הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 1366-03-15

לפני כב' השופט ישעיהו שנלר, סגן נשיא

התובעים:

  1. אומה ניהול נכסי נדל"ן בע"מ
  2. משה שחר

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד יורי נחושתן ו/או גל שבי

נגד

הנתבעים:

  1. הורוביץ – יוכלמן השקעות בע"מ
  2. חנה הורוביץ
  3. זאב יוכלמן

ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר אבי וינרוט ו/או אריאל דינובצקי

פסק דין

1. עניינה של התביעה בהסכם עקרונות אשר נחתם בין אומה ניהול נכסי נדל"ן בע"מ (להלן: התובעת) לבין הורוביץ – יוכלמן השקעות בע"מ (להלן: הנתבעת), מיום 16.5.2013 (להלן: הסכם העקרונות ), בו הועלו על הכתב העקרונות המנחים להתקשרות בין הצדדים, על מנת לממש את כוונתם להתקשר יחד ולהגיש הצעה לרכישת זכויות בעלות במקרקעין בצפון תל אביב, מכונס נכסים, לשם הקמת פרוייקט נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה.

2. לאחר זכיית הצעתם המשותפת של הצדדים בהתמחרות לרכישת הזכויות במקרקעין התעוררו חילוקי דעות בין הצדדים ולבסוף התובעת הודיעה לנתבעת על ביטול הסכם העקרונות עימה וכן על ביטול הסכם המכר לרכישת הזכויות במקרקעין (להלן: הסכם המכר). משה שחר (להלן: התובע) טוען לנזק שנגרם לו על סך 5.3 מיליון ש"ח, המהווים סכום ערבות בנקאית שחולטה ביום 14.6.2013 (להלן: הערבות הבנקאית), אותה העמיד במסגרת ההצעה לרכישת המקרקעין. עוד טוענים התובעים כי נחשפו לתביעות ולנזקים נוספים, בסך של למעלה מ-12 מיליון ש"ח כתוצאה מביטול הסכם המכר.

רקע עובדתי מוסכם
3. בתחילת חודש מאי 2013 החלו מגעים אינטנסיביים בין הצדדים על מנת להתקשר ולהגיש הצעה משותפת לרכישת זכויות בעלות במקרקעין הידועים כחלקה 15 בגוש 7186, ברחוב יערי 20, "כוכב הצפון" תל אביב (להלן: המקרקעין). המקרקעין הוצעו למכירה במסגרת הליך של פירוק שיתוף שהתנהל בבית המשפט השלום בתל אביב (ת"א 17562-05-12) (להלן: תיק הפירוק), בו מונה עו"ד יורם וסרצוג לכונס הנכסים (להלן: כונס הנכסים) ופרסם הזמנה לקבלת הצעות לרכישת המקרקעין, אשר ניתן להקים על גביהם פרוייקט מגורים בן 36 יחידות דיור. מועד הגשת ההצעות בהתאם למסמכי המכרז נקבע ליום 20.5.2013.
4. העיקרון הבסיסי להסכם העקרונות היה כי הנתבעת תהיה אחראית להעמיד 10% מההון העצמי הנדרש ותהיה אחראית לשיווק היחידות בפרוייקט, לניהול הפרוייקט במסגרת קבוצת הרכישה, ובכל הקשור להקמת הפרוייקט. מנגד, התובעת תהיה המשקיעה, תעמיד את הערבות הבנקאית שתצורף להצעה וכן סך 90% מתשלום התמורה, ככל שהשיווק לא יכסה את עלויות רכישת הקרקע בתוך סד הזמנים הקבוע בהסכם המכר. חלוקת הרווחים בפרוייקט תהיה שווה, לאחר החזר ההשקעה של הצדדים. העקרונות המנחים להתקשרות בין הצדדים באו לידי ביטוי בסעיף 3 להסכם העקרונות:
"3.1 הצדדים יקימו יחד חברת פרויקט יעודית (S.P.V), כאשר הבעלות בחברה תתחלק בצורה שווה (50%-50%) בין הצדדים (להלן: "החברה המשותפת").
3.2 עבור החברה המשותפת, ייפתח על ידי פישר בכר חן נאמנים בע"מ (להלן: "הנאמן"), חשבון נאמנות בבנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "חשבון הנאמנות").
3.3 הנאמן יגיש בנאמנות עבור החברה המשותפת ו/או מי מטעמה, הצעה לכונס הנכסים במסגרת ההליך.
3.4 לצורך הגשת הצעה במסגרת ההליך, תועמד לטובת כונס הנכסים ערבות בנקאית אוטונומית בסך השווה ל-10% מסכום ההצעה בתוקף עד ליום 20.7.2013 (להלן: "הערבות"). חלף הערבות ניתן להעמיד שיק בנקאי בסך השווה ל-10% מסכום ההצעה (להלן: "השיק"). הצדדים יתחלקו שווה בשווה בכל העלויות הכרוכות מהעמדת הערבות.
3.5 אומה נדל"ן תעמיד עד ליום ראשון ה-19.5.2013 בטחונות (ערבות בנקאית מבנק זר) בגובה של 5,300,000 ₪ לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כך שיאפשרו את הנפקת הערבות מחשבון הנאמנות. ככל שלא ניתן יהיה להעמיד את הביטחונות ו/או את הערבות, הצדדים מוותרים בזאת על כל טענה ו/או דר ישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו.
3.6 ככל שניתן יהיה להפחית את הביטחונות המפורטים בסעיף 3.5 לעיל, באמצעות כספים שיופקדו על ידי מצטרפים לקבוצת הרכישה, הצדדים יפעלו להפחתת הביטחונות כאמור.
3.7 הורוביץ יוכלמן תהיה אחראית לשיווק היחידות הפרויקט [טעות במקור], לניהול הפרויקט במסגרת קבוצת הרכישה, ובכל הקשור להקמת הפרויקט.
בתמורה לאמור בסעיף זה, תהא זכאית הורוביץ יוכלמן לקבל את חלקה ברווחים כאמור בסעיף 3.12 להלן.
3.8 ככל ועד למועד ההתמחרות במסגרת ההליך, לא ישווקו לפחות 10 יחידות ממוצעות בפרויקט (בסך כולל של 20 מיליון ₪), לא ניתן יהיה לעלות את ההצעה שהוגשה לכונס הנכסים במסגרת ההתמחרות, אלא בהסכמה פה אחד של הצדדים.
3.9 ככל ובמועד ביצוע כל תשלום לכונס, בהתאם ללוחות הזמנים המפורטים בהליך, וככל שלא ישווקו מספיק יחידות בפרויקט ותיוותר יתרה לתשלום, אזי יתרת התמורה תחולק בין הצדדים באופן הבא:
3.9.1 אומה נדל"ן תהיה אחראית להעמיד 90% מסך התמורה שתיוותר לתשלום בגין רכישת המקרקעין.
3.9.2 הורוביץ יוכלמן תהיה אחראית להעמיד 10% מסך התמורה שתיוותר לתשלום בגין רכישת המקרקעין. לצורך הבטחת ביצוע התשלום על ידי הורוביץ יוכלמן, יוחזקו בידי הנאמן, המחאות אישיות מאת ה"ה חנה הורוביץ וה"ה זאב יוכלמן, על סך של 2,000,000 ₪ כל אחת (להלן: המחאות הביטחון). מובהר כי שימוש בהמחאות הביטחון על ידי הנאמן, יתאפשר בכפוף ולאחר שאומה נדל"ן שילמה את חלקה בהתאם לאמור בסעיף 3.9.1 לעיל. מובהר כי הנאמן ישיב את ההמחאות, ככל שלא נעשה בהן שימוש וזאת לאחר השלמת רכישת המקרקעין.
3.10 חלף האמור בסעיף 3.9 לעיל, כל צד או מי מטעמו יהיה רשאי להמיר את חלקו ביתרת התמורה לכונס הנכסים וזאת בדרך של רכישת יחידות בפרויקט בהתאם לטבלת המחירים העקרונית המצורפת כנספח ב' למסמך עקרונות זה, ובכפוף לחתימתו על הסכם השיתוף של קבוצת הרכישה.
3.11 מובהר כי ביצוע כל התשלומים המפורטים במסמך זה לרבות העמדת הביטחונות בגין הערבות, יתבצעו בדרך של העמדת הלוואות בעלים לחברה המשותפת, נושאות ריבית כמתחייב בחוק. כמו כן מובהר, כי החזר הלוואות הבעלים על פירותיהן, תהינה קודמות ועדיפות על כל חלוקת רווחים בחברה וזאת בהתאם למועד העמדת הלוואות הבעלים.
3.12 כל רווחי החברה המשותפת, לרבות מדמי [טעות במקור] ניהול, דמי סיחור ו/או כל מקור רווח אחר, יחולקו שווה בשווה בין הצדדים בהתאם ובכפיפה לאמור במסמך עקרונות זה.
3.13 עוה"ד שילוו את הפרויקט יהיה משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות'. הרוכשים בקבוצת הרכישה ישלמו שכ"ט 1.5% ממחיר האומדן הכולל של היחידה, ומתוכם ישולם 0.3% לחברה המשותפת."

5. עורכי הדין חן, פקטור ושפיגל ממשרד עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות' ליוו את הפרוייקט ובין היתר ניסחו את הסכם העקרונות, את הסכם השיתוף ואת בקשות ההצטרפות אשר הוחתמו עליהן המצטרפים לקבוצת הרכישה, הכל בהתאם להסכמות בין הצדדים. פישר בכר חן נאמנים בע"מ (להלן: הנאמן) היו אחראים, בין היתר, על הגשת ההצעה לכונס הנכסים במסגרת ההליך, פתיחת חשבון נאמנות בבנק (להלן: חשבון הנאמנות) והפקדת כל ההמחאות אשר נמסרו על ידי המצטרפים לקבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות.

6. במסגרת סעיף 3.8 להסכם העקרונות נקבע היעד שהצדדים כיוונו אליו עד למועד ההתמחרות והוא שיווקם של 10 דירות בפרוייקט בסך כולל של 20 מיליון ש"ח. כאשר נקבע כי אם הנתבעת לא תעמוד ביעד הזה, לא ניתן יהיה להעלות את ההצעה שתוגש לכונס הנכסים במסגרת ההתמחרות, אלא בהסכמה פה אחד של הצדדים.

7. עוד נקבע בסעיף 3.9 להסכם העקרונות כיצד תחולק יתרת התמורה עבור רכישת המקרקעין, ככל שלא יימכרו כל הדירות טרם המועד האחרון לתשלום עבור הקרקע, כך שהתובעת תשלם 90%, הנתבעת 10% וכן תעביר המחאות אישיות של חיה הורוביץ (להלן: הנתבעת 2) וזאב יוכלמן (להלן: הנתבע 3) על סך 2 מיליון ש "ח כל אחת אשר יוחזקו בידי הנאמן (להלן: ההמחאות האישיות).

8. ביום 17.5.2013, יום לאחר החתימה על הסכם העקרונות וטרם מועד ההתמחרות, שלחה הנתבעת 2 הודעת דואר אלקטרוני בה נכלל התחשיב לפרוייקט (להלן: התחשיב המקורי) לפיו עלות רכישת הקרקע הצפויה הנה סך של 72 מיליון ש"ח, עלות הביצוע של הבנייה בפרוייקט סך של כ-45.3 מיליון ₪, ורווח צפוי לצדדים סך של 12.5 מיליון ש"ח.

9. עוד באותו יום שלח אייל שטרופר (להלן: שטרופר), נציג התובע, הודעת דואר אלקטרוני בה מתבקשים הנתבעים לאשר את נוסח הערבות הבנקאית אותה העמיד התובע לצורך הגשת הצעה במכרז. כמו כן, הנתבעים התבקשו לאשר כי לתובע תהא "המילה האחרונה" לקבוע את סכום ההצעה שתוצע במסגרת ההתמחרות במכרז. הנתבע 3, השיב בחיוב להודעת הדואר האלקטרוני כאשר ציין "באשר להתמחרות – אני מאשר שסוכם שלמייקל תהייה הזכות להחליט עד לאן נמשיך בהתמחרות, ואת ה"מילה האחרונה" לקבוע את סכום ההצעה" .

10. בהתאם להוראות ההזמנה לקבלת הצעות לרכישת המקרקעין (להלן: ההזמנה) ולהסכם העקרונות, ביום 20.5.2013 הוגשה ההצעה המשותפת של התובעת והנתבעת לרכישת הזכויות במקרקעין שעמדה על סך 53 מיליון ש "ח (להלן: ההצעה). בהתאם להוראות ההזמנה, התובע מסר לכונס הנכסים ערבות בנקאית על סך 5.3 מיליון ש"ח (10% מסכום ההצעה). ההצעה הייתה גבוהה בכ-10 מיליון ש"ח משווי הקרקע בהתאם לשמאות נכס המקרקעין אשר הייתה חלק מתיק המכרז והייתה הגבוהה ביותר מבין כלל ההצעות אשר הוגשו לכונס הנכסים.

11. יום לאחר מכן, ביום 21.5.2013, נשלחה הזמנה להתמחרות על ידי כונס הנכסים. כמו כן, באותו יום נשלח מכתב על ידי עו"ד שפיגל ממשרד הנאמן לפיו הוא מגיש את העתק הערבות הבנקאית שהועמדה על ידי התובע החתום על הערבות, לאישור נוסחה על ידי כונס הנכסים. כך גם עודכנו הצדדים על ידי עו"ד פקטור, כי התובעת הוקמה ונרשמה כאשר במסמכי החברה רשומה גב' דבי (דבורה) שחר, בתו של התובע, כבעלת המניות.

