הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 33352-09-16

התובעת: מרגלית בן צבי
ע"י ב"כ רונן בן צבי

נ ג ד

הנתבעים: 1. אמיר עמר, עו"ד
2. אהרון ברדה, עו"ד
3. משרד עוה"ד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ע"י ב"כ עו"ד ב. לוינבוק ושות' – משרד עורכי דין

פסק דין

התביעה, בתמצית, והנפשות הפועלות

לפניי תביעה שהגישה התובעת, גב' מרגלית בן צבי, אישה בשנות השבעים לחייה (להלן: "התובעת"), נגד הנתבעים, עו"ד אמיר עמר (נתבע 1), עו"ד אהרן ברדה (נתבע 2), וכנגד משרד עורכי הדין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות' (נתבע 3). בזמנים הרלוונטים לאירועים המתוארים בכתב התביעה ייצגו הנתבעים את חברת א.ר לוגיסטיק נדל"ן בע"מ ח.פ 514719095 (להלן: " החברה") אשר נמנתה על קבוצת החברות בראשן עמד מר קובי אורן. קבוצת חברות אלו ידועה בשם "אדמה", ופעילותה נגעה לשיווק קרקעות לציבור הרחב .

כפי שיתואר בהרחבה להלן, התובעת חתמה על שורה של הסכמים עם החברה (שעברו שינויים ותוספות) , ובסופו של יום רכשה 375 מ"ר בחלקה מס' 13 בגוש 6657 בהוד השרון (להלן: "הממכר"). תמורת הממכר אמורה הייתה לשלם סך של 945,000 ₪, בפועל נפרע עד ליום זה סך של כ – 707,000 ₪ ( ראו עדות התובעת בעמ' 171 שו' 16). בעת שחתמה התובעת על ההסכמים הסופיים שיתוארו להלן, הבעלות בממכר הייתה רשומה על שם חברת מ.מ השמש יזום בניה ואחזקות נדל"ן בע"מ (להלן: "המוכרת"). ביום 25.11.15 נחתם הסכם בין המוכרת לבין החברה, אשר הוגדרה בהסכם הרכישה כ"נאמן" עבור מספר נהנים, והתובעת בינ יהם. עסקת מכר זו הושלמה; דווחה לרשויות המס וביום 29.11.15 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת בגין חלקיה בממכר.

כחצי שנה לאחר השלמת עסקת המכר התפוצצה ברעש תקשורתי (ומשפטי) גדול "פרשת אדמה". ביום 18.5.16 מונה עו"ד חגי אולמן על ידי בית המשפט כמנהל מיוחד לחברה, וביום 30.5.16 ניתן צו פירוק זמני כנגד אדמה ועו"ד אולמן מונה כמפרקה הזמני. ביום 3.7.16 ניתן צו פירוק זמני גם כנגד יתר החברות מקבוצת אדמה וכן ניתן צו כינוס לנכסיו של מנהלה, מר אורן קובי (להלן גם: "אורן"), ועו"ד חגי אולמן מונה כמפרק הזמני של החברות וככונס נכסים זמני לנכסיו; ביום 11.9.16 ניתן צו פירוק קבוע נגד אדמה וכנגד החברות האחרות, וכן ניתן כינוס לנכסיו של אורן . ביום 27.3.17 מונה עו"ד אולמן כמפרק קבוע של אדמה , ראו תיק פר"ק 29144-05-16 (להלן: "תיק הפירוק" ו"המפרק", בהתאמה). אין מחלוקת כי התובעת לא הגישה תביעת חוב לתיק הפירוק.

ביום 14.9.2016 הוגשה התביעה שבפניי (לימים תוקן סכום התביעה). התביעה כוונה כאמור כנגד שלושת הנתבעים, והוכתרה בכותרת:"חוק הנאמנות – כ ספית". סכום התביעה הועמד על סך של 935,147 ₪. בפרק ה"טיעון המשפטי" שבכתב התביעה טוענת התובעת בין היתר כי הנתבעים הפרו את חובותיהם כנאמנים של התובעת ואפשרו למרשת ם, החברה, לגזול את כספה. התובעת עתרה בכתב תביעתה לקבלת פרטי חשבון הנאמנות. בנוסף, נטען בסעיף 62 לכתב התביעה המתוקן כי הנתבעים הפרו כלפיה את חובת הזהירות, "היו אדישים לגמרי להתרחשות מעשי הגזל ", חרגו מסטנדרט ההתנהגות המצופה מעורך דין וכי קיים קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין "הנזק העצום אשר נגרם לתובעת".

עוד נטען כי הנתבעים לא נתנו לתובעת את האפשרות להיוועץ עם עורך דין מטעמה, לא אפשרו לה לקרוא את החוזה עליו הוחתמה; מדובר בחוזים אחידים ומקפחים. התובעת מדגישה כי הסתמכה על מקצועיותם של הנתבעים ועל עובדת היותם נאמנים לכספיה. בסעיף 66 מציינת התובעת כי היה על הנתבעים לדעת כי מספר משרדי עורכי דין אשר ייצגו בעבר את החברה התפטרו מייצוגה (משרד עו"ד ארדינסט; משרד עו"ד גולדפרב ושות', יכונו בשמות אלו וכן "המשרדים הקודמים"), והיה עליהם לפעול לבירור סיבת ההתפטרות.

התובעת כללה בכתב תביעה גם עוולות מכוח חוק לשכת עורכי הדין (סעיף 68 לכתב התביעה); טענה לאחריות עו"ד מכוח חוק הנאמנות (סעיף 69 לכתב התביעה); כללה את עילת התרמית (סעיף 70); עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 71) ולחלופין טענה כי הנתבעים הפרו את חובת תום הלב מכוח חוק החוזים (סעיף 75 לכתב התביעה).
הנתבעים הגישו כתב הגנה וכפרו במיוחס להם, כפי שאפרט להלן, הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי. מגעים לפשרה שהתקיימו בין הצדדים לא עלו יפה, ו משכך התקיימו מספר ישיבות הוכחות, במהלכן נשמעו התובעת; הגב' הילה חי, שמאית אשר הגישה בשם התובעת חוות דעת המתייחסת להתכנות בנייה רוויה בממכר (ראו ת/2, להלן: " שמאית התובעת"); מר גבי אוקנין (להלן: "אוקנין"), אזרח נוסף שרכש קרקע מהחברה והגיש תביעה כנגד הנתבעים, בבית המשפט השלום, בת.א 48135-11-16 (להלן: "תביעת אוקנין"); מר אלון חשאי, ממונה (מפקח ראשי) באגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, אשר פסל את מנגנון הנאמנות של החברה ברכישת הקרקע מהמוכרת, ראו מכתבו מיום 22.12.16, סומן ת/1 (להלן: "חשאי"). מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 (להלן: "ברדה"); עו"ד איתי זינגר ממשרד הנתבע 3 (להלן: "זינגר"); החוקר הפרטי מר יניב שחר (להלן: "החוקר"), אשר הקליט את התובעת לאחר שזו האחרונה פרסמה מודעה למכירת הממכר, במועד המאוחר להגשת תביעה זו (ראו התמלילים שצורפו כנספחים 1 ו-4 לתצהיר החוקר, להלן: "התמלילים"); שמאי הנתבעים ספי רביב (להלן: " שמאי הנתבעים"), אשר העריך את שווי הממכר נכון ליום עריכת חוות הדעת (15.8.18) בסכום של 880,000 ש"ח; ועו"ד רם יולוס (להלן: " יולוס") אשר נשכר ע"י המפרק לסייע בידו בטיפול בהיבטי המס שהתעוררו בתיק הפירוק. אציין כי מהצדדים לא בקש לזמן לעדות את אורן או שני נציגי אדמה אשר טיפלו במכירה, הגב' עדי מזור ומר ניר ישראלי (להלן: " עדי" ו"ניר", יכונו יחדיו "נציגי אדמה", על מעורבותם ראו סעיפים 8-24 לתצהיר התובעת).

לאחר שמיעת ההוכחות, עיון בראיות שהוצגו בפניי ובסיכומי הצדדים, אין לי אלא לתת את הכרעתי ולקבוע האם התובעת הצליחה לבסס עילת תביעה כנגד הנתבעים או מי מהם, והאם אכן יש מקום לחייב את הנתבעים בהשבת הסכומים ששילמה התובעת לחברה ולרשויות המס בנוגע לעסקה הנ"ל . במסגרת הכרעתי אתייחס גם לטענות שהועלו על ידי הנתבעים בדבר שינוי והרחבת חזית; אתייחס לשאלת נטלי ההוכחה וחזקות מתחום דיני הראיות, והכל ככל שהדבר נחוץ להכרעה. וראשית, להשתלשלות הכרונולוגית של האירועים, אגב התייחסות לטענות והראיות.

השתלשלות האירועים

ראשיתו של הסיפור בהזמנה שקיבלה התובעת לסור למשרדי אדמה, אשר שכנו באותה עת ברחוב ברקוביץ 4 בת"א (מגדל המוזיאון). לטענת התובעת באותה עת היא כלל לא שקלה לבצע עסקה במקרקעין, ראו סעיף 6 לתצהירה, עם זאת ידעה כי מטרת הפגישה הינה "לשמוע פרטים על קרקע חקלאית מופשרת לבנייה", ראו סעיף 7 לתצהירה. פגישה זו התנהלה בנוכחות נציגי אדמה, ראו סעיפים 8-24 לתצהיר התובעת. בחקירתה הודתה התובעת כי בפגישה הנ"ל, שהתקיימה ביום 20.10.15, לא הייתה כל מעורבות לנתבעים או מי מהם, ראו עדותה בעמ' 135 ש ו' 21 – ע מ' 136 ש' 4.

לטענת התובעת, במהלך הפגישה הנ"ל, ולאחר שנציגי אדמה שמעו ממנה כי ברשותה חסכונות בגובה של חצי מיליון ₪, החלו אלה להפעיל עליה " לחץ עצום ודורסני" במטרה לשכנע אותה לרכוש "זכות לדירה" בפרויקט של אדמה בהוד השרון. לשיטתה, נציגי אדמה הציגו בפניה הדמיות של פרויקט מגורים העתיד להבנות במקום; ציינו כי הבניינים יהיו כבני שמונה קומות; שאלו איזו קומה מעדיפה היא לרכוש. התובעת שווה ומציינת כי הוצגו בפניה תמונות של הפרויקט במתחם "שביל התפוזים", ראו הפרוספקט שהוגש כת/5 בתיק. לטענת התובעת, נציגי אדמה טענו בפניה כי שווי "הזכות לדירה" עומד על כמיליון ₪, אולם הם מציעים לה לרכוש זכות זו בסכום של 290,000 ₪ בלבד (ראו סעיף 10 לתצהיר התובעת).

לטענת התובעת, נציגי אדמה המשיכו להפעיל עליה לחץ עצום, כאשר טענו שמכירת הפרויקט עומדת להסתיים; שהבניה תעשה תוך שלוש שנים, "מקסימום תוך חמש שנים". התובעת טוענת כי נציגי אדמה לא הסבירו לה מה המשמעות של קרקע חקלאית; מה משמעות המיסוי של העסקה, יחד עם זאת מאשרת כי נאמר לה שבהמשך יהיה עליה להוסיף סכומים עבור הבנייה עצמה, ראו סעיף 12 לתצהירה. מסעיף 13 לתצהיר התובעת עולה כי נאמר לה ששינוי היעוד של הקרקע הוא פרוצדוראלי בלבד ו"מחכים לאישורים הסופיים ומתחילים לבנות", ראו סעיף 14 לתצהיר; ראו עדותה בעמ' 143 שו' 25, שם העידה כי נציגי אדמה אמרו לה ש"תוך חודש חודשיים זה יאושר".

לטענת התובעת נציגי אדמה התפארו באוזניה בליווי המקצועי של הנתבעים את הפרויקט, נאמר לה כי משרד זה נבחר בקפידה והינו אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בארץ; כי משרד זה לקח על עצמו את הייצוג לאחר שעשה את כל הבדיקות הנחוצות ומכיוון שכך, מדובר "בעסקה בטוחה" מבחינה משפטית. עוד נאמר לה כי כספיה יוחזקו בנאמנות על ידי הנתבע 3 וכי אם העסקה לא תצא את הפועל, יושב לה כספה. באותו שלב הציעו לה אנשי אדמה לנסוע למשרדי הנתבע 3 (ואין חולק כי היה זה יום שישי בצהריים), על מנת להתרשם ממשרד הנתבע 3 ומרצינות העסקה והבטחת כספיה. על דברים אלו חזרה התובעת בחקירתה הנגדית, ראו בעמ' 180 שו' 7-10: " ...שאדמה אמרה לי אנחנו לוקחים אותך לעורך דין שיש להם משרדים ענקיים, אתה נכנס לשם אתה רואה את הפאר, אז למה שיעבדו עליי? למה שיעבדו עליי?".

