הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 43665-07-11

לפני
כבוד ה שופטת מיכל עמית - אניסמן

התובע

יעקב הימלפרב
ע"י ב"כ עו"ד ברמי

נגד

הנתבעות

1.אביעד ייזום תכנון ובניה בע"מ

2.עושים השקעות בישראל בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ויניצקי

פסק דין

תביעת שכר טרחת עורך דין.

העובדות וטענות הצדדים
התובע הינו עו"ד אשר לטענתו מתמחה בקידום וייצוג עסקאות נדל"ן בתחום יו"ש.
הנתבעת 1 (להלן: "אביעד") הינה חברה שהוקמה והתאגדה בשנת 1998 ביו"ש על ידי התובע כחברת מדף, לצורך ביצוע פרויקט של ייזום, תכנון, בניה ושיווק של יחידות דיור על מקרקעין הידועים כגוש 3 חלקות 26 ו-28 בואד אל שמי, סמוך לישוב עץ אפרים (להלן: "המקרקעין").
החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (להלן: "החברה לפיתוח"), שהינה בעלת המקרקעין, ביקשה לקדם פרויקט ייזום ובניית יחידות דיור במקרקעין. משכך, בשנת 1998 פנו בעליה לתובע וביקשו כי יאתר יזם. התובע תיווך בין החברה לפיתוח לבין מר בני עשור (להלן: "מר עשור") ובסופו של יום, הוסכם בין הצדדים כי מר עשור יעשה שימוש באביעד לשם התקשרות עם החברה לפיתוח. ואכן, התובע העמיד את אביעד לטובת מר עשור והעביר לו חלק מהמניות בה, וחלק נוסף נותר בידיו בנאמנות עבור מר עשור.
ביום 4.2.1999 התקשרה החברה לפיתוח עם אביעד, באמצעות התובע, בהסכם לניהול הפרויקט (להלן: "הסכם הניהול") במסגרתו התחייבה אביעד לבצע את המכירה, הבנייה, הפיתוח, הפיקוח על הבנייה, הכנת התוכניות, השיווק וכל פעולה שתידרש לצורך קידום ההסכם והקמת הפרויקט. התובע ערך את ההסכם ובכך, לטענתו, הביא להולדתו של הפרויקט. אין חולק כי לעת ההיא, טרם הוחל בתכנון התב"ע לפרויקט.
מיד עם ההתקשרות בהסכם הניהול שילם מר עשור באמצעות אביעד סך של כ-$50,000 על החשבון. על פי הסכם הניהול על אביעד היה להעמיד לחברה לפיתוח הלוואה בסך $850,000 וכן את כספי האגרות בסך 137,000 ₪ לצורך רישום זכויות החברה לפיתוח במקרקעין, כאשר כספי ההלוואה יוחזרו מתוך כספי התמורה במגרשים שימכרו. עלפי הנטען, עד לחודש יוני באותה השנה נתנה אביעד לחב' לפיתוח הלוואה בסך של כ-$200,000, לרבות אגרת הרישום.
מר עשור לא הצליח לגייס את כל כספי ההלוואה ומשכך פנה לתובע וביקש את עזרתו לגייס משקיעים לאביעד. התובע החל לפעול לשם גיוס משקיעים, ובסופו של דבר נמצאו משקיעים אשר התאגדו במסגרת חב' אל-כאן בע"מ (להלן: "חב' אל-כאן"). ביום 18.8.1999 נכרת זכרון דברים בין אביעד לבין מר עשור, התובע וחב' אל-כאן ( להלן: "זכרון הדברים"), במסגרתו הוסכם כי חב' אל-כאן רוכשת 50% ממניות אביעד ובתמורה תשלם את ההלוואה לחברה לפיתוח.
בסעיף 4.9 לזכרון הדברים נקבע כדלקמן:
"כיועצים המשפטיים של אביעד יכהנו עוה"ד ממשרד דנקנר – לוסקי ושות' עו"ד משד' רוטשילד 38, תל אביב ביחד עם משרדו של עו"ד י. הימלפרב ( להלן – " עוה"ד").
עוה"ד יטפלו בכל העניינים המשפטיים של אביעד. בתמורה לטיפול בהסכמי המכר מול רוכשי יחידות בפרוייקט, יהיו עוה"ד זכאים לשכ"ט בשיעור של 2% + מע"מ ממחיר המכירה ( כולל מע"מ) של כל יחידת דיור ו/או ממכירה של כל זכות אחרת במקרקעין. במקרה של השכרה יהיו עוה"ד זכאים לשכ"ט בשיעור של חודש שכירות אחד בתוספת מע"מ".
פרשנותו של סעיף זה ונפקותו הינם ליבת המחלוקת שבין הצדדים בתיק זה. התובע טוען כי בינו לבין עורכי הדין של חברת אל-כאן, משרד עוה"ד גולדפרב (אליו התמזג משרד דנקנר - לוסקי) (להלן: " משרד גולדפרב"), הוסכם על חלוקת תפקידים, לפיה הוא יטפל בהתנהלות מול המוסדות ביו"ש, ובעניינים המשפטיים הנוגעים לקידום הפרויקט, תכנונו, הקמתו וכיו"ב, ואילו עורכי הדין ממשרד גולדפרב יטפלו בהכנת מסמכי המכר, בהיבט החוזי מול הרוכשים וברישום, כששכר הטרחה המגיע לעורכי הדין בהתאם לזכרון הדברים יתחלק ביניהם שווה בשווה. לטענת התובע, חלוקת התפקידים האמורה נבעה מהכרת הצדדים בהתמחותו של התובע בהתנהלות מול מוסדות יו"ש; אביעד הייתה מודעת לחלוקת העבודה ונתנה הסכמתה לכך; ויש לראות בסעיף 4.9 לזכרון הדברים משום הסכם שכר טרחה מחייב.
בהתאם, לטענתו, החל התובע לפעול לטובת אביעד ובעלי מניותיה על מנת לקדם את הפרויקט ובתוך כך שקד על רישום המקרקעין על שם החברה לפיתוח, ורשם משכנתא על המקרקעין להבטחת זכויות אביעד. בנוסף, ליווה התובע את מנהל חב' אל-כאן, מר שלמה פרץ (להלן: "מר פרץ"), אשר מונה למנכ"ל אביעד, בכל ההליכים הנוגעים לקידום הפרויקט.
התובע טוען, כי לעיתים חרגו פעולותיו מהתחייבויותיו על פי זכרון הדברים, וכשביקש תגמול ראוי הובטח לו על ידי מר פרץ כי בבוא היום, עם תום הפרויקט ותחילת המכירות, אביעד תשלם לו בעין יפה.
לטענת התובע, ביצע, בין היתר, את הפעולות הבאות: גיבוש תכנית המתאר, ייזום פגישות רבות עם רשויות התכנון ביו"ש, קידום אישור ממשרד הבינוי והשיכון למתן תקציב פיתוח מיוחד לפרויקט, השתתפות בירידים והכנת פרזנטציות לפרויקט, הכנת הסכמים וניהול מו"מ, התקשרויות מול רוכשים וטיפולים נוספים, לרבות השתתפות בכל ישיבות הדירקטוריון של אביעד.
התובע טוען, כי השקיע אלפי שעות עבודה, במשך תקופה של למעלה מ-6 שנים בפרויקט, ולמעשה נאלץ לעסוק בו מידי יום ביומו. התובע ביצע, לטענתו , גם את עבודת עורכי הדין של חב' אל-כאן, ועל כן סוכם בינו לבין מר פרץ, כי בבוא היום ישבו ויגיעו לנוסחה מוסכמת בדבר הכספים המגיעים לו מעבר לשכ"ט בשיעור 1% משווי המכירות.
לימים, עברה השליטה באביעד לידי חב' אל-כאן ולידי חברת אל-הר הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "אל-הר"), ולמר עשור לא נותרו מניות בה. ביום 30.5.2008 נחתם הסכם, לפיו עברה השליטה באביעד מחברות אל-כאן ואל-הר לידי הנתבעת 2, אשר הפכה לבעלים הבלעדי בה (להלן: "הסכם רכישת המניות"). לאחר הרכישה מונה מר יואל עמרני (להלן: "מר עמרני") כמנכ"ל אביעד מטעם הנתבעת 2. אין חולק כי בין התובע לבין מר עמרני, המכירים זה את זה עוד עובר למועד בו נחתם הסכם רכישת המניות, לא שוררים יחסי אמון או חברות או כלשון התובע קיים ביניהם "דם רע" או "יחסים עכורים", כלשון הנתבעות . אין זה המקום לפרט או לנתח את הסיבות לכך. התובע, לטענתו, בקש להבטיח את תשלום שכרו, ואולם השניים לא הצליחו ליישר את ההדורים ביניהם, מה גם שהחל משנת 2009 הייתה הקפאת בניה ביו"ש, ומשכך לא ניתן היה להמשיך לקדם המכירות בפרויקט.
כחצי שנה לאחר מכירת מניות אביעד, ביום 25.11.2008 פנה משרד גולדפרב לנתבעת 2 בבקשה לקיים פגישה לצורך קידום הפרויקט, על בסיס זכרון הדברים מיום 18.8.1999, אשר על פיו נקבע כי משרדו ומשרד התובע יהיו היועצים המשפטים של הפרויקט. בתגובה השיבה ב"כ הנתבעת 2 במכתב מיום 1.12.2008 ( נספח ג לתצהיר מר עמרני), כי על פי הוראות הסכם רכישת המניות, הנתבעת 2 לא נטלה על עצמה כל התחייבות קודמת של אביעד.
מכאן נולדה התביעה דנן. התובע טוען, כי אביעד החלה לבצע מכירות רבות של היחידות בפרויקט, ובא כוחה החדש של אביעד גובה שכר טרחה, ואילו זכויותיו לא נשמרו. עוד טוען התובע, כי עד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן בתובענה דנן, מנתונים שהגיעו אליו, נמכרו כ-40 יחידות דיור במחירים ממוצעים של בין 1,550,000 ₪ ל- 1,879,000 ₪. כלומר עד למועד הגשת התביעה עמד שווי המכירות על סך של 1,714,500 ₪ X 40, ובסה"כ 68,580,000 ₪, בתוספת מע"מ.
לשיטתו, בגין מכירות אלו הוא זכאי לשכר טרחה בשיעור של 1% בתוספת מע"מ, קרי הסך של 795,528 ₪. להערכתו, מאחר וקיימות 190 יחידות ומרכזים מסחריים שווי המכירות שעוד יתבצעו יעמוד על סך של 257,175,000 ₪ מהם מגיע לו לטענתו שכ"ט בשיעור של 1%+ מע"מ, ובסה"כ 2,983,230 ₪. סה"כ זכאי התובע לשיטתו לשכ"ט בסך של 3,778,578 ₪.
לטענת התובע, יש לחייב את הנתבעות ביחד ולחוד לשלם לו את הסכום האמור, בשל הפרת ההסכם עימו והתנהגות בחוסר תום לב בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). כמו כן, טוען התובע לעילות מכוח דיני הנזיקין: גרם הפרת חוזה, הפרת חובה חקוקה ופגיעה בקניין.
התובע מוסיף וטוען, כי על הנתבעות לשלם לו סכומים נוספים אותם התחייבה אביעד לשלם בגין פעולות נוספות שעשה. התובע מעריך את שעות העבודה בגין פעולות אלה בהיקף של 500-600 שעות לפי סך של 650 ₪ לשעה בצירוף מע"מ. המשמעות היא כי על הנתבעות לשלם לו, לטענתו , סך נוסף של כ-450,000 ₪ (לאחר ריבית והצמדה).
עוד טוען התובע, כי בשל מעשיהן של הנתבעות נגרמו לו עוגמת נפש, כאב וסבל ופגיעה בשמו הטוב. בהקשר זה יצוין, כי התובע הושעה מחברותו בלשכת עורכי הדין החל מאוגוסט 2010 ולמשך ארבע שנים, בשל אירועים שאינם קשורים לתובענה דנן. מש כך, טוען התובע כי לא היה ביכולתו להתפרנס, ועל כן הכספים שחייבות לו הנתבעות היו אקוטיים עבורו. התובע הגיע למצב של פת לחם, משפחתו נפגעה, הוא נתפס בעיני הציבור כמסכן חסר אמצעים המחזר על הפתחים ולפיכך גם שמו הטוב נפגע. משכך, טוען התובע, כי יש לחייב את הנתבעות לפצותו בסך נוסף של 250,000 ₪.
התובע עותר אף לסעד של מתן חשבונות ומינוי רו"ח וחוקר לבדיקת הנתונים העסקיים ושווי המכירות בפרויקט, וכן להורות לנתבעות להמציא את כל הסכמי המכר שנכרתו ושיכרתו בגין כל יחידות הפרויקט ואת החשבונות והמסמכים בגין שווי המכירות בפרויקט לצורך חישוב שכר טרחתו.
לחילופין, טוען התובע, כי הוא זכאי לסכום המפורט לעיל, בסך של 4,478,758 ₪, כשכר ראוי בגין עבודתו רבת השנים, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי זכרון הדברים עליו מבוססת התביעה הינו הסכם מכירת מניות אביעד מהתובע ומר עשור לידי חב' אל-כאן ולא ניתן לראות בו הסכם שכר טרחה. לשיטתן, התובע היה בעל מניות ומנהל של אביעד וחתם על מסמכים בשמה כבעל מניות ולא כעו"ד. לפיכך, למעשה בזכרון הדברים חתם התובע כבעל מניות על התחייבות למתן שכר טרחה לעצמו כעו"ד. בכותרת זכרון הדברים מופיע התובע כצד להסכם ולא כעו"ד.
לחילופין, טוענות הנתבעות, כי גם אם יש לראות בזכרון הדברים כהסכם שכר טרחה, דבר המוכחש על ידן, אזי לכל היותר היה התובע זכאי בעתיד, וככל שיבנו יחידות דיור וימכרו, לשכר טרחה מתוך התמורה שתתקבל בפועל מהמכירה, וזאת בכפוף לכך שיטפל בחוזי המכירה.
הנתבעות טוענות, כי מרבית הפעולות שבוצעו על ידי התובע בוצעו על ידו כבעל מניות ולא כעו"ד, ולפיכך לא מגיע לו כל שכר טרחה בגינן. טענה זו יפה לשיטתן גם באשר לעתירת התובע לקבלת שכר ראוי, שהרי ביצוע פעולות כבעל מניות לא מזכה בשכר ראוי כעו"ד.
הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי מעבר לכך שאין כל התקשרות משפטית בין התובע לבינן, אזי התובע אינו זכאי לכל שכר טרחה מהן, מה גם שבפועל, במועד הרלוונטי למכר הדירות בפרויקט התובע לא שימש כעו"ד מאחר והושעה מלשכת עורכי הדין, ולא ברור כיצד יכול הוא לדרוש שכר טרחת עו"ד בגין תקופה זו.
עוד טוענות הנתבעות, כי הטענה בדבר שכר ראוי, אשר עלתה לראשונה במסגרת כתב התביעה המתוקן, התיישנה שכן אין מחלוקת כי כל הפעולות המפורטות התבצעו לפני למעלה מ-7 שנים מיום הגשת כתב התביעה המתוקן. הפעולות בגינן דורש התובע שכר טרחה התבצעו עובר לשנת 2008. המסמך עליו מסתמכת התביעה נחתם בשנת 1999, כך שהתביעה הוגשה 12 שנים לאחר מכן. מרבית מהמסמכים שצירף התובע קודמים לשנת 2005, ואין הוא יכול לתבוע בגינם.
לטענת הנתבעות, חלוקת העבודה לה טוען התובע, בינו לבין משרד גולדפרב , לא מעוגנת בכל מסמך בכתב. הפעולות שהתובע טוען שהוקצו לו במסגרת חלוקת עבודה זו אינן פעולות משפטיות אלא פעולות שיווקיות גרידא, שהנתבעת לא נזקקה להן מהתובע כיוון ששכרה שירותי שיווק, ופעולות אחרות אינן מתפקידו של עו"ד אלא של בעלי מקצוע אחרים.
עוד טוענות הנתבעות, כי בתום הליך בוררות שהתנהל לאחר שחב' אל-כאן רכשה את מניות התובע ואת מניות מר עשור באביעד, הרי שהתובע יצא מהתמונה. בפועל, כאשר הנתבעת 2 רכשה את מניות אביעד בשנת 2008, התובע כבר לא היה חלק ממנה והיא נמכרה ע"י חב' אל-כאן בלבד.
לטענתן, הנתבעות מעולם לא הסכימו כי התובע ייצגן, גם לא "מאחורי הקלעים" בשל ניגוד העניינים בינו לבין מר עמרני ויחסי אי האמון בין השניים.
הנתבעות מכחישות כי נגרמו לתובע נזקים כלשהם. בפרט טוענות הן, כי לא ברי כיצד התובע, עו"ד שסרח, מעל בחשבונות לקוחותיו והושעה מלשכת עורכי הדין החל מחודש אוגוסט 2010 ולמשך ארבע שנים , תובע פיצוי בגין עוגמת נפש ופגיעה בשם הטוב. לטענתן, אם וככל שהגיע התובע לפת לחם הרי זה בגין מעשיו ומחדליו כעו"ד ולא בקשר עם הנתבעות.
הנתבעות מתנגדות למתן חשבונות, שכן לטענתן אין בין התובע לבינן כל התחייבות לשכור את שירותיו או לשלם את שכרו.
במענה לטענת הנתבעות, לפיה פעל התובע כבעל מניות באביעד ולא מתוקף תפקידו כעו"ד, משיב התובע בכתב התשובה המתוקן, כי המניות שהחזיק באביעד הוחזקו בנאמנות על ידו עבור מר עשור ולא היו שייכות לו, והדבר ידוע היטב לנתבעות. טענת הנתבעות, לשיטת התובע, הינה טענה בעל פה שנטענת כנגד מסמכים בכתב, המצויים בידי הנתבעות, או מי מהן. התובע מעולם לא קיבל שכר מאביעד כבעל מניות או כמנהל, בניגוד לטענת הנתבעות.
לטענת התובע, אין לקבל את טענת הנתבעות, לפיה התובע דורש שכר טרחה בגין פעולות שאינן משפטיות אלא ניהוליות. לטענת התובע, לצורך קידום הפרויקט ליווה הוא את מר פרץ, אשר מונה למנכ"ל אביעד, בכל ההליכים הנוגעים לקידום הפרויקט. לעיתים פעולותיו חרגו מעבר להתחייבויותיו במסגרת זכרון הדברים, ובשל כך הובטח לו על ידי מר פרץ כי ישולם לו תגמול הולם.

