבית בשעור המקסימלי שבנק לאומי לישראל בע"מ יגבה באותה עת בגין משיכות יתר בלתי מאושרות בחשבון חח"ד בתוספת 4% שנתי, ואשור מנהל הסניף המרכזי על אותו בנק יהיה מכריע לענין זה".

נספח 17 ל כתב התביעה מפרט את חוב "דמי השכירות" ליום הגשת התביעה.

החוב מפורט בטבלה ובה פירוט החוב לשנים 2010 ו-2013 לאחר זיכוי התשלומים אותם שילמה "י.ג.ד.", בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית פיגורים.

סה"כ "חוב ממודד" 1,795,136 ₪ " ריבית פיגורים" 456,469 ₪ "חוב כולל ריבית" 2,251,605 ₪.

הנתבעים לא הציגו חישוב נגדי והסתפקו בכך שחלקו על ריבית הפיגורים שהוספה ששיעורה 16.85% שנתי.
סבור אני, שאין מקום לפסוק ריבית הגבוהה מהריבית החוקית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961. התובעת גם לא הוכיחה את שיעור הריבית האחרת המפורטת בסעיף 23.3 דלעיל.

ההצמדה והריבית החוקית מטרתם לשמור על ערכו הריאלי של הכסף מאז שנוצר החוב הכספי ועד לתשלומו. יש להסתפק בכך.
(ראה לעניין זה, ע"א 330/78 המהפך אגודה שיתופית בע"מ נגד פקיד השומה למס הכנסה פד"י לה(2) 499, וכן ע"א 438/90 פקיד שומה חיפה נ' הד קריות, פורסם באתרים המשפטיים).

חישוב "דמי השכירות" כשהוא כולל את ה"חוב הממודד" בתוספת ריבית חוקית ממחצית התקופה של כל אחת מהשנים ועד למועד הגשת התביעה (על פי מחשבון "נבו") הינו:

שנה

חוב ממודד
חוב ממודד כולל ריבית ממחצית התקופה ועד ליום הגשת התביעה
(4/6/2013)
2010
107,533 ₪
112,179.19 ₪
2011
760,839 ₪
782,554.43 ₪
2012
775,965 ₪
783,910.54 ₪
2013
(1/1/2013 עד 10/6/2013)
בניכוי הסכום ששולם במאי 2013 בסך 196,917 ₪
150,800 ₪
151,134.42 ₪
סה"כ:
1,795,137 ₪
1,829,778.50 ₪

קרי, חוב "דמי השכירות" נכון ליום הגשת התביעה – 4/6/2013 – הינו 1,829,778.5 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

5. אובדן דמי שכירות למשך ששה חודשים

לטענת התובעת אפריקה ישראל, יש לחייב את "י.ג.ד." בתשלום "דמי שכירות" נוספים למשך ששה חודשים. לטענתה, עקב מצבו התחזוקתי הלקוי של המושכר והמצב בו הותירה "י.ג. את ה"קאנטרי קלאב" עם פינויו. היא נאלצה לפטור את המשכיר החדש – שאול בלס – מתשלום "דמי שכירות" לתקופה של ששה חודשים.

בעדותו סיפר שאול בלס, שקיבל לידיו מקום מוזנח שהיה צריך לשקם אותו ושקבלת הפטור מתשלום "דמי שכירות" לששה חודשים, היה אחד מן התנאים המיוחדים אותם הוא קיבל, אותם סירב לחשוף, לרבות את דמי השכירו ת אותם הוא משלם ל"אפריקה ישראל " .

לא שוכנעתי כי יש מקום להכיר באובדן "דמי שכירות" למשך ששה חודשים.

אומנם מצבו התחזוקתי והכללי של "הקאנטרי קלאב" לא היה שפיר בעת הפינוי על ידי "י.ג.ד.", אולם הוא המשיך לפעול ולא היה כלל מושבת, גם בימים ובתקופה בה נעשו התיקונים והשיפוצים.

בעדותו נשאל והשיב שאול בלס:

"ש: ...מתי אתה נכנסת לקנטרי בסביון?
...
ת: 11.6.2013.
ש: וכמה זמן היית צריך לחכות עד שאתה יכול להפעיל אותו?
ת: מה זאת אומרת לחכות?
ש: או שהוא פעל באותו יום? קהל נכנס, בא, היה קהל באותו יום? הקנטרי פעל?
ת: היה קהל גם יום לפני שאני נכנסתי.
ש: אוקי. אז הוא לא היה מושבת,
ת: הקנטרי עבד.
...
ש: ...הוא היה מושבת?
ת: לא.
ש: היה ימים של השבתה,
ת: מושבת הכוונה שלך סגור, נעול, אין פעילות?
ש: סגור שאין קהל.
ת: סגור, נעול, אין פעילות?
ש: כן.
ת: לא, הוא לא היה סגור". (עמ' 442-441)

6. הנזק הנטען בגין אחזקה לקויה של הקאנטרי קלאב

ב"הסכם הזיכיון" מיום 27/12/2005 – נאמר:

"5. הצהרות הזכיין
...
5.5 הזכיין מתחייב לשמור על תקינות ושלמות כל הציוד, המבנים והמערכות במועדון, לכל אורך תקופת הזיכיון.
...
נספח "א"
...
אחזקה, בדק, שימור וטיפוח בכל שטחי המועדון;

אחזקה, בדק שימור וטיפוח של מערכות, מתקנים, ציוד, אביזרים ופריטים המשרתים את המועדון ו/או המצויים במועדון, לרבות אך מבלי למעט: גנרטורים, ציוד חשמל, כריזה, מערכות חשמל, תאורה, מערכות אינסטלציה, מערכות ביוב, מערכות ניקוז, בריכה, מגרשי ספורט, מערכות סילוק אשפה ופסולת, מערכות דלק, מערכות ומיכלים של גז, מערכות מיזוג אויר;
...
ביצוע כל פעולות האחזקה הנחוצות לצורך הפעלה, שימור ואחזקת המערך הטכני, החשמל האלקטרו מכני, מגרשי הספורט, המבנים הברכה וכל תשתית אחרת במועדון באמצעות הגורמים המקצועיים המתאימים לעניין".
...

ב"הסכם השכירות" מיום 19/12/2010 נאמר:

"12. תיקונים, אחזקה ושרותים
...
12.4 מבלי לפגוע באמור לעיל ובנוסף עליו, מוסכם ומצהר בזאת כי השוכר מתחייב לדאוג לבטיחות ולניקיון של שטחי המושכר, תכולתם וסביבתם.
12.5 למען הסר ספק מובהר ומוסכם בזאת, כי המשכירה לא תשקיע כספים כלשהם בביצוע עבודות במושכר ו/או באחזקת המושכר בכל תקופת השכירות.

13. השמוש במושכר

13.1 השוכר מתחייב להשתמש במושכר באופן זהיר, נקי, תקין, בטיחותי, וחוקי, וכן להימנע מכל נזק ו/או קלקול ו/או פגם ו/או בלאי למושכר, ולכל מתקן המשרת את המושכר.
...
16. שמירת המושכר

16.1 השוכר מתחייב להשתמש במושכר באופן זהיר וסביר, לשמור על נקיונו ועל נקיון סביבתו, ולמנוע כל קלקול וכל נזק למושכר, לרבות כל המתקנים המשרתים את המושכר.