בטרם אמשיך בתיאור הרצף הכרונולוגי של האירועים, פאוזה קצרה – התובעת הגישה את תביעתה אך כנגד הנתבעים. התובעת לא הגישה תביעה כנגד החברה או מי מחברות קבוצת אדמה או מי מיחידיה; התובעת לא הגישה תביעה כנגד ניר או עדי או אורן ; התובעת לא הגישה תביעת חוב לתיק הפירוק. אציין כי הליך פלילי נפתח הן כנגד אורן והן כנגד ניר. כשנשאלה התובעת מדוע לא תבעה את ניר, השיבה: "מה הוא אשם, הוא רק עבד שם" (עמ' 133 שו' 4). לא זו בלבד שהתביעה לא הוגשה כנגד החברה או מי מיחידיה ונציגיה, גם איש מהצדדים לא ביקש לקרוא לגורמים אלו לעדות. כך, ומאחר ואין מחלוקת שהנתבעים או מי מהם לא היו נוכחים בזמן המפגש הראשוני במשרדי אדמה (עדות התובעת בעמ' 135 שו' 23 עד עמ' 136 שו' 4) כל הדברים שנאמרו לעיל הינם מפי התובעת בלבד, בעלת דין המעוניינת בתוצאות התביעה, על כל המ שתמע מכך.

ונחזור לרצף האירועים – בעקבות המלצת אנשי אדמה, הצטרפה התובעת לרכבו של ניר ונסעה למשרדי הנתבע 3, ראו סעיף 24 לתצהירה , ראו גם עדות ברדה שאשר זאת, בעמ' 406, שו' 15-17. באשר לאירועים במשרדי הנתבע 3 ביום 20.10.15 חלוקות העדויות. התובעת טוענת כי ברדה לא נתן לה לקרוא את ההסכם בעיון, לא הפריד את החוזים השונים, לא הקריא לה לכל הפחות את הכותרות של ההסכמים, ולא שחרר את ההסכמים מידו , ראו בעניין זה עדויות התובעת בעמ' 137 שו' 7 : "...רק תחתמי וזהו" ועדות אוקנין לגבי התרשמותו מהליך החתימה בעסקה שלו, בעמ' 99 שו' 25 עד עמ' 100 שו' 6 : " רפרפתי (בהסכמים)...פחות מרבע שעה... אז לחץ עו"ד ברדה שהוא ממהר להוציא את הילדים ואישתו בישלה והם ממהרים והמשרד צריך להיסגר, כן".

מאידך, הנתבעים טוענים כי המו"מ המסחרי נוהל כאמור כולו עם נציגי אדמה, והתייצבותה במשרדיהם ביום 20.10.15 נועדה כדי לחתום על הסכ מים המבטא ים את העסקה שנכרתה, ובמרכזה הסכם שעניינו שיווק זכויות בחלקים בלתי מסוימים (במושע) בקרקע חקלאית ( ראו תצהיר ברדה, סעיף 18). לשיטת הנתבעים מדובר בנכס סחיר וחוקי אשר מותר כמובן לכל אדם, קל וחומר בגיר וכשיר כתובעת, לערוך בו עסקאות משפטיות תקפות ומחייבות. הנתבעים טענו כי הוכח במשפט שמדובר בפיסת נדל"ן פעילה שבה נערכות כל העת עסקאות רכישה ומכירה על ידי גורמים שונים בלי כל קשר לאדמה, שנים לאחר שכבר פורקה (חוו"ד שמאי הנתבעים בעמ' 19-20 ).
הנתבעים מדגישים כי ייצגו את הצד השני לעסקה שערכה התובעת, קרי את אדמה, והדבר אף הובהר לתובעת בכל דרך אפשרית, בעל-פה ובכתב (תצהיר ברדה ס' 17 , ואסקור את הסעיפים הרלוונטים מתוך ההסכמים להלן). עוד טוענים הנתבעים כי ברדה הציג בפני התובעת את הסכם השיווק על נספחיו ועבר איתה על הוראותיו השונות, לרבות העובדה כי המשרד מייצג את אדמה ולא את הרוכשים המוזמנים לדאוג לליווי מומחים ועורך דין מטעמם; העובדה כי במועד חתימת הסכם השיווק טרם נחתם הסכם מכר עם בעלי אותה קרקע; העובדה כי מדובר בקרקע חקלאית במושע שאין כל ידיעה אם ישונה ייעודה ומתי; העובדה כי על הרוכש להפקיד כספים לחשבון הנאמנות בלבד וכי המשרד יהא נאמן רק לכספים המופקדים בחשבון הנאמנות כאמור; והי בטים נוספים כמפורט בהסכם השיווק. הנתבעים מפנים גם לחקירתו הנגדית של ברדה, בה חזר מספר פעמים על טענות אלו (ע מ' 400 שו' 8-12, ע מ' 421 שו' 25 עד עמ' 422 שו' 2, עמ' 428 שו' 17, עמ' 435 שו' 4-7, עמ' 436 שו' 19, 21-23). הנתבעים טוענים כי חיזוק לעקביות גרסת הנתבעים ניתן למצוא אף בסיכומי התובעת, שם ציינה בס' 37, וכן בס' 52: " גרסת הנתבעים כאמור היתה סדורה "משומנת" ועקבית, והם נצמדו לה במלוא הנים". כן ראו סיכומי התובעת בס' 38 על כך שברדה העיד – "בנחישות ובעקביות".

עיננו הרואות, הפערים בין גרסאות הצדדים באשר להסברים והיקפם שניתנו (או שלא ניתנו, לטענת התובעת) במשרדי הנתבעים – גדולים. אתייחס לעניין זה בהמשך, עם זאת לא יכולה להיות מחלוקת כי באותו מפגש נחתמו על ידי התובעת שורה של הסכמים, שיפורטו להלן.

הסכם שיווק (שנגע במקור לחלקה מס' 40 ולא לחלקה 13), שם מצוין ב"הואיל", הראשון כי בעלת חלקה מס' 40 הינה "הבעלים הרשום במושע של ...קרקע חקלאית"; בהואיל השני נאמר כי בכוונת הרוכש (התובעת) לרכוש ביחד עם אחרים חלק בלתי מסוים בקרקע; בסעיף 3.1 להסכם השיווק מצהירה התובעת כי בדקה היטב את החלקה, מצבה הפיזי, הרישומי והתכנוני. בסעיף 3.7 להסכם נאמר: " ידוע לו (לרוכש) כי ייעודם של החלקה והממכר הינו שטח בייעוד פיתוח עירוני וכי אין וודאות באשר לאפשרות לשינויי יעודם, ובכלל זה לא ניתנו לו ו/או למי מטעמו מצג או התחייבות כלשהם מצד המשווק ו /או מי מטעמו ו/או מצד עוה"ד..."

בסעיף 3.2 שם נאמר "...ידוע לו (לתובעת) היטב כי המשווק ו/או מי מטעמו ו/או עוה"ד ממשרד עמר, רייטר, ז'אן, שוכוטוביץ ושות' ("עוה"ד") אינם מייצגים אותו בהסכם זה ו/או בהסכם המכר ו/או בהסכם השיתוף, על נספחיהם (יחד "ההסכמים"), וכי עליו לערוך את כל בדיקותיו בקשר עם התקשרותו בהסכמים באופן עצמאי או באמצעות מומחים מטעמו, לפי שיקול דעתו והכל על אחריותו המלאה והבלעדית".

וכן בסעיף 3.8 שם, נקבע כי "...ידוע לו שלצורך התקשרותו בהסכם זה בפרט וביתר ההסכמים (כהגדרתם לעיל) בכלל הוא [הרוכש, קרי התובעת] רשאי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, וכי עוה"ד אינם מייצגים אותו לצורך התקשרותו בהסכם זה (על נספחיו) בפרט וביתר ההסכמים (כהגדרתם לעיל) בכלל, ואין ולא תהיה לו ו/או למי מטעמו כל טענה, דרישה, זכות ו/או תביעה, מכל מין וסוג שהוא, כלפי עוה"ד בגין ו/או בקשר לכן ".

עוד כלל הסכם השיווק הוראות לעניין התמורה המוסכמת והפקדתה לחשבון נאמנות, וזאת בשיק מעותד ליום 31.11.2015 (הטעות במקור). לפי סעיף 7 להסכם השיווק מלוא התמורה אמורה הייתה להיות משולמת לחשבון הנאמנות במועד חתימת ההסכם. בעניין זה חתמה התובעת על כתב הוראות בלתי חוזר לנאמן, ראו נספח 3 לתצהיר ברדה.

סעיפים 13-15 להסכם השיווק כללו ויתורים מצד התובעת על טענות כלפי המשווקים ועורכי הדין, כל עוד פעלו במסגרתם הרשאתם בהסכם; לצורך כך, נחתם כתב ויתור טענות ותביעות, ראו נספח 2 לתצהיר ברדה. סעיף 17 כלל אפשרות להעביר את הרוכש (התובעת) למגרשים אחרים, ללא צורך לחתום על הסכמים חדשים. בסעיף 18 נקבע בין היתר כי הסכם השיווק מבטא את הסכמות הצדדים וכל הבטחה או פרסום או מצג אחר, בין היתר בפרסומים או פרוספקטים, בטל ומבוטל.

בנוסף להסכם השיווק והמסמכים שצוינו לעיל, חתמה התובעת באותו מעמד על "טופס הצהרת לקוח", ראו נספח 4 לתצהיר ברדה, בעמוד הראשון מצוין בשני מקומות שונים כי מטרת העסקה הינה "רכישת קרקע חקלאית". עוד חתמה התובעת על הסכם נאמנות עם החברה, ראו נספח 5 לתצהיר ברדה, שם מובהר בין היתר כי מטרת הנאמנות הינה רכישת חלק בלתי מסוים בקרקע חקלאית בהוד השרון, וכן על ייפוי כוח שנועד להבטיח את הוצאתה לפועל של העסקה האמורה, ראו נספח 6 לתצהיר ברדה.

לטענת התובעת, וראו סעיפים 33-37 לתצהירה, לאחר חתימת ההסכמים הללו היא התבקשה לחתום על שיקים, כשאת הפרטים מילאה עדי, ראו עדות התובעת בעמ' 143 שו' 8 :"היא אמרה לי יש חותמת במשרד, אני אשים, אל תכתבי כלום. עדי מזור". השיקים מולאו על סכום כולל של 594,720 ₪ ושיקפו את התמורה עבור הזכות ל"שתי דירות" (לגרסת התובעת) בשביל התפוזים. התובעת טוענת כי עדי בקשה להשאיר את שם הנפרע פתוח; נציגי אדמה נטלו שיקים אלו, כל זאת כ" שעו"ד ברדה כלל לא התעניין ברישום השיקים והניח לאנשי אדמה – ניר ועדי לקחת את השיקים לידם" (ראו סעיף 33 לתצהיר התובעת). עם זאת יצוין כי בעת חקירתה הנגדית הודתה התובעת כי השיקים נמסרו לאנשי אדמה כאשר ברדה לא היה נוכח בחדר, ראו עדותה בעמ' 145 שו' 22. לא הוב אה בפניי כל ראיה ממנה ניתן לקבוע שכספי התובעת הופקדו בחשבון הנאמנות, עולה דווקא ההיפך, עם זאת וכפי שיפורט להלן – אין מחלוקת שעסקת רכישת הקרקע מהמוכרת הושלמה.

ונשוב לציר הזמן. לאחר כחודש, התובעת התחרטה (כך לטענתה) ובקשה לפעול לביטול העסקה. לשיטתה, נציגי אדמה שוב הפעילו עליה מכבש לחצים ונערכה פגישה נוספת במשרדי אדמה, ללא מעורבות הנתבעים או מי מהם. בסופו של דבר, לא רק שהתובעת לא ביטלה את העסקה, אלא שוכנעה לרכוש שטח נוסף, וזאת במו"מ ישיר שניהלה עם אדמה לל א נוכחות הנתבעים. ראו חקירתה הנגדית: "ש. זאת אומרת, את הלכת למשרד אדמה, אחרי שחשבת על זה, אני תיכף אראה לך, ת. חודש. ש. חודש. ת. כן. ש. והחלטת לבטל את העסקה. ת. נכון. ש. בסוף הפגישה הזאת, לא רק שלא ביטלת את העסקה, ת. קניתי עוד אחד, ש. קנית עוד אחד בכסף שכבר אין לך. ת. נכון. ש. כל זה, נעשה אך ורק על-ידי אדמה, בלי שום קשר לנתבעים. נכון? זאת השאלה שלי. ת. נכון". (ע' 166 ש' 1-11).

