הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 66042-02-18

לפני
כבוד ה שופט נפתלי שילה

המבקשת

עליזה עונה
ע"י עו"ד עמית לוין

נגד

המשיבים

1. חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב יפו בע"מ
ע"י עו"ד יורם זמיר

2. אברהם אילן

3. יצחק אילן
ע"י עו"ד שלמה ושדי

4. ישראלה רוזנפלד
ע"י עו"ד גלי הררי

5. משה אילן
6. אודליה אילן עבו
ע"י עו"ד שלמה ושדי

פסק דין

האם יש להצהיר שקיים הסכם תקף בין המבקשת למשיבה 1, לפיו המבקשת רשאית לרכוש את הבניין ברח' איתיאל 9 בת"א ולחילופין היא זכאית להירשם כבעלים של מרבית הזכויות בבניין, מכוח צוואות הוריה המנוחים והסכמי חלוקת עיזבון בין היורשים?

א. רקע עובדתי

1. אביה של המבקשת (להלן: " האב"), בנה בשנות השישים של המאה הקודמת, בניין מגורים על מגרש ברח' אתיאל 9 בת"א, שלטענתו הוא רכש מהגב' שרה קרקו ז"ל או מיורשיה (להלן: " הבניין" או " המקרקעין").

2. בבניין התגוררו האב, אשתו (להלן גם: "האם") ועשרת ילדיהם.

3. הורי המבקשת פנו לעו"ד מיכה הוכמן בשנות השישים, על מנת שיטפל ברישום המגרש על שמם.

4. עו"ד הוכמן לא ביצע את רישום הזכויות ע"ש ההורים והם אף הגישו כנגדו תלונה ללשכת עורכי הדין. לאחר פניית ההורים אליו, טען עו"ד הוכמן שהוא איבד את המסמכים שההורים העבירו לו בשעתו והוא הציע להם להגיש באמצעותו תביעה לפס"ד הצהרתי לפיו הבניין שייך להם. ההורים חתמו בשנת 1992 על תצהיר בפני עו"ד הוכמן, שב ו הצהירו שהם רכשו את המקרקעין מהגב' קרקו "ע"י יורשיה" ומאז הם נוהגים בו מנהג בעלים ללא כל פקפוק ממאן דהו א. במהלך השנים, הוגשו כנגד האב כתבי אישום על בנייה ללא היתר במקרקעין ואולם מעולם לא הוגשה כנגדו תביעת פינוי.

5. ההורים לא הגישו תביעה לפס"ד הצהרתי בדבר בעלותם במקרקעין כפי שהמליץ להם עו"ד הוכמן והתברר להם לאחר מכן, שעו"ד הוכמן הורשע בעבירות חמורות ונגזר עליו עונש מאסר (תיק פ' 256/97 מדינת ישראל נ' אבני והוכמן מיום 28.2.02).

6. ביום 6.7.97 חתמו כל אחד מההורים על צוואה (להלן: " הצוואות"). בצוואות נקבע בין היתר ביחס לבניין כי:

"חלקי בדירה שבקומה השנייה בצירוף שני החדרים שעל גגה יחולקו בשמונה חלקים שווים לשמונת בני ששמותיהם יפורטו להלן...
חלקי בשתי הדירות שבקומת הקרקע באותו מבנה שברח' אתיאל 9 שכונת התקווה תל אביב יחולקו בין אלה ששמותיהם יפורטו להלן:
אברהם בני... יקבל את חלקי בדירה המערבית...
לדירה המזרחית... היא תחולק שווה בשווה בין שני נכדי משה בן יצחק אילן... ואודליה בת יצחק אילן... אך כל עוד אביהם בני יצחק... בחיים, הוא ימשיך לגור בדירה ויעשה בה כל שימוש שירצה – למעט מכירה ותעבור לחזקתם רק לאחר שילך לעולמו ".

7. ביום 15.4.02 נפטר האב וצוואתו קוימה ביום 22.3.04.

8. בשנת 2004, מכר אברהם את הדירה שהוריו הורישו לו בצוואות – הדירה המערבית - למשיבה 4 (להלן: " ישראלה") והחל משנת 2005 ועד היום, ישראלה מתגוררת בדירה המערבית.
9. הבן יצחק שהוא המשיב 3 (להלן: "יצחק") מתגורר באחת הדירות בבניין ויתר הדירות מושכרות אף הן. לטענת יצחק, מי שמקבל את שכר הדירה מהשכרת שתי דירות, הם שני ילדיו – המשיבים 5-6 (להלן: " משה" ו" אודליה").

10. גם האם ערכה כאמור צוואה זהה והיא נפטרה ביום 30.1.09. אחיי המבקשת ואחיותיה: שלמה, אסתר, שרה, רינה, מזל ולילי, הסתלקו מחלקם בצוואות לטובת המבקשת וצווא ת האם קוימה ביום 13.3.12.

