הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 46372-03-19

לפני:
כבוד ה שופט יהושע גייפמן

התובע

אחמד חמאדן
ע"י ב"כ עו"ד ש.מ. רוסינסקי

נגד

הנתבעים

1. עיריית תל-אביב-יפו
ע"י ב"כ עו"ד אורנית צילקר
2. רשות מקרקעי ישראל - ת"א
3. פקיד הסדר המקרקעין -מחוז תל אביב והמרכז
נתבעים 2-3 ע"י ב"כ עו"ד הילה גורדון

החלטה

1. תובענה לביטול פסק-דין, שאישר הסכם פשרה מ-2010 בין העירייה לבין רמ"י בה.פ. 1823/09 [להלן: "הסכם הפשרה"], בעניין המקרקעין נשוא התובענה ברח' יפת 166 יפו הידועים כגוש 8997 חלקה 49 [ מספר ישן: גוש שומה 7034 חלקה 64], ששטחם 264 מ"ר [להלן: "המקרקעין"]. נסח טאבו – נספח א' לכתב ההגנה.

המקרקעין רשומים בפנקס הזכויות כמקרקעין מוסדרים.

ב-3.11.09 נרשמו זכויות הבעלות במרשם המקרקעין בבעלות רשות הפיתוח, לאחר סיום הליכי ההסדר מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969.
באשר לתקופה שקדמה להליך ההסדר, עפ"י נסח הטאבו שצירף התובע – המקרקעין היו רשומים מ-25.6.73 במרשם המקרקעין בפנקס מקרקעין לא מוסדרים בבעלות רשות הפיתוח. התובע צירף לכתב התובענה מכתב של רמ"י מ-5.7.71, בו נאמר שהמקרקעין הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ועפ"י ההסכם מ-29.9.53 נמכרו המקרקעין ע"י האפוטרופוס לנכסי נפקדים לרשות הפיתוח [להלן : "העסקה הראשונה"] . התובע צירף לכתב התביעה שטר מכר על פיו מכרה רשות הפיתוח א ת המקרקעין לעיריית ת"א [להלן: "העסקה השניה"]. העסקה השנייה אושרה ע"י ועדת שרים ב-2.2.59.

בהסכם הפשרה מ-2010 שניתן לו תוקף פסק דין, אותו מבקש התובע לבטל, נתנה רמ"י הסכמה להעברת זכויות הבעלות במקרקעין ע"ש העירייה, מכוח העסקה השניה שנערכה בין רשות הפיתוח לבין העירייה.

נכון להיום זכויות הבעלות רשומות במרשם המקרקעין ע"ש רשות הפיתוח מכוח העסקה הראשונה, וטרם נרשמו בבעלות העירייה מכוח העסקה השניה.

ב-14.7.19 ניתן בבית משפט השלום בת"א [ת.א. 5281-04-17] פסק-דין כנגד התובע לפינוי מהמקרקעין, ונקבע שהתובע היה בר-רשות במקרקעין, ורשות זו הגיעה לסיומה. פסה"ד ניתן בתביעה לסילוק יד שהגישה העירייה כנגד התובע. בסעיף 6 לתביעה נטען שהתובע פלש לשטח של כ-49 מ"ר משטח המקרקעין, ששטח ם 264 מ"ר, לצורך הקמת עסק לממכר מזון לבעלי חיים [העתק התביעה צורף לתביעה נשוא הדיון].

התובע מבקש בתביעה לבטל את העסקה השניה כ-66 שנים לאחר שהמקרקעין הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, כ-46 שנים לאחר שהזכויות נרשמו במרשם המקרקעין בפנקס מקרקעין לא מוסדרים בבעלות רשות הפיתוח מכוח העסקה הראשונה, כ-9.5 שנים לאחר שהסתיים הליך ההסדר מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין , ו זכויות הבעלות נרשמו ע"ש רשות הפיתוח מכוח העסקה הראשונה. התובע מבקש להחזיר אותנו בתובענה לתקופה שלפני שנת 53'. התובע טען בסעיפים 4 ו-9 לסיכומיו, שהמקרקעין הוקנו שלא כדין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ביחס לחלקה של אמו המנוחה סמיחה [להלן: "האם המנוחה"] בירושת אמה המנוחה בהייה מדהון [להלן: "הסבתא המנוחה"]. 6 יורשים היו לסבתא המנוחה . נטען, ש-4 מתוך 6 היורשים של הסבתא המנוחה לא נכחו בישראל, והיורשת האם המנוחה התגוררה בישראל, לא היתה נפקדת, ונפטרה ב-1995.

