הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 57677-12-17

לפני כבוד השופטת מיכל עמית - אניסמן

המבקש:
שלמה סימן טוב
על-ידי באי-כוחו - עורכי-הדין דורון קוטלר וּגב' סוזן רווח

נ ג ד

המשיבה:
יפה בן מנשה
על-ידי באי-כוחה - עו"ד גב' מירב שחר ו מר נדב דישון

פסק דין

לפניי תובענה, אשר הוגשה על דרך של המרצת פתיחה, במסגרתה עותר המבקש למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו הוא זכאי להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירה ברחוב פיליכובסקי 7, בתל אביב, הידועה כגוש 6629 חלקה 129 תת חלקה 64 (להלן: "הדירה"), וכן כי בית המשפט יורה למשיבה לחתום על כל מסמך שידרש לצורך ביצוע העברת הזכויות בדירה על שמו.

הרקע העובדתי וטענות הצדדים בתמצית
המבקש, כבן 80, טוען במסגרת התובענה כי רכש ביום 7.1.1963 את הזכויות בדירה ממר ציון ישראל ז"ל (להלן: "המנוח ישראל"), זאת באמצעות אחיו, דוד סימן טוב, אשר שימש בזמנו כנאמן עבורו, וכי ממועד סיום בנייתה של הדירה מתגורר הוא בדירה במשך למעלה מחמישים שנה (העתק הסכם המכר בין המבקש לבין המנוח ישראל מיום 7.1.1963 צורף כנספח 2 לתובענה).
על פי המתואר בתובענה, בראשית שנות ה – 60 הובילה ממשלת ישראל תכנית בינוי שמטרתה מציאת פתרונות דיור לצעירים. המנוח ישראל פנה למבקש ולאביו והציע להם לרכוש את זכויותיו לדירה, על פי התוכנית האמורה. המבקש הסכים לרכוש את זכויותיו של המנוח ישראל בדירה ובהתאם, נחתם ביום 7.1.1963 הסכם מכר וכפועל יוצא בשנת 1966 נמסרה החזקה בדירה לידי המבקש (להלן: "הסכם המכר").
המבקש טוען כי שילם למנוח את מלוא התמורה הנקובה בהסכם המכר ומאז ועד היום מחזיק בדירה ונוהג בה מנהג בעלים.
דא עקא, הזכויות בדירה לא הועברו על שמו של המבקש, ו עובר להגשת תובענה זו, קיבל כתב תביעה לפינויו מהדירה, או אז הוברר לו, לתדהמתו, כי המנוח ישראל נרשם כבעל הזכויות בדירה ויורשת עזבונו, המשיבה, שהייתה גיסתו של המנוח , העבירה את הזכויות בדירה על שמה בלשכת רישום המקרקעין.
המשיבה מעלה במסגרת תשובתה מספר טענות באשר ל"פסלותו" של הסכם המכר, כלשונה, לרבות הטענה כי הסכם המכר נחתם 3 שנים לפני מועד חתימתו של הסכם השיכון שנחתם עם המנוח ישראל; הסכם המכר כלל לא חתום על ידי המנוח ישראל; הסכם המכר אינו עומד בדרישת המסוימות; לא שולמה למנוח ישראל תמורה ריאלית.
המשיבה מוסיפה וטוענת לעניין תקפותה של הנאמנות הנטענת בין המבקש לבין אחיו, כי לא זו בלבד שאין לה כל אסמכתא בכתב, אלא שהיא עומדת בסתירה למסמכים המצויים בתיק.
עוד טוענת המשיבה, כי מסמכי הדירה הגיעו לידיו של המבקש נוכח היכרותם הטובה ורבת השנים של המבקש והמנוח ישראל והמבקש עשה שימוש לרעה במסמכים מזויפים תוך ניסיון לנכס לעצמו את הדירה של המנוח ישראל אשר הלך לעולמו בשנת 1972, בהיותו בן 54 בלבד.
לטענת המשיבה, אי הסדרת הרישום על ידי המבקש מעידה כי מעולם לא רכש את הדירה, בין בעצמו ובין באמצעות אחיו, שכן המבקש, לשיטתה, המתין עד לפטירת המנוח ישראל ואשתו כדי לרשום את הדירה על שמו, ומשכך לשיטתה דין התביעה להידחות, בין לגופה ובין מחמת התיישנות ושיהוי.

דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, בחון היטב, ועיינתי בכל המסמכים המצויים בתיק, הגעתי למסקנה כי המבקש הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת זכויותיו בדירה. ואנמק.
הסכם המכר
טענת הנאמנות
הסכם המכר שהוגש על ידי המבקש (נספח 2 לתובענה) הינו הסכם בין אחיו של המבקש, דוד סימן טוב (להלן: "דוד"), לבין המנוח ישראל לרכישת זכויות בדירה בת 3 חדרים. המבקש טען לעניין זה כי אחיו רכש את זכויות אלה בנאמנות עבורו. אכן, כטענת המשיבה, לא הוצגו כל מסמכים המבססים את טענת הנאמנות ונאמנות כאמור אף לא דווחה לרשויות.
יחד עם זאת, בתצהירו הצהיר דוד, כי הוא זה שהתקשר עם המנוח ישראל בהסכם המכר, וכי ההסכם נחתם על ידו כנאמן עבור אחיו. דבר הנאמנות היה ידוע היטב למנוח ישראל, שכן על אף שדוד הוא שחתם על הסכם המכר, המבקש עצמו חתם על חלק ניכר מהמסמכים ושילם בעצמו את כספי התמורה במישרין למנוח ישראל.
בתצהירו המשלים מיום 7.5.2019 הצהיר דוד, כי בשלהי שנת 1962-תחילת שנת 1963 סיפר לו אביו, כי הוא מתכוון לסייע למבקש ולו לרכוש דירה, לכל אחד. האב הבהיר לו כי בכל מקרה רכישת הדירות תתבצע בהתאם למדרג הגילאים. בעקבות זאת, נחתמו שני חוזים אחד לאחר השני. חוזה אחד על שם המבקש כקונה, אשר לא יצא אל הפועל, וחוזה שני, הוא מושא התובענה, על שם דוד. לדבריו של דוד, היה ברור לו כבר אז, כי מאחר והמבקש מבוגר ממנו, הרי שאם אחד משני החוזים לא ייצא אל הפועל (כפי שאכן קרה) הדירה שתירכש תהיה של המבקש, וכך היה.
לעניין זה הסביר המבקש בעדותו כי "בהסכם רשום על שם אחי, מפני שהראשון חודשיים שלושה לפני זה נרשם על שמי, אבל היות ואתה האח הגדול, איזה משהם שיזכה קודם, זה יהיה שלך" (טעויות התמלול במקור - ראו עמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורה 23- עמ' 16 בשורה 2). בהמשך העיד המבקש, כי "ההסכם הזה נחתם על שם אחי ואחי הצהיר ומצהיר ש... היות וההסכם היה שכל כל דירה שקודם, לכן באותה שנה שאני קיבלתי את הדירה ב-66' נקנה הדירה על שם אחי בלי קשר לכל הדבר הזה ולא רק זה, 300 מטר ממני דירה אחרת, אז לכן זה היה שלי וזו הייתה שלו" (טעויות התמלול במקור - ראו עמ' 51 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 18-21).
כמו כן, דוד העיד בחקירתו, כי מאז ומתמיד היה ברור לו כי הדירה שייכת לאחיו, המבקש (ראו עמ' 30 לפרוטוקול הדיון מיום 7.10.2019, בשורות 2-6). כאשר נשאל על ידי בית המשפט מדוע הוא חתום על ההסכם אם הדירה יועדה לאחיו, השיב כי "אני סמכתי על אבא, הוא אומר לי בוא תחתום הלכתי חתמתי, גם לא שאלתי שאלות ואני גם ידעתי שאני יכול אחרון ברשימה, אז לא שאלתי הרבה שאלות" (טעויות התמלול במקור-ראו עמ' 31 לפרוטוקול הדיון מיום 7.10.2019, בשורות 8-13).
עדויות המבקש ואחיו לעניין זה מהימנות בעיני. שוכנעתי כי אכן דוד חתם על הסכם המכר עבור המבקש, מתוך ידיעה כי ככל שההסכם שעליו חתם המבקש לא ייצא אל הפועל, המבקש יקבל את הזכות לרכוש את הדירה מושא התובענה.
הגם שנאמנות בין האחים לא דווחה, העיקרון שנקבע בפסיקה הוא שנאמנות, ככל חוזה אחר, נוצרת בכל צורה שמבטאת זאת, במיוחד כאשר הנאמן עושה מעשים ומתנהג עשרות שנים כמי שקיבל על עצמו את חובת הנאמנות. כמו כן, בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, כי אין חובת רישום על נאמנות [ראו ע"א 5955/09 כונס הנכסים נ' טאובר טוב, פ"ד סה(1) 532 (2011)].
בענייננו, דוד פעל כנאמן עבור אחיו. למעט העובדה שדוד הוא זה שחתם על הסכם המכר, המבקש הוא אשר התגורר בדירה ואחיו הסכים ועודנו מסכים כי הדירה תירשם על שמו של המבקש. לכך יש להוסיף, כי לעיתים קרובות, בין בני משפחה נכרת חוזה נאמנות ללא מסמך פורמאלי או פירוט תנאי הנאמנות, וזאת בשל יחסי האמון שמטבע הדברים יוצר הנאמנות רוחש לנאמן.
סבורתני כי בנסיבות המקרה, הגם שאין הסכם נאמנות בכתב בין המבקש לבין דוד, אחיו, ועל אף העובדה שדוד הוא שחתם על הסכם המכר מול המנוח ישראל, אזי יש להכיר בזכותו של המבקש בדירה. ואנמק.
ראשית, אשר לדרישת הכתב, סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הלכה היא, כי דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין אינה דרישה ראייתית גרידא, אלא דרישה מהותית, המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של עסקה במקרקעין בקיומו של הסכם בכתב [ראו למשל ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781 (1971); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979); ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1 (1989)].
אלא שבענייננו, העסקה הנטענת נערכה בשנת 1963, בטרם נכנס לתוקפו חוק המקרקעין. בהתאם לסעיף 166 לחוק המקרקעין, הדין החל על עסקאות שקדמו לחוק הוא הדין שהיה בתוקף במועד עריכתן, ובענייננו חוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, אשר סעיף 80 שבו קובע דרישת כתב ראייתית באופייה, ולא מהותית כמו זו הקבועה בחוק המקרקעין. על טיבה של הדרישה הראייתית שבסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני עמד בית המשפט העליון בע"א 65/49 פריזלר נ' יוסי, פ"ד ה 878 (1951), שם נקבע, כי:
"ההוראות בעלות אופי פרובטיבי – אשר מטרתן היחידה להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה – נותנות מקום לגישה פחות מחמירה; גישה שאינה דורשת הצגת מסמך המהווה הוכחה מלאה דוקא, אלא מסתפקת בהגשת דוקומנט, אשר יש בו, בצרוף עדות אחרת, לשמש ערובה מספקת להגשמת אותה מטרה פרובטיבית.
...
קביעת המסמך בכתב כאמצעי הוכחה יעיל ובטוח, אין פירושה כי הדוקומנט אשר חייבים להגישו צריך להוות הוכחה יחידה ומלאה דוקא, ושאין להשיג את התוצאה הרצויה בדרך של הצגת מסמך, אשר – בצירוף עדות חיצונית ידועה – עשוי לשכנע במידה מספקת בדבר מתן ההתחייבות הנדונה."
גם בפסיקה מאוחרת חזר בית המשפט העליון על כך שדרישת הכתב שבסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני היא ראייתית ולא מהותית- קונסטיטוטיבית [ראו למשל ע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עזבון המנוח ג'ורג' נעמה ז"ל (פורסם בנבו, 12.7.2007); ע"א 2110/09 עלי סלים קדור נ' פהים דקסה (פורסם בנבו, 20.9.2012)].
בנסיבות אלה, נוכח עדויות המבקש ואחיו ושעה שמדובר בבני משפחה שביניהם, מטבע הדברים, יחסי אמון, מצאתי לקבל את טענת המבקש שלפיה אחיו, דוד, רכש את הזכויות בדירה עבורו בנאמנות הגם שלא הוצג הסכם נאמנות בין האחים בכתב.
שנית, אין בידי לקבל את טענת המשיבה, שלפיה הטענה כי המבקש רכש את הדירה באמצעות אחיו, בנאמנות אינה עולה בקנה אחד עם תשובתו של המבקש כלפי נציג חברת "אשדר", אשר מבצעת פרויקט תמ"א 38 בבניין בו מצויה הדירה (להלן: "הבניין") בזמן אמת. לעניין זה טוענת המשיבה, כי בפגישה שנערכה בבית המבקש עם נציג של חברת "אשדר" מסר המבקש כי המנוח ישראל מסר את הדירה לאביו (של המבקש) ולא לאחיו. איני סבורה כי יש בכך כדי לפגוע בגרסתו של המבקש, שכן הן המבקש והן אחיו העידו כי אביהם הוא שיזם את העסקה לרכישת הדירה מושא התובענה, והוא שיצר את הקשר עם המנוח ישראל.

