הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 39827-01-16

לפני
כב' השופט חאלד כבוב, סגן נשיא

תובעת

הדר יצחקי-בר
ע"י ב"כ עוה"ד ארז דר-לולו, ניר מנחם ואלה בן דור
ממשרד ליפא מאיר ושות'-עורכי דין
מרחוב ויצמן 2, תל אביב
טלפון: 03-XXXX600; פקס: 03-XXXX666

נגד

נתבעים

  1. רון יצחקי
  2. רננות יזום והשקעות בע"מ
  3. רויה הספקת מים באר יעקב בעמ

ע"י ב"כ עו"ד גיורא ארדינס, אריק ברנאייזן והדס פרסקי
ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות', עורכי דין
מרחוב ברקוביץ' 4, תל אביב
טלפון: 03-XXXX111; פקס: 03-XXXX101

החלטה
פתח דבר
התביעה דנן היא תולדה של סכסוך ארוך בין אחים, להם הליכים משפטיים קודמים אשר נדונו בפני בתי המשפט. בשנת 2013 הגיעה התובעת להסדר פשרה עם אחותה ועם אחיה, הוא הנתבע 1, כאשר במסגרת ההסכמות ביניהם חתמו הצדדים על הסכם בעלי מניות ולצדו כתב ויתור וסילוק הדדי – בו הצהירו כי לא תהיינה להם דרישות או תביעות בקשר עם הסדר האיזון וההתחשבנות ביניהם וויתרו באופן הדדי על טענות האחד כלפי השני.
אם נבקש לתמצת את הדברים, לטענת התובעת הסדר הפשרה נערך שעה שהתובעת (ואחותה) הסתמכו על גילוי מלא מצדו של אחיהן, הנתבע 1, שריכז בידיו את מכלול המידע הנוגע לעסקים ולנכסים המשפחתיים. לפי התובעת הנתבע 1 הטעה אותה ביחס לנכס משמעותי שנמנה על מסת הנכסים שנדרש היה לתת לה את חלקה בו במסגרת ההסדר, כך שבעוד שהנתבע הציג בפניה כי פרויקט הבנייה התבטל, התגלה לה בדיעבד שמדובר בפרויקט קיים המוערך בשווי של עשרות מיליוני ש"ח – כך לטענת התובעת.
כפי שיפורט להלן, עניינה של החלטה זו בשאלת ההטעיה בלבד – האם עובר לחתימה על כתב הוויתור ניתן לתובעת מצג כוזב על ידי הנתבע 1, אשר עולה כדי הטעיה אקטיבית, בנוגע לפרויקט בקיבוץ גליל-ים?
במסגרת ההליך דנן, ביום 27.8.2018 ניתן על ידי פסק דין בבקשה לסילוק התביעה על הסף אשר הוגשה על ידי הנתבעים – במסגרתו קיבלתי את הבקשה לסילוק הסף, על יסוד תוקפו של כתב הוויתור, מהטעמים השונים אשר פורטו בפסק הדין (להלן: "פסק הדין"). על פסק הדין הוגש מטעם התובעת ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדון והוכרע בהחלטה מיום 18.12.2019 (להלן: "החלטת בית המשפט העליון"), בגדרה הושב התיק לדיון בפניי.
החלטת בית המשפט העליון קבעה את ביטול פסק הדין בהעדר עריכתו של בירור עובדתי ביחס לטענות המבקשת בשאלת ההטעיה לה טוענת התובעת בקשר עם חתימת הסכם הפשרה בין הצדדים וכתב הוויתור הנלווה לו. בהחלטה נקבע, בין היתר, כדלהלן:
"כתב הוויתור אכן מנוסח באופן רחב ביותר, אך אינו חל על הטעיה במעשה מכוון בשלב המשא ומתן על הסדר הפשרה [...] התוצאה המתחייבת היא ביטול פסק דינו של בית משפט קמא והמשך בירור התביעה לגופה. דרכה של המערערת לא צפויה להיות קלה, אך היא זכאית לקבל את יומה בבית המשפט ולנסות להוכיח את טענותיה העובדתיות והמשפטיות" (שם, בפס' 31).
עוד נקבע בהחלטת בית המשפט העליון כי בשלב הראשון יש לדון בטענותיה החוזיות של התובעת ביחס לכתב הוויתור, אשר מעת שנחתם עומד "כחומת מגן" לטובת הנתבעים בענייננו:
"לאחר שנחתם כתב הוויתור התדיינות משפטית נוספת אכן חותרת תחת תכליתו של כתב הוויתור, אך אין בכך כדי לרוקן אותו מתוכן. לאחר שנחתם כתב ויתור, הוא ניצב כמשוכה משמעותית בדרכו של התובע, אשר נדרש להוכיח קודם את כל טענתו החוזית. ניתן להמחיש זאת באמצעות המקרה הנוכחי: עוד קודם שתגיע המערערת לטעון לעניין זכויותיה במניות חברת רויה, עליה להוכיח כי היא הוטעתה באופן שיוצר פרצה בחומת המגן שהמשיב הקים לעצמו באמצעות כתב הויתור" (שם, פסקה 15; ההדגשות אינן במקור).
לפיכך, וברוח החלטת בית המשפט העליון, מצאתי לקיים מעיין "משפט זוטא" בטענת ההטעיה לה טוענת התובעת, תוך עריכת בירור עובדתי מלא ושלם בסוגיה זו בלבד. לעניין זה הגישו הצדדים כתבי טענות, תצהירים (אליהם צורפו עשרות נספחים), נערכה ישיבת הוכחות וכן הוגשו סיכומים בכתב בסוגיית ההטעיה בלבד.
עוד יצוין כי לפניי בקשה נוספת לדחיית ההליך על הסף, אשר הוגשה על ידי הנתבעים ביום 28.1.2020, בה התבקש בית המשפט לאחר שיברר ויכריע לגופה בטענת ההטעיה של התובעת, לסלק את התביעה על הסף מחמת השתק ומניעות ונוכח כתב הוויתור בין הצדדים (להלן: "הבקשה הנוספת לדחייה על הסף"). בקשה זו תלויה ועומדת גם היא.
הצדדים בתיק
הנתבע 1, מר רון יצחקי, הוא איש עסקים הפועל בעיקר בתחום הנדל"ן.
הנתבעת 3, רויה הספקת מים באר יעקב בע"מ, היא חברה פרטית בבעלותו המלאה של הנתבע 1, ועוסקת גם היא בעיקר בתחום הנדל"ן (להלן: "רויה").
רויה מחזיקה במחצית מהון המניות של הנתבעת 2, רננות יזום השקעות בע"מ, גם היא חברה פרטית העוסקת בתחום הנדל"ן. המחצית השנייה של מניות רננות מוחזקות על ידי רננות עצמה כמניות רדומות (להלן: "רננות" או "החברה").
התובעת, הגב' הדר יצחקי, היא אחותו של הנתבע 1. אחות נוספת של השניים היא הגב' מישאלה שולמן (להלן: "מישאלה"), שאיננה צד להליך זה.
רקע עובדתי והשתלשלות העניינים בהליך דנן
במסגרת ההליך שבכותרת הוגשו ונדונו בקשות רבות על ידי הצדדים; התקיימו לפניי שישה דיונים, לרבות ישיבת הוכחות; ניתנו מספר החלטות הן על ידי מותב זה והן על ידי בית המשפט העליון בערעורים שונים שהגישו הצדדים להליך. בהחלטות קודמות שניתנו על ידי בהליך דנן סקרתי את השתלשלות האירועים וההליכים הקודמים בין הצדדים. נוכח חשיבותם של הדברים להכרעה בסוגיה שלפניי כעת, אחזור בקצרה על האירועים הרלוונטיים לענייננו.
גיבוש הסדר הפשרה בין הצדדים
בתחילת שנת 2013, לאחר שהתגלע סכסוך בין התובעת ואחותה לבין הנתבע 1, הגיעו הצדדים להסדר פשרה כולל להסדרת יחסי הצדדים בנכסים המשפחתיים וכן בהתחשבנות הכספית, ובגדרו חולקו והוסדרו זכויות האחים בנכסי המשפחה (להלן: "הסדר הפשרה").
בפסק הדין שניתן על ידי בה"פ 6430-01-17 יצחקי-בר נ' לו-גי סחר ותעשיות בע"מ (11.2.2018) (להלן: " ההליך בעניין לוגי"), סקרתי בהרחבה את שלושת ההסכמים שנערכו במסגרת הסדר הפשרה אשר גובש בין הצדדים בתום הליך גישור בשני תיקים קודמים שהתנהלו בין התובעת לבין הנתבע 1 (תנ"ג 16160-08-12 הדר יצחקי בר נ' לו-גי סחר ותעשיות בע"מ; ה"פ 52989-01-12 הילולים נכסים בע"מ נ' יצחקי):
הסכם בעלי מניות מיום 2.1.2013 (להלן: "הסכם בעלי המניות"; נספח 3 לתצהיר הנתבע 1), אשר נחתם בין חברות בבעלות התובעת ובבעלות הנתבע 1 (ולא בין התובעת והנתבע 1 ישירות), ואשר כולל פרטים רבים על הקשרים העסקיים בין הצדדים.
"כתב ויתור וסילוק הדדי" מיום 2.1.2013 (להלן: "כתב הוויתור"; נספח 4 לתצהיר הנתבע 1) – אשר עומד בליבו של ההליך שלפניי. כתב הוויתור היווה חלק ממסכת של הסכמים שנחתמו בין הצדדים כחלק מהסדר הפשרה ביניהם והיוו בסיס לעתירה המשותפת שהוגשה לבית המשפט לאישור הסדר הפשרה.
המסמך השלישי נושא את הכותרת "כתב הסכמה".
במסגרת הסכם הפשרה, וכנגד קבלת זכויות ונכסים בהיקף של מיליוני ש"ח, חתמה התובעת על כתב הוויתור כאמור, שהינו רחב ומקיף, ומונע ממנה ליזום כל הליך משפטי או אחר, מכל מין וסוג, והתחייבות שלא ליהנות מכל פירות הליך משפטי כזה, כנגד הנתבע 1 ונגד חברות בשליטתו, בכל עילה שנוצרה לפני חתימתו, בין אם הייתה ידועה במועד חתימתו ובין אם לאו.
פרויקט גליל-ים
סלע המחלוקת הנוכחית הוא בפרויקט גליל-ים אשר, בקליפת אגוז, מבוסס על עסקת קומבינציה שנערכה בשנת 1995 בין קיבוץ גליל-ים (להלן: "הקיבוץ") כמחזיק בקרקע לבין חברת רננות כחברה יזמית (להלן: "הפרויקט" ו-"ההסכם המקורי"). הפרויקט, שהיה תלוי גם בשינוי ייעוד המקרקעין, לא התקדם כמצופה, ותוספת להסכם נחתמה בין רננות לבין הקיבוץ ביום 19.12.2002 (להלן: "התוספת להסכם"; נספח 30 לתצהיר התובעת). בתוספת להסכם נקבעו שני תנאים מתלים (אחד תכנוני והשני במישור היחסים מול מנהל מקרקעי ישראל). בחלוף השנים, ומשהליכי התכנון לא הושלמו, נחתם בין הצדדים הסכם נוסף לצורך קידום הפרויקט.
במסגרת הסדרת הזכויות בהסכם הפשרה, לא הובאו בחשבון הזכויות הנובעות מן הפרויקט הנ"ל.
התביעה דנן, פסק הדין והחלטת בית המשפט העליון
התביעה שבכותרת הוגשה ביום 20.1.2016. קרי, כשלוש שנים לאחר הסדר הפשרה והחתימה על כתב הוויתור. בבסיס כתב התביעה שתי מחלוקות עיקריות בין הצדדים – שאלת זכויותיה הנטענות של התובעת ברויה ושאלת נכונות המצג אשר לפי טענת התובעת הציג לה הנתבע 1 בסמוך לשנת 2013 ביחס למצבו של פרויקט גליל-ים, ומשמעותו של המצג הנטען ביחס לכתב הוויתור.
כך, לטענת התובעת בניגוד למצג שניתן לה על ידי הנתבע 1 במועד החתימה על הסדר הפשרה היה הפרויקט תקף וקיים. הנתבע 1 לעומת זאת טוען, כי הובהר לתובעת שאין לה זכויות בפרויקט, ומעבר לנדרש סיפר לה על מצב הפרויקט, כאשר נכון לאותה העת טרם התקיימו התנאים המתלים שנקבעו בהסכמים עם הקיבוץ, והמועד להתקיימותם חלף זה מכבר. על יסוד האמור, במסגרת התביעה דנן ביקשה התובעת להצהיר כי היא זכאית ל-21.5% מכלל הזכויות ו/או ההכנסות ו/או הפירות הנובעים מהחזקתה של הנתבעת 2 במקרקעין המצויים בקיבוץ, וכן בכל אשר ייבנה ו/או יוקם על המקרקעין; ובנוסף, ביקשה התובעת להצהיר כי היא זכאית ל-21.5% מכל הזכויות ו/או ההכנסות ו/או הפירות מהחזקתה שקיימים כיום או היו קיימים בעבר או שיהיו, כפועל יוצא של החזקת רויה ברננות.
הגם שבעקבות ה"גילוי" ביחס לפרויקט החליטה התובעת שלא לבטל את הסדר הפשרה ואת כתב הוויתור לשיטתה "המצג" הנטען משחרר אותה מהתחייבויותיה על פי כתב הוויתור.
