הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 28522-10-15

לפני כבוד השופטת לימור ביבי

המבקשות:

  1. עיריית תל-אביב - יפו
  2. הוועדה המקומית לתיכנון וּבנייה תל-אביב - יפו

על-ידי בא-כוחן - עו"ד אלון גרוסבוים

נ ג ד

המשיב:
צרכי כורש
על-ידי בא-כוחו - עו"ד אלי מרדכי

פסק דין

לפני תביעה למתן צו עשה למסירת חזקה על פי הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

כהערת עריכה אציין כי ההפניות לעמודים ולשורות, אלא אם צויין אחרת, הן בהתייחס לדיון מיום 15/10/18 ולמספרי העמודים כפי שהם מופיעים בפרוטוקול אשר "נשתל" במערכת נט המשפט.

מבוא – העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת:
המבקשת 1 היא עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ"ד – 1964 והמבקשת 2 היא ועדה מקומית לתכנון ובניה ברשות מקומית אחת כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: " העיריה" ו/או "הוועדה" ו/או יחד :"המבקשות" ולהלן: "החוק").

המקרקעין נשוא התביעה - המסומנים בתשריט אשר צורף כנספח 3 להמרצת הפתיחה בקווקו וממוסגרים בצבע שחור - הם מקרקעין אשר מדינת ישראל היא הבעלים הרשומים שלהם, המהווים חלק מחלקה 22 בגוש 8998 והמצויים ברחוב אסף הרופא 45 יפו (להלן: "המקרקעין") ועליהם בית מגורים חד קומתי הכולל שטח בנוי בגודל של 42.86 וחצר, שהיא בחלקה מקורה, בגודל של 43.64 מ"ר (להלן: "הנכס") .

מתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק, פרסמה הוועדה בילקוט הפרסומים מספר 6473, מיום 13/9/12 בעמוד 6422 ובילקוט הפרסומים מספר 6487 מיום 24/10/12 בעמוד 510 - הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה ולפיהן הופקע שטח של 2,860 מ"ר, הכולל את המקרקעין, הדרוש לצרכי ציבור של דרך, שצ"פ ושב"צ, בהתאם לתכנית מספר תא/2660 ("תכנית עג'מי" - במסגרתה נקבע כי יעוד המקרקעין הוא לצרכי ציבור) וכי על כל המחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם בתוך 60 יום מיום פרסום ההודעה (העתקי ההודעות צורפו כנספח 2 להמרצת הפתיחה).

ביום 14/10/12 וביום 14/4/13 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב הערות על פי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה, על הפקעת השטח הציבורי, כולל המקרקעין.

המשיב הוא דייר מוגן בנכס וזאת, כנתמך באישור עמידר מיום 12/2/17 אשר צורף לתיק בית המשפט. אציין כי את זכותו לדיירות מוגנת רכש המשיב בהסכם מיום 2/10/1995 בינו כרוכש לבין אלבק שלמה כמוכר, הסכם לו הסכימו רשות הפיתוח וחברת עמידר בע"מ (ראו עמוד 9 לחוות דעת שמאי בית המשפט).

אשר לשימוש אשר נעשה על ידי המשיב בנכס נשוא התביעה. הרי שאין חולק כי המשיב התגורר עם בני משפחתו בתחילה ברחוב נגבה 19 בנס ציונה (ראו עדותו משורה 33 בעמוד 83 ועד לשורה 9 בעמוד 84) ולאחר מכן ועד למועד עדותו ברחוב יצחק שדה 6 (ראו עדותו בעמוד 84 שורות22-25) וכי כתובתו הרשומה במשרד הפנים היא ברחוב יצחק שדה 6 (ראו עדותו בעמוד 84 שורות 26-27). בבעלות המבקש נכס נוסף בסמוך למקום הנכס נשוא התביעה, הרשום על שמו ואשר בו מנהל המשיב את עסקו(ראו עדותו משורה 32 בעמוד 84 ועד לשורה 8 בעמוד 85). לטענת המשיב- אשר אינה שנויה במחלוקת - הואיל ומקום העסק שלו קרוב למקום הנכס נשוא הדיון, הוא עושה שימוש בנכס לצרכי מנוחה ושירותים. כך, לעניין זה העיד המשיב בעמוד 97 שורות 9-13:
הבית הזה הוא צמוד, במרחק של חציית רחוב צר מאוד מהעסק לבית. עכשיו, אני אין לי שירותי נכים אצלי בעסק, אני צריך הגבהה לאסלה שלי, צריך להתקלח, ולפעמים אני לא מחזיק מעמד, כמו עכשיו, עוד מעט, בישיבה ממושכת, אני חייב כל 3-4 שעות לשכב, לנוח. וזה שימש אותי גם, מההתחלה הם ידעו שאני עם שותף פה וקונה... זה דברים מובנים שהיו לי."
עוד העיד כי הוא נדרש לנכס לשם המנוחה מכיוון שהוא חולה בניוון שרירים וככל שלא ינוח יקשה עליו לעבוד. כך, משורה 32 בעמוד 95 ועד לשורה 2 בעמוד 96 העיד המשיב כי:
"דרך אגב, אני גר היום ביצחק 6 מכיוון שהמרחק היה לי קשה מנס ציונה אפילו להגיע לעסק. עד כדי כך. אני לא מאחל לאף אחד לחלות בניוון שרירים, כי להרגיש מה זה עייפות של בן אדם. זה משמש עד היום שאני בא לכמה שעות לשים קצת את הראש."

חוות דעת שמאי בית המשפט;
כבר בשלב זה אציין כי, הגם שמדובר בתביעה למסירת חזקה על פי סעיף 8 לפקודה, הוגשו על ידי כל אחד מן הצדדים חוות דעת הנוגעות לשומת הנכס ובהתאמה לגובה הפיצוי לו זכאי לכאורה המשיב לאור הפקעתו. הואיל והתגלו פערים בין חוות דעת שמאיי הצדדים, מונה על ידי בית המשפט, ביום 12/11/18, בהסכמת הצדדים לעניין עצם המינוי - השמאי ד"ר ברזילי בועז (לעיל ולהלן: "שמאי בית המשפט"), על מנת שיגיש שומה לבית המשפט בעניין הנכס נשוא הדיון.

