הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 35269-12-14

לפני כבוד השופטת איריס לושי־עבודי

התובעת
חרשי ברזל בע"מ
על-ידי בא-כוחו עו"ד יובל ברכה
נ ג ד
הנתבע
אברהם שועלי
על-ידי בא-כוחו עו"ד יהושוע שועלי ויפרח שוחט

פסק דין

בפניי תובענה למתן צו אשר יורה לנתבע לקיים את התחייבותו בהסכם שכרת עם התובעת למתן זכות-קדימה, ולהציע את הנכס נשוא התובענה למכירה לתובעת במחיר ריאלי, המתאים למועד בו ערך הנתבע הסכם מתנה עם בניו בנוגע לנכס. לחילופין ו/או במצטבר נתבע סעד כספי בסך של 1,523,348 ₪.

עובדות המקרה

אלא אם צוין אחרת, מרבית העובדות שלהלן אינן שנויות במחלוקת ואף עולות מן המסמכים שהוצגו בפני בית-המשפט.

ביום 13.6.2007 רכש הנתבע , מר אברהם שועלי (להלן: "הנתבע" או "שועלי" או " אברהם" או "המשכיר"), את ה זכויות בנכס נשוא התובענה. הנכס הינו מבנה בן שתי קומות וחצר מרוצפת, מגוננת ומקורה בסוכך הניתן לפתיחה, הנמצא ברחוב אלפסי 15 בתל-אביב. המבנה בנוי על חלקה ששטחה כ-465 מ"ר, הידועה כחלקה 46 בגוש 7052 (להלן: "הנכס" או " המושכר").

במאמר מוסגר יצוין כי מנסח הרישום של הנכס שצורף כנספח ט' לכתב-התביעה המתוקן עולה לכאורה כי הנכס נרשם על שמו של הנתבע כבעלים בתאריך 25.3.2012, על אף שהנתבע רכש אותו, כאמור, עוד בשנת 2007.

לטענת התובעת, הנכס שימש את בעליו הקודם כבית-דפוס (ראו גם סעיף 2 לתצהיר באת-כוחו של הנתבע דאז, עו"ד עטרה שינברגר (להלן: " עו"ד שינברגר" או "עטרה")) ונרכש על-ידי הנתבע בסך של כ-2 מיליון ₪ (ראו נספח ב' לתצהיר שגב), כאשר באותה עת ה יה הנכס במצב "הרוס" - "מעין שלד בניין - רעוע מאוד, בלוי ולא מתוחזק, הן פנימית והן חיצונית" (כהגדרתה של התובעת בסעיף 5.1 לסיכומיה).

יצוין כי הנתבע הכחיש את הטענות בנוגע למצבו של הנכס וטען בסעיף 102.1 לכתב-ההגנה המתוקן כי בעת רכישתו היה הנכס "שמיש ופעיל". כמו כן בסעיפים 6-5 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע, שהוגש בתובענה זו לבית-משפט השלום לפני העברתה לבית-משפט זה (להלן: " תצהיר הנתבע בבית-משפט השלום"), הצהיר הנתבע כי: "עד לרכישת המבנה על ידי הוא שימש כבית דפוס פעיל ובעליו של המבנה, חב' א. אריזות שיין בע"מ, ניהלה את עסקה שנים רבות במקום. המבנה היה שמיש, היו בו חלונות ודלתות, הוא היה מחובר לרשת המים והחשמל. לא אכחיש כי המבנה היה ישן ולא חדיש אך מכאן ועד כינויו כמבנה רעוע 'ושלד ישן והרוס פרוץ מכל צדדיו' , המרחק הינו רב". (להשלמת התמונה יצוין כי תצהיר זה יוזכר בהמשך במספר נקודות עובדתיות ספורות, אך יש להדגיש כי הנתבע לא נחקר עליו אלא הגיש תצהיר חדש תחתיו לאחר העברת התובענה לבית-משפט זה).

ראו גם עדותה של עו"ד שינברגר בפניי לפיה:

ת: היה בית דפוס פעיל, אני הייתי שם ובית הדפוס פעל.
ש: מתי? כשקניתם?
ת: כן, כשרכשנו את הנכס, נכון.
ש: בטח שם. ואיך מסרתם אותו, זוכרת איך היה נראה הנכס בעת חתימת חוזה השכירות?
ת: פחות או יותר באותו מצב.
ש: אם אני אציג בפנייך תמונות,
ת: למעט איזה מדרגות שהעירייה ביקשה להרוס או משהו כזה.
...
ש: את היית בשטח בעת ההיא?
ת: אני הייתי בשטח מתי?
ש: בעת ההיא.
ת: בעת הרכישה הייתי בשטח.
ש: ובעת ההשכרה?
ת: בעת ההשכרה לא הייתי בשטח, אני יודעת שמר שועלי לא עשה שום שינויים שם, למעט העירייה שהרסה איזה שהיא גרם מדרגות.
ש: מעולה. זאת אומרת העירייה הרסה.
ת: או שועלי הרס בהתאם לדרישה של העירייה.
ש: זאת אומרת העירייה דרשה הריסה.
ת: כן, הריסה של איזה גרם מדרגות זה הכל.
ש: טוב.
ת: חיצוני ככה שזה לא,
[עמ' 48-47 לפרוטוקול הדיון מיום 30.6.020, שורה 20 ואילך.]

בחודש יוני 2008 נחתם הסכם שכירות בלתי-מוגנת בנוגע לנכס בין הנתבע-המשכיר לבין התובעת-השוכרת (נספח א' לכתב-התביעה המתוקן, להלן: "הסכם השכירות"), חברת חרשי ברזל בע"מ (להלן: "התובעת" או "חרשי ברזל" או "השוכרת"), שהגדירה עצמה בכתב-התביעה המתוקן כחברה עסקית. יצוין כי על-פי הסכם השכירות, בעלי-המניות של התובעת בעת חתימת ההסכם היו מר ליאור שגב (לעיל ולהלן: "שגב" או "ליאור") וגב' דליה אסתר שגב.

במאמר מוסגר יצוין כי, לטענת הנתבע, להסכם שכירות זה קדם הסכם שכירות עם שוכרת אחרת, חברת ליסה גל נכסים בע"מ (להלן: "ליסה"), שנחתם ביום 25.2.2008. ברם, לאחר זמן קצר ביקשה שוכרת זו להשתחרר מההסכם עמה, והסכם השכירות עם התובעת, שבא למעשה תחתיו, הועתק מההסכם עם ליסה והינו בנוסח זהה למדי, למעט תקופת השכירות שקוצרה בשלוש שנים בהשוואה להסכם עם ליסה (ראו סעיפים 4-3 לתצהיר עו"ד שינברגר ונספח 1 לתצהיר זה). יצוין כי טענה זו לא נסתרה בפניי והמחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים בעניין זה - שלדעתי אין לה כל חשיבות לענייננו - היא האם התובעת הוצגה לנתבע על-ידי ליסה, אם לאו.

בהסכם השכירות נקבעו בין היתר ההוראות הבאות:

תקופת השכירות: לתובעת ניתנה אפשרות לשכור את הנכס למשך כ-13 שנים, מיום 1.7.2008 ועד ליום 31.7.2021. בהקשר זה נקבע בסעיף 16 להסכם השכירות כי:

תקופת השכירות תהיה למשך של שנה וחודש (13 חודשים) החל מיום 1.7.2008 ועד ליום 31.7.2009 (להלן: "תקופת השכירות").
מוענקות לשוכרת אופציות להאריך את תקופת השכירות ב-12 תקופות נוספות בנות שנה (12 חודשים) כ"א (להלן: "תקופת האופציה"). כל תקופת אופציה תיכנס לתוקפה באופן אוטומטי, ללא צורך בהודעה מראש מאת השוכרת ובתנאי שהשוכרת לא הודיעה למשכיר בכתב, 90 יום לפני תום תקופת השכירות או לפני תום מי מתקופות האופציה, על פי העניין, על רצונה לסיים את תקופת השכירות. במידה ויחפוץ המשכיר להמשיך להשכיר את המושכר בסיום תקופת האופציות, באם תממש אותן השוכרת, הרי שתינתן לשוכרת זכות קדימה לשכור המושכר במחירי שוק.

דמי-שכירות: דמי-השכירות בגין המושכר הוסדרו בסעיפים 29-23 להסכם השכירות והועמדו על סך השווה בשקלים ל-$3,500 לחודש בתוספת מע"מ בשנת השכירות הראשונה ול-$4,000 בתוספת מע"מ בשנת השכירות השנייה. עוד נקבע כי מתחילת שנת השכירות השלישית ביום 1.8.2010 יועלו דמי-השכירות בשיעור של 2% בשנה. כן נקבע כי שער הדולר לצורך חישוב דמי-השכירות ייקבע על-פי השער היציג (כהגדרתו בהסכם) אך לא יפחת מ-4 ₪ לדולר אחד.

שיפוצים בנכס: סעיפים 20-18 להסכם השכירות הסדירו את האפשרות שהתובעת תערוך שינויים ושיפוצים בנכס:

18. המשכיר נותן בזה את הסכמתו לכך שהשוכרת תבצע על חשבונה, את כל השינויים והשיפוצים הפנימיים ו/או החיצוניים הדרושים במבנה המושכר לצורך התאמת מבנה המושכר לשימושה של ה שוכרת. בכפוף לקבלת היתרי בניה כדין באם ידרשו, ובתשלום ההיטלים ו/או האגרות לרשויות השונות באם יחולו.
19. מבלי לפגוע באמור לעיל, הרי שכל שינוי, תוספת, שיפוץ, תיקון שהנם בגדר התקנת מתקנים המהווים חיבורי קבע (למעט, למען הסר ספק, ריהוט ציוד ומיטלטלין מכל סוג אשר הסרתו אינה גורמת נזק למושכר) שייעשו ו/או יותקנו במושכר, יחשבו לרכוש המשכיר מבלי שהשוכרת תהיה זכאית לקבל בגינם זכות כלשהי מהמשכיר ו/או לקזז את ערכם מדמי השכירות.
20. מוסכם כי עם סיומו של הסכם זה, תשיב השוכרת למשכיר את המושכר כפי מצבו לאחר ביצוע השינויים כאמור בסעיף 18 לעיל.

השימוש בנכס ושכירות-משנה: סעיף 30 להסכם קבע כי התובעת "תשתמש במושכר למטרת כל אולם אירועים ו/או אולם לממכר מוצרים למיניהם ו/או בית ממכר למזון (כגון: מסעדה, בר, פאב, בית קפה, מזון וכיו "ב)". כן נקבע כי התובעת תהא אחראית להשגת הרישיון הדרוש להפעלת עסק בנכס, ככל שיידרש (סעיפים 31, 48-45 להסכם השכירות).

בנוסף לכך, סעיף 59 להסכם השכירות היקנה לתובעת את האפשרות להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים:

השוכרת תהא רשאית להסב את כל זכויותיה במושכר לרבות להשכיר ו/או להרשות את השימוש במושכר ו/או בחלקים מהמושכר ובכפוף לכך שהמחזיקים הנוספים יהיו כפופים לכל הוראות הסכם זה בשינויים המחויבים. מותנה ומוסכם כי במידה ואכן תשכיר השוכרת את המושכר בשכירות משנה, הרי שתישאר אחראית כלפי המשכיר למילוי כל הוראות חוזה זה.
למחזיקים הנוספים הנ"ל במושכר לא יהיו כל זכויות במושכר והזכויות על פי חוזה זה הנן ותשארנה של השוכרת בלבד, הכל בהתאם לאמור בהסכם זה.

זכות-קדימה: בסעיפים 58-57 להסכם נקבע כי:

57. המשכיר לא יהא רשאי להעביר זכויות ו/או למכור המושכר בכל תקופת השכירות ו/או האופציה, לפי העניין, מבלי להציע זכות ראשונים ו/או קדימה לשוכרת. מחיר המכירה של המושכר במקרה דנן יקבע עפ"י ממוצע של שתי חוות דעת של שמאים מוסמכים ואובייקטיביים, שייבחרו בהסכמת הצדדים. באם הצדדים לא יגיעו להסכמות בעניין בחירת השמאים יבחרו ע"י איגוד השמאים של ישראל. יובהר כי מחיר המכירה של המושכר באם יימכר עד חמש שנים מיום החתימה על הסכם זה יהא ממוצע בין שתי חוות הדעת של השמאים, ואילו מחיר המכירה לאחר חמש שנים יהא ממוצע בין שתי חוות הדעת של השמאים בתוספת 10%.
58. במידה והשוכרת לא תהא מעונינת ברכישת המושכר, מתחייבת היא להודיע למשכיר לא יאוחר מארבעה עשר ימים לאחר קבלת הודעת המשכיר ובכתב על רצונו להעביר זכויותיו ו/או למכור את המושכר כאמור בסעיף 57 לעיל, אזי המשכיר יהיה זכאי להעביר את זכויותיו עפ"י הסכם זה ו/או למכור את המושכר, ולשוכרת לא יהיו כל תביעות ו/או טענות בגין העברת זכויות ו/או מכירת ה מושכר ע"י המשכיר בכפוף לכך שהנעבר יקבל על עצמו הוראות הסכם זה ולא יפגעו זכויות השוכרת על פי הסכם זה.

לצרכי נוחות אתייחס להלן לזכות שהוקנתה לתובעת בסעיף 57 הנ"ל כ"זכות-הקדימה".

לטענת התובעת, לאחר חתימת הסכם השכירות, היא השקיעה סכום של כ-2,150,000 ₪ (כולל מע"מ) בשיפוץ הנכס לצורך השמשתו. יצוין כי עצם שיפוצו של הנכס על-ידי התובעת אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, אך התובעת לא הביאה ראיות כלשהן בנוגע לעלות השיפוץ ותמכה את טענתה בחוות-דעת מטעמו של השמאי מר נחום פרמינגר (נספח ב' לכתב-התביעה המתוקן, להלן: "חוות-דעת השמאי").

חוות-דעת השמאי נערכה ביום 1.12.2014. היא התבססה על סיור שערך השמאי בנכס, בו תועדו העבודות שביצעה לכאורה התובעת בנכס, וזאת בהסתמך על דבריו של שגב, שהתלווה לסיור. כן התבססה חוות-הדעת על השוואת מצבו של הנכס בעת הסיור לתמונות שהוצגו לשמאי ואשר לטענת התובעת צולמו עובר לשיפוץ.

השמאי קבע כי בנכס בוצעו עבודות הריסה ופינוי, בטון, איטום, מסגרות ונגרות, אינסטלציה, חשמל, ריצוף וחיפוי, צביעה, אבן, מיזוג-אוויר, מסגרות חרש וסיכוך, אלמנטים מתועשים, גינון והשקיה. עוד העריך השמאי את עלות כל אחת מן העבודות בנפרד ואלו הסתכמו לסך כולל של 1,928,531, כולל רווח קבלני של 15% ו כן מע"מ, ולעומת זאת הפחתת 10% פחת שנצבר. יצוין כי ההבדל בין הערכה זו לבין הסכום שצוין כאמור על-ידי התובעת בכתב-התביעה המתוקן (כ-2,150,000 ₪) נובע מהוספת הפחת (181,594 ₪) והמע"מ על הפחת, שכאמור הופחתו על-ידי השמאי.

ביום 27.1.2010 פנתה עו"ד שינברגר במכתב רשום לתובעת ולשגב (נספח ד' לכתב-התביעה המתוקן), בו נכתב כדלקמן:

הנדון: הודעה על העברת זכויות ללא תמורה במבנה ברח' אלפסי 15 תל אביב
הריני מתכבדת לפנות אליכם בשם מרשי, מר אברהם שועלי, וכדלקמן:

  1. מרשי, מר שועלי אברהם, מתכוון להעביר 78 ושליש האחוזים, משיעור זכויות במסמנה [כך במקור – א.ל.ע.] ברח' אלפסי 15 בתל אביב, הידוע כגוש: 7052, חלקה: 46, לשלושה מילדיו, ללא תמורה .
  2. מר שועלי עושה כן, בשל גילו המבוגר, והרצון להעביר לילדיו את התפעול והעיסוק בנכסים אשר ברשותו.
  3. לאור זאת, ובהתאם להוראות הסכם השכירות, הריני מתכבדת להודיעך על כוונתו לפעול כמפורט דלעיל.

ביום 11.2.2010 השיב בא-כוחם של התובעת ושגב דאז, עו"ד מיכאל סקופסקי, לעו"ד שינברגר כדלקמן (נספח ה' לכתב-התביעה המתוקן):

נתבקשתי על ידי חרשי ברזל בע"מ ומר ליאור שגב להתייחס למכתבך אליהם מיום 27/1/2010 , אשר הגיע אליהם לפני 7 ימים, כדלהלן:

  1. בהתאם לסעיף 57 בהסכם השכירות משנת 2008 קיימת למרשיי זכות סירוב ראשונה בכל מקרה של העברת זכויות במושכר .
  2. לפי אותו הסעיף במקרה של העברה כנ"ל עליך לפ נות למרשיי - השוכרים - ולהציע להם לרכוש את אותן זכויות אשר בדעת מרשיך להעביר.
  3. מכתבך שבסימוכין אינו ממלא את חובת מרשיך האמורה. המכתב אינו פונה למרשיי בהצעה כנדרש.
  4. מרשיי עומדים על כך שמרשיך ימלא את מחויבותו בהתאם להסכם כאמור.

בהמשך לכך, שוחחו באי-כוח הצדדים בטלפון ובחודש אפריל 2010 החליפו ביניהם מכתבים נוספים ברוח זו (נספחים ו'-ז' לכתב-התביעה המתוקן). במסגרת התכתבות נוספת זו הודיעה באת-כוח הנתבע על כוונת הנתבע להוסיף ולפעול להעברת הזכויות כאמור במכתבו, ולשקול פניה לערכאות בשל הפרת הסכם השכירות; בעוד בא-כוח התובעת הודיע אף הוא על כוונת התובעת לפנות לערכאות במידה ולא תתקבל עמדתה.

לטענת התובעת, "לאחר חליפת המכתבים, נדם קולו של הנתבע בקשר להעברת הזכויות" (סעיף 10 לכתב-התביעה המתוקן). התובעת טענה עוד כי בנסיבות אלה הניחה שהנתבע זנח את כוונתו להעביר את זכויותיו בנכס לילדיו.

ביום 22.4.2010 התקשר הנתבע בהסכם מתנה (נספח 4(א) לכתב-ההגנה המתוקן, להלן: "הסכם המתנה") עם שלושת בניו, ה"ה שוקי (יהושע), חנן ואלון שועלי (להלן ביחד: "הבנים"), וזאת בנוגע לנכסים שונים שהזכויות בהם היו נתונות לו. הנתבע טען כי ההסכם נועד להסדיר את חלוקת חלק מ ן הזכויות ב נכסים על-פי רצונו, "כמעין הסדרת צוואה" (כלשונו של הנתבע בסעיף 43 לכתב-ההגנה המתוקן). יצוין כי על-פי תצהירו, הנתבע הוא כבן 89 שנים במועד מתן פסק-דין זה.