12. בין מועד הגשת ההצעה ועד לקיום ההתמחרות, בעקבות בעיה עם נוסח הערבות הבנקאית כפי שהועברה על ידי התובע, תוקנה הערבות הבנקאית ונשלחה ביום 26.5.2013 למשרד כונס הנכסים בשנית. על אף שהסכם העקרונות קבע בסעיף 3.5 כי התובעת תעמיד ערבות בנקאית מבנק זר לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כך שיאפשרו את הנפקת הערבות הבנקאית מחשבון הנאמנות, הערבות הבנקאית הסופית הוצאה לבקשתו של התובע על ידי בנק זר, Julius Bar, ישירות לטובת כונס הנכסים.
כמו כן, בתקופה זו החלו הנתבעים לשווק את הפרויקט ולהחתים רוכשים על בקשות הצטרפות לקבוצת רכישה. בקשות ההצטרפות נוסחו מראש על ידי הנאמן כך שבעת החתמת רוכש, הנתבעים היו נדרשים רק להשלים את שדות פרטי הרוכשים, המחיר ותיאור הדירה. להלן יובאו הסעיפים העיקריים בבקשות ההצטרפות אשר צורפו כנספח 19 לתצהיר התובע ונספח 10 לתצהירי הנתבעים:
"1. אנו מבקשים בזאת להצטרף לקבוצה, אשר תתמודד יחדיו ובערבות הדדית, בהליך לשם רכישת זכויות הבעלות במקרקעין כהגדרת מונחים אלו לעיל (להלן: "הממכר").
2. השתתפותנו בהליך, הינה ביחס לשטח יחסי במקרקעין, אשר בהתאם לתכניות רעיוניות וראשוניות משקף זכויות בניה ביחס ליחידה רעיונית מספר זמני __, בשטח של כ-__ מ"ר, המצויה בקומה __ ובכיוון _____ של הבניין העתיד להיבנות במסגרת הפרויקט, הכוללת __ מקומות חניה (להלן ביחד: "חלקנו בפרויקט").
(...)
4. האומדן המשוער של חלקנו בפרויקט עומד נכון להיום על סך כ-____ ₪ (במילים: ____). מובהר, כי אומדן עלות היחידה אינו כולל. מס רכישה, עלויות מימון ושכ"ט עורך דין. ידוע לנו, כי האומדן הנ"ל, הינו אומדן משוער בלבד, וכי אפשר ויחולו באומדן הנ"ל שינויים, וזאת בהתאם לקבוע במסמך זה ובמסמכים כהגדרתם בסעיף 8 להלן.
5. הואיל ומדובר ברכישה במסגרת ההליך לרכישת המקרקעין, וזאת במסגרת תיק התביעה לפירוק השיתוף במגרש, אשר במסגרתה מונה כונס הנכסים לצורך טיפול בתביעה לפירוק השיתוף במגרש, ועל מנת להגדיל את סיכוייה של הקבוצה לזכות בהליך, בחתימתנו על בקשה זו, אנו מסמיכים את עו"ד אמיר חן (להלן: "הנציג") לקבוע בשמנו ובעבורנו את סכום התמורה בגין הממכר שיוצע על ידי הקבוצה במסגרת ההליך (להלן: "ההצעה") ובלבד שלא יהיה בה כדי לשנות את האומדן המשוער בחלקנו בפרויקט (הנזכר בסעיף 4 לעיל), ביותר משיעור של 7% מסכום האומדן המשוער בחלקנו בפרויקט.
(...)
11. כדמי רצינות, אנו מפקידים בנאמנות המחאה על סך של 180,000 ₪ (מאה ושמונים אלף ₪) לפקודת פישר בכר חן נאמנים בע"מ (להלן בהתאמה: "הפיקדון" ו- "הנאמן").
(...)
14. היה ולא נחתום על המסמכים בתוך המועד הנקוב לעיל (וזאת לא בשל הסיבות המנויות בסעיף 13 לעיל), תפקע זכותנו להצטרף לקבוצה מבלי שתהא לנו כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפיכם ו/או כלפי מי מטעמכם ו/או כלפי היועצים המשפטיים של הפרויקט ו/או כלפי יתר חברי הקבוצה ו/או מי מטעמם של כל אלה ו/או כלפי כל גורם אחר הקשור למקרקעין ו/או לפרויקט, ובמקרה כאמור אתם תהיו רשאים (אך לא חייבים) להורות לנאמן להעביר לידיכם סכום של 180,000 ₪ (מאה ושמונים אלף ₪) מתוך הפיקדון, וזאת כפיצוי קבוע ומוסכם מראש, בגין כל נזק ו/או הוצאה שנגרמו לכם בקשר עם האמור לעיל, ויתרת כפי הפיקדון (כמפורט בסעיף 13 לעיל) תושב לידינו, ותועבר על ידי הנאמן לחשבון בנק שאנו נמסור לנאמן באותו מועד".
נוסף על כך, לשלוש מבקשות ההצטרפות אשר נחתמו בטרם ההתמחרות נוספו הערות בכתב יד אשר אפשרו לרוכשים לחזור בהם מהצטרפותם לקבוצה:
(1) בקשת ההצטרפות של אירית וצלי מור אשר נחתמה ביום 22.5.2013: "אל [טעות במקור] אף האמור בסעיף 14 מוסכם כי המצטרפים יהיו זכאים לבטל את בקשת ההצטרפות עד 5 ימים [טעות במקור] עסקים מיום קבלת הסכם השיתוף, ולקבל את מלוא הפקדון חזרה".
(2) בקשת ההצטרפות של יפה ורמי אברהם אשר נחתמה ביום 24.5.2013: "הלקוח יאשר ביום ראשון באופן סופי את הרכישה במידה ולא יחפוץ יקבל אז ... הצ'ק חזרה ולא תיהיה לחברה ואו [טעות במקור] ללקוח כל טענה ואו [טעות במקור] תביעה".
(3) בקשת ההצטרפות של מיכל וערן סטרול אשר נחתמה ביום 26.5.2013: "ללקוחות שמורה הזכות להודיע על אי הצטרפות לקבוצה עד ליום ג' 28.5.13 בשעה 12:00 במידה ולא יודיעו אזי שהסכם זה בתוקף".

13. ביום 27.5.2013, יום ההתמחרות, נפגשו הצדדים לפגישה מקדימה לפני המכרז במהלכה נקבעו גבולות הגזרה במכרז והנתבעים מסרו כי החתימו 11 בקשות הצטרפות ובידיהם 11 המחאות. להליך ההתמחרות ניגשו שבעה מציעים, וביניהם התובעת והנתבעת, אשר זכו בהתמחרות כאשר הציעו את ההצעה הגבוהה ביותר על סך 76.5 מיליון ש"ח. הפעימות בהתמחרות היו בסכום של 100,000 ₪ כך שהצעת עו"ד גולדברג, אשר ייצג את קבוצת ארדיטי, ההצעה השנייה הכי גבוהה, הייתה על סך 76.4 מיליון ש"ח. ההצעה השלישית של קבוצת דוידסון הייתה על סך 72.3 מיליון ש"ח.

14. ביום 31.5.2013 נשלח דואר אלקטרוני על ידי שטרופר לנאמן, בו הביע התובע תרעומת על כך שרק 9 המחאות הופקדו ונפרעו בחשבון הנאמנות, וכן כי הנתבעים לא הפקידו את ההמחאות האישיות, נספח 11 לתצהירו של התובע וכדלקמן:
"מיכל ויואל שלום,
הופתענו לגלות ביום חמישי ה 30.5.13 כי 9 שיקים בלבד הופקדו בחשבון הנאמנות של הפרוייקט. לפי הורוביץ יוכלמן התקבלו 11 שיקים להפקדה, אך בפועל הופקדו 9 בלבד.
כמו כן הופתענו לגלות כי השיקים האישיים של זאב וחני לבטחון שהיו אמורים להיות מופקדים אצלכם בנאמנות, לא הופקדו.
מן הראוי שנקבל מכם, כנאמנים של ההסכם ועורכי דיננו, עדכונים על נושאים כה מהותיים.
לעומת זאת, כאשר נוסח הערבות לא היתה לשביעות המפרק ידעתם להתקשר וללחוץ להחליף את הערבות. בנוסף, אמש התבשרנו מזאב כי הכונס ניסה לחלט את ערבות הבנק וזאת על אף שאין בסמכותו לעשות כן. האם עודכנתם בעניין?
כמי שמיוצג על ידי משרדכם אני פליאה כי לא הועבר לנו מידע כה חשוב. חשבנו שמייקל ואני מיוצגים נאמנה על ידי משרדכם תוך שמירה על האינטרסים שלנו ולא רק הורוביץ יוכלמן. כנראה טעינו.
כנאמנים להסכם יש לדאוג לאינטרסים של כל הצדדים כולל כל הרוכשים ולא להורוביץ יוכלמן בלבד.
אודה על תגובתכם.
בברכה
אייל שטורפר"
באותו יום גם התקיימה פגישה בין התובעים לנתבעים בה כל צד שטח את טענותיו בנוגע לנושאים שבמחלוקת - מספר ההמחאות שהופקדו והמועד שבו נדרשים הנתבעים להפקיד את ההמחאות האישיות.

15. ביום 2.6.2013 אישר הנאמן כי אכן הופקדו רק 9 המחאות וכי ההמחאות האישיות לא הופקדו בידיו. עם זאת מסר הנאמן כי טרם הגיע המועד להפקדת ההמחאות האישיות בקובעו כי "לעניין השיקים האישיים של חני וזאב, הרי שלפי מסמך העקרונות מסירת השיקים האישיים הינה תנאי לביצוע תשלומים לכונס על פי הוראות הסכם המכר ולא היוותה תנאי להתמחרות. לעניין המועד המדויק להעמדת השיקים מציעים להסדיר זאת במסגרת ההסכם המפורט".

16. ביום 3.6.2013 שטורפר העביר את הערותיו להסכם השיתוף שהועבר על ידי עו"ד שפיגל. כמו כן, עו"ד חג'ג', בא כח קבוצת ארדיטי, שלח מכתב לכונס הנכסים בו התבקש האחרון להגיש את הבקשה לאישור המכר, לבדוק האם חולטה הערבות הבנקאית בהתאם לתנאי המכרז וכן ביקש לקבל העתק מהערבות הבנקאית כאמור.

17. ביום 4.6.2013 השיב כונס הנכסים למכתב בא כח ארדיטי וציין כי אישור המכר יוגש "בימים אלה" לאישור בית המשפט וכי הערבות הבנקאית תוצג לפירעון בהתאם למועדים שנקבעו לכך בהסכם המכר.
בקשה כאמור הוגשה ואושרה עוד באותו יום על ידי בית המשפט.

18. ביום 5.6.2013 עדכן הנתבע 3 את שטרופר והנאמן כי ברצונו לגייס לפרוייקט איש שיווק וביקש את אישורו של שטרופר, וכי הנאמן יכין הסכם התקשרות בין התובעת לבין איש השיווק בהתאם לתנאים אשר סוכמו בין הצדדים.
באותו יום גם התקיימה פגישה בין התובעים לנתבעים במשרד הנאמן, בה דרש התובע מהנתבעים להפקיד סכום של 300,000 ₪. באותו מועד התובע מסר לנתבעים טיוטה לתוספת למסמך העקרונות בה מוסדר התשלום של 300,000 ₪ שישולם על ידי הנתבעת במקרה שבו תחולט הערבות הבנקאית על ידי כונס הנכסים, נספח 21 לתצהירי הנתבעים, סעיפים 3-1:
"1. הורוביץ יוכלמן תפקיד עד ליום 5.6.2013 סך של 300,000 ₪ בחשבון נאמנות שייפתח על ידי חברת פישר בכר חן נאמנים בע"מ עבור אומה נדל"ן ו/או מייקל שחר (להלן: "הנאמן" ו-"הפיקדון" בהתאמה).
2. הנאמן יעביר את הפיקדון על פירותיו לידי אומה נדל"ן ו/או מייקל שחר, וזאת לאחר שאושרה העסקה נשוא מסמך העקרונות על ידי בית המשפט, והערבות שנמסרה לכונס הנכסים, עוה"ד יורם וסרצוג (להלן: "כונס הנכסים"), מאת מייקל שחר על סך של 5,300,000 ש"ח (להלן: "הערבות") נפרעה.
3. ככל ומסיבה כלשהי לא תחולט הערבות, הנאמן ישיב להורוביץ יוכלמן את כספי הפיקדון על פירותיו."
לטענת הנתבעים, הנתבע 3 ביקש להעביר את העניין לבדיקת עורך דין, אך למשמע הדברים התובע התנגד והביע כעס.

19. ביום 6.6.2013 הציגה הנתבעת תחשיב עדכני המציג את הפרוייקט בייזום פרטי למספר משקיעים (להלן: התחשיב העדכני). האומדן החדש במבנה עסקה של יזמות פרטית כולל הוצאות שלא נכללו במבנה הקודם של קבוצת רכישה: הוצאות מימון בכ-9 מיליון ש"ח, הוצאות שיווק בכ-2.6 מיליון ש"ח, הוצאות ניהול של כ-1.2 מיליון ש"ח והוצאות מס רכישה בסך של כ-3.8 מיליון ש"ח. מנגד, אומדן הרווח במבנה העדכני הוא כ-37 מיליון ש"ח. יחד עם זאת, ניתן ללמוד מסיכום השיחה עם רונית ברזילי, אשר נשלח על ידי הנאמן, כי הנושאים המיסויים טרם ברורים ולכן המליץ "לא לעשות כרגע שום דבר עד שלא נבהיר את כל הסוגיות וזאת כדי להימנע מצעדים שיהיה קשה אם בכלל לשנות".
הנסיבות של עריכת התחשיב העדכני שנויות במחלוקת בין הצדדים וכפי שיפורטו הדברים בהמשך.

20. במקביל, ביום 6.6.2013, בנק Julius Baer, שהנפיק את הערבות הבנקאית עבור התובע, פנה לכונס הנכסים בעקבות דרישתו של התובע, בבקשה להחזיר אליו את הערבות הבנקאית לאור טענתו כי לא זכה במכרז. בתגובה לכך, נשלח מכתב מכונס הנכסים לבנק, בו נכתב כי התובע, באמצעות התובעת, הוא שזכה במכרז, כי אין בכוונתו להחזיר את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיו וכי בכוונתו לחלטה בהתאם לתנאי התשלום לרכישת המקרקעין.

21. ביום 9.6.2013 נשלח מכתב מכונס הנכסים לצדדים בו עודכנו על הזכייה בהתמחרות ועל זכייתם לרכוש את המקרקעין לאחר שהמכר אושר על ידי בית המשפט. כמו כן, צוין במכתב זה כי בכוונת כונס הנכסים לממש את הערבות הבנקאית שהופקדה בידו. ואכן, הערבות הבנקאית חולטה על ידי כונס הנכסים ביום 14.6.2013.

22. ביום 11.6.2013 נמסר לנתבעים על ידי התובע, כי אמור להתקבל אצלם מסמך עקרונות להסדר, לפיו במקום הנתבעים ייכנס משקיע אחר. ואכן, ביום 12.6.2013 בשעה 13:35 שטרופר העביר לנתבעים מסמך שבבסיסו הסכמה לפיה הנתבעים יצאו מהעסקה ודרש כי המסמך ייחתם בדחיפות עד השעה 16:00. במסמך נקבע כי הצדדים הסכימו לבטל את הסכם העקרונות וכי הנתבעים הסכימו לוותר על כל זכויותיהם על פי הסכם העקרונות, כאשר הזוכה בהתמחרות הנה התובעת והיא בלבד ולפיכך התובע, או מי מטעמה, רשאים לפעול בכל דרך למימוש זכייתה כאמור.

23. ביום 16.6.2013 נשלחה הודעת דואר אלקטרוני לתובע על ידי הנתבעים, בה הביעו את מורת רוחם נוכח התנהלות התובעים, כאשר הם מלינים על ניסיון ביטול הערבות הבנקאית והניסיון לנשל את הנתבעים מכל זכויותיהם. הנתבעים הדגישו כי בעקבות התנהלות זו נאלצו להפסיק לשווק את הפרוייקט ומיום ליום פונים רוכשים ומאיימים בביטולים.

24. ביום 18.6.2013 נשלחה הודעת דואר אלקטרוני לנאמן על ידי הנתבעים בה הסבירו כי, בין היתר, נוכח התנהלותו של התובע, ובהתאם לנוהג בפרוייקטים בנדל"ן בצורה של "קבוצת רכישה" לא ניתן להחזיק בכוח רוכש פוטנציאלי בפרוייקט המבקש לבטל את בקשת ההצטרפות שלו. בתגובה, יום לאחר מכן, ביום 19.6.2013 נשלחה הודעת דואר אלקטרוני על ידי הנאמן לפיה שטורפר מתיר לבטל בקשות הצטרפות של רוכשים פוטנציאלים בפרוייקט.

25. יוער כי עוד ביום 13.6.2013 שלח הנאמן לשטרופר מכתב בו אישר כי לאחר ההתמחרות הופקדו 9 המחאות בלבד, וכי נכון למועד המכתב, בוטלה ההתקשרות עם ארבעה מצטרפים וההמחאות האישיות לא הופקדו.

26. ביום 24.6.2013 התקיימה פגישה בין הצדדים בנוכחות עורכי דין, בה דנו הצדדים באפשרות להיפרד בכל הנוגע לשיתוף הפעולה ביניהם בפרוייקט. הצדדים העלו טענות הדדיות כאשר המטרה הייתה לנסות ולהגיע ביחד לתוצאה המצרפית הטובה ביותר. כך למשל, הועלתה האפשרות לצאת מהפרוייקט ולהביא משקיע אחר במקומם, האפשרות שהנתבעים ישלמו 10% והתובע 90% ואת האפשרות לבצע את השלב הראשון של העסקה מול כונס הנכסים וזאת על מנת שתהיה אפשרות להרוויח זמן עד התשלום השני.

27. משכשלו ניסיונות הצדדים להגיע לפתרון המקובל על כולם, הודיעו התובעים ביום 2.7.2013 לכונס הנכסים על ביטול הסכם המכר, בטענה כי נפלו קורבן למעשה הטעיה ותרמית מצידם של הנתבעים. בהודעת התובעים התבקש כונס הנכסים להשיב את כספי הערבות הבנקאית שחולטה ולפעול להקטנת נזקיו, ככל שהינו חולק על זכותם לביטול הסכם המכר. כונס הנכסים, במכתבו מאותו יום, השיב כי התובעים אינם רשאים לבטל את הסכם המכר ואינם זכאים להשבת כספי הערבות הבנקאית שחולטה.

