הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 23019-04-14

התובעים

  1. תומר רוזנמן
  2. קרן קמארה
  3. אורנה קמארה
  4. אברהם אנגל
  5. יוסף ביטון
  6. גייל לב
  7. ארז כהן
  8. שאול ספיר
  9. ניסים קרן
  10. דניאלה מוסקוביץ
  11. אריה אלמגור
  12. רוברט ג'בהרי
  13. אורי קמארה
  14. חיים דהן
  15. שולמית קנצנקר
  16. נועם ביבי
  17. קרן בר
  18. קובי אלון

על-ידי בא-כוחם עו"ד עופר שחל

נגד

הנתבעות

1.מגדלי הרביירה אשקלון בע"מ
2.רביירה ניהול ואחזקה בע"מ
על-ידי באי-כוחן עו"ד ארז רזניק ואילן יונש

פסק דין

בפניי תביעה שהגישו בעלי זכויות בדירות נופש בפרויקט ברחוב בת-גלים באשקלון, המכונה "מגדלי הריביירה", ומצוי בגוש 1938, חלקות 32 (בחלק) ו-85 (בחלק) (מגרש מס' 12 לפי תכנית מפורטת מס' 179/03/11) (להלן: "הפרויקט"). התביעה הוגשה נגד החברה היזמית של הפרויקט (הנתבעת 1 - מגדלי הריביירה אשקלון בע"מ) ונגד חברת הניהול שלו (הנתבעת 2 - ריביירה ניהול ואחזקה בע"מ) (להלן ביחד: "הנתבעות").

במקור הוגשה התביעה על-ידי 28 בעלי זכויות בדירות נופש בפרויקט, שחלקם היו בעלי זכויות ביותר מדירה אחת, כך שבתחילת הדרך ייצגו התובעים לכאורה 31 דירות מתוך 138 דירות בפרויקט. במהלך המשפט נמחקו מן התביעה חלק מן התובעים וכן נדחו בהסכמה חלק מהתביעות, כך שכיום נותרו בה 18 בעלי זכויות בלבד (אם כי הוכח בפניי כי הזכויות בעשרות מן הדירות בפרויקט שייכות לנתבעת 1 עצמה או נמצאות בשליטתה (ראו דברי מר טורג'מן בעמ' 31 לפרוטוקול מיום 24.12.2017), כך של-18 בעלי הזכויות יש משקל יחסי רב בין הדירות שאינן קשורות לנתבעת 1). בנוסף לכך, לטענת הנתבעות - שלא נסתרה - רק שבעה מבין 18 תובעים אלה רכשו את דירותיהם ישירות מן הנתבעת 1 וקשורים עמה בהסכמי רכישה. לעומת זאת, כל יתר התובעים שנותרו בתביעה רכשו את דירותיהם מצדדים שלישיים, ובין אותם תובעים לבין הנתבעת 1 כלל לא נכרתו הסכמים ישירים. עוד טענו הנתבעות כי חלק מן התובעים כלל אינם מתגוררים בפרויקט. כן טענו הנתבעות כי תביעת חמישה משבעת התובעים שרכשו את דירותיהם ישירות מן הנתבעת 1 התיישנה, כך שבסופו של יום נותרו בתביעה שני תובעים בלבד להם יריבות ישירה עם הנתבעת 1 ותביעתם לא התיישנה, לטענת הנתבעות. הנתבעות ציינו עוד כי שני תובעים אלה, מר שאול ספיר ומר נסים קרן, מעולם לא הופיעו בתיק זה, לא נכחו באף אחד מהדיונים, לא היו חלק ממצהירי התובעים ולא העידו בפני בית-המשפט. מכאן, שלשיטת הנתבעות, בתיק זה כלל לא הובאה בפני בית-המשפט עדות בעלת נפקות.

עוד טענו הנתבעות כי נציגות הבית המשותף, המורכבת מדיירים שהם במקצועם עורכי-דין ורואי-חשבון, לא הצטרפה לתביעה וכי אין לה כל טענות נגד הנתבעות בנוגע לנושא התביעה.

אשר לסעדים שנדרשו בתביעה, הרי שכתב-התביעה הכיל מספר סעדים, שלא כאן המקום לפרטם. ברם, בדיון קדם-המשפט הראשון שהתקיים בתיק, ביום 31.12.2014, הגיעו הצדדים להסכמה, שניתן לה תוקף של החלטה, לפיה הפלוגתא היחידה שתידון במסגרת תביעה זו הינה:

מוסכם עלינו שהפלוגתא העיקרית והיחידה האם הרכוש המפורט להלן הינו רכוש משותף או שמא הוצא מהרכוש המשותף:
ספא.
מכון כושר.
בריכה.
קפטריה.
[עמ' 4 לפרוטוקול מיום 31.12.2014, שורות 21-16.]

ובהמשך לכך ניתנה החלטתי בתום הדיון, לפיה:

ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים.
הסעד היחיד שבית המשפט מתבקש להכריז עליו הוא מהו הרכוש המשותף כפי שהוגדר על ידי הצדדים בפלוגתא בפרוטוקול והמתייחס לספא, בריכה, מכון כושר וקפיטריה. כל יתר הסעדים נמחקים.
[שם, בעמ' 6, שורות 16-13.]

בלשון פשוטה, עניינה של התביעה הינו בטענת התובעים כי שטחים מסוימים בפרויקט - היינו ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה (להלן: "השטחים שבמחלוקת") - מהווים רכוש משותף של בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט ונועדו לשימוש בעלי הזכויות והדיירים בפרויקט בלבד. ברם, לטענת התובעים, בפועל הוצאו השטחים שבמחלוקת מן הרכוש המשותף על-ידי הנתבעות ומשמשים כ"קאנטרי קלאב" הפתוח למנויים "חיצוניים" בתשלום; ובלשונם של התובעים עצמם בסעיף 3 לסיכומיהם: "'מגדלי הריביירה' – עם השם היומרני הזה שווק הפרוייקט ע"י הנתבעות, כבית משותף יוקרתי עם שלל מתקנים מתקדמים עבור בעלי היחידות, אולם בעטיין של הנתבעות ובניגוד לדין, הפך הבית המשותף מפרוייקט יוקרתי לטיילת ציבורית, בה התובעים ממודרים ומנושלים מרכושם והנתבעות עושות בו כבתוך שלהן".

זאת, לא כל שכן, שלטענת התובעים בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט נדרשים לשלם דמי ניהול בסכומים ניכרים בגין השטחים שבמחלוקת ובכך, בין היתר, הם "מסבסדים" את השטחים שבמחלוקת עבור המנויים החיצוניים.