ביום 21.2.2018 הוגשה על ידי הנתבעים בקשה לדחיית התביעה על הסף (להלן: "הבקשה לדחייה על הסף"), המושתתת על טענת "המחסום הדיוני" אשר ניצב בפני התובעת ומונע הגשת התביעה, וזאת בהתאם להוראות הסכם הפשרה וכתב הוויתור אשר נחתם מכוחו. גם לגופם של הדברים, טענו הנתבעים כי ב"מצג" הנטען, אפילו הוצג לתובעת, לא נפל כל פגם, והוא היה נכון במועד הרלוונטי. כמו כן, כופרים הנתבעים בזכויותיה הנטענות של התובעת ברויה. ביום 22.4.2018 התקיים דיון לפניי בו טענו הצדדים גם ביחס לדחיית התביעה על הסף.
ביום 27.08.2018 ניתן על ידי פסק הדין במסגרתו קיבלתי את בקשת הנתבעים והוריתי על דחיית התביעה על הסף. ביסוד נימוקי פסק הדין עמד כתב הוויתור המהווה מחסום דיוני שמצאתי שהיה בו למנוע מהתובעת לברר את תביעתה, והכל בהתאם לנימוקים המפורטים שם.
על פסק הדין כאמור, הוגש מטעם התובעת ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדון והוכרע בהחלטה מיום 18.12.2019, בגדרה הושב התיק לדיון בפני מותב זה.
החלטת בית המשפט העליון חידדה והדגישה, בין היתר, את תוקפו המשפטי של כתב הוויתור, שגם הוא, ככל חוזה אחר, שואב את כוחו הנורמטיבי מהסכמת הצדדים. דהיינו, מדיני החוזים – כך שגם ביחס אליו, יכול ותועלנה טענות חוזיות, לרבות טענה לפגם בכריתה (לפי פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים")), כפי שמבקשת התובעת להעלות במקרה דנן. במובן זה, נתיב ההתגברות אשר פתוח בפני התובעת לצורך הסרת המחסום הדיוני הנגזר מכתב הוויתור, הוא באמצעות הוכחתה כי נפל פגם מהותי בעצם כריתתו.
בית המשפט העליון התייחס בהחלטתו גם לקושי האינטואיטיבי בתקיפת כתב ויתור במסגרת הליך משפטי, ובכלל זאת לבקש את ביטולו על יסוד הטענה של פגם בכריתה, שכן כל תכליתו של כתב הוויתור הוא למנוע התדיינויות משפטיות, על כל הכרוך בכך. במובן זה פוגע הדבר בסופיות הפשרה, בוודאות המשפטית ובאינטרסים של הנתבע.
עוד צוין בהחלטת בית המשפט העליון, כי לא די לה לתובעת להוכיח כי מדובר בטעות סתם, אלא הרף הנדרש בנסיבות האמורות הוא הוכחתה של "הטעיה אקטיבית" במעשה מכוון (ולא הטעיה במחדל), שאילולא כן – חסומה דרכה של התובעת, ואין בידה לצלוח את המשוכה שמציב בפניה כתב הוויתור שנחתם. כפי שפורט בהחלטת בית המשפט העליון, כתב הוויתור מחיל עצמו על עילות תביעה שלא היו ידועות לתובעת, אך אינו חל על עילות תביעה שלא היו ידועות לה בשל הטעיה במעשה מכוון (שם, בפס' 23). על כן, נקבע שיש לאפשר לתובעת להוכיח את טענתה כי כתב הוויתור נחתם בעקבות הטעיה במעשה מכוון.
בנוסף למפורט לעיל, ביום 23.4.2020, לאחר שהושב הדיון לפניי בהחלטת בית המשפט העליון, ניתנה החלטתי בבקשה למתן צו גילוי ועיון במסמכים שהוגשה על ידי התובעת נגד הנתבעים, במסגרתה נעתרתי לבקשת הגילוי באופן חלקי. במסגרת החלטתי זו שבתי והדגשתי פעם נוספת כי "הנקודה הארכימדית לקיום הדיון [...] בשלב זה, היא ההכרעה בסוגיית ההטעיה לה טוענת המבקשת בקשר עם כתב הויתור", כך שנדרש לקיים מעין "משפט זוטא" בטענת ההטעיה, תוך עריכת בירור עובדתי מלא בסוגיה זו ובה בלבד (פסקאות 11-10 להחלטה).
בגין החלטתי זו הוגש ערעור אשר נדחה על ידי בית המשפט העליון (רע"א 3177/20 ראו החלטת כב' השופט גרוסקופף מיום 28.6.2020).
זאת ועוד, כפי שצוין לעיל, ביום 28.1.2020 הוגשה הבקשה הנוספת לדחיית ההליך על הסף. לא מצאתי הרחיב בשלב זה בטענות הצדדים בכתבי הטענות מטעמם בבקשה זו, שכן ככל שתצלח התובעת בהוכחת טענת ההטעיה האקטיבית, ממילא תדחה הבקשה הנוספת שהגישו הנתבעים לדחיית התביעה על הסף, וככל שלא – ממילא דין התביעה, דחייה.
הליך לוגי
על מנת שלא לצאת חסר, אזכיר כי בין הצדדים התנהל הליך נוסף בפניי. תביעה שהוגשה על ידי התובעת כנגד הנתבע 1 ואחרים (ת"א 6430-01-17), במסגרתה טענה התובעת כי הנתבע 1 קיפח את זכויותיה כבעלת מניות מיעוט בחברת לו-גי סחר ותעשיות בע"מ ובחברת לוגי-בר לחי בע"מ.
במסגרת פסק הדין שניתן על ידי ביום 11.2.2018 הוריתי על דחיית התביעה על הסף, ובפרט בשל תחולתו של כתב הוויתור הגורף, ושם התייחסתי בהרחבה ובאופן מקיף להסכם בעלי המניות, כתב הוויתור וכתב הסכמה. על פסק דין זה הוגש ערעור (ע"א 2597/18), וביום 6.3.2019 נפסק כי הערעור יתקבל באופן חלקי, כך שהדיון יוחזר לבית המשפט קמא לבירור התובענה, אך ורק ביחס לעילות שעל פי הנטען נולדו אחרי יום 2.1.2013. עוד נקבע כי עילות שלפי הנטען נולדו לפני מועד זה – של החתימה על כתב הוויתור – נדחות.
כלומר, הקביעה כי כתב הוויתור חוסם עילות תביעה שנולדו לפני חתימתו, היא קביעה שיפוטית חלוטה (ראו גם ס' 3 להחלטת בית המשפט העליון).
תמצית טענות הצדדים וראיותיהם
תמצית טענות התובעת
לשיטת התובעת הסוגיה שבמחלוקת בין הצדדים הינה האם ההסכם בין רננות לבין הקיבוץ היה מבוטל וחסר תוקף במועד הצגת המצג על ידי הנתבע 1, או שמא היה שריר וקיים ורננות והקיבוץ פעלו ונהגו לפיו.
התובעת מפרטת כי כפי שטענה בכתב התביעה מטעמה (ס' 36 ו-59 לכתב התביעה), בשלב המשא ומתן לגיבושו של ההסדר בין הנתבע 1 לבין אחיותיו, ציין הנתבע 1 כי ההסכם בין הקיבוץ לבין רננות "בוטל וכי הקיבוץ הוציא את הפרויקט למכרז". בכתב ההגנה מטעמו הודה הנתבע לגבי קיומה של אותה שיחה וכי אמר לתובעת ש"התנאים המתלים לא התקיימו וההסכם איבד מתוקפו". חרף ההבדלים באשר לתוכנו של המצג, גורסת התובעת כי מהות המצג ותוכנו זהה בשתי הגרסאות.
לשיטת התובעת אף אם נלך כגרסת הנתבע 1 לאי-התקיימות התנאים המתלים, הרי שגם אז מדובר במצג כוזב העולה כדי הטעיה אקטיבית. לפי התובעת בשום שלב במשך 17 השנים מאז חתימת ההסכם המקורי בשנת 1995 ועד לגיבוש הסכם הפשרה בין הצדדים בתחילת שנת 2013, ההסכם בין רננות לבין הקיבוץ לא בוטל ואף לא נעשו צעדים שרמזו על כך (כגון הוצאת מכתב ביטול, השבת כספים וכיו"ב). נהפוך הוא, נטען כי כל אותה תקופה נעשו צעדים לקידום הפרויקט וישנה שורה של ראיות המעידה על שהצדדים נהגו לפיו לכל דבר ועניין – בקידום מהלכים תכנוניים משמעותיים; הגעה להסדר עם מנהל מקרקעי ישראל; וכן כי רננות שילמה לקיבוץ כספים מכוחו של ההסכם זמן קצר טרם הצגת המצג הכוזב על ידי הנתבע 1.
לפי התובעת אין לקבל את גרסת הנתבע 1 לפיה רננות הוסיפה לקיים את ההסכם במשך שנים ארוכות ואף שילמה כספים מכוחו "רק כדי להכניס רגל בדלת", שכן ההסכם היה שריר וקיים ואף התנאים המתלים התקיימו – שכן במועד הצגת המצג הכוזב התשתית התכנונית והקניינית שהייתה דרושה כבר הושגה. התובעת מפנה בהקשר זה לאישור התב"ע המתארית בחודש אפריל 2009; להסכם עם המנהל מחודש יולי 2010 וכן לאישור התכנית המשלימה בחודש מאי 2012. לפיכך, נטען כי כאשר טען הנתבע לגרסתו שהתנאים המתלים לא התקיימו באותו מועד הרי שהטעה את התובעת ביודעין.
בהמשך לכך, נטען כי הרצף ההסכמי בין הקיבוץ לבין רננות נמצא בהלימה לפעילות הנמשכת והרצופה בפן התכנוני שמעולם לא פסקה ואף התקדמה כאמור.
עוד גורסת התובעת כי דברי הנתבע 1 עומדים בניגוד למכתב מיום 13.5.2012 (להלן: "מכתב הקיבוץ") לפיו שילמה כאמור רננות לקיבוץ סכום של מיליון דולר ארה"ב כמקדמה השנייה בהתאם להסכם וכן הסכימו הצדדים על ביטולו של התנאי המתלה התכנוני ועדכונו באופן מידי על מנת להתאימו לחלוף הזמן. הנתבע 1 לא גילה על המכתב האמור, חרף העובדה שנטען כי נשאל פוזיטיבית על סטטוס הפרויקט, ואף הגדיל והציג אקטיבית מצג כוזב שעולה בניגוד לאמור בו – כאילו שההסכם בוטל או שתנאיו המתלים לא התקיימו והוא אינו תקף. על כן, טוענת התובעת כי ההטעיה בענייננו קרובה היא לתרמית.
לפי התובעת ההטעיה האקטיבית נשוא התביעה נעשתה על יסוד הטעיה נמשכת קודמת – עת הציג הנתבע 1 את הפרויקט כ"תקוע" לאורך השנים, וכפי שעולה גם במכתב אל האחיות משנת 2011 (נספחים 12-13 לתצהיר התובעת). זאת, חרף העובדה שנטען כי החל משנת 2009 מדובר במצג שגוי, שעה שבחודש אפריל אושרה התב"ע המתארית וביום 18.7.2010 נחתם ההסדר בין המנהל לבין רננות (להלן: "הסכם המנהל").
לגופו של עניין, טוענת התובעת כי המצג אותו הציג הנתבע 1 לתובעת בחודש אוקטובר 2012, אשר לגרסת הנתבע הוא ש"התנאים המתלים לא התקיימו", היה שקרי. בנוגע לתנאי המתלה הראשון, (סעיף 9.1.1. להסכם משנת 2002 – לעניין אישור תב"ע אזורית בתוך 36 חודשים) – הרי שזה בוטל במכתב הקיבוץ מיום 13.5.2012 וממילא התקיים והושלם כבר ביום 16.5.2012.
בהקשר זה מפרטת התובעת כי התב"ע המתארית אושרה ביום 5.4.2009 (סעיף 130 לתצהיר התובעת ונספח 38 לתצהירה), וכן כי התכנית המשלימה לתכנית המתארית אושרה לאחר תיקונים למתן תוקף ביום 16.5.2012 – שלושה ימים לאחר החתימה על המכתב מול הקיבוץ.
אשר לתנאי המתלה השני (סעיף 9.1.2. להסכם משנת 2002 – לעניין השגת הסדר מול מנהל מקרקעי ישראל), גורסת התובעת כי זה התקיים כאשר נחתם ההסדר עם המנהל ביום 8.7.2010 שהוא הסדר רחב היקף המסדיר את מכלול העניינים הצריכים לביצוע הפרויקט, לרבות תקופת הפיתוח המינימאלית (נספח 31 לתצהיר התובעת). כמו כן, הסכם זה ובפרט תשלום המקדמה במסגרתו נזכרו בדוחות הכספיים של רננות (ת/1-ת/3, ת/5); בדוחות השמאיים שהוצאו בקשר לפרויקט (מוצג ת/7, ס' 4); בדו"ח האפס, שם צוין כי הסכם הפיתוח כפוף לו (נספח 54 לתצהיר התובעת, ס' 3.4).
התובעת מפנה בהקשר זה להוראות ההסכם מיום 8.7.2010 מהם עולה לשיטתה כי האישורים וההחלטות שקדמו לחתימתו מלמדים על מהותיות ההסכם; שההסכם קובע תקופת פיתוח מינימאלית ומכפיף את הסכם הפיתוח אליו (סעיף 4 להסדר) כנדרש בתנאי המתלה השני; שההסדר הבטיח לקיבוץ את הזכויות בקרקע שרק על בסיסן ניתן היה לבצע את העסקה עם רננות (סעיף 8 להסדר).
בהקשר זה נטען כי אין לקבל את טענת הנתבע כאילו התנאי המתלה השני נוגע להסכם הפיתוח. הסכם הפיתוח מקבל התייחסות הן בסעיף ההגדרות לתוספת להסכם הן בסעיף 3.1 לתוספת, ואילו סעיף 9.1.2 לתוספת נוגע לשיטת התובעת להסדר אחר – קודם בזמן להסכם הפיתוח – שכן נקבע בסעיף זה מפורשות כי עליו להיות מושג לפני הסכם הפיתוח. יתרה מכך, נטען שאף לשיטת הנתבע 1 הסכם הפיתוח אינו רלוונטי ומהותי למחלוקת בין הצדדים ועל כן אף סירב לגלותו במסגרת הליך גילוי המסמכים שהתנהל בין הצדדים בתיק. ככל שמדובר בהסכם שעומד בבסיס התנאי המתלה השני הרי שמדובר במסמך רלוונטי וקריטי עבור התובעת.