16.2 השוכר יהיה חייב לתקן באופן מיידי כל נזק ו/או קלקול, אשר יגרמו למושכר ולמתקנים, כאמור בסעיף 16.1 לעיל, ולהחליף באופן מידי באחר דוגמתו כל אביזר ו/או מתקן המותקן במושכר, אשר אבד התקלקל או נשחת.

16.3 לא בצע השוכר כל תקון שהוא חייב בו כאמור, או לא החליף כל יחידה אשר עליו להחליפה כאמור, תהיה המשכירה רשאית, אך לא מחוייבת, לעשות כן, על חשבון השוכר ובכל מקרה יהיה השוכר חייב לפצות את המשכירה באופן מלא עבור כל נזק, קלקול, אובדן והשחתה כאמור."

16.4 הוראות סעיף זה מהוות תנאי יסודי לחוזה והפרתן או כל חלק מהן תהווה הפרה יסודית של החוזה".

דא עקא, ש"י.ג.ד." לא מלאה את התחייבויותיה דלעיל.

"י.ג.ד." הותירה את ה"קאנטרי קלאב" במצב תחזוקתי לקוי וירוד.

מצוי בפני דו"ח אותו הגישה "חברת כיפארק", אשר הוגש על ידי התובעת (מוצג 17) המפרט את הליקויים ב" קאנטרי קלאב" ועלות משוערת של הליקויים בסך 550,000 ₪ לא כולל מע"מ ולא כולל ציוד תפעול תחזוקתי.

בסופו של יום, העלויות היו גבוהות יותר.
על מצבו התחזוקתי הלקוי של ה"קאנטרי קלאב" שמעתי גם מפיו של העד שאול בלס אשר תיעד את הדבר בתמונות שצולמו ביום הפינוי של "י.ג.ד." את ה"קאנטרי קלאב".

התמונות דוברות בעד עצמן ומצביעות על הליקויים הרבים והתחזוקה הלקויה.

ללמדך, שאמירותיה של מיכל בנימין כי הם הותירו ב "קאנטרי קלאב" לתפארת, אין בה ן כל ממש.

"י.ג.ד." אשר החזיקה ב"קאנטרי קלאב" החל משנת 2006 אומנם השקיעה בו לא מעט, אך נוכח הקשיים הכלכליים והמשבר הזוגי אליו נקלעו בני הזוג, השקעותיהם הלכו ו פחתו, תחזוקתו על ידם הייתה לקויה ומצבו התדרדר.

עיינתי בדו"ח של "חברת כיפארק בע"מ" מיום 9/4/2013.

הדו"ח מתייחס לליקויים הנובעים מתחזוקה לקויה, ליקויים אחרים קשורים לבלאי טבעי ו לעבודות נוספות שיש לבצע על פי דרישת משרד הבריאות לצורך קבלת "רישיון עסק". לדו"ח אף צורף מכתב הדרישה של משרד הבריאות.

אומנם על פי "הסכם הזיכיון" ו"הסכם השכירות" התחייבה "י.ג.ד." לתחזוקה שוטפת של ה"קאנטרי קלאב" וכל המערכות אשר בו, וב"הסכם השכירות" אף נאמר: "כי המשכירה לא תשקיע כספים כלשהם בביצוע עבודות במושכר ו/או בהחזקת המושכר בכל תקופת השכירות" ואולם המשכירה/התובעת/"אפריקה ישראל" אינה יכולה לפטור עצמה לחלוטין מחובותיה כמשכירת הנכס מלהשתתף בהוצאות החורגות בהיקפן מתחזוקה שוטפת ו/או תיקונים סבירים ומדרישות חדשות של הרשויות השונות. בוודאי נכונים הדברים לגבי הדרישות החדשות של משרד הבריאות המפורטות בדו"ח של "כיפארק בע"מ", כדוגמה: "חיבור כל מערכת הביוב במועדון הספורט למערכת המרכזית" "להפריד בין מערכות הסינון של שתי בריכות הבוגרים, הפרדה תכלול מערכת בקרה נפרדת לכל בריכה; "בור איזון"; ריצוף קרמיק סביב הבריכה; רובה בכל הבריכה כולל קירות וקרקעית; להחליף את כל הדוודים; באזור המקלחות (גברים) לא קיים איטום תחת הריצוף" ועוד .

מדובר ב"קאנטרי קלאב" אשר נבנה והחל את פעילותו בשנת 1960.

"אפריקה ישראל" השכירה ל "י.ג.ד." " קאנטרי קלאב" ולא רק מקרקעין.

"דמי שכירות" אותם היא קיבלה , הם בהתאמה להשכרת מקרקעין עליהם פועל "קאנטרי קלאב" ועליה לשאת בחלק מהוצאות אלו.

קשה לאמוד באופן מדויק א לו מהליקויים הדורשים תיקון ואלו מהעבודות הנוספות שנדרשו לצורך קבלת " רישיון עסק" ולפעילותו של ה"קאנטרי קלאב", הם באחריות "י.ג.ד." ואלו הם באחריות "אפריקה ישראל".

סבור אני, ש יהיה זה נכון לחלק הוצאות אלו באופן שווה בין שני הצדדים כך , שאחריותה של "י.ג.ד." הינה בסכום של 275,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן ליום הגשת הדו"ח של "כיפארק" - 9/4/2013 – ועד התשלום בפועל, בתוספת מע"מ כחוק.

7. שווי ציוד

בכתב התביעה – בסעיפים 72 – 94 - נטען, "כי הקאנטרי פועל ביישוב סביון משך עשרות בשנים (עוד מאז 1960 לערך)" וכי "התובעת זכאית הייתה לקבל לידיה קאנטרי פעיל כמו זה שמסרה לידי הנתבעים"

לטענת התובעת, על " י.ג.ד", היה להשאיר את כל הציוד הדרוש להפעלתו של ה"קאנטרי קלאב", וגם אם הוא נרכש על ידה. .

לטענתה: "הדברים עולים מלשון חוזה השכירות בין הצדדים... וכי לא יעלה על הדעת כי בעת השבת המושכר לידי המשכיר הוא יפורק מכל האביזרים הבסיסיים המהווים חלק בלתי נפרד ממנו באופן שהמועדון יאבד מאופיו הבסיסי ולא יוכל למלא באופן מלא את ייעודו כקאנטרי קלאב".
התובעת מפנה לצורך כך, ל"הסכם הזיכיון" ול"הסכם השכירות", שהוא המשכו של "הסכם הזיכיון".

מנגד, ב"כתב ההגנה" וב" כתב התביעה שכנגד" טוענת "י.ג.ד.", שה "ציוד" אותו השאירה ב"קאנטרי קלאב", שייך לה .