11. בשנת 2011 נעשתה פרצלציה לא רצונית בחלקות שונות בשכונת התקווה בת"א ובמסגרת תוכנית זאת (להלן: " התוכנית"), עברה החלקה שעליה בנוי הבניין לבעלות המשיבה 1 (להלן: "חלמיש").

12. המבקשת פנתה לחלמיש ע"מ להסדיר את זכויותיה בבניין ואולם הדבר לא עלה בידה. ביום 28.2.18 הגישה המבקשת המרצת פתיחה שבמסגרתה עתרה לפס"ד הצהרתי לפיו הזכויות במקרקעין שעליו מצוי הבניין שייכות לעיזבון ההורים ויש לרשום את הנהנים על פי הצוואות ועל פי הסכמי חלוקת העיזבון , כבעלים של הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

13. לאחר הגשת המרצת הפתיחה, המבקשת ניהלה עם חלמיש מו"מ לרכישת הזכויות בבניין. ביום 27.8.18 שלחה חלמיש למבקשת וליתר הצדדים בהליך זה מכתב (להלן: "ההצעה") שבו נאמר בין היתר כי:

"... לנוכח חזקה מרובת שנים של משפחת אילן בנכס והואיל וניתנו צווי קיום צוואה וירושה למנוחים משה ואדל אילן, שמכוח זכויותיהם או העברת זכויות שהועברו מכוחם, הנכם טוענים לזכויות בנכס... חלמיש מציעה לכם בזאת לרכוש את מלוא זכויות הבעלות של חלמיש בתמורה ל – 700,000 ₪... לפי הפירוט כדלקמן:

כל אחד מכם ירכוש חלק יחסי מהמקרקעין בהתאם לחלוקה שנעשתה בצוואת המנוחים... לגב' עליזה עונה והגב' אסתר בחשי לפי שטח כולל של 175 מטר (דירת קומה עליונה וגג) בסך כולל של 425,025 ₪, כאשר 1/16 מוצע למכירה לגב' אסתר בחשי בסך של 28,251 ₪. 15/16 מוצע למכירה לגב' עליזה עונה בסך 423,774 ₪.
לגב' ישראלה רוזנפלד (56 מטר – דירה מערבית) בסך 144,648 ₪.
למר אילן יצחק ובניו משה אילן ואודליה אילן (דירה מזרחית בגודל של כ – 40 מטר) בסך 103,320 ₪.
כל צד מתחייב במסגרת עסקת המכר, כי זכויותיו במקרקעין ת וגבלנה אך ורק לאותו חלק יחסי במקרקעין שיימכר לו. ככל שמי מכם לא יממש את האפשרות לרכוש את חלקו היחסי במקרקעין באופן המתואר לעיל, חלמיש תאפשר את רכישת הזכויות לאחרים מבניכם לפי חלקכם היחסי בנכס. בכל מקרה, לא תתבצע מכירה שלא תכלול במצטבר את כלל זכויות חלמיש בחלקה.
הצעה זו בתוקף למשך 30 יום מיום שליחת מכתבנו זה".

14. ביום 3.9.18 שלחה המבקשת מכתב לחלמיש בו היא מודיעה שהיא מקבלת את ההצעה והיא אף הודיעה, שהיא רוצה לרכוש את כלל המקרקעין או כל חלק שמי מהצדדים האחרים לא ירכוש.

15. גם ישראלה הודיעה לחלמיש שהיא מקבלת את ההצעה ומעוניינת לרכוש את זכויותיה בדירה שהיא מתגוררת בה ושהיא רכשה מאברהם, במחיר המוצע.

16. יצחק הודיע לחלמיש שהוא מתנגד להצעה.

17. לאור התנגדות יצחק, הודיעה חלמיש שהיא מקפיאה את הצעתה עד להכרעת בית המשפט.

18. בעקבות הצעת חלמיש, הגישה המבקשת המרצת פתיחה מתוקנת , שבמסגרתה היא ביקשה שבהמ"ש יצהיר שהצעת חלמיש והקיבול של המבקשת, יצרו הסכם מחייב ויש לאוכפו.

ב. תמצית טענות המבקשת

1. בין המבקשת לחלמיש נכרת הסכם מחייב. המבקשת שלחה הודעת קיבול לחלמיש בעקבות הצעתה , במועד. קיימת גמ ירות דעת ומסוימות. חלמיש לא שלחה כל הודעת ביטול ואין גם כל עילה לביטול ההסכם שנכרת .

2. ליצחק אין שום זכויות קנייניות בבניין. הוא פלש לשאר הדירות, השכיר אותן והוא גובה את דמי השכירות השייכים ליתר היורשים על פי הצוואות. ליצחק יש רק זכות מגורים לכל חייו בדירה המזרחית בקומת הקרקע, שאותה הורישו ההורים לילדיו, משה ואודליה.

3. מאחר שליצחק אין כל זכות קניינית בבניין, היות שהוא לא ירש בו כל חלק, אין עילה לעכב את העסקה.