נוכח האמור, התבקשו הנתבעים על ידי אדמה להכין מסמכים חדשים, הנוגעים לחלקה אחרת (חלקה 13) באותו גוש ובאותה תוכנית (נ/11, ס' 71 נ' 7). ביום 18.11.15 התובעת הגיעה בשנית למשרד הנתבעים, על מנת לחתום על מסמכים זהים למעשה לאלה שכבר נחתמו על ידה, למעט שינוי אחד – שינוי במספר החלקה - מחלקה 40 בגוש 6657 לחלקה 13 באותו גוש (תצהיר ברדה בסעיף 74 ) וכן על מנת לחתום על הסכם נוסף לרכישת זכויות בשטח נוסף באותה חלקה (חלקה 13). התובעת אכן חתמה במשרד על הסכם לשיווק אותה מידת שטח, באותה תמורה, בשינוי מספר החלקה באותו גוש (ובהתאם פרטי בעלי אותה חלקה) (להלן: "הסכם השיווק המעודכן") (ראו נספח 8 לתצהיר ברדה).

בעניין זה טוענים הנתבעים כי בהתאם להוראה מפורשת ספציפית בהסכם השיווק הראשון ( שנזכרה לעיל), אדמה הייתה זכאית להעביר את התובעת מחלקה 40 לחלקה 13 אף מבלי שהתובעת תחתום כלל על הסכם השיווק המעודכן במקומו; אולם משרד הנתבעים נקט גישה מחמירה, וסבר כי במקרים של הפעלת אותה הוראה חוזית, מוטב למען הזהירות והוודאות, כי ייחתם הסכם שיווק חדש וחלופי, המתייחס ישירות לחלקה החלופית, הסכם שאכן נחתם על ידי התובעת במקרה זה. ראו בעניין זה גם עדותו של ברדה בחקירה הנגדית: "...גם לגבי העסקה הזאת של גברת בן צבי וגם לגבי כל עסקה אחרת, שהלקוח שלנו, אדמה, רצה להעביר רוכש מחלקה לחלקה, אנחנו אמרנו תמיד לאורן קובי – זה שיש לך זכות חוזית הכל טוב ויפה, אבל אנחנו לא נאפשר לך לנצל את הזכות החוזית הזאת כמו שהיא כתובה, אנחנו נקרא אלינו את הרוכש, נסביר לו על המעבר מחלקה לחלקה ונראה שהוא מבין את כל הדברים האלה והוא יחתום מחדש אחרי שניתנו לו כל ההסברים וענו לו על כל השאלות שלו, על סט חדש לחלוטין של מסמכי העסקה, כולל חתימה על יפויי כוח נוטריוני מחדש וכל מה שרק צריך. כך היה גם עם גברת בן צבי ..." (ע' 421 שו' 16-24). בסופו של דבר חתמה אפוא התובעת על שני הסכמי שיווק מעודכנים לשיווק קרקע בחלקה 13, מתוכה ביקשה התובעת לרכוש, בסך הכל 375 מ"ר. ראו בעניין זה גם עדותה של התובעת (עמ' 166 שו' 24-26, ע'מ 167 ש ו' 1). לשיטתה, גם במועד זה התבקשה לחתום על שיקים ולהותיר אותם "פתוחים", ראו סעיף 43 לתצהירה.

אין מחלוקת כי ביום 25.11.15, שבוע לאחר חתימתה של התובעת על הסכמי השיווק המעודכנים, מומשה העסקה בה התקשרה התובעת . כך, נחתם הסכם מכר בין בעלת הקרקע המוכרת לבין אדמה, בנאמנות עבור מספר רוכשים וביניהם התובעת ( תצהיר ברדה בסעיף 86 ונספח 10 לתצהירו). באותו יום, 25.11.15, שולם למוכרת הסכום הראשון בהתאם להסכם המכר, בסך של 361,333 ₪ (ראו נספח 12 לתצהיר ברדה). בהמשך, שולמה למוכרת גם יתר התמורה על פי הסכם ( נספח 13 לתצהיר ברדה). בסמוך לאחר מכן, ביום 29.11.15 נרשמה הערת אזהרה לטובתה של התובעת (נספח 11 לתצהיר ברדה).

לאחר מימוש העסקה, ולאור הוראות סעיף 3 להסכם הנאמנות ביחס לחתימת הסכם מכר, שלח זינגר , כב"כ אדמה, מייל לתובעת, אליו צירף שובר מס רכישה ביחס לחלקה 13, אותו היה על התובעת לשלם בהתאם להסכם בין אדמה לתובעת ( תצהיר זינגר בסעיף 14, תצהיר ברדה בסעיף 90).

כחודשיים לאחר מימוש העסקה, ביום 26.1.16, שלחה התובעת לזינגר מכתב בו היא מציינת כי בשל קושי כלכלי היא מבקשת לבטל את העסקה (תצהיר זינגר בסעיף 15 ; נספח 4 לתצהיר זינגר; תצהיר ברדה בסעיף 92 , נספח 14 לתצהיר ברדה). ראו בעניין זה גם אישורה של התובעת בחקירתה (עמ' 178 שו' 10-15). אין מחלוקת כי הדבר התרחש כחודשיים לאחר שהעסקה כבר מומשה; לאחר שכבר נחתם הסכם עם המוכרת (תצהיר ברדה בסעיף 86 , נספח 10 לתצהיר זה, התמורה הועברה במלואה למוכרת (נספחים 12-13 לתצהיר ברדה ) ונרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת (נ ספח 11 לתצהיר ברדה ). כן אין מחלוקת שבהמשך, התובעת שילמה את מס הרכישה (ראו המסמך שצירפה התובעת כדי להוכיח כי שילמה בעניין זה, במסגרת נספח 7 לתצהירה).

במהלך חודש אפריל 2016 התפטר משרד הנתבעים מייצוג אדמה. אציין כי ברדה בתצהירו אינו מרחיב את הדיבור באשר לסיבות להתפטרות (ראו סעיף 94 לתצהירו), ובחקירתו נשאל והשיב כי בדיעבד הוא יודע שהייתה התנהלות פלילית של אורן (עמ' 405 שו' 10). כך או כך, הנתבעים טוענים כי עד למועד הפסקת ייצוג אדמה, איש מאנשי המשרד לא ידע על טענה כלשהי שיש לתובעת בכלל - לא כלפי אדמה ולא בכל עניין אחר הקשור לעסקה (למעט ניסיונה של התובעת לחזור בה מהעסקה, כמצוין לעיל, מטעמים כלכליים נטענים).

במקביל, התובעת מציינת בתצהירה כי בחודש אפריל 2016, לאחר ששילמה את מס הרכישה שהתבקש, בקשה היא הלוואה מבנה עו"ד רונן בן צבי, המייצג אותה בהליך זה (להלן: "רונן"). רונן החל לשאול אותה בעבור איזו מטרה דרושה לה ההלוואה; רק אז שיתפה אותו בעסקאות שביצעה; רונן ציין בפניה כי מדובר בנוכלות ודרש ממנה לבטל את העסקאות (ראו סעיפים 56-57 לתצהיר התובעת). התובעת יצרה קשר עם נציגי אדמה אשר החלו להתחמק ממנה; נקבעה פגישה ליום 1.5.16 שנדחתה ליום 11.5.16 (ראו סעיף 58 לתצהיר). הפגישה לא התקיימה ולמחרת נודע על קריסת קבוצת אדמה, ראו סעיף 58 לתצהיר התובעת.

ביום 18.5.16, לאחר קריסתה של אדמה, כמפורט לעיל, פנה רונן למשרד הנתבעים ודרש לבטל את העסקאות שנעשו עם התובעת; לקבל פרטים על חשבון הנאמנות ודרש את השבת הכספים שהופקדו בחשבון זה, ראו נספח 6 לתצהיר התובעת. יש לציין כבר עתה כי המכתב כולו נסוב סביב עניין הנאמנות והכספים אשר אמורים היו להיות מוזרמים לחשבון הנאמנות. מכתב ב"כ התובעת נענה על ידי הנתבעים במכתב מיום 14.6.16, ראו נספח 16 לתצהיר ברדה. במכתב זה מציינים הנתבעים כי עסקת המכר הושלמה ולטובת התובעת נרשמה זה מכבר הערת אזהרה. מכתב זה לא הניח את דעת ב"כ התובעת, וראו חילופי מכתבים נוספים, נספחים 17 ו-18 לתצהיר ברדה. בין היתר נוכח העובדה כי באותה עת הנתבע 3 כבר לא ייצג את אדמה ובאותו זמן כבר מונה בעל תפקיד לחברה, כמפורט לעיל, הפנה הנתבע 3 את ב"כ התובעת לבעל התפקיד, וזאת במכתבו מיום 14.8.16 ( סעיף 99 לתצהיר ברדה ונספח 18 לו ). אין מחלוקת כי התובעת לא הגישה תביעת חוב למפרק אדמה.

ביום 29.5.16 הגיש המפרק (אז – המנהל המיוחד) דו"ח ראשוני בתיק, דו"ח אליו הפנתה התובעת בטענותיה. סעיפים 114-121 לדו"ח הראשוני מופיעים תחת הכותרת " שומרי הסף – משרד עורכי הדין הנאמנים ", ונאמר שם בין היתר: "העובדות כפי שעלו ממגוון רב של עדויות, ממצאים ומסמכים בפני המנהל המיוחד, מציגים ככלל תמונה בדבר משרדי עורכי דין, מהשורה הראשונה, אשר נפלו בפח שטוותה עבורם החברה ואורן קובי". בסעיף 145 נאמר: "אין כל ספק כי האשם המרכזי... אחראית ואשמה החברה". כל הסעיפים הללו בדו"ח מתייחסים לשאלת הפקדת כספי הרוכשים בחשבונות הנאמנות שהיו אמורים להיות מנוהלים על ידי עורכי הדין, והנתבע 3 ביניהם. בסעיף 121 לדו"ח נאמר כי מעורבות כל משרד תבחן בהמשך.

ביום 30.5.16 התקיים דיון בעניינה של החברה, שם ציין המפרק בין היתר את הדברים הבאים: " הייתי אומר שהרוכשים עברו רמה כזו או אחרת של שטיפת מוח, על זכות לדירה שלא קיימת. הוצגו פליירים של עורכי דין מהשורה הראשונה, הובטחה להם נאמנות, הוצג להם מספר מניות שקרי שטוען שכביכול המשווק יהיה זכאי ל-20,000 ₪ עמלה, כאשר בפועל הוא קיבל עד מאות אלפי שקלים לקופת החברה. בפועל, התחושה הייתה שהרוכש מוגן לחלוטין. אני לא נתקלתי במצב כזה בעבר, שכל העסקאות שבדקנו נעשו בלי ליווי של עו"ד מצד הקונה. נוצר הרושם כי יש ליווי מצוין מצד החברה. זה כמעט בלתי נתפס כשרוכש משלם 4 מיליון ₪ כשכל מה שיש לו ביד זה כמה עמודי שיווק, כאשר הדבר היחיד שיכול להבטיח אותו הוא הנאמנות, אך כל הכסף הולך לחברה. שיטת העבודה של החברה הייתה שהכסף צריך להגיע לחברה, ההנחיה הזו הייתה ברורה ומי שלא צלח לעשות כן, נכשל. ההנחיה הברורה שניתנה על-ידי מנהל החברה הייתה שהכסף צריך להגיע לחשבון החברה, לא לנאמנות. כתבנו גם סטטיסטיקה, רוב הכספים הופקדו בחברה ואין לרוכש כלום. לא הערת אזהרה ולא כלום. אנחנו אחרי תחקור של עשרות לקוחות. המטרה הייתה לגבות את הכסף בכלל לפני המפגש עם עורכי הדין ובהרבה מקרים זה גם הצליח. גם אם הגענו למשרד עורכי הדין ועדיין הרוכשים לא שילמו, הם נתנו שיקים, לעיתים במעמד החתימה ולעיתים אחרי, שיקים פתוחים. עליהם שמו חותמת של החברה. לצערי, לא נעשתה שום בדיקה, לא בזמן החוזה ולא לאחר מכן, שיש איזושהי התאמה בין החוזים ובין מה שיש בנאמנויות. כאשר בוצעה עסקה ועוד היה כסף בחברה, אז החברה הייתה משלימה את הכספים החסרים מחשבונותיה, אך בנקודת החיתוך כשהחברה נפלה אנחנו נמצאים במצב שיש עסקאות שאין בכלל קרקע. יש עסקאות שהגיעו בהן לקרקע אך הן טרם הושלמו " (פרוטוקול הדיון בתיק הפירוק מיום 30.5.16, עמ' 12 שו' 20 עד עמ' 13 שו' 9).

