הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 39792-05-15

לפני
כבוד ה שופטת עידית ברקוביץ

התובעת

תקוה שבתאי
ע"י ב"כ עו"ד ערן גיל

נגד

הנתבעת
רשות הפיתוח באמצעות סוכנה "עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל"
ע"י ב"כ עו"ד שרון עזרא

פסק דין
לפניי תובענה במסגרתה מתבקש בית המשפט:
ליתן סעד הצהרתי לפיו התובעת היא דיירת מוגנת ולחילופין זכאית לקבל מהנתבעת מעמד של דיירת מוגנת בדירה הנמצאת ברחוב תחכמוני 14 בתל אביב, הידועה כגוש 7422 חלקה 31-32 תת חלקה 6 (להלן: "הנכס" או "הדירה").
ליתן סעד הצהרתי, כי כדיירת מוגנת ולחילופין כמי שזכאית לקבל מעמד של דיירת מוגנת בנכס, זכאית התובעת לרכוש את זכות הבעלות בנכס בהתאם להנחות ולהטבות הניתנות עפ"י נהלי הנתבעת עצמה, לדיירים מוגנים המבקשים לרכוש בעלות בנכסים בהם יש להם זכות של דיירות מוגנת.
המסגרת הדיונית
מלכתחילה הוגשה התובענה כהמרצת פתיחה בבית משפט השלום.
בהתאם להחלטה מיום 7.10.2015, בהסכמת הצדדים, הועברה התובענה לבית המשפט המחוזי. בהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן.
בדיון מיום 8.10.2018 הצהיר ב"כ התובעת לפרוטוקול כי:
" אני מבקש להבהיר את הטרמינולוגיה בה עשינו שימוש. למרות שמדובר בזכויות חכירה, ההתייחסות שלנו בתצהירים היא לזכות בעלות. לא נעשתה הבחנה ממשית בין המושגים.
"אנו מוכנים שלא לעמוד על טענת הבעלות ולהסתפק בהכרה בתובעת כדיירת מוגנת, תוך מתן ההנחות וההפחתות, כדי לעבור לשלב החכירה" (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 8.10.18).
הנה כי כן, השאלה הטעונה הכרעה היא:
האם התובעת היא דיירת מוגנת בנכס או זכאית לקבל מעמד של דיירת מוגנת בנכס?
כפי שציין ב"כ התובעת, תכליתו של ההליך, היא לאפשר לתובעת לרכוש זכויות חכירה בנכס תוך קבלת הנחות והטבות הניתנות לדיירים מוגנים.
תמצית התשתית העובדתית
הנכס מושא התובענה, הוא בית מגורים חד קומתי ישן בשטח של כ- 30 מ"ר, שהינו חלק ממתחם של כ- 25 יחידות, ברחוב תחכמוני 14 תל אביב, מזרחית לשכונת "נווה צדק" (מתוך חוות הדעת נספח יא' לכתב התביעה).
רשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין מושא התובענה (להלן: "הרשות"), והיא יוצגה בשנים מסוימות על ידי חברת עמידר (למעט בשנים 1995 עד 2002) ששימשה כסוכנת של הרשות (להלן: " עמידר". מטעמי נוחות ייקראו הרשות ועמידר, להלן: "הנתבעת").
ב-26.11.1952 רכש אביה של התובעת, מר משה שבתאי (להלן: "אביה של התובעת" או "האב") את הזכויות בנכס מידי הגב' יונה ערוסי (להלן: "גב' ערוסי") בהתאם להסכם שנחתם ביניהם (להלן: "ההסכם משנת 1952", נספח א' לכתב התביעה).
בהסכם משנת 1952 צויין במפורש, כי הקרקע שעליה בנוי הנכס אינה בבעלות הגב' ערוסי.
הנכס שימש למגורי הוריה של התובעת, כאשר הצדדים חלוקים בשאלות אם, מתי ועם מי התגוררה התובעת בנכס.
בשנת 1985 הגישה הנתבעת כתב תביעה (נספח ה1 לכתב התביעה (להלן: "התביעה משנת 1985").
יוער, כי שמות הנתבעים מוסתרים ואינם קריאים. המדובר בתביעה לתשלום דמי שכירות עבור הנכס לתקופה שמיום 1.11.84 ועד 31.8.85. לטענת התובעת, היא לא קבלה את כתב התביעה.
התובעת הציגה דרישות תשלום ששלחה לה הנתבעת לפחות משנת 2004, בהן נדרשה לשלם דמי שכירות מגונים.

לבקשת התובעת, ביום 6.3.2008 מסרה לה עמידר אישור בו נאמר:
"הנדון: שבתאי תקווה...
ע"פ המסמכים בתיק מדובר בדייר מוגן ללא חוזה שכירות משנת 52 על דירה בת 2 חדרים שירותים ואמבטיה חיצוניים. כמו כן הנכס היה מוחזק ע"י אימו ואביו חנינה ומשה שבתאי בשנת ה- 50" (להלן: "האישור").
בשנת 2011 החלה התובעת לפעול לרכישת זכויות החכירה של הנכס מכוח טענתה להיותה דיירת מוגנת בנכס. בין הצדדים התנהלו מגעים.
ביום 26.7.2011 שלחה עמידר מכתב (המופנה לאחיה של התובעת, מר יגאל סבתי ברח' תחכמוני 14 ת"א), בו נאמר, כי לאחר בחינת הנושא "אין לך זכויות בנכס והינך מחזיק בו שלא כדין" ועל כן נדרש לפנותו.
ביום 26.1.2014 הודיעה עמידר לתובעת כי הוסכם להכיר בה כדיירת מוגנת בדירה כנגד תשלום דמי מפתח, תוך שצוין שיעור דמי המפתח כפי שנקבע בחוות שמאי מטעם עמידר.
לאחר שהוגשה חוות דעת נגדית מטעם התובעת, התקבלה חוות דעת של שמאי מכריע, אך ב"כ התבעת הודיע כי חוות הדעת של השמאי המכריע אינה מקובלת עליו.
ב"כ התובעת חזר ופנה בתכתובות לעמידר, תוך שהוא מעלה טענה בדבר זכאותה של התובעת לרכוש את הכנס בהיותה דיירת מוגנת, וכן טוען לטענת אפליה ביחס לדיירים אחרים במתחם.
משלא צלחו המגעים, הוגשה התובענה.
תמצית טענות התובעת
התובעת נולדה בעיראק בשנת 1938, כך שכיום היא בת 81.
אביה של התובעת רכש את הזכויות בנכס ב-26.11.1952 מידי הגב' יונה ערוסי בהתאם להסכם שנערך בניהם.
התובעת, שלא נישאה, נותרה לגור עם הוריה, לצד אח נוסף במשפחה, ג'מיל, יליד שנת 1932 (להלן: "ג'מיל").
ג'מיל עבר להתגורר בנכס, סמוך לרכישתו, ואף התובעת עשתה כן בהגיעה לגיל 16.
מאז, ועד עצם היום הזה, מתגוררת התובעת בנכס ושומרת על הזיקה אליו. בעבר, יחד עם הוריה ואחיה, ולאחר פטירתם, בגפה.
התובעת מציינת כי לכל הפחות, התגוררה בנכס לפחות חצי שנה עובר לפטירת אימה (1970), חצי שנה עובר לפטירת אביה (1972) ואף חצי שנה עובר לפטירת אחיה (2012).
בעקבות מגעים שניהלה התובעת למול הנתבעת, בסיוע קרובת משפחתה הגב' ענת אורלנס (להלן: "הגב' אורלנס"), הוציאה הנתבעת את אישור הזכויות מיום 6.3.2008 (לעיל ולהלן: "אישור") במסגרתו הכירה בה כדיירת מוגנת.
בשנת 2011 החלה התובעת לפעול לרכישת זכויות החכירה בנכס כדיירת מוגנת, כשהיא זכאית, בגין מעמדה, להטבות והנחות שונות.
הנתבעת – אשר למיטב ידיעת התובעת, מנהלת את יחידות הדיור במקום החל משנות השמונים של המאה הקודמת בלבד - סירבה לאפשר את רכישת הזכויות והתנתה זאת בתשלום דמי מפתח, משל לא הייתה התובעת דיירת מוגנת.
ב"כ התובעת דאז, הלינה, במספר פניות לנתבעת - בין היתר, מיום 14.3.2012, 16.6.2013 ו-28.10.2013 - בדבר ה"סחבת" בטיפול בעניין זה, וציינה כי יתר 18 הדיירים ביחידות הדיור שבמתחם רכשו את זכויותיהם מכוח היותם דיירים מוגנים בדומה לתובעת, וכי כתב תביעה משנת 1985 שהומצא לכלל הדיירים ושבעקבותיו הסדירו את רישום הזכויות, לא הומצא לידי התובעת. אם הייתה יודעת על התביעה משנת 1985, הייתה מצטרפת להסדר כמו יתר הדיירים, ורוכשת זכויותיה.
