הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 351-09-14

לפני:
כבוד ה שופט יהושע גייפמן

התובע והנתבע שכנגד :

ערן כליפה אוזן
ע"י ב"כ עו"ד רסקין משה ועו"ד נתן אמיר

נגד

הנתבע והתובע שכנגד:

עמינדב ברוש
ע"י ב"כ עו"ד דורון צברי

פסק דין חלקי

1. התובע [להלן: "אוזן"] עתר בתובענה להצהיר על תקפות 3 הסכמי מכר מקרקעין שנחתמו בינו לבין הנתבע [להלן : "ברוש"], להורות על אכיפתם, ולמנות כונס נכסים לצורך ביצוע רישום הזכויות.

ברוש הגיש תביעה שכנגד, ובה עתר לקבוע שהסכמי המכר הנ"ל אינם בתוקף באשר ניתנה הודעת ביטול ב-16.10.05; לחילופין נטען שהסכמי המכר אינם ניתנים לאכיפה או שאין לאוכפם משיקולי צדק; לחילופי לחילופין נתבקש ביהמ"ש להורות על אכיפת הסכמי המכר בקירוב בתנאים, כך שתמנע הפגיעה בזכויות ברוש במחסן החקלאי שנבנה על חלק מהמקרקעין שנמכרו ע"י ברוש לאוזן [להלן: "המחסן" או "המחסן החקלאי"]; להתנות את האכיפה גם בסילוק ידו של אוזן מיתרת שטחי ברוש שאינם נשוא הסכמי המכר, באכיפת הסכם המיזם ובתשלום הכספים המגיעים לברוש.

עוד עתר ברוש בתביעה שכנגד להצהיר על היותו הבעלים של המחסן והמגרש עליו בנוי המחסן מכוח דיני ערבוב של חוק המיטלטלין.

ב"כ ברוש הודיע בקדם המשפט בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 7-8: "בתביעה שכנגד תבעתי [בנוסף – י.ג.] פירוק של השותפות הלא רשומה, מתן חשבונות, וחיוב כספי עפ"י ... החשבונות. העמדתי את התביעה נכון להיום על 3 מיליון ₪". אוזן הכחיש את קיומה של השותפות. ההתחשבנות היא בעיקר בעניין דמי השכירות שהתקבלו מהשכרת המחסן.

ביהמ"ש [המותב הקודם שדן בתובענה, כב' השופטת לבהר-שרון] הורה על פיצול הדיון בעמ' 13 לפרוטוקול מ-13.5.16 שורה 12. ב"כ הצדדים הודיעו בקדם המשפט בעמ' 13 לפרוטוקול מ-4.6.17 שורות 2-3, שבשלב הראשון של בירור התביעה: " ... ביהמ"ש צריך להחליט האם לאכוף את שלושת ההסכמים או לא לאכוף, ואם כן באילו תנאים".

התביעה והתביעה שכנגד הועברו לדיון בפני ביוני 2017.

2. עובר לחתימת הסכמי המכר היו לברוש זכויות חכירה בגוש 6613 בחלק מחלקות 18, 23, 29 ו-31 בשטח של כ-26.5 דונם, שייעודו חקלאי [חלק ממגרש 51 עפ"י סימון רמ"י, בחלקה המערבי של רמת השרון]. חוזה החכירה של ברוש עם רמ"י נחתם ב-4.2.82, והינו בתוקף עד 31.8.29 [חוזה החכירה – מוצג ת/35]. מטרת החכירה – עיבוד חקלאי.

פירוט זכויות החכירה [זכויות לא מהוונות] של ברוש בגוש 6613 [חלק ממגרש 51] היו כדלקמן:

[א] בחלקה 18 - 0.032 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

[ב] בחלקה 23 - 4.572 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: מדינת ישראל. ייעוד המקרקעין – דרך. ניתנה הודעה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות.

[ג] בחלקה 29 - 14.166 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

[ד] בחלקה 31 - 8.069 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

ראו: תשריט רמ"י שצורף לאישור הזכויות – מוצג ת/14.

3. הסכמי המכר נשוא הדיון התייחסו לחלקה 29 בגוש 6613 [חלק ממגרש 51]. המספר הישן של חלקה 29 - חלקה 4. פירוט הסכמי המכר הינו כדלקמן:

[א] ב-19.1.98 רכש אוזן מברוש 1,500 מ"ר בחלקה 29. סכום התמורה - 45,000 דולר + מע"מ - ראו מוצג ת/22 [להלן: "הסכם 98'"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש א' ע"ג ת/25.

[ב] ב-29.12.99 רכש אוזן מברוש 1,000 מ"ר נוספים בחלקה 29. סכום התמורה – 30,000 דולר + מע"מ – ראו מוצג ת/23 [להלן "הסכם 99'"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש ג' ע"ג מוצג ת/25. תיחום חלק ממגרש ג' ע"ג מוצג ת/25 שנוי במחלוקת. המגרש אינו מבונה.

[ג] בדצמ' 02' רכש אוזן מברוש 1,000 מ"ר נוספים בחלקה 29. סכום התמורה – 30,000 דולר + מע"מ – ראו מוצג ת/21 [להלן: "הסכם 02"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש ב' ע"ג מוצג ת/25. על המגרש מבנה יביל נטוש.

ב"כ הצדדים הודיעו בעמ' 187 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורה 11: "אין מחלוקת לגבי מיקום מגרשים א' ו-ב' בתשריט המודד [מוצג ת/25]". באשר למגרש ג' הוסכם ששטח הסככה ההרוסה במוצג ת/25 אינו צריך להיכלל במגרש ג' ששטחו 1,000 מ"ר" [ראו הודעת ב"כ הצדדים בעמ' 188 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 11-12]. קיימת מחלוקת לגבי תיחום חלק ממגרש ג' על מוצג ת/25– ביחס ל-200 מ"ר מתוך 1,000 מ"ר של מגרש ג'.

בעמ' 2 להסכם מדצמ' 02' הוצהר ע"י ברוש, שאוזן קיבל את החזקה במגרשים א' ו-ג', שנרכשו ע"י אוזן בהסכמי המכר 98' ו-99'. החזקה נמסרה לאוזן גם במגרש ב'.

ברוש טען בתביעה, שלא שולמה מלוא התמורה בהסכמי 98', 99' ו-02', וניתנה הודעת ביטול באוק' 05'.

4. אוזן וברוש חפצו ב-98' להקים מיזם חקלאי משותף של משתלה על שטח של כ-4.5 דונם. עפ"י התכנית, אוזן היה אמור להעמיד לטובת המיזם 1.5 דונם שרכש מברוש בהסכם 98', וברוש היה אמור להעמיד לטובת המיזם 3 דונם. מיקום המקרקעין של המיזם המשותף בחלק הצפוני של מגרש 51 מעבר לקו צינור המים [ראו: ההסכם מ-19.1.98 – נספח 12 לתובענה]. המיזם של המשתלה לא יצא לפועל. ברוש העיד בעמ' 173 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורה 13: "ב-2001 הוחלט לא להקים את המשתלה".

אוזן וברוש לא אמרו נואש, וב-2001 ביקשו להקים מיזם חקלאי אחר של השכרת מחסן חקלאי ושטחי חממות. עפ"י התכנית, אוזן היה אמור להעמיד לטובת המיזם 2.5 דונם שרכש מברוש בהסכמי 98' ו-99', ולממן בניית מחסן ששטחו 925 מ"ר על מגרש א' שרכש מברוש; ברוש היה אמור לנייד זכויות בנייה מיתרת שטחו במגרש 51 לצורך בניית המחסן, בנוסף לזכויות הבנייה של אוזן במגרש 51, ולהעמיד לטובת המיזם שטח נוסף של כ-2.2 דונם ומבנה נוסף [ראו: עדות ברוש בעמ' 77 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורות 30-33]. השטחים שהיה אמור ברוש להעמיד לטובת המיזם היו מצפון לקו המים על מגרש 51. עפ"י הסכם 01' [נספח 30 לתובענה] המיזם של ההשכרה היה אמור להיות מופעל ע"י חברה משותפת שתוקם, ובעלי המניות בה היו אמורים להיות ברוש ואוזן בחלקים שווים.

החברה המשותפת לא הוקמה. הסכם 01' לא בוצע, והצדדים הפעילו כיחידים את המיזם המשותף, מכוח הסכמות בעל פה.

ב"כ ברוש טען בסעיף 24 לבר"ע 45977-05-14, בהתייחס להסכם 01': "...הצדדים כלל לא פעלו על פיו, ספק אם ההסכם כלל נכנס לתוקף" [ראו המובא בסעיף 12.1 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד]. גם בת.א 11990-12-13 טען ב"כ ברוש בעמ' 1 לפרוטוקול מ-23.4.14 שורות 17-19: "לשאלת בית המשפט לעניין המערך החוזי שבין הצדדים, אני משיב שההסכמים האלה [הסכם 01 –י.ג] אינם קיימים. הם לא יצאו לפועל... ספק אם ההסכמים האלה נכנסו לתוקף בכלל".

בהסכם 01' השתמשו הצדדים במינוח "מיזם חקלאי". הצדדים חלוקים בשאלה, האם בעניין המיזם של ההשכרה נוצרה שותפות לא רשומה או לא.

בע"א 5876/03 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא הדגישה כב' השופטת חיות בסעיף 11 לפסה"ד, בהתייחס למעמדו המשפטי של מיזם משותף, להבדיל משותפות:

[א] "העובדה כי מדובר בשיתוף פעולה המוגבל לפרויקט עסקי מסוים בלבד מבדילה את המיזם משותפות".

[ב] "המונח "מיזם משותף" שאוב מעולם העסקים... ומקורו כמוסד עסקי - משפטי בפסיקתם של בתי המשפט בארה"ב אשר פיתחו את הרעיון כי מוסד עסקי כזה יכול שיווצר באמצעות התנהגותם של צדדים המשלבים את משאביהם מבלי ליצור שותפות ...".

[ג] "על מנת שהתארגנות עסקית תהווה "מיזם משותף" צריכה ההתארגנות להיות בחוזה מפורש או משתמע המעיד על כוונת הצדדים לשתף פעולה, באשר ליוזמה עסקית מוגדרת להשגת מטרה משותפת [השגת רווחים...], שבמסגרתה מתקיים ביניהם שיתוף משאבים...מתקיימת שליטה משותפת על ניהול המיזם... וקיימת חלוקת רווחים ... בין הצדדים למיזם".

ראו גם סעיף 2 [1] לפקודת השותפויות [נוסח חדש] תשל"ה-1975.
5. המחסן כאמור נבנה על מגרש א' שרכש אוזן מברוש, לאחר שברוש נייד זכויות בנייה לבניית המחסן משטחים אחרים שבבעלותו במגרש 51, בנוסף לזכויות הבנייה שהיו לאוזן במגרש 51. הצדדים הקצו את השטחים למיזם [אוזן הקצה 2.5 דונם שרכש מברוש, כולל 1.5 דונם ממגרש א', וברוש הקצה כ-2.2 דונם חממות ומבנה נוסף]. אוזן מימן את בניית המחסן בעלות של למעלה מ-100,000 דולר, וברוש השתתף במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בסכום של כ-12,000 דולר. בנספח 36 לכתב התביעה, במסגרת ההסכמה עליה חתמו הצדדים, הודגש שהתשלום של 12,000 דולר שימומן ע"י ברוש יהיה "בגין עבודות של התאמת המחסן". אוזן וברוש חתמו על הסכמי השכרת המחסן ושטחי החממות לצדדים שלישיים.

תחילה התקשו הצדדים להשכיר את שטחי המיזם לחקלאים. ב-02' מכר ברוש לאוזן זכויות חכירה ב-1,000 מ"ר נוספים. ב-03' העביר אוזן את המשתלה שלו לחלק משטחי המיזם. אוזן טען שהדבר נעשה עפ"י בקשת ברוש, כדי שהמשתלה תשמש עוגן למשיכת חקלאים למיזם החקלאי. ברוש טען שהסכים לכך, באשר כל אחד מהצדדים היה רשאי לשכור חלק משטחי המיזם בתמורה כספית.

במסגרת הפעלת המיזם המשותף, ב-2004 חתמו ברוש ואוזן כיחידים על הסכמי השכרת המחסן ושטחי החממות לצדדים שלישיים [ראו: נספחים 42-43 ו-45-48 לתובענה]. מ-20.6.04 הושכר חלק מהמחסן החקלאי לאלנקווה [חוזה השכירות צורף כנספח 47 לתובענה], ומ-31.10.04 הושכר חלק אחר מהמחסן לחב' הגרעין בע"מ [חוזה השכירות צורף כנספח 45 לתובענה]. בעמ' 55 לפרוטוקול שורה 22 הודיע ב"כ אוזן: "מסוף ינואר 18' המחסן אינו מושכר עוד לצד שלישי".