כבר עתה ייאמר בעניין אחרון זה, כי במהלך דיון קדם-המשפט שהתקיים ביום 1.12.2015 הציעו הנתבעות הצעת פשרה, לפיה בעלי זכויות בדירות הנופש בפרויקט שאינם חפצים בכך יוכלו להפסיק לעשות שימוש בשטחים שבמחלוקת ובהתאם לכך יחדלו מלשלם דמי-ניהול בגין שטחים אלה (ובלשון פרוטוקול הדיון: "ככל שיהיו דיירים שיבקשו שלא לעשות שימוש בבריכה, במכון הכושר ובספא ניתן יהיה להפחית להם את דמי הניהול החודשיים בהתאם מבלי שיהיה בכך הודאה בכל טענה שהיא" – עמ' 11, שורות 3-2). ברם, התובעים דחו הצעה זו והעדיפו להביא את הסכסוך הקנייני (כהגדרתם של התובעים) לכדי הכרעה שיפוטית.

ההליכים

לאחר קיום ארבעה דיוני קדם-משפט, החלפת בא-כוח התובעים ועיסוק רב יחסית בשאלות דיוניות, כגון תשלום אגרה, זהות התובעים ומחיקת חלק מהם, הגשת ייפוי-כוח מטעמם של התובעים, כינוס אספות דיירים לפי דרישה של בית-המשפט וטענות מקדמיות נוספות - וכן ניסיונות כאמור להביא את הצדדים לפשרה מוסכמת - הוגשו לבסוף תצהירי הצדדים.

מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של ד"ר יעקב רוזנמן (בשם התובע 1 בכתב-התביעה המקורי), גב' אורנה קמארה (התובעת 3 בכתב-התביעה המקורי), מר אבי אנג'ל (התובע 4 בכתב-התביעה המקורי), מר יוסי ביטן (התובע 5 בכתב-התביעה המקורי), גב' גייל לב (התובעת 9 בכתב-התביעה המקורי) ומר אריק דדון (אשר הצהיר כי הוא מכיר את הפרויקט עוד בהיותו בחיתוליו, כי הוא מכר את הפרויקט לקבוצת שותפים, שאחד מהם היה לבסוף מר טורג'מן השולט כיום בפרויקט לבדו, וכי הוא (דדון) הינו אחיינו של מר טורג'מן).

מטעם הנתבעות הוגשו שני תצהירים של מר אברהם טורג'מן, מנכ"ל הנתבעת 1 והבעלים של הנתבעת 2 (לעיל ולהלן: "מר טורג'מן").

המצהירים מטעם הצדדים נחקרו בפניי והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

מכאן פסק-הדין.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת

זכויותיה של הנתבעת 1 בפרויקט נובעות מחוזה חכירה שנחתם בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל ביום 8.6.1998 (נספח א' לתצהיר טורג'מן, להלן: "חוזה החכירה"). לפי חוזה החכירה, הקרקע עליה נבנה הפרויקט הינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל והוחכרה לנתבעת 1 לתקופה של 49 שנים. מטרת החכירה הוגדרה במבוא לחוזה החכירה כ"מלונות ו/או מלונות דירות ו/או יח' נופ[ש]" וייעוד החכירה הוגדר כ"בתי-מלון הארחה וקיט". עוד נקבע בסעיף 4 להסכם כי "המוחכר מוחכר לחוכר רק למטרה ולייעוד האמורים במבוא לחוזה ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת או לייעוד אחר מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר".

הנתבעת 1, מצידה, התקשרה עם בעלי הזכויות בדירות הנופש באמצעות הסכמים שכונו "הסכמי מכר", ובמסגרתם נמכרו זכויות חכירה בדירות השונות. יצוין כי בסעיף 7.2.2 להסכם המכר הצהיר הרוכש כי "הממכר ישמש למטרת דירת נופש".

ההתייחסות להלן להסכמים אלה תיעשה להסכם לדוגמא משנת 2005, שצורף לכתב-ההגנה כנספח י"ב ולתצהירו של מר טרוג'מן כנספח כ' (להלן: "הסכם המכר"). יש לציין כי התובעים עצמם כלל לא צירפו את הסכמי המכר לתצהיריהם ואף לא התייחסו אליהם בתצהירים. לעומת זאת, הנתבעות צירפו לתצהירו של טורג'מן את הסכמי המכר הנוגעים לדירות הקשורות למרבית התובעים.

עוד יצוין כי התובעים צירפו לכתב-התביעה את הסכם המכר שנערך בין הנתבעת 1 לבין התובעת 3 בכתב-התביעה המקורי (גב' קמארה) וכי השוואה בין הסכם זה לבין ההסכם לדוגמא לא הראתה הבדלים מהותיים כלשהם ואף לא נטען על-ידי התובעים כי קיימים הבדלים בין הסכמי המכר השונים המחייבים התייחסות נפרדת.

במבוא להסכם המכר הצהירה הנתבעת 1 כי על-פי תכניות בניין העיר החלות במקום, ניתן לבנות במסגרת הפרויקט "מבנה אחד הכולל חמישה בניינים ובהם דירות נופש ושטחים נוספים". בסעיף 18 להסכם המכר התחייבה הנתבעת 1 "לפעול לשם רישומם של הבניינים כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין וזאת בין כבית משותף אחד ובין כמספר בתים משותפים, הכול על פי שיקול דעתה של המוכרת (הנתבעת 1 – א.ל.ע.) והנחיות רשויות הרישום המוסמכות".

יצוין כי לטענת הנתבעות - שלא נסתרה - בפועל אכן נבנו בפרויקט חמישה בניינים, שלכל אחד מהם לובי ומעלית נפרדים, כאשר רק החניון משותף לכל הבניינים.

יודגש כי נכון להיום רישום הפרויקט כבית משותף (או כבתים משותפים) טרם הושלם. מבחינה זו אין זאת מן הנמנע כי היה מקום לקבל את טענת הנתבעות לפיה, למעשה, התביעה שהוגשה - כפי שהוגשה - הינה תביעה מוקדמת מדי ואולי אף תיאורטית, שהרי הרכוש המשותף טרם נרשם. לעניין זה חשיבות, בין היתר, הואיל והשטחים שבמחלוקת - כמו גם הרכוש המשותף כולו - כלל לא זוהו בפניי בצורה מדויקת (למשל באמצעות הצגת תשריט) ובאופן בו הם יירשמו בסופו של יום במרשם המקרקעין, ואף להסכמי המכר צורפו תכניות כלליות וסכמתיות בלבד של הבניינים (נספח ב' להסכם המכר).

אף-על-פי-כן, אתעלם מטענה זו ולמעשה יש להתייחס לתביעה שבפניי כמעין תביעה לסעד הצהרתי צופה פני עתיד, אשר עשויה להשפיע על אופן רישום הפרויקט כבית משותף בעתיד. בהקשר זה תצוין ההתחייבות הנ"ל של הנתבעת 1 בהסכם לפעול לרישום הפרויקט כבית משותף וכן העובדה כי הנתבעות לא חלקו על כך שהפרויקט אמור להירשם כבית משותף, כך שיש לבחנו באספקלריה זו, על אף שטרם נרשם כך. השוו גם לע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן ואח' (15.7.2015), בפסקה 5 לפסק-דינו של כבוד השופט י' עמית, בה נכתב בין היתר כי " כעניין שבמדיניות משפטית, אני סבור כי יש לצמצם ככל שניתן את הפער בין בית משותף שנרשם, לבין בית משותף הראוי להירשם כבית משותף, אך טרם נרשם".