ב-26.1.2014 שלחה הנתבעת מכתב לתובעת בו נמסר לה, כי הוסכם להכיר בה כבעלת זכויות דיירות מוגנת בתמורה לתשלום דמי מפתח, שהוערכו על ידי שמאי הנתבעת כ-472,201 ₪. התובעת הציגה חוות דעת נגדית לפיה שווי הזכות הינו 170,500 ₪.
בקביעתו של שמאי "מכריע" מיום 20.10.2014 נקבע כי שווי דמי המפתח עומד על 418,500 ₪. התובעת דחתה קביעה זו.
לטענת התובעת, היא מופלית לרעה לעומת יתר הדיירים במתחם המגורים, אשר מרביתם הסדירו זכויותיהם ללא תשלום דמי מפתח או תשלום מופחת משמעותית מזה שנקבע עבורה, ואף קיימת דירה בה נמכרו זכויות הבעלות, הגם שלא הוסדרה בה זכות הדיירות המוגנת.
התובעת איננה אדם צעיר. נכס זה הוא כל רכושה עלי אדמות. היא מתגוררת בו עשרות בשנים. היא מעולם לא נטשה אותו. גם אם לפרקים שהתה מחוצה לו, מעולם לא עלה דעתה לוותר על מגוריה בו. היא הוכרה כדיירת מוגנת בנכס על ידי הנתבעת.
התובעת נושאת בתשלומים השונים הכרוכים במגורים בדירה ובאחזקתה.
התובעת מצרפת שוברים של דמי שכירות מוגנים, שנשלחו אליה.
להוכחת מגוריה בדירה במשך השנים, מצרפת התובעת אישור לפיו עבדה במפעל בתל אביב, בסמוך לדירה, בין השנים 1959-1986.
תמצית טענות הנתבעת
רשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין מושא התובענה, ועמידר שימשה כסוכנת שלה בתקופות מסוימות. בחלק מהשנים (1995 עד 2002 בערך) יוצגה הרשות על ידי גורמים אחרים (סעיף14.2 לתצהיר מטעם הנתבעת).
על פי נהלי הרשות, דייר מוגן רשאי במקרים מסויימים, לרכוש את זכויות הבעלות בנכס תוך מתן הטבות הניתנות לדיירים מוגנים, אך זכות זו אינה אוטומטית.
לעניין רכישת הנכס על ידי אביה של התובעת: אביה של התובעת לא היה דייר מוגן וממילא אין הוא יכול להעביר זכויות מוגנות שאין לו;
בהסכם לרכישת זכויות החזקה מידי הגב' ערוסי, הצהירה המוכרת כי היא איננה הבעלים במקרקעין ואין לה כל זכויות במקרקעין. עולה, כי היא פלשה למקרקעין ובנתה את הנכס ללא הסכמת הבעלים- דהיינו, ללא הסכמת הנתבעת. משכך, לא ניתן לראות בתמורה ששילם אביה של התובעת, תשלום "דמי מפתח" לבעלים.
מעבר לכך, האב – כמו גם הגב' ערוסי - לא חתמו על הסכם שכירות כלשהו מול הנתבעת.
גם אם היה האב דייר מוגן, הרי שזכות זו עוברת לידי "דייר ממשיך", אך התובעת אינה מוגדרת ככזו, על פי הנדרש בחוק, שכן, התובעת לא הראתה באסמכתאות כי התגוררה במקום כל אותן השנים, לרבות בתקופות הרלוונטיות.
על פי מרשם האוכלוסין, התגוררה התובעת בתקופות הרלוונטיות במקומות אחרים.
גם אם התובעת הייתה מוגדרת כדיירת מוגנת, הרי שהיעדרויותיה מן הנכס עשויות להוות עילה לפינוי בשל עילת נטישה.
מעבר לכך, במועד פטירת אביה, יכולה התובעת לטעון אך ורק למחצית הזכויות בנכס, בעוד המחצית השנייה נתונה לג'מיל, אחיה.
התובעת לא הוכיחה כי היא איננה בעלים של דירה אחרת, כחלק מהתנאים הנדרשים לקבלת דיירות מוגנת כדייר ממשיך.
הנתבעת מודה בקיומו של האישור מיום 6.6.2008, אולם לטענתה המדובר בטעות, עת לא נבדק המצב המשפטי עובר להוצאת האישור ואין בו כשלעצמו כדי להקנות זכויות שאין לתובעת.
גם אם טעתה עמידר בכך שאישרה בכתב את היותה של התובעת דיירת מוגנת, ואף שלחה חיובי דמי שכירות לדייר מוגן, אין בכך כדי להקנות זכויות משפטיות שאינן קיימות.
מעבר לכך, התובעת הפסיקה לשלם דמי שכירות אלו החל מחודש ינואר 2014, ומשכך איבדה זכאותה להיחשב כדיירת מוגנת - באם הייתה לה זכות כזו.
כאשר פנתה התובעת לנתבעת בשנת 2011 להתחיל בהליכי רכישה בהיותה דיירת מוגנת, דנה הועדה בנושא וקבעה כי אין לתובעת זכויות בדירה, ובהתאם נשלחה לה ולאחיה דרישה לפינוי.
לפנים משורת הדין הסכימה הועדה, בישיבה מינואר 2014, להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוגנת בתמורה לתשלום דמי מפתח.
התובעת הסכימה כי הכרעת השמאי הממשלתי תהיה מכריעה לעניין שווי הזכויות, אולם שינתה דעתה לאחר קבלת חוות דעתו. אילו הייתה משלמת סכום זה, הייתה התובעת מוכרת כדיירת מוגנת והייתה זכאית להגיש בקשה לרכישת זכויות החכירה.
לעניין התביעות שהוגשו בשנת 1985, הרי שכנגד התובעת הוגש כתב תביעה. תביעות כנגד דיירים אחרים והסדרים שנקבעו עימם אינם רלוונטיים ולא ניתן להקיש מהם לענייננו, כאשר השיקולים עשויים להשתנות ברבות השנים.
התביעה לבעלות היא מוקדמת. רק אם תוכר התובעת כדיירת מוגנת, היא תוכל להגיש בקשה לרכישת זכויות החכירה ולדרוש את ההנחות המוקנות לדייר מוגן. אולם, לא תהא בידה זכות אוטומטית לרכישת הזכויות. באם תידחה בקשתה זו ו/או לא תקבל את ההטבות להן זכאית כטענתה, הרי שאז תוכל לעתור כנגד החלטה מעין זו.

דיון והכרעה
המסגרת המשפטית
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר") נחקק כחוק סוציאלי, אשר ביקש להקל על מצוקת הדיור של פליטי מלחמת העולם השנייה, אם באמצעות הגבלת דמי השכירות ואם בהקשותו על פינוי הדיירים המוגנים. בשורה של פסקי דין הובעה העמדה לפיה, תכליתו המקורית של החוק אינה תואמת את השינויים הכלכליים והחברתיים שעברו על המדינה ותושביה מאז חקיקתו. מציאות זו הביאה את בתי המשפט לפרש בצמצום את זכויותיו של הדייר המוגן מכוח החוק. (רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן (פורסם בנבו, 18.12.2013) והאסמכתאות שם).
עם זאת, "מובן כי אין פירוש הדברים שהזכאי להגנת הדייר לא יזכה להגנת בית המשפט; פשיטא כי זכויותיו יישמרו. ואולם, על הרקע האמור, על החפץ - כבמקרה דנן - ליהנות מזכויות דיירות מוגנת לעבור משוכות לא נמוכות: זאת, הן באשר להוכחת הדיירות המוגנת העכשווית וה"היסטורית", הן באשר לשרשורה ל"דור חדש", כמבוקש כאן, סוגיה כאובה לעצמה בדיני הגנת הדייר" ( רע"א 330/05 שושן נ' ASSOCIAZIONE NAZIONAEE PER SOCCORRERE I (פורסם בנבו, 04.04.2005) .
בעל דין הטוען, כי הפך להיות דייר מוגן לאחר פטירת הדייר שהתגורר לפניו במושכר, עליו הנטל להוכיח כי הדייר לפניו היה דייר מוגן באותו מושכר, ואין מקום לקיומה של חזקה עובדתית כלשהי באשר לזכויותיו המוגנות של הדייר המנוח. אם לא הוכחה זכותו המוגנת של הדייר המנוח במושכר – לא יוכלו לבוא במקומו אותם קרובים שזכותם מוכרת לפי ס' 20 לחוק (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי רגל נ' חוה מור, פושטת רגל נ(5) 111 (1997); ע"א 10308/06 שטוב נגד כונס הכנסים הרשמי (פורסם בנבו, 28.10.2009) רע"א 6729/09 עזבון המנוחה עאידה מוקלשי ז"ל נ אמיל פאר (פורסם בנבו, 6.12.2009) .
