הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 36143-06-19

לפני
כב' השופט הבכיר יהודה פרגו

המבקשים

1.אברהם לבנה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד: אביעד שוב

נגד

המשיב

יוסף גיא מוסרי

החלטה

בפני המרצת פתיחה במסגרתה מתבקש בית המשפט לחייב את המשיב - עו"ד מוסרי – למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו על זכויות המבקשים בחלקות הנכללות במסגרת תכנית ת .א/3700 וזאת מכוח "הסכם שיתוף" שנחתם בשעתו על ידי המבקשים ועל ידי אחרים שלא צורפו כבעלי דין להמרצת פתיחה זו.

עסקינן בקבוצה גדולה של אנשים/יחידים אשר רכשו זכויות במקרקעין כאשר לכל אחד מיחידי הקבוצה, בשלב זה, חלק בלתי מסויים במקרקעין.

לצורך מימוש הזכויות במקרקעין אלו, נחתם " הסכם שיתוף" המסדיר את מערכת היחסים בין יחידי הקבוצה בינם ובין עצמם ובין הכלל ואת זכויותיו של כל יחיד מיחידי הקבוצה. (להלן: "ההסכם" )

כל אחד מיחידי הקבוצה חתום על "הסכם השיתוף".

"2. מטרת ההסכם

הצדדים יפעלו במשותף לצורך ביצוע כל הפעולות הנדרשות לניצול זכויותיהם במקרקעין בכפוף להוראות הסכם השיתוף. הסכם זה בא להסדיר את מערכת היחסים שבין הצדדים בחלקה ולקבוע את התנאים וההוראות בקשר לשיתוף הפעולה ביניהם כאמור בהסכם זה".

בהתאם וכמתחייב ב"הסכם השיתוף", כל אחד מיחידי הקבוצה חתם על ייפוי-כח בלתי חוזר בו הוא מסמיך את עורך דין מוסרי לטפל ביישום "הסכם השיתוף".

"3.3. כי עם רכישת החלקה הם מינו ו/או ממנים בחתימתם על הסכם זה עוה"ד יוסף גיא מוסרי ו/או מי ממשרדו (להלן: "עורכי הדין" ו/או עוה"ד ) כמיצגם לצורך ביצוע הסכם זה מן הכוח אל הפועל, הכל כאמור להלן בהסכם זה. כל צד מתחייב לחתום במעמד החתימה על הסכם זה על ייפויי הכוח הבלתי חוזרים לעורכי הדין בהתאם לנוסח ייפוי כוח המצ"ב כנספח א' להסכם זה.

3.4. הצדדים יחתמו במעמד החתימה על הסכם שיתוף זה, גם על ייפוי כוח בלתי חוזר באופן האמור בהסכם זה אשר מסמיך את עו"ד לעשות בשם הצדדים כל פעולה הדרושה ו/או שתידרש לקיום התחייבויותיהם של הצדדים בהתאם להסכם זה, כאמור בייפוי הכוח ו/או לביצוע האמור בהסכם השיתוף והתחייבות הצדדים על פיו.

7. טיפול משפטי

7.1. כאמור הצדדים ממנים בזאת את עורכי הדין כיועצים משפטיים בכל הקשור להסכם זה ולביצועו לרבות ומבלי לגרוע, הצדדים ממנים את עורכי הדין לייצגם ולפעול בשמם ובמקומם ולצורך כך, לחתום על כל מסמך הנדרש, לרבות ובכלל זה, על הצהרת המש"ח, שטרי מכר וכיו"ב.

7.2. ככל שתאושר התב"ע החדשה, הצדדים ממנים ומוסרים במשותף לעוה"ד את הטיפול המשפטי בכל הקשור להתקשרות המשפטית עם קבלן מבצע ו/או קבלני משנה וכן לביצוע פרצלציה ורישומה, רישום בית משותף של הדירות שיבנו כל החלקה וכן ברישום הדירות וייחודן ע"ש הצדדים.

7.3. הצדדים מסכימים כי עבור הטיפול המשפטי הכרוך בהוצאה לפועל של הסכם זה ישולם על ידי כל רוכש שכ"ט כמפורט בנספח B המצ"ב להסכם שיתוף זה.