החתימה על הסכם המכר
לטענת המבקש, כאמור לעיל, הסכם המכר נכרת בינו, באמצעות אחיו, לבין המנוח ישראל. על ההסכם חתמו המנוח ישראל וכן שני עדים אשר לטענתו ערבו בחתימתם להתחייבויותיו של המנוח ישראל, וההסכם בויל.
אין חולק בין הצדדים כי מספר שבועות קודם לכריתת הסכם המכר נחתם הסכם נוסף, זהה בצורתו וניסוחו, בין המבקש לבין צד שלישי, מר נוריאל בצלאלי (להלן: "בצלאלי"), אשר עניינו דומה והוא מתייחס לרכישת זכותו של בצלאלי לקבלת דירה. אין אף חולק כי הסכם זה לא יצא אל הפועל בסופו של דבר.
לטענת המבקש, העובדה כי ההסכם עם בצלאלי, אשר לא יצא אל הפועל, לא בויל, בניגוד להסכם המכר מושא התובענה אשר כן בויל ושולמו בעניינו דמי ביול כדין, מלמדת כי הביול מעיד על מתן תוקף להסכם המכר ועל קיומו. לעניין זה העיד המבקש, כי כאשר שאל את עורך דינו מדוע הסכם המכר מבויל בעוד שההסכם עם בצלאלי לא בויל, נענה כי הסכם המכר בויל, שכן העסקה יצאה לפועל (ראו עמ' 37 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 1-3).
אשר לחתימה על הסכם המכר טוענת המשיבה, כי אף אחד מהצדדים הנטענים להסכם זה, המבקש והמנוח ישראל, לא חתם עליו, ואף אחיו של המבקש לא חתום על ההסכם. לטענתה, החתימה שעל גבי ההסכם, אשר לטענת המבקש היא חתימתו של המנוח ישראל, אינה חתימתו, וככל הנראה זויפה על ידי המבקש.
הצדדים הגישו חוות דעת הנוגעות לחתימות שעל גבי הסכם המכר ולשאלה אם זויפה חתימתו של המנוח ישראל על גבי הסכם המכר.
המשיבה הגישה חוות דעת שנערכה על ידי הגב' קרן רווה, גרפולוגית מוסמכת ומומחית לזיהוי כתבי יד וזיופים. מחוות דעתה של גב' רווה עולה כי הוצגו לה הסכם המכר המקורי והמסמכים הנלווים (כהגדרתם להלן). השאלה שנבחנה בחוות הדעת היא אם, בהשוואה לחתימות המנוח ישראל על מסמכים מאותה התקופה, ניתן לאשר כי הוא זה אשר חתם בתחתית העמוד הראשון להסכם המכר בצד הימני של העמוד, או שמא חתימתו על הסכר המכר זויפה.
לפי חוות דעתה של גב' רווה, נמצאו מאפיינים שונים מאוד בחתימה שעל גבי הסכם המכר מול חתימותיו האחרות של המנוח ישראל על גבי המסמכים הנלווים ונמצאו דוגמאות מובהקות במסמכים הנלווים המעידות על כך כי לא המנוח ישראל הוא שחתם על הסכם המכר.
כך, לשיטתה של גב' רווה, החתימה שעל גבי הסכם המכר היא חתימה מפושטת, לא קריאה, המורכבת ממספר צורות אמורפיות. קו הכתיבה אינו בטוח ושוטף אלא נראה כאילו נכתב באיטיות ובזהירות. קיימות רעידות בקו, שבירות וסימני חוסר ביטחון בעיצוב, דבר האופייני מאוד לניסיונות זיוף ולכתיבה שאינה טבעית לכותב. מנגד, החתימות של המנוח ישראל על המסמכים הנלווים עקביות בעיצובן ומורכבות, ברוב המכריע של הדוגמאות, מכתיבת שם ושם משפחה בסדר זה. הכתב קריא, האותיות כמעט כולן מופרדות ורחוקות בבירור זו מזו. החתימה נכתבת בשטף, במהירות ובטבעיות, ללא כל סימני עצירה או היסוס.
על פי חוות דעתה של גב' רווה, אין ממש מכנים משותפים בין החתימות שעל המסמכים הנלווים לבין החתימה שעל הסכם המכר, וברור כי החתימה שעל גבי הסכם המכר לא יכולה הייתה להתבצע על ידי אותו אדם שחותם באופן כה אופייני וטיפוסי כמו המנוח ישראל. מסקנתה של גב' רווה הייתה כי הסכם המכר לא נחתם כלל על ידי המנוח ישראל וחתימתו זויפה.
המבקש הגיש מטעמו חוות דעת שנערכה על ידי הגב' איה שוחט, מומחית לבדיקת מסמכים והשוואת כתבי יד. בחוות דעתה של גב' שוחט נבחנו חתימותיו של המנוח ישראל על המסמכים הנלווים, אל מול שתי חתימות המופיעות בתחתית כל עמוד משני עמודיו של הסכם המכר, אשר לטענת המבקש אף הן חתימותיו של המנוח ישראל.
מחוות דעתה של גב' שוחט עולה, כי 2 החתימות שעל גבי הסכם המכר הן שרבוט ללא אותיות, למעט התנועה הראשונה שיכולה להיות ייצוג של האות צ'. יש בהן תכונות כתיבה משותפות כגון קו כתיבה שוטף, כיוון הכתיבה, מיקום ההתחלה והסיום, מבנה התנועות והסימן בתוך הלולאה השמאלית- כעין נקודת סיום. הן נראות כווריאציות של אותו כותב, להבדיל ממעשה זיוף. לשיטתה, קו הכתיבה שוטף, ללא תקלות כגון הפסקות ברצף הקו, ללא היסוסים, ללא רעד, ללא תיקונים על ידי חזרות על קווים וכיו"ב.
גב' שוחט לא מצאה בשתי החתימות שעל גבי הסכם המכר סימנים היכולים להעיד על זיוף. על פי חוות דעתה, דווקא הווריאציות (השונות הטבעית) בין שתי החתימות מעידה על אותנטיות, מאחר שחתימות מזויפות בדרך כלל דומות מאוד בצורתן זו לזו, ואין הדבר כך במקרה דנן.
אשר לחתימות שעל גבי המסמכים הנלווים קובעת גב' שוחט, כי חתימות אלה כתובות בשם מלא, להבדיל משרבוטי החתימות שעל גבי הסכם המכר. לפיכך, לשיטתה, לא ניתן לערוך השוואה ממשית בין החתימות. על כן, אף לא ניתן לענות על השאלה אם שתי החתימות שעל הסכם המכר נכתבו על ידי המנוח ישראל אם לאו, בהיעדר דוגמאות חתימה שהן שרבוט.
למרות האמור, מציינת גב' שוחט בחוות דעתה, כי היעדר סימני זיוף בשתי החתימות שעל גבי הסכם המכר והעובדה שיש ביניהן שונות טבעית של אותו כותב, יכולים להצביע יותר על אותנטיות מאשר על זיוף.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין זה ואת חוות הדעת שהגישו, ולאחר חקירתן של גב' רווה וגב' שוחט בפני, אין בידי לקבל את טענת המשיבה, שלפיה החתימות שעל הסכם המכר זויפו.
יובהר כי שעה שהמשיבה העלתה טענה לזיוף, הרי שהנטל להוכחת טענה זו מוטל על כתפיה ורף ההוכחה ביחס לטענה זו הוא רף גבוה [ראו למשל ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי (פורסם בנבו, 11.4.2013), וכן ראו ע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי (פורסם בנבו, 15.5.17)]. כאמור, איני סבורה כי המשיבה עמדה בנטל ההוכחה לעניין זה.
מחוות דעת של גב' רווה, שהוגשה על ידי המשיבה, עולה כי גב' רווה בחנה אך את החתימה המיוחסת למנוח ישראל המופיעה בעמוד הראשון של הסכם המכר, ולא בחנה את החתימה שבעמודו השני. כשנשאלה על כך גב' רווה בחקירתה, השיבה כי החתימה שבעמוד השני מכוסה ברובה בחותמת וקשה להביע עליה דעה, וכן שלא היה ברור כי מדובר בחתימה נוספת (ראו עמ' 114 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 11-21).
כשנשאלה גב' רווה אם לא היה מקום להתייחס לשתי החתימות, בפרט מקום בו יש מעט מאוד חתימות להשוואה, השיבה כי הוצגה לה רק חתימה אחת ששנויה במחלוקת (ראו עמ' 115 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 7-13). עם זאת, בהמשך חקירתה ציינה גב' רווה, כי ביקשה לקבל לבדיקתה כמה שיותר חתימות של המנוח ישראל (ראו עמ' 126 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 1-3). כלומר, גב' רווה הכירה בחשיבות ההשוואה בין מספר רב של חתימות, ובכל זאת, מסקנתה כי חתימתו של המנוח ישראל על גבי הסכם המכר מזויפת התבססה אך על בחינת החתימה המופיעה בעמוד הראשון של הסכם המכר ללא כל התייחסות או השוואה לחתימה המופיעה בעמוד השני של אותו הסכם. בנסיבות אלו, לא מצאתי לאמץ את מסקנתה בחוות דעתה.
בנוסף, מחקירתה של גב' רווה עלה אף כי לא התייחסה לחתימותיו של המנוח ישראל בראשי תיבות, המופיעות על גבי הסכם השיכון, שצורף כנספח 4 להמרצת הפתיחה. כשנשאלה על כך בחקירתה השיבה גב' רווה, כי ברגע שיש חתימות מלאות ניתן להסתפק בהשוואה בין חתימות אלה בלבד, מבלי להידרש לחתימות בראשי תיבות, שכן בדרך כלל חתימה בראשי תיבות שונה מחתימה מלאה. עוד ציינה, כי מכיוון שהחתימה במחלוקת בנסיבות העניין דנן היא חתימה מלאה, הדבר הנכון והמקצועי לעשות הוא להשוות אותה לחתימות מלאות ולא לחתימה בראשי תיבות (ראו עמ' 124 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 2-21).
כלומר, מסקנתה של גב' רווה, שלפיה החתימה שעל גבי העמוד הראשון להסכם המכר, המיוחסת למנוח ישראל, זויפה, מבוססת על נתונים חלקיים ולא מתייחסת למלוא המידע ודוגמאות הכתב של המנוח ישראל שהיו ברשות הצדדים, זאת על אף שגב' רווה עצמה ציינה כי ישנה חשיבות בהשוואה לכמות גדולה של כתבי יד.
לעומת זאת, המומחית מטעם המבקש, גב' שוחט, בדקה את שתי החתימות, שמופיעות בשני העמודים של הסכם המכר, ועל סמך בדיקתן והשוואתן קבעה כי לא מדובר בחתימות מזויפות. גב' שוחט חלקה על הממצאים עליהם הצביעה גב' רווה, ואשר לטענתה הצביעו על ניסיון לזיוף, כגון רעידות ושבירות בחתימה. בחקירתה העידה גב' שוחט, כי יש תכונות משותפות בין שתי החתימות וכי יש בהן סימנים המעידים על אותנטיות ולא על זיוף (ראו עמ' 57 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 4-11, וכן עמ' 60, בשורות 4-7).
גב' שוחט הבהירה בחקירתה, כי כאשר משווים את שתי החתימות שעל גבי הסכם המכר אחת מול השנייה ובוחנים אם מדובר באותו אדם אם לאו, ניתן לראות תכונות כתיבה משותפות בין שתי החתימות (ראו עמ' 60 לפרוטוקול הדיון מיום 2.9.2019, בשורות 16-22). על כן הגיעה למסקנתה כי לא מדובר בזיוף.
בנסיבות המתוארות, ובפרט שעה שגב' רווה לא השוותה בין שתי החתימות שמופיעות על גבי הסכם המכר, מצאתי להעדיף את חוות הדעת מטעם המבקש, שלפיה לא ניתן לקבוע כי החתימות שעל גבי הסכם המכר זויפו, שכן שוכנעתי כי לא ניתן לקבוע ממצאים חד משמעיים בשאלה אם מדובר בחתימה מזויפת אם לאו, מבלי להשוות בין שתי החתימות האמורות.
כאמור לעיל, בחוות דעתה קבעה גב' שוחט, כי שעה שהחתימות על גבי המסמכים הנלווים הן חתימות המורכבות משם מלא, בשונה מהחתימות שעל גבי הסכם המכר, הרי שאין בסיס להשוואה בין שני סוגי החתימות ולא ניתן לענות על השאלה אם החתימות שעל גבי הסכם המכר הן חתימותיו של המנוח ישראל. עם זאת, כאמור, נקבעה על ידה כי אין סימנים שהחתימות שעל גבי הסכם המכר הם מעשה זיוף. קביעה זו, כמו גם עדותה של גב' שוחט, מהימנות בעיני. משכך, אין בידי לקבוע כי המשיבה עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי החתימה שעל גבי הסכם המכר המיוחסת למנוח ישראל זויפה.
זאת ועוד, מקובלת עלי טענתו של המבקש, שלפיה אין מקום לטענת הזיוף, שעה שהתחייבויות הצדדים בהתאם להסכם המכר קוימו על ידם בשלב מאוחר יותר. כך, מהמסמכים שצורפו כנספחים 3-9 להמרצת הפתיחה עולה כי כ-3 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר, ומשזכה המנוח ישראל בדירה, התייצב יחד עם המבקש במשרדי החברה המשכנת וחתם על המסמכים הנדרשים. דומה כי אין חולק כי החתימות שעל גבי מסמכים אלו הן חתימותיו של המנוח ישראל. אף בכך יש כדי לתמוך בגרסתו של המבקש, שלפיה המנוח ישראל חתם על הסכם המכר ולסתור את טענת המשיבה שלפיה חתימתו של המנוח ישראל על גבי הסכם המכר זויפה.
עוד טוענת המשיבה בהקשר זה, כי ההסכם שנחתם עם בצלאלי זהה לחלוטין להסכם המכר, מלבד זהות הצדדים, ולא מן הנמנע שהמבקש או מי מטעמו ביצע "העתק הדבק" לנוסח ההסכם עם בצלאלי ושינה אך את שמות הצדדים, כדי להראות כי נחתם הסכם מכר בענייננו. לטענת המשיבה, בעוד שבהסכם עם בצלאלי ניתן לראות שהמבקש ומר בצלאלי חתמו על ההסכם, בענייננו, אין כל חתימה של הצדדים להסכם המכר על גבי ההסכם. על כן, טוענת המשיבה, מדובר לכל היותר בטיוטה, ולא בהסכם מכר מחייב.
אין בידי לקבל טענה זו. כאמור לעיל, בטענות מסוג זה, נטל ההוכחה מוטל על הטוען, ובענייננו- המשיבה, והוא נטל מוגבר מהרגיל. בענייננו המשיבה לא הצביעה על כל ראיה שיש בה כדי לתמוך בגרסה זו ודי בכך כדי לקבוע כי לא עמדה בנטל המוטל עליה.
אשר לחתימה על הסכם המכר, כאמור לעיל, לא מצאתי לקבל את טענתה של המשיבה שלפיה חתימתו של המנוח ישראל על גבי ההסכם זויפה. לעניין זה מוסיפה המשיבה וטוענת, כי אף אם תתקבל גרסתו של המבקש, הרי שאין כל הוכחה לכך שהסכם המכר נחתם על ידי המנוח ישראל, שכן אף המומחית מטעם המבקש, גב' שוחט, הגיעה למסקנה, שלפיה לא ניתן לקבוע כי החתימות שעל גבי הסכם המכר הן חתימותיו של המנוח ישראל. לטענת המשיבה, אף אחיו של המבקש, דוד סימן טוב, אשר לטענת המבקש חתם על ההסכם בנאמנות עבורו, אינו חתום על הסכם המכר.
מעיון בהסכם המכר עולה כי אכן אינו חתום על ידי אחיו של המבקש, אלא אך על ידי העדים, וכן בחתימה נוספת המיוחסת למנוח ישראל. עם זאת, איני סבורה כי יש בכך כדי לקבוע כי לא מדובר בהסכם מחייב, אלא בטיוטה בלבד. ואנמק.
ראשית, כאמור לעיל, ההסכם בויל, זאת בשונה מההסכם עם בצלאלי אשר לא יצא לפועל, ומשכך לא בויל. שנית וחשוב מכך, כפי שעוד יפורט להלן, ההסכם קוים ובוצע בפועל על ידי הצדדים. שלישית, ההסכם נחתם על ידי עדים שערבו להתחייבויות הצדדים. רביעית, העדר חתימת צדדים לעסקה על חוזה, אינה גורעת מתוקפו המשפטי המחייב. [ראו: ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589 (1983), וכן ע"א 692/89 יעקב בוטקובסקי ושות' חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57 (1989)].
יש שחוזה יחייב אף ללא חתימת הצדדים. חתימתם מצביעה אמנם על גמירות דעתם, אך אין בהעדרה כדי להביא למסקנה כי לא נכרת חוזה. בנסיבות המקרה דנן, שעה שהמנוח ישראל חתם על המסמכים הנלווים שנים לאחר כריתת הסכם המכר, החזקה בדירה עברה לידי המבקש, והוא מחזיק בה שנים ללא כל מחאה, כפי שעוד יפורט להלן, סבורתני כי יש בכך כדי להעיד על גמירות דעת הצדדים באופן שיש להכיר בתקפות העסקה אף אם הסכם המכר נעדר חתימה של מי מהצדדים.
הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שכאמור לעיל, הסכם המכר נכרת בטרם נכנס לתוקפו חוק המקרקעין, ומשכך דרישת הכתב בעניינו היא ראייתית גרידא ואינה דרישה מהותית.
למעלה מן הצורך יצוין, כי אף אם הייתה חלה על העסקה דרישת הכתב המהותית הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הרי שדרישה זו רוככה בפסיקה. כך למשל, בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (פורסם בנבו, 21.3.2011), עמד בית המשפט העליון על הריכוך החל בדרישת הכתב, בקבעו כי:
"הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום... פינתה בהדרגה את מקומה לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי או 'בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה - הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים'."
בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996), הוכר תוקפה של עסקה במקרקעין על אף היעדרו של מסמך כתוב, תוך שנקבע כי במקרים חריגים ויוצאי דופן, מהם עולה "זעקת ההגינות" ניתן לסטות מדרישת הכתב, וזאת מכוח חובת הצדדים לנהוג בתום לב.
בדומה, בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי (פורסם בנבו, 23.6.2013) נקבע, כי:
"יש להזהיר ולהיזהר מפני ה"מדרון החלקלק בעניין דרישת הכתב" (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין). בעניין קלמר ביקש בית המשפט לאמץ, בכל הנוגע לדרישת הכתב, כלל גמיש "שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי" (עניין שם טוב, פסקה 19). הדברים מבוססים על יסודות שיצק בית משפט זה עוד בפסיקה שקדמה לעניין קלמר:
'אכן, נקודת המוצא העקרונית היא כי בהעדר 'כתב' אין העסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עקרון תום הלב. גישה זהירה זו, לא תרוקן את דרישת הכתב מכל תוכן, אלא תביא לאיזון ראוי בין היסוד הצורני לבין היסוד המהותי' (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278, 291 (1988)).
כלומר, בית המשפט ביקש להנחיל גישה, שלפיה במקרים קיצוניים בהם הנסיבות מלמדות על חוסר תום לב שעולה הימנו אותה "זעקת הגינות", יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב".
בענייננו, דומה כי התכחשותה של המשיבה לזכותו של המבקש בדירה, על אף שהחזיק בה למעלה מ-50 שנה ונהג בה מנהג בעלים, שיפץ אותה והשכיר אותה לאחרים, כפי שעוד יפורט להלן, אינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. יודגש, כי בפי המשיבה לא היה כל נימוק מהותי מדוע ראוי להותיר על כנו את רישום הדירה על שמה, באופן שאינו משקף את המצב העובדתי בפועל מזה עשרות שנים.
זאת ועוד, המשיבה הצהירה, כי עד אמצע שנת 2017, עת בוצעה אליה פניה מצד חברה המבצעת פרויקט תמ"א 38 בבניין בו מצויה הדירה, כלל לא ידעה אודות הדירה. לעניין זה מקובלת עלי טענת המבקש, שלפיה אין זה סביר כי הזכויות בדירה היו שייכות למנוח ישראל ואיש מקרוביו לא ידע אודות הדירה.
כך, המנוח ישראל נפטר כ-6 שנים לאחר השלמת העסקה ומסירת החזקה בדירה למבקש. במועד פטירתו היה המנוח ישראל נשוי לגב' שרה ציון, אחותה של המשיבה ואב לשלושה ילדים בגירים. כמו כן, היו לו אחים ואחיות, כפי שעולה מעדותה של המשיבה (ראו עמ' 74 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורה 16- עמ' 74, בשורה 11).
אין זה סביר כי המנוח ישראל לא סיפר לאף אחד מקרוביו על זכויותיו הנטענות בדירה, בפרט ממועד גילוי מחלתו. מנגד, ידעו בני משפחתו של המנוח ישראל על דירה אחרת שרכש ברחוב דיזנגוף בתל אביב (ראו עמ' 73 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 1-10).
בנסיבות אלה, סבורתני כי העובדה שהמשיבה מיהרה לרשום את הזכויות בדירה על שמה, למרות שידעה שהמבקש חי בה למעלה מ-50 שנה, ובטרם פנתה אליו, אף היא אינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. כאמור לעיל, בכך יש כדי להתגבר על דרישת הכתב, ולהכיר בזכויותיו של המבקש בדירה.
נוכח האמור מצאתי כי יש לראות בהסכם המכר הסכם מחייב בין הצדדים, אשר מכוחו עברו הזכויות בדירה למבקש.