שמאי בית המשפט הגיש חוות דעתו ביום 25/12/18 ובמסגרתה פירט הערכתו בעניין שומת דמי ההפקעה להם זכאי הנתבע בשתי חלופות:
האחת - שומת פיצוי דמי הפקעה רגילים בגין הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיף 12 לפקודה.
והשנייה -שומת דיור חלוף בהתאם לסעיף 194 לחוק.

זאת ועוד, לאור מחלוקות אשר התגלו בין הצדדים, ערך השמאי שומתו גם לשני מועדים חלופיים: האחד – 12/11/12 – שהוא 60 יום לאחר פרסום הודעת ההפקעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה לגבי השטח הכלול בהודעת הפקעה והשני – 3/12/18 - מועד הביקור בנכס.

הפרמטרים אשר שימשו השמאי לקביעתו הם:
השמאי קבע כי שווי 1 מ"ר בסביבה הקרובה למועד הקובע בשנת 2012, בתוספת מקדם פרטיות בשיעור 15%, עומד על 25,300 ₪ ולשנת 2018 עומד על 29,500 ₪.
השמאי קבע כי בקביעת מקדם הפרטיות התחשב בכך שמחד מדובר ביחידה בודדה ואולם, היא ממוקמת בסמוך לשצ"פ מצד אחד ומשטח חניה מצד שני. כיוון שכך, קבע השמאי כי הגם שבדרך כלל מקובל לקבוע את מקדם הפרטיות בשיעור של 30%, הרי שבהתחשב בפרטיות המוגבלת, לאור מיקום הנכס, נראה לו סביר לצמצם את מקדם הפרטיות לכדי 10-20% ובממוצע של 15%.
השמאי קבע כי הואיל ונתוני ההשוואה הם מבנים ישנים בעלי פחת, הוא לא הביא בחשבון פחת פיזי נוסף.
אשר לפחת תכנוני הרי שזה לא הובא בחשבון, הואיל ומדובר בזכות דיירות מוגנת במסגרתה אין לדייר זכויות במקרקעין מעבר לשטח הפיזי שהוא משתמש בו.
בנוגע לשטחי החצרות – קבע השמאי מקדם 0.7 לחצר המקורה המשמשת חלק אינטגרלי מבית המגורים הגם שאינה מבניה קשיחה. בנוגע לחצר הפתוחה נקבע על ידו מקדם 0.3.
לאור כל האמור, קבע השמאי את השטח האקוויוולנטי של הנכס (בשים לב למקדמי החצרות) בגודל של 67.40 מ"ר.
השמאי ציין כי ככל שיוחלט לאמץ חלופה של שיכון חלוף וככל שיקבע במסגרת זו כי החלופה הראויה היא מבנה חד קומתי, כי אז עקב המחסור בנכסים דומים תהיה המלצתו לאמוד את שווי השיכון החלוף על בסיס שווי בעלות.

לאור כל האמור ובשים לב לחלופות (הן לעניין המועדים והן לעניין אופן קביעת הפיצוי) אשר נקבע כי השמאי יתייחס אליהן, ריכז השמאי קביעותיו בנוגע לנכס כדלקמן:
שווי לשנת 2012:
שווי דיור חלוף (על בסיס שווי בעלות) – 1,705,000 ₪.
שווי דמי מפתח (3/3) – 60% משווי הבעלות : 1,023,000 ₪.
חלק המשיב בדמי המפתח לגישת העירייה (60% מדמי המפתח) – 613,800 ₪.
שווי דמי המפתח לגישת המשיב (4/3 מדמי המפתח) – 1,364,000 ₪.

שווי לשנת 2018:
שווי דיור חלוף (על בסיס שווי בעלות) – 1,988,000 ₪.
שווי דמי מפתח (3/3) – 60% משווי הבעלות :1,192,800 ₪.
חלק המשיב בדמי המפתח לגישת העירייה (60% מדמי המפתח) –715,680 ₪.
שווי דמי המפתח לגישת המשיב (4/3 מדמי המפתח) –1,590,400 ₪.

שאלות הבהרה:
הצדדים העבירו למומחה שאלות הבהרה אשר נענו על ידו ביום 21/1/19.
במסגרת תשובותיו שב המומחה והבהיר את השווי כפי שנקבע על ידו ואת עסקאות ההשוואה אשר נבדקו על ידו.
כמו כן, חזר המומחה על האופן בו חושב רכיב הפרטיות, בהתחשב בכך שמדובר מחד בבית פרטי ללא קיר משותף מכל ארבעת כיווניו ואולם מאידך, בנכס הצמוד לשצ"פ ומשטח חניה.
אשר לשיפוץ המבנה- ציין המומחה כי אמנם שיפוץ ככלל משפיע על שווי הנכס ויחד עם זאת, ציין כי קשה לו להתרשם ממצבו של הנכס טרם ביקורו בו. משכך, ציין המומחה באופן כללי שככל שאמנם נעשה שיפוץ הרי שמקובל להתייחס לתוספת שווי בעקבות שיפוץ בגבולות מקורבים של עד 15%.

אציין כי לאחר הגשת התשובות לשאלות ההבהרה, הודיעו המבקשות בתחילה כי יש בכוונתן לחקור את שמאי בית המשפט בחקירה נגדית ובהתאמה נקבע מועד לחקירה כאמור. אלא, שימים ספורים קודם לדיון, הודיעו המבקשות כי הן חוזרות בהן מהודעתן, משכך, לא זומן השמאי לדיון ולא נחקר על ידי מי מהצדדים בחקירה נגדית.

בהינתן הסכמתם של הצדדים למינוי שמאי מטעם בית המשפט, בשים לב לכך שהצדדים לא ביקשו לחקור את השמאי בחקירה נגדית, בהינתן המשקל והמעמד אשר מוקנים בשיגרה לחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט ויתרה מכך, משעיון בחוות דעתו של שמאי בית המשפט (כמו גם בתשובותיו לשאלות ההבהרה) מלמד על מקצועיותו של שמאי בית המשפט ועריכת חוות דעת מטעמו באופן מקיף ומקצועי- אציין כבר בשלב זה שהנני מוצאת לאמץ קביעותיו של מומחה בית המשפט בכל הנוגע לשומת שוויו של הנכס.
(אשר למשקל אשר בית המשפט מייחס ככלל לחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט ראו- ע"א 61/84 יוסף ביאזי נ' אברהם לוי, מב(1) 446, בעמוד 466 לפסק הדין; ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31/12/88) בעמוד 2 לפסק הדין; ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן (2/6/96) בעמוד 2 לפסק הדין)

עיקרי טענות המבקשות:
לטענת המבקשות, המקרקעין דרושים לצרכי ציבור ולשם הגשמת תכנית המתאר שמטרתה היא לשקם את שכונת עג'מי למען אוכלוסייתה הקיימת והעתידית, על ידי חיזוק התשתיות ורמת השירותים והפינוי המבוקש הינו חלק משרשרת פינויים.

