הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 46706-09-17

לפני
כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקשים

1.חברת עמוס נכסים בע"מ
2.משכנות רחוב יהלם 87 א רמת גן בעמ
3.אריה אלמוג הורטופאנו
4.נוגה אסתר וייסמן
5.יורם נחום גרייפנר
6.יהודית שמחה גרייפנר
7.יאיר כהן
8.רון כהן
9.נעמה עמרן
10.יוסף אלפסי
11.אורה קריא
12.טובה קרייזלר
13.אריאל יהושוע
14.אריאל זויה
15.עליזה ליה פולאק
16.מרדכי עזר כוהנא
ע"י ב"כ עו"ד יאיר שלו

נגד

משיבים
1.מאיה מאירצ'יק
2.ליאורה כרמי
ע"י ב"כ עו"ד אשר כהנא
3.רחל הלוי סגל – ניתן פסק דין
4.לשכת רישום מקרקעין - מחוז ת"א

פסק דין

לפני תביעת המבקשים להצהיר, כי למשיבות או למי מטעמן אין כל זכות קניינית או זיקת הנאה או כל זכות אחרת במקרקעין הידועים כגוש 6125 חלקה 710 (לשעבר חלקה 458) ברחוב קריניצי 87א' רמת גן (להלן: הבניין או המקרקעין או הנכס).
עוד עותרים המבקשים להתיר להם או למי מטעמם לרשום בית משותף או לתקן את צו רישום הבית המשותף של הבניין ללא צורך בהסכמת המשיבות; וכן להורות לרשם המקרקעין למחוק את המשיבה 1 וישראל הלוי סגל ז"ל מנסח רישום המקרקעין ולהורות כי דיירי הבניין הרשומים כחוכרים לדורות ירשמו כבעלי הבניין.
רקע
המבקשת 1, חברת עמוס ניסים בע"מ (להלן: עמוס נסים) היא חברה קבלנית העוסקת בתחום הבניה למגורים, לרבות על פי תכנית תמ"א 38 והשבחת מבנים.
המבקשת 2, חברת משכנות יהלום 87א' רמת גן (להלן: משכנות יהלום) היא חברת גוש חלקה, אשר הוקמה לצורך החזקת הבניין וניהולו, והיא חוכרת של המקרקעין על פי שטר חכירה, כמפורט להלן, לתקופה של 299 שנים .
המבקשים 16-3 הם חוכרי המשנה והדיירים בבניין.
המשיבה 1 (להלן: מאירצ'יק) רשומה כיום כבעלים של מחצית (50%) מזכויות הבעלות במקרקעין ויתר הזכויות רשומות על שם המנוח ד"ר ישראל הלוי סגל ז"ל.
מאירצ'יק והמשיבה 2, הן נכדותיו של המנוח משה סגל ז"ל (להלן: המנוח). מאירצ'יק היא בתה ויורשת על פי דין של בתו של המנוח, המנוחה תמר סגל סוטיצקי ז"ל, (להלן: תמר סגל ז"ל ). המשיבה 2, היא בתו של לוי סגל ישראל ז"ל, בנו של המנוח , והמשיבה 3 היא נכדתו (בתה של רוממיה הלוי סגל ז"ל).
המנוח, שנפטר בשנת 1959, היה הבעלים של גוש 6125 חלקה 458, שלימים שונה מספרה לחלקה 710. המנוח אף היה הבעלים של שטחי מקרקעין נוספים סמוכים, ובכללם חלקה 453 בגוש 6125 (כיום חלקה 709 בגוש 6125), אותה העניק במתנה לבתו תמר סגל ז"ל, אמה של מאירצ'יק (ראו נספחים ג'-ד' לכתב התשובה). בבניין אשר נבנה על חלקה 453 (כיום חלקה 709) , ברחוב קריניצי 87 רמת גן, מתגוררת מאירצ'יק עד היום.
ביום 20.6.1951, חתם המנוח על ייפוי כוח נוטריוני (אחד מנספחי 6 להמרצת הפתיחה) בלתי חוזר (סעיף ד' לייפוי הכוח) הממנה לבא כוחו את מר משה מוריה סטופיצבסקי (להלן: הקבלן) בקשר לשתי חלקות: 454 (היא חלקה 708 כיום) ו- 458 (חלקה 710 כיום) בגוש 6125. בייפוי הכוח נקבע, שהקבלן יהיה רשאי לפעול בחלקות אלו כראות עיניו, ובין השאר, "למכרן, למשכנן, להעבירן לאחר ואף לעצמו, לחלקן , להחכירן, למכרן בשלמות ן או בחלקים לאחרים ואף לעצמו בתמורה, כפי שהוא יקבע , או בלי תמורה , להחליפן, ובכלל לעשות בהן כל דיספוזיציה מותרת לפי החוק ", וכן לחתום בשמו על כל מסמך לצורך ביצוע פעולות אלו.
ביום 31.10.1952 חתם הקבלן על ייפוי כוח נוטריוני (אחד מנספחי 6 להמרצת הפתיחה) בלתי חוזר הממנה את עו"ד נפתלי יהלום כבא כוחו בקשר לסמכויות שנמסרו לו על פי ייפוי הכוח מיום 20.6.1951 שניתן לו על ידי המנוח. על פי ייפוי הכוח הוסמך עו"ד יהלום "למכור את חלקה 458 בגוש 6125 ו/או להעביר את החלקה הנ"ל, להחכירה, למכרה בשלמות או בחלקים לאחרים בתמורה כפי שהוא יקבע או בלי תמורה, להחליפה , ובכלל לעשות בהן כל דיספוזיציה מותרת לפי החוק", ולשם פעולות אלו מיופה הכוח יהיה רשאי לחתום על כל מיני שטרי מכר, שכירות, חליפין וכדו'.
בין המנוח, באמצעות מיופה כוחו, עו"ד נפתלי יהלום, לבין משכנות יהלום, נחתם ביום 7.11.1952 שטר שכירות ביחס למקרקעין לתקופה של 299 שנים (להלן: שטר החכירה). בתיאור הנכס צוינו הפרטים הבאים : גוש 6125, חלקה 458 (חלקה 710 כיום) , בשטח של 613 מ"מ (אין חולק כי הכוונה ל- 613 מ"ר), וכן "מגרש וכל הבנוי עליו בשלמות". (אחד מנספחי 6 להמרצת הפתיחה).
יוער כי בשטר החכירה צוין כי הוא יהיה " ע"פ התנאים האלה : (או התנאים הרצופים בזה)" (להלן: מסמך התנאים המיוחדים), אך מסמך התנאים המיוחדים לא הומצא לתיק, בטענה כי לא נמצא.
משכנות יהלום, אשר קיב לה לידיה, בהתאם לשטר החכירה, את הזכויות בחלקה 458 (אשר לימים הפכה לחלקה 710 ) החכירה את הדירות בבניין, וחוכרי המשנה נרשמו כבעלי המניות של משכנות יהלום באופן יחסי לגודל אחזקתם בבניין (ראו נספח 3 להמרצת הפתיחה).
כיום על חלקות 708, 709 ו- 710 עומדים 3 בניינים. בחלקה 710 נבנה הבניין שכתובתו כיום רחוב קריניצי 87א רמת גן, הוא הבניין מושא ההליך ובו מתגוררים המבקשים 16-3 . בחלקה 709 נבנה בניין , שכתובתו כיום רחוב קריניצי 87 ברמת גן ובאחת הדירות בו מתגוררת מאירצ'יק . על חלקה 708 נבנה בניין המצוי ברחוב קריניצי 85 רמת גן. מבחינת מיקום הבניינים הוגש מוצג מש/1 שהוא תמונה של מיקום הבניינים, זאת כמוצג להלן:

ביום 26.4.1971 אישרה הוועדה המחוזית לבניה ותכנון ערים במחוז תל אביב את תכנית "ר"ג/540- שינוי לתוכנית מס' DE", במסגרתה גדל שטחה של חלקה 458 (היא 710) מ-613 מ"ר לכדי 686 מ"ר ונאמר כי "מותר יהיה לבצע את החלוקה החדשה הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם" (נספח 12 להמרצת הפתיחה).
ביום 15.11.1974 נערכה תוכנית חלוקה נוספת במסגרתה גדלה חלקה 458 לכדי 707 מ"ר ומספרה הוחלף ל-710 (נספח 10 להמרצת הפתיחה).
ביום 29.8.2013 פנתה עמוס ניסים לעיריית רמת גן בבקשה למתן היתר להרוס את הבניין הקיים בחלקה 710 ולהקים עליו מבנה בן 10 קומות ובו 31 יחידות דיור מעל 3 מרתפי חניה ובהן 33 חניות.
משנודע לדיירי הבניין הסמוך שברחוב קריניצי 87 רמת גן (להלן: הבניין הסמוך), בו מתגוררת מאירצ'יק, כי המבקשים הגישו בקשה להיתר בנייה במקרקעין, פנו הדיירים, לרבות מאירצ'יק, ביום 23.10.2013 לרשות המקומית במכתב התנגדות למתן ההיתר (נספח 5 להמרצת הפתיחה).
משניתן היתר בנייה למבקשים, על אף ההתנגדות שהוגשה לו, הגישו מאירצ'יק ואחרים ערר לוועדת הערר המחוזית (נספח ז' לכתב התשובה).