ושוב אדגיש – מהדו" ח הראשוני של המפרק ומדבריו בדיון הנ"ל ישנה התייחסות למשרדי עורכי הדין שייצגו לאורך הדרך את אדמה; הם אף מכונים " שומרי הסף" (וניתן להתווכח אם מדובר בטרמינולוגיה נכונה), אולם התייחסות זו הינה בהקשר של כספי הנאמנות ואחריות עורכי הדין בכל הנוגע לכספים אלו, שהיו אמורים להיות מופקדים אצלם בנאמנות ולשמש כמקור לביצוע עסקאות רכישת הקרקע.

ואכן, לימים הוגשו מספר תביעות על ידי רוכשים כנגד משרדי עורכי הדין, בטענה כי הפרו את הנאמנות – ראו ת.א (ת"א) 54732-10-18 ברזילי רונית ואח' נ' ארדינסט בן נתן ושות'; ראו תביעת אוקנין שנזכרה לעיל. בעניין זה אציין כי אוקנין נשאל בחקירתו מה היה קורה אם הקרקע לגביה התקשר בהסכמים הייתה נרכשת על ידי אדמה והוא היה מקבל הוא הערת אזהרה, והוא השיב: "בוא נגיד שאם הייתי מקבל את הקרקע, לא היתה תביעה בכלל" (עמ' 89 שו' 25).

אוסיף כי כנגד משרד ארדינסט הוגשה תביעה נוספת בנוגע לקרקע בתל אביב ששווקה על ידי אדמה (ת.א 41792-11-18 לוגסי ואח' נ' ארדינסט), אולם שם נטען כי התובעים הוטעו בעניין היטל ההשבחה, וכי הסכם המכר כלל מצג מטעה לפיו התוכנית טרם אושרה סופית, בעוד שבזמן חתימת ההסכם התוכנית כבר אושרה. לא הובאה בפניי תביעה נוספת המכוונת כנגד עורכי כגון זו המונחת בפניי, בה הושלמה עסקת המכר. לא זו אף זו, אציין כי במסגרת תיק הפירוק הגיש המפרק בקשה, בהסכמת הרוכשים הרלוונטים , ובית המשפט התבקש לאשר (ואישר) השלמות עסקאות מכר עם מוכרי קרקע שלא קיבלו את מלוא כספם, והכל במטרה להביא להשלמת העסקאות (ראו בקשה 59 בתיק הפירוק).

עד כאן סקירת השתלשלות העניינים הרלוונטית לצורך ההכרעה. אמנם התייחסתי לטענות הצדדים תוך כדי סקירת האירועים, אולם בטרם אפנה להכרעה, אפרט בקצרה את טענות הצדדים כפי שמפורטות בסיכומיהם, ולעניין זה נפקות גם לשאלת שינוי והרחבת חזית.

טענות התובעת בסיכומיה

אדמה רימתה את לקוחותיה, וביניהם את התובעת, בכך שהציגה מצגי שווא לפיהם היא משווקת פרויקטים לבניה ברחבי הארץ בדמי תיווך בסך 10,000 ₪, כשהם מתהדרים בתמונות צבעוניו ת, מצגות, פוסטרים והדמיות מרשימות עם חותמת הכשרות של משרד הנתבעים, כמשרד עורכי דין מוביל. כן נטען שנציגי אדמה השתמשו במונחים "זכות לדירה"; "הולכים לבנות" והציגו מצג לפיו: "תוך שלוש שנים, ואם יהיה עיכוב לא צפוי אז במקסימום חמש שנים אנחנו מסיימים את הבניינים האלו שבתמונות". לאחר איסוף הכסף מכלל המשקיעים שהתעניינו בפרויקט, אדמה רכשה את הקרקע הזולה ביותר בסביבת הפרויקט. בחוזים עליהם החתימה אדמה את לקוחותיה היה סעיף שמאפשר לה להעביר כל לקוח מחלקה לחלקה, בניגוד למצג לפיו כל לקוח קונה קרקע מסוימת בפרויקט מסוים. כך, הפער בין מחיר השיווק למחיר המימוש היה הרווח של אדמה, ולא אותם דמי תיווך.

לטענת התובעת, היא התקשרה בהסכמים הללו מתוך הסתמכות מוחלטת על הנתבעים, שהוצגו כמלווי הפרויקט וכמשרד גדול המומחה בתחומו שנותן הכשר לפרויקט. נטען שהתובעת הסתמכה על הנתבעים עד כדי כך שלא התייעצה עם בנה שעוסק בעריכת דין ומייצג אותה בתביעה דנן. נטען כי בשלב בו בקשה להתייעץ עם בנה, אנשי המכירות באדמה לחצו עליה להימנע מכך והסבירו לה שיש משרד מכובד של עורכי דין מהמובילים בארץ שמלווה את הפרויקט. הנתבעים התעלמו מנורות האזהרה כשלא ביררו מה אדמה משווקת ומה מציגה היא ללקוחותיה, למרות שהוצגו על ידה כמלווה את הפרויקט. הנתבעים התעלמו גם מגיל התובעת, הבאתה לאלתר למשרדי החברה מבלי שיכלה לבצע בדיקה כלשהי, ומריבוי העסקאות בטווח קצר. התובעת טענה שהנתבעים לא גילו לתובעת שאין היתכנות לקיום הפרויקט, לא הסבירו לה את מיקום הקרקע ואת העובדה שמדובר במיקום שסמוך למכון השפכים של העיר הוד השרון, וכן שמדובר בקרקע חקלאית במושע. נטען שהתנהלות זו של הנתבעים היא זו שאפשרה את הילוכה התרמיתי של אדמה.

לטענת התובעת ברדה לא הסביר לה שהכסף שהיא משלמת לאדמה עובר לחברה אחרת שבאמצעותה אדמה תאתר קרקע לרכישה, ושבזמן בו היא חותמת אין קרקע א ו פרויקט שיוצא לפועל. כן נטען שברדה לא נתן לה לקרוא את ההסכם בעיון, לא הפריד את החוזים השונים, לא הקריא לה לכל הפחות את הכותרות של ההסכמים, ולא שחרר את ההסכמים מידו. התובעת חתמה על ההסכם ללא כל הכנה או הסבר, ומבלי שהבינה על מה היא חותמת. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את חובת הנאמנות שלהם כלפיה, לא וידאו כי כספי התמורה נכנסו לחשבון הנאמנות ובהתנהלותם זו גרמו לנזק הנטען המשתקף בסכום התביעה.

הטענות המפורטות לעיל מופיעות גם בכתבי הטענות מטעם התובעת ובתצהיריה. עם זאת בסיכומיה דומה כי התובעת משליכה את יהבה דווקא על נקודות נוספות, לגביהן טוענים הנתבעים כי מדובר בהרחבת חזית אסורה (ואתייחס לכך בהמשך). כך, פותחת התובעת את סיכומיה העיקריים בציטוט של תקן 22 של משרד המשפטים בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות", תקן שאושר ביום 21.5.14 (להלן: "תקן 22"), שמטרתו, לשיטתה, קביעת נורמה ואמות מידה לגילוי נדרש לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות. התובעת ממשיכה וטוענת בסיכומיה כי כל מהלך השיווק של אדמה היה נגוע בתרמית ורמייה; כי מאחורי הפרסומים והפרוספקטים עומד "כלום ושום דבר", וכי משרדי עורכי הדין הקודמים של אדמה, ולאחריהם הנתבע 3, הם אלו שאפשרו לכל המהלך התרמיתי הנ"ל להתרחש, ובמילים אחרות, אשר חוזרות בסיכומים פעמים רבות, באופן כזה או אחר, הנתבעים היוו מבחינתה "תעודת הכשר" לעסקה כולה.

בסעיף 8 לסיכומים העיקריים טוענת התובעת כי המחלוקת בתיק זה נעוצה במידת אחריותם של הנתבעים להילוכה התרמיתי של מרשתם, אדמה, " מה ידעו ו/או מה עשו כדאי לדעת?.. האם פעלו נוכח סימני האזהרה? האם ניסו להבין מה קורה בסביבת מרשתם, מה עיסוקה? האם פעלו בזהירות ובמיומנות הנדרשת כלפי התובעת? מה עשו כדי לברר מה החברה מוכרת ללקוחותיה? בסעיף 15 לסיכומיה העיקריים ממשיכה התובעת וטוענת כי הנתבעים לא פעלו כנדרש להכרת החברה אותה הם מייצגים; לא גילו לתובעת שאין פרויקט ואין היתכנות לפרויקט; לא הסבירו לה כלל את מהות ה" מימושים" שנעשו לגבי הקרקע החקלאית, בוודאי שלא הסבירו לה על אפשרות העברתה לחלקה אחרת ומה המשמעות של מהלך זה. התובעת טוענת כי התברר שכל מנגנון הנאמנות היה פיקטיבי, ראו עדות חשאי בעמ' 19 שו' 22- עמ' 20 שו' 4, 11,13,15, עמ' 28 שו' 6 וכן ת/ 1 ; כי התובעת שילמה שני שוברים של מס רכישה כתוצאה מהטעיית הנתבעים ורשלנותם בבניית העסקה ומתן הסברים לתובעת.

התובעת טוענת כי הנתבעים לא הביאו לעדות ולו לקוח אחד שיעיד כי אפשרו לעיין בהסכמים; להעיר הערות; להיות מיוצג ע"י עורך דין אחר; התובעת טוענת כי היה על הנתבעים לשלוח הודעות צד ג' לעורכי הדין הקודמים, ראו סעיפים 49 ו-50 לסיכומים, או אז ניתן היה לברר מהן הפעולות שבוצעו על ידם בטרם קיבלו על עצמם את ייצוג אדמה, מהו המידע שנמסר להם, עד כמה מידע זה נבדק על ידם. עוד טוענת התובעת כי היה על הנתבעים לקרוא לעדות לנציגי אדמה ולאורן. את המשמעות הרבה ביותר מבקשת התובעת לייחס לעובדה שהנתבעים נמנעו מלהעיד את עו"ד עמר, הנתבע 1, אשר נתבע באופן אישי בתיק, ראו סעיף 63 לסיכומים. לשיטתה, בקשו הנתבעים למנוע את חקירת עו"ד עמר בכל הקשור לבדיקות שנעשו על ידו טרם נשכרו שירותיו ע"י אדמה – ובעניין זה מפנה התובעת לעדות זינגר (עמ' 253 שו' 12, 17,19) ממנה עולה כי עו"ד עמר הוא שהתקשר עם אדמה וקיבל עליו מידע בטרם חתימתו.

התובעת טוענת כי גרסתם של הנתבעים אינה הגיונית ואין לקבל את הטענה כי לא ידעו דבר מהמתרחש במשרדי אדמה, ואין לקבל את טענתם לפיה "משרדנו ממלכתינו" והם אינם אחראים למצגי אדמה. התובעת מפנה למיקום חתימותיה על גבי המסמכים, המלמדים שלא קראה כל מסמך ומסמך; התובעת מפנה לחוות הדעת השמאיות ולחקירות השמאים ומבקשת כי בית המשפט יקבע כממצא שגם לפי התוכניות העדכניות החלות על הממכר אין שום היתכנות להוציא לפועל פרויקט בנייה.

בסיכומים העיקריים וביתר שאת בסיכומי התגובה מתייחסת התובעת בין היתר להלכה המחייבת בדבר חובת זהירות שחב עורך דין כלפי צדדים שלישיים. לשיטתה הוכר בפסיקה כי עורך דין הינו " מונע נזק יעיל וזול", במיוחד מקום בו הצד השני אינו מיוצג, כמו במקרה שלפנינו. לשיטת התובעת, ביישום ההלכות המחייבות על נסיבות המקרה שלפנינו, אין אלא לקבוע כי הנתבעים התרשלו כלפי התובעת וגרמו לנזק הכספי המתבטא בסכום התביעה.

טענות הנתבעים בסיכומיהם

הנתבעים טוענים שברדה הציג בפני התובעת את הסכם השיווק על נספחיו ועבר איתה על הוראותיו השונות, וכן הובהרה לה העובדה שבמועד חתימת הסכם השיווק טרם נחתם הסכם מכר עם בעלי אותה קרקע, וכי מדובר בקרקע חקלאית במושע שאין כל ידיעה אם ישונה ייעודה ומתי. כן הובהר לתובעת שעל הרוכש להפקיד כספים לחשבון הנאמנות בלבד, וכי המשרד יהא נאמן רק לכספים המופקדים בחשבון הנאמנות. נטען שהוסברו לה גם היבטים נוספים של ההסכם, והודגש לה שהיא יכולה לפנות לייעוץ משפטי מטעמה, ורק לאחר כל אלו התובעת חתמה על ההסכם ונספחיו.