2. ב"כ העירייה, וב"כ רמ"י ופקיד ההסדר טענו בכתבי הטענות, שיש להורות על סילוק התביעה על הסף. הוגשו סיכומים, ועתה על בית המשפט ליתן החלטתו.

3. דין התביעה למחיקה על הסף מכוח תקנה 100 לתק נות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, ב-3.11.09 נרשמו זכויות הבעלות ע"ש רשות הפיתוח לאחר סיום הליכי ההסדר.

סעיף 81 לפקודת ההסדר מורה: "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה".

בהלכת ע"א 7744/12 שעלאן נ' מ"י תקדין-עליון 2014[3], 7106 הדגיש כב' השופט עמית בסעיף 10 לפסק הדין:

"הרישום לאחר ההסדר מבטל כל זכות הסותרת אותו, ויוצר בכך 'לוח חלק' לגבי אותה זכות... והמשמעות היא איפוא שמאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו".
הדרך היחידה לתיקון רישום זכויות שנעשה בהליך הסדר קבועה בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969. התובע לא הגיש תובענה לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר לתיקון הרישום בפנקס הזכויות בעילה של מרמה או השמטה או רישום שלא כשורה. הרישום בפנקס הזכויות, שבוצע עם סיום הליכי ההסדר, לפיו רשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין – לא שונה.

בע"א 4563/18 חוסין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים דינים עליון 2019 [158] 104, הדגיש כב' השופט עמית בסעיף 3 לפסק הדין :

"בנוסף המערערים מבקשים לתקוף את הרישום בניגוד לסעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין... לא למותר לציין, כי המערערים לא טענו לתחולתם של סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר. גם מטעם זה דין התביעה להידחות ".

התובע אינו צד להסכם הפשרה בין העירייה לבין רמ"י, המנהלת את מקרקעי רשות הפיתוח.

משנקבע ב-09', בהליך ההסדר, שהבעלים של המקרקעין היא רשות הפיתוח – אין התובע יכול לתבוע את ביטול הסכם הפשרה מ-2010, שלא היה צד לו, ושנושאו מכר של זכויות בעלות בעסקה השניה, שנערכה בין רשות הפיתוח לבין העירייה.

שנית, התובענה היא לבטל הסכם פשרה מ-2010 , שניתן לו תוקף פסק דין, בעילה של מרמה. נטען בסעיף 3 לתביעה, שרשות הפיתוח והעירייה [הצדדים לעסקה השניה] הסתירו מבית המשפט, שאישר את ההסכם, שהתובע ומשפחתו מחזיקים במקרקעין.

גם אם הדבר יוכח – אין הדבר מעמיד עילה לביטול ההסכם .
משנקבע בהליך ההסדר ב-09', שרשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין – רשאית הייתה רשות הפיתוח להעביר את זכויותיה במקרקעין לבעלות העירייה, ולא ניתן לבטל את ההסכם שנחתם בינה לבין העירייה בעילה שהוסתר מביהמ"ש, שאישר את ההסכם, שהתובע מחזיק במקרקעין.

עפ"י הדין זכות הבעלות שהועברה לעירייה אמנם כפופה לזכות ההחזקה של התובע, כל עוד זכות זו לא הגיעה לסיומה, אולם המכר אינו מותנה בקבלת הסכמת המחזיק לביצוע העסקה.

כאמור בית משפט השלום קבע ב-14.7.19, שזכות התובע כבר-רשות במקרקעין בוטלה , והורה על פינוי התובע מהמקרקעין.

זאת ועוד, התובע צירף לתביעה את התובענה שהגישה העירייה ב-29.10.09 כנגד רשות הפיתוח [ה.פ. 1823/09], שבמסגרתה ניתן תוקף פסק דין להסכם הפשרה שמבוקש לבטלו.

בסעיף 3 לתובענה בה.פ. 1823/09 הובא לידיעת בית המשפט: "על המקרקעין בנתה העירייה... בשנת 65' או בסמוך לכך גן ילדים... על המקרקעין מצויים מבנים נוספים שאינם בחזקת העירייה".

טענת התובע על מרמה – בהסתרה מבית המשפט שהתובע מחזיק במקרקעין – אינה תואמת את המוצהר ע"י העיריי ה בסעיף 3 לתובענה בה.פ. 1823/09. הובא לידיעת ביהמ"ש שקיימים מבנים נוספים במקרקעין, שאינם מוחזקים ע"י העירייה.