בהסכם המיזם מ-2001 נקבע, שתקופת הפעלת המיזם תהא ל-10 שנים החל מ-2001, קרי עד 22.7.11, עם אופציה להארכה ל-10 שנים נוספות. מכוח התנהגות שינו אוזן וברוש גם את תקופת הפעלת המיזם, וסטו גם בהיבט זה מההסדר שנקבע בהסכם 01', שלא בוצע.

אוזן וברוש השכירו ב-31.10.04 חלק מהמחסן החקלאי לחב' הגרעין לתקופה של 10 שנים – עד ספט' 14', למרות שתקופת המיזם נקבעה בהסכם 01' עד 22.7.11, ולא הופעלה תקופת האופציה.

בספט' 14' הוגשו התובענות נשוא הדיון, ובתביעה שכנגד עתר ברוש לפירוק השותפות.

המיזם המשותף הגיע לסופו ב-1.9.14 – עם הגשת התביעה , ויכול וניתן "למתוח" את מועד הסיום עד לינו' 18' – המועד בו השוכרים המקוריים, עימם חתמו ברוש ואוזן על הסכמי שכירות, פינו את המחסן והפסיקו לשלם דמי שכירות. מינו' 18' המחסן נטוש.

לא ניתן לראות בהודעת הביטול מאוק' 05' כמועד שבו המיזם המשותף הגיע לסיומו. הודעת הביטול ניתנה אך ורק ביחס למכר 3.5 דונם בהסכמי 98', 99' ו-02' [ראו סעיף 7 להודעת הביטול], ולא ביחס למיזם. הודעת הביטול, כפי שיוסבר בהמשך הפסק, ניתנה שלא כדין. הצדדים השכירו את המחסן לצדדים שלישיים גם לאחר מתן הודעת הביטול באוק' 05'. המחסן החקלאי של המיזם היה מושכר לצדדים שלישיים, מכוח חוזים שחתמו ברוש ואוזן יחדיו, והחוזים היו בתוקף עד ספט' 14'.

לאחר הגשת התביעה המשיכו השוכרים המקוריים לשלם דמי שכירות עבור השכרת המחסן החקלאי עד ינואר 18', וממועד זה המחסן נטוש.

אוזן גבה את דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בשנים 04' עד ינואר 18', ולא העביר לברוש את חלקו בדמי השכירות. סכום של כ-800,000 ₪ מכספי דמי השכירות, ששולמו ע"י חב' הגרעין עבור השכרת חלק מהמחסן בשנים 2015-2017 [ראו דברי ב"כ אוזן בעמ' 55 לפרוטוקול מ-25.4.18 שורה 23], הופקד בקופת בית המשפט בתובענה זו, עפ"י החלטת בית המשפט המחוזי בת"א מ-6.9.15 בשבתו כערכאת ערעור.

להשלמת התמונה נציין, שב"כ אוזן הצהיר בעמ' 6 לפרוטוקול מ-4.6.17 שורות 10-12: "חב' הגרעין משלמת דמי שכירות עבור המבנה [חלק מהמחסן החקלאי – י.ג] בסך כ-20,000 ₪ לחודש, וחב' י.ח. תבלינים בע"מ [הקשורה לאלנקווה – י.ג] משלמת דמי שכירות עבור המבנה [יתרת המחסן החקלאי – י.ג] בסך כ-16,000 ₪ לחודש. הנתונים נכון לשנה זו [2017–י.ג]".

אוזן גם לא שילם לברוש דמי שכירות עבור השימוש בחלק משטחי החממות שהועמדו ע"י ברוש לטובת המיזם. אוזן העביר לחלק מהשטחים הנ"ל את המשתלה שלו. ברוש טען, שאוזן עשה שימוש גם בשטחים נוספים שלו, שלא היו חלק מהמיזם, ולא שילם לו בגין השימוש. חלק משטחי החממות הושכרו בתקופת המיזם לצדדים שלישיים ולא נערכה התחשבנות בין הצדדים.

ההתחשבנות הכספית בין הצדדים תידון בתביעה שכנגד, שתתברר בפני בית המשפט בהמשך הדיון.

6. על מגרש א', שנרכש ע"י אוזן מברוש ב-19.1.98, נבנה עפ"י היתר בנייה, שניתן ב-21.6.01, מחסן ששטחו 925 מ"ר לצורך אחסנה חקלאית. המחסן כולל חדרי קירור, ושטח לשטיפת ירקות ולאריזתם.

בבניית המחסן על מגרש א' נוצלו זכויות הבניה של אוזן בשטחים שרכש מברוש, ונוצלו גם מרבית זכויות הבניה של ברוש ביתרת שטחו במגרש 51' – 21,928 מ"ר [להלן: "ניוד זכויות הבנייה"]. אוזן לא שילם לברוש עבור מימוש זכויות הבנייה של ברוש לצורך בניית המחסן על מגרש א'. היתר הבנייה הוצא לבקשת ברוש. רמ"י, כבעלת המקרקעין, נתנה הסכמתה לבניית המחסן לברוש. הסכמת רמ"י ניתנה ב-22.2.00 [ראו סעיף 2 למוצג נ/4]. רמ"י לא אישרה עד כה את העברת הזכויות ב-3.5 דונם מברוש לאוזן.
אוזן מימן את עלות בניית המחסן על מגרש א', שעלות בנייתו הוערכה ב-100,000 דולר [ראו המבוא להסכם מ-23.7.01 – נספח 30 לתובענה]. ברוש השתתף במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בסכום של כ-12,000 דולר. בנספח 36 לכתב התביעה, ההסכמה עליה חתמו הצדדים, הודגש שהתשלום של 12,000 דולר שימומן ע"י ברוש יהיה" בגין עבודות של התאמת המחסן". אוזן טען שעלות בניית המחסן שמימן הייתה גבוהה מ-100,000 דולר.

עפ"י תחשיב השמאי שמינה ביהמ"ש, חלקו של אוזן בזכויות הבניה שנוצלו לבניית המחסן על מגרש א' – 147.63 מ"ר; חלקו של ברוש בזכויות הבניה שנוצלו לבניית המחסן על מגרש א' – 777.37 מ"ר. יתרת זכויות הבניה שלא נוצלו ושנותרו לברוש במגרש 51– 171 מ"ר.

עפ"י אומדן שמאי ביהמ"ש נכון למועד הגשת התביעה [1.9.14]:

[א] חלקו של ברוש בזכויות הבניה שנוצלו במגרש א', ושנוידו מהמקרקעין האחרים של ברוש – 84.04%. חלקו של אוזן בזכויות הבניה שנוצלו במגרש א', מכוח 3.5 דונם שרכש מברוש – 15.96%.

[ב] שווי זכויות החכירה של מגרש א', ששטחו 1.5 דונם, ושנרכשו ע"י אוזן מברוש - 195,000 ₪.

[ג] שווי זכויות החכירה של מגרש א', והמחסן בשטח של 925 מ"ר שנבנה על מגרש א' – 2,890,625 ₪.

[ד] שווי זכויות הבניה שנוצלו על מגרש א' – 1,379,091 ₪. שווי חלקו של ברוש בזכויות הבניה המנוצלות – 1,158,988 ₪. שווי חלקו של אוזן בזכויות הבנייה המנוצלות - 220,103 ₪.

עפ"י הנתונים של שמאי בית המשפט, נכון ליום הגשת התביעה [1.9.14], שווי מגרש א', שבבעלות אוזן, והמחסן הבנוי עליו – 2,890,625 ₪; ושווי חלקו של ברוש בזכויות הבנייה, שנוצלו ונוידו לצורך בניית המחסן – 1,158,988 ₪.

התוצאה של נתונים שמאיים אלה, שזכויות הבנייה של ברוש, שנוידו למגרש א', שווין 40% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

40% = 100 x 2,890,625 : 1,158,988

הצדדים ויתרו על חקירת השמאי מטעם ביהמ"ש, וביהמ"ש מאמץ את הנתונים שהוצגו בחוות דעת השמאי מטעם ביהמ"ש, מר שאול רוזנברג.

7. נתחיל את דיוננו ב-3 הסכמי המכר, על פיהם מכר ברוש לאוזן 3.5 דונם: הסכם 98' - מכר 1.5 דונם, הסכם 99' - מכר 1 דונם, והסכם 02' – מכר 1 דונם.

הודעת הביטול מ-16.10.05 בעניין הסכמי מכר המקרקעין מ-98', מ-99' ומ-02' ניתנה שלא כדין, והסכמי המכר הנ"ל תקפים .

בהסכם 98' שולמו – 38,062 דולר + מע"מ מתוך התמורה החוזית של 45,000 דולר + מע"מ. 6,938 דולר + מע"מ מסכום התמורה החוזית עוכבו בהסכמה בידי אוזן להבטחת ביצוע התשלומים החלים על ברוש בגין העסקה [מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י, תשלום לעירייה לצורך הוצאת אישור עירייה לטאבו].

בהסכם 99' שולמו 32,897 דולר מסכום התמורה בסך 35,100 דולר [30,000 דולר + מע"מ]. 1,883 דולר + מע"מ [2,203 דולר כולל מע"מ] עוכבו בידי אוזן לביצוע התשלומים החלים על ברוש בגין העסקה [מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י, ותשלומי עירייה לצורך הוצאת אישור עירייה לטאבו].

בהסכם 98' סכום של 7,000 דולר + מע"מ היה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר [סעיף 5.5 להסכם 98' – נספח 4 לתובענה], ובהסכם 99' סכום של 7,000 דולר + מע"מ היה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי ב"כ הקונה [סעיף 5.2.5 להסכם 99' – נספח 14 לתובענה]. כפי שיפורט בהמשך הפסק, הוסכם בהתנהגות ע"י הצדדים, שהסכומים שנועדו להבטיח את ביצוע התשלומים החלים על המוכר בגין העסקה [מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י ותשלומי עירייה] יעוכבו בידי אוזן עד שברוש יגיע להסדר על גובה התשלום שיש לשלם, ישלם את החובות הנ"ל, ויסיר את העיקולים שרבצו על הממכר. הסכמה זו תאמה את ההסדר שנקבע בסעיף 5.2.3 להסכם המכר מ-02'.

בהסכם 02' שולמו 22,847 דולר מתוך סכום התמורה החוזית בסך 35,100 דולר [30,000 דולר + מע"מ]. 12,253 דולר [ 10,472 דולר + מע"מ] הותיר אוזן בידיו להבטחת ביצוע התשלומים החלים על ברוש כמוכר [מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י ותשלום לעירייה]. לא נקבע בהסכם הסדר של הפקדה בנאמנות אצל צד ג'.

לא היתה הפרה של אי תשלום התמורה החוזית שנקבעה בהסכמים. לא היתה הפרה של הסכמי מכר המקרקעין מ-98', מ-99' ומ-02', שהעמידה עילת ביטול.

ברוש לא הסתמך בהודעת הביטול מ-16.10.05 על עילה של אי תשלום מלוא התמורה בהסכמי 98', 99' ו-02', ועפ"י ההלכה צד לחוזה המודיע על ביטול אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעת הביטול.

ההפרה הנטענת בהודעת הביטול מ-16.10.05 [נספח 52 לתובענה] התייחסה "להשתלטות והסגת גבול בשטחים השייכים לעמינדב ברוש" [ראו כותרת הודעת הביטול], ושטחים אלה לא היו חלק מ-3.5 דונם, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכמי 98', 99' ו-02'.

גם מהסכמי המכר שנחתמו ב-99' [נספח 14 לתובענה], וב-02' [נספח 34 לתובענה], וגם מהסכמי השכירות שנחתמו ב-04' [נספחים 45 ו-47 לתובענה], ניתן ללמוד שברוש ראה בהסכמים מ-98', 99' ו-02' כהסכמים שבוצעו, ואף חתם יחד עם אוזן על הסכמי השכרה של המחסן, שנבנה על מגרש א'.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, בהסכם מ-98', שנחתם ב-19.1.98 [נספח 4 לתביעה] בעניין מכר 1.5 דונם - סכום התמורה היה 45,000 דולר + מע"מ.

בסעיף 5 להסכם נקבע, שהתמורה תשולם ב-3 תשלומים: [א] 15,000 דולר + מע"מ בחתימת החוזה [ב] 15,000 דולר + מע"מ תוך 45 יום [ג] 15,000 דולר + מע"מ תוך 90 יום מחתימת החוזה, ובכפוף לכך ש-7,000 דולר + מע"מ יעוכבו עד להסדרת תשלומי המיסים החלים על המוכר.

ברוש העיד בחקירתו, שכל התשלומים, למעט כ-7,000 דולר, שנועדו להבטיח את תשלום המיסים החלים עליו, שולמו ע"י אוזן. ברוש העיד בעמ' 130 שורות 29-32: "ש. ... מה היה גובה החוב בגין רכישת המגרש הראשון. הסכום המדויק שאוזן היה חייב לך ...? ת. הסכום המדויק היה 7,000 דולר, שהוא לא הפקיד אצל עורך הדין שלי". עפ"י גרסת ברוש מסכום התמורה בסך 45,000 דולר שולמה מלוא התמורה, למעט סכום של כ-7,000 דולר, שנועדו להבטחת תשלום המסים החלים על ברוש.