הנתבעים טוענים כי העסקה הנוספת שעשתה התובעת לאחר כחודש נכרתה אף היא במשרדי אדמה, ללא מעורבות שלהם, וגם אז שב והוצע לה ליטול ייצוג של עורך דין מטעמה. הנתבעים מדגישים שבהתאם להוראה מפורשת ספציפית בהסכם השיווק הראשון, אדמה הייתה זכאית להעביר את התובעת מחלקה לחלקה גם מבלי שהתובעת תתום כלל על הסכם השיווק המעודכן במקומו. אולם, משרד הנתבעים נקט בגישה מחמירה וסבר כי במקרים של הפעלת אותה הוראה חוזית, מוטב שייחתם הסכם שיווק חדש וחלופי, המתייחס ישירות לחלקה החלופית, ולכן הסכם כזה נחתם על ידי התובעת ונטען שהובהר בו הדבר בצורה ברורה.

הנתבעים מדגישים כי עסקת הנאמנות יצאה אל הפועל והודפים את טענות התובעת בכל הנוגע להפקדת הכספים בחשבון הנאמנות (ראו פרק ט' לסיכומי הנתבעים) ; המוכרת מכרה את הקרקע הנדונה לאדמה, ולטובת התובעת נרשמה הערת אזהרה, זאת כחצי שנה לפני קריסת אדמה. הנתבעים טוענים כי בכך הושלמה העסקה בה התקשרה התובעת עם אדמה ולא נגרם לה כל נזק – התובעת קיבלה את מלוא מבוקשה . הנתבעים טוענים כי אין לקבל את טענת התובעת בסיכומיה לפיה הנזק שנגרם לה מתבטא בעצם רכישת הקרקע במחיר בו נרכשה, שכן, מעבר להיות טענה זו משום הרחבת חזית, היא לא זכתה להוכחה ולא הוגשה חוות דעת שמאית כלשהי (אלא תכנונית בלבד). עוד טוענים הנתבעים כי אין מדובר בעסקה פסולה או בלתי חוקית; אין כל מניעה לבצע עסקאות בקרקע חקלאית, ולכל היותר מדובר בעסקה ספקולטיבית בעלת סיכון, אולם סיכון זה מגולם במחיר. הנתבעים מפנים לנסח הטאבו שצורף לחוו"ד שמאי הנתבעים ממנו עולה שגם לאחר התפוצצות פרשת אדמה, עדיין נעשו עסקאות דומות באותן חלקות.

בעניין האחרון, ובהקשר התביעה כלפי הנתבעים, פותחים הנתבעים את סיכומיהם בדברים אלו : "בפניני תביעה המנסה לערער יסודות חשובים, היורדים לשורש החיים הכלכליים והבטחון העסקי, וכן להטיל סיכונים בלתי סבירים על ציבור עורכי הדין באופן שיקשה על קבלת ייצוג משפטי ראוי. כידוע אחת מזכויות היסוד של הפרט במשטר חופשי כשלנו, היא חירות של אדם בגיר וכשיר לעשות בקניינו כרצונו, ובכלל זה לתור אחר השקעות חוקיות כאלה או אחרות, לנהל לגביהן מגעים ולבצע בהן עסקאות. הצד השני של חירות זו הוא הגנת הצד השני לעסקה...ומכל מקום הגנת עורך הדין של הצד השני. קיים גבול ברור אותו מכיר הדין לאפוטרופסות שניתן לבקש לפרוש על אנשים בגירים וכשירים, המבצעים פעולות ועסקאות מסחריות, קל וחומר כשמדובר על עורכי הדין של הצד השני, אשר אף פועלים כדיוע תחת החובות המיוחדות שהם חבים במקביל כלפי לקוחם". הנתבעים אף הם מפנים להלכות הרווחות בדבר היקף אחריות עורך לדין לצד השני לעסקה ולשיטתם לא נפל כל דופי בהתנהלותם.

הנתבעים טוענים כי התובעת בחרה שלא לתבוע את נציגי אדמה, אשר הציגו לה את כל המצגים בגינם תובעת היא את הנתבעים (סעיפים 84-92 לסיכומים) ; הנתבעים טוענים כי עדות התובעת הינה עדות בעל דין יחידה, על כל המשתמע מכך; הנתבעים טוענים כי עדות התובעת היתה רצופה סתירות ודברי שקר, באופן המצדיק את דחיית התביעה מטעם זה בלבד, ראו סעיפים 62-82 לסיכומי הנתבעים; הנתבעים טוענים כי דינה של התביעה האישית כנגד עו"ד עמר להיות מסולקת על הסף או לגופה, שכן התברר באופן מפורש מהראיות שלא היתה לו כל אינטראקציה עם התובעת, ראו סעיפים 94-106 לסיכומים וכן עדותה בעמ' 133 שו' 21 : "חוץ מברדה לא ראיתי ".

הנתבעים הודפים את טענת התובעת לפיה כביכול הקרקע שרכשה (בחלקה 13) הינה נטולת כל ערך, ומפנים בין היתר לחוות הדעת של שמאי הנתבעים, ראו סעיפים 121-133 לסיכומים; הנתבעים מפנים להלכה המחייבת הקובעת כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך כי הבין את תוכנו ונתן את הסכמתו לאמור בו, ולא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה הוא חותם ובמה התחייב – ולפיכך לשיטתם יש לדחות את טענות התובעת באשר למסמכים עליהם חתמה. הנתבעים מסתייגים מניסיון התובעת להציג את עצמה כ" בורה מוחלטת", ומפנים לחקירתה במסגרתה התברר כי התובעת מנהלת את פרויקט המרפסות במקום מגוריה (עדותה בעמ' 144 ); ערכה חיפוש על אדמה במרשתת עוד בטרם הפגישה עם נציגי אדמה (עמ' 139 שו' 20 ); כי היא בודקת מדי יום את חשבונותיה (עמ' 161 שו' 11), ואף ניסתה למכור את הממכר לאחר הגשת התביעה, תוך מתן אותם מצגים שניתנו לה, ראו עדות החוקר בעמ' 375 שו' 14, עמ' 378 שו' 20 (התובעת סיפרה כי פעילה ברשת החברתית), עמ' 378 שו' 17, שם התרשם החוקר כי מדובר באישה " צלולה ובקיאה"; התמלילים שצורפו לתצהיר החוקר ועדות התובעת עצמה כשנשאלה מדוע ניסתה למכור את הממכר תוך הצגת אותם מצגים: " מכרו לך אבנים בסל, אז זה מה שאתה מוכר" (עמ' 197 שו' 2).

הנתבעים טוענים כי יש לדחות את ניסיון התובעת לגלגל לפתחם את השבת מס הרכישה הנוסף ששילמה, ראו סעיפים 159-174 לסיכומים. הנתבעים טוענים כי פסילת מנגנון הנאמנות של אדמה כלפי הרוכשים (להבדיל מהפקדת הכספים בנאמנות בידי עורכי הדין, שני עניינים נפרדים) אינו יוצר חיוב של הנתבעים בהשבת סכום זה, מה גם שמעדות חשאי ועדות יולוס עולה כי אם וככל שמגיע החזר, הוא יעשה ישירות לידי התובעת, ראו עדות חשאי בעמ' 44 שו' 9-25, עמ' 45 שו' 1-20, עדות עו"ד יולוס בעמ' 211 שו' 20-25, עמ' 212 שו' 1-12.

בפרק המשפטי (ראו פרק י' לסיכומים) טוענים הנתבעים כי על פי ההלכות המחייבות לא התרשלו כלפי התובעת במקרה הנדון, גם אם יקבע בית המשפט שקיימת חובת זהירות כלפי הצד השני לעסקה; לשיטתם, במקרים חמורים יותר בהם נקבע כי מרשו של עורך הדין פעל בתרמית, לא הוטל חיוב על עורך הדין שכן " עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אצמעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומימן עלול ליפול קורבן לנוכל מיומן", ראו ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר (27.2.12) [פורסם במאגרים] (להלן: " פס"ד פנטהאוז רחמני"),קל וחומר במקרה שלפנינו.

כן טוענים הנתבעים, בנוסף ולחלופין, כי התובעת לא הוכיחה את הנזק הנטען, ומזכירים מושכלות יסוד בדיני רשלנות – על הטוען לה רובץ הנטל להוכיח מעשה או מחדל רשלני; נזק; וקשר סיבתי בין המעשה או המחדל לאותו נזק . במקרה הנדון מזכירים הנתבעים כי התובעת קיבלה את חלקה בקרקע החקלאית אותו רכשה וכי לטובתה עדיין רשומה הערת אזהרה, אותה לא ביקשה למחוק. הנתבעים טוענים כי היה על התובעת לתמוך את תביעתה בחוות דעת שמאית המפרטת מהו שווי הקרקע לעומת הסכום ששולם על ידה, זאת לא עשתה ואילו מחוות הדעת של שמאי הנתבעים, שלא נסתרה, עולה כי שווי הקרקע אף עולה על הסכום ששולם על ידי התובעת.

לבסוף טוענים הנתבעים כי אם וככל שיקבע כי הנתבעים או מי מהם התרשלו כלפי התובעת, אזי יש לזקוף לחובתה רשלנות תורמת בשיעור של 100%. הנתבעים מפנים להודאות התובעת בזמן חקירתה כי לא פעלה באופן זהיר בעסקה (עמ' 143 שו' 14-17); להודאותיה כי "עשיתי טעות" (עמ' 197 שו' 19-26, עמ' 198 שו' 1), כי "היתה מטומטת" (עמ' 197 שו' 16-17) , כל זאת לצד הממצאים כי מדובר באישה שהעסקים אינם זרים לה, היא אחראית למעשיה ופעלה מתוך מטרה לעשות הפתעה לבניה, ראו עדותה בעמ' 180 שו' 17-21 .

דיון והכרעה
וראשית – הטענות בנוגע לכספי הנאמנות

אקדים את המאוחר – דינה של תביעה זו להידחות, ממספר טעמים, לא כל שכן משקלם המצטבר. סבורה אני כי התביעה החלה את דרכה בהתבסס על טענת הפרת הנאמנות – והראיה לכך היא העובדה שהוגשה לבית המשפט המחוזי. לולא עילה זו, היה על התביעה להתברר בבית המשפט השלום, לאור סכומה – הנופל ממיליון ₪. כן התבססה התביעה על עוולת הרשלנות בכל הנוגע להפרת החובה לדאוג להפקדת הכספים בחשבון הנאמנות, ראו המפורט בסעיף 4 לעיל; ראו הסעד המבוקש לעיין בחשבונות הנאמנות; וראו תשובתה הישירה של התובעת לשאלה " איך עורך הדין סידר אותך", עליה השיבה: "שהוא לקח כסף ולא שם לי את זה בנאמנות" (עמ' 181 שו' 1).

ככל שהתקדמה התביעה והתבררו העובדות, הבינה התובעת כי מצבה שונה ביחס ללקוחות אחרים של אדמה. במקרה שלה, והגם שכספי התמורה לא הופקדו בחשבון הנאמנות, העבירה החברה את הכספים הדרושים להשלמת העסקה העומדת בבסיס ההסכמים; זו הושלמה; ולטובת התובעת נרשמה הערת אזהרה. על כך אין מחלוקת, ובכל נסתם הגולל על האפשרות להשבת כספים מתוך קופת הנאמנות או לחיוב עורכי הדין בעוולת הרשלנות, בטענה כי המעשה או המחדל הרשלני הוביל לאובדן כספי התמורה. אין לי אלא להפנות שוב לדברי אוקנין, כשנשאל מה היה קורה לו הקרקע היתה נרכשת. לכך השיב: "בוא נגיד שאם הייתי מקבל את הקרקע, לא היתה תביעה בכלל" (עמ' 89 שו' 25).

לא זו אף זו – התביעות כנגד המשרדים הקודמים מבוססים אף הם על עניין הנאמנות; לכך גם מתייחס דו"ח המפרק, שהוזכר בסעיף 34 לעיל. עניין הנאמנות אף הוביל לכך שהנתבע 3 התקשר בהסכמי פשרה עם אותם לקוחות שאיבדו את כספם ולא זכו להשלמת העסקה. זה לא המקרה שלפנינו. כידוע, יש צורך בקשר סיבתי בין המעשה או המחדל הרשלני לבין הנזק , ראו לניתוח של יסודות עוולת הרשלנות בכלל וליסוד "הקשר הסיבתי המשפטי" בפרט, בסעיפים 23-35 לפסק הדין בע"א 4486/11 פלוני ופלונית נ' שירותי בריאות כללית (15.7.2013) [פורסם במאגרים] (להלן: "פס"ד פלוני").