ביום 1/6/14 המבקשות הציעו למשיב, לצרכי פשרה ובשים לב למצב המקרקעין ולמצב זכויותיו בהם, פיצוי בסך 450,060 ₪ וזאת, בהתבסס על שומה מיום 29/5/14 אשר נערכה על ידי שמאי מטעמן- יובל דנוס ואולם, המשיב דחה סכום זה. עוד הודיעו המבקשות, במסגרת ההליך כי הן מסכימות להפקיד סכום זה, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, בקופת בית המשפט כתנאי למתן צו למסירת החזקה (ראו בין היתר הצהרת ב"כ המבקשות בדיון מיום 29/6/17).

לטענת המבקשות, התקיימו התנאים למתן צו למסירת המקרקעין בהתאם לסעיף 8 לפקודה, כפי שנקבעו בפסיקה - שכן:
א. פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.
ב. פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות.
ג. הגיע המועד לתפיסת החזקה שנקבע בהודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות.
ד. המחזיק מסרב להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את המקרקעין.
עוד טוענות המבקשות כי משהוכחה זכותה לקבל לידה את החזקה, יש ליתן את הצו כבדרך של שגרה ושיקול דעתו של בית המשפט לעניין זה מצטמצם, כך שניתן לומר שלא נותר לבית המשפט שיקול דעת. עוד לטענתן אין להעלות במסגרת דיון לפי סעיף 8 - למימוש החזקה- טענות הנוגעות למהותה של ההפקעה הואיל ומדובר בהליך מקוצר במסגרתו יש ליתן צו ללא קושי או סיבוכים מיותרים.

במענה לטענות המשיב ולפיהן הוא זכאי לדיור חלוף לפי סעיף 194 לחוק, טוענות המבקשות כי משהמשיב מודה שהנכס אינו משמש כמקום למגוריו, אלא שבהתאם להצהרתו מדובר בנכס המצוי בסמוך לבית עסק שלו המשמש לו למנוחה ויתרה מכך, נכס אחר משמש למגוריו עם בני משפחתו– הרי שאינו זכאי לפיצוי או לדיור חלוף לפי סעיף 194. בהקשר זה מוסיפות המבקשות וטוענות כי סעיף 194 חל רק מקום בו אדם מפונה מדירת מגוריו וימצא עצמו ללא קורת גג – נסיבות אשר אינן מתקיימות בתביעה דנן.

אשר לגובה הפיצוי לו זכאי המשיב, טוענות המבקשות כי בקביעת פיצוי זה יש להתחשב בפרמטרים הבאים: הראשון - התאריך הקובע הוא ביום 13/12/12 קרי 60 יום לאחר מסירת ההודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה; השני- גובה דמי המפתח ושיעור חלקו של המשיב בהם- לעניין זה נטען כי הואיל וזכויות המשיב הן זכויות של דיירות מוגנת, הרי שהבסיס לקביעת הפיצוי לו זכאי המשיב הוא שווי דמי המפתח ולא שווי בעלות, קרי שווי העומד על 60% משווי הבעלות. יתרה מכך, נטען כי לפי סעיפים 74-77 לחוק הגנת הדייר, זכאי המשיב, שהחזיק בנכס יותר מחמש שנים, לפיצוי העומד על 60% מדמי המפתח ולא למלוא דמי המפתח. לטענת המבקשות, בהינתן האמור הרי שהמשיב זכאי לסך 613,800 ₪ בלבד ; השלישי: נטען כי החלופה של פיצוי בגובה של ארבעה שלישים מגובה דמי המפתח אינה רלוונטית במקרה של הפקעה לפי פקודת הקרקעות וסותרת את הוראת החוק המפורשת והאמור חל ביתר שאת בהינתן שהמשיב אינו זכאי לדיור חלוף.

הגם שלטענת המבקשות לא חל על המקרה דנן סעיף 194 הרי שלשם שלמות היריעה ולחלופין בלבד, טוענות המבקשות כי הדיור החלוף שיש להעריך הוא דיור חלוף סביר בלבד – קרי גם מקום בו מדובר בפינוי בית פרטי, הרי ששומת הדיור החלוף צריכה להתייחס לדירה סטנדרטית שתספק קורת גג בלבד.

זאת ועוד, אשר לשומת הנכס לגופה- טוענות המבקשות כי מתוך השוואת תמונות הנכס כפי שצולמו על ידי השמאי מטעמן, לאלו אשר צולמו על ידי שמאי בית המשפט עולה ברורות כי המשיב ביצע שיפוץ בנכס. כיוון שכך, בהסתמך על תשובת שמאי בית המשפט לשאלות ההבהרה ובהתאם לה שווי תוספת שיפוץ עומד על 15% - יש לטענת המבקשות להפחית שיעור 15% משומת הנכס כפי שנקבעה על ידי השמאי בכל אחת מהחלופות.

עוד טוענות המבקשות כי יש להפעיל את תורת הפיצוי הדו שלבי – קרי לקבוע מנגנון פיצוי המביא לידי ביטוי את אפשרות הנפקע לקבלת פיצוי בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק בגין שינוי היעוד ממגורים לציבורי (כפי שנקבע במסגרת תכנית המתאר) ובהתחשב בכך, לקבוע פיצוי בגין ההפקעה רק בהתאם לשווי הנכס בייעודו החדש.

עיקרי טענות המשיב:
לטענת המשיב, התנאים הקבועים בסעיף 194 לחוק התקיימו בעניינו ומשכך, יש להציע לו דיור חלוף בעין או פיצוי כספי אשר יאפשר לו רכישת דיור חלוף. בהקשר זה טוען המשיב כי אין חולק שהנכס נשוא הדיון הוא בית מגורים בו עושה המשיב שימוש שוטף בכל יום. בהקשר זה האחרון אמנם מודה המשיב כי הוא לא גר בנכס באופן קבוע ושהוא גר עם משפחתו במקום אחר ואולם, לטענתו המילה "דר" המופיעה בסעיף 194, מכילה בחובה גם שימוש חלקי במשך היום של "לנוח, ללכת לשירותי ולהתקלח". בהקשר זה מפנה המשיב לכך שגם עמידר, אשר אישרה העברת הזכויות למשיב, ידעה על השימוש החלקי אשר הוא עושה בנכס והסכימה לו.