בכתב ההגנה נטען

"154. ... להסכם השכירות לא צורפה רשימת ציוד המצוי בקאנטרי, ולא בכדי ש הרי כל הציוד החדש היה של י.ג.ד בלבד וי.ג.ד לא שכרה מאפריקה ציוד מתחילת הסכם השכירות. טענות אפריקה ל"זכאותה" (המוכחשת וחסרת השחר) לקבל את הציוד החד ש שי.ג.ד רכשה לשם הפעלת הקאנטרי, הינן טענות חדשות שהועלו במסגרת הליך זה בלבד, ולא נשמעו קודם לכן."
...
195.1.3 אלא שלנוכח הנסיבות הנזכרות בפירוט לעיל, ומאחר ואפריקה לא הוציאה היתרי בנייה כנדרש (ככל הנראה מכיוון שנדרשו השקעות כספיות גדולות), נאלצה י.ג.ד לבטל את חוזה השכירות עקב הפרותיו על ידי אפריקה ולנטוש את הקאנטרי, על הציוד שבו (אותו י.ג.ד רכשה בכספה, ואשר מצוי בבעלות י.ג.ד), תוך שנגרמים לי.ג.ד נזקים כספיים עצומים, אשר בגינם על הנתבעת לפצותה."

טיעון זה חזר על עצמו בכתב התביעה שכנגד, כשעתירת "י.ג.ד." הינה לקבלת שווי הציוד ודמי השימוש בציוד שנותר ב" קאנטרי קלאב"

ייאמר מיד, חוות הדעת של השמאי לוי יצחק- שנערכה לבקשת "י.ג.ד."- אינה רלוונטית עוד.

התביעה דנן הוגשה לבית המשפט ביום 4/6/2013.

ביום 4/6/2013 - במקביל לתביעה דנן - הוגשה תביעה נוספת לבית משפט השלום בתל-אביב – ת.א. 8022-06-13 – שעיקרה "מתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים (י.ג.ד., י.פ.) בקשר עם שימוש וחזקה במיטלטלין ומקרקעין, ומהותה, מניעת הוצאת מחוברים ומיטלטלין החיוניים להפעלת הקאנטרי".

ביום 6/6/2013 ניתן צו המונע את הוצאת המיטלטלין מן ה "קאנטרי קלאב" .

ביום 26/6/2013 הגישה " י.ג.ד." הודעה לבית המשפט כדלקמן:

"1. בהתאם להחלטת ביהמ"ש מיום 6.6.13 מינו הצדדים במשותף ובהסכמה את השמאי ג'בלי הררי יוסף, על מנת שיכין את רשימת המלאי והציוד הנמצאת בקאנטרי קלאב סביון ערב מסירתו למבקשת וערכו.

2. יצוין כי השמאי הנ"ל הוצע למשיבה ע"י המבקשת כשמאי משותף שיכין את דו"ח הציוד עבור שני הצדדים, והמשיבה הסכימה לכך.

3. השמאי ערך סיור בקאנטרי, בדק את הציוד, וביום 18.6.13 המציא לצדדים את שמאותו שהעתק ממנה מצורף בזה כנספח א'.

4. עפ"י השמאות, הערך הכולל של הציוד נקבע לסכום של 826,190 ₪.

5. הסכום שנקבע, נמוך להערכת המשיבה מערכם המלא של הציוד והמלאי, אולם כדי לחסוך בהתדיינויות הייתה המשיבה מוכנה לקבל את השמאות כמחייבת את שני הצדדים והיא פנתה בענין זה אל המבקשת כדי לקבל עמדתה בנושא, וזאת כדי לנסות להגיע לפתרון מוסכם".
(הדגשה שלי י.פ.)

כפועל יוצא, רשימת ה"ציוד" והשמאות המחייבת היא זו שהוכנה ביום 10/6/2013 על ידי " השמאי המוסכם" השמאי ג'יבלי הררי יוסף סמוך למועד בו פינתה "י.ג.ד." את "הקאנטרי קלאב " – 11/6/2013.

אני דוחה את טענת "י.ג.ד." שרשימה זו אינה מכילה את כל הרכוש אותו השאירה "י.ג.ד." ב"קאנטרי קלאב ".

אין זכר לטענה זו בהודעה דלעיל של "י.ג.ד." לבית המשפט.

בחוות דעתו כותב ה"שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף:

"בתאריך 10.06.13 ביקרתי בעסק הנדון ברח' החירון בסביון בדקתי וסקרתי את הציוד..."

ה"שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף לא הוזמן לבית המשפט לעדות כדי לעמת אותו עם טענת "י.ג.ד." שהוא לא בדק וסקר את כל ה"ציוד" ב"קאנטרי קלאב".

חזקה שה"שמאי המוסכם" בדק את כל הציוד אשר היה ב" קאנטרי קלאב".

כפועל יוצא, אני מאמץ את הרשימה והשמאות שהוכנה על ידי ה"שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף, כמחייבת ומכילה את כל ה"ציוד"/הפריטים הרלוונטיים לענייננו.

מכאן, שכל שנותר הוא, להכריע אלו פריטים מתוך רשימ ת "ציוד" זו , זכאית הייתה "י.ג.ד." להוציא מן ה"קאנטרי קלאב" ו/או לחילופין לקבל את תמורתם.

בחוות דעתו, עושה ה"שמאי המוסכם" אבחנה בין "ציוד" אותו הוא סקר, ובין "צמודי מבנה".

בהערות חוות הדעת הוא כותב:

"ז. בהערכתי לא כללתי ציוד שנחשב צמודי מבנה כגון מזגן מרכזי, מראות בקירות, כיתובים על הקירות ווילונות".

צא ולמד, שכל שאר ה"ציוד" שנסקר על ידו ומופיע ברשימה, הוא "ציוד" שאינו "צמוד מבנה"

בפתח חוות דעתו הוא כותב:

"בתאריך 09.06.13 נתבקשתי על ידיי בעלי העניין, להעריך בערך קונה מרצון למוכר מרצון את הציוד בעסק הנדון, לצורך מכירה ורכישה בין בעלי העניין."

בהערה נוספת בחוות דעתו כותב "השמאי המוסכם":

"ג. בעת בדיקתי נבדק הציוד המוזכר בחוות דעתי ונמצא תקין ופעיל ובמצב תחזוקתי בינוני, טוב עד מאוד."

ללמדך, שהמחירים המופיעים לצד ה"ציוד" המפורט בחוות דעת ה"שמאי המוסכם", משקפים את ערכו הריאלי של ה"ציוד", ביום פינוי הקאנטרי קלאב" על ידי "י.ג.ד." – 11/6/2013.

מחלוקת בין הצדדים איזה "ציוד" מהרשימה המופיעה שייך ל"י.ג.ד." אשר אותו היא הייתה רשאית להוציא מה"קאנטרי קלאב" ואיזה "ציוד" היא הייתה אמורה להשאיר במקום ?

ברי, שאת ה "ציוד" " צמוד המבנה" לא הייתה רשאית "י.ג.ד." להוציא מה"קאנטרי קלאב" והוא הפך לקניינה של "אפריקה ישראל". "ציוד" זה כאמור , לא נסקר על ידי ה"שמאי המוסכם" ואינו מופיע בחוות דעתו.

עיינתי ברשימת ה"ציוד" המופיעה בחוות דעת ה"שמאי המוסכם".