ראיות הצדדים
לתמיכה בטענותיו הגיש התובע את תצהירו, וכן תצהיר מטעם מר פרץ, ואת תצהיריהם של מר צורי אביאור, משווק עמו היה בקשר בנוגע לפרויקט; מר אמנון רוזנברג, מי שכיהן כמנהל אגף הנדסה במועצה האזורית שומרון בתקופה בה אושר הפרויקט, ומר בני ראובן לוי, ששימש כאדריכל בפרויקט. בנוסף, סמך התובע את טענותיו בדבר השכר המגיע לו, לטענתו, על חוות דעתו של עו"ד זאב הרטבי מיום 18.3.2015.
הנתבעות צירפו את תצהירו של מר עמרני; תצהיר מטעם מר אברהם שבות, אשר שימש כמנהל היחידה לתכנון אסטרטגי במועצה האזורית שומרון, ואת תצהירו של מר אהוד משה פלקוביץ', אשר משמש כאדריכל מתכנן של הפרויקט.
במסגרת דיוני ההוכחות שהתקיימו בתיק, נחקרו בפני המצהירים מטעם הצדדים, המומחה מטעם התובע, עו"ד הרטבי, וכן עו"ד אבי ארד ממשרד גולדפרב, אשר ייצג את חברת אל-כאן.

דיון
האם סעיף 4.9 לזכרון הדברים מהווה הסכם שכר טרחה מחייב?
טענה מקדמית מפי הנתבעות היא כי לא ניתן לראות בסעיף 4.9 לזכרון הדברים כהסכם שכר טרחה. מדובר לטענתן בהסכם מכירת מניות באביעד, על ידי התובע ומר עשור לידי חב' אל כאן. לטענת הנתבעות, כאמור, התובע היה בעל מניות של אביעד וחתם על זכרון הדברים כבעל מניות וכצד להסכם, ולא כעורך דין. מנגד, טוען התובע, כי המניות באביעד הוחזקו על ידו בנאמנות עבור מר עשור, וכי הדבר ידוע היטב לנתבעות.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בהקשר זה מצאתי להעדיף, לעניין זה, את גרסתו של התובע מהטעמים המפורטים להלן.
ראשית, מלשון סעיף 4.9 לזכרון הדברים עולה התחייבות מפורשת לתשלום שכר טרחה לעורכי הדין, ביניהם התובע.
שנית, בסעיף 2.4 לזכרון הדברים, עליו חתומה אביעד, נכתב כי הון מניותיה מחולק כך ש-500 ממניותיה מוחזק על ידי מר עשור, ו-2,000 ממניותיה מוחזקות על ידי התובע, בנאמנות עבור מר עשור. משכך, טענת הנתבעות כי התובע החזיק בעצמו במניות אביעד מנוגדת למסמך בכתב החתום על ידי אביעד. זאת ועוד, במסגרת הסכם רכישת המניות, הצהירה הנתבעת 2 כי קראה את זכרון הדברים ואין לה כל טענה בקשר אליו, כפי שיובהר להלן. משכך, חזקה היא כי גם הנתבעת 2 ידעה כי התובע מחזיק מניות בנאמנות עבור מר עשור.
שלישית, מסקנה זו אף עולה מעדותו של מר פרץ, לפיה במועדים הרלוונטיים לחתימה על זכרון הדברים היה ידוע לו כי התובע החזיק במניות בנאמנות עבור מר עשור (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 189, שורות 4-10).
רביעית, הנתבעות עצמן עשו שימוש במסמכים המעידים על כך שהתובע שימש כבא כוח אביעד ולא כבעל מניות בה. כך למשל, במסגרת בקשה לפירוקה של החברה לפיתוח (פר"ק 9983-10-11) הגישה אביעד הסכמים במסגרתם התייחסה לתובע כב"כ אביעד ולמר עשור כמנהלה. בנוסף, גם בבקשה למינוי בורר ששלחה חב' אל כאן למוסד לבוררות עסקית ביום 24.4.2006, בעקבות סכסוך שפרץ בין בעליה לבין מר עשור, צוין מפורשות כי זכרון הדברים נחתם בינה לבין מר עשור בלבד וכי התובע הינו ב"כ של מר עשור (נספח כ"ט לתצהיר התובע).
הגם שהתובע לא הביא את מר עשור לעדות באשר לאחזקותיו במניות אביעד ולא הציג הסכם נאמנות מול מר עשור, והגם שבמרשם החברות נרשם התובע כבעל מניות, סבורתני כי שעה שדובר בחברת מדף אשר הוקמה על ידי התובע ונוכח האמור לעיל, יש לראות בסעיף 4.9 לזכרון הדברים כהסכם שכר טרחה, ואין לראותו כהסכם שנחתם על ידי התובע כבעל מניות, שעה שמניותיו הוחזקו בנאמנות עבור מר עשור.
בהקשר זה מוסיפות הנתבעות וטוענות, כי אף אם נחתם זכרון הדברים על ידי התובע כנאמן, הרי שיש בו פגם חמור, שעה שהוא נחתם על ידי התובע הן כבעל מניות בנאמנות והן כמקבל שכר. לטענת הנתבעות, הדבר מנוגד להוראות סעיף 13 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק הנאמנות"), אשר קובע, כי נאמן לא ירכוש לעצמו או לקרובו נכס מנכסי הנאמנות או כל זכות בו, לא יפיק לעצמו או לקרובו טובת הנאה אחרת מנכסי הנאמנות או מפעולותיה, ולא יעשה דבר שיש בו סתירה בין טובת הנאמנות לבין טובתו שלו או של קרובו.
משכך, טוענות הנתבעות, מקום בו התובע חתום על זכרון הדברים משני עברי המתרס, תוך שהוא מייצג אינטרסים שאינם משותפים, סעיף 4.9 לזכרון הדברים בטל, שכן הוא מזכה את התובע בטובת הנאה.
איני סבורה כי בנסיבות העניין יש לראות את סעיף 4.9 לזכרון הדברים כבטל, נוכח הוראות סעיף 13 לחוק הנאמנות, וזאת שעה שזכרון הדברים נחתם על ידי הנאמן והנהנה, מר עשור, גם יחד, וסוגיית תשלום שכר הטרחה לידי התובע הוסכמה על כל הצדדים לזכרון הדברים, אשר חתמו עליו. משכך, איני סבורה כי בנסיבות העניין זכה התובע, מתוקף היותו מחזיק מניות בנאמנות עבור מר עשור, בטובת הנאה אסורה כתוצאה מחתימתו על זכרון הדברים.

האם הנתבעות מחויבות על פי סעיף 4.9 לזכרון הדברים?
כאמור, הנתבעת 2 רכשה את מניות אביעד על פי הסכם מיום 30.5.2008. מר עמרני טוען בתצהירו, כי שעה שרכש את מניות אביעד לא הוצג בפניו כי יש חובות כלשהם כלפי התובע. עוד טוען הוא בתצהירו, כי מניות אביעד נרכשו מתוך ידיעה על הסכם הניהול שנחתם עם החברה לפיתוח ולא נמסר לנתבעת 2 דבר על התחייבות כלשהי לתשלום שכר טרחה.
הנתבעות מבקשות להתבסס על הוראות סעיף 3.7 להסכם רכישת המניות, ולפיו הנתבעת 2 נטלה על עצמה כל חוב ו/או חבות הנוגעת לאביעד אשר עילתה לאחר מועד החתימה על הסכם זה. כמו כן, טוענות הנתבעות כי בסעיף 4.15 להסכם רכישת המניות הצהירו המוכרות, חברות אל-כאן ואל-הר, כי מסרו לנתבעת 2 את כל הפרטים המהותיים הידועים להם על מצבה של אביעד ובסעיף 4.16 להסכם רכישת המניות הצהירו כי אין לאביעד כל התחייבויות מהותיות עד לסך מצטבר שלא יעלה על 100,000 ₪. על בסיס סעיפים אלו בהסכם רכישת המניות, מבקשות הנתבעות לטעון כי אין להן כל חבות מכוח הוראות סעיף 4.9 לזכרון הדברים. אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית, התביעה הוגשה אף נגד אביעד שהינה כאמור צד לזכרון הדברים, ומשכך מחויבת לפיו.
שנית, אין בידי לקבל את טענתו של מר עמרני כי לא ידע על מחויבות אביעד כלפי התובע, שכן בסעיף 4.14 להסכם רכישת המניות הצהירו המוכרות על קיומו של זכרון הדברים ועל מחויבותה של אביעד על פי זכרון הדברים. בסעיף 4.14 נכתב כי: "החברה, אל כאן וה"ה בנימין עשור ויעקב הימלפרב קשורים בהסכם מיום 18 לאוגוסט 1999 אשר נשא את הכותרת "זכרון הדברים" ובמספר תיקונים ופרוטוקולים שנחתמו בעקבותיו המצורפים כנספח 4.14 להסכם זה המקנה לאל הר ולאל כאן ולצדדים שלישיים זכויות בקשר עם הפרויקט...". כלומר, קיומו של זכרון הדברים והעובדה שאביעד קשורה בו ושהתובע צד לו נכתבו במפורש בהסכם רכישת המניות, וזכרון הדברים אף צורף כנספח להסכם זה.
שלישית, בסעיף 5.7 להסכם רכישת המניות הצהירה הנתבעת 2 כי קראה ובדקה את זכרון הדברים וכי היא מוותרת "באופן מוחלט על כל טענת פגם ו/או מום ו/או אי התאמה בקשר עם זכרון הדברים, ולרבות בכל הקשור בצדדים שלישיים". הדברים מדברים בעד עצמם.
רביעית, בסעיף 4.16 להסכם רכישת המניות צוין כי אין לאביעד התחייבויות מהותיות נוספות, פרט לאמור בדו"חות הכספיים, במאזן הבוחן ובהסכם רכישת המניות עצמו, על כל נספחיו, העולות על 100,000 ₪. שעה שזכרון הדברים צורף כנספח להסכם רכישת המניות, הרי שסעיף זה מחריג את התחייבות אביעד לתשלום שכר טרחת התובע ועוה"ד ממשרד דנקנר-לוסקי, אשר נקבעה בזכרון הדברים, שהנתבעת 2 הצהירה כי אין לה כל טענה בקשר לאמור בו.
הלכה היא שככלל, אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאור הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא [ראו למשל ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור ואח', פ"ד יט 113 (1965); ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 12.7.2006)], כך שאף מטעם זה אין בידי לקבל את טענת הנתבעות באשר לחוסר ידיעה בנוגע להתחייבות לתשלום שכר טרחה.
זאת ועוד, מקובלת עלי טענת התובע, לפיה לו הייתה הנתבעת 2 סבורה כי הוטעתה באשר לחובות הקיימות לאביעד בעת רכישת המניות, חזקה כי הייתה פונה למוכרות, חב' אל כאן וחב' אל הר, אך זאת לא עשתה, מבלי לספק הסבר לכך. בסעיף 4.16 להסכם רכישת המניות אף נקבע מנגנון שיפוי, לפיו במקרה בו יתברר כי המצג נשוא סעיף זה, בדבר חובותיה של אביעד, אינו נכון, ישפו חברות אל כאן ואל הר את הנתבעת 2 בגין הסכומים שתידרש לשלם. אין חולק כי הנתבעת 2 לא הפעילה את מנגנון השיפוי, ולא פנתה לחברות אל כאן ואל הר. משכך, יש להניח כי אין לה טענות כלפיהן באשר למצג שהוצג לה בעת רכישת המניות של אביעד.
חמישית, מצאתי ליתן אמון לעניין זה בעדותו הנחרצת של מר פרץ, ולפיה מר עמרני ידע היטב על מחויבות אביעד כלפי התובע לתשלום שכר טרחתו. כך, במסגרת חקירתו הנגדית, כאשר נשאל מר פרץ על ידי בית המשפט האם צוין בפני מר עמרני ברחל ביתך הקטנה כי קיימת התחייבות מפורשת של שכר טרחה בשיעור של 2% כלפי עורכי הדין, השיב מר פרץ: "התשובה היא חד משמעית כן" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 207, שורות 5-7). כמו כן, העיד מר פרץ במסגרת חקירתו הנגדית, כי הוא עצמו דיבר עם מר עמרני והציע לו להמשיך לעבוד עם התובע, וציין בפניו את ההתחייבות לשלם שכר טרחה לתובע ולמשרד דנקנר לוסקי (שם, בעמ' 200 שורה 17 – עמוד 201 שורה 2).
שישית, הנתבעות בחרו שלא להביא לעדות את עו"ד שירה בלוך אקרמן, אשר ייצגה את הנתבעת 2 במשא ומתן לרכישת מניות אביעד על מנת לבסס את טענתן כי לא ידעו על התחייבות אביעד כלפי התובע.
כלל ידוע הוא בדיני הראיות, והוא משקף את ניסיון החיים, כי אם לצד בהליך כלשהו יש עד אשר יכול לשפוך אור על הפרשה, ואותו צד בוחר שלא להעידו, ניתן להסיק שמא יש לו מה להסתיר, או שמא חושש הוא שאותו עד בחקירה נגדית ימסור דברים לרעתו של אותו צד [ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד ל(1) 736 (1980); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 603-602 (1990); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651, 658 (1991); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח', פ"ד מז(2), 605, 615-614 (1993); ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון עבודות מתכת בע"מ ואח', פ"ד מט(1) 450, 457 (1995); ע"א 3694/99 ארדמן ואח' נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח', פ"ד נה(2) 385, 392 (2000), וכן ע"א 4226/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס (פורסם בנבו, 24.1.2006)].
שביעית, ראיה נוספת לכך שהנתבעת 2 הייתה מודעת להתחייבות כלפי התובע ניתן למצוא בהתכתבות בין משרד גולדפרב לבין הנתבעת 2 לאחר החתימה על הסכם רכישת המניות. כך, ביום 25.11.2008 פנו עוה"ד ממשרד גולדפרב, אליו כאמור התמזג כאמור משרד דנקנר- לוסקי, לנתבעת 2. לטענת התובע פנייה זו נעשתה בעצה אחת עמו (נספח כ"ד לתצהיר התובע). במסגרת פניה זו הפנו עוה"ד את הנתבעת 2 לזכרון הדברים מיום 18.8.1999 ולעובדה כי במסגרתו נ כרת הסכם התקשרות בינם ובין התובע לבין אביעד, למתן שירותים משפטיים, בתמורה לשכר טרחה בשיעור 2%+ מע"מ ממחיר המכירה. עוד ציינו עוה"ד בפנייה זו כי מאז החתימה על זכרון הדברים פעלו המשרדים באופ ן שוטף במתן ליווי משפטי לאביעד וקידום תכנון הפרויקט.
ביום 23.4.2009 פנו עוה"ד ממשרד גולדפרב פעם נוספת לנתבעת 2, ופירטו בפניה, לבקשתה, את הפעולות המשפטיות שנעשו על ידי משרדם במסגרת הטיפול המשפטי בפרויקט (נספח כ"ד1 לתצהיר התובע). במסגרת פנייה זו חזרו עוה"ד ממשרד גולדפרב על כך שהסיכום החתום עם משרדם ועם משרדו של התובע ביחס לשכר הטרחה הוא שזה יעמוד על שיעור של 2% בתוספת מע"מ מסכום המכירה. ביום 1.10.2010 שינה מר עמרני בכתב ידו על גבי המכתב מיום 23.4.2009 את שיעור שכר הטרחה המגיע לעורכי הדין מ-2% ל-1.75%, והוסיף בכתב ידו כי הוא מסכים ומאשר את הסכם שכר הטרחה האמור לעיל. על כך חתם בשם הנתבעות.
ממכתביהם של עוה"ד ממשרד גולדפרב לנתבעות עולה, כי הן אישרו את ההתחייבות לשאת בשכר טרחתם של עורכי הדין, לאחר שינוי שיעור שכר הטרחה על ידי מר עמרני כאמור לעיל.
בהקשר זה טענו הנתבעות, כי המכתב הראשון שנשלח אליהן, מיום 25.11.2008, נשלח רק כחצי שנה לאחר החתימה על הסכם רכישת המניות. לטענתן, למכתב זה השיבה עו"ד שירה בלוך אקרמן ביום 1.12.2008 כי הנתבעות לא קיבלו על עצמן כל התחייבות מלבד תשלום התמורה בגין הרכישה וטיפול בתביעה שהוגשה כנגד אביעד ואינן קשורות עוד להסכמים קודמים (נספח ג' לתצהירו של מר עמרני). מכך מבקשות הנתבעות ללמוד, כי בזמן אמת, ומיד עם הפניה הראשונה אליהן, הבהירו הן כי אינן רואות עצמן מחויבות לקבלת שירותים משפטיים לפי סעיף 4.9 לזכרון הדברים.
עם זאת, בסופו של יום, קיבלו על עצמן הנתבעות את התחייבות אביעד כפי שבאה לידי ביטוי בזכרון הדברים, כעולה ממכתבן מיום 1.10.2010. משכך, אין בידן לטעון כעת כי ההתחייבות לשכר טרחת עורכי הדין, לרבות התובע, לא גולתה להן.
לטענת הנתבעות, העובדה שמכתב עוה"ד ממשרד גולדפרב מיום 23.4.2009 נענה רק ביום 1.10.2010, קרי לאחר כשנה וחצי, ותוך שינוי האחוזים המהווים את שכר הטרחה, מעידה על כך שהנתבעות לא ראו עצמן מחויבות לזכרון הדברים, ולמעשה מדובר במו"מ חדש לקבלת ייצוג עתידי, אשר לא יצאה לפועל בסופו של יום. אין בידי לקבל טענה זו.
כאמור, הנתבעות לא הביאו לעדות את עו"ד בלוך אקרמן, והדבר פועל לחובתן. כמו כן, בעדותו, המקובלת עלי לחלוטין, ציין עו"ד ארד בהקשר זה: " אנחנו לחלוטין וזה דבר אחד וברור, לא באנו לגייס לקוח חדש באותה נקודה אלא לומר יש הסכם, זיכרון הדברים שהצגת בפני קודם... חי וקיים מבחינתנו ויש המשכיות ולכן באים לאשרר, אני חייב להודות שאם זה לא היה המצב היינו צריכים להיות, להגיע לעסקה מלכתחילה כנראה שלא היינו פונים לבקש להיות, הסיבה היחידה שרצינו זה לאשרר את כל העבודה, את כל העבודה שעשינו עד לאותה נקודה ולהמשיך קדימה מכוחה" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 261, שורות 2-12).
בהמשך אף העיד עו"ד ארד, כי עו"ד עמרני בוודאות היה מודע להתחייבות לתשלום שכר הטרחה לעורכי הדין, וכי המכתב מיום 23.4.2009 לא נועד להציע הצעה חדשה לייצוג, אלא להפנות להתחייבות הקודמת (שם, בעמ' 263, שורות 1-27). עוד העיד עו"ד ארד, כי מר עמרני לא התנער מהסכם שכר הטרחה, ולראייה אף חתם על המכתב מיום 23.4.2009 (שם, בעמ' 265, שורות 27-29).
בהקשר זה מוסיפות הנתבעות וטוענות, כי על גבי המכתב ששלחו עוה"ד ממשרד גולדפרב ביום 23.4.2009 מחק מר עמרני את שמו של התובע, כך שהסכים למעשה להתחייבות רק כלפי משרד גולדפרב. לעניין זה העיד עו"ד ארד כי לא זכורה לו מחיקה כזו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 283, שורות 19-20).
יצוין כי עיון במסמך עצמו אינו מאפשר להכריע באם אכן נמחק שמו של התובע או לא, וכי במהלך עדותו שינה מר עמרני את גרסתו וציין כי שמו של התובע לא נמחק אלא סומן במרקר (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 367, שורות 19-20). מכל מקום אין הדבר מעלה או מוריד מהעובדה כי ההתחייבות כלפי התובע הייתה ידועה לנתבעות, כמפורט לעיל.
טענה נוספת של הנתבעות בהקשר זה הינה, כי בהסכם רכישת המניות אין סעיף מפורש המסדיר את ייצוגה של אביעד או את שכר טרחתם של עורכי הדין. לטענתן, שעה שלטענת התובע מדובר בשכר טרחה בסכום של למעלה מ-4 מיליון ₪, סכום העולה על גובה התמורה ששולמה במסגרת הסכם רכישת המניות כולו, מן הראוי היה כי התחייבות כה משמעותית תופיע במפורש בהסכם רכישת המניות, ולא באופן מובלע בתת סעיף של נספח להסכם זה. לחילופין, טענו הנתבעות, כי היה מקום לערוך הסכם שכר טרחה מסודר ונפרד, ולא כסעיף בזכרון הדברים. אף טענות אלה אין בידי לקבל.
כאמור לעיל, משהצהירה הנתבעת 2 כי בדקה את זכרון הדברים ואין לה כל טענה בקשר אליו, לא יכולה להישמע היא כעת בטענה כי היה על ההתחייבות לשכר טרחה, הנכללת בזכרון הדברים, להופיע באופן מפורש בהסכם לרכישת המניות כמו כן, בעדותו ציין עו"ד ארד, כי שעה שלא היה ספק באותה נקודת זמן באשר להתחייבות מול עורכי הדין, לא היה צורך בהכנסת סעיף בעניין זה להסכם רכישת המניות.
באשר לשאלה מדוע לא נערך הסכם שכר טרחה כהסכם נפרד, העיד עו"ד ארד, כך: "עם לקוחות מהסוג של הלקוחות שלי שהם לקוחות איתי ותיקים לאורך זמן זה נראה לנו בהחלט מספק כי כך גם נהוג, יש מקרים אפילו, היום קצת פחות, בעבר זה היה הרבה יותר, שהיינו את סיכום שכר הטרחה בכלל או סוגרים בעל פה או, או מחכים לסוף כי היה סוג של אמון בלקוחות קבועים שהוא שונה מכשאתה עושה עסקה עם לקוח מזדמן..." (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 246, שורות 21-27). עדות זו מקובלת עלי.
לעניין זה הוסיפו הנתבעות וטענו, כי שעה שחלקו של מר עשור באביעד נמכר בשנת 2006, ונוכח העובדה שהתובע היה בא כוחו של מר עשור, הרי שלמעשה, החל משנת 2006 הפסיק התובע את עבודתו המשפטית עבור אביעד, וההתחייבות מולו פקעה. לטענת הנתבעות, מהמסמכים שצירף התובע להוכחת היקף עבודתו עולה כי לאחר יציאתו של מר עשור מאביעד לא הייתה כל פעילות של התובע.
עם זאת, מעדותו של מר פרץ עולה כי המשיך לעבוד עם התובע גם לאחר שמר עשור חדל להיות בעל מניות באביעד (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 200, שורות 17-19). בנוסף, לתצהירו צירף התובע מסמכים מהליך משפטי שהחל בשנת 2007, כאמור לאחר שחדל מר עשור להיות בעל מניות באביעד, בו ייצג הוא את אביעד (נספח כ' לתצהיר התובע). משכך, אין בידי לקבל את טענת הנתבעות.
לאור האמור, המסקנה המתבקשת היא כי יש לראות את הנתבעות כמחויבות מכוח הוראות סעיף 4.9 לזכרון הדברים. מכאן נשאלת שאלת פרשנותו של סעיף זה, היא ליבת המחלוקת בין הצדדים.