התובעת, הן בהיותה תובעת (בגדר "המוציא מחברו") והן מאחר שהיא מבקשת לזכות במעמד של דיירת מוגנת נגזרת, מחויבת להוכיח את טענתה להיותה דיירת מוגנת, ובכלל כך עליה להוכיח כי אביה המנוח , היה דייר מוגן בנכס וכי היא רכשה מעמד של דיירת מוגנת כדין.
כאן, ראוי להזכיר מושכלות יסוד:
דייר הוא: "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה" (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר). דהיינו, הקשר בין המחזיק לבין בעל הבית חייב להיות קשר של שכירות.
זהו כלל הברזל היסודי המאפיין את רעיון הגנת הדייר - דיירות מוגנת אינה נרכשת אלא כאשר מדובר ביחסי שכירות. מי שהחזיק בנכס שלא מכוח שכירות, לא יזכה לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר. הדיירות המוגנת הסטטוטורית אינה נוצרת יש מאין, אלא היא באה להגן על מי שתחילת החזקתו בנכס היא מכוח שכירות.

חזקה רבת שנים בנכס, היא כשלעצמה, בלא שנקשרו בין הצדדים יחסי שכירות, אינה משתכללת לכדי דיירות מוגנת. אף מתן רשות למגורים, להבדיל משכירות, לא מהווה בסיס משפטי להיווצרות דיירות מוגנת. מי שהחזקתו בנכס איננה מכוח יחסי שכירות, כי אז הגנת החוק איננה פרושה עליו (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר 319, 322(1), (הוצאת פרלשטיין-גינוסר, מהדורה שניה, 2018 להלן: " בר אופיר").

וכך הובהר:
"חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר), שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות (ראו: סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). לפיכך משניתנה רשות לפלוני להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת" ( רע"א 1156/02 חיר נ' חיר, נז(3) 943 (2003)).

למען הדיוק יצויין, כי קשר השכירות (המהווה תנאי בלעדיו אין ליצירת דיירות מוגנת), יכול להיווצר במפורש או מכללא על ידי התנהגות הצדדים, ובלבד שאפשר יהיה להסיק מהתנהגות זו כי הצדדים התכוונו ליצור קשר של שכירות (ע"א 495/70 צ'נגרי נגד הלוי (ישפה), פ"ד כ"ה(2) 400, 1971, להלן: " עניין צ'נגרי").

קיימות מספר דרכים המזכות שוכר במעמד של "דייר מוגן":
דייר ששילם דמי מפתח;
דייר שלא שילם דמי מפתח אך גר בדירה לפני 1940;
דייר שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לדירה לפני 20.8.1968, על פי חוזה שכירות שלא צוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, תוך ציון הסיבה החוקית לכך;
דייר שנהיה לדייר על פי ס' 20-25 לחוק הגנת הדייר.
(ע. חרלפ, דמי מפתח – העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח החוק והפסיקה (מהדורה רביעית, 1998) עמ' 15 (להלן: " חרלפ").
ומן הדין אל הנדון
בענייננו, טוענת התובעת, כי אביה רכש מידי גב' ערוסי את הזכויות בנכס. הא ותו לא. התובעת לא פירטה דבר מעבר לכך, למעט צירוף ההסכם משנת 1952 שנעשה בין האב לבין הגב' ערוסי.
אכן, אין עוררין על כך כי בשנת 1952, התקשר אביה של התובעת בהסכם עם הגב' ערוסי.
דא עקא, בהסכם משנת 1952 צויין מפורשות, כי הגב' ערוסי איננה בעלת זכויות במקרקעין שעליהם בנוי הנכס. העובדה לפיה הקרקע שעליה בנוי הנכס אינה בבעלות הגב' ערוסי, צוינה בהדגשה בהסכם. כך, בהואיל הראשון צויין, כי המוכרת היא "בעלת הדירה אולם הקרקע אינה שייכת לה".
ובהמשך:
"צד ב' מצהיר בזה שידוע לו כי צד א' אינה הבעל הרשום של הקרקע וכי לצד א' אין כל זכויות של קניה על הקרקע הנ"ל, מלבד זכות החזקה."
עולה מן הדברים, כי האב לא רכש את המקרקעין בכללותם אלא את הנכס בלבד (וזאת מבלי להידרש למעמדה של גב' ערוסי במקרקעין).
האפשרות להעברת זכות דיירות מוגנת בין דייר יוצא לדייר נכנס, מוסדרת בחוק הגנת הדייר, ובכלל כך נדרשת הסכמת הבעלים וכן תשלום דמי מפתח לבעלים (ראו פרק ב' לחוק הגנת הדייר).
אלה לא מתקיימים כאן:
הגב' ערוסי לא הייתה דיירת מוגנת בנכס, וממילא לא הייתה יכולה להעביר לאביה של התובעת, זכות שאין לה.
לא נטען וממילא לא הוכח, כי במסגרת ההסכם בין האב לבין הגב' ערוסי, שולמו לבעלים דמי מפתח , ואף לא נטען לתשלומם בזמן מהזמנים.
במצב הדברים האמור, אביה של התובעת לא יכול לזכות במעמד של דייר מוגן.
אכן, כפי שצויין לעיל, קשר שכירות יכול להיווצר גם מכללא על ידי התנהגות הצדדים.
בהקשר זה, שקלתי האם משלוח דרישות לתשלום דמי שכירות שנשלחו על ידי הנתבעת, עשוי להכשיר את מעמדו של האב כדייר מוגן.
לאחר שבחנתי את הדברים הגעתי למסקנה, כי התשובה לשאלה האמורה היא שלילית: ראשית, לא כל דרישה לתשלום דמי שכירות, מלמדת על כוונה ליצירת קשר של שכירות (ראו עניין צ'נגרי).
מעבר לכך, האינדיקציה הראשונה לעניין דרישת תשלום דמי שכירות, היא בכתב תביעה שהוגש בשנת 1985, בו צוין כי לא שולמו דמי שכירות עבור התקופה שמיום 1.11.1984 ועד 31.8.1985.
בהינתן כי אביה של התובעת נפטר בשנת 1972, הרי שאין בדרישות תשלום דמי השכירות שנשלחו לתובעת בשנות השמונים, כדי ללמד על מעמדו של האב כשוכר, וממילא לא על מעמדו כדייר מוגן.
על זאת יש להוסיף, כי גם אם היה מקום לקבוע כי בשלב מסויים נוצרו קשרי שכירות בין הנתבעת לבין אביה של התובעת (או עם התובעת), הרי שאלה היו במועד המאוחר ליום 20.6.1968, כך שבכדי לזכות בדיירות מוגנת היה על התובעת להראות כי שולמו לנתבעת דמי מפתח (ראו חרל"פ, לעיל). אלא, שדמי מפתח מעולם לא שולמו לנתבעת (ואף לא נטען כי שולמו).
מן המקובץ עולה, כי אביה של התובעת לא היה דייר מוגן בנכס.
באם אביה של התובעת לא היה דייר מוגן בנכס, ממילא התובעת לא יכולה לזכות במעמד של דיירת מוגנת בנכס.
מעמד התובעת כדיירת מוגנת
למעלה מן הצורך, והגם שהתובעת לא הוכיחה כי אביה היה דייר מוגן בנכס , מצאתי לנכון לבחון את מעמדה של התובעת, אילו היה מוכח כי אביה היה דייר מוגן.
בידוע הוא, כי זכות הדיירות המוגנת היא זכות אשר דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק הגנת הדייר. זכות זו איננה עוברת בירושה, אלא נקבעת לפי חוק הגנת הדייר (ע"א 765/87 צ'סלר נ עזבון המנוח אופל מנדל ישראל פ"ד מ"ג (3) 81 (1981)).
חוק הגנת הדייר מסדיר את העברות זכות הדיירות המוגנת בדירת מגורים בה החזיק דייר שנפטר, בסעיפים 20 ו- 27 לחוק:
סעיף 20 לחוק, עניינו בדייר נגזר - הדור הראשון של הדיירים שזכותם נגזרת מזכות הדייר המקורי. דייר נגזר העונה על התנאים שבחוק, למעשה נכנס בנעלי הדייר המקורי. הוראות ס' 20(ב) קובעות כי לאחר פטירת דייר מוגן ללא בן זוג, יהיו רשאים ילדיו להחזיק בדירה בהתקיים שני תנאים מצטברים:
א. כי התגוררו עימו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו (להלן: "תנאי המגורים").
ב. כי בזמן פטירתו לא הייתה להם דירה אחרת למגורים (להלן: "תנאי הדירה האחרת").
סעיף 27 לחוק, עניינו בדייר נדחה – הדור השני, שזכותו, אמנם, נגזרת אף היא מזכות הדייר המקורי, אך נדחית מפני הזכות העדיפה של הדור הראשון. משכך, הוא נכנס בנעלי הדייר הנגזר מכוח סעיף 27 לחוק. התנאים לדיירות נדחית הם:
א. מגורים בדירה עם הדייר המקורי לפחות 6 חודשים טרם פטירתו והמשך מגורים ברציפות עד לפטירת הדייר הנגזר.