הסכם המתנה התייחס לנכס ביחד עם שלושה נכסים נוספים שהנתבע היה בעל זכויות בהם. אשר לנכס, נקבע בהסכם המתנה כי הבנים יקבלו ללא תמורה 78 ושליש אחוז מ זכויות בו, לרבות זכויות הבעלות והחזקה, וזאת בדרך של חלוקתם בין הבנים כקבוע בסעיף 3.2 להסכם המתנה , כאשר יתרת הזכויות בנכס נותרה בידי הנתבע . במאמר מוסגר יצוין כי הסכם המתנה קבע הוראות חלוקה רק ביחס לשניים מארבעת הנכסים שצוינו בו, לרבות הנכס.

עוד נקבע בסעיף 6 להסכם המתנה, כי הנתבע - בנוסף להמשך בעלותו בחלק מהנכס שנותר כאמור בידו - יוסיף ליהנות מפירות הנכסים כל עוד הינו בחיים, לרבות קבלת דמי -השכירות, וזאת בכפוף לתשלום הוצאות האחזקה השוטפות של הנכסים ותחזוקה ושמירה על הנכסים , תשלומי משכנתאות הרובצים על הנכסים והיטלי השבחה.

בסעיף 8 להסכם המתנה נקבע כי הנתבע - נותן המתנה - יהיה רשאי בכל עת וללא כל מתן נימוקים לחזור בו ממתן המתנה, כך שהזכויות בנכסים ישובו אליו במלואן. לשם כך אף נדרשו הבנים - מקבלי המתנה - לחתום על ייפוי י-כוח בלתי-חוזרים אשר הופקדו אצל עו"ד שינברגר .

בסעיפים 20-19 להסכם המתנה נקבע כי הבנים רשאים לרשום הערת אזהרה על הנכסים, בתנאי שרישום זה בלשכת רישום המקרקעין יהיה אפשרי, והנתבע התחייב לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך.

בד בבד נחתם באותו יום (22.4.2010) הסכם שיתוף במקרקעין לשם הסדרת החזקה, השימוש והניהול בנכס (נספח 4(ב) לכתב-ההגנה המתוקן, להלן: "הסכם השיתוף").

בסעיף 7 להסכם השיתוף נקבע כי "זכויות ההחזקה השימוש הניהול וההנאה, מכל מין וסוג כלשהו, בכל חלקי המקרקעין יהיו של הצדדים כולם, ולא יהא לצד כלשהו זכות מהזכויות המתוארות דלעיל לעני ין חלקים מסוימים של המקרק עין".

סעיף 9 להסכם השיתוף שב וקבע כי הנתבע יוסיף ליהנות מפירות הנכס כל עוד הינו בחיים , לרבות קבלת דמי -השכירות.

בסעיף 12 להסכם השיתוף נקבע כי "הסכמת רוב הצדדים נדרשת לצורך ביצוע פעולה חריגה במקרקעין לרבות בנייה עתידית ו/או שיפוץ, ו/או השבחת הנכס ככל דרך כלשהי. למרות האמ ור לעיל ל[נתבע] תהא שמורה זכות וטו למ ניעת ביצוע פעולה מהפעולות המצויינות לעיל". כן נקבע בסעיף 15 להסכם השיתוף כי "החלטות לעניין חלוקת העבודה בין הצדדים יתקבלו מעת לעת ובהתאם לצרכים המשתנים, בהסכמת רב הצדדים, כאשר ל[נתבע] שמורה זכות וטו
לעניין קבלת החלטה כלשהי".

בנוגע למכירת הזכויות בנכס נקבע בסעיף 16 להסכם כי "אף צד מהצדדים לא יהיה רשאי למכור ו/או לשעבד ו/או לבצע במקרקעין מכל מין וסוג בזכויותיו במקרקעי ן ללא קבלת הסכמת רוב הצדדים האחרים. ל[נתבע] תהא שמורה זכות וטו למניעת ביצוע פעולה מהפעולות הנ זכרות דלעיל". עוד נקבע כי, על כל פנים, המכירה תהיה כפופה לתנאי הסכם השיתוף (סעיף 17).

בסעיפים 17 ו-22 להסכם השיתוף נקבעה זכות-קדימה במכירת הנכס בין הצדדים להסכם השיתוף לבין עצמם, וזאת "במחיר ובתנאי שוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון ונפי שתמורתם תשתקף באותה עת על ידי שמאי שימנו הצדדים".

יודגש כי התובעת לא חלקה על תוקפם של הסכם המתנה והסכם השיתוף, שהרי למעשה – כפי שיפורט להלן – חלק משמעותי מתביעתה נשען על הסכם המתנה.

ביום 25.11.2012 הגיש הנתבע לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו , באמצעות בנו, מר יהושע (שוקי) שועלי, שהוא עורך-דין במקצועו (להלן: "שוקי"), תביעה לפינוי המושכר נגד התובעת ונתבעים נוספים (ת"א 46542-11-12, כתב-התביעה צורף כנספח ח' לכתב-התביעה המתוקן , להלן: "תביעת הפינוי הראשונה"). יצוין כי התובעת הדגישה בפניי כי שוקי, כמייצג בתביעת הפינוי הראשונה, לא מסר לבית-המשפט שם גילוי לגבי זכויותיו שלו בנכס מכוח הסכם המתנה.

תביעת הפינוי הראשונה נסמכה, בין היתר, על טענות כי התובעת העבירה את זכויותיה בנכס לצד שלישי שלא בידיעת הנתבע ו/או בהסכמתו, ביצעה שיפוצים בנכס שלא להנחת דעתו של הנתבע, עשתה שימוש בנכס שלא על-פי הסכם השכירות ואף תוך יצירת מפגע וחשיפת הנתבע לתביעות נזיקין, ביצעה הטעיה והציגה מצגי-שווא, ניהלה עסק בנכס ללא רישיון, לא הסדירה את חובות הארנונה ונהגה תוך עמימות והימנעות ממתן הסבר ו/או מ סירת מסמכים מהותיים.

בקליפת אגוז יצוין כי הטענה היסודית של הנתבע בכתב-התביעה בתביעת הפינוי הראשונה הייתה כי לנתבע התברר שהשוכרת בפועל של הנכס הינה שותפות רשומה בשם "בית טיטאן", אשר לטענת הנתבע הוקמה על-ידי שגב ונתבעת נוספת ב תביעת הפינוי הראשונה ושימשה כ"סטודיו לפתרונות עיצוב". עובדה זו אף הובילה לכך שבשלב מסוים עיריית תל-אביב רשמה את הנתבע כמחזיק בנכס במקומה של התובעת, וזאת משום שלא היה ברור לה מיהו השוכר של הנכס. כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי נגד התובעת וגורמים נוספים שהיו קשורים אליה התנהלו באותה עת הליכים פליליים בגין הפעלת עסק ללא רישיון בנכס, כי הוצא לעסק צו סגירה, וכי היו אי-סדרים בתשלומי הארנונה - ראו המסמכים שצורפו לתביעת הפינוי הראשונה (נספח 8 לתצהירו של שוקי) וכן דברי שגב בחקירתו בפניי בעמ' 24-19 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020.

ביום 17.4.2013 הורה בית-משפט השלום (כבוד השופטת כ' האפט) על מחיקת תביעת הפינוי הראשונה בהתאם להסכמת הצדדים ופסק כי על התובע שם (הנתבע שבפניי) לשלם לנתבעים שם (לרבות התובעת שבפניי) הוצאות בסך של 4,000 ₪.

לטענת הנתבע, תביעת הפינוי הראשונה נמחקה בעיקר על רקע תיקון הפרות התובעת שהנתבע טען להן וכן לאור סכסוך משפחתי שהתגלע בין הנתבע לבנים, כפי שיפורט להלן. עוד יצוין כי שוקי העיד בפניי כי הוא הכין והגיש את התביעה בשמו של אביו, אך לאחר שפרץ הסכסוך המשפחתי הוא הודיע לבית-המשפט כי אינו מייצג עוד את אביו והטיפול בתביעה עבר לידיה של עו"ד שינברגר. עוד העיד שוקי כי תביעת הפינוי הראשונה נמחקה למורת רוחו. ראו עמ' 110 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 22-19; עמ' 128, שורות 25-24. בהקשר זה יצוין כי מעיון בתיק תביעת הפינוי הראשונה במערכת נט-המשפט עולה כי ביום 7.2.2013 אכן נמסרה הודעתו של שוקי על שחרורו מייצוג ועל העברת הייצוג בתובענה לידיה של עו"ד שינברגר.

לטענת התובעת, עובר להגשת תביעת הפינוי הראשונה היא עמדה להשכיר את הנכס בשכירות-משנה לצד שלישי (להלן: " שוכר המשנה הפוטנציאלי של שנת 2012"), אך עסקה זו נכשלה עקב הגשת התביעה, דבר שלטענת התובעת גרם לה נזקים כלכליים כבדים.

לטענת התובעת, באותם ימים, קרי במחצית הראשונה של שנת 2013 ובמקביל לתביעת הפינוי הראשונה, ניהל עמה הנתבע משא-ומתן למכירת הנכס (סעיף 15 לתצהיר שגב). בהקשר זה יצוין כי התובעת טענה שעוד בעת המשא-ומתן הראשוני להשכרת הנכס בשנת 2008 עלתה האפשרות כי התובעת תרכוש את הנכס במקום לשוכרו (סעיף 6.4 לכתב-התביעה המתוקן; סעיף 6 לתצהיר שגב, פסקה ששית), אך הדבר לא הסתייע באותה עת מסיבותיה של התובעת. יצוין כי טענה זו בנוגע למשא-ומתן לרכישת הנכס עוד בשנת 2008 הוכחשה על-ידי הנתבע כפי שיפורט עוד להלן.

כאמור, בשנת 2013 התגלע סכסוך חריף בין הנתבע לבניו (להגדרת הסכסוך כ"חריף" ראו סעיף 25 לתצהירה של עו"ד שינברגר וסעיף 22 לתצהירו של שוקי), שבמסגרתו הוגשו לפחות חמש תובענות שונות לבית-המשפט לענייני משפחה בפתח-תקווה (להלן: "בית-המשפט לענייני משפחה") (תמ"ש 19843-05-13, א"פ 31535-06-13, ה"ט 55445-06-13, תמ"ש 33005-12-13, תמ"ש 32111-06-14) ואף הוגש כתב-אישום בבית-משפט השלום בפתח-תקווה נגד הנתבע בגין איומים בעקבות תלונה של שוקי (ת"פ 48062-04-12) (ראו נ/4) .

ביום 2.4.2013 הודיע הנתבע לבנים בכתב על חזרתו בו מן המתנה, וזאת, לטענת הנתבע, עקב הסכסוך שהתגלע ביניהם (מכתביה של עו"ד שינברגר לבנים, בשם הנתבע, צורפו כנספח 5 לכתב-ההגנה המתוקן).

עוד במסגרת אותו סכסוך, נרשמה ביום 1.5.2013 הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנים (להלן: "הערת האזהרה"; נסח הרישום ובו הערת האזהרה צורף כנספח ט' לכתב-התביעה המתוקן).

ביום 1.9.2014 הגיעו הנתבע ובניו להסכם פשרה בכל העניינים שהיו תלויים ועומדים ביניהם (להלן: " הסכם הפשרה"), אשר ניתן לו תוקף של החלטה על-ידי בית-המשפט לענייני משפחה ביום 5.10.2014 (הסכם הפשרה ופרוטוקול הדיון בבית-המשפט לענייני משפחה צורפו כנספח ז' לתצהיר הנתבע בבית-משפט השלום, אם כי למען הסדר הטוב יצוין כי לא הוגש דבר הקושר באופן פורמאלי בין הסכם פשרה זה לבין ההסכמות שאושרו על-ידי בית-המשפט לענייני משפחה). בעקבות זאת אף בוטל בהסכמת שוקי ההליך הפלילי שננקט נגד הנתבע (ראו נ/4).

כחלק מהסכם הפשרה הסכימו הנתבע ובניו, בין היתר, כי הסכם המתנה והסכם השיתוף יבוטלו וכי הערת האזהרה תימחק. כן הסכימו הצדדים, בין היתר, כי הנכס הינו בבעלותו הבלעדית של הנתבע ויישאר בבעלותו הבלעדית, והבנים הצהירו כי הנתבע "כשיר מכל הבחינות והוא רשאי לעשות כל שימוש בנכסיו, כספיו ובכל זכויותיו מכל מין וסוג שהוא, כפי שהוא מוצא לנכון". בהקשר זה ראו, בין היתר, תצהיר של הנתבע ובניו בדבר ביטול העסקה, שהתקבל באגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ביום 10.12.2014 (נספח 6 לכתב-ההגנה המתוקן). עוד יצוין כי לפי סעיף 41 לתצהיר הנתבע בבית-משפט השלום, הערת האזהרה נמחקה אף היא ביום 10.12.2014.

גם כאן יצוין כי התובעת אינה חולקת על ביטולו של הסכם המתנה ועל כך שבסופו של יום, הסכם זה לא יצא אל הפועל.

במאמר מוסגר יצוין כי מר מרדכי שועלי, בן נוסף של הנתבע (להלן: "מרדכי"), היה אף הוא צד להסכם הפשרה, על אף שלא היה מלכתחילה צד להסכם המתנה יחד עם אחיו. עוד יצוין כי בחקירתו בפניי העיד מרדכי כי לא היה חלק מהסכם המתנה משום שלא נזקק לה וכי הסכם הפשרה אינו מוכר לו והוא אינו חתום עליו (הסכם הפשרה שהוצג בפניי נחתם מצד הילדים רק בחתימתו של שוקי). ראו עמ' 172-170 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020.

אין חולק כי מלבד מכתביה של עו"ד שינברגר בשנת 2010, הסכם המתנה עצמו הוצג לתובעת עוד במהלך המשא-ומתן לרכישת הנכס על ידה במחצית הראשונה של שנת 2013 (ראו, למשל, דבריו של שגב בחקירתו הנגדית בעמ' 136-135 לפרוטוקול מיום 26.2.2020, שורה 25 ואילך) וכי באותם זמנים גם התגלה לה דבר רישום הערת האזהרה לטובת הבנים (ראו סעיף 12 לכתב-התביעה המתוקן).

אף-על-פי-כן, רק ביום 17.8.2014 פנתה באת-כוחה של התובעת, עו"ד מיטל גרינברג בן עטיה (להלן: "עו"ד גרינברג בן עטיה"), בשם התובעת, במכתב רשום לנתבע ולבנים (נספח י' לכתב-התביעה המתוקן). במכתבה דרש ה עו"ד גרינברג בן עטיה, בשם מרשתה, כי הנמענים ימחקו באופן מיידי את הערת האזהרה. כן נדרש הנתבע לפעול לקיום הוראות הסכם השכירות בקשר עם זכות-הקדימה ולאפשר לתובעת לרכוש את הנכס. התובעת דרשה עוד כי השמאים אליהם מתייחס סעיף 57 להסכם השכירות יקבעו את ערך הנכס נכון למועד העברת הזכויות מהנתבע לבנים, קרי חודש אפריל 2010, והביעה את רצונה לשלם את השווי שייקבע. בנוסף לכך, דרשה התובעת כי הנתבע ישלם את אובדן דמי-השכירות שנגרם ל תובעת בגין אובדן שוכר המשנה הפוטנציאלי של שנת 2012, אשר לשיטתה נגרם כאמור כתוצאה מהגשת תביעת הפינוי הראשונה.

ביום 2.9.2014 ענתה עו"ד שינברגר למכתב זה בשם הנתבע. במכתבה דחתה עו"ד שינברגר את כל הטענות שהועלו במכתבה של באת-כוח התובעת והוסיפה כי הנכס הועבר לבנים ללא תמורה בשנת 2010 ו/או במועד הסמוך לכך בשל גילו המבוגר של הנתבע והקושי בתפעול הנכסים, כי הוא הודיע לתובעת על כוונתו לעשות כן עוד בטרם חתימת הסכם השכירות, כי כל סעיף הנוגע לכך בהסכם השכירות אינו מדבר על העברה ללא תמורה וכי, "על כל פנים, העברה זו אינה רלוונטית יותר, מכיון שהסכם המתנה שנחתם בין מרשי לילדיו בוטל, ומרשי שב להיות הב עלים היחידי של הנכס". יצוין כי בחקירתו טען שגב כי מכתב זה לא הגיע לידיה של התובעת – ראו עמ' 157-155 לפרוטוקול הדיון מיום 26.2.2020.

לטענת הנתבע, ביום 6.10.2014 רשמה התובעת על דעת עצמה וללא הרשאה הערת אזהרה על הנכס (נסח הרישום של הנכס ובו הערת אזהרה זו צורף, בין היתר, כנספח לכתב-התביעה של תביעת הפינוי השנייה שתפורט להלן, נספח 11 לכתב-ההגנה המתוקן).

ביום 23.11.2014 השכירה התובעת את הנכס בשכירות-משנה לעלם עמותה לנוער בסיכון (להלן: " עלם") (הסכם שכירות-המשנה שנכרת בין התובעת לבין עלם צורף כנספח י"א לכתב-התביעה המתוקן , להלן: "הסכם שכירות-המשנה").

תקופת השכירות של עלם נקבעה מיום 24.11.2014 ועד ליום 31.7.2021 ודמי-השכירות הועמדו על סך של 38,000 ₪ לחודש בתוספת מע"מ. כן נקבעו מנגנונים של הצמדת דמי-השכירות למדד המחירים לצרכן וכן למקרה ששער הדולר יעלה מעל לשער של 4.4 ₪ לדולר אחד.

בסעיף 3.2 להסכם שכירות-המשנה הצהירה עלם כי ידוע לה "שהמשכיר [התובעת – א.ל.ע.] שוכר את המושכר בשכירות ראשית וכי הוא [עלם – א.ל.ע.] יהיה בגדר שוכר משנה החב בכל התחייבות השוכר כמשמעותן כהסכם השכירות המקורי וכן ידוע לו כי הזכויות המוענקות לשוכר המשנה על פי הסכם זה כפופות לכל הוראות הסכם השכירות המקורי". כן התחייבה עלם לעשות בנכס שימוש המותר על-פי דין בלבד (סעיף 3.5) ולהשיג לצורך פעילותה בנכס "את כל האישורים ו/או ההיתרים ו/או הרישיונות הדרושים ו/או שיידרשו עפ"י כל דין " (סעיף 4.3).

יצוין כי עלם ביצעה בנכס עבודות משמעותיות כדי להתאימו לצרכיה, אשר עלותן הוערכה על-ידיה ב סך של כ-800,000 ₪ (סעיף 3 לתצהיר ה של עו"ד רותם בן דוד סופר, היועצת המשפטית של עמותת עלם (להלן: " עו"ד בן דוד סופר")).

