הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 43809-06-15

לפני כבוד השופטת לימור ביבי

המבקשות:
.1 הוועדה מקומית לתכנון וּבניה תל-אביב - יפו
.2 עיריית תל-אביב - יפו
על-ידי בא-כוחן - עו"ד אלירן מגער

נ ג ד

המשיבים:
.1 יצחק ידידים
.2 אברהם ידידים
על-ידי באי-כוחם - עורכי-הדין שי מיטרני וּגב' רויטל גסט

פסק דין חלקי

התביעה במסגרתה ניתן פסק דין חלקי זה היא תביעה למתן צו עשה למסירת חזקה על פי הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

בדיון אשר התקיים ביום 5/3/19, הסכימו הצדדים כי לאור הליכי פשרה הנוגעים לכלל המתחם בו מצויים המקרקעין נשוא הדיון, הליכים אשר במסגרתם הוזמנה על ידי המבקשות חוות דעת כוללת אשר על בסיסה תוצענה הצעות פשרה לדיירים, הרי שעל ידי בית המשפט יינתן פסק דין חלקי הנסב על היקף זכויותיהם של המשיבים במקרקעין נשוא הדיון בכלל וכאלו המזכות אותם בפיצוי בפרט וטיבו של פיצוי זה לאור זכויות המשיבים.

בהתאמה להסכמת הצדדים ניתן פסק דין חלקי זה.

מבוא – העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת:
המבקשת 1 היא ועדה מקומית לתכנון ובניה ברשות מקומית אחת כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והמבקשת 2 היא עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ"ד – 1964(לעיל ולהלן בהתאמה: "הוועדה" ו/או "העירייה" ו/או יחד: "המבקשות").

המקרקעין נשוא התביעה – מסומנים בקווקו צהוב בצילום אוויר אשר צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה - הם מקרקעין אשר מדינת ישראל היא הבעלים הרשומים שלהם, המהווים חלק מחלקה 48 בגוש 7065 וכחלק מחלקות 52, 61, ו – 62 בגוש 7063 והמצויים ברחוב 3383 בסמוך לדרך בן צבי 77 בתל אביב (להלן: "המקרקעין") ועליהם מבנים המוחזקים על ידי המשיבים והמשמשים בחלקם למפעל להתזת חול, בחלקם למגורים ובחלקם למסחר ולמחסן – כלל המבנים המוחזקים על ידי המשיבים מסומנים בתצלום האוויר נשוא נספח 2 כנכסים 12 ו – 12א-12ו' ומוקפים בקווקו אדום. נוסף על כך אותם שטחים מסומנים בקו צהוב מקווקו על גבי תצ"א אשר צורפה כנספח ג' לחוות דעת מומחית אשר הוגשה על ידי המבקשת במסגרת הדיון מיום 28/11/19 ואשר סומנה כת/9.

יצויין כי המקרקעין הרשומים כאמור בבעלות מדינת ישראל ורשות הפיתוח, נוהלו עד לחודש אפריל 2013 על ידי עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") (בחלק מהתקופה נוהלו הנכסים על ידי עמידר באמצעות חברת י.ג. מתאר- ניהול ופיתוח בע"מ (להלן: "י.ג. מתאר")) וממועד זה ואילך הועבר ניהולם לידי המבקשת 2- העירייה.

על המקרקעין נשוא הדיון, כחלק ממתחם קרקעות המיועד לפארק עירוני בעיר תל אביב, חלה תכנית מתאר מקומית מספר 222 משנת 1957, אשר פורסמה בילקוט פרסומים 526 (להלן: "תכנית המתאר"). המקרקעין עליהם חלה תכנית המתאר מסומנים בתצלום האוויר נשוא נספח 2 בקו סגול וכן, מופיעים בתשריט ההפקעה אשר צורף אף הוא כחלק מנספח 2, להמרצת הפתיחה.

מתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לתכנית המתאר, פרסמה הוועדה ביום 28/10/10, הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה ולפיה המקרקעין המפורטים בהודעה ובכללם המקרקעין נשוא הליך זה , דרושים לעירייה לצרכי ציבור באופן מידי, כי בכוונת הוועדה לקנות חזקה בקרקע וכי על כל אדם שיש לו חזקה בקרקע האמורה, למסור את חזקתו בתוך 60 יום ממועד פרסום ההודעה. עוד נכתב בהודעת הפרסום כי הוועדה מוכנה לשאת ולתת בדבר רכישת הזכות הנדרשת בקרקע לפי הפקודה ולפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד- 1964 וכי בעל זכות בקרקע רשאי לדרוש פיצוי בשל רכישת הזכות וזאת, כנגד מסירת החזקה בה (העתק הודעת הפרסום צורף כנספח 3 להמרצת הפתיחה).

מטרת ההפקעה היא המשך פיתוח הפארק העירוני המכונה "פארק החורשות". בהתאם לתכנית המתאר ייעודם של המקרקעין נשוא הדיון, עליהם מוקמים הנכסים כפי שיפורט להלן, הוא "ציבורי פתוח ודרך".

לשם נוחיות הדיון להמשך, נציין ונבחין, כבר בשלב זה, בין ארבעה סוגי נכסים המוחזקים על ידי המשיבים או מי מטעמם וזאת, על דרך תיאור מקור זכותם הנטענת של המשיבים בהם, אופן רכישתם והשימוש שנעשה בהם.

אציין כי במסגרת דיון אשר התקיים בפני ביום 28/11/19, התבקשו הצדדים להתאים בין הנכסים השונים, אשר במהלך הדיון התייחסו אליהם הצד דים בהתאם לשימושים שנעשים בהם וטענות המשיבים בהקשר אליהם, לבין סימונם של נכסים אלו על גבי תצלום האוויר נשוא נספח 2 להמרצת הפתיחה, אשר הוא – כפי שפורט לעיל , נעשה תוך ציון הספרות 12, 12א-12ו'. בדיון זה הוגשה על ידי המבקשות חוות דעת אשר סומנה ת/9, במסגרתה נעשתה התאמה כאמור לגישתן של המבקשות. נוסף על כך הוגשה על ידי המשיבים טבלה אשר סומנה כנ/10א' ואשר במסגרתה רוכזו טענות המשיבים בכל הנוגע להתאמה בין הנכסים המסומנים בתצלום האוויר נשוא נספח 2 להמרצת הפתיחה, לבין הנכסים המוחזקים על ידם, בהתאם לשימושים הנעשים בנכסים אלו על ידם ומקור הנטען לזכויות המשיבים בנכסים אלו.

להלן, יפורטו ארבעת סוגי הנכסים:

הנכס הראשון – בית העסק המשמש כמפעל להתזת חול, ברחוב 3383 מספר 3 –
נכס זה נמצא לגישת המבקשות בחלק מהמתחם המסומן בספרה 12 ומסומן בתצלום האוויר שהוא נספח ג' לת/9 בקו כחול (הדרומי יותר מבין שני תיחומים בכחול המצויים בתצלום אוויר זה). לטענת המשיבים, נכס זה נמצא במתחמים אשר סומנו 12 ו – 12א' בתצ"א נשוא נספח 2. יחד עם זאת, כהקדמת המאוחר אציין שלטענת המשיבים, בתוך המתחם המסומן 12, נכלל גם שטח של 50 מ"ר המהווה את הנכס השלישי ("מחסן ההסתדרות") כפי שיתואר ויפורט להלן.
אשר לנכס זה מודות המבקשות כי המשיב 1 הוא דייר מוגן בבית עסק בשטח של 89 מ"ר, בהתאם לחוזה שכירות מיום 28/1/93 ונטען כי בנכס זה מתנהל עסק של מפעל להתזת חול. אציין כי המשיבים טוענים שבשנות ה – 80 רכשו מאת מר מרדכי גרוסי שטח נוסף, כך שכיום משתרע הנכס הזה על שטח של כ – 120 מ"ר (ראו גם עדותו של המשיב 1 בעמוד 44 שורות 3-4). אציין כי במסגרת עדותו של המשיב 1, הוא העיד שהשימוש שנעשה בעסק זה הוא למסגרייה (ראו עדותו בעמוד 41 משורה 18 ואילך). עוד אציין, כבר בשלב זה, כי המשיב 1 ציין שהמשיב 2 הוא זה שעושה שימוש בבית עסק זה (ראו עדותו בעמוד 44 שורות 24-33).
(להלן: "בית העסק")

הנכס השני – המשמש למגורים ברחוב 3383 מספר 5 – אשר נטען כי נרכש מאת אורי ברוכים ז"ל.
אשר לנכס זה, נטען על ידי המשיבים כי הוא היה במקורו בבעלות ברוכים ונרכש על ידם, בנסיבות כפי שתפורטנה להלן. לטענת המשיבים, נכס זה הו א הנכס המסומן בספרות 12ד', 12ה' ו- 12ו' בנספח 2. המבקשות מצידן טוענות, מבלי לגרוע מטענותיהן כפי שתפורטנה להלן, כי, כנתמך בחוות דעת אשר הוגשה וסומנה כת/9, הנכס שהוא "דירת ברוכים" מלכתחילה כלל לא נכלל בין הנכסים המוחזקים על ידי המשיבים (קרי באלו המסומנים בספרות 12) וכן, כלל לא נכלל במתחם נשוא הדיון- קרי המתחם המסומן באדום בנספח 2 להמרצת הפתיחה או מסומן בקו צהוב מקווקו בנספח ג' לת/9 , אלא ש דירה זו מצויה מחוץ למתחם זה במבנה אשר הוקף בקו כחול בתצ"א נשוא נספח ג' לת/9 ואשר מצוי צפונית למתחם נשוא הדיון ואינו נכלל בו כלל.
בכל הנוגע לזכויות המשיבים בנכס זה, טוענים המשיבים שבשנת 1976 רכש המשיב 2 את הזכויות בנכס זה מאת מר אורי ברוכים ז"ל (להלן: "ברוכים"), אשר היה דייר מוגן בנכס. המבנה המקורי הורחב וכיום גודל הנכס הוא 88 מ"ר. במסגרת תצהיר המשיב 1 (סעיף 11) העיד המשיב 1 כי המשיבים הרחיבו את הקומה הראשונה בנכס ב – 56 מ"ר וכן, הוסיפו קומה בשטח של כ- 88 מ"ר. אשר למבנה זה העיד המשיב 1 כי הוא מתגורר בקומה הראשונה במבנה זה ואילו אחיו – יהודה – מתגורר בקומה השנייה במבנה (ראו עדותו בעמוד 41 שורות 32-33 וכן, בעמוד 42 שורות 9-13).
(להלן: "דירת ברוכים")

נכס שלישי – המשמש כסטודיו לרכישת ומכירת דברי אומנות ברחוב 3383 מספר 3 אשר נטען כי נרכש מהמכון היהודי ערבי שליד ההסתדרות
לטענת המשיבים, נכס זה מהווה חלק מהנכס המסומן בספרה 12 בנספח 2 להמרצת הפתיחה.
לטענת המשיב 2, בשנת 2002 רכש את הזכויות בנכס זה מאת המכון היהודי ערבי שליד ההסתדרות. המשיב 2 העיד כי בנכס זה הוא עושה שימוש כסטודיו למכירת דברי אומנות (ראו עדותו בעמוד 40 שורות 10-18).
(לעיל ולהלן: "מחסן ההסתדרות")

נכסים מסוג רביעי – נכסים אליהם לא התייחסו המשיבים בתשובה להמרצת הפתיחה כמו גם בתצהירים מטעמם - - נכסים אלו הם נכסים המסומנים בספרות 12ב' ו – 12ד' בנספח 2 להמרצת הפתיחה.
אשר לנכסים אלו הרי שבמסגרת נ/10א' אשר כאמור הוגש על ידי המשיבים, בדיון מיום 28/11/19, פורט כי נכסים אלו הם "מחסן של איציק" בגודל של 15 מ"ר ו"מחסן" בגודל 5 מ"ר. מלבד איזכור זה של הנכסים האמורים על ידי המשיבים במסגרת נ/10 , קרי לראשונה בדיון מיום 28/11/19, לא הוזכרו נכסים אלו על ידי המשיבים קודם לכן. בכלל זה בפרט, לא הועלתה כל טענה על ידי המשיבים בדבר מקור זכותם בנכסים אלו.

עיקרי טענות המבקשות:
לטענת המבקשות, המקרקעין דרושים לצרכי ציבור ולשם הגשמת תכנית המתאר שמטרתה היא להמשיך ולפתח את הפארק העירוני - פארק החורשות. נטען כי במקרקעין עתידים להיבנות מבני חינוך, תרבות וקהילה ("קמפוס ירוק"), תוך שמירה על מבנים הראויים לשימור והקמת מבנים נוספים ב"רוח" הפארק. עוד נטען כי נעשו כבר מספר שלבים בפיתוח הפארק העירוני וחלקו אף פתוח לציבור ולמענו. עם זאת, נטען כי פיתוח הפארק העירוני טרם הושלם מאחר שהחזקה בנכסים נשוא התובענה, כמו גם בנכסים נוספים במקרקעין, מונעת את המשך פיתוחו.

אשר לזכויות המשיבים במקרקעין נשוא ההליך, טוענות המבקשות כי המשיב 1 בלבד, מחזיק בנכס אחד ויחיד כדין - הוא הנכס בו מתקיים מפעל התזת החול וגם באשר לנכס זה החזקתו כדין היא רק בשטח של 89 מ"ר, בהתאם להסכם עם עמידר. אשר לנכסים האחרים, נטען כי מדובר בנכסים אליהם פלשו המשיבים, או מי מטעמם, או שנבנו על ידם שלא כדין. עוד טוענות המבקשות כי על פי רישומי הארנונה - למשיב 2 שני חשבונות פעילים, האחד - בגין הנכס להתזת חול בשטח של 109 מ"ר והשני - למגורים בשטח של 32 מ"ר וכי המשיבים צברו חוב בגין אי תשלום ארנונה ומים העומד, נכון ליום 11/5/15, על סך של 72,161 ש"ח (להלן: "חוב הארנונה"). בנסיבות אלו, ביום 5/11/12 פנתה העירייה והציעה למשיב 1 פיצוי בסך של 300,000 ש"ח, בגין הפקעת בית העסק ואולם, המשיב 1 סירב להצעתה זו. אציין כי במסגרת ההליך, שבו המבקשות והציעו סכום זה תוך שטענו כי הן נכונות לשלמו תוך קיזוז חוב הארנונה מתשלום הפיצוי.