ב. היעדר דירה אחרת למגורים הן בעת פטירת הדייר המקורי והן בעת פטירת הדייר הנגזר (רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדוז'ונסקי ז"ל פ"ד נ"ד(1) 394 (2000)).
בנקודה זו, ראוי לשוב ולציין את המועדים הרלוונטיים לענייננו:
תחילת החזקה של האב בדירה היא בתאריך 26/11/1952, עת התקשר בהסכם עם הגב' ערוסי.
אמה של התובעת נפטרה ביום 25/10/1970.
אביה של התובעת נפטר ביום 4/7/1972.
האח ג'מיל נפטר ביום 11/2/2012.
לטעמי, בנסיבות העניין, יש לבחון את מעמד התובעת כדיירת נגזרת, בהתאם לסעיף 20 לחוק (ולא כדיירת נדחית, כטענת הנתבעת).
בסוגייה זו, אין בידי לקבל את עמדת הנתבעת הטוענת כי לאחר מות האב, יכולה הייתה התובעת לטעון לכל היותר למחצית זכויות הדיירות המוגנת, שכן המחצית האחרת נתונה לאחיה, ג'מיל.
במועד פטירת האב, זכות הדיירות המוגנת הייתה יכולה לעבור לכל מי שעמד בתנאי סעיף 20 לחוק, באופן שכל אחד מהזכאים היה זכאי למלוא זכות הדיירות המוגנת ולא לחלק יחסי בה (כך עולה מלשון החוק וכך בהיקש מסוגיית שוכרים במשותף, בר אופיר, לעיל, בעמ' 22-23).
על כן, יש לבחון את מעמדה של התובעת כדיירת נגזרת, בהתאם לתנאי סעיף 20 לחוק.
מטרת חוק הגנת הדייר היא למנוע הותרת קרוב משפחה של דייר מוגן בלא קורת גג עם מותו של הדייר. יש בהגנה כזו אופי סוציאלי, במקביל לפגיעה בזכות קניינו של הבעלים. הפגיעה בזכות הקניין של הבעלים היא מוצדקת, כל עוד יש להגן באופן אמיתי וממשי על אותם קרובים שהתגוררו בפועל עם הדייר המוגן ואין להם דירה אחרת למגוריהם (בר אופיר, לעיל, בעמ' 267).
כאמור, בעל דין הטוען לזכויות של דייר מוגן בדירה במקום הדייר שנפטר, עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות זו, חיוביים ושליליים כאחד (בר אופיר, לעיל, בעמ' 251).
בענייננו, על התובעת, הן בהיותה תובעת והן מחמת טענתה להיותה דיירת מוגנת, מוטל נטל ההוכחה לקיומם של התנאים המנויים בס' 20(ב) לחוק הגנת הדייר (רע"א 2013/04 גד נ' קרן (פורסם בנבו, 14.3.2004)).
באשר לתנאי המגורים עם הדייר קודם פטירתו
האם השכילה התובעת להוכיח כי התגוררה עם אביה בדירה ברח' תחכמוני 14 ת"א, ששה חודשים קודם פטירתו, דהיינו מחודש ינואר 1972?
לאחר שבחנתי את הראיות שבפניי, הריני קובעת כי התשובה לשאלה זו שלילית.
כפי שיפורט להלן, התובעת לא הוכיחה כי התגוררה עם אביה בששת החודשים שקדמו לפטירתו.
התובעת הצהירה כי:
"מאז ומעולם, קרי מאז היותי כבת 16 שנים, ועד עצם היום הזה, בהיותי באה בימים וכבת 77 שנים, התגוררתי בנכס ושמרתי על זיקתי אליו, תחילה יחד עם הוריי ועם אחי מנוח, ולאחר פטירת הוריי ואחי בגפי" (סעיף 5 לתצהיר התובעת).
גרסה זו של התובעת לא הוכחה.
לחובתה של התובעת עומדת תמצית הרישום ממרשם האוכלוסין (נספח ב' לתצהיר הנתבעת), המצביעה על הכתובות השונות שעודכנו על ידי התובעת במהלך השנים, כדלקמן:

הרישום הראשון הוא הכתובת יעבץ 14 ת"א.
לראשונה מופיעה כתובת הדירה- תחכמוני 14 ת"א, בתאריך 15.6.1983 וזאת למשך שנתיים.
בתאריך 12.6.1985 מצויינת הכתובת ברח' דנגור 20 בני ברק.
בתאריך 2.12.1993 מצויינת הכתובת ברח' הצוערים פתח תקווה.
בתאריך 13.1.1994 מצויינת הכתובת בשכ' ברנר טירת כרמל .
בתאריך 31.7.2002 מצויינת הכתובת ברח' הרב זרביב טירת כרמל.
ורק בתאריך 10.7.2011 מצויינת כתובת הדירה ברח' תחכמוני 14 תל אביב.
הרישום במרשם האוכלוסין מהווה ראיה לכאורה לנכונות הפרטים בו (סעיף 3 לחוק מרשם אוכלוסין התשכ"ה-1965).
אכן, עדכון כתובת במרשם האוכלוסין, אין בו כשלעצמו כדי ללמד בהכרח על מקום מגורים בפועל, אלא שעל התובעת ליתן הסבר מניח את הדעת לכך שעדכנה את הכתובות כפי שעידכנה, הגם שלגרסתה לא גרה בהן בפועל. זאת לא עלה בידה.
מנתוני מרשם האוכלוסין עולה, כי הכתובת הראשונה המעודכנת היא "יעבץ 14 תל אביב", כאשר לא מצויין מתי עודכנה כתובת זו.
רק ביוני 1983 עודכנה לראשונה כתובת התובעת לנכס ברח' תחכמוני 14 תל אביב.
עולה איפוא, כי בהתאם לרישומי מרשם האוכלוסין, בשנת 1972 התובעת לא רשומה כמי שהתגוררה ברחוב תחכמוני 14 תל אביב.
אף אם יונח כי התובעת גרה בנכס בזמן מהזמנים, הרי בשלב מסויים עזבה ועברה לכתובת ברח' יעבץ 14 תל אביב (הרשומה ככתובת ראשונה), ושבה לנכס רק בשנת 1983 (ואף אז לתקופה של כשנתיים בלבד).
התובעת לא השכילה להתמודד עם רישומי משרד האוכלוסין ולהראות כי חרף הרישום היא התגוררה בנכס בראשית שנת 1972.
אין די בהצהרתה הסתמית של התובעת בדבר שמירת זיקתה לדירה מאז היותה בת 16 ועד היום, מה עוד שבחקירתה הסתבר כי השמיטה מתצהירה פרטים משמעותיים, לרבות את דבר נישואיה (פעמיים), בשנת 1974, ובשנת 1984 (ולכך אשוב ואדרש בהמשך).
לתמיכה בגרסתה הביאה התובעת את עדותו של מר ציון יצחק (עת/1), את עדותו של מר יעקב חי ישראלי (עת/2), ואת עדותה של אחייניתה הגב' אורלנס (עת/3).
מר ציון יצחק העיד :
"למיטב זכרוני עד סוף שנות השישים, ונושק לשבעים, היא גרה בדירה. בשנות השבעים אני עזבתי" (עמ' 15 שורות 13-14).
אלא, שבהמשך עדותו אישר מר ציון יצחק, כי עזב את השכונה במחצית שנת 1970 (עמ' 15 שורות 21-22).
נוכח עזיבתו את השכונה בשנת 1970 הרי אין הוא יכול להעיד על מגורי התובעת בדירה במועד הרלוונטי בשנת 1972.
מר יעקב חי ישראלי העיד כי נולד בשכונה ועזב אותה כשהתחתן בשנת 1975. בתצהירו העיד כי ידוע לו מידיעה אישית כי: " הן מהיותי עולל ועד עזיבתי בגיל 25 לערך והן מאז שובי להתגורר במתחם ועד עצם היום הזה, התגוררה במתחם ביחידת הדיור שלה הגב' שבתאי תקווה, שכנתי , המוכרת לי באופן אישי מאז יום הולדתי" (סעיף 4 לתצהירו).
בחקירתו אישר מר ישראלי כי למעשה לא ביקר את התובעת בביתה (עמ' 16 שורה 20 לפרוטוקול).
לדבריו:
"מאז שהייתי ילד הם היו כל המשפחה, כשהייתי בא לבקר הייתי רואה אותה נכנסת לבית וזה אומר שהיא גרה שם. אני יודע שהיא גרה שם מאז שחזרתי לדירה שלי ב- 2009" (עמ' 17 שורות 5-6).
מעדותו עולה, כי למעשה אין לו ידיעה ממשית באשר למגורי התובעת בדירה בשנות השבעים.
וכך עולה מתשובותיו לשאלות בית המשפט:
ש. כשראית אותה נכנסת לדירה, ראית אותה כמי שגרה בדירה או כמי שבאה לבקר?
ת. אני הבנתי שהיא גרה שם
ש. איך הבנת?