ביום 22.10.2014 ולבקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הורתה ועדת הערר המחוזית על מחיקת הערר, ביטול ההחלטה מושא הערר, והשבת הדיון לוועדה, על מנת שהבקשה להיתר תבחן תחילה על ידי ועדת השימור (נספח ז' לכתב התשובה).
ההיתר נדון בוועדת השימור ביום 29.11.2015 והוחלט, שבשל החשיבות העירונית וההיסטורית של "גן אברהם" הסמוך לבניין יש לשמור על הכניסה לגן ולא להתיר את השינויים המבוקשים. עם זאת קבעה הוועדה שניתן להתיר שימוש זמני בלבד בחלקת הגן, בכפוף לשיקום הכניסה לגן עם תום הבנייה , והסדרת מעבר בטיחותי להולכי רגל בתקופת הבנייה (נספח ח' לכתב התשובה).
ביום 13.3.2016 החליטה הוועדה המקומית, שנוכח החלטת ועדת השימור שלא להתיר מעבר לכלי רכב דרך מדרגות גן אברהם (חלקה 714) אין לאפשר את הריסת הבניין הקיים בחלקה ולהקים במקומו בניין חדש, אלא לאפשר חלופת חיזוק הבניין הקיים ותוספות על פי תמ"א 38 על תיקוניה וללא חניות (נספח ט' לכתב התשובה).
במסגרת ניסיונות המבקשים לקדם את פרויקט הבנייה, הגישו המבקשים בחודש נובמבר 2012 תביעה נגד עזבון המנוח ויורשיו, ה"פ (מחוזי ת"א) 51975-11-1 2 (להלן: ההליך הקודם), במסגרתו עתרו המבקשים להצהיר, שהם בעלי זכויות הבניה במקרקעין הרשאים לבצע פרויקט בניה במקרקעין ולחתום על כל המסמכים הדרושים לכך.
בהליך הקודם ניתן פסק דין במעמד צד אחד ,שקיבל את תביעת המבקשים. פסק הדין ניתן במעמד צד אחד לאחר שהתקבלה בקשת המבקשים לבצע תחליף המצאה על ידי פרסום בעיתון, נוכח טענתם, שלא הצליחו לאתר את יורשי המנוח.
כאשר פסק הדין הובא לידיעת מאירצ'יק, היא הגישה בקשה לביטול פסק הדין וטענה , שכתב התביעה לא הומצא לידיה. עוד טענה , שהבקשה לתחליף המצאה הוגשה בחוסר תום לב, שכן בעלי הדירות בבניין מכירים אותה מזה שנים ויודעים שהיא מתגוררת בבניין הסמוך. בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 26.3.2015 בוטל פסק הדין בהליך הקודם , ונקבע שהוצאות הבקשה בסך של 10,000 ₪ יהיו בהתאם לתוצאות ההליך העיקרי.
בפסק דין מיום 18.8.2017 נמחק ההליך הקודם, וזאת, בין היתר, בשל הצורך בתיקון המרצת הפתיחה. בפסק הדין נקבע, כי ההחלטה מיום 26.3.2015 ביחס להוצאות הבקשה לביטול פסק דין, תעמוד במסגרת ההליך החדש, לטובת הצד שיזכה בהליך.
ביום 5.1.2017 נחתם בין עמוס נסים לבין יתר המבקשים בהליך הסכם תמ"א 38 ביחס למקרקעין.
בחודש ספטמבר 2017 הוגשה התביעה הנדונה במסגרתה עותרים המבקשים לסעדים המפורטים בכותרת.
טענות המבקשים
לטענת המבקשים, המנוח היה הבעלים של המקרקעין כאשר עוד בחייו, לפני למעלה מ- 60 שנה, העביר את כלל זכויותיו בנכס לידי ועד הדיירים בבניין או לידי משכנות יהלום על דרך של חכירה לדורי דורות. אולם למרות שכלל זכויותיו הועברו למשכנות יהלום או לדיירים , המנוח נותר רשום כבעלים של המקרקעין בנסח רישום המקרקעין.
בשטר החכירה בין המנוח למשכנות יהלום נקבעו תנאים מהותיים ומכוחו אף נחתם שטר שכירות נוסף בין החברה לחוכרי המשנה, הם דיירי הבניין. ההעברה נעשתה על פי 3 תנאים: שכירות בלתי הדירה לתקופה של 299 שנים; כלל התמורה שולמה מראש; והזכויות במגרש הועברו בשלמותן. כך היה מקובל באותה עת בשל שיקולי מס. לטענת המבקשים, ככל שהמנוח היה מעוניין לשמור לעצמו זכויות כלשהן הדבר היה בא לידי ביטוי במרשם בעלי המניות, והמנוח לא היה חותם על העברת שכירות בלתי הדירה לתקופה של 299 שנים הכוללת את כלל הזכויות במגרש.
עוד מוסיפים המבקשים, ששטר החכירה עליו חתם המנוח מפנה לרשימת תנאים מיוחדים חיצונית, אך רשימה זאת איננה בנמצא ולא עלה בידי המבקשים לאתרה, ככל הנראה בשל חלוף השנים. עם זאת, עלה בידי המבקשים לאתר שטר שכירות נוסף, נספח 7 להמרצת הפתיחה (להלן: הסכם שכירות המשנה), בו מופיעה רשימה של תנאים מיוחדים הנלווים לשטר השכירות, שנחתם בין משכנות יהלום ל בין אחד הדיירים, וכי ללא ספק התנאים המיוחדים בהסכם שכירות המשנה זה ים לכל הסכמי שכירות המשנה שנחתמו בגין הנכס באותן השנים. לעניין זה מוסיפים המבקשים, כי משכנות יהלום, בתפקידה כחוכרת ראשית לא יכלה להשכיר או להעניק זכויות שלא הוענקו לה מכוח שטר החכירה עליו היא חתמה מול המנוח. על כן כלל התנאים המיוחדים , שהעניקה משכנות יהלום בתפקידה כחוכרת ראשית לאחד הדיירים, זהים לתנאים שהוענקו לה, ולכן יש לראות את הסכם שכירות המשנה הכולל את התנאים המיוחדים, כרלוונטי גם במישור היחסים בין המנוח למשכנות יהלום.
הסכמי שכירות המשנה מלמדים כי למשכנות יהלום ולשוכרים הבאים אחריה, הוקנתה הזכות להעביר או להחכיר את הדירה לכל מי שיחפצו לפי שיקול דעתם המלא, לבצע כל שינוי מבני וכן לקבל את האחריות על הדירה, שמירתה, אחזקתה, ואת הרשות לבצע "כל דיספוזיציה", לרבות החכרה, השכרה , משכון וכדומה.
המבקשים מפנים לסעיף 14ג' להסכם שכירות המשנה הקובע במפורש, שלאחר השכרת כל היחידות בבניין הועברו כל זכויות הבעלים לידי ועד הדיירים, קרי משכנות יהלום, ולמנוח לא נותר דבר.
המבקשים טוענים, שרק ביום 4.4.2016, זמן רב לאחר פטירת המנוח, נרשמו מאירצ'יק ולוי סגל ישראל ז"ל ברשם המקרקעין כבעלי הנכס במקומו של המנוח (נספח 1 להמרצת הפתיחה). לטענתם, המנוח העביר למשכנות יהלום או לדיירי הבניין את כלל הזכויות בנכס על דרך של חכירה לדורי דורות, ולמעשה המיר את בעלותו בנכס והעביר אותה במלואה לחוכרים. על כן טוענים המבקשים, שלאחר שהמנוח העביר את כלל הזכויות, שהיו בידיו, לא נותרו זכויות אותן יכול היה להוריש, ועל כן התבקש הסרת שמם של מאירצ'יק והלוי סגל ישראל ז"ל ממרשם המקרקעין.
עוד מוסיפים המבקשים שרישום הזכויות במקרקעין לטובת המשיבות לא עומד בתנאי הוראות חוק ההתיישנות, שכן רישום הבעלות ברשם המקרקעין נעשה לאחר למעלה מ-25 שנים מעת שהועברו לחזקתן הזכויות במקרקעין מכוח צוואתו של המנוח וזאת בניגוד להוראות החוק. לעניין זה מוסיפה עמוס ניסים , שבעת התקשרותה בהסכם עם משכנות יהלום ועם דיירי הבניין לביצוע פרויקט הבנייה בבניין, הסתמכה בתום לב על המפורסם ברשם המקרקעין. לו ידעה על המחלוקת בדבר הזכויות לא הייתה מתקשרת בהסכם מלכתחילה ולא מניחה את כספה על קרן הצבי.
לטענת המבקשים אין לשעות לטענתה של מאירצ'יק, לפיה , ידוע לה מידיעה אישית , שזכויות הבנייה שהעביר המנוח לקבלן הוגבלו אך ורק לשטח הדרומי בחלקה . לטענתם, הסכמים במקרקעין טעונים דרישת הכתב ולידיעתה האישית של מאירצ'יק אין נפקות משפטית לעניין זה.
