הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 15878-03-14

תובעת ונתבעת שכנגד

מפעל הפיס (חל"צ)
ע"י באי-כוחה עוה"ד אלי וולצקי ורועי דריזון

נגד

נתבעת ותובעת שכנגד

ארקד אחזקות בע"מ
ע"י באי-כוחה עוה"ד ארי אליעז ואמיר דנוס

פסק-דין

בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים בנוגע לנכס הידוע כחלקה 136, גוש 6010, ומצוי ברחוב הפרדס 3 באזור התעשייה אזור (להלן: "המושכר" או "הנכס").

רקע

המושכר הינו בניין בן חמש קומות, קומת מרתף וקומת גג בשטח כולל של כ-3,346 מ"ר (ברוטו), שהזכויות בו היו נתונות לנתבעת/התובעת שכנגד (א.ר.ק.ד. אחזקות בע"מ, להלן: "ארקד" או "המשכירה" או "הנתבעת" או "התובעת שכנגד").

ביום 28.9.1998 חתמו ארקד והתובעת/הנתבעת שכנגד (מפעל הפיס, להלן: "מפעל הפיס" או "השוכרת" או "התובעת" או "הנתבעת שכנגד") על הסכם שכירות (מוצג 1 לתיק המוצגים המוסכם, להלן: "הסכם השכירות"). לפי הסכם השכירות שכר מפעל הפיס מארקד את המושכר לתקופת שכירות בת 10 שנים, החל מיום 1.10.1998. בנוסף לכך הוסכם בין הצדדים על חמש תקופות "אופציה" בנות שנה כל אחת, ובסך הכול עמדה תקופת השכירות על 15 שנים והסתיימה ביום 30.9.2013, לאחר מימוש כל תקופות האופציה. דמי-השכירות הועמדו על סך של 28,000 דולר לחודש בתוספת הצמדות שונות כפי שנקבע בהסכם השכירות. יצוין כי המושכר שימש את חטיבת המחשוב של מפעל הפיס.

לטענת המשכירה, מפעל הפיס היה השוכר הראשון של המבנה וקיבל לידיו בניין חדש שכלל גימורים ומערכות שהיו נהוגות לגבי בניין הנמסר במצב "מעטפת פתוחה", כאשר השוכרת הייתה אחראית לשינויים הפנימיים ולהתאמת המושכר לצרכיה הייחודיים. על כל פנים, אין מחלוקת בין הצדדים כי הבניין אכן נמסר לשוכרת במצב "מעטפת פתוחה", ראו גם פרוטוקול קבלת המושכר על-ידי השוכרת מיום 28.9.1999 (מוצג 87 לתיק המוצגים המוסכם) וכן דבריו של העד מטעם השוכרת, מר סורסקי:

המצב של הבניין, יש פה מסמך שמתאר בדיוק את המצב. קיבלנו מעטפת. קיבלנו בניין עם חלונות מסביב. ללא דלתות פנים. ללא מערכות, לא מיזוג, לא שום דבר שהיה בבניין. הבניין היה ריק לחלוטין. ללא תאורה, ללא חשמל מספיק. הבניין היה ריק לחלוטין, זה הכל מתואר במסמך. בדיוק מה שיש במסמך, זה בדיוק מה שהיה במקום.
[עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2019, שורות 15-10.]

השוכרת, מצידה, ביצעה במושכר עבודות שונות שפורטו כך בסעיף 2.7 לכתב-התביעה: עבודות בינוי, אינסטלציה וביוב, מערכות לחץ מים ושאיבת מים, מדרגות חירום, מערכת חשמל, מערכת תקשורת, חיווט חשמל ותקשורת, מחיצות פנים, שירותים, תאורה, מיזוג אוויר, דלתות פנים וחוץ, מערכת גילוי וכיבוי אש ודלתות חסינות-אש, תקרות אקוסטיות, הקמת מטבחונים, התקנת מערכות אבטחה, מערכת שאיבת אבק מרכזית, התקנת כלים סניטריים, ריצוף, שטיחים ועוד.

בחודש מרץ 2013, בחלוף קרוב ל-15 שנות שכירות וכחצי שנה לפני תום תקופת השכירות האחרונה, החל משא-ומתן בין הצדדים בנוגע לחידוש הסכם השכירות. משא-ומתן זה לא הבשיל לכדי הסכם (לטענת המשכירה, שתוזכר בהמשך, השוכרת ניהלה משא-ומתן שלא בתום-לב באותה עת ולמעשה לא הייתה לה כוונה להאריך את הסכם השכירות; השוכרת, מצידה, טענה כי נאלצה לעזוב את המושכר הואיל והסתבר לה כי לא היה לו היתר בנייה כדין). ברם, על כל פנים, השוכרת לא פינתה את המושכר במועד שהוסכם בהסכם השכירות ונותרה בו מבלי לחתום על הסכם חדש.

ביום 23.10.2013 הגישה המשכירה לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו תביעה נגד השוכרת לפינוי המושכר (תא"ק 50588-10-13, להלן: "תביעת הפינוי"). ביום 5.5.2014 ניתן פסק-דינו של בית-משפט השלום (כבוד השופט י' קורן) בתביעה זו, בו נקבע כי:

לפניי תביעה לפינוי מושכר שעניינו בניין וחצרים ברח' הפרדס 3 באזור התעשייה באזור (חלקה 136 בגוש 6010). התובעת [המשכירה – א.ל.ע.] השכירה את המקרקעין לנתבעת [השוכרת – א.ל.ע.] בהסכם מיום 28.9.1998 לתקופה של 10 שנים, בתוספת 5 תקופות עם אופציה של שנה כל אחת, אשר הסתיימו ביום 30.9.2013.
הנתבעת הוסיפה להחזיק במושכר לאחר תום תקופות השכירות הקבועות בחוזה, ולטענתה נעשה הדבר מחמת הידברות שהתקיימה בין הצדדים באשר לאופן פינוי המושכר, בהתחשב בהשקעות ניכרות שהשקיעה הנתבעת לצורך השלמת הבנייה במקום. ראוי לציין שבמסגרת ס' 7(ג) של הסכם השכירות צפו הצדדים את הצורך לקיים בסיום תקופת השכירות מו"מ בעניין האפשרות להותיר את המושכר בסיום תקופת השכירות במצבו לאחר השינויים שתבצע בו הנתבעת, והתמורה שתשלם התובעת לנתבעת בגין שינויים אלה.
במסגרת הליך זה הגישה התובעת בקשה לצו מניעה זמני אשר יאסור על הנתבעת לבצע שינויים כלשהם במצבו הנוכחי של המושכר בעת פינויו. ביום 21.11.2013 התקיים דיון בעניין זה בפני כב' השופט אריאל צימרמן ובסיומו הודיעו הצדדים שבכוונתם להוסיף ולקיים מו"מ ביניהם. בסופו של דבר, ביום 28.11.2013 משכה התובעת את הבקשה למתן צו מניעה והבקשה נמחקה. לענייננו, ברור שהיתה לצדדים שהות מספקת לקיום המו"מ ביניהם, ויש להצטער על כך שהוא לא הושלם עד היום.
בדיון שלפניי הסכימו הצדדים שיינתן צו לפינוי המושכר. הנתבעת מבקשת שהפינוי לא יקבע לפני סוף חודש מאי 2014. לעומתה, מבקשת התובעת לקבוע את מועד הפינוי ל-30 יום מהיום.
כפי שנקבע בתקנות סדר הדין האזרחי, אין בהכרעה בשאלת הפינוי כדי למנוע מהתובעת הגשת תביעה כספית כלפי הנתבעת. הוא הדין באשר לטענות כספיות שיש לנתבעת כלפי התובעת. לענין תביעת הפינוי שלפניי, הרי ברור לכל שתקופת השכירות עפ"י חוזה השכירות הסתיימה זה מכבר, ובהעדר הסכמה ברורה ומפורשת בין הצדדים באשר להארכת תקופת השכירות, הרי שעל הנתבעת לפנות את המושכר. בכתבי הטענות ציינה הנתבעת שהיא מבקשת ארכה לפינוי המושכר עד לסוף חודש מרץ 2014, והנה היום היא מבקשת לפנות את המושכר עד לסוף חודש מאי 2014. בכל הכבוד, בהעדר הסכמה בין הצדדים, משתם חוזה השכירות, על הנתבעת לפנות את המושכר והיה עליה להיערך לצורך פינויו מבעוד מועד, חרף המחלוקות שבין הצדדים.
לכל המאוחר, היה על הנתבעת להיערך באופן ממשי ומיידי לפינוי המושכר עם הגשת התביעה בתיק זה ביום 23.10.2013.
בהמשך לכל האמור, אני מורה לנתבעת לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 5.3.2014 בשעה 13:00, ולמסור את החזקה בו לתובעת כשהמושכר פנוי מכל אדם וריק מכל חפץ ששייך לנתבעת. בנוגע למצבו הפיזי של המושכר, יחול האמור בחוזה השכירות שבין הצדדים, אלא אם עד למועד זה יחזיק מי מהצדדים בהחלטה שיפוטית שמורה אחרת או שהצדדים יגיעו להסכמה כפי שנדרש בס' 7 לחוזה השכירות.
הואיל ופסק הדין ניתן בהסכמה, ובהתחשב ביתר המחלוקות הכספיות שבין הצדדים, אינני רואה לעשות צו להוצאות בהליך זה. שמורה לכל צד כל טענה גם בעניין זה במסגרת ההליכים הכספיים שבין הצדדים. אפס, כל זאת בתנאי שהנתבעת תפנה את המושכר במועד האמור לעיל. אם לא תפנה הנתבעת את המושכר במועד, כי אז תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט בסכום כולל של 30,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.
על מנת למנוע מחלוקות עתידיות בין הצדדים בעניין מועד הפינוי, יובהר שהמועד האמור לעיל לא ידחה אלא בהסכמה מפורשת ובכתב בחתימת שני הצדדים, או בהחלטה שיפוטית מתאימה.

לבקשת השוכרת דחה בית-משפט השלום בהחלטה נוספת מיום 30.1.2014 את מועד הפינוי של המושכר עד ליום 30.5.2014, בכפוף לכך שממועד הפינוי הנקוב בפסק-דינו הנ"ל (5.3.2014) ועד למועד הפינוי בפועל (30.5.2014) תשלם השוכרת למשכירה כפל דמי-שכירות. יצוין כי השוכרת ערערה לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו על הקביעה בדבר תשלום כפל דמי-השכירות, אך בדיון שהתקיים בערעור בפני הרכב ביום 19.3.2015 חזרה בה מן הערעור בהמלצת בית-המשפט והערעור נדחה (ע"א 37874-02-14).

אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר הוחזק והופעל על-ידי השוכרת ממש עד עזיבתה אותו במועד שנקבע על-ידי בית-משפט השלום (30.5.2014) (ראו בהקשר זה גם את בקשות השוכרת לבית-משפט השלום בהן ביקשה להאריך את מועד הפינוי). כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי השוכרת הותירה במושכר דברים רבים שנבנו והותקנו על ידה ולא השיבה את מצב המושכר לקדמותו, קרי למצב של "מעטפת פתוחה".

בנסיבות אלה סירבה למעשה המשכירה לקבל את המושכר מידי השוכרת במצבו דאז, בעוד שהשוכרת טענה כי השיבה את המושכר לחזקתה של המשכירה ביום 30.5.2014 (ראו, למשל, הודעות הצדדים במסגרת בקשה מס' 2 בתיק שבפניי וכן מכתבה של המשכירה לשוכרת, שהודבק על דלת המושכר במעמד הניסיון למסירת המושכר ביום 30.5.2014 – מוצג 63 לתיק המוצגים המוסכם). הדברים אף הגיעו לידי כך שדלתות המושכר נפתחו בשלב מסוים באמצעות פורץ, הואיל ושני הצדדים טענו כי המושכר לא נמצא בחזקתם וכי אין בידם מפתחות. לפיכך ניתנה ביום 16.11.2016, במהלך דיון בפניי, החלטתי לפיה "ברגע זה מבוצעת המסירה של הנכס לידי הנתבעת באמצעות העברת המפתח לב"כ הנתבעת, במעמד דיון זה. אין בכך כדי לגרוע מזכויות מי מהצדדים לטעון לענין מועד המסירה".

ביום 18.3.2014, עוד בטרם פונה המושכר על-ידי השוכרת, הוגשה התביעה העיקרית שבפניי, וביום 7.7.2014 הוגשה התביעה שכנגד.

בקליפת אגוז, השוכרת טענה כי על המשכירה לשלם לה סך של 10,030,000 ₪ (8,500,000 ₪ בתוספת 18% מע"מ, הואיל ומפעל הפיס הינו מלכ"ר שאינו רשאי לקזז מס תשומות) עבור העבודות שביצעה במושכר (שהוגדרו על ידה בכתב-התביעה כ"עבודות תשתית"), וזאת מכוח הסכם השכירות ו/או מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט").

המשכירה, מצידה, טענה כי על השוכרת לפצותה בסך כולל של 4,250,484.70 ₪ בגין איחור בפינוי המושכר, הפרשי הצמדה וריבית עקב אי-תשלום דמי-שכירות במועד, בנייה שלא כדין ושימוש בחלק מהמושכר שלא כדין.

ההליכים

בקדם-המשפט הראשון שהתקיים בפניי בתובענות ביום 13.5.2015 ניתנה החלטתי כדלקמן:

אשר לתביעה העיקרית נראה כי יש להכריע תחילה בשאלה המשפטית האם לתובעת יש עילה אשר מכוחה יש לחייב את הנתבעת לשלם לה בגין השיפורים והמחוברים שביצעה במושכר.
כפי שעלה מכתבי הטענות ומדברי הצדדים בפניי היום, אין מחלוקת כי מדובר בשאלה משפטית בלבד כאשר הצדדים מסתמכים על ההסכם ועל תכתובת שהיתה בין הצדדים וצורפה לכתבי הטענות, והצדדים יוכלו להסתמך על מסמכים אלה.
ככל שתתקבל טענה משפטית זו של התובעת ניתן יהיה לברר מה ערכן של העבודות אשר בוצעו על ידה במועד בו בוצעו העבודות וכן להעריך את שווי עבודות אלה כמצבם היום.
היה ותדחה טענה זו ממילא תידחה התביעה.

בהתאם לכך, הוריתי לצדדים להגיש סיכומים בכתב בנוגע לשאלה המשפטית בתביעה העיקרית.

אשר לתביעה שכנגד, קבעתי בהחלטתי הנ"ל כי בטרם יתקדם הבירור העובדתי לגביה, יש לבצע פרוטוקול מסירה מוסדר ומוסכם אשר ישקף את המצב העובדתי במושכר, וזאת בנוכחות מומחה מטעם בית-המשפט (להלן: "המומחה"), אשר יבקר במושכר בנוכחות הצדדים.

עוד קבעתי כי "ההכרעה בשאלה המשפטית בתביעה העיקרית תעשה רק לאחר שהצדדים ימצו הידברות ביניהם בכל הנוגע לתביעה שכנגד".

סיכומי הצדדים בשאלה המשפטית בתביעה העיקרית הוגשו לתיק בית-המשפט עוד בשנת 2015 וביום 7.7.2015 שבתי על החלטתי לפיה ההכרעה בשאלה המשפטית הנוגעת לתביעת השוכרת תיעשה רק לאחר שהצדדים ימצו הידברות ביניהם בכל הנוגע לתביעה שכנגד.

מכאן ואילך בוצע מהלך ממושך ביותר של מינוי מומחה (לבסוף מונה כמומחה המהנדס מר צבי רון), ביקורים של המומחה והצדדים במושכר (בימים 14.6.2016, 31.8.2016, 1.12.2016 ו-22.5.2017), הרחבת סמכויות המומחה כך שיבחן מהם השיפורים והתוספות שבוצעו במושכר על-ידי השוכרת ומה שווים וכן את הנדרש לשם השבת מצב המושכר לקדמותו (ראו החלטתי בעניין זה בתום הדיון בפניי ביום 16.11.2016), הגשת חוות-דעת המומחה, ניסיונות רבים והצעות של בית-המשפט ליישוב כלל המחלוקות בין הצדדים, פגישות בין הצדדים מחוץ לכותלי בית-המשפט וכיו"ב.

כל זאת, תוך התמהמהות לא מבוטלת של הצדדים, תקשורת לקויה ביניהם וצורך בדרבון רב של בית-המשפט, לרבות קיום שלושה דיונים נוספים בפניי (בימים 16.11.2016, 28.3.2018 ו-3.7.2018).

בין לבין, ביום 24.11.2017, הוגשה חוות-דעת המומחה (שנחתמה ביום 27.9.2017). מסקנותיו של המומחה היו כי שווי התוספות למבנה שהותקנו על-ידי השוכרת ונותרו במושכר הינו 4,380,205 ₪ וכי עלות השבת מצב המושכר לקדמותו (קרי למצב של "מעטפת פתוחה") הינה 1,391,000 ₪. יצוין כי אומדן שווי התוספות למבנה שהותקנו על-ידי השוכרת ונותרו במושכר נגזר מאומדן עלות הביצוע בהתחשב במרכיב הפחת נכון למועד עריכת חוות-הדעת, אך אלמנטים שונים שהיו בעלי שימוש ייחודי לשוכרת (כגון חדר ההגרלות הייעודי) הוערכו בשווי נמוך באופן ניכר מעלות ביצועם. כמו כן בעת חישוב שווי התוספות למבנה נלקח בחשבון, בין היתר, אופי תכנון התוספות והשינויים למבנה, כדוגמת אופן חלוקת האגפים, מרחבי העבודה וכיו"ב, והתועלת אותה יכול להפיק שוכר פוטנציאלי נכון למועד ביקורו של המומחה במושכר (פחת פונקציונלי), המתבטאת באחוז הפחת הכולל.

בדיון החמישי במספר, שהתקיים בפניי ביום 20.9.2018, הוריתי (למעשה בהסכמת הצדדים) כי השוכרת תשיב את מצב המושכר לקדמותו בפיקוח המומחה, למעט פריטים שהמשכירה תודיע לגביהם כי היא מבקשת להותירם במושכר. עוד קבעתי כי עבור פריטים אלה תיערך התחשבנות בין הצדדים והמשכירה תשלם לשוכרת את מחירם בהתאם לחוות-דעת המומחה. כן נפסק כי כל טענות השוכרת תישמרנה, כך שבסופו של ההליך יוכרע האם היה עליה להשיב את מצב המושכר לקדמותו על חשבונה, ובהתאם להכרעה זו תיערך התחשבנות בין הצדדים.

אשר להמשך ניהול התביעה, הרי שבא-כוח השוכרת ציין במהלך הדיון הנ"ל כי הוא אינו יודע עדיין מי יהיו עדיו, כי הוא מבקש שהות על מנת למסור זאת לבית-המשפט וכי הוא "מעדיף כרגע לא להיכנס להליך הוכחות אלא שניפגש כאן לאחר השבת המצב לקדמותו".

בעקבות זאת ניתנה בתום הדיון החלטתי לפיה:

ב"כ התובעת יודיע תוך 7 ימים מיהם עדיו בתביעתו ככל שיתקיים בה דיון והיא לא תוכרע על בסיס ההסדר הדיוני. ב"כ הנתבעת והתובעת שכנגד יודיע תוך 7 ימים נוספים מיהם עדיו בשתי התביעות, וב"כ התובעת הנתבעת שכנגד יודיע תוך 7 ימים נוספים מיהם עדיו בתביעה שכנגד.
...
הליך ההוכחות יתקיים ללא תצהירים ועל בסיס תיק מוצגים בלבד.

בעקבות הדיון הוגשו הודעות הצדדים בכתב.

השוכרת הודיעה כי:

מפעל הפיס מוכן להתקדם עם ניהול ההליך במקביל למתווה הנוגע לעבודות השבת מצב המושכר לקדמותו, כאמור בפרוטוקול הדיון מיום 20.09.2018.
...
באשר להכרעה בתביעה העיקרית שהוגשה מטעם מפעל הפיס, עמדתו של מפעל הפיס היא כי מדובר במחלוקת בסוגיה משפטית, אשר ניתן להכריע בה על יסוד הסיכומים והמוצגים שהוגשו בכתבי הטענות, בהתאם להסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים.
כמו-כן, מפעל הפיס מקבל את הצעת בית המשפט הנכבד לפיה הליך ההוכחות בתביעה שכנגד יתקיים ללא תצהירים ועל בסיס תיק מוצגים בלבד וחקירת עדים.

המשכירה, מצידה, הודיעה כי היא:

מקבלת את הצעת מפעל הפיס, לפיה בית המשפט הנכבד יכריע בתביעה על יסוד הסיכומים ותיק המוצגים שהוגשו בכתבי הטענות ובהתאם להסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים ביום 20.9.2018.
כמו כן, הנתבעת מתכבדת בזאת להודיע, כי היא מקבלת את הצעת בית המשפט הנכבד, לפיה הליך ההוכחות בתביעה שכנגד יתקיים ללא תצהירים על בסיס תיק המוצגים וחקירת עדים.

בנוסף לכך יצוין כי עוד בדיון שהתקיים בפניי ביום 3.7.2018 הודיעו שני הצדדים כי אין בדעתם להוסיף על סיכומיהם בתביעה העיקרית.

בנסיבות אלה פניתי למלאכת כתיבת פסק-הדין בתביעה העיקרית על בסיס סיכומי הצדדים בשאלה המשפטית העיקרית שהוגדרה בתביעה זו.

דא עקא, על אף הסכמת באי-כוח הצדדים כי מדובר בטיעון משפטי בלבד וכי אין מניעה להכריע בשאלה שבמחלוקת על בסיס הסיכומים, הרי שעיון מעמיק בסיכומי הצדדים העלה כי הם כללו בין היתר טענות עובדתיות המצויות לכאורה במחלוקת בין הצדדים, באופן אשר היקשה על הכרעה בתביעה העיקרית על יסוד סיכומי הצדדים בלבד (וזאת על אף שהיה באמור בסיכומים כדי להרחיב על האמור בכתבי-הטענות). כך, למשל, טענות בדבר אומד-דעתם של הצדדים בכל הקשור לסעיפי הסכם השכירות העוסקים בתוספות שנעשו במושכר, פרשנות של עמדות הצדדים כפי שהועלו במסגרת תביעת הפינוי בין הצדדים וכיו"ב.

בנסיבות אלה, נמנעתי באותה עת מכתיבת פסק-דין בתביעה העיקרית ובהחלטתי מיום 3.3.2019 ניתנו הוראות מתאימות לצדדים בנוגע להמשך ההליך.

ביום 1.5.2019 התקיים דיון נוסף בפניי, שישי במספר, וביום 19.5.2019 הגיש המומחה מפרט לביצוע העבודות הנדרשות לפינוי המושכר והשבת מצבו לקדמותו. ביום 6.8.2019 הגיש המומחה את תשובותיו לשאלות הבהרה בנוגע למפרט שהופנו אליו על-ידי השוכרת.

הצדדים הגישו תיק מוצגים מוסכם וכן הוגשו מוצגים נוספים על-ידי המשכירה, שבהעדר תגובה מאת השוכרת התרתי את צירופם.

בימים 7.7.2019 ו-16.7.2019 התקיימו דיוני ההוכחות בתביעות, בהם העידו בפניי מטעם השוכרת מר רונן סורסקי, מנהל פרויקטים בשוכרת (להלן: "מר סורסקי"), ומר עמירם אלבו, ראש מטה מנכ"ל השוכרת (להלן: "מר אלבו"). מטעם המשכירה העיד בפניי מר דן דרך, מנכ"ל המשכירה (להלן: "מר דרך").

יצוין כי בפתח דיון ההוכחות ביום 16.7.2019 מסר מר דרך כי הנכס נמכר על-ידי המשכירה לצד שלישי, כי הוא אמור להימסר לרוכש כעבור שנה לערך וכי התחייבות המשכירה היא למסור את הנכס לרוכש לאחר השבתו למצבו עובר לתקופת השכירות של השוכרת, כפי שנקבע בחוות-דעת המומחה בנוגע להשבת מצב המושכר לקדמותו. עוד הדגישו מר דרך ובא-כוחו, לשאלות בית-המשפט, כי זכות התביעה בגין פינוי המושכר והשבת מצבו לקדמותו לא נמכרה לרוכש הנכס ונותרה בידי ארקד.

עוד יצוין כי אין מחלוקת בין הצדדים כי מאז פינוי המושכר על-ידי השוכרת ביום 30.5.2014 ולמצער עד למועד הגשת הסיכומים בתביעות שבפניי, הנכס לא הושכר לכל גורם אחר ולא אוכלס.

בתום דיוני ההוכחות סיכמו הצדדים את טיעוניהם בכתב כאשר הסיכומים האחרונים הוגשו ביום 2.1.2020.

מכאן פסק-הדין.