28. במקביל, באותו היום, הודיעה התובעת גם לנתבעים כי גילתה שנפלה קורבן למעשי הטעיה ותרמית מצידם, אשר בהתבסס עליהם חתמה על הסכם המכר, מסרה הודעה על ביטול הסכם העקרונות וכן עדכנה כי הודיעה לכונס הנכסים על ביטול הסכם המכר.
יום לאחר מכן, ביום 3.7.2013, נשלח מכתב מטעם הנתבעים הדוחה מכל וכל את ההאשמות שהועלו במסגרת מכתב התובעת.

29. ביום 4.7.2013 הגיש כונס הנכסים בקשה לבית המשפט, בתיק הפירוק, בה התבקש בית המשפט לאשר לכונס הנכסים לבטל את העסקה עם התובעים והנתבעים ולאפשר לכונס הנכסים לערוך התמחרות נוספת. בהתאם להחלטת בית המשפט, הנתבעים הגישו תגובתם בה הציעו הצעה לפעול למימוש הנדרש תוך תקופה שתקבע, אולם ההצעה לא אושרה. מנגד אושרה בקשתו של כונס הנכסים.

30. בעקבות כך ערך כונס הנכסים הליך התמחרות נוסף בו הוכרזה הצעה זוכה לרכישת הזכויות במקרקעין על סך 47.6 מיליון ש"ח, הצעתו של ארדיטי, אך התמחרות זו בוטלה בהתאם להחלטת בית המשפט בשל פגמים שנפלו בהליך. לבסוף, בתום הליך התמחרות שלישי ואחרון, אושר מכר המקרקעין לארדיטי ביום 11.11.2013 תמורת סך של 64.1 מיליון ₪.

31. בהתאם להחלטת בית המשפט בתיק הפירוק, הוגשו כתבי טענות לעניין חלוקת כספי הערבות הבנקאית שחולטה לבעלי הזכויות במקרקעין. התובעת הגישה תגובתה וביקשה שכספי הערבות הבנקאית לא יחולקו לבעלי הקרקע אלא יושבו לתובע. בקשה זו נדחתה על ידי בית המשפט בתיק הפירוק בהחלטה מיום 26.1.2014, בה נקבע כי כספי ערבות התובע יחולקו לבעלי הקרקע.
כתבי הטענות
טענות התובעים
32. התובעים טוענים כי בעקבות ביטול הסכם המכר נגרם להם נזק מיידי על סך 5.3 מיליון ש"ח, המהווים את סכום הערבות הבנקאית שחולטה, אותה העמיד התובע במסגרת ההצעה לרכישת המקרקעין. כמו כן, טוענים התובעים כי נחשפו לתביעות לנזקים נוספים בסך של למעלה מ-12 מיליון ש"ח, כתוצאה מביטול הסכם המכר.

33. לאור הנזקים הנטענים על ידם, עתרו התובעים בתביעתם לחייב את הנתבעים לשלם את סכום הערבות הבנקאית שחולטה ולהצהיר כי הנתבעים יהיו אחראים לכל נזק שנגרם ושייגרם לתובעים בקשר עם המקרקעין שבנדון.

34. בפתח תביעתם הדגישו התובעים כי "עניינה של תביעה זו במעשיהם ומחדליהם של הנתבעים, אשר במרכזם מצגי שווא אותם הציגו לתובע 2, מר משה שחר, על מנת לפתות אותו להתקשר עימם בהסכם עקרונות ולהגיש יחד הצעה לרכישת זכויות בעלות במקרקעין בצפון תל אביב, מכונס נכסים, לשם הקמת פרוייקט נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה, תוך הטעיה ומעשה תרמית של ממש" (סעיף 1 לכתב התביעה) .
בהמשך ישיר לכך נכתב כי "נבהיר כבר עתה, הנתבעים שהינם הגורם הבקי והמומחה, אשר עליו הוטלה האחריות בכל הקשור להקמת הפרוייקט, הציגו תחשיבי עלויות ורווחים לפרוייקט, אשר התבררו עד מהרה כמופרכים וחסרי אחיזה במציאות. כך גם מצגי הנתבעים כי יוכלו למכור "ללא בעיה" את מלוא הדירות בפרוייקט קרסו קריסה מוחלטת וקולוסלית, עת התברר כי הנתבעים אף לא הצליחו לגייס את מינימום עשרת הרוכשים הנדרש לפי הסכם העקרונות על מנת להעלות את ההצעה בהתמחרות והסתירו זאת מהתובעים" (סעיף 4 לכתב התביעה).

35. בהמשך ישיר לכך, תיארו התובעים את המצגים אשר הוצגו להם תוך הדגשה כי בעקבות לוח הזמנים הקצר שנקבע לתשלום מלוא התמורה, הניסיון לו טענו הנתבעים בהקמת פרוייקטים מסוג זה ככלל וגיבוש קבוצות רכישה בפרט, היווה את החלק המרכזי והחשוב ביותר בעסקה. כחלק ממצגים אלה, טוענים התובעים, התהדרו הנתבעים ביכולות השיווק והמכירה שלהם והדגישו בפני התובע את כדאיות ההשקעה, רווח צפוי של 12 מיליון ש "ח לפחות, וכן את יכולתם הוודאית לגבש קבוצת רכישה לכל יחידות הדיור בפרוייקט בתוך סד הזמנים הנדרש.

36. כאמור, בהתאם להסכם העקרונות נדרשו הנתבעים לצרף עשרה רוכשים לקבוצת הרכישה עד למועד ההתמחרות כתנאי להעלאת ההצעה. התובעים טוענים כי תנאי זה לא נקבע בחלל ריק אלא מתוך שיקול דעת נהיר וברור – על הנתבעים להראות "תוצאות בשטח", דהיינו, למכור מינימום של עשר יחידות דיור, בסך כולל של 20 מיליון ש "ח טרם יסכן התובע סכומים נוספים. בפגישה המקדימה ביום ההתמחרות מסרו הנתבעים כי נמכרו 11 דירות, אולם הנתבעים לא הביאו עמם לפגישה את ההמחאות. התובעים טוענים כי במהלך הפגישה הבהירו הנתבעים כי ניתן להעלות את ההצעה מעבר למחיר אותו לקחו בחשבון לרכישת הקרקע, 72 מיליון ש"ח, עד ל-78 מיליון ש"ח, ועדיין לשמור על רמת הרווחיות הנדרשת, וכך אכן נעשה, כאשר בהליך ההתמחרות אשר ניהלו הנתבעים, ההצעה המשותפת של הצדדים הגיעה לסכום של 76.5 מיליון ש"ח והוכרזה כזוכה.
כך גם על סמך מצגי הנתבעים ואשר פורט לעיל פעל התובע במסגרת ההתמחרות כפי שפעל.

37. אולם, שלושה ימים לאחר ההתמחרות, ביום 30.5.2013, נחשף התובע לראשונה, לטענת התובעים, כי הופקדו בחשבון הנאמנות 9 המחאות ולא 11 והתברר כי גם ההמחאות האישיות לא הופקדו בידי הנאמן. עוד התברר ביום 6.6.2013 כי התחשיב המקורי שהוצג טרם ההתמחרות השתנה אף הוא: סך עלויות הפרוייקט האמירו מ-132 מיליון ש "ח לערך ל-141 מיליון ש"ח לערך, כאשר הופיעו לראשונה עלויות מימון ומס רכישה, עלות ניהול הפרוייקט הוכפלה ועלות ההקמה זינקה מ-45 מיליון ש"ח לערך ל-61 מיליון ש"ח לערך. עוד הדגיש התובע כי אותו תחשיב עדכני, מותנה בחוות דעת שתקבע האם ניתן לבצע את הרכישה ללא מע"מ. כך, לטענת התובעים, על אף שהנתבעים הציגו את עצמם כבעלי ניסיון בהקמת קבוצות רכישה, כלל לא לקחו בחשבון את היבטי המיסוי, כאשר ניגשו להציע הצעה לרכישת הזכויות במקרקעין.

38. עוד נטען בכתב התביעה כי המצג לפיו הנתבעים הם אנשי שיווק מוצלחים ומיומנים התברר עד מהרה כמצג שווא לאור העובדה שלא הצליחו למכור את הדירות, ולמעשה לא החתימו ולו אדם אחד על הסכם שיתוף לקבוצת הרכישה. לטענת התובעים, הנתבעים עצמם הבינו את כישלונם המוחץ בשיווק הדירות ובהתאם הציעו לגייס לפרוייקט איש שיווק.

39. יתרה מזאת, התובעים מלינים כי זמן קצר לאחר מועד ההתמחרות, בוטלה ההתקשרות עם ארבעה מתוך תשעת המצטרפים אשר חתמו לנתבעים על בקשת הצטרפות לקבוצת הרכישה. כמו כן, מעיון בחלק מבקשות ההצטרפות שנחתמו עובר להתמחרות, עולה כי צוין בכתב יד שלרוכש שמורה הזכות להודיע על אי הצטרפות לקבוצה כך ש-"דמי הרצינות", על סך 180,000 ₪, יוחזרו לו, כאשר המועד למסירת ההודעה הינו עד לאחר מועד ההתמחרות. מכאן, לדידם של התובעים, במועד ההתמחרות, מהותית, גם תשע בקשות הצטרפות לא היו בתוקף לאור היעדר התחייבות קשיחה ובת-אכיפה לקנות את יחידות הדיור. התובעים הדגישו כי בקשות ההצטרפות לא הוצגו בפני התובע בזמן אמת, והאפשרות שנתנו הנתבעים לרוכשים לחזור בהם מהתחייבויותיהם הוסתרה מהתובע. התובעים טענו כי מהעובדות עולה חשד כבד כי הנתבעים החתימו על בקשות ההצטרפות אנשי קש, כך שלמעשה הליך "בקשות ההצטרפות" שערכו הנתבעים, היה פיקטיבי ונעשה כדי לעמוד באופן מלאכותי בדרישת מינימום המכירות שנקבע בהסכם העקרונות, כתנאי להעלאת ההצעה המשותפת בהתמחרות.

40. על מנת להקטין את הנזק שנגרם כתוצאה מחילוט הערבות הבנקאית וכן את החשיפה לנזקים נוספים, הדגישו התובעים את הניסיון לחבור לקבוצת יזמים חדשה. יחד עם זאת, לטענת התובעים, הנתבעים הקשו ודרשו פיצוי תמורת ויתור על זכויותיהם בפרוייקט, אך היזמים הפוטנציאלים לא הסכימו לדרישה, וכך נכשל הניסיון למצוא פתרון בהסכמה. בהסתמכותם על כך שהנתבעים הם אלה שהציעו להעביר את הזכייה בהתמחרות לצד שלישי וללא תמורה, טענו התובעים כי סירוב הנתבעים לוותר על זכויותיהם אלא אם כן יקבלו פיצוי, היה תמוה.

41. נוכח האמור, לא נותרה בידיהם ברירה אלא להודיע לכונס הנכסים על ביטול הסכם המכר ולבקש השבה של הסכום ששולם על חשבון העסקה, תוך בקשה לפעול להקטנת נזקיו ככל שהינו חולק על זכותה של התובעת לביטול הסכם המכר. במקביל, הודיעה התובעת לנתבעים על ביטול הסכם המכר ומסרה לנתבעים הודעה על ביטול הסכם העקרונות.

42. בפן המשפטי, נטען בתביעה כי הנתבעים פעלו תוך הפרה ו/או קיום בחוסר תום לב של הסכם העקרונות, בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת בניהול משא ומתן, בחוסר תום לב ו/או תוך הטעיה ו/או במצג שווא רשלני כלפי התובעת בהציגם בפני התובעים שורה של מצגי שווא, התחייבויות, הצהרות והודעות מטעות וכוזבות, שהיוו בסיס להתקשרות ולהמשכה וכן למשא ומתן בין התובעים לנתבעים תוך גרימת נזקים לתובעים במזיד ו/או ברשלנות.

43. עוד נטען כי הנתבעים 2 ו-3 היו נציגי הנתבעת במגעים עם התובעים, הם אלה אשר עימם נחתם הסכם העקרונות וחשוב מכך, הם אלו אשר היו מעורבים באופן ישיר וממשי במעשים ובמחדלים שבעטיים הנתבעת אחראית להפרת הסכם העקרונות, להפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן ובהצגת מצגי השווא כלפי התובע ולגרימת הנזק.

44. לכן, בית המשפט התבקש על ידי התובעים בכתב התביעה, לחייב את הנתבעים לשלם את סכום הערבות הבנקאית שחולטה בסך של 5.3 מיליון ₪ נכון למועד הגשת התביעה, ולהצהיר כי הנתבעים יהיו אחראים לכל נזק שנגרם ושייגרם לתובעים בקשר עם המקרקעין שבנדון.

טענות הנתבעים
45. בתחילת כתב ההגנה, הדגישו הנתבעים כי "כתב התביעה נשוא כתב הגנה זה מנסה בכל כוחו לייצר נרטיב של מעשי מרמה כביכול של הנתבעים כלפי התובע. כאשר הנתבעים מוצגים כגורם החזק והמנוסה ואילו התובע כמסכן שנפל קורבן. בפועל לא ניתן היה לייצר תמונה מעוותת יותר של המציאות מזו המוצגת בכתב התביעה" (סעיף 1 לכתב ההגנה).
בהמשך לכך הודגש כי "שטרופר הציג עצמו כמומחה בתחום הנדל"ן וכמי שיוזם בעצמו עסקאות נדל"ן שונות יחד עם התובע, משה שחר, שהוצג כבעל אמצעים כלכלים רבים וכמי שביצע השקעות ענק בנדל"ן בארץ ובחו"ל " (סעיף 2(ב) לכתב ההגנה).
46. עוד הדגישו הנתבעים כי כבר במסמך הראשוני שהוצג לתובע על ידי הנתבעת 2, מחיר הקרקע המוערך היה 72 מיליון ש"ח וכי בכל התהליך שבין פניית הנתבעים ביום 10.5.2013 לשטרופר ביחס לשיתוף פעולה בפרוייקט נשוא ההליך דנא, לבין המועד בו היה על הצדדים להציע הצעה למכרז, 20.5.2013, עמדו לצדדים 10 ימים בלבד (כולל שישי ושבת), כך שסד הזמנים היה דחוק ביותר. יתרה מזאת, טוענים הנתבעים כי בסיס ההתקשרות, הסכמת התובע להעניק גב כלכלי איתן לקבוצה ולהעמיד למעשה את מרבית ההון העצמי הנדרש לעסקה.

47. מכאן עברו הנתבעים לתיאור ההתמחרות, כאשר לפי גרסתם, התובע דרש וקיבל את הזכות לקבוע את המחיר, הגיע להתמחרות וניהל אותה בעצמו ביד רמה כאשר היה הקובע האחד והיחיד והוא זה שהורה לנתבע 3 להעלות את סכום ההצעה . הנתבעים תיארו בכתב ההגנה כי לאחר הזכייה בהתמחרות, שהייתה עזה ועיקשת, התובע יצא מן החדר כשהוא מרוצה עד השמיים. יחד עם זאת, לפי טענת הנתבעים, לאחר פרסום כתבה ב-"גלובס" באותו הערב, בה נכתב כי המחיר שהוצע היה חסר תקדים וניבאו לפרוייקט כישלון (להלן: הכתבה בגלובס), החל התובע לשנות את דעתו פעם אחר פעם ביחס לפרוייקט, והמשך ההתנהלות בקשר להשלמת העסקה הייתה בחזקת "שבשבת הנעה לכל אוושה ברוח".

48. לטענת הנתבעים, התובע ביקש לייצר לעצמו "כיסא מפלט" למניעת חילוט הערבות הבנקאית בכך שטען כי בעלת המניות היחידה בתובעת הנה בתו ועל כן, לכאורה, לא הוא הזוכה במכרז. יתר על כן, ביום 2.6.2013, הצהיר התובע כי הוא כלל לא זכה במכרז, לא השתתף בו, אין לו כל קשר לתובעת וכי הוא עצמו ידאג כי הערבות הבנקאית לא תחולט, ואכן ניסה לדרוש מהבנק שהפיק עבורו את הערבות הבנקאית להודיע לכונס הנכסים על ביטול הערבות הבנקאית בשל העובדה שלא זכה במכרז. הנתבעים מוסיפים כי מנגד באותו יום דרש התובע כי יופקד הסך של 300,000 ₪ על ידי הנתבעים בחשבון הנאמנות – הכל במטרה להמשיך ולבצע את הפרוייקט, וזאת ללא כל ביסוס חוזי. הנתבעים הדגישו כי אף המסמך, בו נקבע כי על הנתבעים להפקיד סכום נוסף כאמור, הוסתר מבית המשפט.