7.4. מובהר כי העברת זכויות ביחידות השונות תבוצענה עד לגמר רישום בית משותף וייחוד הדירות על שם הרוכשים השונים, רק ע"י עוה"ד, אשר יטפלו ברישום ההעברה נשוא סעיף זה, בכפוף להמצאת כל המסמכים הדרושים לביצוע ההעברה על ידי המעביר והנעבר וכן בכפוף לתשלום שכר טרחת עורך דין בשיעור הנקוב בנספח B".
בהתאם, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על זכויותיו של כל אחד מיחידי הקבוצה:

"8.3. הצדדים מסכימים כי על זכויות כל אחד מיחידי הצדדים במקרקעין תירשם בגין הסכם זה לטובת עורכי הדין הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על המקרקעין ו/או עם רישומו של כל צד כבעלים במושע על חלקו של כל צד במקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה שלא עפ"י הסכם שיתוף זה, ואשר לפיה, תותנה העברת זכויות של צד להסכם זה לאחר בקבלת הסכמת עורכי הדין להעברת הזכויות. ביצע המעביר את כל הנדרש ממנו בס"ק 8.2 לעיל יתנו עורכי הדין למעביר כתב הסכמה המופנה ללשכת רישום המקרקעין, אשר יאפשר לו להעביר זכויותיו לנעבר".

עתה עותרים המבקשים למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על ידי עו"ד מוסרי על זכויותיהם במקרקעין אלו.

בהמרצת הפתיחה ובתצהיר של מר עמוס עוזני התומך אותה, מפרטים המבקשים את טענותיהם על תפקודו של עו"ד מוסרי, המצדיקים, לטעמם, את מחיקת הערת האזהרה ואת רצונם להעביר את הייצוג לביצוע "הסכם השיתוף" מעו"ד מוסרי ל עו"ד שוב.

"7. בחלוף השנים, המבקשים לא היו שבעי רצון מאופן ייצוגם על ידי המשיב (בלשון המעטה), משכך פנו באמצעות נציגות מטעמם לבדוק אפשרות שכירת שירותי משרד עו"ד אחר תחת שירותי משרדו של המשיב. בין היתר, המבקשים, באמצעות הנציגות מטעמם, פנו אף למשרד הח"מ לצורך בחינת אפשרות ייצוגם בנוגע למקרקעין. זאת נעשה לאחר שהתקיימה אסיפה כללית של מרבית בעלי הזכויות במסגרתה נתקבלה, פה אחד, על ידי הבעלים שנכחו באסיפה, ההחלטה לסיים ההתקשרות עם משרדו המשיב.
העתק החלטת המבקשים מצ"ב ומסומן כנספח ה'.

8. לאחר בחינת החלופות השונות המליצה הנציגות על שכירת שירותיו של משרד הח"מ תחת שירותי משרדו של המשיב. עוד בטרם הועברה לעו"ד מוסרי פנייה מסודרת בנושא, פנה עו"ד מוסרי ביום 17.5.18 למשרד הח"מ, וטען כי משרד הח"מ "חוטף" לקוחותיו ומביא להפרת הסכמים חתומים לרבות הסכם שיתוף.

המבקשים סבורים שהם רשאים להחליף את עו"ד מוסרי - המייצג אותם, את חברי הקבוצה ואת כלל חברי הקבוצה – בעו"ד אחר:
2. ...
"המבקשים, הינם 85% מהחתומים על הסכם השיתוף ומשכך רשאים לקבל החלטות לשנותו ו/או להחליף מי מהיועצים ששירותיו נשכרו בשעתו (ראו לדוג' ס' 14.1 להסכם)".

בכתב התשובה והתצהיר הנלווה אליו דוחה עו"ד מוסרי את טענות המבקשים על תפקידו וטוען בין השאר:

"42. מאז יסוד הסכם השיתוף (שנת 2013), אני פועל כל אותן שנים לאגד תחת הסכם השיתוף את הבעלים המופיעים בו יחד עם בעלים נוספים המיוצגים על ידו בנפרד לצורך איגום זכויותיהם במסגרת שיוך והקצאות שנעשות, כאמור, על ידי עיריית תל-אביב במסגרת תכניות מפורטות שהופקדו בחודש מרס 2018.

43. בשנת 2015 אושרה תכנית המתאר 3700 ("התכנית") ומיד לאחר פרסום דבר אישורה שוגרו לעיריית תל-אביב מכתבים לצורך הכרה בקבוצה ומייצגה כקבוצה מאוגדת לצורך ביצוע הקצאות.