השאלות העומדות להכרעה

ברקע פינוי המושכר על-ידי השוכרת בשנת 2014 עומדת פרשה עגומה, אשר באה לידי ביטוי, בין היתר, בדוח חמור של ועדת הביקורת של מפעל הפיס מיום 21.10.2014 בנושא "איתור מבנה עבור חטיבת המחשוב" (מוצג ז' למוצגים הנוספים של המשכירה, להלן: "דוח הביקורת"). דוח הביקורת, אשר כלל גם מסקנות אישיות נגד מנהלים בכירים במפעל הפיס וגורמים אחרים שהיו קשורים לפרשה, התמקד בעיקרו בהליך מציאת הנכס החלופי למושכר שבפניי ובעלויות המהלך הכולל של עזיבת המושכר והעברת הרכיבים ששוכנו בו לארבעה אתרים חלופיים בסך כולל של כ-50 מיליון ₪. הוועדה סיכמה כי:

...בתהליך איתור המבנה [החלופי – א.ל.ע.] "המטרה סומנה מסביב לחץ", קרי, קודם נבחר הבניין [החלופי] ברח' המסגר ובדיעבד הוכנו ההצדקות מדוע הוא מתאים לצרכי החטיבה וכ"גיבוי" לשימושים נוספים.
דעת הועדה הנה שכלל הליך איתור הנכס והתאמתו בוצע בעיקר על דרך האלתור, ללא תכנון מראש, תוך התעלמות מהליכים ראויים ועקיפת כללי המכרזים ושלא ניתנה הדעת על ההיבט הכספי של עלות התהליך.
ממה שלמדה הועדה, עולה חשד בקשר לטעמים שהביאו לבחירת הבניין [החלופי] ברח' המסגר 2 דווקא ולהתקשרות עם בעליו.
[עמ' 2 לדוח הביקורת.]

מטבע הדברים, המשכירה נאחזה בדוח זה ובעובדות נוספות והקדישה לעניין זה חלק ניכר מסיכומיה. המשכירה אף טענה כי בהקשר לאמור בדוח הביקורת, השוכרת פעלה למעשה מול המועצה המקומית אזור וגורמים נוספים על מנת להאדיר קשיים שונים שהיו קשורים במושכר (היתר בנייה, רישיון עסק, תקינות המרחבים המוגנים) ובכך להבטיח את עזיבת המושכר ושכירת המבנה החלופי.

ברם, אני סבורה כי למרבית העובדות הללו - בעייתיות ככל שיהיו - אין משמעות של ממש לתביעות הניצבות בפניי. שכן, בסופו של יום, הסכם השכירות בא לסיומו והשוכרת שמטה את החזקתה במושכר וחדלה מלתפעלו (אף אם באיחור של 8 חודשים ולאחר הגשת תביעת פינוי על-ידי המשכירה – עובדות שמשמעותן תידון בהמשך). מכאן, והואיל ולא ניצבת בפניי תביעה העוסקת, למשל, באי-חידוש הסכם השכירות (כגון תביעה של המשכירה בטענת חוסר תום-לב של השוכרת במשא-ומתן לחידוש ההסכם), הרי שגורלן של התביעות שבפניי יוכרע בהתאם להסכמות בין הצדדים בנוגע למצבו של המושכר לאחר סיום הסכם השכירות וההסדרים הקשורים בכך.

בהקשר זה יצוין כי מדוח הביקורת עולה עוד כי ברקע החלטת מפעל הפיס בדבר עזיבת המושכר עמדו אי-סדרים בנוגע לתהליך שכירתו מידי המשכירה בשנת 1998, אשר באו לידי ביטוי בדוחות ביקורת של מבקר הפנים של מפעל הפיס בשנת 2000 ושל מבקר המדינה בשנת 2002. כמו כן התבצעו במשך השנים מהלכים שונים לעזיבת המושכר, שלא צלחו, לרבות החלטת דירקטוריון מפעל הפיס בעניין זה בשנת 2002, ובדוח הביקורת עצמו נכתב כי "ההחלטה לצאת מהמבנה באזור [המושכר – א.ל.ע.] ראויה ולדעת הועדה גם החלטה נכונה" (סעיף 1.1.1).

הנה כי כן, השאלה העיקרית בתובענה זו הייתה ונותרה כפי שהוגדרה על ידי עוד בתחילת הדרך, קרי "האם לתובעת (השוכרת) יש עילה אשר מכוחה יש לחייב את הנתבעת (המשכירה) לשלם לה בגין השיפורים והמחוברים שביצעה במושכר". כפי שנראה להלן, התשובה לשאלה זו משליכה ישירות לא רק על התביעה העיקרית של השוכרת, אלא גם על התביעה שכנגד של המשכירה ובעיקר על שאלת מועד ההשבה של המושכר לידי המשכירה.

יש לציין כי שני העדים מטעם השוכרת לא היו מעורבים כלל במשא-ומתן שקדם לחתימת הסכם השכירות, כמו גם בזה שקדם לסיומו (מר אלבו החל את עבודתו במפעל הפיס רק בתאריך 1.1.2015 ומר סורסקי עסק בהיבטים הטכניים של ניהול המושכר ופינויו והעיד על עצמו כי רק ביצע החלטות של הממונים עליו וכי לא היה מעורב במשא-ומתן, בדיונים ובקבלת ההחלטות בנוגע למושכר). כך, שמבחינות רבות ההכרעה בשאלה זו נשענת על מוצגי הצדדים, עדותו של מר דרך ובעיקרה הינה הכרעה משפטית גרידא, כפי שהצדדים עצמם הסכימו מלכתחילה.

עוד יש לציין כי המשכירה שבה וטענה בהזדמנויות שונות כי, למעשה, התביעות שבפניי הוכרעו עוד בפסק-הדין שניתן בתביעת הפינוי. ראו, למשל, סעיף 2 לכתב-ההגנה של המשכירה בתביעה העיקרית, בו נכתב כי "דין התביעה להידחות על הסף בשל קיומו של פסק דין לפינוי, המסדיר גם את אופן פינויו הפיזי של המושכר".

ברם, מובן שלטענה זו אין על מה לסמוך, שכן פסק-הדין בתביעת הפינוי קבע במפורש כי "כפי שנקבע בתקנות סדר הדין האזרחי, אין בהכרעה בשאלת הפינוי כדי למנוע מהתובעת הגשת תביעה כספית כלפי הנתבעת. הוא הדין באשר לטענות כספיות שיש לנתבעת כלפי התובעת". כמו כן נקבע שם כי "בנוגע למצבו הפיזי של המושכר, יחול האמור בחוזה השכירות שבין הצדדים". ברם, הואיל ופרשנותו של הסכם השכירות בנוגע למצבו הפיזי של המושכר ואופן השבתו לידיה של המשכירה היא שעומדת במוקד התובענות הכספיות שבפניי, הרי שטענתה של המשכירה יוצרת מעגל שוטה. לכך יש להוסיף את העובדה כי המשכירה פנתה לבית-משפט השלום בבקשה לפי פקודת בזיון בית משפט (מוצג 20 לתיק המוצגים המוסכם), ובית-משפט השלום סירב לדון בטענה זו מכל וכל וקבע בהחלטה קצרה ביום 6.7.2014 כי "הבקשה נדחית על הסף. המבוקש אינו עניין להליך לפי פקודת ביזיון בית המשפט, כי אם הליך לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, או לתביעה נפרדת" (נספח 1 לכתב-ההגנה בתביעה שכנגד).

אעבור אפוא לדון בשאלה העיקרית בתביעות שבפניי, כפי שהוגדרה על ידי לעיל, קרי בתביעה העיקרית של השוכרת.

התביעה העיקרית – מבוא

כאמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר נמסר לשוכרת כשהוא מצוי במצב "מעטפת פתוחה" בלבד. הצדדים אף לא חלקו על העובדה כי השוכרת התקינה במושכר מערכות רבות (פנימיות וחיצוניות), כגון: מדרגות חירום, מחיצות פנים, מערכות מיזוג אוויר, מערכות כיבוי אש, דלתות, שטיחים, מערכות חשמל ואינסטלציה, חדרי שירותים, מטבחונים, מערכות בטיחות ועוד (ראו הפירוט בחוות-דעת המומחה, להלן ביחד: "התוספות למבנה").

כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר היה פעיל עד זמן קצר מאד לפני עזיבתו על-ידי השוכרת (ראו בהקשר זה גם את הודעות השוכרת לבית-משפט השלום בהן ביקשה להאריך את מועד הפינוי) וכי השוכרת הותירה במושכר תוספות רבות ולא השיבה את מצב המושכר לקדמותו, קרי למצב של "מעטפת פתוחה".

אין גם מחלוקת כי שווי התוספות למבנה שנותרו במושכר, כפי שנקבע על-ידי המומחה, מסתכם לכדי סך של 4,380,205 ₪ נכון למועד עריכת חוות-הדעת. כאמור, על אף שצירפה לכתב-התביעה חוות-דעת שמאית מטעמה ואף צירפה אותה לתיק המוצגים המוסכם (מוצג 80), השוכרת לא עמדה למעשה על חוות-דעת זו ואף לא ביקשה לחקור את המומחה על חוות-דעתו. ראו גם סעיף 3 לסיכומי השוכרת, בו נכתב כי "אין גם כל מחלוקת כי שווי המחוברים, כפי שנקבע על-ידי המומחה מטעם בית המשפט, מסתכם לכדי סך של 4,380,205 ש"ח, כאשר שווי זה משקף את מצבם הפיסי של המחוברים למצבם היום ומביא לידי ביטוי את השימוש הפונקציונאלי שניתן לעשות במחוברים".

סוגיה זו, היינו ההתייחסות לאפשרות להוסיף תוספות למבנה ואת אשר ייעשה בהן במועד השבת המושכר לידיה של המשכירה, הוסדרה בסעיף 7(ג) להסכם השכירות, שזו לשונו:

השוכרת מתחייבת לא לבצע במושכר שינויים, תיקונים או תוספות כלשהם חיצוניים למושכר אלא לאחר שקבלה הסכמה מראש ובכתב של המשכירה לבקשת השינויים של השוכרת אליה יצורפו תכניות מפורטות. מוסכם כי השוכרת תהיה רשאית לשנות את פנים המושכר ו/או להתקין בו מתקנים בהתאם לצרכיה ו/או ע"פ שיקול דעתה הבלעדי.
סמוך לפני תום תקופת השכירות על-פי הסכם זה יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה. כמו כן יהיה על השוכרת לתקן על חשבונה כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולותיה כנ"ל.
למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר.
השוכרת מתחייבת לאפשר למשכירה ו/או לחברת הניהול (אם תהיה) ו/או לבאי כוחן להכנס למושכר בכל עת סבירה, ולאחר תאום מראש (למעט במקרים דחופים בהם לא ניתן לתאם מראש) על-מנת לבדוק את מצב המושכר ו/או להוצא לפועל תיקונים במושכר או עבור חלקים אחרים של הבנין, וכן על-מנת להציגו בפני אחרים.
למען הסר ספק מודגש כי אין באמור בס"ק זה כדי להטיל חובה כלשהי על המשכירה.

כן ראו את סעיף 12(א) להסכם השכירות הקובע כי:

עם תום תקופת השכירות על פי הסכם זה ו/או עם קיצורו או ביטולו כדין על ידי המשכירה, מתחייבת השוכרת לפנות את המושכר לאלתר ולהחזיר את החזקה בו למשכירה כשהמושכר פנוי מכל אדם וחפץ וכשהוא מצב טוב ותקין כפי שקבלה אותו.
במועד החזרת החזקה במושכר למשכירה, יערכו נציגי המשכירה והשוכרת פרטיכל בו יפורטו התיקונים הדרושים על מנת להביא את המושכר למצב בו על השוכרת להחזירו למשכירה בהתאם להוראות הסכם זה.
השוכרת מתחייבת לבצע על חשבונה את כל התיקונים על פי הפרטיכל בתוך 30 יום מעריכתו.

כבר עתה ייאמר – ואף בעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים - כי לשונו של סעיף 7(ג) הנ"ל יוצרת סתירה פנימית. שכן, מחד נאמר בסעיף, כמצוטט לעיל, כי "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו" וכי "למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה". כמו כן הוסכם בסעיף 12(א) הנ"ל כי בתום תקופת השכירות על השוכרת להשיב את המושכר למשכירה כשהוא "פנוי מכל אדם וחפץ וכשהוא מצב טוב ותקין כפי שקבלה אותו".

ואולם, מאידך נאמר בסעיף 7(ג) כי במקרה זה, היינו של השבת מצב המושכר לקדמותו, "ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על [ידי השוכרת]".

ובלשונה של השוכרת עצמה בסעיפים 16-15 לסיכומיה:

על פניו, נראה כי קיימת סתירה פנימית בהוראת סעיף 7(ג) להסכם השכירות באשר להשקעות מפעל הפיס במושכר. מחד גיסא, נקבע כי על מפעל הפיס להשיב את מצב המושכר לקדמותו. מאידך גיסא, צויין כי התוספות והמתקנים שהותקנו על-ידי מפעל הפיס יוותרו במושכר (באופן שכמובן לא יוביל להשבת המצב לקדמותו).
יתר על כן, על אף שמהאמור בפסקה השנייה של הסעיף עשוי להשתמע, כביכול, כי על מפעל הפיס להותיר את המתקנים שהתקין במושכר על כנם, אין הדבר מתיישב עם האמור בפסקה השלישית במסגרתה ניתנה לכל אחד מהצדדים הזכות לדרוש הותרת המתקנים במושכר (אגב תשלום תמורה למפעל הפיס בגין ההשקעות).

וכן דבריו של בא-כוח השוכרת בדיונים בפניי לפיהם: "ההסכם נוסח רע אין ספק" (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 13.5.2015, שורה 24) ו"ההסכם מנוסח בצורה לא מזהירה" (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 28.3.2018, שורות 16-15).

סתירה פנימית זו עומדת אפוא במוקד התביעה העיקרית שבפניי.

התביעה העיקרית - טענות הצדדים

כאמור, השוכרת טענה בתביעה העיקרית, תוך הסתמכות על חוות-דעת שמאית מטעמה, כי על המשכירה לשלם לה סך של 10,030,000 ₪ עבור התוספות למבנה (8,500,000 ₪ בתוספת 18% מע"מ), אם כי סכום זה הוערך כאמור מאוחר יותר על-ידי המומחה בסך של 4,380,205 ₪ בלבד והשוכרת לא חלקה על הערכה זו ואימצה אותה למעשה.

השוכרת השתיתה את תביעתה על שלוש טענות משפטיות עיקריות: פרשנות הסכם השכירות, השתק שיפוטי החל לטענתה על המשכירה וטענות לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט.

אשר לפרשנות הסכם השכירות, הרי שכמצוין לעיל, השוכרת הייתה ערה לקושי הלשוני שמעורר סעיף 7(ג) להסכם השכירות ולכן הציעה פרשנות אשר לשיטתה מיישבת סתירה זו. לפי פרשנות זו, הבדילה השוכרת בין שינויים אותם ביצעה במבנה המקורי (כגון הריסת חלקי מבנה), אשר נדרש להם על-פי סעיף 7(ג) רישא להסכם השכירות אישור של המשכירה, לבין תוספות ומתקנים שנוספו למבנה המקורי, שהוספתם נעשתה לפי שיקול-דעתה הבלעדי של השוכרת. השוכרת טענה אפוא למעשה כי יש לקרוא את סעיף 7(ג) הנ"ל כך: "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב [המבנה המקורי של] המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה"; ובלשונה של השוכרת: "חובת השבת המצב לקדמותו יכולה לחול, אפוא, רק על שינויים שעשה מפעל הפיס, אם בכלל, במבנה המקורי (כגון, הריסת חלקי מבנה) אך לא על 'תוספות ומתקנים' שביצע. על-פי לשון הסכם השכירות, זכאי מפעל הפיס לתמורה בגין השיפורים והמתקנים שיוותרו במושכר" (סעיפים 19-18 לסיכומי השוכרת).

אשר לחלקו השני של סעיף 7(ג) להסכם השכירות, אשר אף הוא מעמיד כאמור מכשול בפני תביעתה של השוכרת - היינו המשפט הקובע כי "למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר" (להלן: "פסקת ההסכמה") - הרי שהשוכרת טענה כי יש לפרשו כמתייחס רק לשאלת התמורה שתשלם המשכירה עבור התוספות למבנה ולא לעצם ההותרה או אי-ההותרה של התוספות למבנה במושכר; ובלשונה של השוכרת עצמה בסעיפים 21-20 לסיכומיה:

הוראת סעיף 7(ג) להסכם השכירות לפיה, "יגיעו הצדדים להסכמה" אין משמעה, כי בהיעדר הסכמה, יחויב מפעל הפיס בפירוק כל ההשקעות, או כי בהיעדר הסכמה לא יהא מפעל הפיס זכאי לתשלום בגין ההשקעות, או כי ארקד תהא זכאית לקבל לידיה את ההשקעות מבלי לשלם עבורן. פירוש שכזה מרוקן מתוכן את הסעיף וגם חסר היגיון כשלעצמו. משמעות פירוש מעוות זה היא, כי ארקד בלבד רשאית להורות אם להותיר את ההשקעות, ואם החליטה להשאירן על כנן, רשאית ארקד לבדה להחליט אם ברצונה לשלם עבור ההשקעות אם לאו. אילו לכך התכוונו הצדדים, לא היה דבר קל מלנסח זאת בפשטות בהסכם השכירות. דא עקא, שלא כך ניסחו הצדדים את ההסכם, ולא לכך התכוונו. הצורך בהסכמה אין משמעו מתן "זכות וטו" לארקד. המנגנון הקבוע בסעיף (ג) להסכם השכירות אינו הופך את התשלום בגין ההשקעות לוולונטרי, התלוי ברצונה הטוב של ארקד.
המסקנה המתבקשת היא, כי אם לא יגיעו הצדדים לידי הסכמה, יצטרך בית המשפט להכריע במחלוקת ביניהם לגבי שווי התמורה שעל ארקד לשלם בגין המחוברים שיוותרו במושכר, כמו בכל מחלוקת שבין צדדים להסכם, אשר אין בכוחם להסדירה בכוחות עצמם. כך אכן, הגיעו הצדדים לפתחו של בית משפט נכבד זה.

כראיה בדבר אומד-דעת הצדדים והפרשנות המוצעת על ידה לסעיף 7(ג) הנ"ל הפנתה השוכרת לדברי המשכירה עצמה בסעיף 12 לתגובתה לתשובת השוכרת לבקשה למתן צו מניעה זמני, שהוגשה במסגרת תביעת הפינוי (מוצג 14 לתיק המוצגים המוסכם), לפיהם:

הרציונל שעמד מאחורי סעיף 7ג' הוא כדלקמן:
כל תוספת ומתקן שהשוכרת תוסיף למבנה ואשר מהווה חלק אינטגרלי ממנו הוא תוספת שתיוותר במבנה בתום תקופת השכירות והשוכרת איננה רשאית לפרקו. (כדוגמא - מדרגות חירום, דלתות חירום, ספרינקלרים, מערכת חשמל, מזגנים ותקשורת המהווים חלק אינטגרלי מהמבנה).
מנגד כל תוספת ומתקן פנימי שאיננו חלק אינטגרלי מהמבנה, כגון ארונות, שולחנות כסאות בר, כסאות משרדיים וכד' זכאית השוכרת ליטול עמה, אך במידה והמשכירה תהיה מעוניינת לרכוש חלק מהמטלטלין הללו, נקבע כי הצדדים יגיעו להסכמה באשר לתשלום.

לדברי השוכרת, פרשנות זו של המשכירה עצמה, בזמן אמת, מהווה ראיה בעלת משקל רב באשר לאומד-דעתם של הצדדים בסוגיית עתיד התוספות למבנה במועד סיום תקופת השכירות.

כאמור, טענתה השנייה של השוכרת הייתה בדבר השתק שיפוטי החל על המשכירה. בעניין זה הפנתה השוכרת למכתבים שונים, שכתבו מר דרך ובאי-כוח המשכירה לשוכרת ולבאי-כוחה במהלך החודשים אוגוסט-נובמבר 2013, ולתגובות שונות שהגישה המשכירה לבית-משפט השלום במסגרת תביעת הפינוי. מסמכים אלה פורטו בטבלה מרכזת בסעיף 7 לסיכומי השוכרת ובהם דרשה המשכירה מהשוכרת להותיר את התוספות למבנה במושכר וכאמור לעיל אף טענה כי זו הפרשנות הנכונה של הסכם השכירות. ראו, למשל, את הציטוט לעיל של דברי המשכירה במסגרת מוצג 14 לתיק המוצגים המוסכם וכן את סעיף 13 למכתבו של בא-כוח המשכירה לבא-כוח השוכרת מיום 5.8.2013 (מוצג 42 לתיק המוצגים המוסכם):

אני מפנה אותך להסכם השכירות שעל פיו עליכם להותיר בבניין כל תוספת/שינוי המחוברים בחיבור של קבע, לרבות מדרגות חירום, מזגנים, חלוקות פנימיות, שירותים וכל יתר הפרטים המצוינים במכתבך. הריסתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם, פגיעה ברכוש של מרשתי, הסגת גבול ומרשתי תתבע את מלוא נזקיה בגין ההריסה.

וכאמור אלו הן דוגמאות בלבד.

בנוסף לכך הפנתה השוכרת לדברים שאמר וכתב מר דרך במהלך המשא-ומתן בין הצדדים לחידוש הסכם השכירות, בהם הציעה המשכירה לקבוע את דמי-השכירות העתידיים במידה וההסכם יחודש תוך התחשבות בהשקעות של השוכרת במושכר (ראו, למשל, מוצגים 38-37 לתיק המוצגים המוסכם). לפיכך טענה השוכרת כי "לא זו בלבד שארקד דרשה כי מפעל הפיס יותיר את המחוברים במושכר ולא יפרקם, אלא שארקד אף הסכימה לשלם למפעל הפיס את תמורת המחוברים בדרך של עדכון דמי השכירות בהתחשב בהשקעות הרבות שמפעל הפיס השקיע במושכר" (סעיף 8 לסיכומי השוכרת).

בנסיבות אלה טענה השוכרת כי על המשכירה חל הכלל בדבר השתק שיפוטי, הקובע כי אדם אינו יכול לטעון טענות עובדתיות או משפטיות סותרות, אף אם מדובר בשני הליכים משפטיים נפרדים. מכאן, טענה השוכרת כי המשכירה מושתקת מלטעון לפרשנות של ההסכם המחייבת את השוכרת לפנות את התוספות למבנה.

לחילופין טענה השוכרת, כאמור, כי על המשכירה להשיב לה את שווי התוספות למבנה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

המשכירה, מצידה, טענה כי מסעיף 7(ג) להסכם השכירות נשמטה בשגגה המילה "לא" וכי למעשה צריך היה להיכתב בו כי "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה [לא] ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה ". המשכירה טענה עוד כי פרשנות זו מתיישבת עם שאר הדברים שהוסכמו בין הצדדים בסעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות ומיישבת את הסתירה הפנימית שנפלה בהסכם.

אשר לתוספות למבנה טענה המשכירה בסעיפים 6-5 לכתב-ההגנה כי:

...מצב המושכר הינו ירוד ו...אין לנתבעת כל עניין במתקנים ו/או בשינויים ו/או בתוספות שנעשו לפני למעלה מ-15 שנים על ידי התובע.
זאת ועוד, מפעל הפיס הקים במבנה את מערך המחשוב שלו, מחסנים ומעבדות למטרות ייעודיות ובלעדיות לצרכיו שלו. לפיכך, השינויים ו/או התוספות שנערכו על ידי מפעל הפיס אינם רלבנטיים לצורכי שימושיה של הנתבעת ו/או כל שוכר אחר שתבקש להביא ולכן אין לה כל עניין בהשארתם.
ההפך הוא הנכון, השבת המבנה לקדמותו, באופן שבו ניתן יהיה להשכירו לצד ג' תעלה מיליוני שקלים רבים וחובה זו מוטלת על התובע על פי הסכם השכירות.

וראו גם סעיף 7 לכתב-ההגנה, בו התייחסה המשכירה בפירוט לכל התוספות למבנה שצוינו בחוות-הדעת השמאית מטעם השוכרת (נספח 4 לכתב-התביעה) והסבירה מדוע תוספות אלה אינן נחוצות לה.

התביעה העיקרית - דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, במוצגים ובסיכומים, ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, אני סבורה כי יש לדחות את התביעה העיקרית של השוכרת לפיה עם פינוי המושכר על ידה, נתונה בידיה הבחירה - באופן חד-צדדי ומבלי להזדקק להסכמת המשכירה - שלא להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולהותיר במושכר את התוספות למבנה, כולן או חלקן, וזאת תוך חיוב המשכירה בתשלום שווין של התוספות למבנה. זאת, מן הנימוקים העיקריים שיובאו להלן.

