הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 7792-09-19

מספר בקשה:4
לפני
כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקשת

בולווארד טרה העיר הלבנה נדל"ן בע"מ

נגד

משיבים

בקר (בלומן) בינה ז"ל
רוטנברג משה ליב ז"ל
יונתן רוטנברג ז"ל
חנן רוטנברג
האפוטרופוס הכללי
לשכת רישום מקרקעין – תל אביב

החלטה

החלטה זו עניינה בבקשת לשכת רישום המקרקעין למחיקת התביעה נגדה, ומנגד בקשת המבקשת לחיוב לשכת רישום המקרקעין בהמצאת כל המסמכים בגינם נרשמו זכויותיהם של המשיבים 2-1 במקרקעין מושא ההליך.
המבקשת הגישה התביעה הנדונה, במסגרתה עתרה, בין היתר, לאפשר את הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א ביחס לבניין מושא ההליך . המבקשת ביקשה למנות כונס נכסים שיוכל לחתום בשמם ומטעמם של המשיבים 4-1 על כ ל מסמך הנוגע לקיומו של פרויקט תמ"א במקרקעין מושא ההליך, ומחיקת רישום המשיבים 2-1 מהמקרקעין והעברת הזכויות לחוכרים המחזיקים בדירות בבניין, אשר יירשמו במקום המשיבים.
לטענת המבקשת, בינה לבין בעלי הזכויות בבניין מגורים ברחוב מז א"ה 61 תל אביב, הידוע כגוש 6941 בחלקה 66 (להלן: הבניין) נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה, במסגרתו ייהרס הבניין הקיים ויבנה בניין מגורים חדש בתוספת יחידות מגורים חדשות ליזם המבצע את הפרויקט.
לטענת המבקשת, המשיבים 2-1 רשומים כחלק מהבעלים במקרקעין ולהם יורשים על פי דין, הם המשיבים 4-3. לטענתה, משיחות שקיים ה יזם או מי מטעמו עם בעלי הזכויות בבניין, איש אינו מכיר את המשיבים 4-1, וכי למיטב ידיעתם המשיבים 2-1 עדיין רשומים כבעלים נוכח העובדה שהם לא השלימו את ביצוע העברת הזכויות לפי שנים רבות לחברת בית ברחוב מזא"ה 61 ת"א (להלן: החברה) וממנה לחוכרים, ומכאן עולה הספק האם זכויותיהם הרשומות מתארות את הרישום הנכון במקרקעין או שמא על זכויותיהם להימחק נוכח אי השלמת פעולות הרישום מצדם.
לטענת המבקשת, כלל בעלי הזכויות בבניין , למעט המשיבים 3-1, שאינם בין החיים, והמשיב 4, אשר לא ידוע על סירובו לביצוע הפרויקט, שכן לא ניתן לאתרו, מעוניינים בביצוע הפרויקט, וחתמו על הסכם לביצועו.
עוד טוענת המבקשת בהמרצת הפתיחה כי הבעלות הרשומה על שם הבעלים ההיסטוריים, קרי המשיבים 2-1 היא דה פקטו ריקה מתוכן שכן הרישום נעשה בשנים 1947 ו- 1950 ואינו משקף את המציאות כלל, זאת , בין היתר , בשל העובדה כי כלל זכויותיהם של המשיבים 2-1 הועברו לידי החברה וממנה לכלל החוכרים, הם בעלי הדירות. נוכח העברה זאת אין אף למשיבים 4-3 כל זכויות במקרקעין, שכן המשיבים 2-1 העבירו הזכויות עוד בחייהם ולכן לא עברו ליורשיהם.
האפוטרופוס הכללי הגיש תגובה להמרצת הפתיחה וטען כי הואיל והנכס נרשם על שם המשיבים 2-1 ללא מספר מזהה יש להמציא את כל תיק הטאבו ולקבל את עמדת רשם המקרקעין האם יש ברשותו מידע שיכול להצביע על זהות בעלי הנכסים הרשומים. כמו כן על המבקשת להוכיח ששני בעלי הנכס הרשומים הם אכן המשיבים 2-1. עוד הוסיף האפוטרופוס הכללי, שבניגוד לנטען בתביעה, המשיב 3 אינ נו בנה של המשיבה 1, לא ידוע מה קרבתו אליה. על כן יש להמציא צו קיום צוואה של המשיבה 1 ולוודא , שהמשיב 3 זוכה על פי צוואתה. ככל שהוא זוכה, הרי שהוא נפטר בשנת 2011, והשאיר אחריו אישה וילדים.