4. חלמיש היא בעלת המקרקעין ואין דבר שמונע ממנה לבצע את העסקה שהיא הציעה לצדדים. טענתה שהיא סברה שאין מחלוקת בין הצדדים ורק על בסיס הנחה זו ההצעה הוצעה, אינה נכונה. במסגרת המו"מ שהתקיים מול חלמיש לאו רך מספר חודשים, מעולם לא נטען ע"י חלמיש שתנאי להצעה הוא הסכמה של כל הנוגעים בדבר. היה ידוע היטב לחלמיש, שיצחק פלש ל כל הדירות בבניין למעט לדירה של ישראלה והוא משכיר אותן ונוטל את דמי השכירות לכיסו ולכן יהיה צורך לפנותו. נתון זה אף נלקח בחשבון בתמחור שערכה חלמיש ביחס לגובה התמורה שהתבקשה על ידה.

5. משה ואודליה כלל לא הגיבו להצעה ובכך ויתרו למעשה על זכותם לרכישת הדירה השייכת להם על פי הצוואות.

6. חלמיש, ללא סיבה מוצדקת , לא פועלת לקדם את המכירה בניגוד להסכם שנכרת. היא אף לא שלחה כל הודעת ביטול של ההסכם שנכרת, לאחר שנשלח ה הודעת קיבול. אין יסוד לטענת חלמיש שהצעתה התבססה על טעויות והיא לא ידעה שקיימת יחידת דיור בגג וכי המשיבים 3,6,7 לא מכירים בזכויות כמפורט בצוואות. עובדות אלו היו ידועות לה היטב והיא לא הוכיחה כלל שנפלה טעות. לכן, יש להצהיר שנכרת הסכם תקף בין המבקשת לחלמיש. לחילופין, יש להצהיר שהבניין צריך להירשם על שם יורשי ההורים, בהתאם לצוואות שקוימו ולהסכמים לחלוקת העיזבון.

ג. תמצית טענות המשיבה 1

1. ההורים מעולם לא היו רשומים כבעלי הזכויות במקרקעין. גם הגב' שרה קרקו ז"ל או יורשיה, שההורים טוענים שרכשו מהם את הזכויות במקרקעין, לא הי ו רשומ ים כבעל י זכויות כלשהן במקרקעין. בהתאם לסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), רישום בפנקסי המקרקעין מהווה "ראייה חותכת לתוכנו". לפיכך, הרישום מהווה ראייה חותכת לבעלות חלמיש במקרקעין. המבקשת "לא התקרבה אפילו לעמוד בנטל (הכבד) המוטל עליה, לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 125 לחוק המקרקעין ".

2. רישום חלמיש כבעלים של המקרקעין , נעשה בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה שבוצעה שלא בהסכמת הבעלים , בהתאם לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 (להלן: " חוק התכנון והבנייה"). המבקשת לא תקפה את התוכנית בהליך המתאים ולפיכך, אין לערער על זכויות הבעלות של חלמיש במקרקעין. אם למבקשת היו השגות על התוכנית שמכוחה חלמיש נרשמה כבעלים, היה עליה להשיג על התוכנית על פי הוראות חוק התכנון והבנייה או לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים. לא ניתן לקבל סעד של בעלות במקרקעין באמצעות התביעה שהגישה התובעת.

3. התביעה הוגשה בשיהוי ניכר. המבקשת מתיימרת לתקוף תוכנית שפורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2005 והרישום ע"ש חלמיש בוצע בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2011, כמעט שבע שנים לפני הגשת התביעה. חלמיש הסתמכה על התוכנית והרישום ושינוי פרט בלוח ההקצאות של התוכנית, יביא לשיבוש האיזון שעליו נסמכה התוכנית.

4. חלמיש הציעה למבקשת וליתר היורשים לרכוש את זכות הבעלות במקרקעין כאילו היו דיירים מוגנים וה וצע להם מחיר שמשקף אף פחות משליש שווי הבעלות. חלמיש סברה כי המכירה תתבצע בהתאם לצוואות ולהסכמי חלוקת העיזבון שהוצגו בפניה. דהיינו, הדירה המזרחית בקומת הקרקע ת ירכש ע"י משה ואודליה, הדירה המערבית ע"י ישראלה והדירה בקומה הראשונה תימכר למבקשת. ברם, יצחק וילדיו משה ואודליה התנגדו למכירה וטענו שרק מי שמחזיק בפועל בבניין זכאי ליהנות מהצעת חלמיש והמבקשת כלל לא מחזיקה באף דירה בבניין. בנוסף, יצחק וילדיו ט ענו שהצעת חלמיש מתעלמת מקיומה של דירת הגג בבניין.

5. בהעדר הסכמה בין היורשים ביחס לאופן חלוקת הדירות בבניין, אין בידי חלמיש אפשרות לממש את הצעתה, אלא אם כן בית המשפט יאשר זאת או שהצדדים כולם יגיעו להסכמה . חלמיש לא ידעה שעה שהציעה את הצעתה , שיצחק וילדיו לא מכירים בכוחן של הצוואות "לחלק את הבניין בין היורשים" והיא לא ידעה שבבניין קיימת גם דירת גג. דהיינו, הצעת חלמיש "נוסחה בהתבסס על הבנה לא נכונה את מצב הדברים". מדובר בטעות "ואין זה משנה אם מקור הטעות הוא בהצגה חלקית או בלת י נכונה של המבקשת או מי מטעמה את מצב הדברים" (סעיף 51 לסיכומים). משקיימת טעות בהצעה, היא בת ביטול.