לפיכך, נטען כי התוספת להסכם לא ביטלה או התייחסה לתנאי המתלה, משום שזה הושלם כבר בחודש יולי 2010 ומסיבה זו אף שילמה רננות לקיבוץ את המקדמה השנייה בהתאם לסעיף 3.2.1(א) לתוספת להסכם – כאישור לכך ששני התנאים המתלים כבר התקיימו או שאינם עוד על הפרק (ר' עמ' 5 לסיכומי התובעת).
התובעת מבקשת להצביע על גרסאות כוזבות אותן הציג הנתבע 1, אשר עולות לשיטתה לכדי הרחבת חזית אסורה (עמ' 6 לסיכומי התובעת): (א) טענת הנתבע 1 כי מכתב הקיבוץ מהווה הסכם הלוואה בניגוד להצגת המידע בדוחותיה הכספיים של רננות, ללשון התוספת להסכם ולמכתב הקיבוץ; (ב) טענת הנתבע 1 לפיה אמר לתובעת כי ההסכם "תקוע" או "הפסדי" בניגוד לגרסתו בתצהיר הראשון שהוגש מטעמו ובכתב ההגנה מטעמו, וממילא נטען כי אין בגרסה זו כדי להעיד על כך שההסכם בטל; (ג) הטענה לפיה התנאי המתלה השני הושלם רק עם החתימה על הסכם הפיתוח; (ד) טענת הנתבע 1 כאילו הציע לאחיותיו להצטרך לשותפות עמו בפרויקט בשנת 2011 כנגד תשלום בהוצאות הפרויקט ואלה סרבו (נספחים 43-44 לתצהיר הנתבע), כאשר לפי התובעת אין לתת לראיות אלו משקל שכן המסמכים לא גולו לתובעת ונטענו לראשונה בתצהיר הנתבע ואף לא הוכח שהמכתב הנ"ל כלל הועבר לידי התובעת ואחותה בזמן אמת (ס' 117-130 לסיכומי התובעת); (ה) טענת הנתבע לפיה הקיבוץ סירב לביטול התנאי המתלה השני במכתב הקיבוץ אף היא בגדר הרחבת חזית וממילא טענה זו לא הוכחה על ידי הנתבע.
לטענת התובעת טענת הנתבע כאילו המקדמה השנייה הייתה בפועל הלוואה היא טענה כוזבת שמתבססת על מסמך ההבהרות מיום 4.7.2013 אשר נחתם בין רננות לבין הקיבוץ (נספח 52 לתצהיר התובעת) שם הוגדרה לראשונה אותה מקדמה כהלוואה ונקבעו תנאיה. לשיטת התובעת מצב זה נוצר נוכח ביטול תנאי התשלום שנקבעו בתוספת להסכם והחזרת התמורה כפי שנקבעה בהסכם המקורי כך שנותר סכום "עודף" לכאורה שאינו מהווה חלק מהמקדמה הראשונה או התמורה הבסיסית (שנקבע כי תשולם עם החתימה על הסכם הפיתוח).
בסיכומיה מפנה התובעת לשורת הסכמים בין רננות לבין הקיבוץ בקשר עם הפרויקט (נספחים 29-31, 51-52 לתצהיר התובעת) – אלו מלמדים לשיטתה כי הפרויקט לא בוטל או איבד מתוקפו בשום שלב וכי הצדדים קיימו אותו באופן רציף ונהגו לפיו לכל דבר ועניין. אין לקבל את טענת הנתבע כאילו תשלום המקדמה ומכתב הקיבוץ היו מנותקי הקשר ומאותה מערכת הסכמית ארוכת שנים.
עוד נטען כי אילו היה ההסכם בין רננות לבין הקיבוץ מבוטל או חסר תוקף הרי שרננות לא הייתה פועלת להביא לאישור של התב"ע המתארית תקופה ארוכה של 17 שנים. כמו כן, כפי שאישר הנתבע בעדותו, מעולם לא בוצעה השבה של המקדמה מתוקף ההסכם, חרף תנאי ההסכם להשבה מסוימת ככל שההסכם יבוטל.
הנתבע לא הוכיח כי ההסכם היה בטל או חסר תוקף, יתרה מזאת בדיון בוועדה המחוזית ציינה ב"כ רננות, עו"ד סלטון, כי בין רננות לבין הקיבוץ ישנו הסכם תקף (סעיף 73 לסיכומי התובעת).
לטענת התובעת משהוכחו יסודותיה העובדתיים של ההטעיה האקטיבית אין מקום להידרש לשאלה מדוע האמינה התובעת לאותו מצג שקרי ולא ביצעה בדיקה באשר לנכונותו, שכן זו אינה רלוונטית. יחד עם זאת, למען הזהירות מדגישה התובעת כי הוכח שהתובעת, מישאלה ובנה דותן, נתנו אמון בדברי הנתבע לאורך השנים לפיהם ההסכם בוטל ואי-בדיקה של דבריו באותן נסיבות היה סביר ולכן אף לא ביקשו לעגן את המצג ביחס לפרויקט גליל-ים בהסכמים ביניהם.
בהקשר זה פורט כי הטענה לפיה הסכם בעלי המניות החריג כל מצג שניתן בטרם נחתם או בע"פ נדחתה בהחלטת בית המשפט העליון וממילא ההסכם קובע מפורשות כי כל צד מתחייב שהמצגים שניתנו על ידו היו נכונים ומדויקים. עוד צוין כי בהסדר ההתחשבנות ביחס לנכסים המשפחתיים, להבדיל מהמשא ומתן ביחס לחברת יצחקי מחסנים, לא נעשתה בדיקת נאותות אלא התבססו על מצגים שניתנו בעל פה על ידי האחים.
במישור המשפטי נטען כי מצב בו הצהרה טרום-חוזית כוזבת נותרת מחוץ לחוזה ולא מקבל בו ביטוי אינו מאיין את קיומה אלא מגביל את העילות של מי שהוטעה לשלב הטרום-חוזי (טענות הטעיה וחוסר תום לב במשא ומתן).
כמו כן, התייחסה התובעת להודעת דוא"ל שנשלחה מהנתבע אל בעלה של התובעת, עו"ד רועי בר, ביום 7.7.2011 אשר צורפה לה התוספת להסכם. לטענת התובעת מסמך זה גולה רק בתצהיר עדותו הראשי של הנתבע – ולכן הגישה התובעת בקשה להוצאת הראיה משעה שלא ניתנה לה הזדמנות להגיש ראיות סותרות או להתייחס לראיות חדשות אלו. לפיכך, מתבקש בית המשפט שלא לתת לה משקל. למעלה מן הצורך, לשיטתה, הוסיפה התובעת כי בעלה לא היה מעורב בפרויקט או בהסדר ההתחשבנות בין הצדדים ולכן אין לייחס משמעות לעניין זה לשליחת התוספת להסכם אליו וכי התובעת כלל לא ידעה על כך.
עוד נטען כי אין בהודעת הדוא"ל של מישאלה אל הנתבע ביום 28.1.2013 לפיה ביקשה לדון בפרויקט גליל-ים, כדי להעיד שמישאלה לא נתנה אמון במצגיו של הנתבע. לטענת התובעת ההודעה נשלחה נוכח כוונת הנתבע לעורר את הסכמת הצדדים במסגרת ההתחשבנות ביניהם.
התובעת מוסיפה כי לא היה בהליכים המשפטיים בין הצדדים קודם לחתימה על הסכם הפשרה ביניהם כי למנוע אמון במשא ומתן בין הצדדים, שכן אלו נמשכו פרק זמן קצר בלבד והצדדים היו נכונים להגיע לפשרה אמתית ביניהם.
לטענת התובעת מבחינה משפטית הטעיה ובפרט הטעיה אקטיבית אינה נשללת בשל התרשלות הצד המוטעה. התובעת מפנה בהקשר זה לספרות ולפסיקה בנדון, לרבות להחלטת בית המשפט העליון בענייננו (ראו ס' 106-107 לסיכומי התובעת).
אשר לאומד דעתו של הנתבע בעת ההטעיה לכאורה, נטען כי הרי שהנתבע היה מודע למצב החוזי והתכנוני של הפרויקט – שהוא עצמו הוביל, ומכאן שההטעיה בוצעה ביודעין ומתוך כוונה ברורה להטעות. התובעת מרחיבה כי אי-גילוי מכתב הקיבוץ וההתקדמות הנובעת ממנו במצב התכנוני של הפרויקט ותשלום המקדמה, מעצימה את ההטעיה האקטיבית – שכן אי הגילוי אפשר את הצגת המצג הכוזב. כך, מעבר להטעיה האקטיבית נטען כי הנתבע הפר גם את חובת תום הלב במשא ומתן.
תמצית טענות הנתבעים
לטענת הנתבעים, חרף טענות התובעת, הרי שדן התביעה להידחות מחמת השתק ומניעות שיוצר כתב הוויתור. לטענת הנתבעים התובעת לא הוכיחה את התקיימות כלל יסודות עילת ההטעיה. כך, בעוד התובעת התמקדה ביסוד הטעות בלבד, הרי שלא הוכיחה הטעיה אקטיבית או קיומו של קשר סיבתי בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בחוזה הנטען.
בהקשר זה נטען כי התובעת התעלמה משאלות נוספות שנוגעות ליסוד ההטעיה – אומד דעתו של הנתבע לזכויות התובעת בפרויקט במועד השיחה ביניהם וכן רשלנותה של התובעת בבדיקת נכונות דבריו של הנתבע.
לטענת הנתבעים לא הוכח כי התובעת טעתה ביחס למצב הפרויקט במועד הנטען – אז סברה כי לפרויקט אין כל ערך. לטענת הנתבעים זהו אכן היה המצב באותה עת, שכן: (א) התנאים המתלים שנקבעו בתוספת להסכם לא התקיימו ומשכך בין רננות לבין הקיבוץ היה הסכם תקף ומחייב; (ב) התנאים המסחריים לפי התוספת להסכם לא התאימו למציאות הכלכלית של שנת 2012 ולא ניתן היה להקים את הפרויקט בהתבסס עליהם (ולכן נטען ששונו במסמך הבהרות משנת 2013); (ג) מבחינה תכנונית התכנית המפורטת טרם אושרה ולא ניתנו היתרי בנייה לפרויקט, כאשר לא הייתה וודאות האם אכן תאושר ובאיזה מועד כאשר באותה עת התנהלו מספר עתירות מנהליות כנגד תכניות הבנייה; (ד) לא היה הסדר מחייב עם המנהל שמאפשר ביצוע ומימוש של הפרויקט וגם בהקשר זה שררה אי-וודאות.
עוד מפנים הנתבעים לשורה של ראיות שמוכיחות לשיטתם שלפרויקט לא היה ערך במועד בו ניתן המצג הנטען – הדוחות הכספיים של רננות ושל אפריקה ישראל אשר שיקפו ערך אפס לפרויקט (נספח 33 לתצהיר הנתבע 1) וכן דיווחי אפריקה ישראל לגבי יציאתה מהפרויקט תמורת החזרת סכום ההשקעה הראשוני (נספח 32 לתצהיר הנתבע 1). כמו כן, בחקירתה ציינת התובעת כי הייתה סבורה שהנתבע 1 מתכנן להשתתף במכרז ביחס לפרויקט – כלומר, הבינה שאין בין הנתבעים לבין הקיבוץ הסכם מחייב ושהפרויקט הוצא למכרז חיצוני.
לשיטת הנתבעים תשובת הנתבע 1 לשאלת התובעת ביחס לפרויקט אף אינה עולה כדי "מצג" טרום חוזי. כלל המצגים שניתנו הוזכרו ופורטו בסעיף 3 להסכם בעלי המניות שאינו כולל את הפרויקט, וההסכם אף שולל במפורש תוקף של מצגים שניתנו בעל פה (סעיף 9.3 להסכם). העובדה שהתובעת לא ביקשה להוסיף להסכם מצג ביחס לפרויקט מעידה לשיטת הנתבעים כי לא ראתה בו "מצג" בזמן אמת.
יתרה מכך, נטען כי שאלתה של התובעת לגבי הפרויקט, אשר לא היו לה שום זכויות בו באותו מועד (והתובעת אף לא טענה לכך בשעתו), הייתה במסגרת שיחת חולין קצרה ולא היוותה בקשה לקבלת מידע כחלק מהמשא ומתן בין הצדדים אשר נוהל בין הצדדים משך חודשים ופגישות רבות (ס' 56 לתצהיר הנתבע 1). ממילא, נטען כי הנתבע היה סבור כי אין לתובעת זכויות בפרויקט ומכאן הרי שלא היה לו אינטרס להטעות אותה בנדון.
אשר לשאלת נכונות המצג שניתן לכאורה, גורסים הנתבעים כאמור כי דבריו של הנתבע 1 היו נכונים ומפרטים כי התנאים המתלים לא התקיימו במועד שנקבע להם בתוספת להסכם ומשכך איבד ההסכם את תוקפו בחודש דצמבר 2005 – אף שלא בוטל אקטיבית בשום שלב, הרי שאיבד את תוקפו בעקבות פקיעת תוקפם של התנאים המתלים והקיבוץ לא פעל אקטיבית לשם הארכת המועד להשלמת התנאים המתלים. נוכח פקיעת ההסכם, רננות ואפריקה ישראל מחקו מהדוחות הכספיים לשנת 2008 את ערך זכויותיהן במקרקעין עליהם אמור היה לקום הפרויקט (נספחים 11-12 לתצהיר הנתבע 1) – עובדה אשר לא זכתה להתייחסות מצד התובעת.