49. לטענת הנתבעים, בפועל אכן שווקו 11 דירות בהתאם לאשר נקבע בהסכם העקרונות, ומכל מקום ניתנה לתובע הזכות לנהל את ההתמחרות כראות עיניו וכך הוא עשה. גם לגבי גובה ההצעה, טוענים הנתבעים כי מדובר במחיר לא גבוה משמעותית ממה שהציעו האחרים.

50. התובעים הם אלה אשר סירבו וסיכלו כל אפשרות שיצאו מן הפרוייקט ללא נזק מצידם, כאשר לא הסכימו להצעת הנתבעים כי משקיע אחר ייכנס בנעליהם ובכך לא ייגרם להם כל נזק. בכל הנוגע להצעת התובעים כי הנתבעים יוותרו על זכויותיהם בפרוייקט, טוענים הנתבעים כי התובע דרש שיצאו מן הפרוייקט ללא כלום והוא יישאר עם הפרוייקט במחיר "המופקע שהושג במרמה" והוא אף העביר טיוטת הסכם בעניין זה ודרש שתחתם בתוך שעתיים. לטענת הנתבעים, אף טיוטה זו הוסתרה מבית המשפט.
51. בהמשך להתנהלות זו, לדידם של הנתבעים, לא היה ניתן להמשיך ולנהל פרוייקט ולשווק אותו כאשר הגב הכלכלי שלהם בפרוייקט מתגלה כמשענת קנה רצוץ, ואשר משנה את דעתו. בנסיבות אלה, על פי הנחיית עורך דין, נאלצו הנתבעים לשחרר את הקונים הפוטנציאליים, לרבות כאלו שחתמו על כתבי ההצטרפות וביקשו להשלים את הרכישה, והכל בידיעת התובע.

52. בהתאם לאמור לעיל, הוכחש על ידי הנתבעים, הנטען על ידי התובעים בתביעתם ואף נטען כי המרומה לא רומה כלל ועיקר כאשר בפועל התובע היה זה שהכשיל את העסקה שהייתה ועודנה, בעת מועד הגשת כתב ההגנה, עסקה טובה. כך שב והודגש כי אם בכל אלו לא די, הרי שכעת התובעים מבקשים לגלגל את האחריות לפתחם של הנתבעים בעוד שהתובע הוא זה שגרם לכל הנזקים.

53. על בסיס האמור בפן העובדתי, טענו הנתבעים כי גרסת התובעים בכתב התביעה מופרכת ואין לה על מה שתסמוך. עוד נטען כי התובעים בהליך דנא מבקשים לנשוף בקור וחום ביחד – מצד אחד טוענים כי העסקה נשוא התובענה דנא "גרועה" והם רומו להיכנס אליה, ומצד שני המסמכים מזמן אמת מוכיחים כי התובעים עשו כל שלאל ידם על מנת להיוותר בעסקה שהם עצמם רקחו ושאת מחירה קבעו, תוך נישול הנתבעים מזכויותיהם על פי הסכם העקרונות .

54. הנתבעים הכחישו אחריות אישית של הנתבעים 3-2, וטענו כי כל הפעולות שנעשו, ככל שנעשו, על ידי הנתבעים 3-2 נעשו כאורגנים של הנתבעת ואין בכתב התביעה כל עילה לתביעה אישית כנגד הנתבעים 3-2. יתרה מזאת, לדידם של הנתבעים, שרבוב שמם לכתב התביעה נועד אך לצורך הטלת מורא אישית פסולה על הנתבעים 3-2 וככל הנראה לצורך בקשת העיקולים אשר בדין נדחתה, בהחלטת בית המשפט מיום 2.3.2015.

55. משכך, ביקשו הנתבעים מבית המשפט לדחות את התביעה תוך חיוב התובעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

טענות הצדדים בסיכומים
56. בסיכומי התובעים חזרו התובעים על טענתם מכתב התביעה בדבר המצגים שהציגו הנתבעים במטרה לשכנע את התובע להיכנס לעסקה, להשקיע בפרוייקט ולהעלות את ההצעה בהתמחרות. נטען כי הנתבעים היו צריכים לשכנע אותו בכך שמדובר בפרוייקט רווחי ומשתלם, בכך שמדובר בפרוייקט מעוט סיכונים, בכך שהנתבעים עצמם נוטלים סיכון בעיסקה, בכך שהנתבעים בשלים לשווק, לנהל ולהקים את הפרוייקט, ובכך שיש בידיהם הידע והחומרים הדרושים והם מוכנים "לצאת לדרך".

57. לטענת התובעים, לאור הכתבה שפורסמה בגלובס, בה נכתב כי מחיר הזכייה בהתמחרות היה מופרז ולאור העובדה שקבוצת הרוכשים הייתה מדומה, הנתבעים החלו לגלות סימני התפרקות כאשר הבינו כי עליהם לגייס סכום של 10% מהמחיר של המקרקעין, דהיינו – כמעט 8 מיליון ש "ח, ולהבטיח סכום זה על ידי הפקדת שתי המחאות אישיות אצל הנאמן על סך 2 מיליון ש"ח כל אחת. לכך יש להוסיף, לטענת התובעים, את שאלת המיסוי שהפכה למרכזית ובעלת יכולת השפעה על רווחיות הפרוייקט.

58. לאור הנסיבות המפורטות לעיל, נטען על ידי התובעים, כי הנתבעים פנו מאחורי גבו של התובע לכונס הנכסים וביקשו לוותר על הזכייה במכרז, והסתירו פנייה זו עד לשלב ההוכחות, כאשר הנתבעת 2 בתצהיר המענה לשאלון השיבה בשלילה כשנשאלה "האם התקיימה פגישה ו/או שיחה בין הנתבעים ו/או מי מטעמם לבין כונס הנכסים לאחר מועד ההתמחרות? אם כן, יש לציין מועד מדויק של הפגישה, וכן את שמות הנוכחים בפגישה ונושא הפגישה" (מוצג ת/3, בעמוד 4). לאור פגישה זו וסירוב ארדיטי להצעת כונס הנכסים להעביר אליו את הזכייה במכרז, נטען בסיכומי התובעים, כי הנתבעים המיטו כלייה על הפרוייקט במו ידיהם, עת הביאו לידיעת מתחריהם במכרז את העובדה שהם אינם מאמינים בפרוייקט ומנסים למלט עצמם ממנו. בהתאם, לטענת התובעים, החל ארדיטי לטעון טענות באשר לכשרות הזכייה במכרז.

59. לטענת התובעים, כאשר התברר כי ארדיטי לא מוכן להעביר אליו את הזכייה במכרז, החלו הנתבעים להקליט בסתר פגישות שהתקיימו, בניסיון לתעד את גירסת ההגנה שלהם, בידעם שהפרוייקט לא יצא אל הפועל. זאת תוך שימוש בתמלילים נבחרים, הסתרת תמלילים אחרים וקיום הפגישה עם כונס הנכסים, ותוך העלאת גירסה שקרית ניסו הנתבעים, לטענת התובעים, לטפול על התובע, היחיד שניזוק בפרשה, את ההאשמה כאילו הוא גרם לקריסת הפרוייקט, בטענה שהם רצו להישאר בפרוייקט ולהמשיך לקדמו.

60. לבסוף, טענו התובעים לראיות מטעם הנתבעים. כך כי הנתבעת 2 והנתבע 3 הגישו תצהירים זהים לחלוטין בתוכנם ובנספחיהם. עוד הודגש כי הנתבע 3 נכח באולם בעת חקירתה הנגדית של הנתבעת 2 אשר נחקרה ראשונה. מעבר לכך, טענו התובעים נגד האותנטיות של התמלילים, כאשר אלה הוגשו מבלי שניתן תצהיר של עורך התמליל, מבלי שצורפה ההקלטה עצמה, מבלי שצוין תאריך ההקלטה בחלק מהתמלילים, מבלי שהוצהר שההקלטה נמסרה לחברת תמלול כפי שהוקלטה, בשלמותה, ומבלי שנערך בה כל שינוי בשום צורה ואופן. כמו כן, נטען כי הנתבעת 2 אף לא ידעה למסור מי ערך את התמלילים, מי בחר להשמיט מלל מהתמלילים, בעיקר בהתחשב בכך שהתמלילים קשים להבנה ויש בהם חוסרים רבים וכשהדברים נקטעים.

61. הנתבעים בסיכומיהם הדגישו כבר בתחילה, כי לא רימו את התובע ולא הציגו מצג כוזב, אלא עסקינן באדם שנכנס במודע לעסקת מקרקעין הנעשית בלוחות זמנים קצרים ביותר, בליווי יועץ ונציג מטעמו אשר מעיד על עצמו כי הוא עוסק בנדל"ן בישראל ב-20 שנים האחרונות, ותוך שהוא מיוצג על ידי משרד עורכי דין הנמנה על המשרדים המובילים בישראל בנדל"ן ובקבוצות רכישה, אשר המליצו בחום על הנתבעים. מעבר לכך, טוענים הנתבעים, כי הניסיון לטפול עליהם האשמות אודות מרמה ומצגי שווא אינו מתיישב עם דרך הילוך של "לא הבנתי" ו-"לא הסבירו לי", במיוחד שטענות אלה סותרות את העובדות הפשוטות ואת ההסברים שניתנו על ידי עורכי הדין, וכי שלכל היותר עסקינן באדם שנכנס לעסקה שהוא אינו מבין בה והוא מלא טענות כרימון על כך שלא הסבירו לו, טענות אותן היה עליו להפנות בפני עורכי הדין שייצגו את התובע.

62. מעבר לכך, טוענים הנתבעים כי המציאות פשוטה הרבה יותר, כאשר התובע נכנס לעסקה הגדולה עליו בכמה מידות מתוך כוונה לגרוף רווח מהיר וקל מבלי להידרש להעמיד כספים מעבר לערבות הבנקאית. אך כאשר הסתבר כי העסקה מורכבת יותר והוא יידרש לעמוד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם העקרונות, אז החלו לעלות טענות של מרמה ומצגי כזב כלפי הנתבעים, הנאמן וכונס הנכסים, כאשר המטרה היא לשנות בדיעבד את בסיס ההסכמות בין הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם העקרונות. כמו כן, מדגישים הנתבעים את העובדה שגם כאשר כל העובדות התגלו לתובע בדיעבד הוא ביקש, למרות כל אשר נטען על ידו, להישאר בעסקה ואפילו היה מעוניין להוציא את הנתבעים החוצה.

63. יתר על כן, הנתבעים הדגישו את תפקידו של כונס הנכסים בהסתבכות העסקה כאשר "טרף את כל הקלפים" עת הקדים את לוחות הזמנים במכרז ופנה לבית המשפט לאישור המכר מוקדם הרבה מן הצפוי, זאת על אף שתוכנית הפעולה המקורית כללה זמן נוסף של 30 ימים ממועד הזכייה בהתמחרות לבין מועד אישור העסקה בפועל. עוד נטען כי כונס הנכסים עשה כן לאור חששו מטיב הערבות הבנקאית של התובע.

64. כמו כן, הבהירו הנתבעים את תכלית הפגישה שנערכה בינם לבין כונס הנכסים ביום 29.5.2013. הנתבעים הדגישו כי מטרתה של הפגישה הייתה לבדוק האם ארדיטי מוכן לקבל על עצמו את הזכייה, לאור חשש הנתבעים מהבעיה עם הערבות הבנקאית, ובעיקר בהתחשב בכך שהייתה פניה מוקדמת של כונס הנכסים בעניין הערבות הבנקאית. נוסף על כך, הבהירו הנתבעים כי הייתה לפגישה תכלית נוספת ואפילו חשובה יותר – קבלת ארכה בלוחות הזמנים של הפרוייקט. יתרה מזאת, טוענים הנתבעים כי המסמך ת/10, בו צוינה הפגישה האמורה, הינו מסמך פנימי שהוכן על ידי הנתבע 3 ועליו העירו עורכי דין, כחלק מתכתובות פנימיות חסויות שבין עורך דין ללקוח, ואשר כללו התייחסות בכתב יד של עורכי הדין.
עוד הדגישו הנתבעים, כי לא הייתה זו הפגישה עם כונס הנכסים אשר החלה את השמועות בנוגע לערבות הבנקאית, אלא כבר למחרת המכרז, ידעה הכתבת של גלובס ומתווכים באזור כי קיים פגם בערבות הבנקאית. הסבר נוסף שניתן על ידי הנתבעים למקור לשמועות בנוגע לבעיה בערבות הבנקאית, בן דודו של שטרופר שהיה חבר בקבוצה של ארדיטי, אשר גם באמצעותו תיאם התובע פגישה עם ארדיטי בה הציע לו לקחת את העסקה או לשתף עימו פעולה. בכל מקרה, נטען על ידי הנתבעים בסיכומיהם, כי ארדיטי עצמו העיד על כך שפנה לבית המשפט בנוגע לערבות הבנקאית בהתאם לנוהל שנקבע מתוך ניסיון עם פרוייקטים קודמים (עמוד 12 לפרוטוקול מיום 6.11.2016). כמו כן, העיד ארדיטי שלא נפגש עם התובע כדי לדון בפרוייקט דנא, אלא בפרוייקטים אחרים.
עוד נטען בסיכומי הנתבעים כי הם לא היו אלה אשר לא האמינו בעסקה והיו עם פנים נפולות, אלא התובעים. הנתבעים טוענים כי מבחינתם היה מדובר ב-"עסקים כרגיל", בעיקר בהתחשב בעובדה שהנתבעים היו אלה שניסו להציל את הפרוייקט על ידי דחיית לוחות הזמנים בעסקה מול כונס הנכסים, קיבלו את טיוטת הסכם השיתוף להערות, התקדמו עם האדריכל ועם חברת הדמיות, היו אלה שנפגשו עם רוכשים פוטנציאליים ובעלי קרקע, על מנת לקדם את הפרוייקט ואף שיווקו דירות נוספות.

65. הנתבעים אף הפנו לגרסאות סותרות של התובע בנוגע לביטול הערבות הבנקאית כאשר תחילה, בעדותו בקדם המשפט, טען התובע כי לא נתן לבנק הוראה לבטל את הערבות הבנקאית ואילו בהמשך הודה כי הבנק פנה לכונס הנכסים בעקבות הודעתו. עוד טענו הנתבעים בסיכומיהם שהתובע אישר כי מבחינתו לגיטימי לטעון כי התובע והתובעת אינם אותו גוף, כדי שהערבות הבנקאית לא תחולט לצורך הקטנת הנזק. יתרה מזאת, מדגישים הנתבעים כי התובע נכנס לעסקה בידיעה שיש קשיים אובייקטיבים בערבות הבנקאית ותוך רישום בתו כבעלת המניות מראש, וללא ידיעת הנתבעים, הכל במטרה לחלץ את הערבות הבנקאית במידה והעסקה לא תצלח.

66. בסיום סיכומיהם, נטען על ידי הנתבעים כי גם לאחר שכל העובדות היו ידועות לתובע לאשורן, עדיין היה נכון לקחת את העסקה על עצמו, מתוך הנחה כי מדובר בעסקה טובה, ותוך ניסיון הוצאת הנתבעים מהעסקה. הנתבעים הבהירו כי הסכימו לצאת מהעסקה אך ביקשו החזר הוצאות בסכום נמוך וכי התובע ישחרר אותם מחשיפה לעתיד. הנתבעים אף הדגישו בסיכומיהם, כי היו אף נכונים לעמוד בהסכם המקורי, עם חלוקת אחריות של 90% לתובע מול 10% לנתבעים. לבסוף, נטען על ידי הנתבעים בסיכומיהם כי לאחר שהצדדים לא מצאו פתרון המוסכם עליהם להמשך הפרוייקט, פנה בא כח התובע באופן חד צדדי לכונס הנכסים ובשיחה עימו ציין כי הוא מייצג את התובעת, וכי התובעת לא תעמוד בתנאי העסקה. הנתבעים הפנו בסיכומים לתגובה אשר הגישו לבקשת כונס הנכסים לביטול המכר, אשר במסגרתה הציעו הצעה פרקטית למזער נזקי הפרוייקט מתוך אמונה ברורה ביכולתם לשווק את הפרוייקט.