אוזן צירף לתצהירו אסמכתאות לתשלומי התמורה - נספחים 6-8 לכתב התביעה:
[א] חשבונית 1226 שהוציא ברוש לאוזן ב-26.1.98 בגין תשלום בסך 53,790 ₪ + מע"מ עבור הסכם 98'. שער יציג של הדולר נכון ל-26.1.98 היה 3.573 ₪ . סכום התשלום בדולרים – 15,054 דולר + מע"מ.

[ב] חשבונית 1234 שהוציא ברוש לאוזן ב-2.3.98 ע"ס 53,700 ₪ + מע"מ. שער יציג נכון ל-2.3.98 היה 3.578 ₪. סכום התשלום בדולרים – 15,008 דולר + מע"מ.

[ג] חשבונית 1301 שהוציא ברוש לאוזן ב-26.4.98 בגין תשלום בסך 29,976 ₪ + מע"מ עבור הסכם 98'. שער יציג של הדולר נכון ל-26.4.98 היה 3.747 ₪ . סכום התשלום בדולרים – 8,000 דולר + מע"מ.

סה"כ שולמו בעסקה מ-98' – 38,062 דולר + מע"מ מתוך 45,000 דולר + מע"מ. 6,938 דולר + מע"מ עוכבו בהסכמה בידי אוזן עד לתשלום המסים ע"י ברוש.

בהסכם 98' הסכום של 6,938 דולר + מע"מ היה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר [סעיף 5.5 להסכם 98' – נספח 4 לתובענה], אולם הוסכם בהתנהגות ע"י הצדדים, שהסכום של 6,938 דולר + מע"מ, שנועד להבטיח את התשלומים החלים על המוכר בגין העסקה [מס שבח, תשלומי רמ"י, ותשלומי עירייה] יעוכב בידי אוזן עד שברוש יגיע להסדר על גובה התשלום שיש לשלם, ישלם את החובות הנ"ל ויסיר את העיקולים שרבצו על הממכר. הסכמה זו בהתנהגות תאמה את ההסדר שנקבע בסעיף 5.2.3 להסכם המכר מ-02'.

אוזן העיד בחקירתו בעמ' 76 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 1-4: "ש. למה לא הפקדת [בנאמנות את הסכום של 6,938 דולר + מע"מ – י.ג] לפי ההסכם? ת. כי הקשרים שלנו [עם ברוש – י.ג] היו משותפים וטובים, והוא [ברוש-י.ג] סמך עלי על כל אורך הדרך, כאילו שהיינו ביחד".

תימוכין לעיכוב בהסכמה של 6,938 דולר + מע"מ בידי אוזן עד לתשלום המיסים החלים על ברוש, ראו בהמשך הפסק.

לא ניתן לזקוף סך של 2,000 דולר ששולם בחתימת זיכרון הדברים מ-9.12.97 [מוצג ת/2] לעסקת המכר של 1.5 דונם במגרש א', באשר הסכום של 2,000 דולר שולם כדמי רצינות בגין ז יכרון הדברים של הקמת מיזם המשתלה, שלא מומש. בהסכם המכר מ-98' אין אזכור לתשלום של 2,000 דולר שיש לקזזו מסכום התמורה, ונקבע בסעיף 5.1 להסכם, שבחתימת החוזה ישולם סכום של 15,000 דולר המשלים את שני התשלומים הנוספים לסך של 45,000 דולר.

אוזן העיד בחקירתו בעמ' 93 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 7-10: "ש. למה בהסכם המכר שנחתם חודש לאחר מכן לא כתבתם... כבר שולמו 2,000 דולר, אם זה נכון מה שאתה אומר? ת. לא יודע למה עוה"ד לא הכניסה את זה".

ברוש העיד בחקירתו בעמ' 128 שורה 32 עד עמ' 129 שורה 15: "ש. ה-2,000 דולר שקיבלת היו על חשבון 45,000 דולר של רכישת המגרש הראשון? ... ת. לא... למימוש זיכרון הדברים [של מיזם המשתלה – י.ג.]". מיזם המשתלה נשוא זיכרון הדברים מ-9.12.97 לא מומש.

שנית, בהסכם מ-99', שנחתם ב-29.12.99 [נספח 14 לכתב התביעה] בעניין מכר 1 דונם - סכום התמורה היה 30,000 דולר + מע"מ, וסה"כ 35,100 דולר.

עפ"י סעיף 16 לחוק מע"מ, החייב במע"מ הוא המוכר. המוכר רשאי "לגלגל" את חיוב המע"מ על הקונה. משהוסכם בהסכם המכר מ-99', שהמע"מ יחול על הקונה, המע"מ הפך להיות חלק ממחיר התמורה המוסכם.

ראו: ע"א 736/82 כפר חסידים נ' אברהם פ"ד לט(2) 490; ע"א 7195/17 חב' נ.ב.ע נ' גמלא.

בסעיף 5.2 להסכם נקבע, שהתמורה תשולם ב-5 תשלומים: [א] ב-30.12.99 - 5,000 דולר + מע"מ [ב] ב-30.1.00 - 8,000 דולר + מע"מ [ג] ב-30.1.00 – 7,000 דולר + מע"מ יועברו בנאמנות לב"כ הקונה, וישוחררו כנגד המצאת אישור רמ"י שלא רשומים עיקולים על הממכר [ד] ב-30.3.00, במעמד מסירת החזקה – 3,000 דולר + מע"מ [ה] ב-30.3.00 -7,000 דולר + מע"מ, שיוחזקו בנאמנות בידי ב"כ הקונה, וישוחררו לאחר שיומצאו אישורי מס שבח, רמ"י ועירייה לטאבו.

הוצגו בפני ביהמ"ש אסמכתאות לביצוע התשלומים ע"י אוזן לברוש כמפורט להלן:

[א] 30.12.99 - תשלום בסך 20,700 ₪ + מע"מ [ראו נספחים 15[1] ו-15[2] לכתב התביעה]. שער יציג של הדולר נכון ל-30.12.99 היה 4.153 ₪ . סכום התשלום - 5,831 דולר כולל מע"מ. האסמכתאות לתשלום: חשבונית מס' 1245 שהוציא ברוש, ותדפיסי חשבון הבנק.

[ב] 9.1.00 – 10,000 ₪ + מע"מ - חשבונית 1246 שהוציא ברוש לאוזן [נספח 16 לכתב התביעה]. שער יציג של הדולר נכון ל-9.1.00 היה 4.139 ₪ . סכום התשלום – 2,826 דולר כולל מע"מ.

[ג] 30.1.00 – 22,615 ₪ + מע"מ. הסכום הנ"ל כולל מע"מ היה 26,460 ₪, והוא שולם ב-2 שיקים בסך 13,230 ₪ כל שיק [כולל מע"מ], שניתנו ל-31.1.00 ול-13.2.00 [ראו נספחים 17[2] ו-17[3] לתביעה]. אוזן הצהיר בסעיף 22.3 לתצהירו, שהסכום כלל מע"מ. השער היציג של הדולר נכון ל-31.1.00 היה 4.082 ₪ , וסכום התשלום היה 3,241 דולר. השער היציג של הדולר נכון ל-13.2.00 היה 4.064 ₪ וסכום התשלום היה 3,255 דולר. סכום התשלום הכולל היה 6,496 דולר כולל מע"מ.

[ד] 21.6.01–50,000 ₪. שער יציג של הדולר נכון ל-21.6.01 היה 4.174 ₪ . סכום התשלום בדולרים – 11,978 דולר. ברוש נתן ב-20.6.01 הוראה בכתב לאוזן לשלם עבורו על חשבון התמורה חוב של 50,000 ₪ למועצת רמת השרון בגין חוב עבר שלו, ולקזז הסכום מהתמורה החוזית – ראו נספח 18 לתובענה. קבלה של העירייה על ביצוע התשלום – נספח 19 לתובענה.

[ה] 5.10.01 – 10,000 ₪. שער יציג של הדולר נכון ל-5.10.01 היה 4.345 ₪ . סכום התשלום בדולרים – 2,301 דולר. ראו סעיף 22.11 לתצהיר אוזן, ונספח 24 לתובענה. ראו אישור על פרעון השיק – תדפיס הבנק מוצג ת/1.

[ו] 8.10.01 – 15,000 ₪. שער יציג של הדולר נכון ל-8.10.01 היה 4.329 ₪ . סכום התשלום בדולרים - 3,465 דולר. ראו סעיף 22.11 לתצהיר אוזן , ונספח 24 לתובענה. אישור על פרעון השיק – תדפיס הבנק מוצג ת/1.

הוכח מחומר הראיות שבהסכם 99' מסכום התמורה בסך 35,100 דולר [30,000 דולר + מע"מ] שולמו 32,897 דולר. יתרת החוב עומדת על סך 1,883 דולר + מע"מ [2,203 דולר כולל מע"מ]. הוסכם שיתרת החוב תעוכב בידי אוזן עד לביצוע תשלומי מס שבח, רמ"י ועירייה החלים על ברוש.

לא ניתן לאשר את התשלום בסך 3,683 ₪ מ-11.6.01 כחלק מהתמורה ששולמה עבור רכישת 1 דונם בהסכם 99'. התשלום בסך 3,683 ₪ היה מחצית מהסכום של 7,365 ₪ ששילם אוזן לעירייה עבור קבלת היתר הבניה בגין המחסן [נספחים 21-22 לתובענה]. שער יציג של הדולר נכון ל-11.6.01 היה 4.148 ₪. סכום התשלום בדולרים - 888 דולר . לא הוצגה ראשית ראיה שברוש הסכים לקיזוז הסכום הנ"ל מסכום התמורה. כמו כן המחסן נבנה על המקרקעין שנקנו בהסכם 98' ולא על המקרקעין שנקנו בהסכם 99'.

שלישית, בהסכם 02', שנחתם בדצ' 02' [נספח 34 לכתב התביעה] בעניין מכר 1 דונם – סכום התמורה היה 30,000 דולר + מע"מ, כפי שנקבע בהסכם 99 '.

בהסכם 02' אמנם לא נאמר במפורש בתוספת מע"מ, אולם אוזן הצהיר בסעיף 43.3 לתצהירו התומך בתובענה: "המשיב [ברוש-י.ג] לא המציא לי חשבונית מס... ולכן לא התווסף לתשלומים אלה המע"מ". גם בהסכם 99' מכר ברוש לאוזן 1 דונם תמורה 30,000 דולר + מע"מ.

המע"מ הוא חלק ממחיר התמורה המוסכם. ראו: ע"א 736/82 כפר חסידים נ' אברהם פ"ד לט(2) 490; ע"א 7195/17 חב' נ.ב.ע נ' גמלא.

בסעיף 5.2 להסכם 02' נקבע, שהתמורה תשולם ב-4 תשלומים:

[א] בדצמ' 02', במעמד חתימת ההסכם – 6,000 דולר [לא כולל מע"מ].

[ב] עד 28.2.03 – 5,000 דולר [לא כולל מע"מ].

[ג] 7,000 דולר [לא כולל מע"מ] כנגד הצגת אישורי רמ"י, מס שבח ועירייה לטאבו.

[ד] 12,000 דולר [לא כולל מע"מ] – עפ"י הסכמה אליה הגיעו הצדדים.

הוצגו בפני ביהמ"ש אסמכתאות לביצוע התשלומים ע"י אוזן לברוש כדלקמן:

[א] דצמ' 02' – 6,000 דולר. בסעיף 5.2.1 להסכם 02' נאמר: "במעמד חתימת הסכם זה שולם סך של 6,000 דולר ".

[ב] 6.2.03 – 24,400 ₪. שער יציג של הדולר נכון ל-6.2.03 היה 4.87 ₪ . סכום התשלום בדולרים – 5,010 דולר. האסמכתאות לתשלום: נספחים 35(1) ו-35(2) לתובענה. על נספח 35(1) מופיעה חתימתו של ברוש. נספח 35(2) הינו תדפיס חשבון הבנק, המוכיח תשלום בסך 24,400 ₪.

[ג] 11,837 דולר [כולל מע"מ] מסכום התמורה, שהיה על אוזן לשלם לברוש עפ"י הסכם 02', שולמו בהסכמת ברוש, כהשתתפות ברוש בהוצאות התאמת המחסן על מגרש א', שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי.

עפ"י עמ' 1 להסכם בין ברוש לבין אוזן מ-23.7.01 [נספח 30 לתובענה], הוערך שעלות הקמת המחסן תהיה כ-100,000 דולר, ואוזן התחייב לממן את העלות.

בסעיף 5.2.4 להסכם 02' נקבע: "יתרת התמורה בסך 12,000 דולר [לא כולל מע"מ –י.ג] תעשה עפ"י הסכמה אליה הגיעו הצדדים".

בנספח 36 לתובענה עליה חתמו הצדדים נאמר: "התשלום בסך של 12,000 דולר, שעל הקונה לשלם למוכר עפ"י הוראות סעיף 5.2.4 להסכם המכר, ישולם ע"י הקונה ישירות לבעלי מקצוע להם חייב המוכר כספים בגין עבודות של התאמת מחסן [מחסן בשטח ש ל 925 מ"ר שנבנה עפ"י היתר בניה]... העברת התשלום האמור לבעלי המקצוע השונים ייחשב כהעברת התשלום למוכר במלואו, ולמוכר לא תהא זכות להשיג על כך, ובלבד שיוצגו קבלות על התשלומים".