לטענת התובעת, הנתבע ידע מראש על השכרת המשנה לעלם, אם כי לא ידע את גובה דמי-השכירות שזו שילמה לתובעת. יצוין כי טענה זו הועלתה רק בסיכומיה של התובעת ואף לא הופיעה בתצהירו של שגב, אלא נסמכה על דברים שאמר שגב בחקירתו הנגדית, על תצהיר שמסר במסגרת תביעת הפינוי השנייה (כהגדרתה להלן) ועל בקשה של עלם במסגרת אותה תביעה. על כל פנים, כפי שיצוין להלן, לעניין זה אין חשיבות רבה בעיניי.

ביום 16.12.2014 הגישה התובעת את התובענה שבפניי לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו. התובענה הוגשה נגד ארבעה נתבעים, קרי הנתבע ושלושת הבנים.

בכתב-התביעה המקורי התבקשו הסעדים הבאים:

להורות לנתבעים למחוק את הערת האזהרה.
ליתן צו המורה לנתבע לקיים את התחייבותו בהסכם השכירות ולהציע את הנכס למכירה לתובעת במחיר ריאלי המתאים למועד עריכת הסכם המתנה עם הבנים.
להורות לנתבעים לפצות את התובעת בסכום של 55 0,000 ₪ בגין הפסד דמי-השכירות אשר לשיטת התובעת נגרם לה בשל הנתבעים.
לחייב את הנתבעים לפצות את התובעת בסך כולל של 100,000 ₪ בגין הוצאות שנגרמו לה בעטיה של התנהגות הנתבעים, ובכלל זה: שכ ר-טרחת עורך-דין, אבדן ימי עבודה, הוצאות כלליות והעמדת משאבים לצורך הטיפול מול הנתבעים, עוגמת-נפש וכיו"ב.

בימים 17.8.2015, 30.8.2015 ו-2.9.2015 - קרי כתשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם עם עלם - פנה בא-כוח התובעת, עו"ד יובל ברכה (להלן: "עו"ד ברכה"), בכתב לבא-כוח הנתבע דאז, עו"ד אסף לפלר (להלן: "עו"ד לפלר"). במכתביו של עו"ד ברכה התבקש הנתבע לחתום ולהודיע לעיריית תל-אביב-יפו על הסכמתו להוצאת רישיון לפעילותה של עלם בנכס (נספח 8 לכתב-ההגנה המתוקן; המכתב השלישי צורף כנספח י"ג לתצהיר שגב). במכתב הראשון מבין השלושה צוין עוד כי בתיק הבניין של הנכס קיים רישיון עסק שניתן לתובעת בעבר לצורך מסעדה לאירועים ותצוגת רהיטים, עליו חתם גם הנתבע בשעתו.

ביום 6.10.2015 שלחה באת-כוח הנתבע דאז, עו"ד דנה קאשי, בשם הנתבע, מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים לעו"ד ברכה (נספח 9א לכתב-ההגנה המתוקן). בסעיפים 4-3 למכתב נכתב כי "התברר לאחרונה כי מרשתך מצויה בהפרה יסודית של ההסכם בכך שהיא מפעילה את המושכר ועושה בו שימוש שלא למטרת השכירות המותרת. מרשתך החליטה לעשות דין לעצמה ולהפעיל במושכר הוסטל, למרות שהשימוש האמור עומד בניגוד למטרת השכירות הקבועה ב[סעיף 30] להסכם, מבלי שהתבקשה וממילא מבלי שניתנה הסכמת מרשנו, ובכך לנסות ולקבוע עובדות בשטח. עוד התברר כי לצורך הסבת ייעוד המושכר כאמור, ביצעה מרשתך ו/או מי מטעמה שינויים מאסיביים במושכר, ללא ידיעת וללא הסכמת מרשתנו". עוד נטען במכתב כי הסכמת הנתבע לשיפוץ הנכס בעבר ניתנה רק לצורך התאמתו לשימושה של התובעת כקבוע בסעיף 30 להסכם השכירות, כי השימוש בנכס נעשה ללא ההיתרים הדרושים, לרבות רישיון עסק, וכי עד כה לא הוצגה בפני הנתבע פוליסת ביטוח של הנכס, כנדרש על-פי הסכם השכירות. בנסיבות אלה נדרשה התובעת לתקן את כל ההפרות - לשיטתו של הנתבע - בתוך 14 ימים.

עו"ד ברכה, בשם התובעת, השיב לבאת-כוח הנתבע ביום 18.10.2015 (נספח 9ב לכתב-ההגנה המתוקן) וטען במכתבו, בין היתר, כי התובעת ועלם עושות שימוש כדין בנכס, כי הנתבע הוא אשר מפר את הסכם השכירות בכך שלא כיבד את זכות-הקדימה וכי המכתב נכתב על רקע ההליך המשפטי המתנהל בין הצדדים.

בנסיבות אלה הודיעה באת-כוח הנתבע, בשם הנתבע, ביום 3.12.2015, על ביטול הסכם השכירות ועל "התראה אחרונה לפני נקיטת הליכים משפטיים", וזאת בטענה כי התובעת לא השכילה לתקן את ההפרות (לשיטתו של הנתבע) והיא עודנה מפרה את ההסכם (נספח 10א לכתב-ההגנה המתוקן). עו"ד גרינברג בן עטיה השיבה למכתב זה ביום 15.12.2015 במכתב בשם התובעת, בו דחתה את כל טענות הנתבע (נספח 10ב לכתב-ההגנה המתוקן).

בעקבות התכתבות זו הגיש הנתבע ביום 23.12.2015 לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו תביעה נוספת לפינוי המושכר נגד התובעת ושגב בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי-התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), וזאת בטענות דומות לאלו שהועלו במכתבים שקדמו להגשת תביעה זו ופורטו לעיל (תא"ח 48442-12-15, להלן: "תביעת הפינוי השנייה"; כתב-התביעה צורף כנספח 11 לכתב-ההגנה המתוקן ומרבית המסמכים החשובים בתיק זה צורפו לתצהירו של שגב כנספח ט"ז).

ביום 29.2.2016 התקיים דיון בתביעת הפינוי השנייה בבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו (כבוד השופט ג' היימן) בו נכחו הנתבע ובאת-כוחו, שניים מהבנים, בא-כוח התובעת, שגב ונציגי עלם. בדיון זה נדונה בין היתר בקשת התובעת לסלק את תביעת הפינוי השנייה על הסף מטעמים הקשורים בתובענה שבפניי. במהלך הדיון טען בא-כוח התובעת בפני בית-משפט השלום כי לתובעת מעמד מיוחד בתביעת הפינוי, ולא רק מעמד של שוכרת גרידא, וזאת לאור זכות-הקדימה והתובענה שבפניי.

בית-המשפט העיר כי:

יש לנתבע [שגב – א.ל.ע.] בעיה בתיק. מדובר בהליך מקדמי. קשה לבית המשפט לראות כיצד אותו שימוש שנשמע כעת באופן פרטני שהוא תואם את מטרת השכירות ויש בכך קושי. בית המשפט חושב שהנתבע כפוף עדיין להוראות הסכם השכירות וצריך לקיים אותו כלשונו. בית המשפט חושב שמה שנעשה שם לא מקיים את מטרת השכירות כלשונו. נשארת שאלה זה האם התובע [שועלי – א.ל.ע.] פועל בתום לב או לא. בית המשפט מניח שיש מחלוקת בעניין זה ולשאלת בית המשפט האם התוצאה של ההליך כאן או אם התביעה תתקבל – האם הדבר יפגע בצורה כלשהו בהליך בבית המשפט המחוזי. אם התשובה לא – עדיין הנתבע יוכל לטעון כל טענה גם כשהנכס ריק וזה לא יפגע בשום טענה של הנתבע. כלומר בית המשפט חושב שהגורמים היחידים שיכולים להיפגע פה זה לא הנתבעים אלא התובע, אם התביעה שלו תידחה, או צד ג' עלם, אם התביעה תתקבל. בית המשפט אינו יודע מה היחסים בין הנתבע לעלם וזה לא רלוונטי לתיק. מטריד הוא מהות הפעילות ולא ניתן להתעלם מכך. יש קושי במה שהתובע יוכל להסכים איתו. אם בית המשפט יקבע שעלם צריכה להתפנות משם יהיה לנתבעים קשה לטעון טענות כלפי התובע וכלפי בית המשפט.

ובהמשך נרשמה בפרוטוקול הצעת בית-המשפט:

התקיים דיון מקדמי. כל עמדה לא נקבעה. בית המשפט יהיה פתוח להשתכנע. עם זאת, בשלב הזה נראים קשיים משמעותיים בעמדת הנתבעים בכל הנוגע לשאלה אם קוימה מטרת הסכם השכירות.
בהתחשב מחד גיסא בזכות הבעלות ומאידך גיסא במהותו של השימוש שנעשה בנכס בידי עמותת עלם, מציע בית המשפט כי יינתן פסק דין בהסכמה הקובע כי הנתבעים וכל מי מטעמם לאמור גם שוכר המשנה, יפנו את הנכס הנדון ויעמידוהו פנוי לרשות התובע. זאת, לא יאוחר מיום 1.6.16. מודגש כי מדובר בהצעה בלבד. בכל עניין אחר נשמרות לצדדים לתביעה זו - ועלם לא צורפה כצד - טענותיהם וזכויותיהם שלפי הדין. כל צד יישא בהוצאותיו.

בסופו של הדיון דחה בית-משפט השלום את בקשת התובעת ושגב לדחיית תביעת הפינוי השנייה על הסף וכן את בקשת עלם לצרפה כצד לתובענה, והתיק נקבע לדיון הוכחות ביום 9.3.2016.

בדיון השני בתביעת הפינוי השנייה נכחו באת-כוח הנתבע, שלושת הבנים, בא-כוח התובעת ושגב. בסופו של הדיון ניתן פסק-דין לפינוי התובעת מהנכס בהסכמה, ובשל חשיבותו יובא להלן פרוטוקול הדיון במלואו:

ב"כ התובע [הנתבע שבפניי – א.ל.ע.]:
מתנהל סוג של מו"מ ביומיים האחרונים בין הצדדים, במסגרתו יש הסכמה לפינוי. אנו זקוקים לעזרת בית המשפט לעניין מועד ואופי הפינוי.
אנחנו מבקשים שהפינוי יהיה בהתאם להסכם.

ב"כ הנתבעים [התובעת שבפניי ושגב – א.ל.ע.]:
לגבי מועד הפינוי - הוצע בדיון האחרון תאריך 1.6 ועם אפשרות להארכה לתקופה נוספת. המועד שהצדדים דיברו עליו נע בין מרץ לדצמבר. התובע מבקש ב 1.3. אנחנו זקוקים לעזרת בית המשפט בעניין הזה. נדבך נוסף של ההסכמה, דובר שעלם תישאר, בעניין הזה ביקש מאיתנו התובע לוותר על כל טענה. לאור זאת, אני רוצה לומר שאנו לא מבינים את ההשלכה הזו לוותר על טענה. עלם יושבת שם, אם עלם תמשיך אז למה פינו אותנו, אלא שלפי טענתנו היה עניין של חוסר תום לב. ההסכמה היא שמועד הפינוי ייקבע על ידי בית המשפט. הם מבקשים הסכמה לנהל מו"מ עם עלם. עלם שוכרת משנה, היא לא צורפה גם בגלל יוזמת חברתי [באת-כוח התובע שם/הנתבע שבפניי – א.ל.ע.]. אני לא יכול לפנות את עלם. אם עלם תתפנה זה רק על פי פסק דין. לי אין בעיה שאדון שועלי ינהל איתה מו"מ ויחתום איתה. הואיל ואיני יודע מה הם פרטי המו"מ איני יודע להתייחס לכך.

ב"כ התובע:
כמו שהסברנו, נוהל מו"מ, דובר על נושא הפינוי. בהמשך לכך הוצפה סוגיה נוספת ע"י חברי. יש את עלם שנמצאת שם, הבנתי מחברי שיש קושי מול עלם. אמרתי שיש עמותה ואבדוק עם מרשי. מרשי אומרים שהכוונה לעשות שם משהו אחר, אבל לאור מה שהציגו אולי ישקלו וינהלו מו"מ. לשאלת בית המשפט האם פינוי הנתבעים יהיה כרוך בפעולה פיזית על ידי עלם, אני משיבה כי הפינוי יהיה בהתאם לתנאי הסכם השכירות, לפנות את הנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שבשליטתם. אפשרות שניה, לאור הפניה שנעשתה אלי, אמרתי שאנסה לשכנע את מרשי לנהל מו"מ. אבקש שמרשי יוותר על כל טענה, שאם תהיה התקשרות עם עלם על מנת לצמצם את הנזקים של מרשי, על עצם ההתקשרות עם עלם. כל טענה לגבי התקשרות עם עלם ככל שתהיה.

הצעת בית המשפט: מציע לצדדים שיינתן פסק דין בהסכמה ואלה פרטיו:

  1. הנתבעים וכל מחזיק מטעמם יצטוו לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ שבשליטתם ולהעמידו פנוי לרשות התובע לא יאוחר מיום 1.6.16.
  2. אך מובן כי פתוחה בפני התובע האפשרות לשקול את השכרתו של הנכס לעמותת עלם המחזיקה בו היום. היות שהנתבעים העלו בפני התובע בקשה לשקילה כאמור, ככל שיחליט התובע להשכיר את הנכס לעמותת עלם לא יהיה הדבר בסיס להעלאת טענה מצד הנתבעים כלפי התובע.
  3. מובהר כי על הנתבעים לא חלה החובה לנקוט צעדים פיזיים לפינוי שוכר המשנה מטעמם - עמותת עלם, וזאת מבלי לגרוע מכל תרופה העומדת לכל אחד מהצדדים במקרה שפסק הדין לא יקוים.
  4. בכל עניין שמחוץ לתובענה זו שמורות לכל אחד מהצדדים טענותיו וזכויותיו שלפי הדין.
  5. כל צד יישא בהוצאותיו.
  6. ככל שניתן להשיב את האגרה או חלקה כך ייעשה.

ב"כ התובע:
אנו מקבלים את ההצעה. התובע לא הגיע.

ב"כ הנתבעים:
אבקש שהות קצרה לשקול עמדתנו להצעת בית המשפט.

[לאחר הפסקה]

ב"כ הנתבעים:
במסגרת ההסכמה מבקש להוסיף שהתובע ישקול בחיוב להשכיר לעלם לבקשת הנתבעים.

הנתבע 2 [שגב – א.ל.ע.] :
אני מבין את המשמעות של הדברים ומסכים.

פסק דין

ניתן בזה תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, שראו לקבל את הצעתו של בית המשפט ומבלי שהדבר יהווה הודאה בכל טענה. לפיה:

  1. הנתבעים וכל מחזיק מטעמם מצווים לפנות את הנכס הנדון - מבנה על חלקת מקרקעין ברחוב אלפסי 15 בתל אביב יפו, בגוש 7052, חלקה 46 - מכל אדם וחפץ שבשליטתם ולהעמידו פנוי לרשות התובע לא יאוחר מיום 1.6.16.
  2. פתוחה בפני התובע האפשרות לשקול את השכרתו של הנכס לעמותת עלם המחזיקה בו היום, והתובע ישקול זאת בחיוב לבקשת הנתבעים. היות שהנתבעים העלו בפני התובע בקשה לשקילה כאמור, ככל שיחליט התובע להשכיר את הנכס לעמותת עלם לא יהיה הדבר בסיס להעלאת טענה מצד הנתבעים כלפי התובע בעניין זה.
  3. מובהר כי על הנתבעים לא חלה החובה לנקוט צעדים פיזיים לפינוי שוכר המשנה מטעמם - עמותת עלם, וזאת מבלי לגרוע מכל תרופה העומדת לכל אחד מהצדדים במקרה שפסק הדין לא יקוים.
  4. בכל עניין שמחוץ לתובענה זו שמורות לכל אחד מהצדדים טענותיו וזכויותיו שלפי הדין.
  5. כל צד יישא בהוצאותיו.

ככל שניתן להשיב את האגרה או חלקה בהתאם לתקנה 6(ב) לתקנות בתי המשפט (אגרות), תשס"ז-2007, תעשה זאת הגזברות.

אין מחלוקת בין הצדדים כי בעקבות פסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה, התובעת אינה מחזיקה עוד בנכס (בפועל או בכוח) , בעוד שהנתבע, מצידו, הוסיף להשכיר את הנכס לעלם.

עוד יצוין כי במקביל למתן פסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה, הוחלפו מכתבים בין באי-כוח הצדדים במהלך החודשים מרץ-מאי 2016 (נספח 13 לכתב-ההגנה המתוקן) בהם דרש הנתבע מן התובעת לפצותו בשל הנזקים שגרמה לטענתו לנכס ובפרט הסבתו לשימושה של עלם ולא לשימוש שנקבע בהסכם השכירות.

לבסוף יצוין כי בין התובעת לעלם הוגשו תביעות הדדיות לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו, אשר אוחדו ולמיטב ידיעתי הדיון בהם עוכב עד להכרעה בהליך שבפניי. עוד יצוין כי מעיון במערכת נט-המשפט עולה כי תביעתה של התובעת נגד עלם (ת"א 10750-02-17) הינה לפיצוי בגין אבדן ההפרש בין דמי-השכירות שהתובעת אמורה הייתה לקבל מעלם לבין דמי-השכירות שהתובעת הייתה אמורה לשלם לנתבע (היינו תביעה כספית דומה למדי לזו שניצבת בפניי, כפי שיפורט להלן), בעוד תביעתה של עלם (תא"ק 15290-09-16) הינה בגין ערבויות בנקאיות שחולטו על-ידי התובעת.

ההליכים בתובענה שבפניי

ביום 18.2.2016, לאחר שהתקיימו כבר שני דיוני קדם-משפט והוגשו תצהירי הצדדים, קבע בית-משפט השלום כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית-המשפט המחוזי. בעקבות זאת הועבר התיק לטיפולי בחודש יוני 2016.

בדיון קדם-המשפט הראשון שהתקיים בפניי, ביום 27.2.2017, העליתי את שאלת תשלום האגרה בתובענה וכן קבעתי כי יש מקום לבחון את מחיקת הנתבעים 4-2 (הבנים).