לשיטת הנתבעים חרף פקיעת תוקפה של התוספת להסכם, כפי שהעיד הנתבע 1 לא הושבה המקדמה הראשונה נוכח רצונה של רננות "להכניס רגל בדלת" כאשר רננות הוסיפה לפעול לקידום הליכי התכנון, על אף העדרו של הסכם בתוקף, בתקווה לכרות הסכם חדש בהמשך כאשר נטען כי מדובר בפרקטיקה מקובלת במסגרתה יזמים פועלים לקידום תכניות בשיתוף פעולה עם בעלי הזכויות במקרקעין מתוך ציפייה להחזיר השקעתם בתוספת רווח אם יצלחו (ס' 113 לתצהיר הנתבע 1).
בהמשך לכך, לטענת הנתבעים מכתב הקיבוץ בו בוטלו התנאים המתלים לא הוסתר מהתובעת, שכן גולו לה הדוחות הכספיים של רננות מהשנים הרלוונטיות בהם הוזכר המכתב ופורט תוכנו.
לפי הנתבעים, בניגוד לטענת התובעת, התנאים התכנוניים הושלמו רק ביום 17.7.2014, כאשר פורסמה ברשומות הודעה בדבר ביטול הודעת אישור התכנית המפורטת הראשונה (מחודש אוקטובר 2012) והודעה מתוקנת בדבר אישור התכנית המפורטת הראשונה (נספחים 25-26 לתצהיר הנתבע 1). כך, במועד מתן המצג (שכפי שנטען על ידי התובעת היה ביום 25.10.2012) אמנם אושרה התכנית המפורטת הראשונה, אך היו תלויות ועומדות נגדה מספר עתירות מנהליות, אשר סופו של דבר התקבלו והביאו לשינויה. בהתאם לכך, בדוח הכספי של רננות לשנת 2011 שנחתם ביום 7.11.2012, לאחר מתן המצג הנטען, נכתב בביאור 7.ה. כי נכון למועד הדוחות לא התקיימו כל התנאים המתלים – זאת גם בהתאם לדברי הנתבע 1 לתובעת שבועיים קודם לכן.
אשר לתנאי המתלה שנוגע להסדרת היחסים עם המנהל, נטען כי ההסכם עם המנהל היה חיוני, אך הוא לא היה מספיק על מנת לעמוד בתנאי המתלה שנקבע ולשם כך נדרש היה לחתום על הסכם הפיתוח. בהקשר זה פירטו הנתבעים כי במועד חתימת הסכם הפשרה לא אושרה עדיין תכנית מפורטת כנדרש בהוראות התוספת להסכם (סעיף 3.1.2.) ובהתאם תקופת הפיתוח המינימלית טרם הוסדרה.
עוד נטען שאף אם תתקבל גרסת התובעת כי התנאי המתלה הנ"ל לא יתקיים במסגרת הסדר הפיתוח הרי שהסדר המנהל לא קיים את התנאי המתלה השני – לא אפשר ביצוע ומימוש של הפרויקט, וממילא תוקפו פקע. הנתבעים מפרטים כי הסדר המנהל קבע תנאי מתלה לפיו הסכם הפיתוח ייחתם בתוך 90 ימים ממועד פרסומה להפקדה של התכנית המפורטת הראשונה, ובעוד שהתכנית פורסמה בחודש ינואר 2012 (ס' 95 לתצהיר הנתבע ונספח 17 שם) הסכם הפיתוח נחתם רק כשנתיים לאחר מכן ביום 30.4.2014. לפיכך, הסדר המנהל פקע בטרם עריכת מכתב הקיבוץ וממילא לפני מועד מתן המצג הנטען, כאשר פקיעתו הכניסה את הקיבוץ למצב של חוסר וודאות ועל באותו מכתב נשאר התנאי המתלה שנגע להסדרה מול המנהל (ס' 123 לתצהיר הנתבע 1).
אשר לטענת התובעת כי תשלום המקדמה השנייה מעיד על כך שהתנאי המתלה השני הושלם, גורסים הנתבעים כי מדובר בטענה חדשה שאין לקבלה וכי הינה שגויה נוכח האמור לפיו משלא נחתם הסכם הפיתוח בתוך 90 ימים מהמועד שנקבע, פג תוקפו של הסדר המנהל.
עוד בהקשר זה פורט כי גם במועד החתימה על מסמך ההבהרות משנת 2013 לא הייתה ודאות לגבי ההסדר עם המנהל, ולראיה מסמך זה החזיר על כנן את הוראות ההסכם המקורי לרבות ההוראה לגבי חתימה על הסכם פיתוח עם המנהל (גם לאחר אישור תכנית התב"ע).
בהעדר הסכם אחר עם המנהל, במועד השיחה בין התובעת לבין הנתבע, בין הקיבוץ לבין המנהל לא היה הסדר בתוקף ומכאן שהתנאי המתלה השני לא התקיים. לפיכך, נטען כי שאלת השלמתו של התנאי המתלה השני מצויה במחלוקת בין הצדדים כאשר התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי זה התקיים בחתימה על ההסדר מול המנהל, בהקשר זה התובעת לא ביקשה לזמן אף גורם מהקיבוץ או מאפריקה ישראל על מנת להבהיר את המצב.
לשיטת הנתבעים בין המועד שבו איבדה התוספת להסכם את תוקפה (לטענת בחודש דצמבר שנת 2005) לבין החתימה על מסמך ההבהרות בשנת 2013 לא היה בין רננות לבין הקיבוץ הסכם מחייב והקיבוץ היה רשאי להתקשר עם כל יזם אחר. על כן, נטען כי לא היה בין הצדדים רצף הסכמי כטענת התובעת, שכן מבחינה מהותית, משפטית ומסחרית שלושת ההסכמים היו שונים מן היסוד אחד מהשני (למשל שתנאים המסחריים והתמורה). לטענת הנתבעים מבחינת הצורה שמרו הצדדים על קשר להסכם המקורי על מנת "שלא להידחק לסוף התור" ולמשור מבחינת הקיבוץ על קשר עם המנהל כדי לא לאבד את האפשרות להקים את הפרויקט (פ/3.2.2021 עמ' 131).
לפי הנתבעים מטרת מכתב הקיבוץ הייתה "הכנסת רגל בדלת" ולצורך כך נתנה רננות הלוואה בסך 1 מיליון דולר ארה"ב לקיבוץ, כאשר ההבנה בין הצדדים הייתה כי סכום זה יושב לרננות אם הפרויקט לא יוקם על ידה. לפי הנתבעים, גם לגבי תשלום ההלוואה מטרת הצדדים הייתה ליצור "קשר שמי" בין ההסכמים על מנת שלא להידחק לסוף התור ביחסים עם המנהל (ס' 83 לסיכומי הנתבעים). לטענת הנתבע 1, גרסתו כי מדובר היה בהלוואה ולא בתשלום המקדמה השנייה לא נסתרה, וגרסתו נתמכת בסעיף 36.2 למסמך ההבהרות בשנת 2013 שם עיגנו הצדדים את הסכמתם בנוגע להלוואה הנ"ל. כך, גם הדוחות הכספיים שכינו את התשלום כ"מקדמה השנייה" תיארו את תוכנו המילולי של המכתב ותו לא.
לטענת הנתבעים מידת הפירוט של דברי הנתבע 1 לתובעת ביחס לפרויקט נגזרו מאמונתו כי אין לתובעת זכויות ברויה ומנסיבות השיחה. לפי הנתבעים לתובעת לא היו זכויות ברננות או בפרויקט והחל משנת 2000 לא היו לה זכויות ברויה וכך היה סבור הנתבע במועד השיחה ביניהם. בהקשר זה נטען כי התובעת בחרה שלא להעלות טענותיה ביחס לבעלותה הנטענת במניות ומשכך יש לקבל את גרסת הנתבעים. לגופם של דברים, נטען כי טענות התובעת בהקשר זה הן טענות בעל פה כנגד מסמכים כתובים ומרשם בעלי המניות בחברה. הנתבעים מצביעים על שורה של נסיבות המלמדות לשיטתם כי לתובעת לא היו זכויות ברוויה – לרבות העובדה שבמסגרת הליכים משפטיים אחרים בין הצדדים לא נתבעו זכויות ברויה או בפרויקט, לא נתבעו זכויות בחברות נוספות שהוקמו על ידי הנתבע ואב המשפחה והפרויקט אף לא עלה במסגרת הסכם הפשרה בין הצדדים.
יותר מכך, נטען כי בשנת 2011 פנה הנתבע אל אחיותיו והציע להן לרכוש חלק מהפרויקט בתמורה לתשלום יחסי בהוצאות הפרויקט אולם אלו לא השיבו להצעה לאחר שהתייעצו עם בן זוגה של התובעת (אשר נטען שנשלחה לו גם התוספת להסכם) והבינו שאין זה כדאי כלכלית עבורן לאור הסיכונים הכרוכים בדבר. נוכח טענת התובעת כי המכתב נערך בדיעבד לטובת ההליך דנן, הנתבעים צירפו לסיכומיהם תצהיר מטעם עו"ד ארז אלטיט שמאשר כי ניסח את המכתב אל התובעת ומישאלה בזמן אמת. לטענת הנתבעים יש בהצעת הנתבע לאחיותיו להשתתף בפרויקט ללמד כי בזמן אמת לא היה סבור כי יש לתובעת זכויות בפרויקט (או כי היא צריכה לשאת בהוצאות הפרויקט) והתובעת אף לא דחתה את ההצעה מטעם זה (ס' 198-210 לתצהיר הנתבע).
עוד טוענים הנתבעים כי טענת התובעת לפיה הנתבע הטעה אותה במחדל שעה שלא גילה לה על אודות מכתב הקיבוץ בעת הצגת המצג הנטען לא מספיקה בעניינו לצורך התגברות על כתב הוויתור, שכן נדרשת בענייננו הטעיה אקטיבית במעשה מכוון. בנסיבות השיחה בין התובעת לבין הנתבע – שהסתכמה במשפטים בודדים, ללא פירוט ובמעין "שיחת מסדרון" – לא הקימה לנתבע חובה להציג את המכתב או לספר על תוכנו.
נוסף על האמור, נטען כי התובעת בענייננו לא הוכיחה כי התקיים קשר סיבתי בין ההטעיה לכאורה לבין הטעות והתקשרותה בהסכם הפשרה.
ראשית, נטען כי על רקע הסכסוך בין הצדדים וההליכים המשפטיים שהתנהלו בין השניים, התובעת לא נתנה בנתבע 1 אמון, לא סמכה על דבריו ולא האמינה לאמיתותם – ולראיה במסגרת המו"מ לפשרה בין הצדדים התובעת בחנה ובדקה את דברי הנתבע 1 לגבי כל נתון כספי שהוצג על ידו (נספחים 5-6 לתצהיר הנתבע 1), לתובעת ניתנו זכויות פיקוח ובקרה לגבי התנהלות הנתבע 1 בחברות משותפות של הצדדים, וכך נטען שעולה גם מכתב התביעה בהליך דנן.
לפיכך, נטען כי אומד דעתה של התובעת לא עוצב על סמך אותה שיחה קצרה בין השניים לגבי הפרויקט ועצימת העיניים של התובעת בהקשר זה מנתקת קשר סיבתי בין ההטעיה הנטענת לבין הטעות (המוכחשת על ידי הנתבעים) – התובעת לא ביצעה כל בדיקה לבחון את מצב הפרויקט, לא ביקשה כל אסמכתא לכך שהפרויקט בוטל, ביקשה לעיין בהסכמים עם הקיבוץ, לעיין בדוחות הכספיים של החברות וכיו"ב. זאת ועוד, נטען כי התוספת להסכם הייתה בידי בן זוגה של התובעת עוד משנת 2011 ובנקל יכולה הייתה לבחון את המצב התכנוני של הפרויקט ושאלת התקיימותם של התנאים המתלים שנקבעו שם (נספח 44 לתצהיר הנתבע 1).
שנית, נטען כי גם לולא סברה התובעת שהפרויקט "מת" הייתה מתקשרת בהסדר הפשרה וחותמת על כתב הוויתור. כך, גם כיום חרף טענותיה להטעיה לא דורשת התובעת את ביטול הסדר הפשרה והשבה את שקיבלה מכוחו. כמו כן, נטען כי הפרויקט מלכתחילה לא היה מהותי להתקשרות בהסדר הפשרה במסגרתו קיבלה התובעת זכויות ונכסים בשווי עשרות מיליוני שקלים (בעוד שנטען ששווי הפרויקט אותה עת עמד על אפס), וכן כי הוא לא נתפס על ידי התובעת כמהותי ביחס למכלול העניינים שנדונו במו"מ בין הצדדים. בהקשר זה פורט כי התובעת אף לא ביקשה מהנתבע מצג לעניין זה במסגרת ההסכם; לא בדקה את אמיתות דברי הנתבע בניגוד לנושאים אחרים; לא התייעצה בנדון עם עורכי דינה ולאחר שנחתם ההסכם ציינה בהודעת דוא"ל מטעמה תחת רשימת הדברים שלא הגיעו להסכמות לגביהם את הפרויקט (נ/1).
זאת ועוד, נטען כי התובעת מבקשת לאחוז במקל שתי קצותיו ולפצל בין מה שקיבלה במסגרת הסדר הפשרה (זכויות בשווי כספי של מיליוני שקלים) לבין הוראות כתב הוויתור (וויתור על טענותיה ותביעותיה כלפי הנתבעים). משעה שהתובעת בחרה שלא לבקש את ביטולו של הסדר הפשרה, הרי שהוא עומד בעינו על כלל חלקיו. ללא כתב הוויתור לא היה הסדר פשרה ולא ניתן להפריד בין הדברים. יתרה מכך, נטען כי משהתובעת לא ביקשה לבטל את הסדר הפשרה (אשר כתב הוויתור הוא חלק בלתי נפרד ממנו) אשררה את החוזה על אף טענתה להטעיה.