בכל הנוגע לגובה הפיצוי טוען המשיב כי בשגרה ובהסכמה ניתן פיצוי בהתאם לשווי בעלות וכך אף יש לנקוט בעניינו. זאת ועוד, לטענת המשיב, בהינתן שאין חולק שהמשיב זכאי לפסיקת פיצוי באופן שיאפשר לו לקנות נכס של דיירות מוגנת והואיל ונכס דומה לא קיים באזור – הרי שממילא יש לזכותו בפיצוי לפי שווי בעלות וזאת, גם לפי חישוב פיצוי בהתאם לסעיף 12. למצער טוען המשיב כי יש לזכותו בשיעור של 4/3 מגובה דמי המפתח שכן, זה הסכום אשר נפסק על ידי בתי המשפט מקום בו מפונים דיירים מוגנים.

אשר למועד הקובע לעריכת השומה, הרי שלטענת המשיב מועד זה הוא "היום" וזאת, גם ככל שחלה על עניינו הוראת סעיף 12, בהינתן שהמבקשות משכו את הזמן והגם שפרסמו את הודעת ההפקעה בשנת 2012 , הן הגישו את התביעה רק בחלוף שלוש שנים ממועד זה ויתרה מכך, משכו את ההליך בטענות שווא בדבר זכויותיו של המשיב.

זאת ועוד, בכל הנוגע לטענה בדבר קביעת פיצוי תוך הפעלת תורת הפיצוי הדו שלבית, טוען המשיב כי מדובר בטענה חסרת שחר אשר ממילא מהווה הרחבת חזית אל מול כתב התביעה בו לא הועלתה הטענה.

זאת אף זאת, אשר לטענה ולפיה יש להפחית שיעור 15% בגין השיפוץ אשר ערך, מפנה המשיב לכך שחוות דעת המומחה מטעם המבקשות היא מלפני 7 שנים ומשכך, לטענתו אין כל פסול בכך שבחלוף הזמנים הוא ביצע ריענון לנכס. יתרה מכך, לגופם של דברים מפנה המשיב לכך שממילא עסקאות ההשוואה , על בסיסן קבע שמאי בית המשפט את השווי , הן של דירות ישנות ולא חדשות ומשכך, לטענתו בפועל לא הובא בקביעת השווי לידי ביטוי השיפוץ של הנכס ובהתאמה אין מקום לבצע הפחתה נוספת בגינו.

נוסף על כך טוען המשיב כי על סכום הפיצוי יש להוסיף הוצאות שהן בתוספת של 10% לפני שכר טרחת עורך הדין. אשר לשכר הטרחה טוען המשיב כי יש לפסוק לו את שכר טרחת עורך דינו העומד על שיעור 12% מהפער בין שומת השמאי מטעם המבקשות (דנוס) לבין מה שיפסק ולטענתו מדובר בשכר טרחה סביר לאור הפסיקה.
זאת ועוד, לטענת המשיב יש להשיב לו גם את מלוא הסכום אשר שילם לשמאי בית המשפט בסך של 15,000 ₪.

עוד מפנה המשיב להתנהלות המבקשות במסגרת הדיון במסגרתה, בין היתר כפרו המבקשות בזכות הדיירות המוגנת שלו והיקפה, מחלוקת אשר הובילה לדחיית בירור התיק לגופו במשך שנתיים. עוד לטענתו בניגוד להתנהלותן בשגרה, בה על דרך הפשרה ניתן פיצוי בהתאם לשווי בעלות, המבקשות לא הסכימו להגיע לכדי הסדר דומה עם המשיב.

אציין כי בכתב התשובה טען המשיב עוד כי ממילא אין כל דחיפות במסירת החזקה, בהינתן שמדובר ברחוב צדדי ובו בתים רבים שטרם פונו ואשר מצויים על ציר התנועה. טענה זו נזנחה על ידי המשיב בסיכומיו ומשכך, אינני מוצאת להידרש לה (ראו -ע"א 172/89 - סלע חברה לבטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פד מז(1); ע"א 447/92 - רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102).

דיון והכרעה;
בדיון אשר התקיים ביום 15/10/18 נחקרו מטעם המבקשות: הגב' אילנית ינאי כן, נחקר באופן חלקי שמאי המבקשות- מר יובל דנוס וכן, נחקר המשיב. במהלך הדיון, הוצע לצדדים, לאור הפערים בין חוות דעת שמאיי הצדדים, להסכים על מינוי של שמאי מטעם בית המשפט וכאמור לאחר הדיון, הודיעו הצדדים כי הם מסכימים להצעה ומשכך, מונה שמאי בית המשפט אשר הגיש חוות דעתו כמפורט לעיל בהרחבה.

ביום 14/4/19, סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה. בסי ום הדיון הוצעה לצדדים הצעת פשרה, אשר בהודעה מאוחרת אשר נמסרה על ידי המבקשות, נדחתה על ידי האחרונות ומשכך, ניתן פסק דין זה.

צו לתפיסת מקרקעין לפי סעיף 8 לפקודה;
התובענה נשוא הדיון נסבה על בקשה לקבלת צו לתפיסת המקרקעין על-פי סעיף 8 לפקודה.
במסגרת הפקודה, נעשית ככלל אבחנה בין שני סוגי הוראות- הוראות הנוגעות להליכי ההפקעה גופה והוראות הנסבות על התקופה שלאחר ההפקעה (הן ההוראות בסעיפים 9 ואילך לפקודה) (ראו - רע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נז(1) 313 (להלן: "פסק הדין קיסר").
סעיף 8 לפקודה ככלל, הוא סעיף המשתייך להליכי ההפקעה והוא קובע כי:
"(א) אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר זכאי לקנות חזקה בקרקע עפ"י סעיף 7 יתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע."