ת. הייתי פוגש אותה ואומר לה שלום ורואה אותה נכנסת לביתה. מ-2009 אני יודע להגיד שהיא גרה שם
ש. האם אתה יכול להעיד שתקווה גרה בדירה בשנות השבעים?
ת. כן , היא הייתה גרה שם, ראיתי אותה נכנסת
ש. אבל אתה כבר לא היית שם?
ת. עזבתי ב 1975 כשהתחתנתי" (עמ' 17 שורות 9-17 )
הנה כי כן, מעדותו של מר ישראלי עולה, כי אין לו ידיעה וודאית בדבר מגורי התובעת בדירה בשנות השבעים ולמעשה מדובר במסקנה ולא בידיעה. עדותו של מר ישראלי מתמקדת בעיקר במגורי התובעת משנת 2009 ואין בה כדי לבסס את טענת מגורי התובעת בדירה בתקופה הרלוונטית בראשית שנת 1972.
עוד יושם אל לב כי מר ישראלי העיד על עצמו כמי שזוכר פנים ואנשים אבל "לא זוכר תאריכים ומספרים" (עמ' 16 שורות 26-27).
לאור האמור, אין בעדות זו כדי לסייע לתובעת.
באשר לעדותה של הגב' אורלנס (עת/3)- הגב' אורלנס היא ילידת 1959, כך שבשנת 1972 הייתה ילדה בת 13. מטעם זה כשלעצמו, קשה לקבל את עדותה. מעבר לכך, הגב' אורלנס הינה אחייניתה של התובעת ובעלת עניין של ממש בתוצאות ההליך. לעניין זה אישרה הגב' אורלנס כי:
"חשוב לי שתהיה לה זקנה טובה ומוגנת, וגם חשוב לי הנכס הקנייני למשפחה. כולם יודעים שהולך להיות שם פרוייקט פינוי בינוי" (עמ' 23 שורות 30-32).
נוכח האמור, לא מצאתי מקום להסתמך על עדותה של הגב' אורלנס לעניין מגורי התובעת בדירה בשנות השבעים.
התובעת הציגה, כמוצאת שלל רב, מסמך ממנו עולה כי עבדה במפעל זיק שבתל אביב משנת 1959 ועד לשנת 1986. לשיטת התובעת יש במסמך זה כדי ללמד על מגוריה בנכס הקרוב למקום עבודתה.
נתתי דעתי לטענת התובעת, ברם, לא מצאתי כי יש במסמך זה כדי לסייע לה. אף אם אקבל את טענת התובעת כי המסמך מלמד על מגוריה סמוך למקום עבודתה, עדיין אין בכך להצביע על מגורים ברח' תחכמוני דווקא, ולא ברח' יעבץ בתל אביב.
מן המקובץ עולה, כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח את התנאי הראשון-מגוריה בנכס עם אביה בששת החודשים שקדמו לפטירתו .
באשר לתנאי המתייחס להיעדר דירה אחרת למגורים-
הדרישה להיעדר דירה אחרת – נועדה לאזן בין האינטרסים המנוגדים של בעל הבית והקרוב המבקש את זכות הדיירות המוגנת – מחד, שהקרוב לא ייוותר ללא קורת גג, ומאידך, כשיש לקרוב מקום מגורים חלופי, אין הצדקה לפגוע פגיעה יתרה בזכות קניינו של בעל הבית.
אם כן, מהי דירה אחרת? אין המדובר בחלופה ארעית אליה יכול פלוני לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע/מקום מגורים קבוע. המדובר במבחן הזכות החוקית לגור בדירה אחרת, ואין די בקיומה של אפשרות תיאורטית למגורים, אלא כזו שיכול היה להתגורר שם, משפטית, באותו מצב כמו עם המנוח (ר' אצל בר אופיר, לעיל, בעמ' 259, 262(2), (262(4); וכן ב-רע"א 4015/08 כהן נ' מזרחי (פורסם בנבו, 2.9.2008): ו-ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד לא(2) 99 (1977)).
בענייננו, התובעת הצהירה כי אין ולא הייתה לה דירה אחרת למגורים.
על פני הדברים, לא מן הנמנע כי מי מהדירות בהן התגוררה התובעת במהלך השנים (כמפורט ברישומי משרד האוכלוסין), הייתה בגדר "דירה אחרת למגוריה". עם זאת, מאחר שהנתבעת לא מיקדה טענותיה בעניין זה, ובמסגרת סיכומיה לא טענה כי הייתה לתובעת דירה אחרת למגוריה, לא ראיתי לנכון לקבוע כי הייתה לתובעת דירה אחרת למגוריה.
בהינתן כי תנאי סעיף 20 לחוק הינם תנאים מצטברים, די בכך שלא הוכח התנאי הראשון- מגורים עם האב בששת החודשים שקדמו לפטירתו, כדי להביא למסקנה כי התובעת לא זכתה למעמד של דיירת מוגנת נגזרת.
רציפות המגורים בדירה
שני הצדדים התייחסו לסוגיית רציפות מגורי התובעת בנכס:
התובעת מצידה טענה כי התגוררה בנכס ושמרה על זיקה אליו כל השנים .
הנתבעת מצידה האריכה מאד במטרה להראות כי הנתבעת לא התגוררה בנכס ברציפות, באופן השולל את מעמדה כדיירת מוגנת.
לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי למסקנה כי סוגיית רציפות המגורים אינה הכרחית להכרעה, וזאת לאור קביעתי כי בחינת מעמדה של התובעת הוא כדיירת נגזרת לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר ולא כדיירת נדחית לפי סעיף 27 לחוק.
רציפות המגורים בדירה הייתה הכרחית לו היה מקום לבחון את מעמד התובעת כדיירת נדחית לאחר אחיה המנוח (שאז אכן היה עליה להוכיח כי התגוררה עם אביה חצי שנה לפני פטירתו וכי המשיכה להתגורר ברצף גם חצי שנה לפני פטירת אחיה המנוח). אלא, שכאמור, קבעתי כי יש לבחון את מעמד התובעת כדיירת נגזרת, דהיינו רק ביחס למגורים בששת החודשים שקדמו לפטירת האב, באופן שלצורך קביעת מעמדה הראשוני (להבדיל מבירור קיומה של עילת פינוי מחמת נטישה), אין להידרש לסוגיית מגוריה של התובעת בנכס בשנים שלאחר מכן.
ראוי לחדד ולציין, כי לרציפות המגורים בדירה יש בהחלט רלוונטיות כאשר נבחנית השאלה אם דייר מוגן איבד את מעמדו ככזה בשל נטישה, שכן, רציפות מגורים היא תנאי הכרחי לשימור מעמדו של דייר כדייר מוגן.
אלא שבענייננו, הגם שבכתב התשובה העלתה הנתבעת אזכור של טענת הנטישה (וזאת בשפה רפה), הרי שבסיכומים לא התייחסה לטענת הנטישה, ועל כן יש לראותה כטענה שנזנחה באופן שאין לשעות לה (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן מט(2) 102 (1995)).
בהינתן כי הנתבעת לא טענה לנטישה אלא התמקדה בטענה לפיה התובעת כלל לא זכתה למעמד של דיירת מוגנת (טענה המקובלת עלי מהטעמים שצוינו לעיל), ממילא אין רלוונטיות לרציפות המגורים של התובעת בדירה לאחר המועד הקובע- ראשית שנת 1972.
עם זאת, בהינתן כי הנתבעת האריכה מאד בטיעוניה לעניין אי רציפות מגורי התובעת בנכס אתייחס לסוגייה זו:
התמונה העולה מנתוני מרשם האוכלוסין כפי שפורטו לעיל מלמדת, כי למעשה רשומה כתובת הנכס ככתובת התובעת רק בתקופה שמיום 15.6.1983 ועד 12.6.1985, כאשר מאז במשך השנים עד לתאריך 10.7.2011 לא רשומה התובעת כמתגוררת בכנס.
דומה כי התובעת לא השכילה להתמודד עם הנתונים האמורים:
התובעת בתצהירה טענה באופן כללי כי מאז ומעולם (קרי מגיל 16) גרה בנכס ושמרה על זיקה אליו, אך למעשה נמנעה מלפרט עובדות רלוונטיות.
כך, מצופה היה כי התובעת תפרט בתצהירה את עובדת נישואיה (פעמיים), אלא, שבתצהירה אין זכר לעובדת נישואיה, באופן המעורר תמיהה.
בחקירתה, ציינה התובעת לראשונה, כי התחתנה בשנת 1978 בנישואים אשר נמשכו שנה וחצי, כאשר לדבריה חרף נישואיה המשיכה לגור בדירה עם בעלה ועם אחיה.
עוד העידה התובעת בחקירתה, כי נישאה בשנית בשנת 1984 בנישואים שנמשכו כ- 8 שנים, לדבריה במהלך נישואיה: "גרנו כמו ידידים. הייתי הולכת אליו וחוזרת הביתה" (עמ' 24 ש' 14-23).