לטענת הנתבעים אין לתת אמון בגרסאות שהובאו על ידי עדי התובעת. בהקשר זה נטען כי תצהירים כוללים פסקאות שלמות זהות אשר "הודבקו" בכל אחד מהתצהירים וכן כי העדים הציגו בחקירתם גרסה שונה מזו שהובאה בתצהיר מטעמם. כך למשל, לגבי המצג שהוצג לכאורה על ידי הנתבע או לחילופין לסיבה שמישאלה פנתה אל הנתבע 1 וביקשה לדון בפרויקט. מעבר לכך, נטען כי לא מדובר בעדים אובייקטיבים אלא במי שיש להם אינטרס לכאורה בקבלת התביעה ובזכויות בפרויקט.
דיון והכרעה
כפי שציינתי בפתח הדברים, וכפי שעולה מהחלטת בית המשפט העליון – הנתיב העומד לרשות התובעת להתגברות על כתב הוויתור ובירור תביעתה, הוא אם יוכח על ידה כי נפל פגם בכריתתו של כתב הוויתור באופן העולה לכדי הטעיה אקטיבית מצד הנתבע 1. כאמור בהחלטת בית המשפט העליון, כתב הוויתור ניצב כמשוכה משמעותית בפני התובעת אשר עליה להוכיח ראשית את טענותיה החוזיות ביחס אליו.
לפיכך, על התובעת להוכיח את טענותיה להטעיה אקטיבית מצד התובע בנוגע לפרויקט גליל-ים, הטעיה אשר עומדת בבסיס חתימת הצדדים על כתב הוויתור " באופן שיוצר פרצה בחומת המגן שהמשיב הקים לעצמו באמצעות כתב הויתור" (שם, פס' 15).
סוגיית ההטעיה לבדה היא שעומדת להכרעה בשלב זה. כפי שצוין לעיל, לצורך הכרעה במחלוקת עובדתית זו התנהל מעין משפט זוטא. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, אליהם צורפו עשרות רבות של נספחים, נערכה ישיבה הוכחות והוגשו סיכומים אשר גם הם נפרשים על פני למעלה מ-20 עמודים כל אחד – בדבר המחלוקת לגבי ההטעיה הנטענת בבסיס כתב הוויתור בלבד.
לפיכך, על מנת להכריע באמור במסגרת החלטתי זו אדון בשאלות הבאות:
איזה מידע נמסר בשיחות ובמשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, עובר לחתימה על הסכם הפשרה, לגבי פרויקט גליל ים והזכויות המעוגנות בו?
האם הייתה היתכנות לקידום הפרויקט במועדים הרלוונטיים (עובר לחתימת הצדדים על הסכם הפשרה), אם לאו?
האם הוכח קיומו של קשר סיבתי בין ההטעיה הנטענת לבין ההתקשרות בהסדר הפשרה בין הצדדים, ובתוך כך חתימה על כתב הוויתור, במובן זה שלולא המצג הכוזב לכאורה לא היו נקשרים הצדדים בהסכם הנ"ל?
האם מדובר במצג כוזב שעולה כדי הטעיה אקטיבית?
לצורך כך, נדרשתי לטענות הצדדים, למכלול הראיות שהוצגו לפניי נכון לשלב זה של ההליך בכתבי הטענות, בסיכומים מטעם הצדדים, בדיונים ובחקירות העדים.
למען הסדר הטוב, אחזור ואדגיש כי בשלב זה לא אדון בטענות התובעת בנוגע לזכויותיה הנטענות בחברת רויה (מכוחם טוענת התובעת להיותה שותפה בפרויקט), שכן על פניו ככל שלא תצלח התובעת בביסוס טענת ההטעיה האקטיבית, אין נפקא מינה מה היה שיעור החזקותיה ברויה במועד חתימת הסכם הפשרה. זאת משום שממילא תהא התובעת חסומה מפני נקיטת הליך כלשהו כנגד הנתבעים בקשר עם הפרויקט נוכח כתב הוויתור בגין אותן עילות אשר מועד היווצרן קודם לחתימתו.
עוד אציין כי ככל שתצלח התובעת בהוכחת טענותיה בדבר ההטעיה בבסיס כתב הוויתור, נדרש יהיה לדון בנפקות הביטול ביחס להסכם הפשרה בכללותו, ולא זאת בלבד ביחס לפרויקט גליל-ים נשוא ההליך דנן, אך זו היא בבחינת "אות אזהרה לגבי עתיד התביעה" (ראו סעיף 30 להחלטת בית המשפט העליון).
תחילה, אפרט את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לענייננו.
המסגרת הנורמטיבית – הטעיה חוזית
סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
יסודות עילת ההטעיה הם התקשרות בחוזה, קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה, הטעיה שהטעה אותו הצד השני לחוזה וקשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה וכן בין ההטעיה לבין הטעות (ראו: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 9 (14.8.2008); ע"א 2286/07‏ ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, פסקה 15 ‏(28.3.2011)).
חוק החוזים דורש הוכחה של הטעיה בפועל והתקשרות בחוזה עקב הטעות שנגרמה, כאשר עילת ההטעיה היא עילה סובייקטיבית אשר מחייבת בחינה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה שבנדון.
הטעיה עשויה להיווצר באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת או בדרך של הימנעות מגילוי מידע אשר בנסיבות העניין הייתה מוטלת חובה למסורו (ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פסקה 12 (6.6.2011)). הטעיה יכולה להיעשות בדרך של מעשה או של מחדל, כאשר ההבחנה בין השניים אינה תמיד ברורה וחלקה. כך למשל, גילוי "חצי אמת" יכולה להיחשב הטעיה במעשה, כפי שמפרטים פרופ' שלו וצמח בספרם:
"מי שמתאר רק חלק מן העובדות הרלוונטיות מטעה באופן אקטיבי ולא במחדל. כך, למשל, מי שנשאל על אודות נכסיו והוא מונה אותם, אך מסתיר קיום שעבוד על נכס אחד, מצהיר הצהרה כוזבת, הגם שהדברים שנאמרו נכונים מילולית; מבחן האמת של ההצהרה לצורך הטעיה אינו מבחן מילולי אלא מבחן מהותי" ((גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים, 387 (מהדורה רביעית; 2019) (להלן: "שלו וצמח")).
כמו כן, בשים לב ללשונו הברורה של הסעיף, נדרש שהצד השני להסכם או מי מטעמו הוא שיטעה, ולמצער כי ידע על קיומה של הטעיה, ככל שזו נעשתה על ידי צד ג' (ראו שלו וצמח, 385-6; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 242-234 (כרך ב', מהדורה שנייה; 2020) (להלן: " פרידמן וכהן")).
בהמשך לכך, על הטוען להטעיה הנטל להוכיח קשר סיבתי כפול – כי הטעות שנגרמה על ידי אי-הגילוי היא שהניעה אותו להתקשר בחוזה או, במלים אחרות, כי לו ידע את הדבר שלא התגלה לו, לא היה מתקשר בחוזה.
כך, טעות היא ״תוצאת״ הטעיה כאשר ההצהרה הכוזבת גורמת למצב נפשי ואינטלקטואלי של טעות. אולם כאשר ההטעיה אינה מגיעה לתודעת המתקשר או שהוא אינו מניח לה להשפיע על מצב דעתו, או שהוא יודע שהדברים אינם נכונים, לא מתמלא יסוד הקשר הסיבתי שבין ההטעיה לבין הטעות ולא קמה עילת ביטול בגין הטעיה (שם, 382).
בהקשר זה, על הטוען להטעיה לספק הסבר סביר ומתקבל על הדעת מדוע לא היה מתקשר בעסקה לו היה ידוע לו הדבר שלא התגלה, כאשר נקבע בעבר כי יש להניח לטענה זו תשתית עובדתית – אין די בהעלאת טענות, אלא יש לבססן מבחינה עובדתית, שאם לא כן, תידחה הטענה (ע"א 362/89 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' יקבי חברון בע"מ (5.1.1992); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פס' 17-15 (נבו 25.03.2008)).
אם כן, הפרה של חובת הגילוי בשלב המשא ומתן החוזי עשויה לעלות כדי הטעיה כמובנה בסעיף 15 לחוק החוזים (ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 668 (2002); ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 15 (19.1.2010); ע"א 9528/07 Foundation Sansounimaille נ' פרי , פסקה 9 (16.11.2011)). כך, אמרה טרום-חוזית כוזבת, לגבי נתון עובדתי או משפטי קיים בעבר או בהווה, היא אפוא הצהרה אשר בהיותה כוזבת היא מבססת את עילת ההטעיה (שלו וצמח, 378).
חובת הגילוי נגזרת גם מעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים, והיא מבטאת את נורמות ההתנהגות הנדרשות בשלב המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה:
"חובת הגילוי מהווה אחת ההשתקפויות המובהקות של עקרון תום-הלב והיא עומדת בניגוד קוטבי לגישת המשפט האנגלי, שבו חל העיקרון שלפיו 'יזהר הקונה' (caveat emptor). מגמת החיברות (סוציאליזציה) של דין החוזים והשאיפה לקבוע נורמות של סולידריות, הגינות, שיתוף פעולה והתנהגות מוסרית ובתום-לב במהלך המשא ומתן באות לידי ביטוי בחובת הגילוי." (שלו וצמח, 389-90; ראו גם ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, פסקה 19 (12.4.2011); ע"א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ פסקה 24 (19.7.2020)).
אשר להיקפה של חובת הגילוי – זו תלויה בנסיבות העניין שבנדון:
"תחומיה של חובת הגילוי לפי הנסיבות רחבים וגמישים יותר, אך מוגדרים פחות, מתחומי חובות הגילוי לפי דין ולפי נוהג. במונח ״נסיבות״ הכוונה לנסיבות העובדתיות המיוחדות לעסקה הנדונה. בהיות הוראה זו כללית, היא מאפשרת לבית המשפט בקביעתה דעת שיקול של חובת הגילוי לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. כאשר נסיבות אלה מצמיחות חובת גילוי תיחשב שתיקה כהטעיה" (שלו וצמח, 395; להרחבה לגבי סטנדרט הגילוי בחוזים משפחתיים בין צדדים שחל ביניהם אמון מלא, לעומת צדדים המצויים בסכסוך משפחתי ראו פרידמן וכהן בעמ' 226).
לצד זאת, ראוי לציין כי אין לקבוע חובת גילוי רחבה אשר עשויה לגרוע מכללי השוק החופשי ולפגום בעיקרון חופש החוזים, כאשר ישנן גישות של ניתוח כלכלי לפיהן אף יש להימנע מהטלת חובות גילוי על מנת להשיא את הרווחה החברתית הכוללת (איל זמיר "טעות והטעיה בכריתת חוזים" ספר אור 203 (אהרן ברק, רון סוקול ועודד שחם עורכים)) .
היטיבו לתאר את שאלת היקף חובת הגילוי המלומדים שלו וצמח בספרם:
"דרישת גילוי מוגזם עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החופשית, לסכל יוזמה פרטית ולפגוע בעקרון חופש החוזים. דרישת גילוי צר מדי עלולה להכשיר התנהלות בלתי הוגנת ובלתי מוסרית ולהנחיל נורמה של 'אדם לאדם – זאב'. שאלת היקף השתרעותה של חובת הגילוי מחייבת לבור את שביל הזהב שבין קצוות הסוגיה, לאמור: בין אגואיזם, המורה על אי-גילוי, לבין אלטרואיזם, המצווה על גילוי כל קלפי המיקוח גם אם יהיה בכך כדי לפגוע בעניינו של המגלה עצמו" (שלו וצמח, 388).
בשים לב לאמור, אבחן להלן את טענות ההטעיה בנסיבות המקרה שלפניי.
מן הכלל אל הפרט
"בישיבת משא ומתן שהתקיימה, למיטב זכרוני, ביום 25.10.2012, במשרדי פרויקט צמרות בהרצליה, בה לקחו חלק אני, רוני, נדב, דותן שולמן וליזי, אני עצמי פניתי לרוני וביקשתי לדעת מה מצבו של פרויקט גליל ים. זאת, מתוך ידיעה ברורה וטבעית שזה פרויקט ששייך למסת הנכסים המשפחתיים. [...] במענה לשאלתי השיב רוני כי 'אין פרויקט כי ההסכם בוטל' וכי 'כל ההשקעה שהושקעה לאורך השנים ירדה לטמיון', וכן כי 'הקיבוץ החליט להוציא את הפרויקט למכרז'" (ס' 77-79 לתצהיר התובעת; ההדגשות במקור).
זוהי תמצית גרסת התובעת ביחס להטעיה נשוא המחלוקת בענייננו.
אין מחלוקת בין הצדדים כי פרויקט גליל-ים לא נכלל תחת הסדר הפשרה שנחתם ביניהם וכי הזכויות בו לא הוסדרו במסגרתו. הצדדים גם אינם חלוקים בדבר העובדה שבפגישה שהתקיימה זמן מה לפני חתימת הסדר הפשרה (וכתב הוויתור) שאלה התובעת את הנתבע מפורשות לגבי פרויקט גליל-ים. הצדדים חלוקים האם תשובת הנתבע עולה כדי מצג מטעה והטעיה אקטיבית של התובעת בנוגע לפרויקט, כאשר התובעת טוענת כאמור להטעיה אקטיבית בכוונת תחילה (שלו וצמח, 397).