אשר לשטחים שבמחלוקת, הרי שלטענת הנתבעות - שלא נסתרה - שטחים אלה ממוקמים באחת מקומות המרתף של הפרויקט (קומה מינוס 1), היא אחת מקומות החניון שבפרויקט (להלן: "קומות המרתף"). עוד טענו הנתבעות כי בנייתם של השטחים שבמחלוקת הסתיימה בשנים 2008-2007.

כמו כן הביאו הנתבעות ראיות בנוגע להיבטים "הפיזיים" של השטחים שבמחלוקת, אשר יפורטו להלן.

לעומת זאת, התובעים לא הביאו ראיות כלשהן ביחס להיבטים "הפיזיים" של השטחים שבמחלוקת (כגון עדויות, תמונות, תשריטים וכיו"ב), וזאת למרות שמדובר בעניין שיש לו חשיבות רבה כפי שיובהר להלן.

מבחינת הסכם המכר יש לציין את הסעיפים העיקריים הבאים:

ה"ממכר" הוגדר בסעיף 5.1 להסכם המכר כדירת נופש ספציפית, שזוהתה במדויק בכל הסכם והסכם, ובחלק מן המקרים (כגון בהסכם לדוגמא), גם חניה/מקום חניה בתחום המרתף.

בסעיף 8.1 להסכם המכר נקבע כי: "מובהר, מותנה ומוסכם בזאת בין הצדדים במפורש כי להסכם זה מצורפות תכניות סכמתיות של הבניינים. המוכרת תהא זכאית, על פי ראות עיניה ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, להכניס כל שינוי במתכונת הקמת הבניינים ובתוכניות אשר צורפו להסכם זה, ו/או בכל חלק אחר בפרויקט, והכל בלא שתהא לרוכש כל טענה בשל כך ובלא שהרוכש יהא רשאי להתנגד, בכל מובן ודרך שהיא, לאיזה מן השינויים אותם תמצא המוכרת לערוך בתכנון הבניינים, הפרויקט ו/או כל חלק מהם".

בסעיף 18.1 להסכם המכר נקבע כי "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת".

בסעיף 18.2 להסכם המכר נקבע כי "בשטח החניון יוקצה שטח חניה לבעלי יחידות בבניינים (להלן 'שטח החניות הפרטיות'). מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת יכול וינוהל חניון ציבורי שבו ייגבה תשלום עבור חניה מאת הציבור ובתחומו יכול ויהיו מתקנים לרחיצת מכוניות, טיפול ברכבים וכיוב' הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת ו/או מי מיחידיה ו/או חברת הניהול ובכפוף לכך שלא תפגענה זכויות הרוכש למקומות חניה כמובהר בסעיף 18.2 להלן " (ההדגשה במקור – א.ל.ע.).

בסעיף 19.7 להסכם המכר נקבע כי "ברכוש המשותף של הבניינים שירשמו כבית משותף אחד ו/או אחרים יכללו אך ורק אותם חלקים או שטחים שהמוכרת תחליט להכלילם ברכוש המשותף בכפוף להוראות כל דין המונעות הוצאת שטחים מסוימים מן הרכוש המשותף, ככל שקיימות כאלה הנוגעות לעניין. להסרת ספקות מוצהר כי המוכרת זכאית להוציא מהרכוש המשותף כל שטחים שהם, כפוף להוראות הדין ו/או להצמידם לכל יחידה אשר תימצא לנכון ולרשום בכל דרך אחרת את היחידות ו/או השטחים הנ"ל".

בסעיף 20 להסכם המכר נקבע כי "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מאשר הרוכש במפורש כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים הבאים אינם כלולים ברכוש המשותף, והמוכרת תהא זכאית להצמידם באופן שתמצא לנכון.

20.1 שטחים בקומת הקרקע, בקומת הכניסה לבניינים ובמרתף התת קרקעי, על כל מפלסיו, אשר אינם משמשים כמעברים ולמעט מתקנים משותפים וחלק מאולם המבואה.
...
20.3 שטחים ומתקנים המשרתים או אשר נועדו לשרת את החניון ו/או הבניינים אשר אמורים להבנות במסגרת הפרויקט. למוכרת שמורה הזכות לניהול מנהל בעלים בכל השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף, ולערוך לגביהם כל עסקה ו/או התקשרות אשר תמצא לנכון, לרבות ניצול ומיצוי כל זכויות הבניה שתהיינה מעת לעת ביחס לשטחים הנ"ל והכל ללא צורך בקבלת הסכמתו של איזה מדיירי הבניינים לרבות הרוכש".

בסעיף 21 להסכם המכר נקבע כי "עם רישום הבניינים כבית משותף יירשם בלשכת רישום המקרקעין, תקנון מיוחד אשר יוכן וייערך ע"י באי כוח המוכרת בהתאם להוראות חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, ואשר יתייחס ויסדיר, בין היתר את השימושים השונים אותם ניתן יהיה לערוך בבניינים וביחידותיהם שמירת אופיים הייחודי של הבניינים ושמירת ייעודם, הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם ליחידות מסוימות בבניינים, הבטחת זכויותיה וסמכויותיה של חברת הניהול, וכיוצא באלו הור[א]ות, הכל על פי שיקול דעתה של המוכרת, ובלבד שלא תפגענה זכויותיו של הרוכש על פי הוראות הסכם זה.

מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל יכלול התקנון, ככל שהוא יתייחס לבניינים, בין היתר, את ההוראות הבאות אשר הרוכש מאשר אותן ונותן להן את הסכמתו המלאה והבלתי חוזרת.

21.1 ייעוד יחידותיהם של הבניינים לדירות נופש. אין באמור לעיל [למנוע] בעד המוכרת לייעד שטחים בת[ח]ום הבניינים או בת[ח]ום המגרש ל[ה]קמה של בריכת שחיה, מכון כושר, וכדומה, כמקובל בפרויקטים יוקרתיים".

הטענות

וזהו הילוכו של טיעון התובעים:

בבית משותף קיימים רק שני סוגי רכוש – דירות ורכוש משותף. ראו סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בו נקבע בין היתר כי רכוש משותף הינו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות" – לטענת התובעים מדובר אפוא בהגדרה שיורית.

בהמשך להגדרה שיורית זו, החוק והפסיקה שפירשה אותו דורשים מקבלנים להגדיר במדויק את החלקים המוּצאים מהרכוש המשותף. ראו סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"):

(א)  המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1)   הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
...
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.