טענות נוספות לעניין הסכם המכר
אשר להסכם המכר מעלה המשיבה טענות נוספות. ראשית, טוענת המשיבה, כי ההסכם אינו עונה על דרישת המסוימות, שכן לא מוזכרים בו פרטיה של הדירה, וההסכם נכרת בטרם היה המנוח ישראל בעלים של דירה כלשהי. כל שנקבע בהסכם הוא כי ככל שהמנוח ישראל יזכה בדירה הוא מתחייב להעביר את הבעלות בה למבקש.
שנית, טוענת המשיבה, בהסכם המכר נקבע פיצוי מוסכם למקרה שבו המנוח ישראל יפר את התחייבויותיו ולא יגרום להעברת הזכויות בדירה לידי המבקש. לטענת המשיבה, מכך עולה כי מדובר אך ב"חוזה השתדלות" ולא בחוזה מכר, שכן אילו היה מדובר בחוזה מכר היה מקום לקבוע בהסכם אפשרות לסעד של אכיפה, כלומר קבלת הבעלות בדירה.
שלישית, טוענת המשיבה, כי הסכר המכר עומד בסתירה להסכם השיכון של המנוח ישראל מול חברת השיכון, אשר אסר עליו להעביר או למשכן את זכויותיו בדירה מבלי שקיבל את הסכמת חברת השיכון לכך מראש.
לעניין זה טוען המבקש, כי עובדה היא כי הצדדים קיימו את התחייבויותיהם בהתאם להסכם המכר והחזקה בדירה עברה לידי המבקש. ממילא, טוען המבקש, הסכם השיכון נחתם מספר שנים לאחר הסכם המכר.
סבורתני כי אין בטענות אלה של המשיבה כדי לפגוע בזכותו של המבקש כבעל הזכויות בדירה. אשר לטענה להיעדר מסוימות או לטענה שלפיה המנוח ישראל לא היה הבעלים של דירה כלשהי , אכן הסכם המכר אינו כולל פרטים מזהים אודות הדירה, שעה שבעת כריתתו לא היו בידי המנוח ישראל זכויות בדירה מסוימת, אלא אך זכויות לקבלת דירה במסגרת התוכנית של חברת השיכון כפי שעולה מסעיף 1 להסכם המכר. זכויות אלה הן שהועברו למבקש במסגרת הסכם המכר. כלומר, המנוח ישראל מכר את הזכויות שהיו בבעלותו לקבלת דירה.
עם זאת, אין חולק כי כ-3 שנים לאחר חתימת הסכם המכר חתמו המבקש והמנוח ישראל, במשרדי חברת השיכון, על אישור רכישה, במסגרתו פורטו פרטי הדירה המסוימת שנרכשה מאת חברת השיכון על ידי המנוח ישראל. אישור זה צורף כנספח 7 להמרצת הפתיחה. בנסיבות אלה, כאשר בוחנים כמכלול הן את הסכם המכר והן את אישור הרכישה לא יכולה להית מחלוקת כי מתקיימת דרישת המסוימות.
כמו כן, איני סבורה כי בעובדה שבמסגרת הסכם המכר נקבע מנגנון של פיצוי מוסכם יש כדי לקבוע כי לא מדובר בהסכם מכר אלא אך ב"חוזה השתדלות". קביעת מנגנון של פיצוי מוסכם היא פרקטיקה נהוגה ומקובלת אף במסגרת חוזי מכר של נכסי מקרקעין ואין בידי לקבוע כי בכל מקום בו נקבע מנגנון כאמור, מדובר אך בחוזה השתדלות בשונה מהסכם מכר.
אשר לטענה, שלפיה הסכם המכר סותר את האמור בהסכם השיכון של המנוח ישראל מול חברת השיכון, הרי שמקובלת עלי טענת המבקש שלפיה הסכם השיכון נחתם כ-3 שנים לאחר שנחתם הסכם המכר. כמו כן, כאמור לעיל, מאישור הרכישה שצורף להמרצת הפתיחה, ומעדויות המבקש שיפורטו להלן עולה כי הוא והמנוח ישראל התייצבו יחדיו במשרדי חברת השיכון לשם החתימה על המסמכים הנוגעים לדירה וקבלת החזקה בה. משכך, ברי כי לנציגי חברת השיכון היה ידוע כי המבקש הוא שרוכש את הדירה בהתאם להסכמות שבינו לבין המנוח ישראל. המבקש אף חתם יחד עם המנוח ישראל על המסמכים מול חברת השיכון. משכך, איני סבורה כי ההסכמות שבין המבקש למנוח ישראל נעשו בסתירה להוראות חברת השיכון או מבלי שניתנה לכך הסכמתה.
עוד יצוין כי לתמיכה בתשובתה להמרצת הפתיחה צירפה המשיבה את תצהירו של מר יואל גורדון, נציג חברת "אשדר". מתצהירו עולה, כי הוא אחראי על פרויקט התמ"א המבוצע בבניין, וכי במסגרת תפקידו בירר מי הם הבעלים של הדירות בבניין ובירר עמם את עמדתם בקשר לפרויקט. במסגרת בירוריו התברר לו כי הדירה בה מתגורר המבקש רשומה על שמו של המנוח ישראל. שעה שהמבקש התנגד לפרויקט, נפגש עמו מר גורדון. במסגרת הפגישה הסביר לו המבקש כי קיבל את הזכות בדירה בתחילת שנות ה-60 בהתאם להסכם שנכרת בין המנוח ישראל לאביו. עוד ציין המבקש בפני מר גורדון, כי הוא נכנס לדירה מיד עם סיום בנייתה וכי מעולם לא הייתה התנגדות להחזקתו בדירה.
סבורתני כי בתצהירו של מר גורדון יש דווקא כדי לתמוך בגרסתו של המבקש, שכן עולה ממנו כי עוד בטרם הוגשה התובענה דנן ובטרם הועלו טענות כנגד החזקתו של המבקש בדירה, עמד הוא על גרסתו כפי שבאה לידי ביטוי במסגרת המרצת הפתיחה. אף מטעם זה מצאתי כי יש לקבל את טענותיו של המבקש בדבר הסכם המכר שנכרת בינו, באמצעות אחיו, לבין המנוח ישראל.

