הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 52118-05-19

לפני
כבוד ה שופטת עידית ברקוביץ

מבקשת

שגית כהן מנשה
ע"י ב"כ עו"ד רז מנגל
משרד עו"ד איתן ארז ושות'

נגד

משיבה

יפית נחום
ע"י ב"כ עו"ד אסתר שלום

פסק דין

כללי
לפניי בקשה למתן סעד הצהרתי במסגרתה מבוקש:
"ליתן סעד הצהרתי לפיו הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 7462 חלקה 23 תת חלקה 21 ברח' אלנבי 128 תל אביב (להלן: "הנכס") הינה בבעלות מלאה של המבקשת וכי המסמך הנושא כותרת "הסכם מכר" מיום 22.7.2009 בטל ומבוטל".
כפועל יוצא, מבוקש להורות לרשם המקרקעין לרשום את מלוא זכויות הבעלות בנכס על שם המבקשת ובמידת הצורך, למנות לצורך כך את ב"כ המבקשת ככונס נכסים (להלן: "התובענה").
הנכס
אלה הנתונים ביחס לנכס:
הנכס הוא דירה בקומה חמישית בבניין שברחוב אלנבי 128 תל אביב, בשטח של 23 מ"ר, אליה מוצמד גג בשטח בן 100 מ"ר (לעיל ולהלן: "הנכס" או "הדירה").
בהתאם לנסח ההיסטורי, בתאריך 21.6.2005 נרשם הנכס בבעלות כהן שגית (להלן: "המבקשת" או "שגית") מכוח "מכר לפי צו בית משפט" (נסח היסטורי צורף כנספח 2 לתצהיר המבקשת).
ביום 22.7.2009 נחתם בין המבקשת למשיבה הסכם מכר לפיו המבקשת מכרה למשיבה את הנכס (להלן: "הסכם המכר" או "החוזה").
בתאריך 9.12.2009 נרשם הנכס בבעלות המשיבה (להלן: "המשיבה" או "יפית". נסח צורף כנספח 1 לתצהיר המבקשת).
המשיבה מתגוררת בנכס ברציפות מאז שנת 2010.
המחלוקת
במוקד המחלוקת, שאלת תוקפו של הסכם המכר מיום 22.7.2009 מכוחו נרשמו זכויות הבעלות בנכס על שם המשיבה:
לטענת המבקשת, מדובר בחוזה למראית עין הבטל מעיקרו, כך שהזכויות בנכס הן של המבקשת.
לטענת המשיבה, הזכויות בנכס הועברו אליה כדין, והיא הבעלים של הנכס לכל דבר ועניין.
הצדדים
הדמות המרכזית בהליך היא דמותו של יעקב כהן (להלן: "יעקב"), אשר מהווה את החוליה המקשרת בין המבקשת לבין המשיבה והוא ה"הרוח חיה" שבסכסוך.
המבקשת היא בתו של יעקב.
המשיבה היא מי שהייתה "עד לאחרונה ידידה קרובה של יעקב" (כאמור בסע' 2 לבקשה, סע' 3 לתצהיר יעקב), כאשר בעדותו אישר יעקב כי יחסיהם היו "כמו בעל ואישה" (עמ' 8 שורות 32-33 לפרוטוקול מיום 14.7.19).
תמצית טענות המבקשת
לטענת המבקשת, במהלך שנת 2005, איתר אביה, יעקב, את הדירה, עת היא פורסמה למכירה בהליך כינוס נכסים. כבר בעת פרסומה, הבהיר כונס הנכסים כי בדירה קיימת חריגת בנייה, הכוללת הגדלתה מעבר לשטחים המותרים.
יעקב הציע לבתו, המבקשת, לרכוש את הנכס מכספה תוך שהוא וסבתה ישלימו את החסר. המבקשת, בת 29 באותה עת, סמכה על אביה ורכשה את הנכס, כשהיא נרשמת כבעלת הנכס.
יעקב שיפץ את הנכס ויצר ממנו ארבע יחידות דיור קטנות.
באותה העת, הכיר יעקב את המשיבה, אם חד הורית לתינוקת, שהושלכה לרחוב. בין השניים התנהלו יחסי קרבה. במסגרת זאת, הציע יעקב למשיבה ולבתה קורת גג באחת מיחידות הדיור, רכש להן מיטלטלין וכן שילם עבורה שכירות למבקשת.
במהלך שנת 2009 נוהל כנגד המבקשת הליך פלילי בגין בנייה ללא היתר, והגם שטענה כי לא הייתה מעורבת, היא הורשעה ונאלצה להשיב את הנכס למידותיו המקוריות.
סמוך לחודש יולי 2009 נהרסה הבנייה בנכס על פי צו הריסה.
משכך, הודיע יעקב למשיבה כי עליה לפנות את החדר בו היא גרה והיא עברה להשתכן אצל חבר של יעקב.
המשיבה הציעה כי תשוב לנכס שיורחב בשנית, וכי היא תישא באחריות פלילית לכך. לצורך כך, ידאג יעקב להעביר הבעלות בנכס על שמה באופן שתהא היא חבה בכל עבירת בנייה. המשיבה תחזיק בנאמנות בנכס ותשיב את הרישום ע"ש המבקשת כאשר יעקב ידרוש זאת ממנה.
יעקב שכנע את המבקשת לפעול כך, תוך שהבהיר לה כי סיכם עם המשיבה שבכל עת שיבקש, היא תעביר הבעלות בנכס חזרה על שם המבקשת.
כך, נערך הסכם מכר בין המבקשת למשיבה, במסגרתו חתמה המבקשת על ייפוי כוח אצל עו"ד לפין ביום 20.7.2009, וביום 22.7.2009 נחתם הסכם מכר (לעיל ולהלן: "הסכם המכר") אצל עו"ד לפין, בנוכחות יעקב והמשיבה.
לבקשת יעקב, הגיעה המשיבה למשרדו של עו"ד לפין על מנת לחתום על התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת יעקב, על פיה המשיבה לא תבצע כל דיספוזיציה בנכס ללא הסכמת יעקב.
בהמשך, שוב שופץ הנכס למגורים.
במהלך שנת 2012, היה מעוניין יעקב לקבל הלוואה לצרכיו, ורצה לקחת משכנתא תוך שעבוד הדירה. עם זאת, הבנק שממנו רצה ליטול את ההלוואה, לא אפשר זאת בגין קיומה של הערת האזהרה של יעקב. על כן, פנה יעקב לבטלה. הגם שהתכנית לנטילת ההלוואה לא יצאה לפועל לבסוף, לא חודשה הערת האזהרה, בשל יחסיו עם המשיבה שהתהדקו עם השנים.
לימים, התרופף הקשר האינטימי בין יעקב לבין המשיבה, והם נותרו ביחסי חברות.
ברבות השנים, ביקשה המבקשת למכור את הנכס למטרת מגורים עבור משפחתה. אולם כשפנה יעקב למשיבה בבקשה להשיב את הנכס למבקשת, המשיבה סירבה.
הסכם המכר הוא חוזה למראית עין בלבד ועל כן בטל.
הסכם המכר לא כלל כל תמורה, שכן, לא הייתה כל כוונה להעביר את הבעלות בנכס לידי המשיבה. המבקשת לא הסכימה להעברת הבעלות, בוודאי ללא תמורה.
סכום התמורה המצוין בהסכם המכר (525,000 ₪) נמוך משמעותית משוויו האמיתי של הנכס, בייחוד לאחר השיפוץ שנעשה, ונוכח האפשרות לתוספת בנייה למגורים במקום במסגרת תמ"א 38.
המבקשת לא פגשה מעולם במשיבה, וודאי שלא סיכמו ביניהן על תנאים להעברת הבעלות.
מעבר לכך, יש לבטל את הסכם המכר, שכן המשיבה לא עמדה בהתחייבויות המצוינות בו.
תמצית טענות המשיבה
המשיבה, אם חד הורית, מפרנסת את עצמה ומעולם לא הושלכה לרחוב.
היא הכירה את יעקב בשנת 2003 וניהלה עימו רומן ארוך שנים.
ברשות המשיבה היה סך כספי של 850,000 ₪, אשר התקבל במסגרת פירוק נישואיה, מידי הוריה ומפרי עמלה שלה, ואשר היה סגור בתכנית פק"מ. יעקב, שידע על הכסף, לחץ עליה כי תלווה לו כספים כשנזקק לכך.
המשיבה העבירה ליעקב כספים בשווי מאות אלפי שקלים במספר הזדמנויות שונות, באמצעות משיכה במזומן או העברות לחשבונו, מתוך חשבונה שלה. כל זאת, עד אשר לא נותר לה כסף בחשבון.
בשנת 2006 הציע יעקב למשיבה להתגורר בנכס, כאשר הוא יקזז את תשלום דמי השכירות מחובותיו למשיבה.
במהלך שנת 2009 פינתה המשיבה את הנכס לאחר שהמבקשת נאלצה להרוס את יחידות הדיור, בצו בית משפט, מכיוון שנבנו בצורה לא חוקית.
לאחר הריסת המבנה, ובשים לב לכך שיעקב היה חייב למשיבה כספים רבים, הוא הציע לה כי תרכוש את הנכס מהמבקשת, ובכך יפתור שתי בעיות: המבקשת תוכל להיפטר מנכס מקרקעין שבעטיו היא הואשמה בפלילים ונגזר עליה קנס, ומנגד הוא יוכל למחוק את חובותיו כלפי המשיבה ולהגיע להסדר אל מול בתו, המבקשת.
המשיבה חתמה על הסכם המכר ביום 22.7.2009.
המבקשת ידעה אודות מכירת הנכס ותמורתו המלאה ובהתאם לכך ייפתה כוחו של עו"ד לפין, בייפוי כוח מיום 20.7.2009. המבקשת אף הלכה בעצמה להוציא אישור עירייה לטאבו לצורך רישום הנכס על שם המשיבה, ב-22.11.2009. נוסף על כך, צוין בהסכם המכר, ס' 4.2, כי במעמד החתימה שולמו 50,000 ₪ וכי החתימה על ההסכם מהווה אישור לתשלום זה.
ב-3.12.2009 הגיעה המשיבה אל עו"ד לפין לחתום על שטרי המכר. הנכס נרשם ללא כל הערת אזהרה, ומיום 9.12.2009 עבר לבעלות המשיבה.
כעבור כחודש לערך, ונוכח הצורך בשיפוץ הנכס, התחייבה המשיבה לשלם ליעקב את עלות השיפוצים.
על מנת להבטיח את התשלום, הסכימה המשיבה לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת יעקב.
במהלך שנת 2012, נמחקה הערת האזהרה, עת סיימה המשיבה לשלם ליעקב עבור השיפוצים. עו"ד לפין הוא שאימת את החתימה של יעקב לביטול הערת האזהרה.
המשיבה מתגוררת בנכס הרשום על שמה, משנת 2010, ומעולם לא נתבקשה להעביר דמי שכירות.
כשנתיים קודם להגשת התובענה, הציע יעקב למשיבה לרכוש ממנה שלושה רבעים מן הנכס (להלן: "הסכם הרכישה המוצע"). ברקע לכך, הליכי תמ"א 38, שהחלו להתקיים בבניין בו מצויה הדירה ואשר האמירו את מחיר הנכס.
יעקב הגיש למשיבה הסכם רכישה חתום, כשהמחיר משקף את המחיר שבו רכשה היא את הדירה מידי המבקשת. על אף מסע לחצים ואיומים מצד יעקב, היא סירבה לחתום על כך. יש בכך כדי ללמד כי הנכס היה בבעלות המשיבה.
לטענת המשיבה, רצון המבקשת לבטל את העסקה שהסתיימה ברישום הוא בשיהוי. היו בידי המבקשת תחנות מספר לעצירת הסכם המכר, אך היא בחרה שלא לעשות כן, שכן המדובר היה בעסקה כשרה ולא למראית עין, שנעשתה בתמורה מלאה.
המבקשת רכשה את הנכס במחיר של 250,000 ₪ ומכרה אותו במחיר של 550,000 ₪, סכום ריאלי, בהתחשב בהריסות שהיו במקום.
הסעד הזמני
בד בבד עם הגשת המרצת הפתיחה, הגישה המבקשת בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד (להלן: "הבקשה לסעד זמני").
הבקשה לסעד זמני נכתבה ברוח הדברים כפי שצוינו בהמרצת הפתיחה, וכך גם התשובה, בהתאם לתשובה להמרצת הפתיחה.
במסגרת התגובה לתשובה לבקשה למתן סעד זמני, העלתה המבקשת טענות נוספות:

כך, הוסיפה המבקשת וטענה כי לא הוכח שהועברה תמורה לידיה בגין המכר, שכן לא היה כל מכר. לא הוכח כי החוב של יעקב לו טוענת המשיבה, קוזז במסגרת תשלום לדירה. הדבר לא צוין במסגרת הסכם המכר. יתר על כן, הסכם המכר דווקא ציין העברת 50,000 ₪ במועד החתימה, באופן שסותר את טענת המשיבה לעניין זה. החוב הנטען – של יעקב למשיבה, לכאורה – אף אינו בין הצדדים לעסקת המכר. מה גם, שיעקב הכחיש כל דבר הפקדה של 50,000 ₪ כאמור, בחשבונו.
סכומי הכסף אותם טוענת המשיבה כי העבירה ליעקב, נמוכים משמעותית משווי הנכס ש"נרכש" לכאורה. מה גם שכספים אלו שמשכה המשיבה שימשו אותה לצורכי הלוואה לצדדים שלישיים, ולא ליעקב.
המשיבה לא הוכיחה כי נשאה בעלות השיפוצים. בכתב ההתחייבות שמכוחו נרשמה הערת האזהרה, לא צוין דבר לעניין חוב המשיבה ליעקב בגין השיפוצים, כטענתה. מה גם שאם המניע לרישום ההערה היה ערובה לקיום החיוב, הרי שהיה על הצדדים לרשום משכנתא לעניין זה.
לאחר העברת הזכויות, כשהבין עו"ד לפין כי אין המדובר בעסקה אמיתית, הוא לחץ על יעקב לרשום הערת אזהרה. ברבות הימים, לאחר שהחליט יעקב להסיר את ההערה, כבר לא טרח לרושמה מחדש, מפאת יחסיו הקרובים עם המשיבה.
לעניין הסכם הרכישה הנוסף – לצורך קידום פרויקט תמ"א 38, נדרש היה לערוך הסכם נוסף למראית עין, בכדי להשיב את הזכויות. יעקב חשב להשאיר רבע מהזכויות בנכס למשיבה, כאשר היא תישא במחצית מעלויות הפרויקט.
לעניין עלות הדירה – לא ייתכן כי שווי הנכס יהיה כמצוין בהסכם המכר, נוכח השקעה כספית משמעותית וגבוהה פי כמה במסגרת ביצוע השיפוצים.
לאחר דיון בסעד הזמני הוחלט, בהסכמת הצדדים, כי בכפוף להמצאת ערבויות, תירשם הערה בדבר ניהול ההליך. ביום 17.7.2019 נ יתנה פסיקתא בדבר רישום ההערה.
המסגרת הראייתית
במסגרת הדיון בצו המניעה שהתקיים ביום 14.7.2020 העידו:
מטעם המבקשת:
הגב' רופימה פרומן (סבתא של המבקשת)- מב/1.
מר ראובן אברגי'ל - מב/2.
הגב' שגית כהן מנשה (המבקשת)- מב/3.
מר יעקב כהן – מב/4.
מטעם המשיבה:
הגב' יפית נחום (המשיבה)- מש/1.
הצדדים הסכימו כי ההליך בסעד הזמני יהווה חלק מהראיות בתיק.
בתיק העיקרי התקיימה ישיבת הוכחות ביום 5.2.2020 ובמהלכה העידו (בנוסף לעדים שהעידו בסעד הזמני) עדים נוספים מטעם המבקשת:
מר גז גבריאל- עת/1.
מר משה עמאר- עת/2.
מר חאמיד מחמוד- עת/3.
עו"ד רון לפין- עת/4.
מר אלכס זברק (מהנדס)- עת/5.
דיון ומסקנות
רישום הבעלות בנכס ובצמוד לו על שם המשיבה
נקודת המוצא בבסיס הדיון היא עובדת רישום זכויות הבעלות בנכס ובצמוד לו על שם המשיבה מאז 9.12.2009 (נספח א' לתצהיר יעקב).
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 ".
העיקרון העומד ביסוד הסעיף האמור הוא עקרון סופיות המרשם, ולפיו, הנחת היסוד היא כי הרישום בפנקס המקרקעין משקף נכוחה את מצב הדברים לאשורו. תכליתו של עיקרון זה היא לבצר את אמינות המרשם ואת וודאותו, ולהבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו, 14.8.2014], להלן: " עניין שעלאן").

על חשיבותו של עקרון סופיות המרשם נאמר כי הוא "מהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר" (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' דיאב [פורסם בנבו, 9.5.1988], להלן: " עניין דיאב").
מחמת עליונותו של עקרון סופיות המרשם, ועל מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, הותיר המחוקק בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, פתח צר בלבד לסתירת נכונות הרישום (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין; עניין שעלאן).
הפסיקה קבעה כי תיקון הרישום יעשה במקרים חריגים בלבד (עניין דיאב; רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד [פורסם בנבו], פסקה 8 לפסק דינה של השופטת ט' שטרסברג-כהן (9.2.2003) (להלן: " עניין עבוד"); רע"א 8771/09 מינהל מקרקעי ישראל נ' חסאן אלאעסם [פורסם בנבו, 12.1.2010] (להלן: " עניין אלאעסם").
עוד נקבע, כי את ההוראות המאפשרות את תיקון הרשום או את שינויו, ובהן הוראת סעיף 93, יש לפרש בצמצום (עניין דיאב; עניין עבוד; עניין אלאעסם, ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל (פורסם בנבו, 03.12.2015)‏ ‏ (להלן: "עניין יאסין").
העילות מכוחן ניתן לתקוף את הרישום הן מצומצמות ביותר. כך נקבע כי:
"כיום קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המרשם: האחת, כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה; והשניה, כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהיתה רשומה בפנקס קודם (ע"א 7762/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאללה, [פורסם בנבו] פסקה 20 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל (27.8.2012) (להלן: "עניין עבד אלקאדר עבדאללה") (עניין יאסין).