6. חלמיש "פעלה כדין, בתום לב ובסבירות, עת שהתנתה את מכירת הנכס בהסכמה ולמצער בהכרעה שיפוטית". היא מסכימה למכור את הבעלות במקרקעין במחיר שננקב על ידה בהצעה כפי שיוסכם בין היורשים או בהתאם להחלטת בית המשפט.

ד. תמצית טענות המשיבים 3,5,6

1. המקרקעין לא שייכים לעיזבון ההורים. אין תוקף להוראות בצוואות ביחס לבניין, מאחר שהבניין כלל לא היה שייך להם. לפיכך, אף למבקשת שבאה מכוח צוואות ההורים , אין כל זכות בבניין. אין עילה לשלילת הבעלות במקרקעין מחלמיש שהזכויות רשומות על שמה.

2. לכל היותר היתה להורים זכות בר רשות מצד מאות בעל י הזכויות בחלקת המקור (לפני ביצוע התוכנית) . זכות זו היתה אישית והיא אינה ניתנת להעברה או להורשה. במות ההורים פקעה הזכות.

3. הזכאות להסדיר את הזכויות במקרקעין בהתאם לתוכנית הוענקה למחזיקים במבנים ורק להם. המבקשת אינה מחזיקה בבניין ולכן אין לה זכות לרכוש את המקרקעין מחלמיש.

4. המחזיקים בבניין הם רק ארבעה: ישראלה, יצחק, משה ואודליה. הם ורק הם זכאים להסדיר את הזכויות ולרכוש את המקרקעין מחלמיש כמחזיקים והם מעוניינים לעשות כן. על פי עקרונות התוכנית ותכליתה הסוציאלית, הזכות לרכוש את המקרקעין מחלמיש נתונה למחזיקים בלבד ולא "לבאים מבחוץ". הדירה המערבית בקומת הקרקע מוחזקת ע"י ישראלה, הדירה המזרחית מוחזקת ע"י אודליה, הדירה בקומה הראשונה מוחזקת ע"י יצחק ודירת הגג מוחזקת ע"י משה. משה הוא זה ששיפץ והרחיב את הדירה בקומת הגג בשנת 1999.

5. חלוקת הדירות בין הבנים והנכדים כמפורט לעיל, נעשתה בחיי ההורים על דעתם ובהסכמתם והם מחזיקים ברציפות בלעדית בדירות "באין איש פוצה פה". יצחק הוא איש קשה יום, שהשקיע בדירה שהוא מתגורר בה את כל כספו לאורך השנים ואין לו בית אחר לגור בו. גם משה ואודליה השקיעו השקעות בדירות לאורך השנים. המבקשת מעוניינת לרכוש את הבניין ולסלק את יצחק וילדיו.

6. הצוואות הוסתרו מהם וההסתלקויות של חלק מהיורשים לטובת המבקשת, הן למראית עין. המבקשת הסתירה מחלמיש את העובדה שהם כלל לא ידעו אודות הצוואות.

7. לא השתכלל חוזה תקף בין המבקשת לחלמיש. אין תוקף לעסקה הנטענת בחלק מסוים במקרקעין במושע וחלמיש הסכימה למכור את המקרקעין למחזיקים בלבד ובהצעתה נאמר במפורש שהיא חלה רק אם יימכרו כל הזכויות במקרקעין. תנאי זה לא התקיים ולכן לא השתכלל חוזה. כמו כן, המבקשת הטעתה את חלמיש ולא גילתה להם שהיא כלל לא מחזיקה בבניין. המבקשת מסרה מידע כוזב ומטעה לחלמיש.

8. לפיכך, יש לדחות את תביעת המבקשת.

ה. תמצית טענות המשיבה 4

1. יש לאכוף את ההסכם עם חלמיש. לאחר שהיא הודיע ה לחלמיש שהיא מסכימה לרכוש את הדירה שהיא מחזיקה בה במחיר שהוצע ע"י חלמיש, אישר ב"כ חלמיש את עסקת הרכ ישה והודיע כי בקרוב ייקבע מועד לחתימה על הסכם. היא אף הפקידה את התמורה עבור רכישת דירתה, בקופת בהמ"ש.

2. אף אחד מהצדדים לא מתכחש לזכותה לרכוש את הדירה שהיא מחזיקה. היא משאירה את השאלות המשפטיות לשיקול דעת בהמ"ש היות והיא אינה צד למחלוקת שבין הצדדים בכפוף לשמירת זכויותיה בדירה.