המסמכים הנלווים
מלבד הסכם המכר צירף המבקש לתצהירו מסמכים נוספים אשר יש בהם כדי לתמוך בגרסתו (להלן: "המסמכים הנלווים").
המסמך הראשון, אשר צורף כנספח 3 לתצהיר המבקש, הוא הסכם שיכון מיום 20.1.1966, אשר עליו חתומים המבקש, המנוח ישראל והחברה לשיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "חברת השיכון"). הסכם זה מתייחס לדירה מושא התובענה ולזכותו של המנוח ישראל לדירה מחברת השיכון ולתמורה שיש לשלם בגינה. בתחתית הסכם זה חתמו המנוח ישראל ונציג חברת השיכון, אך בשולי כל עמוד מעמודי ההסכם חתומים הן נציג חברת השיכון, הן המנוח ישראל והן המבקש.
המסמך השני, אשר צורף כנספח 4 לתצהיר המבקש, הוא תשריט הדירה והתיאור הטכני שלה, אשר אף עליהם חתומים המבקש והמנוח ישראל, ואשר כפי שעולה מתצהיר המבקש נחתמו במעמד חתימת הסכם השיכון.
המסמך השלישי, אשר צורף כנספח 5 לתצהיר המבקש, הוא מסמך הנושא את הכותרת "הצהרת המשתכן לפני קבלת הדירה". במסמך זה נעדרים פרטים כגון פרטי הדירה ותאריך החתימה, אך אף הוא נחתם הן על ידי המבקש והן על ידי המנוח ישראל.
נספח 6 לתצהיר המבקש הוא כתב התחייבות, אשר במסגרתו מתחייב המשתכן לשלם עבור הוצאות ניקיון הדירה. אף במסמך זה חסרים פרטים אודות הדירה, ואף הוא נחתם על ידי המבקש והמנוח ישראל.
נספח 7 לתצהיר המבקש הוא אישור רכישה מטעם חברת "עמידר" מיום 15.6.1966. באישור זה מופיעים פרטיה של הדירה מושא התובענה. לפי אישור זה המנוח ישראל רכש את הדירה בתמורה לסכום של 38,100 ל"י. עם זאת, בתחתית האישור, במקום שיועד לחתימת המשתכן חתומים הן המבקש והן המנוח ישראל. כמו כן, נחתם האישור על ידי מנהל האזור ב"עמידר".
נספחים 8-9 לתצהיר המבקש הינם כתבי התחייבות בדבר החזקת גינות ומתקני גז, אשר אף עליהם חתומים המבקש והמנוח ישראל.
המבקש העיד בחקירתו לעניין המסמכים הנלווים, כי לאחר זכייתו של המנוח ישראל בדירה, הוא התלווה אליו למשרדי חברת השיכון, שם שילמו את התמורה עבור הדירה וקיבלו את המפתח לדירה (ראו עמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 1-3). לעניין אישור הרכישה, שצורף כנספח 3 לתצהיר המבקש, העיד האחרון כי הן הוא, הן המנוח ישראל והן מנהל האזור חתמו עליו, וכי הוא היה עם המנוח ישראל בעת החתימה (ראו עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 7-8).
בהמשך העיד המבקש: "שזכינו, הלכנו לחברה, אני הלכתי איתו, שילמתי את כל הסכומים, עובדה היא שבמקומות האלה שנינו חתומים רגע, שנינו חתומים וידעתי שאותו סכום ש... ששילמתי זה מה שצריך לשלם" (כך בתמלול - ראו עמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 9-11).
עדות המבקש בכללותה ולעניין המסמכים הנלווים בפרט הייתה מהימנה בעיני. קיומם של המסמכים הנלווים, אשר אין חולק כי הם חתומים על ידי המבקש, מחזקת את גרסתו, שלפיה הוא חתם על הסכם המכר עם המנוח ישראל, באמצעות אחיו, וברגע שהמנוח ישראל זכה בדירה במסגרת התוכנית של חברת השיכון הלכו הם יחד למשרדיה וחתמו על מסמכים נוספים, לצורך העברת הזכויות בדירה לידי המבקש.