44. לאחר מאות שעות עבודות, טיפול פרטני בעשרות בעלי הזכויות בהסכם השיתוף, טיפול כולל במסגרת הסכם השיתוף באיגוד הזכויות, דיווחים שוטפים, כנסים, פגישות עם עיריית תל-אביב לרבות טיפול במינוי שמאי (השמאי שי סקיף) לסייע לקבוצה המאוגדת תחת קבוצת עו"ד מוסרי עלה בידי ובידי בעלי הזכויות לקבל הקצאות למגורים בלבד בהתאם למתחמי התכנון הקבועים מראש בתכנית".

עוד מוסיף וטוען עו"ד מוסרי בתצהירו :

"10.12 סעיף 13.7 – "הסכם זה קובע ומסדיר סופית את כל המוסכם בין הצדדים ולא יהיה תוקף לכל שינוי, תוספת ו/או הסכמה אחרים, אלא אם נחתמו ונעשו בכתב על ידי כל הצדדים לו".

11. המרצת הפתיחה (או הסעד הנדרש בה – מחיקת הערת האזהרה לטובת עוה"ד) אינה עוסקת באמת בסוגיית שכר טרחה או בייצוג שניתן לסיימו בטרם עת או בהגנה ושמירה על שכר טרחתי.
הסכם השיתוף אינו ניתן לשינוי אלא בהסכמה פה אחד של כל החברים בו וממילא הערת האזהרה אינה נועדה להבטיח בהכרח את תשלום מלוא שכר הטרחה המגיע לי אלא את קיום ההסכם, מטרתו ומניעת רמיסת זכויות הבעלים האחרים שאינם שותפים לרצון המבקשים וחולקים עמם הקצאות משותפות במסגרת תוכניות. מופקדות ת.א 3700 (מפורטות 1,3,4). הקצאות אלה נעשו לאחר עבודה של שנים של הח"מ ועבודה מורכבת של שנים של שמאי התכנית ועיריית תל-אביב אשר הקצו לי בעבור מיוצגי בהסכם שיתוף זה (ואחרים מחוץ להסכם השיתוף) ששמם מופיע בטבלאות ההקצאה, מגרשים ספציפיים מבין אלפי יחידות הדיור בתכנית וערב רב של מגרשים אחרים.
...
12. תכליתה של הערת האזהרה היא להבטיח את השוויון והשמירה על זכויות כלל הצדדים החתומים על הסכם השיתוף ואותם אחרים אשר בהתבסס על הסכם השיתוף, ההסתמכות עליו ועל יפויי הכח הבלתי חוזרים שניתנו לי, הקצתה העירייה מגרשים בהתאם לסך אחזקות הצדדים המיוצגים על ידי ולא ניתן לשנות הקצאות אלה, אלא כמכלול אחד יחד עם כלל מיוצגי והם רבים.

13. עניינה האמיתי של המרצת הפתיחה, הוא אפוא בניסיון בוטה של המבקשים להפר הסכם שיתוף מחייב החתום בין המבקשים לבין אחרים, תוך פגיעה בלתי הדירה בזכויות בעלים אחרים כאלה החתומים עמם בהסכם השיתוף ושלא צורפו במכוון להמרצת הפתיחה ואחרים המיוצגים על ידי אשר בהסתמך על פעולותיו שובצו במגרשי תמורה לצורך בנייה עתידית במסגרת התוכניות המפורטות המופקדות.

14. מטרתה האמיתית של המרצת הפתיחה היא ניסיון "לברוח" מתוקפו המחייב של הסכם השיתוף אשר בהסתמך עליו פעלתי במשך שנים לאגם (לאגד) את זכויות בעלי החלקות החתומים בהסכם השיתוף ולקבל עבורם הקצאות מיטביות במסגרת התכניות המפורטות נשוא תכנית ת.א. 3700, הכל בשיתוף פעולה עם עיריית תל אביב ובמלאכה מורכבת מאין כמותה של טבלאות הקצאה המתייחסות לאלפי בעלי זכויות שלכולם הוקצו מגרשים שונים ע"י עיריית תל אביב.

15. אין לנו אלא ניסיון פסול לחבל בהקצאה, לבטל דה פקטו ולא דה יורה הסכם שיתוף תקף ומחייב האוסר במפורש על צדדים לו "לנטוש" אותו אלא בהסכמה בכתב פה אחד, בין היתר לנוכח העובדה כי בהסתמך עליו ועל יפויי כח בלתי חוזרים שניתנו לי כמטפל ומצייג בלעדית בהסכם השיתוף, פעלו יחידיו בעלי הזכויות החתומים על הסכם השיתוף ואחרים באמצעותי לקבל בעבורם הגדרה של קבוצה מאוגדת לצורך הקצאת זכויות משותפות יחדיו במגרשים במסגרת התכנית המפורטת, אותה מכנה עיריית תל אביב "קבוצת עו"ד מוסרי".