הנה כי כן, המשוכה הראשונה שעל המבקשת לחצות, היא להראות כי טענותיה נכנסות באותו פתח צר המוצא ביטוי בסעיפים 97-93, באופן המאפשר לתקוף את הרישום.
על פני הדברים, טענת המבקשת בדבר רישום זכויות המשיבה מכוח חוזה למראית עין, אינה עולה כדי טענת מרמה, ואף לא מהווה מקרה בו הרישום הושג באופן שבו הושמטה זכות או נרשמה בו שלא כשורה, כך שהמבקשת לא התגברה על המשוכה האמורה.
חרף כך, אבחן האם עלה בידי המבקשת להוכיח את טענתה כי הרישום אינו משקף את מצב הדברים האמיתי.
יוזכר, כי "הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הוא אינו משקף את מצב הדברים האמיתי ... הוא נטל כבד מאוד" (ענין יאסין, ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים להלן: " ענין וינברג " (פורסם בנבו, 21.02.2007)‏‏.

כפי שיפורט להלן, המבקשת לא עמדה בנטל לסתור את הרישום.

יצוין כי שני הצדדים לא התייחסו לסוגיית תקיפת הרישום ומיקדו טענותיהם בסוגיית חוזה למראית עין.
על כן, עיקר הדיון יתמקד בטענה המרכזית שבלב התובענה – טענת המבקשת כי הסכם המכר שנערך בינה לבין המשיבה ביום 22.7.2009, הוא חוזה למראית עין.
חוזה למראית עין - המסגרת המשפטית
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל..."
המונח "למראית עין" מוגדר מבחינה מילונית:
"כלפי חוץ, רק כדי להרָאות כך בעיני הבריות". (ר' "למראית עין" אברהם אבן שושן מלון אבן שושן המלון החדש (הוצאת קרית ספר בע"מ)).
חוזה למראית עין הוא חוזה שבו "מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה" (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי פ"ד לג(2) 576, 581 (1979), להלן: " עניין ביטון").
בחוזה למראית עין מתקיימת אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים המשתקפת בחוזה שכרתו כלפי חוץ, לבין רצונם האמיתי (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (פורסם בנבו, 03.02.2011), להלן: "עניין חזן"). לפי רצונם האמיתי של הצדדים, לחוזה שכרתו למראית עין, אין תוקף מחייב (ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה פ"ד נ(1) 259, 261 (1996), להלן: "עניין בוחסירה").
כאשר חוזה נערך למראית עין בלבד, קיימת אי התאמה בין רצונם המשותף והמוצהר של הצדדים, אשר משתקף בחוזה, לבין רצונותיהם וכוונותיהם האמיתיות. חוזה למראית עין מציג כלפי חוץ, הסכם משפטי מסוים אליו הגיעו הצדדים ואולם, בפועל הם הגיעו להסכמה סמויה, אשר משקפת את כוונתם האמיתית.
משכך, ההסדר המשפטי המופיע בהסכם הגלוי אינו משקף את אומד דעתם של הצדדים והוא נעשה למראית עין בלבד (ע"א 3642/11 כהן נ' גטאס פסקה 6 (פורסם בנבו, ‏3.3.2014), להלן: עניין כהן); ע"א 810/17 באשה נ' גרדג'י (פורסם בנבו, 31.10.2018), להלן: " עניין באשא").
הפסיקה מבחינה בין שני מצבים של חוזה למראית עין, אשר מסווגים על פי כוונתם האמיתית של הצדדים:
המצב האחד הוא של "סימולציה חלקית", שלפיו קיים מאחורי החוזה למראית עין, חוזה נסתר, אשר הצדדים מתכוונים לקיימו והוא מייצג את אומד דעתם. לעומת זאת, במצב של "סימולציה מוחלטת", הצדדים אינם מעוניינים בשינוי המצב המשפטי, שעמד בתוקפו ערב חתימת החוזה למראית עין, ואין תחתיו כל הסכם נסתר (ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן פסקה 15 (פורסם בנבו, ‏24.10.2017); עניין באשא; עניין ביטון, ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי (פורסם בנבו, 09.05.2012)‏ ‏, להלן: " עניין אילן")
בעניין אילן הביע כב' השופט פוגלמן את עמדתו כי:
"... מובנת מאליה בטלותו מעיקרא של חוזה למראית עין, שהרי מיסודו לא היה לו תוקף ולא יכול שיהיה לו תוקף ביחסים שבין הצדדים לו. לכן נאמר כי חוזה למראית עין כלל "איננו חוזה" אלא "צל של חוזה" או "גולם של חוזה" (גד טדסקי "חוזה למראית-עין ודבר פסלותו" משפטים ח 507, 510 (1977) (להלן: טדסקי)), וככזה אינו אוצר בתוכו כוח לשנות זכויות וחובות" (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (פורסם בנבו, 09.05.2012)‏ ‏, לעיל ולהלן: "ענין אילן").
מדברים אלה עולה כי לעמדתו של כב' השופט פוגלמן, חוזה למראית עין יוגדר כחוזה שבו הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר ביניהם ביחסים חוזיים.
כב' השופט הנדל מתייחס לעמדתו של כב' השופט פוגלמן ומפרש אותה כך :
"נדמה שמשמעות עמדת חברי היא שכל סימולציה מלאה תיחשב חוזה למראית עין, וכל סימולציה יחסית – לא תיחשב חוזה למראית עין. אולם דעתי היא כי סימולציה יחסית מולידה מציאות של שני חוזים – הגלוי והנסתר... בכך חולק אני על חברי, וסבורני כי אף סימולציה יחסית – בכל הקשור לחוזה הגלוי – נכנסת תחת כנפי סעיף 13 ל חוק החוזים".
עולה אפוא, כי כב' השופט פוגלמן וכב' השופט הנדל היו חלוקים בעניין הגדרתו של החוזה הגלוי במקרה של סימולציה חלקית (יוער כי כב' השופט רובינשטיין ביכר שלא להכריע במחלוקת).

מכל מקום, נראה כי המחלוקת נסובה על מקרה של סימולציה חלקית, כאשר לגבי סימולציה מלאה, מקובל בפסיקה, כפי שפורטה לעיל, כי זהו חוזה אשר נעשה על ידי שני הצדדים מתוך כוונה שלא יהא לו תוקף מחייב.
בדברי ההסבר לסעיף 13 לחוק החוזים נאמר:
" חוזה שנכרת למראית עין בלבד בטל משום שחסר היסוד של גמירות דעת הצדדים להתקשר וליצור יחסים משפטיים מחייבים".
וזו אף עמדת המלומדים:
"חוזה למראית עין מציג מצב שבו כוונתם המשותפת של הצדדים היא לא לכרות חוזה, אולם הם יוצרים במכוון ובמשותף כלפי העולם כולו מצג הפוך שלפיו הם כרתו חוזה" ( ד.פרידמן ונ. כהן, חוזים 168 מהדורה שניה, 2018) (להלן: " פרידמן וכהן").
מן המקובץ עולה, כי כדי להוכיח שמדובר בחוזה למראית עין, יש להראות כי לא הייתה כוונה וגמירות דעת של שני הצדדים להתקשר וליצור ביניהם יחסים משפטיים מחייבים.
על בית המשפט מוטל לקבוע מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה ועד כמה כוונה זו משתקפת בחוזה (ע"א 2976/12 בר אל נ' קאופמן (פורסם בנבו, 23.11.2014)).
בכדי לקבוע האם הסכם הוא הסכם תקף או שמא הוא הסכם למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם ההסכם אכן משקף את אותה הכוונה, אם לאו. התשובה לשאלה זו היא שאלה שבעובדה הנלמדת ממכלול נסיבות המקרה (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (פורסם בנבו, 03.02.2011)).
בהינתן כי הטענה שמדובר בחוזה למראית עין עשויה לייחס מרמה או מצג כוזב לאדם שהטענה מופנית כלפיו, נדרשת רמת הוכחה מוגברת, כזו התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת וכן הצגת ראיות משכנעות לשם ביסוס הטענה (ר' ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ פ"ד מג (2) 214, 218 (1989) (להלן: "עניין סלהוב"); עניין בוחסירה; עניין חזן, ענין באשה).
משמעות הדברים היא, כי הנטל להוכיח כי החוזה נעשה למראית עין בלבד, דורש רמת הוכחה מוגברת, ורובץ על שכמו של הטוען לכך (ענין באשה, ענין חזן, ענין בוחסירה), ובעניינו – על המבקשת.