תעודה נושנה
בכל הנוגע להסכם המכר ולמסמכים הנלווים סבורתני כי התקיימו התנאים שבסעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: "פקודת הראיות"), הדן בתעודה נושנה. סעיף 43 לפקודת הראיות קובע:
"הוגשה תעודה שהיא כנחזה או כמוכח, בת עשרים שנה לפחות והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה, רשאי הוא להעמידה על חזקתה שהחתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו, ולגבי עשייתה או אימותה של התעודה – שנעשתה או שאומתה כהלכה בידי אדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה". (ההדגשה אינה במקור).
אמנם אין לומר כי "תעודות נושנות" קבילות כראיה לאמיתות תוכנן בכל מקרה. יחד עם זאת, כבר נקבע כי התעודות הנושנות קבילות כחריג לכלל האוסר עדות מפי השמועה, בנסיבות מסוימות, כמפורט להלן:
"המסמכים הנדונים נשמרו בתיקי העירייה והוצאו מתוכם. מדובר במסמכים שגילם נע בין ארבעים לעשרים שנה. כולם נכתבו בידי עובדי רשות ציבורית הנוהגת לערוך רישומים, לתעד סיכומי דיונים ולשמור התכתבויות מאז עריכתן, במסגרת סדרי העבודה הרגילים. דומה כי גם על פי דיני הראיות, כפי שהיו נהוגים אצלנו משך שנים, אשר מקורם במשפט המקובל האנגלי, היו המסמכים האמורים נכללים בגדר החריגים לכלל הפוסל עדות שמיעה. זאת נוכח מהותם וטיבם של המסמכים, הן בשל היותם רישומים שנערכו בידי ממלאי תפקיד ובמסגרת שיגרת עבודתם על פי הנהוג, הן בשל היותם 'מסמכים ציבוריים' והן בשל היותם 'עתיקים' ובהיעדר יכולת מעשית להציג ראיות טובות יותר בעל פה להוכחת תכנם. מכל הטעמים הללו ועל פי הטעמים שביסוד החריגים לאיסור על עדות שמיעה ראויים היו המסמכים האמורים להתקבל להוכחת תכנם".
[ע"א 2515/94 לוי נ' עירית חיפה, פ"ד נ(1) 723, פס' 6 לפסק דינה של כב' השופטת ביניש (1996)].

מכאן שהגיונו של הסעיף האמור הוא ש"שילוב הנסיבות של גיל המסמך והמקום שבו הוא נשמר, מקימים חזקה לגבי האוטנטיות שלו, המאפשרת להגישו לבית המשפט כראייה קבילה" [ע"א 4636/07 זוהיר מחמוד מוסטפא מרעי נ' עבד אלראזק מוחמד מוסטפא מרעי (פורסם בנבו, 21.12.2009)].
בענייננו, העיד עו"ד יעקב שבן, אשר טיפל עבור המבקש בעניינים הקשורים לדירה, כי המסמכים המקוריים היו מצויים בידיו מראשית שנות ה- 80, אז קיבל אותם מעו"ד יעקב זקהיים (ראו עמ' 105 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 15-19). בדומה, המסמכים הנלווים הוחזקו בתיק חברת השיכון ועמידר. עדותו זו מהימנה עלי. בנסיבות אלה, מצאתי לראות במסמכים אלו מסמכים אותנטיים וראיות קבילות, אשר יש בהם הוכחה לרכישת הזכויות בדירה על ידי המבקש, באמצעות אחיו.
לכך יש להוסיף כי לא הובאה כל ראיה לסתור את הטענה בדבר מכירת הדירה על ידי המנוח ישראל למבקש, כגון הודעה על ביטול ההסכם האמור, או הסכמים אחרים שיש בהם כדי לסתור את המכר הנטען. לעניין זה העלתה המשיבה טענות כנגד תקפותם של המסמכים הקיימים והתנהלותו של המבקש, ואולם לא הגישה כל מסמך ולא הציגה כל ראיה פוזיטיבית המעידה על ביטולו של הסכם המכר או על בעלותה של בזכויות בדירה.