פרשנות הוראות סעיף 4.9 לזכרון הדברים
טענת הנתבעות באשר לפרשנותו של סעיף 4.9 לזכרון הדברים, כפי שעולה מכתב ההגנה, מתצהירו של מר עמרני ומסיכומיהן, היא כי זכרון הדברים קובע כי שכר הטרחה ישולם עבור טיפול בהסכמי המכר של יחידות הדיור. משכך, לשיטתן, מאחר ואין חולק כי התובע לא טיפל בהסכמי המכר של יחידות הדיור, אזי מטעם זה בלבד אין הוא זכאי לכל שכר טרחה.
אין בידי לקבל את טענה זו, לפיה פרשנות הוראות סעיף 4.9 לזכרון הדברים הינה כי התובע זכאי לקבלת שכר טרחה עבור טיפול בהסכמי המכר בלבד.
הפרשנות המתבקשת בנסיבות הענין הינה כי הליווי המשפטי של עורכי הדין הינו ליווי בכל שלבי הפרויקט מראשיתו ועד למועד מכירת יחידות הדיור ורישום בלשכת רישום המקרקעין. התמורה המשולמת, כפי שהוסכם עליה, הינה נגזרת באחוזים משווי התמורה המשולמת בעת המכירה. אין התשלום מותנה בביצוע המכירה בלבד. ואנמק.
ראשית, עו"ד ארד, אשר הנתבעות הכירו במהימנותו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 324, שורות 21-22, שם טען מר עמרני כי עו"ד ארד הינו "אדם נפלא. אדם ישר בעיני") העיד בחקירתו, כי משנכתב בסעיף 4.9 לזכרון הדברים כי עורכי הדין יטפלו בכל העניינים המשפטיים של אביעד הכוונה הייתה ששכר הטרחה ישולם עבור הטיפול כולו, ולא רק עבור עריכת הסכמי המכר של יחידות הדיור, כפי עולה מלשון הסעיף (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 247, שורות 8-16). עו"ד ארד המשיך וציין, כי "לחלוטין התכוונו שאנחנו עובדים מהיום הראשון, כמו שאנחנו עושים הרבה פעמים, מהיום הראשון עבודה, ארוכה שלפעמים נמשכת כמו במקרה הזה הרבה מאוד שנים בסופם, לצערנו כך מקובל בנדל"ן בניגוד אולי לתחומים אחרים של עורכי דין, התמורה מתקבלת ממכירות, מהמכירות אבל היא בגין מכלול עבודה שנעשית לאורך השנים מהרגע של ההתקשרות" (שם, בעמ' 248, שורות 1-4). עדות זו מקובלת עלי.
שנית, בהקשר זה מקובלת עלי טענת התובע, לפיה לשון סעיף 4.9 לזכרון הדברים ברורה וכפי שעולה מסעיף זה, הסכמת הצדדים הייתה כי שכר טרחת עורכי הדין ישולם להם בגין כל הטיפול המשפטי הנוגע לפרויקט, מתחילתו ועד סופו. פרשנות אחרת משמעה כי עורכי הדין הסכימו למעשה לעבוד במשך שנים רבות, עד לשלב של מכר הדירות, ולא לקבל כל תשלום בגין עבודה זו, וברי כי פרשנות זו אינה סבירה.
שלישית, למר עמרני לא יכולה להיות ידיעה באשר לכוונת הצדדים במועד החתימה על זכרון הדברים שעה שלא היה צד לו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 322, שורות 14-16). מנגד, בתצהירו ציין מר פרץ, כי הכוונה הייתה כי שכר הטרחה ישולם עבור העבודה המשפטית כולה (ראו סעיפים 11-14 לתצהיר מר פרץ), ובחקירתו העיד כי בהסכם שכר הטרחה נקבע כי עורכי הדין יטפלו בכל העניינים המשפטיים של אביעד (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 193, שורות 27-31). משכך, ושעה שהנתבעות לא הביאו עדים לתמוך בטענותיהם באשר לפרשנות סעיף 4.9, סבורתני כי יש להעדיף, לעניין זה, את פרשנותו של התובע.
הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי שעה שזכרון הדברים נוסח על ידי התובע ועוה"ד ממשרד גולדפרב, הרי שבהתאם לסעיף 25(ב1) לחוק החוזים, יש להעדיף פרשנות כנגד המנסח. משכך, אף השיבה עו"ד בלוך אקרמן במכתבה מיום 1.12.2008 כי הנתבעות אינן מכירות בהתחייבות כלשהי.
כאמור לעיל, הנתבעות לא הביאו לעדות את עו"ד בלוך אקרמן והדבר פועל לחובתן. הנתבעות בחרו להעיד את מר עמרני באשר להתחייבויות הנתבעות, אלא שכאמור מר עמרני אינו יכול להעיד על כוונת הצדדים במועד זה. זאת ועוד, כפי שצוין לעיל, דומה כי הפרשנות שמציעות הנתבעות לסעיף 4.9 אינה עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים, כפי שעולה מעדותו של עו"ד ארד. משכך, אין בידי לקבוע כי יש להעדיפה על פני הפרשנות שמציע התובע לסעיף האמור.
נוכח האמור, מסקנתי היא כי סעיף 4.9 לזכרון הדברים אינו קובע כי עורכי הדין, בהם התובע, יהיו זכאים לשכר טרחה רק בתנאי שיטפלו בהסכמי המכר של יחידות הדיור, אלא כי הם זכאים לשכר טרחה בגין הטיפול המשפטי כולו.
עוד נטען על ידי מר עמרני בתצהירו, כי התובע הושעה מלשכת עורכי הדין למשך ארבע שנים (משנת 2010 ו עד לשנת 2014), ומשכך במרבית התקופה הרלוונטי ת לתביעה כלל לא יכול היה לבצע פעולות כעורך דין , ומכאן שגם לו הייתה קיימת התחייבות כלשהי לתשלום שכר טרחה, הרי שלא ניתן לקיימה שעה שהתובע מושעה מלשכת עורכי הדין.
נוכח העובדה כי השעייתו של התובע מלשכת עורכי הדין נכנסה לתוקף החל משנת 2010, קרי לאחר הפסקת עבודתו על ידי הנתבעות, הרי שאין בידי לקבל את טענת הנתבעות, לפיה לא ניתן היה לקיים את ההתחייבות כלפיו, כפי שעוד יפורט להלן. עם זאת, מקובלת עלי טענת הנתבעות, לפיה אין מקום לפסוק שכר טרחה, בין מוסכם ובין ראוי, לעורך דין עבור שירותיו כעורך דין בגין תקופה בה הושעה מלשכת עורכי הדין, שעה שלא יכול היה ליתן באותה תקופה ייעוץ וליווי משפטי בהתאם למחויבותו. כמו כן, שעה שנמנע מהתובע להמשיך ולטפל בחוזי המכר של הפרויקט בשל סירובו של מר עמרני לשכור את שירותיו, סירוב לגיטימי כמפורט להלן, אזי יש מקום לקבוע מהו גובה השכר לו זכאי התובע בנסיבות העניין.
יצוין כי הנתבעות אף טוענות שהתובע הוכרז כפושט רגל ואף בשל כך לא היה בידו לשמש כעו"ד של אביעד. לטענתן, העובדה שבשנים הרלוונטיות לביצוע מכר יחידות הדיור היה התובע פושט רגל מהווה סיבה מספקת להפסקת עבודתו ופוטרת אותן מתשלום שכר. אף טענה זו אין בידי לקבל. אכן כנגד התובע נפתח הליך פשיטת רגל וניתן צו לכינוס נכסיו, אלא שהתובע מעולם לא הוכרז כפושט רגל, ומשכך לא היה הוא מנוע מלעסוק בעריכת דין, בכפוף להשעייתו מלשכת עורכי הדין. תיק הפש"ר הסתיים בהסדר נושים אשר שולם במלואו על ידי התובע.
עוד טוענות הנתבעות, כי גם אלמלא היה התובע מושעה מלשכת עורכי הדין , הרי שהעסקת עורך דין מהווה חוזה להעסקה אישית ולפי סעיף 3(2) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") נקבע, כי אין לחייב אכיפה של הסכם לביצוע עבודה אישית. בנסיבות העניין, שעה שהיה ידוע לצדדים כי בין התובע למר עמרני לא שוררים יחסי אמון, ברי כי לא ניתן היה לצפות שהנתבעות ישכרו את שירותיו של התובע. טענה זו מקובלת עלי, אכן לא ניתן היה לחייב את הנתבעות להמשיך להעסיק את התובע כעורך דינן, בפרט נוכח יחסי אי האמון ששררו בין הצדדים, אלא שאין בכך כדי לשנות מהתחייבותן הכספית של הנתבעות כלפי התובע עד למועד מכירת המניות באביעד לנתבעת 2, או מחובתן לשלם לו שכר טרחה עד למועד הפסקת עבודתו, כפי שיפורט להלן.