ומן הדין אל הנדון
המבקשת טוענת, כי הסכם המכר אינו משקף את ההסכמה האמיתית בין הצדדים וטוענת כי בין הצדדים התקיימה הסכמה נפרדת לפיה, חרף האמור בהסכם המכר, הבעלות בנכס עדיין נשארה בידה כאשר המשיבה נרשמה כבעלים למראית עין.
המבקשת מציינת כי הסיבה לצורך בהסכמה נפרדת ורישום הבעלות בנכס על שם המשיבה, הייתה מפאת הרצון לשוב ולבצע בנכס בנייה בלתי חוקית, לאחר שהמבקשת הורשעה בעבר בעבירות בנייה, ובכך להימנע מהעונש הכבד שתגרור אחריה הרשעה שנייה (סעיפים 12-24 לתצהיר יעקב סעיף 8 לתצהיר המבקשת).
כך, לשיטת המבקשת, רישום הנכס על שם המשיבה כמעין "אשת קש", נועד למנוע את חשיפתה של המבקשת לבנייה בלתי חוקית נוספת, אשר בגינה העונש יהיה כבד בהרבה.
האומנם עמדה המבקשת בנטל המוטל עליה להוכיח את טענתה כי מדובר בחוזה למראית עין?
כפי שיפורט להלן, לאחר שנתתי דעתי לכלל הראיות, התשובה על כך שלילית.
חתימת הסכם המכר
כאמור, הסכם המכר בין המבקשת למשיבה נחתם ביום 22.7.2009.
המבקשת, אשר עובר לשנת 2009, הייתה הדירה רשומה על שמה, אישרה כי הפקידה את מלאכת הטיפול בדירה על שם אביה.
המבקשת אישרה, כי רוב העובדות הרלוונטיות אינן מצויות בידיעתה, באשר פעלה בהנחיית אביה ומתוך אמונה בו (סעיף 4 להמרצת הפתיחה).
ועוד הצהירה המבקשת:
"יעקב פנה למבקשת, בתו והודיע לה שבשל ההליכים הפליליים שנוהלו נגדה, ובשל הרצון להשכיר את הדירה שוב למי שכזכור הוצגה כשוכרת, עליו לבצע עבודות בדירה ולכן הוא מעוניין להעביר על שמה של השוכרת את הבעלות בדירה על מנת שהיא תישא בכל האחריות שתהיה בשל עבודות אלה. יעקב הודיע לשגית כי סיכם עם השוכרת שבכל עת שהוא יבקש, השוכרת תעביר בחזרה את הבעלות על שמה של המבקשת.
המבקשת סמכה על אביה מאז שחר ילדותה, הסכימה לבצע את שאביה הודיע לה, התייצבה במשרדו של עו"ד לפין ביום 20.7.09 וחתמה על יפוי כח הנדרש לביצוע הפעולה" (סעיפים 27-28 לתצהיר המבקשת).
מכאן עולה כי המבקשת ייפתה את כוחו של אביה, יעקב, לטפל עבורה בכל העניינים הקשורים בנכס, כך יעקב היה שלוחה של המבקשת לכל דבר ועניין.
עוד עולה כי המבקשת נתנה ייפוי כוח להעברת זכויותיה בנכס אל המשיבה. יצוין כי ייפוי הכוח שעליו חתמה המבקשת ביום 20.7.2009 נשא את פרטי הנכס ואת פרטי המשיבה (נספח 4 לתצהיר המבקשת).
עו"ד לפין העיד כי המבקשת הייתה במשרדו פעמיים. לדבריו:
"זה היה לפני הרבה שנים. זכור לי ששני הצדדים באו לחתום על המש"ח. אני מתקן לאור מה שאתה מעיר לי, שגית היתה אצלי פעמיים. אני לא ממש זוכר".
(עמ' 11 שורות 7-9 לפרוטוקול מיום 5.2.20)
הנה כי כן, המבקשת הייתה מודעת להסכם המכר עם המשיבה, על כל המשתמע מכך.
תשלום תמורת המכר
בהסכם המכר הועמדה התמורה ע"ס 525,00 ₪, תוך שנקבע כי "סך 50,000 ₪ משולם ע"י הקונה למוכר במעמד חתימת הסכם זה. חתימת הסכם זה מהווה אישור תשלום סכום זה" (סעיף 4.2 להסכם המכר). כמו כן, הוסכם כי סך 475,000 ₪ ישולמו כנגד מסירת החזקה בדירה עד ליום 1.8.2009 (דהיינו 8 ימים לאחר חתימת ההסכם).
המבקשת בסיכומיה מציינת כי המשיבה עצמה מודה שהסכם המכר אינו משקף את ההסכמה האמיתית, ומצביעה על 4 סממנים התומכים בכך, לשיטתה:
סממן ראשון – אף על פי שבסעיף 4 להסכם המכר נקבע כי התמורה צופה פני עתיד, הרי שהמשיבה טוענת כי התמורה היא בדיעבד על דרך של קיזוז חוב (מוכחש) של יעקב כלפיה.
סממן שני – המשיבה הודתה כי סכומי התמורה נרשמו לצרכי מיסים.
סממן שלישי – המשיבה הצהירה כי נטתה להסכים להצעת יעקב לרכישת הנכס מכיוון שהתחייב לשפצו, אלא שהדברים לא מצאו ביטוי בהסכם.
סממן רביעי – טענת המשיבה לפיה יעקב התחייב לשלם למבקשת את תמורת הנכס לאחר הקיזוז ביניהם, אין לה תימוכין בכתב ואף לא בהסכם המכר.
לעמדת המבקשת, מאחר ששני הצדדים טוענים כנגד ההסכם, על בית המשפט להכריע מי מבין הגרסאות שטוענות כנגד ההסכם, מסתברת יותר, כאשר לשיטתה הסממנים האמורים מפריכים את גרסת המשיבה.
אין בידי לקבל טענות אלה.
כאמור, הנטל לשכנע כי מדובר בהסכם למראית עין מוטל על המבקשת ולא על המשיבה.
אכן, לעיתים כשלים בגרסת הצד שכנגד עשויים לסייע למבקש, ברם עדיין הנטל מוטל על המבקש, ובענייננו על המבקשת, והיא לא עמדה בנטל זה.
לאחר שבחנתי את הדברים, הגעתי למסקנה כי אין בסממנים האמורים שצוינו על ידי המבקשת, כדי לסייע לה.
אכן, המשיבה אישרה כי תנאי תשלום התמורה כפי שנרשמו בהסכם המכר לא תאמו את המציאות.
המשיבה נחקרה על כך והשיבה כי הדבר נבע משיקולי מיסים:
ש. הסעיף הבא מדבר שהיתרה תשולם בלשון עתיד, ב-1.8.09, גם זה לא מה שאת טוענת שכל התמורה שולמה בקיזוז.
ת. נכון, שאלתי את העו"ד ואת יעקב ואמרו לי שזה בסדר שזה קשור למיסים.
(עמ' 18 שורות 31-32 לפרוטוקול)
המשיבה נחקרה לגבי אופן תשלום התמורה על ידה:
ש. איך קיזוז חוב מוכחש של יעקב אלייך, מהווה תמורה לשגית שהיא בעלת הנכס?
ת. מה זאת אומרת?
ש. את טוענת שיעקב היה חייב לך כסף ואומרת שכך קנית את הבית. אבל יעקב הוא לא הבעלים אלא הבת שלו.
ת. יעקב בא ואמר לי ששגית רוצה למכור את הנכס בגלל הבלאגן שיש שם. יש לך כסף. בגלל שהיו לי אצלו הרבה כספים, העדפתי לקנות קורת גג לי ולבת שלי מאשר שכספים יסתובבו ככה. (עמ' 17 שורות 15-25 לפרוטוקול)
המשיבה נשאלה כיצד חוב ליעקב מהווה תמורה למבקשת, והשיבה:
ש. איך חוב של יעקב אלייך מהווה תשלום עבור רכישת הנכס משגית?
ת. מה זאת אומרת? הוא אבא שלה. הוא אמר לי שהיא רוצה למכור את הנכס כי יש עם זה הרבה בעיות ולא התאים להם, לה לו ואז קניתי אותו.
ש. בתגובה שלך בעמ' 2 למטה טענת שיעקב התחייב לשלם לשגית את תמורת הנכס לאחר קיזוז החוב שלך.
ת. כן.
ש. לטענתך יעקב מתחייב כלפייך לשלם לבת שלו לאחר קיזוז בינו ובינך.
ת. כן. (עמ' 17 שורות 19-33 לפרוטוקול)
כאמור, המבקשת הסמיכה את אביה, יעקב, לפעול כשלוח שלה בכל דבר הקשור לדירה, כך שטענות המשיבה בדבר התחשבנות בינה ליעקב, והסדרת התשלום בין יעקב לבין המבקשת, אינן מופרכות.
בתצהירה ובחקירתה העידה המשיבה על "התנהלות כספית ענפה" בינה לבין יעקב (סעיף 49 לתצהיר המשיבה).
המשיבה הראתה כי הלוותה ליעקב כספים: כך הציגה דפי חשבון (נספח א לתצהיר המשיבה); צילום שיק בחתימת יעקב ע"ס 650,000 ₪ (נספח ד' לתצהיר המשיבה); וכן אישור בדבר קיומו של חוב בכתב ידו של יעקב (נספח ה'). עוד הציגה תכתובת במסגרתה, בשנת 2018, ביקש ממנה יעקב מיליון ₪ (נספח ו).
למעשה, גם יעקב העיד על מערכת היחסים הכספית בינו לבין המשיבה, תוך שהתייחס להלוואות שנטל מהמשיבה, כמו גם לבקשתו כי תיתן לו מיליון ש"ח:
ש. אתה לווית מיפית כספים באופן אישי.
ת. היתה לה בבית כספת עם הכסף גם שלה וגם שלי. אני בניתי את הכספת. היא היתה שמה שם את הכסף שלה של הריבית וגם שלי. אז קורה מצב שאני צריך היא מביאה לי, ושהיא צריכה אני מביא לה. אף פעם לא היה חשבון של כסף בינינו.
ש. האם היו כספים שלה שהיא נתנה לך?
ת. היו 40-30 אלף ₪ שהיא נתנה וגם אני נתתי לה. לא היו בינינו חשבונות. היינו כמו בעל אישה.
....
ש. האם היא הלוותה לך כספים או לא?
ת. כן היא הלוותה. זה הדדי. פעם היא ופעם אני...
.....
ש. אני מפנה לנספח ו', יש התכתבתות בינך ובין יפית. אתה אומר לה "כואב לי לשלם ריבית בזמן שיש לך ומוסתר". ביקשת ממנה מיליון שקל.
ת. כן (עמ' 8-9 לפרוטוקול מיום 14.7.19).