החזקה בדירה
אין חולק כי המבקש לא העביר את הזכויות בדירה על שמו, ועל עובדה זו מבססת המשיבה את טענותיה. יחד עם זאת, אין חולק כי המבקש ולסירוגין בני משפחתו או מי מטעמו מתגוררים בדירה משנות השישים ועד היום, קרי למעלה מחמישים שנה, בלא שהמנוח ישראל או מי מבני משפחתו העלו טענה כלשהי לזכויות בדירה. טענות המשיבה הועלו לראשונה עם פניית חברת "אשדר" לכלל הדיירים בבקשה להסכים להחלת תכנית תמ"א 38 על הבניין בו מצויה הדירה.
לעניין זה טען המבקש, כי הוא התגורר בדירה מאז שנת 1966, הקים בה משפחה, גידל בה את ילדיו ומשהתרחבה המשפחה עברו לדירה אחרת. במהלך תקופה זו השכיר את הדירה, כבעליה, לשוכרים שונים ונשא בכל עלויות הדירה החלות על בעל דירה, נשא בעלויות שיפוץ הבניין, בעלויות התקנת מעלית בבניין ובהוצאות נוספות. בחלוף השנים, משגדלו ילדיו ועזבו את הבית, ולאחר גירושיו מאשתו שב הוא להתגורר בדירה והוא מתגורר בה עד היום. אף במסגרת גירושיו מאשתו נדונה הדירה כחלק מרכושו של המבקש.
טענות אלה נתמכו בתצהירו של אחיו של המבקש, אשר הצהיר, כי מרגע שהושלמה בנייתה של הדירה עברה החזקה בה לידי המבקש והיא הייתה בחזקתו כל השנים. בחקירתו חזר אחיו של המבקש על גרסה זו (ראו עמ' 30 לפרוטוקול הדיון מיום 7.10.2019, בשורות 2-10).
אף גרושתו של המבקש, הגב' פירה סימן טוב, הצהירה כי מאז שהכירה את המבקש הוא הבעלים והמחזיק של הדירה, וכי המבקש סיפר לה עוד בטרם נישאו כי זמן קצר לאחר שהשתחרר מהצבא רכש את הדירה בסיועו של אביו.
המשיבה לא חלקה על טענות אלה, ולא סתרה אותן.
זאת ועוד, כפי שצוין לעיל, המבקש עצמו העיד בחקירתו, כי 3 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר הודיע לו המנוח ישראל על זכייתו בדירה. משכך, הלכו המבקש והמנוח ישראל למשרדי חברת השיכון, שילמו את הסכומים הנדרשים, קיבלו את המפתח לדירה והלכו כל אחד לדרכו (ראו עמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 1-3). עדות זו של המבקש הייתה עדות מהימנה שלא נסתרה על ידי המשיבה.
בע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (פורסם בנבו, 1.8.2010) נדונה תביעת המערערת למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר על זכויותיה הקנייניות בדירה ברובע היהודי. המערערת טענה כי היא החזיקה בדירה 150 שנה עד מאי 1948, ובשנת 1967 חזרה וקיבלה זכות להחזיק בדירה. המחלוקת הייתה האם למערערת זכויות קנייניות. לא הייתה מחלוקת על משך ההחזקה על ידי המערערת.
על משמעות החזקה בדירה לתקופה ארוכה -בענייננו- למעלה מ-50 שנה – עמד בית המשפט וקבע כי:
"החזקה בדירה מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין (ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח פסקה 5 לדברי השופט י' עדיאל ([פורסם בנבו], 17.1.05) ... לצורך הוכחת בעלות, נדרשת 'ראייה ממשית נוספת' המצטרפת ליסוד החזקה בשטח ( ע"א 238/63 אחמד צאלח חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2), 41, 43 (1964); ע"א 525/73 עזבון סולימאן עבדאללה עיסה נ' מדינת ישראל, פ"ד כט (1), 729, 731-732 (1975); ענין קיסרי, פסקה 10 לדברי השופט י' עדיאל..." (ההדגשה אינה במקור).
בענייננו, כאמור לעיל, סבורתני כי הוכח שנכרת הסכם מכר בין הצדדים. כמו כן, מעבר לעובדה כי המבקש, או מי מטעמו, מחזיק בדירה למעלה מחמישים שנה, מצאתי כי הוצגו ראיות ממשיות נוספות המספקות לצורך הוכחת זכויות המבקש בדירה, כפי שיפורט להלן.

תשלום התמורה
לטענת המבקש, הוא שילם את התמורה בגין הדירה, בסיועו של אביו, ובהתאם נמסרה לו החזקה בדירה. לעניין זה הצהיר אחיו של המבקש, כי המבקש בסיוע אביו שילם את התמורה בגין הדירה בין במישרין למנוח ישראל ובין באמצעות תשלומים ששולמו בהמשך לחברת השיכון.
כאמור לעיל, עדותו של המבקש, שלפיה לאחר הזכייה בדירה התייצבו הוא והמנוח ישראל במשרדי חברת השיכון על מנת להשלים את העסקה ולקבל את המפתח לדירה לא נסתרה.
מנגד, המשיבה טוענת בסיכומיה, כי לא הוצגה כל אסמכתא לתשלום התמורה.
עם זאת, בסעיף 4 להסכם המכר נקבע כי חתימתו של המוכר, קרי המנוח ישראל, על גבי הסכם המכר, תהווה הוכחה לקבלת התמורה, אשר פורטה בסעיף 3 להסכם המכר, על ידו.
כאמור לעיל, לא מצאתי לקבל את טענת המשיבה שלפיה חתימת המנוח ישראל על גבי הסכם המכר זויפה. עם זאת, אף אם אקבל את גרסת המשיבה, שלפיה לא ניתן לקבוע כי החתימה שעל גבי הסכם המכר היא חתימתו של המנוח ישראל, שכן הדבר אינו עולה בבירור אף מחוות הדעת שהגיש המבקש, הרי שהצדדים פעלו בהתאם להסכם המכר, כפי שניתן ללמוד מחתימתו של המנוח ישראל על המסמכים הנלווים ומכך שהחזקה בדירה עברה לידי המבקש, וכפי שעולה מעדותו של המבקש, אשר כאמור לא נסתרה.
שעה שכאמור החזקה הועברה למבקש, ועל עובדה זו אין חולק, ושעה שהמנוח ישראל המשיך לפעול בהתאם להסכמות הצדדים 3 שנים לאחר כריתתו של הסכם המכר, כפי שעולה מחתימתו על המסמכים הנלווים, מתבקשת המסקנה כי התמורה שולמה במלואה. קביעה דומה ניתן למצוא בה"פ (מרכז) 37922-08-11 זגור נ' האפוטרופוס הכללי (פורסם בנבו, 14.3.2012), שם נקבע כי: "אין ספק, כי קיומה של חזקה בדירה מהווה אינדיקציה משמעותית לתקפות הסכם המכר ואף לתשלום התמורה, שעל פי רוב קודם למסירת החזקה".
עוד יצוין, כי כשנשאל המבקש בחקירתו כיצד ניתן לדעת כי אכן שילם את התמורה עבור הדירה, השיב כי סעיף 3 להסכם המכר מפרט את הסכומים לתשלום, והעובדה שהמנוח ישראל חתם על ההסכם מהווה הוכחה לכך כי קיבל סכומים אלו (ראו עמ' 40 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 21-23). כמו כן, חזר המבקש והעיד, כי לאחר הזכייה בדירה הלך עם המנוח ישראל למשרדי חברת השיכון, שם שילם הוא את התשלומים הנדרשים (ראו עמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 22.9.2019, בשורות 9-11).
עדות זו של המבקש מהימנה בעיני, ולא נסתרה בכל עדות פוזיטיבית אחרת, ואף משכך מצאתי לקבל את גרסת המבקש, שלפיה התמורה בגין הדירה שולמה בהתאם להסכמות הצדדים.
לעניין זה מפנה המשיבה לשטר המכר שצורך כנספח 3 לתצהירה, אשר ממנו עולה כי התמורה שולמה על ידי המנוח ישראל לחברת השיכון. לטענתה, מסמך זה סותר את טענת המבקש שלפיה תמורת הדירה שולמה על ידו.
אין בידי לקבל טענה זו, כאמור לעיל שוכנעתי כי המבקש הלך יחד עם המנוח ישראל למשרדי חברת השיכון ויחד חתמו על המסמכים הנדרשים, לשם קבלת החזקה בדירה. לאחר מכן, קיבל המבקש את המפתח לדירה והצדדים הלכו כל אחד לדרכו. כפי שעולה מעדותו של המבקש המובאת לעיל, הוא זה שנשא בתשלומים הנדרשים, בסיוע אביו. לא מן הנמנע כי שעה שהסכם השיכון נערך בין המנוח ישראל לחברת השיכון, בשטר המכר מופיע שמו של המנוח ישראל כקונה, וכמי ששילם את התמורה, בעוד שבפועל, נוכח ההסכמות ששררו בין המנוח ישראל למבקש בהתאם להסכם המכר, המבקש הוא שהעביר את התשלום בשמו של המנוח ישראל לחברת השיכון, ולא בכדי הלך יחד עמו למשרדיה.
דומה כי המשיבה זנחה את טענתה בדבר היותה של התמורה בגין הדירה לא ריאלית ביחס לשווי הדירה, שכן טענה זו לא נזכרה בסיכומיה מה גם שלא הוכחה , ומשכך לא מצאתי לדון בה.

היעדר מחאה
המבקש מוסיף וטוען לביסוס טענתו כי מעולם לא הובעה מחאה על ידי מאן דהוא כנגד הסכם המכר או תוצאותיו, לרבות החזקה בדירה. המנוח ישראל נפטר בשנת 1972, כ-6 שנים לאחר העברת החזקה בדירה לידי המבקש ואשתו, אחות המשיבה, נפטרה בשנת 2003, כ-30 שנה אחריו. במהלך כל השנים הללו לא הועלתה על ידם כל טענה כנגד החזקתו של המבקש בדירה.
טענה זו נתמכה אף בתצהירו של עו"ד שבן, שממנו עולה כי למיטב ידיעתו מעולם לא נטענה כנגד המבקש טענה כלשהי בדבר זכותו של אחר בדירה, ושעה שעו"ד שבן שימש כעורך דינו של המבקש משך השנים סביר כי אילו הייתה מועלית טענה כלשהי היא הייתה מובאת לידיעתו.
עובדה זו יש בה כדי לחזק את הכרתו של המנוח ישראל ובני משפחתו בתוקף הסכם המכר.
כפי שקבעתי לעיל, במועד פטירתו היה המנוח ישראל נשוי לאחותה של המשיבה ואב לשלושה ילדים בגירים. כמו כן, היו לו אחים ואחיות. חרף זאת, אף אחד מבני משפחתו של המנוח ישראל לא הביע מחאה על תפיסת החזקה בדירה על ידי המבקש, הגם שכפי שקבעתי לעיל אין זה סביר כי מי מבני משפחתו לא ידע על קיומה של הדירה.
הנה כי כן, לא זו בלבד שהמבקש החזיק בדירה חזקה מלאה ורציפה משך שנים, אלא אף שלא עלתה כל התנגדות מצד המנוח ישראל או מי מבני משפחתו לחזקה זו משך כל השנים, עד לשנת 2017, קרי במשך למעלה מ-50 שנה.