על התנאים לקבלת צו למסירת החזקה בקרקע לפי סעיף 8 לפקודה עמד בית-משפט העליון בפסק הדין קיסר בעמודים 324-323, מפי השופט מ' חשין:
"מהו שבעל סמכות חייב להוכיח כדי לזכות בצו לפי סעיף 8 לפקודה?... שומה עליו, על מבקש, להוכיח ארבעה תנאים אלה כדי לזכות בצו בית-משפט לפי סעיף 8 שלפקודה: אחד, כי פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה; שניים, כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; שלושה, כי הגיע המועד שנקבע בהודעה שניתנה לפי סעיף 7(1) לפקודה לתפיסת החזקה וארבעה, כי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה. למודי-ניסיון, וביודענו כי אין כלל שיוצאים אינם מלווים אותו בדרכו, נוסיף כי במקרים מיוחדים וחריגים אפשר יהא ניתן להעלות טענות-הגנה ממשפחת טענות החריגה מסמכות או ממשפחה קרובה למשפחה זו. ואולם בכפוף לסייג זה, די בהוכחת ארבעה התנאים, והרשות המפקיעה תזכה בצו לפי סעיף 8 לפקודה".

נוסף על כך הוסיף בית המשפט העליון וקבע באותו עניין, כי הוראת סעיף 8 נועדה – מעיקרה – ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה ולקבוע "דרך מקוצרת" למימושה של זכות החזקה (שם. בעמוד 323). במאמר מוסגר אציין כי בהתאמה לאמור נפסק עוד כי במסגרת ההליך לקבלת הצו האמור אין בית המשפט בוחן את כשרות ההפקעה ואינו מאפשר העלאת טענות נגד עצם ההפקעה, אלא אם מדובר בפגמים שורשיים ובסיסיים בהפקעה כגון היעדר סמכות הנגלה על פני הדברים (ראו: שם. בעמוד 324 ; ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל פ"ד נז(1) 817 (2003); ע"א 7977/15 גמאל האדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (13/7/17) בפסקה 8 (להלן: "פסק הדין האדיה") ).

במקרה דנן אין חולק כי התקיימו ארבעת התנאים האמורים בסעיף 8 וכפי שפורטו ופורשו בפסק הדין בעניין קיסר ואולם, לטענת המשיב, על אף האמור הרי שאין לפצותו בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 12 לפקודה, אלא שהוא זכאי לשיכון חלוף או לחלף פיצוי בגין שיכון חלוף, בהתאם להוראות סעיף 194 לחוק. אשר לדרישה זו לשיכון חלוף – אשר על מהותה ארחיב הדיבור להלן, נקבע על ידי בית המשפט בעניין קיסר כי תנאי זה, מהווה תנאי נוסף לתנאים הנדרשים מתוך סעיף 8 לפקודה (שם. בעמוד 326).

האם זכאי המשיב לדיור חלוף בהתאם לסעיף 194 לחוק או לפיצוי בהתאם לסעיף 12 לפקודה?
אין חולק כי דרך המלך לקביעת פיצוי בגין הפקעה היא חישוב פיצוי ההפקעה בהתאם להוראות סעיף 12 לפקודה הקובעות:
"12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: -
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב..."

בהתאם לפסיקה, אשר הביאה לידי ביטוי הן את הוראות סעיף 12 לעיל והן את זכות הקניין כפי שגולמה ועוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו - יש להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במקום בו היה טרם ההפקעה, כך שאם יקבל קרקע חליפה, תהא זו דומה ככל האפשר לזו שנלקחה ממנו, ואם יקבל פיצוי כספי מהרשות המפקיעה, יתאפשר לו לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו (ראו: ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19/11/07) (להלן: " פסק דין מנשה"). כך, לעניין זה נקבע על ידי כבוד השופט דנציגר בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב- יפו (22.2.10) (להלן: " פסק דין בכר"),בסעיף 24 לפסק הדין, כי:
"ההפקעה היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין על ידי הרשות לשם הגשמתה של מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים. אין היא האידיאל, אך היא מחויבת המציאות... עם זאת עיקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את בית המשפט בקביעת שיעורי הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שווי הנכס החלופי, מילים אחרות לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו"

ודוקו - "הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפיכך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו" (א' נמדר הפקעת מקרקעין [שומה, תובענות וסדרי דין] (תשס"ו),50). קרי: " על הפיצויים לבעל מקרקעין שהופקעו להוות מימוש כספי של שווים של המקרקעין – גילום שוויה של הזכות שאבדה. ומנגד - פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהיתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון." (פסק הדין מנשה בעמודים 6-7). בהתאמה לאמור, נקבע בפסק הדין בכר כי עקרון השבת המצב לקדמותו, המדריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי.
עוד נקבע, באופן ספציפי לעניין דיירות מוגנת, כי "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה" (רע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (20/7/06) בסעיף ו' להחלטתו של השופט רובינשטיין; פסק הדין בעניין בכר בעמוד 10 לפסק הדין). בהקשר זה נקבע כי על השומה בעניין הפיצוי בגין זכות דיירות מוגנת אמנם להביא בחשבון, את עובדת נדירותם של נכסים בדמי מפתח, כפי שזו היתה מוצאת ביטוייה בעסקה חופשית בין מוכר הזכות לקונה, אך לא לפצות את הנפקע בפיצוי בשווי זכויות בעלות, העולה על שווי זכויותיו בנכס, והמעמידו במצב טוב יותר (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 11).

במקביל לדרך המלך, קרי לפסיקת פיצוי כספי התואם ערכי עסקת מכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, מכיר הדין, במקרים מסויימים בזכות לסידור חלוף. כך, סעיף 194 לחוק קובע:
"שיכון חלוף;
בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת חלוף סביר".

אחת ההבחנות, הרלוונטית לענייננו, בין שומת פיצויים לפי סעיף 12 לבין פסיקת דיור חלוף או שוויו בהתאם לסעיף 194, נסבה מקום בו זכות הנפקע היא זכות דיירות מוגנת. מקום שזו הזכות, הרי שכאמור לעיל, בפסיקת פיצויים לפי סעיף 12, לא תובא לידי ביטוי נדירותם של נכסים כאמור כך שהנפקע יפוצה באופן שיאפשר לו בפועל רכישת זכות חלופית (קרי בשווי בעלות) ואולם, מקום בו השומה תהיה בהתאם לסעיף 194 :"אומדן הפיצויים שייעשה יתחשב ביכולת הנפקע לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, קרי יבטיח את זכותו לנכס חלופי סביר" (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 11) – בהתאמה לכך, הרי שמקום בו מפאת נדירותה של הזכות לא ניתן יהיה למצוא זכויות דיירות מוגנת בנכס חלופי, תקבע השומה בהתאם לשווי בעלות ולא בהתאם לשווי דיירות מוגנת.