עולה אפוא, כי יעקב אישר שהמשיבה הלוותה לו כספים (הגם שהוא מציין כי ההלוואות ומשיכות הכספים היו הדדיות) וכי ביקש ממנה לתת לו מיליון ₪.
לא נעלמה מעיני הודאתה של המשיבה לפיה השיק ע"ס 650,000 ₪ (נספח ד' לתצהיר המבקשת) נקרע, באופן המלמד כי נפרע החוב שלהבטחתו ניתן:
ש. בכל המסמכים שצירפת תראי אסמכתא אחת שבטרם החתימה על הסכם המכר נתת ליעקב שקל אחד, שיק שנפרע, העברה בנקאית הפקדה לחשבון.
ת. יש שיק שיעקב הביא לי לפקדון של 650 אלף ₪ הרבה לפני.
ש. איפה השיק הזה.
ת. קרענו. זה היה הרבה לפני שקניתי את הבית (עמ' 20 שורות 21-25 לפרוטוקול מיום 14.7.2019).
אלא שהמשיבה הסבירה:
ש. אם יעקב לגירסתך היה חייב לך כסף והבית נקנה בקיזוז, מדוע קרעת את השיק אם היה הרבה לפני.
ת. היו הרבה כספים שלי לקח והחזיר, וזה מראה שהיתה בינינו התנהלות כספית.
...
ש. הוא היה חייב לך כסף ולא שילם לך.
ת. חלק הוא שילם חלק הוא קיזז, חלק החזיר וחלק לקח בחזרה. היו הרבה התנהלויות במזומן. (עמ' 20 שורות 26-33 לפרוטוקול מיום 14.7.2019)

מכל מקום, אף לו היה מקום לקבוע כי המשיבה לא הוכיחה ששילמה ליעקב, וממילא למבקשת (שהיא בתו), בדיוק את סכום התמורה שנקבע בהסכם ואף לא בתנאים שצוינו בו, הרי לאור עדותו של יעקב כי הוא והמשיבה היו "כמו בעל ואשה" ובשים לב לאופן בו ניהלו את ענייניהם מבחינה כספית (כאמור הן בעדותו של יעקב והן בעדות המשיבה), אזי אין בעובדה זו כשלעצמה כדי ללמד כי ההסכם היה למראית עין.
שווי הנכס
המבקשת טוענת כי הסכם המכר הוא שרירותי ומכיל מספרים שנבעו משיקולי מס.
לביסוס טענתה מפנה המבקשת לכך שהמשיבה לא ביססה את גרסתה ואף אישרה כי סכום התמורה שננקב בהסכם המכר נובע משיקולי מיסים.
אלא, שעיון בפרוטוקול מעלה כי בתשובתה לפיה "זה קשור למיסים" כיוונה המשיבה לתנאי התשלום ולא לסכום התמורה (עמ' 25 שורות 10-18 לפרוטוקול).
עוד טוענת המבקשת כי אין כל היגיון בכך שהנכס יימכר "בנזיד עדשים".
לביסוס טענה זו צירפה המבקשת את חוות דעתו של המהנדס אלכס זברק (נספח 1 לתגובה לתשובה לסעד הזמני) בה צוין כי הושקע בבניית הנכס בטרם הריסתו, סכום של 1,627,000 ₪ וזאת מעבר למחיר רכישתו על ידי המבקשת בסך 250,000 ₪.
בחוות דעתו של המהנדס זברק צוין כי בנכס נבנו 4 יחידות תוך שהוספה יחידה עילית נוספת וכן בוצע פיר מעלית לקומה הנוספת שנבנתה וכן חדר מדרגות הוגבה בשתי קומות תוך חיזוק ארבעה עמודי בטון ויציקת תקרה בעובי 25 ס"מ על גבי שטח של 30 מ"ר. בנוסף בוצע חיפוי גרם מדרגות חדש כולל טיח בחדר מדרגות וטיח על פיר המעלית החדש.
עוד צרפה המבקשת מכתב מטעם אדריכל, מר קרפטי (נספח 7) בו צוין כי לפני מועד החתימה על הסכם המכר ניתן היה להוסיף דירות על הגג בהתאם להוראות תמ"א 38.
המבקשת טוענת כי מחיר רכישת הנכס בצירוף העובדה שחלפו 5 שנים ממועד רכישתו ועד "מכירתו" למשיבה, בצירוף העובדה כי הושקעו בו 1,627,000 ₪ בצירוף העובדה שניתן היה לקדם פרויקט תמ"א 38 ולהוסיף יחידות בנכס, בצירוף העובדה שהמשיבה לא השקיעה בשיפוצים לאחר הריסת הנכסים, מעידים כי אין היגיון במחיר התמורה שננקב בהסכם המכר.
אין בידי לקבל טענות אלה.
ראשית, כמפורט בתצהירו של יעקב, הנכס נרכש בשנת 2005 תמורת 250,000 ₪. נוכח האמור, מכירתו בשנת 2009 תמורת 525,000 ₪ אינה בלתי סבירה.
מעבר לכך.
אכן, בסמוך לאחר הרכישה יעקב ואחיו "שיפצו" את הנכס מהמסד עד הטפחות, תוך שיצרו מהדירה הקיימת 4 יחידות דיור (סעיף 9 לתצהיר יעקב).
ואולם, לאחר שננקטו נגד המבקשת הליכים פליליים בגין בנייה ללא היתר, נהרסה הבנייה.
יעקב הצהיר כי:
"מאחר והדירה נרכשה AS IS כאשר היא כבר מורחבת וגדולה מרישומיה במרשם במקרקעין נאלצנו להרוס הריסה משמעותית ונרחבת על מנת להשיב את הדירה למידותיה המקוריות " (סעיף 15 לתצהיר יעקב).
חוות הדעת עליה נסמכת המבקשת, לבד מכך שלא נתמכה בכל אסמכתא, הרי היא מתייחסת לתקופה שבה היו היחידות בנויות ולא למצב שהיה בשנת 2009, לאחר ביצוע ההריסה.
אין בחוות הדעת התייחסות לשווי הנכס לאחר ההריסה ואין בפני כל ראיה אשר יש בה כדי להוכיח כי שווי הנכס כפי שננקב בהסכם המכר לא שיקף את שוויו האמיתי.