אציין כי במסגרת סיכומיהן הוסיפו המבקשות וטענו, בכל הנוגע לבית העסק, כי המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין בית העסק הואיל ועל אף שהסכם השכירות קובע כי יעשה בבית העסק שימוש למסגרייה, המשיבים עושים בו בפועל שימוש כמפעל להתזת חול ובכך מפרים את ההסכם השכירות המוגן. המבקשות טוענות כי לא ידעו על דבר ההפרה בזמן הגשת התביעה ומשכך, העלו טענה זו בסיכומיהן לאחר שדבר ההפרה נודע להן.
זאת ועוד, במסגרת ת/9 וכן, בדיון אשר התקיים ביום 28/11/19, הוסיפו המבקשות ושללו את טענת המשיבים ולפיה יש להם זכויות כדין בשטח הגדול יותר מ – 89 מ"ר וזאת, הואיל ורכשו זכויות נוספות מאת מר מרדכי גרופי. בהקשר זה האחרון, הפנו המבקשות לכך ש בנוגע לנכס זה נערך על ידי המודד ל. כהנא בעבור עמידר , תשריט ביום 30/10/1982 , אשר צורף כנספח ב' לת/9 וממנו עולה כי גודל הנכס באותו מועד עמד על כ – 90 מ"ר (מכפלת מידות האורך- 9.7מ' והרוחב – 9.3 מ' – המצוינות בתשריט) ונכתב כי בנכס מחזיקים: " ידידים יצחק, ידידים חיים , ידידים אברהם (במקום גרוסי סעיד)". לטענת המבקשות, מתשריט זה עולה כי גם ככל שרכשו המשיבים זכויות נוספות מגרוסי סעיד, הרי שכלל הנכס – כולל החלק שנרכש מגרוסי – עמד על כ – 90 מ"ר ולא 120 מ"ר כנטען על ידי המשיבים ומוחזק על ידם. באמור מוצאות המבקשות תימוכין נוסף לטענתם ולפיה, לכל היותר, מחזיקים המשיבים, מכוח זכות שבדין, בנכס בגודל של כ- 90 מ"ר.

לטענת המבקשות, התקיימו התנאים למתן צו למסירת המקרקעין בהתאם לסעיף 8 לפקודה, כפי שנקבעו בפסיקה - שכן:
א. פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.
ב. פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות.
ג. הגיע המועד לתפיסת החזקה שנקבע בהודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות.
ד. המחזיקים מסרב ים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את המקרקעין.
עוד טוענות המבקשות כי משהוכחה זכות ן לקבל לידן את החזקה במקרקעין, יש ליתן את הצו למסירת חזקה, כבדרך של שגרה ושיקול דעתו של בית המשפט לעניין זה מצטמצם כך שניתן לומר שלא נותר לבית המשפט שיקול דעת. עוד לטענתן אין להעלות במסגרת דיון לפי סעיף 8 - למימוש החזקה - טענות הנוגעות למהותה של ההפקעה הואיל ומדובר בהליך מקוצר במסגרתו יש ליתן צו ללא קושי או סיבוכים מיותרים. בהקשר זה ובמענה לטענת המשיבים במסגרתה תוקפים המשיבים את חוקיות ההפקעה ונפקותם של הליכי ההפקעה, טוענות המבקשות כי המשיבים לא תקפו מעולם בתקיפה ישירה את תכנית המתאר משנת 1957 המייעדת את השטח המופקע למטרה ציבורית וכן לא את הודעת ה הפקעה על השטח המופקע משנת 2010 ומשכך, כי אין להישמע לטענותיהם אלו.

עוד טוענות המבקשות - במענה לטענות המשיבים ולפיהן הם זכאים, כתנאי וקודם למסירת החזקה, לדיור חלוף לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה - כי המשיבים אינם זכאים להתבסס על הוראות סעיף 194, משלא מתקיימים בהם או בנכסים בהם הם מחזיקים, ארבעת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף זה. כך, לטענתן הנכס המשמש כמפעל להתזת חול המוחזק בחלקו כדין על ידי המשיבים - אינו משמש למגורים ומשכך, לא חלות על מסירת החזקה בו הוראות סעיף 194. אשר לנכסים האחרים, נטען כי הגם שהם משמשים למגורים, הרי שהמשיבים לא החזיקו בהם מכוח זכות בדין או ביושר במועד פרסום הודעת ההפקעה ובכלל ומשכך, לא חלות, גם על מסירת החזקה בנכסים אלו, הוראות סעיף 194 לחוק.

ביתר פירוט, טוענות המבקשות, באשר לדירת ברוכים כי מתוך המסמכים אשר הוצגו על ידי המשיבים עצמם, עולה שאין למשיבים זכויות כדין בנכס זה. כך, המבקשות מפנות למוצג נ/6 שהוא טופס רישום פרטי דירה ומחזיק אשר נערך ביום 27/9/67 למר ברוכים, ממנו עולה כי הטופס נערך כתוצאה מפלישה על ידי ברוכים. עוד מפנות המבקשות למוצג ת/4, שהוא טופס טיפול משפטי שנערך גם הוא בהקשר לברוכים, אשר גם ממנו עולה כי מדובר בפולש , נכתב בו מפורשות כי "הנ"ל מחזיקים ללא כל זכות בדירה בת שני חדרים" וכן, צויין בו כי נפתח כנגד ברוכים הליך משפטי והוגש כתב הגנה. המבקשות מוסיפות ומפנות לכך שעובדת קיומו של הליך משפטי לסילוק יד כנגד ברוכים, נתמכת גם במוצג ת/3 שהוא כתב התביעה. בנוסף מפנות המבקשות לכך שבתביעה זו (תא 57816/67 רשות הפיתוח נ' ברוכים) ניתן פסק דין במסגרתו הורה בית המשפט, לאחר שעיין בפרשת התביעה ובכתב ההגנה ובמעמד הצדדים, על פינוי הדירה על ידי ברוכים, החזרתה לידי רשות הפיתוח וכן, על תשלום דמי שימוש ראויים בגין החזקתם של ברוכים מיום 1/3/59. בנסיבות אלו נטען כי, גם ככל שהיה ממש בטענת המשיבים ולפיה רכשו את זכויות ברוכים בדירה, הרי שלא היה ביכולתו של ברוכים להקנות את שלא היה לו – קרי, ברוכים לא היה יכול להעביר זכויות בדירה שכן אלו לא היו לו.
נוסף על כך, נטען כי ממילא עדותו של המשיב 2 לעניין זה לא הייתה קוהרנטית שכן, בתחילה העיד כי ברוכים היה דייר מוגן ולאחר מכן העיד כי הציג בפניו חוזה שכירות. המבקשות מוסיפות ומפנות לכך שמרגע בו נודע לעמידר על החזקת המשיב 2 בדירת ברוכים, היא נקטה כנגד המשיב 2 בהליכים לפינוי ובכלל זה הגישה תביעה לפינוי במסגרתה ניתן פסק דין לפינוי מיום 16/10/86 וזאת, כעולה מת/5 שהוא מזכר מיום 5/5/96. בכל הנוגע לקיומו של פסק דין לפינוי כנגד המשיב 2 , מוסיפות המבקשות ומפנות לת/8 , שהוא מכתב למשיב 2 במענה לפנייתו לשר השיכון, ממנו עולה כי המשיב 2 פלש לדירת ברוכים בשנת 1984, כי ניתן כנגד ו פסק דין לפינוי, כי הדירה עמדה פנויה בשנת 1990 והמשיב 2 התגורר ברחוב הלפיד 7 בתל אביב . כן מפנות המבקשות לת/6 , שהוא מכתב למשרד השיכון מאת חברת י.ג. מתאר מיום 23/5/96, בו מובהר כי אין למשיב 2 זכויות בדירת ברוכים. עוד מפנות המבקשות, לעניין זה, למוצג ת/2 שהוא פרטיכל הועדה המשותפת עם ממ"י מיום 4/9/96, אשר לטענת המבקשות תוכנו מדבר בעד עצמו ואף בו יש את פירוט כל ההשתלשלות כפי שפורטה לעיל .
נוסף על כך מפנות המבקשות לכך שגם כיום, כעולה מעדות המשיבים, המשיב 2 כלל לא מתגורר בדירת ברוכים אלא ברחוב הלפיד 7 וכי במקום קיימות שתי דירות בהן מתגוררים המשיב 1 ואחיהם של המשיבים - יצחק.

מבלי לגרוע מכל האמור נטען כי ממילא דירת ברוכים הייתה בגודל של 26 מ"ר והורחבה, שלא כדין, על ידי המשיבים ומשכך נטען כי ממילא בנסיבות אלו לא חל סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה , הואיל והסעיף אינו חל על בנייה שבוצעה שלא כדין.
אציין כי, כפי שפורט לעיל, במסגרת הדי ון מיום 28/11/19, הגישו המבקשות חוות דעת מומחה מיום 26/11/19, אשר נערכה על ידי הגב' מירה ירקוני שהיא מומחית בתחום פענוח תצלומי אויר. מתוך חוות דעת זו עולה טענה נוספת של המבקשות, בכל הנוגע לדירת ברוכים ובהתאם לה, דירת ברוכים, אשר זוהתה בהתאם לתשריט מתיק עמידר, כלל אינה נמצאת במתחם המוחזק על ידי המשיבים, אלא מחוץ לו. בהתאמה לאמור, הרי שנובע שגם ככל שהיה ממש בכלל טענותיהם של המשיבים, הרי שאין באמור בכדי להקנות להם זכויות בנכסים המוחזקים על ידם, שהרי אלו לא הנכסים אשר הוחזקו על ידי ברוכים מלכתחילה.

בנסיבות אלו נטען כי אין למשיבים כל זכות בדירת ברוכים.

בכל הנוגע למחסן ההסתדרות טוענות המבקשות כי בתמיכה לטענותיו בדבר זכויות בנכס זה, צירף המשיב 2 שני הסכמים: האחד - מיום 18/11/02 , אשר צורף כנספח ד1 לכתב התשובה, אשר בו נקבע מפורשות כי בידי המוכר אין חוזה דיירות מוגנת עם חברת עמידר אך הוא שילם דמי שכירות מוגנים. עוד נקבע בהסכם זה כי על הקונים לפנות לעמידר לצורך ביצוע העברת הזכויות ותשלום חלקו של בעל הבית בדמי המפתח. המבקשות טוענות כי מדובר בחוזה קצר , אשר אליו לא צורפו כל תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע, כנדרש בדין. עוד מפנות המבקשות לכך שההסכם נחתם ללא חותמת או אסמכתא המאשרת כי החותם מטעם העמותה מורשה לחייבה בחתימתו. המסמך השני: צורף כנספח ד3 לכתב התשובה, הוא הסכם מיום 16/11/11. אשר להסכם זה, מפנות המשיבות לכך שבהסכם זה נקבע מפורשות כי הוא כפוף להסכמת עמידר לכניסתו של הקונה כדייר נכנס. בהקשר זה נטען על ידי המבקשות כי המשיב 2 עצמו הודה כי לא קיבל את הסכמת עמידר להעברת הזכויות ומשכך, לטענתן, ממילא הסכם זה אינו בתוקף. בנסיבות אלו, טוענות המבקשות כי למשיבים אין כל זכויות במחסן זה.
לדידן של המבקשות, תימוכין נוסף לטענתן זו ניתן למצוא גם במחדלם של המשיבים מהזמנת נציגי עמידר או העמותה או ההסתדרות, על מנת ש אלו יתמכו בטענותיהם בדבר זכויות בנכס זה. עוד מפנות המבקשות לכך שעדותו של המשיב 2 לעניין השימוש במחסן זה לא הייתה קוהרנטית, הואיל ובתצהיר נטען רק כי קיים מפעל התזת החול ושלוש יחידות למגורים ואילו בעדותו העיד המשיב 2 כי הוא עושה בנכס זה שימוש כאולם תצוגה ומכירה. בהקשר זה האחרון מפנות המבקשות לכך שעדותו של המשיב 2 לעניין השימוש שנעשה במחסן זה לשם סטודיו אף לא עולה בקנה אחד עם חוות דעת השמאית מטעם המשיבים במסגרתה אין כל אזכור לסטודיו. נוסף על כך נטען כי גם מחסן זה הורחב עם השנים שלא כדין ואף מטעם זה אין לזכות בגינו בפיצוי כלשהו.

בכל הנוגע לטענתם החלופית של המשיבים ולפיה ניתן להם רישיון להחזיק בנכסים, נטען כי מבלי לגרוע מטענות המבקשות כפי שפורטו לעיל, הרי שממילא, לכל היותר אף לדידם של המשיבים, מדובר ברשות מכללא שניתנה למשיבים על רקע שתיקת בעלת המקרקעין. רשות, אשר בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון - בהינתן שמדובר במקרקעי ציבור - הרי שגם ככל שניתנה היא הדירה ולכל היותר יש בה בכדי להקים טענת הגנה מפני תביעות להסגת גבול או לדמי שימוש ראויים ואולם, אין בה בכדי להקנות זכות לפיצויים בגין הפקעה וזאת, גם ככל שהרשויות השתהו לאורך השנים בעשיית מלאכתן לפינוי. עוד נטען כי יש לדחות את טענות המשיבים ולפיהן יש להם זכות ביושר וזאת, הואיל ואין מדובר בנסיבות בהן עסקת המכר כמעט הושלמה ונדרש רק אלמנט ההעברה אלא, שלכל היותר מדובר בהסכמים להעברת זכויות דיירות מוגנת, אשר הותנו ומותנים מלכתחילה בהסכמת בעלות המקרקעין שלא התקבלה.

לאור האמור נטען כי למעט ולכל היותר, בחלק ממפעל התזת החול בשטח של 89 מ"ר, אין למשיבים כל זכויות כדין בנכסים המוחזקים על ידם וכי התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 8 לפקודה למסירת החזקה במקרקעין וזאת, ללא כל תנאי. משכך, עותרות המבקשות למתן צו כאמור.

עיקרי טענות המשיבים :
המשיבים מנגד פותחים ומציינים כי המשיב 1 הוא יליד 1950 ובן 69 שנים ואילו המשיב 2 הוא יליד 1956 ובן 63 וכי הם מחזיקים ומנהלים את הנכסים נשוא התביעה וביניהם מפעל להתזת חול, המשמש לפרנסתם ולפרנסת משפחות נוספות של עובדיו, במשך שנים רבות.

המשיבים טוענים כי ההליך, כפי שננקט כנגדם, שהוא הליך למסירת חזקה במתווה שהוא מתווה מהיר, אינו מתאים לנסיבות נשוא הדיון וזאת, בהינתן שמדובר בהפקעה לפי תכנית מתאר משנת 1957, אשר עד היום לא מומשה במלואה ואשר המבקשות השתהו באופן ניכר ביישומה, כמו גם בהגשת התביעה לפני. בנסיבות אלו, טוענים המשיבים שאין ליתן צו לפי סעיף 8 לפקודה.