לא יכולה להיות מחלוקת שה"ציוד" אותו פינתה "אפריקה ישראל" למחסן בבית עריף שייך ל"י.ג.ד.", שאחרת היא לא הייתה מפנה אותו מה" קאנטרי קלאב".

עיינתי ברשימת ה"ציוד" אותו קיבלה "י.ג.ד." עם קבלת הזיכיון בשנת 2006 ולא מופיע בה המועד בו נרכש ה" ציוד".

מנגד, מרשימת ה"ציוד" המופיעה בחוות דעת ה"שמאי המוסכם" עולה, שמדובר ב"ציוד" אשר נרכש על ידי "י.ג.ד." משנת 2006 ואילך.

ברי לי, שמדובר ב"ציוד" אשר חלקו הוחלף ב "ציוד" שהתבלה, התיישן ולא היה שמיש, ו "ציוד" נוסף שנרכש במהלך השנים עם הרחבת פעילותו של ה" קאנטרי קלאב".

אין לשכוח לעניין זה, ש"הקאנטרי קלאב" החל לפעול בשנת 1960 ובלאי השימוש ב" ציוד" ואובדן הערך שלו הוא רב.
רחל בילו החלה את עבודתה ב"קאנטרי קלאב" באפריל 1995. עד ליום 31/12/2005 כעובדת "אפריקה ישראל" ולאחר מכן בחברת "י.ג.ד."

בתצהירה מיום 13/6/2013 היא מספרת , על השקעות שנעשו על ידי "י.ג.ד." "בקאנטרי קלאב" ועל ה"ציוד" אשר הוחלף והוסף בחדר הכושר ואולם הספינינג, לצורך הפעילות במועדון.

יש גם להניח, שבמהלך השנים גדל מספר המינויים ב"קאנטרי קלאב" אשר חייב רכישת "ציוד" נוסף; ו כי במהלך השנים גם השתנו הדרישות לצורך קבלת "רישיון עסק", אשר בעקבותיהן היה צורך לרכוש "ציוד" נוסף או להחלי פו באחר.

מעדותו של שאול בלס למדתי, שה"קאנטרי קלאב" לא הושבת ליום אחד, וכי למעט ה"ציוד" אותו הוא פינה, הוא המשיך להשתמש בשאר ה"ציוד" אשר נשאר ב" קאנטרי קלאב".

מפי העדים: אלכסנדר י אדגרוב (מדריך הכושר), איריס גרין (מדריכת אירובי, עיצוב גוף ופילאטיס) שמעתי, שלאחר ש"י.ג.ד." פינתה את ה"קאנטרי קלאב", הם המשיכו להשתמש ב "ציוד" שהושאר במקום.

אין אני סבור שמדובר ב"ציוד" ש"י.ג.ד." הייתה אמורה להשאיר ב" קאנטרי קלאב", ללא קבלת התמורה עבורו מ"אפריקה ישראל".

אין זה מקובל עלי, שמחד-גיסא תשכיר "אפריקה ישראל" לשאול בלס " קאנטרי קלאב" פעיל ופועל באמצעות ה" ציוד" אותו רכשה "י.ג.ד." ונשאר במקום, כשהיא מונעת את הוצאתו, כאשר "דמי השכירות" אותם היא מקבלת מ- שאול בלס הם בהתאם להשכרת " קאנטרי קלאב " פעיל הכולל "ציוד, ומאידך גיסא, לא תשלם ל"י.ג.ד." את שווי ה" ציוד" אותו השאירה "י.ג.ד" ב"קאנטרי קלאב" היות ו-" אפריקה ישראל" מנעה ממנה את הוצאתו .

"אפריקה ישראל", אינה יכולה להסתמך על כך שבשנת 2006 מסרה ל-"י.ג.ד" " קאנטרי קלאב" פעיל ולטעון , שעל "י.ג.ד" היה להחזיר לה "קאנטרי קלאב" פעיל, לרבות כל ה"ציוד" שבו. ה- " קאנטרי קלאב" הוקם בשנת 1960, מערכותיו וה"ציוד" שבו התיישנו והיה צורך להחליפם ולהוסיף עליהם. את זאת עשתה "י.ג.ד". אם החליטה "אפריקה ישראל" להשאיר "ציוד" זה ברשותה, עליה לשלם את ערכו.

אני מחליט, ש"י.ג.ד." הייתה זכאית לקחת עמה את ה"ציוד" המופיע בחוות דעת ה"שמאי המוסכם" ג'בלי הררי יוסף ו/או לחילופין לקבל את מלוא שוויו.
דא עקא, שביום 4/6/2013 - במקביל ובאותו יום להגשת התביעה דנן – הגישה אפריקה ישראל" תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב – ת.א. 8022-06-13 – שעיקרה "מתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים (י.ג.ד., י.פ.) בקשר עם שימוש וחזקה במיטלטלין ומקרקעין, ומהותה, מניעת הוצאת מחוברים ומיטלטלין החיוניים להפעלת הקאנטרי".

ביום 6/6/2013 ניתן צו המונע את הוצאת ה"ציוד" מן ה" קאנטרי קלאב".

בהמשך, הועבר חלק מה "ציוד" לאחסון במחסן בבית עריף.

יתרת הציוד נשאר ב"קאנטרי קלאב".

רק ביום 23/11/2015 עלה בידי בית המשפט לשכנע את הצדדים להסכים למכירת ה"ציוד" המאוחסן בבית עריף על מנת להקטין את הנזק , היות והיה ברור שכל יום שה"ציוד" מאוחסן כ" אבן שאין לו הופכין", הוא מאבד מערכו.

מסיכומי הנתבעים - "י.ג.ד." - עולה, ש"אפריקה ישראל" מכרה את ה"ציוד" שהיה מאוחסן למפעיל החדש שאול בלס בסך כולל של 56,000 ₪ . בעוד שערכו של "ציוד" זה , בהתאם לחוות דעת ה "שמאי המוסכם" הינו כ-156,350 ₪. ללמדך, על אובדן הערך הרב של ה"ציוד" ככל שחלף הזמן.

לדידי, זכאית "י.ג.ד." למלוא שווי ה"ציוד" כפי שנקבע על ידי ה "שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף.

אם בחרה התובעת – "אפריקה ישראל" – לקבל "צו מניעה" המונע את הוצאת ה "ציוד" מה" קאנטרי קלאב", אם כדי לאפשר את המשך הפעילות בו; אם משום שסברה שהוא שייך לה - היה עליה לקחת בחשבון שאם יתברר שה "ציוד" שייך ל" י.ג.ד." והיא הייתה זכאית להוציאו, יהיה עליה לשלם ל"י.ג.ד." את מלוא שוויו של ה"ציוד" כפי שנקבע על ידי ה"שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף , בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית השומרים על ערך/שווי הסכום שנקבע .

יש להזכיר לעניין זה, שעוד לפני מועד הפינוי של ה"קאנטרי קלאב" על ידי "י.ג.ד." הושכר ה"קאנטרי קלאב" כמועדון פעיל לשאול בלס , אשר החל מיום 11/6/2013 הפעיל את ה"קאנטרי קלאב" והחל לעשות שימוש ב"ציוד" של "י.ג.ד." וכי " דמי השכירות" אשר שולמו, היו עבור "קאנטרי קלאב" פעיל, לרבות ה"ציוד" הנמצא בו .