לנספח 37 צורפו קבלות בגין התשלומים. ניתן לאשר סכום של 11,837 דולר [כולל מע"מ] ששולמו ע"י אוזן לבעלי מקצוע ולספקים - כסכום ששולם על חשבון התמורה החוזית בהסכם 02', וזאת מכוח ההסכמה שנתן ברוש לאוזן, הן בסעיף 5.2.4 להסכם 02' והן בנספח 36 לתובענה.

הסכומים שאושרו הם לפי תאריכי התשלום בפועל. לא אושרה הצעת מחיר של אבנר שלום בשתי חלופות, שכן לא הוכח שהתשלום שולם. לא אושרו חשבוניות לא קריאות - נספחים 37.6, 37.31, 37.40. לא אושרו תשלומים לעיריית רמת השרון לצורך הוצאת רישיון עסק או היתר זמני. עפ"י נספח 36 ההרשאה היתה לשלם מהתשלום השלישי של הסכם 02 סך של 12,000 דולר לבעלי מקצוע עבור התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי. אין מניעה לאשר במסגרת תשלומים הקשורים להתאמת המחסן, תשלומים הקשורים לספקים בגין חומרי בניה שנדרשו להתאמת המחסן לשימוש חקלאי.

עפ"י הסכם 01' [נספח 30 לתובענה] אוזן הסכים לממן את עלות הבנייה של המחסן, והעלות הוערכה בהסכם 01' בסכום של כ-100,000 דולר. ברוש הסכים להשתתף במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בסכום של 11,837 דולר . אוזן לא נחקר בחקירה נגדית על חלק מהחשבוניות, ולעניין החשבוניות שנחקר בעמ' 195-214 -גרסתו לא נסתרה. בפועל הוכח כאמור, ששולם סכום של 11,837 דולר בהסכמה מחלקו של ברוש בתמורה החוזית של הסכם 02'.

להלן פירוט הסכומים ששולמו ואושרו:
שם הספק/
בעל המקצוע
תאריך
סכום כולל מע"מ
שער דולר
סכום
בדולרים
העץ הרצליה
7.12.04
321
4.323
74.25
עמנואל שלם
30.12.04
958
4.339
220.78
מחסני אסבסט
7.11.04
120
4.434
27.06
טמבור
7.11.04
33
4.434
7.44
עמנואל שלם
30.9.04
934
4.482
208.38
צינור וברז
25.8.04
524
4.536
115.5
שם הספק/
בעל המקצוע
תאריך
סכום כולל מע"מ
שער דולר
סכום
בדולרים
חשמל פלוס
9.8.04
1,650
4.531
364.158
מרכז השרון
3.8.04
28
4.526
6.186
הגרעין
31.10.04
52
4.468
11.638
איגוד ערים
21.7.04
958.00
4.488
213.45
גל- אש
14.7.04
1,486
4.492
330.8
הום סנטר
7.7.04
127.99
4.484
28.543
עמנואל שלם
30.7.04
123
4.516
27.236
הגרעין
30.9.04
56
4.482
12.49
ב.ר. בטון
15.6.04
5,482
4.528
1,210
הום סנטר
10.6.04
27.62
4.524
6.105
מרזבית
20.5.04
5,170
4.594
1,125.38
הום סנטר
19.5.04
138.53
4.590
30.18
מרכז השרון
9.5.04
25
4.587
5.45
סבן חומרי בניין
9.5.04
11
4.587
2.398
אלפי מפתחות
11.3.04
50
4.505
11.098
העץ הרצליה
9.3.04
786
4.499
174.705
עמרני חומרי בניין
7.3.04
66
4.504
14.65
עמנואל שלם
30.3.04
212
4.516
46.94
הגרעין
31.5.04
74
4.555
16.245
מרכז השרון
27.2.04
45
4.485
10.03
עמרני חומרי בניין
22.2.04
60
4.453
13.47
ר.ר.מ 114 בע"מ
5.2.04
108
4.481
24.10
עמנואל שלם
2.3.04
1,762
4.486
392.77
גדסי יוסי
29.1.04
2,596
4.482
579.2
אבנר שלום
הצעת מחיר על 2 אופציות אינה מעידה על תשלום, ולא ניתן לאשרה
אלפי מפתחות
18.1.04
30
4.401
6.816
ש.א.מ
14.1.04
420
4.405
95.346
מרכז השרון
31.12.03
17
4.379
3.882
הום סנטר
15.12.03
102.72
4.352
23.6
אלפי מפתחות
5.12.03
50
4.441
11.258
הום סנטר
4.12.03
70.16
4.441
15.798
עמנואל שלם
30.12.03
81
4.357
18.59
אלטר רמי
30.11.03
472
4.448
106.11
מרכז השרון
17.11.03
70
4.526
15.46
עמנואל שלם
30.11.03
128
4.448
28.77
טמבור
19.10.03
26
4.433
5.86
עמנואל שלם
30.9.03
282
4.441
63.49
חשמל פלוס
29.8.03
106
4.443
23.857
עמנואל שלם
25.8.03
163
4.479
36.39
ש.א.מ
21.8.03
3,400
4.466
761.3
שם הספק/
בעל המקצוע
תאריך
סכום כולל מע"מ
שער דולר
סכום
בדולרים
חב' חמב"ל
14.10.03
640
4.413
145.026
חשמל פלוס
16.7.03
63
4.425
14.237
מ. שמעון
20.8.03
1,578
4.450
354.6
אלפי מפתחות
14.7.03
220
4.380
50.228
אלפי מפתחות
3.7.03
100
4.294
23.28
אלפי מפתחות
3.7.03
180
4.294
41.91
עמנואל שלם
30.7.03
135
4.421
30.5
ב.ר. בטון
15.6.03
638.38
4.399
145.119
מ. שמעון
2.6.03
6,850
4.409
1,553.6
חבמ"ל
13.9.03
9,500
4.532
2,096.2
עמנואל שלם
30.6.03
158
4.312
36.64
עמנואל שלם
30.6.03
623
4.312
144.48
חמב"ל
14.8.03
434
4.446
97.615
יוסף חיון
27.5.03
1,400
4.432
315.88
חמב"ל
14.8.03
730
4.446
164.192
עמנואל שלם
30.5.03
425
4.373
97.187
סה"כ

11,837

הסכום ששולם לבעלי המקצוע ולספקים כולל מע"מ הינו 11,837 דולר. ניתן לקבוע שהסכום של 11,837 דולר שולם ע"י אוזן לברוש מכוח סעיף 5.2.4 להסכם 02' ונספח 36 לתובענה.

מ-1.1.93 ועד 14.6.02 המע"מ עמד ע"ס 17%. מ-15.6.02 ועד 28.2.04 המע"מ עמד ע"ס 18%. מ-1.3.04 ועד 31.8.05 המע"מ עמד ע"ס 17%.

בהסכם 02' שולמו 22,847 דולר מתוך סכום התמורה החוזית בסך 35,100 דולר [30,000 דולר + מע"מ]. 12,253 דולר [ 10,472 דולר + מע"מ] הותיר אוזן בידיו להבטחת ביצוע התשלומים החלים על ברוש כמוכר [מס שבח, דמי הסכמה לרמ"י ותשלומי עירייה].

בהסכם 02' לא היה הסדר של הפקדה בנאמנות אצל צד ג' [ראו סעיף 5.2.3 להסכם 02']. ברוש השאיר בידיו 12,253 דולר [ 10,472 דולר + מע"מ] להבטחת תשלומי מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י ותשלום עירייה, החלים על ברוש.
רביעית, בהודעת הביטול שנתן פרקליט ברוש ב-16.10.05 בעניין 3 הסכמי המכר מ-98', 99' ו-02' [מוצג 52 לתובענה] אין אזכור לטענה שההסכמים הנ"ל מבוטלים עקב אי תשלום חלק מהתמורה ב-3 העסקאות הנ"ל. גם במכתבי ההתראה שצורפו [נספחים 25-26 לתצהיר עדותו הראשית של ברוש] ההפרה הנטענת לא מתייחסת לאי תשלום חלק מהתמורה בהסכמי המכר. הודעת הביטול התייחסה "להשתלטות והסגת גבול בשטחים השייכים לעמינדב ברוש" [ראו כותרת הודעת הביטול], ושטחים אלה לא היו חלק מ-3.5 דונם שנמכרו ע"י ברוש לאוזן.

כפי שיוסבר בהמשך הפסק, הסכמי מכר המקרקעין לא היו מותנים בביצוע המיזם המשותף או בקיום הסכם בעניין שטחים אחרים של ברוש במגרש 51, שאינם נשוא הסכמי המכר.

בע"א 8398/17 תיאופילוס נ' אירינאוס הדגיש כב' השופט עמית בסעיף 24 לפסק הדין :

"הלכה פסוקה היא כי צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה".

לא היתה הפרה בגין אי תשלום התמורה החוזית שנקבעה בהסכמי המכר. לא היתה הפרה של הסכמי מכר המקרקעין מ-98', 99' ו-02', שהעמידה עילת ביטול.

הודעת הביטול ניתנה ב-16.10.05 שלא כדין, והסכמי 98', 99' ו-02' הינם בתוקף.

חמישית, הצדדים לא ראו בהחזקת כספים בידי אוזן [6,938 דולר + מע"מ מהסכם 98', 1,883 דולר + מע"מ מהסכם 99', ו-10,472 דולר + מע"מ מהסכם 02'], להבטחת התשלומים החלים על ברוש בגין העסקאות [מס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה לרמ"י, תשלום עירייה לצורך אישור עירייה לטאבו] - הפרה של ההסכמים. הצדדים בהסכמי 98', 99' ו-02' לא ראו באיחור בביצוע חלק מהתשלומים בעסקאות – הפרה של ההסכמים.

נוסיף לעניין זה, שזכויות ברוש במקרקעין שנמכרו היו מעוקלות. העיקולים טרם הוסרו ע"י ברוש, ולא ניתן לשלול את האפשרות שברוש נתן את ההסכמה לעיל [בעניין עיכוב חלק מכספי התמורה המיועדים להבטיח תשלומי מיסים החלים על ברוש, ולא ייחס הפרה לאיחור בביצוע חלק מהתשלומים בעסקאות] בהתחשב בכך שטרם הצליח להסיר את העיקולים על הזכויות שנמכרו, וממילא ללא הסרת העיקולים לא ניתן להעביר את הזכויות.

אוזן העיד בחקירתו בעמ' 145 לפרוטוקול שורות 9-26: "ש. האם היה איחור בתשלומים של ההסכם השני? ת. כן. ... זה היה בהסכמה. ש. הוא הסכים לכל הפיגורים האלה? ת. בוודאי".

תימוכין לכך שהצדדים לא ראו בהחזקת הכספים בידי אוזן, להבטחת תשלומי המיסים החלים על ברוש - כהפרה של ההסכם, ולכך שלא התייחסו לאי תשלום במועד של חלק מהתשלומים כהפרה של ההסכם - מצינו גם בהצהרות של ברוש בהסכמים המאוחרים שנחתמו.

במבוא להסכם 99' [נספח 14 לתובענה] היתה התייחסות לעסקה מ-98'. בעמ' 2 להסכם 99' הוצהר: "הקונה הינו בעל זכויות חכירה ומחזיק ב-1,500 מ"ר משטח המגרש ... [זכויות מכוח הסכם 98' – י.ג.] ". הצהרה זו ניתנה ע"י ברוש כשהיה מודע לכך ש-6,938 דולר + מע"מ בהסכם 98' עוכבו בידי אוזן להבטחת תשלומי המסים החלים עליו, ולא הועברו לנאמנות.

במבוא להסכם 02' [נספח 34 לתובענה], היתה התייחסות לעסקאות 98' ו-99'. בעמ' 2 להסכם 02' הוצהר: "ואילו הקונה התקשר עם המוכר לרכישת זכויות חכירה ב-2,500 מ"ר משטח המגרש [ זכויות מכוח הסכמי 98' ו-99'- י.ג.], הכל כמפורט בחוזה ... מיום 19.1.98 ובחוזה מיום 29.12.99, כאשר הקונה קיבל החזקה בפועל בשטח...". עפ"י הצהרה זו שניתנה ב-02' ע"י ברוש, ההחזקה במקרקעין שנמכרו בהסכמי 98' ו-99' נמסרה ע"י ברוש לאוזן.

ברוש העיד בחקירתו בעמ' 192 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורות 7-10: "ש. למה ההסכם השלישי [הסכם מ-02'-י.ג] לא מתנה את תוקפו... באף תיקון של ההפרות [הנטענות בעניין אי תשלום מלוא התמורה בהסכמי 98' ו-99'-י.ג] ת. אין לי תשובה".