עוד טוענים המבקשים כי במועד הגשת ההתנגדות הראשונה לרשות המקומית למתן היתר בניה לא טענה מאירצ'יק כל טענה לפיה זכויות הבניה שייכות לה, וכי התנגדותה מיום 23.10. 2013 הייתה מטעמי תכנון. אילו הייתה מעלה טענות אלה עוד בתקופת ההתנגדות הראשונה, היו המבקשים מודעים לכך ופועלים בהתאם עד כדי מצב של עזיבת הפרויקט. עולה מכך, שהמידע אודות הזכויות במקרקעין הובאו לידיעת מאירצ'יק בשנים האחרונות ואין היא יודעת על הנעשה בעבר מידיעתה האישית, וככל שהייתה מעורבת ודאי שהיו בידיה מסמכים שונים אודות זכויות במקרקעין, אך אין בידה ולו בדל של ראיה.
עוד נטען, כי יורשת המנוח, תמר סגל ז"ל, כתבה צוואה ברורה באשר לנכסים אותם היא מורישה, במסגרתה התייחסה לזכויות ברחוב קריניצי 87, אך לא נעשתה התייחסות לזכויות בבניין מושא ההליך המצוי בקריניצי 87א'.
לטענת המבקשים בשים לב כי המדובר בפרויקט לחיזוק מבנים, כל שיהוי בהוצאת פרויקט הבניה אל הפועל מטיל סיכון על דיירי הבניין, שכן הבניין לא עומד בתקני הבטיחות הדרושים להגנת המבנה מפני רעידות אדמה.
טענת המשיבות
לטענת המשיבות, דין תביעת עמוס ניסים וכן תביעת המבקשים 3- 16 להידחות על הסף מחמת היעדר עילה ו היעדר יריבות, וזאת בכל הנוגע להיקף הזכויות מכוח שטרי החכירה. לטענתן, יריבות משפטית קיימת אך ורק בין מאירצ'יק כבעל ת חלקה 710 לבין משכנות יהלום כבעלת זכויות חכירה בחלק מהחלקה.
לטענת המשיבות ביום 14.5.1944 העביר המנוח במתנה את הבעלות בחלקה 453 (709 כיום) לבתו תמר סגל ז"ל בכדי שתוכל לבנות בית לה ולביתה מאירצ'יק. לשם בניית הבית התקשר המנוח עם הקבלן. בין הצדדים הוסכם על בניית בית בחלקה 453 עבור מאירצ'יק ובני משפחתה ובתמורה יקבל הקבלן את הזכויות בחלקות 454 ו- 458 בהן יבנה בנייני מגורים וימכור את הזכויות בהן לשם מימון הפרויקט.
לטענת מאירצ'יק מכיוון שהבית בחלקה 453 (כיום 709) נועד למגורי המנוח ומשפחתו הוסכם מפורשות בין המנוח לקבלן, שהעביר לאחר מכן את זכויותיו למשכנות יהלום, כי המבנה שיבנה ברחוב קריניצי 87א (חלקה 710 כיום) יבנה אך ורק על החלק הדרומי של המגרש, באופן שלא יחסום את הנוף הפתוח לגן אברהם מבית משפחת סגל ברחוב קריניצי 87. מאירצ' יק טענה כי באותה העת הייתה בגירה והתלוותה לסבה ואמה במגעים עם הקבלן והיא יודעת על הסכמה זאת מידיעה אישית.
עוד טענה מאירצ'יק, שבהתאם להסכמה המקורית בין המנוח לקבלן היה אמור המבנה בחלקה 458 (710 כיום) להיבנות כאגף אחד בחלק הדרומי ביותר של החלקה, מאחורי הבניין בקריניצי 85. בפועל , בזמן הבניה התגלה , שהמבנה נבנה בשני אגפים באופן בולט לכיוון צפון מקו הבניין ברחוב קריניצי 85 וחוסם במידה מסוימת את הגן מחלקה 453 (כיום 709) . לטענתה, עת אימה המנוחה גילתה זאת היא התעלפה ובעקבות זאת התגלע סכסוך בין המנוח לקבלן, סכסוך אשר למיטב ידיעתה, הסתיים בפיצוי למשפחת סגל בגין הפרת ההסכמה, תוך שהובהר כי לא יבנה דבר מעבר למה שכבר נבנה בפועל ללא הסכמתו של המנוח. בשל כך הוסכם מפורשות כי עם סיום הבניה תיוותר הבעלות בחלקה בידי סבן המנוח של המשיבות באופן שימנע בניה נוספת ללא הסכמתו.
לטענת מאירצ'יק ידוע לה מידיעה אישית, שבין המנוח לקבלן הייתה הסכמה בדבר הגבלת הבניה בחלקה 458 לכל היותר לבניה הקיימת בפועל והמנוח לא הסכים להעברת זכויות בניה נוספות מעבר לזכויות הבניה שנוצלו להקמת המבנה הקיים, בוודאי שלא הסכים להעברת זכויות בניה שיאפשרו בניה אשר תחסום את גן אברהם מבית משפחתו שבחלקה 453 (כיום חלקה 709). תביעתם של המבקשים כעת היא במטרה לבצע פרויקט בניה בחלקה 710 ללא הסכמת הבעלים הרשומים של המקרקעין, פרויקט הכולל הרחבה של הדירות לכיוון החלק הצפוני של חלקה 710 תוך חסימת השטח הפתוח שבין גן אברהם לדירת מאירצ'יק ולכיוון מזרח, תוך התקרבות הבניה לדירתה של מאירצ'יק, וכן תוספת של 2.5 קומות באופן שיחסום את כל הנוף מדירת מאירצ'יק שבחלקה 709.
לטענת המשיבות זכויות הבעלות מעולם לא הועברו על ידי המנוח, ובהתאם למסמכים במרשם המקרקעין , למשכנות יהלום הוענקה אך ורק זכות שכירות ולא זכות בעלות. אין כל עילה על פי דין לביטול זכויות בעלות רשומות במקרקעין והענקתן ללא הסכמת הבעלים.
זכות החכירה אינה זהה לזכות הבעלות ואינה מעניקה באופן אוטומטי לחוכר את מלוא הזכויות הנלוות השייכות לבעלים. השאלה האם לחוכר יש את הזכות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין ללא הסכמת הבעלים נקבעת על פי כוונת הצדדים בכל מקרה ומוסקת מנוסח חוזה החכירה, טיבו של החוזה, תכליתו והנסיבות הקשורות לחוזה.
המבקשים לא הוכיחו שכוונת הצדדים הייתה להעניק לחוכרת, משכנות יהלום, זכות לבצע בניה נוספת בחלקה ללא הסכמת הבעלים, והוכח, שהותרת הבעלות בידי המנוח נועדה להבטיח שלא תבוצע בניה נוספת ללא הסכמתו, בכדי למנוע פגיעה בבית שבחלקה 709 הסמוכה. לטענת המשיבות לא הייתה כל מניעה משפטית להעברת זכות הבעלות, ואי העברתה מחזקת את טענתן כי השימוש במוסד החכירה נועד למנוע אפשרות בניה בחלקה 710 ללא הסכמת הבעלים.
עוד טוענות המשיבות כי המבקשים הציגו רק את שטר החכירה שהוא בגדר טופס סטנדרטי של לשכת רישום המקרקעין ולא הציגו את חוזה החכירה או את רשימת התנאים המיוחדים, אשר לטענת המבקשים צורפה לשטר החכירה, אך לא אותרה על ידם.
עוד מוסיפות המשיבות כי למשכנות יהלום עברה רק זכות שכירות ל- 299 שנים ביחס למגרש בשלמותו כפי שהיה בשנת 1952. לטענתן, למבקשים אין כל זכות בחלק מהחלקה בשטח של 94 מ"ר בחלק הצפוני של חלקה 710, אשר נוצר בשל הליכי פרצלציה, שאינו חלק מהמוחכר ואין להם כל זכות לבצע בו בניה כלשהי.
המשיבות מוסיפות כי אין בהסכם שכירות המשנה כדי לסייע למבקשים, שכן בניגוד לנטען על ידי המבקשים סבן המנוח לא היה צד להסכם זה, ואינו חתום עליו. זאת ועוד, המדובר ב הסכם שכירות משנה בין משכנות יהלום לאחד מחוכרי המשנה ביחס לאחת הדירות בבניין. לטענת המשיבות לא ניתן להסיק ממסמך זה לגבי היחסים בין בעלי המקרקעין לחוכרת. עוד טוענות המשיבות כי דווקא מניסוחו של מסמך זה עולה כי למשכנות יהלום אסור לבצע תוספות או שינויים מבניים בנכס מבלי לקבל את הסכמת הבעלים למפרע בכתב.
באשר לטענה כי זכויות הבעלות לא נכללו בצוואת אימה המנוחה של מאירצ'יק, המדובר בטענה שאינה נכונה, וממילא אינה רלוונטית. בצוואת אימה המנוחה של מאירצ'יק קיימת הבחנה בין הדירה ברחוב קריניצי 87 רמת גן, בחלקה 709, אותה ביקשה להוריש לאחת מנכדותיה, שבפועל הסתלקה מירושת אימה לטובת מאירצ'יק, לבין יתרת רכושה ונכסיה אותם ביקשה להוריש ל מאירצ'יק ולנכדה אחרת. העובדה שלא פירטה בצוואתה את כל נכסיה ורכושה שכללו גם נכסי נדל"ן אחרים, זכויות בחשבונות בנק, קופות גמל, זכות במכונית ועוד איננה יכולה להעיד כי אין המדובר ברכושה. גם העובדה שהמשיבות לא רשמו את הירושה אינה מעידה שזכות הבעלות עברה לצד ג' ולא ניתן לטעון כנגדה להתיישנות. כל עוד לא הייתה כוונה לבצע בניה בחלקה 710 ללא קבלת הסכמת המשיבות לא היה צורך בהוצאת כספים לרישום העברת הזכויות בירושה.