המסגרת הנורמטיבית

הסכם השכירות נכרת לפני כניסתו לתוקף בשנת 2011 של התיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שעניינו פרשנות חוזה. הוראות התיקון אינן חלות אפוא על המקרה שבפנינו (ראו, למשל, ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019) (להלן: " עניין ביבי כבישים"), בפסקה 11 לפסק-דינו של כבוד השופט א' שטיין) וחל עליו נוסחו הקודם של סעיף 25(א) לחוק החוזים, לפיו "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". אומד-דעת סובייקטיבי זה הוא המטרות, האינטרסים, היעדים והתוכנית שהצדדים ביקשו להגשים במשותף. ראו, למשל, ע"א 3978/99 אוליצקי כריה (1990) בע"מ ואח' נ. מנורה איזו אהרון בע"מ ואח', פ"ד נה(2) 565, 573 (2001).

בכל הקשור לענייני פרשנות החוזה מקרה זה נשלט אפוא על-ידי הלכת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: "עניין אפרופים") (ראו דבריו של כבוד השופט א' שטיין בפסקה 12 לפסק-דינו בעניין ביבי כבישים). לפי הלכה זו, על-מנת לעמוד על אומד-הדעת הסובייקטיבי של הצדדים, על בית-המשפט לפנות הן ללשון החוזה והן לנסיבות החיצוניות לכריתתו וחוזר חלילה, במעין תנועת מטוטלת שאינה נעצרת בהכרח בלשון החוזה, "בבחינת שני מעגלים הנעים זה בתוך זה בזרימה דו-כיוונית: מעגל פנימי שעניינו בחינת גוף הטקסט על מילותיו, והמעגל החיצוני שעניינו בחינת הנסיבות החיצוניות, האוצלות על משמעות הטקסט ומאירות את המטרות, היעדים והאינטרסים שהצדדים ביקשו להגשים" (ע"א 6518/98 הוד אביב נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 36 (2001)).

הנסיבות החיצוניות להסכם עשויות להיות, למשל, המו"מ בין הצדדים, התנהגות הצדדים לפני ואחרי כריתת ההסכם ובמהלך ביצועו, תכתובות בין הצדדים, הסכמים דומים או נוהג מסחרי וכיו"ב.

במקרים בהם אין אפשרות להתחקות אחר אומד-דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, על בית-המשפט לפרש את החוזה לפי אמות-מידה אובייקטיביות, דהיינו "על פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים..." (עניין אפרופים, בעמ' 313) ובהתאם "לאותה תכלית המשרתת את העיסקה שכרתו הצדדים ואשר צדדים סבירים העומדים בנעליהם של הצדדים לחוזה הנוכחי מבקשים היו להשיג" (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (11.5.2006), להלן: "עניין ארגון מגדלי ירקות"), בפסקה 29 לפסק-דינו של כבוד המשנה-לנשיא מ' חשין).

עם זאת, חשוב להדגיש כי התכלית האובייקטיבית שניתן לייחס לחוזה כאמור, לעולם תיסוג מפני תכליתו הסובייקטיבית; ואף אם קשה היא המלאכה לאיתור אומד-דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, על בית-המשפט למצות מלאכה זו בטרם יפרש את החוזה על-פי אמות-מידה אובייקטיביות. כדברי כבוד השופט (כתוארו אז) א' ריבלין בפסקה 12 לפסק-דינו בעניין ארגון מגדלי ירקות:

אל לו לשופט למהר לקבוע שלא ניתן לאתר את תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. על בתי המשפט להימנע מליצור "'תחושה או 'אווירה' שלפיה אף חוזה אינו ברור, הכל פתוח, וכל תוצאה ניתנת להשגה באמצעות פרשנות"... אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם. הבחינה האובייקטיבית תעשה רק כאשר איתור כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים אינו אפשרי.

במלים אחרות, "עלינו להישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות תוך כדי התהליך הפרשני שמא נימצא כותבים עבור הצדדים חוזה חדש שהם מעולם לא כרתו ושאליו מעולם לא התכוונו" (דברי כבוד השופטת (כתוארה אז) א' חיות בפסקה 2 לפסק-דינה בע"א 8239/06 אברון ואח' נ' פלדה ואח' (21.12.2008)).

אכן, בעניין הדרכים לפירוש חוזה נכתב כבר הרבה, אך דומה כי הכול מסכימים כי במסגרת בירור תכלית החוזה, יש ליתן משקל מיוחד ללשונו של החוזה. מכאן, כי מקור ראשון במעלה לפרשנות התכלית של החוזה, הוא החוזה עצמו. ראו סעיף 2 לפסק-דינו של כבוד המשנה-לנשיאה א' ריבלין בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן ואח' (23.2.2010). כך, למשל, גבולות הלשון תוחמים את גבולות הפרשנות של החוזה, ואין לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו; כך גם קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב; וכך גם לא ניתן להוסיף לחוזה תנאים שהצדדים לא הסכימו לגביהם בשעת התקשרותם ולא ראו לנכון לכלול אותם בחוזה.

לכך יש להוסיף כי במסגרת סיווגי החוזים שהובאו לאחרונה על-ידי בית-המשפט העליון בעניין ביבי כבישים, הרי שאת הסכם השכירות שבפנינו יש לסווג כ"חוזה סגור עם התניה מלאה: חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית" (פסקה 13 לפסק-דינו של כבוד השופט א' שטיין). כמו כן יש לסווגו כ"חוזה עסקי", קרי חוזה בין שני "עוסקים" - "מתקשרים מתוחכמים המנהלים עסקים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית בעת ההתקשרות" (פסקה 2 לפסק-דינו של כבוד השופט ע' גרוסקופף) - שלגביו "מתן מעמד מכריע ללשון החוזה מסייע ליצירת יציבות וודאות חוזית, שכן הוא מאפשר לצדדים מתוחכמים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית לעצב את ההתקשרות החוזית שלהם כרצונם, תוך שימוש מושכל וזהיר בלשון ההסכם" (שם, בפסקה 6).

מן הכלל אל הפרט - פרשנות הסכם השכירות

כאמור, במקרה שבפנינו שני הצדדים מסכימים למעשה כי אין די בלשון הסכם השכירות כשלעצמה כדי לפרש את ההסכם, וזאת בשל הסתירה הפנימית שנפלה בהסכם. שני הצדדים מציעים אפוא לצרף ללשון ההסכם מלים או מעין הסבר למלים על מנת ליישב סתירה זו: השוכרת-התובעת מבקשת לקרוא את התיבה "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור" כמתייחסת לשינויים במבנה המקורי בלבד, בעוד שהמשכירה-הנתבעת מבקשת להוסיף את המילה "לא" להמשכה של תיבה זו ("ובמקרה כזה [לא] ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה"), אשר לטענתה נשמטה בשל טעות סופר גרידא.

בנסיבות אלה מוטלת על בית-המשפט המלאכה לקבוע את עובדות החוזה, ובלשונו של כבוד השופט א' שטיין בפסקה 14 לפסק-דינו בעניין ביבי כבישים:

שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה. הווה אומר: השאלה היחידה שעליה יהא עליו לענות היא "מה הסכימו ביניהם הצדדים כעניין של עובדה?" – מלאכה שכונתה על ידי הנשיא ברק בהלכת אפרופים כ"פרשנות סובייקטיבית"... פרשנותו של חוזה פורמלי סגור, ככל שמלאכה זו תידרש, תהא אפוא חסינה מפני הכנסת שיקולים ערכיים, החיצוניים לחוזה, על ידי בית המשפט. חובת תום-הלב תמשיך, כמובן, לחול על יחסי הצדדים, אך תחולתה תהא שיורית ושמורה למקרים קיצוניים של מצגי שווא, הטעיה ושימוש לרעה בזכויות; היא לא תשפיע על קביעת תוכנו של החוזה כהוא זה.

מבין שתי הגישות המוצעות ביחס לעובדות החוזה שבפנינו נראית לי יותר גישתה של המשכירה, וזאת על-פי הפרשנות הלשונית של הסכם השכירות, נסיבות כריתתו וכן הנסיבות החיצוניות ודרך ביצוע הסכם השכירות על-ידי השוכרת. אדון בדברים על-פי סדרם.

הפרשנות הלשונית

אשר לפרשנות הלשונית של הסכם השכירות, הרי שטענתה של המשכירה, לפיה נפלה שגגה ונשמטה מהסעיף המילה "לא", מתיישבת היטב עם יתר ההסכמות בהסכם השכירות והופכת אותן להגיוניות וקוהרנטיות. כך ההסכמות בפסקה השנייה של סעיף 7(ג), לפיהן "סמוך לפני תום תקופת השכירות על-פי הסכם זה יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור" וכן "יהיה על השוכרת לתקן על חשבונה כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולותיה כנ"ל"; כך ההסכמה בסעיף 12(א) לפיה "עם תום תקופת השכירות על פי הסכם זה ו/או עם קיצורו או ביטולו כדין על ידי המשכירה, מתחייבת השוכרת לפנות את המושכר לאלתר ולהחזיר את החזקה בו למשכירה כשהמושכר פנוי מכל אדם וחפץ וכשהוא מצב טוב ותקין כפי שקבלה אותו"; וכך האמירה המפורשת בפסקת ההסכמה בדבר הצורך בהסכמת הצדדים וההדגשה כי מדובר בהסכמה הבאה למרות האמור בראשיתו של הסעיף: "למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר".

לעניין טעות הקולמוס העיד מר דרך בחקירתו הנגדית כי:

כב' השופטת: אתה רוצה להגיד לנו במילים שלך, לא במילים של ההסכם? כי זה מה שאתה נשאל.
העד: במילים שלי, לפני תום תקופת השכירות, בסמוך לתום מועד תקופת השכירות, מפעל הפיס צריך להחזיר את מצב הנכס, לקדמותו כפי שקיבל. במקרה כזה, לא יישארו התוספות ושאר הדברים בנכס. אמרנו
[בא-כוח השוכרת]: איפה כתבנו לא השארנו
העד: זו טעות קולמוס, וביקשתי מבית המשפט לתקן אותה. אחד לא יכול להיות הפוך מהשני. תנסה להיתפס בזה, זה לא יביא אותך רחוק, כי זה לא נכון. וזה היה אופן הצדדים וזה כתוב. וזה לא כל כך מכובד להיתפס לטעות קולמוס.
[עמ' 118 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורות 11-1.]

באופן כללי יש לציין כי עדותו של מר דרך עוררה בי אמון רב.

לעומת זאת, הפרשנות שהציעה השוכרת לסעיף 7(ג) להסכם השכירות, לפיה החובה החוזית המוטלת עליה להשיב את מצב המושכר לקדמותו מתייחסת אך ורק להשבת מצבו של המבנה המקורי, נראית לי מאולצת וכזו המנסה לבנות עצמה על טעות הקולמוס דלעיל ולהעניק לה משמעות הגיונית שעה שהיא כלואה למעשה בין גדרי הטקסט השגוי והמלים "תוספות ומתקנים" ("ובמקרה כזה ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה").

למעשה, טענה זו כלל לא נטענה על-ידי השוכרת בכתבי-הטענות ונשמעה לראשונה רק בסיכומיה, כאשר בכתב-התביעה כלל לא ערכה השוכרת את ההבחנה שהיא מבקשת לערוך עתה בין שינויים במבנה המקורי לבין "תוספות ומתקנים". ראו סעיף 3.3 לכתב-התביעה, בו נכתב: "בהתאם להוראות הסכם השכירות זכאי מפעל הפיס לתשלום מאת ארקד בגין השינויים, המתקנים וההשקעות של מפעל הפיס בבניין, אשר יוותרו בו עם סיום תקופת השכירות ". וכך גם בסעיף 7 לכתב-ההגנה של השוכרת בתביעה שכנגד: "השבת החזקה בנכס על ידי מפעל הפיס, הייתה בדיוק בהתאם להוראות הסכם השכירות, כאשר הנכס ריק מכל אדם וחפץ, למעט אותם מחוברים של קבע ועבודות בינוי הכוללות עבודות תשתית וגימור, אשר ביצע מפעל הפיס בנכס על מנת להשמישו".

די, אפוא, בעובדה זו לבדה כדי לדחות את טענת השוכרת.

על כל פנים, כאמור, פרשנות זו של השוכרת אינה מתיישבת עם יתר ההסכמות בסעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות, אין במסגרתה כל הסבר להבחנה בין השינויים במבנה המקורי לבין התוספות והמתקנים שנוספו אליו והיא אף אינה הגיונית. זאת, הואיל והדעת נותנת שאם הצדדים היו מבקשים להבחין בין השינויים במבנה המקורי לבין התוספות והמתקנים שנוספו אליו, היו מגיעים דווקא להסכמה הפוכה, קרי שאת השינויים במבנה המקורי ניתן להותיר ואין חובה להשיב את מצבם לקדמותו. שכן, כמצוטט לעיל, לפי הסכם השכירות, השינויים במבנה המקורי דרשו אישור מוקדם של המשכירה, בעוד שהתוספות והמתקנים (שינויים פנימיים) לא דרשו אישור כלשהו מצד המשכירה, כך שקשה להעלות על הדעת שההסכמה בין הצדדים הייתה כי המשכירה תתחייב למעשה מראש לשלם עבור תוספות אלה שכלל לא אושרו על ידה. (במאמר מוסגר יצוין עוד כי טענה זו של השוכרת אף סותרת את טענתה שלה עצמה בסעיף 58 לסיכומיה בהקשר של עילת עשיית עושר ולא במשפט, לפיה "בספרות המשפטית הובעה הדעה כי ככל שמדובר בהשקעות שביצע השוכר בהסכמתו של המשכיר, זכאי השוכר להשבת ההשקעות שהושקעו על-ידו במושכר אלא אם כן משתמעת כוונה ברורה אחרת מן ההסכם בין הצדדים"). כמו כן הדעת נותנת שבדרך-כלל קשה יותר להשיב לקדמותם שינויים תשתיתיים במבנה מאשר להסיר תוספות ומתקנים. בנוסף לכך, השוכרת עשויה לעשות שימוש חוזר במתקנים שיוסרו מן המושכר (כגון מזגנים) בעוד שבשינויים תשתיתיים לא ניתן להשתמש במרבית המקרים במקום אחר. ראו גם סעיף 10 להסכם השכירות, העוסק אמנם באי-תחולת חוקי הגנת הדייר, אך לא ניתן להתעלם מן העובדה כי נכתב בו ש"למען הסר ספק מודגש כי כל ההשקעות שיעשו על ידי השוכרת במושכר, אם יעשו, יעשו לצרכיה בלבד".

ראו גם האמור בפסקת ההסכמה, לפיו "למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר ". כלומר, אם הפסקה שקדמה לפסקה זו ערכה, לשיטת השוכרת, הבחנה בין שינויים (במבנה המקורי) לבין מתקנים (ותוספות) – מדוע התייחסה פסקת ההסכמה הן לשינויים והן למתקנים ומדוע נדרשה בכלל הסכמה לגבי המתקנים?

לא זו אף זאת. אף טענת השוכרת, לפיה יש לפרש את פסקת ההסכמה כמתייחסת רק לשאלת התמורה שתשלם המשכירה עבור התוספות למבנה ולא לעצם ההותרה או אי-ההותרה של התוספות למבנה במושכר, אינה הגיונית ובעיקר אינה מתיישבת עם לשון הסעיף המתייחסת במפורש להסכמה על עצם הותרת התוספות למבנה ולא רק בנוגע לתמורה: "ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים ". יתרה מכך, כאמור, אין זה סביר בעיניי שהצדדים הסכימו ביניהם - לשיטת השוכרת - על מנגנון הכופה למעשה על המשכירה באופן חד-צדדי לשלם לשוכרת בעבור התוספות למבנה שיוותרו בו לאחר שהותקנו ללא צורך בהסכמת המשכירה, וזאת אף מבלי שהסכימו ביניהם מראש על מנגנון לקביעתה של תמורה זו למעט פניה לבית-המשפט, כפי שהציעה השוכרת לפרש את הסעיף.

ודוקו, שלא כטענת השוכרת, הפרשנות המוצעת על-ידי המשכירה לפסקת ההסכמה אינה מעניקה למשכירה "זכות וטו", שכן מהלך הדברים שהוסכם בין הצדדים פעל בדרך שונה. כאמור, ההסכמה הבסיסית בין הצדדים בהסכם השכירות הייתה כי על השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו בתום תקופות השכירות. אלא שניתנה לשני הצדדים האפשרות להציע לשנות מהסכמה בסיסית זו, כאשר הן עצם השינוי והן התמורה דורשים הסכמה של הצדדים וזכות בחירה זו היא הדדית. כך, למשל, אם מצב הדברים היה הפוך, היינו המשכירה הייתה מבקשת מהשוכרת להותיר חלק מן התוספות במושכר (ולשלם עבורן) והשוכרת הייתה מתנגדת לכך (או שהצדדים לא היו מגיעים להסכמה בנוגע למחירן), לא ניתן היה לשיטתי לכפות זאת על השוכרת והיא רשאית הייתה לפרק את התוספות למבנה שהתקינה ולהשיב את מצב הנכס (כולו) לקדמותו. כלום במקרה זה הייתה המשכירה טוענת כי לשוכרת "זכות וטו"? התשובה היא שלילית, פשיטא משום שאין מדובר ב"זכות וטו" כי אם בדרישה להסכמה הדדית לשינוי תנאי שהוסכם עליו עם כריתת החוזה.

במלים אחרות, הצדדים צפו מראש את האפשרות שמי מהם יבקש להותיר את התוספות למבנה במושכר ולכן כללו את פסקת ההסכמה בהסכם השכירות. אלא שפסקה זו כשמה כן היא, פסקת הסכמה הדורשת את הסכמת שני הצדדים בדבר הותרת התוספות למבנה ובדבר מחירן.

אכן, השוכרת צודקת בעיקרון בטענותיה ביחס לפרשנות הלשונית של הסכם השכירות בידי המשכירה, הטוענת כאמור לטעות קולמוס של ממש ולהוספת מילה להסכם המשנה כליל משמעותו של משפט חשוב, בציינה כי "כלל הוא כי בית המשפט לא יכתוב עבור הצדדים את החוזה (דנ"א 1792/00 מדינת ישראל נ' עטרה שדמון, נו(5) 643) וכי מי שחתם על הסכם מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו (ראה: ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור פד"י יט(2) 113, 117) " (סעיף 7 לסיכומי התשובה של השוכרת). בנוסף לכך, על אף האמון שעדותו של מר דרך עוררה בי, הרי שהמשכירה לא הביאה כל עדות חיצונית נוספת מלבדה בדבר השמטה זו, כגון עדות עורך-הדין שערך את הסכם השכירות, טיוטות קודמות של ההסכם, התכתבויות בין הצדדים מאותה עת וכיו"ב.

דא עקא, כאמור לעיל, במקרה זה אף השוכרת עצמה מבקשת להעניק למלים מסוימות בהסכם השכירות משמעות שאינה מופיעה בטקסט כשלעצמו ולמעשה אף היא טוענת כי יש להוסיף מלים להסכם ("השבת מצב [המבנה המקורי של] המושכר לקדמותו"). כך, שמבחינה זו שני הצדדים נמצאים בעמדות שוות למדי מבחינת פרשנות הסכם השכירות ועל כל פנים, כאמור, התוספת להסכם שמבקשת המשכירה להוסיף מתיישבת היטב עם יתר ההסכמות בהסכם השכירות והופכת אותן להגיוניות וקוהרנטיות, בעוד שבגישתה של השוכרת התקשיתי למצוא היגיון.

אכן, כפי שציינה השוכרת עצמה בצדק, "כלל פרשני ידוע הוא, כי יש להעדיף פירוש לפיו הוראות החוזה מתיישבות זו עם זו, על פני פירוש המוביל לסתירה בין הוראותיו, וחזקה היא, שתכלית החוזה היא שהוראותיו לא יסתרו אלו את אלו" (סעיף 17 לסיכומי השוכרת וראו גם ההפניות לפסיקה ולספרות שם). אלא שכאמור, לדעתי החלת כלל זה פועלת במקרה זה דווקא לשיטתה של המשכירה ולא לשיטתה של השוכרת.

לסיום ההתייחסות לפרשנות הלשונית של הסכם השכירות, אציין כי לחיזוק טענותיה נאחזה המשכירה גם בסיפא של סעיף 7(ג), הקובעת כאמור כי "למען הסר ספק מודגש כי אין באמור בס"ק זה כדי להטיל חובה כלשהי על המשכירה". ברם, אין זאת מן הנמנע כי תיבה זו - על-פי הקשרה הלשוני והענייני - מתייחסת רק לפסקה שקדמה לה, העוסקת בתיקון נזקים למושכר, ולא לסעיף 7(ג) בכללותו. לפיכך העדפתי שלא לבסס על תיבה זו את הכרעתי בדבר הפרשנות הלשונית הראויה של הסכם השכירות.

נסיבות כריתת הסכם השכירות

פרשנות לשונית זו של הסכם השכירות אף מתיישבת עם נסיבות כריתתו.

בהקשר זה יצוין שוב כי השוכרת לא הביאה לעדות איש מבין האנשים שהיו מעורבים בחתימת הסכם השכירות בשנת 1998 ובמשא-ומתן שקדם לכך (כמו גם במשא-ומתן שקדם לסיום הסכם השכירות), ולמעשה לא הביאה כל ראיה חיצונית התומכת בפרשנות המוצעת על ידה (למעט הציטוט מדבריה של המשכירה במסגרת תביעת הפינוי, אליו אתייחס בהמשך). זאת, למרות שכאמור דחיתי את כתיבת פסק-הדין בתביעה העיקרית עד לאחר הבאת הראיות בנוגע לאומד-דעת הצדדים. יתרה מכך, בעדותו בפניי, עמד מר אלבו על כך שהשוכרת לא הביאה את העדים הרלוונטיים לעדות בכוונת מכוון ומתוך חשש שיעידו דברים שלא יהיו נוחים לשוכרת:

ש. למה לדעתך מפעל הפיס לא זימן אף אחד לדיון, לדיונים האלה?
ת. רוני אורפז סיים את תפקידו במפעל הפיס בצורה לא הכי טובה ונעימה. ויש חשש ש-א' הוא לא ירצה לבוא, ו-ב' גם אם הוא יבוא, הוא ירצה להתנקם במפעל הפיס. אף על פי ששקלתי. באמת ששקלתי אם לזמן אותו, כי לדעתי הדם הרע שלו עם דן, יותר מדם הרע שלו עם מפעל הפיס. אבל בסופו של דבר לא החלטתי שלא.
...
ת. אני החלטתי שלא, בסופו של דבר. אלי דדון גם כן הוא סיים את תפקידו עם מפעל הפיס, אבל גם כן יש לו תחושות לא נעימות במפעל, כלפי וועדת הביקורת. אז אני לא יודע לאיפה זה יוביל. לא יודע אם זה נכלל. במשפט יש עד עוין. במשפט אזרחי אני
ש. אפשר לומר שהם שניהם לא סיימו את התפקיד באופן טבעי, מה שנקרא. נכון?
ת. אלי דדון סיים 11 חודשים לפני תום החוזה שלו, ביוזמתו. רוני אורפז התפוטר כזה.
[עמ' 120-119 לפרוטוקול מיום 7.7.2019, שורה 12 ואילך.]

עובדה זו פועלת אפוא לחובתה של השוכרת, לא כל שכן שמדובר בגוף ציבורי, האמור לחתור לגילוי האמת ולא לנקוט במהלכים טקטיים כגון דא.

לעומת זאת, מר דרך ניהל את המשא-ומתן לכריתת הסכם השכירות מטעם המשכירה, ובעדותו – שכאמור עוררה בי אמון רב – תיאר משא-ומתן זה ואת הקשר בין צרכי הצדדים לבין ההסכמות החוזיות אליהן הגיעו.

ראשית, בחקירה הראשית:

בנינו את הבניין האמור, שבנייתו הושלמה זמן קצר לפני שמפעל הפיס החל בשכירות שלו. מפעל הפיס פנה אלינו, ערך ביקור במקום, בדק את המבנה, והחליט שהמבנה מתאים לו ממש כמו כפפה ליד. אמרו לי זה מה שאנחנו צריכים. קיימתי עם סמנכ"ל מפעל הפיס דאז, מספר ישיבות ומשא ומתן, במהלך שבועות מספר.
הם הביאו את הנושא לדיון בהנהלה, במוסדות שלהם וקיבלתי את התשובה הם אכן מעוניינים לשכור את הנכס, בתנאים עליהם סיכמנו.
...
דנו בהרבה דברים. למשל כיצד מפעל הפיס יחזיר את הנכס. מה הוא יעשה לקראת חזרת הנכס. באיזה מצב יהיה הנכס. ירצה מי מהצדדים להשאיר פריט או שנים או את הכל, יפנו אחד אל השני, וידברו. יסכימו. הסכימו? יעשו לפי מה שהסכימו. לא הסכימו? יחזור מצב הנכס לקדמותו.
כל הדברים האלה גברתי דוברו. הם לא דברים שבאו. הם דברים שהיו תולדה של משא ומתן מסודר, שקיימתי עם סמנכ"ל הכלכלה של מפעל הפיס דאז ודברים שבאו לידי ביטוי בחוזה עצמו, בהסכם השכירות. זה התשובה לעניין הזה.
[עמ' 30-29 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 19 ואילך.]