כפועל יוצא, זכאית "י.ג.ד." לשוויו/ערכו המלא של ה"ציוד", כפי שנקבע על ידי ה"שמאי המוסכם ג'יבלי הררי יוסף – 826,190 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד מחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 10/6/2013 ועד התשלום בפועל.

אני דוחה את דרישת "י.ג.ד." לתשלום עבור טכנאים שבאו לבדוק את ה "ציוד" ו/או להוציאו.

טכנאים אלו נשלחו לאחר מתן "צו המניעה".

כל עוד לא הוסדר הנושא בין שני הצדדים, לא היה מקום לשלוח טכנאים לבדוק את ה"ציוד" ולפנותו.

הוא הדין לגבי משאית לפינוי "ציוד" מה מקום.

אני דוחה את הדרישה לתשלום "דמי שימוש" עבור ה"ציוד".

משקיבלה "י.ג.ד." את מלוא שווי ה "ציוד" ביום הפינוי, אין היא זכאית גם לתשלום עבור דמי שימוש בו.

החזר התשלום עבור השתתפות "י.ג.ד." בחלקה באחסון ה"ציוד" במחסן בבית עריף, מקומו במסגרת הדיון בנושא הוצאות המשפט.

8. אחריות אישית של הנתבעים 2, ו-3 – מיכל ויוסף בנימין – לחובותיה של "י.ג.ד."

בכתב התביעה נטען:

"95. יש לייחס את חובותיה של הנתבעת 1 כלפי התובעת לנתבעים 2 ו-3, זאת באמצעות הסרת מסך ההתאגדות המפריד בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 2, כיום בעלת המניות היחידה בחברת י.ג.ד וכן להשית על הנתבע 3 את חיובי הנתבעת 1, כמי שהיה בעל מניות בחברת י.ג.ד ביום חתימת ההסכם ולאורך מרבית מתקופת ההסכם, וזאת לאור התקיימותם של התנאים הנדרשים על פי הדין וההלכה.

96. התובעת תטען, כי בהתנהלותם של הנתבעים 2 ו- 3 יש כדי שימוש במסך ההפרדה בין החברה לבעלי מניותיה כמסתור לפעילות בלתי תקינה של החברה, ובכלל זה פעילות שמטרתה להונות אדם או לקפח נושה, לחמוק מן הדין או מחיובי חוזה, או לפעול באופן הפוגע בתכלית החברה, תוך לקיחת סיכון בלתי סביר ביחס ליכולתה לפרוע את חובותיה ביודעם כי הנתבעת 1 לא תוכל לעמוד בהחזר החוב.

97. אשר על כן, במקרה דנן יש להרים את מסך ההתאגדות, ולהתעלם מהאישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד, ולחייב את בעלי המניות, בהווה ונכון ליום חתימת ההסכם, בחיובי התאגיד.

98. הנתבעים 2 ו-3, שהינם בני זוג, שימשו ביום חתימת הסכם השכירות ובנוגע לנתבע 3, לאורך מרבית תקופת ההסכם, כבעלי מניות בעלי אחזקה זהה בנתבעת 1 וכמנהליה. בפועל הנתבעים 2 ו-3 הם הרוח החיה מאחורי הנתבעת ומפעיליה הבלעדיים."

לא מצאתי מקום לחיוב אישי של מיכל ויוסף בנימין.

ההתקשרות ו"הסכם השכירות" נעשו עם "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" ולא באופן אישי עם מיכל ויוסף בנימין.

אין לי אלא לחזור על העיקרון והכלל על פיו : "החברה - לחוד, והאורגן, נושא המשרה ובעל המניות - לחוד. כל אחד ואחד מהם הינו אישיות משפטית נפרדת מרעותה." (ע"א 407/89 - צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ ו-3 אח', תק-על 94(3), 2008 (25/10/1994)).

ברי, שכל חברה פועלת באמצעות אורגנים ומנהלים, שהם "הרוח החיה" בה והמפעילים אותה – בענייננו, מיכל ויוסף בנימין.

אין בכך עדיין, כדי להטיל עליהם אחריות אישית למעשיה ופעולותיה של החברה.

על מנת להרים את " מסך ההתאגדות", יש לבחון את התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 הקובע לאמור:

"6. הרמת מסך

(א) (1) בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה:

(א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;

(ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו–193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.

(2) לענין סעיף קטן זה, יראו אדם כמודע לשימוש כאמור בפסקה (1)( א) או ( ב) גם אם חשד בדבר טיב ההתנהגות או בדבר אפשרות קיום הנסיבות, שגרמו לשימוש כאמור, אך נמנע מלבררן, למעט אם נהג ברשלנות בלבד.

(ב) בית משפט רשאי לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנדון לפניו.

(ג) בית משפט רשאי להשעות זכותו של בעל מניה לפירעון חובו מאת החברה עד לאחר שהחברה פרעה במלואן את כל התחייבויותיה כלפי נושים אחרים של החברה, אם מצא כי התקיימו התנאים לייחוס חוב של החברה לבעל המניה כאמור בסעיף קטן ( א).

(ד) בסעיף זה ובסעיף 7, " בית המשפט" - בית המשפט שלו הסמכות לדון בתובענה."

לא מצאתי, שהתנאים דלעיל מתקיימים בענייננו;

ההתקשרות החוזית הייתה עם " י.ג.ד נופש וספורט בע"מ ", ולא עם מיכל ויוסף ברנע.

השניים, אינם חתומים על התחייבות/ערבות אישית למילוי התחייבויותיה של "י.ג.ד.".

"י.ג.ד." אינה חברה שהוקמה " אד-הוק" לצורך ניהול ה"קאנטרי קלאב בסביון".

החברה פועלת משנת 2004 , יש לה פעילויות עסקיות נוספות, וביניהן, ה"קאנטרי קלאב באריאל".

לא היה כל ניסיון להונות ו/או להערים על "אפריקה ישראל" ואין גם לייחס לחילוקי הדעות ביניהם בנושאי הארנונה ו"דמי השכירות" כוונה כזאת.

העברת המניות של יוסף בנימין לאשתו מיכל בנימין נעשתה במסגרת "שלום בית" בעת הפיוס ביניהם וכ"צעד בונה אמון" ( עמ' 424 – 425 לפרוטוקול).

אומנם על פי סעיף 20.2 ל"הסכם השכירות", העברת מניות זו הייתה צריכה , לכאורה, לקבל את הסכמת המשכירה – " אפריקה ישראל" – אולם, במקרה הנדון, כאשר מדובר בבני זוג, אשר לאורך כל השנים ניהלו בצוותא חדא את ה" קאנטרי קלאב" בידיעת "אפריקה ישראל"; וכאשר העברת מניות זו הייתה בנסיבות המפורטות לעיל , ולא על מנת להתחמק מאחריות כלשהי, סבור אני שסעיף 20.2 ל" הסכם השכירות" לא התכוון להעברה כזו של מניות ; וכי גם "אפריקה ישראל" - בעת העברת המניות - לא ראתה כל פגם בהעברה זו של המניות. הא-ראייה, המגעים אותם קיים מיכאל חיאט עם מיכל בנימין לאורך השנים, ללא שהוא מעלה טענה כלשהי על העברת המניות ללא הסכמת " אפריקה ישראל".