אשר לזכות לדיור חלוף, נקבע בפסיקה כי מדובר בזכות סוציאלית בעיקרה, המיועדת להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג לראשם (ראו פסק הדין בעניין מנשה בעמוד 7). לאור האמור, במסגרת פסק דין מנשה, דחה בית המשפט העליון את טענתם של המערערים ולפיה הם זכאים לדיור חלוף וזאת, בשעה שהנכסים נשוא ההפקעה היו מסגריה, בית מגורים בו לא גר איש מהמערערים ונגריה אשר הושכרה להם.
בהקשר זה, בפסק הדין אשר ניתן בעניין בכר, ציין בית המשפט כי אמנם תכליתה הסוציאלית של ההוראה עלולה לצאת נפסדת גם מקום בו עסקו של אד ם הוא שמופקע, ומקור פרנסתו נכרת ואולם, באותו עניין, הואיל והמערער לא טען ואף לא הב יא ראיות לטענה כי מקור פרנסתו יתקפח ב של ההפקעה בגינה הוא מפוצה, לא מצא בית המשפט לסטות מן ההלכה המפורשת אשר נקבעה בעניין מנשה (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 12).

עוד נקבע כי התנאים הנקובים בסעיף 194 הם תנאים מצטברים ובהתאמה לכך, בפסק הדין בעניין האדיה (בפסקה 9), נדחתה תביעה לקבלת שיכון חלוף בנסיבות בהן הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה בו לא החזיק מכוח זכות שבדין או זכות שביושר אלא שפלש אליו שלא כדין.

מן הכלל אל הפרט;
כאמור בענייננו, טוען המשיב כי על ההפקעה בעניינו חלות הוראות סעיף 194 לחוק. המשמעות הנובעת מטענתו זו, קרי מתחולת סעיף 194, נסבה על שניים עיקריים- ראשית, בהתאם להוראות סעיף 194 (וכפי שנקבע בפסק הדין בעניין קיסר) – קביעת הפיצוי החלוף היא תנאי מוקדם נוסף לפינויו של בניין מגורים שהופקע ושנית- האופן בו יחושבו הפיצויים לא יהיה בהתאם לכללים הנקובים בסעיף 12, קרי בהתאם לשוויה של הזכות בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון אלא, שהפיצויים יביאו לידי ביטוי אפשרות להשגת שיכון חלוף. אשר לאחרון- במקרה לפנינו, כפי העולה מחוות דעתו של שמאי בית המשפט, לאור נדירותן של זכויות דיירות מוגנת באזור נשוא השומה, הרי שההבדל באופן בו יחושבו הפיצויים לכאן או לכאן, אינו שולי אלא שנודעת לו משמעות כספית ניכרת.

המחלוקת המרכזית אשר התגלעה בין הצדדים לעניין תחולתו של סעיף 194, נסבה על השאלה האם השימוש אשר עושה המשיב בנכס, עונה על דרישת "דר" המופיעה בסעיף 194 לחוק.

אשר לשאלה זו הרי שניתן לטעמי להציג נימוקים לכאן ולכאן. כך, מצדו האחד של המתרס וכתמיכה לטענת המשיב ובהתאם לה יש להחיל בנסיבות המקרה לפני, על פינויו של הנכס נשוא הדיון , את הוראת סעיף 194 לחוק, ניתן לטעון כי המילה "דר" המופיעה בסעיף 194, מלמדת על דרישה ולפיה יעשה בנכס שימוש למגורים ואולם, אין בה משום דרישה למגורים רק בנכס נשוא הדיון ויתרה מכך, כי אמנם תנאי הוא שהמגורים יהיו על בסיס קבוע ואולם, אין כל תנאי ולפיו השימוש כאמור יהיה בנכס באופן בלעדי. בהקשר לכך, ניתן לטעון לכאורה כי מיקומו של סעיף 194 בחוק התכנון הבנייה, יש בו בכדי ללמד על הפרשנות אשר יש לייחס לקבוע בו וזאת, הואיל וחוק התכנון והבנייה דן באופן רגיל בפנים תכנוניים ולא קניינים ובהתאמה הוא דן בשימושים במקרקעין לפי יעודים אשר נקבעו להם במסגרת תכניות מתאר. לאור האמור, ניתן לכאורה לטעון כי פרשנות ולפיה דרישת סעיף 194 מתייחסת לשימוש בהתאם למגורים, עולה בהרמוניה עם "סביבתו הגיאוגרפית" של סעיף זה (בחוק התכנון והבנייה). זאת ועוד, כנטען על ידי המשיב, נ יתן לכאורה לטעון כי חיזוק לכך שהשימוש אשר עושה המשיב בנכס למגורים באופן העונה על דרישות סעיף 194, ניתן למצוא גם מהתנהלותה של עמידר (שהיא הבעלים של הנכס), אשר למרות היקף מגוריו של המשיב בנכס, מכירה בו כמי שמתגורר בנכס ואינה עותרת לפינויו של הנכס מפאת נטישתו.

אלא, שהגם שלא נעלמו מעיני הנימוקים בתמיכה לטענותיו של המשיב, הנני סבורה כי הכף נוטה לכיוון הנימוקים מצדו השני של המתרס וזאת הואיל ואלו האחרונים עולים בקנה אחד עם ההלכות הפסוקות, כמו גם עם המדיניות הגלומה בהוראת סעיף 194. כך וראשית, על טענתו האחרונה של המשיב בעניין עמדתה של חברת עמידר, ניתן להשיב כי עמדתה של עמידר כלל אינה רלוונטית להליך ויתרה מכך, שממילא העובדה שלא מתקיימת נטישה של הנכס אין בה בכדי להעלות או להוריד לעניינינו, הואיל ובאשר לנטישה נקבע במסגרת הפסיקה כי אין כל הכרח שיעשה בנכס שימוש לכל שעות היום, אלא שדי בכך שיעשה בנכס השימוש הרגיל.
יתרה מכך, קביעה ולפיה לא די ב"שימוש למגורים" אלא שהתנאי הוא למגורים בפועל ובאופן קבוע, ניתן למצוא בלשון הסעיף אשר אינו קובע כי יעשה בבית המגורים "שימוש למגורים"- קרי נוסח השם במרכז את השימוש והיעוד, אלא קובע תנאי ולפיו המפונה: "דר" בנכס, קרי שם את המשקל על עצם המגורים. יתרה מכך, קביעה כאמור עולה בקנה אחד עם הדעה ולפיה הגם שסעיף 194, ממוקם בחוק התכנון והבניה, הרי שמדובר בסעיף אשר נקודת המוצא שלו היא דיני הקניין ולא דיני התכנון והבניה (ראו- א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שמינית 2013) בעמוד 869 ה"ש 58 (להלן: " קמר")).