...אני רוצה לסכם את הקטע הזה ולומר שהסיכום ביני לבין מפעל הפיס היה שבסוף התקופה הם מחזירים את המבנה בדיוק כפי שהם קיבלו אותו: מעטפת ריקה מכל אדם וחפץ. כל שוכר נכס שמבקש להתאים, תמיד מבקש אותו לפי הצרכים שלו. לא לפי הצרכים של מפעל הפיס.
אני אעיר כאן גברתי ואומר: המפעל הזה היה בנוי בדיוק לצרכים. הוא לא בניין כללי. מפעל הפיס מנסה לתאר אותו כבניין כללי, קומה, מסדרון, משרדים, חלוקות. משהו כמו שיתאים בוא נגיד לרוב השוכרים שיושבים ב-80% מתחת, בממוצע של השוכרים. זה היה מבנה מאוד ספציפי, למטה היה לו את הנושא של ה-UPS וחדרי המחשב והמחסן.
קומה ראשונה שמה היה להיות בכלל משרדים ומסחר. נהפכה להיות למחסן. עקרו ממנה את הרצפות, יצקו בטונים אדומים שמה ועשו מזה מחסן.
הבניינים שממשיכים, הקומות שממשיכים הלאה, היו בהם מעבדות תיקון למכשירי חש-גד, למכשירי לוטומט וכל הציוד של מפעל הפיס.
בהמשך לזה היה חדר המחשב השני, שהוא גם כפי שאמרתי, חדר מחשב ישן. היום לא מתאים. היום אי אפשר להשתמש בו. היו שם כיתות לימוד שהיו כנראה מלמדים זכיינים או אחרים, כיצד להתנהל.
היו שם חדרים ספציפיים כמו אותו חדר הגרלות, שמזלזלים בו וצוחקים עלי. ברור, אבל זה חדר הגרלות. הוא ספציפי, הוא יוחד. היו דברים נוספים של מפעל הפיס בהמשך, והיו משרדים ייעודיים שעסקו בכל מיני נושאים. ולא היה איזה pattern קבוע של חלוקה מסודרת שאפשר להגיד הקומה הזו לשוכר אלמוני, הקומה הזו לשוכר פלוני, וכן הלאה. אי אפשר היה לחלק את זה. לא ניתן היה לחלק את זה ולא ניתן היה לעשות בזה שימוש.
לכן, כפי שאני חוזר על הדברים, אנחנו הסכמנו מסחרית וכך גם חתמנו, שמפעל הפיס, יחזיר את המצב לקדמותו. וכך היה ההסכם וכך היו איך אומר, ההבנה של מפעל הפיס של החוזה, וגם שלי...
...
לגבי הדברים שמפעל הפיס רצה להותיר, שאני אקנה נאמר הרבה ודובר גברתי. דובר על אותם מעל 100 מזגים ישנים, שהיום לא משתמשים יותר בשיטת המיזוג הזו. זה שיטה שגוזלת, היום משתמשים במזגנים שעובדים בשיטת ה-VRF שמזגן אחד משרת מספר יחידות קצה. אלה היו מזגנים מפוצלים של אחד לאחד ולכן היו כל כך הרבה מהם. הם זוללי חשמל. כל משכיר סביר, היה אומר אדוני, אני לא מוכן למזגן כזה, כי אני לא מתכוון שיהיו לי חשבונות חשמל כאלו.
התאורה הייתה תאורה מ-1900 ולא תאורה מודרנית של לדים כמו שיש פה בחדר הזה, בבית המשפט. זה תאורה מיושנת שגם זוללת חשמל והיא בעייתית מבחינת הדברים.
אז אני חוזר, שלא יכולתי לעשות עם זה כלום, מה גם שהסיכום וההסכם ביני לבין מפעל הפיס, אמר מחזירים את המצב לקדמותו.
[עמ' 37-34 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 18 ואילך.]

ולאחר מכן בחקירה הנגדית, כאשר בא-כוח השוכרת עימת אותו עם הדברים שכתבה המשכירה עצמה במסגרת תביעת הפינוי בהקשר לסעיף 7(ג) להסכם השכירות וצוטטו כבר לעיל:

[בא-כוח השוכרת]: אני מבקש להציג לך איזה פרשנות לסעיף ג.7 להסכם סעיף שחזר ונזכר ונשנה בעדות שלך.
אני רוצה להגיד לך שהרציונל שעמד מאחורי סעיף ג.7 הוא שכל תוספת שמפעל הפיס תוסיף למבנה ואשר מהווה חלק אינטגרלי ממנו, תוספת שתיוותר במבנה בתום תקופת השכירות. מערכת חשמל, ספרינקלרים, מדרגות חירום, דלתות חירום, מזגנים. תקשורת.
לעומת זאת כל מתקן פנימי שהוא לא חלק אינטגרלי מהמבנה למשל ארונות וכיסאות מפעל הפיס רשאי לקחת אלא אם כן הצדדים הגיעו להסכמה.
...
אני רק רוצה להבהיר שהתזה שאני הצעתי לך, היא פרשנות שלך לסעיף 12 לכתב תשובה אתה הגשת, מוצג 14 בתיק המוצגים. הקראתי מתוך מסמך שאתה הגשת. בו אתה מסביר מה הרציונל. לא אני. אתה מסביר מה הרציונל מאחורי סעיף ג.7.
...
כב' השופטת: כשחתמת על ההסכם, מה הייתה הכוונה שלך לגבי זה?
העד: ההסכם כשהוא נחתם גברתי, ההסכמה המסחרית שלנו הייתה, שעם מועד תום השכירות, וסמוך לפני, מפעל הפיס מחזיר את המצב לקדמותו. זה אחד.
השני: ומבלי – והסכם השכירות אומר מבלי לגרוע ממנו, כי זה הסעיף: מבלי לגרוע, רשאי מי מהצדדים, ירצה מי מהצדדים, והשופט גם מנתח את זה, להשאיר איזה שהוא דבר. יסכימו, וגם ידברו על המחיר.
[עמ' 113-108 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 12 ואילך.]

הנסיבות החיצוניות

אף הנסיבות החיצוניות ודרך ביצוע הסכם השכירות בפועל על-ידי השוכרת אינן מתיישבות בדרך כלשהי עם פרשנות ההסכם הנטענת על ידה כיום.

ראשית, כאמור, השוכרת כלל לא העלתה בכתבי-הטענות את הטענה כי הסכם השכירות מבחין בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים". משמע, זו לא הייתה הפרשנות "הטבעית" והאינטואיטיבית של הסכם השכירות בידי השוכרת, כי אם טענה פרשנית שהועלתה רק בשלב הסיכומים.

שנית, ואמנם, בכתב-התביעה, בראיות מטעמה (לרבות בעדותו של מר סורסקי, שעסק בפינוי המושכר מטעם השוכרת) ובסיכומיה, השוכרת כלל לא ערכה הבחנה מפורטת בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים" ולא ציינה אלו מהתוספות למבנה משתייכות - לשיטתה - לקטגוריה הראשונה ואלו לשנייה, אלא כללה בתביעתה את כל התוספות למבנה שהותירה אחריה באשר הן.

אלא שהבחנה זו אינה ברורה בעיניי כלל ועיקר ועובדה זו מחזקת את חוסר ההיגיון שבטענת השוכרת ואת הקושי בקבלת הטענה כי זה היה אומד-דעתם של הצדדים. כך, למשל, מחוות-דעת המומחה, שנערכה זמן רב לאחר שהשוכרת עזבה את המושכר, עולה כי בין היתר בוצעו במושכר שינויים כגון ביטול החנייה במרתף והסבתה לאחסנה, בניית חדרים שונים (כגון חדר מחשב, חדר UPS, חדר מערכות, חדר מכונות וכיו"ב), ריצוף קומת המרתף מבטון מוחלק, פתיחת דלתות בקיר המבנה למדרגות החירום, התקנת רצפה צפה במספר חדרי מחשב, וכן ביצוע עבודות בנייה קלה הכוללות חלוקות פנימיות, הקמת חדרי שירותים ומטבחונים וכיו"ב. ספק אפוא בעיניי אם טיבם של שינויים אלה זהה לטיבם של תוספות מובהקות אחרות למבנה שהוזכרו בחוות-דעתו של המומחה, כגון מערכות חשמל, מערכות תקשורת, מערכות מיזוג-אוויר, מערכות כיבוי וגילוי אש, מערכת שאיבת אבק מרכזית, התקנת מפוחי אוויר צח, דלתות שונות, מחיצות זכוכית, סורגים, תקרה אקוסטית/דקורטיבית, רצפת PVC ושטיחים וכיו"ב.

שלישית, אף מעבר לחומרי התביעה שבפניי, הרי שגם במציאות שהתרחשה בפועל השוכרת לא הראתה כי התייחסה בדרך כלשהי להבחנה בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים" ולא הצביעה על פעולה כלשהי מצידה אשר התייחסה להבחנה זו. כך, למשל, השוכרת לא הראתה כי השיבה את השינויים במבנה המקורי לקדמותם, כפי שהיא עצמה טוענת שהיה עליה לעשות.

אכן, בעניין זה התרשמותי הברורה היא כי השוכרת עשתה שימוש במערכות שהותקנו על ידה במושכר ממש עד ערב פינויו, ואז קמה ועזבה אותו, נטלה את אנשיה ומטלטליה (כגון ריהוט, אם כי בחקירותיהם של מר סורסקי ומר דרך התברר כי גם ריהוט ומיטלטלין אחרים הותירה אחריה השוכרת) ועתה מנסה בדיעבד לכפות פרשנות מסוימת של הסכם השכירות שהיא עצמה כלל לא התנהגה על פיה. זאת, תוך הגשת תביעה כספית נגד המשכירה עוד לפני עזיבת המושכר, ולמרות הידיעה הברורה, שנבעה גם מעמדתו של בית-משפט השלום באותה עת, כי פרשנות הסכם השכירות שנויה במחלוקת, ומבלי לנהל משא-ומתן ענייני, כנה ובתום-לב לגבי תנאי פינוי המושכר והשבת מצבו לקדמותו, ולו השבתו למצבו לשיטתה של השוכרת עצמה.

בהקשר זה יצוין עוד כי הודעתה הסופית של השוכרת למשכירה כי לא תחדש את הסכם השכירות נמסרה לכאורה בישיבה שהתקיימה בין הצדדים עוד ביום 28.7.2013 (ראו סיכום הישיבה על-ידי השוכרת – מוצג 37 לתיק המוצגים המוסכם). אלא שדוח הביקורת קבע (עמ' 4) כי רק בחודש ספטמבר 2013 החלה השוכרת לתכנן את המעבר לבניין החלופי ורק בחודש נובמבר 2013 הקימה השוכרת ועדת היגוי לתיאום העבודות שהיו כרוכות במעבר.

ראו בעניין זה גם את עדותו של מר סורסקי, תחילה בחקירה הראשית:

שעזבנו את הבניין, כולל כל מזגן עובד, וכל שירותים עובדים. הכל הכל עבד. הכל טופל, הכל עמד כי חיו שם אנשים עד היום האחרון.
[עמ' 25 לפרוטוקול מיום 7.7.2019, שורות 8-6.]

ש. ...אתה יכול לתאר את הפעולות שמפעל הפיס ביצע לקראת פינוי המושכר?
ת. קיבלנו הנחיה להשאיר רק את המחוברים בתוך המבנה. הבאנו חברה שתפנה את כל הדברים, את כל המטלטלים, את כל הדברים שלא היו מחוברים לקירות. הבאנו חברה שתטפל במקום. ביום האחרון טופלו מזגנים. ביום האחרון, בשעה לפני שיצאנו, טופלו מזגנים שטפטפו ונזלו. טופלו. נצבעו הקירות, נסגרו כל החלונות במבנה. כל החלונות במבנה היו סגורים...
...
[בא-כוח השוכרת]: מה היה המצב של המעליות? הפירים? במועד שבו
העד: כל המבנה היה נקי, ומסודר, לאכלוס ברגע שעזבנו את הבניין, אפשר היה להיכנס לבניין ולהתחיל לעבוד בו. היה שם חשמל, היה מעליות שתוחזקו עם אישורים ועם כל הפרוצדורה שנדרשת. חדרי שירותים שעבדו. המיזוג עבד. הכל היה תקין ועובד.
[שם, בעמ' 29-28, שורה 17 ואילך.]

בא-כוח השוכרת]: ההנחיות, אתה הזכרת את ההנחיות שקיבלתם לקראת המסירה. מה היו ההנחיות אם תוכל לפרט יותר מה היו ההנחיות שקיבלתם? מה להשאיר, מה לקחת? מה לפרק?
ש. ההנחיה הייתה להשאיר את המחוברים במקום. זה מה שעשינו.
[שם, בעמ'31, שורות 5-2.]

ובהמשך בחקירה הנגדית:

ש. ...אתם הכנתם פרוגרמה להחזיר את המצב של הבניין, לקדמותו, נכון? הייתה פרוגרמה.
העד: אנחנו קיבלנו הנחיות מהמנהלים שלנו, איך להחזיר את הבניין.
ש. מתי קיבלתם את ההנחיה הזאת?
ת. קיבלנו את ההנחיה הזאת, בסמוך לפינוי.
ש. יום? יומיים? שלושה?
ת. אני לא זוכר.
ש. יום?
ת. אני לא זוכר. לא. לא יום.
ש. אתה לא זוכר. אתה פינית את הבניין.
ת. אני לא זוכר כמה זמן מראש קיבלנו את זה. אם זה היה שבוע או שזה היה יותר.
...
ש. אתה יודע מתי היה צריך להחזיר את הבניין? לפי ההסכם?
ת. הבניין היה בשכירות ל-10 שנים ועוד 5 שנים נוספות, כל שנה אמורה להיות ה-, בנפרד. והייתה חריגה בהחזר של המבנה. כן. הייתה חריגה בהחזר של המבנה, לפי מה שאני יודע, אני אמנם לא התעסקתי בזה אבל
ש. אם לא התעסקת בזה, אז אתה לא יודע. הייתה חריגה של 8 חודשים. אתה יודע? זה לא חריגה של שתי דקות. גם לא של יומיים ולא של חודש. לקראת הפינוי בספטמבר, זה היה מועד הפינוי לפי ההסכם. קיבלת איזה שהיא הנחיה? הוראות להחזיר את המצב לקדמותו? או שאמרו לך אנחנו לא מפנים את הבניין?
ת. לא. 8 חודשים לפני זה לא קיבלנו הנחיות. לא קיבלנו הנחיה כי עדיין לא היינו ערוכים לבניין החדש.
[שם, בעמ' 39-38, שורה 11 ואילך.]

כך גם מר אלבו, שאמנם לא היה מעורב באירועים בזמן אמת, אך היה מעורב בתביעה שבפניי, לא ידע למעשה להשיב מהי פרשנותה של השוכרת ביחס להוראות סעיף 7(ג) להסכם השכירות וכאשר נשאל על כך בחקירה הראשית הסתפק בהקראת הסעיף:

[בא-כוח השוכרת]: כמו שאמרת, אתה לא היית, כאשר קרו האירועים נשוא התביעה הזאת, לא היית במפעל הפיס.
מתוך הדברים שאתה נחשפת, מה אתה יודע לומר על עמדת מפעל הפיס לגבי המצב שבו היה על מפעל הפיס להחזיר את המושכר.
העד: עמדת מפעל הפיס היא מאוד פשוטה: ליישם את ההסכם. ההסכם בסעיף 7.ג. מדבר בעד עצמו. "למרות האמור לעיל, בלי לגרוע ממנו או מי מהצדדים, להשיב את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות ה-, מגדיר את המצב כולו לקדמותו, כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים במתקנים וכיו"ב, שתשאיר השוכרת במושכר".
זו הייתה העמדה. זו העמדה גם היום.
כב' השופטת: טוב. בסדר. מעבר ל-להקריא לנו את הוראות החוזה, אתה הרי לא יכול לתרום לנו משהו בנושא.
העד: נכון.
[שם, בעמ' 112-111, שורה 18 ואילך.]

וראו גם את עדותו של מר דרך על מעמד ניסיון המסירה של המושכר ממר סורסקי לידיו, שהתרחש ביום שישי בשעה 13:00 בצהריים (30.5.2014) ואף בו לא ניכר כל ניסיון להבחין בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים", כגון הצבעה על שינויים כלשהם במבנה שעל השוכרת להשיב לקדמותם:

...אני בא ביום שישי ב-1 בצהרים גברתי. אני פוגש את רונן סוראסקי מי שהיה כבר שמה. אני מכיר אותו, אני רואה אותו כבר 15 שנים 16 שנים במועד הזה. לבוש מכנסיים קצרות, כפכפים וטי-שירט.
הוא נראה לי [מ]מהר לאללה. אני אומר לו בוא נתחיל לסייר, נתחיל לראות. את השמאי שהיה איתי, רציתי שהוא יראה וייעץ לי ויגיד לי דן, אתה יכול לעשות ככה ואתה יכול לעשות ככה. משהו לעשות. לא ללכת משמה בלי לעשות.
פוגש אותי אותו רונן סוראסקי. אני מתחיל לסייר בבניין עם שמאי. בשעה 1 ו-4 דקות ניגש אלי רונן סוראסקי עם מסמך מוכן מודפס שמצוינת בו השעה 13:04.
...
...ניגש אלי בשעה 1:04 רונן סוראסקי ויש לי את המסמך... ואז אני אומר לו: רונן תשמע, תן לכל הפחות לגמור את הסיור, לראות מה יש בבניין. אתם טוענים שעזבתם. כי לא ראיתי אותו במצב. הוא היה מלא. כשבאתי היה מלא דברים הכל עמוס. לראות מה יש שמה.
הוא לא היה שמח במיוחד, מה גם שהוא אמר שהוא ממהר, לא יודע מה, למשהו אחר,
...
...ואז גברתי, אני במהלך השעה הבאה, מקיים סיור הייתי אומר שהוא די יסודי בבניין, עם השמאי. השמאי אומר לי: דן, לא טעית. אתה לוקח על עצמך אחריות גדולה מדי. זה מערכות יקרות ומסובכות והם לא מיועדות גם לשוכר רגיל. זה לא מיועד לאנשים כאלה. זה אתה נכנס לאוונטורה שלא תצא ממנה.
...
ואז אני אומר לעצמי: זה הרי עוד תרגיל אבל גם את זה לא הבנתי. רק בדיעבד היום. מי קובע עם מי להחזיר 10 מיליון שקלים ביום שישי ב-1 בצהרים. תגיד דן, אני לא יכול ביום שישי, בוא ביום ראשון. הייתי עושה עניין? נגיד והייתי עושה עניין, מישהו היה מאשר לי את העניין הזה? יום שישי הוא יום שבתון למעשה. אף אחד לא עובד ביום הזה. אף אחד לא היה – היה אומר דן בוא ביום ראשון. נביא את המומחים, נביא את המהנדסים, נעשה כמו שהחוזה אומר, נעשה פרוטוקול לגבי התיקונים שדרושים בבניין. הוא בא גברתי, בשישי בצהרים, כשאשתו מחכה באוטו, עם טי-שירט מכנסיים קצרות וכפכים. נעלי אצבע. מה זה הדבר הזה? זה מראה על הזלזול גברתי, שהם זלזלו בי, ועל ההוראות [שהוא] קיבל.
[עמ' 76-71 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 7 ואילך.]

רביעית, המוצגים והעדויות שבאו בפניי מלמדים כי במסגרת הסכסוך שהתגלע בין הצדדים בסוף שנת 2013 - תחילת שנת 2014 ביחס לפינוי המושכר, השוכרת נקטה עמדה ברורה כי בדעתה לפרק את התוספות למבנה, וזאת בניגוד גמור לאופן בו היא מבקשת לפרש עתה את הסכם השכירות.

ראו למשל, סעיף 18 למכתבו של בא-כוח השוכרת למר דרך מיום 1.8.2103 (מוצג 41 לתיק המוצגים המוסכם; המכתב נושא תאריך שגוי, 11.11.2013), בו נכתב כי:

ככל שלא תהא הסכמה ביחס לתמורת השינויים והמתקנים וכיו"ב, ואלה רבים מספור, מפעל הפיס יפרק את כל התוספות והשינויים בבניין וימכור אותם לצד ג' בכדי למזער נזקים להחזיר לעצמו ולו מקצת מהכספים אשר השקיע בבניין ו/או ייטול אותם איתו במעברו לבניין אחר.

סעיפים 6-4 למכתבו של בא-כוח השוכרת לבא-כוח המשכירה מיום 18.8.2103 (מוצג 43 לתיק המוצגים המוסכם):

כפי שכבר ציינתי אם הצדדים לא יגיעו להבנה והסכמה בענין זה תפעל מרשתי כאמור בסעיף 7 פסקה ב, קרי תשיב את המצב לקדמותו וכמובן תתקן כל נזק שיגרם, אם יגרם, כתוצאה מהחזרת המצב לקדמותו, כמופיע בפרוטוקול המסירה.
...
באותה רמת גימור, שהבנין התקבל, הוא יוחזר למשכירה. גם הטענה שהבעלים ומנהל מרשתך לא יודע מה נבנה בתוך הבנין אין לה כל שחר. אני חוזר ומזכיר גם לך וגם למרשתך שהבנין נמסר למרשתי ברמה של כמעט שלד.

סעיפים 18-14 למכתבו של בא-כוח השוכרת לבא-כוח המשכירה מיום 22.10.2103 (מוצג 40 לתיק המוצגים המוסכם):

כאמור במכתבי הקודם, שווי התוספות והשיפורים בבנין, מעבר לאלה אשר יפורקו באופן וודאי על ידי מרשתי, נאמדים בכ-4-3 מיליון ₪, וזאת מעבר למיטלטלין שללא ספק ילקחו מהבניין על ידי מרשתי.
למען הסר ספק מרשתי תיטול את כל מערכת מיזוג האוויר, את כל מערכת התאורה, את כל מערכת הגילוי וכיבוי האש (לרבות ההשקעה שביצעה רק לפני מספר חודשים בסכום של כ-300,000 ₪, למעט הצנרת שנבנתה על ידי מרשתך בחדר המדרגות), את כל מערכת הטלפוניה והמחשוב לרבות התשתית, את מדרגות החירום שמרשתי בנתה בשל דרישת העיריה.
מרשתי תשקול אם היא תיטול גם את הדלתות חסינות האש, החלוקה הפנימית, לרבות הדלתות; ארונות הקיר; מערכת החשמל המוגדלת, המשאבות והגנרטורים, השקעים והמתגים שכולם הושמו במבנה על ידי מרשתי והיא זכאית לקבל תמורה בעד השקעותיה ושיפוריה.
...
אני חוזר ומציע שככל שמרשתך מעוניינת שמרשתי תותיר בבנין מערכות שבכוונת מרשתי ליטול עימה אזי תעביר אלי פירוט המערכות שברצון מרשתך כי יוותרו בבנין ואף נסכים על מינוי שמאי מוסכם שיתן הערכתו בענין זה.

וכן סעיף 6.9 לתגובת השוכרת לבקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה במסגרת תביעת הפינוי (מוצג 13 לתיק המוצגים המוסכם):

במסגרת השלמת הבנין התקין מפעל הפיס בבנין מתקנים ותוספות, כשמדובר למעשה בעיקר במטלטליו, שכל שוכר זכאי ליטול עימו בפינוי מושכר; ולפיכך מפעל הפיס ייטול עימו, עם פינוי הבנין את: מערכות מיזוג האוויר, מערכות גילוי וכיבוי האש, מערכת התאורה, מערכת הטלפוניה והמחשוב, לרבות התשתית המתוחכמת של מפעל הפיס, משאבות לשאיבת מים מהמרתף וכן מערכת מדרגות החירום שנבנו על ידי מפעל הפיס. מדובר בציוד השווה כיום (לאחר פחת) כ-3 מיליון ₪.

לסיכום, כלל הנסיבות החיצוניות הללו מלמדות כי אין לקבל את טענתה של השוכרת לפיה אומד-דעתם של הצדדים בכל הנוגע לסעיף 7(ג) להסכם השכירות היה כפי שמוצע כיום על ידה בדיעבד.