בתוך כך, ישנה כאמור מחלוקת עובדתית מה הייתה תשובתו המדויקת של הנתבע, והחשוב לענייננו – האם תשובתו תאמה את מצב הדברים בפרויקט גליל-ים באותו מועד. בעוד שלגרסת התובעת הנתבע השיב כי הפרויקט "אינו קיים עוד", העיד הנתבע כי "אמרתי להדר כי הפרויקט 'תקוע' וכי לא ברור האם יתממש. אינני זוכר האם ציינתי בהקשר זה אפשרות של עריכת 'מכרז'" כאשר לשיטתו דבריו שיקפו נכוחה את המציאות הרלוונטית באותה עת (ס' 55 לתצהיר הנתבע 1).
על מנת להוכיח את עילת ההטעיה, על התובעת להוכיח כי הוטעתה על ידי הנתבע 1 וכי קיים קשר סיבתי כפול – בין ההטעיה הנטענת לבין הטעות הנטענת ובין אותה טעות לבין התקשרותה וחתימתה על כתב הוויתור.
תחילה, יש לבחון האם התובעת טעתה לגבי מצב הדברים במועד הרלוונטי ביחס לפרויקט. "טעות" היא תפיסה מוטעית של המציאות (ר' ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840 (2003); פרידמן וכהן, 668), כאשר הערכה, ציפייה לעתיד וכיו"ב לא יחשבו בדרך כלל כטעות (שלו וצמח, 382-4). לפיכך, אבחן האם התובעת הסתמכה על מצב עובדתי שונה מזה שהיה בפועל והאם הייתה זו תוצאה של המצג שהציג לה הנתבע 1.
סטטוס הפרויקט במועד הרלוונטי
בבואי להכריע האם הוטעתה התובעת בנוגע לפרויקט, השאלה הראשונה והמרכזית הדרושה דיון היא – מה היה סטטוס פרויקט גליל-ים באותה עת והאם היה זה שונה ממה שהמידע שהציג הנתבע לגבי הפרויקט?
כפי שאבהיר להלן, סבורני כי התשובה לכך חיובית. נכון לשלב זה של הדיון התובעת עמדה בנטל המוטל עליה, להוכיח שבעת שהתקשרה בהסדר הפשרה וחתמה על כתב הוויתור דומה כי לא הובא בפניה המידע המלא שהיה בידי הנתבע 1 בנוגע למצב הפרויקט וכי היה בכך להשפיע ההסכמים שנחתמו ביניהם ובתוך כך על נכונותה לחתום על כתב הוויתור.
בבחינת מלוא המידע שהיה נתון וידוע לנתבע 1 באותה תקופה מצאתי להתייחס לשורה של הסכמים ומסמכים אשר מלמדים באופן אובייקטיבי כי בתקופה הרלוונטית חלה התפתחות מסוימת בפרויקט. סבורני שמידע זה אינו עולה בקנה עם תשובת התובע לשאלת התובעת לגבי הפרויקט – בין אם זו הייתה כי ההסכם בטל ולא קיים, ובין אם כגרסתו הוסיף להציגו כ"תקוע". אפרט.
כפי שפורט לעיל, ההסכם המקורי בין רננות לבין גליל-ים נחתם בשנת 1995, בבסיסו מתן זכויות חכירה במקרקעין בקיבוץ לתקופה של 49 שנים עם אופציה להארכה לתקופה נוספת לבנייה על שטח הפרויקט והקמת יחידות דיור. בשנים שחלפו, נוכח התפתחויות שונות בתנאי הפרויקט ובתנאים לאישורו, נחתמו מספר מסמכים נוספים אשר נוגעים לפרויקט.
בשנת 2002 נחתמה התוספת להסכם במסגרתה נקבעו תנאים מתלים להסכם המקורי ולתוספת. התנאי המתלה הראשון נקבע בסעיף 9.1.1 לתוספת ועניינו לוח זמנים להשלמת התכנון – לרבות מתן תוקף לתב"ע מתארית לפרויקט בתוך 36 חודשים מיום החתימה על התוספת להסכם (להלן: "התנאי המתלה התכנוני"). התנאי המתלה השני, נקבע בסעיף 9.1.2 לתוספת ועניינו בהשגת הסדר עם מנהל מקרקעי ישראל שיאפשר את ביצוע הפרויקט לא יאוחר ממועד אישור התב"ע המתארית וכן קבלת הסכמת המנהל לתקופת הפיתוח המינימאלית בסמוך למועד בו ניתן יהיה לחתום על הסכמי הפיתוח (להלן: "התנאי המתלה השני" או "ההסדר עם המנהל").
כמו כן, פורט כי ככל שיבוטל ההסכם עקב אי התקיימות התנאים ישיב הקיבוץ את המקדמות שקיבל בתנאים המפורטים בהסכם (סעיף 9.3 לתוספת להסכם). כמו כן, פורטו בתוספת הוראות לגבי תשלום יתרת התמורה, לרבות תשלום המקדמה השנייה לקיבוץ: "1 מליון $ בצירוף מע"מ – במועד מתן תוקף לתב"ע המיתארית, אך לא לפני הגעה להסדר עם ממ"י כאמור בסעיף 9.1.2 להלן (להלן: 'המקדמה השנייה')" (ס"ק 3.2.1 (א)).
כלומר, בהתאם להוראות התוספת להסכם חובתה של רננות לשלם את "המקדמה השנייה" הינו עם מתן תוקף לתב"ע המתארית ולאחר הגעה להסדר עם המנהל "כהגדרתו בסעיף 9.1.2. להלן".
הנתבע 1 העיד בפניי כי שינוי תכניות המנהל וכניסתם לתוקף של התכניות החדשות היוו מכשול עצום עבור החברה – (א) קיטון משמעותי במספר יחידות הדיור ו-(ב) הצגת אבני דרך כמעט בלתי עבירים, הפכו את הפרויקט לבלתי כלכלי בעליל, פרויקט הפסדי, שבנוסף היתכנותו הייתה מוטלת בספק. הנתבע 1 הוסיף כי התנאים שהציב המנהל הביאו את אפריקה ישראל לוותר על הפרויקט בשנת 2015 בתמורה לסכום השקעתה בלבד. מבחינת הנתבע הערכתו היתה שהפרויקט תקוע, פרויקט לא כלכלי ולא רווחי, פרויקט שתנאיו שונו באופן מהותי כך שבמקום שותפה בבעלות עליו החברה הפכה ליזם בעסקת קומבינציה, ובנוסף הוא מותנה בתנאים קשיחים שהציג המנהל לקיבוץ (הסרת מבנים ועוד) (ראו פ/3.2.2021 עמ' 164-5, 199-208). מכאן, לשיטתו המצג שניתן על ידו לכאורה היה נכון לאותה עת.
מנגד, בסיכומיה ביקשה התובעת לטעון כי במועד המצג הנטען (חודש אוקטובר 2012) התקיימו שני התנאים המתלים כפי שנקבעו בתוספת להסכם משנת 2002.
בנוגע לתנאי המתלה הראשון, (לעניין אישור תב"ע אזורית בתוך 36 חודשים) נטען שזה בוטל במכתב הקיבוץ מיום 13.5.2012 וממילא התקיים והושלם כבר ביום 16.5.2012. ואכן, מנוסחו של מכתב הקיבוץ עולה מפורשות כי "סעיף 9.1.1 לתוספת מיום 19.12.02, להסכם מיום 12.12.95, בטל בזאת" (נספח 51 לתצהיר התובעת).
לגבי התנאי המתלה השני, לשיטת התובעת ההסדר עם המנהל מיום 8.7.2010, שנטען שהוא הסדר רחב היקף אשר מסדיר את מכלול העניינים הצריכים לביצוע הפרויקט – לרבות תקופת הפיתוח המינימאלית (נספח 31 לתצהיר התובעת), עונה על שתי המטרות שנקבעו בסעיף 9.1.2 לתוספת להסכם לקיומו של התנאי המתלה השני (עמ' 8-10 לסיכומי התובעת).
לא מצאתי כי התובעת הוכיחה כי התקיימו התנאים המתלים על בסיס ההסדר האמור עם המנהל.
כפי שעולה מהדוחות הכספיים של רננות לשנת 2011 אשר אושרו בחודש נובמבר 2012 (ת/2), פורט תחת ביאור 5 כי "כתוצאה מפקיעת תוקפו של הסכם החכירה, נמחקה הזכות במקרקעין" וכן צוין מפורשות כי "נכון לתאריך הדוחות הכספיים לא התקיימו כל התנאים המתלים" (ביאור 7.ה.; ההדגשות אינן במקור).
כמו כן, תחת ביאור 7 פורטו פרטי התוספת להסכם ותנאיה צוין כי נחתם הסכם המנהל אשר הותנה "באישורה של תכנית המתאר כדין והפקדתה של התכנית המפורטת הראשונה בתוך שנתיים ממועד החתימה על ההסכם, כאשר הסכם הפיתוח בין הצדדים יחתם בתוך 90 ימים מאישורה של תכנית המתאר".
בשים לב לכך שהדוחות הכספיים של החברה מפרטים כי לא התקיימו התנאים המתלים וכן פקע הסכם החכירה – דוחות אשר אושרו בחודש נובמבר 2012, הרי שאין בידי לקבל את פרשנות התובעת לגבי התקיימות התנאים המתלים הקבועים בתוספת במועד מתן המצג הנטען בסמוך לכך בסוף חודש אוקטובר שנת 2012.
יחד עם זאת, אף אם התנאים המתלים לא התקיימו לאשורם באותה עת, מהמידע שמובא בדוחות הכספיים הנ"ל עולה כי הייתה באותה תקופה התקדמות ביחס לפרויקט – הבאת התב"ע לפרסום, הסכמת הצדדים לביטול התנאי המתלה הראשון וכן תשלום סכום נוסף על ידי החברה לקיבוץ – אלו הובילו את הצדדים למשא ומתן מחודש ביחס להתקשרות בין החברה לבין הקיבוץ:
"התב"ע המתארית [...], קיבלה תוקף ביולי 2009 והושלמו בה הוראות בתב"ע [...] אשר קיבלה תוקף במאי 2012. התב"ע המפורטת בתהליכים אחרונים של פרסום למתן תוקף" (שם, ביאור 7.ד.).
ובהמשך לכך פורט כדלקמן:
"נכון לתאריך הדוחות הכספיים לא התקיימו כל התנאים המתלים. החברה ובעלי המקרקעין מנהלים משא ומתן להארכת ההסכם הנ"ל. במאי 2012 הסכימו החברה והקיבוץ לבטל את התנאים המתלים בהסכם שביניהם. ביוני 2012 הועברו לקיבוץ 4 מיליון ש"ח נוספים בהתאם להסכם. בימים אלו החברה והקיבוץ מנהלים משא ומתן לפשט ולהבהיר את הוראות ההסכם ולהתאימן לשינוי במבנה ההתקשרות של הקיבוץ עם המינהל" (שם, ביאור 7.ה; ההדגשות אינן במקור).
ההסכמות האמורות בין החברה לבין הקיבוץ מחודש מאי 2012 נוגעות למכתב הקיבוץ מיום 13.5.2012 הממוען לחברת רננות ולפיו רננות שילמה לקיבוץ סכום נוסף וכן הסכימו הצדדים על ביטולו של התנאי המתלה התכנוני ועדכונו של ההסכם והתוספת באופן מידי על מנת להתאימו לחלוף הזמן:
" הנדון: העסקה שבינינו
נתכבד לעלות על הכתב את המוסכם בינינו –
א. סעיף 9.1.1 לתוספת מיום 19.12.02, להסכם מיום 12.12.95, בטל בזאת.
ב. המקדמה השנייה, כהגדרתה בסעיף 3.2.1 (א) לתוספת, בסל של 1 מיליון דולר [...] בתוספת מע"מ, משולמת בזאת לקיבוץ והקיבוץ מאשר בחתימתו מטה קבלת הסך הנ"ל.
ג. הצדדים יבואו בדברים באופן מיידי על מנת לתקן ההסכם והתוספת ולהתאימם לשינויים הנובעים מחלוף הזמן וכן ממתכונת יחסי הקיבוץ עם מינהל מקרקעי ישראל".
התובעת עמדה על תוכנו של המכתב האמור (נספח 51 לתצהיר התובעת) כ"ראיית זהב" אשר מלמדת כי חלו התפתחויות באותה עת.
הדברים מקבלים משנה חיזוק ממסמך נוסף עליו חתמו החברה והקיבוץ מיום 4.7.2013 שכותרתו "מסמך הבהרות להסכם מיום 12.12.95" (נספח 52 לתצהיר התובעת).
בפתח מסמך ההבהרות צוין כי נוכח התפתחויות בפרסום התב"ע ברשומות ביום 15.10.2012 וחלוף הזמן מההסכם המקורי מצאו הצדדים לנכון לעדכנו בחתימה על מסמך ההבהרות –
"הואיל וביום 15.10.2012 פורסמה ברשומות למתן תוקף התב"ע כהגדרתה להלן;
והואיל ולאור פרסום למתן תוקף של התב"ע וחלוף הזמן מעת חתימת ההסכם, הצדדים מעוניינים לפשט ולהבהיר את הוראות ההסכם, באמצעות מסמך זה כמפורט להלן."
בהמשך לכך, במסגרת הצהרות היזם (ס' 4 למסמך ההבהרות) פורט כי במניין המועדים הנקובים בסעיף זה וכן בכל מקום אחר בו מצוינים לוחות הזמנים להקמת הפרויקט בהקשר של התחייבויות היזם (החברה) – לא יבואו במניין המועדים הנקובים תקופות אשר הייתה בהן מניעה בקידום הפרויקט בשל התנאים מתוך התב"ע שקיומם נמנע בשל נסיבות התלויות בקיבוץ או תקופות שהפרויקט עוכב בשל דרישות הרשות. עוד פורט כי "מוסכם כי היזם [רננות – ח.כ] עמד בהתחייבויותיו בקשר עם אישור התב"ע" (סעיף 5 למסמך ההבהרות).