האם התובע זכאי לפיצויי ציפייה?
פסק הדין המרכזי בסוגיית שכר הטרחה הראוי המגיע לעורך דין הינו פסק הדין בע"א 136/92 ביניש עדיאל- עורכי דין ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 114, 124 (1993) (להלן: "הלכת ביניש - עדיאל"), במסגרתו נקבע כי: "בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן."
במילים אחרות - לא ניתן לכפות על לקוח את שירותיו של פרקליט, שאין הוא חפץ עוד בשירותיו.
יחד עם זאת, הזכות להפסיק התקשרות לקבלת שירותים משפטיים המעוגנת בהסכם רק כנגד תשלום שכר ראוי, כפי שקבעה הלכת ביניש - עדיאל, איננה זכות מוחלטת, והיא תלוית נסיבות. עליה לנבוע מסיבה הוגנת ומהתנהגות תמת לב. בע"א 8854/06 חיים קורפו ואח' נ' סורוצקין ואח' (פורסם בנבו, 20.3.2008) (להלן: "עניין קורפו") קבע כב' השופט דנצינגר כי:
"בהלכת ביניש - עדיאל נדון הסכם שכר טרחה בו נקבע כי התשלום לעורך הדין יהיה על פי אחוזים ממכירת דירות בפרויקט. ואולם, כשנה וחצי לאחר עריכת ההסכם החליט הלקוח כי אין הוא מעונין עוד בהמשך הפרויקט, ועל כן אין הוא זקוק עוד לייצוג משפטי.
אכן, במקרים מסוג זה, בהם הלקוח אינו מעונין עוד בפרויקט שלשמו התקשר עם עורך הדין, יש לקרוא תנאי מכללא לתוך ההסכם לפיו לא יהיה זכאי עורך הדין לפיצויי ציפיה. כחלק מיסוד האמון של הלקוח בעורך דינו יש לראות גם את הסתמכותו של הלקוח, כי עורך דינו לא יכפה עליו פרויקט אשר הוא אינו רוצה בו עוד ולא ידרוש פיצויי ציפיה כאשר מופסק הייצוג המשפטי הנוגע לאותו פרויקט. על כן, הלכת ביניש עדיאל בה נפסק כי במקרה זה זכאי עורך הדין לפיצויים בגין שכר ראוי בלבד ואינו זכאי לפיצויי ציפייה, משמרת את יסוד האמון האמור. ואולם יש להבדיל בין שימור יסוד האמון לבין הפיכת ההסכם בין עורך הדין ללקוח לנייר אשר הינו בגדר המלצה בלבד עבור הלקוח. אין מקום לאפשר ללקוח להשתחרר מן ההסכם אותו כרת עם עורך דין פלוני מבלי להיות חייב בתשלום פיצויי ציפייה רק משום שהגיעה אליו הצעה מפתה יותר מעורך דין אלמוני". (שם, בסעיף 18 לפסק-הדין).
בעניין קורפו עוד נקבע, כי מקום בו מבקש הלקוח להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין, מסיבה הוגנת – לא יחייבו בית המשפט בתשלום פיצויי ציפייה לעורך הדין. כך למשל במקרים בהם הפרויקט שלשמו נוצרה ההתקשרות, הפך ללא כדאי או לא רווחי והלקוח החליט שלא לבצע את העסקה או במקרה בו עורך הדין אינו מבצע את מלאכתו במיומנות הסבירה וכד' (שם בפסקאות 17-20).
מאוחר יותר בע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן ואח' (פורסם בנבו, 12.8.2009) (להלן: "עניין גורן"), בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות ובהסכמת כב' השופט (כתוארו אז) א' גרוניס וכב' השופט ס' ג'ובראן), התייחס ליחס שבין הלכת ביניש-עדיאל לבין ההלכה שנפסקה בעניין קורפו, והבהיר לעניין זה, כך (עניין גורן, פסקה 23):
"יש הסוברים כי אמות המידה שנקבעו בעניין קורפו, ובעיקר הסייג שנקבע שם בדבר קיום טעם מספיק לפרישה מן החוזה, אינן מהוות חלק מההלכה שנקבעה בעניין ביניש-עדיאל ויש בהן למעשה משום קביעת כלל חדש... לטעמי אין מדובר בכלל חדש משום שלכתחילה אין לפרש את ההלכה שנפסקה בעניין ביניש-עדיאל כמתן היתר גורף ללקוח להשתחרר באופן חד צדדי מחוזה עם עורך דינו בהתעלם מתנאיו ודרישותיו של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). כפי שכבר צוין, בהפעלת הזכות הנתונה לכל אחד מהצדדים לסיים באופן חד צדדי חוזים אשר לא נקצב מועד לסיומם, עליהם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת, ובעניין קורפו יצק בית משפט תוכן קונקרטי לעקרונות אלה וקבע כאמור אמות מידה קפדניות שעל הלקוח לעמוד בהן בהקשר זה על מנת שייחשב כמי שנהג בהגינות, בתום לב ובדרך מקובלת בעת שסיים באופן חד צדדי את ההתקשרות עם עורך דינו.".
בנסיבותינו, סבורתני כי הוכח כי סיבת הפסקת ההתקשרות הינה סיבה הוגנת. הנתבעת 2 רכשה את מניות אביעד ובחרה שלא לקבל את שירותיו של התובע בשל יחסי חוסר האמון הקיימים בין התובע לבין מר עמרני. אין חולק, כך עולה מפורשות מעדותם של התובע, מר עמרני ואף מעדותו של עו"ד ארד, כי בין התובע לבין מר עמרני היכרות קודמת אשר הולידה יחסי אי אמון בין השניים.
לעניין זה העיד מר עמרני, כי: "הימלפרב היה עבורי כמו סרט אדום לפר. הרקע בינינו, יש מים עכורים מאד מאד קשים. זה לא היה שייך בכל שאני אעשה איתו שום דבר" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 331, שורות 18-19). אף התובע ציין בעדותו, כי בין הצדדים "אין עבר ורוד" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.2017, בעמ' 163, שורה 2). בנוסף, עו"ד ארד אישר בעדותו כי מר עמרני ציין בפניו כי אינו מעוניין לעבוד עם עו"ד הימלפרב, נוכח היחסים ששררו ביניהם (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 266, שורות 12-17).
משכך, שעה שהנתבעת 2 רכשה את מניות אביעד, אין לאכוף על בעלי המניות החדשים של אביעד קבלת שירות משפטי מהתובע. לא ניתן לכפות על לקוח קבלת שירותים משפטיים מעורך דין פלוני שעה שאין כל יחסי אמון בין השניים ואף יחסים עכורים, כבמקרה דנן . יסוד האמון הינו הבסיס ליחסי עורך דין-לקוח.
מכאן שהלקוח, ובענייננו אביעד, הייתה רשאית לנתק את הקשר עם עורך-הדין, התובע, ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, ובתנאי, שיובטח לו שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן. תוצאה זו יוצרת איזון ראוי בין זכותה של אביעד להיות מיוצגת על ידי עורך דין שיש עימו יחסי אמון מלאים, לבין זכותו הלגיטימית של התובע לקבל את שכרו בגין טרחתו.
משהוכח כי עמדה לנתבעות סיבה הוגנת להפסקת ההתקשרות, הרי שעל בסיס ההלכה לא זכאי התובע לפיצויי ציפייה. יחד עם זאת, זכאי הוא לשכר ראוי עבור השירות שנתן עד למועד בו נחתם הסכם רכישת המניות.
בנסיבות העניין, אין בידי לקבל את טענת התובע, לפיה הפסקת ההתקשרות עמו נעשתה בחוסר תום לב, זאת שעה שברי, ואף התובע ציין זאת, כאמור לעיל, כי בין הצדדים לא שררו יחסי אמון, הנדרשים בין עו"ד ללקוח . לעניין זה טוען התובע, כי על פי ההלכה שנפסקה בעניין קורפו, כל עוד לא מועלות על ידי הלקוח טענות מבוססות כי הוא אינו שבע רצון מהטיפול המקצועי שניתן לו על ידי עורך הדין וכל עוד המטרה למענה שכר את עורך הדין עדיין קיימת, לא יוכל הלקוח להשתחרר מההסכם באופן חד צדדי מבלי שיחויב בפיצויי ציפייה, אלא אם יוכיח כי ללא השתחררות זו לא היה יכול באמצעים סבירים להגשים את אותה המטרה.
צודק התובע כי אכן זו הייתה הקביעה בעניין קורפו, אלא שבנסיבות העניין דנן, סבורתני כי לא ניתן לקבוע כי לו היו הנתבעות ממשיכות לעבוד עם התובע כעורך דינן היו יכולות הן להגשים את המטרה שלשמה נשכרו שירותיו, וזאת נוכח טיבם של היחסים ששררו בין הצדדים אשר לא אפשרו את עבודתם המשותפת, כמפורט לעיל. ויובהר, היסוד המרכזי עליו מתבססת הפסיקה בעניין הפסקת עבודתו של עורך דין מבלי שיידרש הלקוח לשלם פיצויי ציפייה הינו יסוד האמון. שעה שבענייננו אין חולק כי לא שררו יחסי אמון בין הצדדים, אין בידי לקבל את טענות התובע ולקבוע כי הוא זכאי לפיצויי ציפייה.
בהקשר זה אף טוען התובע, כי העובדה שהנתבעת 2 הסכימה בסופו של יום להמשיך לעבוד עם משרד עו"ד גולדפרב מראה כי לא הייתה בעיה של אמון בין הצדדים, ומשכך הנתבעות חייבות בתשלום פיצויי ציפייה. אף טענה זו אין בידי לקבל, שעה שאין בכך כדי להעיד על היחסים בין הנתבעת 2 לבין התובע והסיבה להפסקת ההתקשרות עימו. בנסיבות העניין, כאמור, איני סבורה כי הפסקת ההתקשרות עם התובע נעשתה שלא בתום לב. עם זאת, כאמור, סבורתני כי התובע זכאי לשכר ראוי בגין העבודות שביצע עבור אביעד.