זאת ועוד, כפי שפורט לעיל בהרחבה, במסגרת הפסיקה נקבע כי התכלית העומדת בבסיס הוראת סעיף 194 היא תכלית סוציאלית- שלא להותיר אדם "בלא קורת גג" (ראו לשם הדוגמא פסק דין מנשה בעמוד 7)– תכלית אשר ברי כי אינה מתקיימת במשיב , הואיל ויש לו קורת גג בה הוא מתגורר עם משפחתו באופן קבוע ורצוף. יתרה מכך, גם המשיב עצמו רואה בבית בו הוא מתגורר עם משפחתו כמקום מגוריו ובהתאמה זו הכתובת המופיעה במשרד הפנים ככתובתו.
זאת ועוד, במסגרת הפסיקה נשמעה דעה ולפיה התכלית הסוציאלית של סעיף 194 עלולה להיפגע גם מקום בו בית עסק מפונה (ראו פסק דין בכר כמפורט לעיל) ואולם, כפי העולה לעיל, לא מצא בית המשפט העליון לסטות מלשונו של סעיף 194 ומהפסיקה ובהתאם לה, יחול סעיף זה רק על פינוי בית מגורים וכי רק התכלית הסוציאלית שלא להותיר אדם בלא קורת גג, היא זו אשר סעיף זה יגשים (ראו פסק דין בכר לעיל וכן, פסק דין מנשה).
החלת הרציונל העומד בבסיס הפסיקה, יש בו לטעמי בכדי להשליך גם על אופן הפרשנות לענייננו. במה הדברים אמורים? טוען המשיב כי הוא נדרש לנכס נשוא התביעה על מנת לנוח במהלך יום העבודה וזאת, על מנת לאפשר לו עבודה בעסקו. ניתן לומר משכך, שהתכלית בשימוש בנכס זה, היא לשמש את המשיב לשם עסקו ולשם עבודתו – קרי ניתן להתייחס לשימוש למגורים אשר נעשה בנכס כשימוש "נלווה" לשימוש בעסקו של המשיב ומשכך, ניתן לקבוע כי התכלית הסוציאלית הרלוונטית למשיב אינה קשורה להותרתו ללא "קורת גג" אלא שהיא קשורה בצמצום יכולתו לעסוק בעסקו ומשכך, כי אין להחיל עליו את הוראת סעיף 194.

לאור האמור באתי לכלל מסקנה כי יש להחיל לעניין קביעת הפיצוי בעניינו של המשיב את כללי חישוב הפיצויים הקבועים בסעיף 12 לפקודה ולא בסעיף 194 לחוק.

בהתאמה הרי שהפיצוי לו זכאי המשיב הוא בשווי דמי מפתח אשר – בהתאם לפסיקה כפי שהובאה לעיל- ניתן להביא בקביעת שווים את נדירותם של נכסים בדיירות מוגנת ואולם, בהבדל מפיצוי לדיור חלוף , אין בהעדרם של נכסים זמינים כאמור בכדי להוביל לקביעת פיצוי בהתאם לשווי בעלות.

אשר על כן ובהתאם לשומת שמאי בית המשפט, שווי דמי המפתח המלאים המהווה 60% משווי הבעלות עומד על 1,023,000 ₪ לשנת 2012 ועל סך 1,192,800 ₪ לשנת 2018.

במאמר מוסגר אציין בהקשר זה כי, כעולה מטענות המבקשות כפי שפורטו לעיל, הועלתה על ידי המבקשות טענה נוספת, לעניין אופן חישוב הפיצוי למשיב ובהתאם לה, יש להתחשב בקביעת הפיצוי בתורת הפיצוי הדו שלבית (על הפיצוי הדו שלבי ראו - ע"א 7959/00 עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נו(2) 365 (2001); בג"צ 62/61 זקס ועליאש נ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר ירושלים, פ"ד טו 1516, 1521 (1961)). אלא, שכפי העולה מהדיון מיום 14/4/19 , טענה זו הועלתה על ידי המבקשות לראשונה במסגרת סיכומיהן ומשכך, מהווה הרחבת חזית. יתרה מכך, הנני סבורה כי הטענה אף מהווה שינוי חזית ועומדת בסתירה לטענותיהן האחרות של המבקשות במסגרתן הודו כי המשיב זכאי לפיצוי בסך כפי שהוערך על ידי השמאי מטעמן כ:" פיצוי שאינו שנוי במחלוקת" (ראו דברי ב"כ המבקשות בשורות 14-15 לדיון מיום 29/6/17). עיון בחוות דעת השמאי מטעם המבקשות, מעלה כי זה לא התחשב כלל ועיקר בתורת הפיצוי הדו שלבי- קרי לא בחן את שווי של הנכס בהתאם לייעודו הנוכחי בהתאם לתכנית המתאר ומשכך, כאמור- הטענה בדבר החלת תורת הפיצוי הדו שלבי, עומדת בסתירה לשומה זו, כמו גם לטענה בכך שהפיצוי הקבוע בחוות דעת זו מהווה סכום שאינו שנוי במחלוקת. לאור האמור – אין בידי לאפשר העלאת טענה זו על ידי המבקשות.

שיעור דמי המפתח לו זכאי המשיב;
אשר לשיעור מתוך דמי המפתח לו זכאי המשיב, טוענות המבקשות מחד כי המשיב זכאי לשיעור של 60% מתוך דמי המפתח ואילו המשיב טוען מנגד כי הוא זכאי לפיצוי בשיעור של 4/3 מדמי המפתח. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בהקשר זה, באתי לכלל מסקנה כי אין לקבל את טענות מי מהצדדים במלואן.