67. התובעים בסיכומי תשובה קצרים מטעמם, טענו שהנתבעים מסרו בכתב ההגנה ובתצהירי עדותם הראשית גרסה כוזבת בעליל, לרבות כאשר הסתירו את פגישתם עם כונס הנכסים, שכל מטרתה הייתה להעביר לארדיטי את הזכייה במכרז . עוד נטען בסיכומי התשובה כי בסיכומי הנתבעים, הנתבעים ממשיכים לספר את אותו סיפור מעשה, כאילו לא היה הליך הוכחות ששמט את הקרקע תחת גרסתם הכוזבת, תוך העלאת טענות עובדתיות חדשות, ואף צירוף נספחים שלא כדין, תוך שינוי חזית.

68. בסיכומי התשובה נטען כי הנתבעים בזמן אמת, במהלך הדיון, לא טענו כלל כי המסמך ת/10 אותו ערך הנתבע 3 חוסה תחת חיסיון עורך דין-לקוח, וזאת למעט מלל שציין ב"כ הנתבעים לפרוטוקול, שהוא כתב בעצמו על גבי המסמך, אשר נמחק לבקשתו לפני הגשת המסמך. עוד נטען כי עולה ממסמך ת/10 שהתקיימו פגישות ושיחות נוספות אותן הקליטו הנתבעים, אולם הם מסתירים אותן, לרבות בתצהיריהם שניתנו במסגרת ההליכים המקדמיים.

69. לגופם של דברים, צוין כי אין אמת בתמונת המצב אשר מנסים הנתבעים לייצר, לפיה רק התובע "לא הבין" את מצב הדברים, בעוד הנאמן והנתבעים סברו אחרת ממנו. התובעים מפנים בהקשר זה לנספח 1 לתצהירו של שטרופר, בו הנאמן מציין כי הנתבעת 2 הטעתה גם את הנאמנים והכשילה אותם. עוד נטען כי עצם העובדה שלתובע טרוניות כלפי הנאמן, או כל גורם אחר, אינו גורע כלל וכלל מאחריותם של הנתבעים.

70. כך גם נטען בסיכומי התשובה, כי הנתבעים העלו בסיכומיהם טענות עובדתיות חדשות ואף נטלו לעצמם את החירות להגיש נספחים במסגרת הסיכומים, אך בכל מקרה לא יכולה להיות מחלוקת שגם לשיטת הנתבעים היו במועד ההתמחרות, לכל היותר, 9 בקשות הצטרפות תקפות אשר "הבשילו", על אף שבפועל גם 9 לא היו, שכן חלק מהרוכשים יכלו לחזור בהם ולקבל את כספם בחזרה.

71. באשר לבן דודו של שטרופר, אשר היה בקבוצת הרכישה מטעם ארדיטי, טוענים התובעים כי עדותו של התובע בעניין זה כלל אינה קרובה לטענות ולמסקנות של הנתבעים בעניין זה. באשר לטענת הנתבעים כי רוב הפרוייקט היה מכור לאור העובדה שבעלי הקרקע היו מצטרפים אליהם, מדגישים התובעים כי לא היו דברים מעולם וכי בעלי הקרקע לא הצטרפו אל הנתבעים.

השאלות שבמחלוקת
72. ומכאן לקביעת השאלות שבמחלוקת ולבחינת אלה מתוכן הנדרשות להכרעה בתביעה.
בתביעה זו התעוררו מספר רב של שאלות בהן חלוקים הצדדים, רובן בפן העובדתי. בין היתר, נטענו טענות סותרות הקשורות לחמשת המצגים אשר הוצגו לתובע עובר להתקשרות בהסכם העקרונות: הניסיון המקצועי של הנתבעים, רווחיות הפרוייקט, הנכונות לסכן כספים מצד הנתבעים, הכנת חומרים שיווקיים לפרוייקט ושיווק הדירות טרם ההתמחרות.
עוד חלוקים הצדדים בקשר לגורם אשר הביא לכישלון העסקה – בעוד התובעים סבורים כי הנתבעים בפגישתם עם כונס הנכסים יומיים לאחר ההתמחרות "המיטו כיליון על הפרוייקט", הנתבעים סבורים שמאמצי התובע להביא לביטול הערבות הבנקאית גרמו לכונס הנכסים להקדים את לוחות הזמנים בעסקה ובכך בעצם "לטרוף את הקלפים". מעבר לכך, העלו הצדדים את שאלת האחריות האישית של הנתבעת 2 והנתבע 3.

הניסיון המקצועי של הנתבעים
73. התובעים טוענים כי הנתבעים הסתירו את העובדה שמעולם לא פעלו כיזמי פרוייקט, בוודאי לא בסדר גודל כזה. בפרט, נטען על ידי התובעים כי הנתבעים מעולם לא היו ממונים על הקמתו של פרוייקט מורכב כזה ולא היה להם ידע או ניסיון בהיבטי המיסוי המורכבים של כניסה לפרוייקט כזה.
לאור הראיות אשר הוצגו על ידי הצדדים, ובפרט עדותו של התובע, נחה דעתי כי היה זה הנאמן אשר המליץ על הנתבעים הן בפן האישי בכל הנוגע לאמינותם והן בכל הנוגע לניסיונם, לכן לא מדובר במצג אשר הוצג על ידי הנתבעים (בעמודים 15, 21 ו-35 לפרוטוקול מיום 6.11.2016). יתרה מזאת, ההנחה שהנתבעים בעלי ניסיון בתחום, התבססה גם על התרשמותו של שטרופר בפועל מארגון פרוייקט על ידי הנתבעים.
נוסף על כך, עולה כי בכל מקרה מדובר באנשי מקצוע להם ניסיון בתחום הנדל"ן, ובעיקר בקבוצות הרכישה כאשר הוכח ולא נסתר כי הנתבעים היו מעורבים יחדיו במסגרת השותפות ביניהם ב-4 פרוייקטים, כולל הפרוייקט מושא התביעה דנן (עמוד 159 לפרוטוקול מיום 18.12.2016).
בנוגע לטענה כי לנתבעים לא היה ניסיון בפרוייקט יזמי, הרי שהפרוייקט במתכונתו המקורית היה של קבוצת רכישה, לכן נראה סביר יותר כי הנתבעים לא הציגו עצמם כבעלי ניסיון בפרוייקט יזמי, ובכל מקרה התברר כי הרעיון לעבור למתכונת של יזמות מלאה היה יוזמה של התובע (עמוד 142 לפרוטוקול מיום 18.12.2016).

רווחיות הפרוייקט
74. בעניין זה טוענים התובעים כי לנתבעים לא היה צל של מושג על רווחיותו האמיתית הצפויה של הפרוייקט, כמו גם על הוצאות הקמתו, והמחיר הראוי לדירה שנגזר מכך. עוד נטען כי התחשיב המקורי האופטימי שאותו הציגו הנתבעים לתובע עובר להתמחרות היה תחשיב חובבני ורווי שגיאות גסות, שאין מי שיכול להגן עליו ולהסביר אותו.
לאור ההצעות האחרות במכרז, ובפרט ההצעה של ארדיטי, אשר הציע, באמצעות עו"ד גולדברג הצעה בסכום של 76,400,000 ₪, דהיינו 100,000 ₪ בלבד, פחות מההצעה הזוכה, נראה כי הצעתם של הצדדים אשר זכתה בהתמחרות הייתה סבירה בנסיבות העניין, בטח שלא הייתה מופרזת או לא מציאותית. יתרה מזאת, התובע עצמו בעדותו ציין שמבחינתו מחיר העסקה הוא מחיר טוב (עמוד 93 לפרוטוקול מיום 6.11.2016). יחד עם זאת, ארדיטי העיד כי לא היה שמח לשלם את מחיר ההצעה, אך לא היה מצטער אם היה זוכה במכרז "ומסיבות אחרות שאנחנו פשוט עבדנו על הפרוייקט הזה כבר שנה, וגם אם הרווח היה מאד מאד נמוך, זה היה חשוב לנו הפרוייקט הזה בשכונה שלנו. היו שם הרבה בניינים שלנו" (שם, בעמוד 10).
ואכן, בעדותו ציין ארדיטי שהצליח למכור את כל הדירות בפרוייקט (עמוד 16 לפרוטוקול מיום 6.11.2016) וכי בין חברי הקבוצה אותה ייצג היו גם כ-30%-40% מבעלי הקרקע (שם, בעמוד 2). כמו כן, העד הסביר כי בישיבת ההתמחרות ישב בשני כובעים – בקבוצת רכישה באמצעות עורך דין גולדברג וביזמות באמצעות עורך דין אברמוביץ (שם, בעמוד 8).
לגופו של התחשיב עצמו, התובע אשר התבקש להצביע על טעויות בתחשיב, טען כי "שווי המכירה למטר לפי 36,000 שקל אותו זמן לא היה מציאותי (עמוד 74 לפרוטוקול מיום 6.11.2016) – טענה אשר לא נסמכה על כל ראיה, כאשר אף לא הוגשה כל חוות דעת התומכת בטענה זו. יתרה מזאת, בהמשך העיד התובע כי מסקנתו כי מחיר המכירה היה גבוה מדי התבססה על בדיקות שערך – אך בדיקות אלה לא צורפו.
הטעות היחידה אשר הוכחה בקשר לתחשיב נגעה לחישוב המע"מ, אך סבורני כי יש לקבל את הסבר הנתבעים אשר הדגישו כי הייתה אי בהירות בנוגע לעניין המע"מ, אשר התובע היה מודע לה, ובכל מקרה הובהרה על ידי כונס הנכסים בתחילת ההתמחרות (עמוד 217 לפרוטוקול מיום 18.12.2016).
בהתאם לכך גם יש לקבל את טענת הנתבעים באשר לעמודת הסכומים בתחשיב, כאשר הובהר על ידי הנתבעים כי היא כוללת מע"מ, למעט רכיב הקרקע, באופן שמתיישב עם גרסתם לגבי אי הבהירות בנוגע לרכיב המע"מ (שם, עמוד 218).
לבסוף, לדידי אין לקבל את טענת התובעים כי התחשיב המקורי אשר הוצג טרם ההתמחרות קורס מעצמו וחסר אחיזה במציאות לאור התחשיב העדכני, שכן התובע עצמו היה זה שביקש לבחון אפשרות לעבור מקבוצת רכישה למתכונת של יזמות.
נוסף על כך, הנתבעים הסבירו בפירוט את הפער בין שני התחשיבים וקבעו כי הוא נובע מהמעבר מקבוצת רכישה למתכונת של יזמות, מעבר אשר כולל הוצאות חדשות שלא היו קיימות במתכונת של קבוצת רכישה. הנתבעים הבהירו שבמתכונת של קבוצת רכישה הוצאות רבות חלות ישירות על הרוכשים בעוד שבמתכונת של יזמות הן חלות על היזם (עמוד 222 לפרוטוקול מיום 18.12.2016).

הנכונות לסכן כספים מצד הנתבעים
75. בעניין זה טוענים התובעים כי לנתבעים לא הייתה כל כוונה לסכן את כספם האישי בסכומים ניכרים כאשר ההמחאות האישיות, שהיו אמורות לשמש בטוחה לקיום חלקם במימון רכישת המקרקעין, מעולם לא הופקדו אצל הנאמן וכך גם לא הייתה כל כוונה להפקידן.
יתרה מזאת, נטען על ידי התובעים, כי גם את ההסכמה שהביעו הנתבעים בעל פה, לאחר ההתמחרות, להפקיד סכום של 300,000 ₪ כאות לרצינות כוונותיהם ולאמונתם בפרוייקט – לא הייתה להם כל כוונה לקיים.
באשר להמחאות האישיות, עולה מנוסח סעיף 3.9 להסכם העקרונות כי אין מועד ספציפי להפקדת ההמחאות האישיות וכי בכל מקרה מהסעיף עולה כי הנתבעים נדרשו להפקידן בסמוך לביצוע התשלום לכונס הנכסים, מועד שלעולם לא הגיע בנסיבות המתוארות. התובע אף קיבל חיזוק לעמדת הנתבעים עוד בזמן אמת מהנאמן, אשר ביום 2.6.2013 קבע כי לא הייתה הפרה מצד הנתבעים ואף הציע להסדיר את המועד להפקדת ההמחאות האישיות בעתיד.
באשר לדרישת התובע מהנתבעים להפקדה של 300,000 ₪ כמחווה של רצינות, הרי מדובר בדרישה אשר לא נסמכת על כל הוראה חוזית, אשר מהווה שינוי של הסכם העקרונות. לאור הכנת טיוטת התוספת להסכם העקרונות ולאור עדויות הצדדים, עולה כי לפנים משורת הדין הסכימו הנתבעים לדרישתו של התובע, אך נרתעו ברגע שהאפשרות שהערבות הבנקאית לא תחולט הועלתה על הכתב (עמוד 299 לפרוטוקול מיום 18.12.2016):
"ת: שכתוב סעיף כזה, שצועק לשמיים ואומר, אני לא הולך לכבד ערבות, בוודאי שלא הייתי משלם אותם 300,000."
לאור האמור, די בכך שהנתבעים היו ערוכים כספית להפקיד את ההמחאות האישיות בסכום של 4 מיליון ש"ח (שם, עמוד 295) כדי להצביע על נכונות הנתבעים לסכן את כספם בהתחשב בחיוביים החוזיים אשר הצדדים לקחו על עצמם במסגרת הסכם העקרונות.

הכנת חומרים שיווקיים לפרוייקט
76. בעניין זה טוענים התובעים כי התמהיל שהוצג לתובע ערב ההתמחרות היה תמהיל שאין לו שום קשר, מבחינת סוג הדירות וגודלן, לדירות אשר שווקו לאחר מכן בטופסי ההצטרפות. כמו כן, נטען על ידי התובעים כי ההדמיות שהוצגו לתובע הוכנו על ידי ארדיטי.
יחד עם זאת, במייל אשר נשלח על ידי הנתבעים לשטרופר מיום 10.5.2013, נרשם במפורש כי מדובר בתמהיל דירות ותכנון בניין ראשוני, וכי לא יכול להיות ספק כי התמהיל לא הוצג כתכנון סופי של הפרוייקט ולכן סביר כי יהיה שוני בין סוג הדירות כפי שהן מוצגות בתמהיל הראשוני לבין הדירות אשר שווקו לאחר מכן בטופסי ההצטרפות.
הנתבעים אף הדגישו כי עובר להתקשרות עם התובע כבר היו בקשר עם משרד אדריכלים, אשר נתן לנתבעים בתחילה את מסגרת הזכויות והתמהיל ועדכן אותו מעת לעת. ברי כי אין לזקוף לחובתם של הנתבעים את הצלחתו של האדריכל לנצל את התכנון באופן שבו התקבלו יותר שטחים עיקריים ומרפסות, אלא יש בכך כדי לקדם את הפרוייקט ולהגדיל את רווחיותו.
באשר להדמיות, על אף שאין מחלוקת כי ההדמיות אשר הוצגו הן לתובע והן לרוכשים הפוטנציאליים היו הדמיות של ארדיטי, הרי שלא נטען ובטח שגם לא הוכח כי הוצגו לתובע כהדמיות אשר הוכנו על ידי הנתבעים. ההיפך הוא הנכון, הנתבעים אף ציינו מפורשות שאמרו לכולם שלא מדובר בהדמיה שלהם (תמליל מיום 24.6.2013, אשר צורף כנספח 32 לתצהירם של הנתבעים, עמוד 52).
עיקר טרוניית התובעים מוצאת ביטוי במצג הנתבעים כאילו הם בשלים לצאת לשיווק הפרוייקט, וזאת בהתבסס על ההדמיות של הפרוייקט וכן על תמהיל הדירות בפרוייקט. יחד עם זאת, דווקא המייל הראשוני מיום 10.5.2013 כלל את תמהיל הדירות הראשוני בלבד, ללא הדמיות. לכן, סבורני כי ההדמיות, בהתחשב בעובדה שלא הוצגו לתובע במייל מיום 10.5.2013, לא היוו בסיס למצג לפיו הנתבעים בשלים לצאת לשיווק הפרוייקט.
כמו כן, עולה מהראיות כי הנתבעים אכן היו מוכנים לשווק את הפרוייקט, כאשר בפועל הצליחו לשווק דירות למספר רוכשים עם ההדמיה של ארדיטי, על אף העובדה שהציגו אותה ככזאת. בפועל, לא היה בעצם העובדה שההדמיות לא היו של הנתבעים כדי לפגוע במוכנות הנתבעים לשווק את הפרוייקט.