בתשובה לשאלה מדוע שינתה את כתובתה לכתובת בעלה דאז ברח' דנגור בני ברק, השיבה כי היה זה כדי למנוע מאחיה ג'מיל לקרוע את דברי הדואר (עמ' 24 שורות 13-27).
למעשה בעדותה, אישרה התובעת כי "נדדה" לאותן כתובות המפורטות במרשם האוכלוסין, לתקופות קצרות "חודש-חודשיים...לכל מיני מקומות... שבוע פה שבוע שם...", כאשר לדבריה בסוף חזרה לביתה (עמ' 25 ש' 14-23), תוך שהיא מציינת כי "זה הבית היחידי שלי" (עמ' 25 ש' 4-5).
ברקע לנדודים - כפי שעולה מעדות התובעת ומעדות גב' אורלנס - התנהלות אחיה והאלימות שהפעיל (עמ' 20 ש' 2-11; עמ' 26 ש' 20). על רקע זאת, כך נטען, העבירה את כתובתה לכתובות אלו לצורך קבלת מכתבים (עמ' 23 ש' 4-5).
עדותה של גב' אורלנס היא, כאמור, עדות של בעלת העניין. עדויות השכנים אף הן אינן מסייעות שכן כאמור, מר ציון יצחק עזב את השכונה בשנת 1970 ומר ישראלי עזב בשנת 1975 (עמ' 17 לפרוטוקול, ש' 14-17).
גם האישור בדבר עבודתה במפעל זיק בשנים 1959-1986, בו תולה התובעת יהבה, אינו מסייע לה, שכן, כאמור, אין בו כדי ללמד על מגורים רציפים בנכס מושא התביעה דווקא מה גם, שלפחות בחלק מהתקופות רשומה כתובתה באיזור המרכז ואפילו בתל אביב בכתובת אחרת.
מן המקובץ עולה, כי התובעת לא ביססה את טענתה לרציפות מגוריה בנכס.
חרף כך, ובהינתן כי קבעתי כי יש לבחון את מעמדה של התובעת רק בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר (ולא בהתאם לסעיף 27 לחוק), ומאחר שטענת הנטישה אינה עומדת על הפרק, לא מצאתי לנכון לבסס את תוצאת פסק הדין על הממצאים בדבר היעדר רציפות מגורי התובעת בנכס.
בסיום פרק זה ראוי לשוב ולהזכיר כי הדיון בשאלה מעמדה של התובעת כדיירת נגזרת היה בבחינת למעלה מהנדרש, שכן כלל לא הוכח כי האב היה דייר מוגן בנכס.
סיכום ביניים
אביה של התובעת לא היה דייר מוגן בנכס, ומטעם זה כשלעצמו, התובעת אינה זכאית למעמד של דיירת מוגנת נגזרת.
אף לו היה מוכח מעמדו של האב כדייר מוגן ( ולא כך הוא), הרי לא עלה בידי התובעת להוכיח כי עמדה ב תנאים המזכים אותה במעמד של דיירת מוגנת נגזרת מאחר שלא הוכיחה כי התגוררה עם אביה בנכס בששת החודשים שקדמו לפטירתו.
לאור האמור, הריני קובעת כי התובעת איננה דיירת מוגנת בנכס.
וכעת מתעוררת השאלה, האם יש בהתנהלותה של הנתבעת ובמצגים שהציגה כלפי התובעת, כדי להצדיק הכרה בתובעת כדיירת מוגנת?
אומר כבר כעת- יש משמעות להתנהלותה של הנתבעת, ולא ניתן להתעלם מהמצגים שהציגה כלפי התובעת בדבר היותה לכאורה דיירת מוגנת בנכס.
כפי שיפורט להלן, התנהלות הנתבעת מקימה כנגדה מניעות, אלא שאין במניעות זו כדי להקנות לתובעת זכות דיירות מוגנת יש מאין. עם זאת, יש בה כדי למנוע מהנתבעת לדרוש את פינוי התובעת מחמת כך שאינה דיירת מוגנת בנכס.
בטרם אדרש לטענת המניעות, אסיר מן הדרך את טענת האפליה.
טענת האפליה
התובעת טוענת, כי היא מופלית לרעה ביחס ליתר כל הדיירים בבניין שברח' תחכמוני 14 בתל אביב, שעה שהיא נדרשת לשלם סכומים העולים לאין שיעור מהסכומים ששילמו דיירים אחרים במתחם.
בתצהירה מצטטת התובעת ממכתב שהפנה בא כוחה לנתבעת ובו צוינו פרטים של שני דיירים אשר רכשו זכויות בעלות ביחידותיהם: דייר בשם טל עוכשי אשר מחזיק ביח"ד בת 30.8 מ"ר ואשר רכש זכויותיו ביום 16/9/08 בתמורה של 56,044 ₪ בלבד, וכן דיירת בשם שושנה יצחק (ציון) המחזיקה ביח"ד בת 51.5 מ"ר ואשר הסדירה רכישת הזכויות בסיום 17/11/04 בתמורה של 70,397 ₪ בלבד (סעיף 25 פסקה 7 לתצהיר התובעת).
הצהרותיה של התובעת ביחס לדיירים האמורים אינן מידיעה אישית ואף במכתב עצמו צויין כי ייתכן שהפרטים לגביהם אינם מדוייקים (סעיף 25 פסקה 8 לתצהירה).
הנתונים הכספיים באשר לגובה התמורה הנטענת ששילמו טל עוכשי ושושנה יצחק בגין מעבר מדיירות מוגנת לבעלות/חכירה, לא צורפו לתצהיר וממילא אינם בגדר ראיות שניתן להסתמך עליהם.
מעבר לכך, בהינתן כי אותם דיירים שדרגו את מעמדם מדיירות מוגנת לבעלות/חכירה, הרי הדעת נותנת כי לא הייתה מחלוקת באשר למעמדם כדיירים מוגנים, מה שאין כן בענייננו.
התובעת תמכה את טענת האפליה גם בתצהירה של הגב' אורלנס אשר הצהירה כי "עם רוב רובם של הדיירים הסדירה המשיבה את עניין הדיירות המוגנת, באופן בו הוכרו ככאלה" (סעיף 10) וכי "למיטב ידיעתי מכרה המשיבה את זכויות הבעלות ביחידות דיור מסוימות במתחם, גם לדיירים שזכות הדיירות המוגנת שלהם לא הוסדרה" (סעיף 11).
אלא, שבחקירתה הנגדית, אישרה הגב' אורלנס כי מקור ידיעתה הוא מפי השמועה (עמ' 21 שורה 27) וכי למעשה אין היא מודעת להבדל בין דמי שכירות לדמי מפתח (עמ' 22 שורה 12).
עולה איפוא, כי אין בעדויותיהן של התובעת ושל גב' אורלנס כדי לבסס את טענת האפליה הנטענת.
בנוסף, הוגש תצהירו של מר ציון יצחק אשר הצהיר כי "כל הדיירים במתחם, כ-25 דיירים במספר, רכשו את זכות הבעלות עפ"י נהלי עמידר או רשות מקרקעי ישראל תוך מתן הפחתות והנחות משמעותיות מאד בהיותם דיירים מוגנים... ורק לגבי תקוה באה דרישה לתשלום דמי מפתח " (סעיף 6 לתצהירו).
דא עקא. אף עדותו של מר ציון יצחק היא מפי השמועה ולא מידיעה אישית. לגבי משפחתו העיד כי בשנת 2004 שילמה אימו, שושנה יצחק, את ההפרש הנדרש לשם רכישת זכות הבעלות (החכירה) תמורת כ- 70,000 ₪ וכי הנתבעת לא חלקה על היות אביו דייר מוגן (עמ' 13 שורות 29-30).
מר ציון יצחק צירף לתצהירו את ההצעה לרכישת זכויות בגין מעבר מדיירות מוגנת לחכירה. אלא שאין במסמך זה כדי לסייע לתובעת, שכן התובעת אינה מוכרת כדיירת מוגנת בעוד שלגבי הוריו של מר ציון יצחק, לא הייתה מחלוקת בדבר מעמדם כדיירים מוגנים.
מר ציון יצחק לא הציג את ההסכם מכוחו רכשו הוריו את הזכויות בנכס, ועל כן לא ניתן לבחון האם מעמד התובעת זהה למעמדם אם לאו.
מר ציון יצחק אישר, כי למעשה אין לו ידיעה אישית לגבי מצבו המשפטי של כל אחד מהדיירים במתחם, אלא שהוא נחלץ לסייע להם והפנה אותם להגיש בקשה לרכישת הזכויות (עמ' 14 שורות 17-20).
עוד יצויין כי על פני הדברים, למר ציון יצחק יש אינטרס לסייע לתובעת אל מול הנתבעת.
לעניין זה הוא העיד כי הוא יו"ר הנציגות של המתחם המקדמת הליך פינוי-בינוי ו"היא פועלת נגד המוסדות, כדי להביא את השטח נקי ליזם לפרוייקט פינוי בינוי" (עמ' 14 שורה 13).