16. המבקשים אינם מסתירים את כוונתם האמיתית והיא לחבל בהקצאה אשר (למעט טעויות שיתוקנו על ידי העירייה במסגרת ההתנגדויות שהוגשו) הקצתה למבקשים ולאחרים מגרשי למגורים בלבד בהתאם לכמות המטרים עמם נכנסו לתכנית המפורטות ולטבלאות ההקצאה.

--- עותק מההתנגדות לתכנית 3700 (מפורטות) שהוגשה על ידי לרבות חוו"ד השמאי סקיף שמונה על ידי המבקשים לטיפול בהקצאות מצ"ב כנספח א' לתצהירי זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

17. בית המשפט הנכבד מופנה לסעיף 28 בהמרצה שם מציינים המבקשים כי הם מעוניינים לקדם ענייני התכנון במקרקעין שלהם. לדבריהם השלב הנוכחי מצריך ביצוע פעולות תכנוניות בקשר עם המקרקעין לרבות להיכנס לשיתוף עם אחרים.
...

27. המבקשים לא זאת בלבד שלא פנו אלי כמתחייב לכינוס ישיבת כל בעלי הזכויות, אלא אף הלכו מאחורי גבי וגבם של בעלים נוספים וקיבלו החלטה בטלה מעיקרה לשינוי והחלפת עוה"ד ומעבר שלא כדין לעו"ד אחר, תוך פירוק השיתוף בין הצדדים באין הסכמה פה אחד.
...
31. בניסיון להימנע מבירור ממצה וענייני של המחלוקות בין הצדדים מהעורבים (שאינם כל הצדדים לבקשה) אלא כל בעלי המקרקעין אשר מוגדרים בהסכם השיתוף אשר יושפעו בהכרח מתוצאת בקשה זו אם תתקבל, החליטו המבקשים לצרף רק אותי.
...
39. המבקשים סבורים כפי הנראה, בעקבות עצה משפטית מוטעית שניתנה להם על ידי מייצגם בהמרצת פתיחה זו, משרד עו"ד שוב (להלן: "משרד שוב") כי יש במחיקת הערת האזהרה והסרתה כדי לשחרר אותם מתוקפו המחייב של הסכם השיתוף והם אף לא מסתירים את כוונתם, כאמור, להפר אותו במסגרת טענותיהם בהמרצת פתיחה זו, תוך שהם מתעלמים מתוכנית מופקדת הכוללת את זכויותיהם כמקשה אחת כפי הניתן במסגרת התכנית המפורטת לאחר שחבריהם להסכם השיתוף, הח"מ ועיריית תל אביב על מוסדותיה הסתמכו על הסכם השיתוף התקף, על ייפויי הכח שניתנו במסגרתו ופעלו על פיו להקצאות משותפות יחידו של המבקשים ובעלים אחרים במגרשי תמורה (מגרשי בניה) עתידיים שיפורטו להלן.
...
50. רישום הערת אזהרה להבטחת הסכם השיתוף ופעולות הצדדים על פיו הייתה ונותרה ליבת הסכם השיתוף ובעקבותיה הובטחו הקצאות בעלי הזכויות המיוצגים על ידי. רק רישומה כיום מונע רמיסת זכויות יתרת הבעלים נשוא מגרשי ההקצאה !!!
...
56. המבקשים טוענים כי אין עילה להשארת הערת האזהרה מכוח הסכם השיתוף. טענה זו מנוגדת להסכם השיתוף, וכמובן שההיפך הוא הנכון. רק הערת האזהרה כיום מבטיחה כי עם השלמת הליך התכנית המפורטת על ידי עיריית תל-אביב, יוכלו כל בעלי הזכויות ללא יוצא מן הכלל להבטיח את הישארותם במגרשי ההקצאה ויכולתם לבצע פרויקט בנייה יחדיו. הכוונה למבקשים ולכל יתר מיוצגי בהסכם השיתוף ומחוצה לו שהוגשה בקשה בשמם (שהתקבלה) להקצותם יחדיו לצורך איגוד זכויותיהם !!!