אשר לבית העסק טוענים המשיבים , בהשלמה לסיכומים אשר הוגשה על ידם ביום 17/12/19 , כי מדובר בבית עסק המשתרע על שטח של 120 מ"ר , בתוספת חצר משותפת ובו פועל מפעל להתזת חול המשמש במשך למעלה מ- 40 שנים כמקור פרנסתם היחיד של המשיבים ובני משפחותיהם.
לטענת המשיבים זכויותיו של המשיב 1 כדייר מוגן בעסק בגודל של 88 מ"ר אינן שנויות במחלוקת ואף עולות מפורשות מהסכם השכירות משנת 1993. אשר להסכם זה מפנים המשיבים לכך שאמנם זכויותיהם הוסדרו רק בשנת 1993 ואולם, במסגרת ההסכם נכתב מפורשות כי הם מחזיקים בנכס כבר משנת 1972. על השטח המצויין בהסכם, קרי – 88 מ"ר, טוענים המשיבים כי יש להוסיף, תוספת שטח אשר נרכש על ידי המשיבים מאת מרדכי ג'רוסי, באופן שהשטח הכולל של בית העסק יועמד על 120 מ"ר. אשר לרכישה זו האחרונה, טוענים המשיבים כי תימוכין לה ניתן למצוא בעדותו של המשיב 1 בפרוטוקול הדיון מיום 5/3/19 (בעמוד 43 שורות 29 ובעמוד 44 שורה 8) וכן, בעדות אחותם של המשיבים הגב' לואי ז אהרון בדיון מיום 28/11/19 ( בעמוד 50 שורה 34). זאת ועוד, לטענתם תימוכין נוסף לכך ניתן למצוא בנספח ב' לת/9, שהוגש על ידי המבקשות עצמן , שהוא תשריט שנערך על ידי עמידר בשנת 1982 ובו נכתב כי המשיבים מחזיקים במקום גרוסי סעיד- קרי ממנו עולה תימוכין לדבר רכישתם הנוספת של המשיבים מאת ג'רוסי.

עוד טוענים המשיבים כי אין לקבל את טענות המבקשות בדבר בטלות זכויותיהם בנכס מהטעם שנעשה בבית העסק שימוש למפעל להתזת חול במקום למסגרות וזאת הואיל ולטענתם, אין בשימוש האחרון בכדי להוות סטייה מייעודו של העסק לתעשייה ולמסחר ומשכך, אין בשימוש זה בכדי להוות הפרת הסכם השכירות המוגן. זאת ועוד, המשיבים מפנים לכך שבחלקו הקטן והאחורי של העסק פועלת מסגריה.

נוסף על כך טוענים המשיבים כי הם זכאים לפיצוי בגין הפקעת מקום העסק, אשר יביא לידי ביטוי הן את ההוצאות בגין רכישתו, הן את הוצאות השבחתו על ידם והן את התשואה החודשית המתקבלת מהעסק הפועל במקום. לטענת המשיבים יש לחייב את המבקשות בתשלום פיצוי זה עוד קודם וכתנאי למסירת החזקה בעסק.

בכל הנוגע לדירת ברוכים טוענים המשיבים כי מדובר בנכס בשטח של 88 מ"ר בקומה הראשונה ו – 88 מ"ר בקומה השנייה. לטענת המשיבים הם רכשו נכס זה מאת ברוכים בתום לב ובתמורה. לטענתם בגין דירה זו הם שילמו למר ברוכים סך של 28,000 ש"ח ונוסף על כך שופץ המבנה בתמורה נוספת העומדת על רבע מיליון ש"ח. לטענת המשיבים תימוכין לביצוע מלוא תשלום התמורה לברוכים, ניתן למצוא באישור אשר ניתן על ידי אשתו של ברוכים ואשר צורף כנספח ג' לכתב התשובה להמרצת הפתיחה. לטענת המשיבים על אף שרכשו את דירת ברוכים כדין והשלימו את כל יסודות ההתקשרות - הסכם בכתב, תשלומי תמורה ומסירת החזקה במקרקעין - לא הושלם הרישום על שמו של המשיב 2 בגין העסקה וזאת, לאור סירובה, שלא כדין, ש ל עמידר להשלים את רישום הזכויות.
בכל הנוגע לטענות המבקשות ולפיהן לברוכים לא היו זכויות בדירת ברוכים, טוענים המשיבים כי אמנם ניתן כנגד ברוכים פסק דין לפינוי בשנת 1968 ואולם, לטענתם אין בפסק דין זה בכדי לשלול קיומן של זכויות לברוכים בדירה נשוא התובענה. כך, בתמיכה לטענתם זו מפנים המשיבים לכך שהגם שפסק הדין לפינוי ניתן כנגד ברוכים בשנת 1968, הרי שפסק דין זה לא בוצע מעולם ולמעשה לאחר 25 שנים ממועד נתינתו הוא התיישן. זאת ועוד, לטענת המשיבים, מתוך המסמכים ניתן ללמוד על כך שבשנת 1968 פנה ברוכים לעמידר וביקש למכור את זכויותיו כדי לסלק את חובו אשר הצטבר בהתאם לפסק הדין. לטענת המשיבים שילוב בין כך שפסק הדין לא בוצע, לבין פנייתו של ברוכים משנת 1968, מלמד כי לאחר מתן פסק הדין הגיע ברוכים להסדר עם עמידר, תיקן את ההפרות, שילם את חובו והמשיך להחזיק את הנכס עד למועד בו מכר את הזכויות בו למשיב 2. לטענת המשיבים, חיזוק נוסף לאמור ניתן למצוא בכך שכעולה ממוצגים נ/1-נ/3, פנתה עמידר אל ברוכים בכינוי "דייר" ודרשה ממנו להשתתף בהוצאות תיקונים בגין הנכס - דרישה אשר ניתן להפנות רק למי שהוא דייר מוגן ולא למי שהוא פולש. עוד מפנים המשיבים, לכך שסברה זו מתחזקת גם בעדות המשיב 2, אשר העיד כי ברוכים אמר שהוא דייר מוגן וכדי להוכיח טענתו הראה למשיב 2 כי עמידר דרשו ממנו להשתתף בהוצאות תיקונים בנכס.

זאת ועוד, לטענת המשיבים העובדה שהזכויות בדירה נמכרו להם אינה שנויה במחלוקת והיא נתמכת מפורשות במסמכים אשר הוצגו על ידם ואשר לא זו בלבד שניתן ללמוד מהם כי אמנם הזכויות בדירה נמכרו למשיב 2 כטענתם, אלא שהם מלמדים על כך שעמידר אף הייתה מודעת למכירת הזכויות כאמור. בהקשר זה מפנים המשיבים לנספח 5 להמרצת הפתיחה שהוא דו"ח חוקר של עמידר, ממנו נובע כי עמידר ידעה על העברת הזכויות מברוכים למשיב 2, הואיל ומצוין בו, על ידי החוקר, כי ברוכים אכן מכר את הנכס לאברהם ידידים (המשיב 2). עוד מפנים המשיבים לכך שבנספח 5 מצוין כי מועד הביקור בנכס הוא ביום 22/5/08 וכי מועד הפלישה הוא מיום 1/2/84 – קרי לטענתם ניתן ללמוד ממנו שהמשיבים מחזיקים בנכס משנת 1984. זאת ועוד, המשיבים מפנים לכך שבדו"ח נשוא נספח 5, תחת הכותרת של "מצב אכלוס" מצויין כי המשיב 2 מחזיק בנכס ללא תשלום חלקה של עמידר ולטענתם המשמעות הנובעת מכך היא שהמשיב 2 שילם את חלקו לדייר היוצא ברוכים אך טרם שילם את חלקו לעמידר. קרי, לטענתם יש גם בטופס זה בכדי לחזק את טענתם ולפיה עמידר ידעה על דבר העברת הזכויות מברוכים למשיב 2.
בנסיבות אלו, טוענים המשיבים כי נשללת הטענה ולפיה הם פלשו לדירת ברוכים.

המשיבים מוסיפים וטוענים כי משאין חולק שדירה זו משמשת למגוריהם, הרי שחלות על מסירת החזקה בדירה זו, הוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה המזכות אותם בפיצוי קודם למסירת החזקה. בהקשר זה טוענים המשיבים כי סעיף 194 קובע כי לסעד על פיו זכאי " מי שהיה דר בבית מכח זכות שבדין או זכות שביושר"- ולטענתם, לשונו של סעיף זה מלמדת על כך שאין כל הכרח להוכיח בעלות או דיירות מוגנת כדי לקבל פיצוי על פיו אלא שדי בהוכחת זכות שביושר, אשר לטענת המשיבים הם הוכיחו כי קיימת להם.

בכל הנוגע למחסן ההסתדרות – טוענים המשיבים כי, בהתאם להסכם השכירות עם ההסתדרות, מדובר במחסן בשטח של 50 מ"ר. לטענת המשיבים גם בעסקת רכישת המחסן התקיימו כל יסודות העסקה למעט רישומה - בכלל זה מפנים המשיבים לכך שנערך הסכם מכירה; הוצג הסכם שכירות בין עמידר לבין בעלי המחסן (נספח ד8 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה); הוצגו מסמכי עמידר לרישום הדייר המוצע והדייר היוצא; הוצגו תכתובות של היועצת המשפטית של המכון המלמד ות על כך שעסקת המכר בוצעה כדין; והוצגו חשבוניות וקבלות בגין תשלומי התמורה. עוד מפנים המשיבים לכך שבעריכת ההסכם היו מעורבים עורכי דין, בהם עורכת דין מלשכת היועץ המשפטי של ההסתדרות, עובדה המלמדת על כך שמדובר בעסקה אותנטית ולא מלאכותית כפי שניסו לטעון המבקשות.
אשר לתשלום פיצוי בגין המחסן טוענים המשיבים כי התקיימו הנסיבות החריגות המנויות בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה אשר מקנה למבקשת 1 שיקול דעת לשלם פיצויים, אם ראתה כי המשיבים פעלו בתום לב וכי קיימות נסיבות המצדיקות תשלום זה. לטענת המשיבים החזקתם המלאה בנכס במשך למעלה מ- 40 שנים, בידיעת המבקשות , יש בה בכדי להוות את אותן נסיבות חריגות המצדיקות מתן פיצוי בטרם הפינוי.

לחלופין וכהשלמה לטענותיהם הספציפיות בנוגע לכל נכס ונכס, מוסיפים המשיבים וטוענים כי מדובר בנכסים המוחזקים על ידם במשך למעלה מארבעה 4 עשורים, עובדה אשר לדידם כשלעצמה מקנה להם זכויות קנייניות אשר לא ניתן לבטלן במחי יד, שהן זכויות דיירות מוגנת, אם לא יותר מכך. עוד טוענים המשיבים כי בנסיבות אלו תחושת הצדק מחייבת שלא י ינתן צו להחזרת החזקה במקרקעין אלו בלא שיינתן להם פיצוי הולם ואמיתי וכי יש להורות על תשלום פיצוי כאמור כתנאי למסירת החזקה.

לטענת המשיבים, המבקשות ידעו על דבר החזקת הנכסים על ידם לאורך השנים וזאת, הן כעולה מהראיות כפי שהוצגו לעיל והן הואיל ונציגיהן ביקרו במקום, בין היתר לשם עריכת מדידות לצרכי גביית ארנונה וכן לצרכי רישיון עסק.

עוד טוענים המשיבים כי הואיל ומדובר במבנים שנבנו לפני למעלה מ- 100 שנים הרי שאין כל רלוונטיות לשאלת חוקיות או אי חוקיות המבנים נשוא הדיון שכן, הם נבנו קודם לחקיקת חוק התכנון והבניה, קרי לפני שנת 1965.

לטענת המשיבים בהינתן שהם מחזיקים את הנכסים במשך שנים רבות, בידיעת הבעלים ויתרה מכך משפסק דין לפינוי אשר הוצא בנוגע לדירת ברוכים, לא נאכף, הרי שנוצר להם רישיון להחזקת המקרקעין כברי רשות ורשותם זו היא בלתי הדירה וזאת, למצער משיקולי צדק ומכוח השתק קנייני – אשר נובע משינוי מצבם של המשיבים לרעה לאור שתיקת הרשויות לאורך השנים.

המשיבים מוסיפים וטוענים כי הגם שבחלק מהנכסים אין הם מתגוררים אלא מנהלים עסק, הוכרה, במסגרת פסיקה אחרונה, זכאות תושבים במתחם פארק החורשות לדיור חלוף ואפילו מקום בו היה מדובר בבתי עסק או במבני מגורים המושכרים לצדדים שלישיים. בכל הנוגע לבתי עסק מפנים המשיבים לה"פ (ת"א) 1737/09 עיריית תל אביב- יפו נ' יוסף צוויג במסגרתו, כך נטען, פוצה דייר בבית עסק בסכום נכבד. המשיבים טוענים כי בנסיבות אלו, ככל שלא יפוצו בגין מסירת החזקה ב מקום עסקם, תהא זו אפליה.

כחיזוק לראיות כפי שהוצגו על ידם, מבקשים המשיבים לייחס משקל ראייתי התומך בטענותיהם , במחדלן של המבקשות מהעדת עדים רלוונטיים. כך, לטענתם בחרו המבקשות להעיד את הגב' ליברמן , שבמועד העדות לא שימשה עוד כמנהלת מחלקת דיור ושירותים בעירייה וזאת, תחת להעיד את המנהל הנוכחי. נוסף על כך לטענתם, לא העידו המבקשות את נציג חברת עמידר. לטענת המשיבים התנהלותן זו של המבקשות ומחדלן מהבאת עדים אלו, יש בהם בכדי להוביל למסקנה ולפיה הן מבקשות להסתיר דבר מה מהמשיבים ומבית המשפט ויתרה מכך, יש בהם בכדי לשמש חזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסתן.

אציין כי במסגרת סיכומיהם מעלים המשיבים טענות שונות הנוגעות לגובה הפיצוי אשר יש לפסוק להם – בכלל זה הם טוענים כי הם זכאים להשוואת הפיצוי לזה אשר נפסק בהתאם לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה – 1965, כי יש לקבוע את הפיצוי בגין העסק בשווי של בעלות ולא של דיירות מוגנת, כי הם זכאים להוצאות העברה וכי יש להתחשב בקביעת הפיצוי בכך, שהמבקשות לא צירפו חוות דעת שמאית בנוגע לכל הנכסים אלא בנוגע לבית העסק בלבד - ואולם, בהינתן שכאמור פסק דין זה נסב רק על קביעת היקף זכויותיהם של המשיבים בנכסים נשוא הדיון, אינני מוצאת לפרט טענות אלו.

לסיכום, לטענת המשיבים, בנסיבות כפי שהוצגו, יש לדחות את התביעה למסירת חזקה במקרקעין ולחילופין, ככל שיקבע כי יש להיעתר לבקשה למסירת חזקה בנכסים, הרי שלטענתם יש לקבוע כי הם זכאים לפיצוי בגין הנכסים המופקעים, אשר ישולם קודם וכתנאי למסירת החזקה. למצער לטענתם יש לחייב את המבקשות להציג את המתווה לפיצוי בטרם תינתן החלטה בעניין שווי הזכויות של המשיבים בנכסים ובכללם בית העסק. בהקשר זה האחרון טוענים המשיבים כי התנהלות המבקשות אשר מחד מנהלות משא ומתן במסגרתו מוצע מתווה לפשרה ואולם, מאידך נוקטות בהליך משפטי, היא התנהלות שאינה בתום לב והיא כוחנית ודורסנית.