בהחלטה מיום 3.11.2019 נדרשה המבקשת להגיב לטענות האפוטרופוס הכללי ולפעול להמצאת תיק הטאבו של הנכס וכן להמציא את עמדת רשם המקרקעין האם ברשותו מידע אשר יכול להצביע על זהות בעלי הנכס. עוד נקבע , שהמבקשת תמציא העתק צוואה וצו קיום צוואה בעניינה של המשיבה 1, כמו כן ונוכח הטענה , שהמשיב 3 הוא יורש המנוחה יש להמציא אף בעניינו מסמכים רשמיים המגבים טענה זאת.
במסגרת התייחסות המבקשת להחלטה מיום 3.11.2019, התבקש בית המשפט להורות לרשם המקרקעין להמציא למבקשת את כלל המסמכים הנמצאים ברשותו ואשר על פיהם נרשמו זכויותיהם של המשיבים 4-1 בלשכת רישום המקרקעין.
רשם המקרקעין השיב לדרישת המבקשת וטען כי יש לדחותה שכן יש צורך בנקיטת הליך זיהוי מכוח תקנה 16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב-2011 (להלן: תקנות הרישום) וכל עוד לא בוצע הליך כזה הוא מתנגד להמצאת המסמכים המבוקשים, שכן מסירת המסמכים יש בה כדי לפגוע פגיעה קשה בפרטיות בעלי הזכויות. על כן על המבקשת להגיש בקשה מתאימה לרשם לצורך הוספת זיהוי לבעלי הזכויות בנכס מושא ההליך. רק לאחר זהות אימות הבעלים ניתן יהיה לאפשר לבעלי זיקה לעיין במסמכים וזאת בהנחה ויעמדו בתנאי תקנה 93 לתקנות הרישום. על כן התבקש בית המשפט לדחות את בקשת העיון ולהורות על סילוק התביעה נגד רשם המקרקעין על הסף.
בהחלטתי מיום 19.2.2020 ולאחר שלא התקבלה תגובת המבקשת לתשובת רשם המקרקעין נקבע, כי על המבקשת לפעול לבצוע הליך זיהוי לצורך קבלת המידע המבוקש על ידה. וכן לפעול לאיתור יורשי המשיב 3. עוד נקבע, שנוכח המשוכות העומדות בפני המבקשת תודיע עמדתה לגבי הפעלת תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 ובהעדר התייחסות תחשב כמסכימה לאמור.
ביום 25.2.2020 הודיעה המבקשת כי פנתה לרשם המקרקעין בבקשה לקבלת המסמכים עמם נרשמו הזכויות במקרקעין על שמם של המשיבים 2-1 אך סורבה לקבל מסמכים בטענה כי אין למבקשת כל זיקה לנכס. על כן התבקש בית המשפט ליתן צו לרשם המקרקעין המורה לו להמציא את המסמכים בגינם נרשמו זכויות המשיבים 3-1 במקרקעין.
רשם המקרקעין הגיש התייחסותו לבקשת המבקשת וטען כי העיון במסמכים המבוקשים מוגבל רק למבקש הקשור במישרין לאוסף התעודות ובתנאי שהעיון אינו אמור לפגוע באחר. רשם המקרקעין הפנה לתקנה 93 לתקנות הרישום וטען כי תנאי מקדים להוכחת הזיקה הישירה בין המסמכים למבקש הוא שלבעלי הזכויות בנכס יהיה זיהוי. משעה שבענייננו אין זיהוי לבעל הזכויות בנכס, הרי שלא ניתן להוכיח כי מתקיים התנאי הראשון של זיקה ישירה בין המבקש למסמכי הרישום.
עוד עתר רשם המקרקעין להורות על סילוק הבקשה על הסף וזאת מחמת אי מיצוי הליכים מצד המבקשת, וזאת בהתאם לסעיף 121 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. שכן מעת שהמבקשת פנתה ללשכת רישום המקרקעין בבקשה לעיון במסמכים המבוקשים, וזו סברה כי נוכח הנסיבות יש לדחות הבקשה, הרי ששומה על המבקשת למצות הליכים ולפנות בערעור על החלטת הממונה על המרשם.