התובעת בעצמה בדברי הסיכום כותבת: "מדובר בבני זוג המנהלים בפועל את המועדון, נהנים מפירותיו וחבים בחובותיו -'תמיד ביחד', כלשונה של מיכל".
(סעיף 53 לסיכומי התובעת)

אשר על כן, אני דוחה את התביעה האישית נגד מיכל ויוסף בנימין.

9. תביעת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נגד י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ ונגד מיכל ויוסף בנימין – סיכום

אני קובע כדלקמן:

"י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" הפרה את "הסכם השכירות" עת לא שילמה במועד את "דמי השכירות" ל"אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" ועת לא שילמה את מלוא "הארנונה" ל מועצה המקומית סביון.

"י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" לא עשו את כל שנדרש מהם לבצע, על מנת לקבל את האישורים הנדרשים ל"רישיון עסק".

הטענה של "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ", שמה שמנע את מתן "רישיון העסק" הוא העדר "היתר בנייה", לבנייה חריגה שהייתה במקום – נדחתה על ידי.

הוכח בפני, שהבנייה החריגה לא גרמה לסיכון כלשהו ולא מנעה את מתן "רישיונות עסק זמניים " - לאורך כל השנים - הגם שנושא "היתרי הבנייה", הוסדר בשנת 2014.

הוכח בפני, ש"י.ג.ד." הפרה את " הסכם השכירות" – הפרות יסודיות ועיקריות.

כדין ובצדק ביטלה "אפריקה ישראל" את "הסכם השכירות".

כפועל יוצא;

התובעת "אפריקה ישראל" זכאית לקבל מ"י.ג.ד." את "דמי השכירות" עד ליום 11/6/2013 - הוא המועד בו פינתה " י.ג.ד." את ה מקרקעין ונכנס במקומה שוכר חדש/שאול בלס - קרי, את הסך 1,829,778.5 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן מיום הגשת התביעה – 4/6/2013 – ועד לתשלום בפועל בתוספת מע"מ כחוק.

התובעת "אפריקה ישראל" זכאית לקבל מ"י.ג.ד" 275,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן ליום הגשת הדו"ח של כיפארק בע"מ - 9/4/2013 ועד התשלום בפועל בתוספת מע"מ כחוק.

מהסכומים הכוללים לתשלום דלעיל, יש לקזז את שוויו/ערכו המלא של ה "ציוד" אותו השאירה "י.ג.ד." ב"קאנטרי קלאב" - אשר נמנע ממנה להוציאו בעקבות צו המניעה שניתן על ידי בית משפט השלום לבקשת " אפריקה ישראל" - כפי שנקבע על ידי ה"שמאי המוסכם" ג'יבלי הררי יוסף – 826,190 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד מחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 9/6/2013 ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" לשאת בתשלום חוב "הארנונה" למועצה המקומית סביון על מלוא המקרקעין עבור התקופה בה היא החזיקה במקרקעין.

אני דוחה את שאר תביעות של " אפריקה ישראל".

אני דוחה את התביעה האישית נגד מיכל ויוסף בנימין.

10. התביעה שכנגד

את "התביעה שכנגד", יש לבחון על רקע המסקנות דלעיל, קרי, ש"י.ג.ד." היא זו אשר הפרה את "הסכם השכירות" וכי כדין ובצדק הוא בוטל על ידי "אפריקה ישראל".

א. "חיובי ארנונה בגין הקאנטרי"

כבר נאמר, שעל "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" לשאת בתשלום חוב הארנונה למועצה המקומית סביון על מלוא המקרקעין עבור התקופה בה היא החזיקה במקרקעין.

כפועל יוצא, אני דוחה את " התביעה הנגדית" בנדון.

ב. החזר שווי הפעילות העסקית שאיבדה "י.ג.ד."

כבר נאמר, ש"י.ג.ד." היא זו אשר הפרה את "הסכם השכירות" . הפרותיה אותו , היו "הפרות יסודיות ועיקריות".

כבר נאמר, שכדין ובצדק ביטלה "אפריקה ישראל" את "הסכם השכירות".

כפועל יוצא, "י.ג.ד." אינה זכאית לקבל מ "אפריקה ישראל" החזר של שווי הפעילות העסקית אשר לטענתה, היא איבדה עקב ביטול "הסכם השכירות".

יש להוסיף ולומר, שאם לא היה נמצא שוכר חלופי אשר ישכור את ה"קאנטרי קלאב", עם פינויו על ידי "י.ג.ד.", היה עליה לשלם את מלוא "דמי השכירות" עד תום תקופת "הסכם השכירות".

כפועל יוצא, "י.ג.ד." אינה זכאית להחזר שווי הפעילות העסקית שאיבדה.

משהגעתי למסקנה זו, פטור אני מלהתייחס לחוות ה דעת של ד"ר יבגני מוגרמן, עליה הסתמכה "י.ג.ד." לצורך הוכחת הפסדיה.

עם זאת, מוצא אני לנכון להעיר מספר הערות לחוות הדעת.

בפתח חוות הדעת, כותב ד"ר מוגרמן:

"8. ההערכה המוצגת להלן הינה בראיית המזמינה בלבד. על כן, הערכה זו אינה מתחשבת בשיקולים נוספים אשר ייתכן וגורם אחר ישקול בעת קביעת השווי חוזה זה."

איני יכול להסכים עם הערת פתיחה זו.

חוות דעת מומחה אינה יכולה להיות מבוססת כנכתב על ידי ד"ר מוגרמן:

"ההערכה המוצגת להלן הינה בראיית המזמינה בלבד "

האינפורמציה שניתנת על ידי מזמין חוות הדעת, היא רק אחד הנתונים המרכיבים את חוות הדעת, אך לא רק ובוודאי לא בלבד.

חוות דעת מומחה ש-" אינה מתחשבת בשיקולים נוספים אשר ייתכן וגורם אחר ישקול בעת קביעת שווי חוזה זה." - כנכתב על ידי ד"ר מוגרמן - אינה חוות דעת שלמה שניתן לקבוע על פיה ממצא כלש הו.

חוות דעת מומחה , אמורה לבחון את כל הראיות והמסמכים האובייקטיביים הקיימים . ההערכות והמסקנות המוצגות , חייבות להתייחס אליהם ולהתמודד עימם. השיקולים המקצועיים חייבים להיות אובייקטיבים לחלוטין בהתבסס על כלל הראיות. היא אינה יכולה להינתן "בראיית המזמינה בלבד".

חוות הדעת של ד"ר מוגרמן אינה עושה כן.

כך וכדוגמה;

בחוות הדעת, מציין ד"ר מוגרמן את "הסכם השכירות" שנחתם ביום 19/12/2010 לתקופה של 60 חודשים בין "אפריקה ישראל השקעות בע"מ" לבין "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ שאמורה להסתיים ביום 19/12/2015.