התנהלות הצדדים במהלך השנים לאחר חתימת הסכם המכר
בתצהירה הצהירה המבקשת כי "אבי היה מעביר לי דמי שכירות בגין הנכס והיה מטפל בכל מה שקשור בזה, כאשר כבר למעלה משנתיים לא משולמים דמי שכירות" (סעיף 7 לתצהיר המבקשת).
בעדותה, בתשובה לשאלות האם קבלה דמי שכירות השיבה בחיוב, ברם לא ידעה לנקוב בסכומים ובמועדים בהם הועברו אליה דמי השכירות הנטענים (עמ' 4 שורות 12-20 לפרוטוקול מיום 14.7.19) ואף לא הציגה כל ראיה המלמדת כי הועברו אליה דמי השכירות.
המשיבה המתגוררת בנכס מאז שנת 2010, הדגישה כי מדובר בנכס שהינו רכושה הפרטי אשר רשום על שמה במשך כעשר שנים (סעיף 43 לתצהיר המשיבה).
גם יעקב אישר בתצהירו כי המשיבה לא שילמה לו דמי שכירות. לדבריו הוא עצמו שילם למבקשת סכומים המהווים דמי שכירות, בלא שאלה שולמו על ידי המשיבה (סעיף 11 לתצהיר יעקב).
לעומת זאת, בחקירתו שינה את גרסתו:
ש. אחרי שהנכס עבר על שמה של יפית היא המשיכה לשלם שכירות?
ת. פעם כן ופעם לא. היא עשתה מה שהיא רוצה. לא היה לנו חשבון. פעם משלמת ופעם לא, הכל היה בסדר הכל היה מקובל.
ש. היה ביניכם הסכם לגבי סכום חודשי של שכירות?
ת. לא. תביא, אחר כך ניסע. אחר כך ניסע את תקני את הכרטיסים. הכל זרם.
(עמ' 10 שורות 16-20 לפרוטוקול מיום 14.7.19).
אין בידי לקבל את ניסיונו של יעקב "לשיפוץ" גרסתו, מה עוד שגם מעדותו עולה כי המשיבה לא הייתה בגדר "שוכרת", ולו מחמת כך שלשוכר לא מאפשרים לעשות "מה שהוא רוצה" ולהימנע מתשלום דמי שכירות כראות עיניו.
על יסוד הראיות שבפני, הריני קובעת כי המשיבה לא שילמה מעולם דמי שכירות בגין מגוריה בנכס, לא החזיקה בו כשוכרת, אלא נהגה בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין, וזאת אל מול המבקשת שמעולם לא נהגה בו מנהג בעלים.

הטעם להגשת התובענה
בתצהירה טענה המבקשת כי ההליך בא לעולם, לאחר שמשפחתה התרחבה והיא הייתה מעוניינת למכור את הדירה כדי לממן למשפחתה דירת מגורים. עוד הוסיפה המבקשת כי לאחר ששמעה מאביה "את כל אשר אירע" בקשה ממנו להתריע בפני המשיבה להשיב לה את דירתה במיידי (סעיפים 11-12 לתצהיר המבקשת).
מנגד, יעקב הצביע על נימוק אחר לנקיטת ההליך:
ש. אתה טוען שכל העניין התחיל בגלל מערכת היחסים שלכם.
ת. הכל התחיל כשנודע לי במה היא עוסקת.
....
ש. לא שהבת שלך באה ואמרה לך שהיא רוצה למכור את הנכס...
ת. לא, לא, לא. כשנודע לי העיסוק שלה החלטתי לנתק. אמרתי פה זה יגמר...
אח שלה אמר לי איך אתה עושה דבר כזה אמרתי לו שהיא היתה כמו אשתי.
(עמ' 11 שורות 1-14 לפרוטוקול מיום 14.7.19)

עולה אפוא, כי הסכסוך בין יעקב לבין המשיבה פרץ על רקע רומנטי, לאחר שיעקב לא היה שבע רצון מהתנהלות המשיבה, אשר לדבריו הייתה כמו אשתו.
בדברים אלה יש כדי להצביע על כך, שיעקב כעס על המשיבה בגלל עיסוק שלה שלא היה לטעמו, ואז החליט לנתק עימה את הקשר ולדרוש את הנכס הרשום על שמה מזה עשור, באמצעות בתו, המבקשת.
הצעת יעקב לרכוש מהמשיבה חלקים מהנכס
אינדיקציה נוספת אשר יש בה כדי ללמד על כך שנכס עבר לבעלותה המלאה של המשיבה, נעוצה בהסכם לרכישת חלקים מהנכס, שהציע יעקב למשיבה ובקש ממנה לחתום עליו (להלן: "הסכם הרכישה המוצע").
המשיבה העידה כי שנתיים קודם להגשת התובענה, יעקב הציג בפניה הסכם חתום על ידו על פיו הוא רוכש ממנה 75% מהנכס, באופן שבבעלותה יוותרו 25% מהנכס (נספח י' לתצהיר המשיבה).
המשיבה מציינת כי סירבה לחתום על ההסכם בהיותו מקפח אותה, תוך שהבהירה ליעקב כי אינה מעוניינת למכור את הנכס שמהווה קורת גג עבורה ועברו בתה.
בניסיון להתמודד עם הסכם הרכישה המוצע שנחתם על ידו, העיד יעקב כי:
"זה התחיל פיקטיבי ויגמר פיקטיבי. ביקשתי ממנה שאקבל 75% והיא 25% ותשקיע על הבנייה 50%, כלומר אני בונה 4 יחידות. היא תשלם על שתי דירות ותקבל אחת. זה היה טוב לפני שנתיים, והיום אני לא מסכים לכלום" (עמ' 13 שורות 1-3 לפרוטוקול מיום 14.7.19).
קשה לקבל הסבר זה. ראשית עיון בהסכם הרכישה המוצע, מצביע על כך שהמוכרת היא המבקשת, בלא כל סייג או אמירה כי היא אינה בעלת הזכויות האמיתית.
נוסף על כך, הקונה אשר שמו נקוב בהסכם הוא יעקב ולא המבקשת.
מעבר לכך, צוין בהסכם כי יעקב רוכש מהמשיבה שלשה רבעים מזכויותיה בנכס.
ההסכמות הנוספות אותן טען יעקב בעדותו אינן מוצאות ביטוי בטיוטת הסכם המכר המוצע ולו ברמז.
הסכם הרכישה שהציע יעקב למבקשת, החתום על ידי יעקב אשר ביקש לרכוש חלק מזכויות המשיבה בנכס (ולהותיר בידיה רבע מהזכויות), יש בו כדי ללמד כי המשיבה היא הבעלים של הנכס, ואף יעקב הכיר בעובדה זו.
רישום הערת האזהרה וביטולה
מהנסח ההיסטורי (נספח 2 לתצהיר יעקב) עולים הנתונים הבאים:
זכויות הבעלות בנכס נרשמו על שם המשיבה ביום 9.12.2009.
ביום 5.1.2010 נרשמה על הבעלות של המשיבה, הערת אזהרה "הערה על צורך בהסכמה לפי סעיף 128".
דא עקא, הערת האזהרה בוטלה ביום 28.5.2012
בהתייחס לרישום הערת האזהרה הצהיר יעקב בתצהירו:
"בסמוך לאחר שהעסקה נרשמה במרשם המקרקעין, ביקשתי מהמשיבה כי תירשם לטובתי הערת אזהרה, שכן היא התחייבה להשיב את הדירה מיד עם דרישתי".
לבקשתו, ביום 3.1.2010 התייצבה המשיבה במשרדו של עו"ד לפין וחתמה על כתב התחייבות בנוסח הבא:
"אני הח"מ... מתחייבת כי עשיית עסקה בנכס או בכל זכות בנכס מותנית בהסכמתו של יעקב כהן... התחייבות זאת מהווה אישור בלתי חוזר לצד ג' לרשום הערת אזהרה על שמו על הצורך בהסכמתו" (להלן: "כתב ההתחייבות", נספח 6 לתצהיר יעקב).
משכך, ביום 1.1.10 הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה (נספח 5 לתצהיר יעקב).
גרסת המשיבה היא, כי הערת האזהרה נרשמה בהתאם להסכם בינה לבין יעקב לפיו הוא ישפץ את הנכס והיא תשלם לו את עלויות השיפוץ. לכן עד לסיום החוב שלה כלפיו תירשם הערת אזהרה. לעמדתה, הערת האזהרה בוטלה לאחר פירעון החוב. כך שמאז שנת 2012 הנכס רשום על שמה ללא כל מגבלה.
לעניין זה יצוין, כי גרסת המשיבה לא נתמכה בראיות, לא לעניין ההסכם הנטען על ידה ולא לעניין פירעון חובה ליעקב.
חרף כך, בהתחשב בכלל הראיות להלן, לא מצאתי כי יש במחדלי המשיבה כדי לסייע למבקשת.
בעדותו העיד יעקב:
"אני נתתי את הדירה לגב' נחום באמונה שלמה. לאחר כחודש פגש אותי עו"ד לפין ושאל אם הכל בסדר? היות ועו"ד לפין הוא חבר שלי ובחיים שלו לא ראה אותה, ולא עשתה שום תיקונים לחוזה ומה שאמרתי זה קדוש, אמרתי לעו"ד לפין שזה היה למראית עין. עו"ד לפין שאל איך אני עושה דבר כזה ואמרתי לו שזה בסדר. עו"ד לפין אמר לי שאעשה הערת אזהרה על הבית ולא הלכתי. הוא לחץ שוב ושוב עד שעשיתי הערת אזהרה".
(עמ' 11 שורות 28-33 לפרוטוקול מיום 14.7.19)