בענייננו, גם אם הייתי קובעת שהנתבעים או מי מהם התרשלו בכל הנוגע לכספי הנאמנות, אזי מרגע שהחברה העבירה את הכספים הנדרשים להשלמת העסקה, וזו אכן הושלמה –נמנע הנזק בגין מעשה או מחדל זה. לא ניתן בשל מעשה רשלני זה (אם וככל שהייתי קובעת כי אכן ברשלנות עסקינן) לחייב בגין נזק אחר (ובמקרה שלפנינו, ה"נזק" הנטען בעצם כריתת העסקה ורכישת קרקע חקלאית , הטענה שהלכה והתפתחה בשלב מאוחר יותר), שכן אין קשר סיבתי בין המעשה או המחדל ל"נזק" הנטען, וראו הדוגמה בסעיף 28(א) לפס"ד פלוני. לפיכך, ובהעדר נזק שעלול היה להיגרם כתוצאה של ההפרה הנטענת בעניין הנאמנות, יש לדחות את התביעה ככל שמבוססת היא על טענת הפרת חובות הנתבעים באשר לכספי הנאמנות.

האם הנתבעים או מי מהם, אשר ייצגו את אדמה, התרשלו כלפי התובעת ללא קשר לכספי הנאמנות ?

משדחינו את הטענות בנוגע להפרת חובת הנתבעים באשר לכספי הנאמנות, נותרנו עם טענות התובעת שצברו כאמור נפח בשלב הסיכומים לפיהן היה על הנתבעים, למעשה, למנוע את כריתת העסקה מלכתחילה – אם משחטאו לחובותיהם ולא בדקו מיהו הלקוח אותו הם מייצגים; אם משלא הסבירו והבהירו לתובעת מהי מהות העסקה אותה היא מבצעת; אם משום שמעשיהם אפשרו את "התרמית" ו"מעשי העוקץ" של אדמה . בנקודה זו סבורה אני כי יש ממש בטענות הנתבעים בדבר שינוי והרחבת חזית, ראו ההלכה לעניין זה ברע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (25.10.2007) [פורסם במאגרים], בעמ' 10: " הרציונאל העיקרי העומד בבסיסה של הלכה זו הוא מניעת עיוות דין, והדברים מקבלים משנה תוקף שעה שמשנה החזית הוא התובע. מבחינת הנתבע, משקפים כתבי הטענות של התובע את עילת התביעה נגדו, ועל בסיסם הוא בונה את קו הגנתו. אם יאפשר בית המשפט לתובע לשנות את גרסתו במהלך הדיונים, הרי שיכולתו של הנתבע להתגונן עלולה להיפגע".

במקרה הנדון סבורה אני כי במסגרת כתבי הטענות השליכה התובעת את עיקר יהבה על עניין הנאמנות, ואם רצתה היא להרחיב להפרות נוספות, היה עליה לפרט במדויק מהו המעשה או המחדל הרשלני המיוחס לנתבעים, מהו הנזק שנגרם בשל מעשה או מחדל זה , האם מתקיים קשר סיבתי משפטי ובהתאם היו הצדדים נערכים להבאת הראיות והעדים.

הפכתי בכתבי הטענות של התובעת, ולא מצאתי בה את הטענות המפורטות למשל בסעיף 15 לסיכומים. לא עלתה טענה כי אל היה לנתבעים לקבל את אדמה כלקוח; לא נטען כי לא התבצעו הבדיקות הנדרשות; לא נטען כי הנתבעים חרגו מנורמה סבירה של עורכי דין, כשקיבלו על עצמם את ייצוגה של אדמה; לא נטען כי הנתבעים או מי מהם התרשלו בבדיקת המצגים של הלקוח אדמה, וכי היתה עליהם חובה לעשות כן. אם וככל שטענות אלו היו נכללות בכתבי הטענות, יתכן והנתבעים היו מוצאים מקום להביא לעדות את עו"ד עמר; את עורכי הדין הקודמים; היו טוענים לעניין נורמת ההתנהגות המצופה מעורך דין עת הוא מסכים להעמיד את שירותיו לטובת לקוח. משכך גם לא מצאתי ממש בטענות התובעת באשר לא י הבאת עדים או אי משלוח הודעות צד ג' – כל אלו טענות כבושות ומאוחרות שלא עמדו בבסיס התביעה. על אף האמור לעיל, אתייחס עניינית גם ל גופן של טענות אלו.

ובטרם אמשיך בניתוח הטענות המיוחסות לנתבעים, יש להבהיר היטב - הגעתי לכלל מסקנה שהתובעת הינה אישה נבונה האחראית למעשיה; היא חתמה על ההסכמים מתוך דיעה צלולה ואינה יכולה להשמע בטענה כי לא הבינה על מה היא חותמת או כי "לא נעשה דבר" בחתימתה; התובעת ידעה או היה עליה לדעת, באופן ברור ונחרץ מהמסמכים, כי מדובר ברכישת קרקע חקלאית, כשאין כל וודאות שהעסקה תתממש. דברים אלו כתובים שחור על גבי לבן במספר מופעים על פני ההסכמים , ראו הפירוט וההפניות בסעיפים 18-23 לעיל.

אין לי אלא להפנות לע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי (28.7.2015) [פורסם במאגרים], המתמצת את ההלכות בטענות אלו שהועלו על ידי התובעת: " טענה נוסח "לא נעשה דבר" משמעה היעדר מפגש רצונות לצורך כריתת חוזה, והיא הוכרה בפסיקה במקרים בהם נחתם חוזה על ידי קשיש אנלפבית או קשיש חולה ( ע"א 413/79 אדלר נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29 (1980) (להלן: עניין אדלר); ע"א 1932/90 פרץ בוני הנגב נ' בוחבוט פ"ד מז (1) 357 (1993). עוד על העדר מפגש רצונות וביקורת על הלכת אדלר ראו גבריאלה שלו "טעות בחתימה – האמנם לא נעשה דבר?" משפטים יא 501 (תשמ"א)). בנוסף לנטל ההוכחה הרגיל המוטל על תובע, מוטל על הטוען עול הוכחה מוגבר לסתירת החזקה שבעובדה כי אדם יודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם ( ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, פ"ד נח(3) 934 (2004)). על הטוען להוכיח "את גירסתו בראיות פוזיטיבות כאפשרות קרובה" (ע"א 6799/02 רוזלרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ [פורסם בנבו] בפסקה 5 (17.2.2009). עוד ראו, לדוגמה, ע"א 685/88 קוטרמן נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד מז(2) 598, 602 (1993) שם נדחתה טענת המוכר כי לא הבין שהוא חותם על חוזה מכר וכי סבר שמדובר בחוזה ל'חילופי שכירות'. עוד לנטל ההוכחה המוגבר לסתירת החזקה ראו ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503 (1990), שם נדחתה טענתה של התובעת כי לא הבינה מה המשמעות של יפוי כח עליו חתמה).
משנחתם מסמך על ידי אדם בר דעת ובוגר, וניתנה לו שהות לבחון את המסמך ולהיוועץ ואין כל סימן להפעלת לחץ על החותם, לא בנקל תישמע הטענה כי החותם לא הבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם (השוו ע"א 325/88 טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני-ברק, פ"ד מד(1), 341, 349 (1990); ת"א (מחוזי חי') 865/92 אלפא צפון נ' אלטשולר חברה לבניין, [פורסם בנבו] דינים מחוזי כו(3) 373 (23.1.1996)). ולא רק זאת, אלא ש"החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול ליהנות מעצימת עיניים" ( ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג [פורסם בנבו] (24.11.2011)).
הפסיקה פיתחה מעין כללי מניעות בסוגיה זו. הכלל הראשון - מי שלא קרא כלל את המסמך עליו הוא חתום, מנוע מלטעון טענה נוסח "לא נעשה דבר" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113 (1965); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(3), 591, 594 (2000); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375 (2002)).
הכלל השני, היפה במיוחד לענייננו – מי שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על יועץ המהימן עליו, מנוע מלהעלות את הטענה שלא הבין על מה הוא חותם" (הדגשות שלי).

במקרה שלפנינו, התובעת אינה קשישה חולה או אנלפביתית, אלא אישה בגירה, ברת דעת היודעת לעמוד על שלה (ראו גם ההפניות לראיות בסעיף 53 לעיל). התובעת לא הצליחה לסתור את החזקה כי הבינה את תוכן המסמך עליו היא חתמה, ו עדותה בשאלה האם קראה את ההסכמים היתה לא אחידה ומזגזגת, ראו עדותה בתחילת החקירה ממנה עולה כביכול כי ברדה "לא אמר לי כלום... לא היה לי שיג ושיח איתו הוא רק אמר לי תחתמי, נקודה..." (עמ' 131 שו' 13-19, עמ' 132 שו' 3-4). בהמשך חקירתה טענה לגבי ברדה כי "הוא אמר לי את יכולה לבנות הלאה, אנחנו רק דואגים לך... כך הוא אמר, את יכולה לסמוך עלינו... אני ישבתי שם, אני לא אישה טיפשה ושאלתי. אז אמרו לי מה שדיברת באדמה, זה מה שאת מקבלת..." (עמ' 153 שו' 2-9). בהמשך חקירתה הנגדית בחרה התובעת שוב להעיד: "די, עם ברדה לא דיברתי. רק חתמתי" (עמ' 170 שו' 7-8). עיננו הרואות, מדובר בגרסה מתפתלת, עדות יחידה של בעלת דין, על כל המשתמע מכך.

מנגד, ברדה חזר על גרסתו כפי שפורטה בתצהיר, לפיה "אני עברתי איתה על מסמכי העסקה" , עמ' 398 שו' 13; "... לא אמרתי לה זכות לדירה ולא אמרתי לה את הדברים האלה כי לא ידעתי מה שהציגו לה, אבל אמרתי לה – גברתי, את יודעת שאת רוכשת קרקע חקלאית, את מתעתדת, את לא רוכשת, את חותמת על הסכם שיווק...את מתעתדת לרכוש ביחד עם אחרים קרקע במושע, קרקע חקלאית, שלא, אי אפשר לדעת מתי ואם ישונה ייעודה" (עמ' 400 שו' 1-12). על דברים אלו ח זר בהמשך עדותו, ראו בעמ' 408 שו' 5-9; עמ' 409 שו' 18-23, עמ' 416 שו' 11-21 : "אני לא ידעתי מה היא חושבת, אני יודע מה אני אמרתי לה, אני אמרתי לה ברחל בתך הקטנה שהיא לא רוכשת דירה, שהיא רוכשת קרקע חקלאית, הסברתי לה מה זה קרקע חקלאית"; ועוד בהמשך –"לא, לא שאלתי אותה איזה בדיקות היא עשתה על הקרקע, אמרתי לה אבל ברחל בתך הקטנה שאני לא עורך הדין שלה ואני לא מייצג אותה, ואני מייצג אך ורק את אדמה, ושהיא מוזמנת להיות מיוצגת על ידי כל עורך דין מטעמה ולקחת כל איש מקצוע מטעמה, ובנוסף הסברתי לה גם כן את מתווה העיסקה" (עמ' 435 שו' 4-7); "אבל עברתי על הוראות ההסכמים, הקראתי את הדברים החשובים יותר, הקראתי את מנגנון התשלומים של העיסקה, את זה שמדובר בקרקע חקלאית, בקרקע במושע, את זהות המוכר, את זה שהיא מתעתדת לרכוש ביחד עם אחרים, ואת ההוראות החשובות בעיסקה, את זה שיש לאדמה זכות להעביר אותה מחלקה לחלקה, את מנגנון התשלומים, את עניין הצ'קים, את הדברים האלה" (עמ' 435 שו' 22-25); "שאין לדעת מתי ואם ישונה יעודה. שאנחנו לא מייצגים אותה, שהיא מוזמנת לקחת עורך דין וכל מומחה אחר מטעמה לבצע את כל הבדיקות שהיא רק רוצה בקשר לעיסקה. עברתי על הדברים האלה בוודאי ואמרתי אותם" (עמ' 436 שו' 21-23).

הנתבעים העידו כאמור גם את זינגר, אשר לא היה נוכח בפגישה עם התובעת (עמ' 216 שו' 16), אולם החתים רוכשים אחרים (עמ' 217 שו' 16) והעיד על הדברים שהיה נוהג לומר לאותם רוכשים, ראו דבריו בעמ' 218 שו' 13-26. כן העיד זינגר על אופיו של ברדה בעמ' 233 שו' 9-16, וזאת בהתייחס לטענת התובעת לפיה ברדה לא הסביר לה דבר: "אבל אהרון ברדה? אני אומר לך, אין קפדן ממנו. הבן-אדם, בבוקר, אין שערה שהוא לא מגלח. הבן-אדם הוא גרמני, הוא יקה פוץ ואין סיכוי בעולם, בכל העולמות, שמה שכתבתם בתביעה נכון. אין, אין דבר כזה. אין דבר כזה. וזה כואב ויש לי צמרמורת עכשיו, אני אומר לך, אין סיכוי בעולם".