ביום 20.3.2017 הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב-התביעה. לאחר שנמסרו תגובות לבקשה זו קבעתי ביום 24.8.2017 כי:

1. לאחר בחינה של הבקשה לתיקון כתב התביעה ושל תגובת הנתבעים בעקבותיה ותשובת התובעת לתגובה, ולאור האמור בסעיף 7 לתגובת הנתבעים לפיו הערת האזהרה נשוא כתב התביעה (עתירה מספר 17.1 לכתב התביעה) נמחקה זה מכבר על-ידי הנתבעים, נראה כי הסעד המבוקש בסעיף 17.1 התייתר [הסעד בו התבקש בית-המשפט להורות לנתבעים למחוק את הערת האזהרה – א.ל.ע.] .
משכך, עתירת התובעת לתיקון כתב התביעה בכל הקשור למחיקת הערת האזהרה ומחיקת הנתבעים 4-2 מכתב התביעה, דינה להתקבל, ללא צו להוצאות, והכל בכפוף לכך שהנתבעים 4-2 ימציאו אישור על מחיקת ההערה.
2. לא מצאתי לחייב בהוצאות את התובעת בגין תיקון זה שעה שההודעה על מחיקת הערת האזהרה הובאה לידיעת התובעת רק במהלך הדיון של קדם המשפט.
3. באשר לתיקון הנוסף שהתבקש ולאור הגישה הליברלית לעניין תיקון כתבי טענות, ושעה שמדובר בשלב ראשוני יחסית של בירור התובענה, אני מתירה את התיקון המבוקש כפוף לתנאים הבאים: תשלום הוצאות בסך 7,500 ₪, המצאת כתב תביעה מתוקן שיציין בפירוש מהם הסעדים המבקשים והסכום הנתבע, ותשלום אגרה כדין.
4. עיון בכתבי הטענות מעלה כי הצדדים חלוקים בנוגע לגובה האגרה שיש לשלם, אם בכלל, ומשכך יביאו הצדדים עניין זה בפני כב' הרשמ/ת לצורך הכרעה בעניין.
5. מעבר לדרוש אציין, כי ככל שהתובעת מבקשת לפצל תביעתה כך שהיא מוותרת בשלב זה על הפיצוי הכספי המופיע בסעיפים 17.3 ו-17.4 לתביעה, הרי שנותרה תביעה שכל עניינה מתמצה במתן צו הצהרתי המורה לנתבע לקיים התחייבותו בהסכם ולהציע לתובעת את הנכס למכירה בהתאם למנגנון שנקבע בין הצדדים בהסכם. ברם במקרה דנן, יש לבחון בזהירות את אופיו של הסעד ההצהרתי שמא טומן בחובו סעד כספי שיידרש בתביעה עתידית (ראו והשוו: רע"א 6350/14 דסאו נ' ויזל (14.1.2015), פסקה 3). זאת יעשה כאמור על-ידי כב' הרשם/מת.
6. לאחר שתוכרע סוגיית האגרה ייקבע מועד להגשת כתב ההגנה המתוקן אשר יובא לעיוני עם הגשתו.

יצוין כי בין לבין, ביום 3.4.2017, הודיעו הנתבעים על העברת הייצוג מטעמם למשרד עורכי-הדין הרצוג, פוקס, נאמן, אשר ייצג אותם גם בתביעת הפינוי השנייה (בתובענה שבפניי ייצג את הנתבעים תחילה עו"ד לפלר).

ביום 12.12.2017 ניתנה החלטת כבוד הרשמת (כתוארה אז) נ' גרוסמן, לפיה על התובעת לשלם אגרה על-פי ערכו הכלכלי של הנכס. ערעור שהגישה התובעת על החלטה זו לבית-משפט זה (כבוד השופטת ש' דותן) נדחה ביום 6.3.2018. ביום 13.6.2018 ניתנה החלטת כבוד הרשמת לפיה:

1. שב לשולחני נושא האגרה אשר תשולם בתיק זה.
לאחר שנפסק כי האגרה תשולם בשים לב לשווי הנכס, ניצים ביניהם הצדדים בשאלה מהו השווי אשר ממנו ייגזר סכום האגרה.
2. תחילה אכריע בשאלת המועד ממנו ייגזר השווי.
אני דוחה את טענות התובעת לפיה הערכת השווי תחושב לפי שנת 2010, מועד ההעברה של הנכס. כן אני דוחה את טענות התובעת לפיה הערכת השווי תחושב לפי שנת 2014, מועד הגשת התביעה. אני קובעת כי יש לחשב את השווי באופן עדכני לימינו אנו, שנת 2018.
3. את הגלגל אין להשיב אחור. חלוף הזמן השפיע ומשפיע על ערך הנכס.
אין זה נכון עובדתית ורעיונית, לחשב את ערכו " כאילו" אנו מצויים בעבר. אנו מצויים בהווה. ערך הנכס השתנה וגדל ושוויו יקבע בהתאם.
אעיר בשולי ההתייחסות לנושא זה כי ככל והתובעת היתה פועלת בשנת 2014 ומגדירה אז את שווי הנכס, היתה חוסכת מעצמה עמל משפטי וממון. אך, משכך סובבה את פני הדברים, לא תוכל לשוב אחור.
4. אשר לערך הנכס דהיום: כל אחד מן הצדדים טוען לשווי אחר, ואף תומך יתדותיו בחוות דעת שמאית.
התובעת טענה כי הנכס שווה נכון לדצמבר 2017, סך של 3.2 מליון. הצד שכנגד טען לשווי של 8.8 מליון.
5. שקלתי ולו לרגע קט, ליישב את הפער המהותי בין שתי חוות הדעת, על ידי מינוי שמאי שלישי שיבחן את הדברים בעין אובייקטיבית. אולם נראה כי זהו פתרון מרחיק לכת, ודאי בנושא האגרה אשר אמור להיות בשולי ההליך, וכבר תפס בענייננו נפח מעבר לשגרתי.
6. כאשר אני בוחנת את חוות הדעת, נראה כי שמאי התובעת מר משה ספיר נקט בגישה סלחנית יתר על המידה. לא ברור הכיצד נכס, שאת שוויו העריך כשווה ל 3 מליון ש"ח בשנת 2014, עלה ל 3.2 מליון שח בלבד לשלהי 2017. הדבר אינו מתיישב עם עליות מחירי הנדל"ן בארץ בכלל ובתל אביב בפרט. אציין כי מדובר בנכס מסחרי על חלקה בשטח של 465 מ"ר ברחוב אלפסי 15 תל אביב. זהו איזור דרך קיבוץ גלויות בתל אביב, בדרום שכונת פלורנטין המתפתחת.
אין זאת אלא שהשמאי בחן את שווי המבנה ולא שת ליבו לזכויות הבניה בחלקה עצמה. כך עולה הן מכותרת חוות דעתו " אומדן שווי... מבנה תעשיה ומלאכה"... והן מגוף חוות הדעת.
7. מנגד חוות דעתו של שמאי הנתבעים מר סער פלד ציין בפרק הסיכום בחוות דעתו כי בנכס ישנן " זכויות בניה רבות שאינן מנוצלות". עיינתי בחוות דעתו מיום 28.5.18 ואני מוצאת כי שווי הנכס כפי שהוגדר על ידו נעשה במידתיות ואופן הולם.
8. אשר על כן, אני קובעת כי שווי הנכס ממנו ייגזר תשלום האגרה יועמד על סך של 8.8 מליון ש"ח נכון להיום.
9. על התובעת להשלים את הפרשי האגרה כדין, ובהתאם לאמור בהחלטה זו, תוך 30 יום מקבלתה במשרד בא כוחה.

לאחר תשלום הפרש האגרה הגישה התובעת בקשה נוספת לתיקון כתב-התביעה. בדיון קדם-המשפט, שהתקיים בפניי ביום 31.10.2018 לאחר שנמסרו תגובות לבקשה זו, קבעתי כי:

לאחר שנעשה ניסיון להביא את הצדדים להסכמות, ולאחר שהובהר לשני הצדדים הקשיים המשפטיים הניצבים בפניהם ככל שהתביעה תמשיך ותתברר, נראה כי הצדדים אינם בשלים לסיים את המחלוקת בהסכמה.
מסיבות אלה ולאחר שעיינתי בבקשה לתיקון כתב התביעה במסגרתה הוסף רכיב לפיצוי כספי, וכן עיינתי בתגובה לבקשה ובתשובה לה, אני מתירה את התיקון כפוף להוצאות בסך 5,000 ₪.
כידוע המגמה לעניין תיקון כתבי טענות הינה ליברלית ובנסיבות העניין אין למנוע מהתובעת לכלול את הפיצוי הכספי שעה ששילמה את האגרה.
אני ערה לטענת הנתבעים בכל הנוגע לתום ליבה של התובעת בתיקון כתבי הטענות, מבלי לנקוט עמדה בעניין זה, ואף שלתובעת יש טענות בהקשר זה, אני סבורה כי אין בטענה זו כדי למנוע את תיקון כתב התביעה כפי שהתבקש.

ביום 13.11.2018 הוגש כתב-התביעה המתוקן. כאמור לעיל, הסעדים שביקשה התובעת בכתב-התביעה המתוקן הינם:

ליתן צו המורה לנתבע לקיים את התחייבותו בהסכם השכירות למתן זכות-קדימה, ולהציע את הנכס למכירה לתובעת במחיר ריאלי, המתאים למועד ההתקשרות בהסכם המתנה.
לחילופין ו/או במצטבר להורות ל נתבע לשלם לתובעת סך של 1,523,348 ₪. זאת, הן בשל הפסד דמי-השכירות אשר לשיטת התובעת נגרם לה, כאמור, בשל תביעת הפינוי הראשונה, והן בשל תביעת הפינוי השנייה שהביאה למעשה להפסקת ההתקשרות בין התובעת לעלם.

כבר עתה יצוין כי סכום התביעה שהופיע בסעיף 23.2 לכתב-התביעה המתוקן ( 1,523,348 ₪) התייחס רק לנזקים שנגרמו כביכול לתובעת בשל תביעת הפינוי השנייה ופורטו בסעיפים 17-15 לכתב-התביעה המתוקן, ולא התייחס כלל להפסד דמי-השכירות אשר לשיטת התובעת נגרם לה, כאמור, בשל תביעת הפינוי הראשונה והוערך בכתב-התביעה המקורי בסך של 550,000 ₪, וכן לא התייחס לסעיף ההוצאות בסך של 100,000 ₪ שהופיע אף הוא בכתב-התביעה המקורי.

כן יצוין כי בסיכומיה עתרה התובעת לסעד כספי חליפי נוסף לסעד הכספי שהתבקש בכתב-התביעה המתוקן, הוא "שווי הנכס ו/או את חלקה התיאורטי של התובעת בנכס, בגין ההשקעות שהיא ביצעה ו/או הזכויות הקנייניות ו/או ה-'מעין קנייניות' שעמדו לה בהתאם להסכם ושנשללו הימנה". עוד ציינה התובעת בהקשר זה כי האגרה ששילמה לבסוף שיקפה, כאמור, את שווי הנכס. דא עקא, ספק רב בעיניי אם ניתן לפסוק לתובעת סעד כספי שכלל לא נכלל בכתב-התביעה, אך לאור התוצאה אליה הגעתי אינני פוסקת בכך.

עוד יצוין כי בכותרת כתב-התביעה המתוקן כללה התובעת גם את שמותיהם של הנתבעים 4-2 (הבנים) , תוך ציון כי אלה נמחקו מן התובענה בהתאם להחלטת בית-המשפט, אם כי גוף כתב-התביעה המתוקן הוסיף להתייחס אליהם כנתבעים. בהמשך לכך, אף כתב-ההגנה המתוקן הוגש לכאורה על-ידי כל ארבעת הנתבעים, כך שיש לשוב ולהבהיר כי הנתבע היחיד בתובענה דנן הוא מר אברהם שועלי.

לאחר הגשת כתבי-הטענות המתוקנים, התקיים דיון קדם-משפט נוסף בפניי ביום 17.4.2019 בו נעשה ניסיון נוסף להביא את הצדדים לפשרה מוסכמת, אשר לא צלח.

בעקבות זאת הוגשו תצהירי הצדדים. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של שגב ושל מר יורם פרץ שהיה אחד משוכרי המשנה הפוטנציאליים של שנת 2012. כן הוגשה חוות-דעתו של השמאי פרמינגר שצורפה לכתב-התביעה המתוקן. מטעם הנתבע הוגשו תצהיריהם של הנתבע, שוקי, עו"ד שינברגר ועו"ד בן דוד סופר.

מיד לאחר שהוגשו תצהירי הצדדים התקיים דיון קדם-משפט נוסף בפניי, ביום 27.11.2019, בו נעשה ניסיון נוסף להביא את הצדדים לפשרה מוסכמת, שאף הוא לא צלח.

ביום 26.2.2020 נחקרו עדי התביעה בפניי על תצהיריהם. ביום 1.3.2020 הושלמה חקירתו הנגדית של שגב והחלה חקירת העדים מטעם הנתבע, כאשר במועד זה נחקרו בפניי שוקי, מרדכי (אשר לא הגיש תצהיר ונחקר מכוח תקנה 167 לתקנות), הנתבע ועו"ד בן דוד סופר.

לאחר דיונים אלה הגיש הנתבע בקשה להגשת חוות-דעת שמאית מטעמ ו (למען הזהירות) – בקשה אשר לאחר קבלת תגובות הצדדים נדחתה בהחלטה מפורטת ביום 30.4.2020.

ביום 28.6.2020, יומיים לפני דיון ההוכחות האחרון, הודיע הנתבע פעם נוספת על החלפת הייצוג מטעמו (שהוגדרה בהודעת הנתבע כ"התפטרות בהתאם לסיכום בין הצדדים") וכי הוא ייוצג מאותו מועד על-ידי עו"ד יפרח שוחט ועל-ידי שוקי עצמו.

ביום 30.6.2020 נחקרה בפניי עו"ד שינברגר. בתום הדיון הוצעה לצדדים הצעת פשרה לאחר שנשמעו כל ההוכחות ובטרם נשמעו הסיכומים, אך הצעה זו נדחתה על-ידי נציג התובעת על אתר.

בעקבות זאת הוגשו סיכומי הצדדים, ומכאן פסק-דיני.

טענות הצדדים

התובעת טענה כי ההבנות היסודיות בין הצדדים היו כי התובעת תשקיע בנכס באופן שיביא אותו למצב בו הוא יהיה ראוי לשימוש, וכי כנגד זה יתאפשר לה לרכוש אותו בעתיד באמצעות הפעלת זכות-הקדימה שהוקנתה לה בהסכם-השכירות. בנסיבות אלה, ומתוך הבנה כי הנכס יעבור לבעלותה בסופו של יום, השקיעה התובעת בשיפוץ הנכס סך כה משמעותי, אשר לטענתה אף עלה על הסכום היסודי ששילם הנתבע בגין עצם רכישת הזכויות בנכס. לטענת התובעת היא "גם השקיעה ממיטב מרצה בעיצוב על מנת שהנכס יהיה ייחודי ומרשים לצורך הפעלתו" ו"ההשקעות הכספיות הניכרות ניכרו היטב בנכס ועם תום עבודות השיפוץ הפך הנכס לנכס מרשים שניתן לערוך בו שימוש לטווח ארוך" (סעיף 7 לכתב-התביעה המתוקן).

דא-עקא, לאחר שיפוצו של הנכס וההשקעות הרבות שבוצעו בו על-ידי התובעת, החל הנתבע לחמוד את הנכס ולפעול בדרכים שונות על מנת "להשיג" את הנכס בחזרה ולאיין את זכותה של התובעת לרכוש אותו. בהקשר זה הצביעה התובעת על הסכם המתנה ועל שתי תביעות הפינוי, כאשר לדברי התובעת, הנתבע נהג בחוסר תום-לב בביצוע הסכם השכירות וטענותיו השונות לאורך הדרך "בדבר הפרת התובעת את ההסכם לא הומצא[ו] על ידו אלא אך ורק כדי לשרת אותו במטרתו לשלול מן התובעת את זכותה לממש את הנכס" (סעיף 19 לכתב-התביעה המתוקן).

אשר לפסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה, טענה התובעת כי זה ניתן בלחצו של בית-המשפט ומבלי שהתובעת הודתה בטענות הנתבע בדבר הפרת הסכם השכירות. יתרה מכך, העובדה כי הנתבע הוסיף להשכיר את הנכס לעלם לשם אותה מטרה ולאותה פעילות שלגביה הוא כביכול התלונן מלכתחילה , מעידה ביתר שאת על חוסר תום-לבו של הנתבע. עוד הדגישה התובעת כי בפסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה נפסק במפורש כי "בכל עניין שמחוץ לתובענה זו שמורות לכל אחד מהצדדים טענותיו וזכויותיו שלפי הדין", ו הפנתה לפרוטוקול הדיון בפני בית-משפט השלום ולחששות שהעלתה בנוגע לקשר בין תביעת הפינוי לתובענה שבפניי.

התובעת סיכמה אפוא ואמרה כי "לתובעת אין ספק: מהלכו של מר שועלי בוצע תוך שימוש לרעה בהליכי משפט ומתוך רצון חסר תום לב שמטרתו אחת: לנשל אותה מן הנכס ולהפר את זכויותיה לרכישת הנכס, בניגוד להתחייבותו בהסכם שבין הצדדים. יודגש: ברי לכל כי לו לא היה הנתבע מפר את התחייבותו עפ"י ס' 57 להסכם השכירות... לאפשר לתובעת לממש את זכות הסירוב שעמדה לרשותה, הייתה התובעת בעליו של הנכס עוד מזמן והיא לא הייתה נאלצת להתמודד עם טענותיו המאוחרות וחסרות תום הלב של הנתבע, לפנותה מן המושכר - הכל במסגרת מאבקיו הפסולים, ומתוך מטרה פסולה שלו שלא לאפשר לתובעת לממש את זכותה לקבל את הנכס לרשותה" (סעיפים 20-19 לכתב-התביעה המתוקן).

התובעת טענה אפוא כי התנהגותו של הנתבע מקנה לה עילות תביעה לפי חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, וכן "עילות לפי דיני הנזיקין ועילות לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט ו/או דיני הנאמנות ו/או השליחות" (סעיף 21 לכתב-התביעה המתוקן).

אשר לנזק הכספי שנגרם לה, טענה התובעת כי דמי-השכירות ששילמה לנתבע בגין הנכס עמדו על סך של 17,000 ₪ לחודש (בתוספת מע"מ) וכי היא השכירה את הנכס לעלם בתמורה לסך של 38,000 ₪ לחודש (בתוספת מע"מ). מכאן, שלשיטת התובעת, מדובר בנזק של 21,000 ₪ לחודש (בכתב-התביעה המתוקן ובתצהירו של שגב נכתב בטעות 19,000 ₪ לחודש - א.ל.ע.) כפול 62 חודשים שנותרו ממועד הפינוי של התובעת מן הנכס (1.6.2016) ועד לתום תקופת השכירות (31.7.2021) = 1,302,000 ₪, ובתוספת 17% מע"מ סך של 1,523,340 ₪ כאמור לעיל.

התובעת טענה כי הפרש דמי-שכירות זה משקף את "חלקה של התובעת בנכס", ולמעשה אמור להוות "החזר תזרימי של הכסף שהושקע על ידי התובעת בנכס", קרי שאבדן הפרש דמי-השכירות משקף את "אבדן החזר השקעותיה של התובעת במושכר" (סעיפים 17-16 לכתב-התביעה המתוקן).