דיווח לרשויות המס
הסכם המכר מושא התובענה נכרת ביום 7.1.1963, בטרם נכנס לתוקפו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), אשר נכנס לתוקף ביום 22.8.1963.
משכך, טוען המבקש, במועד חתימת ההסכם לא הייתה חובה בדיווח אודותיו לרשויות המיסים, אלא חובה לביולו בלבד, כפי שנעשה על ידי הצדדים.
עם זאת, טוען המבקש ככל הנראה במועד כלשהו הוגש דיווח לרשויות המס אודות רכישת הזכויות בדירה, שהרי מאישור מקורי של רשות המיסים מיום 26.12.1975, אשר היה מצוי בידי עו"ד שבן, עולה כי העסקה דווחה וכי על פי רישומי רשות המיסים הדירה רשומה על שמו של דוד סימן טוב, אחיו של המבקש, אשר כאמור הוא זה ששמו מופיע על גבי הסכם המכר, שעה שרכש את הדירה בנאמנות עבור המבקש. אישור זה צורף כנספח ז' לתצהירו של עו"ד שבן. המבקש מפנה אף לאישור נוסף משנת 2018 שאף הוא על שמו של אחיו, אשר צורף לבקשת המבקש מיום 2.9.2018.
מנגד, טוענת המשיבה, כי כל עסקת מכר מקרקעין מחייבת דיווח לרשויות המס, ואילו העסקה הנטענת על ידי המבקש, לא דווחה לרשויות כדין. לטענתה, אין לקבל את טענת המבקש, שלפיה במועד כריתת ההסכם לא הייתה חובת דיווח, שכן חוק מיסוי מקרקעין טרם נכנס לתוקפו, שעה שהמבקש עצמו טוען טענה סותרת, שלפיה העסקה מושא התובענה דווקא דווחה לרשויות המס, כפי שעולה מהאישור אליו מפנה המבקש משנת 1975.
עוד טוענת המשיבה, כי עובדה היא שהעסקה לרכישת הדירה על ידי המנוח ישראל מחברת השיכון דווחה לרשויות המס כדין, ובכך יש כדי לסתור את טענת המבקש שלפיה לא הייתה חובת דיווח על הסכם המכר.
לא מצאתי לקבל טענות אלו של המשיבה. ואנמק.
ראשית, העובדה כי העסקה לרכישת הדירה על ידי המנוח ישראל דווחה לרשויות המס אינה מלמדת דבר אודות חובת הדיווח שחלה או אינה חלה על הסכם המכר, שכן אין חולק כי רכישת הדירה על ידי המנוח ישראל, לאחר זכייתו בהגרלה שערכה חברת השיכון, נעשתה בשנת 1966, לאחר שנכנס חוק מיסוי מקרקעין לתוקפו, בעוד שהסכם המכר, כאמור, נכרת בטרם נכנס חוק זה לתוקף.
שנית, לא מצאתי כי טענותיו של המבקש סותרות זו את זו. טענתו היא כי נוכח המועד בו נחתם ההסכם לא הייתה חובה לדווח עליו לרשויות המס. הדבר עולה מהחלטתו של בית המשפט העליון שניתנה במסגרת ע"א 8923/09 א. הרמן לפיד בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, אזור מרכז (פורסם בנבו, 1.6.2010). עם זאת, לטענתו ההסכם דווח, במועד לא ידוע, כפי שעולה מהאישור מיום 26.12.1975, שלפיו על פי רישומי רשויות המס, הזכויות בדירה שייכות לאחיו של המבקש.
סבורתני כי באישורים עליהם מצביע המבקש, יש כדי לתמוך בתוקפו של ההסכם, בתשלום התמורה ובהעברת הזכויות בדירה למבקש. הגם שעל אישורים אלו מופיע שמו של אחיו של המבקש, הרי שכפי שקבעתי לעיל, האח רכש את הדירה בנאמנות עבור המבקש, והם מעידים על כך שעל פי רישומי רשויות המס, הזכויות בדירה הועברו לאחיו של המבקש.
לעניין זה טוענת המשיבה, כי האישור שעליו מתבסס המבקש הוא אישור מס רכוש, שהוא מס שהוטל בעבר על מי שהחזיק בנכס ולא על הבעלים, ואין בו כדי להוכיח דיווח על עסקת מכר. המשיבה אינה חולקת על כך שהמבקש החזיק בדירה, ומשכך הגיוני כי יוכל לקבל אישור מס רכוש. מנגד, טוען המבקש כי האישור שצורף מיום 27.6.2018 הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין, בשונה מאישור מס רכוש.
טענת המבקש לעניין זה מקובלת עלי. אכן האישור משנת 2018 הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין, בשונה מאישור תשלום מס רכוש. מכך עולה כי בהתאם לרישומי רשויות המס הזכויות בדירה נתונות לאחיו של המבקש, ובכך יש כדי לתמוך בגרסתו, שלפיה רכש, באמצעות אחיו, את הזכויות בדירה.
התיישנות
המשיבה סבורה כי יש לדחות התביעה מטעמים של התיישנות, ולחלופין שיהוי. המשיבה טוענת כי תביעת המבקש התיישנה, שעה שההסכם עליו מבסס הוא את תביעתו נכרת, לכאורה, כבר בשנת 1963, לפני למעלה מחמישים שנה, ומאז ועד היום לא טרח המבקש להשלים העסקה הנטענת ברישום או לתבוע את זכויותיו בדירה, על אף שידע כי הזכויות בדירה אינן רשומות על שמו.
לטענת המשיבה, העובדה כי המבקש בחר שלא לטפל ברישום הדירה על שמו, על אף שידע כי הרישום לא שונה, עולה כדי התרשלות קיצונית וגרמה לה נזק ראייתי של ממש, שכן עתה מרבית העדים הרלוונטיים הלכו לעולמם ואינם יכולים לשפוך אור על השתלשלות האירועים בנוגע למכר הדירה. המשיבה טוענת, כי זהו בדיוק אחד הטעמים למוסד ההתיישנות.
התיישנות היא מכשיר דיוני. היא אינה סותרת את שאלת קיומה של עילת התביעה, אלא מקימה מחסום פרוצדוראלי בפני תביעתה בפועל [ראו למשל ע"א 506/82 זונטג נ' עזבון המנוח מנדלסון דוד ז"ל, פ"ד מ(3) 113 (1986)]. משכך, נקבע בפסיקה כי דחיית תובענה בשל התיישנות תיעשה במקרים מצומצמים. כך למשל, במסגרת ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד סב(4) 525 (2008) נקבע, כי: "מההכרה בזכות הגישה של האדם לערכאות המשפט כזכות חוקתית, נגזר העקרון כי שערי בית המשפט לא יינעלו בפני מי שמבקש סעד מרשות שיפוטית, אלא מטעמים כבדי משקל... לפיכך הוראות המונעות או חוסמות אדם מפנייה לערכאות יש לפרשן בצמצום". בהמשך אף נקבע בעניין זה, כי הזכות החוקתית לפנייה לערכאות מולידה נטייה להצר את תחום הפרשנות של ההתיישנות.
לאור פסיקה זו יש לבחון, האם בענייננו התיישנה תביעתו של המבקש.
בהתאם להוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים, כבענייננו, תקופת ההתיישנות הינה 25 שנה.
באשר להתיישנות תביעות במקרקעין, נקבע בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. בענייננו, אין חולק כי מדובר במקרקעין מוסדרים. עם זאת, הפסיקה פירשה את הוראותיו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין כהוראה החלה רק על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים [ראו למשל: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003) (להלן" "עניין צימבלר")].
בענייננו, שעה שאין חולק כי עסקת המכר מושא התובענה לא הושלמה ברישום, אין תחולה להוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. משכך, זכות המבקש הנטענת בדירה כפופה להוראות חוק ההתיישנות, ולכאורה מתיישנת לאחר 25 שנה.
אלא שגם אם המבקש היה יכול לפעול לרישום הדירה על שמו, ולא עשה כן, הדבר איננו רלוונטי לעניין מועד ההתיישנות. השאלה הרלוונטית היא מתי ידע המבקש או מתי היה עליו לדעת, שהמשיבה כופרת בזכויותיו בדירה. ואבאר.
בעניין צימבלר תבעה הקונה מהמוכרת לרשום על שמה את הבעלות בדירה רק בשנת 1996, בגין הסכם מכר שנערך בשנת 1963, משום שרק בשנת 1996 נדחתה דרישת הקונה מהמוכרת לחתום על מסמכי העברת הבעלות. כב' השופט א' מצא חזר על ההלכה, שלפיה חוזה המכר יצר יחסי נאמנות בין הקונה למוכר, בכל הנוגע לזכות שביושר הקמה לקונה לקבל את הבעלות בדירה על שמו (פסקאות 8-9, 14-16), ומרוץ ההתיישנות במקרה מעין זה מתחיל רק כאשר הנאמן כופר בכך שהוא מחזיק את הדירה בנאמנות, או מפר את חובת הנאמנות. כך פסק כב' השופט א' מצא (פסקה 17):
"הלוא 'העובדות המהותיות' המזכות את המערערת באכיפת החוזה התגבשו עוד בשנת 1964, במועד שבו תורג'מן מסר ייפוי-כוח בלתי-חוזר לבא-כוחה דאז של המערערת. ואולם, כפי שצוין בפרשת ענבטאוי, כשמדובר בתביעה שעילתה ביחסי נאמנות, הכלל הרגיל איננו חל, ותחתיו חל הכלל, כי 'עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן' ...
בשלב השני של בדיקת תחילתה של תקופת ההתיישנות יש לשאול, אם חרף לידתה של עילת התביעה במועד מסוים (שנקבע במסגרת השלב הראשון) מתקיים אחד מהתנאים המאפשרים את דחיית תחילתו של מירוץ ההתיישנות למועד מאוחר יותר".
בענייננו, אני סבורה, כי אין לקבל את טענת המשיבה שלפיה התביעה התיישנה. ואנמק.
בדומה לנסיבותיו של עניין צימבלר אף בענייננו הוכח להנחת דעתי, כי המבקש שילם התמורה בגין הדירה, תפס החזקה בה, ומי מטעמו התגורר בדירה מאז שנת 1966 ועד היום. בנסיבות אלה, העסקה בין הצדדים, כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין צימבלר, הינה עסקה "כמעט-מושלמת" ולמבקש קמה זכות שביושר מכוח התחייבותו של המנוח ישראל, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם המכר, להעביר לידיו את הזכויות בדירה. שעה שהסכם המכר נכרת בטרם נכנס לתוקפו חוק המקרקעין, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת בדבר קיומה של זכות שביושר לטובת המבקש.
זכות שביושר אמנם כפופה לדיני ההתיישנות, שעה שלא מדובר בזכות רשומה, אך כפי שנקבע בעניין צימבלר, את תקופת ההתיישנות, שהינה תקופה בת 25 שנה, מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים, אין למנות מהיום בו נכרתה העסקה. קיומה של זכות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה ותביעתו של הנהנה אינה מתיישנת, כל עוד הנאמן לא כופר במעמדו כנאמן ואינו מפר את חובתו [ראו גם ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280 (2002)].
ויובהר, על פי הפסיקה בעניין צימבלר, מקום בו מתקיימת מחלוקת בין הצדדים הישירים לעסקת המכר, או בין חליפיהם, וכשהרוכש מוכיח כי שילם את מלוא התמורה בעד הזכות הנרכשת, הזכות שביושר שקמה לרוכש להירשם כבעלים מטילה על המוכר, או חליפיו, חובת נאמנות להעביר לרוכש את הזכות הרשומה בדירה.
בענייננו, המשיבה הינה יורשת המנוח ישראל, ובאה בנעליו. מששוכנעתי כי בנסיבות העניין המבקש שילם את מלוא התמורה בגין הדירה אזי קמה למנוחה זכות שביושר, ועל יורשי המנוח ישראל חלה חובת נאמנות להעביר לידיו את הזכויות בדירה.
נוכח האמור, הרי שעילת תביעתו של המבקש לא מתיישנת כל עוד הנאמן או חליפיו, ובענייננו- המנוח ישראל או חליפיו- לא כופרים במעמדם כנאמן או מפרים את חובותיהם. אין חולק בין הצדדים, כי המשיבה כפרה לראשונה בזכות המבקש להירשם כבעלים של הזכויות בדירה אך בשנת 2017. משכך, תקופת ההתיישנות, בת 25 שנה, מתחילה להימנות אך ממועד זה, וברי כי עילת התביעה טרם התיישנה.
לעניין זה טוענת המשיבה, כי בנסיבות העניין לא ניתן לומר כי נוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, שעה שאין כל ראיה שההסכם נחתם בין הצדדים; אין מדובר בהסכם מכר מקרקעין, אלא בהתחייבות להעברה עתידית של נכס לא מסוים אם וכאשר יתקבל אצל המנוח ישראל ועל כן אין בהסכם זה כדי להקים את הנאמנות הנטענת; לא הוכח כי שולמה התמורה; אין אישורי מס בגין העסקה; במועד עריכת ההסכם המנוח ישראל עדיין לא היה הבעלים של הדירה ועל כן לא היה יכול למכור אותה.
בטענות בדבר החתימה על הסכם המכר, תשלום התמורה ואישורי המס הכרעתי כבר לעיל, ואיני רואה לשוב ולדון בהן.
אשר לטענות המשיבה שלפיה במועד עריכת הסכם המכר לא היה המנוח ישראל הבעלים של הדירה ומשכך לא היה יכול למכור אותה, הרי שאף המבקש טוען כי יחסי הנאמנות הנטענים הוקמו אך במועד מסירת החזקה בדירה, קרי בשנת 1966, לאחר שהמנוח ישראל זכה בדירה מסוימת. בהתאם להתחייבויות הצדדים בהסכם המכר התחייב המנוח ישראל להעביר למבקש את הזכויות בדירה שבה יזכה. משכך, ברי כי לאחר הזכייה בדירה כבר דובר בדירה מסוימת. מהמסמכים הנלווים, ובפרט מאישור הרכישה שצורף כנספח 7 להמרצת הפתיחה, אשר עליו כאמור חתמו הן המבקש והן המנוח ישראל, עולים אף פרטי הדירה. בחינת המסמכים האמורים כמקשה אחת מקימה חובת נאמנות של המנוח ישראל כלפי המבקש. כאמור כפירה בנאמנות זו נעשתה על ידי המשיבה לראשונה בשנת 2017, ומשכך עילת התביעה טרם התיישנה.