3. היא מתגוררת בדירה המערבית בקומת הקרקע שהיא רכשה מאברהם אילן ביום 9.12.04 וזאת ברציפות משנת 2005 ולכן יש להיעתר לבקשתה ולאפשר לה לרכוש את הדירה מחלמיש.

ו. דיון והכרעה

1. חלמיש היא הבעלים הרשום של המקרקעין ובהתאם לסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, הרישום מהווה ראייה חותכת לתוכנו.

2. חלמיש כבעלת המקרקעין, רשאית לעשות במקרקעין כרצונה , בהתאם לנהליה.
3. חלמיש הכירה בכך שלהורים היו זכויות מסוימות במקרקעין והם היו מעין דיירים מוגנים בבניין וזאת, בהתאם למסמכים שהוצגו לה. הכרה זו לגיטימית ובסמכותה של חלמיש כבעלים של המקרקעין, להכיר בזכויות שהיו להורים.

4. אין ספק שההורים ראו עצמם כבעלים של המקרקעין ובכל מקרה, תהא זכותם אשר תהה במקרקעין, הם יכלו להוריש את הזכות למי שהם רצו, אף אם הם היו ברי רשות בלבד (ראו: בע"מ 1813/18 פלוני נ' פלוני (23.6.19)) . יצוין כי אחות המבקשת הגב' רנה כולב, העידה שהיא ראתה שהוריה חתמו על הסכם הרכישה בביתה של המוכרת בשנת 1964 (עמ' 21 שורות 15-16 ושורות 28-32 ועמ' 23 שורות 10-14 ). ברם, מהמסמכים שהמבקשת הציגה עולה שההורים רכשו את המקרקעין מיורשיה של שרה קרקו ולא ממנה עצמה (סעיף 27 לסיכומי חלמיש).

5. טענת יצחק וילדיו, שההורים היו רק ברי רשות, דינה להידחות. עו"ד הוכמן אישר במכתבו מיום 4.3.98, כי בשנות השישים של המאה הקודמת, האב מסר לו חוזה למכירת המקרקעין שאבד. שני ההורים אף חתמו בשנת 1992 על תצהיר המאשר שהם רכשו את המקרקעין. מסמכי הרכישה לא נמצאו עד היום ואולם העובדה שההורים התגוררו בבניין עשרות שנים מבלי שמאן דהו א ביקש לפנותם, מלמדת שאכן היו להם זכויות כלשהן במקרקעין, לא רק כברי רשות.

6. משהצוואות קוימו, יש לחלק את הזכויות בדירות שבבניין בהתאם לצוואות. יצחק וילדיו לא התנגדו לצוואות ולא הגישו גם שום בקשה לביטול צווי קיום הצוואות שניתנו. העובדה שעד היום לא הוגשה על ידם כל בקשה לביטול צווי קיום הצוואות, בעוד שלטענתם הם כלל לא ידעו על הגשת הבקשות לקיום הצוואות, מלמדת שאין כל שחר לטענתם בדבר תוקף הצוואות. מה גם, שהמבקשת העידה שלאחר פטירת ההורים: "הקראנו את הצוואות וכל האחים היו נוכחים וידעו שאבי מקבל את הדירה המערבית, יצחק מקבל דירה מזרחית ושאר האחים הדירה והגג" (עמ' 14 שורות 8-9).

7. בצוואות נקבע שיצחק לא יורש דבר בבניין וכל שהוענק לו, היא זכות מגורים לכל חייו בדירה המזרחית שבקומת הקרקע , שמשה ואודליה זכו בה. פרט ל זכות שימוש בדירה זו, אין לו כל זכות נוספת בבניין והעובדה שהוא פלש לדירות אחרות, לא מעניקה לו דבר.

8. העובדה שיצחק וילדיו השתלטו על דירות בבניין והם משכירים אותן, לא מקנה להם כל זכות. הזכויות בדירות שייכות ליורשים הנקובים בצוואות. המבקשת העידה שהיא פוחד ת מיצחק (עמ' 16 שורה 14) ולאור עברו הפלילי העשיר (ריצה עונש מאסר של 17 שנים כמפורט בהכרעת הדין בתיק 2833/02 מדינת ישראל נ' אילן יצחק מיום 15.1.03), חשש ה מובן. יצחק לא הכחיש שהוא ריצה עונש מאסר גם על עבירות אלימות וטען באופן מאוד תמוה כי הוא "לא זוכר" (עמ' 41 שורות 31-32).

9. זכותם של חלק מהנהנים על פי הצוואות להסתלק לטובת המבקשת ולא הוכח שנפל פגם כלשהו בהסתלקויות שבוצעו לטובתה.