דיון והכרעה;
כאמור פסק דין זה מהווה פסק דין חלקי בתיק והוא נסב רק על זכויותיהם של המשיבים בנכסים המוחזקים על ידם בראי ההליך נשוא התביעה. כיוון שכך, תחילתו בקביעת גדרות ההליך – קרי המסגרת הדיונית במסגרתה מתנהל הליך למתן צו תפיסה לפי סעיף 8 לפקודה - תנאיו והחריג לו המנוי בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה. והמשכו – בבחינת הזכויות הנטענות בכל אחד ואחד מהנכסים ובכלל זה קביעה האם קיימות למשיבים זכויות אשר יש בהן בכדי לזכותם בפיצויי הפקעה בכלל ובמיוחד בפיצויים אשר יש לשלמם כתנאי וקודם למסירת החזקה בנכסים.

צו לתפיסת מקרקעין לפי סעיף 8 לפקודה והעלאת טענות הנוגעות להליך ההפקעה;
התובענה נשוא הדיון נסבה כאמור על בקשה לקבלת צו לתפיסת המקרקעין על-פי סעיף 8 לפקודה.
במסגרת הפקודה, נעשית ככלל אבחנה בין שני סוגי הוראות - הוראות הנוגעות להליכי ההפקעה גופה והוראות הנסבות על התקופה שלאחר ההפקעה (הן ההוראות בסעיפים 9 ואילך לפקודה) (ראו - רע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נז(1) 313 (להלן: "פסק הדין קיסר").

סעיף 8 לפקודה הוא ככלל סעיף המשתייך להליכי ההפקעה והוא קובע כי:
"(א) אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר זכאי לקנות חזקה בקרקע עפ"י סעיף 7 יתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע."

על התנאים לקבלת צו למסירת החזקה בקרקע, לפי סעיף 8 לפקודה, עמד בית-משפט העליון בפסק הדין קיסר בעמודים 324-323, מפי השופט מ' חשין:
"מהו שבעל סמכות חייב להוכיח כדי לזכות בצו לפי סעיף 8 לפקודה?... שומה עליו, על מבקש, להוכיח ארבעה תנאים אלה כדי לזכות בצו בית-משפט לפי סעיף 8 שלפקודה: אחד, כי פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה; שניים, כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; שלושה, כי הגיע המועד שנקבע בהודעה שניתנה לפי סעיף 7(1) לפקודה לתפיסת החזקה וארבעה, כי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה. למודי-ניסיון, וביודענו כי אין כלל שיוצאים אינם מלווים אותו בדרכו, נוסיף כי במקרים מיוחדים וחריגים אפשר יהא ניתן להעלות טענות-הגנה ממשפחת טענות החריגה מסמכות או ממשפחה קרובה למשפחה זו. ואולם בכפוף לסייג זה, די בהוכחת ארבעה התנאים, והרשות המפקיעה תזכה בצו לפי סעיף 8 לפקודה".

נוסף על כך הוסיף בית המשפט העליון וקבע באותו עניין, כי הוראת סעיף 8 נועדה – מעיקרה – ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה ולקבוע "דרך מקוצרת" למימושה של זכות החזקה (שם. בעמוד 323).

בהתאמה לאמור נפסק עוד כי במסגרת ההליך לקבלת הצו האמור אין בית המשפט בוחן את כשרות ההפקעה ואינו מאפשר העלאת טענות נגד עצם ההפקעה, אלא אם כן מדובר בפגמים שורשיים ובסיסיים בהפקעה , כגון היעדר סמכות הנגלה על פני הדברים (ראו: שם. בעמוד 324 ; ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל פ"ד נז(1) 817 (2003); ע"א 7977/15 גמאל האדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (13/7/17) בפסקה 8 (להלן: " פסק הדין האדיה"); ע"א 9569/04 חוסין אחמד עבידאת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-ירושלים (14/2/08) (להלן: " פסק הדין בעניין חוסין") – דעתו של השופט גרוניס, אליו הצטרפה כב' השופטת חיות - בכל הנוגע לטענות כאמור המועלות תוך שיהוי).

קביעה זו האחרונה מתקשרת לטענתם הראשונה של המשיבים, אשר אמנם לא טענו טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה ואולם, לטענתם בהינתן "גרירת הרגליים" ומשך הזמן הרב אשר חלף ממועד פרסום תכנית המתאר ועד למועד נקיטת ההליכים כנגדם, הרי שאין לאפשר מתן צו לפי סעיף 8, שהוא כאמור מתווה הליך מהיר למסירת חזקה. טענה זו של המשיבים, שהיא בבחינת טענת סף אשר על בסיסה טוענים המשיבים כי אין לממש את ההפקעה, אין בידי לקבל.
כך וראשית, כפי שאוזכר לעיל, בפסק הדין אשר ניתן בעניין קיסר נקבע כי ככלל אין לאפשר דיון בשאלת תוקפה של התכנית המפקיעה במסגרת הליך לפי סעיף 8 אלא במקרים חריגים. בפסק דין קיסר הוסיף בית המשפט וקבע כי כלל זה יחול גם באשר לטענה הנוגעת לשיהוי בהליכים למימוש ההפקעה והטעם אשר ניתן לכך על ידי בית המשפט הוא שדיון בביטולה של התוכנית המפקיעה מחמת שיהוי בביצועה, מצריך הכרעה בשאלות עובדתיות ומשפטיות נכבדות, שיש להעלותן ב"תקיפה ישירה" בערכאה המוסמכת ולא במסגרת הליך לפי סעיף 8 שכן - "הוראת סעיף 8 לפקודת ההפקעה אופיה אופי הוא של הוצאה לפועל – מסירת החזקה בעקבות הפקעה – ועל כן לא תועלינה במסגרתה, כלל, טענות מהות של ההפקעה" ( פסק הדין קיסר, שם, עמוד 323 מול האות ג'; ראו גם ה"פ (מחוזי ת"א) 25314-05-15 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מנחם מאיר (13/8/19)).

על כך יש להוסיף כי לו היו המשיבים מגישים עתירה ותוקפים במסגרתה ב"תקיפה ישירה" את תוקף ההפקעה, הרי שסביר להניח כי זו הייתה נדחית, בשל השיהוי בהגשתה , לאור הזמן שחלף ממועד תוקף התכנית המפקיעה וממועד מסירת ההודעות בדבר ההפקעה (ראו: פסק הדין בעניין חוסין). בנסיבות אלו, הרי ש אף מטעם זה יש לדחות את טענות המשיבים באשר אין לאפשר ב"תקיפה עקיפה" העלאת טענות כנגד ההפקעה אשר היו נדחות על הסף ב"תקיפה ישירה" מפאת שיהוי.

מבלי לגרוע מן האמור יש להוסיף ולציין כי הפסיקה חזרה ושנתה שמשהחלו הפקעות מכוח התוכנית, אף אם באיחור, הרי שהמשך ביצוען לאורך זמן אינו פוגע בתוקפן (ראו לשם הדוגמא - דנג"ץ 4466/94 מאזן חסן זכי נוסייבה נ' שר האוצר, מט(4) 68 (1995) בעמוד 79 לפסק הדין). כך, לעניין זה בעמ"מ 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זכרון יעקב (1/2/2007) נקבע כי:
"עיכוב ממושך, לעיתים של עשרות שנים, אינו גורר מינה וביה את ביטול ייעוד ההפקעה אך בשל כך. ניתן למצוא בפסיקה דוגמאות שונות למקרים שבהם התעכבה הרשות המפקיעה 30 או 40 שנה במימוש מטרת ההפקעה ואף על פי כן לא ראה בית המשפט לבטלה ... בין אם משום ... שהנזק לציבור עולה על הנזק לבעל הקרקע ... ... ובין אם משום שהוכח כי במשך אותם שנים פעלה הרשות לקידום מטרת ההפקעה... ובין אם בשל מורכבות הגלומה בתכנון ומימוש יעדי ההפקעה..." (שם, פסקה 15 לחוות דעת כב' השופט ג'ובראן).

האמור חל במקרה לפני במיוחד וזאת, בהינתן שמדובר בתכנית החלה על שטח בגודל ניכר אשר המשיבים אוחזים בחלק קטן ממנו ומשכך, לא ניתן להתייחס למועד בו ננקטו הליכים כלפי המשיבים במנותק מהמועדים בהם יושמה ההפקעה באשר לחלקי מקרקעין אחרים הכלולים בה. יפים לעניין זה דברי כבוד השופט ברנזון בבג"צ 412/74 המובאים בעמוד 80 לפסק הדין מאזן חסן דלעיל:
"...מן המפורסמות שהפקעה זו ודומות לה שנעשו בשנת 1968נעשו למטרה ציבורית מובהקת, הינו, פיתוחה, בינוייה ויישובה של ירושלים, ואנו עדים לכך שחלקים גדולים מן השטחים המופקעים הולכים ונבנים... אך כמו שאמרתי במהלך הדיון, רומא לא נבנתה ביום אחד וגם ירושלים לא תיבנה ביום אחד.. . אין להעלות על הדעת, שהעותר כבעל חלק קטן בחלקה המופקעת וזעיר ביותר בשטח המופקע כולו, יינתן לו לסכל את המטרה של יישוב ירושלים ובינוייה... חזקה על השלטונות, שכאשר השעה תהיה כשרה לכך והאמצעים יעמדו לרשותם, ישתמשו גם ישתמשו בחטיבת הקרקע הנידונה למטרה שלה נועדה...".

לעניין זה ראוי לציין כי המבקשות טענו וטענתן זו לא נסתרה, כי בוצעו כבר מספר שלבים בפיתוח הפארק העירוני וחלקו אף נפתח לציבור. עוד נטען כי השלמת הפיתוח מתעכבת כפועל יוצא מהצורך בנקיטה בהליכים כנגד המשיבים ומחזיקים נוספים. כאמור טענתן זו של המבקשות לא נסתרה ויתרה מכך, המשיבים בסיכומיהם הפנו בעצמם להליכים משפטיים אשר ננקטו כנגד מחזיקים אחרים במתחם ואף ביקשו ללמוד גזירה שווה, לעניין הפיצוי המגיע להם , מפינויים אחרים אשר בוצעו כאמור - קרי גם המשיבים אינם כופרים בכך שהמבקשות מנהלות וניהלו מספר הליכים למסירת חזקה לשם מימוש ההפקעה.

לאור האמור – הנני דוחה הטענה ולפיה לא ניתן להידרש למתן צו לפי סעיף 8 לאור העיכוב בהליכים כפי שננקט על ידי המבקשות.

לבד מהטענה הנסבה על העיכוב בנקיטה בהליכים, אשר כאמור נדחתה, לא חולקים המשיבים על קיומם של ארבעת התנאים האמורים בסעיף 8 לפקודה וכפי שפורטו ופורשו בפסק הדין בעניין קיסר. אלא, שכאמור המחלוקות בין הצדדים מתמקדות בשאלת טיב זכויותיהם של המשיבים בנכסים נשוא התביעה וכפועל יוצא מכך, בשאלת זכאותם של המשיבים לדיור חלוף או לעצם זכאותם לפיצויי הפקעה ועיתוי תשלום פיצויים אלו. לאור האמור אבחן להלן את המתווה הנורמטיבי בגדרו ניתן לטעון לזכות לדיור חלוף ובהמשך אדרש לבחינת טיב זכויותיהם של המשיבים בנכסים נשוא התביעה ואעמוד על היקף זכאותם לפיצויים או לדיור חלוף כפועל יוצא מקביעותי.

על הזכות להסדרת דיור חלוף קודם למסירת חזקה לפי סעיף 8;
לבד מארבעת התנאים כפי שנקבעו בפרשת קיסר, נקבע בחוק התכנון והבנייה וכפועל יוצא מכך גם בפסיקה, תנאי מוקדם נוסף למסירת חזקה החל גם מקום בו מוגשת תביעה לפי סעיף 8 לפקודה והוא הקניית זכות לדיור חלוף למפונה, מקום בו זה האחרון עומד בתנאי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה. כך, סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה קובע:
"שיכון חלוף;
בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר".

אשר לזכות לדיור חלוף, נקבע בפסיקה כי מדובר בזכות סוציאלית בעיקרה, המיועדת להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג לראשם (ראו ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19/11/07) (להלן: " פסק דין מנשה"), בעמוד 7). קרי ההלכה כפי שנקבעה במסגרת פסק דין מנשה היא שסעיף 194 חל רק על נכס המשמש למגורים. בדומה ובאופן ספציפי בכל הנוגע לבית עסק, נקבע בפסק הדין אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין בכר ( בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב- יפו (22.2.10)) כי אמנם תכליתה הסוציאלית של ההוראה עלולה לצאת נפסדת גם מקום בו עסקו של אדם הוא שמופקע, ומקור פרנסתו נכרת ויחד עם זאת, לא מצא בית המשפט העליון לסטות מההלכה המפורשת אשר נקבעה בעניין מנשה ולהתנות מסירת חזקה בסידור בית עסק חלוף (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 12).
אציין כי בשל מטרתו הסוציאלית של הוראת סעיף 194 וכעולה מלשונו הנוקבת במילים: "שיכון חלוף סביר", נקבע כי הדגש הוא שהמפונים מהמקרקעין ימצאו קורת גג לראשיהם ואולם, השיכון החלוף אינו אמור לשקף את מלוא הפיצויים להם זכאי המפונה (ראו פסק דין קיסר בסעיף 26 ), כמו גם, אין הכרח כי יהיה מדובר בשיכון חלוף שווה ערך לשיכון ממנו פונו או בעל מספר חדרים זהה לזה ממנו פונה המפונה(ראו ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, כט(2) 98, בעמוד 100 לפסק הדין, במסגרתו מציין בית המשפט העליון, בין היתר, כי ככל שמפונה זוג קשישים מדירה בת 6 חדרים, ניתן יהיה לקבוע לו דיור חלוף סביר בדירה בת שלושה חדרים. כן, ראו ניתוח מקיף בשאלה האם הדיור החלוף הסביר צריך להיות שווה ערך לשווי המקרקעין המפונים אם לאו בה"פ (מחוזי חי') 59749-07-18 תקוה ויליאם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (23/5/19) בסעיפים 13-19 לפסק הדין).

עוד נקבע כי התנאים הנקובים בסעיף 194 הם תנאים מצטברים ובהתאמה לכך, בפסק הדין בעניין האדיה (בפסקה 9), נדחתה תביעה לקבלת שיכון חלוף בנסיבות בהן הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה בו לא החזיק מכוח זכות שבדין או זכות שביושר אלא שפלש אליו שלא כדין. כך, לעניין זה נקבע באותו העניין כי:
"אין מחלוקת כי המערער אכן מתגורר בבית המיועד להריסה, אך בכל הנוגע לזכויותיו במקרקעין התברר מעמדת האפוטרופוס - שהינו הבעלים הרשום של המקרקעין - כי המערער אינו מחזיק בהם מכוח זכות שבדין או מכוח זכות שביושר, אלא פלש אליהם שלא כדין. יש לדחות, אפוא, את טענותיו של המערער לדיור חלופי הנסמכות על סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה."

טיב זכויותיהם של המשיבים בכל אחד מהנכסים נשוא התביעה;
משהובהרו ההתוויות הנורמטיביות, אפנה להלן לבחון את טיב זכויותיהם של המשיבים בכל אחד מהנכסים.