ממקבץ העדויות הללו, לאור ההסכמים שהונחו בפניי; לאחר שהתרשמתי שהתובעת, כפי שהעידה על עצמה "אני לא אישה טיפשה ושאלתי"; לאור ההלכה שצוטטה לעיל – קובעת אני כי התובעת לא הצליחה לסתור את החזקה מכוחה יש לקבוע כי הבינה את ה אמור במסמכים עליהם חתמה. מסמכים אלו משקפים במדוייק את העסקה שנכרתה ואת התמורה שקיבלה התובעת בסופו של יום.

אציין כי על פי ההסכמים, היתה האופציה להעביר את התובעת למגרש אחר, ראו סעיף 17 להסכם השיווק . הודע לתובעת על שינוי זה, ראו נספח 7 לתצהיר ברדה, הוא המייל שקיבל מנציג אדמה בדבר השינוי; ברדה פירט בעדותו כי בחר להחתים את התובעת על מערכת חדשה של הסכמי שיווק, ונקט משנה זהירות, ראו עדותו בעמ' 421 שו' 22-24; התובעת הוחתמה על מערכת חדשה של הסכמים, ראו נספח 8 לתצהיר ברדה. מכאן, שהעברת התובעת למגרש 13 אינה מהווה הפרה של ההסכמים; הנתבעים הסיברו לתובעת על השינוי, ראו עדות ברדה בעמ' 446 שו' 14-16, עמ' 448 שו' 10-13. יתרה מזו – השינוי במגרש כלל לא היווה את הנימוק להגשת התביעה, ראו עדות התובעת בעמ' 175 שו' 1 0-21: "ש:אוקיי. ולכן, גם אם היית מקבלת את חלקה 40, היית מגישה את אותה תביעה שהגשת? ת:ברור. ש:אוקיי.ת:ברור.ש:אוקיי.ת:אני לא הגשתי את התביעה בגלל שהזיזו אותי ל- 13" (הדגשות שלי).

מעבר לכך אציין כי לא התרשמתי מעדויות המומחים שמגרש 13 נופל בערכו ממגרש 40, ראו עדות שמאית התובעת בעמ' 56, שם הבהירה השמאית במפורש שאין בחוות דעתה כל התייחסות לחלקה 40 ולא נערכה השוואה בין חלקה 13 ל-40; השמאית אישרה כי לא בדקה את השווי של החלקות הללו, ראו בעמ' 68 שו' 17. מאידך שמאי הנתבעים ערך השוואה בין המגרשים, ראו עדותו בעמ' 325 שו' 4-8 ולשיטתו אין הבדל בין החלקות הללו, ראו עדותו בעמ' 346 שו' 11-22.שמאי הנתבעים הבהיר מדוע לשיטתו אין כלל הבדל בין החלקות, שכן ממילא בעתיד יתבצע הליך של איחוד וחלוקה, עמ' 351 שו' 19-23, ראו דבריו גם בעמ' 354 שו' 20. כך שבנוסף ולחלופין התובעת לא הוכיחה כל נזק כתוצאה מהעברתה למגרש 13.

אם אסכם עד כאן, אזי התובעת קיבלה את התמורה אותה רכשה. לא נגרם לה כל נזק; יש בידיה קרקע חקלאית עם פוטנציאל להפשרה ביום מן הימים. אפנה בעניין זה לעדות שמאי הנתבעים, ועל פי דבריו לא נסתם הגולל להפשרה, איחוד וחלוקה וקבלת קרקע למגורים או למסחר בממכר, ראו עדותו בעמ' 353 שו' 8-18: "כב' השופטת: זאת אומרת, לשיטתך, אין מצב שלא ייבנו שם בניינים, העד: בוודאי שאין מצב, זה רק שאלה של זמן. כב' השופטת: רק שאלה של זמן, העד:זה לא אני אומר, גברתי, זה התב"ע. התב"ע באה ומוסיפה למתחם 2,200 דירות, זה לא היקף שולי. בוודאי שכן". למעשה גם שמאית התובעת העידה באופן דומה, ראו עמ' 70 שו' 1-4: "זה אומר שמכרו את הקרקע הזאת, אמרו לאנשים – אתם תקבלו פה איזה שהוא משהו, ולכן המחיר גם הוא משקף כביכול איזה שהוא פוטנציאל שכביכול עתיד להיות. אם הפוטנציאל הזה יהיה או לא יהיה? אני לא יודעת להגיד לך, אני לא נביאה".

האם יש מקום לייחס לנתבעים אחריות כלשהי בגין מצגים מטעים/רשלניים שניתנו כביכול עובר לכריתת העסקה? האם יש מקום לדון בטענה ש"הנזק" שנגרם לתובעת הוא עצם רכישת הקרקע החקלאית? בשאלות אלו יש לקבוע את היקף אחריות עורכי הדין כלפי הצד השני לעסקה - האם היה עליהם לבדוק את מצגי הלקוח הניתנים על ידו באמצעות פרסומיו ובמשרדו? האם היה עליהם לבדוק בציציות אותו לקוח כיצד הוא מתנהל ולסרב לקבלו כלקוח? האם היה עליהם להבהיר לתובעת באופן נחרץ יותר מהי העסקה עליה היא חותמת, על אף הכתוב בהסכמים? בטרם אשיב לשאלות אלו, אסקור בקצרה את ההלכה בעניין אחריות של עורך דין כלפי הצד השלישי.

ההלכה בעניין אחריות של עורך דין כלפי הצד השלישי

חיוב עורכי דין באחריות מקצועית כלפי לקוחותיהם נשען בראש ובראשונה על בסיס חוזי. עורך הדין מתחייב להעניק ללקוחו שירותים משפטיים מקצועיים בתמורה לשכר טרחה. בכל חוזה כזה, קיים תנאי מכללא שלפיו עורך הדין מחזיק בידע ובניסיון הנדרשים לצורך הספקת השירותים המקצועיים הקבועים בהסכם ההתקשרות. מכאן – כי למעט החריגים שהוכרו בפסיקה, בדרך כלל, אין עורך הדין חב בחובות זהירות כלפי צד שלישי, שכן אין הסכם התקשרות כלשהו בין עורך הדין לאותו צד.

בפסיקה לא נקבע מבחן אחיד לשאלה מתי תוטל אחריות מקצועית של עורך דין כלפי צדדים שלישיים, וכל מקרה הוכרע על פי נסיבותיו הקונקרטיות; ראו ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' רחל דורנבאום ( 1.3.2004) [פורסם במאגרים], ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, עו"ד ( 17.8.1994) [פורסם במאגרים]. לשיקולי בית המשפט בקביעת אחריות שכזו, ראו ע"א 37/86 לוי נ' שרמן (10.9.1990) [פורסם במאגרים]: "ניתן לומר, כי כאשר עורך-דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו.יצוין, כי חובתו של עורך הדין כלי הצד הבלתי מיוצג עומדת על רגליה היא, ואין היא נגזרת או קשורה לחובתו של הלקוח, אותו מייצג עורך הדין, כלפי הצד הבלתי מיוצג. אכן, הן עורך הדין והן לקוחו חייבים לנקוט זהירות סבירה כלפי הצד הבלתי מיוצג. אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על-כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות, הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך-דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, ניתן להכליל כלל נוסף שראוי שיחייב את ציבור עורכי הדין: כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית, ובה עורך-דין מייצג צד אחד לעיסקה בעוד הצד שכנגד איננו מיוצג, יפנה עורך הדין את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין". ראו גם ע"א 2725/91 היינוביץ נ' גלעדי (21.6.1994) [פורסם במאגרים]. שיקול נוסף שיש לשקול הינו סוגיית הסתמכותו של הצד השלישי על עורך הדין. ככל שהצד השלישי מסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, ועורך הדין של הצד שכנגד מודע לכך, כך, בית המשפט ייטה להטיל אחריות כלפי הצד השלישי, ראו ע"א 2599/13 עו"ד הרמן נ' עלדור (3.9.15) [פורסם במאגרים].

בכל מקרה, בין אם מדובר באחריות עורך דין כלפי לקוחו הוא ואם מדובר באחריות כלפי הצד השני לעסקה, הפסיקה הכירה בכך שאין להטיל על ציבור עורכי הדין "גזירות" שלא יוכלו לעמוד בהן. כך נקבע בפס"ד רחמני בפסקה 11 כדלקמן: "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין (ע"א 37/86 לוי נגד שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990); ע"א 2725/91 היינוביץ' נגד גלעדי, פ"ד מח(3) 92 (1994); ע"א 1170/91 בכור נגד יחיאל, פ"ד מח(3) 207 (1994); ע"א 2625/92 סילביו נחום, עו"ד נגד דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 (2004)). עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם".

ברוח זו, נפסק בע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה בישיץ נ' ז'רוט (4.8.20) [פורסם במאגרים] (להלן: " פס"ד בישיץ"), בפסקה 44 כדלקמן: "עם זאת, וכפי שציינתי בעניין רחמני, עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, ובהיעדר "סימני התראה" שהיו צריכים לעורר את חשדו, לא ניתן להטיל עליו אחריות מוחלטת למנוע נזק. הטלת חובה על עורך הדין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי לקוח הוא שקרן ורמאי. עמדו על כך הערכאות קמא במקרים שונים שהובאו לפתחיהן (ת"א (מחוזי מר') 592-04-09‏ קבילי נ' אהרן [פורסם בנבו] (27.3.2013); ת"א (מחוזי ת"א) 2070/00‏ אבידן נ' אבידן [פורסם בנבו] (26.5.2005)), וכפי שנאמר באחד מפסקי הדין, ואין לי אלא להצטרף לדברים: "אין להפוך את עורך הדין לגנב בלילה האמור לבלוש אחר לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שניתנו על ידו. אם נעשה כן, נמנע מעורך הדין למלא את תפקידו כראוי, נמנע מן הלקוח לקבל עצה נכונה ונשבש את יחסי האמון שהאם אבן הפינה לקשר שבין עורך הדין לבין לקוחו" (ת"א (שלום ת"א) 83332/96 בדולח נ' שפיר [פורסם בנבו] (31.12.1996)) ". ראו גם ע"פ 8642/19 אמיר הייב ואח' נ' מדינת ישראל (13.10.21) [פורסם במאגרים], בפסקה 86 לפסק הדין.

ומההלכות – ליישומ ן
במקרה הנדון, אכן התובעת לא היתה מיוצגת על ידי עורך דין, ולפיכך, ועל פי המבחנים הנזכרים בפס"ד שרמן, היה על הנתבעים לנקוט משנה זהירות. בנוסף, העסקה שעמדה על הפרק – רכישת קרקע חקלאית, רכישה שהיתה כרוכה בחתימה על שרשרת של הסכמים, ובכלל זה מנגנון נאמנות; הסכם שיתוף; כתב הוראות לנאמן וכו', הינה עסקה מורכבת יחסית, שיקול נוסף המטה את הכף לביסוס אחריות כלפי הצד השלישי. במקרה כזה היה על הנתבעים לציין בפני התובעת כי טוב תעשה אם תשכור שירותי עורך דין. עניין זה נזכר במפורש בהסכמים עליהם חתמה התובעת ; ברדה העיד בפניי כי ציין זאת בפני התובעת, ראו עדותו בעמ' 412 שו' 5-12:" לא, היא לא אמרה לי, היא לא אמרה לי. אני יכול להגיד שכשהחתמתי אותה לצורך העניין על הסכם השיווק גם הראשון וגם השני אז המשפט הראשון שאמרתי לה ולכל רוכש אחר, הצגתי את עצמי, אמרתי – שלום, נעים מאוד, קוראים לי אהרון ברדה, אני שותף במחלקת הנדל"ן, המשרד שלנו הוא משרד AYR, מייצג בעסקה הזאת את חברת אדמה ואך ורק את חברת אדמה, ואתה, במקרה שלה מוזמנת להיות מיוצגת על ידי כל עורך דין מטעמך, לקחת כל מומחה מטעמך, פעמיים אמרתי את זה ופעמיים היא לא אמרה לי שיש לה בן עורך דין".

אמנם, התובעת הכחישה זאת בעדותה אך יחד עם זאת ציינה כי נציגי אדמה המליצו בפניה להפתיע את בניה , ראו עדותה בעמ' 129 שו' 24-26, מכאן ש התובעת במודע בחרה שלא לשתף את בנה עורך הדין בעסקה זו, וסבורה אני כי הנתבעים יצאו ידי חובתם בעצם העלאת אפשרות זו בפני התובעת.