בהסכם השכרה של המחסן מ-10.6.04, שהיה בנוי על המקרקעין, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 47 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הינו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר מ-98', מ-99' ומ-02'.

בהסכם השכרה נוסף של המחסן מ-31.10.04, שהיה בנוי על המקרקעין, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 45 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הינו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר של 98', 99' ו-02'.

גם מההסכמים שפורטו לעיל ניתן ללמוד על כך, שברוש ראה בהסכמים מ-98', 99' ו-02' כהסכמים שבוצעו, ואף חתם יחד עם אוזן על הסכמי השכרה של המחסן, שנבנה על מגרש א'. ניתן לראות בהסכמים הנ"ל אישרור המכירות בעסקאות 98', 99' ו-02'.

הטענות בדבר הפרת ההסכמים בעילה של אי תשלום מלוא התמורה אינן מתיישבות עם העובדות שלאחר הסכם 98', בו מכר ברוש לאוזן 1.5 דונם במגרש 51, המשיך ברוש למכור לאוזן בהסכם 99' דונם נוסף במגרש 51, ולאחר מכן המשיך ברוש למכור לאוזן בהסכם 02' דונם נוסף במגרש 51.

שישית, התשלומים שהיה על ברוש לשלם למס שבח, דמי הסכמה וחוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י ולעירייה - עלו לאין שיעור על הסכומים שהוחזקו בהסכמה בידי אוזן [6,938 דולר + מע"מ מהסכם 98', 1,883 דולר + מע"מ מהסכם 99' ו- 10,472 דולר + מע"מ מהסכם 02'], וטרם שולמו בעסקאות מ-98', מ-99', ומ-02'.

נדגיש שאוזן הסכים לשלם לברוש תשלום נוסף של 7,000 דולר לפי סעיף 5.2.3 להסכם 99', למרות שלא הוסרו העיקולים שרבצו על הממכר, וגם מכך ניתן ללמוד על שינוי בהסכמה של הוראות התשלום בהסכם.

עד היום לא שולמו התשלומים אותם היה על ברוש לשלם למס שבח, לרמ"י [דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים], ולעירייה ב-3 העסקאות הנ"ל, על מנת לקבל אישור להעברת הזכויות. עד היום לא הוסרו העיקולים הרובצים על הממכר ב-3 העסקאות הנ"ל בגין חובות של ברוש – ראו אישור זכויות של רמ"י מ-28.4.19, שצורף למוצג ת/16. עפ"י האישור הנ"ל, נכון ל-28.4.19 רבצו על הזכויות הנמכרות 9 עיקולים, וחוב דמי חכירה שנתיים בסך 7,598 ₪, בנוסף לחוב דמי ההסכמה. העברת הזכויות ע"ש אוזן לא אושרה ע"י רמ"י, ולא הושלמה ברישומי רמ"י.

ברוש הודה בחקירתו: "ש. אז יש חוב עדיין למס שבח? [בעסקת 98'-י.ג.] ת. כן ... ש. האם המצאת אישור של רשות מקרקעי ישראל בעניין העסקה של 1,500 מ"ר [עסקת 98'- י.ג.]? ת. לא ... כשהלכנו לבקש את האישור אז אורה גד [מרמ"י- י.ג.] שלחה לנו מכתב שהיא לא מאשרת לנו את המכירה מפני שיש עיקול ...ש. היה חוב של דמי הסכמה למינהל בעסקה של 1,500 מ"ר [עסקת 98' – י.ג.]? ת. כן" [עמ' 133 שורות 8-30]; "ש. אתה שילמת דמי הסכמה למינהל בגין עסקת המכר של ה- 1,500 מ"ר [הסכם 98' – י.ג.]? ת. לא שילמתי" [עמ' 172 שורות 10-16]; "ש. ... אישור המועצה המקומית רמת השרון... האם המצאת אישור כזה? ת. לא. ש. האם זה נכון, שלא המצאת את האישור הזה כי היה לך חוב שלא סילקת למועצה? ת. נכון ש.... מה היה גובה החוב שלך למועצה? ת. היה חוב של 266,000 ₪ שהצטבר ש. בגין מה? ת. חובות מים" [עמ' 134 שורות 1-13]; "ש. לגבי ההסכם השני [הסכם 99' – י.ג.] האם מס השבח שולם בהסכם השני? ת. לא . ש. האם דמי הסכמה למנהל שולמו בהסכם השני [הסכם 99' – י.ג.] ת. גם לא. ש. אז ניתן אישור עירייה לטאבו בהסכם השני [הסכם 99' – י.ג.] ת. לא ניתן. ש. ... כמה כסף אתה חייב למס שבח בגין ההסכם השני? ת. אני מעריך כ-11,000 דולר. ש. בגין חובות שצברת היו עיקולים על הזכויות שלך? ת. לעירייה" [עמ' 156 שורות 3-28]; "ש. אני לוקח 7,000 דולר בכל עסקה ביחד זה 21,000 דולר [ב-3 העסקאות – י.ג.]. האם ה-21,000 דולר היו מסלקים את כל החובות שלך למס שבח בכל אחת מ-3 העסקאות... דמי הסכמה למינהל, את כל החובות שלך לעיריית רמת השרון, מסירים את העיקולים שהיו מוטלים על זכויותיך, היה מספיק ב-21,000 דולר? ת. מס שבח [רק למס שבח – י.ג.] זה היה מספיק" [עמ' 199 שורה 30 עד עמ' 200 שורה 3].

עוד העיד ברוש בחקירתו: "ש. בעסקה הראשונה נשאר חוב למס שבח. ת. כן ... עוה"ד הגיע איתם לפשרה של 76,000 ₪ ... אני שילמתי מתוך ה-76,000 ₪ - 26,000 ₪ ...ש. אז יש חוב למס שבח בעסקה הראשונה של 50,000 ₪? ת. כן...ש. כמה אתה חייב בעסקה השנייה [למס שבח – י.ג.]? ת. לא שילמתי בכלל" [עמ' 201 שורות 12-31]; "ש. 11,000 דולר בעסקה השניה נשאר חוב למס שבח? ת. כן ... ואותו כנ"ל בעסקה השלישית. ש. גם יש חוב של 11,000 דולר למס שבח? ת. כן" [עמ' 202 שורות 15-20]; "ש. דמי הסכמה למינהל [לרמ"י – י.ג.] שילמת? ת. לא. ש. באף אחת מהעסקאות לא שילמת דמי הסכמה? ת. לא ... ש. היו לך גם עיקולים, נכון? ת. נכון" [עמ' 210 שורות 19-28]; "ש. כאשר נעשתה העסקה הראשונה היו לך עיקולים על המקרקעין? ת. כן. ש. באיזה סכום? ת. היה עיקול של העירייה ... 266,000 ₪" [עמ' 211 שורות 8-14]; " ש. ... החוזה השלישי מ-02' ... אחת ההתחייבויות [שלך – י.ג.] זה לבטל עיקולים שהיו מוטלים אז על המגרש של הזכויות שלך. האם אתה אי פעם המצאת אישור על ביטול העיקולים האלה? ת. לא" [עמ' 220 שורות 18-22]; "ש. העיקולים לא הוסרו? העיקולים קיימים? ת. נכון" [עמ' 221 שורות 11-12]; " ש. יש עדיין חובות לעירייה שבגינם לא הוצאת אישור לטאבו? ת. כן" [עמ' 221 שורות 32-33].

להשלמת התמונה נציין, שעפ"י מכתב פרקליט ברוש מ-29.11.05 [נספח 43 לתובענה]: בעניין ההסכם מ-98' עמד סכום החוב למס שבח ע"ס 74,275 ₪ נכון ל-05', ובעניין ההסכם מ-99' מס שבח דרש תשלום מס בסך 186,445 ₪, ובצירוף קנסות וריביות – 382,045 ₪.

עוד הוסיף פרקליט ברוש במכתבו מ-29.11.05, שבעניין הסכם 98': "הגעתי עם רשויות המס להסכמה, לפיה שיעור המס יעמוד על 12%, בעוד שווי המכירה יעמוד על סך 80,000 דולר לדונם".

כאמור החובות שנותרו למס שבח לא שולמו ע"י ברוש. מאישור זכויות שצירפה רמ"י למוצג ת/15 ניתן לראות, שמס שבח הטיל עיקול על זכויות ברוש במקרקעין, ועיקול זה היה תקף נכון ל-17.12.18.

שביעית, אוזן אמנם הפקיד 83,000 ₪ בידי פרקליטתו, עו"ד חיה רינון, מהכספים שטרם שילם לברוש בעסקאות שנועדו להבטיח את תשלום החובות של ברוש למס שבח, רמ"י והעירייה [ראו הודעת עו"ד חיה רינון שצורפה לבקשת ב"כ אוזן מ-4.6.19], אולם לכך אין חשיבות, באשר ההפקדה בוצעה לאחר מתן הודעת הביטול מ-16.10.05 – נשוא התביעה, וללא הסכמת ברוש.

אוזן הודה בעדותו בעמ' 79 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 17-18: "ש. לא הודעת לו [לברוש-י.ג] שהפקדת 7,000 דולר אצל עו"ד רינון ב-2005 ת. אני לא הודעתי".

8. ומכאן לתיחום גבולות מגרש ג', שנמכר בהסכם 99'. בעסקה זו מכר ברוש לאוזן 1,000 מ"ר. הכרעה בעניין תיחום המגרש נדרשת לצורך האכיפה. המודד שמינה בית המשפט העיד בעמ' 188 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 28-30: "בת/25 את השטח של מגרש ג', שמסומן בקו אדום, ומורידים את שטח הסככה ההרוסה – כמה מ"ר חסר כדי שיהיה 1,000 מ"ר ת. בערך 200 מ"ר. ש. חסר 200 מ"ר ת. כן".

בע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום פ"ד נג(3) 516, 524 הדגיש כב' השופט אנגלרד:

"במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי התאמה אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום לב או בהעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התניה החוזית, אשר במקרה שלנו, נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר".

אוזן אינו מעוניין בביטול החוזה אלא באכיפתו, ואין בפני בית המשפט עתירה לניכוי ממחיר התמורה החוזית.

הוצגו בפני בית המשפט תרשים של זיכרון הדברים בעסקה מ-99' – מוצג ת/28, ותרשים של הסכם 99' – מוצג ת/27.

בתרשימים שהוצגו לא נרשמו מידות אורך ורוחב למגרש ג'. צוין בתרשים זיכרון הדברים ת/28, ובהסכם ת/27 ששטח המכר – 1,000 מ"ר.

מעיון בתרשימים ת/27 ות/28 ניתן להסיק את המסקנות הבאות:
[א] מגרש ג' שטחו 1,000 מ"ר, והוא ממערב למגרש א'.

[ב] מגרש ג' הוא מצפון לקו המים הראשי במגרש 51.

[ג] בזיכרון הדברים צוין במפורש שמגרש ג' "לא יפגע במבנה המקורי הקיים". ב"כ הצדדים הודיעו בעמ' 188 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 11-12: "מוסכם עלינו ששטח הסככה ההרוסה בת/25 [המבנה – י.ג] לא צריך להיכלל במגרש ג' ששטחו 1,000 מ"ר".

[ד] שטח החממות, שבבעלות ברוש, ושסומן בתרשימים ת/27 ו-ת/28 אינו חלק ממגרש ג'. יתרה מכך בין מגרש ג' לבין שטח החממות, שבבעלות ברוש, מצוי שביל, שאף הוא אינו חלק ממגרש ג'.

[ה] למגרש ג' בתרשימים אין צורת מלבן.

[ו] המודד שמינה בית המשפט העיד בחקירתו: "ש. האם בת/27 יש רווח בין ה-1,500 מ"ר [של מגרש א' שנרכש ע"י אוזן בהסכם 98' – י.ג] לקו המים ת. כן" [עמ' 193 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 27-28]; "ש. קו המים הוא הקו התחתון ת. כן" [עמ' 194 שורות 2-3].

כשדנים אנו באכיפה בקרוב יש לאמץ את התרשים ת/29 ולקבוע ששטח מגרש ג' הוא השטח המסומן באדום.

קביעה זו שומרת על העיקרון שמגרש ג' הוא מצפון לקו המים הראשי, על התניה ששטח הסככה לא נכלל בשטח מגרש ג' שנמכר, ועל כך ששטח החממות עפ"י התרשימים לא נמכר ע"י ברוש לאוזן. עפ"י קביעה זו יש רצף בין מגרשים א', ב' ו-ג', שנרכשו ע"י אוזן.

המודד של בית המשפט אישר שגודל השטח באדום על מוצג ת/29 הוא 1,000 מ"ר – ראו מוצג נ/3.
אוזן הודה בחקירתו: "סיכמנו על 1,000 מ"ר מצפון לקו המים" [עמ' 105 לפרוטוקול מ- 11.11.18 שורה 32]; "זה השטח שייך לעמי [לברוש-י.ג]. זה המבנה המקורי שאסור לנו לנגוע... הסככה המקורה. ש. ה-1,000 מ"ר לא כולל את הסככה ת. נכון.... ש. צריך להוריד את השטח של הסככה? ת. נכון.... זה רשום בכל ההסכמים שאסור לנו לנגוע בסככה של עמי" [עמ' 101 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 22-31]; "רשום מערב לדונם וחצי [שנרכשו בהסכם 98'-י.ג]" [עמ' 106 שורה 15].