בית העסק;
בכל הנוגע לבית העסק, הרי שעיון בטענות הצדדים מעלה כי שתיים הן הסוגיות במחלוקת הנוגעות לזכויותיהם של המשיבים בבית עסק זה – האחת נוגעת לשטחו של בית העסק והשנייה נוגעת לשימוש שנעשה על ידי המשיבים בבית העסק.

בכל הנוגע לשטחו של בית העסק, טענו המשיבים, במסגרת ההשלמה לסיכומיהם, כי שטח בית העסק הוא 120 מ"ר והוא מורכב משטח אשר בהתאם להסכם השכירות שעומד על 89 מ"ר ונוסף על כך משטח שנרכש מאת גרוסי מרדכי. המבקשות מנגד טוענות כי זכויותיהם של המשיבים בבית העסק הן רק הזכויות כפי שהן עולות מהסכם השכירות אשר נחתם בינם לבין עמידר בשנת 1993 – קרי בנכס בגודל של 89 מ"ר.
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, בכל הנוגע לשטח בית העסק, מצאתי להעדיף את טענות המבקשות לעניין זה. קביעתי זו מושתתת על שילוב טענות המשיבים עצמם עם הקבוע בהסכם השכירות ומועד חתימתו.
אשר לכך, הרי שלטענת המשיבים – כעולה מהאמור בסעיף 7 לתצהיר המשיב 1 וסעיף 6 לתצהיר ידידים יהודה - רכשה משפחת המשיבים את שטח בית העסק בחלקו בשנת 1962 מאת אדם בשם טרור משאללה ונוסף על כך רכשה שטח נוסף בשנות ה- 80 מאת משפחת גרוסי. המשיבים לא סיפקו כל ראייה הנוגעת לרכישת הזכויות בשנת 1962 ובשנות ה- 80 ובכלל זה בפרט לא הציגו כל ראייה הנוגעת לגודל השטח אשר נרכש על ידם במסגרת כל אחת מהרכישות. יחד עם זאת, אין חולק כי בשנת 1993 – קרי לאחר ביצוע שתי הרכישות אפילו לדידם של המשיבים – נערך הסכם שכירות בגין בית העסק במסגרתו נקוב מפורשות כי שטח בית העסק, אשר בו מחזיקים המשיבים משנת 1972, הוא 89 מ"ר. הואיל והסכם שכירות זה נחתם כאמור לאחר שבוצעו שתי הרכישות על ידי משפחת המשיבים, הרי שחזקה היא שיש בו גילום של כלל זכויותיהם של המשיבים לאותה עת אשר עמדו על 89 מ"ר.
תימוכין נוסף לאמור ניתן למצוא בתשריט אשר צורף כנספח ב' לת/9, אשר נערך, כפי שפורט לעיל, על ידי מודד מטעם עמידר בשנת 1982. מתשריט זה עולה כ י גודל השטח בו החזיקו המשיבים עמד, לאותו מועד, על כ- 90 מ"ר ובו כתוב מפורשות כי המשיבים מחזיקים בשטח במקום ג'רוסי סעיד – קרי, בתשריט זה תימוכין נוסף לכך שהשטח אשר נכלל בהסכם השכירות, אשר נערך כאמור בשנת 1993, כולל את שתי הרכישות ובמיוחד את הרכישה המאוחרת מג'רוסי והוא עומד על 89 מ"ר ולא על 120 מ"ר כפי שנטען על ידי המשיבים.
לכך יש להוסיף כי המשיבים אף לא היו קוהרנטיים בכל הנוגע לגודל השטח המוחזק על ידם במסגרת מפעל התזת החול, באשר בתצהיריהם טענו כי שטח בית העסק עומד על 110 מ"ר (ראו סעיף 7 לתצהיר המשיב 1 וסעיף 6 לתצהיר ידידים יהודה) ואילו במסגרת נ/10 טענו כי שטח המפעל עומד על 120 מ"ר וזאת, בנוסף לתא להתזת חול בשטח של 36 מ"ר , שלא נזכר קודם לכן.
זאת ועוד, במסגרת נ/10 והשלמה בעל פה אשר נעשתה על ידי המשיבים במסגרת הדיון מיום 28/11/19, טענו המשיבים כי החלק בנכס , המסומן בספרה 12 , כולל הן שטח של 120 מ"ר של המפעל להתזת חול והן שטח של 50 מ"ר של מחסן ההסתדרות- קרי לטענתם עומד השטח הכולל של השטח המסומן בספרה 12 בנספח 2 להמרצת הפתיחה על 170 מ"ר. טענתם זו של המשיבים אינה עולה בקנה אחד עם חוות הדעת אשר הוגשה על ידי המבקשות ואשר סומנה ת/9, במסגרתה, על גבי נספח ג' לחוות הדעת סומן על ידי המומחית מטעם המבקשות בכחול, שטח המהווה 90 מ"ר שתואם את התשריט משנת 1982 של המפעל. עיון בנספח ג' זה, מעלה כי תא השטח הנכלל בסימון הכחול כולל כמעט את כל השטח המסומן בספרה 12 באופן המלמד בעליל – גם לעין בלתי מקצועית – כי לא יכול שהשארית הצרה ביותר שנותרה מהשטח המסומן 12 לאחר הפחתת 90 מ"ר, מהווה שטח בגודל של 80 מ"ר (קרי כמעט באותו גודל של השטח המסומן בכחול) ואף בכך יש בכדי לשלול את טענות המשיבים בדבר גודלו המקורי של מפעל התזת החול.

לאור האמור, הנני קובעת כי גודל השטח של מפעל התזת החול בו מחזיקים המשיבים כדין, תואם את הקבוע בהסכם השכירות ועומד על 89 מ"ר.

המחלוקת השנייה בין הצדדים נסבה כאמור על השימוש אשר עוסקים המשיבים בבית העסק וביתר דיוק בשאלה האם בכך שהמשיבים עושים שימוש בבית העסק כמפעל להתזת חול ולא כמסגרייה, יש בכדי להשליך על זכויותיהם. אשר לטענה זו הרי שראשית, אציין כי טענה כאמור לא נטענה על ידי המבקשות במסגרת המרצת הפתיחה. זאת ועוד, במסגרת המרצת הפתיחה - בבחינת הודאת בעל דין – הודו המבקשות מחד בכך שבמקום העסק נעשה שימוש כמפעל להתזת חול ומאידך בזכאותם של המשיבים לפיצויי הפקעה בגין בית העסק והמחלוקות בין הצדדים התמקדו בגובה הפיצוי ובעיתוי לתשלומם. זאת ועוד ובבחינת למעלה מן הצורך אציין, כי ממילא במסגרת הסכם שכירות אמנם מופיע תיאור העסק כמסגרייה ואולם, לא נקבע כי זו תהיה מטרת השכירות ומשכך, לא מצאתי כי בשימוש אחר, שאף הוא לתעשייה, יש בכדי להוות הפרת ההסכם. נוסף על כך אציין כי בסיכומיהן טוענות המבקשות שבמועד פתיחת ההליכים כנגד המשיבים, הן לא ידעו כי שימוש כמפעל להתזת חול מהווה הפרת הסכם השכירות ואולם, טענתן זו עומדת בסתירה לכך שלהמרצת הפתיחה צורף הסכם השכירות ובסעיף 1 להמרצת הפתיחה נכתב מפורשות כי בית העסק משמש כמפעל להתזת חול – שניים אשר יש בהם בכדי ללמד על ידיעתן של המבקשות הן על הוראות הסכם השכירות והן על שימוש זה.
מבלי לגרוע מכל האמור הנני מוצאת להוסיף ולציין שבסיכומיהם טענו המשיבים כי בחלק מנכס זה נעשה עד היום שימוש כמסגרייה. תימוכין לאמור ניתן למצוא בעדות המשיב 1 (ראו עדותו של המשיב 1 בעמוד 41 שורות 24-27) וטענתם זו לא נסתרה.

לפיכך, לא מצאתי כי שימוש בבית העסק כמפעל להתזת חול יש בו בכדי לפגוע בזכויות המשיבים לפיצויים.

לאור האמור, הנני קובעת כי המשיבים זכאים לפיצוי בגין בית עסק המשמש כמפעל להתזת חול בגודל של 89 מ"ר. יחד עם זאת, בהינתן הפסיקה כפי שפורטה לעיל בהרחבה ובכלל זה בפרט פסקי הדין בעניין מנשה ובכר, הנני קובעת כי אין להתנות את מסירת החזקה בבית העסק בהסדרת עסק חלופי והנני קובעת כי המשיבים זכאים לפיצויי הפקעה בהתאם לפקודה בגין בית העסק.
בהקשר זה הנני מוצאת להתייחס לטענת המשיבים ובהתאם לה במסגרת הפסיקה הוכרה זכאותם של תושבים במתחם פארק החורשות לדיור חלוף ואפילו היו אלו בתי עסק או מבני מגורים המושכרים לצדדים שלישיים. טענתם זו של המשיבים אין בידי לקבל. כך וראשית, הרי שעיון בפסיקה אליה הפנו המשיבים מעלה כי, למעט תביעה אחת, כל פסקי הדין אליהם הפנו המשיבים נסבו על נכסים בהם נעשה שימוש למגורים. זאת ועוד, בכל הנוגע למקרה האחד אשר נסב על שימוש כבית עסק - ה"פ (ת"א) 1737/09 עיריית תל אביב- יפו נ' יוסף צוויג – הרי שממילא הפיצוי אשר ניתן לבעל העסק באותו עניין, ניתן בגדרו של הסכם פשרה ולא במסגרת פסיקת בית המשפט. זאת ועוד, בהינתן שעובדות המקרה דנן לא הוצגו בפני, הרי שהמשיבים לא הרימו את הנטל להוכיח כי מדובר באפליה שלהם אל מול מי שהם שווים להם. בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי ממילא, בהתאם למוסכם בין הצדדים, הרי שלאחר קביעת היקף זכויותיהם של המשיבים המזכות אותם בפיצויי הפקעה, יוצע למשיבים מתווה פשרה בכל הנוגע לפינוי בית העסק.

דירת ברוכים;
אשר לדירת ברוכים, עיון בטענות הצדדים מעלה כי לכאורה אף המבקשות אינן חולקות על כך שהמשיב 2 רכש זכויות מאת ברוכים, אלא שהצדדים חלוקים על כך ש"רכישה" זו הקנתה למבקשים זכויות וזאת, בעיקר משום שלטענת המבקשות לברוכים כלל לא היו זכויות אשר היה באפשרותו להקנות.
מבלי לגרוע מהאמור, קרי מכך שלכאורה לא קיימת מחלוקת בשאלת רכישת הזכויות מברוכים, הרי שממילא דבר רכישת הזכויות מברוכים נתמכה בראיות ובכללן ראיות אשר הוצגו על ידי המבקשות עצמן.
כך וראשית, על ידי המשיבים הוצג מסמך עליו חתומים ברוכים אוריה והמשיב 2, המעיד על כך שברוכים מכר למשיב 2 את כל הזכויות בדירת ברוכים בתמורה לסך של 28,000 ל"י (מסמך זה צורף כנספח ב' לתשובה להמרצת הפתיחה). במאמר מוסגר אציין, כבר בשלב זה, כי במסמך זה כתובת הדירה היא: "ברחוב 383 מספר 10" ואולם, במסמך מאוחר יותר – אשר צורף על ידי המבקשות – שהוא דו"ח חוקר אשר נשכר על ידי עמידר על מנת להתחקות אחר מצב הזכויות בדירת ברוכים, הובהר כי מדובר בטעות קולמוס. דו"ח חוקר זה, אשר נערך ביום 26/6/96, וצורף כחלק מנספח 5 להמרצת הפתיחה, נערך לאחר שהחוקר ראיין הן את ברוכים והן את המשיב 2 וכן, ערך ביניהם עימות וכל אלו שוקפו בדו"ח. במסגרת העימות בין הצדדים ציין החוקר כי במסמך דלעיל נפלה טעות קולמוס וכי אמנם מדובר בדירה מספר 5 ולא 10 כפי שנכתב.
נוסף על מסמך הרכישה, צירפו המשיבים גם אישור מאת אשתו של ברוכים – הגב' שרה ברוכים - מיום 28/7/09 במסגרתו אישרה זו כי המשיב 2 השלים את תשלום כלל התמורה המוסכמת בגין רכישת זכויות ברוכים בדירה. לאישור זה אף צורפה הצהרת דייר יוצא אשר אף היא נחתמה על ידי שרה ברוכים. (האישור וההצהרה צורפו כנספח ג' לתשובה להמרצת הפתיחה).

תימוכין נוסף לדבר רכישת הזכויות מאת ברוכים ניתן למצוא גם במסמכים אשר צורפו על ידי המבקשות וכן, בפרשנות אשר ניתנה להם על ידי העדה מטעם המבקשות – גב' ליברמן. כך, עיון בנספח 5 להמרצת הפתיחה, שהוא ביקור מעגל של עמידר שבוצע ביום 22/5/08, מעלה כי במסגרתו מופיע מצב האכלוס: "מחזיק ללא תשלום חלקנו ב – 1/2/94". הגב' ליברמן, מטעם המבקשות, נשאלה בדבר פירוש האמור ועל כך השיבה בעמוד 16 שורות 2-6:
"העדה, גב' ליברמן: אני אגיד לך מה אני מניחה שזה, מישהו שהוא מחזיק יכול לטעון למשל לזכויות דיירות מוגנת. בשביל להיות בעל זכויות דיירות מוגנת אתה צריך לשלם 2 חלקים, לדייר אולי הקודם ולבעלי הקרקע, לבעל הקרקע. אם בנאדם לא השלים את מלוא הרכישה ולא שילם גם לדייר היוצא וגם לבעלים ואין אישור של הבעלים אז אני מניחה שזה מחזיק ללא אישור חלקנו, זאת אומרת הוא מחזיק, הוא לא דייר מוגן, הוא לא מוגדר כדייר מוגן אלא רק מחזיק."