שיווק הדירות טרם ההתמחרות
77. במרכז המחלוקות והשאלות בתביעה זו, מצויה השאלה בדבר שיווק הדירות טרם ההתמחרות ופרשנותו הנכונה של סעיף 3.8 להסכם העקרונות.
כאמור, לטענת התובעים לא נמכרו 11 דירות כפי שנטען על ידי הנתבעים, עובדה אשר הוסתרה במכוון מהתובע לפני ההתמחרות. התובעים טוענים כי חלק מהרוכשים שחתמו על טופס הצטרפות היו לקוחות עבר של הנתבעים, מחלק מהרוכשים לא התקבל שום תשלום ולחלק אף ניתנו סעיפי מילוט שהתווספו בכתב יד במעמד החתימה. משכך, נטען על ידי התובעים כי אף אחד מהמצטרפים לא היה בו כדי לצמצם ולו במעט את הסיכון העצום שהוטל על התובעים ברכישת המגרש, למרות שזו הייתה המטרה המוצהרת של טפסי ההצטרפות.
מנגד, נטען על ידי הנתבעים כי לא נדרשו "למכור" דירות בהתחייבויות בלתי חוזרות ובלתי הדירות כטענת התובעים, אלא "לשווק" דירות בדרך של החתמה על טפסי הצטרפות לקבוצה, כמקובל בקבוצות רכישה וכפי שנעשה בפועל על ידי הנתבעים.
עוד נטען על ידי הנתבעים כי גם אם לא התקיימו תנאי סעיף 3.8, המשמעות היא כי ניתן להעלות את ההצעה בהתמחרות רק בפה אחד, ואילו התובע דרש ואף קיבל את זכות ה-"מילה האחרונה" עוד לפי ההתמחרות עצמה. עוד נטען כי הנתבעים פעלו בנוסף לשיווק של הדירות, גם לגיוס בעלי הזכויות בקרקע כדי לצרפם לקבוצה בפרוייקט כפי שאכן קרה, כך שבצירוף 9 הדירות שנמכרו עד למועד ההתמחרות – יותר ממחצית הפרוייקט היה כבר מכור.
באשר לכמות הדירות ששווקו, טוענים הנתבעים כי התנאי של 10 יח"ד ממוצעות בהיקף של 20 מיליון ש"ח התקיים כאשר שווקו על ידי הנתבעים 11 דירות. יתרה מזאת, הנתבעים הבהירו כי בהתחשב בעובדה שכל תכליתו של סעיף 3.8 להסכם העקרונות היא הקטנת הסיכון הכלכלי של התובע, הרי שהתנאי התקיים גם לאור סכימת 9 הדירות אשר שווקו, ורוכשיהן לא ביטלו את ההתקשרות עד למועד ההתמחרות, כאשר התוצאה היא שיווק של 29,495,000 ₪. הנתבעים אף הדגישו כי גם אם מתייחסים רק לרכיב הקרקע, הרי שלאור האפשרות להעלות את המחיר המשוער ב-7%, בהתאם לאמור בכתבי ההצטרפות, הרי שרכיב הקרקע לבדו עולה על 20 מיליון ש "ח. התובעים, מנגד, טוענים כי יש בטענה זו משום שינוי חזית וממילא לא הוכחה.

78. בענייננו, אין חולק כי התובע דרש ואף קיבל את זכות ה-"מילה האחרונה" עוד לפי ההתמחרות עצמה. יתרה מזאת, התובע אף ציין בעדותו כי לא היה מצב שבו הנתבע 3 נתן מחיר ללא הסכמתו (עמוד 86 לפרוטוקול מיום 6.11.2016):
"כב' השופט: לא, אני לא אומר שהתנגדת. אני אמור הפוך, הטענה שנטענה, שאתה ההיפך אמרת לך, רק הוא היה הכרוז. אבל מי שהחליט. לא אכפת לי שזה שניהם, אבל אתה היית בתוך העסק. זה לא שכאילו הוא בעצמו הרים מחירים.
העד: בהחלט, בהחלט, אדוני צודק."
עוד עולה מעדות התובע כי ביקש הפסקה במהלך ההתמחרות לצורך קבלת חוות דעתם המקצועית של הנתבעים, כדי להבין האם המספרים שאליהם מתקדמים בהתמחרות "מחזיקים מים" (שם, בעמוד 87). מנגד, התובעים טוענים כי זכות "המילה האחרונה" של התובע אינה רלוונטית בהינתן המצגים הכוזבים של הנתבעים עובר להתמחרות.
מכל האמור לעיל, עולה כי התובע לא הגיע "כאורח וצופה" להתמחרות אלא ניהל את ההתמחרות יחד עם הנתבע 3 והם העלו את ההצעה שהוגשה לכונס הנכסים במסגרת ההתמחרות "בהסכמה פה אחד של הצדדים", כפי שהוסכם בסעיף 3.8 להסכם העקרונות. לכן, סעיף 3.8 לא הופר גם אם לא שווקו על ידי הנתבעים לפחות 10 יחידות ממוצעות בפרוייקט בסך כולל של 20 מיליון ש"ח.

79. יחד עם זאת, צודק התובע כי הסכמתו להעלאת מחיר ההצעה בהתמחרות התבססה על ההנחה שהיקף הסיכון הכספי בפרוייקט הצטמצם משמעותית בעקבות שיווק הדירות על ידי הנתבעים. התובע עמד על כך שכל מטרתו של סעיף 3.8 היא הפחתת הסיכון שהוא כמשקיע לקח על עצמו ב-20 מיליון ש"ח לפחות, בטרם יהיה ניתן להעלות את ההצעה שהוגשה לכונס הנכסים במסגרת ההתמחרות, אלא בהסכמה פה אחד של הצדדים (סעיף 27 לתצהירו).
מנגד, צודקים הנתבעים בקביעתם כי עצם סכימת 9 הדירות אשר שווקו ולא בוטלו עד למועד ההתמחרות, מביאה לתוצאה שהסיכון הכספי בפרוייקט הצטמצם ב-29,495,000 ₪, ובכך יש מענה ראוי אחר מהותו ותכליתו של סעיף 3.8. אף התובע, כאשר הוצגו לו המספרים האלה, טען רק שאף אחד לא טען את זה בפניו קודם לכן (עמוד 77 לפרוטוקול מיום 6.11.2016) והצביע על כך שהנתבעים ישבו עם פנים נפולות (שם, בעמוד 78), אך לא טען דבר לגופו של עניין.
הנתבעים גם התמודדו עם הטענה שהסכום של 20 מיליון ש"ח התייחס למרכיב הקרקע בלבד כאשר ציינו כי בכל מקרה, בשים לב לאפשרות להעלות ב-7% את האומדן הכולל, כאמור בכתבי ההצטרפות עליהם חתומים הרוכשים, רכיב הקרקע לבדו עולה על 20 מיליון ש"ח, בסכימת 9 הדירות אשר שווקו, ורוכשיהן לא ביטלו את ההתקשרות עד למועד ההתמחרות (עמוד 202 לפרוטוקול מיום 18.12.2016). סבורני כי בכל מקרה לטענה כי הסכום בסעיף 3.8 התייחס למרכיב הקרקע בלבד אין כל ביסוס, בהתחשב בכך שלשון הסעיף אינה תומכת בטענה זו.

80. כל האמור לעיל נאמר למעלה מן הצורך, שכן טרוניית התובע כלפי הנתבעים בנוגע לסעיף 3.8 נוגעת לכך שלא חשפו בפניו את כל הנתונים בנוגע לשיווק הדירות בזמן אמת. לכן, יש לבחון את המידע אשר היה חשוף לו התובע בזמן אמת בטרם ההתמחרות. התובע, מחד גיסא, טוען כי התבסס על הודעת הנתבעים לנאמן כי מכרו 11 דירות ובידיהם 11 המחאות והודעה נוספת מהנתבעים לשטרופר בה הודיעו שיש "11".
הנתבעים, מאידך גיסא, טוענים כי כל המידע בנוגע לבקשות ההצטרפות הוצג לתובע לפני ההתמחרות כאשר הכל נעשה בשקיפות. הנתבעת 2 בעדותה הדגישה שהתובע היה במשרד הנתבעים ביום של המכרז, הוצג לו הקלסר עם טפסי ההצטרפות והוא עבר על הניילוניות וראה את ההמחאות שהיו בקלסר (עמוד 195 לפרוטוקול מיום 18.12.2016):
"מה עם שחר? היה במשרדים ביום של המכרז. הקלסר עם טפסי ההצטרפות הוצג לכל. הכל ניתן בשקיפות. הוא היה במשרדים שעתיים לפני המכרז וישב אצלי ובאתי והראיתי לו את הקלסר, והוא עבר עם הניילונית על הקלסר וראה את השיקים שהיו בקלסר. הכל היה שקוף. לא הוסתר שום דבר".
התובע אף לא מכחיש כי התקיימה פגישה בטרם ההתמחרות, אך נטען על ידי התובע כי הנתבעים לא הביאו את ההמחאות איתם לפגישה (בסעיף 24 לכתב התביעה ובסעיף 34 לתצהירו של התובע).
לאור האמור לעיל, נחה דעתי כי סביר יותר שהתובע ביקש באותה פגישה מהנתבעים לראות את טפסי ההצטרפות והנתבעים אכן הציגו לו אותם. יתרה מזאת, לאור חשיבות הקטנת הסיכון בעיני התובע טרם ההתמחרות, הרי שלא סביר שלא ביקש והתעקש לראות את טפסי ההצטרפות בטרם ההתמחרות.
סבורני כי אם בחר התובע לגשת להתמחרות בלי שניתנה לו האפשרות לעבור על כל טפסי ההצטרפות הרי שזה סיכון שהוא לקח על עצמו ביחסים החוזיים שבין הצדדים, ואין הוא יכול לבוא בטענות בדיעבד לנתבעים על כך שהציגו לו מצג שווא. במקרה זה התובע היה יכול למנוע את הסיטואציה בקלות יחסית וללא עלות, ולכן היה עליו לברר את כל הנתונים הנוגעים לעניינים הגורעים באופן ניכר מן הציפיות הסבירות שלו.

81. לבסוף, יש להתייחס לטענת התובעים כי חלק מהרוכשים שחתמו על טופס הצטרפות היו לקוחות עבר של הנתבעים, כי מחלק מהרוכשים לא התקבל שום תשלום ואף ניתנו לחלקם סעיפי מילוט שהתווספו בכתב יד במעמד החתימה, ולכן לא באמת הקטינו את הסיכון הכספי שהיה מוטל על התובע.
כך נטען על ידי התובעים שהרוכשים אשר הוחתמו על בקשות ההצטרפות היו "אנשי קש פיקטיביים". למרות העובדה שמדובר בהאשמות קשות, כאשר נשאל על כך התובע בעדותו במסגרת החקירה הנגדית הודה כי מדובר בהאשמה לא מבוססת, אלא על סמך הרגשה שלו (עמוד 55 לפרוטוקול מיום 6.11.2016).
הנתבעת 2 הסכימה בחקירתה כי אכן פנתה לאנשים מרשימת הלקוחות שלה, אך בטח שלא היה מדובר באנשי קש (עמוד 214 לפרוטוקול מיום 18.12.2016). הנתבעת 2 גם הסבירה שעל אף שמדובר בשיווק דירה ולא מכירת דירה, הרי שעדיין יש משמעות להתחייבות אשר מוצאת ביטוי בטפסי ההצטרפות בעיקר לאור ההמחאה בסך 180,000 ₪ אשר הפקיד כל אחד מהרוכשים (שם, בעמוד 166):
"אנחנו הסברנו בתצהיר שלי מה שבעצם אני הסברתי, היה לבוא ולהבהיר את כל המהות של טופס ההצטרפות במהלך השיווק. אנחנו חתמנו על הסכם העקרונות ב-16.5. המכרז היה ב-26.5. היו עשרה ימים שמתוכם היה שישי, שבת שבעצם בפרק זמן הזה יצאנו לשיווק, הוצאנו חומר פרסומי, קיבלנו לידים, אנשים פנו והחתמנו אנשים. בעצם באנו והסברנו, שהמשמעות שבן אדם בא וחותם על טופס הצטרפות ונותן שיק של 180,000 שקל שזה, נותן שיק של 180,000 שקל הוא בעצם בא ונותן איזשהו בעצם בא ונותן איזשהו commitment, אני רוצה להיות בעיסקה. וככה זה הוצג לו לאורך כל הדרך. הוא גם ראה את טופס ההצטרפות. חשוב לציין שהעורך דין, הרי היה עורך דין משותף, עורך דין של מר שחר זה העורך דין שלנו היה אותו עורך דין והוא בעצם קיבל את טופס ההצטרפות, ראה את הסעיפים, מה גם, שכמו שציין עורך הדין שלו, שיורי ציין שהוא גם התעניין אצלנו בפרוייקט אחר בנווה גן, כך שהוא הכיר בדיוק את הנוסח ואת צורת ההתעניינות. ולכן בעצם באתי והסברתי פה בתצהיר, שהמשמעות של אותם אנשים, אותם 11 אנשים שהצטרפו לקבוצה, זה היה commitment לבוא ולהיות חלק מהקבוצה. זה לא עדיין לא חתימה על הסכם שיתוף, אבל זה מפורש, הצהרת כוונות אמיתית שאותו רוכש בא ואומר, אני רוצה להיות חלק מהקבוצה הזאת".
הנתבעת 2 הדגישה כי מדובר בסכום מהותי אשר מראה על רצינות כאשר מקובל לדרוש 20,000 ₪ בעסקאות דומות (שם, בעמוד 174), התובע אף הסכים עם קביעה זו של הנתבעת 2 (עמוד 96 לפרוטוקול מיום 6.11.2016).
הנתבעת 2 גם הדגישה כי במצב דברים רגיל 90% מהרוכשים נשארים בעסקה ורוצים להמשיך לאחר חתימה על בקשות הצטרפות (עמוד 183 לפרוטוקול מיום 18.12.2016) וכי הפרקטיקה הידועה היטב לכל מי שעוסק בתחום קבוצות הרכישה, הינה כי נמנעים מחילוט הכספים אשר מופקדים על ידי רוכשים ככל הניתן (שם, בעמוד 188). לבסוף, באשר לאחריות להפקדת הכספים שהגיעו מהרוכשים בחשבון הנאמנות, הוסיפה הנתבעת 2 כי לא מדובר בשאלה שיש להפנות אליה, אלא לנאמן בהתחשב בעובדה שחשבון הנאמנות נפתח על ידי הנאמן רק אחרי הזכייה במכרז (שם, בעמוד 184), ואף הדגישה כי יש היגיון בפתיחת החשבון רק לאחר הזכייה בהתמחרות.

82. מכל האמור עולה כי הטענה שהרוכשים היו "פיקטיביים" הייתה חסרת בסיס. יתרה מזאת, גם אין מחלוקת כי הסכום אשר נדרשו הרוכשים להפקיד היה סכום משמעותי אשר היה בו כדי להראות על רצינות ולהבטיח את הקטנת הסיכון אשר נטל על עצמו התובע במסגרת הפרוייקט. לכך יש להוסיף שבקשות ההצטרפות נוסחו על ידי הצדדים בליווי ייעוץ משפטי ולכן לא ניתן לבוא היום בטענות לנתבעים, בדיעבד, בנוגע למהות ההתחייבות אשר עולה מהם.
אכן, השינויים אשר הוכנסו בכתב יד על ידי הנתבעים, בחלק מהמקרים, שינו את מהות ההתחייבות בבקשות ההצטרפות, אך מדובר במקרים בודדים, ובהתחשב בקביעה כי התובע נחשף לבקשות ההצטרפות בטרם ההתמחרות, או היה עליו לדרוש להיחשף אליהן, הרי שבכל מקרה גם נחשף לשינויים אשר הוכנסו בכתב יד.
ודוק – מתוך כל בקשות ההצטרפות אשר הוגשו לבית המשפט, רק בשתי בקשות הצטרפות אשר נחתמו לפני ההתמחרות הוספה הערה לפיה קיימת לרוכשים זכות לחזור מהם לאחר ההתמחרות, וכי מתוך שתי בקשות הצטרפות אלה, רק רוכש אחד ניצל את זכותו לבטל את ההתקשרות.