נימוקים נוספים

מעבר לפרשנות הסכם השכירות כשלעצמו ועל רקע נסיבותיו, הרי שמר דרך העיד בפניי - ועדותו בעניין זה לא נסתרה - כי על אף שמדובר ב"חוזה עסקי" בין שני "עוסקים", הרי שבעת כריתת הסכם השכירות לא הייתה המשכירה מיוצגת בידי עורך-דין. עוד העיד מר דרך כי ההסכם נוסח על-ידי בא-כוחה של השוכרת וכי הלה, על אף שמר דרך הדגיש כי לא ייצג את המשכירה, הבטיח להגן על האינטרסים שלה (עמ' 24 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורות 7-4). בנסיבות אלה חל אפוא "הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזי בלתי ברור לרעת מנסחו" (כהגדרת כבוד השופט א' שטיין בפסקה 14 לפסק-דינו בעניין ביבי כבישים). כלל זה, המעוגן כעת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים שכאמור אינו חל בענייננו, קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו", וכבוד השופט א' שטיין הדגיש שם כי הוא "מהווה פתרון יעיל וצודק של חוסר ודאות בגדרו של חוזה פורמלי סגור".

כמו כן חל כאן הכלל בדבר נטל השכנוע המוטל על התובעת, היא השוכרת במקרה שבפנינו; ובלשונו של כבוד השופט א' שטיין (שם), "שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה... [ו]במקרה של ספק עובדתי בכגון דא, יהא על השופט להפעיל את נטלי ההוכחה שנקבעו בדיני הראיות".

פרשנות הסכם השכירות - סיכום

מכלל האמור לעיל אני סבורה כי הצדדים הסכימו ביניהם בהסכם השכירות כי בעת פינוי המושכר תשיב השוכרת את מצבו של המושכר לקדמותו, היינו למצב של "מעטפת פתוחה" ותוך הסרת כל התוספות למבנה ותיקון על חשבונה של כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולות אלה. זאת, אלא אם כן יגיעו הצדדים להסכמה אחרת ביניהם, כאשר תוכנה של הסכמה זו צריך להתייחס הן לעצם ההותרה של התוספות למבנה - כולן או חלקן - והן לתמורה שתשולם על-ידי המשכירה לשוכרת בגין תוספות אלה.

בנסיבות אלה אין לקבל את טענתה של השוכרת לפיה עם פינוי המושכר על ידה, נתונה בידיה הבחירה - באופן חד-צדדי ומבלי להזדקק להסכמת המשכירה - שלא להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולהותיר במושכר את התוספות למבנה, כולן או חלקן, וזאת תוך חיוב המשכירה בתשלום שווין של התוספות למבנה.

ראו גם דבריו של כבוד השופט י' קורן בפסק-הדין בתביעת הפינוי אשר ציין כי: " ראוי לציין שבמסגרת ס' 7(ג) של הסכם השכירות צפו הצדדים את הצורך לקיים בסיום תקופת השכירות מו"מ בעניין האפשרות להותיר את המושכר בסיום תקופת השכירות במצבו לאחר השינויים שתבצע בו הנתבעת, והתמורה שתשלם התובעת לנתבעת בגין שינויים אלה " (ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.).

ודוקו: חשוב להדגיש כי בית-המשפט אינו משים עצמו בנעלי הצדדים במקרה זה וכי אין בקביעה זו כדי לומר שבכל מקרה של שכירת נכס במצב "מעטפת פתוחה" יהיה זה הגיוני דווקא להשיב את הנכס למצבו הראשוני. ניסיון החיים מלמד כי בעניין זה יש פנים לכאן ולכאן - ייתכנו למשל מצבים בהם התאמות הנכס הבסיסי יתאימו אך לצרכיו של שוכר ספציפי ולכן יהיה הגיון בהשבת המושכר למצב "מעטפת פתוחה", ולעומת זאת ייתכנו מצבים בהם המשכיר עשוי ליהנות במידה רבה מהתאמות שביצע השוכר במצבו הבסיסי של המושכר (ואף יהיה מוכן לשלם עבורן בדרך זו או אחרת, לרבות בדרך של הפחתת דמי-השכירות). כאמור, אינני מביעה כל דעה בעניין זה במקרה שבפנינו, אלא קביעותיי דלעיל מפרשות את לשון הסכם השכירות ואת אומד-דעתם הסובייקטיבי של הצדדים עצמם בעת כריתתו בהתאם לעדויות שבאו או שלא באו בפניי, מבלי להרהר אחר תוכנה של הסכמה זו.

ההשתק השיפוטי ודברי המשכירה עצמה בנוגע לפרשנות סעיף 7(ג) להסכם השכירות

אין חולק כי המשכירה ובאי-כוחה כתבו בהזדמנויות שונות - הן במכתבים והן בכתבי בי-דין במסגרת תביעת הפינוי – דברים בנוגע לפרשנות סעיף 7(ג) להסכם השכירות, הסותרים באופן חזיתי את עמדת המשכירה בתביעה שבפניי. דוגמא לדברים אלה צוטטה לעיל, וכן הובאו ההפניות לאמירות אלה, ואין צורך לשוב ולצטטן (ראו פסקאות 34-33 לעיל).

דא עקא, את הדברים הללו שנכתבו על-ידי המשכירה או מטעמה יש לקרוא על רקע השתלשלות העניינים באותה עת ואין להתבונן עליהם עתה במנותק כפי שמבקשת למעשה השוכרת לעשות.

כאמור, הסכם השכירות היה אמור להסתיים בתאריך 30.9.2013. בחודש מרץ 2013 החל משא-ומתן בין הצדדים בנוגע לחידוש ההסכם. משא-ומתן זה לא הבשיל לכדי הסכם, אך השוכרת לא פינתה את המושכר במועד שהוסכם בהסכם השכירות ונותרה בו למעשה ללא הסכם. ביום 23.10.2013 הגישה המשכירה את תביעת הפינוי שאכן כללה גם, כאמור, בקשה למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על השוכרת לבצע שינויים כלשהם במצבו של המושכר בעת פינויו.

ברם, בהקשר זה השתכנעתי מהמוצגים ומעדותו של מר דרך כי המשכירה ניצבה מול גוף ציבורי גדול וחזק אשר התנהגותו באותה עת לא הייתה ברורה עד תום למשכירה לאחר שניהל תחילה משא-ומתן לחידוש הסכם השכירות ולבסוף לא פינה את המושכר במועד החוזי המוסכם ואף אילץ את המשכירה להגיש נגדו תביעת פינוי(!), משל היה אחרון הפולשים. במסגרת סכסוך זה שהתגלע בין הצדדים - כפי שיפורט עוד מיד להלן - יצרה אז דווקא השוכרת מצג לפיה בכוונתה להשיב את מצב המושכר לקדמותו באופן חד-צדדי ובלתי-מבוקר, וזאת מבלי לאפשר למשכירה לממש את זכותה על-פי פסקת ההסכמה שבסעיף 7(ג) להסכם השכירות לבחון, להחליט ולנהל משא-ומתן בדבר הותרה מוסכמת אפשרית של תוספות למבנה.

עמד על כך מר דרך בהרחבה בחקירתו הנגדית עת עומת, כאמור, עם הדברים שכתבה המשכירה במסגרת תביעת הפינוי בהקשר לסעיף 7(ג) להסכם השכירות:

אי אפשר לקרוא את זה במנותק. גברתי, באותו מסמך ובמסמכים שקדמו, הם איימו עלי, שיהרסו את המבנה. הם איימו עלי שיחזירו לי בניין במצב ש- והחשש שלי העיקרי שלי, וזה חלק מההליך של צו המניעה, מה שהקריא לנו עו"ד וולצקי [בא-כוח השוכרת – א.ל.ע.], שהם יעשו, בשיטה שלהם, מעשה עשוי. זה היה הפחד הכי גדול שלי, כי אמרתי 5 שנים אני לא אצא מזה. הם יעשו לי שלד ואחרי זה תוכיח שהיה לך בלטות והיה לך חלונות. כי עד היום הם מתכחשים לעניין הזה. אמרתי אני חייב לעשות כל אשר אני יכול.
אמרתי, אתם לא יכולים בלי הסכמה שלי, לעשות איזה הוא דבר בבניין, ותשאירו את הבניין כמו שהוא, וזה גם היה צו המניעה שלי. ביקשתי שישאירו את הדברים כמו שהם, על מנת שלא יהיה מעשה עשוי. בחומר שהגשתי, מהדיונים בצו המניעה, אמרתי בתצהיר שלי שמפעל הפיס הולך להרוס לי את המבנה ואני מבקש למנוע מעשה עשוי. אני מבקש שבית המשפט יורה להם שלא לעשות שום דבר בבניין. לא לגעת בדברים שהם טענו שהם ייקחו לי ויהרסו לי ולא יחזירו לי, ויתנו לי שלד.
[עמ' 112-111 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 7 ואילך.]

ובהמשך:

[בא-כוח השוכרת]: בעתירה לצו מניעה זמני, שהגשת, הגשת צו שיאסור על מפעל הפיס, להרוס ו/או לשנות, ו/או לתקן, ו/או להוסיף ו/או לבצע כל פעולה בכל הנוגע לתוספת, ו/או אביזר ו/או מחובר, המצוי במושכר. לרבות מדרגות חירום, מערכות מיזוג אוויר, ספרינקלרים, תקשורת, דלתות חירום, חדרי שירותים, מזגנים חלוקות פנימיות שקודם דיברת עליהם בהשתאות איך משאירים לך את החלוקות הפנימיות, משאבות חשמל, אינסטלציה וכל תוספת אחרת הקיימת במושכר.
אני מפנה אותך למוצג 12 מתאריך אוקטובר 2013.
כלומר, באותו הזמן, באוקטובר 2013, עדיין הבנת את ההסכם כך ועדיין דרשת לא לגעת בנכס. לא להרוס ולא לשנות. אלא להשאיר את המצב כפי שהוא. נכון?
ת. לא.
כב' השופטת: תסביר.
העד: אסביר. מפעל הפיס, היה יכול לעשות בתוך הנכס את אשר עולה על רוחו. בסוף התקופה, מפעל הפיס חייב להחזיר את המצב לקדמותו וזו לשון ההסכם ואין בלתה.
בסוף התקופה, כל אחד מאתנו יכול היה לסבור, שיש לו אינטרס לשני או לו או לשנינו ביחד, להשאיר איזה שהוא חלק מהדברים, אם נגיע להסכמה. אם נגיע להסכמה.
היו פרטים מסוימים, שהייתי מעוניין בהם, לשלם עליהם כדי שיישארו. מדרגות חירום למשל, ודברים מסוג זה. חשבתי שכן צריכים להישאר, והכל על מנת לא לשלול את ההיתר של הבניין.
בסוף היום לא הגענו להסכמה, כפי שמציין השופט ישי קורן, לא הגענו להסכמה בעניין זה. לכן עמדתי על זכותי, שמפעל הפיס יחזיר את המצב לקדמותו. זו הפרשנות, זה לא שלך אבל זו שלי. זו הפרשנות שלי של ההסכם וזה היגיון בריא וזה הגיון מחייב,
ש. אתה יכול להראות לי בקשה של לפני כבוד השופט קורן, שאתה מבקש, למרות שביקשת קודם לא לגעת בנכס, אתה מבקש כן להחזיר את המצב לקדמותו? יש בקשה כזו שלך?
העד: יש התהליך של צו המניעה, הוא היה הליך בתוך הליך. הוא למעשה הליך בתוך ההליך הכולל והדברים האלה כתובים בהליך ההוא.
רציתי שמפעל הפיס לא יהרוס לי את הנכס. זו למעשה הייתה הבקשה שלי. רציתי להגיע להסכמה שאתם לא רציתם להגיע אליה. רציתי שישאירו את מדרגות החירום. רציתי דלתות האש, רציתי חלק מהמערכת הספרינקלרים והכל, שאני לא אצא במצב שיש לי בניין שחסר לו המערכות האלו, ויפגעו בהיתר.
מפעל הפיס חלק עלי. ואמר: 4 מיליון. הוא קבע את הסכומים. מפעל הפיס מדבר, ואתה עושה. ואמר, אני חשבתי שחלק מהמחוברים צריכים להישאר גם ללא תשלום בגלל השימוש שעשיתם בהם, והשנים הרבות. ועשיתם את זה. אני חושב שככה סברתי באותה העת.
לא הגענו להסכם. ז"א אני זכאי לכך שאתם תחזירו את מצב הנכס לקדמותו.
ש. כן. אבל לפני שסברת או לפני שדרשת שיחזירו את המצב לקדמותו, נכון שבסוף גם דרשת את זה. אבל אנחנו כבר ראינו לפחות שני מקרים בהם פירשת אחרת את ההסכם ודרשת להשאיר את כל הדברים. לא רק מדרגות החירום, לא רק את הספרינקלרים, לא רק את דלתות האש, אלא הכל כולל מזגני האוויר שקודם גיחכת עליהם.
ת. ...אתה בא היום ואומר לי אמרת ואמרת. בוודאי שאני אגן על הבניין. עמדתי, בכל הדברים שאמרת, בתוספת עוד, רק שלא יהרסו לי. אתם איימתם עלי שתהרסו לי ותחזירו לי שלד. ואני עשיתי את כל המיטב שיכולתי לעשות על מנת להגן על הרכוש שלי. ואם לא הייתי עושה את זה, אז לא הייתי פועל נכון כלפי החברה שלי.
ש. נכון שהדרישה שלך,
ת. ואתה נכנס איתי. ברור שאמרתי את זה.
ש. נכון שהבקשה שלך לצו מניעה הייתה אחרי שקיבלת הודעת אימייל מעו"ד שדה מטעם מפעל הפיס, שהוא הודיע בו שמפעל הפיס יבצע את עבודות הפירוק לפינוי המושכר. נכון?
...
כלומר, אותו אימייל של עו"ד שדה, הוא היה הטריגר שלך להגיש את הבקשה לצו מניעה?
העד: הוא רק אמר לי להיחפז. הוא לא היה הטריגר, כלשונך. להיחפז אמר - דני, הם הורסים לך עוד מעט את הבניין, תעשה משהו. תעשה מעשה וזה מה שעשיתי.
ש. איפה כתב עו"ד שדה, שהוא מתכוון להרוס לכם את הבניין?
ש. במספר אימיילים.
ת. או שהוא רק אמר אנחנו פועלים להחזיר את המצב לקדמותו. אנחנו נפעל להחזיר את המצב לקדמותו.
...
[בא-כוח המשכירה]: ...זה מוצג 39. "ככל שלא אקבל ממך בהקדם, תשובה התואמת את מה שדובר בינינו, מרשתי תחל במלאכת הפירוק של התוספות שהוסיפה לבניין ושרוצה ליטול עמה".
העד: כן. פחדתי שהוא יפרק והוא לא יחזיר את המצב לקדמותו.
[בא-כוח השוכרת]: לא כתוב פה שהוא יהרוס את הבניין.
העד: פחדתי. כן, כן, זה בלשון של עורכי דין. מה יכתוב להרוס? אתה חושב שהוא רוצה להיכנס לצרות? מפרק. איך הוא מפרק? מפרק, הוא אמר שהוא יחזיר את המצב לקדמותו? הוא מפרק ומשאיר את זה ככה. והוא כותב: קיבלתי ממך שלד. אז מה אני צריך להבין מזה? מה אני צריך להבין?...
...
העד: לא. גם אתה כתבת שלד. גם אתה. לכן אני אומר, הסברה במפעל הפיס הייתה באותה העת, שנמסר להם שלד. ויש הבדל גדול בבניין מעטפת, לבניין שלד. אני חששתי שהוא מפרק והוא לא מחזיר את המצב לקדמותו. בשבילי זה הרס. הוא משתמש במילה פירוק. אני רואה את זה כהריסה.
[עמ' 124-118 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 15 ואילך.]

וראו גם את המשך החקירה בעניין זה בעמ' 129-124 לפרוטוקול.

כמו כן ראו את קביעת דוח הביקורת (סעיף 2.1.4), לפיו "הטקטיקה שאימץ המפעל, כך לדברי המנכ"ל, הייתה לנסות להישאר במבנה ללא הסכם". כן ראו סיכום ישיבה פנימית של השוכרת בנושא "בניין חדש למחשוב" מיום 7.8.2013 (מוצג 74 לתיק המוצגים המוסכם), בראשות היו"ר והמנכ"ל ובהשתתפות בכירים רבים, בה סיכם יו"ר מפעל הפיס כי "נשתדל למתוח את ההישארות באזור עד 31/3/2014. אם זה מתאפשר, ניתן יהיה לעשות דברים בצורה הרבה יותר מסודרת. לא יתאפשר, חוזרים לתהליך של סוף השנה שעליו צריך להתעקש גם אם מגיעים לסכסוך עם הצד השני [המשכירה – א.ל.ע.]".

לפיכך אני סבורה כי המכתבים וכתבי בי-הדין הנ"ל שנכתבו במסגרת הסכסוך שהתגלע אז בין הצדדים, אף שחלקם אמנם נוסח באופן המתייחס לפרשנות סעיף 7(ג) להסכם השכירות על-ידי המשכירה, לא שיקפו למעשה פרשנות זו כשלעצמה (כטענת השוכרת כיום בפניי) או את עמדתה הסופית של המשכירה והחלטתה בנוגע לתוספות למבנה, וככאלה הם אינם סותרים בהכרח את עמדת המשכירה בתביעה שבפניי. אכן, כל מה שביקשה המשכירה באותם ימים, אף אם ניסחה זאת לעתים בצורה שאינה מתיישבת עם עמדתה כיום, היה להקפיא את מצב המושכר ולהבטיח לעצמה את הזכות שניתנה לה בסעיף 7(ג) להסכם השכירות לבחון, להחליט ולנהל משא-ומתן על הותרת חלק מהתוספות למבנה.

בעניין זה יש לציין כי מר דרך העיד – ועדותו בעניין זה לא נסתרה – כי במשך כל השנים הרבות בהן החזיקה השוכרת במושכר נמנעה כניסת המשכירה לבניין מטעמי בטחון וכי הפעם הראשונה בה ניתנה לו האפשרות לבקר במושכר ולעמוד מקרוב על התוספות הרבות למבנה ולקבל החלטה ביחס אליהן הייתה רק ביום 12.9.2013. עוד יצוין כי מיד לאחר הסיור, ביום 17.9.2013, כתב מר דרך ליו"ר ולמנכ"ל השוכרת כי "במהלך הסיור... התרשמנו כי ההתאמות והשינויים שעשיתם בבניין, בספק אם יוכלו לשמש שוכר אחר, שכן מדובר בשינויים ותוספות ייחודיות שבוצעו במיוחד לצרכי מפעל הפיס" (מוצג 34 לתיק המוצגים המוסכם).

עוד יש לציין כי מאז שניתן פסק-הדין בתביעת הפינוי ועד עתה, לרבות במסגרת כתב-ההגנה בתביעה שבפניי, הציגה המשכירה עמדה אחידה ועקבית בנוגע לאי-רצונה בתוספות למבנה. ראו, למשל, מכתבה של המשכירה ליו"ר השוכרת מיום 20.3.2014 (מוצג 17 לתיק המוצגים המוסכם), שנכתב לאחר שהוגשה התביעה שבפניי ובו נאמר בין היתר כי "למען הסר ספק, הננו עומדים על מילוי הוראות פסק הדין [בתביעת הפינוי – א.ל.ע.] וסעיף 12 א' להסכם השכירות והנכם מתבקשים להשיב את המושכר לקדמותו, ולהחזיר את החזקה בו למשכירה, במועד צו הפינוי, 30.5.14, כשהמושכר פנוי מכל אדם וחפץ ו/או כל תוספת ו/או שינוי ו/או מתקן שמפעל הפיס טוען שהוסיף למבנה וכשהוא במצב טוב ותקין כפי שקבלתם את המושכר". ראו גם מכתב דומה ואף מפורט יותר מיום 19.5.2014, שנכתב לאחר ביקור נוסף של מר דרך במושכר ביום 15.5.2014 (מוצג 19 לתיק המוצגים המוסכם), וכן את הודעתו של מר דרך לבית-המשפט לפני תחילת עדותו, לפיה התחייב למסור את המושכר לרוכש שרכש אותו מהמשכירה "כשהוא ריק מכל ההשקעות והשינויים שעשה בו מפעל הפיס ובמצב כפי שקבע המומחה שמונה על ידי בית המשפט" (עמ' 24 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורות 7-4).

בנסיבות אלה אני סבורה, כאמור, כי אין לקבל את טענת השוכרת לפיה "פרשנות" זו של המשכירה עצמה, בזמן אמת, מהווה ראיה בעלת משקל רב באשר לאומד-דעתה של המשכירה בסוגיית עתיד התוספות למבנה במועד סיום תקופת השכירות.

כך גם טענת השוכרת, לפיה המשכירה הסכימה לשלם לשוכרת את תמורת התוספות למבנה בדרך של עדכון דמי-השכירות בהתחשב בהשקעות של השוכרת במושכר, אינה רלוונטית לענייננו. שכן, אין כל קשר בין הסכמות אפשריות של צדדים במהלך משא-ומתן לחידוש הסכם לבין פרשנותם את ההסכם עם הגיעו לסיומו מבלי שיתחדש, ומדובר בגישות, מערכות איזונים ואינטרסים שונים בתכלית.

די אפוא בקביעות אלה כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענה זו של השוכרת.

מעבר לדרוש יש להוסיף בעניין זה גם את הדברים הבאים:

ראשית, כעיקרון, תכליתו של כלל ההשתק השיפוטי הינה למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי-המשפט, ומשמעותו כי "...בעל דין שטען טענה בהליך אחד וטענתו התקבלה, מושתק מלהתכחש לטענתו גם בהליך נגד יריב אחר (שבעניינו לא נוצר מעשה-בית-דין) ולטעון טענה הפוכה" (ע"א 513/89 Interlego A/S נ' Exin-Lines Bros. S.A. ואח', פ"ד מח(4) 133, 196 (1994)). ברם, במקרה שבפנינו, טענתה של המשכירה בנוגע לפרשנות סעיף 7(ג) להסכם השכירות כלל לא נדונה וממילא לא נתקבלה על-ידי בית-משפט השלום (אם כי נטיית הפסיקה היא בכל מקרה למנוע העלאת טענות סותרות בשני הליכים שונים, וזאת אף אם הטענה בהליך הראשון לא התקבלה, ראו רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ ואח', פ"ד נט(6) 625 (2005)), ועל כל פנים מדובר במקרה זה באותם צדדים וכלל אין בפניי טענה למעשה בית-דין.

בהקשר זה יש לציין עוד כי יש טעם לפגם בניסיונה של השוכרת, שהיא גוף ציבורי, להעלות טענות הקשורות לטוהר ההליך השיפוטי כאשר להתנהגותה הבעייתית היה קשר ישיר לטענות שהעלתה המשכירה באותה עת.

שנית, יתרה מכך, כפי שכבר צוין לעיל, המוצגים והעדויות שבאו בפניי מלמדים כי במסגרת הסכסוך שהתגלע בין הצדדים בסוף שנת 2013 - תחילת שנת 2014 ביחס לפינוי המושכר, אחזו שני הצדדים (ולא רק המשכירה) בעמדות שהן הפוכות לכאורה לאלו שהוצגו בתביעה שבפניי.

כך, למשל, השוכרת טענה בתביעה שבפניי, כאמור, כי הסכם השכירות קובע כי עליה להשיב לקדמותו את מצב המבנה המקורי בלבד, להותיר במושכר את יתר התוספות והמתקנים ולקבל מן המשכירה את תמורתם. אלא שבמהלך הסכסוך הנ"ל הודיעה השוכרת למשכירה, כאמור, כי הסכם השכירות דווקא קובע כי עליה לפרק את התוספות למבנה.

ראו את דברי השוכרת שכבר פורטו בפסקה 55 לעיל, מתוכם אשוב ואצטט רק את סעיפים 6-4 למכתבו של בא-כוח השוכרת לבא-כוח המשכירה מיום 18.8.2103 (מוצג 43 לתיק המוצגים המוסכם):

כפי שכבר ציינתי אם הצדדים לא יגיעו להבנה והסכמה בענין זה תפעל מרשתי כאמור בסעיף 7 פסקה ב, קרי תשיב את המצב לקדמותו וכמובן תתקן כל נזק שיגרם, אם יגרם, כתוצאה מהחזרת המצב לקדמותו, כמופיע בפרוטוקול המסירה.
...
באותה רמת גימור, שהבנין התקבל, הוא יוחזר למשכירה. גם הטענה שהבעלים ומנהל מרשתך לא יודע מה נבנה בתוך הבניין אין לה כל שחר. אני חוזר ומזכיר גם לך וגם למרשתך שהבנין נמסר למרשתי ברמה של כמעט שלד.

בנסיבות אלה ברור אפוא שאין כל בסיס לטענת ההשתק השיפוטי שהעלתה השוכרת בפניי.