10. טענת חלמיש, שמאחר שיצחק "איננו מכיר בכוחה של צוואת המנוחים לחלק את הבניין בין יורשיהם" אזי הדבר פוגם בהצעה, אין בה ממש. ההצעה נשלחה לכלל היורשים ולישראלה , על בסיס הצוואות והסכמי חלוקת העיזבון שהוצגו לחלמיש. המבקשת העידה שהיא הציגה את הצוואות לחלמיש (עמ' 14 שורות 4-5) וברור מתוכן ההצעה, שהיא מבוססת על הצוואות. העובדה שיצחק התכחש לזכויות ההורים וטען שלא היו להם כל זכויות בבניין ולפיכך אין משמעות להוראות הצוואות ביחס לבניין, אין בה דבר ואין בכך בכדי לגרוע מהצעת חלמיש. עו"ד חגי כהן שייצג את המבקשת במו"מ מול חלמיש , העיד שמסר לחלמיש שיצחק יתנגד לרכישה והמבקשת תצטרך לנקוט בהליכי פינוי כנגדו. לטענתו, הדבר היווה עוד נימוק להפחתה במחיר העסקה (סעיף 5 לתצהירו). לכן, אין לקבל את עמדת חלמיש לפיה "לא ידענו שיש התנגדות לעצם החלוקה על פי הצוואה" (עמ' 38 שורות 13-14). מתמליל הפגישה עם חלמיש שצירפה המבקשת לתצהירה , עולה בבירור שנאמר לחלמיש שיצחק יתנגד ויהיה צורך להגיש כנגדו תביעת פינוי (עמ' 49 לתמליל שורות 19-22).

11. אף אם נכונה טענת יצחק, שלהורים לא היו כל זכויות בבניין, חלמיש כבעלים של המקרקעין יכולה להכיר בזכויות ההורים במקרקעין מכוח מגוריהם בבניין עשרות שנים, ולהציע את רכישת המקרקעין לנהנים על פי הצוואות.

12. העובדה שיצחק פלש לכל הדירות בבניין למעט דירת ישראלה, לא מעניקה לו שום זכות יתר. לא יעלה על הדעת להכשיר התנהגות של "כל דאלים גבר" ולהכיר בהשתלטות של יצחק וילדיו על הדירות.

13. טענת חלמיש שהיא לא ידעה שקיימת דירה בגג, דינה להידחות. שהרי, בסעיף ד' לצוואות נאמר במפורש כי הדירה בקומה השנייה כוללת "שני החדרים שעל גגה". דהיינו, דירה זו שהוענקה בצוואות לשמונה מילדי ההורים, כוללת אף את החדרים שנבנו על הגג. בנוסף , המבקשת העידה שבפגישה שהיא ערכה עם סמנכ"ל חלמיש, היא מסרה שקיימת גם דירה על הגג (עמ' 8 שורה 28 עד עמ' 9 שורה 3). לדבריה: " דיברנו כל הזמן שהדירה העליונה כוללת גג... כל הזמן דיברנו שהדירה העליונה כוללת גג... כל הזמן אמרנו שיש דירה על הגג". המבקשת העידה גם כי: " כל הזמן ההורים אמרו שהדירה שלהם למעלה כולל הגג" (עמ' 13 שורות 7-8). עדותה לא נסתרה. כמו כן, עו"ד חגי כהן שייצג את המבקשת במו"מ עם חלמיש, העיד שכל המידע נמסר לחלמיש וכי "לא היה שום דבר שהוסתר" (סעיפים 3-5 לתצהירו ועמ' 18 שורה 24). כמו כן, בהצעה ששלחה חלמיש נאמר שהמבקשת תוכל לרכוש 15/16 מ"דירת קומה עליונה וגג". מכאן שחלמיש ידעה על קיומה של יחידת דיור בגג (סעיף 16 לסיכומי המבקשת).

14. זאת ועוד: בסעיף 17 להמרצת הפתיחה המקורית, שהוגשה חודשים רבים לפני שניתנה ההצעה, נטען במפורש כי יצחק השתלט "על הקומה הראשונה ועל קומת הגג". ברור אם כן שחלמיש ידעה היטב שקיימת יחידת דיור אף בקומת הגג. לנציג מטעם חלמיש, לא הי תה כל תשובה לשאלה, מדוע אם כן, היא טענה שלא ידעה אודות קיומה של קומת הגג (עמ' 33 שורה 30 עד עמ' 34 שורה 7). מה גם, שסביר שלפני שחלמיש שלחה את ההצעה, היא בדקה מה כולל הבניין וכמה דירות יש בו. שהרי, חלמיש הזמינה שמאות לפני שהציע ה את ההצעה ואין ספק שהשמאי בדק את הבניין וראה שיש יחידת דיור על הגג (סעיף 54 לסיכומי המבקשת). אי צירוף דו"ח השמאי פועל אף הוא לחובת חלמיש ומלמד כי כנראה דו"ח השמאי לא תומך בגרסתה.