אחריות הנאמן
83. לכל האמור בנוגע למצגי השווא יש להוסיף את העובדה שהצדדים היו מיוצגים כאשר הליווי המשפטי אף מעוגן בהסכם העקרונות בסעיף 3.13:
"3.13 עוה"ד שילוו את הפרויקט יהיה משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות'. הרוכשים בקבוצת הרכישה ישלמו שכ"ט 1.5% ממחיר האומדן הכולל של היחידה, ומתוכם ישולם 0.3% לחברה המשותפת."

לא בכדי במהלך דיון ההוכחות לתובע הוצגה תזה כי לא מדובר בהטעיה ומצגי שווא, אלא יכול להיות שהיה זה הוא שהבין את הדברים בצורה מסוימת כאשר גם הנתבעים וגם עורכי הדין הבינו אחרת, ואכן התובע העיד כי לא הסבירו לו בזמן אמת את הסכם העקרונות וכי הנאמן מצדד בגרסת הנתבעים כדי להגן על עצמו (עמוד 95 לפרוטוקול מיום 6.11.2016):
"כב' השופט: טוב. אבל יכול להיות, אתה שם לב שעורך הדין לפחות, במכתבים שהוא עונה לך הוא חושב שהם היו בסדר גמור.
העד: איזה עורך דין?
כב' השופט: הנאמן, שהוא אומר שהוא הציג את המצג. הוא אומר באותה עת, הוא לפחות בפרשנות שלו, אני לא אומר.
העד: פרשנות שלו להגן על עצמו."
התובע חזר על הטרוניה כלפי הנאמן גם בכל הנוגע לאכיפה של כתבי ההצטרפות עליהם חתמו הרוכשים (עמוד 65 לפרוטוקול מיום 6.11.2016) ואף נטען כי הנאמן התרשל בכך שלא דאג שהנתבעים יפקידו את ההמחאות האישיות (שם, בעמוד 99):
"עו"ד וינרוט: ... אומר לך עורך דין שפיגל, אין פה שום הפרה ואתה יודע את זה בזמן אמת.
ת: זה פירוש של יואל שפיגל. אני מבחינתי, מה שסוכם ומה שנאמר, היות ויואל שפיגל הוא ייצג עד אותו שלב, לפני שהנאמן את הצד השני, מבחינתי אני לא ידעתי בדיוק את ההתנהלות ביניהם. בשבילי היה הנאמן. אני הבנתי ששיקים צריכים להיות בקופה. ומבחינתי, כשראיתי שהם לא מוכנים לשים את השיקים, מבחינתי זו היתה הפרה."
יחד עם זאת, למרות הפניית אצבע מאשימה לכיוון הנאמן, כאשר נשאל התובע האם פנה בדרישה לנאמן או הגיש תביעה נגדו השיב בא כוחו בשלילה (שם, בעמוד 58).
אף נציג הנאמן, שטען כי הנתבעת 2 הטעתה גם את הנאמן והכשילה אותו, לא הסיר אחריות מעצמו ולא הכחיש את החובה המוטלת עליו לאמת את המצגים אשר הוצגו על ידי הנתבעת 2 (תמליל השיחה מיום 22.1.2015 אשר צורף כנספח 1 לתצהירו של שטרופר, בעמוד 26).
התובע לא הוסיף את הנאמן כנתבע בתביעה זו, וכאמור – גם לא בהליכים אחרים, ולכן אין מקום לברר את אחריות הנאמן למצגים אשר הוצגו לתובע. יחד עם זאת, בהאשמות אשר הטיח התובע בנאמן יש לחזק את המסקנה כי הנתבעים לא הציגו מצגי שווא לתובע, אלא פעלו באופן סביר לאור נסיבות העניין ולאור הלו"ז הקצר.
לכך יש להוסיף את העובדה שכל המסמכים המשפטיים, ביניהם הסכם העקרונות וטפסי ההצטרפות, נוסחו על ידי הנאמן כאשר האינטרסים של הצדדים לעסקה נלקחו בחשבון בעת ניסוחם. משכך, אם עולות טענות בנוגע לנוסח טפסי ההצטרפות, הרי שאין להפנות טענות אלה כנגד הנתבעים אשר אחריותם לנוסח טפסי ההצטרפות דומה לאחריות התובע.

ביטול ההסכמים
84. השאלה המרכזית האחרונה בתיק זה, עניינה בביטול ההסכ מים – הסכם העקרונות והסכם המכירה מול כונס הנכסים. אין מחלוקת כי בפועל הודיעו התובעים לכונס הנכסים על ביטול הסכם המכר ביום 2.7.2013, בטענה כי נפלו קורבן למעשה הטעיה ותרמית מצידם של הנתבעים.
במקביל, באותו היום, הודיעה התובעת לנתבעים כי גילתה שנפלה קורבן למעשי הטעיה ותרמית מצידם, אשר בהתבסס עליהם חתמה על הסכם המכר, וכך גם מסרה הודעה על ביטול הסכם העקרונות וכן עדכנה כי הודיעה לכונס הנכסים על ביטול הסכם המכר.

85. התובעים בכתב תביעתם טענו כי ביטלו את ההסכמים מחמת מעשי הטעיה ותרמית מצדם של הנתבעים. ארדיטי אישר בעדותו כי התקשרו ממשרד כונס הנכסים ביום 30.5.2013 על מנת לקבוע פגישה ביום 2.6.2013 במשרדי כונס הנכסים, בה הוצעה לו האפשרות "לקחת את המכרז" במחיר הזכייה, לה סירב (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 6.11.2016).
בעיקר לאור אשר התגלה בשלב ההוכחות, הפגישה בין הנתבעים לבין כונס הנכסים ביום 29.5.2013, וסירוב ארדיטי להצעת כונס הנכסים להעביר אליו את הזכייה במכרז, טענו התובעים בסיכומיהם כי הנתבעים המיטו כלייה על הפרוייקט במו ידיהם, עת הביאו לידיעת מתחריהם במכרז את העובדה שהם אינם מאמינים בפרוייקט ומנסים למלט עצמם ממנו. עוד נטען על ידי התובעים בסיכומיהם כי ארדיטי נחשף לפגם בערבות הבנקאית בעקבות פגישה זו ולכן פנה לבית המשפט של פירוק כדי שזו תוצג לו.
התובע העיד כי היו אלה הנתבעים אשר נבהלו מהזכייה במכרז, כאשר הוא היה זה שצריך לתמוך בהם לאחר שאלה איבדו אמונה בעסקה (עמוד 94 לפרוטוקול מיום 6.11.2016). התובע הסביר בעדותו את הדרישה להפקדת 300,000 ₪ (שם, בעמוד 104) והבהיר כי רצה להמשיך את העסקה והיה מנסה להמשיך אם הכספים היו מופקדים על ידי הנתבעים (שם, בעמוד 108):
"עו"ד וינרוט: ... אז אני אומר לך שבזמן ידעתם את הכל, ידעתם בדיוק כמה שיקים הופקדו, ידעתם בדיוק את סיפור השיקים של ה- 2 מיליון של חני ושל זאב. זה לא הפריע לכם, אתם המשכתם בעיסקה.
ת: נכון, המשכנו בעיסקה, כן.
ש: סליחה?
ת: רצינו להמשיך בעיסקה."
אולם כאשר הנתבעים סירבו להפקיד את הסכום האמור, היה זה הקש ששבר את גב הגמל (שם, בעמוד 127). כמו כן, התובע העיד כי מצב הנתבעים לאחר ההתמחרות ובקשות הביטול של הרוכשים הן לא הנקודות הקריטיות בתיק, אלא מצגי השווא אשר הציגו הנתבעים (שם, בעמוד 94):
"כב' השופט: הם איתם, הם נפולים, הם צריכים עידוד. אתה לבד לא יכול. הם מחפשים להשתחרר, אתה אין לך מישהו אחר. אבל אז משמע מפה שלכאורה, וזה בעצם מה שהוא שאל אותך, אני מתרגם רק, שלכאורה כל הסיפור שחלק מהאנשים חזרו בהם או לא חזרו בהם, זו לא הייתה הנקודה הקריטית?
העד: לא. אבל הנקודה הקריטית היא בזה, שהטעו אותי לאורך כל הדרך. פה הטענה שלי. הטענה שלי, שמלכתחילה הכל היה פתוח והיו שמים את הקלפים על השולחן בצורה פתוחה, אז אולי הייתי מתנהג אחרת מלכתחילה. או. קי."
התובע גם העיד שניסה להיפרד מהנתבעים, ולחבור לקבוצת יזמים חדשה על מנת להיחלץ ממעשי התרמית של הנתבעים ולהרים את הפרוייקט בלעדיהם, תוך ניסיון להקטין את הנזק המיידי שנגרם לו כתוצאה מחילוט הערבות הבנקאית וכן את החשיפה לנזקים נוספים, ככל שיבוטל הסכם המכר.
לפי עדות התובע, הנתבעים מצידם הקשו ודרשו פיצוי תמורת ויתור על זכויותיהם בפרוייקט, וכן ויתור על תביעות ו-"הפלת" מלוא האחריות על התובע. התובע העיד כי עשה כל שביכולתו על מנת לנסות ולמזער את הנזק אליו הוליכו אותו הנתבעים – מאמצים אלה כללו בחינת כל אפשרות שהיא, לרבות החזרת הערבות הבנקאית, הידברות עם משקיעים פוטנציאלים והידברות עם הנתבעים עצמם. הכל, כפי שעולה מעדותו של התובע, נעשה בידיעת הנתבעים וכדי למצוא פתרונות בכל דרך אפשרית על מנת לפתור את הבעיה שהנתבעים יצרו (עמוד 110 לפרוטוקול מיום 6.11.2016).
התובע אף ציין כי בעקבות בקשתם של הנתבעים, נציגו של התובע, שטרופר, אשר בן דודו חבר בקבוצה של ארדיטי (עמוד 105 לפרוטוקול מיום 6.11.2016), פנה לארדיטי והציע לו לקחת את העסקה או לשתף עימו פעולה (שם, עמוד 153). יחד עם זאת, כאשר נשאל ארדיטי בחקירתו הנגדית האם דיברו על המכרז דנן, השיב בשלילה וציין כי נפגשו על מנת לבדוק אפשרות לשיתוף פעולה בפרוייקטים אחרים (שם, עמוד 16).
את הטענה כי התובע מצא משקיעים אחרים, שהנתבעים גם נפגשו איתם, אך העברת העסקה אליהם לא צלחה בעקבות דרישות נוספות מצד הנתבעים, העלה התובע עוד בדיון קדם המשפט אשר נערך ביום 11.10.2015. יחד עם זאת, על אף הבטחת התובע כי "האנשים יבואו ויעידו שהם רצו מהם כסף" (שם, בעמוד 6), לא זומנו לדיוני ההוכחות משקיעים, שכאמור היה מצופה כי יוזמנו על מנת לתמוך בגירסת התובע, כי היו במגעים עם התובע להעברת הפרוייקט אליהם וכך אודות דרישת הנתבעים, כביכול.

86. הנתבעים, מנגד, הדגישו את תפקידו של כונס הנכסים בהסתבכות העסקה כאשר "טרף את כל הקלפים" כשהקדים את לוחות הזמנים במכרז ופנה לבית המשפט לאישור המכר מוקדם הרבה מן הצפוי, זאת על אף שתוכנית הפעולה המקורית כללה זמן נוסף של 30 ימים ממועד הזכייה בהתמחרות לבין מועד אישור העסקה בפועל. מתמליל הפגישה מיום 8.6.2013, נספח 17 לתצהיר הנתבעים, בעמוד 36 עולה כי גם התובע האמין בכך שדווקא זה שכונס הנכסים הקדים את המכרז היה המהלך אשר טרף את כל הקלפים וסיבך את העסקה:
"... תראי, הוא טרף את כל הקלפים הכונס בדרך, מעבר לזה, לבעיות האחרות הוא טרף את כל הקלפים. הוא הקדים את המכרז, הוא הלך לבית המשפט קיבל אישור באותו היום לא שלחו לאף אחד את הזה וזה. הכל השתנה ... הוא אמר שהוא מוכן לפעול לתת עוד 30 יום שזה יהיה 60 ו-90 ו-120 ... כי אם אין את הלוחות הזמנים אז יש בעיה".
עוד נטען כי כונס הנכסים עשה כן לאור חששו מהפגם בערבות הבנקאית של התובע.
כמו כן, הדגישו הנתבעים כי לא הייתה זו הפגישה עם כונס הנכסים אשר החלה את השמועות בנוגע לפגם בערבות הבנקאית, אלא כבר למחרת המכרז ידעו כתבת גלובס ומתווכים באזור כי יש פגם בערבות הבנקאית. הסבר נוסף שניתן על ידי הנתבעים למקור לשמועות בנוגע לבעיה בערבות הבנקאית היה בן דודו של שטרופר שהיה חבר בקבוצה של ארדיטי, אשר גם באמצעותו תיאם התובע פגישה עם ארדיטי בה הציע לו לקחת את העסקה או לשתף פעולה. בכל מקרה, נטען על ידי הנתבעים בסיכומיהם, כי ארדיטי עצמו העיד על כך שפנה לבית המשפט בנוגע לערבות הבנקאית בהתאם לנוהל שנקבע מתוך ניסיון עם פרוייקטים קודמים, ובכל מקרה לא ידע על הדרישה של התובע לבטל את הערבות הבנקאית (עמוד 12 לפרוטוקול מיום 6.11.2016) וכי העיד שלא נפגש עם התובע כדי לדון בפרוייקט דנא, אלא בפרוייקטים אחרים.
בעניין הערבות הבנקאית, על אף שביום 11.10.2015 בדיון קדם המשפט התובע הצהיר, לאחר שהוזהר כחוק, כי לא נתן לבנק הוראה לבטל את הערבות הבנקאית, בחקירתו הנגדית בדיון ההוכחות חזר בו מאמירתו והעיד כי אכן פנה לבנק ואף ניסה ללחוץ על כונס הנכסים (בעמוד 115 לפרוטוקול מיום 6.11.2016): "לכן פניתי לבנק אמרתי, ניסיתי ללחוץ על הכונס שינסה לשנות את זה. אני לא זכיתי, שיודיע לו שאם אני לא זכיתי, שיחזיר לו את הערבות".
על היחס של התובע לערבות הבנקאית ניתן ללמוד גם מתמליל הפגישה מיום 7.6.2013 (נספח 23 לתצהיר הנתבעים, בעמוד 4), כאשר הבהיר התובע לנתבעים את האפשרות העומדת לו לבטל את הערבות הבנקאית:
"משה שחר: ... הערבות היא לא שלכם, הערבות אומרת שאני, אנחנו המשרד יכולים להשתתף במכרז ואם אני זוכה ... משלם. אני החלטתי שאני לא הולך על זה. לא הלכנו, לא הגשנו שום בקשה, לא חתמתי על שום דבר ... אני החלטתי שאני לא משתתף. היו לי שיקולים משלי, אני לא צריך לספר אותם לאף אחד, אוקיי?
(...)
משה שחר: תראי, תביני מה זה, את אומרת ביטול, אני הודעתי לבנק ... אני לא זכיתי במכרז. הנה הפרוטוקול של המכרז, אני לא זכיתי. לכן אני מבקש תודיעו לזה וזה, וזה תראו ... בגלל שמיסטר שחר לא זכה במכרז. אוקי? זה ברור מאליו, כתוב שם שרק זה וזה, וזה, הם ישלמו ואם זה לא זה, וזה וזה אז הם לא משלמים. אז מה הוא, הוא בכלל לפנות אליהם לבקשת תשלום? הוא לא יכול. הוא לא יכול, אוקי?"
באשר לפגם בערבות, עולה ממוצג ת/9, כי כבר למחרת המכרז ידעו עליו כאמור כתבת גלובס ומתווכים באזור (עמוד 33). מאותו מוצג אף עולה כי שטרופר נעלם למספר ימים והיה זה שנראה עם פנים נפולות (שם, בעמוד 6). לכך ניתן לראות חיזוק בתמליל מיום 24.6.2013 (נספח 32 לתצהיר הנתבעים, בעמוד 16) שם ציין התובע כי כולם נבהלו. בהמשך, הסכים התובע עם קביעתה של הנתבעת 2 כי היו ימים קשים אבל הנתבעים עדיין עבדו . ממוצג ת/9 ניתן גם ללמוד כי התובע ונציגו שטרופר ניהלו ערוץ הידברות דיסקרטי עם כונס הנכסים (שם, בעמוד 20). התובעים מנגד, טענו כי הנתבעים לכאורה מצטטים מתוך ת/9, אלא שהדברים המיוחסים בסיכומיהם לתובע ולשטרופר, כלל לא נאמרו בו על ידם, ובוודאי שלא בהקשר הנטען.
באשר לפגישה שהתקיימה ביום 29.5.2013, הבהירה הנתבעת 2 כי תכליתה של הפגישה הייתה לבדוק האם ארדיטי מוכן לקבל על עצמו את הזכייה (עמוד 251 לפרוטוקול מיום 18.12.2016) כי היה ברור לנתבעים כי קיימת בעיה עם הערבות הבנקאית, וכי הייתה פניה מוקדמת של כונס הנכסים (שם, בעמוד 252).
יתרה מזאת, הנתבע 3 הבהיר כי, מלבד התכלית אותה ציינה הנתבעת 2, לפגישה הייתה תכלית נוספת ואפילו חשובה יותר – קבלת ארכה בלוחות הזמנים של הפרוייקט (עמוד 290 לפרוטוקול מיום 18.12.2016).