כאמור גם עפ"י התרשים בזיכרון הדברים [מוצג ת/28] וגם עפ"י התרשים בהסכם [מוצג ת/27] שטח החממות לא נמכר ע"י ברוש לאוזן. שטח החממות שבבעלות ברוש הועמד ע"י ברוש לטובת המיזם המשותף כחלק מהתחייבות ברוש. בעמ' 1 להסכם 01' בהואיל השלישי [נספח 30 לתובענה] נאמר במפורש, שאוזן יעמיד לטובת המיזם שטח של 2,500 מ"ר [מגרשים א' וג' שרכש בהסכמי 98' ו-99'], וברוש יעמיד לטובת המיזם את שטח החממות ומבנה נוסף שבבעלותו.

9. ומכאן לסוגיית תוקף הסכמי 98', 99', 02', ולסוגיית אכיפת ההסכמים.

המדובר ברכישת זכויות חכירה לא מהוונות של מקרקעין למטרת מטעים או עיבוד חקלאי. אין המדובר בנחלה חקלאית במושב, שהינה יחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה ופיצול, ושיש חשיבות גם לזהות המבקש שחפץ להעביר את הזכויות על שמו בנחלה, באשר יש משקל לבדיקת התאמתו להשתלב בחיי האגודה השיתופית.

בהלכת ע"א 1662/99 חיים נ' חיים פ"ד נו(6) 295, קבע כב' הנשיא ברק:

"בהיעדר טעמים מיוחדים ראוי הוא להעניק תוקף חוזי למערכת היחסים שבין המעביר לנעבר של הזכות, גם אם היא עומדת בניגוד לאמור בהסכם בין המעביר לבעל הזכות. העובדה כי זכות מסוימת אינה ניתנת להעברה אינה צריכה לגרוע מתוקפם של היחסים החוזיים בין הצדדים להסכם ההעברה של זכות זו" [עמ' 349 מול האותיות ו'-ז'].

"נכון אמנם כי נדרשה הסכמת הצדדים להסכם המשולש [רמ"י והסוכנות –י.ג] על מנת להעביר זכויות... אין חולק כי הצדדים להסכם ידעו על הצורך בהסכמת הצדדים להסכם המשולש [רמ"י והסוכנות –י.ג] לשם העברת הזכויות בפועל, אולם בכך אין די על מנת לקבוע כי ההסכם... הותלה בתנאי שתינתן הסכמה כאמור... הקביעה אם עניין לנו בחוזה עם תנאי מתלה אם לאו יכולה להילמד מאומד דעת הצדדים לו, כפי שהיא משתקפת מלשונו ומתכליתו... בחינה מעין זו בנסיבות המקרה מצביעה לדעתי בבירור כי האם והמערער התכוונו ליתן תוקף להסכם בלא להתנות תוקף זה בהסכמת הצדדים להסכם המשולש [רמ"י והסוכנות –י.ג]" [עמ' 347 לפסק הדין מול האותיות א'-ג']

עפ"י הלכת חיים, ההסכמים מ-98 ', 99', ו-02' – תקפים במישור היחסים שבין אוזן לבין ברוש.

עפ"י לשון ההסכמים וכוונת הצדדים לא מדובר בהסכמים בהם נקבע תנאי מתלה.

המדובר ברצף של 3 הסכמים שנערכו ע"י אוזן וברוש בשנים 98'-02', כאשר בכל הסכם נמכר שטח נוסף מחלקה 29, שבבעלות ברוש. הצדדים לא ראו בהסכמים הסכמי מכר עם תנאי מתלה, שאי קיומו יביא לביטול ההסכמים, שאחרת ברוש לא היה חוזר ומוכר לאוזן שטחים נוספים גם ב-99' וגם ב-02 ' לאחר המכירה ב-98 '.

זאת ועוד, המחסן שנבנה על מגרש א', אשר נמכר בהסכם 98', הושכר לשוכרים המקוריים עד ינו' 18. ברוש ואוזן חתמו על הסכמי ההשכרה שהיו בתוקף עד ספט' 14, ובהסכמי ההשכרה [נספחים 45 ו-47 לתביעה] הוצהר ע"י ברוש ואוזן שהסכמי המכר של המקרקעין בוצעו [ראו פירוט בעמ' 21-22 לפסק הדין].

בהסכמים הנ"ל אין קביעה של תנאי מתלה – קבלת הסכמת רמ"י כתנאי לתקפות הסכמי המכר. בסעיף 10 להסכם 98' אף נקבעו הוראות המאפשרות לאוזן למכור את הממכר לאחר שישלם את מלוא התמורה לברוש. בהסכם 99' הצהיר ברוש כמוכר בסעיף 2.2: "לא קיימת כל מניעה להתקשרותו עם הקונה בהסכם זה למכירת הממכר". בהסכם 02' הוצהר בעמ' 2, שהקונה אוזן קיבל את החזקה בשטחים שנקנו עפ"י הסכמי 98' ו-99'.

באשר לסוגיית האכיפה של ההסכמים, יש לאכוף את ההסכמים עפ"י דוקטרינת הביצוע בקירוב.

בע"א 11965/05 קליין נ' שרון אמרה כב' השופטת חיות [כתוארה דאז] בסעיף 4 לפסק הדין:

"דוקטרינת הביצוע בקירוב ((cy pres... אומצה בפסיקתו של בית משפט זה קודם לחקיקה הישראלית בתחום דיני החוזים... אין מניעה להוסיף ולהחיל גם כיום את רוחה ואת הגיונה של תורת הביצוע בקירוב מכוח עיקרון תום הלב... הרעיון העיקרי שביסוד דוקטרינה זו כי יש לחתור ככל הניתן לקיום החוזה ולהגשמת המטרה העומדת בייסודו, גם אם מתברר בהגיע שעת ביצועו כי אין אפשרות לקיימו ככתבו וכלשונו. דוקטרינת הביצוע בקירוב, כמו גם עיקרון תום הלב, מאפשרים לבית המשפט במקרה כזה לערוך שינויים מסוימים בדרכי ביצועו של החוזה על מנת לקיימו...".

פרופ' גבריאלה שליו בספרה "דיני החוזים-התרופות" בעמ' 264-265 הוסיפה:
"רוחה והגיונה של תורת האכיפה בקירוב עולים בקנה אחד עם המגמה המודרנית בדיני חוזים ליתן תוקף לחוזים, ולהביא למימוש תכליתם, גם אם הדבר כרוך בעריכת התאמות... ומלבד שישמרו אופיו של ההסכם והגיונו הכלכלי... המגמה האמורה מתיישבת היטב גם עם מעמדו הרם של עיקרון תום הלב...".

גם ברוש בעמ' 1 לתביעה שכנגד שהגיש, עתר לאכוף את הסכמי המכר בקירוב, אולם ביקש להגיע לתוצאה שונה. ראו גם סעיף 74.1 לתצהיר ברוש, בו נתבקש בית המשפט ע"י ברוש להורות על ביצוע בקירוב של הסכמי המכר.

בתעודת עובד ציבור של הגב' שם טוב, מרשות מקרקעי ישראל, הובהר שהכלל הוא שאין מניעה להעביר חלק מהזכויות בחוזה חכירה חקלאי למטרת מטעים או עיבוד חקלאי אחר, אלא שעפ"י סעיף 4.2 להוראות נוהל רמ"י [מוצג ת/33] לא ניתן לפצל שטח חוזה לשטחים הקטנים מ-20 דונם, ובמקרה של העברת זכויות שדווחה לשלטונות המס והוגשה בגינה בקשה עד 4.4.19 [כמו בענייננו] לא ניתן לפצל שטח חוזה לשטחים הקטנים מ-5 דונם, ובעניינו המדובר ב-3.5 דונם.

המגבלה היא מכוח סעיפים 11א ו-11ב להסכם החכירה המקורי [מוצג ת/24] וסעיפים 2 ו-18 לחוק ההתיישבות החקלאית [סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים] תשכ"ז – 1967. מגבלה זו נקבעה למרות האמור בסעיף 78 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, על פיו ניתן להחכיר חלק מסוים במקרקעין, ולחכירה כזו יהיה אופי קנייני, על אף שגבולותיה אינם יוצרים חלקה עצמאית [ראו דברי כב' השופט הנדל ברע"א 6948/11 חזקיה נ' עיזבון לוי סעיף 8 לפסק].

פרקליטות המחוז הודיעה בשם רשות מקרקעי ישראל ב-15.7.19:
"בכל הנוגע לשטח של 3.5 דונם שנמכר – לא ניתן לבצע רישום בנפרד ע"ש התובע, אולם ניתן לרשום את זכויות התובע והנתבע במושע, בחוזה חכירה אחד כחוכרים במשותף".

"בכל הנוגע למחסן בשטח 925 מ"ר [שנבנה על מגרש א' –י.ג] תכנית הבנייה להקמת מחסן זה נחתמה ע"י הרשות ב-2.2.00. אין בבניית המחסן כדי להשפיע על האפשרות לרשום את הזכויות ע"ש התובע...".

הגב' דליה סגל יפרח מרשות מקרקעי ישראל, העידה בחקירתה:

"אין מניעה להעביר הזכויות באופן כללי" [עמ' 173 לפרוטוקול שורה 4]; "ש. את אומרת שיש בעיה שזה פחות מ-5 דונם? ת. כן" [עמ' 180 לפרוטוקול שורות 3-4]; "החוזה הוא מטעים, אבל גם אם יהיה בשטח עיבוד חקלאי זה בסדר" [עמ' 180 לפרוטוקול שורות 21-22]; "ש. ...ברוש חוכר שטח קרקע שאגב הוא לא חלקה רשומה סטטוטורית? ת. נכון. חלקי חלקות. ש. בגוש הזה יש עוד בעלי זכויות? ת. יתכן" [עמ' 183 לפרוטוקול שורות 1-7]; "ש. והזכויות את אומרת יהיו רשומות במושע [ע"ש אוזן וברוש –י.ג]? ת. במושע. כל אחד בחלקו היחסי" [עמ' 191 לפרוטוקול שורות 3-4]; "אנחנו נאפשר את העברת הזכויות אבל... לא יהיו ספציפיים [מגרשים נפרדים –י.ג] אלא יהיו במושע" [עמ' 193 לפרוטוקול שורות 1-2]; "ש. אדון ברוש ואדון אוזן עשו ביניהם מבלי לשאול אתכם, בלי לקבל הסכמתכם הסכם שיתוף, ואמרו אתה יושב פה ואני יושב פה... האם מבחינתכם זו הפרה של איזושהי הוראה? ת. ...זה ההסכמות ביניהם, ואנחנו לא מתערבים בזה. ש. מבחינתכם אתם אדישים לנושא הזה? ת. אדישים לזה" [עמ' 191 לפרוטוקול שורה 27 עד עמ' 192 שורה 8].

אוזן וברוש ראו ב-3 הסכמי המכר מ-98', 99' ו-02' כהסכמים שבוצעו, וגם לכך יש משקל כאשר ניתנת הוראה שהאכיפה תבוצע בקירוב מכוח עיקרון תום הלב – חובת תום הלב בקיום חוזה לפי סעיף 39 לחוק החוזים.

בהסכם 99' מ-22.12.99, שנערך לאחר העסקה מ-98' [נספח 14 לתובענה], הוצהר בעמ' 2 להסכם: "הקונה הינו בעל זכויות חכירה ומחזיק ב-1,500 מ"ר משטח המגרש ...".

בהסכם 02' מדצמ' 02' [נספח 34 לתובענה], שנערך לאחר העסקאות מ-98' ומ-99' [נספח 34 לתובענה], הוצהר בעמ' 2 להסכם: "ואילו הקונה התקשר עם המוכר לרכישת זכויות חכירה ב-2,500 מ"ר משטח המגרש, הכל כמפורט בחוזה ... מיום 19.1.98 ובחוזה מיום 29.12.99, כאשר הקונה קיבל החזקה בפועל בשטח...". עפ"י הצהרה זו שניתנה ב-02' ע"י ברוש, ההחזקה במקרקעין שנמכרו בהסכמי 98' ו-99' נמסרה ע"י ברוש לאוזן.

בהסכם ההשכרה של המחסן מ-10.6.04, שהיה בנוי על המקרקעין, אשר נמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 47 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הינו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר של 98', 99' ו-02'.

בהסכם השכרה נוסף של המחסן מ-31.10.04, שהיה בנוי על המקרקעין, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 45 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הינו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר של 98', 99' ו-02'.

גם מההסכמים שפורטו לעיל ניתן ללמוד על כך, שברוש ראה בהסכמים מ-98', 99' ו-02' כהסכמים שבוצעו, ואף חתם יחד עם אוזן על הסכמי השכרה של המחסן, שנבנה על מגרש א'.