שלישית, הליכי ההסדר הסתיימו ב-09'. עפ"י סעיף 159[ב] לחוק המקרקעין – התובע כמחזיק אינו יכול לרכוש, מכוח החזקתו לאחר ההסדר, זכות בעלות במקרקעין.

בהלכת ע"א 7744/12 שעלאן נ' מ"י תקדין-עליון 2014[3] 7106 אמר כב' השופט עמית בסעיף 16 לפסק:

"להחזקתם של המערערים במקרקעין המוסדרים לאחר ההסדר אין נפקות נוכח הוראת סעיף 159[ב] לחוק המקרקעין ... לאחר שנרשמה זכותו של אדם בהסדר, לא יוכל מחזיק לצבור תקופת החזקה במקרקעין אשר תקנה לו זכות בעלות מכוח התיישנות רוכשת".

רביעית, לאחר חקיקת חוק יסוד מקרקעי ישראל ב-1960, נשללה האפשרות לרכוש זכויות בעלות במקרקעי ישראל מכוח החזקה – התיישנות רוכשת.

עפ"י סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל, מקרקעי רשות הפיתוח נכללים בקטגוריה של מקרקעי ישראל.

משרכשה רשות הפיתוח את זכויות הבעלות במקרקעין, התובע לא יכול לרכוש זכויות בעלות במקרקעי ישראל מכוח החזקה.

בע"א 520/89 מ"י נ' שיבלי פ"ד מו[2] 81, 87 אמר כב' השופט גולדברג :

"החל מחוק היסוד [חוק יסוד מקרקעי ישראל – י.ג.] ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק [ סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני- י.ג.] אינה עוד רוכשת ומקנה זכויות קניין " .

חמישית, ב"כ התובע טען בסעיף 9 לסיכומיו: "העברת הבעלות בנכס לאפוטרופוס על נכסי נפקדים בוצעה שלא כדין, הואיל ושתיים מבנותיה של המנוחה בהייה [הסבתא המנוחה – י.ג.] היו תושבות הארץ בעת פטירתה...", ובסעיף 5 לסיכומים הוסיף ב"כ התובע: "בעת פטירת המנוחה בהייה [הסבתא המנוחה – י.ג.] רק סביחה, וסמיחה [האם המנוחה – י.ג.] היו תושבי הארץ, ויתר היורשים [4 מתוך 6 היורשים – י.ג.] של בהייה [של הסבתא המנוחה – י.ג.] לא היו תושבי הארץ".

טענה זו לעניין האם המנוחה אינה יכולה לסייע לתובע, באשר בסעיף 2 לסיכומי התובע נטען: "המקרקעין היו בבעלותה של המנוחה בהייה [הסבתא המנוחה – י.ג.] ... הסבתא בהייה נפטרה בשנת 1957".

המקרקעין נשוא הדיון הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, שמכר את המקרקעין לרשות הפיתוח עוד ב-29.9.53, בחיי הסבתא המנוחה [ראו מכתב רמ"י מ-5.7.71 שצירף התובע לכתב התביעה ].

הבעלות במרשם המקרקעין בפנקס מקרקעין לא מוסדרים נרשמה ב-25.6.73 בבעלות רשות הפיתוח מכוח העסקה הראשונה . מאז הרישום הנ"ל ועד תחילת הליכי ההסדר ב-09' חלפו 36 שנים.

התובע ציין בסעיף 22 לתביעה שאביו ראג'ב חמדאן התכתב עם רשות מקרקעי ישראל בשם האם המנוחה, וצירף לתביעה התכתבויות משנות ה-60'. עפ"י ההתכתבויות את האם המנוחה ייצג עו"ד צבי גילאון, שאף קיבל מעמידר את הפרטים המזהים של המקרקעין – גוש, חלקה [ראו מכתב עמידר מ-28.5.64 שצורף לתביעה].

4. סוף דבר

[א] תביעת התובע לביטול הסכם הפשרה מ-2010, שנחתם בין רמ"י לבין העירייה, ושניתן לו תוקף פסק-דין – נמחקת על הסף.

[ב] התובע ישלם לנתבעת 1 הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.
התובע ישלם לנתבעים 2 ו-3 הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ' תמוז תש"פ, 12 יולי 2020, בהעדר הצדדים.