באשר לטענת המבקשים כי בהתנגדות להיתר, שהוגשה ביחס לחלקה 710 , לא צוינו זכויות הבעלות בחלקה, דבר המעיד כי ל מאירצ'יק אין זכויות בעלות, טוענות המשיבות כי המדובר בטענה חסרת שחר, שכן ההתנגדות הוגשה על ידי בעלי דירות אחרים בבניין בו גרה מאירצ'יק ונוסחה על ידם בעוד היא ובעלה המנוח רק הצטרפו אליה. התנגדות זו נוסחה על ידי אדריכל ועסקה רק בסוגיות תכנוניות ולא העלתה אף טענה קניינית.
ההליכים
ביום 19.9.2017 הוגשה התביעה הנדונה, במסגרתה נתבעו המשיבות כיורשות המנוח.
ביום 7.11.2017, ניתנה החלטת כבוד השופטת גרוסמן, על גבי תשובת רשם המקרקעין, שאף הוא נתבע בהליך, לפיה, נוכח הודעתו , שיכבד כל החלטה בתיק, מעמדו הוא כשל משיב פורמאלי, והוא פטור מהתייצבות לדיונים.
ביום 28.1.2018, הוריתי על מחיקת התביעה נגד המשיבה 3, לאחר שזו הצהירה שהיא הסתלקה מחלקה במקרקעין לטובת מאירצ'יק, וויתרה על כל זכות קניינית במקרקעין.
במסגרת דיון ההוכחות מיום 8.1.2019 הוברר שאף המשיבה 2 ויתרה על זכויותיה בחלקה לטובת מאירצ'יק (ראו עמוד 15 לפרוטוקול דיון מיום 8.1. 2019, שורות 7- 9, והחלטה מיום 28.1.2018).
בדיון ההוכחות בהליך נחקרו מצהירי הצדדים, עו"ד עמוס נסים מטעם המבקשים, ומאירצ'יק מטעם המשיבות, אשר הגישו תצהירים בתמיכה לכתבי הטענות בהליך.
דיון והכרעה
זכויות הבנייה
המסגרת הנורמטיבית
סעיף 3 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1959 שכותרתו שכירות קובע כדלקמן:
"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
על פי הפסיקה, נהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות ולא רק זכויות חכירה. לעניין זה ראו רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1997) (להלן: פס"ד לוסטיג ). בפסק הדין בעניין לוסטיג נדונו הסכמי חכירה בין צדדים פרטיים לתקופה של 999 שנים עם אופציה ל- 999 שנים נוספות, כאשר במסגרת ההסכם בין הצדדים נקבע , שהשוכר יהיה זכאי לעשות שימוש במושכר כרצונו כדרך בעלים וכאדם העושה בתוך שלו ללא הגבלה. בתנאי החוזה לא הייתה התייחסות מפורשת לזכויות הבנייה הצמודות לקרקע והשאלה שנדונה שם הייתה האם זכויות הבנייה עוברות לחוכר וכמוהו כבעלים או שמא נשארות הן בידי הבעלים. בית המשפט קיבל את הערעור וקבע, בין היתר את הדברים הבאים:
"כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית שבהיעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מרב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות"
ובהמשך :
"בשורה של פסקי-דין קבע בית-המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סרב בית-המשפט להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן פסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות".
כאמור, לעניין מהותה של "חכירה לדורות" הייתה גם פסיקה שעמדה על ההבדל המשפטי שבין חכירה לבעלות ונפקותו (למשל: דברי השופט מני בע"א 331/67 אהרונוב ואח' נ' בן דרור ואח'; ע"א 123/66 אהרונוב נ' אייזן; אולם בעקבותיה חוקקו הוראות חוק מיוחדות המשוות בין חכירה לדורות ובעלות לעניינים מסוימים (סעיף 51(א)(3) ל חוק בתי המשפט [נוסח משולב] , תשמ"ד- 1984), הוציא מפורשות מסמכות בתי-משפט השלום - בדומה לתביעות בדבר בעלות במקרקעין - גם תביעות בדבר חכירה לדורות, ובכך ביטל את הילכת ע"א 331/67 הנ"ל; סעיף 4 לחוק הגנת הדייר (הוראות שונות), תשכ"ח- 1968, ששולב בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] , תשל"ב- 1972, ואשר השווה לעניינים המנויים בו בין בעלים לחוכר לדורות, ובכך ביטל את הילכת ע"א 123/66 הנ"ל). ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות (ראה האסמכתאות המפורטות בספרו הנ"ל של זמיר, בעמ' 77-78, ה"ש 283-284).
המקרה שלפנינו הוא דוגמא אופיינית לשימוש בדרך של חוזה חכירה כדי לעקוף את המגבלה הקבועה בחוק להעברת בעלות על חלק מחלקה. תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינת מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין וניצולם". (ההדגשה הוספה – ע' ר').
וכפי שקובע כבוד השופט יורם דנציגר בסעיף 18 לפסק דין בע"א 297/16 שלוסברג נ' הוד (4.12.2017) (להלן : פס"ד שלוסברג ) "אכן, השתרשה בפסיקה התפישה כי חכירה לתקופות ארוכות מאוד, מהווה אינדיקציה להעברת זכויות "השקולות" לבעלות בנכס [ראו למשל: ע"א 1858/05‏ שנרך נ' פלס, פסקה 9 (11.2.2007); ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, פסקה 21 (12.11.2009); ע"א 5865/11 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ, פסקה 37 (14.8.2014)]."
עוד נקבע בפסיקה, כי אורך תקופת החוזה אינו נתון שיכול לעמוד לבדו ואין בו די על מנת להרים את הרף הנדרש להוכחת כוונת הצדדים להקניית זכויות אחרות מאשר צוין במפורש בחוזה (ע"א 355/76 בסו נגד מלאך, פ"ד לא(2), 359). עוד נקבע שיש לבחון את הוראות החוזה בכל מקרה ומקרה על מנת לב רר מהן הזכויות שביקשו הצדדים להקנות במסגרת חוזה החכירה [ראו פס"ד לוסטיג ופס"ד שלוסברג וכן ספרו של ד"ר אמיר קמינצקי, חכירה לדורות, הוצאת בורסי, התשע"א- 2011, עמ' 408 (להלן: ספרו של קמינצקי)].
בפסק הדין שלוסברג, המערערים היו הבעלים של חלקה עליה היו שלושה מבנים, והמשיבות הן הבנות של מי שרכשו זכויות חכירה ל- 999 שנים באחת הדירות במבנה המרכזי. המערערים קיבלו אישור לתוכנית בנייה למגדל בן 24 קומות. המחלוקת הייתה ביחס לתמורה המגיעה למשיבות עבור זכויות החכירה בדירה, עם השלמת פרויקט בניית המגדל, האם התמורה תשקף גם את החלק היחסי בזכויות הבנייה שנוספו למקרקעין עם אישור התב"ע כטענת המשיבות, או האם יהיו זכאיות לקבל דירה בשטח זהה לשטח הדירה בטרם אישור התב"ע, כטענת המערערים. אחת מהתניות של חוזה החכירה בעניין שלוסברג קבעה שבמקרה בו תאושר תכנית להריסת הבניין ובניית חדש במקומו, תבוטל חכירת הדירה והחוכרים יהיו חייבים לפנות את הדירה - "בתנאי שיקבלו בבניין שיוקם על החלקה דירה בת שני חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב, כשהזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותן הזכויות הקיימות לחוכרים בבניין זה כיום בלבד, ובאותו יחס לו היה רשום כבית משותף". בית המשפט המחוזי קבע כי זכות החכירה של ההורים המנוחים "שקולה" לזכות בעלות בדירה, אשר כוללת זכויות בנייה יחסיות בחלקה.
בבית המשפט העליון נחלקו הדעות. דעת הרוב (מפי כבוד השופט יורם דנציגר, אליה הצטרף כבוד השופט אורי שוהם), קבעה כי טיב והיקף הזכויות הנלוות לזכות החכירה או לזכות הבעלות כגון זכויות ברכוש המשותף או זכויות בניה נעוצות בתוכנו של כל חוזה וחוזה וכי "נקודת המוצא יכולה להיות שהסכם חכירה לדורות ל- 999 שנים מעניק זכויות "השקולות" לבעלות", וכי זכויות אלו נושאות עמן זכויות בנייה יחסיות; אך אין המדובר בהכרח בנקודת סיום שכן צדדים לחוזה יכולים לקבוע ביניהם אחרת, הן בעניין טיב הזכויות "העיקריות" והן בעניין היקף הזכויות "הנגזרות" מהן" (סעיפים 20- 21 לפסק הדין).