בהקשר זה יש לציין עוד כי בהינתן מחלוקת בין הצדדים, הגורם המוסמך לפרש את הסכם השכירות הינו בית-המשפט (הן בית-המשפט בתביעת הפינוי והן בית-משפט זה). על כל פנים, עמדות קודמות אלו של שני הצדדים (ההפוכות למעשה מעמדותיהן הנוכחיות), שכאמור נבעו ממצב הסכסוך דאז ועמדות טקטיות של הצדדים במסגרתו, השתכללו במסגרת הבקשה למתן צו מניעה זמני שהתלוותה לתביעת הפינוי ולמעשה התאיינו עם משיכת הבקשה על-ידי המשכירה ביום 28.11.2013 ומחיקתה על-ידי בית-משפט השלום. מאז ועד עתה, לרבות במסגרת כתב-ההגנה בתביעה שבפניי, הציגה המשכירה עמדה אחידה ועקבית בנוגע לאי-רצונה בתוספות למבנה.

עשיית עושר ולא במשפט

מכלל האמור לעיל ברור גם כי יש לדחות אף את טענת השוכרת לפיה על המשכירה להשיב לה את שווי התוספות למבנה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה", ומקובל לנתחו כמכיל שלושה יסודות עיקריים: יסוד ההתעשרות; כי ההתעשרות אינה על-פי זכות שבדין, וכי אותה התעשרות "באה" לזוכה מן המזכה (ראו, למשל ע"א 1172/13 שרוט נ' וינר ואח' (15.3.2015), בפסקה 30).

ברם, במקרה זה, משביקשה המשכירה להשיב את המצב לקדמותו ולהשיב את המושכר למצב "מעטפת פתוחה", הרי שלמעשה המשכירה לא קיבלה דבר וחצי דבר מן השוכרת ועל כן כלל לא מתקיים במקרה זה יסוד ההתעשרות.

יתרה מכך, כאמור לעיל, אף אם הייתה המשכירה מקבלת דבר מה מהשוכרת היה הדבר נעשה בהסכמה ועל-פי הסכם השכירות (כלומר על-פי זכות שבדין) והשוכרת הייתה משלמת עבורו בהתאם למה שנקבע בהסכם השכירות. השוו לדבריהם של ד' פרידמן וא' שפירא בר-אור, דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך א', מהדורה 3, 2015), בעמ' 136:

החוזה משמש אמצעי עיקרי, המוכר בדין, להעברת רכוש, עבודה ושירותים מאדם לחברו. מכאן נגזר כי צד שהעביר טובת הנאה במסגרת חוזה תקף איננו יכול לטעון כלפי המקבל כי התעשר שלא כדין על חשבונו, זאת, אף אם התובע עשה "עסק רע", כגון שמכר רכוש ששוויו מליון שקל תמורת 600 אלף שקל. עובדה זו איננה מקנה לו עילה להשבה. החוזה שנוצר מהווה "עילה" או "צידוק" לרווח שהפיק המקבל לפיו. זהו גם שורשו של הכלל החשוב שלפיו כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בגין עשיית עושר לגבי מה שנכלל בחוזה. במקרה כזה אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" כאמור בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.

ראו גם סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, לפיו "הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ואין הסכם אחר בין הצדדים".

אשר-על-כן לא מצאתי ממש בעילה זו.

התביעה העיקרית – סוף דבר

מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי לשוכרת לא קמה עילה אשר מכוחה יש לחייב את המשכירה לשלם לה בגין השיפורים והמחוברים שביצעה במושכר וכי יש לדחות את התביעה העיקרית של השוכרת נגד המשכירה.

התביעה שכנגד

התביעה שכנגד מתחילה היכן שמסתיימת התביעה העיקרית. כאמור, השוכרת לא השיבה את מצב המושכר לקדמותו על אף החובה החוזית שהוטלה עליה במסגרת הסכם השכירות, ובכך הפרה את סעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות. משמעויותיה של הפרה זו הן שניצבות במוקד התביעה שכנגד.

בכתב-התביעה שכנגד (סעיף 12) תבעה המשכירה מספר סעדים, שניתן לחלקן לשתי קבוצות: הקבוצה הראשונה כללה סעדים הקשורים לנושאים שנדונו בתביעה העיקרית, קרי אופן ומועד פינוי המושכר בידי השוכרת בהינתן האמור בהסכם השכירות והפרתו בידי השוכרת, והקבוצה השנייה כללה סעדים נוספים.

הקבוצה הראשונה כללה את הסעדים הבאים:

לחייב את השוכרת להשיב למשכירה את החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ וכן לאחר שהשוכרת תשיב את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו ועל חשבונה.
למנות שמאי או מפקח בנייה, אשר מיהותו תיקבע על-ידי בית-המשפט ואשר יפקח על ביצוע העבודות הנדרשות לשם השבת מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו ולהורות כי שכרו ישולם על-ידי השוכרת.
לחייב את השוכרת לשאת בכל העלויות וההוצאות השוטפות של אחזקת הנכס, לרבות חשמל, מים, ארנונה ואחזקת המעלית עד להשבת המושכר לידי המשכירה כאמור לעיל.
לחייב את השוכרת לשלם למשכירה פיצוי מוסכם בהתאם לקבוע בסעיף 12(ב) להסכם השכירות, קרי בשיעור השווה לשילוש דמי-השכירות, בגין התקופה שמיום 1.10.2013 ועד ליום 30.5.2014, בניכוי הסכומים ששולמו על-ידי השוכרת ובסך-הכול סך של 2,695,441.60 ₪ כמפורט בנספח ד' לכתב-התביעה שכנגד, בצירוף ריבית פיגורים כאמור בסעיף 13 להסכם השכירות, מיום 30.5.2014 ועד למועד התשלום בפועל.
לחייב את השוכרת לשלם למשכירה פיצוי מוסכם בסך השווה לשילוש דמי-השכירות האחרונים, בסך של 15,336 ₪ בגין כל יום איחור, החל מיום 30.5.2014 ועד למועד השבת החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל חפץ ולאחר שהשוכרת השיבה את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו.
לחילופין, להורות כי על השוכרת לשלם דמי-שכירות ראויים בגין המושכר, מיום 1.6.2014 ועד למועד שבו תקיים השוכרת את פסק הפינוי ו/או הוראות הסכם השכירות ותפנה את המושכר כדין, נקי מכל חפץ וכן תשיב את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו, בסכום שלא יפחת מדמי-השכירות האחרונים, בסך של 153,366.24 ₪ לחודש, בהתאם לתחשיב שצורף כנספח כ"ב לכתב-התביעה שכנגד.

הקבוצה השנייה כללה את שני הסעדים הבאים (להלן ביחד: "הסעדים הנוספים"):

לחייב את השוכרת לשלם למשכירה סך של 142,736.09 ₪ בגין הפרשי ריבית על תשלומי עבר, קרי תשלומים שלא שולמו על-ידי השוכרת בשנים 2002-2000 (חישוב הריבית צורף כנספח כ"א לכתב-התביעה שכנגד).
לחייב את השוכרת לשלם למשכירה סך של 1,412.306.28 ₪ בגין דמי-שכירות ראויים עבור חלקים של המושכר אשר נבנו על-ידי השוכרת ללא אישור של המשכירה ואשר שימשו אותה במשך כל שנות השכירות, קרי מיום 1.10.1998 (מכולה בחצר המושכר, מחסן, עמדת שמירה ומדרגות חיצוניות) (חישוב דמי-השכירות הראויים צורף כנספח כ"א1 לכתב-התביעה שכנגד).

אדון בדברים על-פי סדרם, אך אפתח דווקא בתביעות לסעדים הנוספים, שכן סברתי כי אין בהן ממש וכי יש לדחותן.

הסעדים הנוספים – תשלומי ריבית

המשכירה טענה כי השוכרת לא שילמה דמי-שכירות בשנים 2002-2000 וכי ביום 24.2.2002 נחתם בין הצדדים הסכם פשרה (מוצג 68 לתיק המוצגים המוסכם, להלן: "הסכם הפשרה"), אשר הסדיר את תשלום חוב דמי-השכירות בסך כולל של 504,000 דולר בצירוף מע"מ עבור תקופת השכירות שמיום 1.10.2000 ועד ליום 31.3.2002. ברם, המשכירה טענה כי בתקופה בה לא שולמו דמי השכירות נוצר חוב בגין ריבית פיגורים וכי הסכם הפשרה קבע במפורש כי אין בהסכם זה כדי להוות ויתור על טענות הצדדים. מכאן התביעה לריבית פיגורים בסך של 142,736.09 ₪ (חישוב הריבית צורף גם כמוצג 70 לתיק המוצגים המוסכם).

כאמור, יש לדחות תביעה זו מכל וכל, וזאת מן הסיבות העיקריות הבאות:

ראשית, לבד מהסכם הפשרה וחישוב הריבית שצורפו כאמור לכתב-התביעה שכנגד ולתיק המוצגים המוסכם, המשכירה לא הביאה כל ראיות לתמיכה בתביעה זו ומר דרך לא נשאל בעניין זה דבר וחצי דבר במהלך חקירתו הראשית. די אפוא בעניין זה כדי לדחות תביעה זו.

שנית, על פניו נראה כי תביעה זו התיישנה, שכן מדובר, כאמור, בחוב ריבית שצמח לכאורה בין השנים 2002-2000, בעוד שהתביעה שכנגד הוגשה רק ביום 7.7.2014. על כל פנים, כאמור, המשכירה לא הציבה כל תשתית להראות כי תביעה זו לא התיישנה.

שלישית, המשכירה לא הראתה כי העלתה טענה כלשהי בעניין זה במשך השנים הרבות שחלפו מאז שנוצר לכאורה חוב ריבית הפיגורים, ונראה כי יחסי השכירות בין הצדדים התנהלו על מי מנוחות, לרבות תוך מימוש חמש תקופות אופציה שניתנו לשוכרת. יתרה מכך, כפי שתואר לעיל, הצדדים ניהלו בשנת 2013 משא-ומתן לחידוש הסכם השכירות, וככל שהובא בפני בית-משפט זה, המשכירה לא העלתה ולו בדל טענה בעניין זה ואף הייתה מוכנה לבחון מחדש את גובה דמי-השכירות באמצעות שמאי מוסכם. ראו בהקשר זה גם דברים שכתב מר דרך בשם המשכירה לשוכרת בהזדמנויות שונות, לפיהם "מזה כ-15 שנים הנכם שוכרים את המבנה שבנדון, ומערכת היחסים שביננו הנה טובה וידידותית" (מכתב לסמנכ"ל הכספים והכלכלה של השוכרת מיום 22.5.2013 – מוצג 23 לתיק המוצגים המוסכם); וכן "מזה 15 שנים מפעל הפיס שוכר את המבנה שבנדון ומערכת היחסים שבינינו הינה טובה, ידידותית ומבוססת על אמון הדדי ושיתוף פעולה" (מכתב למנכ"ל השוכרת מיום 10.7.2013 – מוצג 28 לתיק המוצגים המוסכם).

בנסיבות אלה, אני סבורה כי חל בענייננו השתק וכי המשכירה מנועה מלהעלות טענות בעניין תשלומי הריבית הללו. ראו לעניין זה, למשל, דברים שכתבתי בעניין תורת ההשתק במשפטנו האזרחי בפר"ק 15821-06-17 צדיק ואח' נ' עו"ד אייל תושייה - כונס נכסים לנכסי גרין ליין גרפיקה בע"מ, בפסקאות 26-25 (18.10.2018)

רביעית, מעבר לדרוש ומבלי לפסוק בעניין זה, אשר כאמור כלל לא נדון בפניי, אציין כי סעיף 3 להסכם הפשרה, עליו נסמכת המשכירה בסוגיית תשלומי הריבית, קובע כי:

מוסכם ומובהר כי בשינוי הסכם השכירות ו/או בתשלום דמי השכירות ו/או הריבית, כמפורט בהסכם זה, ו/או באי מיצוי זכויות אשר צד כלשהו להסכם זה טוען להן ו/או דחיית מועד מיצוי זכויות כאמור – אין כדי להוות הודאה של צד כלשהו כלפי משנהו ו/או ויתור של צד כלשהו כלפי משנהו על כל טענה דרישה או תביעה שיש לצד כלשהו בקשר עם הסכם השכירות, תוקפו הפרתו או קיומו לרבות ענין היתר הבניה.
[ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.]

הדעת נותנת אפוא כי על-פי ניסוח זה, התשלום בסך של 504,000 דולר כלל גם התייחסות לריבית שהמשכירה הייתה כביכול זכאית לה (או שלא הייתה זכאית לה) בגין העיכוב בתשלום.

מכלל האמור לעיל אני סבורה אפוא כי יש לדחות את תביעת המשכירה לסעד זה.

הסעדים הנוספים – דמי-שכירות ראויים בגין בנייה ללא היתר

כאמור, המשכירה טענה כי יש לחייב את השוכרת לשלם לה סך של 1,412.306.28 ₪ בגין דמי-שכירות ראויים בגין חלקים של המושכר אשר נבנו על-ידי השוכרת ללא אישור של המשכירה ואשר שימשו אותה במשך כל שנות השכירות, קרי מיום 1.10.1998 (מכולה בחצר המושכר, מחסן, עמדת שמירה ומדרגות חיצוניות) (חישוב דמי-השכירות הראויים צורף גם כנספח כמוצג 71 לתיק המוצגים המוסכם).

ברם, אני סבורה כי אף בעניין זה מנועה המשכירה מלהעלות את טענותיה נגד השוכרת וכי אף במקרה זה אין זאת מן הנמנע כי תביעת המשכירה התיישנה לפני שנים רבות (ואינני פוסקת בעניין אחרון זה). אכן, אני מוכנה להניח לטובת המשכירה, והדבר אף הוכח בפניי, כי חלקי המושכר הנ"ל נבנו לללא אישור של המשכירה וחלקם אף ללא היתר בנייה כדין. אלא שבד בבד הוכח בפניי כי הדברים היו ידועים היטב למשכירה במשך שנים רבות, וכי זו בחרה - מסיבותיה שלה - להתעלם מעניין זה ולא פעלה מול השוכרת בנושא. ראו דבריו של מר דרך בחקירה הראשית:

[בא-כוח המשכירה]: מתי נודע לך על המבנים האלה?
העד: בתחילת השכירות. ממש בשנה הראשונה, כי באתי לבקר, כי הייתה נזילה באותה העת. הייתה נזילה שנגרמה על ידי בזק. נזילת מים. מפעל הפיס קרא לי וראיתי את המבנים. ראיתי בחוץ.
כב' השופטת: עשית עם זה משהו?
העד: שאלתי אותם מה המבנים האלה? אז הם מרחו אותי. בקיצור, לאורך הזמן אמרתי להם שזה לא לעניין וצריך לעשות לזה היתר, אבל דברים של פעם גברתי. לא התעלמתי מזה.
[עמ' 89-88 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 16 ואילך.]

יתרה מכך, כאמור, כפי שהדברים היו בעניין תשלומי הריבית הנ"ל, כך גם בעניין חלקי מושכר אלה, המשכירה לא העלתה דבר וחצי דבר בעניין זה במהלך המשא-ומתן שניהלו הצדדים בשנת 2013 לחידוש הסכם השכירות, ועובדה זו אומרת דרשני.

מעבר לדרוש יצוין עוד כי ספק בעיניי אם כאשר שוכר שוכר בניין שלם ומשלם עבורו תשלום אחד כולל, ניתן לחייבו במקביל עבור חלקים בבניין, אשר בהם הקים מבנים ללא אישור המשכיר, ואם אין בכך משום חיוב בכפל דמי-שכירות. ברם, עניין זה כלל לא נדון בפניי וכמובן שיש להותירו בצריך עיון.

הסעדים הנוספים – סיכום

מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי יש לדחות את תביעות המשכירה לסעדים הנוספים. בהקשר זה יצוין עוד כי הרושם הברור הוא כי מדובר בטענות שהמשכירה זנחה לפני שנים רבות והעלתה אותן רק עתה, משהתגלע הסכסוך העיקרי בין הצדדים. עובדה זו גובלת בעיניי אף בחוסר תום-לב דיוני, כאשר בהקשר זה כבר נפסק כי "יש לראות בדיני ההשתק פן אחד של תורת תום הלב שנקבעה בחוק [החוזים]. ההתכחשות למצגים (וכן להבטחות) שניתנו במשא ומתן לכריתת חוזה או למצגים שנתנו יסוד להנחה כי נותנם לא יעשה שימוש בזכות המוענקת לו על-ידי החוק או החוזה - מהווה פגיעה בחובת תום הלב הקבועה בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים". כן ראו דברים שכתבתי לא מכבר בנוגע לקשר בין המבחן שנקבע לעניין חובת תום-הלב הדיוני לבין האינטרסים השונים העומדים בבסיס דוקטרינת ההתיישנות – ת"א 10780-08-18 דיאליט בע"מ נ' SAHAJANAND LASTER TECHNOLOGY PRIVATE LTD ואח', בפסקה 38 (22.10.2019).

הסעדים הקשורים לאופן ומועד פינוי המושכר ולהפרת הסכם השכירות בידי השוכרת

כאמור, הסעדים בקבוצה זו קשורים קשר ישיר לנושאים שנדונו בתביעה העיקרית, קרי אופן ומועד פינוי המושכר בידי השוכרת בהינתן האמור בהסכם השכירות. בהקשר זה קבעתי בתביעה העיקרית כי השוכרת לא השיבה את מצב המושכר לקדמותו במועד הפינוי, על אף החובה החוזית שהוטלה עליה במסגרת הסכם השכירות לעשות כן, ובכך הפרה את סעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות, שאשוב ואצטט את החלקים הרלוונטיים מתוכם:

7(ג) ...סמוך לפני תום תקופת השכירות על-פי הסכם זה יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה [לא] ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה. כמו כן יהיה על השוכרת לתקן על חשבונה כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולותיה כנ"ל.
12(א) עם תום תקופת השכירות על פי הסכם זה ו/או עם קיצורו או ביטולו כדין על ידי המשכירה, מתחייבת השוכרת לפנות את המושכר לאלתר ולהחזיר את החזקה בו למשכירה כשהמושכר פנוי מכל אדם וחפץ וכשהוא מצב טוב ותקין כפי שקבלה אותו.

בהמשך ישיר לכך אני סבורה אפוא כי המשכירה צודקת בטענתה המרכזית לפיה בנסיבות אלה המושכר כלל לא נמסר לידיה בתום תקופת השכירות וכי היא נהגה כדין עת סירבה לקבלו מידיה של השוכרת במצבו דאז. זאת, לא כל שכן שאין מדובר בדבר של מה בכך והמומחה קבע, כאמור, כי עלות השבת המושכר לקדמותו (קרי למצב של "מעטפת פתוחה") הינה 1,391,000 ₪; ובהינתן האדישות, האדנות והמניפולטיביות המופגנות של השוכרת (שהיא גוף ציבורי), אשר כלל לא נערכה במועד לעזיבת המושכר, נותרה בו ללא הסכם ולבסוף קמה ועזבה אותו כמות שהוא ובאיחור רב ורק לאחר שבית-משפט השלום כפה עליה לעשות כן - כל זאת מבלי לשעות לטענות (המוצדקות) של המשכירה ולדבריו של בית-משפט השלום, מבלי לנהל משא-ומתן ענייני, כנה ובתום-לב לגבי תנאי פינוי המושכר והשבת מצבו לקדמותו (ולו לפי פרשנות הסכם השכירות בידי השוכרת) ובעיקר תוך הגשת תביעה מופרכת ובלתי-מוצדקת נגד המשכירה בניסיון לאלצה לשלם סך של 10,030,000 ₪ בעבור התוספות למבנה שהותירה השוכרת במושכר.

ודוקו: אין מדובר בקביעה פשוטה ואין בכך כדי לקבוע כי כל מקרה של פינוי מושכר תוך אי-השבת מצבו לקדמותו או אי-ביצוע תיקונים נדרשים שקול להעדר מסירה של המושכר בתום תקופת השכירות, אלא זוהי קביעה שכוחה יפה לנסיבתיו החריגות והייחודיות של מקרה זה ובפרט על רקע תביעתה של השוכרת נגד המשכירה.

לעניין מרכזי זה, קרי לקביעה כי המושכר לא נמסר לידיה של המשכירה עד להשבת מצבו לקדמותו, אשוב להלן במסגרת הדיון בשאלת הקטנת הנזק בידי המשכירה.

על רקע קביעות אלה אדון עתה בסעדים שנתבעו על-ידי המשכירה בהקשר זה, אך עוד לפני כן יש לסלק מעל דרכנו את תביעת המשכירה לחייב את השוכרת לשלם לה את הפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי המושכר עבור התקופה שמיום 1.10.2013 ועד ליום 30.5.2014 (בניכוי הסכומים ששולמו על-ידי השוכרת ובצירוף ריבית פיגורים).

כמצוין לעיל, התנאים הכספיים הנוגעים לתקופה שבין מועד סיום הסכם השכירות (30.9.2013) לבין המועד שנקבע על-ידי בית-משפט השלום לפינוי המושכר (30.5.2014) נקבעו במפורש בהחלטותיו של בית-משפט השלום בתביעת הפינוי, שנתן דעתו לנושא, וערכאה זו אינה משמשת כערכאת ערעור על החלטות אלה, שממילא הפכו חלוטות זה מכבר. יתרה מכך, שעה שמועד הפינוי נקבע על-ידי בית-משפט השלום ליום 30.5.2014, הרי שהשוכרת החזיקה במושכר כדין עד לאותו מועד וכלל לא הייתה צריכה לפנות אותו לפני כן ולהשיב את מצבו לקדמותו. מכאן, שהפרת הסכם השכירות בידי השוכרת החלה רק ביום 1.6.2014 ואין כל הצדקה להטיל עליה לפני כן את הפיצוי המוסכם שנקבע בגין איחור בפינוי המושכר.

אשר-על-כן יש לדחות מכל וכל את התביעה לסעד זה.

אשר לשני הסעדים "האופרטיביים" אשר נתבעו על-ידי המשכירה (מעין צווי עשה), הרי שכמתואר לעיל אלו כבר נפסקו למעשה על ידי לטובת המשכירה, ולמען הסדר הטוב אשוב עליהם כאן:

אני קובעת כי על השוכרת להשיב למשכירה את החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ וכן לאחר שהשוכרת תשיב את מצבו של המושכר לקדמותו ועל חשבונה בהתאם להוראות המומחה ובפיקוחו. כאמור לעיל, תהליך זה כבר נמצא ממילא בעיצומו וייתכן שאף הושלם כבר בידי השוכרת.
המומחה מונה על ידי זה מכבר, הגיש חוות-דעת בעניין השבת מצב המושכר לקדמותו ואף נקבע בהחלטתי מיום 20.9.2018 כי הוא יפקח על ביצוע העבודות הנדרשות לשם כך. עוד אני קובעת עתה כי לאור המסקנות אליהן הגעתי בדבר הפרת הסכם השכירות בידי השוכרת, הרי שהשוכרת לבדה תישא בשכרו של המומחה.

אשר לסעדים הכספיים עקב הפרת הסכם השכירות בידי השוכרת ואי-השבת המושכר לידיה של המשכירה ביום 30.5.2014, הרי שכאמור, המשכירה טענה לשני סעדים כספיים חלופיים ביחס לתקופה זו: הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 1(ב) להסכם השכירות ולחילופין דמי-שכירות ראויים.

כאמור, הצדדים עצמם צפו את האפשרות כי השוכרת לא תפנה את המושכר במועד ועל כן קבעו בסעיף 12(ב) להסכם השכירות כי:

אם השוכרת לא תפנה את המושכר עם תום תקופת השכירות, כאמור, הרי בנוסף לכל הסעדים להם זכאית המשכירה בדין ו/או בהתאם, תשלם השוכרת למשכירה פיצוי מוסכם ומוערך מראש על כל יום של איחור בפינויו של המושכר בשיעור השווה לפי שלושה מדמי השכירות היחסיים המגיעים בגין המושכר לתקופת האחור ובצרוף הפרשי הצמדה.
הפיצוי המוסכם ישולם למשכירה במועדים שיקבעו על ידה.

להלן: "הפיצוי המוסכם".

בהקשר זה יצוין עוד כי מר דרך העיד בפניי - ועדותו בעניין זה לא נסתרה - כי סעיף זה הוכנס להסכם על-ידי השוכרת עצמה וכחלק מן המשא-ומתן בין הצדדים לכריתת הסכם השכירות (עמ' 29 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורות 14-12).