שכר ראוי
התוואי לפסיקת שכר טרחה ראוי
כאמור, מסקנתי הינה כי בנסיבות הענין, ולאור ההלכה שנפסקה בעניין ביניש - עדיאל ובעניין קורפו, זכאי התובע לשכר ראוי, חלף פיצויי ציפייה (פיצויי קיום).
נשאלת השאלה מהו התוואי לחישוב שכר הטרחה. אומדן השכר הראוי בגין שכר-טרחת עורך-דין, צריך שיעשה בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו. דרך קביעת השכר הראוי ושיעורו, אינם בגדר ידיעה שיפוטית ויש לקובעם על בסיס תשתית ראייתית. בהקשר זה, יש להביא בחשבון, בין היתר, את הזמן שהקדיש עורך-הדין לטיפול בעניינו של הלקוח; את מהותו, היקפו ומידת המורכבות של השירות; את שוויו של העניין נשוא השירות; ואת המוניטין של עורך-הדין. כן ניתן להתחשב בשיטה המקובלת לקביעת שכר הטרחה בתחום הרלבנטי במידה וקיימת שיטה כזו (ראו ע"א 02/ 9282 יכין חקל בע"מ ואח' נ' עו"ד יחיאל, פ"ד נח(5) 20, סעיף 10 לפסק-הדין והאסמכתאות שם (2004) – להלן: "פרשת חקל").
נטל ההוכחה בשאלת גובה השכר הראוי מוטל על התובע, כמי "שמוציא מחברו" (ראו פרשת חקל, בסעיף 31). בעניינינו, אכן התייחס התובע בסיכומיו לחלק מהקטגוריות שצוינו לעיל, באופן שמספיק בנסיבותינו לצורך כימות שכרו הראוי.
לשם הערכת שכר הטרחה הראוי לו הוא זכאי, צירף התובע את חוות דעתו של עו"ד זאב הרטבי. עו"ד הרטבי הציג בחוות דעתו שני מודלים לחישוב שכר הטרחה. מודל אחד הינו מודל המבוסס על שעות עבודה ומודל אחר הינו שכר טרחה הנגזר באחוזים ממימוש הזכויות במקרקעין. באשר למודל האחרון, קבע עו"ד הרטבי בחוות דעתו כי השכר הראוי הינו 2% מסך המכירות, בהתאם לאמור בכתב התביעה (סעיף 12 לחוות דעתו של עו"ד הרטבי) ומאחר והתובע זכאי למחצית הרי שהוא זכאי ל – 1% מסך המכירות. עוד הוסיף עו"ד הרטבי בחוות דעתו כי התובע עסק בפרויקט גם כיזם ויזמות זו מקנה לו שכר בשיעור של 2% משווי המקרקעין טרם ההשבחה, זאת בנוסף לשכר בשיעור של 1% מסך המכירות.
המודל השני המוצע בחוות דעתו של עו"ד הרטבי הוא מודל של קביעת שכר טרחה על פי שעות העבודה שהושקעו בפרויקט. בסיס חוות הדעת הינו כי שוויה של שעת עבודה של התובע הינה 650 ₪ לשעה (סעיף 42 לתצהירו של התובע). הערכת הזמן שהושקעה על ידי התובע על פי חוות הדעת הינה 6,000 שעות לפי 650 ₪ לשעת עבודה כאמור.
לאחר ששקלתי מכלול השיקולים, מצאתי כי בנסיבות העניין יש לאמץ את מודל פסיקת שכר הטרחה בהתאם לשעות העבודה. ואנמק.
אמנם מודל פסיקת שכר הטרחה כנגזרת משווי המכירות הינה דרך הערכה של שכר טרחה ראוי שהוכרה ויושמה, לא אחת, בפסיקה. כך, בהלכת ביניש - עדיאל נקבע כי: "ראוי לקבוע את השכר הראוי לפי שיטת החישוב המוכרת והמקובלת במיגזר זה של עיסקאות, ולא לפי אומדן שעות העבודה שהושקעו בפועל" (שם, בעמ' 127).
כך גם בפסיקה נוספת נקבע כי השיטה המקובלת לקביעת שכר-טרחה, בנסיבות בהן ניתן שירות משפטי שעניינו הפשרת מקרקעין לבנייה ושינוי ייעוד – היא כנגזרת של אחוז משווי המקרקעין לאחר השבחתם, או אחוז משווי מכירת דירות שנבנו על המקרקעין המושבחים (במקרים בהם הגיע הדבר לידי כך) [ראו ת.א (י-ם) 2360/08 עו"ד ברוכין ואח' נ' סורוצקין ואח' (פורסם בנבו, 15.9.2011); פרשת חקל הנ"ל; ת.א. (ת"א) 2713/06 יחיאל, דרנס, קורן ושות' עורכי דין נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.2011); ת.א. (ת"א) 2004/06 שוב נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (פורסם בנבו, 30.10.2012)].
יחד עם זאת, מצאתי לעשות אבחנה בין הפסיקה האמורה לבין נסיבות המקרה דנן.
ראשית, מקובלת עלי טענת הנתבעות, לפיה במועד הפסקת ההתקשרות עם התובע, הפרויקט היה בחיתוליו. התב"ע אושרה, ואולם טרם הוצא ולו היתר בניה אחד ואף לא נמכרה כל יחידה על ידי התובע. קביעת שכר הטרחה כנגזרת משווי המכירות תגרום לעיוות במובן זה שלא תביא בחשבון את העלות הנחסכת לתובע בכך שלא נדרש להשלים את חלקו בעבודה, קרי - השלמת העבודה המשפטית הרבה שכרוכה בהוצאת היתרי הבניה ובהתקשרויות הפרטניות שפרויקט בסדר גודל שכזה מחייב.
באשר למצב הפרויקט בעת רכישת מניותיה של אביעד על ידי הנתבעת 2, הרי שלטענת הנתבעות במועד זה הייתה קרקע רשומה בטאבו, עם תכנון שדורש תיקון ותחילתו של פיתוח שנעשה בצורה לקויה ודרש אף הוא תיקון בעלות כספית אדירה.
הדבר אף עלה בעדותו של מר עמרני, לפיה בעת רכישת הפרויקט: "עוד לא הוצאנו היתרי בניה. כל התיק הזה שמנופח פה במסמכים של עשינו ועשינו, היתר בניה לא הוציאו. מה רוצים למכור? זה לא הגיע לשלב הזה. כל השלב שבו צריך לגעת וזה גם מה שעשיתי, כמו שכל יזם עושה. יש א.ב. גם ליזמים. תפתח את השטח, גם רואים את כל המו"מ שהוא מצרף אליהם אנשים כל הזמן דואגים, מה יקרה עם הפיתוח. זה כסף גדול הפיתוח. עוד לא עשו. סתם להציע את הפרויקט הזה למכירה? קניתי משהו שמצריך עבודה מטורפת והשקעת כספים אדירה. מה הצד המשפטי? יגיד לי בשאלה. מישהו עשה פה משהו לקדם את הפרויקט הזה?" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 336, שורות 22-31).
בהמשך העיד מר עמרני, כי "יש תב"ע. כבוד השופטת תגיד לי דבר אחד שהם הזיזו. הפתמ"ר זה כספי מדינה שאני אומר לכבוד השופטת, מה שהם עשו עם הכסף הזה גיהינום. אני אחרי זה הייתי צריך לשנות את התב"ע כי הם הכניסו בולדרים וסלעים... חשבתי שקניתי עסקה עם כל המתכננים משולמים, את כולם החלפתי, לא בגלל שפתאום קפץ לי ויש לי המון כסף בכיס. בגלל שהם עשו עבודה לא מקצועית" (שם, בעמ' 343, שורות 8-15).
לטענת הנתבעות, ראיה לכך שהפרויקט היה במצב התחלתי כאשר נרכשו מניותיה של אביעד על ידי הנתבעת 2, הינה העובדה שאביעד נמכרה במחיר הפסד. אף מר פרץ העיד כי חב' אל כאן לא הצליחה למכור 20 יחידות דיור בפרויקט ומשכך הוחלט למכור אותו ואת אביעד (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 234, שורות 1-10). בכך יש כדי להעיד על כך שהפרויקט היה תקוע.
התובע טוען, כי אין לקבל את טענות הנתבעות באשר למצב הפרויקט, שעה ששותפו של מר עמרני בנתבעת 2, מר ג'קי בלנגה, הודה בתצהיר שהגיש בהליך אחר כי שווי המקרקעין עליו נבנה הפרויקט הינו כ-120,000,000 ₪, אלא שטענה זו מתעלמת מכך שמדובר אך בשווי המקרקעין, שאינו כולל את ההוצאות שיש להוציא על מנת לקדם את הפרויקט.
משכך, מקובלת עלי טענת הנתבעות לפיה הפרויקט היה בשלב התחלתי בעת מכירתו, ועל כן, כאמור, מצאתי כי יש להעדיף את דרך חישוב השכר לו זכאי התובע על בסיס שעות עבודה.
שנית, התובע לא העניק לבדו שירותים לאביעד, אלא ביחד עם משרד עורכי הדין דנקנר לוסקי (לימים גולדפרב). אמנם התובע טוען לענין זה כי בינו לבין עורכי הדין ממשרד גולדפרב הוסכם על חלוקת עבודה, לפיה הוא יטפל בכל העניינים המשפטיים הנוגעים לפרויקט, תכנונו, קידומו והקמתו, ואילו משרד גולדפרב יטפל בהכנת הסכמי המכר והחוזים מול הרוכשים, וברישום הבעלות בדירות והם יתחלקו בחלקים שווים בשכר הטרחה. התובע אינו חולק על העובדה כי הסכמה הנטענת לא הייתה מעוגנת בכתב, אך לטענתו הסכמה זו נובעת מהתמחותו בהתנהלות מול המוסדות ביו"ש.
עוד טוען התובע, כי הוא ביצע פעולות רבות כמפורט בהרחבה בתצהירו, על נספחיו, לרבות טיפול ברישום המקרקעין, תכנון התב"ע, הכנה וחתימה על חוזים מול יועצים ומתכננים, פרצלציה, הכנת הסכמים וניהול מו"מ והתקשרויות עם רוכשים ועוד, ולמעשה ביצע את מלוא חלקו, בהתאם לחלוקת העבודה האמורה לעיל, ואף מעבר לכך, ומשכך זכאי הוא למלוא השכר עליו הוסכם במסגרת זכרון הדברים. בסיכומיו טוען התובע, כי בהתחשב בכך שעבד על הפרויקט במשך 9 שנים עד לשלב בו נמכרו מניותיה של אביעד לנתבעת 2, ובהתחשב בעבודה שבוצעה על ידו, לעומת העבודה המשפטית הכוללת שדרש הפרויקט, אזי 80% מהעבודה כבר בוצעו ונותר לבצע 20% מהעבודה, קרי הטיפול מול הרוכשים והרישום. נוכח חלוקת העבודה הנטענת, הרי שהתובע ביצע את חלקו וזכאי לקבל את מלוא חלקו בשכר הטרחה.
אין בידי לקבל טענה זו, וזאת, בין היתר, נוכח עדותו של עו"ד ארד המקובלת עלי. אמנם, במהלך חקירתו ציין עו"ד ארד כי הוא ועורכי הדין ממשרד גולדפרב ראו בתובע כגורם מסייע בתחום שבו הייתה להם פחות מומחיות, הוא ניהול עסקאות בתחום יו"ש, אלא שלדבריו "אין משמעו שאנחנו אומרים אנחנו יושבים בצד מחכים שדברים יקרו, לקוח שלנו גם לא היה מקבל את זה... אכן ראינו במר הימלפרב, עו"ד הימלפרב ראינו גורם שיודע יותר מאיתנו וכשנדרש היה גם מלווה או אפילו מנחה אותנו במה נדרש לעשות כאשר מדובר בפעילות בשטחים. זו לא הייתה המומחיות המרכזית שלנו". (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 241, שורות 30-34, ובעמ' 242, שורות 1-2).
בהמשך דבריו, כאשר נשאל עו"ד ארד על ידי בית המשפט מה הייתה חלוקת העבודה בין משרדו לבין התובע, השיב הוא, כי: "לא היה סיכום מפורש, חתום ומוסדר בוודאי לא באופן של חלוקה כהגדרתה, אתה עושה את זה ואנחנו לא נוגעים ואנחנו עושים ואתה לא נוגע, מעולם לא היה גם לא הייתה כוונה כזאת... גם לא התכוונו לחלק באופן דיכוטומי, לחלק את העבודה בצורה של מקטע מסוים לא ניגע בו... בדברים מסוימים נתנו את אותה, הובלה, נקרא לה מסוימת בתחומים של פעולות מול, מול רשויות, הרשויות בשטחים ליקי גם אם ליווינו גם אם הוא עדכן אותנו, גם אם התייעץ איתנו וגם אם שינינו או ביקשנו שישנה את הדברים אבל לא, לא את החלוקה שאומרת את זה תעשה ואנחנו לא מתערבים" (שם, בעמ' 249, שורות 7-21).
משנשאל עו"ד ארד אם שעה שמרבית העבודה באותה העת הייתה בקשר עם הרשויות מי שעשה את עיקר העבודה היה התובע, השיב עו"ד ארד כי לא כך הדבר, וכי אמנם היו הרבה היבטים של עבודה מול הרשויות, אך חלקם היו עניינים מסחריים או משפטיים שבין החברות, חלקם עסקו בנדל"ן, חלקם בתכנון ובנייה וחלקם בהתנהלות החברות, ובהם טיפל משרדו. לדבריו, משרדו עשה הרבה מאוד עבודה ואין באפשרותו לומר כי עיקר העבודה נכון לעת ההיא נעשה על ידי התובע (שם, בעמ' 249, שורות 22-33, ובעמ' 250, שורות 1-12).
נוכח האמור, הרי שאין בידי לקבל את טענת התובע באשר לחלוקת העבודה המוגדרת בין משרדו למשרד גולדפרב. אמנם עו"ד ארד העיד כי משרד גולדפרב התכוון להיות דומיננטי בשלב הכנת הסכמי המכר, אך אין בכך כדי לשנות מהאמור לעיל בדבר חלקו ביתר הפעולות המשפטיות שנעשו בקשר עם הפרויקט, ובמילותיו של עו"ד ארד: ""אנחנו בפירוש היינו אמורים להיות והתכוונו להיות דומיננטיים בשלב הזה מתוך העובדה, מכוח העובדה שזה גם משהו שהוא כבר לא, משהו שהוא בהכרח בשטחים, שוב, לא כחלוקה שאומרת מעכשיו עו"ד הימלפרב לא רלוונטי כמו שההיפך לא היה" (שם בעמ' 257, שורות 10-12).
שלישית, סיבה נוספת בגינה יש לאבחן את הפסיקה בדבר מודל פסיקת השכר הראוי כנגזרת ממחיר מכירת הדירות מענייננו, הינה העובדה שהתובע היה מנוע מליתן שירותים משפטיים כעורך דין במשך 4 שנים מחודש אוגוסט 2010 ועד לשנת 2014. אין מקום לגזור שכר טרחת התובע כנגזרת מהתמורה ששולמה זמן רב לאחר שהופסקה עבודתו בגין מכירת יחידות דיור ומגרשים, שעה שבמהלך מספר שנים היה מנוע התובע מליתן שירותים משפטיים. יש להתחשב בפעולות שבצע התובע ובהיקפן בבוא בית המשפט לפסוק את שכרו הראוי של התובע.
אף המומחה מטעם התובע העיד כי ייתכן שעובדת השעייתו של התובע מלשכת עורכי הדין הייתה מונעת מהתובע ליתן את השירות המשפטי הנדרש לפרויקט, אם כי אין בכך כדי להשפיע על העבודה שנעשתה עובר לתקופת ההשעיה והזכאות לשכר בגינה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 29.10.2017, בעמ' 291, שורות 8-12, 21-27).
בהקשר זה יצוין, כי הנתבעות טוענות כי מחירי הדירות מהם יש לגזור את שכר הטרחה שייפסק לתובע לא יכולים להיות מחירי הדירות כיום, אלא יש לחשב את שכר הטרחה בהתאם למחיר הדירות נכון למועד בו בוצעה עבודת התובע. התובע מתנגד לטענה זו בטענה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שעה שטענה זו לא באה לידי ביטוי בכתב ההגנה המתוקן שהגישו הנתבעות. עם זאת, שמשקבעתי כי יש לחשב את השכר הראוי שלו זכאי התובע בהתאם לשעות העבודה להן נדרש, ולא כנגזרת ממחיר מכירת הדירות, איני נדרשת לדון בטענה זו.
רביעית, לאמור לעיל יש להוסיף את חסרונותיה של השיטה, לפיה השכר הראוי נקבע כפונקציה משווי המכירות. לעניין זה יפים הדברים שנכתבו על ידי פרופ' דניאל פרידמן במאמרו "שכר טרחה ראוי" המשפט ב 105 (1994). ל גישתו, קביעת שכר טרחה באחוזים משוויו של נכס היא שיטה בלתי רצויה, שיכולה להלום בעיקר תביעות בנזיקין שמידת הצלחתן תלויה בספק או תביעה לדמי תיווך. אולם, במקרים בהם מדובר בתביעות בסכומים גבוהים מאוד, עלול שכר הטרחה שנקבע באחוזים משווי הנכס לחרוג מגדר הסבירות (שם, בעמ' 109).
לאור האמור, אני סבורה כי הדרך המתאימה בנסיבות הענין להערכת שכר הטרחה הראוי של התובע צריכה להתבסס על היקף שעות העבודה שהושקעו מצידו בקידום הפרויקט. דרך זו עולה בקנה אחד עם המודל השני אותו הציע עו"ד הרטבי בחוות דעתו - חישוב שכר הטרחה על פי שעות העבודה שהשקיע התובע במסגרת פועלו לקידום הפרויקט.
בהלכה הפסוקה נקבעו קריטריונים שונים שיש לשקלל לצורך קביעת שכר הטרחה ובין היתר: שווי הפרויקט; משך הזמן שארך הטיפול בפרויקט; כישוריו של עורך הדין והמוניטין שלו; היקף העבודה שבוצעה ותוצאותיה [ראו: ע"א 499/89 רמת אביבים בע"מ ואח' נ' מירון, בן ציון ופריבס עו"ד, פ"ד מו(4) 586, 593 (1992)].
ברע"א 5210/08 עו"ד רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, פסקה 35 ( פורסם בנבו, 20.12.2010), עמד כב' השופט י' דנציגר על אמות המידה לאורן ייקבע השכר הראוי:
"באשר לקביעת השכר הראוי או גובה התמורה החלקית שתחויב הרשות בתשלומה, אסתפק בהצבת "סימני הדרך" הבאים: כפי שציינתי לעיל, הכלל הוא כי בית המשפט לא יורה לרשות לשלם את התמורה החוזית עליה הוסכם כשכר ראוי או על דרך של צו לקיום ההתחייבות. בנוסף, בקביעת הסכום שעל הרשות לשלם, אם בכלל, יש להעדיף אמות מידה אובייקטיביות להערכת שווי העבודה או השירות שנהנתה מהם הרשות, ובכל מקרה בו נותן השירות או מבצע העבודה אינו תם לב לחלוטין, יש לתת ביטוי לחוסר תום לב זה באמצעות הפחתת הסך בו מוערכים השירות או העבודה באופן אובייקטיבי ...
יחד עם זאת, כאשר מתברר כי גובה התמורה החוזית נמוך מהשווי האובייקטיבי של השירות או העבודה, יש לבסס את הקביעה באשר ל"שכר הראוי" או באשר לצו הקיום החלקי על גובה התמורה החוזית, ומובן שגם מסך זה ניתן להפחית על מנת לאזן בין השיקולים הנוגדים [השוו: גרוסקופף, 610-609]."
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמוצגים ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, התרשמתי כי היקף העבודה שביצע התובע הוא רחב ומשתרע על פני מספר תחומים: משפטי, תכנוני ויזמי. מדובר בעבודה רבה, שהתמשכה על פני כ-9 שנים (החל משנת 1999, אז נחתם זכרון הדברים ועד לשנת 2008 אז נרכשו מניותיה של אביעד על ידי הנתבעת 2) ובצידה הישגים, הגם שנגדעה בשלב מוקדם בטרם הבשילה לכדי מימוש הפרויקט.
יש לדחות את טענת הנתבעות, על-פיה אין לחייבן בשכר טרחה ראוי, כיוון שמדובר בעבודה שבצע התובע כיזם ולא כעורך דין וכי אין כל צורך במעורבות עורך דין בפעולות שבוצעו על ידי התובע.
התובע פירט בהרחבה ובאריכות את היקף העבודה שביצע, הן בכתב התביעה והן בתצהירו. אכן, מסכימה אני עם הנתבעות כי היקף העבודה הנטען נטען בגוזמה, כפי שאעמוד על כך בהמשך, ואכן חלק מפעולותיו של התובע לא נעשה כדבר שבשגרה על ידי עורכי דין, ובעלי מקצוע אחרים יכולים לבצען. יחד עם זאת, נחה דעתי מהעדויות שבפני כי לתובע ידע בקידום פרויקט ביהודה ושומרון וכי התובע פעל רבות ונמרצות לצורך קידום והוצאת הפרויקט אל הפועל, הגם שפעולותיו חרגו לעיתים מביצוע פעולות משפטיות באופן מובהק.
אין לקבל את הטענה, לפיה פעולות שאינן משפטיות באופן מוחלט אינן חלק מעבודתו של התובע כעורך דין ומשכך אינו זכאי לשכר בצידן. פעולות של פגישות עם נציגי מועצה, שיווק, שינוי תב"ע וכיוצ"ב הינן פעולות שמטרתן לקדם את הפרוייקט, וככאלה יש לראות אותן כחלק מהשירות המשפטי. לעניין זה העיד עו"ד ארד, ועדותו מקובלת עלי, כי "אנחנו נוהגים תמיד בפרויקטים לא להיצמד רק למילה הכתובה של מה שמוטל עלינו, לא מצפים מאיתנו להיות כאלה. אנחנו מלווים פרויקט, האחריות שלנו גם המוסרית וגם המשפטית אבל מעבר לזה ליווי של לקוח, בוודאי שלקוח מהסוג שליווינו בהתחלה אבל זה לא רק, כל לקוח, אנחנו מלווים בלי שאלה האם זה בדיוק במסגרת... כיוון שכך, נעשו הרבה מאוד פעולות באורך התקופה שלא היו בהכרח צמודים לשאלה האם זה כתוב כאן שאתה צריך ללכת לישיבה במקום מסוים כי אם לא אל תעשה את זה, כיוון שמדובר על תקופה של שנים ונעשו הרבה מאוד פעולות, אז אני מעריך שלא רק אנחנו נהגנו כך." (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 252, שורה 31 -עמ' 253 בשורה 5). בהמשך אף ציין עו"ד ארד, כי "אמרתי ואני אחזור שוב, אני לא יודע על כל דבר ספציפי נקודתי, אבל בגדול כל מה שמקדם פרויקט מבחינתי הוא חלק מהטיפול המשפטי בפרויקט" (שם בעמ' 255, שורות 4-5).
עו"ד ארד היטיב להבהיר בעדותו כי הפרויקט דנא הינו פרויקט אשר כרוכה בו עבודה רבה עוד לפני השלב של מכירת דירות (שם בעמ' 273, שורות 7-16).
עבור חלק מפעולותיו אלו זכאי התובע לשכר טרחה ראוי, הכל כפי שיפורט להלן.
הנתבעות אף טענו, כי התובע כבר קיבל שכר כבעל מניות באביעד, ואף בשל כך אינו זכאי לשכר ראוי בגין עבודתו. אף טענה זו אין בידי לקבל. ראשית, דומה כי הנתבעות זנחו טענה זו, שעה שלא הוזכרה במסגרת סיכומיהן. שנית, הרי שכבר קבעתי לעיל כי התובע החזיק במניות באביעד בנאמנות בלבד. שלישית, הנתבעות לא הציגו ראיות כלשהן להוכחת טענה זו, על אף שהנהלת החשבונות של אביעד מצויה בידיהן, והיה באפשרותן לבדוק האם אכן קיבל התובע שכר.
בנוסף, יש לדחות את טענת הנתבעות, לפיה השכר המקסימאלי לו זכאי התובע הוא השכר הקבוע בחוק. לעניין זה מפנות הנתבעות לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 (להלן: "תקנות המכר (דירות)"), וטוענות כי בהתאם לתקנות אלה תשלום שכר הטרחה המקסימלי בגין טיפול משפטי ברכישת דירה, אשר ניתן לדרוש מרוכש, מועמד על סך של 4,960 ₪ בתוספת מע"מ. לטענת הנתבעות, זהו הסכום המקסימאלי שהתובע זכאי לו.
עם זאת, תקנות המכר (דירות) חלות ביחסים שבין הקבלן לקונים, קרי קבלן לא יכול לדרוש מרוכשי הדירות הוצאות משפטיות בסכום העולה על הסך האמור לעיל. התקנות אינן מגבילות את אפשרותו של קבלן להתקשר בהסכם שכר טרחה עם עורך דין, ובמסגרתו להסכים לשלם לעורך הדין סכום העולה על הסכום האמור. זאת ועוד, תקנות המכר (דירות) הותקנו אך בשנת 2014, זמן רב לאחר הפסקת עבודתו של התובע, ומשכך אינן חלות על ההתקשרות עמו, וממילא ספק אם הן חלות בשטחי יו"ש.
עוד טוענות הנתבעות, כי תביעתו של התובע לשכר ראוי התיישנה זה מכבר, שעה שהופיעה לראשונה בכתב התביעה המתוקן שהוגש אך ביום 11.8.2015, בעוד שהתובע צירף אסמכתאות אך לפעולות שבוצעו לפני שנת 2008. לטענת הנתבעות, העילה לקבלת שכר ראוי מתגבשת במועד ביצוע הפעולה שבגינה מבוקש השכר. אף טענה זו אין בידי לקבל.
לאחר שהגיש התובע את כתב תביעתו המתוקן, הגישו הנתבעות בקשה לסילוק על הסף של עילת השכר הראוי מחמת התיישנות. ביום 17.7.2016 ניתנה החלטתו של המותב הקודם שדן בתיק (כב' השופטת מיכל אגמון גונן) בבקשה זו, במסגרתה נקבע מפורשות, כי: " זכאות התובע לקבלת שכר טרחה מתגבשת רק במועד מכירת יחידות הדיור, אשר הינו, גם לגרסת הנתבעות, לכל המוקדם בסוף שנת 2010. העילה המתייחסת לשכר ראוי בגין שעות העבודה שהוקדשו הינה עילה חלופית לעילת התביעה העיקרית, המתייחסת לקבלת שכר הטרחה לפי הסכם שכר הטרחה. בין אם שכר הטרחה נתבע מכוח העילה ההסכמית ובין אם הוא נתבע מכוח העילה החלופית של שכר ראוי, המועד הקובע לענייננו הוא מועד מכירת יחידות הדיור, כשהחל ממועד זה מתחילה תקופת ההתיישנות. שכן, עד למועד זה סבר התובע כי יזכה לקבל את שכר טרחתו על פי ההסכם, ורק ממועד זה, בו, למעשה, הופר הסכם שכר הטרחה, התגבשה עילת התביעה בגין שכר ראוי, כעילה חלופית". על החלטה זו לא הוגש ערעור, והנתבעות לא מצאו להתייחס אליה בסיכומיהן, ומשכך לא מצאתי לשנות מהחלטה זו.