נוסף על כך, מסגרת מסמך ההבהרות בוטלה התוספת להסכם מיום 19.12.2002 וכן כל שינוי או תיקון שנעשה לפני חתימת מסמך ההבהרות (סעיף 36).
כפי שעולה מההסכם הנ"ל בסמוך למועד בו שוחחו התובעת והנתבע לגבי הפרויקט, וממילא בטרם נחתם כתב הוויתור, הובאה התב"ע לפרסום ברשומות למתן תוקף והדבר הוביל את הצדדים לפרויקט לחתום על מסמך נוסף חדש על מנת להבהיר את הוראות ההסכם הקיים ביניהם.
כלומר, ניתן ללמוד מכך שבתקופה הרלוונטית היו מספר תהליכים שקודמו בין על ידי הנתבעים ובין על ידי הקיבוץ, וכפי שהעיד הנתבע 1 לפניי מדובר היה בתהליכים שארכו פרק זמן ארוך בטרם נחתמו ההסכמים בין הצדדים (פ/3.2.2021 עמ' 205-6). אלו כאמור הובילו את החברה ואת הקיבוץ סופו של דבר לשוב ולדון בהסכם המקורי ובקביעת התנאים להתקדמותו.
עוד מצאתי להתייחס לכך שבמסמך ההבהרות נכללה הוראה שנוגעת לתשלום ההלוואה של רננות לקיבוץ: "מוסכם בזאת, כי הקיבוץ ישיב ליזם את ההלוואה בסך של 4 מיליון ש"ח שניתנה לקיבוץ בקשר עם אישור התכנית המתארית (להלן: 'ההלוואה') ויחולו בעניין זה ההוראות הבאות [...]". בהקשר זה נקבעו תנאי ריבית ומועד פירעון ההלוואה כמפורט בסעיף התמורה למסמך ההבהרות (סעיף 36.2).
האמור מחזק את טענת הנתבעים לפיה תשלום המקדמה נעשה כהלוואה (אשר לטענת הנתבע 1 ניתנה על מנת לשמור על "דריסת רגל" של החברה בפרויקט ואל מול הקיבוץ; ראו גם ביאור 3.ג. בדוחות הכספיים של החברה לשנת 2013 – ת/3), ולא משום שהתקיימו שני התנאים המתלים כטענת התובעת. יחד עם זאת, אין בכך לגרוע ממסקנתי לעיל בדבר התהליכים שהתקדמו ביחס לפרויקט בעת הרלוונטית – אלו עולים בקנה אחד עם מתן הלוואה או תשלום סכום נוסף לקיבוץ, גם במטרה "להכניס רגל בדלת" מבחינת החברה.
אסכם את הדברים עד לשלב זה – אם נבקש לבודד את השאלה העובדתית לגבי סטטוס הפרויקט
במועד מתן המצג על ידי הנתבע 1, אף שלא מצאתי שהוכח כי התקיימו התנאים המתלים באותה עת מהחומרים שהובאו לפניי עולה כי בתקופת הזמן הרלוונטית – עובר לחתימה על הסדר הפשרה ובמועד מתן המצג שבנדון – אכן חלה התפתחות בהתקדמות הפרויקט. על רקע אותה התפתחות בחרו החברה והקיבוץ לעדכן את ההסכמות ביניהם ולקבוע, בין היתר, תנאים מסחריים חדשים.
בשים לב למסקנתי זו, על מנת להשלים את הדיון יש לבחון האם המצג שניתן על ידי הנתבע 1 בענייננו עולה כדי הטעיה אקטיבית.
האם מדובר במצג כוזב שעולה כדי הטעיה אקטיבית?
עסקינן בפרויקט שתחילתו בשנת 1995 משך שנים לא חלה בו כל התקדמות, על כך אין מחלוקת בין הצדדים. אין גם מחלוקת שנוכח אמירתו של הנתבע שהפרויקט תקוע ואין לו תוחלת – המבקשת וכל האנשים שסבבו אותה לא שקלו או בחנו את האפשרות של בדיקת גרסת הנתבע. הם קיבלו אותה כהווייתה, ויש להניח שעמדה זו התבססה והסתמכה על המציאות שהכירו משך 17 שנים, שהפרויקט תקוע ולא נראה שיש לו תוחלת. אין גם מחלוקת שעמדה זו של התובעת עמדה לנגד עיניה עת נוהל המשא ומתן הארוך והממושך מול הנתבע (ישיבות רבות וממושכות שחלק מהעדים אך לא הכחיש שהיו כ-10 ישיבות כאלה). על כן, התובעת ומי מטעמה לא כללו את הפרויקט במסגרת ההסכמות.
על בסיס החומרים שהובאו לפניי והובאו לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי אף אם לא התקיימו כל התנאים המתלים הייתה אותה עת היתכנות מסוימת לפרויקט ולהתממשותו. בשים לב להתפתחויות שצוינו, הדעת נותנת כי הנתבע 1 יכול היה להעריך שישנו סיכוי, גם אם לא גבוה, שתהיה התקדמות בפרויקט. סבורני שאף אם הנתבע לא ידע לצפות את לוחות הזמנים בהם זו תיערך, או מה תהיה התוצאה הסופית והצלחת הפרויקט, איני יכול לקבל את העמדה לפיה ההסכם מול הקיבוץ היה באותה העת בטל ומבוטל או כי לא היה שינוי במצב הפרויקט כך שהיה "תקוע" כפי שנטען והתקבע משך שנים רבות – ולראיה, תשלום סכום המקדמה השנייה כהלוואה לקיבוץ, המשך העבודה מול המנהל לקבלת האישורים, ציון ההסכמים בדוחות הכספיים של החברה.
איני בא לקבוע שהייתה וודאות או סיכוי גבוה או אף ממשי להתממשותו של הפרויקט או לגבי לוחות הזמנים שהיו נכונים בשעתו, או כי התממשות הפרויקט הייתה תלויה באותה עת בנתבעים – גם אם היו מתקיימים התנאים המתלים, לא היה בכל להבטיח כי הפרויקט יצליח ויצא אל הפועל. הנתבע פעל משך שנים לקידומו של הפרויקט, העביר סכום כסף משמעותי תוך נטילת סיכון לא מבוטל על ידו.
בנסיבות המקרה דנן, בהן היו הצדדים מצויים במשא ומתן לקראת פשרה והסכם לאיזון נכסים (כפי שזה מכונה על ידם) לאחר חודשים ארוכים של פגישות ביניהם, לא מצאתי כי היה גילוי נאות ומלא מצד הנתבע לגבי הפרויקט שבנדון. נוכח מעורבותו של הנתבע 1 וידיעתו האישית לגבי מצב הפרויקט העדכני וההתפתחויות בנוגע אליו אין בידי אלא לקבוע שהייתה זו הטעיה אקטיבית, שעה שהציג באמירה פוזיטיבית מצג לפיו הפרויקט עודנו "תקוע" או אף כגרסת התובעת בטל ועתיד לצאת למכרז.
הצדדים חלוקים לגבי השאלה האם בהיוודע מלוא המידע הייתה התובעת חוזרת בה מהסכמתה להיקשר בהסדר הפשרה וכתב הוויתור. מחד גיסא, הצהירה התובעת לא אחת במסגרת ההליך אלמלא ההטעיה בדבר מצב הפרויקט לא הייתה מסכימה לחלוקת הנכסים כפי שנקבעה בהסכם הפשרה והייתה תובעת זכויותיה בפרויקט גליל-ים, כפי שהיא מבקשת לעשות כעת במסגרת ההליך דנא.
מאידך גיסא, גורסים הנתבעים כי לתובעת ניתנו מספר הזדמנויות לקחת חלק בפרויקט והתובעת ומישאלה סירבו לכך נוכח הסיכון שהיה טמון בפרויקט. על כן, נטען כי גם אילו היו בידי התובעת מלוא הפרטים לכאורה לא היה בכך להשפיע על ההסכם שנחתם בין הצדדים. הנתבע מצביעה על שורה של ראיות שתומכת בעמדתו זו – העובדה שהתובעת לא תבעה את ביטול ההסכם, ההצעה שניתנה לאחיות להשתתף בפרויקט, העדר זכויות התובעת בפרויקט העובדה שהתובעת לא העלתה טענותיה ביחס לפרויקט בהליכים קודמים בין הצדדים ועוד.
בשים לב להצהרות התובעת כי מדובר בפרויקט משמעותי, ומסקנתי כי אכן לא הובא בפניה מידע מלא לגביו וכי גילוי אותו מידע חלקי וחסר מהווה בפועל הטעיה מכוונת, גרסת התובעת כי על בסיס האמור התקשרה בהסדר הפשרה היא סבירה בנסיבות העניין – כפי שאלו הוכחו בפניי בשלב זה של הדיון (בו טרם נדונו זכויות התובעת בחברה). מדובר כאמור בפרויקט שנמשך שנים רבות והמידע שהיה בפני התובעת היה כי הפרויקט תקוע ומצריך הוצאות כספיות רבות (ראו למשל מכתב התובעת מיום 7.7.2011 בו מוזכר הפרויקט; נספח 12 לתצהיר התובעת) ועל בסיס מידע זה התקשרו בהסדר הפשרה.
אמנם אין וודאות שאם היה הנתבע 1 מספק את אותו מידע שחסר, ההסכמות בין הצדדים היו בהכרח משתנות. אך לא הוכח גם אחרת. בהקשר זה מצאתי להתייחס לכך שהתובעת הסתמכה על שיחה בעל-פה לגבי פרויקט כה רחב, בפרט נוכח הוראות הסכם בעלי המניות לפיהן אין חשיבות למצגים קודמים שניתנו על ידי הצדדים טרם חתימת ההסכם (סעיף 9.3 להסכם בעלי המניות).
התובעת ומישאלה מאשרות שהפרויקט היה ידוע להן והכירו אותו. זאת ועוד, בן זוגה של התובעת, עו"ד בר, מתמחה בתחום הנדל"ן, ואין גם ספק שהתובעת עצמה היא אשת עסקים שתחום עיסוקה הוא נדל"ן. התובעת אינה מכחישה את הטענה כי הנתבע 1 שיתף את בן זוגה בנושא הפרויקט, ואף שלח לו העתק מהמסמכים וההסכם עם הקיבוץ (פ/3.2.2021 עמ' 74-5). כך, התובעת אישרה בחקירתה כי התוספת להסכם התקבלה אצל בעלה וכי אינו זוכר באיזה עניין.
התובעת גם מאשרת שבמהלך המו"מ הנציג מטעמה, רו"ח נדב שגיא, ביקש וגם קיבל מנציגי המשיב את כל המסמכים שהתבקשו על ידו כדי לערוך התחשבנות בין הצדדים (ראו למשל פ/3.2.2021 עמ' 55).
ב"כ הנתבעים הציגו גם בקשה של מישאלה (שנשלחה במייל של התובעת) בה ביקשה חודש לאחר חתימת הסכם הפשרה לשוב ולדון בפרויקט במסגרת נושאים שהועלו במהלך המשא ומתן ולא הגיעו לידי הסכמה (נ/1), כאשר נטען כי יש בכך ללמד כי מישאלה וכן התובעת הכירו את הפרויקט ואת פרטיו וזה לא נכלל במכוון במסגרת ההסכמות בהסדר הפשרה – ללא כל קשר להטעיה הנטענת. גם קודם לכן, עובר לחתימה על הסדר הפשרה ביום 13.6.2011 פנתה מישאלה אל הנתבע 1 בבקשה לקבל פרטים ומידע לגבי הפרויקט לרבות השקעות, פירוט עלויות וחומר תכנוני (נספח 13 לתצהיר התובעת).
ללמדך, התובעת, בן זוגה, בנה של אחותה ואנשי מקצוע נוספים בהם נועצו יכלו בנקל וללא קושי לבצע את כל הבדיקות בזמן אמת לגבי גרסתו של הנתבע על אודות מצבו של הפרויקט. לא היה כל חסם או קושי בכל עת עד חתימת הסכם הפשרה לבדוק ולברר את העובדות בזמן אמת כפי שהעידה גם התובעת בפניי, אולם ציינה כי האמינה לנתבע 1 ולכן בחרה שלא לפעול בנדון (פ/3.2.2021 עמ' 49). הם בחרו מדעת, ומרצון – לא לעשות כן. הדעת נותנת שהם היו בדעה של השלמה שהפרויקט לא ישים.
עמדה זו של התובעת מעוררת קושי – נוכח היחסים בין הצדדים אשר לוו על ידי יועצים פיננסיים ומשפטיים ואשר הקפידו לערוך התחשבנות מסודרת מבוססת מידע ומסמכים, הדעת נותנת כי היה על התובעת לבדוק את המידע שהובא לה על ידי הנתבע 1 ביחס לפרויקט מרכזי שהיה בבעלות אביה ועומדות לה לשיטתה זכויות בו כדי לדחות את הקביעה שבוצעה הטעיה בענייננו.
חרף האמור, לא מצאתי כי בנסיבות העניין שבנדון יש בכך לבטל את הסתמכותה של התובעת על דברי הנתבע 1. מדובר כאמור בפרויקט שההתקדמות בו ערכה תקופה ארוכה (17 שנים) ואשר התפיסה לגביו היתה משך שנים כי הוא לא רווחי וכלכלי וכי הוא לא מתקדם בשל קשיים שונים מול המנהל והקיבוץ. לפיכך, טענת התובעת כי כך היתה סבורה גם לאור תשובת הנתבע 1 אינה מופרכת בנסיבות העניין.
כך, לא נסתרה טענת התובעת כי נסמכה על המידע שהובא לה על ידי הנתבע 1 אשר הוביל אותה לזנוח את הפרויקט ולא לבדוק את מצבו.