במקרה שבפנינו נקבע פירוט זה בסעיף ג' למפרט לפי חוק המכר דירות (להלן: "המפרט הטכני"), שצורף כנספח מחייב להסכם המכר, בו הוסכם כי:

החלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף:
הגג, חניון ומחס[נ]ים תת קרקעיים, גינות פרטיות, הקרקע מסביב לבניין ומתחתיו הקירות החיצוניים של הבניין, מחס[נ]ים בקומת הקרקע ובמרתפים, בד"כ כל חלק של המבנה ושל המגרש אשר אינו כולל בשטח הדירה עצמה ושעפ"י הוראות החוק ניתן להוציאו מכלל הרכוש המשותף ולהצמידו לדירה/ות מסוימת/מות.

בהקשר זה הצביעו עוד התובעים על חשיבותו הרבה של המפרט הטכני ועל הפירוט הרב, המלא והמדויק המתחייב בו על-פי החוק.

מכאן, שלטענת התובעים הסכם המכר והמפרט הטכני לא הוציאו מכלל הרכוש המשותף את השטחים שבמחלוקת (ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה) ועל כן שטחים אלה מהווים חלק מן הרכוש המשותף בפרויקט; ובלשונו של בא-כוח התובעים בסעיפים 16-12 לסיכומיו:

לא צריך זכוכית מגדלת כדי לראות שהמפרט במקרה שלנו אינו מוציא מן הרכוש המשותף את הספא ו/או חדר הכושר ו/או הבריכה ו/או הקפטריה ו/או משרדים או מבואות ומעברים בכל הקומות ועוד חלקים.
במפרט מוציאות הנתבעות מהרכוש המשותף למשל "מחסנים תת קרקעיים" – מדוע איזכרו במפורש מחסנים ולא איזכרו – לא במפורש ולא במרומז – בריכה? ספא? כושר?
האם מחסן יותר חשוב מבריכה? הרי ברור, שכל רוכש סביר וכל רוכש בכלל, ששילם ממיטב כספו עבור יחידה בפרוייקט היוקרתי וחתם על ההסכם והמפרט, לא ידע ולא יכול היה לדעת, שלימים יחליט הקבלן להוציא את הבריכה ואת חדר הכושר ואת הספא ועוד חלקים מן הרכוש המשותף.
וכמובן שהקבלן, קרי הנתבעות, גם לא יכול חוקית לעשות זאת! המפרט הוא נקודת האל-חזור בהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף. אין לקבלן הזדמנות מאוחרת יותר. מספיק שרוכש אחד בלבד רכש יחידה בבית המשותף עם המפרט הנ"ל – כדי למנוע הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לאחר רכישתו (ללא הסכמתו המפורשת בכתב של הרוכש). הסיבה היא שהרוכש, כל רוכש, רוכש לא רק את דירתו הפרטית אלא גם רוכש בעלות ברכוש המשותף, לפי חלקו היחסי.
לדידי, די בעובדה, שהמפרט אינו מחריג במפורש את הבריכה, חדר הכושר והספא – כדי לסיים תיק זה בקבלת התביעה במלואה. די רק בכך ואין צורך בשום דבר נוסף. זה הדין. וכל פלפול נוסף מיותר. תיק זה, בכל הכבוד, צריך היה להסתיים בישיבה אחת קצרה.

יצוין כי לחיזוק עמדתם היפנו התובעים גם להסכם הניהול שצורף כנספח ו' להסכם המכר וכל רוכשי הזכויות בדירות הנופש חויבו לחתום עליו (להלן: "הסכם הניהול"). בסעיף 2.3 להסכם הניהול נמצאת הגדרה של "מרכיבי הפרויקט המשותפים" ולפיה אלה הם:

כל השטחים, מתקנים, מערכות וציוד המצויים ו/או אשר ימצאו בתחום הפרויקט כולו או חלקו, והמיועדים ו/או ייעודו בעתיד לשימוש משותף של מחזיקי היחידות, כולם או חלקם, ו/או מבקריהם ו/או מי מטעמם תהא צורת רישומה אשר תהא (כחלק מהרכוש המשותף, בהצמדה ליחידה כלשהי ו/או בכל דרך שהיא) ויהא מקומם אשר יהא (לרבות בתחומי היחידות עצמן או בשטחים הצמודים להן ובלבד שהינם משמשים ו/או מיועדים ו/או ייעודו לשימוש משותף (של כל מחזיקי היחידות או של חלקם) ולא ליחידות גופן.
מרכיבי הפרויקט המשותף כוללים בין היתר אך מבלי לגרוע מכלליות האמור – את הקירות החיצוניים, המסד, (המרתף), הכניסות, החזיתות, חדרי המדרגות, פירי המעליות, המעברים, מקלטים, המסדרונות, שטחי הגינות, חדרי האשפה, שטחי פריקה וטעינה, חדרי שירותים, משרדי חברת הניהול, שטחי החניות ומפלסי החניה במקומות המרתף, המעליות, הגנרטורים, מערכת מיזוג האוויר המרכזית, מערכת הביוב, מים, תיעול, אינסטלציה, צנרת מכל מין וסוג שהוא, החשמל והתאורה, אינטרקום, אנטנות מרכזיות לטלוויזיה, ציוד חשמלי למאור וכו' בחדרי המדרגות, מתקנים הקשורים לגינון ולניקיון, שלטים מתקני שירותים וכיו"ב שטחים, מיתקנים, מערכות וציוד המיועדים או מאפשרים שימוש משותף או שיש בהם כדי לשרת את מחזיקי היחידות, כולם או חלקם ו/או מי מהם מטעמם כאמור ובכלל זה בריכת שחיה, חדר כושר וכדומה.
מובהר כי אין בהוראת סעיף זה כדי להכליל ברכוש המשותף שטחים בפרויקט אשר לא הוגדרו על פי הסכם ו/או המפרט הטכני כרכוש משותף.
[ההדגשה במקור – א.ל.ע.]

התובעים טענו אפוא כי סעיף זה קובע אף הוא כי בריכת השיחה, חדר הכושר וכיו"ב נכללים ברכוש המשותף של הפרויקט.

הנתבעות, מצידן, טענו כי השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות" וכלל אינם חלק מן הרכוש המשותף. כך, שכלל אין רלוונטיות לשאלה אם שטחים אלה הוצאו כדין מן הרכוש המשותף, שכן הם לא נכללו בו מלכתחילה.