חוות הדעת מטעם התובע
כאמור, בתמיכה לתביעתו לשכר ראוי הגיש התובע חוות דעת של עו"ד זאב הרטבי. חוות הדעת, כך על פי הנאמר בה ובחקירתו הנגדית של עו"ד הרטבי, נסמכת על גרסתו של התובע עצמו. הנחת היסוד של חוות הדעת היא כי התובע החל לעבוד על תכנונו של הפרוייקט החל משנת 1998 ובחודש פברואר 2002 אושרה תוכנית המתאר החלה על המקרקעין. כמו כן, חוות הדעת מבוססת על הטענה של התובע, לפיה לאחר אישורה של תוכנית המתאר, התובע טיפל בהסכמים שנועדו לקדם את ביצוע התוכנית.
על פי חוות דעתו של עו"ד הרטבי זכאי התובע לשכר טרחה כמפורט להלן:

רישום המקרקעין – התובע העריך בתצהירו את היקף עבודתו בנושא זה ב- 70 שעות ולפי חוות דעתו של עו"ד הרטבי הערכה זו הינה סבירה;
תכנון התב"ע – התובע העריך את היקף עבודתו ב - 2,500 שעות; עו"ד הרטבי מציין כי היקף העבודה משתנה ממקרה למקרה, ואולם יש מקום לקבוע את שיעור שכר הטרחה המגיע לתובע כנגזרת של אחוזים ממימוש הזכויות במקרקעין או על דרך האומדנה (סעיף 7.3 לחוות דעתו של עו"ד הרטבי).
הכנה וחתימת חוזים מול יועצים ומתכננים – 70 שעות;
הסדרת תקציב פיתוח מיוחד לפרוייקט – עו"ד הרטבי מציין בחוות דעתו כי בדרך כלל טיפול בענין זה נעשה על ידי גורם חיצוני, ולא על ידי עורך הדין המטפל בפרוייקט. יחד עם זאת, הוא אומד את היקף עבודתו של התובע, על בסיס תצהירו, ב- 150 שעות;
הכנת מכרז לפיתוח שלב א' – התובע אמד את היקף עבודתו בנושא זה ב – 200 שעות. עו"ד הרטבי בחוות דעתו מציין בהגינותו כי עבודה זו חורגת מעבודתו המקובלת של עו"ד בפרוייקטים כגון הפרוייקט נשוא התובענה שעה שעבודה זו נעשית בדרך כלל על ידי מהנדסים או כלכלנים. יחד עם זאת, הוא קובע כי ככל שאכן הקדיש התובע שעות עבודה כנטען על ידו, אזי אומדן זה הינו סביר.
העברת המקרקעין לניהול המינהל האזרחי – התובע אמד בתצהירו את היקף העבודה בנושא זה ב – 100 שעות. גם בעניין זה קובע עו"ד הרטבי כי עבודה זו חורגת מעבודתו המקובלת של עו"ד בפרויקט. כמו כן עו"ד הרטבי התייחס לעובדה כי הנתבעות בסופו של יום החליטו שלא לחתום עם המינהל על הסכם זה, הגם שכל העבודה כבר בוצעה על ידי התובע ומשכך הערכת הזמן שהושקעה על ידו, מקובלת עליו.
פרצלציה – התובע אמד את היקף עבודתו בנושא זה בכ – 300 שעות. על פי חוות דעתו של עו"ד הרטבי, שכר טרחה בגין עבודה זו הינו נגזרת של אחוזים משווי המקרקעין ומכל מקום הוא מסכים עם הערכת הזמן שנטענה על ידי התובע.
תביעת הוועד המקומי עץ אפרים נגד הנתבעת – התובע אומד את היקף עבודתו בעניין זה ב – 100 שעות. לשיטתו של עו"ד הרטבי ניהול תביעה כזו חורג מהמסגרת של קידום הפרויקט והתובע זכאי לשכר טרחה עבורו לפי שעות.
שיווק, השתתפות בירידים, ערבי היכרויות והכנת פרזנטציות - התובע אומד את היקף עבודתו בנושא זה ב – 150 שעות. גם לעניין זה עו"ד הרטבי מציין כי פעולות אלו חורגות מהמטלות שעל עו"ד לבצע במסגרת קידום פרויקט ומשכך, הוא זכאי לשכר נפרד בעבורן.
הכנת הסכמים, ניהול מו"מ והתקשרויות עם רוכשים – לעניין זה מפנה עו"ד הרטבי לחישוב בהתאם לאחוזים מהתמורה שנתקבלה בגין מכירת המגרשים.
תביעת החברה לפיתוח נגד אביעד - התובע אומד את היקף עבודתו בענין זה בכ – 90 שעות. גם לענין זה עו"ד הרטבי מציין כי פעולות אלו חורגות מהמטלות שעל עו"ד לבצען במסגרת קידום פרוייקט ומשכך השכר הנדרש על ידי התובע לשיטתו הינו סביר.

לא אוכל לקבל הערכה זו במלואה. לכך מספר טעמים עיקריים, כמפורט להלן.
ראשית, התובע לא צירף ראיות מספקות להוכחת טענתו בדבר שעות העבודה שהושקעו. על מנת לבסס טענתו בדבר עבודתו ותרומתו לפרויקט צירף התובע מסמכים רבים, הכוללים אף מסמכים שלא נכתבו על ידו ושהוא כלל אינו נמען להם (למשל, נספח י"ג לתצהיר התובע); סיכומי שיחות שאף להן התובע אינו צד ; סיכומי פגישות שהתובע לא היה נוכח בהן (נספח י"א לתצהיר התובע) ; חוזים מול בעלי מקצוע אשר לא ניתן ללמוד מהם על חלקו של התובע בהכנתם (נספח י"ב לתצהיר התובע) וכיו"ב. הנה כי כן, המסמכים שהוגשו על ידי התובע אינם מספקים לצורך הוכחת טענתו של התובע בדבר היקף העבודה שבוצעה על ידו.
שנית, התובע אף לא צירף דו"ח שעות עבודה או יומן עבודה (מכל סוג שהוא) על מנת לתמוך טענותיו לעניין שעות העבודה שהושקעו על ידו.
שלישית, חוות הדעת של עו"ד הרטבי הסתמכה על מידע שנמסר לו על ידי התובע בלבד, מבלי שהוצגו בפניו מסמכים להוכחת הפעילות בהיקף השעות הנטענות, ומבלי שהיה בפניו מידע בדבר ניסיונו של התובע כעורך דין במועדים הרלוונטיים. עו"ד הרטבי אף הודה בהגינתו במהלך חקירתו כי שאלות בדבר ניסיונו של התובע יש להפנות אליו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 29.10.2017, בעמ' 293, שורות 12-13) וכי הוא "חי מפיו" של התובע.
כמו כן, חוות הדעת נסמכת על ההנחה כי תהליך אישור התב"ע ארך 4 שנים, אלא שלפי עדות התובע עצמו ארך התהליך 10 חודשים בלבד.
רביעית, על פי חוות הדעת השקיע התובע בפרויקט כ-6,000 שעות עבודה. בהנחה שהוקדשו לפרויקט הספציפי 9 שעות בכל יום, מדובר בכ-666 ימי עבודה. עם זאת, יש להניח כי בתקופה זו עבד התובע במקביל על פרויקטים נוספים או תיקים נוספים שכן היה עורך דין פעיל עד לחודש אוגוסט 2010 ולא השקיע את מלוא מרצו וזמנו בפרויקט זה בלבד.
חמישית, חוות הדעת מסתמכת על חלוקת העבודה הנטענת בין התובע למשרד גולדפרב. עם זאת, כאמור לעיל, אין בידי לקבל את עמדתו של התובע, באשר לחלוקת העבודה האמורה, ואת טענת התובע, לפיה משרד גולדפרב לא פעל כלל באותה תקופה, שכן כאמור מעדותו של עו"ד ארד, המהימנה עלי לחלוטין , עולה כי לא הייתה חלוקה דיכוטומית בין שני המשרדים באשר לביצוע העבודה אלא שהיו פעולות שהיו בידיעתו של התובע ומשכך הוא אשר פעל לבצען, אבל כל פעולה בוצעה בשיתוף פעולה ובידיעה מלאה של משרד גולדפרב.
לכך יש להוסיף כי עו"ד ארד בעדותו ציין כי שישה – שבעה עורכי דין ממשרדו עבדו על פרויקט זה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 244, שורה 3).
ולבסוף, מעדויותיהם של העדים הנוספים מטעם הנתבעות עולה תמונה שונה באשר להיקף העבודה המשפטית הנדרשת בפרויקט, כפי שיפורט להלן.