מן המקובץ עולה, כי לא הונחה תשתית ראייתית לביסוס טענת האפליה, וזו לא הוכחה.
למעלה מהנדרש יצויין, כי אף לו היה מוכח כי בשנים 2004-2008 הגיעה הרשות להסדרים מיטיבים עם מי מדיירי המתחם, עדיין אין לתובעת זכות קנויה לקבל הסדר דומה בחלוף שנים רבות.
בהתייחס לאפשרות שינוי מדיניות, נאמר:
"מכל מקום, אין ספק שמדיניותן של הרשויות יכולה להשתנות במהלך השנים, בהתאם לשינוי בנסיבות, ולאזרח אין זכות קנויה שמדיניות כלכלית המיטיבה עימו תימשך ... ולא כל שכן כאשר הדברים אמורים בתחום של ניהול נכסי הציבור, שהם משאב יקר ערך הנמצא במחסור " ( ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון גוזלן ז"ל (פורסם בנבו, 06.08.2013 והאסמכתאות שם) .
הנה כי כן, בית המשפט העליון הכיר באפשרות לשינוי מדיניות של הרשויות במהלך השנים, תוך שקבע כי אין לאזרח זכות קנויה להסתמך על מדיניות היסטורית שהייתה נהוגה, במיוחד כאשר מדובר בנכסי ציבור.
בענייננו, לבד מכך שלא הוכחו העובדות הנטענות בהקשר לטענת האפליה, הרי שהתובעת לא זכאית לתלות יתדותיה במדיניות שהייתה נהוגה, ככל שהייתה נהוגה, אצל הנתבעת לפני למעלה מעשור.
טענת האפליה, נדחית.
טענת המניעות
אין חולק כי ביום 6.3.08 הוציאה הנתבעת אישור בו צויין, כי התובעת היא דיירת מוגנת (לעיל ולהלן: " האישור", נספח ג' לתצהיר התובעת).
עוד הוכח כי במהלך השנים, ולפחות משנת 2004, הנתבעת הנפיקה לתובעת שוברים לתשלום דמי שכירות מוגנים (נספחי יד 1 לתצהיר התובעת וכן עדותו של העד רביב עמ' 31 שורות 12-20). כך גם הוכח שביום 8.11.2004 שלחה הנתבעת לתובעת מכתב בעניין השתתפות בהוצאות תיקונים במתחם (נספח יד 2 לתצהיר התובעת).
הנתבעת מצידה, אינה כופרת בהנפקת האישור, כמו גם במשלוח הדרישות לתשלום דמי שכירות מוגנים, אלא טוענת כי המדובר בטעות. לעמדת הנתבעת האישור הוצא בטעות מבלי לבדוק לעומק את המצב המשפטי, וכך גם טעתה הנתבעת בעת שהנפיקה דרישות תשלום לפי תחשיב של דייר מוגן.
לעמדת הנתבעת, הטעות התגלתה עת בקשה התובעת לרכוש זכויות בנכס, אז נערכה בדיקה משפטית והתבררה הטעות המשפטית שנפלה.
העד אבישי רביב הצהיר כי בשנת 2011, לאחר שהתובעת פנתה לנתבעת לצורך הליך רכישת זכויות, דנה הוועדה בנשוא הכרה בזכויות התובעת, וקבעה כי אין לתובעת זכויות בנכס. בהתאם, גילתה הנתבעת את עמדתה ושלחה לאחיה של התובעת דרישת פינוי (נספח ג' לתצהיר רביב). יוער, כי לא הוצגה דרישה מקבילה המופנית לתובעת (סעיף 14 לתצהיר רביב).
עולה איפוא, כי במשך שנים התייחסה הנתבעת אל התובעת כדיירת מוגנת ובכלל כך שלחה לה דרישות לתשלום דמי שכירות מוגנים, ובשנת 2008 אף המציאה אישור בדבר היות התובעת דיירת מוגנת.
השאלה היא, האם יש בהתנהלות הנתבעת, אשר הכירה בתובעת כדיירת מוגנת בנכס, כדי להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוגנת, מקום שעל פי דין אין היא במעמד זה?
במילים אחרות: האם לאור התנהלות הנתבעת, היא מנועה מלכפור במעמדה של התובעת כדיירת מוגנת?
לאחר ששקלתי את הדברים בכובד ראש, מצאתי לנכון לקבוע כי הנתבעת אינה מנועה מלטעון כי התובעת אינה דיירת מוגנת בנכס, אך יחד עם זאת, היא מנועה מלהתבסס על הקביעה לפיה התובעת אינה דיירת מוגנת, בכדי לדרוש את פינויה מהנכס. ולהלן אפרט.
טענת השתק מכוח מצג, הידועה כטענת מניעות, משקפת שיקולי יושר והגינות, אשר מוצאים עיגון בעקרון תום הלב שהוא "עקרון על" במשפט הישראלי.(ע"א 2483/14 שלומוביץ נ' בית חנניה מושב עובדים להתיישבות (פורסם בנבו, 14.07.2016, להלן: "עניין בית חנניה" ), וכן: גבריאלה שלו "הבטחה, השתק ותום לב" משפטים טז 295 (1986) (להלן: "שלו"); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 96-87 (1991) (להלן: פרידמן וכהן); רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל מונד פ"ד מז(5) 94 (1993) (להלן: עניין עזרא) .
וכך נאמר בעניין בית חנניה:
"דוקטרינת המניעות נועדה למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות לכאורה על-ידי הדין – על-ידי השתקתם של המתדיינים מלטעון בבית המשפט טענות משפטיות ועובדתיות שהן נכונות כשלעצמן (עניין עזרא, בעמ' 100). לפי עקרון זה, כאשר צד אחד הציג מצג מסוים בפני צד אחר, וזה הסתמך על המצג בתום-לב ובאופן סביר ולכן שינה את מצבו לרעה, עשוי בעל המצג להיות מושתק מלהתכחש לו ".
לנוכח ההשלכות הדרסטיות של עקרון המניעות על שיקולים של וודאות והגנה על זכויות, יש מקום לשימוש זהיר בו. בצד זאת, יש גם להימנע מלנקוט זהירות יתר, על מנת להבטיח הגנה נאותה על הגינות והסתמכות (עניין בית חנניה).
משמעות הדברים היא, כי במסגרת דיון בשאלה אם יש מקום להכיר בטענת מניעות אם לאו, יש ליתן את הדעת למיהות הצדדים וליחסים ביניהם, כמו גם למהות הזכות אותה מבקשים לקנות מכוח המניעות.
לטעמי, וכפי שיפורט להלן, יש להבחין בין הטענה לזכות דיירות מוגנת לבין זכות המגורים.
באשר לזכות הראשונה- נראה כי אין בטענת המניעות כדי להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוגנת מקום בו אין היא כזו על פי דין.
באשר לזכות האחרונה- בנסיבות העניין וחרף הקביעה כי התובעת אינה דיירת מוגנת, תהא הנתבעת מנועה להתבסס על קביעה זו בכדי לדרוש את פינויה של התובעת מהנכס, כל עוד המקום ישמש למגוריה והיא תשלם את התשלומים כפי שנדרשו על ידי הנתבעת במהלך השנים.
בשורה של פסקי דין , לאורך השנים, נקבע כי אין מקום להקנות מעמד של דיירות מוגנת מכוח מניעות. כך נקבע כי:
"מניעות נוצרת כש-א' על-ידי דיבוריו או התנהגותו נותן הצדקה ל-ב' להאמין כי קיים מצב עובדות מסויים ו-ב' פעל על-סמך אמונה זו לרעתו; במקרה כזה לא ירשה בית-המשפט ל-א' להוכיח נגד ב' כי היה קיים באותו זמן מצב עובדות שונה. ברור מההגדרה הנ"ל כי כדי ליצור מניעות צריך שהמצג יתייחס לענין שבעובדה ולא לענין של חוק. מצג בקשר לדבר שבחוק אינו יוצר מניעות....
מכל האמור יוצא כי מצגם של המשיבים שהמערערת הינה דיירת מוגנת מכוח חוקי הגנת הדייר אינו מונע בעדם מלטעון ולהוכיח כי אכן החוקים הנ"ל אינם חלים עליה. וזאת מפני שהמצג הזה הוא מצג של חוק ולא של עובדה" (ע"א 495/70 צ'נגרי נגד הלוי (ישפה), פ"ד כ"ה(2) 400, 1971, ל עיל ולהלן: "עניין צ'נגרי").