למבקשת ניתנה האפשרות להשיב על טענות רשם המקרקעין, וזו השיבה וטענה כי ככל שהיה בידי המבקשת ייפוי כוח מהמשיבים לתובענה, הרי שתובענה זאת לא הייתה מוגשת, וכי היא פועלת בשם יתר חוכרי המקרקעין להם יש זיקה לנכס. לגופו של עניין טוענת המבקשת כי היא מסכימה למחיקת התובענה נגד רשם המקרקעין בכפוף כי יומצאו לידיה המסמכים המבוקשים על ידה בקשר לזכויות המשיבים במקרקעין.
דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים אני מקבלת את בקשת רשם המקרקעין וקובעת כי יש להורות על מחיקת בקשת המבקשת מיום 25.2.20, בשל הטענה לאי מיצוי הליכים.
תקנות 93(א) ו93 (ב) לתקנות הרישום קובעות כדלהלן:
"(א) המבקש לעיין במסמכים ששימשו יסוד לרישום בפנקס (להלן – אוסף תעודות) או לקבל עותק מאושר מהם, יגיש בקשה, ויפרט בה את העניין שיש לו באוסף התעודות.
(ב) ראה הרשם כי המבקש קשור במישרין לאוסף התעודות ושהעיון בו אינו עלול לפגוע באחר, יאשר את הבקשה ויפרט את התעודות שבהן רשאי המבקש לעיין או שמהן הוא רשאי לקבל עותק מאושר."
סעיף 121(א) לחוק המקרקעין קובע:
"הרואה עצמו נפגע בהחלטה של רשם או מפקח - למעט החלטת מפקח לפי סימן ד' לפרק ו' - רשאי לערור עליה לפני הממונה על המרשם תוך תקופה שנקבעה בתקנות."
סעיף 122 לחוק המקרקעין קובע:
"הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים."
בהחלטת כבוד סג"נ השופט יעקב שפסר בה"פ (מחוזי מרכז) 8629-03-18 מנצור (שמואל) ישר נ' לשכת רישום מקרקעין פתח תקוה (23.07.2018 , להלן : עניין ישר), התייחס בית המשפט לשאלת מיצוי הליכי ההשגה מול רשם המקרקעין אל מול פניה לבית המשפט לקבלת המידע המבוקש וציין את הדברים הבאים, היפים אף לענייננו:
"תחילה אציין, שטרם נקבעה הלכה ברורה ביחס לקיומה של חובה למצות תחילה את הליכי ההשגה על החלטות הרשם שנקבעו בחוק המקרקעין עובר למתן סעד הצהרתי על-ידי בית המשפט, וכי ער אני לכך שבמספר פסקי דין הוכרה האפשרות לבחירה בין שני אפיקים אלו (ה"פ 6008/07 ג'אנח נ' רשם המקרקעין, פס' 7 לפסק דינו של השופט זילברטל (פורסם בנבו, 10.9.2007); ת"א 8657-01-18 עוזרי נ' מדינת ישראל – לשכת רישום מקרקעין ירושלים, פס' 7-8 להחלטתה של השופטת בר-אשר (פורסם בנבו, 20.3.2018); ה"פ 38277-09-16 מנור נ' מפקח על רישום מקרקעין תל אביב, עמ' 4-5 לפסק דינה של השופטת גרוסמן (פורסם בנבו, 16.5.2017)).
יחד עם זאת, סבורני שבמקרה שלפני, במסגרתו סרב הרשם לאשר בקשה טכנית המצויה בלב סמכותו, יש למצות תחילה את "דרך המלך" אשר נקבעה בחוק המקרקעין לשם תקיפת החלטתו, דהיינו, באמצעות הגשת ערר לממונה. דרך זו מגשימה בנסיבות את תכלית עיגונם בחוק של הליכים ספציפיים להשגה ולערר, וממילא אינה חוסמת כליל את דרכו של המבקש לפנייה לבית המשפט ביחס לבקשת העיון, אשר נותרת פתוחה בפניו בהתאם להליך הערעור שנקבע בסעיף 122 לחוק המקרקעין (ה"פ 31618-12-09 מדינת ישראל – רשם המקרקעין חיפה נ' טורקובסקי, עמ' 3 לפסק דינה של השופטת שרון נתנאל (פורסם בנבו, 18.4.2010); ת"א 54367-06-14 מוסלמני (המנוח) נ' מוסלמני (המנוח), פס' 8-11 להחלטתו של השופט שרעבי (פורסם בנבו, 5.9.2016); בש"א 9080/05 כיאל נ' עזבון המנוחה חאג' שיח'ה, פס' 6 להחלטתו