הנתבע, מצידו, טען כי התובעת הפכה את היוצרות בתביעתה, כי הוא היה ונותר הבעלים של הנכס, כי מעמדה של התובעת מתמצה בהיותה שוכרת לשעבר של הנכס אשר ההסכם עימה בוטל עקב הפרתו והיא פונתה מן הנכס מכוח פסק-דין מוסכם וחלוט שניתן נגדה במסגרת תביעת פינוי, וכי מזה זמן רב אין לה כל קשר לנכס. הנתבע טען אפוא כי "למרות כל זאת, התובעת מרשה לעצמה לטעון כי הנתבע הוא שמנסה לחמוד ממנה... את הנכס השייך לו (?!). בעלים של נכס אינו יכול לחמוד את הנכס בבעלותו" (סעיף 2 לכתב-ההגנה המתוקן).

עוד טען הנתבע כי התביעה מבוססת על סעיף זכות-הקדימה בהסכם השכירות (סעיף 57). אלא שלטענת הנתבע, סעיף זה כוון למקרה של מכירת הנכס בתנאי שוק ובתמורה לצד שלישי, ולא למצב של העברת חלק מהזכויות במתנה מהאב-הנתבע לבניו. בהקשר זה הדגיש הנתבע כי העברת הזכויות במסגרת הסכם המתנה נועדה להתבצע על רקע גילו של הנתבע ועל מנת להסדיר את העברת חלק מהזכויות בנכסיו לבניו, "כמעין הסדרה שניתן להקביל אותה להסדרת הירושה" (סעיף 4 לכתב-ההגנה המתוקן), כי הסכם המתנה הסדיר את זכותו של הנתבע לחזור בו מן ההענקה בכל רגע נתון וללא סיבה (כפי שאף אירע במציאות) וכי הסכם המתנה קבע כי הנתבע יותיר בבעלותו חלק מן הנכס ויוסיף להיות זכאי לפירותיו ולשאת בתשלומים בגינו.

על כל פנים, הנתבע הדגיש כי הסכם המתנה ממילא בוטל ולא יצא אל הפועל, וכי "לא בוצעה מכירה של הנכס או הזכויות בנכס ואף לא בוצעה העברה של זכויות כלשהן. הנתבע ה יה ונותר הבעלים של 100% מהזכויות ללא שינוי . כך שלפי כל שיטה וכל פרשנות יצירתית ככל שתהיה לא קמה לתובעת זכות ראשונים ו/או זכות קדימה ו/או כל זכות אחרת. ובכל מקרה, כיון שהסכם השכירות בוטל והתובעת פונתה מהנכס, כיום מדובר בכלל בתביעה תיאורטית " (סעיף 6 לכתב-התביעה המתוקן).

בנסיבות אלה טען עוד הנתבע כי, למעשה, התובעת היא זו אשר נהגה בחוסר תום-לב בהיאחזה בהסכם המתנה ובהתעקשותה לנהל תביעה מופרכת ואבסורדית זו נגד הנתבע, אשר כל תכליתה היה - לשיטת הנתבע - לנסות לגרום לו לשלם לתובעת סכום כלשהו רק כדי להימנע מניהול ההליך המשפטי.

לעניין תביעתה הכספית של התובעת ולטענתה כי ההבנות היסודיות בין הצדדים היו כי יתאפשר לה לרכוש את הנכס בעתיד כנגד השקעותיה בנכס, היפנה הנתבע לסעיף 9 להסכם השכירות, בו הצהירה התובעת "כי היא לא הסתמכה על כל מצג או הבטחה של המשכיר, מלבד האמור במפורש בהסכם זה, למעט הנספחים להסכם זה".

הנתבע טען עוד כי התובעת ויתרה על זכות כלשהי בנוגע להשקעותיה בנכס וכי טענותיה בעניין זה עומדות בניגוד למוסכם בהסכם השכירות. הנתבע היפנה בהקשר זה לסעיף 19 להסכם השכירות בו נקבע, כאמור, כי "...כל שינוי, תוספת, שיפוץ, תיקון שהנם בגדר התקנת מתקנים המהווים חיבורי קבע (למעט, למען הסר ספק, ריהוט ציוד ומיטלטלין מכל סוג אשר הסרתו אינה גורמת נזק למושכר) שייעשו ו/או יותקנו במושכר, יחשבו לרכוש המשכיר מבלי שהשוכרת תהיה זכאית לקבל בגינם זכות כלשהי מהמשכיר ו/או לקזז את ערכם מדמי השכירות". כן היפנה הנתבע לסעיף 20 להסכם השכירות בו נקבע, כאמור, כי "מוסכם כי עם סיומו של הסכם זה, תשיב השוכרת למשכיר את המושכר כפי מצבו לאחר ביצוע השינויים כאמור בסעיף 18 לעיל".

הנתבע הדגיש בהקשר זה כי "התובעת ידעה מלכתחילה כי ככל שתבצע השקעות (והדבר היה בבחירתה המלאה) הן יהפכו לרכוש המשכיר וכי עליה להשיב הנכס כפי מצבו לאחר ביצוע השינויים" (סעיף 77 לכתב-ההגנה המתוקן). עוד טען הנתבע כי התובעת נהנתה מהשקעותיה בנכס במשך השנים שעשתה בו שימוש וכי, על כל פנים, השקעותיה של התובעת בנכס התאיינו למעשה במסגרת השינויים שערכה עלם בנכס (שלא כדין). כך, שהתובעת כלל לא יכלה ליהנות מהשקעות אלה אף אם הייתה שוכרת את הנכס עד לתום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות ואף אם הייתה רוכשת אותו.

אשר לאבדן דמי-השכירות שהתובעת הייתה צפויה לקבל מהשכרת הנכס לעלם (להבדיל מאבדן השקעותיה בנכס), טען הנתבע כי "שוכרת אשר מפרה הסכם שכירות, באופן הגורר פינויה מהנכס בשל ההפרות, מנועה מלתבוע לאחר מכן את הרווח מדמי השכירות משכירות המשנה שיכלה לטענתה לקבל לידיה לו לא היתה מפרה ההסכם ולא היתה מפונה. כך במיוחד כאשר הפינוי נערך בהסכמה. על התובעת מוטלת במלואה האחריות לאובדן דמי השכירות הנטען" (סעיף 85 לכתב-ההגנה המתוקן).

עוד הדגיש הנתבע כי התובעת היא זו שביקשה ממנו להוסיף ולהשכיר את הנכס לעלם וכי בפסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה נקבע כאמור במפורש, בהסכמת התובעת, כי "ככל שיחליט התובע להשכיר את הנכס לעמותת עלם לא יהיה הדבר בסיס להעלאת טענה מצד הנתבעים כלפי התובע בעניין זה". כך, שהתובעת מושתקת ומנועה כיום מלהעלות טענות בעניין זה.

לבסוף טען הנתבע לזכות קיזוז כלפי התובעת. ראשית, טען הנתבע, כאמור, כי עבודת ההתאמה שעלם ביצעה בנכס התאימו אך ורק לצרכיה הייחודיים של שוכרת זו ואיינו למעשה את השיפוצים והשינויים אותם ערכה התובעת בנכס, אשר התאימו לשימוש המסחרי "הרגיל" המותר מבחינה תכנונית בנכס, ושאותם היה זכאי הנתבע, לשיטתו, לקבל לידיו מכוח סעיפים 20-19 להסכם השכירות. הואיל ושינויים אלה הוערכו על-ידי התובעת עצמה בסך של 2,150,000 ₪, הרי שהנתבע דרש כי התובעת תעביר לידיו סכום זה. בנוסף לכך טען הנתבע כי מגיע לו מן התובעת פיצוי מוסכם בסך של 288,243 ₪ בהתאם לחישוב בסעיף 96 לכתב-ההגנה המתוקן.

יודגש, עם זאת, כי הנתבע לא הגיש תביעה שכנגד או תביעה אחרת בעניין זה נגד התובעת.

בתשובה לטענת הנתבע, לפיה סעיף זכות-הקדימה בהסכם השכירות (סעיף 57) כוון רק למקרה של מכירת הנכס בתנאי שוק ובתמורה לצד שלישי ולא לעסקת מתנה, הדגישה התובעת כי לשונו של סעיף 57 הינה, כאמור, כי "המשכיר לא יהא רשאי להעביר זכויות ו/או למכור המושכר בכל תקופת השכירות ו/או האופציה, לפי העניין , מבלי להציע זכות ראשונים ו/או קדימה לשוכרת ". מכאן, שלטענת התובעת, לשונו של הסעיף התייחסה במפורש הן להעברת הזכויות (משמע, גם לעסקת מתנה) והן למכירתן. יתרה מכך, התובעת טע נה כי העובדה שהסכם השכירות קבע שמנגנון קביעת מחיר מכירת הנכס לתובעת במקרה של הפעלת זכות-הקדימה יתבסס על ממוצע של חוות-דעת שמאיות ולא על הצעתו של צד שלישי כלשהו, כפי שמקובל במקרים רבים, מעידה אף היא על כך שסעיף זה כוון גם לעסקה בה אין מציע חיצוני הקובע מחיר, כגון עסקת מ תנה.

אשר לביטול הסכם המתנה טענה התובעת – בהמשך לגישתה הכללית כי הסכם המתנה נועד לעקוף את זכויותיה - כי אף ביטול ההסכם נעשה עקב דרישתה להפעיל את זכות-הקדימה וכי, על כל פנים, " בניגוד לטענת הנתבע... כאילו המדובר בכוונה בלבד שלא התממשה, הרי שבפועל בין הצדדים (הנתבע וילדיו) נכרת הסכם, הסכם זה גם זכה לצאת לפועל באמצעות דיווחים לרשויות המס ולרישום הערת אזהרה. בצד זה, הנתבע אף טרח והודיע לתובעת על דבר ההסכם על מנת לתת לה את זכויותיה לפי ס' 57 להסכם וכן אף ניהל עימה מו"מ על סכומים ושוויים בקשר לנכס כדי להוציא לפועל את מכירת הנכס אליה - כל טענה של הנתבע בניגוד לכך מהווה טענה הנטענת בחוסר תום לב מוחלט" (סעיף 1.4 לכתב-התשובה).

לבסוף יצוין כי הנתבע הקדיש חלק ניכר מסיכומיו (אשר נכתבו בצורה מסורבלת מאד שהקשתה על הבנתם) לטיעון אשר נשען במידה רבה על העובדה כי התובעת פעלה למימוש זכות-הקדימה רק בשנת 2014. לפי טיעון זה: עובדות המקרה מלמדות שלקראת סוף שנת 2014 נקלעה התובעת למצוקה משום שעסקיה שלה בנכס לא צלחו. בנסיבות אלה - כך לשיטתו של הנתבע - יצרה התובעת מעין מארג שנועד לחלצה מן המצוקה אליה נקלעה ולהבטיח אותה, אשר הורכב משלושה רכיבים עיקריים: (א) התקשרות עם עלם תוך ידיעה כי עלם מתכננת בנכס שימושים האסורים לפי הסכם השכירות הראשי של התובעת עם הנתבע (ולשיטת הנתבע אסורים גם מבחינה תכנונית), אשר אף הצריכו עבודות התאמה משמעותיות בנכס. לצורך כך יצרה התובעת מצג בפני עלם, לרבות באמצעות רישום הערת אזהרה כחלוף 6 שנים מכריתת הסכם השכירות, לפיו היא בעלת הזכויות המוחלטת בנכס ועומדת להשלים את רכישתו, תוך הסתרת ההליכים המשפטיים בינה לבין הנתבע; (ב) הפניה להסכם השכירות הראשי בהסכם שכירות-המשנה עם עלם, כמעין "תעודת ביטוח" אשר תטיל בכל מקרה את האחריות לשימושים האסורים על עלם; (ג) הגשת התביעה נגד הנתבע כמעין תכנית חלופית, כך שהתובעת תוכל לרכוש את הנכס ובכך לרפא את השימושים האסורים של עלם בנכס ולחילופין תוכל להיפרע מן הנתבע אם לא תצלח תכניתה להיפרע מעלם.

כבר עתה אציין כי לפרופוזיציה זו אין אחיזה של ממש בחומר הראיות שהובא בפניי והיא למעשה מעין "תיאוריה" הנשענת על נסיבות העניין. על כל פנים, לאור הניתוח להלן והתוצאה אליה הגעתי, אין לי צורך להכריע בטיעון זה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, בתצהירים ובסיכומים, ולאחר שהעדים מטעם הצדדים נחקרו בפניי על תצהיריהם, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להידחות.

במבט-על, טענתה הבסיסית של התובעת הייתה, כאמור, כי בין הצדדים התקיימה הבנה לפיה התובעת תשקיע סכום משמעותי בנכס וכי כנגד השקעה זו יתאפשר לה בעתיד לרכוש את הנכס באמצעות הפעלת זכות-הקדימה . עוד טענה התובעת, כאמור, כי לאחר שהשקיעה בנכס החל הנתבע לחמוד אותו ופעל בחוסר תום-לב מתמשך במטרה לדחוק את רגליה מן הנכס ולהניח את ידו על השקעותיה.

דא עקא, לאחר שמיעת ראיות התובענה, אני סבורה כי הטענה הבסיסית של התובעת אינה הגיונית ובעיקר אינה תואמת את הסכם השכירות.

ראשית, עלינו לשוב ולהזכיר כי הנתבע היה ונותר הבעלים של הנכס, כך שנדרש בעיניי מהלך משפטי משמעותי ומוצק על מנת להוציא מידיו את קניינו. השוו, למשל, לדבריה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה:

הפרשנות האמורה של סעיף 4(ד) לצוואה משתלבת עם תפיסת הפרשנות המקובלת בדיני הקנין המבקשת לפרש בצמצום הגבלות שונות על עבירות מקרקעין, שהרי הכלל הוא כי אחד ממאפייניה העיקריים של זכות הקנין הינה העבירות, וההגבלה על העבירות הינה החריג לכלל. מכאן, שזכות קדימה הניתנת לאדם הינה זכות יוצאת דופן במובן זה ששזורה עמה הגבלת זכות הקנין של אחר. מכאן, שבדרך כלל יש להתייחס להענקת זכות זו כהוראה חריגה ומיוחדת. תפיסה זו משפיעה הן על הפרשנות בדבר עצם קיומה של הזכות והן על הגדרת היקפה של הזכות משנקבע כי היא קיימת. המגמה הפרשנית הינה מגמת דווקנות וצמצום (ע"א 513/82 ריזמן נ. וושצ'יק, פ"ד לז(2) 813, 828).
[ת"א (מחוזי-ירושלים) 1194/96 עמיר נ' עמיר ואח' (31.12.1999) .]

ראו גם דבריו של הנתבע עצמו בסעיף 5(ה) לתצהירו, לפיהם:

אני מאמין ברכישת נכסים. דפוס הפעולה לפיו התנהלתי במהלך השנים הוא של רכישת נכסים ולא מכירת נכסים (למעט נכס אחד שמכרתי בשל בעיות הקשורות בו).

וכן דבריה של עו"ד שינברגר בסעיף 12 לתצהירה (ראו גם סעיף 52 לתצהירו של שוקי):

מהכרותי עם אברהם הוא מאמין גדול ברכישת נדל"ן ומשכך הוא פעל לאורך השנים לרכישת נכסים ולא למכירתם (למעט נכס אחד שנמכר בשל בעיות הקשורות בו).

בהקשר זה אף מקובלת עלי טענתו של הנתבע, לפיה אין להתייחס ל"הבנות" שונות שהתובעת טוענת להן אלא רק למה שהוסכם בהסכם השכירות עצמו, שכאמור התובעת אף הצהירה בו במפורש "כי היא לא הסתמכה על כל מצג או הבטחה של המשכיר, מלבד האמור במפורש בהסכם זה, למעט הנספחים להסכם זה" (סעיף 9) .

שנית, הסכם השכירות לא הבטיח ולא היקנה כל ודאות לתובעת כי היא אכן תוכל לרכוש את הנכס. שכן, כידוע, הפעלת זכות-הקדימה מותנית בעצם רצונו והחלטתו של מעניק הזכות למכור את הנכס ולא ניתן לכפות עליו את עצם המכירה. ראו י' ויסמן, דיני קניין: זכויות קדימה ופרקי משכון (התשע"ה-2014) (להלן: "ויסמן"), בעמ' 2. כך, שייתכן כי זכות-קדימה כלל לא תופעל לעולם, לא כל שכן שבענייננו אין חולק כי זכות-הקדימה שניתנה לתובעת הייתה מוגבלת לתקופת הסכם-השכירות. לכך יש להוסיף גם את ההוראות המפורשות בסעיפים 20-19 להסכם השכירות, שצוטטו לעיל, לפיהן כל השקעותיה של התובעת בנכס (למעט מיטלטלי ן הניתנים להסרה מבלי לפגוע בנכס) ייחשבו לרכושו של הנתבע בתום תקופת השכירות "מבלי שהשוכרת תהיה זכאית לקבל בגינם זכות כלשהי מהמשכיר ו/או לקזז את ערכם מדמי השכירות".

בהקשר זה ראו גם את סעיף 16 לתצהירו של שגב במסגרת התגוננותו בפני תביעת הפינוי הראשונה (צורף כנספח 8ב' לתצהירו של שוקי), שכאמור עניינה היה, בין היתר, השיפוצים שערכה התובעת בנכס. בסעיף זה הצהיר שגב כי "הדבר היחיד שעניין [את הנתבע] באותה שעה [מועד החתימה על הסכם השכירות – א.ל.ע.] היה הבטחת הזכות ליהנות מהשיפוצים שבוצעו [על-ידי התובעת – א.ל.ע.], לאחר תום תקופת השכירות " – טענה התואמת את האמור בסעיפים 20-19 להסכם השכירות וסותרת לכאורה את טענתה היסודית של התובעת בדבר ההבנה הבסיסית בין הצדדים בנוגע לרכישת הנכס בידי התובעת.

כך גם טענתה של התובעת בסעיף 5.4 לסיכומיה לפיה "שועלי דחק בתובעת לקנות את הנכס... וזה היה גם המניע להוספתה של ההוראה בדבר 'זכות הקדימה' להסכם" הינה טענה לא מדויקת, וזאת בלשון המעטה. ראשית, מפני שלא הוכח בפניי, כאמור, כי אכן התקיים משא-ומתן כלשהו לרכישת הנכס במועד ההתקשרות בהסכם השכירות; ושנית, מפני שכאמור, הסכם השכירות הועתק מהסכם השכירות עם ליסה ואף אם נניח כי סעיף 57 להסכם השכירות היה חשוב לתובעת והשפיע על החלטתה לשכור את הנכס, הרי שלא הוכח בפניי שהיה כאן מהלך כה מתוכנן מראש של התובעת וכי זכות-הקדימה נוספה להסכם דווקא בגלל הדינמיקה המתוארת לעיל בין התובעת לנתבע.

יתרה מכך, הנתבע צודק גם בטענתו לפיה לתובעת לא הייתה כל ודאות כי היא תנסה ואף תצליח להשכיר את הנכס בשכירות-משנה בפער כה ניכר בהשוואה לדמי-השכירות שהיא שילמה לנתבע, ובכך תשיב לעצמה את השקעתה בנכס.