בנוסף לכך, הצדדים קבעו במפורש בסעיף 6(א) להסכם השכירות כי:

השוכרת תישא במשך כל תקופת השכירות בכל תשלומי המיסים, הארנונות, ההיטלים, האגרות ושאר תשלומי חובה מכל סוג שהוא, אשר יגיעו לרשות המקומית ו/או לכל רשות ממלכתית בקשר עם המושכר, אחזקתו והשימוש בו, למעט תשלומי מס רכוש ו/או תשלומי חובה אחרים אשר יוטלו על פי דין על בעלי נכסים, אשר ישולמו על ידי המשכירה.
כמו כן תישא השוכרת במשך כל תקופת השכירות בכל התשלומים וההוצאות שיהיו כרוכים באחזקה, טיפול ותפעול המושכר במצב טוב ותקין. כן תישא השוכרת בתשלומים בגין צריכת מים, חשמל, טלפון.
למען הסר ספק מודגש כי השוכרת תשא בכל התשלומים והוצאות, כאמור, גם במשך התקופה שהחזיקה השוכרת במושכר במקרה של אי פינוי המושכר.
[ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.]

להלן: "ההוצאות השוטפות".

בנסיבות אלה, קרי כאשר הצדדים עצמם צפו אפשרות זו וכאשר לשון הסכם השכירות ברורה לחלוטין, ובהינתן שמדובר, כאמור, בחוזה "סגור" בין שני "עוסקים", ברי כי מבין הסעדים החלופיים שנתבעו על-ידי המשכירה יש להעדיף את הסעד שהצדדים עצמם קבעו, קרי את הפיצוי המוסכם, וכי יש לדחות את תביעת המשכירה לתשלום דמי-שכירות ראויים.

לפיכך אני קובעת - בעיקרון ובכפוף לדיון להלן בשאלות הפחתת הפיצוי המוסכם והקטנת הנזק - כי על השוכרת לשלם למשכירה את הפיצוי המוסכם, קרי שילוש דמי-שכירות בתוספת הפרשי הצמדה. זאת, מיום 1.6.2014 ועד למועד השבת המושכר לחזקתה של המשכירה. אשר למועד השבת המושכר לחזקתה של המשיבה, הרי שזה יוגדר בהתאם לאופן שהצדדים קבעו בהסכם השכירות, קרי מועד השבת מצבו של המושכר לקדמותו, דהיינו למצב של "מעטפת פתוחה" בהתאם לקביעות המומחה ולאישורו כי הדבר בוצע. כמו כן יש לחייב את השוכרת בתשלום ההוצאות השוטפות בגין תקופה זו, כמו גם בגין כל תקופת השכירות שקדמה לכך.

ברם, כמוזכר לעיל, בקביעה זו אין די, שכן יש לדון בשתי טענות שהעלתה השוכרת בהקשר זה - הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות וחובת הקטנת הנזק בידי המשכירה.

הפחתת הפיצוי המוסכם

סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), קובע כי "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

השוכרת טענה אפוא בסעיפים 43-42 לסיכומי התשובה שלה כי מדובר בסעד כספי בלתי-סביר שיש להפחיתו מכוח סעיף 15(א) לחוק התרופות וכי "הדבר נכון במיוחד, שעה שמדובר בפיצוי מוסכם עתי שלכאורה מצטבר לפי חישובי ארקד לכדי סך של למעלה מעשרים מיליון ₪ (למעלה מפי שלושה מהשווי בו ארקד מכרה את המושכר), החורג מכל פרופורציה ואשר הצדדים לא יכלו לדמיין אותו במועד כריתת ההסכם ".

ההלכה בשאלת הפחתת הפיצוי המוסכם סוכמה היטב בפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 8506,8535/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח' (23.8.2015) (להלן: " עניין זאבי"), סעיפים 43-42, ואין לי אלא לצטט משם את סקירתו המקיפה של כבוד השופט י' דנציגר (ללא ההפניות הרבות לפסיקה ולספרות המובאות שם):

במרוצת השנים התפתחו והשתרשו בפסיקת בית משפט זה מספר כללים בדבר מידת התערבותו של בית המשפט בסעיף פיצויים מוסכמים שנקבע בחוזה בין הצדדים בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות:
(א) נקודת המוצא הינה כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק הינה הסכמה לגיטימית ותקפה מבחינת דיני החוזים. כך עולה במפורש מחלקו הראשון של סעיף 15(א) לחוק הקובע כי "הסכימו הצדדים מראש על שיעור הפיצויים...יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק". סעיף פיצויים מוסכמים מגשים מספר תכליות: הוא משקף את אומד דעת הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר הפיצוי שיגיע להם בגין הפרתו; הוא יוצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה; הוא חוסך משני הצדדים לחוזה את הוצאות ההתדיינות המשפטית; והוא יוצר תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה... לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה...
(ב) נקודה נוספת שראוי לשים עליה דגש כבר בשלב זה הינה כי סעיף 15(א) לחוק קובע במפורש כי הפיצויים המוסכמים ייפסקו בהתאם למה שסיכמו הצדדים מראש וללא הוכחת נזק. לפיכך נקבע בפסיקה כי הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, ויתרה מכך הוא אף לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו. זאת ועוד, הפיצוי המוסכם ייפסק (כל עוד הוא מקיים יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, כפי שיוסבר להלן), אף אם יוכיח המפר כי הנזק שנגרם בפועל היה נמוך ממנו, ואף אם בפועל יוכיח כי לא נגרם בפועל נזק כלל...
(ג) לצד הכלל האמור לעיל קובע חלקו השני של סעיף 15(א) לחוק כי לבית המשפט ישנה סמכות להפחית פיצויים מוסכמים שהצדדים הסכימו עליהם מראש בחוזה ביניהם, "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בפסיקה הודגש כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות להפחית פיצוי מוסכם רק במקרים חריגים וכי הפחתה כזו הינה מצומצמת ונדירה. נקבע כי על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו עליו להשתכנע בשלב ראשון כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה, ורק אם השתכנע בית המשפט בכך יעבור לשלב השני שבו ישקול אם יש מקום להפחיתו. ובמילים אחרות: כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד הכריתה, ישאיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו... זאת ועוד, ראוי לשים לב כי גם אם השתכנע בית המשפט כי מדובר בפיצוי שנקבע ללא כל יחס סביר כאמור לעיל, הרי שעדיין הסמכות להפחית הינה סמכות שבשיקול דעת ("רשאי") ולא סמכות חובה... כמו כן נקבע כי הסמכות היא להפחית את הפיצוי המוסכם אך לא לבטלו לחלוטין (אם כי הוער שניתן עקרונית להפחית באופן משמעותי את הפיצוי עד כדי מזעורו)...
(ד) על הצד שהפר את החוזה ושמבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. על צד זה מוטל גם הנטל להביא ראיות להוכחת טענותיו...
(ה) השאלה שעליה יש להשיב לעניין סבירותו של הפיצוי המוסכם הינה האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל. במילים אחרות, אין לטעות ולהשוות בין הפיצוי המוסכם לנזק שנגרם בפועל כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, ואין זה משנה אם הנזק שנגרם בפועל נופל מהשיעור המוסכם או אם כלל לא נגרם נזק כלשהו. השאלה אינה האם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא האם הפיצוי נקבע תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מהסוג שאירעה בפועל. לעניין זה נקבע כי ניתן להיעזר במבחן היחס שבין סכום החוזה כולו לבין הפיצוי המוסכם מראש כפי שנקבע בחוזה...
(ו) כאשר בוחן בית המשפט מהו הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה עליו להפעיל אמת מידה אובייקטיבית. בית המשפט בוחן מה היו יכולים הצדדים לצפות באופן סביר בעת כריתת החוזה, להבדיל ממה שהצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה. בבוא בית המשפט לקבוע מהם סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם עליו להתחשב "במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסוים כעניין אובייקטיבי. מסקנה זו מתחזקת לאור הלשון שנקט המחוקק בסעיף 10 לחוק התרופות. בסעיף זה מוזכרת באופן מפורש גם האלטרנטיבה לפיה, בעת כריתת החוזה, נצפה בפועל הנזק אשר נגרם למעשה על ידי ההפרה שהתרחשה. השמטת אלטרנטיבה זו בסעיף 15(א) אינה מקרית איפוא, והיא משקפת התמקדות בנתונים אובייקטיביים, אשר יש בהם כדי לשמש יסוד לקביעה כי ניתן היה לחזות מראש נזק פלוני בעת כריתת החוזה"... בהקשר זה נמנו בספרות המקצועית מספר שיקולים שראוי שבית המשפט ישקול בבואו לבחון את סבירותו של הפיצוי המוסכם: סוג החוזה ואופיו; היקפו הכלכלי; תקופת החוזה; סוג ההפרה שעליה מבקשת הוראת הפיצוי המוסכם לחול, וההשלכות הרגילות שיש להפרה כזו בחוזה מהסוג הנדון; חומרתה היחסית של ההפרה שהתרחשה ומשך הזמן שבו נמשכה; מספר ההפרות הכולל שביצע המפר; מידת היכולת לצפות מראש את סוג הנזק ואת שיעורו בהינתן הפרה מהסוג שאירע בפועל ומידת היכולת לצפות את הליך הגרימה הספציפי שהביא להתרחשות ההפרה...
(ז) לבסוף יש לציין כי ההפרה שבה עוסק סעיף 15(א) לחוק הינה ההפרה הקונקרטית שהתרחשה, על תוצאותיה, והשאלה שבית המשפט צריך להשיב עליה הינה אלו נזקים יכלו עקרונית הצדדים לצפות במועד כריתת החוזה כפועל יוצא של ההפרה הקונקרטית והאם הפיצויים המוסכמים משקפים יחס סביר לנזקים אלו. "יש 'להעביר' את ההפרה הקונקרטית, על תוצאותיה, בכור המבחן של הסעיף הנ"ל, דהיינו, לקבוע, אם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה"... ובמילים אחרות: "המבט – בהכוונת המחוקק – הוא אל המועד שבו נכרת החוזה... אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום, הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה"...

עוד צוין שם כי בפסיקת בית-המשפט העליון התגבשו במרוצת השנים גם מספר כללים ספציפיים בדבר מידת התערבותו של בית-המשפט בסעיף פיצוי מוסכם עתי, המכונה גם "פיצוי לשיעורין", שנקבע בחוזה בין הצדדים, לרבות:

...
(ב) העובדה שהצדדים בחרו לקבוע בחוזה פיצוי בסכום קצוב מצטבר לכל יום, חודש או שנה של עיכוב מחזקת את המסקנה כי קביעתם הייתה סבירה. קביעת פיצוי עתי הינה עדיפה מבחינה זו על קביעת פיצוי בסכום גלובאלי, שאינה מבחינה בין הפרה קלה לבין הפרה חמורה...
(ג) ככל שהעיכוב בפועל מהווה חלק מן הסיכון שהיה צפוי מראש, אין המתחייב יכול לפרוק מעליו את תוצאות הסיכון שהתממש בטענה שהוא עצמו לא צפה מראש נזק כזה. לא כן במקרה שבו התארכות התקופה חורגת במידה ניכרת מגבולות הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. הנחת המוצא הינה כי הצדדים לא התכוונו ליצור פיצוי בסכום קצוב "ללא קץ וללא גבול". לפיכך, כאשר תקופת הפיצוי מתארכת במידה ניכרת, כך שלא מתקיים עוד כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שהיה צפוי, בידי בית המשפט הסמכות להתערב בשיעור הפיצויים...
(ד) על אף שהפיצוי המוסכם אינו כפוף לנטל הקטנת הנזק (שכן הפיצוי המוסכם עצמו לא כפוף להוכחת הנזק), יש להתחשב בנסיבות מסוימות בסבירות התנהגותו של הנפגע כאשר מדובר בפיצוי מוסכם עתי שאינו קצוב בזמן. נקבע כי כאשר החוזה מבוטל על ידי הנפגע, אזי מועד השלמת החיוב אינו מצוי עוד בשליטתו של המפר, והוא תלוי בפעולות שינקוט הנפגע להתקשרות בחוזה חלופי או בהשלמת העבודה בכוחות עצמו. לפיכך נקבע כי אם הנפגע ביטל את החוזה עקב הפרתו אך הוא לא נוקט בעקבות הביטול בשום צעד לביצוע העבודה, אין זה מתקבל על הדעת שהמפר ימשיך לחוב בפיצוי עתי עד אין קץ ויש להציב גבול לתקופת החיוב. יתרה מכך, נקבע כי גם כאשר הנפגע נוהג בסבירות ומתקשר מיד בחוזה חלופי, ייתכן מצב שבו ביצוע החיוב מתעכב במידה בלתי סבירה בעטיו של המתקשר החדש, וכי גם במקרה כאמור אין זה הוגן לחייב את המפר בפיצוי המוסכם עבור מלוא התקופה שעד להשלמת החיוב בפועל, אלא רק עבור אותו חלק מן העיכוב שנגרם בשל הפרתו שלו את החוזה...
(ה) בפסיקה הובעו דעות שונות בשאלה האם כשמדובר בסעיף פיצוי מוסכם עתי... רשאי בית המשפט מכוח סמכותו לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות להגביל את תקופת הפיצוי או שמא רק את סכום הפיצוי. הדעה הרווחת בפסיקה הייתה שבית המשפט רשאי להגביל את תקופת הזכאות לפיצוי המוסכם על פי סמכותו שבסעיף 15 לחוק התרופות, ככל שמצא שהתקופה בגינה אמור להשתלם הפיצוי העתי חורגת מציפיות הצדדים... באחד מפסקי הדין הובעה הדעה - מבלי לקבוע מסמרות - כי סמכות ההפחתה לפי סעיף 15 לחוק נוגעת לסכום הפיצוי ולא לתקופת הפיצוי.

ודוקו, במקרה שבפניי - כמו גם בעניין זאבי - מדובר בחוזה "סגור" בין שני "עוסקים" שלשון הפיצוי המוסכם שנקבעה בו ברורה לחלוטין ועוסקת בהפרה קונקרטית (אי-פינוי המושכר במועד) ובפיצוי מוסכם עתי. לפיכך ההנחה היא כי הכללתו של הפיצוי המוסכם בסעיף זה נעשתה כחלק ממכלול הסיכויים והסיכונים ולאחר מחשבה ושקילה במסגרת המשא-ומתן ולא כלאחר יד. ברם, על אף כל זאת, נפסק במפורש כי סעיף הפיצוי המוסכם אינו "חסין" מהתערבות שיפוטית, ובלשונו של בית-המשפט בעניין זאבי (פסקאות 48-47):

...למותר לציין כי אין בכל האמור לעיל כדי להפוך חוזה "מורכב" שנכרת בין צדדים מנוסים ומתוחכמים ושקדם לו משא ומתן ארוך ומושכל, כדוגמת החוזה דנן, לחוזה ה"חסין" לחלוטין מראש מפני התערבות כלשהי של בית המשפט בדיעבד. במילים אחרות, נטל כבד, ואף כבד מאד - כן; "חסינות" החוזה מכל התערבות שהיא - לא. כך במיוחד כאשר עסקינן בסמכות התערבות מפורשת שהוענקה לבית המשפט בחוק, ובמקרה דנן - סמכותו של בית המשפט הקבועה בסעיף 15(א) לחוק התרופות להפחית פיצויים מוסכמים שעליהם הסכימו הצדדים מראש. סמכות זו נתונה עקרונית לבית המשפט ביחס לכל סוגי החוזים, והיא אינה מוגבלת לחוזים מסוג מסוים.... הגם שהנטל שיוטל על צד לחוזה כזה יהיה כבד מאד, והתערבות בית המשפט בחוזה כזה תתרחש במקרים חריגים בלבד ולא כדבר שבשגרה, עדיין אין פירוש הדבר שניתן לרוקן לחלוטין את סמכותו של בית המשפט מכוח סעיף 15(א) לחוק התרופות ביחס לחוזים מסוג זה.... אין לקבל את [הטענה] כי כל התערבות שכזו בנסיבות המקרה דנן תהיה בהכרח שגויה ובלתי מוצדקת ותחתור תחת עיקרון היסוד כי "חוזים יש לקיים".

במקרה שבפנינו, על אף שהחישוב הכספי של הפיצוי המוסכם כלל אינו מונח בפניי, הרי שאין לכחד כי השילוב בין שיעורו המשמעותי של הפיצוי המוסכם שנקבע על-ידי הצדדים (שילוש דמי-השכירות) לבין משך הזמן הרב שנדרש לשוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו, יוצר פיצוי מוסכם בשיעור משמעותי ביותר. (לבית-המשפט לא ידוע אם מצב המושכר הושב לקדמותו, אך בהנחה שכך נעשה בימים אלה (ראו טענתה של השוכרת בסעיף 38 לסיכומי התשובה כי העבודות להשבת מצב המושכר לקדמותו הסתיימו), הרי שלפי שילוש דמי-השכירות בסך של 28,000 דולר לחודש מיום 1.6.2014 ועד למועד מתן פסק-דין זה, עומד הפיצוי המוסכם הנומינלי על סך של כ-6 מיליון דולר).

ברם, אף-על-פי-כן, קיימות סיבות כבדות-משקל שלא לקבל את טענת השוכרת להפחתת הפיצוי המוסכם :

ראשית, טענה זו כלל לא נטענה על-ידי השוכרת בכתב-ההגנה שלה בתביעה שכנגד, והועלתה לראשונה רק בסיכומיה, כך שמדובר למעשה בהרחבת חזית אסורה. ראו בהקשר זה דבריו של י' עמית "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 22-21 (התשע"ח) (להלן: "עמית"):

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 קובעות את הדרישות הכלליות בנוגע לכתבי הטענות של הצדדים, כמו הוראת תקנה 71(א) הקובעת כי "כתב טענות יכיל את הרצאת העובדות המהותיות בלבד". אולם לצד הוראות אלה התפתחה פסיקה ענפה שיצרה קורפוס שלם של טענות שעל בעלי דין לכלול במפורש בכתבי טענותיהם, ובעל דין שלא עשה כן עלול למצוא עצמו במצב שבו נסתחפה שדהו אך בשל טעות דיונית. לענייננו, סעיף 15(א) לחוק התרופות מעניק לבית המשפט סמכות להתערב בתוכן החוזה באמצעות הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה... טעות נפוצה של בעלי דין, במיוחד של נתבעים, שהם מתגוננים בפני תביעת פיצוי מוסכם בטענה כי לא הפרו את החוזה וזונחים קו הגנה שני - טענה להפחתת פיצוי מוסכם. טענה זו יש להעלות במפורש בכתב ההגנה... שכן מדובר בטענה המחייבת גם הנחת תשתית עובדתית. צד שאינו מעלה טענה להפחתת הפיצוי המוסכם מסתכן בכך שאם ייקבע כי ההסכם הופר, הוא עומד בפני התוצאה שייפסק הפיצוי המוסכם במלואו.

שנית, כאמור לעיל בדברי עמית, טענה להפחתת פיצוי מוסכם אינה טענה משפטית גרידא, כי אם בראש ובראשונה טענה עובדתית, העוסקת בשאלה מה היה הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה והאם נזק צפוי זה עומד ביחס סביר לפיצוי המוסכם שנקבע על-ידי הצדדים; וכפי שכבר צוטט לעיל, "על הצד שהפר את החוזה ושמבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. על צד זה מוטל גם הנטל להביא ראיות להוכחת טענותיו". וראו בהמשך פסק-הדין בעניין זאבי (פסקה 46), בו צוין כי כאשר מדובר בחוזה "מורכב" שנכרת בין צדדים מנוסים ומתוחכמים ושקדם לו משא-ומתן ארוך ומושכל, נטל זה הינו נטל כבד עד כבד מאד.

ברם, כאמור לעיל, השוכרת לא הביאה כל ראיה מצידה בעניין זה - לא ביחס לאמות-המידה האובייקטיביות שיש לבחנן במקרה זה (כגון סך כל עלותו של הסכם השכירות, שוויו של המושכר, מחירי שכירות ממוצעים של נכסים דומים למושכר, משך הזמן הממוצע של הליכים משפטיים בתביעות כגון דא וכיו"ב) ואף לא, למצער, ביחס לציפיות הסובייקטיביות של הצדדים בעניין זה במועד כריתת הסכם השכירות ולרקע לקביעת הפיצוי המוסכם כפי שנקבע, ואף לא חקרה את מר דרך בעניין זה (ראו לענין זה את דברי עמית, בעמ' 32, לפיהם "הצפיות על פי סעיף 15(א) היא אובייקטיבית, "שניתן היה לראותו", אך לשם בחינת חוסר היחס הסביר בין הפיצויים שנקבעו בחוזה לבין הנזק שנצפה בעת כריתת החוזה, יש לבחון גם את דעתם של הצדדים עצמם בעת קביעת סכום הפיצויים, כלומר את הצפייה הסובייקטיבית בפועל"). כך, שבפני בית-המשפט לא מונח ולו נתון עובדתי אחד שממנו ניתן להתחיל דיון ענייני בטענה זו, לבד מניסיון החיים של בית-המשפט עצמו.

ראו גם סיכומי השוכרת, בהם הוקדשו לעניין מהותי זה שתי פסקאות קצרות בלבד שאינן מתייחסות לנתון עובדתי כלשהו וכל שנטען בהן היה הטענה הכללית והערטילאית לפיה "הפיצוי הנטען על-ידי ארקד הוא בשיעור אסטרונומי שאף לא אחד מהצדדים יכול היה לצפות אותו במועד כריתת הסכם השכירות. מדובר בפיצוי בשיעור בלתי סביר שלא ניתן להיעתר לו".

שלישית, במקרה זה, כמתואר לעיל בהרחבה, השבת מצב המושכר לקדמותו ומסירתו לידי המשכירה במועד שנקבע על-ידי בית-משפט השלום או בכל מועד אחר מאוחר יותר, הייתה תלויה לחלוטין בשוכרת ואיש לא מנע ממנה לעשות כן. כך, שהייתה זו השוכרת שנטלה באופן מודע את הסיכון עליו היא מלינה כעת, כאשר בהקשר זה יש לציין כי בית-משפט זה, משלב מוקדם מאד של ניהול התיק, הציע לשוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו והייתה זו השוכרת, בין היתר, שהתמהמהה בחלקים נכבדים של התהליך. יתרה מכך, השוכרת הותירה במפגיע את התוספות למבנה על כנן ולא השיבה את מצב המושכר לקדמותו מתוך קונספציה ברורה כי התוספות למבנה מהוות נכס שבגינו היא זכאית לתשלום משמעותי מידי המשכירה. בנסיבות אלה בחרה השוכרת לנהל תביעה ממושכת לתשלום סך משמעותי של 10,030,000 ₪ בגין תוספות אלה, כך שהייתה זו השוכרת שיצרה כאן לעצמה משוואת סיכוי-סיכון ברורה ומחושבת (ואפשר שלא הקפידה על מדיניות ניהול סיכונים נבונה).

ברם, למרות נימוקים כבדי-משקל אלה, אני סבורה כי לפי כל אמת-מידה אובייקטיבית, ואף מבלי שנטענו טענות בעניין זה בפניי, תוצאת הפיצוי המוסכם העתי שנוצרה במקרה חריג זה אינה מקיימת כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת הסכם השכירות כתוצאה מסתברת של הפרה זו של ההסכם, וזאת אף לאור ההתמשכות המשמעותית של ההליכים המשפטיים; וכפי שכבר צוטט לעיל בעניין זאבי:

ככל שהעיכוב בפועל מהווה חלק מן הסיכון שהיה צפוי מראש, אין המתחייב יכול לפרוק מעליו את תוצאות הסיכון שהתממש בטענה שהוא עצמו לא צפה מראש נזק כזה. לא כן במקרה שבו התארכות התקופה חורגת במידה ניכרת מגבולות הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. הנחת המוצא הינה כי הצדדים לא התכוונו ליצור פיצוי בסכום קצוב "ללא קץ וללא גבול". לפיכך, כאשר תקופת הפיצוי מתארכת במידה ניכרת, כך שלא מתקיים עוד כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שהיה צפוי, בידי בית המשפט הסמכות להתערב בשיעור הפיצויים...

ובהמשך, בפסקה 72:

לצד יתרונותיו האמורים של מנגנון הפיצוי המוסכם העתי יש לו גם חיסרון בולט אחד: ככל שהצדדים לא הסכימו מראש לקבוע מהו משך הזמן המקסימאלי שבו ישתלם הפיצוי העתי, עלול יישום מנגנון הפיצוי המוסכם העתי להוביל לתוצאות בלתי סבירות, בנסיבות בהן תקופת התשלום הולכת ומתארכת והפיצוי מצטבר לסכומי עתק. מסיבה זו נקבע בפסיקת בית משפט זה כי הנחת המוצא הינה שהצדדים לא התכוונו ליצור חיוב בפיצויים לשיעורין "ללא קץ וללא גבול"... וכי לא מתקבל על הדעת לומר שהמפר יחויב "בפיצוי עד אין קץ" במנותק מהנסיבות... לפיכך נקבע כי לבית המשפט סמכות להתערב בפיצוי מוסכם עתי אם "התארכות התקופה חורגת במידה ניכרת מגבולות הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה".