עו"ד לפין מצידו תיאר את הדברים כך:
ש. בסעיף 13 – מצטט. תסביר מה בעצם גורם לך לפנות ליעקב ולהגיד לו לרשום הערת אזהרה לטובתו . מה אתה מרגיש ?
ת. אחזור על מה שציינתי כבר בסעיף 7 לתצהירי, שהתחושה הייתה שלא מדובר בעסקת מכר רגילה בין קונה למוכר במכלול הנסיבות, לא רגילה כפי שאני רגיל לראות. לימים, אחרי שהעסקה כבר נרשמה בטאבו, כאמור הייתי שכן ויצא לנו להיפגש, לא שקבענו במיוחד, אלה היו שיחות מסדרון עם יעקב, הבנתי, שלגישתו, הוא עדיין מנהל עבור שגית ויש לו עדיין זיקה לנכס, יש לשגית זיקה לנכס והוא מנהל עבורה.
ש. איך הבנת זאת?
ת. מהתרשמות שלי...
(עמ' 14 שורות 18-28 לפר מיום 5.2.2020)

הנה כי כן, בניגוד לעדותו של יעקב כי אמר לעו"ד לפין כי מדובר בחוזה למראית עין, הרי עו"ד לפין לא העיד כי הדברים נאמרו לו, לא במפורש ולא במשתמע. לגרסת עו"ד לפין הוא המליץ על רישום הערת אזהרה לאור התרשמותו כי ליעקב עדיין יש זיקה לנכס. עו"ד לפין נמנע מלאשר כי נאמר לו שמדובר בחוזה למראית עין.
עו"ד לפין הצהיר כי : "היה ברור לי לפי התנהלות העסקה, כי אין מדובר בעסקת מכר נדל"ן רגילה בין קונה למוכר" (סעיף 7 לתצהיר עו"ד לפין). עוד לפין חזר על הדברים בעדותו (עמ' 14 שורות 18-34, עמ' 15 שורות 1-23 לפרוטוקול מיום 5.2.2020).
עם זאת, עו"ד לפין נמנע מלהעיד כי היה מודע לכך שמדובר בחוזה למראית עין, והשיב בשלילה על השאלה האם שאל את יעקב מודע הוא מעביר את הזכויות בנכס על שם המשיבה (עמ' 18 שורות 8-9 לפרוטוקול מיום 5.2.2020).
עדותו של עו"ד לפין בדבר התרשמותו לפיה אין מדובר בעסקת מכר רגילה, וכי יעקב שמר על זיקה לנכס, מתיישבת עם הראיות המלמדות כי היחסים בין יעקב לבין המשיבה היו יחסי בעל ואשה. על כן אין בדברים אלה כדי לתמוך בגרסתו של יעקב.
באשר לביטול הערת האזהרה –
ביום 24.5.2012 חתם יעקב על בקשה לביטול הערת האזהרה (נספח ט לתצהיר המשיבה).
יעקב תירץ את ביטול הערת ה‏אזהרה בהסבר לפיו כי היה זה על רקע רצונו ליטול הלוואה בתנאי מימון משכנתא תוך שיעבוד הדירה שהייתה רשומה, לדבריו באופן פורמלי, על שם המשיבה. לדבריו, בעת שניגש עם המשיבה לבנק הודיע הבנק כי לא ניתן להתקדם בתהליך של קבלת הלוואה כנגד שיעבוד בשל קיומה של הערת האזהרה. על כן, ביטל את הערת האזהרה. בהמשך הודיע הבנק שהוא לא מתכוון ליתן לו הלוואה בתנאים כדאיים והתכנית ליטול הלוואה כנגד שיעבוד הדירה לא יצאה לפועל. למרות זאת, לא חידש את רישום הערת האזהרה לטובתו.
יעקב לא תמך את גרסתו ולו בבדל ראיה הגם שעל פני הדברים, לו הייתה אמת לא הייתה מניעה להציג ראיה ולו בדבר פנייה כלשהי לבנק. מחדל הצגת הראיות, מטה את הכף כנגד קבלת גרסה זו.
עדותו של עו"ד לפין בהקשר לביטול הערת האזהרה, אף היא אינה מסייעת למבקשת:
ש. לגבי ביטול הערת האזהרה – ידועה לך המחלוקת בין הצדדים לגבי נסיבות ביטול הערת האזהרה ?
ת. לא ידוע לי. לא ידעתי שיש מחלוקת לעניין רישום וביטול הערת האזהרה.
ש. לא שאלת את יעקב מדוע הוא מבקש לבטל את הערת האזהרה?
ת. הוא אמר לי שהוא צריך להסיר את הערת האזהרה, שיש לו סיבות לכך, והוא מבקש לבצע את זה. הפצרתי בו שלא, כפי שהפצרתי בו לרשום את הערת האזהרה. הוא תמיד ענה לי שהוא סומך על יפית בעיניים עצומות כדי להרגיע את החששות שלי. הוא אדם בוגר ויודע מה הוא עושה.
(עמ' 18 שורות 1-7 לפרוטוקול מיום 5.2.2020)

המבקשת תולה יתדותיה בכתב ההתחייבות עליו חתמה המשיבה ביום 3.1.2010, אשר מכוחו נרשמה הערת האזהרה.
המבקשת טוענת כי בכתב ההתחייבות אין זכר לגרסתה של המשיבה לפיה ההתחייבות ניתנה בקשר להתחייבותה להחזיר חוב בגין שיפוצים ולא צוין בו כי תוקפו עד להשבת החוב.
עוד מפנה המבקשת לכך שמדובר בכתב התחייבות "בלתי חוזרת", באופן שמאפשר ליעקב לעשות בו שימוש בכל עת ועוד מדגישה כי המשיבה לא בקשה לקבלו חזרה לידיה.
אין בידי לקבל טענות אלה. כתב ההתחייבות נוסח באופן כללי. כפי שהנסיבות להן טוענת המשיבה לא פורטו בו, כך לא פורטו בו הנסיבות להן טוען יעקב. העובדה שמדובר בהתחייבות בלתי חוזרת כמו גם העובדה שהמשיבה לא ביקשה לקבל לידיה את כתב ההתחייבות, אף הן אינן מלמדות דבר, בשים לב לכך שהערת האזהרה בוטלה ולאחר מכן במשך השנים לא נעשה שימוש בכתב ההתחייבות לשם חידוש רישום הערת האזהרה.
בהיעדר תשתית ראייתית מינימלית לאישוש גרסתו של יעקב לעניין נסיבות ביטול הערת האזהרה, לא מצאתי מקום לקבלה.
אף לו היה מקום לקבל את הסברו של יעקב לעניין הטעם שבביטול הערת האזהרה (ולא כך הוא), הרי שהוא לא נתן הסבר מניח את הדעת להימנעותו מחידוש הערת האזהרה מאז שנת 2012.
ביטול הערת האזהרה, אי חידושה במשך השנים והותרת הבעלות בנכס על שם המשיבה ללא כל מגבלה, מטים את הכף למסקנה כי אכן הנכס היה בבעלותה המלאה של המשיבה.
עדויות נוספות מטעם המבקשת
לתמיכה בגרסתה, צירפה המבקשת עדויות נוספות. כפי שיפורט להלן, לבד מכך שהעדים הינם מקורבים ליעקב, הרי עדויותיהם אינן מסייעות למבקשת.
העד מר גבריאל גז – הצהיר כי המשיבה סיפרה לו שהבית היה רשום על שם המבקשת, ולאור צו ההריסה בנכס נאלצו לרשום אותו על שמה במטרה להגן על המבקשת מפני הליכים פליליים, וכי יעקב רשם לטובתו הערת אזהרה בקשר לנכס. עוד העיד מר גז, כי לא רק שיעקב הוא ששילם על השיפוצים אלא יעקב הוא שבחר לבד את העיצוב של הנכס.
דא עקא, בחקירתו העיד:
ש. האם היא אמרה שהדירה לא שלה, או שהיא סיפרה לך שהוא רשם על שמה את הדירה כי הדירה אכן שלה ?
ת. הוא רשם על שמה את הדירה כדי ששגית לא תסתבך בחריגות הבנייה.
היא לא אמרה במפורש שהדירה לא שלה.
ש. אתה יכול להפריד בין מה שיפית אמרה לבין המסקנות שלך ?
ת. מה שיצא לנו בשיחה לדבר שהוא רשם את הדירה על שם יפית כדי לא לסבך את שגית ורשם הערת אזהרה לטובתו. מזה הסקתי שהדירה היא שלו, אחרת לא היה צריך הערת אזהרה.
ש. האם המסקנה שלך משתנה כשנאמר לך עכשיו שהערת האזהרה נמחקה בשנת 2012, ומאז לא נרשמה ?
ת. אני לא יודע על זה.
(עמ' 3 שורות 23-26 לפרוטוקול מיום 5.2.2020).

הנה כי כן מר גז אישר, כי המשיבה לא אמרה לו שהדירה אינה שלה אלא הוא הסיק את הדברים.