בהקשר זה יצוין כי - בניגוד לטענת התובעים בסיכומיהם - טענה זו של הנתבעות הייתה טענה עקבית לכל אורך המשפט (ראו, למשל, סעיפים 216-188 לכתב-ההגנה ופרק ז' לתצהירו של מר טורג'מן). אכן, במהלך המשפט נשמעו גם אמירות הסותרות לכאורה טענה זו: ראשית, אמירת בא-כוח הנתבעות, עו"ד יונש, לפיה "הבריכה והספא מוגדרים בהסכם המכר גם במפרט וגם בהסכם הניהול. כולם מוגדרים כחלקים שמוצאים מהרכוש המשותף" (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 31.12.2014, שורות 23-21); ושנית, אמירתו של מר טורג'מן בחקירתו הנגדית לפיה השטחים שבמחלוקת יירשמו "כהצמדה ליחידה שבבעלות המוכרת (היינו מדובר ברכוש משותף ולא ב"דירות" נפרדות הנמצאות בבעלות המוכרת כשלעצמן – א.ל.ע.)" (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 24.12.2017, שורה 16). ברם, עובדה זו אינה מעלה ואינה מורידה בעיניי. שכן, כאמור, טענתן הבסיסית של הנתבעות הועלתה בצורה מסודרת בכתב-ההגנה ובתצהיר מטעמן ועל כל פנים הכרעתי בשאלה זו נסמכת כולה על המציאות האובייקטיבית והפרשנות המשפטית שלה, ואינה נזקקת לאמירות חיצוניות אלה או אחרות. בהקשר זה ראו גם את התנגדותו של בא-כוח הנתבעות במהלך חקירתו הנגדית של מר טורג'מן לשאלות משפטיות בנוגע לאופן בו יירשמו בסופו של יום השטחים שבמחלוקת (שאלות אלה אמנם הותרו על ידי במהלך החקירה הנגדית, אך בהתחשב בהתנגדות זו; ראו למשל את אמירת בית-המשפט שם, בעמ' 52, שורות 26-23: "צריך להיות ברור שהתשובה לדבר הזה היא לא תשובה חד משמעית, מכיוון שלא, אלף – כי זה לא עמד בחזית [המחלוקת], בית – לא הוא זה שעושה את הרישום... הוא מקבל יעוץ").

לחילופין טענו הנתבעות כי אם ייקבע שהשטחים שבמחלוקת היוו חלק מן הרכוש המשותף, כי אז הוציאו אותם הסכם המכר והמפרט הטכני במפורש מכלל זה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, בתצהירים ובסיכומים, ולאחר שהמצהירים מטעם הצדדים נחקרו בפניי, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להידחות.

המסגרת הנורמטיבית

כידוע, דיני הבתים המשותפים מכירים אך ורק בשני סוגים של שטחים המצויים בבית משותף: דירות ורכוש משותף. על ההבחנה בין "דירות" לבין "רכוש משותף" ועל המבחן הד-שלבי לסיווגם של שטחים בבית משותף עמד בית-המשפט העליון לא מכבר בע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (‏20.11.2016) (להלן: "פס"ד עמליה פרנק"), בפסקה 15:

באופן עקרוני מוכר (כהגדרתו בסעיף 1 בחוק המכר (דירות)) יכול להשאיר בבעלותו חלקים בבית משותף - בין אם הם מסוּוגים כדירות (או כחלקים מדירות), בין אם הם מסוּוגים כרכוש משותף. אולם, הטכניקה שעליו לנקוט כדי לעשות כן משתנה בהתאם לסיווגו של השטח. ככל שמדובר בשטח הנחשב ל"דירה" או לחלק מ"דירה", הרי שלא נדרש המוכר לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו כדי שהוא יישאר בבעלותו... בשונה מכך, ככל שמדובר בשטחים שהם חלק מהרכוש המשותף, חלות עליו מגבלות. ישנם חלקים מן הרכוש המשותף שנאסר על-פי הדין להוציא מהרכוש המשותף ועל-כן אין באפשרותו של המוכר "להותירם" בבעלותו (ראו סעיף 55(ג) בחוק המקרקעין). ככל שמדובר בחלקים שאין איסור על הוצאתם מהרכוש המשותף, נדרש המוכר לפעול בהתאם להוראות הדין כדי לעשות כן, תוך יידוע מראש של כל הרוכשים על כוונתו לעשות כן במסמך נפרד מהסכם המכר או במפרט ((ראו סעיף 6(א) בחוק המכר (דירות)). רק לאחר מכן יוכל המוכר להצמיד חלקים אלה ל"דירה" בבית המשותף.
לפנינו אפוא מבחן דו-שלבי. בשלב הראשון יש לסווג את השטח שבו מדובר: כרכוש משותף או כדירות או חלקים מדירות. רק אם השטח מסוּוג כרכוש משותף יש לעבור לשלב השני ולבחון אם הוא נגרע ממנו כדין.

ודוקו: המונח "דירות" בהקשר זה אינו דווקא דירות מגורים כמקובל בלשון פשוטה, אלא "דירות" מכוח הגדרות חוק המקרקעין, היינו חלקים בבית המשותף העונים להגדרתו של מושג זה ואינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף. ראו, למשל, דבריו של פרופ' י' וייסמן:

על פי ההגדרה שבחוק נודעת ל"דירה" משמעות מיוחדת בהקשר של בית משותף: "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;". לפי זה, הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ"דירה" בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת...
[י' וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (התשנ"ז-1997), בעמ' 355.]

ובית-המשפט העליון, בפס"ד עמליה פרנק (פסקה 16), סיכם את ההלכה בנוגע למבחן הדו-שלבי הנ"ל ולאופן סיווגו של שטח בבית משותף כדירה או כרכוש משותף:

במסגרתו של השלב הראשון יש כאמור לבחון אם השטח הנתון אכן נחשב לרכוש משותף או שמא מדובר ב"דירה" או בחלק מ"דירה". בסעיף 1 בחוק המכר (דירות) הוגדרה "דירה" כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" (ראו גם סעיף 52 בחוק המקרקעין). הפרשנות המקובלת ל"דירה" היא "כל חלל בנוי במבנה של קבע, התחום ברצפה, [ב]גג ו[ב]קירות"... לנוכח מבחן הייעוד של "יחידה שלמה ונפרדת" נקבע בפסיקה כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף... קביעה דומה ניתן למצוא גם ביחס לאולם כניסה שהשתרע על כל קומת הקרקע והיווה יחידה עצמאית, שסוּוג כ"דירה" ולא כחלק מהרכוש המשותף...
שטח שאינו "דירה" ייחשב לרכוש משותף. הגדרתו של רכוש משותף היא שיורית בעיקרהּ... בסעיף 52 בחוק המקרקעין (החל בענייננו לאור הוראתו של סעיף 6(ג) בחוק המכר (דירות)) נקבע: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"... בהתאם להגדרה זו נשענת ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל"רכוש משותף" על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים. האחד, שהחלק הרלוונטי בבית המשותף נועד על-פי מהותו לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם. השני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות או למצער רשות לעשות בשטח זה שימוש...
סיכום ביניים: כדי לסווג שטח בבית משותף יש לבחון מחד גיסא אם יש לו מאפיינים פיזיים של "דירה" ומאידך גיסא אם בהתאם למבחן הייעוד הוא רכוש משותף. אין לענייננו נפקות לאופן שבו סיווג המוכר את השטח. אף אם שטח מסוים סוּוג בידי המוכר כ"דירה", עשוי בהמשך להתברר כי הוא אינו נחשב ככזה וכי הוא חלק מהרכוש המשותף.
[ההדגשות במקור – א.ל.ע.]