15. יצוין כי העד מטעם חלמיש, מר ארז אהרוני, מנהל נכסים בחלמיש, לא ידע פרטים רבים הקשורים להליך זה מידיעה אישית והעיד כי "לא הייתי מעורב בקבלת ההחלטות ובתהליכים" (עמ' 31 שורה 7) והוא עודכן רק בדיעבד (עמ' 32 שורות 2-3) . בצדק טוענת המבקשת כי "אין לו יכולת לבסס עובדתית את רכיבי הטעות", לא ור חוסר ידיעתו האישית. העובדה שחלמיש בחרה שלא לזמן את סמנכ"לית חלמיש הגב' רותי מוסקונה לעדות, על אף שהיא היתה מעורה בפרטי המו"מ עם המבקשת או מי מעורכי דינה שנכחו בפגישת המו"מ , פועלת לחובתה של חלמיש (סעיף 44 לסיכומי המבקשת וסעיף 3 לסיכומי התשובה ).

16. המבקשת העידה שמי שבנה את היחידה על הגג היה האב ולעיתים כשההורים היו רבים, האב התגורר שם (עמ' 9 שורות 14-27 ועמ' 10 שורות 3-4). העובדה שמשה התגורר שם עוד בחיי האב ובאישורו ושהוא שיפץ והרחיב את דירת הגג (עמ' 21 שורות 19-20) , לא מעניקה לו שום זכות בדירת הגג. כפי שטענה המבקשת בצדק בעדותה: " משה בנה הוא פלש וזה אומר שזה שלו?" (עמ' 13 שורות 16-17).

17. אחותם של המבקשת ויצחק , גב' רנה כולב, העידה שלאחר השבעה על האם, יצחק ביקש להישאר בדירה של ההורים עד סיום השלושים. ברם, למחרת השלושים "הוא החליף מנעול ואמר שאף אחד לא נכנס לבית הזה ואף אחד לא יתקרב לשם יותר" (עמ' 21 שורות 24-25).

18. חלמיש שלחה הצעה למכירת המקרקעין ליורשי ההורים וכן לישראלה. משהמבקשת וישראלה הודיעו על קיבול ההצעה , נכרת הסכם מחייב בין ה מציעה למקבלים. חלמיש אף לא שלחה הודעת ביטול (עמ' 32 שורות 24-30 ועמ' 39 שורות 3-4 ) בהתאם לסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: " חוק החוזים") ולפיכך ההסכם בתוקף.

19. כאמור, חלמיש לא הוכיחה שהצעתה ניתנה מחמת טעות (אי ידיעה על התנגדות יצחק וילדיו ואי ידיעה אודות קיומה של דירת הגג) ולכן אין גם מקום לבטל את ההסכם שנכרת בגין עילת הטעות הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק החוזים (סעיפ ים 27-28 לסיכומי המבקשת). בנוסף, סעיף זה קובע שבהמ"ש רשאי לבטל את החוזה " אם ראה שמן הצדק לעשות כן" וחלמיש לא הוכיחה ואפילו לא טענה, שיש לבטל את ההסכם משיקולי צדק (סעיף 8 לסיכומי התשובה). אדרבא, היא הדגישה שהיא "ניטרלית לחלוטין".

20. טענת יצחק וילדיו, שעל חלמיש למכור את הבניין רק למי שמחזיק בדירות בפועל, אין בה כל ממש. לא יעלה על הדעת שמי שעשה דין לעצמו, השתלט על כל הבניין בכוח הזרוע ומנע את מימוש הצוואות, יקבל פרס על התנהלותו הכוחנית. מה גם, שמשה ואודליה כבר שנים לא מתגוררים בפועל בדירות שתפסו והן מושכרות. אכן, חלמיש נוהגת למכור את הדירות למחזיקים ולא למרבה במחיר (עמ' 41 שורות 8-9). ברם, המבקשת אמורה להיות מחזיקה על פי הצוואות והעובדה שיצחק השתלט על הבניין , לא גורעת מכך שהיא היתה אמורה להיות המחזיקה בפועל בדירה בקומה הראשונה וביחידה שנבנתה בגג. בנוסף, לא נסתרה טענת חלמיש בסיכומיה (סעיף 49.1) שהיא יכולה היתה למכור את הבניין למי שתחפוץ "ואפילו בדרך של מכרז פומבי לציבור הרחב", דהיינו, אין לה כל חובה למכור את הבניין דווקא למחזיקים (סעיף 12 לסיכומי התשובה).

21. גם הוראות התוכנית לא מחייבת מכירת הנכסים רק למחזיקים. אדרבא , מהתוכנית עולה שהיא נועדה להסדיר את זכויות "הבעלים" (סעיף 9 לתוכנית) וכפי שטוענת המבקשת "הפוך והפוך בתוכנית ולא תמצא זכר לטענה שכביכול חלמיש נדרשת לאפשר למחזיקים בפועל שאינם בעלי זכויות, ורק להם, הצעה לרכוש את הקרקע" (סעיף 13 לסיכומי התשובה). כך גם נקבע בסעיף ח(5) ללוח ההקצאות. דהיינו, רק למי שיוכיח את זכויותיו במקרקעין תהיה אפשרות לרכוש אותם ולא למי שטוען בריש גלי שהוא פולש, כפי שטוענים יצחק וילדיו.