הנה כי כן, הרציונל הכלכלי הוודאי היחידי שעמד בבסיס הסכם השכירות והשקעתה של התובעת בנכס היה כי השקעה זו תשמש את התובעת עצמה בשימושה בנכס, והנתבע צודק בטענתו כי כל רציונל כלכלי אחר - ככל שהיה רציונל כלכלי אחר לתובעת במועד חתימת הסכם השכירות והשקעתה בנכס - הינו בגדר הערכה או שמא תקווה ואפשר שאף מקח טעות בסופו של יום. לעניין זה, קרי ההיבט הכלכלי, עוד אשוב ואתייחס בהמשך ביתר פירוט.

לכך יש להוסיף כי שגב הודה בחקירתו בפניי כי דמי-השכירות שהתובעת שילמה לנתבע בגין הנכס היו נמוכים מן המקובל בשל מצבו של הנכס במועד חתימת הסכם השכירות והצורך לשפצו. ראו עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 26.2.2020, שורות 18-15.

שלישית, ספק רב בעיניי אם הנסיבות עליהן הצביעה התובעת כמעידות על חוסר תום-לבו של הנתבע - הסכם המתנה ושתי תביעות הפינוי - אכן מצטרפות יחדיו למעין תצרף שעניינו מאמץ ארוך ומתמשך של הנתבע לנשל את התובעת מן הנכס.

כך, למשל, הסכם המתנה התייחס לנכסים נוספים של הנתבע ולא רק לנכס דנן, לנתבע הוקנתה הזכות המלאה לבטלו (כפי שאף אירע בהמשך), חלק מן הנכס נותר בבעלותו, הפירות בנכס, לרבות תשלומיה של התובעת, נותרו ברשותו, וכך גם נותרה על כנה חובתו לשאת בחלק מן התשלומים בגין הנכס. במלים אחרות, אילו תכליתו של הסכם המתנה הייתה להעביר את הנכס לבנים בכדי לעקוף את זכות-הקדימה של התובעת, ניתן היה לכאורה לחשוב על תכנון מיטבי יותר של הסכם המתנה לשם השגת מטרה זו לעומת תוכנו של ההסכם בפועל. יתרה מכך, ניתן אף לטעון כי ההיפך הוא הנכון (ואינני פוסקת בכך), קרי כי דווקא התובעת היא זו אשר מנסה לנצל את הסכם המתנה כזיז להיתלות בו בכדי לכפות על הנתבע למכור לה את הנכס.

עוד יצוין בהקשר זה כי בעדותו של שוקי בפניי העיד הלה כי הסכם המתנה נעשה, בין היתר, בשל חששם העקרוני של הבנים מהשתלטות על נכסיו של הנתבע, שהוא אלמן מבוגר, בידי המטפלת שלו ו/או קרובי משפחה אחרים (במאמר מוסגר יצוין כי הסיבה לעריכת הסכם המתנה נוסחה בצורה מעט אחרת בסעיף 16 לתצהירו של שוקי, בו נכתב כי הסיבה הייתה "על רקע גילו המתקדם של אבי ורצונו להעביר לילדים את התפעול והעיסוק בנכסיו"). אשר לקשר בין הסכם המתנה לבין הנכס נשוא תובענה זו העיד שוקי כי:

אם אתה חותר לכך שהסכם המתנה נעשה בגלל העניין של חרשי ברזל התשובה היא בשום פנים ואופן לא. הנכס של חרשי ברזל הוא היה בזמנו נכס שולי, לאבי יש נכסים רבים, מספר רב של נכסים, הסכם המתנה ואני מבקש להציג אותו גם כן אם יש לך אותו מדובר על ארבעה נכסים שהשווי שלהם הוא מעבר לשווי של הנכס של חרשי ברזל. הסכם המתנה הוא הסכם שנעשה בשום פנים ואופן בלי זיקה ובלי קשר לנושא של ההסכם השכירות של חרשי ברזל. אתה לוקח לעצמך סופרלטיבים שאין להם מקום בכלל.
[עמ' 119 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 21-15.]

בהמשך לכך, ביטולו של הסכם המתנה נעשה לאחר סכסוך משפטי מר בין הנתבע לבניו, שכלל הגשת לפחות חמש תביעות משפטיות שונות וכן תלונה במשטרה שהובילה להגשת כתב-אישום נגד הנתבע. מכאן מתחזקת ההנחה כי כריתת הסכם המתנה, ועוד יותר מכך ביטולו של הסכם זה, היו אותנטיים (ועל כך גם התובעת אינה חולקת, כאמור לעיל) ולא נעשו מתוך כוונה עיקרית, ישירה וחסרת תום-לב לנשל את התובעת מן הנכס. זאת, אף אם הסכסוך בין הנתבע לבניו השפיע בעקיפין על זכויותיה של התובעת וחלק ממנו התרחש למעשה גם על גבה (על כך ראו עוד להלן בפרק המתייחס לתפקידו של שוקי). ראו גם סעיף 27 לתצהירה של עו"ד שינברגר (וכן סעיף 26 לתצהירו של שוקי), לפיו:

הסכם המתנה בין אברהם לילדיו וביטולו קשורים אך ורק לרצונותיו של אברהם בקשר עם הנכסים שבבעלותו ולמערכת היחסים הפנימית במשפחה. אין ולא היה לכך כל קשר לתובעת והדברים אינם קשורים אליה ואינם מעניינה בשום צורה, הגם שנדמה לה או שהיא מנסה להציג לבית המשפט כי הדברים קשורים וסובבים סביבה באופן אבסורדי וחסר היגיון.

כן ראו דבריו של שוקי בחקירתו בפניי, לפיהם:

אין שום קשר בין הסכסוך המשפטי לבין חרשי ברזל. לא יתכן שבגלל חרשי ברזל אנחנו נכניס את אבא שלנו לבית סוהר, אין שום סיכוי שכל הנושא של הסכם המתנה זה אווילי גם לחשוב על כך
[עמ' 129 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 3-1.]

עמדות אלה מקובלות עלי ואני סבורה כי לראייתה של התובעת כאילו הסכם המתנה נעשה בקשר אליה אין על מה לסמוך. אכן, אין ספק שהסכם המתנה השפיעה על עניינה של התובעת ואך טבעי הדבר שהתובעת קרובה אל עצמה ומפרשת מהלכים שונים מתוך הראייה הצרה שלה, אך במקרה שבפנינו אין בסיס מציאותי לצורת התבוננות זו ויש להצטער על כך שהתובעת נתפסה לקונספציה שגויה זו.

כך גם תביעת הפינוי הראשונה, אשר כאמור לעיל, הוגשה בשל הפרות שונות של התובעת בנוגע לנכס. אכן, אפשר שבעלים אחרים היו סבלניים יותר בנוגע להפרות אלה, שאין זאת מן הנמנע שחלקן היו קשורות לקשיים "לגיטימיים" מול העירייה ועל כל פנים הן תוקנו לבסוף, ואף ייתכן שהנתבע (או בניו) ניצלו הזדמנות זו בכדי לדחוק את רגליה של התובעת מן הנכס. ברם, משתביעת הפינוי הוגשה בשל סיבות רלוונטיות, ועל אף שנמחקה לבסוף מסיבות אלו ואחרות, קשה בעיניי לקבל טענה כי תביעה זו הוגשה בחוסר תום-לב ו/או תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.

יתרה מכך, ראו תמלול הקלטה של שיחה בין שגב לנתבע ביום 13.2.2013, מעט לפני הדיון בתביעת הפינוי הראשונה בפני בית-משפט השלום, שהת קיים ביום 4.4.2013, אשר שגב עצמו צירף לתצהירו (נספח י'). לכאורה, שיחה זו אינה מראה כל קשר בין תביעת הפינוי הראשונה לבין ניסיונו של הנתבע לפנות את התובעת מן הנכס, ואפשר שאף ההיפך מכך:

ליאור (שגב) – אבל אתה מבין כמה הוצאות היו לי וגם כמה השקעה עשיתי במקום
שועלי – כן אבל יש לך עוד זה ... אתה כמו בעל הבית ... יש לך עוד אני יודע 9,10 שנים יש לך עוד
ליאור – מה ואז אני אוכל לעשות מה שאני יכול לעשות לפי החוזה, להשכיר את זה בשכירות משנה ולעשות מה שאני רוצה שמה
שועלי – לא שכירות משנה אני לא מסכים
ליאור – מה?
שועלי – שכירות משנה אני לא מסכים
ליאור – אבל זה מה שרשום בחוזה
שועלי – מה שכירות משנה?
ליאור – בוודאי
...
שועלי – אני לא רוצה לתת, אני רוצה רק אותך, אני אוהב אותך ואני רוצה רק אותך
...
ליאור – אבל זה בחוזה קיים
שועלי – אם זה בחוזה קיים מה יש פה לדבר? אני אשאל א ת עטרה בסדר
ליאור – זה בחוזה קיים, זה ה קיים בחוזה המקורי שעשינו
...
ליאור – בסדר, אבל... בחוזה המקורי יש כל מיני סעיפים. אתה לא מבטל אותם נכון?
שועלי – בטח שלא
ליאור – כאילו אתה אומר טוב תוסיף לי 1000 שח ו תעשה לפי החוזה המקורי כל מה שכתוב
שועלי – מה אתה אומר?
ליאור - אתה אומר תוסיף לי 1000 שח ואז לפי החוזה המקורי תעשה מה שאתה... אתה... כתוב
שועלי – מה שכתוב כן מה שכתוב. אתה יודע מה? תשאל את עטרה חיים שלי
ליאור – מה זה תשאל את עטרה?
שועלי – אם מותר לך להשכיר למשהו אחר. אני אוהב אותך ואני רוצה אותך. אתה שומר על הבניין אני לא יודע משהו אחר לא ישמור לי על הבניין

ואמנם, בפועל התובעת הוסיפה להחזיק בנכס גם לאחר תביעת הפינוי הראשונה.

וכך גם תביעת הפינוי השנייה. אכן, אין זאת מן הנמנע כי לנתבע (או לבניו) היו מטרות נוספות בהגישו תביעה זו. ברם, בסופו של יום מדובר בתביעה לגיטימית בשל הפרת התובעת את הסכם השכירות. כך ראה זאת בית-משפט השלום מתחילת ההליך, כמצוטט לעיל, ואפשר שאף התובעת עצמה אשר הסכימה לפינויה מן הנכס. ראו גם דברים שכתבה התובעת עצמה בסעיפים 13-9 לכתב-התביעה שהגישה נגד עלם בעקבות פינויה מהנכס (ת"א 10750-02-17):

באותה עת [עובר להגשת תביעת הפינוי השנייה – א.ל.ע.], היה נכון מר שועלי להמתין להסדרת ההפרות, ואף הסכים ליתן תקופה של 14 יום להסדרתן.
בירור שעשתה חרשי הברזל אצל הנתבעת [עלם – א.ל.ע.] העלה כי האחרונה עומדת בתוקף על כך כי פעילותה לכל אורך התקופה נעשית עקב בצד אגודל כפי הוראות הסכמי השכירות. לאור זאת, הסיקה חרשי הברזל כי טרוניותיו של מר שועלי לא נולדו אלא בשל רצונה של חרשי הברזל לממש את זכות הקדימה שעמדה לרשותה בהסכם השכירות הראשי, ושבירורה נעשה באמצעות תביעה שחרשי הברזל הגישה כנגד מר שועלי סמוך קודם לכן [התביעה דנן שבפניי – א.ל.ע.].
לאור התחייבותה והבטחתה של הנתבעת [עלם] כי היא עומדת בכל תנאי ההסכמים עימה, וכי אין היא עושה שימושים אסורים במושכר ובהסתמך על כך, דחתה חרשי הברזל את טענותיו של מר שועלי.
ברם, מה רבה הייתה הפתעתה ותדהמתה של חרשי הברזל, כשמר שועלי הגיש נגדה תביעה לפינוי המושכר על בסיס טענותיו אלו, תוך שהוא מצרף לתביעתו צילומים של מיטות במושכר המשמשות את הנתבעת [עלם] לשינה ולמנוחה – חרף ההוראה המפורשת האוסרת על כך בהסכם.
...
ביום 29.2.16 התקיים דיון בתובענת הפינוי. במסגרת דיון זה (בו גם נכחו היועצת המשפטית של עלם ובא כוחה עו"ד לירז), הצהירה נציגתה של עלם, לתדהמתה של חרשי ברזל, על פעולות אסורות שהיא עושה במושכר – בניגוד להוראות הסכם השכירות.
לאור הצהרותיה אלו הודיע בית המשפט שדן בתביעת הפינוי, במסגרת הפרוטוקול, כי בכוונתו להוציא צו פינוי לחרשי ברזל, וכי הוא נותן לה שהות להיכנס במו"מ קצר עם שועלי כדי לדחות את הפינוי לתקופה קצרה.

ויודגש: הטענה כי הנתבע ידע על השכרת הנכס לעלם מראש, שהועלתה כאמור רק בסיכומי התובעת, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה. שכן, עילת תביעת הפינוי השנייה הייתה, כאמור, השימוש שעשתה עלם בנכס ולא עצם ההשכרה בשכירות-משנה לעלם, ועילה זו התקבלה על-ידי בית-משפט השלום שדן בתביעת הפינוי השנייה.

במלים אחרות, קשה עד מאד להלום טענה המבססת מעשה של חוסר תום-לב על פנייה לגיטימית של מאן דהוא לערכאות ועל פסק-דין חלוט שניתן לטובת אותו אדם בהסכמת הצד הטוען עתה כי פסק-דין זה יסודו בחוסר תום-לב. כעניין של מדיניות משפטית אני סבורה אפוא כי מדובר בטענה מוקשית מאד, וזאת על אף שהצדדים שמרו על טענותיהם כחלק מן ההסכמה בפסק-הדין.

ודוקו: שמירה על טענות התובעת במקרה זה, לרבות הטענות בנוגע להפעלת זכות-הקדימה ולחוסר תום-לב בעצם הגשת תביעת הפינוי השנייה, אין פירושן קביעה כי תביעת הפינוי השנייה אכן הוגשה בחוסר תום-לב ואין בהן כדי לערער על תוצאותיה של תביעה זו מבחינת הפרת הסכם השכירות ופינויה של התובעת מן הנכס. אכן, כל מה שיש בהסכמות אלה בעיניי הוא כי מתן פסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה (בהסכמה) לא מנע את העלאת הטענה בפניי לפיה תביעת פינוי זו הוגשה בחוסר תום-לב. אלא שההכרעה בעניין זה, קרי האם הנתבע פעל בחוסר תום-לב לאורך הדרך, הייתה ונותרה נתונה לבית-משפט זה.

אשר לעובדה כי הנתבע הוסיף להשכיר את הנכס לעלם לאחר פינויה של התובעת מן הנכס, הרי שאין ספק כי באופן אינטואיטיבי עובדה זו מקוממת למדי, במובן של "הרצחת וגם ירשת". ברם, מבחינה משפטית זוהי למעשה זכותו המלאה של הנתבע לנהוג בנכס שבבעלותו מנהג בעלים ולהתיר לאחד (או לעצמו) את אשר הוא אוסר על השני (בכפוף כמובן לחובת תום-הלב). על כל פנים, במקרה זה השכרת הנכס לעלם נעשתה לאור בקשה מפורשת של התובעת עצמה שתועדה בפרוטוקול הדיון ונכללה בפסק-הדין, ולגביה נפסק במפורש בפסק-הדין בתביעת הפינוי השנייה – כפי שכבר צוטט לעיל – כי "פתוחה בפני התובע [הנתבע שבפניי – א.ל.ע.] האפשרות לשקול את השכרתו של הנכס לעמותת עלם המחזיקה בו היום, והתובע ישקול זאת בחיוב לבקשת הנתבעים. היות שהנתבעים העלו בפני התובע בקשה לשקילה כאמור, ככל שיחליט התובע להשכיר את הנכס לעמותת עלם לא יהיה הדבר בסיס להעלאת טענה מצד הנתבעים כלפי התובע בעניין זה" [ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.] .

כן ראו את דבריה של עו"ד בן דוד סופר בסעיפים 9-7 לתצהירה, לפיהם לאחר פינויה של התובעת מן הנכס:

עלם הודיעה לחרשי ברזל כי בכוונתה להגיש כנגדה תביעה בגין נזקיה.
חרשי ברזל מצידה לחצה מאד על עלם להתקשר עם שועלי ישירות בהסכם שכירות, באופן שיאפשר הישארותה במושכר של עלם וזאת על מנת להקטין את נזקי עלם ואת חשיפת חרשי ברזל במסגרת התביעה כנגדה.
הודעות דוא"ל לדוגמא מחודשים מארס, מאי יוני ויולי 2016 מצ"ב כנספח "7א-ד".
כתוצאה מהאמור, חילטה חרשי ברזל את הערבות הבנקאית שניתנה ע"י עלם במסגרת שכירות המשנה. בשל כך הגישה עלם תביעה כנגד חרשי ברזל וחרשי ברזל הגישה תביעה כנגד עלם. בשלב זה ההליכים הנ"ל עוכבו.

יצוין כי בהודעות הדוא"ל הנ"ל (נספח 7 לתצהיר עו"ד בן דוד סופר) כתב שגב דברים בנוגע לצורך כי ייחתם הסכם שכירות בין הנתבע לעלם, כגון: "אני נמצא במצב מאד בעייתי ואיני נרדם בלילות מרוב דאגה (אני ממש לא מגזים!!!)".

מכאן, שגם על עובדה זו קשה עד מאד בעיניי לבסס טענה של חוסר תום-לב ולמעשה התובעת אף מושתקת מלהעלותה.