מן הכלל אל הפרט - השטחים שבמחלוקת - דירות או רכוש משותף?

בענייננו הוכח בפניי בעדותו של מר טורג'מן ובתמונות שצורפו לתצהירו, שכאמור לא נסתרו על-ידי התובעים אשר כלל לא הביאו ראיות בעניין זה, כי השטחים שבמחלוקת עונים על ההגדרה והמאפיינים הפיזיים של "דירות", היינו כי מדובר ב"מערכות חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" ובחללים בנויים " במבנה של קבע, התחום ברצפה, בגג ובקירות". הדבר אף נובע מעצם טיבם של חללים המשמשים כספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה, שהם בדרך-כלל מערכות נפרדות של חדרים התחומים ברצפה, בגג ובקירות ויש להם ייעוד ברור, מוגדר ונפרד.

ואמנם, בפסיקה נקבע לא פעם, כפי שכבר צוטט לעיל מפס"ד עמליה פרנק, כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף. ראו ע"א 757/76 דור ואח' נ' "ליטור" בע"מ ואח', פ"ד לב(3) 557 (1978); ע"א 1153/95 כהן נ' מגדל הנביאים בע"מ ואח', פ"ד נב(1) 506, 516-515 (1998).

אשר למבחן הייעוד, הרי שמבחן זה עלול לעורר במקרה זה קושי מסוים הואיל ונראה כי ייעודם של השטחים שבמחלוקת הוא למעשה מעין ייעוד "מעורב". במלים אחרות, מהסכם המכר ועדותו של מר טורג'מן עולה כי השטחים שבמחלוקת יועדו על-ידי הנתבעת 1 מלכתחילה לשימוש עסקי נפרד, והדבר היה ידוע ומוסכם על רוכשי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. מאידך, אין חולק כי השטחים שבמחלוקת משמשים את כל בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט והדיירים השונים (המשלמים דמי ניהול), ומבחינה זו יש להם מאפיינים של רכוש משותף.

ברם, אני סבורה כי - לעניין סיווגם של השטחים שבמחלוקת - הייעוד העסקי של יחידות שלמות ונפרדות אלה בידי הנתבעת 1 גובר במקרה זה על השימוש המשותף, שהוא מעין שימוש נלווה ומשלים לשימוש זה. (הנתבעות דימו זאת לזכותו של שוכר חדר במלון להשתמש במתקנים המשותפים אשר ללא ספק נמצאים בבעלות המלון - אינני סבורה כי הקבלה זו מדויקת במלואה, הואיל ומדובר כאן ברוכשים קבועים של זכויות ובבית משותף, אך יש בה דמיון מסוים).

ראשית, מתקנים אלה שונים במהותם ממתקנים אחרים המוזכרים במפורש בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין (וכן בסעיפים 52 ו-77א לחוק זה) כחלק מן הרכוש המשותף (קרקע, גגות, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה או מים).

שנית, כמצוטט לעיל בהרחבה, זו הייתה כוונת הצדדים מלכתחילה בהסכם המכר. (ודוקו: אין מדובר כאן בשאלת ההוצאה של חלקים מן הרכוש המשותף, כי אם בסיווגם של השטחים שבמחלוקת מלכתחילה, ולעניין זה ניתן להתבונן על הסכם המכר כשלעצמו, אף ללא מסמך נפרד).

כך, למשל, נקבע בסעיף 18.1 להסכם המכר כי "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת" ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.).

ובסעיף 18.2 להסכם המכר נקבע כי "...מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת יכול וינוהל חניון ציבורי שבו ייגבה תשלום עבור חניה מאת הציבור ובתחומו יכול ויהיו מתקנים לרחיצת מכוניות, טיפול ברכבים וכיוב' הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת ו/או מי מיחידיה ו/או חברת הניהול ובכפוף לכך שלא תפגענה זכויות הרוכש למקומות חניה כמובהר בסעיף 18.2 להלן " (ההדגשה במקור – א.ל.ע.).

שלישית, כאמור לעיל, השימוש של רוכשי הזכויות בדירות הנופש בחניון הותנה ברכישה מפורשת של חניה פרטית מידי הנתבעת 1, ולפי הסכם המכר אין מדובר בחניון "ציבורי", אף לא עבור בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. ואמנם, התובעים לא העלו טענות דומות ביחס לחניון עצמו או למחסנים ומשרדים שנמצאים בקומות המרתף, ומבחינה זו צודקות הנתבעות בטענתן כי הגדרת השטחים שבמחלוקת המצויים בקומות המרתף כרכוש משותף, שעה שחלקים אחרים של קומות אלה - לרבות החניון עצמו (ולבד ממעברים וכיו"ב) - אינם מוגדרים כרכוש משותף, תוביל לתוצאה אבסורדית.

רביעית, במהלך הדיון בפניי לא הייתה מחלוקת כי הנתבעות רשאיות למנוע מבעלי זכויות בדירות הנופש בפרויקט שאינם משלמים דמי ניהול מלהשתמש בשטחים שבמחלוקת, ואף בכך יש כדי להעיד על האופי העסקי הנפרד הברור של שטחים אלה.

חיזוק נוסף למסקנה אליה הגעתי מצוי בעובדה כי מטרת חכירת הקרקע בידי הנתבעת 1 הינה "מלונות ו/או מלונות דירות ו/או יח' נופ[ש]", כמו גם הצהרת רוכשי דירות הנופש בסעיף 7.2.2 להסכם המכר כי "הממכר ישמש למטרת דירת נופש".

במלים אחרות, אף לפי תכליתו של הפרויקט וידיעתם המוקדמת והסכמתם של התובעים לתכלית זו, קשה לקבל את "פליאתם" כי בפרויקט מסוג זה קיימים "שימושים מעורבים" ונבנו בו בין היתר ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה הפתוחים לציבור (וזאת על אף ההסכמה לרשום את הפרויקט כבית משותף). ראו גם סעיף 21.1 להסכם המכר, לפיו "ייעוד יחידותיהם של הבניינים לדירות נופש. אין באמור לעיל [למנוע] בעד המוכרת לייעד שטחים בת[ח]ום הבניינים או בת[ח]ום המגרש ל[ה]קמה של בריכת שחיה, מכון כושר, וכדומה, כמקובל בפרויקטים יוקרתיים"; כמו גם את ההסכמה בסעיף 18.1 להסכם המכר, שכבר צוטט פעמיים לעיל, לפיה החניון והשירותים האחרים בקומות המרתף יכול וישרתו גם צדדים שלישיים.