ובהמשך ובהתייחס לשאלת שייכות זכויות הבניה עת המדובר בחוכר לדורות ציין בית המשפט את הדברים הבאים :
אשוב ואחדד. אכן הדעת נותנת, שככלל, זכויות בנייה ייתפשו כ"נכס" המשותף לבעלי הזכויות באופן יחסי. ועל כן, שתיקה מלאה בנושא משמעה שזכויות הבנייה "תולבשנה" באופן יחסי על הזכויות "העיקריות". עם זאת, כאמור, ייתכנו מקרים שבהם יש הסכמה אחרת לגבי זכויות הבנייה, כמו בענייננו, ואז נדרש יהיה לכבד את האוטונומיה של הצדדים וליתן להסכמה תוקף [ראו: ע"א 2139/12 רוזן נ' חברת ארזי הבירה, פסקה 42 (‏15.12.2015); ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ", פסקה 41 (‏20.11.2016) (להלן: פרשת עמליה פרנק)]. ועוד אחדד, בהקשר זה, כי השאלה האם התגבשה הסכמה חוזית בדבר זכויות הבנייה היא "שאלה שבעובדה", ועל כן יש לבחון כל חוזה-וחוזה לגופו על מנת להכריע בעניין [ראו לדוגמא: ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, פסקה 9 (18.02.2010); פרשת עמליה פרנק, פסקה 42]. (סעיף 29 לפסק הדין). (ההדגשה הוספה – ע' ר').
בעניין שלוסברג ונוכח נסיבותיו הפרטיות של אותו מקרה (כגון תנאי בהס כם החכירה שקבע כי לחוכרים לדורות," אין שום זכויות בחלקה למעט חלק המקרקעין המוחכר") קבע כבוד השופט דנציגר שקריאת הסכם החכירה ותנאיו, מלמדים לפי לשונם המפורשת, ומבלי להידרש לנסיבות חיצוניות, שהצדדים לא התכוונו להעניק לחוכרים זכויות בניה בנכס בתרחיש של הריסה ובניה חדשה, גם בהינתן אישור תב"ע חדשה המגדילה את היקף זכויות הבניה בנכס. לעמדתו של השופט דנציגר הצטרף כבוד השופט שוהם, אל מול דעתו החולקת של כבוד השופט עמית.
בסיפא לפסק דינו של השופט דנציגר בעניין שלוסברג, ונוכח דעתו החולקת של כבוד השופט יצחק עמית, ציין השופט דנציגר את הדברים הבאים:
"למקרא חוות דעתו של חברי השופט י' עמית, אבקש לחדד פעם נוספת כי אכן נקודת המוצא הינה שזכות חכירה לתקופה ארוכה "שקולה" במובנים רבים לזכות בעלות, הן מבחינת טיב הזכויות, והן מבחינת הזכויות הנגזרות, לרבות זכויות בניה. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים שבהם התוצאה תהיה אחרת לנוכח הסכמות חוזיות ספציפיות בין הצדדים- וכך לדידי במקרה הנדון". (ההדגשה הוספה – ע' ר').
עוד ראו לעניין הזיקה בין חכירה לדורות לבעלות, את ספרו של י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (כרך ב', ירושלים, תשנ"ז, עמוד 27) : "בעל מקרקעין המחכיר את מקרקעיו מאבד את מירב התכנים של הבעלות למשך תקופת החכירה. החוכר הוא הזכאי להחזיק בנכס, להשתמש בו, ליהנות מפירותיו, וכו'".
מן הכלל אל הפרט
השטרות וייפוי הכוח ביחס לחלקה הנדונה
בין המנוח, באמצעות עו"ד יהלום, לבין משכנות יהלום נחתם ביום 7.11.1952 שטר החכירה, במסגרתו נקבע כדלקמן:
"השטר הזה מעיד שתמורת סכום השכירות הנזכר דלקמן ממשה סגל ע"י ב"כ נפתלי יהלום לפי יפוי כוח נוטריוני מיום 31.1.52 משכיר בזה ל"משכנות יהלום 87א' רמת גן בערבון מוגבל" מרמתן גן המקבל עליו בשכירות לתקופת 299 שנים את הנכסים המתוארים ברשימה דלקמן בשכירות שנתית של 50 פרוטה ל"י ששולם למפרע לכל תקופת השכירות ע"פ התנאים האלה: (או התנאים המיוחדים הרצופים בזה) וה' משה סגל הנ"ל מודיע בזה שהוא הנהו בעל הנכסים המושכרים כפי שהם מתוארים ברשימה דלקמן".
ברשימה, שבשטר החכירה, מופיעה חלקה 458 (היא חלקה 710) בגוש 6125 ששטחה 613 מ"ר, ובתיאור הנכס צוין כי המדובר ב" מגרש וכל הבנוי עליו, בשלמות ".
אין חולק כי במקרה הנדון לא אותר מסמך התנאים המיוחדים, אליו הפנה שטר החכירה, ככל שהיה קיים כזה, ועל כן הדרך להבין מה הייתה כוונת הצדדים והזכויות שהועברה למשכנות יהלום כחוכרת היא על ידי בדיקת התנהגות הצדדים מעת רישום החכירה ועד הגשת התביעה וכן מעיון במסמכים אחרים שהומצאו לבית המשפט, ככל שיש בהם כדי לשפוך אור על ההתקשרות בין המנוח למשכנות יהלום.
כפי שצוין לעיל, ביום 20.6.1951 נחתם בין המנוח לבין הקבלן ייפוי כוח נוטריוני בנוגע למקרקעין מושא ההליך – 458 (710 דהיום) ובנוגע לחלקה 454 (אחד מנספחי 6 להמרצת הפתיחה) במסגרתו צוין כדלקמן:
"הח"מ משה סגל מתל אביב רח' הס 27 ממנה את מר משה מוריה סטופיבצקי לבא כוחי בקשר לשני מגרשים רשומים במשרד ספרי האחוזה בתור חלקות 458, 454 בגוש 6125 וכיום בתור חלקות בגוש 6125 והידועים בתוכנית פרצלציה של עירית רמת גן בחלקות D, B בגוש 6125, תכנית חלוקה 118/S ובא כוחי הנ"ל יהיה רשאי לפעול בשמי ובמקומי בקש ר לשתי החלקות הנ"ל (כ)ראות עיניו ובין השאר בא כוחי יהיה רשאי :
למכרן, למשכנן להעבירן לאחר ואף לעצמו, לחלקן, להחכירן, למכרן, בשלמות או בחלקים אחרים ואף לעצמו, בתמורה כפי שהוא יקבע או בלי תמורה, להחליפן, ובכלל לעשות בהן כל דיספוזיציה מותרת לפי החוק.
להופיע בשמי ובמקומי במשרד ספרי האחוזה ולחתום בשמי ובמקומי על כל חוזה הסכם, תעודה , בקשה או דוקומנט אחר, חוזה שהוא, על מנת לבצע כל הפעולות הנזכרות בסעיף הקודם או אחת מהן.
להעביר את יפוי הכוח הזה על אחר או אחרים כלו או מקצתו.
יפוי כוח זה הוא החלטי ובלתי חוזר כי זכויות צד שלישי קשורות בו". (ההדגשה הוספה – ע' ר').
ביום 31.10.1952 חתם הקבלן על ייפוי כוח לטובת עו"ד יהלום במסגרתו צוין כדלקמן :
"אני הח"מ משה מוריה סטופיצבסקי מתושבי רמת גן ממנה בזה מר נפתלי יהלום עו"ד מרמת גן לבא כוחי בקשר לסמכויות שאני קיבלתי מאת משה סגל מתל אביב לפי יפוי כח נוטריוני מספר 362 דף 6660 מיום 20.6.51.
בא כוחי הנ"ל יוכל להופיע בשמי במשרד ספרי האחוזה ובפני כל מוסד ממשלתי אחר ולעשות בשמי ובמקומי את כל או חלק מהפעולות הבאות :
למכור את החלקה 458 בגוש 6125 ו/או להעביר את החלקה הנ"ל, להחכירה, למכרה בשלמות או בחלקים אחרים בתמורה כפי שהוא יקבע או בלי תמורה, להחליפה, ובכלל לעשות בהן כל דיספוזיציה מותרת על פי החוק.
לשם בצוע הפעולות הנ"ל בא כחי הנ"ל יהיה רשאי לחתם על כל מיני שטרי מכר, שכירות, חליפין, וכדו' ועל כל מיני ניירות הכרוכים בקשר עם פעולות הנ"ל.
להעביר את היפוי כח זה לאחר או לאחרים כולו או מקצתו.
יפוי כח זה הוא החלטי ובלתי חוזר כי זכויות צד שלישי קשורות בו". (ההדגשה הוספה – ע' ר').
לאחר שנחתמו ייפוי הכוח לעיל מיום 20.6.1951 ו מיום 31.10.1952 , נחתם ביום 7.11.1952 שטר החכירה בין משכנות יהלום לבין המנוח, באמצעות עו"ד יהלום כמיופה כוח המנוח .
מעיון בייפוי הכוח לעיל עולה, שהמנוח העניק לקבלן את האפשרות לפעול כראות עיניו במקרקעין, לרבות מכירתם בשלמות לאחרים. כך אף בייפוי הכוח שנחתם על ידי הקבלן לטובת עו"ד יהלום במסגרתו נקבע, שזה יוכל למכור את חלקה 458 (710 – כיום) בשלמות או בחלקים ולחתום על מסמכים לרבות שטרי מכר, שכירות או חליפין.
ניסוחם של ייפוי הכוח מלמד, שכוונת המנוח הייתה להעביר את מלוא הזכויות במקרקעין המצויות בידיו לידי הקבלן, אשר יהיה רשאי לעשות בהן כרצונו, וכך אף נקבע בייפוי הכוח בין הקבלן לעו"ד יהלום.