זכויות החכירה של ברוש לא רשומות במרשם המקרקעין אלא ברישומי רמ"י. יש להורות על אכיפה בקירוב, כאשר זכויות אוזן שנרכשו יירשמו במושע, והסכם השיתוף על דרך התנהגות ימשיך ויחייב את ברוש ואוזן, כפי שנהגו למעלה מ-20 שנה, באופן שהשימוש במגרשים שסומנו ע"י מודד בית המשפט באותיות א-ג, שהינם חלק ממגרש 51 ברישומי רמ"י, ייוחדו לשימושו של אוזן.

10. אוזן זכאי לאכוף לא רק את שני ההסכמים מ-99' ו-02' אלא גם את ההסכם מ- 98' בעניין מגרש א', שעליו נבנה המחסן, תוך ניצול חלק מזכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א'. לעניין זה ניתן ע"י בית המשפט משקל להיבטים הבאים:

המחסן נבנה על מגרש א' שבבעלות אוזן, שזכויותיו אינן רשומות במרשם המקרקעין. רישום זכויות החכירה אמור להתבצע ברישומי רמ"י. עלות בניית המחסן מומנה ע"י אוזן. ברוש נייד זכויות בנייה ממקרקעין סמוכים שבבעלותו למגרש א' שבבעלות אוזן, בנוסף לזכויות הבנייה שהיו לאוזן במגרש 51. שמאי בית המשפט קבע, שלצורך בניית המחסן ששטחו 925 מ"ר במגרש א', שרכש אוזן, נוצלו 147.63 מ"ר זכויות בנייה של אוזן, ו-777.37 מ"ר זכויות בנייה של ברוש. עפ"י תחשיב השמאי חלקם של אוזן וברוש בזכויות הבנייה שנוצלו לצורך בניית המחסן על מגרש א': אוזן - 15.96%; ברוש - 84.04%. ניוד זכויות הבנייה נעשה בהסכמה , ולצורך הוצאת היתר בנייה לבניית המחסן על מגרש א' – המיזם המשותף של אוזן וברוש.

בע"א 36/11 חב' דואר ישראל נ' חפציבה אמרה כב' השופטת נאור:

"גם בהכרה של בית משפט זה ביכולת לנייד זכויות בנייה... מדובר אך בנטילה ע"י רשויות התכנון של זכויות בנייה מנכס אחד, ובהקצאתן של זכויות בנייה אחרות לנכס אחר" – סעיף 39 לפסק הדין.
"אף שלפי הפסיקה החדשה יותר ניתן להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצולן של זכויות בנייה... אין משמעות הדבר כי מדובר בנכס קנייני עצמאי שניתן להעביר בו בעלות במנותק מהמקרקעין" – סעיף 38 לפסק הדין.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הקצתה את זכויות הבנייה בהסכמת ברוש, וזכויות הבנייה נוצלו על המקרקעין של אוזן.

ככל שנראה בזכויות החוזיות של אוזן במגרש א', ובזכויות הבנייה שנוצלו [חלקן של אוזן, וחלקן של ברוש שנוידו ממקרקעין סמוכים שבבעלות ברוש] ערבוב זכויות או נפנה לדיני הערבוב בדרך אנלוגיה - גם עפ"י דיני הערבוב של סעיף 4[ב] לחוק המיטלטלין, החל על זכויות, לא ניתן להתעלם מכך ששווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 40% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו נכון למועד הגשת תביעת האכיפה.

בית המשפט מינה שמאי מטעמו. הצדדים ויתרו על חקירת השמאי, ובית המשפט אימץ את הנתונים שהוצגו בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט. עפ"י נתוני שמאי בית המשפט: חלקו של ברוש בזכויות הבנייה שנוצלו במגרש א' ונוידו מהמקרקעין האחרים של ברוש – 84.04%, ושווין נכון למועד הגשת התביעה [1.9.14] – 1,158,988 ₪; שווי זכויות החכירה של מגרש א' והמחסן הבנוי עליו נכון ליום הגשת התביעה לאכיפה - 2,890,625 ₪. הצבת נתונים אלה מביאה למסקנה שנכון ל-1.9.14 [מועד הגשת התביעה] שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 40% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

גם נכון למועד הוצאת היתר הבנייה במגרש א' [21.6.01] , עפ"י נתוני שמאי בית המשפט: שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' – 940,248 ₪; שווי זכויות החכירה של מגרש א' והמחסן הבנוי עליו – 2,008,571 ₪. הצבת נתונים אלה מביאה למסקנה שנכון ל-21.6.01 שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 46% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

עפ"י דיני הערבוב של סעיף 4 לחוק המיטלטלין, החל גם על זכויות, הבעלות תיקבע עפ"י מבחן של עיקר וטפל. כאשר ניתן לאתר תרומה עיקרית של אחד מהצדדים – מי שתרם את העיקר יזכה לבעלות בלעדית, ועליו לשפות את הצד האחר בגין הנכס אשר הושקע על ידו.

בענייננו שני הצדדים גרמו לערבוב, באשר המחסן נבנה בהסכמה על המקרקעין של אוזן, שזכויותיו לא רשומות במרשם המקרקעין, תוך ניוד חלק מזכויות הבנייה של ברוש ממקרקעין סמוך. המדובר במחסן חקלאי שנבנה עפ"י היתר בנייה שניתן, ובהסכמת הבעלים – רמ"י. תעודת גמר למחסן הוצגה כנספח 20 לתצהיר ברוש.

הצדדים לא הסדירו בהסכם את הזכויות לאחר הפסקת מיזם ההשכרה המשותף. באשר לזכויות הבניה, יש להבחין בין תקופת המיזם לבין התקופה שלאחר הפסקת המיזם המשותף.

עם הפסקת המיזם המשותף של ההשכרה, אוזן, שרכש את מגרש א' בהסכם 98', התעשר באמצעות הוספת הנכס הטפל של ברוש – ניוד חלק מזכויות הבנייה של ברוש ששווין נכון ליום הגשת התביעה [1.9.14] 40% משווי המקרקעין והמחסן. לפיכך יש להתנות את צו האכיפה של הסכם המכר מ-98' בכך שאוזן ישלם לברוש – בעל הנכס הטפל, את שווי הנכס הטפל – שווי זכויות הבנייה של ברוש, שנוידו למגרש א' שבבעלות אוזן ונוצלו לצורך בניית המחסן ששטחו 925 מ"ר .

שמאי בית המשפט העריך את שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' ונוצלו לצורך בניית המחסן בסכום של 1,158,988 ₪ נכון ליום הגשת התביעה – 1.9.14. ללא ניוד חלק מזכויות הבנייה של ברוש לא ניתן היה להוציא היתר בנייה ולבנות את המחסן על המגרש שרכש אוזן.
אכיפת הסכם המכר מ-98' מותנית בתשלום 1,158,988 ₪ ע"י אוזן לברוש צמוד למדד יוקר המחיה ונושא ריבית מ-1.9.14 [יום הגשת התביעה] ועד מועד התשלום בפועל – בגין זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א', לאחר שנרכש ע"י אוזן מברוש בהסכם 98.

עוד נעיר שההוראות בסוגית הערבוב בחוק המיטלטלין חלות גם על זכויות מכוח סעיף 13 לחוק המיטלטלין. תוצאה זו תואמת את דיני עשיית עושר ולא במשפט [ראו סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט]. קבלת טובת הנאה ע"י אוזן לאחר הפסקת המיזם [ניוד זכויות בנייה של ברוש למגרש שרכש אוזן] היא בלתי צודקת, מהווה התעשרות "שלא עפ"י זכות שבדין", ועל אוזן, המתעשר על חשבון ברוש, להשיב לברוש את שווי הזכיה.

בשולי ההחלטה נוסיף, שחוק המקרקעין בסעיפים 21 ו-23 לחוק מסדיר את הסוגיה של בניה שלא כדין במקרקעין מוסדרים, ובמקרקעין שאינם מוסדרים, אולם לא דן בבנייה במקרקעין ע"י בעל המקרקעין, וניוד זכויות בנייה של בעל מקרקעין סמוך לצורך קבלת היתר הבנייה. בענייננו הבנייה של המחסן נעשתה בהסכמת אוזן וברוש ורמ"י.

11. לא ניתן להתנות את תוקף הסכמי 98', 99' ו-02' או אכיפתם [מכר 3.5 דונם במגרש 51] בסילוק יד של אוזן מיתרת שטחי ברוש, שאינם נשוא הסכמי המכר או בתשלומים המגיעים לברוש, אם מגיעים, מכוח המיזם המשותף או באכיפת הסכם השותפות.

בהסכמי מכר מקרקעין מ-98', 99' ו-02' אין אזכור להסכם המיזם המשותף של הצדדים. בהסכמי המכר אין התניה שהעברת הזכויות במקרקעין כפופה לביצוע המיזם המשותף או לעניינים אחרים הקשורים להסכם המיזם.

בהסכמי מכר המקרקעין מ-98', מ-99' ומ-02' אין התניה שאם המיזם המשותף של הצדדים לא יבוצע - יבוטלו 3 הסכמי המכר.

בהסכמי 98', 99' ו-02' נקבעו אף הוראות המאפשרות לאוזן למכור את המקרקעין שרכש, ופועל יוצא מכך שהסכמי מכר המקרקעין לא היו מותנים בביצוע המיזם או בעניינים הקשורים להסכם המיזם, שכלל לא אוזכרו בהסכמי מכר המקרקעין .

בסעיף 10 להסכם 98' נקבע, שאוזן יהיה רשאי למכור את המקרקעין לצד שלישי לאחר שהופקדה תכנית למגורים בוועדה המחוזית, ואף למכור את המקרקעין בשלב מוקדם יותר בכפוף למתן זכות קדימה לברוש.

הוראות דומות נקבעו בסעיף 11.3 להסכם 99', ובסעיף 11.3 להסכם 02'.

בהסכמים מ-98', 99' ו-02' [מכר 3.5 דונם] אין זיקה והתנייה בין מכר המקרקעין לבין המיזם או ביחס לשטחים שבבעלות ברוש, שאינם חלק מהמכר, ושהוספו למיזם או שאינם חלק מהמיזם. הסכמי מכר המקרקעין לא היו מותנים בביצוע המיזם המשותף או בקיום הסכם בעניין שימוש בשטחים אחרים של ברוש במגרש 51, שאינם נשוא הסכמי המכר.

להשלמת התמונה נציין, שבת.א. 11990-12-13 [מוצג ת/10] ניתן פסק דין ע"י בימ"ש השלום בת"א, שהורה על פינוי אוזן מחלק משטחי ברוש במגרש 51, שאינם נשוא ההסכמים מ-98', 99' ו-02'.

12. התשלום של 11,837 דולר, שבאמצעותו השתתף ברוש בהתאמת המחסן להשכרה כמחסן חקלאי, לאחר שעלות בניית המחסן הייתה למעלה מ-100,000 דולר – אינו מונע את אכיפת ההסכם, ואינו מזכה את ברוש בהחזר הסכום של 11,837 דולר עם מתן צו האכיפה.

השתתפות ברוש בסך 11,837 דולר במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בנוסף לשימוש בתקופת המיזם ב חלק מזכויות הבנייה של ברוש שנוידו ממקרקעין סמוכים - היו בגדר הקצאת משאבים מצד ברוש למיזם המשותף, והם שמקנים לכאורה לברוש את הזכות לקבל חלק מדמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בתקופת המיזם המשותף, והמדובר בסכומים נכבדים [ראו סיפא סעיף 5 לפסק].

בנספח 36 לתובענה עליו חתמו הצדדים נא מר: "התשלום בסך של 12,000 דולר שעל הקונה לשלם למוכר עפ"י הוראות סעיף 5.2.4 להסכם המכר, ישולם ע"י הקונה ישירות לבעלי מקצוע להם חייב המוכר כספים בגין עבודות של התאמת מחסן [מחסן בשטח של 925 מ"ר שנבנה עפ"י היתר בניה] ... העברת התשלום האמור לבעלי המקצוע השונים ייחשב כהעברת התשלום למוכר במלואו, ולמוכר לא תהא זכות להשיג על כך, ובלבד שיוצגו קבלות על התשלומים".

אוזן העיד בחקירתו, שבניית מעטפת המחסן הושלמה ביולי 01', בעוד שהקבלות בגין הוצאות התאמת המחסן התייחסו לתקופה מ-03' ומ-04' [ראו עמ' 166 לפרוטוקול מ-11.12.18 שורות 13-23, ועמ' 191 שורות 2-4].

עוד העיד אוזן: "כל מה שאני רואה כאן בחשבוניות [החשבוניות בגין הוצאות התאמת המחסן – י.ג.], הכל נמצא בתוך המחסן ומסביב למחסן" [ עמ' 195 לפרוטוקול מ-11.12.18, שורות 9-10]; אחרי שגמרנו את המחסן התחלנו... בפנים ... כל זה זה אביזרים של תשתיות בפנים" [עמ' 198 לפרוטוקול מ-11.12.18, שורות 31-32].