בהקשר זה הנתבעים טענו למעורבות וידיעה בזמן אמת לגבי הפרויקט מצד התובעת באמצעות בעלה. ברי כי העובדה שבעלה לא הגיע מלכתחילה להעיד ולא הגיש תצהיר עומדת לחובתה של התובעת, ואולם אף אם נשלח אליו התוספת להסכם זה לא מלמד שהכיר את פרטי ההסכם וההתפתחויות בסמוך לחתימה על הסכם הפשרה ומשכך על אף שזה מעלה שאלות נוספות לגבי העובדה שהתובעת לא בחנה את המצג שניתן לה ביחס לפרויקט אין זה סותר את טענתה כי נסמכה בזמן אמת על המצג שניתן לה.
עוד נטען כי נשלחה בשנת 2011 הצעה לתובעת ולמישאלה להיכנס כשותפות לפרויקט (נספחים 43-44 לתצהיר הנתבע 1). לפי התובעת אין לתת לראיות אלו משקל שכן המסמכים לא גולו לתובעת ונטענו לראשונה בתצהיר הנתבע ואף לא הוכח שהמכתב הנ"ל כלל הועבר לידי התובעת ואחותה בזמן אמת. אשר להצעה שנשלחה אל התובעת הגישו הנתבעים בצירוף לסיכומים מטעמם תצהיר מאת עו"ד אלטיט לפיו בהתאם לבקשת הנתבע 1 בחודש יוני 2011 העביר לו מסמך עקרונות למכירת חלק ממניות רויה ברננות לתובעת ומישאלה (ראו נספח 1 לסיכומי הנתבעים). בהקשר זה העיד בפניי הנתבע כי בסירובן להצעה והעדר זכויות התובעת בפרויקט לשיטתו השפיעו על המצג שניתן על ידי ביחס לפרויקט:
"ת: [...] בתקופה שישבנו על כל התיקונים והסכמי הפשרה בינינו, ישבנו על כל החברות שיש בהן עניין ועברנו ודנו כמו שאתה רואה בהסכם, איך ינוהל יצחקי מחסנים, דירקטורים, הסכמים, אי אפשר לעשות יותר, עד דרגות של מי משלם שכירות על חדר הישיבות במשרד הראשי של יצחקי מחסנים למדוד כל שנה כמה החברות הפרטיות שלי תוספות עד הפרט האחרון. כל הנושא של שיחה על גליל ים היה שיחת חולין, הגענו לישיבה על משהו אחר, זה לא היה ישיבה על גליל ים בכלל. ושואלים אותי כמו שמשפחת יצחקי, [...] מה קורה עם הפרויקט, אז אמרתי - עדיין תקוע. אני לא יודע אם ייצא, עדיין תקוע. יש מלא בעיות, עדיין תקוע. ובזה נגמר. כי מבחינתי שנה וחצי קודם הן כבר לא רצו להיכנס. זה לא שהיה להן,
[...]
כב' השופט: הוא היה תקוע, אבל הוא לא נגמר.
ת: הוא באותו מצב שהיה קודם, ז"א עם אי ודאות גדולה אם יצליח או לא יצליח" (פ/3.2.2021 עמ' 206-7; ההדגשות אינן במקור).
אף שאינני סבור כי התובעת הוכיחה את טענתה כי מסמך העקרונות שהציג הנתבע 1 זויף לצורך ההליך דנן (טענה שראוי היה שתהיה מגובה בראיות מתאימות), ממילא אין בידי להסתפק בנספח שצורף על ידי הנתבע על מנת לקבוע שהייתה הצעה לאחיות להשתתף בפרויקט. זאת משום שלא הובאה כל ראיה תומכת נוספת פרט להסכם שאינו חתום, אינו מתוארך ותנאיו אינם מלאים. יתרה מכך, גם לא הוכח שהתובעת ביצעה בדיקות לגבי הפרויקט באותה עת, וממילא חלף פרק זמן של למעלה משנה אשר במסגרתו היו התפתחויות בפרויקט.
אין בידי כעת לקבוע כי התובעת בוודאות לא הייתה חותמת על הסדר הפשרה בנוסחו הנוכחי, כפי שגם אין בידי לקבוע ההיפך – שההסדר ממילא היה נחתם בתנאיו הנוכחיים. שאלה זו כרוכה היא בשאלת זכויותיה של התובעת בפרויקט – אשר טרם נדונה לפניי. כך למשל, ככל שאין לתובעת זכויות בפרויקט שבנדון סביר להניח שאף אם היה בידיה מלוא המידע לא היה בכך להשפיע על הסכם הפשרה שמטרתו איזון הנכסים המשפחתיים בין האחים. מנגד, הדעת נותנת כי אילו לתובעת אכן החזקה משמעותית בנכס הרי שהייתה ציפייה שזכויותיה יובאו בחשבון במסגרת ההסכם. גם מן הטעם האמור לא מצאתי בשלב זה לקבוע כי יש בעובדה שהתובעת לא בחנה את הפרויקט כדי לשמוט את הקרקע תחת טענותיה להטעיה מצד הנתבע 1.
עוד בהקשר זה, יש לציין כי בשנת 2015 ביטלה אפריקה ישראל את שיתוף הפעולה בפרויקט וקיבלה בתמורה להשבת מניות רננות שהוקצו לה (כך שאלו הפכו למניות רדומות), 66 מיליון ש"ח (נספח 32 לתצהיר הנתבע 1), סכום השווה לסכום ההשקעה וההוצאות של אפריקה ישראל ברננות (פ/3.2.2021 עמ' 208, 211-2). העובדה שאפריקה ישראל, חברה שעוסקת בתחום הנדל"ן, שהיתה שותפה בפרויקט מצאה לנכון לצאת מהפרויקט ללא תמורה מעלה תהיות האם בהינתן מלוא המידע לא היתה התובעת בוחרת להיקשר בהסדר על תנאיו הנוכחיים.
יתרה מכך, בהחלטתו עמד בית המשפט העליון על כך שזכויות התובעת בפרויקט שנויות במחלוקת, כאשר גם אם עמדתה תתקבל לגבי מעמדה בחברה היקף חובת הגילוי של הנתבע מושפע מתפיסתו הסובייקטיבית לגבי זכויותיה בפרויקט בזמן אמת. מכאן, גורסים הנתבעים כי יש להתחשב באומד דעתו של הנתבע ומשסבר כי לתובעת אין כל זכויות בפרויקט במועד השיחה ביניהם לא ניתן לבסס טענה בדבר הטעיה אקטיבית מצדו.
משמצאתי כי המצג שניתן על ידי הנתבע 1 לא תאם את מצב הפרויקט בזמן אמת וההיתכנות וההתקדמות בו, סבורני כי אין לתת משקל מכריע ובלעדי לתפיסתו הסובייקטיבית של הנתבע 1 לגבי זכויות התובעת – שכן ככל שהיה הנתבע סבור שאין לנתבעת כל זכויות שהן בפרויקט דומה כי נכון היה לתאר את מצב הדברים לאשורו. ודוק, איני בא לקבוע כי חלה על הנתבע 1 חובה לגלות מידע או מסמכים לגבי הפרויקט באותו מועד, אך גם לא להשיב באופן שלא שיקף את מצב הדברים בפועל וכאמור הטעה לגביו. כמו כן, איני בא לקבוע מה היה המניע של הנתבע 1 בעשותו כן (וממילא בשלב זה טרם נדונו בפניי זכויות התובעת בחברה) וזו אף אינה דרישת החוק בהגדרתו את עילת ההטעיה בה עסקינן (שלו וצמח, 397).
עוד אציין שאף שמצאתי שיש משקל מסוים לבעלות של התובעת בפרויקט, אין להחזיק כנגד התובעת את העובדה שלא הביאה בשלב זה את ראיותיה נוכח האופן בו התנהל הדיון בענייננו לפיו בשלב הראשון תוכרע שאלת ההטעיה בלבד.
אם אסכם את הדברים נכון לשלב זה של הדיון, מצויים אנו בשלב הראשון של הדיון בטענות התובעת – טענת ההטעיה משליכה היא על עצם האפשרות של התובעת לבוא בשערי בית המשפט ולהעלות טענותיה. בשים לב לנסיבות אלו, סבורני כי די בקביעותיי לעיל על מנת לקבוע שאמירת הנתבע 1 במסגרת המשא ומתן בין הצדדים לא שיקפה את המידע המלא שהיה בידי הנתבע 1 באותה עת וכי ייתכן שיש באותו מצג כדי להוות הטעיה מכוונת. אותו מצג היה חלק ממארג הנתונים שהיו בידי התובעת עת התקשרה בהסדר הפשרה וחתמה על כתב הוויתור שבנדון. משכך, הרי שיש מקום לאפשר לתובעת להעלות ולהוכיח טענותיה כפי שהובאו בכתב התביעה.
בשלב הבא של הדיון, הנטל על התובעת להוכיח טענותיה לזכויותיה בחברה ומכאן גם בפרויקט שבנדון. בתוך כך, תצטרך התובעת להתמודד עם מספר משוכות, לרבות בין היתר:
הנטל עליה להוכיח טענותיה בדבר זכויותיה במניות החברה;
התמודדות לגופם של דברים עם טענות הנתבע 1 כי הציעה לתובעת ולאחותם להיכנס כשותפות בחברה ואלו סירבו;
מדוע לא בדקה את סטטוס הפרויקט במנהל או פנתה אל הקיבוץ בנדון (והאם יש משמעות לטענת הנתבעים לפיה בעלה של התובעת קיבל מהנתבע 1 מידע אודות הפרויקט);
מדוע בחרה שלא להגדיר את הפרויקט או המצגים שניתנו לה לגביו בהסכם ביניהם.
ודוק, ככל שהמצבת הראייתית שיש בפניי היום תעמוד איתנה גם בשלב הסופי של ההליך, על פניו ולכאורה עולה ספק רב אם יש מקום לקבוע שהתובעת הרימה את הנטל שמוטל עליה להוכיח תביעתה. כפי שפירטתי הראיות שעומדות לתובעת לרועץ הן משמעותיות – כולל, בין היתר, העובדה שהתובעת ויועציה לא בדקו את הפרויקט, התרשמותי מהעדים והעובדה שהתובעת לא עתרה לביטול ההסכם כולו.
כך למשל, ומבלי לקבוע מסמרות לעניין זה, העובדה שהתובעת ומי מטעמה לא בחנו את מצב הפרויקט, חרף חשיבותו מבחינת התובעת, בטרם נחתם הסכם איזון הנכסים הסופיים מעלה תהיות ביחס להתגבשותה של עילת הטעיה מכוונת כאמור (שכן על פניו יש כאמור מקום לטענה לפיה יכולה הייתה התובעת לגלות את המידע הנטען בנקל ולכן היא מנועה מלהעלות בדיעבד טענה למצג שווא), אך גם ביחס לטענותיה לבעלות במניות החברה.
אסביר דבריי. ככל שהתובעת הייתה סבורה בזמן אמת כי יש לה החזקות בחברה, הרי שעל פניו מצופה ממנה לבחון את הדברים ביתר שאת שעה שהצדדים עומדים בפני חתימה על הסדר פשרה שמטרתו לחלק את נכסי המשפחה הרלוונטיים ובכך לפתור את המשבר ביניהם ולהשיב יציבות ליחסיהם. משלא עשתה כן, יש בכך לטעת ספק ביחס לתפיסתה בזמן אמת את זכויותיה בחברה. ודוק, סוגיה זו טרם נדונה בפניי במלואה וניתן להניח כי הצדדים לא הביאו את מלוא ראיותיהם לעניין זה. מדובר אם כן במשוכה שיהיה על התובעת לעבור ולנמק בשלב הבא של ההליך.
בסופם של דברים, יוזכר כי התובעת לא עתרה לביטול ההסדר כולו אלא ביחס לכתב הוויתור בלבד, ויודגש כי במסגרת הסדר הפשרה קיבלה התובעת זכויות בשווי כספי של מיליוני ש"ח. בפני התובעת היתה פתוחה הדרך לתבוע את ביטול הסכם בעלי המניות, אולם התובעת בחרה לעתור לשינוי תנאי ההסדר ולקבלת זכויות שאינן מעוגנות בו – תוך התעלמות מהזכויות שקיבלה במסגרת הסדר הפשרה, אשר נחתם מתוך הבנה של הנתבע 1 שכלל המחלוקות בין הצדדים יבואו לידי סיום.
נוכח העובדה שאנו מצויים בשלבו הראשון של הדיון ועל התובעת להוסיף להוכיח טענותיה לזכויות בחברה לא מצאתי להידרש בשלב זה לשאלת הסעד – זו תוכרע בסופו של הליך.
סוף דבר
נוכח כל האמור, הגעתי לכלל מסקנה שיש מקום לקבל את טענת ההטעיה. על הנתבע היה לגלות לתובעת את מלוא הפרטים. בנסיבות בהן הצדדים ניהלו משא ומתן משך חודשים ארוכים יש פגם בחובות המוטלות על הנתבע 1 לגילוי מלא.
משאלו פני הדברים, מצאתי כי יש לברר את טענות התובעת במלואן ואין בשלב זה מקום להורות על סילוק הבקשה על הסף.
חרף העובדה שנדחית בשלב זה הבקשה הנוספת לדחייה על הסף, איני מורה על תשלום הוצאות שכן כפי שפורט לעיל בהרחבה אין בידי בשלב זה של הדיון די ראיות על מנת להכריע בשאלת תרומתה של התובעת עצמה לטעות לכאורה שהיתה בידיה, לרבות לגבי המידע שהיה ברשותה או בהישג ידה של התובעת בזמן אמת – אלו לא הוכחו בפניי די הצורך בהעדר דיון מהותי בזכויות התובעת בחברה.
נוכח האמור ולצורך קביעת האופן בו יתנהל המשך הדיון אני קובע דיון בתיק ליום 7.12.2021 בשעה 9:00.
אין צו להוצאות.
ניתנה היום, ו' תשרי תשפ"ב, 12 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.