בפועל נחתם שטר חכירה בין המנוח באמצעות עו"ד יהלום כמיופה כוחו של המנוח לבין משכנות יהלום ל- 299 שנים, כאשר הנכס המוחכר הוא "מגרש וכל הבנוי עליו, בשלמות", בשטח של 613 מ" ר.
בהתאם לפסק הדין בעניין שלוסברג לעיל, נקודת המוצא היא שזכות חכירה לתקופה ארוכה "שקולה", במובנים רבים , לזכות בעלות, הן מבחינת טיב הזכויות והן מבחינת הזכויות הנגזרות, לרבות זכויות בניה. אך ייתכנו מקרים שבהם התוצאה תהיה אחרת לנוכח הסכמות חוזיות ספציפיות בין הצדדים.
בניסיון להוכיח כי במקרה זה היו בין הצדדים הסכמות אחרות שגרעו מזכויות החוכרים לדורי דורות, מאירצ'יק העידה , שהמנוח השאיר בידיו את זכות הבעלות, שכן לא רצה שיבנו על המקרקעין, באופן בו יחסם הנוף הפתוח לגן אברהם, והמנוח לא הסכים להעברת זכויות בניה נוספות מעבר לזכויות הבניה שנוצלו להקמת המבנה הקיים (סעיפים 12-10 לתצהיר) .
לטעמי, אין בעדותה של מאירצ'יק בעניין זה כדי לסייע לה , שעה, שהנחת המוצא , כאמור לעיל , היא , שהעברת זכויות החכירה לדורות כוללת בחובה גם העברת זכויות הבניה, ועת לא צורף כל מסמך התומך בטענותיה.
מייפויי הכוח כמו גם שטר החכירה, שהוצגו בבית המשפט, עולה שבייפוי הכוח שנתן המנוח לקבלן לא הייתה כל הגבלה על זכויות והללו הועברו בשלמותן ובאופן בלתי חוזר. מכאן שהנטל מוטל עליה להוכיח הגבלות על הזכויות שהועברו.
כאמור, מאירצ'יק העידה, שהקבלן התחייב כלפי המנוח לא לבצע בנייה נוספת בחלקה ללא הסכמת הבעלים (סעיפים 12-10 לתצהיר) ללא שפירטה את המועד המדויק שבו ניתנה ההתחייבות . יחד עם זאת, ונוכח לשון שטר החכירה "למגרש והבנוי עליו" בלשון הווה, קרי למבנה שכבר היה בנוי בחלקה במועד חתימת השטר ולא על בניה עתידית או זכויות בניה עתידיות (ראו סעיף 33 לסיכומי המשיבות), ניתן ל הניח כי חתימת שטר החכירה היא מאוחרת להסכמה הנטענת בין הקבלן למנוח.
זאת ועוד, ייפוי הכוח של הקבלן מוריה לעו"ד יהלום, מיום 31.10.1952 לפעול במקרקעין , לרבות על ידי מכירת חלקה 458 (710 כיום) , נעשה בסמוך לחתימת שטר החכירה, מיום 7.11.1952, מכאן שאף לעניין ייפוי כוח זה ניתן לקבוע כי הוא ניתן לאחר הבניה או בסמוך לסיומה.
מהאמור עולה כי יש להניח שהמסמכים לעיל הם מסמכים מאוחרים להתחייבות שלא לבנות ללא הסכמת הבעלים ובכל זאת לא נמצא בהם זכר להתחייבות האמורה. נהפוך הוא, הקבלן העביר בהתאם לייפוי הכוח שניתן לו מיום 20.6.1951, את הסמכות לעשות כל שימוש במקרקעין לרבות מכירתם וכל דיספוזיציה אחרת. הסכמים בכתב על פי טיבם כוללים כל התחייבות שהייתה בין הצדדים עד למועד חתימתם (סעיף 80 לחוק הפרוצדורה הע ות'מנית) ומכאן שהיה על מאירצ'יק להוכיח הסכמה זאת בכתב ואין די בטענה לקיומו של הסכם כזה או אחר, מוקדם למסמכים אלו, בין הקבלן למנוח.
זאת ועוד, ואף אם התחייבות הקבלן הייתה מאוחרת לחתימת שטר החכירה וייפויי הכוח, לא היה בכך כדי לסייע למשיבות, שעה שהמקרקעין כבר נמכרו על ידי הקבלן למשכנות יהלום, שהיא צד שלישי, אשר אינו כפו ף להתחייבות הנטענת בעניין הגבלת זכויות הבניה. יתר על כן משכנות יהלום מכרה את הדירות לצדדים שלישיים ולא הוכח כי הם ידעו או שצריכים היו לדעת על מגבלה בניצול זכויות בנייה. ולכן לא יכולים להיות כפופים ל מגבלה שכזו, ככל שהייתה קיימת בין הקבלן לבין המנוח.
בעניין זה, אציין כי לא נטען, ואף לא הוכח, כי הקבלן חתם עם משכנות יהלום על הסכם בו הוכנסה הגבלה לפיה העברת הזכויות במקר קעין למשכנות יהלום מותנית בכך שזכויות הבניה אינן מועברות לה אלא נשארות בידי הבעלים של המקרקעין או שמוטלת כל מגבלה אחרת על ניצול זכויות המקרקעין .
הסכם החכירה לגבי חלקה 708
כחיזוק לטענת המשיבות לפיה המנוח רצה להגביל את הבניה במקרקעין מושא ההליך, הפנו המשיבות לנספח י' לתשובה להמרצת הפתיחה, הוא הסכם ביחס למקרקעין בחלקה 454, שהיא כיום חלקה 708, בין המנוח לבין חברת "בית יהלום 85", שאינה צד להליך. בהסכם חכירה זה הועברה החכירה לתקופה של 999 שנים, ולא רק ל- 299 שנים, ונקבע כי הבעלות היא ערטילאית בלבד (סעיף 6 לשטר החכירה) , והוסכם מפורשות כי לחברת בית יהלום 85 הרשות לפעול בחלקה כאילו היא הבעלים ובכלל זה לבנות על המגרש, לשנות את הבנוי, להרוס ולהוסיף כל בניין.
לטענת המשיבות, היות ושטח זה מצוי מדרום לחלקה 709, בית מגורי משפחת סגל, וממזרח לחלקה 710, אשר אינה מצויה בין בית מגורי משפחת סגל לבין גן אברהם, בניה נוספת בחלקה לא תפגע בבית משפחת סגל שבחלקה 709 ולא תחסום את הנוף והאוויר, שבין משפחת סגל לבין גן אברהם , ולכן , לטענתן, נוסח כך שטר החכירה לגבי חלקה 454 . עוד נטען בעניין זה כי בחוזה המשנה ביחס לחלקה זו נקבע שיועברו זכויות בעלות לחוכרי המשנה ככל שהדבר יהיה אפשרי בעתיד, הוראה אשר אינה קיימת בחוזי חכירת המשנה ביחס לחלקה מושא הליך זה.
לא מצאתי כי יש בהסכם בין המנוח לבין בית יהלום 85 ביחס לחלקה 709, כדי לסייע למשיבות, ולטעמי יש בו דווקא לסייע למבקשים.
המשיבות טענו, כי בשונה מפסק הדין בעניין לוסטיג, שם העברת הזכויות במקרקעין על ידי החכרתן לתקופה ממושכת, הייתה נעוצה במניעה החוקית להעברת חלק מחלקה, הרי במקרה הנדון לא הייתה מניעה חוקית להעביר זכות בעלות במקרקעין, על כן העברתן של זכויות חכירה בלבד, נועדה לשמר בידי המנוח את זכויות הבניה במקרקעין.
ככל שהיה ממש בטענת המשיבות לעיל, לפיה לא הייתה מניעה חוקית להעברת הבעלות במקרקעין, הרי לכאורה, לא הייתה כל מניעה לבצע העברת בעלות מלאה מהמנוח לחברת בית יהלום 85, ביחס לחלקה 454 (חלקה 709) . העובדה כי גם בחלקה 454 בוצעה העברת זכויות חכירה בלבד , ולא זכויות בעלות, מחזקת את טענות המבקשים, כי העברת הזכויות בשיטה זאת נעשתה בשל סיבה מסוימת (לעניין זה טענו המבקשים כי נקיטה בשיטה זאת נעשתה מטעמי מיסוי), ואינה תומכת בטענת המשיבות כי נעשתה בשל הותרת זכויות הבניה בידי המנוח.
עוד אעיר כי לא נמצא מסמך התנאים המיוחדים של שטר החכירה , ככל שהיה כזה, אך למול טענת המשיבות , שהסכם החכירה עם חברת בית יהלום 85 העניק לחברת בית יהלום 85 את הזכות לפעול בחלקה כבעלי ם, לא ניתן לשלול כי הסכם דומה נחתם ביחס למקרקעין מושא ההליך, עת הקבלן אשר בנה את שני הבניינים היה אותו הקבלן, אשר פעל ביחס לשתי החלקות עליהן נבנו הבניינים על פי ייפוי כוח אחד מיום 20.6.1951.
עוד טענו המשיבות כי קיים ההבדל בין חכירה לתקופה של 299 שנים, כבמקרה דנן, לבין חכירה לתקופות ארוכות יותר של 999 שנים ומעלה. טענה זו קשה לקבל משהמנוח העביר את המקרקעין לקבלן בידיעה כי זה יבנה עליו בניין, תוך שניתנה לו האפשרות לעשות במקרקעין ככל שיחפוץ. לא זו אף זו שהדירות שנבנו נמכרו לדיירים פרטיים, העושים בהן עסקאות כבעלים לכל דבר ועניין (לעניין זה ראו את הסכם שכירות המשנה).