ובהמשך בעמוד 17 שורות 16-21:
"העדה, גב' ליברמן: 2009. זאת אומרת, המידע הזה היה בידיהם. זאת אומרת שהם עשו את הדוח הם הבינו את החומר, הם שלחו חוקר, הרי זה חוקר ששלחו בזמנו כנראה יג' מיטהר שניהלו את הנכסים.
ש: כן.
ת: היה להם את הדוח, הם הבינו שהוא רכש משהו מברוכים. עדיין הם לא הסכימו לקרוא לזה דייר מוגן וכנראה בגלל זה כתבו מחזיק ללא תשלום חלקנו. "

עוד עולה מביקור המעגל נשוא נספח 5 כי, תחת הכותרת "מצב כספי מהות החוזה" נכתב: "חיוב דש"ר", מילים אלו הוסברו על ידי העדה מטעם המבקשות בעמוד 16 שורות 7-18 כך:
"כב' הש' ביבי: אז למה כתוב מעל שימי לב, חיוב דמי שכירות.
העדה, גב' ליברמן: יכול להיות שעמידר היו מבקשים דמי שימוש. יש דמי שימוש.
כב' הש' ביבי: ודמי שימוש ראויים, דש"ר – דמי שימוש ראויים.
העדה, גב' ליברמן: דמי שימוש ראויים. זאת אומרת זה מה שנקרא, הקטנת הנזק. הבנאדם כבר מחזיק בשטח, הם יודעים שהוא שם, הם לא מצליחים לפנות אותו נניח, אז הם אומרים טוב, לפחות תתחיל לשלם משהו, אנחנו לא רואים בך דייר מוגן, אנחנו רואים בך מחזיק.
כב' הש' ביבי: כן, אבל את מסכימה שאם עמידר כותבת מחזיק ללא תשלום חלקנו, אז הם מכירים בזה שהוא שילם כנראה חלק למישהו אחר.
העדה, גב' ליברמן: יכול להיות שכן, יכול להיות שהוא הציג להם מסמכים, יכול להיות שהוא שילם חלק למישהו אחר, אבל שוב זה עדיין לא זכות שאומרת שהוא דייר מוגן, זה עדיין לא זכות בנכס. "

זאת ועוד, לעיל הפניתי לדו"ח החוקר אשר צורף כחלק מנספח 5 להמרצת הפתיחה. דו"ח זה מתעד כאמור את חקירת ברוכים והמשיב 2 על ידי החוקר וממנו עולה כי ברוכים אמנם אישר את דבר מכירת הנכס למשיב 2. אציין כי באותו מעמד נטען, הן על ידי ברוכים והן על ידי המשיב 2, שהמשיב 2 לא שילם חלק מהתמורה לברוכים ולעניין זה ציין המשיב 2 כי: "אישר ששילם חלק מהכסף לברוכים ואת היתרה ישלם לו לאחר שהעסקה תאושר על ידי י.ג. מתאר ומצבו הכספי ישתפר". נושא זה האחרון, של תשלום יתרת התמורה, הוסדר לכאורה במישור היחסים בין ברוכים לבין המשיב 2 כעולה מאישור אשת ברוכים אשר צויין לעיל.

עיננו הרואות - מהמקובץ עולה כי המשיב 2 אמנם רכש זכויות מאת ברוכים וכי עמידר וכפועל יוצא מכך גם המבקשות אשר "נכנסו בנעליה", ידעו על רכישת הזכויות כאמור.

יחד עם זאת, חלוקים הצדדים בשאלה האם העברת זכויות זו, יש בה בכדי להוביל לקיומן של זכויות למשיבים או מי מהם, אשר יש בהן בכדי להקים להם זכות לפיצוי או לדיור חלוף בהתאם לפקודה או בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

אשר לכך, פותחים המשיבים וטוענים כי, בניגוד לנטען על ידי המבקשות, לברוכים היו זכויות בדירה ומשכך, רכישת זכויותיו של ברוכים בדירה על ידי המשיב 2, היה בה בכדי להקנות למשיב 2 זכויות.
טענתם זו של המשיבים אין בידי לקבל ראשית משום שלטעמי מאזן ההסתברויות נוטה לכך שלברוכים לא היו זכויות ומשכך, לא יכל להקנות את שלא היה לו. יתרה מכך, הנני סבורה כי ממילא הותנתה ההעברה בהסכמת עמידר, אשר אין חולק כי לא ניתנה. זאת ועוד, בנסיבות אלו, בהן לא ניתנה הסכמת עמידר והמשיבים ידעו הן על כך שהעסקאות מותנות בהסכמת עמידר והן על כך שעמידר לא נתנה את ההסכמה וכן על הסיבה בעטיה לא ניתנה ההסכמה (העדר זכויות לברוכים), אינני סבורה כי יכולות להתגבש לטובת המשיבים זכויות שביושר. זאת אף זאת, בהינתן שאין חולק על כך שלכל היותר ביקש ברוכים למכור למשיב 2 זכויות של דייר מוגן, הרי שמכיוון שבפועל המשיב 2 - שהוא מי שהתיימר לרכוש את הזכויות – לא התגורר בדירת ברוכים, ממילא המשיבים אינם יכולים לטעון לקיומן של זכויות דיירות מוגנת. נוסף על כך, אין בידי לקבל את טענתם של המשיבים ולפיה רכשו בדירת ברוכים זכויות מן הצדק כברי רשות וזאת, הואיל והמשיבים לא הוכיחו החזקה בדירה בהסכמה ( ולו מכללא) של הבעלים לאורך שנים. לא זאת אף זאת, המשיבים הודו מפורשות כי הוסיפו תוספות בנייה משמעותיות לדירת ברוכים ולא הראו כי תוספות אלו נבנו כדין – עובדה אשר אף בה יש בכדי לשלול את טענותיהם בדבר זכאותם לפיצויי הפקעה בכל הנוגע לתוספות הבנייה הבלתי חוקיות. להלן אבחן ואפרט טעמים אלו.

האם היו לברוכים זכויות הניתנות להעברה?
כפי שהקדמתי וציינתי לטעמי יש להשיב על שאלה זו בשלילה.
כך וראשית, מתוך המסמכים אשר הוצגו עולה ברורות כי תחילת תפיסת הדירה על ידי ברוכים הייתה מכוח פלישה. כך, הוצג וסומן כנ/6, טופס רישום פרטי דירה שנערך לברוכים, מיום 27/9/67, במסגרתו סומן בחלק העליון השמאלי, כי הטופס נערך כתוצאה מ"פלישה". כן הוגש וסומן כת/4 שהוא גיליון טיפול משפטי משנת 1968, במסגרתו נכתב כי ברוכים מחזיק ללא כל זכות בדירה. בהמשך לכך הוגש וסומן כת/3, כתב תביעה לפינוי אשר הוגש כנגד ברוכים וכן, פסק דין לפינוי אשר ניתן ביום 29/5/68 במסגרתו נקבע על ידי בית המשפט, מפי השופט מ. דואר, כי :
"לאחר עיון בפרשת התביעה ובכתב ההגנה בו הנתבעים מודים כי הנכס הוא רכוש של האפוטרופוס לנכסי נפקדים; ולאחר שהנתבעים מודים כי הם קבלו את הנכס מאת דניאל בן-יוסף שהוא זר לבעל הנכס ולא טענו כי קבלו את ההסכמה אין מנוס מהמסקנה כי התובעת זכאית לסלק את ידם." [ההדגשה שלי ל.ב.] נוסף על כך חייב בית המשפט את ברוכים בדמי שימוש בגין החזקתם בנכס משנת 1958.
בדומה הוגש וסומן נ/7, טופס רישום פרטי דירה ומחזיק אשר נערך ביום 23/8/72, אשר גם בו מסומן כי הטופס נערך כתוצאה מפלישה.

תיעוד נוסף לכך שלברוכים לא היו זכויות כדין ניתן למצוא בת/2 שהוא פרטיכל מישיבת הוועדה מיום 4/9/96 של חברת י.ג. מתאר, בנוגע לידידים אברהם (המשיב 2), בו מתוארת השתלשלות ההחזקה בנכס כדלקמן:
"דייר קודם ברוכים אורי ללא זכויות קיים פס"ד לפינוי. ב – 2/84 העביר את "זכויותיו" לידידים אברהם. הוגשה נגד הנ"ל תביעה לסילוק יד התקבל פס"ד לפינוי אך לא מומש. עפ"י ביקורים במושכר בין השנים 90-96 הנ"ל לא התגורר בדירה מאחר ושהה בבית הסוהר. עם שיחרורו הגיש בקשה להחלפת דירה ואנו מצידנו השבנו כי אינו בר זכויות בנכס. עפ"י דו"ח חוקר שנערך 6/96 הנ"ל עדין לא מתגורר בנכס הנדון אלא בדירת הוריו ז"ל ברח' הלפיד 7 ת"א, אשר הועברה בירושה ל – 7 אחיו. הנ"ל מבקש להסדיר הזכויות בנכס. עפ"י חוות דעת תיכנונית תב"ע בתוקף 222 מייעדת את האזור לשטח ציבורי פתוח. לא מומלץ לבצע כל עסקה בשלב זה או הכרה בזכויות". – קרי גם מסמך זה מתעד שלברוכים וכפועל יוצא מכך גם למשיב 2, אין ולא היו זכויות כדין בנכס.

אציין כי המשיבים אמנם הציגו לתיק בית המשפט שני מסמכים במסגרתם נדרש ברוכים, על ידי עמידר, לשלם את חלקו בתיקונים בדירה וביקשו ללמוד מפניות אלו של עמידר על כך שעמידר ראתה בברוכים כדייר כדין. כך, על ידי המשיבים הוגש וסומן כנ/1 מכתב דרישה לברוכים מיום 7/4/68 במסגרתו הוא נדרש לשלם את חלקו בתיקונים בדירה. כן הוגש וסומן - נ/2 שהוא פנייה של ברוכים לעמידר לביצוע תיקונים בדירה שגם היא ממרץ 1968 (אציין כי השנה הכתובה בכתב יד בטופס אינה ברורה ואולם, המשיבים עצמם מודים כי מדובר במסמך מהשנים 1967 או 1968– ראו פרוטוקול הדיון בעמוד 22 שורה 32 וכן, בעמוד 25 שורות 15-16 - בשני מקומות אלו מתייחס ב"כ המשיבים אל השנים בהן נערכו פניות אלו כאל 1968 או 1967) – על פניה זו השיב מהנדס עמידר שאין התנגדות לאשר את התיקונים ולכלול בחוזה השכירות , לאחר תיקונים וחיזוקים, בכפוף לתשלום חלקו של הדייר. אלא, שלא מצאתי כי יש במסמכים אלו בכדי לשנות או לגרוע מהקביעה ולפיה לברוכים לא היו זכויות כדין בדירה וזאת, בהינתן שמדובר במסמכים בתאריכים הקודמים לפסק הדין לפינוי אשר ניתן ב יום 29/5/68 ובמסגרתו נקבע כי לברוכים אין זכויות כדין.
נוסף על כך הפנו המשיבים למכתב אשר נכתב על ידי ברוכים ואשר התקבל בעמידר בשנת 1968 ואשר אף הוא צורף כחלק מנספח 5 להמרצת הפתיחה. במכתב זה נכתב על ידי ברוכים כי הוא רוצה למכור את הדירה הנ"ל למר גדעון שלום וכי הוא נזקק לכסף בדחיפות מכיוון שקיבל צו פינוי מבית משפט מיום 29/5/68 והוא חייב כספים לעמידר אותם הוא רוצה לשלם באמצעות מכירת הדירה. המשיבים טוענים שממכתב זה ניתן ללמוד שהוכרו זכויותיו של ברוכים למכור את הדירה ובהתאמה הוכרו זכויותיו כדין בדירה. דא עקא, שהמשיבים מתעלמים מהכיתוב בשולי המכתב בכתב יד:
"ניתנה תשובה בע"פ אין משרדנו מוכן להעביר את המושכר... [מילים לא ברורות] במצב שאין ל[מילה לא ברורה] עליו חוזה". – קרי, בניגוד לנטען על ידי המשיבים ניתנה לברוכים תשובה בעל פה ולפיה אין לו זכויות בדירה ומשכך, אינו יכול למכור את הזכויות בדירה.

ריכוז האמור מלמד כי, באופן עקבי ושיטתי, עמדת עמידר הייתה שאין לברוכים זכויות כדין בנכס ומשכך, הובהר לו כי אין הוא יכול למכור את הזכויות בנכס. בהקשר זה אציין כי לא נעלמה מעיני טענת המשיבים ובהתאם לה עמידר לא פעלה לפינוי ברוכים בהתאם לפסק הדין לפינוי אשר ניתן כנגדו. מכך ביקשו המשיבים ללמוד כי אולי ברוכים הסדיר את מעמדו אל מול עמידר, טענה אשר המשיבים מבקשים לתמוך אותה גם בכך שעמידר דרשה מברוכים השתתפות בהוצאות השיפוץ של הנכס. אלא שראשית, כפי שכבר הובהר לעיל , הדרישות להשתתפות בהוצאות השיפוץ בגין הנכס קודמות לפסק הדין לפינוי אשר ניתן כנגד ברוכים ומשכך, ברי כי אין בהן בכדי ללמד על הסדרת מעמדו של ברוכים עם עמידר לאחר פסק הדין לפינוי. זאת ועוד, מתוך התכתובת עולה כאמור שברוכים פנה על מנת למכור את זכויותיו בדירה על מנת לכסות את החוב כלפי עמידר ואולם, הובהר לו כי אין הוא יכול למכור את הזכויות הואיל ואין לו זכויות. לכך אף יש להוסיף כי אין חולק שברוכים פינה בפועל את הדירה עת מכר "זכויותיו" בדירה למשיב 2 בשנת 1984 ומשכך, גם לו אלך עם המשיבים כברת דרך ואקבע כי פסק הדין לפינוי אשר הוצא כנגד ברוכים יכול להתיישן בחלוף 25 שנים מהמועד בו ניתן, הרי שממילא אין מקום לטענת ההתיישנות בהינתן שאין חולק כי ברוכים פינה את הנכס קודם שחלפו 25 שנים מהמועד בו ניתן פסק הדין לפינויו.

לאור כל האמור הגעתי לכלל מסקנה כי הראיות כפי שהוצגו יש בהן בכדי להטות את מאזן ההסתברויות לטענה ולפיה לברוכים לא היו זכויות ב"דירת ברוכים".

העברת הזכויות בדירת ברוכים לידידים הותנתה בהסכמת הבעלים שלא ניתנה –
מבלי לגרוע מקביעתי ולפיה לא היה באפשרותו של ברוכים להעביר זכויות, הואיל ולא היו בידו זכויות, הרי שעולה מחומר הראיות כי הבעייתיות הכרוכה בזכויותיו של ברוכים לא נעלמה מעיני המשיב 2 והוא אף היה מודע לכך שיש לקבל את הסכמת הבעלים להעברת הזכויות בנכס. כך עיון בדו"ח החוקר אשר כבר הוזכר לעיל והמהווה חלק מנספח 5 להמרצת הפתיחה, מעלה כי המשיב 2 אמר לחוקר שלא שילם את מלוא התמורה לברוכים וכי: "אישר ששילם חלק מהכסף לברוכים ואת היתרה ישלם לו לאחר שהעסקה תאושר על ידי י.ג. מתאר ומצבו הכספי ישתפר"- קרי המשיב 2 עצמו ידע והתנה את ביצוע מלוא התשלום , בכך שההעברה תאושר על ידי חברת י.ג. מתאר (החברה אשר החליפה את עמידר בניהול הנכס). אציין כי תימוכין לכך שהמשיב ידע על כך שעליו לפנות לעמידר על מנת להסדיר את העברת הזכויות וכן, על כך שעל ברוכים להציג בפניו הסכם המעיד על זכויותיו בנכס, ניתן ללמוד מעדותו של המשיב 2 בעמוד 34 שורה 1 שם הוא העיד כי בשעה שרכש את הזכויות מאת ברוכים בשנת 1976 הוא ניגש לעמידר על מנת להעביר את הבעלות. עוד אישר המשיב 2 מפורשות כי עמידר לא אישרה את העברת הזכויות (ראו עדותו בעמוד 35 שורות 4-5). כן העיד המשיב 2 כי הוא לא היה רוכש את הזכויות מבלי שהייתה מוצגת לו ניירת ובהמשך לכך העיד שברוכים הציג לו הסכם שכירות בגין הנכס וכי הוא לא יודע להיכן הסכם זה נעלם. במאמר מוסגר אציין כי טענה זו נטענה בעלמא משלא הוצג בפני בית המשפט כל הסכם שכירות של ברוכים ומשעה שכפי שפורט לעיל, כל הראיות אשר הוצגו שוללות דבר קיומו של הסכם שכירות של ברוכים.
מכל האמור נובע שהמשיב 2 ידע שיש לקבל הסכמת עמידר להעברה, התנה תשלום יתרת התמורה בהסכמה וידע שעמידר מסרבת לבצע את ההעברה. יתרה מכך, המשיב 2 ידע שזכויות נטענות במקרקעין יש לתמוך בניירת מתאימה ולמרות זאת, ערך עסקה מבלי שהוצגה בפניו ניירת רלוונטית התומכת בזכויות ברוכים בדירה.