דא עקא, שבחוות דעתו הוא מתעלם מהתקופה הקצובה של "הסכם השכירות" ומעניק לו "חיות" ארוכת שנים.

בחוות דעתו כותב ד"ר מוגרמן:

"49. העיקרון הבסיסי המונח ביסוד הניתוח הינו כי החברה הינה "עסק חי" ופעיל, אשר יפעל עד אין סוף, ומכאן המטרה היא להגיע לשווי הנוכחי של תחזית זרמי המזומנים עד אינסוף.
58.1 שווי ההתקשרות מול אפריקה – עפ"י תנאי חוזה השכירות, צפויה היתה הנתבעת לנהל ולתפעל את פעילות המועדון עד לתום שנת 2015. יחד עם זאת, בהינתן ניהול ותפעול תקין של המועדון, כפי שנעשה עד כה, סביר כי אופציית חידוש תקופת השכירות היתה ממומשת, כפי שנעשה בשנת 2010. במסגרת זו, יכלה הנתבעת, באמצעות החברה שבבעלותה, להפיק רווחים נוספים מניהול ותפעול המועדון "כעסק חי", כפי שעשתה בשנים קודמות. רווחים אלו נמנעו מהנתבעת ולפיכך היא ניזוקה בגין אובדנם. התנהלותה של הנתבעת במועדון, דוגמת שיפוץ חדר הכושר מן הטפחות במהלך 2012, מעידה להערכתי על מחויבותה להמשך תפעול המועדון לטווח העולה על תקופת יתרת חוזה השכירות".

כך, וכדוגמה נוספת;

בחוות הדעת, יצא ד"ר מוגרמן מתוך הנחה , ש "י.ג.ד." אינה צריכה לשלם "ארנונה" "על שטחים שאינם בשטח הקאנטרי עצמו, אלא מחוצה לו, אך שייכים לאפריקה ישראל". זאת, הגם ש בפסק-הדין שניתן ביום 30/10/2012 בבית משפט מחוזי מרכז בעת"מ 11194-10-10 ועת"מ 27989-02-11 נקבע, שעל "י.ג.ד." לשלם את מלוא סכום הארנונה. כך גם נקבע ב פסק-הדין שניתן זה עתה על ידי.

ב"מקורות המידע" אותם מפרט ד"ר מוגרמן בחוות דעתו לא מאוזכר כלל פסק-הדין של בית המשפט מחוזי מרכז.

אומנם בעקבות הערות בית המשפט לד"ר מוגרמן במהלך עדותו בבית המשפט ; ובעקבות בקשת בית המשפט, תיקן ד"ר מוגרמן את חוות דעתו והגיש חוות דעת משלימה ובה חישוב הנזק הנטען "על פני יתרת חיי החוזה (סוף שנת 2015)" -המתייחסת לעלות מיסים ואגרות שנתיות- אולם , אין בכך כדי לרפא את הכשלים הנוספים שבחוות דעתו.

כך, וכדוגמה נוספת ;

ב"מקורות המידע" עליהן הוא סומך את חוות דעתו, הוא מציין את חוות הדעת של לוי יצחק מיום 3/6/2013 לעניין הערכת צמודי מבנה ותשתיות, ולא מאוזכרת כלל חוות הדעת מיום 18/6/2013 של ה"שמאי מוסכם" ג'בלי הררי יוסף, שהיא המחייבת לענייננו

בחוות דעתו כותב ד"ר מוגרמן:

"70. פחת והשקעות הוניות – הרכוש הקבוע של החברה מורכב בעיקרו מציוד חדר כושר שחודש במהלך שנת 2012 בעלות של 1.2 מיליון ₪, כמו גם משיפורים במושכר (הקמת חדש ספינינג, שיפוץ הבריכה וכיו"ב) ומריהוט וציוד משרדי. מאחר וחדר הכושר שופץ לאחרונה בשנת 2012 (בפעם שלפני כן שופץ בשנת 2006), אין אני מעריך כי תידרש השקעה הונית משמעותית בשנים הקרובות, מלבד רענון תקופתי של פריטי הציוד השונים, כאשר לצורך בניית תחזית תזרימי המזומנים הנחתי כי שיפוץ דומה בחדר הכושר יידרש רק בשנת 2018 (בהתאם למרווח השנים בין שני השיפוצים האחרונים). לצורך הערכת השנה הטרמינאלית הנחתי השקעה שנתית בקרן לחידוש חדר כושר בגובה שישית מההשקעה הצפויה בשנת 2018."

מה שלא ידע ד"ר מוגרמן, שמאז חודש מאי 2013 פעל ה" קאנטרי קלאב" ללא "רישיון עסק" בשל העדר יכולת כלכלית של " י.ג.ד."/מיכל ויוסף בנימין, לבצע את שנדרש מהם על ידי משרד הבריאות ומשטרת ישראל, על מנת לקבל " רישיון עסק"; וכי עקב מצב כ לכלי זה ומשבר זוגי בין בני הזוג; הם נמנעו מלהשקיע ב"קאנטרי קלאב" והותירו אותו במצב תחזוקה לקוי; וכי נדרשו שיפוצים ותיקונים רבים כדי שניתן יהיה להמשיך ולהפעילו וכתנאי לקבלת "רישיון עסק" וכי אלו בוצעו על ידי השוכר החדש - שאול בלס.

ודוגמה נוספת:

בפרק "יישום מתודולוגיה להערכת אומדן הנזק" כותב ד"ר מוגרמן:

"58.2 עלויות השכר של הנתבעת – במסגרת עלויות ניהול המועדון, משכה הנתבעת עלויות שכר מכוח תפקידה כמנהלת המועדון וזכתה לאחזקת רכב. עתה, עם הפסקת ניהול המועדון צפויה הנתבעת להינזק בגובה עלויות השכר והנלוות להם היתה זכאית במסגרת תפקידה במועדון. "

דא עקא, ששכרה של מיכל ברנע בנימין לא היה כלל חלק מהסעדים שהתבקשו.

בכתב ההגנה המתוקן ובכתב התביעה שכנגד, אין טענה לעניין זה.

כתב התביעה שכנגד הוגש על ידי "י.ג.ד." בלבד. אין בו כל טענה לאו בדן שכר של מיכל בנימין ואין כל תביעה אישית שלה.

בחוות הדעת של ד"ר מוגרמן אין גם כל התייחסות למעשיה של מיכל בנימין ושכרה כיום.

הרווחים המוצגים בחוות הדעת אף לא מתיישבים עם מצבה הכלכלי של "י.ג.ד." אשר לא יכולה הייתה לעמוד בתשלומי "דמי השכירות" ו הארנונה ל מועצה המקומית סביון.

בדואר האלקטרוני שנשלח על ידי מיכל בנימין למיכאל חיאט בחודש פברואר 2013 (מוצג 34) היא כותבת : ... לא זאת ועוד שהכסף של יובל אמור היה לכסות את החובות שלי כלפיכם ובפועל אין לו מימון ואני לוקחת הלוואה נוספת על מנת לשלם לכם אין לי מאיפה לשלם לכם וגם למועצה".