שיהוי
טענה נוספת שמעלה המשיבה היא הטענה כי התובענה הוגשה בשיהוי ניכר, ומשכך יש להורות על דחייתה.
לעניין זה טוענת המשיבה, כי כאמור לעיל, על אף שהמבקש ידע כי רישום הדירה על שמו לא הושלם, בחר הוא לשבת בחיבוק ידיים ולא לעשות דבר לשם שינוי הרישום. התנהלותו גרמה למשיבה לנזק ראייתי של ממש ופגעה ביכולתה להתגונן, שכן בשלב זה, מרבית העדים הרלוונטיים, ובראשם אחותה של המשיבה, שהייתה נשואה למנוח ישראל, כבר הלכו לעולמם.
מנגד, טוען המבקש, כי אחותה של המשיבה, הלכה לעולמה כבר בשנת 2003 והשאירה אחריה צוואה מסודרת. צוואתה לא כללה כל התייחסות לדירה מושא התובענה, שכן לא היו לה כל זכויות בדירה זו. עוד טוען המבקש, כי לא השתהה בהגשת התובענה, שכן סבר לאורך כל השנים כי הוא בעליה של הדירה, שעה שקיבל את החזקה בה ולא נשמעה כל טענה כנגד זכויותיו בה במשך למעלה מ-50 שנה. ברגע שהועלתה טענה כאמור, הזדרז המבקש והגיש תביעתו.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים מצאתי לדחות את טענת המשיבה, לפיה יש לדחות התובענה מחמת הגשתה בשיהוי. ואנמק.
בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, כי הנטל להוכיח כי שיהוי בהגשת התביעה מצדיק את דחייתה מוטל על הנתבע הטוען זאת, כי מדובר בנטל כבד ורב וכי דחייתה של תובענה מחמת שיהוי תיעשה במקרים חריגים בלבד, בפרט מקום בו מדובר בתביעה לסעד הצהרתי בתחום דיני הקניין [ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(4) 433 (2003); ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625 (1997); ע"א 410/87 פריד נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749 (1991); ע"א 7853/02 דוידי נ' חברת מצפה אבו טור בע"מ, פ"ד נח(5) 681 (2004), וכן ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ (פורסם בנבו, 3.5.2016)].
עוד נקבע בפסיקה, כי בבואו לבחון טענת שיהוי, על בית המשפט לבחון התקיימותם של שני תנאים: האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על זכות מטעם התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי [ראו למשל: ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נז(3) 366 (2003), וכן ע"א 6805/99 הנ"ל]. יש המוסיפים, כי תנאי חלופי הוא האם נגרם השיהוי עקב חוסר תום ליבו של התובע [ראו ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 21.2.2007) וההפניות שם (להלן: " עניין וינברג")].

בעניין וינברג נקבע כי:
"לאור ההשלכות הקשות הנובעות מסילוקה של תביעה על הסף אך מן הטעם של שיהוי בהגשתה, מקובל לומר כי זהו אמצעי שראוי להפעילו בנסיבות חריגות בלבד, ובפרט ככל שהזכות הנתבעת היא בעלת משקל רב יותר... במיוחד נכונים הדברים מקום בו בגין השיהוי האמור מתבקש בית המשפט להימנע מלהכיר בזכותו הקניינית של אדם, שאז שיקול הדעת האמור מופעל אף ביתר צמצום ..." (שם, בפס' 19).
בענייננו, איני סבורה כי המשיבה עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח התקיימותם של התנאים שנקבעו בפסיקה לשם דחיית התובענה מחמת שיהוי בהגשתה.
כך, הגם שהתובענה דנן הוגשה כ-57 שנים לאחר עסקת המכר, איני סבורה כי יש בשיהוי בהגשתה כדי לבטא ויתור על הזכות של המבקש, שעה ששוכנעתי, כאמור לעיל, כי המבקש החזיק בדירה ממועד כריתתו של הסכם המכר ועד היום, מבלי כל מחאה מצד המנוח ישראל או מי מבני משפחתו.
זאת ועוד, איני סבורה כי השיהוי בהגשת התובענה הרע את מצבה של המשיבה. ראשית, שעה שהמשיבה כלל לא ידעה על קיומה של הדירה עד לשנת 2017, הרי שלא הייתה לה ציפייה כי המבקש לא יתבע את זכויותיו בה. משכך, לא ניתן לקבוע כי מצבה של המשיבה הורע בעקבות השיהוי בהגשת התובענה.
שנית, מקובלת עלי טענת המבקש, שלפיה העובדה שצוואתה של אחות המשיבה אינה מתייחסת לדירה מושא התובענה מהווה ראיה לכך שהזכויות בדירה לא היו נתונות לה או למנוח ישראל, באופן שיש בו כדי לסתור את טענת המשיבה לנזק ראייתי.
בנסיבות האמורות, אין בידי לקבוע כי מתקיימים התנאים הקבועים בפסיקה לשם דחיית תובענה לסעד הצהרתי על בעלות בזכויות בדירה מקרקעין בשל שיהוי בהגשתה, משכך, טענת המשיבה לפיה יש לדחות התובענה על הסף בשל שיהוי בהגשתה נדחית.

סוף דבר
לנוכח כל האמור לעיל, נחה דעתי כי המבקש הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת ביצוע עסקת מכר הזכויות בדירה ודין התובענה להתקבל.
לפיכך אני מורה כדלקמן:
ניתן בזאת סעד הצהרתי כנגד המשיבה לפיו המבקש הינו הבעלים המלא והבלעדי של הזכויות בדירה המצויה בקומה הרביעית (ע"פ נוסח הרישום בנסח לשכת רישום המקרקעין) בבית ברח' פיליכובסקי 7 בתל אביב, הידועה כגוש 6629, חלקה 129, תת חלקה 64, והינו זכאי להירשם כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים, ככל שנדרשים, לפי נהלי הרשות ו/או לפי הסכם המכר בעת העברת הזכויות.
המשיבה תחתום על גבי כל מסמך שיידרש לשם העברת הזכויות בדירה על שמו של המבקש.
אני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש תוך 30 יום הוצאות משפט (אגרת משפט והוצאות הקלטה ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הוצאתם ועד התשלום המלא בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ז שבט תש"פ, 11 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.