מבלי לגרוע מן האמור – קרי מידיעת המשיב 2 בדבר הצורך בהסכמת עמידר להעברת הזכויות, הרי שהואיל ומדובר בזכויות דיירות מוגנת, הרי שגם לו היו לברוכים זכויות, ממילא נדרשת על פי הדין הסכמת עמידר לביצוע ההעברה. כך, חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר"), בסעיפים 85 ואילך, דן באופן בו תועברנה זכויות מדייר מוגן אחד למשנהו. במסגרת הסעיפים הנוגעים להעברת זכויות כאמור ואשר רלוונטיים לענייננו (קרי במקרה בו הבעלים כופרים בזכות הדייר המוגן ומשכך, אינם מסכימים להעברת הזכויות) - נקבע מפורשות כי ככל שבעל הבית אינו מסכים להעברת הזכויות, הואיל והוא חולק על זכאותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, הרי שעל הדייר היוצא להגיש תביעה בנושא לבית הדין לשכירות בתוך 15 ימים מהמועד בו נשלחה תשובת בעל הבית (ראו סעיף 88(א) לחוק הגנת הדייר). ככל שבעל הבית סירב להעברת הזכויות או לא השיב בתוך 30 יום מיום שנשלחה אליו פניית הדייר היוצא, כי גם אז על הדייר היוצא להגיש תביעה לבית הדין לשכירות על מנת שזה יתן פסק דין המתיר לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר (ראו הוראת סעיף 93 לחוק הגנת הדייר). במקרה לפנינו, אין חולק כי לא ניתנה הסכמת הבעלים (עמידר או חברת י.ג. מתאר אשר ניהלה את הנכס) להעברת זכויות הדיירות המוגנת, עוד אין חולק כי ברוכים או ידידים לא פנו לבית הדין לשכירות על מנת שזה יאשר את ההעברה ומשכך, ממילא לא הועברו כדין הזכויות לידידים – גם ככל שהיו לברוכים זכויות כאמור.

הנני סבורה כי העדר הסכמה מצד עמידר, בשילוב עם ידיעתם של המשיבים על כך שעמידר אינה מסכימה להעברת הזכויות ויתרה מכך, ידיעתם בדבר הסיבה בעטיה סירבה עמידר להעביר את הזכויות, קרי העדר זכויות לברוכים - יש בהם בכדי להוביל לדחיית טענתם של המשיבים ולפיה התגבשה להם זכות שביושר בדירה זו. הנסיבות הרלוונטיות לקביעתי זו הן ראשית שכפי העולה מהמתואר לעיל, המשיב 2 ידע כי עמידר אינה מסכימה להעברת הזכויות. לא זו אף זו – המשיב 2 ידע מלכתחילה כי נדרשת הסכמת עמידר להעברת הזכויות ומשכך, כפי העולה מדבריו לחוקר (המתועדים בדו"ח נשוא נספח 5 להמרצת הפתיחה) – התנה העברת יתרת התשלום בכך שיתקבל אישור להעברה מחברת י.ג. מתאר (החברה שניהלה באותו זמן את הנכס). הנני מוצאת לציין, בהקשר זה, כי המשיבים הציגו אישור של אשתו של ברוכים המעיד על כך ששולמה לה יתרת התמורה ודוק - האישור הוא משנת 2009 ובמסגרתו מאשרת אשתו של ברוכים כי רק עובר לחתימה על הסכם זה היא קיבלה את יתרת התמורה בגין הנכס. קרי – המשיב 2 השלים את התמורה בגין הנכס רק בשנת 2009 וזאת, למרות שידע כי עמידר מסרבת להעברת הזכויות. בהקשר זה על דבר ידיעתו של המשיב 2 לאורך השנים על עמדתה של עמידר המבוססות על טענתה הנסבה על העדר זכויות לברוכים ניתן למצוא תימוכין - בתשובות אשר ניתנו למשיב 2 במענה לפניותיו – ובכלל זה בת/8, שהוא מכתב תשובה מחברת י.ג. מתאר ניהול ופיתוח למשיב 2 מיום 7/5/96 במסגרתו, במענה לדרישות המשיב 2 בנוגע לדירת ברוכים, נענה המשיב כי הדירה נפלשה על ידו בשנת 1984 ושנה מאוחר יותר ניתן כנגדו פסק דין לפינוי. בדומה ניתן למצוא תימוכין לאמור בת/2 שהוא פרוטוקול ישיבת ועדה מיום 4/9/96 של חברת י.ג. מתאר, ממנו עולה ההשתלשלות בנוגע לדירה ובכלל זה כי לברוכים לא היו זכויות וכי משהמשיב 2 ביקש להחליף את הדירה, התשובה שניתנה לו ה ייתה שאין לו זכויות הואיל ולברוכים לא היו זכויות. הנני סבורה כי נסיבות אלו יש בהן בכדי לשלול טענתם של המשיבים לזכויות מכוח היושר ולו מהטעם שלא ניתן לראות במשיבים כמי שערכו את ההסכם להעברת הזכויות בתום לב וכמי שהמשיכו להחזיק במקרקעין מתוך סברה תמת לב שרכשו בהם זכויות כדין. מבלי לגרוע מכך, ממילא ספק בעיני באם ניתן להכיר בזכויות ביושר, בנסיבות בהן מדובר במי שהתיימרו לערוך עסקה להעברת זכויות דיירות מוגנת, העברה אשר כמפורט לעיל, בהתאם לדין מותנית באישור בעלים, שלא ניתן ושמהמשיבים היו מודעים לכך ולמרות זאת – השלימו את התמורה בגין המכר ותפסו חזקה בנכס.

המשיב 2 לא התגורר ואף אינו מתגורר בנכס בעצמו עובדה אשר אף בה יש בכדי להטיל ספק בזכאותו כדייר מוגן –
זאת אף זאת, מתוך הראיות כפי שהוצגו עולה שהמשיב 2 עצמו כלל לא התגורר בנכס ויתרה מכך, לאורך תקופה ארוכה הדירה הייתה נטושה. כך, בדו"ח חוקר מיום 26/6/96, אשר כבר הוזכר לעיל, נכתב מפורשות בסעיף 9(ג) כי: "הנכס ברחוב 383 מספר 5 אינו משמש כיום כבית מגורים." נוסף על כך בת/8, שהוא מכתב תשובה מאת חברת י.ג. מתאר ניהול ופיתוח בע"מ למשיב 2, נכתב כי בביקור שנערך בנכס בחודש 11/90 התברר שהדירה נטושה וכי המשיב 2 מתגורר בכתובתו הנוכחית ברחוב הלפיד 7. תימוכין נוסף לכך שהמשיב 2 לא התגורר בנכס ניתן למצוא במכתב ת/5 , שם נכתב שהמשיב 2 טען שהוא התגורר בנכס בעבר ואילו כעת הדירה במצב בה לא ניתן לגור בה. זאת ועוד, תיעוד נוסף לכך שהמשיב 2 לא התגורר בנכס ניתן למצוא בת/2, שהוא פרטיכל מישיבת הוועדה מיום 4/9/96 של חברת י.ג. מתאר בנוגע למשיב 2 ואשר בו מתוארת השתלשלות ההחזקה בנכס. תוכנו של ת/2 הובא לעיל בסעיף 39 לפסק הדין ואולם לענייננו אציין כי בהתאם לאמור בו, הרי שביקורים במושכר בין השנים 90-96 , העלו שהמשיב 2 לא התגורר בנכס הואיל ושהה בבית הסוהר, לאחר שחרורו פנה בבקשה להחלפת הדירה והתשובה אשר קיבל היא כי אינו בר זכויות וכי על פי דו"ח חוקר מיוני 1996 הוא מתגורר בבית הוריו ברחוב הלפיד 7. נוסף על כך, תימוכין למגוריו של המשיב 2 גם כיום בדירה ברחוב הלפיד 7 ולא בדירת ברוכים ניתן גם למצוא בעדותו בדיון לפני בעמוד 39 שורה 33 ובעמוד 40 שורות 1-2.
בנסיבות אלו בהן מחד הזכויות להן טוען המשיב 2 הן זכויות דיירות מוגנת ואולם, מאידך אין חולק על כך שהוא אינו מתגורר בדירה, הרי שספק באם אמנם זכויות אלו קיימות למשיב 2, בהינתן שבמסגרת הפסיקה הוכרה עילת נטישת הנכס על ידי הדייר המוגן כעילה לפינויו (ראו - ע"א 76/58 עזבון המנוח פרייאר נ' באומן פ"ד יג 316 (1959); ע"א 477/67 ‏ רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כב(1) 309 (1968); וכן- רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (05.09.2017) מסעיף 7 ואילך לפסק הדין) .

זכויות המשיבים בדירת ברוכים כברי רשות –
מוסיפים המשיבים וטוענים כי, גם ככל שלא רכשו את זכויות הדיירות המוגנת מאת ברוכים, הרי שלאור החזקת דירת ברוכים לאורך שנים רבות על ידם וזאת, ללא כל מחאה מצד הבעלים ויתרה מכך, משפסק דין לפינוי אשר ניתן כנגד המשיב 2 לא ממומש, הרי שיש להם זכות כברי רשות בלתי הדירה להחזיק בדירה. טענה זו אין בידי לקבל הואיל ולטעמי המשיבים אינם עומדים בתנאים כפי שנקבעו בפסיקה לשם הכרתם כברי רשות בכלל וככאלו שרשותם בלתי הדירה ומזכה אותם לפיצוי עובר לפינויים במסגרת מימוש הפקעה בפרט.
בהקשר זה, ראשית אציין כי רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס (פרופ' נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, (להלן: "זלצמן") 24). הולדתו של רישיון במקרקעין אינה חייבת להיות מותנית בהסכמה מפורשת וניתן להסיק קיומו של רישיון מכללא הנוצר מכוח התנהגות הבעלים או הסכמתו שבשתיקה משך תקופה ארוכה (ראו - ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פד"י ט"ז 2901, 2905; ע"א 60/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693; עא (ת"א) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל (30.12.2002); זלצמן בעמוד 28). עם זאת נקבע כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח' נ' מדינת ישראל, פס"מ תשל"ז (2) 461).
רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רישיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רישיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן (עא 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.07.2015) (להלן: " עניין היפר חלף")). אלא שבמסגרת הפסיקה נקבע כי ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו , לא (3) 433 (21.07.1977) ; רעא 2272/11 מנשה ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (04.05.2011)).
אשר לנסיבות בהן הרשות לא תהיה הדירה ונותן הרישיון "יושתק" מלטעון לביטולו, הרי שנקבע כי רק בנסיבות מיוחדות בהן ניתן ללמוד על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפיה שבעל המקרקעין נטע כלפי בעל הרישיון לבין שינוי לרעה שהתרחש במצבו של זה האחרון, יהיה זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג ובית המשפט יהיה רשאי לקבוע כי הרשות הינה בלתי הדירה (פרופ' נ' זלצמן "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342;רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 ).

יחד עם זאת, מקום בו מדובר ברשות אשר ניתנה ללא תמורה ובמיוחד מקום בו מדובר ברישיון נטען במקרקעי ציבור, הרי שגישת הפסיקה היא כי האפשרות לטענה ולפיה קיימת רשות מכללא, היא נדירה עד כדי בלתי קיימת ויתרה מכך, בית המשפט שלל אפשרות להכיר בקיומה של רשות מכללא שאינה הדירה במקרקעי ציבור. כך בעניין היפר חלף נקבע על ידי המשנה לנשיאה, כב' השופט א' רובינשטיין, לעניין היווצרות רשות מכללא במקרקעי ציבור כי:
"צריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכ[ו] ונלווהו כעיקרון לבית עולמו."

אציין כי בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19/8/15) (להלן: " פסק דין אביטסם") הוסיף על האמור כב' השופט צ' זילברטל (תוך התייחסות לקביעות בית המשפט בעניין היפר חלף לעיל) וקבע כי נתקיימו נסיבות חריגות בהן ניתן להסיק על רשות מכללא אותם ציין כדלקמן:
"המקרה שבפנינו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות."
כאמור, כפועל יוצא מהנסיבות האמורות, קבע בית המשפט כי הוקנתה רשות מכללא ואולם, הוסיף וקבע כי רשות זו ניתנת לביטול בהודעה, קרי היא הדירה. זאת ועוד, בית המשפט הוסיף והתייחס מפורשות לשאלת אי הדירותה של רשות במקרקעי ציבור וקבע:
"לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה....
אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה . ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס" [ההדגשה שלי ל.ב.]
בדומה נקבע גם רע"א 977/06 מרדכי בן חמו נ' משרד הבריאות (17/5/06): "רשות חינם- לא כל שכן ברכוש הציבור- אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה".

זאת ועוד, ראוי לציין כי בכל הפסיקות הנוגעות לרישיון מכללא, חזר בית המשפט ושנה כי רישיון הוא זכות אישית–פרסונאלית אשר איננה ניתנת להעברה (ראו - ע"א 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל (30/12/02) וכן, בדומה ב פסק הדין בענין אביטסם בעמוד 20). לאור האמור הרי שהרישיון בטל ועובר מן העולם, כאשר "בר הרשות" עוזב את הקרקע נשוא הרישיון ו/או מעבירה לאחרים (ראו גם - דבריו של כב' השופט ח' טובי בת"א (ת"א) 41306/04 העמותה לקידום מועדון הכדורגל גדנ"ע ת"א נ' הרן (דימן) מנחם (28/5/06); וכן, ראו דברי כב' השופטת ד' ביניש [כתוארה אז] בע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי פ"ד נ (3) 868, 871).
נוסף על כך ובאופן הרלוונטי לעניינו, נקבע בע"א 618/05 דיאנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21/3/07), במסגרתו נדונה זכותו של בעל רישיון חינם לפיצויים בגין הפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 - שרישיון חינם הוא בגדר זכות אישית ובשל כך " ... לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה . עמד על כך המלומד אריה קמר בספרו "רישיון הניתן לביטול מקנה לבר רשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר-הרשות זכות כלפי צד שלישי, על כן אינו בגדר 'טובת הנאה' במקרקעין ..." (שם, סעיף 11 לפסק הדין) [ההדגשה שלי ל.ב.]