57. לא רק שהשארת הערת האזהרה להבטחת הוראות הסכם השיתוף אינה הפרת חובת נאמנות אלא התגלמות שמירת חובת הנאמנות כלפי רוב ומיעוט כאחד ללא הבדל ביניהם ובלא שינתן לאף גורם יכולת להביא למעשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בעלי זכויות לא מאוגדים המיוצגים על ידי עו"ד שונים ובעלי אינטרסים שונים.

58. הותרת הערת האזהרה תימנע פגיעה בקניינם של כלל המיוצגים על ידי, תבטיח השלמת הליך ההקצאה המוצלח, תאפשר ביצוע פרויקט, השלמת בנייה ורישום בית משותף בתום סיום תפקידו של עוה"ד כאמור בהסכם השיתוף והסכם הליווי המשפטי.

59. הניסיון להציג את מחיקת הערת האזהרה כמונעת פגיעה בקניינם של המבקשים היא פשוט לעג לרש. אין בהתנהגות המבקשים המנוגדת להסכם השיתוף, הוכחה מכרעת לניסיון המבקשים לחבל בקניינם של חבריהם ובהסכם השיתוף".

לתצהירו צירף עו"ד מוסרי מכתבים של שלושה בעלי זכויות השותפים להסכם השיתוף הפונים במכתבם לבית המשפט, בו מציינים שהם שבעי רצון מכל הפעולות שננקטו ע ד כה על ידי עו"ד מוסרי וכי הם מתנגדים להחלפתו של עו"ד מוסרי בשל החשש הממשי בפגיעה בזכויותיה ם ובהפרת הסכם השיתוף כלפיהם .(ראה נספחים ב', לתצהיר עו"ד מוסרי).

ביום 26/2/2020 הגיש עו"ד מוסרי את "רשימת הלקוחות" המיוצגים ע"י עו"ד מוסרי והנמנים על "הקבוצה" אשר אומצה על ידו מבחינה משפטית".

ביום 6/4/2020 ניתנה החלטת בית המשפט כדלקמן:

"למקרא הסכם השיתוף והטיעונים ההדדיים של הצדדים, עולה מהם לכאורה, חיוניותם של כל בעלי הזכויות במקרקעין כמשיבים בהמרצת פתיחה זו. לרבות אלו המופיעים ברשימה אותה הגיש הנאמן ואשר לדבריו, הנם בעלי זכויות במקרקעין אלו ושתפים להסכם השיתוף.
הנושא יידון בקדם המשפט.
המבקשים ישקלו כבר עתה אם אין מקום לנהוג כך".

לאור הנטען בכתבי הטענות ההדדיים, ולאור המחלוקות העובדתיות והמשפטיות שמעורר תיק זה, סברתי שאין זה נכון ומתאים לדון בתביעה זו בהליך של המרצת פתיחה. על כן, מצאתי לנכון להודיע לצדדים שבקדם המשפט הקבוע ליום 18/5/2020 אדון בכך.

בהחלטה שניתנה ביום 11/5/2020 נאמר:

"במועד זה ( קדם המשפט הקבוע ליום 18.5.2020 י.פ.) גם אדון בשאלה אם אין מקום לבטל את ההליך של המרצת הפתיחה ולהעביר את ההליך לתובענה בדרך הרגילה בהתאם לתקנה 258 לתקנות סדר הדין האזרחי".

בדיון שהתקיים ביום 18.5.2020 שני הצדדים השאירו את הדבר לשיקול דעת בית המשפט.

נוכח כל האמור, סבור אני שההליך של המרצת פתיחה אינו ההליך המתאים לדון בתביעה הנדונה ובמחלוקות העובדתיות והמשפטיות שבין הצדדים ויש להעבירה לפסים של תביעה רגילה, במסגרתה יוכלו להעיד כל המבקשים וכל בעלי הזכויות המתנגדים לבקשה, כך גם עדים נוספים.

אשר על כן, ובהתאם לתקנה 258 לתקנות סדר האזרחי, תשמ"ד-1984, אני מורה כדלקמן:

התביעה תדון על דרך של תביעה רגילה ולא בהמרצת פתיחה.

התובעים יגישו כתב תביעה תוך 30 יום מהיום.

הנתבע יגיש כתב הגנה תוך 30 יום מקבלת כתב התביעה.

התיק יובא לעיוני ביום 2/9/2020.

ניתנה היום, כ"ז אייר תש"פ, 21 מאי 2020, בהעדר הצדדים.