מכלל האמור לעיל, אני סבורה אפוא כי במבט-על זה אין לתביעה זו על מה לסמוך. בהקשר יצוין עוד כי אם התובעת הייתה ערה, לשיטתה, לרצון מתמשך של הנתבע לדחוק את רגליה מהנכס (בתום-לב או שלא בתום-לב) ו/או לעובדה שהנתבע הינו משכיר קפדן העומד על קוצו של יוד בקיום הסכם השכירות, היה עליה להקפיד לפעול בנכס כדין ובהתאם להסכם השכירות, ולא לחשוף עצמה לתביעות פינוי כגון דא. זאת, אף אם חלק מן העניינים בתביעות פינוי אלה נבע לטענתה של התובעת מקשיים "לגיטימיים" ו"מקובלים" מול עיריית תל-אביב או כתוצאה מהתנהגותה של עלם. עוד יצוין כי התרשמתי בהקשר זה מחקירתו של שגב ומחלק מהמסמכים שהובאו בפניי כי הלה לא היקנה לנושאים אלה חשיבות רבה, נהג בנכס מנהג בעלים גמור ולא ניהל אותו בהקפדה יתרה בהקשרים הנוגעים לעובדה כי התובעת הייתה בסופו של יום שוכרת בעצמה שפעלה תחת הסכם שכירות ראשי. ראו למשל דברים אלה של שגב בחקירתו בפניי, האומרים דרשני:

עו"ד קאשי: תאשר לי שהשימוש שעלם שהיא עמותה לנוער במצבי סיכון ביקשה לבצע הוא לא לאולם אירועים ולא לממכר מוצרים.
ת: אני לא מאשר שום דבר כי הם לא יותר מדי שיתפו אותי בדיוק מה הם,
ש: לא שיתפו אותך?
ת: הם רוצים לעשות. לא. אמרו לי שיש להם הרבה אפשרויות, הרבה דברים שהם יכולים לעשות אולי זה, אולי זה,
ש: אתה ידעת מה זה עלם?
ת: אני ידעתי מה זה עלם לפי האינטרנט.
ש: לפי האינטרנט, מה ידעת באינטרנט?
ת: שזו עמותה שהייתה,
ש: שעושה?
ת: הרבה מאוד דברים שהם עושים.
ש: אוקי, תראה,
ת: יש להם גם משרדים לעלם.
ש: אוקי.
ת: אני לא ידעתי מה הם הולכים לעשות שם...
[עמ' 29-28 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורה 15 ואילך.]

ובהמשך:

ת: מה אני יודע מה הם רוצים לעשות שם? גם למה אני צריך להיכנס לזה, מה אני אחראי על זה? יש חוזה נתתי להם את החוזה, הם התחייבו שהם לא יעשו שום דבר שאסור להם לעשות מה עוד אני צריך לעשות?
[שם, בעמ' 35, שורות 17-15.]

כן ראו, למשל, פנייה של עו"ד שפרוט לעיריית תל-אביב בניסיון לשכנע את האחרונה כי במסגרת בקשתה של עלם למתן היתר לשימוש חורג ניתן להסתפק בחתימתה של התובעת כחוכרת הנכס, תחת חתימתו של הנתבע כבעלים (נספח 6 לתצהירה של עו"ד בן דוד סופר).

וראו גם דבריה של עו"ד בן דוד סופר בחקירתה, לפיהם: "בעצם הם [התובעת – א.ל.ע.] הציגו לנו [לעלם – א.ל.ע.] את זה שהוא [הנתבע – א.ל.ע.] לא מתעניין בנכס בכלל שאין לנו בכלל מה לדבר איתו כי בעצם הוא בן אדם מאוד, מאוד מבוגר, שאין מה לנהל איתו דברים. הוא לא מתעניין בנכס הוא שנים כבר לא היה שם ובעצם אנחנו כל ההתנהלות שלנו עשינו מולם " (עמ' 218 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 8-5).

כך גם לגבי עילת עשיית עושר ולא במשפט, שהתובעת כלל לא התייחסה אליה בסיכומיה ונראה כי זנחה אותה. על כל פנים, מכלל האמור לעיל ברור כי אין לעילה זו על מה לסמוך, שכן: (א) היחסים בין התובעת לנתבע הוסדרו בהסכם השכירות; (ב) הסכם השכירות הסדיר במפורש את גורלן של השקעות התובעת בנכס; (ג) התעשרותו של הנתבע מהשקעותיה של התובעת בנכס (בהנחה שהייתה התעשרות, ואינני פוסקת בעניין זה) לא נעשתה שלא כדין, הואיל וכאמור, פינויה של התובעת מן הנכס נעשה כדין, בהסכמתה ומכוח הסכם השכירות.

בכך ניתן היה בעיניי לסיים את פסק-הדין, אך על מנת שאעשה מלאכתי שלמה אדון עוד במספר נושאים קונקרטיים שהועלו בטיעוני הצדדים.

במאמר מוסגר יודגש עוד, כי למותר לציין שבדברים שכתבתי לעיל אין כדי להביע דעה כלשהי בנוגע לתובענות המתנהלות בין חרשי ברזל לבין עלם וכי עניין זה נתון באופן מוחלט לבית-המשפט הדן בתובענות אלה.

הסכם המתנה וזכות-הקדימה

תחילה יש לציין כי העובדה שזכות-הקדימה במקרה זה לא נרשמה במרשם המקרקעין, וכך גם העובדה שהערת האזהרה לטובת התובעת נרשמה בשלב מאוחר, אינן מעלות ואינן מורידות בענייננו, ואף הצדדים לא טענו אחרת. ראו סעיף 99(א) לחוק המקרקעין , התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וההתייחסות לסעיף זה אצל ויסמן, בעמ' 31-29. אכן, אין ספק שביחסים שבין מעניק למקבל זכות-הקדימה ההסכמית, ובענייננו הנתבע והתובעת בהתאמה, סוגיית הרישום אינה מכרעת. זאת, להבדיל ממעורבות של צד שלישי שהתקשר בעסקה נוגדת ביחס לנכס הרלוונטי, שלגביו לסוגיית הרישום עשו יה להיות משמעות. ראו גם סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, לפיו "עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה", והפסיקה הקובעת כי התחייבות לעשות עסקה יוצרת זכות שביושר - ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999).

לגופו של עניין, סעיף 104 לחוק המקרקעין, שכותרתו "אי תחולה על מתנות", קובע במפורש כי "החובה להציע מקרקעין לבעל זכות קדימה כאמור בפרק זה לא תחול על העברה ללא תמורה, אלא שזכות הקדימה לא תתבטל ותחול לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה".

הדברים הוסברו היטב על-ידי ויסמן, בעמ' 53-52:

במצב השכיח, זכות הקדימה נועדה למקרה שבו מבקש אדם למכור נכס מנכסיו, וזכות הקדימה מחייבת אותו להציע את הנכס לבעל זכות הקדימה בטרם יהא חופשי למכור את הנכס למי שיאבה. החוק משלים עם עדיפותו של בעל זכות הקדימה מכיוון שעניינו העיקרי של המוכר הוא, בדרך כלל, בתמורה הכספית לנכס, והוא שווה נפש, בדרך כלל, לזהותו של הרוכש, בעוד שלבעל זכות קדימה עניין מיוחד ברכישת הנכס. אין הדבר כן כשכוונתו של בעל נכס להעניק את הנכס במתנה. במצב זה יש לבעל הנכס אינטרס בזהותו של המקבל. מקבל המתנה, מצדו, עשוי להיות מעוניין בקבלת המתנה בעין, ולא בתמורתה הכספית (הצפויה אם תוכר זכות הקדימה במתנות). באיזון שבין האינטרסים של נותן המתנה, ומקבלה, מחד גיסא, לבין האינטרס של בעל זכות הקדימה ברכישת הנכס מאידך גיסא, מקובל בדרך כלל שעל בעל זכות הקדימה לסגת, והמתנה משוחררת מזכותו.

ובהמשך לגבי ההסדר הספציפי בסעיף 104 לחוק המקרקעין:

דהיינו, ניתנת עדיפות לבעל הנכס, החופשי לתת את הנכס במתנה למי שירצה (ומסתבר כי גם מקבל המתנה יהא חופשי לתת את הנכס במתנה למי שירצה) ואולם, נתינת הנכס במתנה אינה גורמת לפקיעת זכות הקדימה אלא רק להשעייתה, וכוחה מתחדש כאשר מקבל המתנה יבקש למכור את הנכס.

להשלמת התמונה יצוין כי על אף שכותרת סעיף 104 לחוק המקרקעין מתייחסת למתנות, הרי שנפסק כי ההסדר הקבוע בסעיף זה, קרי השעיית זכות-הקדימה, יחול גם על העברה בירושה. ראו ע"א 513/82 רייזמן ואח' נ' וושצ'ין ואח' , פ"ד לז(2) 813 (1983) .

אין חולק כי סעיף 104 לחוק המקרקעין הינו סעיף דיספוזיטיבי שהצדדים רשאים להתנות עליו (סעיף 99(ב) לחוק המקרקעין; ויסמן, בעמ' 28-25). בענייננו, כפי שצוטט לעיל, הסכם השכירות לא כלל התנאה מפורשת על סעיף 104 לחוק המקרקעין. תחת זאת, כאמור, התובעת מבקשת ללמוד התנאה זו מלשונו של סעיף 57, שכאמור התייחסה הן להעברת הזכויות והן למכירתן, וכן לעובדה שמנגנון קביעת מחיר מכירת הנכס לתובעת במקרה של הפעלת זכות-הקדימה התבסס על ממוצע של חוות-דעת שמאיות ולא על הצעתו של צד שלישי כלשהו .

ברם, אני סבורה כי כעניין של מדיניות בכל הקשור לזכות הקניין - כפי שכבר צוטט לעיל, למשל, מדבריה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה - ההתנאה על סעיף 104 לחוק המקרקעין והגבלת זכות העבירות של בעל הקניין צריכה להיעשות במפורש בהסכם ולא ניתן ללמוד אותה מנסיבות ומניסוחים כה עקיפים כפי שהתובעת מבקשת לעשות.

אשר לנוסח המתייחס גם להעברת הזכויות במקביל למכירה, הדבר מעורר אמנם קושי לשוני מסוים. ברם, קיימים מצבים רבים של העברת זכויות בתמורה, שאינם בהכרח "מכירה ישירה" (למשל במסגרת הפקעה, תמ"א 38, עסקת קומבינציה וכיו"ב). כך, שבעיניי שימוש לשוני זה (העברת זכויות ומכירה גם יחד) נועד לבצר את ההסכמה בין הצדדים, לפיה כל העברת זכויות בתמורה תפעיל את זכות-הקדימה של התובעת, ולא נועד לכלול גם העברת זכויות שלא בתמורה ולהתנות על סעיף 104 לחוק המקרקעין – התנאה שלשיטתי צריכה להיעשות במפורש. ודוקו: לשיטתה של התובעת, אף העברת הנכס בירושה או מכוח צוואה הייתה אמורה להפעיל את זכות-הקדימה שלה, ודומני כי הדבר ממחיש כי טענת התובעת הינה טענה מרחיקת-לכת.

אשר למנגנון קביעת המחיר על-ידי שמאים, הרי שהמנגנון המוסכם חל במקרה זה גם על מכירת הנכס, כך שהדבר מחליש מאד את טענת התובעת בהקשר זה. אכן, ככל הנראה, היו לצדדים סיבות אחרות להעדפתו של מנגנון זה על פני הצעתו של צד שלישי, כגון, למשל, חשש ממצבים של רוכשים פיקטיביים למיניהם, שהצעותיהם נועדות רק לצורך הפעלת זכות-הקדימה וקביעת מחיר הרכישה. על כל פנים, כאמור, בעיניי מדובר בעניין עקיף שלא ניתן ללמוד ממנו התנאה מפורשת על זכות העבירות ללא תמורה של הנכס.

לדברים אלה יש להוסיף את העובדה כי התובעת לא הביאה בפניי עדויות כלשהן - לא בעל-פה ולא בכתב - בנוגע לשאלה ספציפית קריטית זו, קרי האם הצדדים התכוונו להתנות על סעיף 104 לחוק המקרקעין, ועובדה זו פועלת אף היא לחובת התובעת.

בנסיבות אלה, אני סבורה כי במקרה שבפנינו, הסכם המתנה לא הפעיל את זכות -הקדימה של התובעת ולא היקנה לה זכות לרכוש את הנכס. יתרה מכך, כאמור, הסכם המתנה ממילא התבטל בהמשך והנכס נותר בבעלותו המלאה של הנתבע ובהמשך אף פקע הסכם השכירות ועמו זכות-הקדימה עצמה .

מבחינה זו, אפוא, נקודת המשען העיקרית של התובענה שבפניי כלל אינה קיימת ואין כל מקום להורות על הפעלת זכות-הקדימה של התובעת ולהציע לה לרכוש את הנכס במחיר המתאים למועד ההתקשרות בהסכם המתנה או לכל מועד אחר.

לדברים אלה יש להוסיף את העובדה כי, לשיטתה של התובעת, היא סברה בעקבות חילופי המכתבים בשנת 2010 כי הסכם המתנה כלל לא יצא לפועל ובשל כך לא פעלה בעניין, ולמעשה לא ראתה עצמה כבעלת זכות-קדימה שהופעלה. זאת, עד לאחר שהסכם המתנה הוצג לשגב על-ידי עו"ד שינברגר במהלך המשא-ומתן לרכישת הנכס על-ידי התובעת במחצית הראשונה של שנת 2013 והתגלה לה דבר רישום הערת האזהרה לטובת הבנים.

ברם, ניתן לטעון כי בכך גילתה התובעת עמדה משפטית - אשר למעשה סותרת את עמדתה דהיום - לפיה אם הסכם המתנה לא יצא בסופו של דבר אל הפועל (לרבות עקב ביטולו – א.ל.ע.), הרי שאין בכך כדי להפעיל את זכות-הקדימה.

יתרה מכך, קשה לקבל את הטענה כי התובעת סברה שהסכם המתנה כלל לא יצא לפועל בשנת 2010 ובשל כך לא פעלה בעניין. זאת, לאור ההתכתבות הברורה בין הצדדים באותה שנה, בה הובהרה לתובעת, כאמור, כוונת הנתבע להוסיף ולפעול להעברת הזכויות לבנים, בעוד בא-כוח התובעת הודיע בתגובה לכך על כוונתה לפנות לערכאות במידה ולא תתקבל עמדתה בעניין זכות-הקדימה. לכך יש להוסיף את העובדה כי התובעת לא פעלה בעניין אף לאחר שהסכם המתנה הוצג לה במחצית הראשונה של שנת 2013 ונודע לה דבר רישום הערת האזהרה לטובת הבנים, וזאת עד לחודש אוגוסט 2014 שאז העלתה התובעת לראשונה מאז שנת 2010 טענה בעניין זה. בכך יצרה התובעת שיהוי משמעותי המחליש מאד אף הוא את עמדתה הנוכחית.

במאמר מוסגר, ולהשלמת התמונה, יצוין בכל זאת כי במקרה זה הסכם המתנה והסכם השיתוף עשויים היו לעורר מספר קשיים עיוניים ומעשיים בנוגע לזכות -הקדימה:

ראשית, העובדה, שהסכם המתנה היקנה רק חלק מן הנכס במתנה והותיר בידיו של הנתבע את חלקו של הנכס, לא איינה את זכות-הקדימה של התובעת. ראו דבריו של ויסמן, בעמ' 49, לפיהם: "בעל זכות קדימה רשאי להתנגד למכירת חלק מהנכס הכפוף לזכותו. הוא רשאי לעמוד על זכות הקדימה בנכס כולו כיחידה אחת. כך הדבר בין שהחלק שמבקשים למוכרו הוא מנה מתמטית, שאינה מוגדרת פיזית (כגון 30% מן הבעלות בחלקת אדמה הכפופה לזכות קדימה), ובין שהחלק מוגדר פיזית (כגון דירה אחת מתוך בית משותף הכפוף כולו לזכות קדימה). אין הוראה מפורשת על כך בחוק, אך הדעת נותנת שכך הוא, שאם לא כן הייתה מכירה בשלבים דרך קלה לריקון זכות הקדימה מתוכנה".

בהמשך לכך, הואיל ולאחר הסכם המתנה הנכס היה בבעלותם של ארבעה בעלים שונים (הנתבע ושלושת בניו), היה עשוי להתעורר קושי ככל שמי מבעלים אלה (או חלקם) היה מבקש למכור את חלק הנכס שהועבר לבעלותו, שהרי זכותם של הבעלים הייתה עדיין כפופה לזכות-הקדימה של התובעת, אשר רק הושעתה לצורך קיומו של הסכם המתנה.

כמו כן, לא נעלמה מעיניי העובדה כי, כמצוין לעיל, הסכם השיתוף קבע מנגנון של זכות-קדימה במכירת הנכס בין הצדדים להסכם השיתוף לבין עצמם, קרי הנתבע והבנים, וכי זכות זו עשויה הייתה לעורר קשיים בלתי-מבוטלים בהתנגשות בינה לבין זכות-הקדימה של התובעת שנותרה בעינה על כלל הנכס.

ברם, קשיים אלה אינם גורעים מהמסקנה הכוללת אליה הגעתי לעיל, לפיה הסכם המתנה לא הפעיל את זכות-הקדימה של התובעת וממילא הוא והסכם השיתוף בוטלו בהמשך ולאחר מכן אף פקע הסכם השכירות. כך, שבאף שלב לא נוצרה ההזדמנות לתובעת להפעיל את זכות-הקדימה, לא התעוררו הקשיים שמניתי לעיל וממילא זכות-הקדימה של התובעת בוטלה לבסוף עם פקיעת הסכם השכירות.

יש להדגיש עוד בהקשר זה - וזה העיקר - כי קשיים עיוניים ומעשיים אלה אינם מרמזים בעיניי על חוסר תום-לבו של הנתבע בהקשר לתובעת. ההיפך הוא הנכון. כפי שכבר צוין לעיל, אילו הנתבע היה מבקש להשתמש בהסכם המתנה כדרך חסרת תום-לב לעקוף את זכות-הקדימה של התובעת, ניתן היה לסבור כי יעשה זאת בדרך "חלקה" יותר ולאו דווקא בדרך המותירה אחריה שובל של בעיות עיוניות ומעשיות העשויות היו לפעול דווקא לרעתו של הנתבע.

תפקידו של שוקי

התובעת טענה, למעשה, כי המושך בחוטים והאיש אשר יצר את חוסר תום-הלב המיוחס באופן פורמאלי-משפטי לנתבע הינו שוקי. כאמור, הלה עורך-דין במקצועו, אשר לשיטת התובעת ניצל את כישוריו לשם דחיקת רגליה מן הנכס, ובעת כתיבת פסק-דין זה אף מייצג את הנתבע באופן רשמי. ראו, למשל, דבריו של בא-כוח התובעת במהלך חקירתו הנגדית של שוקי:

אתה מפעיל את אבא שלך. זה קו החקירה שלי, אתה מפעיל את אבא שלך, אתה כשחמדת בנכס הזה אבא שלך התהפך, סליחה, על חרשי ברזל.
[עמ' 127 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 15-14.]

התרשמותי הינה כי שוקי אכן יזם והוביל חלק ניכר מן המהלכים במקרה שבפניי. זאת, בין אם במסגרת ייעוץ לאביו, בין אם בניסיון למקסם את חלקו בנכסיו של אביו, הנתבע, בין אם משום שלא סמך על הנתבע ו/או התנגד לפעולותיו ובין אם בשל שילוב סיבות אלה ואולי גם סיבות נוספות. כתוצאה מכך נוצרו לעתים מצבים בהם הנתבע דיבר בקול אחד עם התובעת, בעוד ש"מעשיו" (שלמעשה בחלקם היו מעשיו של שוקי) דיברו בקול אחר. ראו, למשל, בשיחה בין שגב לנתבע מיום 13.2.2013 שהוקלטה על-ידי שגב וחלקה כבר צוטט לעיל (נספח י' לתצהיר שגב):

שועלי – באלוהים אני לא רציתי שהוא יעשה לך משפט [הכוונה לתביעת הפינוי הראשונה – א.ל.ע.] אבל הוא עשה את זה ... מה אני אגיד לבן שלי ... זה לא בן שלי אפילו

ובהמשך:

ליאור – אז למה ... אז למה שלא ... אז איך אני אדע שלא תתבע אותי עוד פעם, הרי זה לא עולה לך כסף, זה הבן שלך, זה לא עולה לך כסף
שועלי – לא הבן שלי כבר איננו שיהיה בריא הוא איננו ואני כבר לא ביחסים טובים איתו אתה תהיה רק איתי ואיתי אתה יכול להסתדר טוב

ראו גם עדותו של שוקי בפניי, בה העיד כי חלקו בהסכם המתנה היה רב משל אחיו בשל טיפולו בנכסי אביו במשך השנים. עמ' 117-116 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורה 11 ואילך.