22. משיצחק נשאל איז ו זכות בבניין הוא קיבל מההורים הוא השיב: " לא קיבלתי כלום. הכול היה טבעי. לא אמרו תיקח את זה או את זה... לי ההורים לא אמרו. אני גר שם 10 שנים... אף אחד לא אמר לי לצאת" (עמ' 47 שורות 19-22). ברור אם כן, שיצחק מודה שאין לו שום זכות בבניין והוא פשוט נמצא שם כי אף אחד לא אמר לו לצאת.

23. גם משה העיד כי "לא בקשתי מאף אחד רשות לבנות. עליתי ובניתי. ראיתי גג ובניתי... ככה זה אצלנו" (עמ' 52 שורות 18-29). קיימת אם כן, הודאת בעל דין מפורשת של משה, שכל זכויותיו בדירת הגג נובעות מכך שהוא "תפס" את הגג ובנה שם.

24. הוכח שמשה ואודליה כבר לא מתגוררים בדירות שהם פלשו אליהן מזה שש שנים לפחות (עמ' 17 שורה 6 , עמ' 44 שורה 19 , עמ' 50 שורה 21,עמ' 51 שורה 23, עמ' 52 שורה 10, עמ' 53 שורה 27 ועמ' 55 שורות 10-11) והם משכירים אות ן כאילו ה ן שלהם, שלא כדין. בהתאם לדו"ח החוקר מר אהוד אפללו, משה מתגורר עם משפחתו בראש העין ואודליה מתגוררת עם משפחתה בלוד. משה ואודליה לא הכחיש ו זאת בחקירתם (עמ' 53 שורה 2) . יצחק טען שהוא "לא זוכר" מי עשה את העסקה עם השוכרים בבניין וגם לא זכר מתי בתו ובנו נטלו את שכר הדירה מהשוכרים (עמ' 44 שורה 32 עד עמ' 45 שורה 12 ועמ' 47 שורה 3). אין זה משנה האם יצחק נוטל את כל שכר הדירה או שחלק נוטלים משה ואודליה. בכל מקרה, העובדה שמי מהם משכיר את הדירות , לא מעניקה להם שום זכות מעבר לזכויות שנקבעו בצוואות.

25. בניגוד לעדותו של יצחק, שטען שהוא מתגורר בדירה המזרחית שהוענקה לו בה זכות מגורים לכל חייו בצוואה ו הוא לעולם לא התגורר בדירת הגג (עמ' 42 שורות 23-24 ועמ' 44 שורה 10), העידה ישראלה כי אין הדבר אמת ויצחק מתגורר בדירת הגג (עמ' 50 שורה 15) . גם החוקר העיד שנאמר לו ע"י עובד זר ששוכר דירה בבניין, שיצחק מתגורר בדירת הגג (עמ' 27 שורה 9, עמ' 29 שורות 12-13 ועמ' 30 שורה 8).

26. חלמיש הודיעה שהיא מעוניינת למכור את המקרקעין והיא ממתינה להחלטת בהמ"ש (עמ' 33 שורה 4). לטענתה "מה שבית המשפט ייקבע נפעל כך. אנחנו ניטרליים לחלוטין" (עמ' 40 שורה 15). לאור האמור לעיל, יש לב צע את ההסכם שנכרת.

ז. העולה מן המקובץ

1. חלמיש כבעלת הזכויות במקרקעין, הציעה הצעה כדין לרכישת הבניין לנהנים על פי הצוואות ולישראלה.

2. המבקשת וישראלה הגישו הודעות קיבול לחלמיש ולפיכך נכרת הסכם מחייב בין חלמיש לבינן לרכישת המקרקעין.

3. הזכויות בבניין הן בהתאם לצוואות. ישראלה היא בעלת הזכויות בדירה המערבית של קומת הקרקע (שאברהם אילן מכר לה בשנת 2004) ומשה ואודליה הם בעלי הזכויות בדירה המזרחית בקומת הקרקע, כאשר לאביהם יצחק זכות מגורים בדירה ללא תמורה לכל ימי חייו. המבקשת ויתר הנהנים (פרט לאלו שהסתלקו כדין מחלקם לטובת המבקשת) הם בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה בצירוף היחידה ש בנויה על הגג.

4. משה ואודליה לא השיבו להצעת חלמיש ולפיכך רשאית המבקשת לרכוש אף את הדירה שהוענקה להם בצוואה, בהתאם להצעת חלמיש. זאת, אלא אם כן חלמיש תסכים להאריך את המועד של ההצעה, על מנת לאפשר להם לרכוש את הדירה שהוענקה להם בצוואות. בכל מקרה, ליצחק זכות מגורים בדירה זו ללא תמורה, לכל חייו.

5. גם ישראלה שהודיעה על קיבול הצעת חלמיש, זכאית לרכוש את הדירה המערבית בהתאם למחיר שהוצע בהצעה.

6. משהתביעה התקבלה, יצחק, משה ואודליה ישלמו למבקשת, יחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪. כמו כן, חלמיש אשר התכחשה להסכם, תשלם למבקשת שכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ש"ח.

ניתן היום, ב' חשוון תש"פ, 31 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.