לכך יש להוסיף, שתקופה של 299 שנים, שהיא בוודאי בגדר "חכירה לדורות" על פי דין (מעל 25 שנה) היא תקופה של מעל עשרה דורות, תקופה ממושכת מאוד לכל הדעות, וקשה לקבל הטענה כי יש בנסיבות העניין נפקות בין חכירה לתקופה של 299 שנים לבין חכירה ארוכה יותר. בסוגיה זו דן ד"ר אמיר קמינצקי בספרו בעמודים 174 עד 189, וקובע שתקופת שכירות מקסימלית בחקיקה בעולם היא 200 שנה (ראו סקירת החקיקה בעולם בעמוד 178-177 ו כן ראו סעיף 599(ב)(1) לתזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו-2006 וסעיף 598 (ב)(1) להצעת חוק דיני ממונות, התשס"ע-2011 בהם מוצע לקבוע שעסקת שכירות תהיה תקפה גם אם נעשתה בחלק מיחידת רישום ובלבד שאינה עולה על 200 שנה), כאשר חכירה למספר שנים רב יותר יוצרת אגד של זכויות הדומה לבעלות.
לשון הווה ולא לשון עתיד
טענה נוספת שהעלו המשיבות היא שבשטר החכירה הוגדרו המקרקעין כ"מגרש וכל הבנוי עליו, בשלמות" וכי המדובר בלשון הווה, קרי כל מה שיש על המקרקעין בעת העברתם לידי משכנות יהלום, ואין שטר החכירה מציין בלשון עתיד "וכל מה שייבנה עליו". דין טענה זאת להידחות.
בעניין לוסטיג קבע בית המשפט העליון כי " שתיקה מלאה בנושא משמעה שזכויות הבניה "תולבשנה" באופן יחסי על "הזכויות" העיקריות". מכאן שניסוח שטר ה חכירה לפיו המקרקעין המועברים כ"כמגרש וכל הבנוי עליו, בשלמות" מעיד הן על מה שנמצא על המקרקעין והן על מה שייבנה עליו בעתיד, וככל שרצה המנוח לסייג את העברת המקרקעין ככאלו שאינם כוללים את אשר ייבנה, היה עליו לציין זאת במפורש. כאשר המילה "בשלמות" מחזקת פרשנות זו, דהיינו המקרקעין נמכרים "בשלמות" על כל זכויותיהם.
עוד אוסיף בעניין זה כי עת חתימתו של שטר החכירה נעש תה לאחר חתימת ייפוי הכוח בו לא הוגבל הקבלן וניתן לו להעביר את כל הזכויות במקרקעין, הרי שמתחייב היה לסייג את שטר ה חכירה בכל הנוגע לזכויות הבניה, ככל שרצו לעשות כן, במיוחד כאשר לטענת המשיבות הנושא היה חשוב למנוח והוא היה מודע לו.
הסכם שכירות המשנה
המבקשים ביקשו כמפורט לעיל להסתמך על הסכם שכירות משנה , שנחתם בין משכנות יהלום לבין אחד מבעלי הדירות, אשר הוגדר במסמך כ" השוכר" (נספח 7 להמרצת הפתיחה), כדי להוכיח את טענתם שהבעלות במקרקעין הועברה לידי משכנות יהלום וממנה לדיירים.
לטענת המבקשים מהסכם שכירות המשנה עולה שלאחר החכרת כל היחידות בבניין, הועברו כל זכויות הבעלים לידי ועד הדיירים, קרי משכנות יהלום, כעולה מסעיף 14ג' במסגרתו נקבע כי : "כל זמן שהמשכיר לא השכיר את הנכס בשלמותו לשוכרים- הרי הוא נשאר משכיר לגבי החלקים הבלתי מושכרים, לאחר רישום השכירויות של כל הנכס עוברות זכויות המשכיר לוועד הדיירים ופרטיכל של אסיפה כללית אשר בהן השתתפו שוכרי 11 חלקים, יחייב כאילו הייתה זו החלטה חתומה ע"י כל השוכרים ".
המשיבות טענו מנגד, כי אין להסתמך על הסכם שכירות המשנה, שכן המנוח לא היה צד לו, ועל כן אין בהסכם זה כדי לחייב את בעלי המקרקעין. עוד טענו כי אין בסעיף 14ג' להסכם שכירות המשנה כדי להוכיח שזכות הבעלות עברה מהמנוח למשכנות יהלום.
עוד לטענת המשיבות, הסכם שכירות המשנה אף מחזק את טענתן שלהן , שכן בהסכם זה נדרשת הסכמת הבעלים לבניה נוספת וזאת בהתאם לסעיף 6ב להסכם שכירות המשנה הקובע כי " הוספות או שינויים "קונסטרוקטורליים" (מחוץ לשינויים פנימיים במחי צות) אסורים מבלי הסכמת המשכיר למפרע בכתב". משמע כי למשכנות יהלום אסור לבצע תוספות או שינויים מבניים מבלי לקבל את הסכמת המשכיר, קרי הבעלים, למפרע בכתב.
עוד טענו המשיבות שבסעיף 10 להסכמי חכירת המשנה של חלקה 708, הוסכם כי יועברו זכויות הבעלות לחוכרי המשנה ככל שהדבר יתאפשר בעתיד, הוראה שאינה קיימת בחוזי חכירת המשנה ביחס לחלקה 710.
אף כי לא נעלם מעיני כי הסכם שכירות המשנה, נחתם בין משכנות יהלום כחוכרת, לבין דיירי הבניין, כחוכרי משנה, ולא על ידי המנוח כבעלי הקרקע, אני סבורה שיש בהסכם זה, עת הוא מצטרף למסמכים נוספים שהגישו המבקשים, כדי להצביע שלאורך כל השנים נהגה משכנות יהלום ובעלי הדירות, כחוכרי המשנה, מנהג בעלים במקרקעין, לרבות בעניין העברת זכות חכירת המשנה בין בעלי הדירות, ללא שהבעלים הרשום נדרש לאשר ביצוע העברות אלו, וללא שהוגבלה זכותם של בעלי הדירות לבצע בהן עסקאות לרבות נטילת משכנתא, שימוש ברכוש המשותף ועוד. מעיון בהסכם עולה, שכל הזכויות המהותיות בנכס הועברו לידי הדיירים, וזאת על פי סעיף 14ג' להסכם שכירות המשנה, אשר צוטט לעיל. כך למשל, בהתאם לסעיף 10 להסכם שכירות המשנה המשכיר, קרי משכנות יהלום, אינה יכול לבטל את הסכם השכירות, ושוכר המשנה יכול להשכיר, למשכן ולהוריש את זכות השכירות ללא צורך בהסכמת המשכיר, והמשכיר אינו רשאי למשכן את הנכס ללא קבלת הסכמת השוכרים (סעיף 11 להסכם שכירות המשנה).
באשר לטענת המשיבות כי בהתאם להסכם חכירת המשנה לא יכלו חוכרי המשנה לבצע שינויים קונסטרוקטואליים ללא הסכמת המשכיר (סעיף 6ב' להסכם שכיר ות המשנה), הרי שהסכם המשנה הוא בין חוכרי המשנה למשכנות יה לום כמשכיר , ולא עם המנוח . סעיף 6 ב' נושא בחובו הגבלה על בנייה חיצונית,כאשר נושא של בנייה חיצונית (להבדיל משינויים פנימיים) בבית משותף, אך הגיוני הוא שיידרש להסכמת ה משכיר, שהפך למעשה לוועד הדיירים, אך אין בכך לקבוע הותרת הבעלות על זכויות בנייה או מתן הרשאה לשימוש בידי הבעלים להבדיל מוועד הדייירם .
באשר לטענת המשיבות כי הסכמי חכירת המשנה, ביחס לחלקה 708 שונים מ הסכמי חכירת המשנה ביחס לחלקה 710, אכן יש הבדלים בניסוח הסכמי חכירת המשנה, אשר נחתמו גם על ידי חברות שונות (משכנות יהלום על חוזה חכירה של חלקה 710, ובית יהלום 85 על חוזה חכירה לחלקה 708), אך מלבד השערות ביחס להבדלים בניסוח הסכמי שכירות המשנה השונים, לא הובאו כל תימוכין לסיבה האמתית להבדל בניסוח (אשר יכול להיות נעוץ גם בייצוג על ידי עורכי דין שונים).
נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי עד תום תקופת החכירה אין למשיבות בעלות בזכויות הבנייה בחלקה 710 ואף אין להן זכות להגביל בדרך כלשהי את זכות השימוש והביצוע בזכויות הבנייה בחלקה זו.
מחיקת המשיבות מהמרשם
המבקשים עתרו בתביעתם להורות על מחיקת שמן של המשיבות ממרשם המקרקעין ולרשום את דיירי הבניין כבעלי החלקה. לא מצאתי להיעתר לבקשה. העובדה כי נפסק לעיל שעד תום תקופת החכירה אין למשיבות את זכויות הבניה, אינה נותנת למבקשים זכות לבקש מחיקת יורשי המנוח, ממרשם בעלי המקרקעין. קירוב זכות החכירה לדורות שלהם לבעלות, עדיין איננה שוללת את הבעלות מכל וכל , ועל כן אין לקבוע כי לבעלים לא נותרו כל זכויות במקרקעין (ראו עש"א (חיפה) 63893-03-19 בן ציון פיין נ' הממונה על המרשם – אגף רישום והסדר מקרקעין, 20.5.19).