השמאי שמונה מטעם ביהמ"ש, מר שאול רוזנברג, תיאר את המחסן החקלאי בעמ' 7 לחוות דעתו: "המבנה... כולל חדרי קירור בטמפרטורות שונות לאחסנה וקירור של ירקות באגף הצפוני של המבנה, ושטח לשטיפה ואריזת הירקות באגף הדרומי של המבנה... בחדרי הקירור פנלים מבודדים... במבנה מותקנים צ'ילרים לחדרי קירור, מנועים למזגנים ומערכת חשמל".

החשבוניות ששולמו מכספי ברוש להתאמת המחסן בסך 11,837 דולר עולות בקנה אחד עם תיאורו של שמאי ביהמ"ש את המחסן וע ם הסכמי השכירות שנחתמו לאחר מכן. על ברוש ואוזן היה לבצע עבודות התאמה של הכנת תשתית צנרת מים וביוב לשימושים חקלאיים , התקנת נקודות מים וחשמל,
והתקנת צינורות כיבוי אש על מנת להתאים את המחסן לשימוש חקלאי.

הסכם השכרת המחסן לאלנקווה נערך ב-20.6.04 [נספח 47 לכתב התביעה],ובהואיל הרביעי בעמ' 1 להסכם נאמר, שהמשכיר מעמיד לטובת השוכר בשטח המעבד רצפת בטון, נקודות חשמל ומים ושעוני חשמל ומים נפרדים. הסכם השכרת המחסן לחב' הגרעין בע"מ נערך ב-31.10.04 [נספח 45 לכתב התביעה], ובהואיל החמישי בעמ' 1 להסכם נאמר, שהמשכיר מעמיד לטובת השוכר בשטח המעבד נקודת ביוב, צינור כיבוי אש, חשמל ומים ושעוני חשמל ומים נפרדים. חלק מהקבלות שהוצגו בעניין התאמת המחסן הוצאו ב-04' לאחר חתימת חוזי השכירות, ולא ניתן לשלול שנועדו לצורך התאמת המחסן לשוכרים. עוד נדגיש, שבהסכם השכירות לאלנקווה נאמר בסעיף 2.2 שמטרת ההתקשרות: "אחסון וטיפול בירקות, כאשר המעבד יבצע שטיפה, אריזה, קירור ואחסנה של הירקות בשטח", ובהסכם השכירות לחב' הגרעין נאמר בסעיף 2.2, שמטרת ההתקשרות: "אחסון טיפול ושיווק ... לרבות חומרי הדברה, דשנים, ורעל לשימוש חקלאי".

ברוש לא ביקש בסיכומיו להתנות את האכיפה בהחזרת הסכום של 11,837 דולר .

התוצאה שאין להורות על השבת הסכום של 11,837 דולר מתבקשת גם עפ"י דיני עשיית עושר ולא במשפט. סעיף 2 לח וק עשיית עושר ולא במשפט מורה: "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת השבה לפי סעיף 1 כולה או מקצתה אם ראה ... נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

13. משקבענו שהסכמי 98', 99' ו-02', תקפים ויש לאוכפם עפ"י הדוקטרינה של אכיפה בקירוב – יש למנות כונס נכסים מטעם בית המשפט לצורך אכיפת ההסכמים.

כונס הנכסים שימונה יטפל מול שלטונות מס שבח מקרקעין בהפחתת הקנסות והריביות על השומות בעניין 3 עסקאות המכר, לרבות ביצוע תשלום החוב של ברוש לשלטונות המס בגין עסקאות אלו. נותרו חובות של ברוש לשלטונות מס שבח מקרקעין בגין העסקאות הנ"ל, ואי הסדרת החוב מונעת את הסרת העיקולים שרשומים לטובת מס שבח מקרקעין, ומתן אישור מס שבח להעברת הזכויות.

כן יטפל כונס הנכסים בהסדרת החובות לרמ"י – תשלום דמי הסכמה ב-3 העסקאות, תשלום חוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י בגין המקרקעין נשוא העסקאות ותשלום חוב עירייה בגין העסקאות הנ"ל. כן יטפל כונס הנכסים בביטול קנסות וריביות, ובעררים אם צריך להגיש על השומות שייקבעו. אי הסדרת החוב מונע ת את העברת הזכויות ברישומי רמ"י.

על הכונס לנהל מו"מ מול העירייה ומול רמ"י כדי שתשלומי המיסים והחובות ישולמו בגין העברת הזכויות ב-3.5 דונם שנמכרו ע"י ברוש לאוזן, להבדיל מהחובות של ברוש על יתרת השטח של כ-21 דונם שנותר בבעלותו. אי הסדרת החוב מונעת מתן אישור עירייה להעברת הזכויות.

על הכונס לטפל בביטול העיקולים, הרובצים על המקרקעין שנמכרו, על מנת להחריג את ה-3.5 דונם מיתרת המקרקעין של ברוש בחלקה 29, וזאת כדי לאפשר העברת הזכויות ע"ש אוזן. יש להניח שהדבר יהיה כרוך בתשלום חלק מהחוב.

יכול ולאור ההצהרה בפסק הדין על תקפות הסכמי 98', 99' ו-02', קמה עילה לביטול העיקולים שהוטלו על הזכויות נשוא הדיון [זכויות חכירה ב-3.5 דונם בחלקה 29] בגין חובות אחרים של ברוש.
בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס נ' רייך פ"ד נג(2) 218, אמרה כב' השופטת שטרסברג כהן בסעיף 3 לפסק:

"אין הצדקה ליתן קדימות כה מכרעת למעקל, שבידו זכות דיונית לשים יד על נכס לשם גביית חוב הנובע מחיוב אובליגטורי, שיכול ואף יקום מאוחר ממועד הזכות האובליגטורית של רוכש הזכויות בנכס".

לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס למס שבח, רמ"י, והעירייה, בגין 3 העסקאות, ולבעלי העיקולים – יעביר אוזן לכונס הנכסים תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלומים, מהתמורה שטרם שולמה בהסכמי 98', 99' ו-02', לפי הפירוט כדלקמן:

6,938 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 98' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.

הסכום של 6,938 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-19.4.98 [מועד התשלום החוזי], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.

הסכום שהפקיד אוזן בידי פרקליטתו, ללא הסכמת ברוש, בחלוף כ-7 שנים ממועד התשלום החוזי, אינו יכול לפטור את אוזן מתשלום הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק על הסכום שעוכב בידו להבטחת תשלומי המיסים בעסקה החלים על ברוש. אוזן הודה בחקירתו בעמ' 75 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 22-23: "ש. ה-7,000 דולר [מהסכם 98 –י.ג]... הכסף שהיה צריך שיישאר בנאמנות... האם נכון שבמשך 7 שנים לא שילמת את זה? ת. נכון... ש. מתי הפקדת [בנאמנות –י.ג] בידי עוה"ד רינון? ת. ב-2005". עוד העיד אוזן בעמ' 79 לפרוטוקול שורות 17-18: "ש. לא הודעת לו [לברוש –י.ג] שהפקדת 7,000 דולר אצל עו"ד רינון ב-2005? ת. אני לא הודעתי".

1,883 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 99' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.

הסכום של 1,883 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-30.1.00 [מועד התשלום החוזי], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.

לעניין הפרשי ההצמדה על הסכום שעוכב - ראו האמור בסעיף קטן א'.

10,472 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 02' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.

הסכום של 10,472 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-28.2.03 [המועד החוזי של מסירת החזקה – סעיף 9.1 להסכם; אין בהסכם מועד חוזי אחר המתייחס לתשלום], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.

הסכום שהפקיד אוזן בידי פרקליטתו, ללא הסכמת ברוש, בחלוף כ-3 שנים ממועד מסירת החזקה בהסכם 02', אינו יכול לפטור את אוזן, בחלוף כ-18 שנים ממועד החוזה, מתשלום הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק על הסכום שעוכב בידו להבטחת תשלומי המיסים בעסקה החלים על ברוש. ניתן לזקוף לחובת אוזן את העובדה שהגיש את תביעה האכיפה בעניין הסכמי 98', 99' ו-02', רק בחלוף כ-12 שנים ממועד חתימת ההסכם האחרון מ-02'.

לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס יעביר אוזן לכונס הנכסים תוך 90 יום ממועד מתן פסק הדין גם את התשלום המפורט בסעיף קטן ד'.

1,158,988 ₪ צמוד למדד יוקר המחייה ונושא ריבית מ-1.9.14 ועד התשלום בפועל – בגין זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' נשוא הסכם 98. אכיפת הסכם 98 מותנית בביצוע התשלום הנ"ל.

ככל שיהיה צורך בתשלומים נוספים לשלטונות מס שבח מקרקעין רמ"י העירייה ובעלי העיקולים, כדי לאכוף את ההסכמים נשוא הדיון, יכול ויינתנו הוראות נוספות לעניין התשלום, כאשר בית המשפט ידון בהתחשבנות הכספית בין ברוש לאוזן במסגרת התביעה שכנגד.

יתרת כספים שתיוותר בידי הכונס לאחר תשלומי המיסים והתשלומים החלים על ברוש בעסקאות הנ"ל – תועבר ע"י כונס הנכסים לברוש.

14. סוף דבר

במערכת היחסים בין אוזן לבין ברוש, הסכמי 98', 99', 02', במסגרתם נרכשו 3.5 דונם – תקפים, והודעת הביטול ניתנה שלא כדין.

אין להתנות את תוקף הסכמי המכר או את אכיפתם בסילוק ידו של אוזן מיתרת השטח של ברוש, שאינו נשוא הסכמי המכר, או באכיפת הסכם המיזם או בתשלומים המגיעים לברוש מכוח המיזם המשותף.

תיחום מגרש ג' שנמכר בהסכם 99' ע"י ברוש לאוזן יהיה כמפורט בסעיף 8 לפסק.

המודד שמינה בית המשפט יערוך תשריט מתוקן של מגרשים א' ב' ו-ג', שרכש אוזן בהסכמי 98', 99', 02' עפ"י ההוראות שניתנו בסעיף 8 לפסק, ויעביר את התשריט לכונס הנכסים ולב"כ הצדדים.
אכיפת הסכמי 98', 99', 02' תעשה עפ"י דוקטרינת הביצוע בקירוב, כאשר זכויות אוזן שנרכשו יירשמו ברישומי רמ"י במושע, והסכם השיתוף שנוצר על דרך התנהגות ימשיך ויחייב את ברוש ואוזן, כפי שנהגו למעלה מ-20 שנה, באופן שהשימוש במגרשים שסומנו ע"י מודד בית המשפט באותיות א-ג, שהינם חלק ממגרש 51 ברישומי רמ"י, ייוחדו לשימושו של אוזן.

אכיפת הסכם המכר מ 98' מותנית בכך שאוזן ישלם 1,158,988 ₪ צמוד למדד יוקר המחיה ונושא ריבית מ-1.9.14 ועד לתשלום בפועל – בגין זכויות הבנייה של ברוש שנוידו ע"י ברוש למגרש א' שרכש אוזן, ונוצלו לצורך בניית המחסן.

למנות ככונס נכסים מטעם בית המשפט את עו"ד אריאל משה טל: 04-XXXX271. כונס הנכסים יפעל לפי ההוראות שניתנו בסעיף 13 לפסק.

לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס למס שבח מקרקעין, לעירייה ולרמ"י, בגין 3 העסקאות, ולבעלי העיקולים - יעביר אוזן לכונס תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלומים שפורטו בסעיפים 13א', 13ב' ו-13ג' לפסק.

לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס, יעביר אוזן לכונס תוך 90 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלום שפורט בסעיף 13ד' לפסק.

ככל שיהיה צורך בתשלום סכומים נוספים לשלטונות מס שבח מקרקעין, רמ"י, העירייה ובעלי העיקולים, כדי לאכוף את ההסכמים נשוא הדיון, יכול ויינתנו הוראות נוספות, כאשר בית המשפט ידון בהתחשבנות הכספית בין ברוש לאוזן במסגרת התביעה שכנגד, שעיקרה חלוקת דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בתקופת המיזם.

יתרת כספים שתיוותר בידי הכונס לאחר תשלומי המיסים והתשלומים החלים על ברוש בעסקאות הנ"ל – יועברו ע"י כונס הנכסים לברוש.

הכונס יגיש דו"ח על הפעולות שביצע תוך 4 חודשים ממועד מתן פסק הדין. הוראות נוספות, ככל שיהיה צורך, תינתנה ע"י בית המשפט.

נקבע להמשך דיון ליום 7.10.21 שעה 8:45.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

בפסיקת ההוצאות ניתן משקל למספר הדיונים שהתקיימו ולהיקפם, ולכך שטענות ברוש בעניין תיחום מגרש ג' נתקבלו, ושהמודד מטעם בית המשפט מונה בהקשר זה.

כן ניתן משקל לכך שחלק מעלויות השמאי, שמינה בית המשפט, שולמו מכספי השכירות של המחסן שהופקדו בקופת בית משפט, וטרם הוכרע מי זכאי לקבלם.

ניתן היום, א' ניסן תשפ"א, 14 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.