87. כידוע, ההלכה הפסוקה בשאלת נטל השכנוע סוכמה אצל קדמי, על הראיות, חלק רביעי, 2009, כך: "הקביעה מי מבעלי הדין נושא בנטל השכנוע נעשית על בסיסם של שני כללים יסודיים: האחד - "המוציא מחברו עליו הראיה"; ויכול שיהא זה התובע ויכול שיהא זה הנתבע, הכל לפי העניין. והשני - "דיני הראיות הולכים אחרי הדין המהותי"; הן לעניין הוכחת יסודות העילה/ההגנה והן לעניין הפרכתן של חזקות." [עמ' 1723 - וראו בהרחבה עד עמוד 1754]. ראו גם את הדיון המקיף בפסקי הדין הבאים: ע"א 9073/15 אלקססי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ (4.9.17) [אי-הרמת נטל ההוכחה כאשר התובע מסר גרסאות עובדתיות סותרות]; ע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי (15.5.17); ע"א 1278/15 עבאס נ' מועצה מקומית ג'ת (30.8.16); ע"א 9178/12 המכללה האקדמית לחינוך חיפה נ' חיר (24.9.15).
לעניין זה יפים גם הדברים שנאמרו בע"א 2144/13 עזבון המנוח עמית עמוס מנטין ז"ל נ' הרשות הפלסטינאית (6.12.17) :
"התובע, "המוציא מחברו, עליו הראיה" (בבלי, בבא קמא לה, א), עליו מוטל נטל השכנוע. לנטל זה נלווית חובת הראיה, שמשמעותה - "כי על בעל הדין האחד חלה חובה להביא ראיות לעמידה בנטל השכנוע, ועל בעל הדין השני חלה חובה להביא ראיות השומטות את הבסיס תחת ראיות שהובאו לחובתו" (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 543 (מהדורה שתים-עשרה, 2015)). כלשונו של הנשיא מ' שמגר: "הנטל שהצליח המערער להעביר אל כתפי המשיבה הוא נטל הבאת הראיות, שמשמעותו כי כפות המאזניים נוטות לטובת התובע, ועל הנתבע הרוצה בכך החובה להחזיר ולאזן ביניהן" (ע"א 73/86 שטרנברג נ' עיריית בני-ברק פ"ד מג(3) 343, 348 (1989); להרחבה ראו: קדמי, 1720; ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פ"ד סא(3) 18, פ יסקה 11 לחוות דעתה של השופטת ע' ארבל (2006))."

88. אם כך, נטל השכנוע רובץ לפתחם של התובעים בכל הנוגע להוכחת הטענה כי היו אלה פעולות ומחדלי הנתבעים אשר הובילו לביטול ההסכמים. יחד עם זאת, אין בראיות אשר הובאו בפני בית המשפט די כדי להוכיח טענה זו ברמת ההוכחה הנדרשת. יתרה מזאת, נראה על פני הדברים כי דווקא היה זה הפגם בערבות הבנקאית אשר הוביל, בסבירות גבוהה יותר, להסתבכות העסקה, וכתוצאה מכך גם לביטול ההסכמים.
אין מחלוקת כי בהתאם לסעיף 3.5 להסכם העקרונות האחריות להוצאת הערבות הבנקאית על התובעת וכי היה זה התובע אשר הוציא את הערבות הבנקאית:
"3.5 אומה נדל"ן תעמיד עד ליום ראשון ה-19.5.2013 בטחונות (ערבות בנקאית מבנק זר) בגובה של 5,300,000 ₪ לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כך שיאפשרו את הנפקת הערבות מחשבון הנאמנות. ככל שלא ניתן יהיה להעמיד את הביטחונות ו/או את הערבות, הצדדים מוותרים בזאת על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו".

כמו כן, התובעים אף לא מכחישים את קיומו של הפגם בערבות הבנקאית ואף טוענים בסיכומיהם כי הייתה קיימת בעיה אובייקטיבית עם הערבות הבנקאית, אך הצדדים ידעו עליה הן טרם ההתמחרות והן לאחריה.
לא זו אף זו, על אף שהצדדים האשימו זה את זה בבהלה מהזכייה במכרז, כאשר היו צריכים לתמוך זה בזה לאחר שאיבדו אמונה בעסקה, הרי מהעדויות עולה כי היו אלה הנתבעים אשר שידרו "עסקים כרגיל" כאשר ניסו להציל את הפרוייקט על ידי דחיית לוחות הזמנים בעסקה מול כונס הנכסים, קיבלו את טיוטת הסכם השיתוף להערות, התקדמו עם האדריכל ועם חברת הדמיות, היו אלה שנפגשו עם רוכשים פוטנציאליים ובעלי קרקע על מנת לקדם את הפרוייקט ואף שיווקו דירות נוספות.
התובע, מנגד, היה עסוק באותה עת בניסיון לבטל את הערבות הבנקאית מול הבנק, ניסיון שלבסוף לא צלח כך שבסופו של יום הערבות הבנקאית חולטה. יחד עם זאת, יש בכך, ובעובדה שהיה פגם אובייקטיבי בערבות מלכתחילה אשר התובע אחראי לו, כדי להאיר על אומד דעתו של התובע, בעיקר לאחר פרסום הכתבה בגלובס, ולהחליש את גרסתו של התובע לפיה היו אלה הנתבעים אשר נבהלו מהזכייה במכרז, כאשר הוא היה זה שצריך לתמוך בהם לאחר שאלה איבדו אמונה בעסקה וכי רצה להמשיך את העסקה והיה מנסה להמשיך אם הכספים היו מופקדים על ידי הנתבעים.

89. כמו כן, אין מחלוקת כי הדרישה להפקדת 300,000 ₪ על ידי הנתבעים נעדרה בסיס חוזי, כאשר במקרה זה ברי כי התובע ניסה בדיעבד לשנות את בסיס ההסכמות בין הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם העקרונות. התובע העיד על כך שכאשר הנתבעים סירבו להפקיד את הסכום האמור, היה זה הקש ששבר את גב הגמל, והתובע הבהיר כי רצה להמשיך את העסקה והיה מנסה להמשיך אם הכספים היו מופקדים על ידי הנתבעים. מהאמור עולה, כי ביטול ההסכמים על ידי התובע – מול כונס הנכסים ומול הנתבעים, היה שלא כדין וללא ביסוס חוזי.

90. לאור האמור עולה, כי לא התובעים ולא הנתבעים הוכיחו את הגורם אשר הביא לכישלון העסקה. בהתחשב בעובדה שהנטל להוכיח טענה זו רובץ לפתחם של התובעים, ובכך שקיימת סבירות גבוהה לכך שדווקא הפגם בערבות הבנקאית אשר הוציא התובע היה זה שהביא לכישלון העסקה, הרי שיש בכך דיי כדי לדחות טענה זו.

סיכומם של דברים
91. בתחילת חודש מאי 2013 החלו מגעים אינטנסיביים בין הצדדים על מנת להתקשר ולהגיש הצעה משותפת לרכישת זכויות בעלות במקרקעין בשכונת "כוכב הצפון" תל אביב. המקרקעין הוצעו למכירה במסגרת הליך של פירוק שיתוף, בו מונה כונס הנכסים אשר פרסם הזמנה לקבלת הצעות על המקרקעין. מועד הגשת ההצעות בהתאם למסמכי המכרז נקבע ליום 20.5.2013.
ביום 16.5.2013 נחתם בין הצדדים הסכם העקרונות, בו הועלו על הכתב העקרונות המנחים להתקשרות בין הצדדים, על מנת לממש את כוונתם להתקשר יחד ולהגיש הצעה לרכישת זכויות בעלות במקרקעין, מכונס נכסים, לשם הקמת פרוייקט נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה.
לאחר זכיית הצעתם המשותפת של הצדדים בהתמחרות לרכישת הזכויות במקרקעין, אשר התקיימה ביום 27.5.2013, התעוררו חילוקי דעות בין הצדדים ולבסוף התובעת הודיעה לנתבעת על ביטול הסכם העקרונות עימה וכן על ביטול הסכם המכר מול כונס הנכסים.
התובע טוען לנזק שנגרם לו על סך 5.3 מיליון ש "ח, המהווים את סכום הערבות הבנקאית שחולטה ביום 14.6.2013, אותה העמיד במסגרת ההצעה לרכישת המקרקעין. כמו כן, התובעים טוענים כי נחשפו לתביעות לנזקים נוספים בסך של למעלה מ-12 מיליון ש"ח כתוצאה מביטול הסכם המכר.

92. בתביעה זו התעוררו מספר רב של שאלות בהן חלוקים הצדדים, רובן בפן העובדתי, הנוגעות למצגים אשר הוצגו לתובע עובר להתקשרות בהסכם העקרונות ולגורם אשר הביא לכישלון העסקה. מעבר לכך, העלו הצדדים את שאלת האחריות האישית של הנתבעת 2 והנתבע 3.
תחילה הוכרעה השאלה, המצויה בלב התביעה, בדבר חמשת המצגים אשר הוצגו לתובע עובר להתקשרות בהסכם העקרונות: הניסיון המקצועי של הנתבעים, רווחיות הפרוייקט, הנכונות לסכן כספים מצד הנתבעים, הכנת חומרים שיווקיים לפרוייקט ושיווק הדירות טרם ההתמחרות. נקבע, לגבי כל חמשת המצגים אשר הוצגו לתובע בטרם ההתמחרות, כי לא הייתה בהם הטעיה מצד הנתבעים.
לכל האמור בנוגע למצגי השווא יש להוסיף את העובדה שהצדדים היו מיוצגים, כאשר הליווי המשפטי אף מעוגן בהסכם העקרונות. לא בכדי במהלך דיון ההוכחות לתובע הוצגה תזה כי לא מדובר בהטעיה ומצגי שווא, אלא יכול להיות שהיה הוא זה שהבין את הדברים בצורה מסוימת כאשר גם הנתבעים וגם עורכי הדין הבינו אחרת, ואכן התובע העיד כי לא הסבירו לו בזמן אמת את הסכם העקרונות וכי הנאמן מצדד בגרסת הנתבעים כדי להגן על עצמו.
השאלה השנייה שנדונה והוכרעה עסקה ב גורם אשר הביא לכישלון העסקה – בעוד התובעים סבורים כי הנתבעים בפגישתם עם כונס הנכסים יומיים לאחר ההתמחרות "המיטו כיליון על הפרוייקט", הנתבעים סבורים שמאמצי התובע להביא לביטול הערבות הבנקאית גרמו לכונס הנכסים להקדים את לוחות הזמנים בעסקה ובכך בעצם "לטרוף את הקלפים".
בעניין זה נקבע כי לא התובעים ולא הנתבעים הוכיחו את הגורם אשר הביא לכישלון העסקה. בהתחשב בעובדה שהנטל להוכיח טענה זו רובץ לפתחם של התובעים, ובכך שקיימת סבירות גבוהה לכך שדווקא הפגם בערבות הבנקאית אשר הוציא התובע היה זה שהביא לכישלון העסקה, הרי שיש בכך דיי כדי לדחות טענה זו.

93. לבסוף, אם נידרש להתנהלות הצדדים דומה כי דרך התנהלותו של התובע, דווקא היא, העידה על ניסיון שנעשה מראש, לאפשרות "יציאה" מהעסקה ומבלי לסכן את כספו.
כך, הגם שהיה ברור שהתובע באמצעות חברה מטעמו הוא הצד לעסקה, הן בהתייחס לנתבעים והן בהתייחס למציע ההצעה מול כונס הנכסים, התובעת בעת שהוקמה, בתו של התובע היא זו ש"החליפה" את התובע.
יתר על כן, הערבות הבנקאית הוצאה כביכול על ידי התובע ובאופן שאם נשלב הן את המתקשר מול הכונס והן את אופן הוצאת הערבות הבנקאית, סבר התובע כי בעת שיחפוץ יצליח לבטל את הערבות הבנקאית בטענה כי לא הוא זכה במכרז וכי על כן לא ניתן גם לחלט את הערבות הבנקאית.
אם לא די באמור, הרי לא בכדי הוסכם בין הצדדים כי הערבות הבנקאית תוצא על ידי בנק בישראל וכשהתובע אמור לספק את הבטוחות להוצאת ערבות זו, אולם גם דבר זה לא נעשה.
עוד יש להוסיף, כי אם אכן כצעקתה בכל הקשור לאשר נטען על ידי התובע מול הנתבעים, מצופה היה כי התובע יסכים ואף יחפוץ למלט עצמו מהעסקה מיידית לאחר שחולטה הערבות הבנקאית, לרבות לאור טענותיו אודות מצגים שהוצגו בפניו ואשר אם לא היו מוצגים לא היה מציע את אשר הציע. אולם, התובע לא נקט בדרך זו אלא ביקש מהנתבעים כי יצאו מהעסקה ללא תשלום כלשהו, ובעת שבכוונתו לממש את הזכיה, בדרך זו או בדרך אחרת. משכך, קשה לקבל טענה כי בגין הנתבעים נאלץ לבטל את ההתקשרות, לרבות מול כונס הנכסים.
לא התעלמתי גם מאשר נטען ביחס לנתבעים. אולם, לא רק שחלק מהנטען לא מצא בסיס בחומר הראיות, אלא שנראה שהנתבעים אכן עמדו בלו"ז קצר ביותר ומצאו רוכשים פוטנציאליים הגם שאכן ביחס לחלק מהם ניתנה האפשרות לסגת מההתחייבות. עוד יש להוסיף כי בצדק נטען על ידי הנתבעים כי לא מדובר ברכישת זכויות אלא כמקובל בקבוצות רכישה מדובר על "דמי רצינות" ובמקרה דנן בסכומים גבוהים מהמקובל, ושוב יש לזכור כי מדובר בטווח זמנים קצר של מספר ימים, על כל המשתמע מכך, וכי עצם הנכונות היה בה כדי להצביע על כדאיות העסקה.
הנה כי כן, דומה כי אותה כתבה בגלובס יכול והיא גרמה לתובע למחשבה נוספת ביחס לעסקה, לרבות גישושים עם אחרים, ולאחר שלא הצליח לבטל את הערבות הבנקאית, אזי הגיש תביעתו נגד הנתבעים, אולם, כאמור, לא הוכיח את תביעתו ועל כן דין תביעת התובעים להידחות.

לבסוף, לאור העובדה שלא נקבע כי הנתבעת 1 אחראית לנזקי התובעים, הרי שמתייתרת שאלת האחריות האישית של הנתבעת 2 והנתבע 3, ועל כן אנו לא נדרשים לכך .

93. לאור כל האמור, התביעה נדחית והתובעים ישלמו לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

94. המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ט, 03 דצמבר 2018.