הבעלות בשטח שהוסף לחלקה 710
אחת הטענות שהועלתה על ידי המשיבות היא כי למבקשים אין כל זכות בחלק מהחלקה בשטח של 94 מ"ר בחלק הצפוני של חלקה 710, שאינו חלק מהמוחכר ובוודאי שאין להם זכות לבצע בו בניה כלשהי. דין הטענה להידחות.
על פי שטר החכירה, המקרקעין אשר הועברו לידי משכנות יהלום הוא מגרש בגודל של 613 מ"ר. לאחר שבוצעה במקרקעין רה פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) , כפי שפורט בסעיף 10 לעיל, גדל שטח החלקה ל- 707 מ"ר.
סעיפים 121, 122, לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, העוסקים בחלוקה חדשה, מתייחסים לחלוקת מגרשים בין "בעלים", כאשר "בעל" לפי הוראת סעיף 1 לחוק התכנון והבניה הוא מי שמחזיק בזכויות בעלות או בזכויות של "חוכר לדורות" כהגדרת המושג בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. ההתייחסות לחוכר לדורות היא כבעל קרקע הזכאי להקצאת קרקע בהתאם לכללים של הוראת 122 לחוק התכנון והבניה (ראו ספרו של משה רז כהן, איחוד וחלוקה, הוצאת בורסי (2008), עמוד 120).
לעניין השפעתה של תוכנית איחוד וחלוקה על זכויות חוכר ובעלים בקרקע ראו ספרם של שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובניה (2015), בעמוד 1148, שם צוינו הדברים הבאים:
"תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מהווה כלי לשינוי מערך הבעלויות בקרקע אך איננה מסמיכה את מוסד התכנון לשנות באופן כפוי את טיבה של הזכות שיש לפלוני בקרקע. כך, אם ערב אישורה של התכנית היה אדם בעליה של קרקע, הזכות שתוקנה לו במגרש החדש היא זכות בעלות ואם זכותו בקרקע במצב הקודם הייתה חכירה לדורות, תוקצה לו בתכנית זכות מאותו סוג. בנסיבות שבהן קרקע בתחומה של תכנית חכורה לדורות, תקצה התכנית בעלות במגרשים החדשים הנוגעים לעניין למי שהיו בעליה של הקרקע במצב הקודם ואילו לחוכרים לדורות תקצה את זכות החכירה לדורות באותם מגרשים. כללים אלה חלים מטבע הדברים על תכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה."
(ההדגשה הוספה – ע' ר').
ראו לעניין זה גם ספרו של משה רז כהן, איחוד וחלוקה, לעיל בעמוד 122.
מהאמור לעיל עולה, כי הבעלות במגרש החדש, לאחר איחוד וחלוקה, תוקצה לבעלים בכפוף לזכות החכירה. משמע , יש לראות את המבקשים כחוכרים אף של המקרקעין אשר התווספו כתוצאה מביצוע איחוד וחלוקה. לעניין זה אעיר, כי אף מעיון בנסח רישום המקרקעין עולה כי רישום החכירה הוא ביחס לכל המקרקעין בשטחם החדש, קרי 707 מ"ר, ללא שהוגשה על ידי מי מהבעלים הרשום כל התנגדות לרישום זה.
טענות נוספות שהועלו בהליך
הצדדים העלו טענות שונות אשר לא מצאתי להידרש להן בתחילתו של פסק הדין, שכן נוכח הכרעתי בהן, כמפורט להלן, לא היה בהן כדי להשפיע על תוצאות פסק הדין, זאת כמפורט להלן.

טענת היעדר עילה ויריבות
המשיבות טענו כי יש לדחות את תביעת עמוס נסים כמו גם את תביעת הדיירים, שכן בכל הנוגע לשאלת היקף הזכויות מכוח שטר החכירה, היריבות המשפטית הקיימת היא אך ורק בין מאירצ'יק כבעל ת חלקה 710 לבין משכנות יהלום בעלת זכויות חכירה בחלק מן החלקה.
בעניין זה יש לדחות את טענות המשיבות.
מדיניות בתי המשפט בתביעות למתן סעד הצהרתי היא ליברלית (ר"ע 422/86 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' ארגון סוכני הגז בישראל, פ"ד מ(3) 811, 812 (1986)). נקבע, כי על בית המשפט להשתמש בכוח לתת סעד הצהרתי ביד נדיבה ככל האפשר, ובלבד שהשאלה המוצגת לפניו אינה אקדמית גרידא, ולתובע יש עניין ממשי בפתרונה כדי להסדיר את היחסים בינו לבין הנתבע [(ע"א 226/80 כאהן נ' מדינת ישראל, פ"ד לה(3) 463, 468 (1981.
ייחודו של הסעד ההצהרתי הוא כי העותר לו אינו חייב לבסס תביעתו על עילת תביעה, במובנה המקובל, די לו שיצביע על אינטרס לגיטימי המצדיק את מתן הסעד (ראו ספרו של אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, התשס"ט - 2009), עמ' 505). "העילה" היחידה הנדרשת במתן סעד הצהרתי היא קיום אינטרס ממשי וישיר של המבקש אותו [ע"א 50/89 ליטן נ' אילתה, פ"ד מה (4) 18, 27 (1991)].
בנסיבות אלו, ושעה שיש לכלל המבקשים אינטרס ממשי במתן פסק הדין ההצהרתי, הן לבעלי הדירות כחוכרי משנה במקרקעין, והן לעמוס ניסים, בתור מי שהתקשרה עם משכנות יהלום ובעלי הדירות לרכישת זכויות הבניה, שעניינן נדון בהליך זה, לא מצאתי כי יש מקום לדחות את תביעתם כלפי המשיבות.
אעיר בשולי הדברים, כי אף אם הייתי מקבלת את טענות המשיבות כי משכנות יהלום היא היחידה שיש לה יריבות מול המשיבות, לא היה בכך כדי להשפיע על תוצאות פסק הדין.

התיישנות
המבקשים טענו נגד המשיבות להתיישנות רישום ירושתן כבעלות המקרקעין, וזאת לאחר למעלה מ- 25 שנים. לטענתם, מועד ההתיישנות חל מרגע שהיורשים מודעים לזכותם בעיזבון ולא ממועד קבלת צו הירושה או צו קיום הצוואה.
לעניין זה אני מקבלת את טענת המשיבות כי טענת התיישנות היא טענת הגנה אשר יכולה לשמש כמגן ולא כחרב.
זכות באופן מהותי קיימת לעד, ורק כאשר באים לאוכפה יכולים המתגוננים מפני התביעה לטעון להתיישנות כטענת הגנה פרוצדוראלית [לעניין זה ראו ראו ע"א 522/71 בנין נ' בנין, פ"ד כח(2) 209, 326 (1974); ע"א 5634/90 פינטו נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מז(4) 846, 852 (1993); ע"א 5964/03 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקוה (16.2.06), רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (פ"ד ס"ד(1) 215]. במקרה הנדון ובשים לב כי המבקשים הם התובעים, העותרים מכוח טענת התיישנות לבטל את הבעלות אשר נרשמה מכוח ירושת המשיבות במקרקעין, לא ניתן לאפשר העלאת הטענה על ידם.
אינטרס ההסתמכות על המרשם
אחת הטענות שהעלו המבקשים הייתה הטענה בדבר אינטרס ההסתמכות על המרשם, ולפיה טרם הסכימה עמוס ניסים להוציא את פרויקט התמ"א לפועל בדקה את רישום הזכויות במקרקעין בו צוין כי משכנות יהלום היא הבעלים של המקרקעין ללא אזכור של הנתבעות, אשר רישומן כבעלות המקרקעין נעשה רק בשנת 2016. דין טענת ההסתמכות להידחות, שכן לא נטען ואף לא הוכח על ידי המבקשים כי המנוח נמחק מרישום המקרקעין כבעליה. על כן אין מקום לטענה בדבר הטעיה בהסתמכות על המרשם עת המנוח היה רשום כבעלי המקרקעין ומשכנות יהלום רשומה רק כחוכרת של המקרקעין.
נוכח החלטתי לעיל באשר לזכויות הבניה במקרקעין, לא מצאתי לדון בטענות נוספות שהועלו על ידי המבקשים בעניין ניסוח צוואת המנוחה תמר סגל ז"ל וכן בעניין אי העלאת הטענה הקניינית בהתנגדות הראשונית של מאירצ'יק להליכי התמ"א בחלקה 710.

סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה, ונקבע עד תום תקופת החכירה אין למשיבות בעלות בזכויות הבנייה במקרקעין הידועים כגוש 6125 חלקה 710 (לשעבר חלקה 458) ברחוב קריניצי 87א' רמת גן ואף אין להן זכות להגביל בדרך כלשהי את זכות השימוש והביצוע בזכויות הבנייה בחלקה זו.
בשים לב כי התביעה התקבלה בחלקה, ואף בשים לב להחלטה בהליך הקודם, בעניין החיוב בהוצאות, לא מצאתי לפסוק הוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ט' שבט תש"פ, 4 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.