מהכלל אל הפרט – האם ניתן לראות במשיבים כמי המחזיקים בדירת ברוכים- כולה או חלקה - כברי רשות באופן המזכה אותם בפיצויים? הנני סבורה כי גם על שאלה זו יש להשיב בשלילה. כך וראשית, כפי שפורט לעיל בהרחבה, המשיב 2 לא מחזיק בדירת ברוכים, ספק באם החזיק בדירה אי פעם ובכל מקרה למצער אין הוא מחזיק בה משנת 1990 - שאז לפי פרוטוקול ת/2 – נכנס למאסר בו שהה עד לשנת 1996 וגם כשהשתחרר מהכלא, אפילו לדידו, לא שהה בדירה וביקש להחליפה כעולה מת/5. זאת ועוד, גם לו החזיק בה המשיב 2 וקנה זכות כבר רשות – וכאמור אינני סבורה כי כך הם פני הדברים - הרי שכפי שפורט לעיל, זכות כבר רשות היא פרסונלית ומשכך, לא ניתן להעבירה לאחר ובהתאמה – המשיב 2 לא יכל להעביר זכות זו לאחיו, אשר אין חולק כי הם אלו המתגוררים כיום בדירת ברוכים.
אשר למשיב 1 ולאחיהם של המשיבים – יהודה ידידים, אשר נטען כי הם מתגוררים בדירת ברוכים –הרי שאלו לא העידו, לא הצהירו וקל וחומר שלא הציגו - כל ראייה באשר למועד בו החלו להחזיק בדירת ברוכים, אלא שטענו בעלמא כי הם מחזיקים בנכסים באופן כללי במשך 40 שנים – טענה אשר לאור שלל הראיות כפי שפורטו לעיל, ברי כי אין בה ממש. הנני סבורה שדי בכך בכדי להוביל למסקנה ולפיה המשיבים לא הוכיחו כי הם ברי רשות, ובוודאי שכך הם פני הדברים בשים לב לכך שהמשיבים טוענים לזכות כברי רשות במקרקעי ציבור - זכות אשר מלכתחילה נקבע כי תוכר באופן נדיר. יתרה מכך, המשיבים כאמור טוענים כי זכותם בלתי הדירה וכי יש בה לזכותם בפיצויים - טענות אשר נדחו מניה וביה במסגרת הפסיקה בכל הנוגע למקרקעי ציבור.

תוספות הבניה בדירת ברוכים השוללות החזקה כדין –
מבלי לגרוע מכל האמור והמפורט הרי שממילא, התחוור שגודלה של דירת ברוכים כיום גדול לאין שיעור מגודלה בעת שהוחזקה על ידי ברוכים, אשר התיימר להעביר הזכויות בה למשיב 2 וכי מקור השינוי בגודל הוא בתוספות בנייה אשר נעשו – שלא מן הנמנע בלא היתר - על ידי המשיבים או מי מהם.
ראשית, בכל הנוגע למצבה של הדירה בעת שהוחזקה על ידי ברוכים, הרי שבמסמכים הנוגעים לברוכים ואשר תוכנם פורט לעיל, עולה כי ברוכים החזיק בדירה בת 2 חדרים. אציין כי האמור נתמך גם בדו"ח ממצאי ביקור של עמידר (המהווה העמוד השני לנספח 5 להמרצת הפתיחה), אשר נערך בהתבסס על ביקור במקום ביום 22/5/08 ובו מתואר נכס למגורים ובו 2 חדרים. תימוכין נוסף לכך שגודלה של דירת ברוכים מלכתחילה היה קטן בהרבה ממצבה היום, ניתן למצוא בהצהרות המשיבים עצמם. כך, המשיבים עצמם הצהירו כי הקונטור של דירת ברוכים הוא כיום 88 מ"ר (ראו תצהיר המשיב 2 בסעיף 5) וכי הקומה הראשונה בדירה זו הורחבה ב – 56 מ"ר והוספה קומה נוספת בשטח של 88 מ"ר (ראו תצהיר המשיב 1 בסעיף 11 ותצהיר המשיב 2 בסעיף 18) – קרי מתוך עדותם של המשיבים עצמם עולה כי הדירה הייתה בגודל של 32 מ"ר (תוצאת חיסור ההרחבה הנטענת – 56 מ"ר – מהשטח הנוכחי – 88 מ"ר) ואילו המשיבים היו אלו אשר הרחיבו אותה למימדיה כיום – שתי קומות בנות 88 מ"ר כל אחת.
אשר לבנייה זו לא מציגים המשיבים כל היתר בנייה ובסיכומיהם הם טוענים כי הואיל ומדובר בבנייה בת למעלה ממאה שנים, הקודמת לחוק התכנון והבנייה, הרי שאין מקום להציג היתר כאמור. טענה זו אין בידי לקבל הואיל ולא זו בלבד שלא הוכחה עובדתית (קרי לא הוכח שהדירה במתכונתה קיימת 100 שנים), אלא שהיא נשלל ת מניה וביה בעדותם של המשיבים ממנה עולה שמדובר בבנייה חדשה יחסית אשר נעשתה על ידי המשיבים עצמם לאחר תפיסת החזקה על ידם (ואף זאת לא לפני 1996 שעד אז עולה כי הדירה הייתה נטושה) וככל הנראה לאחר שנת 2008 אז נערך דו"ח הביקור נשוא נספח 5 להמרצת הפתיחה. כיוון שכך ומשהמשיבים לא הציגו היתר בנייה, הרי שאין זאת אלא שאין בידם להציג היתר בנייה כדין לבנייה אשר בוצעה על ידם. לאור זאת הרי שממילא לא זכאים המשיבים לפיצוי כלשהו בגין תוספות הבנייה אשר בוצעו על ידם שלא כדין. קביעה זו נובעת ראשית מהוראות סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה, השולל הזכאות לפיצויי הפקעה בגין מבנים אשר נבנו שלא כדין וללא היתרי בנייה ואשר הוחלה במסגרת הפ סיקה גם על הפקעה לפי הפקודה. כך, בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (09.12.2008) נקבע על ידי בית המשפט העליון כי :
"לאור זאת, אני סבורה כי יש להחיל - על דרך ההיקש - את המגבלה הקבועה בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה על סעיף 12 לפקודת הרכישה, ולקבוע כי במסגרת שומת הפיצויים על-פי פקודת הרכישה אין להתחשב, ככלל, בשימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה."
(ראו בדומה גם ע"א 740/75 דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע"מ, פ"ד לא(3) 3, 12 (1977)).
נוסף על כך, נקבע בפסיקה כי עשיית שימוש בלתי חוקי בקרקע תוך הפרת דיני התכנון והבניה, אינה יכולה להצמיח עילת פיצוי בעת הפקעה, גם מקום בו הפגינו הרשויות אוזלת יד מסוימת באכיפת דינים אלה וזאת, משום שאין זה ראוי לתגמל את מפרי החוק על-ידי פסיקת פיצוי כאמור (ראו - רע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' יהודה ונעמי בדיחי (8/6/03)).
משכך, הרי שממילא לא זכאים המשיבים לפיצויי הפקעה בגין החלקים בדירת ברוכים אשר הוספו על ידם בלא היתר בנייה כדין.

לאור כל האמור והמפורט, מפאת כל אחד מהטעמים כפי שפורטו לעיל ובכלל זה – הואיל ולברוכים לא היו זכויות אשר היה באפשרותו להעביר למשיב 2, העובדה שהעברת זכויות דיירות מוגנת מותנית בהסכמת הבעלים אשר לא ניתנה והמשיב 2 היה מודע לכך, העובדה שהמשיב 2 כלל לא התגורר ולא מתגורר בדירה, שלילת טענת המשיבים לזכויות מכוח היותם ברי רשות והקביעה כי ממילא החלק הארי בדירת ברוכים נבנה שלא כדין - ועל אחת כמה וכמה בהינתן הצטברות הטעמים האמורים, הנני קובעת כי לא הוכחו זכויות כדין של המשיבים בדירת ברוכים, אשר יש בהן בכדי לזכותם בפיצוי הפקעה כלשהם וקל וחומר שלא כאלו אשר יש להתנות מסירת החזקה קודם לביצועם. כן הנני קובעת כי אין למשיבים זכויות אשר יש בהן בכדי להקנות להם זכות לדיור חלוף בהתאם להוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, הואיל ובנסיבות כפי שפורטו אינם עומדים בתנאי סעיף זה.

במאמר מוסגר ובשולי ההתייחסות לנכס זה הנני מוצאת לציין כי לא נעלמה מעיני טענת המבקשות ולפיה ממילא דירת ברוכים אינה מצוייה במתחם המוחזק על ידי המשיבים אלא מחוצה לו. אלא, שבהינתן כלל קביעותי כפי שפורטו לעיל ובשים לב לכך שהטענה הועלתה לראשונה רק במסגרת הדיון מיום 28/11/19, אינני מוצאת להידרש לטענה זו.

מחסן ההסתדרות;
קביעותי בכל הנוגע להעדר זכויות בדירת ברוכים ניתן לדידי להחיל ואף ביתר שאת, בכל הנוגע לרכישת הזכויות הנטענת על ידי המשיב 2 במחסן ההסתדרות וזאת, הואיל ובמסגרת הסכם הרכישה של נכס זה נקבע מפורשות שלא זו בלבד שהרכישה מותנית בהסכמת הבעלים, אלא שנקבע כי בפועל גם מסירת החזקה כדין תתבצע רק לאחר ובכפוף לאישור הבעלים להעברה.
כך וראשית, המשיבים הציגו שני הסכמים במסגרתם הוסדרה מכירת הזכויות מאת ההסתדרות למשיב 1.
ההסכם הראשון אשר הוצג נושא תאריך 12/11/02 ובו מוגדרים כרוכשים ידידים אברהם וידידים דניאל- - קרי המשיב 2 ועד אדם שאינו צד להליכים לפני. הצד השני הוא עמותה המכון יהודי ערבי ר"ר 580072080 באמצעות מורשה העמותה יוסף אליהו. לפי הסכם זה, מסירת החזקה תתבצע לאחר סיום התשלומים החודשיים בגין הנכס קרי באוקטובר 2006 (ראו סעיפים 3 ו 6 להסכם המכר אשר צורף כנספח ד1 ו – ד2 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה).
ההסכם השני אשר הוצג הוא מיום 16/11/11 בין המכון היהודי ערבי שליד ההסתדרות לבין המשיב 2 – אברהם ידידים. לפי ההסכם השני (נספחים ד3-ד5 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה), הנכס הנמכר הוא מחסן בגודל כ- 40 מ"ר והזכויות בו הן בהתאם להסכם שכירות מוגנת מיום 8/6/1958 . בהסכם זה נקבע כי סך 105,000 ש"ח שולם כבר למוכר ואילו היתרה בסך 52,500 ש"ח תשולם ישירות לעמידר. עוד נקבע כי ככל שעמידר תדרוש סכום גבוה יותר מתחייב הקונה לשלם זאת.
בסעיף 5.1 להסכם זה נקבע מפורשות כי :"מועד מסירת החזקה להלכה יהא מועד אישור עמידר להעברת הזכויות להבדיל ממועד המסירה למעשה".
זאת ועוד, סעיף 7 להסכם קובע:
"הסכם זה מותנה בהסכמת עמידר להעברת הזכויות. אם לא תינתן הסכמת עמידר להעברת הזכויות תוך 9 חודשים מיום חתימת ההסכם יבוטל ההסכם וכל צד ישיב למשנהו כל מה שקבל עפ"י ההסכם: המוכר ישיב לקונה את מה ששולם בגין מכר הזכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד והקונה ישיב למוכר את החזקה בנכס בתוספת דמי שימוש ראויים כפי שייקבעו ע"י המוכר. ניתן להאריך מועד זה בהסכמת הצדדים עקב נסיבות שאינן תלויות בצדדים אלא בעמידר"
עוד ראוי לציין כי במסגרת הסכם זה הצהיר הקונה מפורשות כי הוא מודע להפקעה החלה על המקרקעין (ראו סעיף 3.2 להסכם).
מן האמור נובע כי לא זו בלבד שהסכם זה הותנה כדין בהסכמת עמידר- אשר אין חולק כי לא ניתנה - אלא שאף מסירת החזקה בהתאם להסכם זה טרם בוצעה , הואיל ונקבע בהסכם כי זו תתבצע רק במועד מסירת אישור עמידר, אשר אין חולק שלא ניתן. בנסיבות אלו ובשים לב לכל קביעותי לעיל בכל הנוגע לדין באשר להעברת זכויות בדיירות מוגנת, החלות גם לעניין מחסן זה אשר הזכויות בו הן זכויות דיירות מוגנת, הנני קובעת כי למשיבים לא הועברו הזכויות במחסן זה כדין.
בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי לאור האמור והמפורט לעיל אף לא ניתן לראות במשיבים כברי רשות מכללא במחסן וזאת, בהינתן שהחזקתם בו היא לכל היותר משנת 2006 ועד להגשת התביעה בשנת 2015 ובשים לב לכך שהמבקשות התנגדו להעברת הזכויות במחסן ומשכך בוודאי שלא ניתן לראות החזקתם של המשיבים כ חזקה בהסכמה ולא כל שכן – בשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור - כבעלי זכות לרשות בלתי הדירה, המזכה אותם בפיצויי הפקעה. בבחינת למעלה מן הצורך אציין שלאור השימוש במחסן כאולם מכירה ולא למגורים, בכל מקרה אין להחיל על המשיבים את הוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה בכל הנוגע למסירת החזקה במחסן.

נכסים נוספים המוחזקים על ידי המשיבים ואשר סומנו באותיות 12ב' ו – 12ג'-

אשר לנכסים אלו הרי שכפי שכבר הקדמתי וציינתי, המשיבים לא העלו כל טענה באשר למקור זכותם בנכסים אלו, אלא שהתייחסו לראשונה לדבר קיומם, כמו גם לשימוש אשר נעשה בהם (מחסן), רק במסגרת נ/10 אשר הוגש על ידם בדיון מיום 28/11/19. בנסיבות אלו, הרי שהמשיבים לא טענו וקל ו חומר שלא הוכיחו קיומן של זכויות בדין בנכסים אלו.

סוף דבר;
אשר על כן – באתי לכלל מסקנה כי למשיבים זכויות כדין המזכות אותם בפיצויי הפקעה בבית העסק בשטח של 89 מ"ר המהווה חלק מנכס המסומן בספרה 12 בנספח 2 להמרצת הפתיחה ואולם, מלבד זאת אין למשיבים זכויות המזכות אותם בפיצויי הפקעה בנכסים הנוספים נשוא התביעה.

בהתאמה לקביעתי יוצע למשיבים מתווה פשרה לפינויים מבית העסק.

נקבע לתז"פ ביום 15/3/20. עד למועד התז"פ יודיעו הצדדים האם הגיעו לכלל פשרה בכל הנוגע לפינוי בית העסק.

המזכירות תדוור לצדדים.

ניתן היום, ד' טבת תש"פ, 01 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.