שיקול נוסף לביסוס האחריות של עורכי הדין כלפי הצד השני הוא מידת ההסתמכות על דברי עורכי הדין, הסבריהם ומצגיהם. בעניין זה הגעתי לכלל מסקנה שכל המצגים הקודמים לכריתת העסקה ניתנו על ידי נציגי אדמה ולא על ידי הנתבעים או מי מהם, התובעת אישרה זאת בעדותה, ראו בעמ' 131 שו' 9-17, ראו עדות זינגר בעמ' 242 שו' 9, שם שלל שראה ברושורים, ראו עדות ברדה בעמ' 388 שו' 19,22. סבורה אני כי את כל הטענות בדבר המצגים המטעים היה על התובעת להפנות כנגד אדמה או מי מנציגיה, וזאת היא בחרה כאמור שלא לעשות. היטיב לתאר זאת זינגר, בעמ' 249 שו' 9-14:" אבל שואלים את הדברים, סליחה גברתי, זה היה בחדר ישיבות שלי? אני תליתי את זה ואמרתי – תקשיב, תראי איזה יופי, תראי איזה בניין יפה יהיה לך. אמרתי בדיוק הפוך. אמרתי, לא אני, אהרון ברדה, אבל כשאני נכנסתי לחדר, אמרתי – חבר'ה, אין מגדלים, אין שום דבר. יש כרגע זכות מקרקעין שיכול לגדל עליה עגבניות ואפשר שבעוד עשר שנים יהיה עליה בנייה רוויה. יכול להיות דבר כזה".

אמת נכון הדבר, זינגר הודה שהברושור עצמו הוא "נורא ואיום. אין לנו מחלוקת על זה. זה מסמך נורא ואיום. אני לא ראיתי את זה. אם הייתי יודע דבר כזה, לא הייתי מאשר דבר כזה. נורא ואיום. אתה רואה את המשרד AYR על זה אבל? אני פשוט לא רואה. אתה רואה פה את הלוגו שלנו, אתה רואה את השם שלי על זה? אני לא רואה " (עמ' 249 שו' 25-26). גם ברדה העיד כי אם היה רואה את הברושור היה "אומר לה שזה בולשיט אחד גדול", עמ' 399 שו' 19. עם זאת – הברושור אינו נושא את שם הנתבעים; המצגים כאמור ניתנו במשרדי אדמה. האם יש להרחיב את אחריות עורכי הדין של הלקוח לבדוק ולבחון כל מצג שניתן באופן עצמאי על ידו לצדדי ג'? סבורה אני כי יש להשיב על כך בשלילה.

האם יש מקום לקבל את הטענות המאוחרות יותר לפיהן ללא ייצוג הנתבעים, כל ה"תרמית" של אדמה לא היתה יכולה להתרחש? בעניין זה יש לשוב ולבצע אבחנה – הפעילות הפלילית המיוחסת לאדמה, הן בכתב האישום התלוי ועומד והן בדו"ח המפרק, נוגעת לאי הפקדת כספי הרוכשים בחשבונות הנאמנות. המקרה שלפנינו אינו שייך למקרים אלו, והפעילות ה"תרמיתית" כביכול היא שהאדמה מכרו לתובעת " כלום עם שום דבר".

עם כל ההבנה למצבה של התובעת, וכפי שכבר קבעתי לעיל, התובעת חתמה על מערכת של הסכמים לרכישת קרקע חקלאית, וקיבלה את התמורה. אין כל פסול בשיווק קרקעות חקלאיות; אין בפני ראיה או קביעה משפטית כי מדובר ב"תרמית"; עסקאות שכאלו נעשו וממשיכות להעשות גם לאחר שפרשת אדמה התפוצצה, ראו הנסח שצורף לחוות הדעת של שמאי הנתבעים. אמנם, מדובר בעסקאות ספקולטיביות; מדובר בעסקאות הכרוכות באי וודאות לגבי מועד הפשרת הקרקע, אם בכלל, ולכך יש ביטוי במחיר העסקה. דומה שלא יכולה להיות מחלוקת שאם וככל שהיה מתרחש שינוי ייעוד בחלקה האמורה – התובעת לא היתה מעלה כל טענה של תרמית. לכן אין לקבל את טענת התובעת כי היא רכשה "כלום ושום דבר".

לא זו אף זו – אדמה לא פעלה במחשכים בכל הנוגע למהות עיסוקה (ושוב, במנותק מעניין כספי הנאמנות). אדמה נקטה בשיווק כלל ארצי, בעיתונות הכתובה; בשלטי חוצות מאירי עיינים . התובעת עצמה אישרה בעדותה ובתצהיר המענה לשאלון כי ערכה בדיקות על אדמה עוד בטרם הפגישה, ראו עדותה בעמ' 139 שו' 21. אם מאן דהוא היה סובר כי מדובר בפעילות "תרמיתית" או במצגי שווא, מן הסתם ניתן היה למנוע את כל העסקאות הנוגעות והקורבנות התמימים, אך איש לא סבר שיש בפעילות זו או בדרך הצגתה פסול כלשהו. עוד אציין כי רק לאחר כריתת ההסכמים נכנסה לתוקף תוכנית אשר שינתה את המצב שהיה קיים בעת כריתת ההסכמים, ובמועד הכריתה אישרה השמאית מטעם התובעת כי התמ"א שחלה על הממכר מגדירה את הקרקע "במרקם עירוני ", ראו עדותה בעמ' 61 שו' 9-10.

בסיכומיה טענה התובעת כי מאחר ומדובר בעורכי דין מכובדים עם משרדים "נוצצים", הניחה כי אלו ערכו את כל הבדיקות הנדרשות ולפיכך מדובר בעסקה "כשרה". על כך כבר ציינתי לעיל – פרט לעניין כספי הנאמנות, לא הוכח כי מדובר בעסקה פסולה. בנוסף ולחלופין, ואם היתה התנהלות נגועה כלשהי של אנשי אדמה, אין לי אלא להפנות לפס"ד בישיץ ופס"ד רחמני לעיל. ה"נורות האדומות" אותן ציינה התובעת, ובינהן מספרם הרב של הלקוחות; טיבם; שעת כריתת העסקאות (בימי ו' בצהריים); הדחיפות שבכריתת ההסכמים – על כל אלו נחקר זינגר ותשובותיו הניחו את דעתי , ראו עמ' 261 שו' 14-17:
" איזה נורת אזהרה צריכה להידלק לי, שמה? מה? שאנשים, אנשים מבוגרים, רואי-חשבון, גם רופאים היו. באים, קונים קרקע, עורכי-דין היו, קונים קרקע, חותמים על הסכמים, עוברים על הסכמים, חלק לוקחים הביתה, חלק לא. חלק מגיעים למעמד החתימה, לא חותמים. לא, לא הדליקה לי נורה". ראו גם עדות ברדה בעמ' 419-420.

מעבר לכך אציין כי גם אם מדובר בשיטת שיווק אגרסיבית, המתהדרת בעורכי דין מהשורה הראשונה – לא די בכך כדי לפסול את אותן עסקאות, כשהגעתי לכלל מסקנה שמערכת ההסכמים מתארת את הממכר במדוייק. עוד אציין כי העובדה שמשרדים מכובדים אחרים ייצגו את אדמה מלמדת על הלך הרוח, שבלקוח כשר ומכובד עסקינן, ראו עדות זינגר בעמ' 271 שו' 8-11: " לא, לא בלעדיים. היינו, היינו יחד עם, לדעתי באותה תקופה בדיוק אפילו עם גולדפרב, היינו אחרי פירון ושרקון בן עמי והיינו אחרי ארדינסט. תמיד היה להם, אורן קובי אהב את חדרי הישיבות הגדולים, את הרכב היפה, כן. התשובה היא, לשאלתך – כן, היו עוד משרדים. לא היינו בלעדיים ".

מהמקובץ לעיל עולה מסקנתי – גם אם ניתן לבסס במקרה הנדון אחריות של עורכי הדין כלפי התובעת, אזי לא הוכח כי הם הפרו את חובותיה ם כלפיה. ברדה ציין כי ייעץ לה לשכור שירותי עורך דין; הנתבעים או מי מהם לא מסרו לתובעת מידע מטעה והמסמכים עליהם החתימו את התובעת מתארים במדוייק את העסקה. התובעת מוחזקת כמבינה את ההסכמים עליהם חתמה ועורכי הדין אינם אמורים לשמש כאפוטרופוסים שלה ולחקור בשאלה האם היא מעוניינת לבצע את העסקה עליה התחייבה, ומקובלים עליי דבריו של ברדה בנקודה זו, בעמ' 437 שו' 8-10: " לא, למה אני צריך לשאול אותה? היא באה אלי למשרד, רוצה לרכוש שטח נוסף בחלקה החדשה, אני צריך לרדת להגיד לה – רגע, רגע, תעצרי, מה השיקולים שלך? למה כדאי לך? לא, זה לא תפקידי ".

מספר נקודות לקראת סיום
בהמשך לפרק הקודם, ואם וככל שהיו "נורות אדומות" כלשהן, אזי הראשונה שאמורה היתה להבחין בהן היא התובעת: קבעתי כבר לעיל שמדובר באישה נבונה, ששוכנעה לעשות "הפתעה" לבניה, ומשכך לא שיתפה איש מהם או אדם אחר. במקרה כזה, רובצת על התובעת רשלנות תורמת בשיעור ניכר, ודי בהודאות התובעת ב מהלך עדותה על מנת לבסס מסקנה זו, ראו בעמ' 143 שו' 15, שם אישרה כי לא נהגה בזהירות בעסקה; "עשיתי, טעיתי", עמ' 157 שו' 6; כשנשאלה מדוע לא התיעעצה עם בנה, השיבה: "למה? שאלת מיליון הדולר..." (עמ' 166 שו' 22-24); ודבריה בעמ' 197 שו' 15-24: " אמרתי את מה שיצא לי באותו רגע. מה אתה חושב, מי שמרים לך טלפון, הוא כבר בא ושם לך כסף, כמו מרגלית שעשתה שטות כזאת? איפה היו מוצאים באדמה עוד אחת מטומטמת כמוני, עו"ד בן צבי: מצאו, מצאו הרבה. העדה: שבאה ושמה, ששמה להם את הכסף אפילו לא שאלה שאלות. לא הלכה לראות באיזה מקום בונים. לא התעניינה. פשוט מאוד. אמרו לי – תראי, בבית השני בונים. יאללה, בואי תקחי. עו"ד ליבוביץ:עשית טעות? העדה: עשיתי טעות". ראו גם עדותה בעמ' 160 שו' 2-4: " אם לא היה הבן שלי, אני הייתי בכלל תובעת משהו? הייתי אומרת קיבינימט ".

בכל הנוגע לשאלת המיסוי – איני רואה מקום להרחיב בעניין, שכן מהעדויות עלה שאין מחלוקת שלא היה מקום לחייב את התובעת במס רכישה כפול, ראו דברי חשאי בעמ' 43 שו' 21-23 ודברי יולס בעמ , 211 שו' 24-26, 21. עוד נאמר כי המפרק פועל להשבת כספי מס הרכישה ששולם בכפל. בנוסף ולחלופין, התובעת שילמה את השובר השני שלא בעיצת הנתבעים או מי מהם אלא בשל חששה לשלם קנס, ולפיכך בכל מקרה אין מקום לחיוב עורכי הדין בסכום זה, כאשר לא ייעצו לה לפעול לתשלום סכום זה.

בכל הנוגע להוכחת גובה הנזק – כאמור, אין מחלוקת כי התובעת קיבלה את התמורה והינה הבעלים של חלקים לא מסויימים בקרקע חקלאית. לחלופין, ואם היתה מתקבלת הטענה כי נגרם נזק בעצם כריתת העסקה לרכישת קרקע חקלאית, אזי הנתבעים הגישו חוות דעת של שמאי, בה נטען לערך של כ-880,000 ש"ח ; בעדותו, ציין שמאי הנתבעים כי לקרקע זו יש עדיין פוטנציאל ולא נסתם הגולל על הפשרתה , ראו עדותו בעמ' 352 שו' 8-18, עמ' 353 שו' 16. מאידך, התובעת לא הגישה חוות דעת שמאית אלא חוות דעת תכנונית בלבד, בה נקבע כי אין כל יתכנות להפשרה (אך ראו חקירת השמאית בעמ' 70 שו' 1-4, שם טענה כי אינה נביאה ואין לדעת האם הקרקע תופשר לבניה אם לאו). לכן סבורה אני כי לא הוכח נזק, וזאת גם בהתייחס לטענה החלופית של התובעת.

סוף דבר

התביעה נדחית. באשר להוצאות משפט – אין ספק שנוהל הליך יקר שדרש משאבים רבים, ו שלאור התוצאה, ניתן היה לחייב את התובעת בהוצאות ריאליות . עם זאת, מאחר וסבורה אני כי נפל פגם בהתנהלות הנתבעים בכל הנוגע לכספי הנאמנות (ודברי אלו נאמרים אך ורק לצורך קביעת הוצאות המשפט), פגם שאמנם לא הוביל לנזק במקרה הנדון, מעמידה אני את הוצאות המשפט על שיעור נמוך של 25,000 ₪. כל צד ישא בהוצאות ההקלטות והוצאות עדיו. הסכום ישולם תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין בדואר.

ניתן היום, כ"ז טבת תשפ"ב, 31 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.