השוו לעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח' (7.12.2006), בפסקה 79, בו נקבע כי :

...את המונח "דירות נופש" יש לפרש הן על-פי הניסוח המילולי והן על-פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית כאחת - כדירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופש. שימוש זה שולל מגורים רגילים דרך קבע במיתחם. זוהי התכלית הבסיסית העומדת ברקע השימוש בחופי הים כאזורים המיועדים לתועלת הציבור מכוח הדין, וכך נובע ממטרות תמ"א 13 בדבר שטחי החוף, ותכניות המתאר והתכניות המפורטות השונות המתיישבות ומשתלבות עימה. שימוש בדירות לצורכי מגורים רגילים אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת האזור לצרכי תיירות ונופש ועם הגדרתן של הדירות כ"דירות נופש".

תימוכין נוסף למסקנה אליה הגעתי מצוי במעמדן המשפטי של החניות הפרטיות אשר הזכויות להן נרכשו בידי רוכשי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. כך, מסעיפים 5.1 ו-17.1 להסכם המכר עולה כי רוכשי הזכויות בדירות הנופש רכשו זכויות חכירה בחניות וכי אין מדובר בחניות המהוות חלק מהרכוש המשותף המוצמדות לדירה שנרכשה. שכן, אילו היו החניות הפרטיות חלק מהרכוש המשותף היה הדבר מחליש את טיעונן הבסיסי של הנתבעות לפיו החניון או חלקיו השונים הם "דירות" ולא רכוש משותף.

כך גם בסעיף 17.1 סיפא להסכם המכר נכתב כי "מקום החניה ו/או מקומות החניה ו/או הנרכשים יוצמד ו/או יוצמד[ו] לממכר עם רישום הבית המשותף ו/או יוחכר/ו לרוכש, על פי בחירת המוכרת" (ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.). משמע, בשלב בו נערך הסכם המכר נשמרה, כאמור, הפרופוזיציה כי החניות הפרטיות יוחכרו לרוכשי דירות הנופש ולא יוצמדו אליהן (אם כי גם אפשרות זו הוזכרה שם).

כן ראו סעיף 19.4 להסכם המכר בו הוסכם כי "תוך עשרים וארבעה (24) חודשים לאחר רישומם של הבניינים כבית משותף, תרשם זכות החכירה של הרוכש בממכר, כיחידה נפרדת בבית משותף...". זאת, כאשר ה"ממכר" הוגדר בהסכם המכר, כאמור, כדירת נופש וחניה גם יחד.

אכן, ככלל, בהסכם המכר ובמפרט הטכני לא צוינה במפורש כוונת הנתבעת 1 לבנות ולהפעיל בקומות המרתף ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה, והרושם העולה מקריאת ההסכם הוא כי הכוונה המקורית הייתה לכאורה להפעיל בהן חניון בלבד.

ברם, בכך אין כדי לגרוע מן העובדה כי, כאמור, קומות המרתף נועדו מלכתחילה לשימוש עסקי של הנתבעת 1, והעובדה כי ייעודן הסופי המדויק לא נקבע בהסכם המכר או השתנה לאחר חתימת הסכם המכר אינה מעלה ואינה מורידה מבחינה זו. לכך יש להוסיף גם את ההסכמה בסעיף 18.1 להסכם המכר, לפיה "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת ".

כמו כן לא למותר להזכיר בעניין זה את העובדה שכבר צוינה לעיל, לפיה רישום הפרויקט כבית משותף (או כבתים משותפים) טרם הושלם וכן את לשונו של סעיף 8.1 להסכם המכר, לפיה: "מובהר, מותנה ומוסכם בזאת בין הצדדים במפורש כי להסכם זה מצורפות תכניות סכמתיות של הבניינים. המוכרת תהא זכאית, על פי ראות עיניה ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, להכניס כל שינוי במתכונת הקמת הבניינים ובתוכניות אשר צורפו להסכם זה, ו/או בכל חלק אחר בפרויקט, והכל בלא שתהא לרוכש כל טענה בשל כך ובלא שהרוכש יהא רשאי להתנגד, בכל מובן ודרך שהיא, לאיזה מן השינויים אותם תמצא המוכרת לערוך בתכנון הבניינים, הפרויקט ו/או כל חלק מהם".

אני ערה לטענת התובעים כי עובר לפתיחת הליך משפטי זה, הנתבעות מעולם לא העלו את הטענה כי קומות המרתף כלל אינן מהוות רכוש משותף וכי הן נותרו בחכירת הנתבעת 1 ובהחזקתה. אני אף ערה לטענה לפיה העובדה כי הנתבעות גבו מבעלי הזכויות בדירות הנופש "דמי ניהול" או "מיסי ועד בית" ולא "דמי חבר" או "דמי מנוי" מעידה אף היא כי הנתבעות עצמן התייחסו לשטחים שבמחלוקת כרכוש משותף בבית משותף ולא כרכוש פרטי. כמו כן אני ערה לטענות התובעים (שלא הוכחו בפניי כדבעי), לפיהן מן המצגים של הנתבעת 1 בעת מכירת הזכויות לדיירים (בין אם בעלוני שיווק ובין אם בשיחות מכירה) ניתן היה להבין כי השטחים שבמחלוקת מהווים חלק מן הרכוש המשותף.

ברם, כאמור, הסכם המכר בעניין זה הינו ברור לחלוטין ואין בטענות אלה של התובעים - אף אם יוכחו כנכונות (ואינני נדרשת לקבוע ממצא כלשהו בעניין זה) – כדי לגרוע מתוקפו הקנייני של הסכם המכר.

כמו כן אני ערה ללשונו של סעיף 1.7 למפרט הטכני, בו נאמר כי "בבניין אין דירות שלא למגורים" – אמירה הסותרת לכאורה את טענת הנתבעות לפיה השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות". ברם, אני סבורה כי במקרה זה לשונו של סעיף זה במפרט הטכני התייחסה לדירות כמקובל בלשון פשוטה, ולא ל"דירות" מכוח הגדרות חוק המקרקעין. על כל פנים, אף אם מדובר בניסוח בעייתי הרי שאין בכוחו לגבור על המאפיינים הפיזיים של השטחים שבמחלוקת ועל הייעוד הנפרד שלהם כפי שנקבע בהסכם המכר והוכח בפניי.

אשר לסעיף 2.3 להסכם הניהול, הרי שאני סבורה כי אין בסעיף זה כדי לקבוע כי השטחים שבמחלוקת נכללים ברכוש המשותף של הבית המשותף.

ראשית, ברי כי הסכם ניהול אינו יכול לקבוע את הרכוש המשותף בבית משותף. כך, למשל, אין ספק כי אילו הייתה נשמעת טענה הפוכה מצד הנתבעות (היינו כי הסכם הניהול הוציא שטח כלשהו מן הרכוש המשותף), הייתה טענה זו נדחית מכל וכל על-ידי התובעים, אשר הקדישו חלק ניכר מסיכומיהם להסבר כיצד ניתן להוציא שטחים מן הרכוש המשותף והדגישו עד כמה יש להקפיד על דרך זו ועליה בלבד.