העד משה עמאר – הצהיר כי הוא איש מיזוג אוויר שביצע את עבודות המיזוג בנכס ואת הפירוק בזמן צו ההריסה. הוא העיד כי היחסים עם המשיבה הם חבריים ואף הוא טס איתה ועם יעקב לחו"ל. מר עמאר העיד כי היה נוכח בשיחות פתוחות בין יעקב למשיבה, שבהן דיברו על כך שהדירה נרשמה על שם המשיבה משום שלא רצו שהמבקשת תסתבך בעניינים שקשורים לצו ההריסה בנכס.
בראשית חקירתו עמד מר עמאר על גרסתו לפיה שמע בבירור כי הדירה אינה של המשיבה, אולם בהמשך דייק את דבריו ואישר כי מדובר בהתרשמותו בלבד.
ש. האם אי פעם שמעת באופן ברור מיפית שהדירה אינה שלה?
ת. כל הזמן. מהשיחות ביניהם.
.....
ש. הכול זה התרשמות שלך. אתה יודע שהיא פילגש שלו, יוצא מהנחה שלא היה לה שום דבר.
יעקב זה שמתנהל מולך ומשלם לך ולכן אתה מסיק שהבית שלו.
ת. כן.
ש. אבל אף פעם לא באופן וודאי מישהו בא ואמר לך שהבית לא של יפית ?
ת. השאלה הזו לא מועלית בכלל. זה לא היה רלוונטי לנושא.
(עמ' 6 שורות 1-16 לפרוטוקול מיום 5.2.2020)

העד מחאמיד מחמוד – הצהיר כי ביצע עבודות בנכס. מר מחאמיד העיד כי היה נוכח במספר פגישות בנוכחות יעקב והמשיבה, שבהן דובר על כך שהנכס נרשם על שם יפית אולם הבעלים האמיתי שלו היא המבקשת.
ואולם, מעדותו של מר מחאמיד הסתבר כי עדותו היא בגדר עדות שמועה ולמעשה לא ידע להשיב אם אמרו לו באופן ישיר שהבית לא של המשיבה (עמ' 8 שורות 2-14 לפרוטוקול מיום 5.2.2020).
טענה חילופית – אי עמידת המשיבה בהתחייבויות על פי ההסכם
בסיפא לתובענה הועלתה טענה חילופית לפיה "גם אם לא היה מדובר בחוזה למראית עין (ואכן כך הדבר) הרי שממילא יש לבטל את הסכם המכר משום שהמשיבה לא עמדה (וממילא לא התכוונה לעמוד) ב"התחייבויות" על פי ההסכם".
טענה זו נזנחה בסיכומים, ומטעם זה כשלעצמו אין להיזקק לה (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן מט(2) 102 (1995).
מעבר לכך, לא הונחה תשתית ראייתית לביסוס הטענה. מכל מקום, לאחר שהעסקה הסתיימה ברישום זכויות הבעלות על שם המשיבה, ממילא אין מקום לטענה זו.
הטענה נדחית.
העלאת טענת חוזה למראית עין מפי צד לחוזה
בסיום הדברים, ראוי לתת את הדעת לכך שבענייננו, מועלית הטענה כי מדובר בחוזה למראית עין על ידי המבקשת, שהיא עצמה צד לחוזה עליו היא מלינה.
מצב דברים זה מחייב התייחסות מיוחדת, הן במישור הראייתי והן במישור המהותי, כמפורט להלן.
המישור הראייתי
בהקשר לטענת "חוזה למראית עין", עולה השאלה: כאשר הועלה חוזה על הכתב, האם ניתן להציג ראיות בעל פה כנגד החוזה?
בהקשר זה הובעה הדעה, כי כאשר מדובר בחוזה למראית עין, אין סיבה שלא לדרוש כי הוכחת הטענה שהחוזה אינו מחייב, תהיה הוכחה בכתב, שכן אין כל מניעה כי הצדדים יעלו על הכתב את הסכמתם המשותפת לפיה לא נכרת ביניהם כל חוזה (כב' השופט א. אורנשטיין בפר"ק (מחוזי ת"א) 20814-03-13 אשר דל נ' לב האגם בע"מ (פורסם בנבו, 25.08.2014)‏ ‏ להלן: "ענין לב האגם"); פרידמן וכהן, שם, בעמ' 170).
עם זאת, במקרים מסוימים, אפשרו בתי המשפט לבסס את הקביעה בדבר כוונת הצדדים במעמד כריתת החוזה על כלל הראיות שהוצגו, לרבות ראיות נסיבתיות, וזאת על סמך ההנחה כי מטבע הדברים בעלי החוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית (ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק פ"ד נ(2) 4143 (1994); ענין באשה).
בחינת הנימוקים שאפשרו הבאת ראיות נסיבתיות מלמדת, כי הדבר נעשה בכדי שלא להכשיר מעשה פסול שנעשה על ידי שני הצדדים לחוזה, תוך פגיעה בצד שלישי הטוען כי החוזה שעשו הינו חוזה למראית עין שנעשה מתוך קנוניה (פרידמן וכהן, שם, בעמ' 171 והאסמכתאות שם).
מכאן, שיש לייחס משקל להקשר בו מועלית הטענה כי מדובר בחוזה למראית עין, כמו גם לזהותו של מי שמעלה את הטענה:
כך, אין דומה מקרה שבו מועלית הטענה מפי צד זר לחוזה הטוען לקנוניה בין הצדדים לחוזה – שאז יש להקל בטיב הראיות, משום שמטבע הדברים הצדדים לחוזה יעלימו ראיות ולא ייצרו הסכם שילמד על הקנוניה שעשו.
שונה הוא מקרה שבו מועלית טענת חוזה למראית עין, על ידי אותו צד שערך את החוזה וכעת הוא מבקש שלא להכיר בחוזה משום שלא הייתה כל כוונה מאחוריו – שאז יש להקפיד עם המבקש מן הפן הראייתי (עניין לב האגם).
בענייננו, מועלית הטענה לפיה מדובר בחוזה למראית עין על ידי המבקשת, שהינה צד לחוזה עם המשיבה. במצב דברים זה, יש להחמיר עם המבקשת בהצגת ראיות לביסוס טענתה.
כך, היעדרו של הסכם או מסמך כלשהו בכתב המלמד כי הבעלות בנכס נותרה בידי המבקשת, מטה את הכף לחובת המבקשת.

המישור המהותי
טענה להיות חוזה חוזה למראית עין המועלית על ידי צד לחוזה עליו מלינים, מציפה את השאלה: האם ראוי לאפשר העלאת טענה להיות חוזה "חוזה למראית עין" כטענת "חרב" ולא רק כטענת "מגן", זאת בשים לב לעקרונות המשפטיים שהוכרו בפסיקה, ובכללם "השתק", "מניעות" והכלל לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה" (ר' 22960-05-15 ליבמן נ' דומב (פורסם בנבו, 4.11.2018).
השאלה מתעוררת ביתר שאת עת מבוקש, כפי שמבוקש בענייננו, סעד הצהרתי אשר מקורו בדיני היושר והיעתרות לו מסורה לשיקול דעת בית המשפט, אשר במסגרת שיקוליו יביא בחשבון את התנהלות המבקש, תום ליבו ונקיון כפיו (ע"א 132/81 ג'י.בי. טורס בע"מ נ' חאייק לח(2) 425 (1984); ע"א 4076/00 נצחון צפורה בראשון בע"מ נ' מירם זמבורסקי בע"מ נו(3) 41 (2002)).

מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה האמורה, סבורתני כי בענייננו, קיים מצרף של טעמים הנעוצים בעקרונות משפטיים, בתקנת הציבור ובמדיניות משפטית ראויה, אשר כולם במצטבר, מטים את הכף לחובת המבקשת.
קיים טעם לפגם בכך שהמבקשת, בהיותה צד לחוזה, מבקשת להתנער ממנו בטענה כי מלכתחילה החוזה נעשה "למראית עין". יש מקום לקבוע, כי המבקשת מושתקת ומנועה מלטעון כנגד ההסכם אשר היא צד לו, ואשר יושם הלכה למעשה על ידי רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

זאת ועוד, הטענה כי הסכם המכר נעשה בכדי להימנע מהרשעה נוספת של המבקשת בגין חריגות בנייה, משמעותה היא כי תכליתו של ההסכם היתה לאפשר למבקשת (וליעקב) לשוב ולבנות בנייה בלתי חוקית בנכס (לאחר שהמבקשת כבר הורשעה בעבר בגין חריגות בנייה), תוך התחמקת מענישה בגין כך. מורת רוח מהתנהלות זו צריכה לבוא לידי ביטוי, כטעם נוסף לדחיית התובענה.
סוף דבר
לא עלה בידי המבקשת לעמוד ברמת ההוכחה המוגברת המוטלת עליה לבסס את התובענה שהגישה.
מכל אחד מהטעמים שצוינו לעיל, לא כל שכן מהצטברותם- דין התובענה להידחות.

התוצאה היא, כי התובענה נדחית.
המבקשת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 55,000 ₪.
הסכום ישולם בתוך 21 יום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
הערת האזהרה שנרשמה בהתאם לפסיקתא מיום 17.7.2019 – תימחק.
התיק ייסגר.

ניתן היום, כ' תמוז תש"פ, 12 יולי 2020, בהעדר הצדדים.