של השופט ג'רג'ורה (פורסם בנבו, 14.11.2005); ת"א 5954-01-12 עזבון המנוח ג'ורג פריד ג'בור ז"ל נ' עזבון המוח פריד סאלח ג'בר ז"ל, עמ' 6 לפסק דינו של השופט עיילבוני (פורסם בנבו, 14.7.2013); ת"א 863-01-10 רשם המקרקעין נצרת נ' אסדי, פס' 5-6 להחלטתה של השופטת שרון נתנאל (פורסם בנבו, 29.4.2010)). לאור זאת, אני סבור כי בנסיבות ענייננו, בהן מדובר בבקשה המצויה מפורשות בגדרי סמכות הרשם, ולאור מהותה הטכנית-מנהלית (שאיננה בגדר הכרעה קניינית בעצם זכויות המבקש בנכס), ואף בשים לב לכך שנטל הבאת הראיות לשם ביסוס טענת הבעלות רובץ על כתפי המבקש - אין מקום לאפשר עקיפת ההליכים שנקבעו בחוק ביחס להחלטות עיון במסמכים ששימשו יסוד לרישום." (ההדגשה הוספה – ע' ר').
לעניין זה ראו גם ה"פ (מחוזי חי') 31618-12-09 מדינת ישראל - רשם המקרקעין חיפה נ' יהודה טורקובסקי (18.04.2010) .
אף במקרה הנדון, ועת המבקשת כבר הגישה בקשה לרשם המקרקעין, אך לאחר שבקשתה נדחתה, תחת לפעול בהליכי השגה, בהתאם לקבוע בחוק המקרקעין, עתרה המבקשת בשנית לבית משפט זה להורות לרשם המקרקעין להמציא לידיה את המידע המבוקש, התנהלות שאין לאפשר, ואשר מהווה ניסיון לעקוף את ההליכים שנקבעו בחוק המקרקעין.
רשם המקרקעין טוען כי הרציונל המונח בבסיס תקנה 93 הוא הרצון להגן על פרטיות בעל המסמכים בהם מבוקש העיון, וכי מתן זכות העיון במקרים מסוימים עלולה לפגוע פגיעה קשה בבעלי הזכויות בנכס, בפרט עת המדובר במבקשי עיון נעדרי זיקה למסמכים . המדובר בטענה אשר יש בה ממש ואשר צריכה להוות שיקול בעת מתן צו לרשם המקרקעין להמצאת מסמכים. לעניין זה ראו החלטת בית המשפט בעניין ישר, שם טענת רשם המקרקעין לפיה מתן זכות עיון ללא עמידה על קיומו של קשר לאותם מסמכים עלולה להוביל לשימוש במידע לשם התאמת הטיעונים המשפטיים בהליך , היוותה שיקול בהחלטת בית המשפט להורות על דחיית הבקשה להוצאת צו לרשם המקרקעין (ראו סעיף 16 להחלטה).
זאת ועוד, וכפי שנקבע בעניין ישר, ועת המדובר בבקשה שהיא במהותה טכנית מנהלית, אין מקום לעקיפת ההליכים שנקבעו בחוק ביחס להחלטות עיון במסמכים ששימשו יסוד לרישום וזאת שלא כמו בהליך שמטרתו הוכחת זהות הבעלים הרשום, שהוא הליך מהותי .
באשר לטענת המבקשת כי בתיקים רבים המנוהלים על ידי בא כוחה מצורף רשם המקרקעין כמשיב פורמאלי נוכח אי הסכמתו למסירת מסמכים, הרי וכפי שצוין לעיל ככל שבקשת המבקשת לעיון במסמכים נדחית, באפשרותה לנקוט בהליכי ערעור על ההחלטה, אשר הסמכות לדון בה מסורה לבית המשפט המחוזי (סעיף 122 לחוק המקרקעין).
על כן בקשת המבקשת להוצאת צו לרשם המקרקעין להמצאת המסמכים המפורטים בכותרת, נדחית.
בשלב זה איני מורה על מחיקת התביעה נגד רשם המקרקעין.
נוכח האמור לעיל, ובשים לב כי בפני המבקשת עוד מספר משוכות טרם ניתן יהיה לדון בתביעה לגופה, ובהעדר התייחסות להחלטה מיום 19.2.2020, לפיה בית המשפט שוקל לעכב ההליכים בתיק וזאת בהתאם לתקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 - אני מורה על עיכוב הליכים בתיק הנדון על פי תקנה 153 לתקסד"א .
ניתנה היום, י"ד אב תש"פ, 04 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.