שנית, כאמור לעיל, אין חולק כי לשטחים שבמחלוקת מאפיינים של רכוש משותף ומבחינה זו הסכם הניהול אינו מוסיף מאומה לטענה זו, עמה התמודדתי כבר לעיל.

שלישית, על כל פנים, מנסחי הסכם הניהול דייקו בלשונם עת כינו את השטחים המופיעים בו כ"מרכיבי הפרויקט המשותפים" ולא כ"רכוש משותף". כוונת הצדדים להסכם הניהול הייתה אפוא להתייחס בהסכם זה לשטחים המצויים בשימוש משותף של מחזיקי דירות הנופש, ללא קשר להיבט המשפטי-קנייני של שטחים אלה. מבחינה זו מחזק דווקא הסכם הניהול את האופי "המעורב" של השימוש בשטחים שבמחלוקת, עליו עמדתי לעיל.

ואמנם, כמצוטט לעיל, נכתב בסעיף 2.3 הנ"ל במפורש כי מדובר בשטחים "המיועדים ו/או ייעודו בעתיד לשימוש משותף של מחזיקי היחידות, כולם או חלקם, ו/או מבקריהם ו/או מי מטעמם תהא צורת רישומה אשר תהא (כחלק מהרכוש המשותף, בהצמדה ליחידה כלשהי ו/או בכל דרך שהיא) ויהא מקומם אשר יהא (לרבות בתחומי היחידות עצמן או בשטחים הצמודים להן ובלבד שהינם משמשים ו/או מיועדים ו/או ייעודו לשימוש משותף (של כל מחזיקי היחידות או של חלקם) ולא ליחידות גופן". כמו כן הוסכם בסעיף זה במפורש כי "מובהר כי אין בהוראת סעיף זה כדי להכליל ברכוש המשותף שטחים בפרויקט אשר לא הוגדרו על פי הסכם ו/או המפרט הטכני כרכוש משותף".

סיכום: מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות" ואינם חלק מן הרכוש המשו תף בפרויקט. בנסיבות אלה, כלל אין לעבור בענייננו לשלב השני של מבחן זה, הבוחן כאמור אם השטחים שבמחלוקת נגרעו כדין מן הרכוש המשותף, פשיטא משום ששטחים אלה מעולם לא נכללו ברכוש המשותף של הפרויקט.

אשר לזכויות הקנייניות בשטחים שבמחלוקת, הרי שמרגע שאלו הוגדרו כ"דירות" ולא באה בפניי טענה כי הזכויות ב"דירות" אלה נמכרו על-ידי הנתבעת 1 למאן-דהוא, הרי שזכויות אלה נותרו בידיה של הנתבעת 1. ראו הקטע שכבר צוטט לעיל מפס"ד עמליה פרנק, לפיו "ככל שמדובר בשטח הנחשב ל"דירה" או לחלק מ"דירה", הרי שלא נדרש המוכר לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו כדי שהוא יישאר בבעלותו".

על כל פנים, כפי שהובא לעיל בפירוט מהסכם המכר, הנתבעת 1 ורוכשי הזכויות השונים בדירות הנופש בפרויקט הסכימו ביניהם במפורש כי שתי קומות המרתף של הפרויקט ייוותרו בחכירת הנתבעת 1 ובהחזקתה, וזאת למעט מקומות החניה הספציפיים שהזכויות בהם נרכשו על-ידי רוכשי הזכויות בדירות הנופש.

בעניין זה ראו את כל סעיפי הסכם המכר שצוטטו לעיל, המוליכים כולם למסקנה ברורה זו, ובפרט את סעיף 18.2 להסכם המכר ("בשטח החניון יוקצה שטח חניה לבעלי יחידות בבניינים (להלן 'שטח החניות הפרטיות'). מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת..."); וכן את סעיף 20 להסכם המכר ("מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מאשר הרוכש במפורש כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים הבאים אינם כלולים ברכוש המשותף, והמוכרת תהא זכאית להצמידם באופן שתמצא לנכון: שטחים בקומת הקרקע, בקומת הכניסה לבניינים ובמרתף התת קרקעי, על כל מפלסיו, אשר אינם משמשים כמעברים ולמעט מתקנים משותפים וחלק מאולם המבואה... שטחים ומתקנים המשרתים או אשר נועדו לשרת את החניון ו/או הבניינים אשר אמורים להבנות במסגרת הפרויקט...").

הטענות המקדמיות

לאור המסקנה אליה הגעתי לגופו של עניין, לא מצאתי מקום לדון בטענות המקדמיות שהעלו הנתבעות:

הרחבת חזית אסורה והעלאת טענות עובדתיות בסיכומי התובעים, שאין להן תימוכין בחומר הראיות.
העדר יריבות עם הנתבעת 2, היא חברת הניהול שכלל אינה צד להסכמי המכר ולכאורה אין לה חלק בסכסוך "הקנייני" (כהגדרת התובעים עצמם).
העדר יריבות עם התובעים שלא רכשו את דירותיהם ישירות מהנתבעת 1 ולא התקשרו עמה בהסכמי מכר (כאמור, מדובר במרבית התובעים שנותרו בתביעה).
התיישנות תביעתם של עשרה מהתובעים, שלטענת הנתבעות רכשו את דירתם מהנתבעת 1 למעלה משבע שנים טרם הגשת תביעתם או רכשו את דירתם מצד ג', אשר רכש את דירתו מהנתבעת 1 למעלה משבע שנים טרם הגשת התביעה.
מניעות, השתק ושיהוי.
הטענה כי הקפיטריה אינה פעילה עוד.

עוד יש לציין כי בכתב-התביעה (כמו גם בחלק מתצהירי התובעים) נכללו טענות שונות, שניתן לקבצן תחת הטענה כי מכוח התב"ע החלה במקום, כמו גם מכוח הסכם המכר ומצגי הנתבעות, האחרונות מנועות מלקיים פעילות עסקית בפרויקט בכלל, ובקומות המרתף בפרט. ברם, כאמור, בהתאם להסכמת הצדדים הפלוגתא היחידה שנותרה בפניי בתיק זה עסקה בשאלה הקניינית של הגדרת הרכוש המשותף בפרויקט, ובכך עסקו גם סיכומי הצדדים, לרבות סיכומי התובעים. למותר אפוא לציין כי באין בפסק-דיני משום קביעה כלשהי בטענה הנ"ל.

סוף דבר

התביעה נדחית.

התובעים ביחד ולחוד יישאו בהוצאות הנתבעות בתביעה זו בסך כולל של 100,000 ₪.

המזכירות תשלח את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' תמוז תשע"ט, 07 יולי 2019, בהעדר הצדדים.