הערכת השכר הראוי לו זכאי התובע
עדותו של התובע בדבר היקף עבודתו, וטענתו כי לאורך 9 שנות עבודתו השקיע אלפי שעות עבודה נתמכה בעדותו של מר פרץ שפרט בתצהירו את היקף עבודתו של התובע, אשר כללה עבודה מול רשויות המס, תכנון התב"ע, עריכת חוזי יועצים ומתכננים, הסדרת תקציב פיתוח מיוחד לפרויקט ממשרד הבינוי והשיכון, הכנת מכרז לביצוע פיתוח שלב א', ניהול משא ומתן להעברת המקרקעין לניהול המנהל, טיפול בתביעת הועד המקומי נגד אביעד, סיוע בשיווק הפרויקט ועריכת הסכם מאסטר לרוכשים.
בעדותו הדגיש מר פרץ את היקף עבודתו של התובע וציין כי התובע ידע לקבוע פגישות עם הגורמים הרלוונטיים לצורך קידום הפרויקט ולמעשה "הלך איתו יד ביד", כלשונו של מר פרץ, בכל הפעולות שבוצעו לצורך קידום הפרויקט (ראה פרוטוקול הדיון מיום 24.10.20 17, בעמ' 184, שורה 33-עמ' 185 שורה 4, וכן שורות 29-34).
כמו כן, בתמיכה לטענות התובע, העיד מר אמנון רוזנברג, שכיהן כמנהל אגף הנדסה במועצה האזורית שומרון עד לשנת 2008. בחקירתו העיד מר רוזנברג כי התובע השתתף בישיבות תכנון רבות של המועצה, שכן בשונה מישיבות תכנון אחרות, הייתה בעיה בנושא של מימון משרד השיכון, ולכן היה צורך בטיפול משפטי, שעה שלראשונה נאלצה המועצה להתמודד עם חוזה "משולש" בין היזם, המועצה והמדינה. (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.20 17, בעמ' 167, שורות 10-20).
בנוסף, מטעם התובע העיד מר בני ראובן לוי, אדריכל אליו פנתה אביעד לצורך תכנון השכונה החדשה שתקום על המקרקעין, אשר העיד על היקף עבודתו של התובע וסיועו בהכנת תקנון התב"ע. מעדותו של מר לוי עולה, כי כשמדובר על תכנית תב"ע חדשה באזורים מורכבים ובעייתיים ישנם המון נושאים שדורשים טיפול משפטי, ובמקרה דנן התובע היה מעורב בתכנון התב"ע. כך, גם היה התובע מעורב בתכנון הפיתוח, וטיפל בענייני הפרצלציה והבעלות, והשתתף בהרבה פגישות. כשנשאל מר לוי כמה שעות להערכתו השקיע התובע בתכנון התב"ע השיב כי לפחות 300 שעות, אך פחות ממספר השעות שהשקיע מר לוי עצמו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 29.10.2017, בעמ' 315, שורות 15-29).
גם מר צורי אביאור, אשר מונה על ידי אביעד לשווק את הפרויקט, העיד מטעם התובע. מעדותו עלה, כי עיקר עבודתו הייתה מול התובע ומול מר פרץ (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.2017, בעמ' 172, שורות 18-19). בכך יש כדי לתמוך בטענות התובע באשר לטיפול בפרויקט.
יחד עם זאת, התובע לא תמך את טענותיו בדבר היקף עבודתו, שהן ליבה של התובענה, באסמכתאות המעידות על ההיקף הנטען, ולא הביא לעדות לעניין זה את מר עשור, שהיה הבעלים של אביעד בתקופת העסקתו של התובע. עובדה זו יש לזקוף לחובתו של התובע.
כמו כן, חלק גדול מהפעולות אותן טוען התובע כי ביצע, כלל לא בוצעו או לא הניבו דבר. כך למשל, התובע טוען כי השקיע 100 שעות עבודה בעריכת והחתמת חוזים מול יועצים, אלא שלטענת הנתבעות מר עמרני נאלץ להחליף את כל בעלי המקצוע לנוכח חוסר המקצועיות של בעלי המקצוע שנשכרו טרם הסכם רכישת המניות, וכן נדרש לערוך חוזים חדשים מול יועצים ומתכננים כך שעבודתו של התובע לא קידמה דבר.
זאת ועוד, אין בידי לקבל את ניסיונו של התובע לבטל ולגמד את חלקם של הגורמים הנוספים שטיפלו בפרויקט. במסגרת הפרויקט נשכרו אנשי מקצוע, לרבות אדריכלים, מהנדסים ואנשי שיווק ולא היה צורך בכך שהתובע יבצע פעולות אשר מצויות בתחום פעילותם.
בנוסף, אין בידי לקבל את טענת התובע בניסיונו לגמד אף את חלקם של משרד גולדפרב, מר פרץ ומר עשור בפרויקט, זאת נוכח עדותו של עו"ד ארד בדבר העבודה שהושקעה על ידי משרדו בפרויקט, והן נוכח ניסיונם הרב של מר פרץ ומר עשור והעובדה שהתובע עצמו במסגרת הליך אחר שהתקיים בינו ובין מר עשור לבין חב' אל כאן, טען כי מר עשור הינו איש עסקים עם ניסיון של 15 שנים ביזום פרויקטים בשטחי יו"ש אשר פעל ללא לאות לקידום הפרויקט, ובתוך כך פעל רבות לאישור התב"ע בפרויקט ולגיוס מימון ממשרד הבינוי והשיכון לפרויקט.
לעניין זה יש להוסיף, כי בסופו של יום, לאחר דין ודברים, החליט משרד גולדפרב להפסיק לעבוד עם אביעד, וזאת תמורת תשלום בסך 500,000 ₪, כפי שעולה מעדותו של מר עמרני (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 368, שורות 25-27). משכך, לא ניתן להיעתר לדרישתו של התובע לפסוק לו שכר הגבוה פי 8 מהסכום ששולם למשרד גולדפרב, בפרט שעה שהסכום ששולם למשרד גולדפרב שולם הן בגין הטיפול המשפטי בפרויקט והן בגין ייצוג בהליך משפטי נוסף, וכן שעה שטענת התובע באשר לחלוקת עבודה בינו לבין משרד גולדפרב, לפיה הוא עשה את מרבית העבודה, קרסה, כפי שעולה מעדותו של עו"ד ארד.
נוכח האמור לעיל, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את חוות הדעת שהוגשה מטעם התובע, ואת העדויות שנשמעו בפני, ובהתחשב בהיקף העבודה הנדרש לפרויקט מסוג זה ובמשך השנים בהן פעל התובע לשם הגשמת הפרויקט, אני מעמידה את מספר שעות העבודה שביצע התובע על 2,140 שעות, על פי הפירוט כדלקמן.
רישום המקרקעין, הערת התנגדות ומשכנתא
לטענת התובע, כפי שבאה לידי ביטוי בתצהירו, שקד הוא על רישום המקרקעין על שם החברה לפיתוח, רשם התנגדות (מעין הערת אזהרה למניעת עסקאות נוגדות) על המקרקעין לטובת אביעד, וכן רשם משכנתא על המקרקעין להבטחת זכויותיה של אביעד, על פי הסכם ההלוואה לחברה לפיתוח. לשם כך מעריך התובע כי השקיע 70 שעות עבודה. עו"ד הרטבי קבע בחוות דעתו כי מדובר בהערכה סבירה.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי מחקירתו של התובע עלה כי כל שנותר כדי שהקרקע תירשם היה תשלום אגרה בלבד (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.2017, בעמ' 16, שורות 4-7). אמנם התובע טען כי ביצע גם רישומי הערות התנגדות ומשכנתאות, אלא שאף פעולות אלה לא יכולות להסביר את דרישתו לשכר בגין 70 שעות עבודה.
נוכח טענות הצדדים לעניין זה, ושעה שהתובע לא צירף אסמכתאות להוכחת כמות השעות הנטענת על ידו, אלא אך אישור רישום התנגדות שאין בו כדי ללמד על כמות העבודה שהושקעה על ידי התובע, מצאתי להעמיד את מספר שעות העבודה שהשקיע התובע בגין רישום המקרקעין, הערת ההתנגדות והמשכנתא על 20 שעות.
הכנת התב"ע
הרכיב המרכזי בדרישת התובע לשכר טרחה הינו תכנון התב"ע. לטענת התובע, אביעד שכרה תחילה את שירותיו של האדריכל רוני גולדשמידט לשם הכנת התב"ע, ולימים הוחלף הוא באדריכל בני ראובן לוי. לטענתו, הוא ביחד עם מנהל אביעד והאדריכלים גיבשו את תקנון תכנית המתאר, אשר הודפס על ידו, ולשם כך אף קיים פגישות רבות עמם ועם רשויות התכנון ביו"ש. לטענתו, הוא הגיש טיוטות רבות של תקנון התכנית לרשויות, ואף השתתף בפגישות רבות עם נציגי הוועד המקומי של היישוב עץ אפרים, יחד עם מר פרץ, לבקשתו של האחרון. התובע העריך כי השקיע 2,500 שעות עבודה בכל הקשור לתכנון התב"ע, כאשר 500 מתוכן בפגישות בהן התלווה למר פרץ, תוך שהבהיר לו כי מדובר בעבודות החורגות מהסכם שכר הטרחה.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי שעה שהתובע מעריך את עבודתו בטיפול בתב"ע בהיקף של 2,000 שעות, מצופה היה כי יגיש מאות עמודים של מסמכים המעידים על העבודה הרבה שהשקיע, אלא שלתצהירו צירף 7 מסמכים בלבד הקשורים להכנת התב"ע (נספחים ט-י"א לתצהיר התובע), אשר מרביתם כלל אינם מעידים על פעילות כלשהי מצידו, ומועדיהם מאוחרים למועד אישור התב"ע. לטענת הנתבעות, כמות השעות הנטענת אינה מסתדרת עם השכל הישר, שכן לפי שיטת התובע הוא טיפל באישור התב"ע בין השנים 1999-2000 במשך עשרה חודשים, במהלכם השקיע 2,000 שעות עבודה, כך שלפי 22 ימי עבודה בחודש, ובסה"כ 220 ימי עבודה, מתקבל כי התובע עבד 9 שעות מדי יום על התב"ע.
עוד טוענות הנתבעות בהקשר זה, כי הכנת התב"ע כלל אינה פעולה משפטית אלא פעילות שבה עוסקים אדריכלים, לעיתים בסיוע היזם. אף התובע אישר זאת בעדותו, אלא שטען כי בענייננו, היזם ביקש ממנו לעבור על תקנון התב"ע. לטענת הנתבעות, עדותו של מר פלקוביץ', האדריכל המתכנן של הפרויקט, מחזקת את הטענה כי תכנון התב"ע אינה עבודה משפטית, ולפי עדותו מי שבדרך כלל עורך את התב"ע הוא האדריכל, והעבודה אורכת מספר ימים בלבד (ראו פרוטוקול הדיון מיום 7.11.2017, בעמ' 391, שורות 11-18).
עוד לטענתן, אף מעדותו של מר בני ראובן לוי, אותו הביא התובע לעדות, עולה כי התובע לא השקיע יותר מ-300 שעות עבודה בתכנון התב"ע, ומכל מקום השקיע פחות שעות עבודה ממר לוי עצמו. משכך, לא הגיוני שהתובע ידרוש שכר של 2,000 שעות עבודה בגין תכנון התב"ע המסתכם בסך של כ-250,000 דולר, שעה שהאדריכל של הפרויקט קיבל סך של 14,000 דולר בלבד עבור עבודה זו.
הנתבעות מוסיפות, כי לשם הוכחת טענתו בדבר כמות השעות האדירה שנדרשה לשם הכנת התב"ע הביא התובע לעדות את מר רוזנברג, מנהל אגף ההנדסה במועצה האזורית שומרון, אלא שמעדותו ומתצהירו של מר רוזנברג עולה, כי הוא נכנס לתפקידו לאחר אישור התב"ע. מר רוזנברג העיד עקרונית כי הכנת תב"ע אורכת מספר שנים, אך במקרה דנן הכנתה ארכה 10 חודשים בלבד, דבר המדגיש את מופרכות דרישתו של התובע.
הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי בהתאם להסכם הניהול מי שהיה אחראי על טיפול בתב"ע היא חברת שכונות, ולא אביעד, ואכן חברת שכונות היא שטיפלה בהכנת התב"ע ולשם כך שכרה את האדריכל רוני גולדשמידט.
על כך משיב התובע, כי פעילותו החריגה כעורך דין נבעה מהעובדה שהמקרקעין נמצאים ביו"ש ועל כן נדרש ניסיון מיוחד לטיפול בפרויקט, אלא שלטענת הנתבעות, ההיפך הוא הנכון. כפי שהעיד מר עמרני, בהיבטים מסוימים דווקא יותר קל לנהל פרויקט ביו"ש נוכח הרצון של המועצה האזורית לקדם בנייה. באשר לטענות התובע בנוגע לשעות העבודה הרבות שנדרשו ממנו לשם טיפול בהכנת התב"ע, מפנות הנתבעות לעדותו של מר פלקוביץ', לפיה ביו"ש יותר קל להכין תב"עות נוכח הגישה האוהדת של הוועדות המקומית והמחוזית (ראו פרוטוקול הדיון מיום 7.11.2017, בעמ' 388, שורות 9-18). עוד טוענות הנתבעות בהקשר זה, כי משמונה אדריכל לפרויקט, לא היה כל צורך בטיפול של התובע בהכנת התב"ע.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה, אין בידי לקבל את דרישת התובע לפסוק לו שכר ראוי על פי 2,500 שעות בגין תכנון התב"ע.
ראשית, התובע עצמו אישר בעדותו כי תהליך אישור התב"ע ארך כ-10 חודשים (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.2017, בעמ' 66, שורות 10-19). משכך, מקובלת עלי טענת הנתבעות לפיה הטענה כי התובע ביצע בפרק זמן זה 2,000 שעות עבודה אינה מתיישבת עם השכל הישר. אף עו"ד הרטבי ציין בעדותו כי ככל שאישור התב"ע ארך 10 חודשים, לא ייתכן כי התובע השקיע בכך 2,000 שעות עבודה, והערכתו בדבר שעות העבודה שהושקעו בהכנת התב"ע התבססו על ההנחה שתהליך האישור לקח כ-4 שנים.
שנית, באשר ל-500 השעות שהשקיע התובע, אשר לטענתו חרגו מההסכמות במסגרת זכרון הדברים, הרי שמדובר בתביעתו של התובע לשכר בגין "עבודות נוספות". בעבודות אלה אדון בהמשך.
שלישית, כמפורט לעיל, אף האדריכל בני ראובן לוי, שהעיד מטעם התובע, העריך בעדותו כי התובע השקיע כ-300 שעות עבודה בהכנת התב"ע, וכי בכל מקרה לא השקיע יותר שעות עבודה ממנו בתכנון התב"ע.
בנסיבות האמורות, לאחר ששקלתי מכלול טענות הצדדים לעניין זה, ובהיעדר אסמכתאות מהן ניתן ללמוד על היקף ההשקעה של התובע בהכנת התב"ע, מצאתי להעמיד את מספר השעות שהשקיע התובע בהכנת התב"ע בגינן יש לפסוק לו שכר ראוי על 400 שעות.

הכנה וחתימה על חוזים מול יועצים ומתכננים
בגין עבודה זו טוען התובע כי השקיע 100 שעות עבודה. לתמיכה בטענה זו צירף ארבעה הסכמים שנחתמו עם בעלי מקצוע שונים בקשר עם הפרויקט, אך במסמכים אלה אין כדי ללמד על כמות העבודה שהושקעה בהכנתם. עו"ד הרטבי ציין בחוות דעתו, כי הוא מעריך את היקף עבודות אלו ב-70 שעות לכל היותר.
לטענת הנתבעות, מר פרץ אישר בחקירתו כי נהוג לסכם תנאים בין יזם לספק ללא מעורבות עורך דין, ומשכך אין להיעתר לדרישת התובע, שעה שמדובר בפעולות שאינה במסגרת שירותים משפטיים (לעניין זה מפנות הנתבעות לפרוטוקול הדיון מיום 24.10.20 17, בעמ' 22, שורות 24-27).
בנסיבות העניין, ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים מצאתי לקבל לעניין זה את חוות דעתו של עו"ד הרטבי ולהעמיד את מספר השעות שהשקיע התובע בגין עבודה זו על 70 שעות.
הסדרת תקציב פיתוח מיוחד לפרויקט
לטענת התובע, השקיע שעות עבודה רבות בפגישות ומגעים במטרה להסדיר תקציב פיתוח מיוחד לפרויקט, ובסופו של דבר ניתן לנתבעת 1 סיוע כספי בסך של כ-4,000,000 ₪ נוכח מאמציו. לטענת התובע מדובר ב-150 שעות עבודה שהינן עבודה נוספת מעבר להתחייבותו במסגרת זכרון הדברים. עבודה זו נכללת תחת דרישתו של התובע לשכר בגין עבודות נוספות, בה אדון בהמשך.
הכנת מכרז לביצוע פיתוח שלב א' של הפרויקט
לטענת התובע, נוכח הסכמת משרד השיכון והבינוי ליתן תקציב פיתוח מיוחד לפרויקט התובע השתתף בדיונים בנושא הכנת המכרז לביצוע הפיתוח ובסיורי קבלנים וניסח את ההסכם בין המועצה האזורית שומרון לבין אביעד לבין הקבלן המבצע את הפיתוח. גם זו, לטענת התובע, עבודה החורגת מהתחייבותו במסגרת זכרון הדברים, ומשכך תידון דרישה זו במסגרת הפרק הדן בדרישת התובע לשכר בגין עבודות נוספות.
העברת המקרקעין לניהול הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי ביו"ש
לטענת התובע השקיע כ-100 שעות עבודה בגין הטיפול בהעברת המקרקעין לניהול הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי ביו"ש (להלן: "הממונה"), ובתוך כך קיים פגישות מרובות עם הגורמים הרלוונטיים וניהל מו"מ עם הממונה, אשר בסופו של דבר הגיע לכדי הסכם ניהול מוסכם, אך הסכם זה לא נחתם נוכח החלטת אביעד לבטל את העניין. אף עבודה זו הינה "עבודה נוספת", ועל כן תידון בהמשך.
פרצלציה
לטענת התובע, נדרשה אביעד להכין מפה לצרכי רישום ופרצלציה של המגרשים בפרויקט. הטיפול בעניין זה הוטל על אדריכל הפרויקט ועל התובע, על ידי מר פרץ. לטענת התובע הוא עסק בקבלת הצעות מחיר ממודדים, קיים ישיבות עם גורמי התכנון והמציא מפת חלוקה למגרשים שבשלב א' של הפרויקט. התובע העריך כי לשם כך השקיע כ-300 שעות עבודה. לתמיכה בטענה זו צירף התובע העתקי פניות של מר פרץ אליו ואל האדריכל בנושא הפרצלציה, מהן עולה כי התובע נדרש לאשר את המפות ולטפל בנושא מול האדריכל, וכן לפתוח תיק ביקורות ומדידה לצרכי רישום. בנוסף, צירף התובע העתק מכתב מאת קמ"ט מקרקעין המופנה אליו בעניין הפרצלציה.
עו"ד הרטבי בחוות דעתו קובע, כי ייתכן שהתובע אכן היה צריך להקדיש מספר זה של שעות עבודה.
לטענת הנתבעות אין לקבל את טענות התובע לעניין זה, שעה שלא בוצע הליך פרצלציה במקרקעין, ומשכך ברי כי התובע אינו יכול לטעון לשעות עבודה בגין ביצוע פרצלציה. בנוסף טוענות הנתבעות, כי מעדותו של מר פרץ עולה, כי בדרך כלל מי שמתעסק בפרצלציה הוא מודד ולא עו"ד, אלא שהתובע נדרש כדי לתאם פגישות ולקדם את הטיפול בנושא (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 224, שורה 26- עמ' 225, שורה 5). לטענת הנתבעות אין בכך כדי להצדיק את כמות השעות המופרזת הנטענת על ידי התובע.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה, ובהתחשב בחוות דעתו של עו"ד הרטבי בראיות שצירף התובע, ובעדויות הצדדים, מצאתי להעריך את היקף שעות העבודה שנדרשו מהתובע בגין הטיפול בפרצלציה ב-150 שעות.
שיווק, השתתפות בירידים, ערבי היכרות והכנת פרזנטציות לפרויקט
לטענת התובע, בשל היכרותו עם הפרויקט וניסיונו בניהול יישוב ביו"ש, ונוכח בקשתו של מר פרץ, התובע ערך פרזנטציות לרוכשים פוטנציאליים, וכן דפי הסבר, ואף ניסח הודעות לעיתונות לצורך פרסום הפרויקט. בנוסף, השתתף התובע בירידי מכירות ובערבי קידום מכירות ונפגש עם קבוצות רכישה. התובע ערך עבור אביעד מכתבי כוונות לשם התקשרות בפרויקט והשתתף בכל הפגישות עם אנשים השיווק שנשכרו מטעמה של אביעד. לשם כך טוען התובע כי הקדיש 150 שעות עבודה.
הנתבעות טוענות, כי אין לקבל את טענת התובע, לפיה השקיע עשרות שעות בגין פעולות שיווק, שעה שנשכרו שירותי מספר משווקים, וביניהם מר צורי אביאור וחברת סול אנרג'י. תכנית השיווק אשר לטענת התובע מצביעה על השתתפותו הפעילה ועבודתו הרבה בתחום השיווק, הינה העתק מדויק של תכנית שיווק של חברת סול אנרג'י.
לטענת התובע מדובר בעבודה נוספת שאינה קשורה להתחייבויותיו במסגרת זכרון הדברים, ומשכך היא תידון בהמשך.
הליכים משפטיים כנגד אביעד
בתצהירו טוען התובע, כי טיפל בשתי תביעות שהוגשו כנגד אביעד, הראשונה על ידי הוועד המקומי עץ אפרים והשנייה על ידי החברה לפיתוח. בגין שתי תביעות אלה מעריך התובע כי השקיע כ-190 שעות עבודה, אלא שלטענתו מדובר בהתחייבות נוספת שאינה נובעת מהתחייבויותיו במסגרת זכרון הדברים, ומשכך היא תידון בהמשך.
הכנת הסכמים וניהול מו"מ והתקשרויות עם רוכשים
לטענת התובע, בעקבות פעולות השיווק החלו רוכשים פוטנציאליים להתעניין בפרויקט והחל ביקוש לרישום מוקדם לפרויקט. התובע, לטענתו, ערך חוזה כללי (מאסטר) לרוכשים, וכן ערך מכתב כוונות עבור המעוניינים להירשם לפרויקט בהרשמה מוקדמת, עם חלקם אף נפגש וניהל מו"מ. בנוסף נדרש התובע להתייחס להערות שהעבירו אליו הרוכשים הפוטנציאליים, והוא אף נפגש עם כל רוכש בנפרד וטיפל בהערות שהועברו אליו. לטענת התובע, הטיפול ברוכשים דרש השקעה של שעות רבות מאוד וניהול מו"מ. כיוון שהנעת הפרויקט הייתה מותנית ברישום מוקדם של כ-40 משפחות. לשם כך, טוען התובע כי השקיע 700 שעות עבודה.
בנוסף, טוען התובע, כי ניהל מו"מ מתמשך עם 2 עורכי דין שייצגו קבוצת רוכשים וערך עבורם הסכמי מכר, וכן נספחים מיוחדים לפי דרישותיהם, ובשל כך השקיע 100 שעות עבודה נוספות.
בהקשר זה טענו הנתבעות כי ממילא לא נחתמו חוזים כלשהם עם רוכשים בתקופה שבה הועסק התובע על ידי אביעד ושאף לפי חלוקת העבודה שנטענה על ידי התובע, טיפול בהסכמי המכר היה בתחום אחריותו של משרד גולדפרב.
בעניין זה עדיפה בעיני גרסת התובע. ראשית יצוין, כי התובע צירף אסמכתאות מהן ניתן ללמוד על עבודתו הרבה בתחום זה, כגון הערות של רוכשים שהופנו אליו והתכתבויות בינו לבין עורכי דין (נספח י"ב לתצהיר התובע). שנית, כבר קבעתי לעיל כי אין לקבל את טענות התובע בדבר חלוקת עבודה דיכוטומית בינו לבין משרד עוה"ד גולדפרב. שלישית, מקובלת עלי טענת התובע, שנתמכה בעדותו של מר פרץ, לפיה כיוון שהתובע היה זמין יותר, פנה אליו מר פרץ בבקשה שיטפל אף בפעולות שלא היו מתחום אחריותו (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 196, שורות 8-22). העובדה שבסופו של יום לא נחתמו הסכמי מכר, אין בה כדי לבטל את העבודה שהושקעה מצידו של התובע. משכך מצאתי להעריך את היקף העבודה בגין הכנת הסכמים וניהול מו"מ והתקשרויות עם רוכשים על 500 שעות.
טיפול כללי ושוטף
התובע מוסיף וטוען, כי מתוקף תפקידו טיפל הוא בדרישת משרד מיסוי מקרקעין בחדרה לתשלום מס רכישה בגין הסכם הניהול שנחתם בין אביעד לבין החברה לפיתוח. בנוסף, התפנה התובע לצרכיה של אביעד כל אימת שנדרש לאורך השנים, מאחר ועיקר העיסוק והבעיות שנוצרו היו בתחום מומחיותו מול המנהל האזרחי, המועצה האזורית שומרון, הוועד המקומי וכו'. התובע השתתף בכל ישיבות הדירקטוריון של אביעד ובפגישות רבות נוספות וטיפל בבעיות רבות הנוגעות לפרויקט. כל פגישה בה השתתף התובע הצריכה עבודת הכנה והיערכות הן לפני הפגישה והן לאחריה, ולשם כך קיים התובע פגישות רבות עם מר פרץ. להערכת התובע מדובר ב-2000 שעות עבודה.
כמו כן, טוען התובע, כי לבקשת אביעד השתתף במו"מ לשם מכירת מניותיה לגופים שונים ואף ערך הסכמים לבקשת אביעד, שבסופו של יום לא יצאו אל הפועל. בשל כך מעריך התובע כי השקיע 50 שעות עבודה נוספות.
בהקשר זה טוענות הנתבעות, כי אין לקבל את טענת התובע, לפיה טיפל בדיווח הסכם הניהול בין אביעד לחברת שכונות לרשויות המיסוי, שעה שבחקירתו של מר פרץ העיד האחרון כי לצורך זה נשכר עו"ד אמיל בן עטר, שהינו אחד המומחים הגדולים בארץ בתחום המיסוי.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה ונוכח עדותו של מר פרץ המובאת לעיל בדבר מעורבותו של התובע אביעד, מצאתי להעמיד את היקף שעות העבודה שהשקיע התובע בטיפול שוטף בענייניה של אביעד על 1,000 שעות.
סה"כ שעות העבודה בגינן יש לפסוק לתובע שכר ראוי: 2,140 שעות.
עלות שעת עבודה של התובע הוערך על ידי עו"ד הרטבי ב – 650 ₪. אני סבורה כי הערכה זו מוטה כלפי מעלה. נוכח העובדה כי הערכת שעות העבודה במסגרת הפרויקט התבססה על הערכה כללית בלבד מבלי שצורפה כל עדות או אסמכתא לכמות השעות בפועל בנסיבות העניין; בהינתן משך הזמן שבו בוצעה העבודה (9 שנים), היקף העבודה ומורכבותה, הוותק המקצועי של התובע וניסיונו בתחום הנדל"ן – ויודגש פרויקט זה היה הפרויקט הראשון בו פעל התובע כעורך דין (ראו פרוטוקול הדיון מיום 19.10.2017, בעמ' 20, שורות 5-21), מצאתי להעמיד עלות שעת עבודה של התובע על 400 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, נכון ליום מתן פסק הדין (שהינו שווי מעוגל של 100 דולר ארה"ב לפי שער של 3.233 ₪ לדולר ליום הסכם מכירת המניות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד מתן פסק הדין ).