אכן, "המשחק הכפול" שהתובעת חוותה לעתים (בין אם בידיעתו וברצונו של הנתבע ובין אם לאו) אינו תקין. ראו גם התרשמותי מחקירתו הנגדית של שוקי בפניי בעמ' 138 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020, שורות 17-10 .

דא עקא, כפי שכבר צוין למעשה לעיל, הגעתי לכלל דעה כי הדברים אינם עולים כדי חוסר תום-לב המחייב מתן צו המורה לנתבע לקיים את התחייבותו למתן זכות- קדימה, ולהציע את הנכס נשוא התובענה למכירה לתובעת במחיר ריאלי, המתאים למועד בו נערך הסכם המתנה.

כאמור, מתן צו כזה יהווה פגיעה קשה בזכות הקניין של הנתבע, שעה שהפעולות שננקטו כלפי התובעת - ככל הנראה ביוזמת שוקי ובביצועו (הסכם המתנה ושתי תביעות הפינוי) - היו בסופו של יום פעולות משפטיות לגיטימיות, שננקטו ככל הנראה כחלק מהתמודדות שאף היא לגיטימית ביסודה של הבנים מול אביהם על נכסיו או על הגנת זכויותיהם העתידיות בנכסים אלה. אכן, מאבק זה הינו מאבק "לא נעים" ו"לא יפה", וחלקו נעשה ככל הנראה גם על גבה של התובעת ואפשר שאף באגרסיביות מסוימת, אך בעיניי לא ננקטו במסגרתו פעולות שחצו את גבול הלגיטימיות, ודאי שלא באופן המחייב את הוצאת הנכס מידיו של הנתבע.

בהקשר זה ראו גם הדברים שאמר שועלי לשגב במסגרת אותה שיחה שצוטטה לעיל, לפיהם:

שועלי – אני תבעתי אותך, לא אני זה הבן שלי, לא חשוב, אני והבן שלי זה אותו דבר

ראו גם סעיפים 3-2 לתצהירו של הנתבע לפיהם:

עו"ד עטרה שינברגר ליוותה וייצגה אותי כבאת כוחי, לרבות בכל הנוגע להתקשרות ולהתנהלות מול חרשי ברזל בע"מ החל מהמו"מ וחתימת הסכם השכירות מול חרשי ברזל.
גם בני שוקי היה מעורב בהתנהלות מול חרשי ברזל, כך שבכל אחד מהשלבים העיקריים של ההתנהלות מול חרשי ברזל היה גורם נוסף מעורב (עטרה או שוקי).

המשא-ומתן בין הצדדים למכירת הנכס לתובעת

כאמור, לטענת התובעת, הנתבע ניהל עמה משא-ומתן למכירת הנכס. בנסיבות אלה - אם ירדתי לסוף דעתה של התובעת - טענתה היא למעשה כי הסתמכותה על האפשרות כי תוכל לרכוש את הנכס בסופו של יום הייתה אף רבה יותר והעצימה את חוסר תום-הלב שהיא מייחסת לנתבע.

אני סבורה כי יש לדחות טענה זו.

ראשית, יצוין כי התביעה שבפניי כלל אינה עוסקת בטענה לחוסר תום-לב במשא-ומתן לרכישת הנכס על-ידי התובעת, כי אם לחוסר תום-לב בהתנהלותו הכללית של הנתבע, כאשר המשא-ומתן הנ"ל כלל לא הודגש בתביעה כאחד ממחוללי חוסר תום-הלב הזה.

על כל פנים, כאמור, לטענת התובעת (שהוכחשה על-ידי הנתבע) , עוד בעת המשא-ומתן הראשוני להשכרת הנכס עלתה האפשרות כי התובעת תרכוש את הנכס במקום לשוכרו, אך הדבר לא הסתייע באותה עת מסיבותיה של התובעת. במאמר מוסגר יצוין כי בסעיף 12 לתצהירה של עו"ד שינברגר, שכאמור ייצגה את הנתבע במשא-ומתן לכריתת הסכם השכירות, הצהירה האחרונה כי "לא עמדה על הפרק אפשרות ממשית של מכירת הנכס לתובעת ו/או לגורם אחר כלשהן (בוודאי שהדבר כלל לא עמד על הפרק או נדון במועד ההתקשרות בהסכם)".

הנקודה הבאה (והיחידה) בזמן, אליה התייחסה התובעת בהקשר זה , הייתה במחצית הראשונה של שנת 2013, קרי במקביל להתנהלות תביעת הפינוי הראשונה, כאשר התובעת הביאה בעניין זה הקלטת שיחה בין הנתבע לשגב שהתקיימה במשרד של עו"ד שינברגר, ככל הנראה ביום 6.3.2013 (נספח י"א לתצהיר שגב).

בהקשר זה יצוין כי בסעיף 42 לתצהיר הנתבע בבית-משפט השלום הצהיר אף האחרון כי "עת שהייתי מסוכסך עם ילדיי, בעידנא דריתחא, רציתי למכור את כל נכסיי ואף פניתי למר שגב, וניהלנו מו"מ אך לא היו בידיו הכספים הנדרשים לרכישת הנכס".

ואף שגב בעדותו העיד כי:

ש: ...מי יזם את הפגישה... במשרד של עטרה מי יזם את המפגש הזה?
...
ת: אברהם, התקשר אלי.
ש: הוא התקשר אלייך תבוא למשרד של עטרה?
ת: כן.
ש: מה הייתה המטרה של המפגש הזה?
ת: למכור את הנכס, לקנות את הנכס.
ש: בגלל שדרשת ממנו?
ת: לא בגלל שדרשתי בגלל שהוא אמר לי בוא נגמור עם זה. את רוצה את כל הסיפור או שאת רוצה לכוון אותי,
ש: לא אני רציתי לדעת,
ת: כל הסיפור הזה שהוא טען שהבן שלו שוקי גונב אותו, גונב אותו, הכניס אותו לכלא, הוא לא יכול יותר, הוא לא רוצה יותר, הוא רוצה למכור את הנכס הוא רוצה ללכת. זהו. זה מה שהוא אמר לי, עכשיו זה גם פחות או יותר מופיע פה.
ש: הוא גם סיפר לך,
ת: לא בדיוק.
ש: שהוא סיפר לך את מה שציינת עכשיו הוא סיפר לך למעשה שהם מסוכסכים שיש ביניהם הליכים בבית המשפט למשפחה?
ת: לא.
ש: הוא לא סיפר לך את זה?
ת: לא.
ש: הרגע אמרת הכניס אותו לכלא?
ת: כן, הוא אמר ששוקי התלונן עליו שהוא אלים ושהוא שהה במעצר.
ש: זאת אומרת אתה יודע שיש איזה אישיו ביניהם. לפי מה שהוא מספר לך.
ת: אני מבין שיש ביניהם סכסוך, כן.
[עמ' 125-124 לפרוטוקול הדיון מיום 26.2.2020, שורה 10 ואילך.]

וכן העיד כי, למעשה, בזמן השיחה הראשונה שהוקלטה ביום 13.2.2013 עדיין לא התנהל המשא-ומתן לרכישת הנכס בין הצדדים שהוקלט כחודש לאחר מכן, ביום 6.3.2013:

שאז [בשיחה הראשונה שהוקלטה ביום 13.2.2013 – א.ל.ע.] הוא אומר לי שזה בכלל לא אני זה הילדים ורק תוסיף לי,
...
קצת וככה זה ביזנס וכל מיני דברים כאלה ואז באיזה שהוא שלב כנראה המריבה שלהם מתגברת ואז הוא קורא לי אומר לי בוא תיקח את הנכס.
[שם, בעמ' 147, שורות 14-11.]

כך או כך, מהקלטת השיחה הנ"ל עולה כי מדובר היה במשא-ומתן ראשוני וכללי למדי וכי בסופה של השיחה הייתה זו דווקא התובעת שהתחייבה להשיב תשובה לנתבע בדבר הצעת המחיר שהציג בפניה לגבי הנכס, כאשר לא הובאה כל אינדיקציה בפניי כי התובעת השיבה להצעה זו (בחיוב או בשלילה) וכי בעקבות זאת המשא-ומתן נמשך או נפסק (למעט אמירה כללית של שגב בחקירתו לפיה הוא חזר לנתבע בעניין זה – ראו עמ' 173 לפרוטוקול הדיון מיום 26.2.2020, שורות 22-12 ). בהמשך לכך, אף לא הובאו בפניי כל אינדיקציות כלשהן בכתב בנוגע למשא-ומתן זה, לא בשנת 2008, לא בשנת 2013 ולא באף שנה אחרת.

ראו גם דבריו של הנתבע בסעיף 5(ו) לתצהירו בהקשר זה:

כיון שנמסר לי שחרשי ברזל טוענת שניהלתי איתה פגישת מו"מ למכירת הנכס (ככל הנראה בתקופה בה הייתי מסוכסך עם ילדיי), אציין כי איני זוכר זאת [הנתבע הצהיר כי הוא סובל מבעיית זיכרון עקב גילו – א.ל.ע.], אך קיימת אפשרות כזו . גם אם בשלב כלשהו דובר על בדיקת אפשרות כזו, לא היה כל סיכום מסחרי או המשכיות וחרשי ברזל כלל לא היתה בעלת יכולת ואמצעים לרכישת הנכס.

ואמנם, אף בכתב-התביעה המתוקן ובכתב-התשובה סוגיית המשא-ומתן בין הצדדים מעבר לשנת 2008 כלל לא הוזכרה, והדבר מהווה אינדיקציה נוספת לכך שלא היה זה משא-ומתן מתקדם וקונקרטי ביותר.

ראו גם סעיף 35 לתצהירה של עו"ד שינברגר:

באשר לטענת התובעת כי בשלב כלשהו התקיימה פגישה בה עלתה אפשרות מכירת הנכס לתובעת ונוהל מו"מ, לא ברורה לי הטענה בעניין זה וכיצד היא יכולה לסייע לתובעת, ובמיוחד בשים לב שאין כל טענה שהדבר נעשה מכוח/בהתאם לסעיף 57 להסכם, לכך שלא היתה כל המשכיות בעניין ולכך שאברהם לא האמין שלתובעת אפשרות לגייס האמצעים לרכישת הנכס. המועד בו נטען ע"י התובעת כי התקיימה פגישה כאמור, 6.3.13, היה בסמוך לפני הודעותיי לילדיו של אברהם על חזרתו מהסכם המתנה, כאשר באותו זמן אברהם וילדיו היו מסוכסכים ביניהם. לא היה מו"מ רציני למכירת הנכס לתובעת, אלא אך באופן נקודתי וראשוני בלבד שלא הבשיל מהבחינה המסחרית וכאשר אברהם ממילא לא האמין שלתובעת עומדים האמצעים לרכישת הנכס, והכל ללא קשר ושלא לפי המנגנון הקבוע בסעיף 57 להסכם ובעת הסכסוך בין אברהם לילדיו ועל רקע סכסוך זה.

וראו גם דבריה בחקירתה הנגדית בפניי:

ת: הוא רצה לתת את הנכס כל הזמן לילדים, נוצר איזה שהוא סכסוך משפטי... סכסוך משפחתי,
ש: לא אל תספרי לי את מה שאנחנו יודעים. אבל,
ת: לא. אז אני אומר לך, בעקבות הסכסוך והכעס אז הוא אמר מה שהוא אמר. ועובדה שבסופו של דבר, הדברים הסתדרו.
ש: הבנתי. זה הייתה הפעם היחידה שאת יודעת שהוא לא רצה לתת את הנכס לילדים?
ת: נכון.
ש: היחידה?
ת: נכון, כן.
ש: תשמעי, לא נעים לי להגיד לך, אבל במשרד שלך הוא אמר לליאור שהוא מוכן למכור את הנכס ב-8,000,000 ₪.
ת: זה בעת הסכסוך המשפחתי, נכון. באותה תקופה.
ש: באותה תקופה. ולמה הוא לא מכר?
ת: כי הם לא הגיעו להסכמות ביניהם.
ש: איזה הסכמות?
ת: אני לא זוכרת מה הסכומים, הם היו רחוקים מאוד בסכומים שהוצגו שם, שהם דיברו עליהם.
ש: אני אגיד לך שאולי, אברהם היתל בו אולי יכול להיות? זה סיטואציה שהולכת לך בראש? את יודעת, כי בבית המשפט הוא אומר אני אתן לרותי, בית משפט הוא לא אומר יש לי קונה ליאור, אני מנהל איתו משא ומתן. הוא כבר,
ת: אני לא יודעת באיזה זמנים הוא אמר לרותי, אני לא מכירה את התיק.
ש: כן, ברור.
ת: הוא בחן את האפשרות הכלכלית, הם לא הסתדרו ביניהם, המשא ומתן לא הגיע לכדי כלום וזהו, וכך זה נגמר זו הייתה שיחה אחת, עד כמה שאני יודעת.
[עמ' 58-57 לפרוטוקול הדיון מיום 30.6.020, שורה 22 ואילך.]

מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי משא-ומתן זה אינו מטה את הכף לזכותה של התובעת.

ההיבט הכלכלי

כאמור, חלק ניכר מטיעונה של התובעת נשען על ההשקעות שביצעה בנכס, אשר הוערכו על ידה בסך של כ-2 מיליון ₪ (ואינני פוסקת בנוגע לסכום זה שנתמך רק בחוות-דעת השמאי ולא בראיות אחרות כלשהן, אך אין ספק כי התובעת השקיעה בנכס השקעה משמעותית). כאמור, התובעת טענה כי הסתמכה על זכות-הקדימה בבואה להשקיע השקעה משמעותית בנכס וניתן לכאורה להבין את תחושת העוול שהיא חשה.

ברם, אני סבורה כי עם כל ההבנה למצבה של התובעת, אף בראיה כלכלית גרידא – מעבר להיבט המשפטי שכבר נדון לעיל - הדברים אינם כצעקתה של התובעת.

ראשית, כאמור, לתובעת מעולם לא הייתה ודאות לגבי הפעלת זכות-הקדימה ומדובר בסיכון שהיא נטלה על עצמה, כפי שכבר פורט לעיל.

שנית, לדעתי, אף מבחינה כלכלית הדברים אינם כפי שהתובעת מציגה אותם. כאמור, בחודש יוני 2018 קבעה כבוד הרשמת כי שוויו של הנכס הינו 8.8 מיליון ₪ לאותו מועד. במשא-ומתן שהתנהל בין שגב לנתבע בחודש מרץ 2013 והוקלט על-ידי שגב (נספח י"א לתצהיר שגב) נדונו סכומי רכישה שבין 6.5 ל-8 מיליון ₪ (ראו גם סעיף 15 לתצהירו של שגב). מכאן, שממילא סכום הרכישה של הנכס עלה במידה ניכרת על סכום ההשקעה שהתובעת עצמה טוענת לו והדבר משקף בעיקר את ערך הקרקע עצמה ואפשר שגם זכויות הבניה הצמודות לה, שהוא ערך גבוה בהרבה מערך הבניין כשלעצמו, קרי מערך השקעתה של התובעת.

ניתן להתבונן על דברים אלה גם מכיוון אחר: כאמור, התובעת שכרה את הנכס לתקופה של 13 שנים (הגם שתקופה זו התקצרה לבסוף בשל תביעת הפינוי). מכאן, שעלות ההשקעה אליבא דתובעת הוסיפה לכאורה סך של 11,605 ₪ לחודש לדמי-השכירות שזו שילמה (השקעה של 1,822,034 ₪ (2,150,000 ₪ ללא מע"מ) לחלק ל-157 חודשים (13 שנים כפול 12 חודשים ועוד חודש אחד)). הואיל והתובעת טענה כי דמי-השכירות ששילמה עמדו על סך של 17,000 ₪ לחודש, הרי שדמי-השכירות האפקטיביים, קרי דמי-השכירות בתוספת פריסת ההשקעה על פני כל תקופת השכירות עמדו על כ-28,605 ₪. ברם, כאמור, התובעת השכירה את הנכס לעלם תמורת דמי-שכירות של 38,000 ₪ לחודש, ומכאן שעסקת השכירות כשלעצמה – אף ללא זכות-הקדימה וללא רכישת הנכס בסופו של יום על-ידי התובעת – הייתה כדאית לכאורה לתובעת, כך שהעוול שנגרם לה לטענתה אינו כה חמור כפי שנראה על פניו.

ראו גם דברים שנאמרו בין הנתבע לשגב בהקשר זה בשיחה שהוקלטה על-ידי האחרון (נספח י' לתצהיר שגב):

שועלי - ... אתה שומר על הבניין אני לא יודע משהו אחר לא ישמור לי על הבניין
ליאור – מה ישמור לך שועלי, אתה נתת לי חורבה עכשו אתה מקבל מקום פורח מה זה תשמור
שועלי – לקחת את זה בשביל 10-12 שנה
ליאור – אתה מקבל את הבניין במצב
שועלי – נשמה שלי אתה קיבלת את המבנה ואתה ראית אותו ואתה הסכמת לקחת
ליאור – נכון אבל יש חוזה
שועלי – אני אמרתי לך לשפץ כל כך יפה?
ליאור – זה לא אני...
שועלי – זה לא ... את לקחת, שיפצת, כפרה על הבריאות שלך אני לא רוצה שמשהו אחר יבוא ויהרוס את המבנה
ליאור – אברהם זה לא ... אברהם אני לא מבקש ממך שאתה תשלם לי על מה ששיפצתי...

לכך יש להוסיף את העובדה שכבר צוינה לעיל, לפיה שגב הודה בחקירתו בפניי כי דמי-השכירות שהתובעת שילמה לנתבע בגין הנכס היו נמוכים מן המקובל בשל מצבו של הנכס במועד חתימת הסכם השכירות והצורך לשפצו.

סוף דבר

מכלל האמור לעיל, התביעה נדחית.

על אף שהתביעה כפי שהוגשה אינה מוצדקת בעיניי, הרי שבנסיבות העניין ולאור מה שהיה עשוי להתפרש לעתים כ"משחק כפול" מצד הנתבע ובניו, כמתואר לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לצדדים בדואר.

ניתן היום, כ"ז אלול תשפ"א, 04 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.