ראוי להוסיף ולציין כי בעניין צ'נגרי, כב' השופט לנדוי שם את הדגש על השאלה אם נגרם נזק עקב המצג. לעמדתו:
"... גם אם נגרוס שהיתה כאן טעות ביחס לעובדות קיימות העשוי לבסס טענת מניעות, ואם תמצי לומר - מעין-מניעות בהתנהגות המשיבים, מפני שאלה היו מוכנים לראות במערערת דיירת על-פי החוק, גם כך לא תיבנה. הטעם לדבר הוא, שחסר יסוד הכרחי לטענת מניעות או מעין-מניעות כזאת, כפי שציין בית-המשפט המחוזי: המערערת לא הראתה שנגרם לה נזק עקב המצג של המשיבים (והשווה ע"א 413/66, [2], בע' 629-630). אדרבא, היא גרה בינתיים במשך שנה בשכר דירה מוגבל... אף לא הוכח שייגרם לה נזק בגלל העובדה שיהיה עליה למצוא לעצמה דירה אחרת רק עכשיו, ולא מייד אחרי פטירת בעלה, שהיה הדייר של הדירה."
עוד ראוי להפנות לפסק דין נוסף שניתן בסמוך לפסק הדין בעניין צ'נגרי, שם נאמר:
"... אין הסכמת הצדדים יכולה ליצור הגנה ע״י החוק. כפי שבזמנו נקבע שאין להוציא את תחולת החוק, אף לאי בהסכמה מפורשת של שני' הצדדים (Contractng Out) כך אין ולו בהסכמת הצדדים ליצור הגנה מטעם לחוק כמטרת החוק עצמו אינו יוצר אותה. אם הסכמה ממשית אין בה כדי ליצור הגנה מטעם החוק, ברור גם שמניעות אין בכוחה לעשות זאת, כי אין כוחה עדיף על הסכמה מפורשת. במילים אחרות, מנע יכול להיווצר כאשר ׳הדבר תלוי בעניין שהוא ברצונם החופשי של הצדדים ואינו מותנה בהוראות החוק, וביחוד חוק כמו חוקי הגנת הדייר שנחקקו לטובת הציבור ושאין הפרטים זכאים לשנותו. בע.א. 495/70, פד״י כ״ה, חלק שני, ע׳ 400, אף נקבע כי עניין המניעות יכול לחול רק בקשר לעובדות ולא בקשר למצב של חוק הכולל את המצב המשפטי של דיירות מוגנת על פי החוק, והרי זהו גם המקרה הנוכחי"( ע"א (ב"ש) 12/70 חסן נ' לאופר עז 380 (1971) ).
עוד נקבע כי:
"קשה להלום שטענת מניעות תקנה למחזיק בשטח ללא זכויות, כמו בעניננו, מעמד של דייר מוגן, בבחינת יש מאין" (ע"א (מחוזי ת"א) 37837-10-14 קוריצקי נ' אבלסון ו- 138 אח' (פורסם בנבו, 06.08.2015) ).
מן המקובץ עולה, כי אין הצדקה להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוג נת מכוח מניעות, מקום בו זכות זו אינה קיימת על פי הדין.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מהתנהלות הנתבעת, אשר יצרה כלפי התובעת מצג פוזיטיבי בדבר היותה דיירת מוגנת בנכס, באופן שיש הצדקה לכך שהנתבעת תהא מנועה מלדרוש את פינוי התובעת מהנכס בנימוק שהיא איננה דיירת מוגנת בו.
בעוד שהפסיקה סירבה בעקביות להקנות למחזיק מעמד של דייר מוגן מכוח מניעות והשתק, הרי הפסיקה הכירה בכך שהשתק עשוי להצמיח למחזיק מעמד של בר רשות.
לעניין מוסד הרישיון מכוח השתק נאמר:
"לצד רשות שניתנה בהבטחה מפורשת ניתן לתאר מצבים שבהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין, ומכאן רשותו, משתיקתו ואי-מחאתו על ההחזקה של פלוני בנכס, או על השימוש שהוא עושה בנכס, כאשר בנסיבותיו של המקרה ניתן היה לצפות את התנגדותו. במצבים אלו ההחזקה או השימוש הושגו במעשה עוולה של הסגת גבול במקרקעין, אך השלמתו של בעל המקרקעין עם נוכחותו של פלוני בנכס מניחה עם עבור הזמן את הסכמתו שבשתיקה". (נינה זלצמן רישיון במקרקעין הפרקליט מב 24, 28 (תשנ"ה)).
האפשרות להכיר ברישיון מכוח השתקת הבעלים נדונה בשורה ארוכה של פסקי דין, תוך שנקבע כי:
"הרציונל שבבסיס הרישיון מכללא הוא היות הבעלים מושתקים מטענת הסגת גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתם. (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו [פורסם בנבו] (1977); רע"א 2272/11 ברכה נ' בזק [פורסם בנבו] (2011))". (ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (פורסם בנבו, 21.07.2015) .
יפים לענייננו דברי כב' השופט ברק-ארז בעניין חביבה יהודאי:
"המונח "רישיון במקרקעין" מתייחס להענקת זכות להחזקה ושימוש במקרקעין בתמורה או ללא תמורה, במפורש או מכללא. הרישיון אינו חלק מהזכויות המנויות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אולם פסיקתו של בית משפט זה הכירה בו כמוסד המבוסס על שיקולים של צדק ומתאים למקרים מסוימים שבהם לא רכש המחזיק זכות קניינית במקרקעין לכל דבר ועניין. ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו.
במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים.
לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי". (ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (פורסם בנבו, 03.10.2017) והאסמכתאות שם).
הריני ערה (ומסכימה) לעמדה לפיה מוסד הרישיון במקרקעי ציבור ראוי לו שיצומצם עד מאד, כמו גם לעמדה לפיה רשות להחזיק במקרקעי ציבור תהא לעולם הדירה (עניין היפר חלף, וכן ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח [פורסם בנבו, 19.8.2015] (להלן: " עניין אביטסם") .
חרף כך, ומבלי להתעלם מהפסיקה האמורה, נראה לי כי בנסיבות המיוחדות מאד של מקרה זה, כאשר הנתבעת יצרה כלפי התובעת מצג פוזיטיבי בדבר היותה דיירת מוגנת בנכס, ובהתחשב בגילה ומצבה של התובעת, אשר זהו מקום מגוריה מזה שנים, יש להכיר בתובעת כבת רשות הזכאית להמשיך ולגור בנכס כל ימי חייה תמורת תשלומים חודשיים, כפי שנדרשו על ידי הנתבעת.
תוצאה זו מתיישבת עם העמדה לפיה רישיון מכללא אינו יוצר זכות במקרקעין, כי אם מהווה טענת הגנה בלבד ( עניין היפר חלף, עניין אביטסם).
התנהלות הנתבעת, מחד גיסא, ומצבה של התובעת, מאידך גיסא, מצדיקים הכרה בתובעת כבת רשות בנכס לאריכות ימיה, הן מבחינת הציפייה וההסתמכות של התובעת שנוצרו אצלה נוכח התנהלות הנתבעת והן מבחינת שיקולי צדק.
כך, טענת המניעות בענייננו ראוי לה שתהיה בבחינת "מגן ולא חרב", דהיינו: טענת המניעות לא תקנה לתובעת מעמד של דיירת מוגנת בנכס . עם זאת, חרף הקביעה כי התובעת איננה דיירת מוגנת, הנתבעת תהא מנועה מלדרוש את פינוייה מהנכס בשל כך.
מתן היתר למגורי התובעת בנכס עד אריכות ימיה (בלא להכיר בה כדיירת מוגנת) , הוא הפיתרון הראוי והצודק בנסיבות העניין, באשר אינו מעניק לתובעת זכות דיירות מוגנת שאינה זכאית לה, אך מנגד, מאפשר לה קורת גג וביטחון למגורים בערוב ימיה .
לפני סיום
בנסיבות הקיימות, ובהתחשב במצבה של התובעת, הושקעו מאמצים עילאיים בניסיון להביא את הצדדים להסכמה.
במסגרת ניסיונות הפשרה, הסכימה הנתבעת כי כנגד סילוק התביעה, תינתן לתובעת רשות להמשיך ולהתגורר בנכס כל ימי חייה, אלא שהתובעת סירבה להצעה.
בהמשך, ובהמלצת בית המשפט, נאותה הנתבעת להסכים להקנות לתובעת מעמד של דיירת מוגנת כנגד תשלום דמי מפתח (בדומה להצעה שהועלתה בשנת 2014), ברם התובעת סירבה גם להצעה זו.
בהיעדר הסכמה, לא היה מנוס מהכרעה שיפוטית.
סוף דבר
התביעה נדחית.
התובעת איננה דיירת מוגנת ואיננה זכאית לקבל מעמד של דיירת מוגנת בנכס.
חרף כך, הנתבעת מנועה מלדרוש את פינוי התובעת מהנכס בנימוק שהיא איננה דיירת מוגנת בו. התובעת רשאית להמשיך ולהתגורר בנכס כבת רשות כל ימי חייה, בתמורה לתשלומים חודשיים כפי שנדרשו על ידי הנתבעת במהלך השנים.
למניעת ספק יובהר, כי הרשות היא רשות אישית לתובעת, למגוריה בנכס , לאריכות ימיה.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהעדר הצדדים.