עבודות נוספות שביצע התובע מעבר למתחייב

כאמור לעיל, התובע טוען במסגרת תצהירו כי לצורך קידום הפרויקט הוא ליווה את מר פרץ, אשר מונה כמנכ"ל אביעד בכל ההליכים הנוגעים לקידומו. משכך, לעיתים חרגו פעולותיו מעבר להתחייבויות לפי זכרון הדברים. כך, בין היתר, נדרש התובע לטפל בהסדרת תקציב פיתוח מיוחד, בהכנת מכרז לביצוע שלב א', בשיווק הפרויקט ובטיפול בתביעות שהוגשו כנגד אביעד. לטענתו, מר פרץ הבטיח לו, כי "בערבות הימים עם תום הפרויקט ותחילת המכירות" אביעד תשלם לו ב"עין יפה". אף עו"ד ארד העיד כי נעשו פעולות מעבר להסכם שכר הטרחה.
גרסתו זו של התובע נתמכה בעדותו של מר פרץ. כך, בחקירתו העיד מר פרץ כי התובע ציין בפניו כי עבודותיו חורגות ממה שהוסכם בין הצדדים, והוא אמר לו שיפצה אותו ברגע שהפרויקט ייצא לפועל, שכן להערכתו מדובר בפרויקט שצפוי לצמוח ממנו רווח בשיעור של כ-15-20 מיליון ₪ (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.10.2017, בעמ' 186, שורות 22-27, וכן בעמ' 191, שורות 12-15, ובעמ' 213, שורות 30-34).
יחד עם זאת, גם מר פרץ בעדותו הודה כי אמירה זו לא זכתה כלל לגיבויים ולאישורם של המנהלים ובעלי המניות של אביעד ומכאן שלא זו בלבד שלא קיבלה כל אחיזה בכתב אלא אף לא קיבלה כל אישורים מהגורמים המוסמכים לכך (שם, בעמ' 216 שורה 22- עמ' 217 שורה 2, וכן בעמ' 218 שורות 1-7).
בנסיבות אלו, גם אם נכונה הייתי לקבל את גרסתו של התובע, לפיה ביצע פעולות מעבר לנדרש ולמצופה מעורך דין, ומר פרץ, כמנכ"ל אביעד, הבטיח לשלם לו כגמולו בסוף הפרויקט מעבר למחויבות החוזית, אזי אין בכך כדי להקים מחויבות משפטית של מי מהנתבעות לשלם לו שכר טרחה עבור פעולות נוספות שאין להן כל זכר בזכרון הדברים.

מתן חשבונות
במסגרת תביעתו עותר התובע לסעד של מתן חשבונות. לטענת התובע, ברי כי בין הצדדים יש מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות, שעה שהתובע תלוי בנתבעות כדי לקבל את שכר טרחתו. משכך, עותר התובע, להורות לנתבעות למסור לו את "כל החשבונות והמסמכים בגין שווי המכירות בפרויקט לשם חישוב הסכומים המגיעים לתובע בגין שכר טרחתו במכירות". עוד עותר התובע למינוי חוקר חיצוני לבחינת הנתונים העסקיים ושווי המכירות.
לעניין זה מפנה התובע לע"א 127/95 מועצת הפירות ייצור ושיווק נ' מהדרין בע"מ ואח' , פ"ד נא(4) 337 (להלן: "עניין מועצת הפירות"), במסגרתו נקבעו התנאים למתן סעד של מתן חשבונות.
אין בידי להיעתר לדרישה זו של התובע.
אכן, בעניין מועצת הפירות נקבע, כי על מנת להיעתר לסעד מבוקש של מתן חשבונות על התובע להוכיח קיומם של שני תנאים: 1. עליו להוכיח כי בינו לבין הנתבע קיימת מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות. 2. עליו להוכיח, ולו לכאורה, כי קמה לו זכות תביעה לגבי הכספים אודותיהם הוא מבקש לקבל חשבונות. בעניין מועצת הפירות, קבע בית המשפט העליון, כי " אם התקיימו תנאים אלו, ובהיעדר סיבה אחרת המצדיקה הימנעות ממתן חשבונות- כגון חיסיון או היעדר הצורך בחשבונות לצורך הבירור הכספי- ייתן בית המשפט צו למתן חשבונות".
בענייננו, משקבעתי לעיל, כי סעיף 4.9 לזכרון הדברים מהווה הסכם שכר הטרחה מחייב את הנתבעות, ניתן לומר כי בין הצדדים מתקיימת מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות (לעניין זה נקבע בעניין מועצת הפירות כי מוכרת הזכות לקבלת חשבונות כאשר בין הצדדים הייתה מערכת יחסים של שליחות, הרשאה, שותפות או נאמנות).
עם זאת, בנסיבות העניין, שעה שקבעתי כי התובע אינו זכאי לפיצויי ציפייה, וכי יש להעריך את שכרו של התובע על בסיס שעות העבודה שהשקיע בפרויקט, ולא על בסיס נגזרת ממחירי מכר יחידות הדיור בפרויקט, לא קמה לתובע הזכות לקבל הסעד של מתן חשבונות. במילים אחרות, בנסיבות האמורות, שעה שיש לחשב את שכרו של התובע על בסיס שעות העבודה שהשקיע, ולא על בסיס המחיר בהן נמכרו ויימכרו יחידות הדיור בפרויקט, התובע אינו זקוק למסמכים הנוגעים לנתוני המכירות לשם הוכחת תביעתו, ואין מקום לחייב את הנתבעות בגילויים.
נוכח האמור, עתירתו של התובע למתן חשבונות נדחית.

עגמת נפש
כאמור לעיל, במסגרת תביעתו עותר התובע אף לפיצוי בגין עגמת נפש, כאב וסבל ופגיעה בשם הטוב. לטענת התובע, שעה שהושעה מלשכת עורכי הדין ונמנע ממנו לעבוד במקצועו, הרי שהכספים שהנתבעות חייבות לו היו משמעותיים עבורו, והעובדה כי לא שולמו לו גרמה לו לנזק רב, כך שהגיע למצב כלכלי קשה, עד שנפתחו כנגדו הליכי פשיטת רגל. הדבר גרם לו , לטענתו, לעגמת נפש, שעה שהוא נתפס בעיני הציבור כמסכן חסר אמצעים. בשל כך עותר התובע לפיצוי בסך של 250,000 ₪. לחילופין, טוען התובע כי יש לחייב את הנתבעות בפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, בהתאם להוראות סעיף 11(ב) לחוק התרופות.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי הנתבע הושעה מלשכת עורכי הדין כיוון שמעל בחשבונות לקוחותיו. אם וככל שהגיע למצב כלכלי קשה, הרי זה בגין מעשיו ומחדליו ובוודאי שלא בקשר עם הנתבעות.
לעניין זה מקובלת עלי טענת הנתבעות. אין בידי לקבוע כי מצבו הכלכלי הקשה של הנתבע נגרם עקב העובדה שהנתבעות לא שילמו לו את שכרו. ממילא, אף התובע מודה כי היה אמור לקבל את שכרו רק לאחר מכר יחידות הדיור בפרויקט, אשר החל אך בשנת 2010, בעוד שהליך הפש"ר נגדו נפתח כבר בשנת 2010, בגין חובות שנוצרו עוד קודם לכן.
אין לזקוף לחובת הנתבעות את העובדה שנמנע מהתובע לעסוק במקצועו למשך שנים, בשל השעייתו מלשכת עורכי הדין. בשל כך, אף אין לזקוף לחובתן את הפגיעה הנטענת בשמו הטוב של התובע. טענותיו של התובע בהקשר זה נטענו ללא כל פירוט וללא אסמכתאות, ועל כן אין בידי לקבלן.
לאור האמור יש לדחות את דרישת התובע לפיצוי בסך של 250,000 ₪ בגין עגמת נפש, כאב וסבל ופגיעה בשם הטוב, ואת תביעתו החלופית לפסיקת פיצויים על פי סעיף 11 (ב) לחוק החוזים (תרופות).

טענות נוספות של הנתבעות בטרם סיום
לטענת הנתבעות, התובע פעל באופן רשלני ולא הבטיח את שכרו, כך שאף אם הוא זכאי לשכר טרחה, הרי שבשל רשלנותו אין לפסוק לו שכר כלשהו. כך, טוענות הנתבעות, היה על הנתבע לנסח הסכם שכר טרחה מסודר ונפרד, ולא כלול התחייבות זו בתת סעיף בזכרון הדברים. כמו כן, לטענתן, היה עליו לדאוג שההתחייבות לתשלום שכר טרחתו תופיע בתקנון אביעד. הנתבעות טוענות, כי התובע לא פנה בכתב לאורך כל התקופה בה ייצג את אביעד למי ממנהליה לשם הבטחת שכר טרחתו, בפרט היה עליו לעשות כן, לטענתן, לאחר שמניותיו של מר עשור באביעד נמכר, או לאחר שמניותיה של אביעד נרכשו על ידי הנתבעת 2. חלף כך, הסתפק התובע בפנייתו של משרד גולדפרב.
אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעות. ראשית, כאמור לעיל, מעדותו של עו"ד ארד עולה, כי בתקופה הרלוונטית לא היה זה חריג להכליל הסכם שכר טרחה בהסכם אחר, או אף להסכים על שכר הטרחה בעל פה , כאשר דובר בלקוחות קבועים. שנית, הרי שכפי שקבעתי לעיל, הנתבעת 2 הייתה מודעת להתחייבות אביעד לשלם את שכר טרחתו של התובע בעת שרכשה את מניותה, וחתמה על כך שהיא רוכשת את מניות אביעד, לרבות כל חובותיה. משכך, אין כל חשיבות לשאלה האם התובע פעל להבטחת שכרו אם לאו. שעה שהנתבעת 2 התחייבה לשאת בחובותיה של אביעד, ביניהן החובה לשלם את שכר טרחתו של התובע, עליה לפעול בהתאם להתחייבותה.
טענה נוספת אותה מעלות הנתבעות, הינה כי התובע בחר להגיש את תביעתו כנגד אביעד, רק לאחר שהבעלות בה התחלפה, ויש לתמוה על כך שלא פעל להבטחת זכויותיו עוד כאשר חב' אל כאן ומר פרץ היו הבעלים של אביעד, ולא תבע אותם בגין שכר טרחתו, אלא חיכה שיסיימו את פעילותם ורק אז אץ להגיש תביעה כנגד אביעד.
אף טענה זו אין בידי לקבל. ראשית, מקובלת עלי טענת התובע לפיה מדובר בהרחבת חזית, שעה שטענה זו לא נטענה במסגרת כתב ההגנה המתוקן שהגישו הנתבעות. שנית, ולמעלה מן הצורך, הרי שמן העדויות המובאות לעיל עולה כי בין התובע לבין מר פרץ שררו יחסי אמון הדדיים, כך שלא הייתה לתובע כל סיבה לתבוע אותו או את חב' אל כאן כל עוד עמדו בראשות אביעד. עילת תביעתו של התובע התעוררה רק לאחר רכישת מניותיה של אביעד על ידי הנתבעת 2, אז התברר לתובע כי אין בכוונתה לשלם את שכר טרחתו.

סוף דבר
התביעה כנגד הנתבעות מתקבלת בחלקה. אני מחייבת את הנתבעות ביחד ולחוד לשלם לתובע הסך של 856,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד למ ועד התשלום בפועל. לסכום זה יתווסף מע"מ כדין, אשר ישולם כנגד חשבונית מס.
אני מחייבת את הנתבעות בהוצאות משפט בשיעור מחצית אגרת בית המשפט, בעלות חוות הדעת של עו"ד הרטבי (כנגד הצגת קבלה), בעלות ההקלטה והתמלול בהן נשא התובע ובהוצאות זימון עדי התובע כפי שנפסק על ידי. להוצאות יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומן לגורמים הרלבנטיים.
באשר לשכר טרחת בא כוח התובע, בשים לב למורכבות ההליך, היקפו הרחב והסוגיות המשפטיות הנכבדות שהוא העלה, אני רואה לנכון להעמידו על הסך של 1 20,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים כמקובל.

ניתן היום, י"ג תמוז תשע"ח, 26 יוני 2018, בהעדר הצדדים.