ואמנם, כאמור, בית-המשפט העליון קבע עוד לפני עניין זאבי, כי במקרים בהם מתארכת במידה ניכרת וחריגה התקופה שבמסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי, באופן ההופך את הפיצוי המוסכם הכולל לחסר כל יחס סביר לנזק שהיה צפוי במועד כריתת החוזה, תהא לבית-המשפט סמכות להפחית את הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות, בין אם על-ידי קיצור התקופה בה נגבה הפיצוי העתי ובין אם על-ידי הפחתת סכום הפיצוי. ראו, למשל, ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, פ"ד מח(4) 89 (1994); ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ ואח' נ' רוסמן ואח', פ"ד נ(1) 774 (1996); ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ ואח', פ"ד נח(4) 1933 (2004); ע"א 4553,4633/06 מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון ואח' נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (בפירוק) ואח' (14.10.2010) (להלן: "עניין מי ערד").

במקרה שבפנינו, ערכו הנומינלי המקסימלי של הסכם השכירות כולו במשך 15 שנים היה 180 חודשים X 28,000 דולר לחודש = 5,040,000 דולר, בעוד שסכום הפיצוי המוסכם נכון להיום עומד, כאמור, על סך כ-6 מיליון דולר. בנסיבות אלה, ועל-פי ניסיון החיים לגבי סעיפי פיצוי מוסכם בגין פינוי מושכר ובמיוחד בהסכמים ארוכי-טווח ובעלות גבוהה יחסית של דמי-שכירות, אינני סבורה כי הצדדים צפו כי הפיצוי המוסכם יגיע לסכומים כה ניכרים, שכן בדרך-כלל מדובר בסנקציה חריפה שתפקידה להוביל לפינוי מהיר של המושכר.

בנסיבות אלה, ולא בלי היסוס, אני סבורה כי במקרה חריג זה, ובפרט לאור התמשכות ההליכים המשפטיים בעניין זה, אין מנוס מאשר להתערב ולהפחית מן הפיצוי המוסכם. כמו כן אני סבורה כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם בדרך של קיצור התקופה במסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי, כפי שיפורט להלן, וכי אין מקום במקרה זה להתערב בסכום הפיצוי שנקבע בהסכמה בהסכם השכירות (שילוש דמי-השכירות).

בהקשר זה יש לזכור גם - אף אם עניין זה אינו מהווה שיקול של ממש והשיקולים הם אלה אשר נקבעו בסעיף 15(א) לחוק התרופות - כי השוכרת הינה גוף ציבורי, שאף אם מי ממנהליה חטא או שגה, עדיין גוף ציבורי היא ולעניין זה משקל מסוים בהפעלת שיקול-דעתו של בית-המשפט ביחס להפחתת הפיצוי המוסכם .

אשר לקיצור התקופה במסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי, וכתוצאה מכך הפחתת הפיצוי המוסכם, אדון בכך מיד להלן, לאחר שאדון בטענת השוכרת בדבר חובת הקטנת הנזק בידי המשכירה.

הקטנת הנזק על-ידי המשכירה

סעיף 14(א) לחוק התרופות קובע כי "אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין". ברם, כאמור בסעיף 14(א) עצמו, וכמצוטט לעיל, הפיצוי המוסכם אינו כפוף לנטל הקטנת הנזק (שכן, כאמור בסעיף 15(א) לחוק התרופות, הפיצוי המוסכם עצמו אינו כפוף להוכחת הנזק). השוו גם דברי-ההסבר לסעיף 458(ג) להצעת-חוק דיני ממונות (ה"ח 595, 15.6.2011, בעמ' 891), בהם נכתב כי " מוצע לקבוע במפורש, ברוח הוראת החוק הקיים, כי עקרון הקטנת הנזק אינו רלוונטי לפיצויים לדוגמה, לפיצויים בלא הוכחת נזק או לפיצויים מוסכמים, הקבועים בפרק המוצע. זאת, בשל אופיים האובייקטיבי של פיצויים אלה".

אלא שיחד עם עקרון זה, נקבע בפסיקה כי:

הגם שזכאות הנפגע לפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה אינה כפופה עקרונית לנטל הקטנת הנזק (כיוון שהזכאות לפיצוי מוסכם אינה מותנית בהוכחת קיומו של נזק), ייתכנו מקרים שבהם תהיה הצדקה להתחשב בסבירות התנהגותו של הנפגע לצורך קביעת התקופה שבגינה יחוב המפר בפיצוי מוסכם עתי. צוין למשל כי במקרה שבו הנפגע מבטל את החוזה בעקבות ההפרה אך לא נוקט בשום צעד לביצוע החיוב בעצמו או באמצעות צד שלישי, ראוי שבית המשפט יציב גבול לתקופת הפיצוי. ועוד צוין כי ייתכנו גם מקרים פחות קיצוניים מזה, שבהם יוכח שהנפגע אמנם פעל באופן סביר והתקשר לאחר ביטול החוזה עם המפר בחוזה חלופי עם צד שלישי, אך ביצוע חוזה זה התעכב באופן בלתי סביר ובלתי צפוי, מסיבות שאינן קשורות לנפגע או למפר, באופן שיהפוך את חיוב המפר בפיצוי מוסכם עבור מלוא התקופה עד להשלמת החיוב לבלתי הוגן. נקבע כי בנסיבות אלה יש הצדקה שבית המשפט יתערב ויגביל את תקופת הפיצוי, כך שהמפר יחוב בפיצוי רק עבור אותו חלק של העיכוב שנגרם עקב הפרתו שלו את החוזה...
...ככל שהצדדים קבעו בחוזה מנגנון פיצוי מוסכם עתי, וככל שבית המשפט השתכנע כי שיעור הפיצוי העתי הינו סביר כשלעצמו, עיקר הדיון בתביעה להפחתת פיצויים מוסכמים בבית המשפט צריך להתמקד בשאלת משך התקופה שבה יחויב המפר בפיצוי העתי בגין ההפרה. ככלל, על המפר לשלם לנפגע את הפיצוי המוסכם העתי החל ממועד ההפרה ועד למועד השלמת החיוב על ידי הנפגע (או צד שלישי). עם זאת, במקרים בהם התקופה מתארכת במידה ניכרת, וכשהשלמת החיוב אינה מצויה עוד בידי המפר אלא בידי הנפגע, על בית המשפט לבחון מה גרם להתארכות התקופה – האם מדובר בעיכוב שהינו חלק מהסיכון שהיה צפוי מראש, ומשכך ניתן היה לצפות מראש גם את הנזק הנובע מסיכון זה כתוצאה מסתברת של הפרת החוזה, או שמא חלק מהעיכוב הינו כזה שלא היה צפוי מראש, באופן שחורג במובהק מציפיות הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר תוצאותיה המסתברות של ההפרה. בהקשר זה, ייתכנו נסיבות חריגות שבהן התקופה תתארך במידה ניכרת מסיבות חיצוניות – שלא קשורות למי מהצדדים ושלא ניתן היה לצפותן מראש במועד כריתת החוזה כחלק ממערך הסיכונים החוזי – וככל שמשתכנע בית המשפט כי התארכות התקופה הינה חריגה באופן שהופך את סכום הפיצוי הכולל לבלתי סביר ביחס לנזקים שיכלו הצדדים לצפות במועד כריתת החוזה, אזי יש הצדקה להפחיתו בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות, בין אם על ידי קיצור התקופה שבה ישולם הפיצוי העתי ובין אם על ידי הפחתה של סכום הפיצוי הכולל.
[עניין זאבי, פסקאות 73-72.]

וראו גם דבריו של עמית, בעמ' 48-46, לפיהם:

בדומה לנטל הקטנת הנזק הקבוע בסעיף 14 לחוק, בית המשפט בוחן את סבירות התנהגותו של הנפגע לצורך קביעת אורך התקופה שבגינה ייפסק הפיצוי המוסכם אף שסעיף 15 לחוק שולל במפורש את תחולת סעיף 14 לחוק. אלא שיש להבחין בין סכום הפיצוי המוסכם, שבעניינו לא חלה חובת הקטנת הנזק, לבין התקופה שבגינה נפסק הפיצוי, שבעניינה בלבד אנו מתחשבים בסבירות התנהגותו של הנפגע או של המתקשר החדש שבא בנעליו של המפר לצורך השלמת החיוב.
...
...במקרה של פיצוי מוסכם עתי לא ימשיך המפר לחוב בפיצוי עד בלי קץ, והגבול לתקופת החיוב הוא פעולה של הנפגע בזמן סביר להשלמת החוזה, אם בעצמו ואם בהתקשרות בחוזה חלופי.

כמו כן הובעה הדעה בפסיקה כי אין מניעה עקרונית להחיל על סעיפי פיצוי מוסכם עתי גם את דיני האשם התורם של הנפגע. ראו עניין מי ערד, בפסקה 18; עניין זאבי, בפסקה 43(ו).

במקרה שבפנינו מתעוררת אפוא השאלה אם יש מקום להציב גבול לתקופת הפיצוי המוסכם מסיבות הקשורות בהתנהגותה של המשכירה. שכן, כמתואר לעיל, השוכרת פינתה את המושכר מאנשיה ומטלטליה במועד שנקבע על-ידי בית-משפט השלום וניסתה להשיב את המושכר לידיה של המשכירה. כך, שהמשכירה יכולה הייתה לכאורה להשיב בעצמה את מצב המושכר לקדמותו (תוך שמירה על זכות התביעה שלה נגד השוכרת) או, למצער, למצב שיאפשר להשכירו לצד שלישי. לחילופין הייתה המשכירה יכולה, ואפשר שאף צריכה, לנסות להשכיר את המושכר לצד שלישי אף מבלי לבצע בו עבודות התאמה או לבצע עבודות מינימליות בלבד כאמור לעיל או לאתר שוכר שיהיה מוכן להתאים את המושכר לצרכיו על חשבונו או למכור את המושכר לצד שלישי כפי שאף עשתה בסופו של יום.

התלבטתי בעניין זה, אך הגעתי לכלל דעה כי אין מקום לקבוע כך, וזאת מן הסיבות העיקריות הבאות:

ראשית, אף הטענה בדבר הקטנת הנזק (במובן של סעיף 14 לחוק התרופות או בהקשר של הפחתת הפיצוי המוסכם) כלל לא נטענה על-ידי השוכרת בכתב-ההגנה בתביעה שכנגד וכאמור בכך יש משום הרחבת חזית אסורה.

שנית, כאמור, המומחה מצא כי השבת מצב המושכר לקדמותו כרוכה בהשקעת סכום משמעותי ואני סבורה - בפרט לאור המסקנה אליה הגעתי לפיה עמדתה המשפטית של המשכירה בסכסוך זה הייתה מוצדקת מלכתחילה - כי לא היה זה מוצדק להטיל על המשכירה להשקיע סכום זה. בהקשר זה יש לזכור גם כי, לשיטתה המשפטית של המשכירה (שלבסוף נמצאה מוצדקת על ידי), המושכר כלל לא נמסר לה. לפיכך נוצר גם קושי משפטי לבצע בו עבודות ולהשכירו לצד שלישי, והמשכירה עלולה הייתה להיקלע לסבך של טענות עובדתיות ומשפטיות סותרות.

שלישית, והדברים שלובים זה בזה, השוכרת הגישה כאמור תביעה כספית משמעותית ביותר נגד המשכירה בגין התוספות למבנה. כך, שהמשכירה הייתה עלולה להיקלע למצב בעייתי בו, מחד, היא הייתה מפרקת חלק מן התוספות למבנה (שלשיטתה כלל לא היה בחזקתה), ומאידך הייתה נדרשת לשלם עבורן ללא קשר לשאלה אם הן נותרו במושכר או פורקו על ידיה. במלים אחרות, אילו השאלה היחידה שהייתה ניצבת בפנינו הייתה רק השבת מצב המושכר לקדמותו והקביעה מי צריך לשאת בעלות זו, ייתכן שמצב הדברים היה פשוט יותר והיה ניתן להטיל חובה זו על המשכירה תוך שמירת זכות התביעה שלה (אם כי עלות השבת המצב לקדמותו במקרה זה הייתה משמעותית). ברם, בתביעתה תרמה השוכרת עצמה לסיבוך העניין ולהצבת דילמה מורכבת בפני המשכירה ולכן אין זה מוצדק להטיל את תוצאות הדילמה המורכבת הזו על המשכירה לבדה.

יצוין כי דברים אלה נאמרו על-ידי המשכירה עוד בסעיף 8.12 לכתב-התביעה שכנגד:

ארקד תטען כי לנוכח טענת מפעל הפיס כי הוא הבעלים של כל התוספות והשיפורים והמערכות שבבניין, לא יכולה לקבל ארקד את הבניין, שכן קבלתו תטיל עליה חבות ואחריות לשמירה ו/או לתשלום בגין רכוש זה של מפעל הפיס וגם תפתח פתח לטענות של מפעל הפיס לגבי המצאי ותקינותו של רכוש זה. מה גם שארקד לא תוכל לעשות עמו דבר כי הרי זה לא רכושה. לפיכך, ביקשה ארקד ממפעל הפיס, מבעוד מועד להותיר את הבניין ללא תוספות ושינויים שערכה במושכר ולהשיב את מצבו הפיסי לקדמותו על פי הוראות השכירות.

במאמר מוסגר יצוין כי אני ערה לדברים שאמר בא-כוח השוכרת בדיון בפניי, לפיהם: "אין לנו שום טענה לגבי הציוד ולא תהיה לנו שום טענה כלפי הציוד וכל מה שיש בנכס ושייך לכאורה לתובעת" (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 16.11.2016, שורות 6-5). ברם, משהשוכרת לא הסירה את תביעתה, הרי שלדברים אלה אין משמעות של ממש, לא כל שכן שבא-כוח השוכרת והוסיף ואמר באותה נשימה כי "אנחנו מבקשים שלא יעשה שום שינוי בנכס".

רביעית, כאמור לעיל, גם בעניין זה טענת השוכרת נטענה בעלמא, והשוכרת - שנטל השכנוע גם בנוגע לטענה זו הוטל עליה - לא הביאה ולו בדל ראיה להוכחת טענותיה, כגון בדבר האפשרות להשכיר את המושכר במצבו אז לצד שלישי, למשל באמצעות העדת שמאים, מתווכים או מומחים אחרים, הפניה לעסקאות דומות שבוצעו באותו אזור בתקופה הרלוונטית וכיו"ב. כמו כן, ולאור המצב המורכב שנוצר, היה מקום שגם השוכרת עצמה (שהיא גוף ציבורי רב-השפעה) תסייע במציאת שוכר חלופי, תפעל בשיתוף-פעולה ולא תטיל את האחריות המלאה על המשכירה לבדה. אלא שלא הובאה בפניי כל ראיה להתנהגות כזו מצד השוכרת.

חמישית, לעומת זאת, מר דרך העיד בפניי כי לא הייתה אפשרות לאתר שוכר למושכר בתנאים בו הוא נעזב על-ידי השוכרת, וכאמור, עדותו בעניין זה לא נסתרה על-ידי השוכרת. לכך יש להוסיף כי מן הראיות שבאו בפניי התרשמתי כי המושכר עוצב במידה רבה לצרכיה של השוכרת, שלא בהכרח התאימו לצרכיהם של שוכרים אחרים, כגון ביטול החנייה במרתף והסבתה לאחסנה. כמו כן יש לציין כי, לטענת המשכירה, המושכר נמכר בסופו של יום רק תחת התנאי של השבת המצב לקדמותו.

וכך העיד מר דרך בפניי בחקירתו הראשית בעניין מציאת השוכר החליפי, כמו גם ביחס לדילמה המורכבת שעמדה בפני המשכירה במקרה זה לאור תביעת השוכרת, שהוזכרה לעיל:

[בא-כוח המשכירה]: למה לא השכרת לאחרים?
העד: לא ניתן היה להשכיר אותו למישהו אחר, מכמה סיבות: ראשית אנשים לא מעוניינים היו בדברים שהיה שם. ז"א לא ניתן היה להשכיר. להשכיר לאחרים נכס שעדיין מחד אני אומר, לא קיבלתי לחזקתי, להשכיר אותו לאחרים איזה מין מעשה זה? איזה מין מעשה זה לקחת רכוש של אחר, להשכיר אותו לצד ג' וליהנות מהפירות של זה. איך אפשר לטעון את הכל בעת ובעונה אחת.
כב' השופטת: למה? נניח שהיית מוצא. ניסית למצוא מישהו?
העד: ברור,
כב' השופטת: נניח שהיית מוצא מישהו שכן רוצה את כל המבנה הזה, בצורה הזאת שהראית לנו אותה קודם, אני לא אומרת אם כן או לא. אבל נניח שהיה נמצא מישהו כזה,
העד: הייתי פונה למפעל הפיס והייתי אומר: רבותי, נמצא שוכר. בואו ונעשה איזה שהוא דבר. אבל אף שוכר, אני התייעצתי גברתי, והבאתי לבניין, ומפעל הפיס היו עדים בסיורים האלו, אנשים מהשורה הראשונה בתחום השכרת הנכסים המסחריים בתל אביב. אותם אנשים אמרו לי: דן, יש להחזיר את הבניין למצב מעטפת. אחרי כן יבוא שוכר ותשכיר לו אותו.
[עמ' 91-90 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 15 ואילך.]

ובהמשך בחקירה הנגדית:

ש. אתה ניסית להשכיר את הנכס? להציג אותו בפני שוכרים? להציע אותו להוציא מודעות?
ת. עניתי על העניין הזה מקודם. אני פניתי למתווכים המוליכים בשוק הזה. לחלקם הבאתי לנכס, היה נציג מפעל הפיס. הם סיירו בו, ואמרו לי חד משמעית שנכס מסוג זה, שבנוי באופן ייחודי וספציפי למטרות מפעל הפיס, עם ציוד ישן, עם תאורה מיושנת, עם מזגנים, לא ניתן להשכיר. לכן עלי להביא אותו במצב מעטפת. הם לא השתמשו בביטוי החזרה לקדמותו. כי הם לא יודעים מה זה קדמותו. אמרו לי כשהנכס יהיה במצב מעטפת, אנחנו נוכל לפעול להשכרתו. עד אז אין לנו כל עניין בנכס הזה.
ש. אמרת קודם שהבאת בעלי מקצוע מהשורה הראשונה. איפה בעלי המקצוע האלה למה אנחנו לא רואים
...
ש. אמרת שהבאת בעלי מקצוע מהשורה הראשונה לצורך השכרת הנכס. לא אמרת כזה דבר?
ת. מה אתה רוצה שאני אביא. מה רצית שאני אביא? נכס אתה יושב בתוכו. עם הרכוש שלך. תובע ממני 10 מיליון שקלים בעד הרכוש הזה, ואומר לי למה לא השכרת את זה? הרי זה בחוסר תום לב משווע מה שאתה עושה פה.
...
...זה לעג לרש. זה חוסר תום לב משווע מה שאתם עושים היום. סנדלתם אותי ככה שלא אוכל לפרק את הנכס, לא אוכל לבד להשיב את המצב לקדמותו ולא אוכל להשתמש בו. זו הייתה מטרתכם וזו התשובה לשאלתך.
עשיתם מעשה, במקום היום לשבת, יש אנשים ישרים שלא נמצאים בחדר הזה כרגע, שעובדים במפעל הפיס, שאמרו לי דן, עשינו טעות גדולה. היינו צריכים להחזיר את המצב לקדמותו. כל המשחק הזה, רוני אורפז כבר הלך והמשכנו במשחק המטופש הזה.
[עמ' 139-138 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 5 ואילך.]

ש. בואו נניח שהחזרת המצב לקדמותו, יש לנו חוות דעת היום כבר של מטעם בית משפט. אנחנו מדברים על משהו שיכול להיות, במקרה הגרוע, שווה ערך לדמי שכירות של כשנה, 10 חודשים, אולי שנה. אתה מחזיק 5 שנים, אנחנו כבר 5 שנים אחרי המועד שבו לטענתך לא הוחזר המצב לקדמותו כפי שאתה טוען. ואתה אומר, נמשיך כך. לעולמים. נכון?
ת. לא. אני מוחה גם על הדברים שלך. אני מוחה, כי התביעה המשפטית שלך היא חלק מתרגיל בצורה מתוחכמת ומכוונת עשיתם לי את זה, שאני מחד לא אפרק כי אתם יודעים שאין לי את הסכומים האלו. מצד שני, לא אוכל להשתמש כי זה שלכם. הרי זה מה שעשיתם לי וזה מה שאורפז הבטיח לי. אתה היית חלק מהשיח כי אתה היית עורך הדין שייצג את הפיס. אין לי טענה אליך. אבל זה היה הרעיון. הרעיון הוא לתבוע אותי מחד 10 מיליון ומצד שני להשאיר את זה ככה. זה בדיוק היה. ואתם ישבתם בחיבוק ידיים ולא עשיתם. בית המשפט רמז לכם ואמר לכם ולא עשיתם ולא עשיתם ועיכבתם חצי שנה 5000 שקל למומחה ומשכתם ומשכתם והיום אתה שואל אותי? אני חושב שזה פשוט חוסר תום לב. זה ניסיון להכשיל. זה ניסיון לא בסדר כל העניין הזה.
[עמ' 146-145 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 4 ואילך.]

אשר-על-כן, אני סבורה כי יש לדחות טענה זו של השוכרת בדבר הקטנת הנזק (במובן של הצבת גבול לתקופת הפיצוי המוסכם מסיבות הקשורות בהתנהגותה של המשכירה). על כל פנים, כאמור, אני סבורה כי במקרה חריג זה ממילא תוצאת הפיצוי המוסכם העתי אינה מקיימת כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת הסכם השכירות כתוצאה מסתברת של הפרה קונקרטית זו של ההסכם, כך שיש להפחית את הפיצוי המוסכם ולעשות זאת בדרך של קיצור התקופה במסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי.

קיצור התקופה במסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי

אשר לקיצור התקופה, הרי ששקלתי אם להורות לצדדים להביא ראיות נוספות לעניין הפחתת הפיצוי המוסכם. ברם, אני סבורה כי לאור הרחבת החזית של השוכרת והעובדה כי טענה זו כלל לא נטענה על ידה מלכתחילה, יהיה בכך משום "מקצה שיפורים" חריג ובלתי-מתקבל על הדעת, לא כל שכן שהליך זה נמשך כבר תקופה ארוכה מאד, בין היתר בשל התנהגות השוכרת.

בנסיבות חריגות אלה, אני סבורה כי אין מנוס מאשר לפסוק בעניין זה על-פי ניסיון החיים. אשר-על-כן, לאחר שקלול כל הנתונים הנמצאים בפניי ואיזון בין השיקולים השונים שהובאו לעיל, אני סבורה כי במקרה זה יש להגביל את משך הפיצוי המוסכם מיום 1.6.2014 ועד ליום 20.9.2018, הוא המועד בו הסכימה למעשה השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו. משך זה משקף בעיניי גם זמן סביר (כארבע שנים) שהצדדים יכלו לצפותו במועד כריתת הסכם השכירות לקיום הליך משפטי אזרחי מורכב יחסית בבית-משפט מחוזי, במקרה בו יתגלע סכסוך משמעותי בנוגע לפינוי המושכר, השבת מצבו לקדמותו ופרשנות הסכם השכירות.

סוף דבר

מכלל האמור לעיל אני פוסקת כי:

התביעה העיקרית של השוכרת נדחית.

התביעה שכנגד של המשכירה מתקבלת ב אופן הבא:

על השוכרת להשיב למשכירה את החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ וכן לאחר שהשוכרת תשיב את מצבו של המושכר לקדמותו ועל חשבונה בהתאם להוראות המומחה ובפיקוחו. מועד השבת החזקה במושכר מהשוכרת למשכירה ייחשב כיום בו יאשר המומחה בכתב כי מצבו של המושכר הושב לקדמותו, דהיינו למצב של "מעטפת פתוחה" בהתאם לקביעות המומחה.
השוכרת לבדה תישא בשכרו של המומחה.
השוכרת מחויבת בתשלום ההוצאות השוטפות כהגדרתן בסעיף 6(א) להסכם השכירות בגין התקופה שמיום תחילת השכירות (1.10.1998) ועד למועד השבת המושכר לחזקתה של המשכירה.
על השוכרת לשלם למשכירה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות, קרי שילוש דמי-שכירות בתוספת הפרשי הצמדה, וזאת, מיום 1.6.2014 ועד ליום 20.9.2018.

כל יתר תביעות המשכירה בתביעה שכנגד נדחות.

המשכירה תגיש פסיקתא לחתימתי הכוללת תחשיב ותשלם את יתרת האגרה, וזאת בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה (ראו ע"א 7156,7538/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (11.10.2012), בפסקה 20 לפסק-דינה של כבוד השופטת (כתוארה אז) א' חיות) .

השוכרת תישא בהוצאות המשכירה בתביעות אלה בסך של 300,000 ₪.

המזכירות תשלח את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' ניסן תש"פ, 29 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.