בחוות דעתו, מסביר מומחה התובעת - ד"ר תבור - את הכשלים בחוות דעתו של ד"ר מוגרמן היכולים להסביר את הפער בין המצב הכלכלי של "י.ג.ד.", שלכאורה נראה שפיר על פי חוות הדעת של ד"ר מוגרמן, מול מצבה הכלכלי לאשורו הבלתי שפיר של "י.ג.ד.":

"ראשית, מתוך הנתונים שבידינו, אין לנו כל דרך להתחקות אחרי מהימנות הסיווג של רכיבי ההכנסות וההוצאות של הפעילות המיוחסת לקאנטרי סביון בלבד ביחס לסך פעילות החברה המקבלת ביטוי בדוחות הכספיים המבוקרים (הכוללים גם את פעילות הקאנטרי באריאל)."

בעדותו בבית המשפט הוסיף:

"ת: חוות הדעת שלי באה ואומרת דברים אחרים. היא באה ובוחנת מה, יש לך פה דו"ח כספי שמערב את אריאל ואת סביון יש לך פה שני מכונים. אנחנו נאלצים להסתמך על נתונים שאין לנו שליטה עליהם שהם הוצגו על ידי צד מעוניין בנושא,...
...
עד: שיש שתי פעילויות שנשלטות על ידי אותן בעלי שליטה, יש להם שליטה מלאה במערכת הנהלת החשבונות, במערכת הקצאת ההוצאות, יש הרבה מאוד סעיפים שאפשר למיין אותם כפי שאתה רוצה מאזן בוחן זה בסך הכך סוג של גרבג' אין גרבג' אאוט. מה שאתה מכניס זה מה שאתה מקבל. עכשיו האינטרס יכול להיות אינטרס שונה בוודאי כשאנחנו עומדים היום בבית המשפט ויש עניין להציג כאילו חברה מאוד רווחית"
(עמ' 396-395)
...

"ת: אני אומר ההון עצמי הוא שלילי, ההון העצמי האפקטיבי הוא שלילי,
... זה המצב... כבר כמה שנים ככה ומשלמים ריבית רעיונית על פי הוראת מס הכנסה. הם לא רצו לשלם מס על דיבידנד שהוא 30 אחוז אז נוח להם איזו שהיא ריבית שהיא בעצם מצטרפת להכנסות החברה עוד כמה מאות אלפי שקלים זה הופך כאילו את החברה ליותר מוצלחת ממה שהיא בסופו של דבר זה רק רישומים מכיס לכיס". (עמ' 400)
...
מעבר לטיעון הזה שאני רוצה להזכיר שכשאתה עושה היוון זה מעניין כאשר אתה מדבר על איזה שהוא זרים חיובי מאוד גדול והשאלה שלנו אם הוא יהיה חיובי כזה או חיובי כזה. אני מראה בטבלא 13 שהשווי הון אם אנחנו לקוחים גם את ההנחות של מוגרמן ואם אנחנו פשוט עושים את ההתאמות הנדרשות בהוצאות הופכים את ההוצאות להוצאות אמיתיות השווי הון עצמי הוא שלילי." ( עמ' 416)

צא ולמד, שלא ניתן להתבסס על חוות דעתו של ד"ר מוגרמן ועל הנתונים המופיעים בחוות דעתו.

קרי, לא רק ש-"י.ג.ד" לא זכאית לסעדים אלו, הם גם לא הוכחו.

ג. ציוד ומטלטלין השייכים ל"י.ג.ד." שנותרו ב"קאנטרי קלאב"

נושא זה כבר נדון במסגרת התביעה העיקרית.

נקבע הסכום הכספי לו זכאית "י.ג.ד." עבור הציוד שנשאר ב"קאנטרי קלאב".

ד. נזקים לציוד הספורט

משקיבלה "י.ג.ד." את מלוא שווי הציוד הכספי כפי שנקבע על ידי ה"שמאי המוסכם", אין עוד כל חשיבות לנזקים אשר נגרמו לציוד שאוחסן ו/או פונה על ידי "אפריקה ישראל".

ה. עלות אחסון ציוד במחסן

כבר נאמר כי נושא זה שייך להוצאות התביעה, שיידונו בהמשך.

ו. נזקי צו המניעה

ב"כתב התביעה שכנגד" יש התייחסות לשני סוגי נזק:

הנזק הנטען שנגרם ל"ציוד";

הפסד דמי השימוש האלטרנטיבי המינימלי אותו הייתה מקבלת "י.ג.ד." אילו ה "ציוד" היה חופשי בידיה.

עת קיבלה "י.ג.ד." את מלוא שווי ה"ציוד" כפי ערכו במועד עזיבתה את ה" קאנטרי קלאב" בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית ממועד זה ועד היום , אין עוד רלוונטיות לטענתה שנגרם ל"ציוד" זה ולדרישתה להפסד " דמי שימוש" ב"ציוד" זה.

הוסף לכך, שנזק זה לא הוכח כלל .

ז. עלויות ביטול טכנאים ונציגים שונים

הנושא נדון בתביעה העיקרית ודרישה זו נדחתה.

ח. הוצאות "י.ג.ד." בקשר עם מינויים לפני פינוי ה "קאנטרי קלאב"

משנקבע ש"י.ג.ד." היא זו שהפרה את " הסכם השכירות" ושכדין ובצדק בוטל "הסכם השכירות", אין היא זכאית להחזר הוצאות כלשהם בנושא זה.
10. סוף דבר

אני מחייב את "י.ג.ד." נופש וספורט בע"מ" לשלם ל "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" את הסכומים הבאים:

את הסך של 1,829,778.5 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן מיום הגשת התביעה – 4/6/2013 – ועד לתשלום בפועל בתוספת מע"מ כחוק.

את הסך של 275,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן ליום הגשת הדו"ח של כיפארק - 9/4/2013 ועד התשלום בפועל בתוספת מע"מ כחוק.

מהסכומים הכוללים לשלם דלעיל, יש לקזז את הסך של 826,190 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד מחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 10/6/2013 ועד לתשלום בפועל , הוא הסכום אשר נפסק ש"אפריקה ישראל והשקעות בע"מ" חייבת לשלם ל"י.ג.ד." נופש וספורט בע"מ.

אני מחייב את "י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ" לשאת בתשלום חוב הארנונה למועצה המקומית סביון על מלוא המקרקעין עבור התקופה בה היא החזיקה במקרקעין.

אני דוחה את התביעה האישית נגד מיכל ויוסף בנימין.

אני דוחה את הבקשה ל "פיצול סעדים" לו עתרה "י.ג.ד." בסעיפים 118-117 בכתב התביעה שכנגד. על "י.ג.ד ." היה לרכז את מלוא תביעותיה במסגרת התביעה הנוכחית.
"י.ג.ד." אף לא חזרה על עתירה זו בדברי סיכום טענותיה.

הוצאות

נוכח תוצאת פסק הדין - התביעה העיקרית והתביעה שכנגד – אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות. כל אחד מן הצדדים יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, יא' תשרי י"א תשרי תשע"ח, 01 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.