כך וראשית, טענת המבקשות ולפיה יש לפסוק למשיב, כפיצויי הפקעה, פיצוי בשיעור 60% מדמי המפתח וזאת, בהתבסס על הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר") אשר בסעיפים 74-77 לו נקבע כי מקום בו מועברת מרצון זכות דיירות מוגנת, שיעור החלוקה בדמי המפתח בין הדייר המוגן לבין הבעלים עומד על יחס של 60-40 - נדחתה בפסיקתו המפורשת של בית המשפט העליון. כך, בע"א 740/75 שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב ויפו, פ"ד לא(3) 3, בעמוד 8, נקבע על ידי כבוד הנשיא (כתוארו אז) השופט לנדוי, באשר לטענה זהה, קרי כזו המנסה להחיל על פיצוי של נפקע את הוראות חוק הגנת הדייר החלות במקרה של העברה מרצון, כי:
"הנני סבור שבטיעונו של מר פינצ'וק יש משום ערבוב מושגים: מאזכור "המוכר מרצון" בסעיף 12 (ב) אין ללמוד שבהפקעת החזקה מדייר מוגן יש לפנינו דייר המוותר על החזקה מרצונו. "המוכר מרצון" בסעיף 12 (ב) בא לרמוז על המחיר בשוק החפשי שבו נקבעים המחירים בין מוכרים מרצון וקונים מרצון; ואילו עיקר זכותו של הדייר המוגן היא הזכות שלא להיות מפונה נגד רצונו. ההיקש הנכון הוא איפוא לא לסעיפים בפרק על דמי-מפתח, שבחוק הגנת הדייר, העוסקים בדייר היוצא את המושכר מרצונו אלא בסעיף 131 (7) ו – (8), הנותן עילה לפינוי כפוי של הדייר על-ידי בעל הבית בשל צורך עצמי, או על-ידי המדינה או רשות מקומית בשל צורך ציבורי חיוני, תמורת "סידור חלוף" המפצה את הדייר על אבדן מלוא זכותו כדייר מוגן. לשון אחרת, המבחן הנכון הוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המושכר במשא-ומתן חפשי, שהוא מנהל מרצון, אם לפי תנאי הדיירות שלו אין הוא זקוק להסכמת בעל-הבית להעברת המושכר. ברור שבתנאים אלה הוא היה עומד על קבלת מלוא דמי המפתח הדרושים להשגת מושכר דומה אחר."
לאור האמור, נקבע בפסק הדין דוידוביץ כי בחישוב הפיצוי לפי סעיף 12 לדייר מוגן יש לזכות את הדייר המוגן בדמי המפתח המלאים ולא רק בחלקו היחסי בהם לפי חוק הגנת הדייר (ראו גם קמר, בעמוד 798). בהתאמה – הרי שאין בידי לקבל טענת המבקשות לעניין זה .

מאידך, כאמור אין בידי גם לקבל את טענת המשיב ולפיה הוא זכאי לשיעור 1/3 נוסף משווי דמי המפתח במסגרת פיצויי ההפקעה. לעניין זה הרי שאמנם, במסגרת הפסיקה, אשר עסקה בפינוי דיירים מוגנים, בנסיבות בהן היו זכאים אלו לדיור חלוף (קרי בשונה מהמקרה לפנינו), נקבעה תוספת זו של 1/3 ואולם, ממילא גם תוספת זו, אשר נפסקה במקרה של דיור חלוף, נפסקה בגין ההוצאות להן נדרש הדייר לשם פינוי הנכס ורכישת נכס חלופי (ראו ת"א (שלום ת"א) 19959-02-10 אפרת יובלים בע"מ נ' דוד דבך (27.06.2011) ; ת.א 12532/03 פסו רומי חברה לבניין ולהשקעות נ' ישראל (18.9.05) – במסגרתו נפסק על ידי כבוד השופט טובי פיצוי בשיעור 80% משווי בעלות ואולם זאת תוך התחשבות בעלויות סידור דיור חלוף). לאור האמור, הרי שראשית, לכאורה פסיקת תוספת של 1/3 אינה רלוונטית לעניינו באשר המשיב אינו זכאי לדיור חלוף אלא, לפיצוי בהתאם לסעיף 12 לפקודה. זאת ועוד, בהינתן שלהלן, אקבע זכאותו של המשיב להוצאות ושיעורה ובהינתן שזו תכלית תוספת ה – 1/3 לשיעור הפיצוי לו זכאי הדייר המוגן – הרי שאין מקום לזכות את המשיב גם בשיעור 1/3 מדמי המפתח וגם בהוצאות, הואיל ומדובר בכפל פיצוי.

קיזוז בגין שיפוץ הנכס על ידי המשיב;
לטענת המבקשות, הואיל ואין חולק כי המשיב שיפץ את הנכס ובהתאם לתשובת שמאי בית המשפט ולפיה שווי שיפוץ הוא בשיעור של כ- 15% משווי הנכס, הרי שיש לקזז שיעור זה מסכום השומה כפי שנקבע לנכס. לאחר ששקלתי הטענה אין בידי לקבלה והנני מקבלת טענת המשיב – הנתמכת בחוות דעת מומחה בית המשפט – ולפיה, מלכתחילה עסקאות ההשוואה אשר שימשו בסיס לקביעת שווי הנכס על ידי שמאי בית המשפט, נסבו על נכסים ישנים ומשכך, ממילא השווי כפי שנקבע לא הביא לידי ביטוי ביצוע שיפוץ על ידי המשיב.

מועד קביעת השווי והפרשי הצמדה:
כאמור עתר המשיב לקביעת שווי הנכס בהתאם לשוויו היום וזאת, לאור התמשכות ההליכים. טענתו זו של המשיב מנוגדת מפורשות להוראת סעיף 190(א) (4) לחוק (המאוחר לפקודת הקרקעות) הקובעת כי מועד הרכישה יהיה היום השישים לאחר מועד פרסום ההודעה ברשומות. אציין כי המזור לטענה בדבר התמשכות ההליכים נמצא בתוספת הפרשי ההצמדה והריבית אשר תיצבר החל מהיום ה – 61 לאחר פרסום ההודעה על ההפקעה (ראו פסק הדין בכר בסעיפים 22 ו - 38).

הוצאות נלוות;
נוסף על פיצוי בשיעור מלוא דמי המפתח, כפי שנקבע על ידי לעיל, הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות הנלוות לפינוי. חובה זו נקבעה מתוך תפיסה כי כללי השומה של שווי שוק על פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות אינם בגדר רשימה סגורה (ראו - ע"א 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (27/1/14) (להלן: " פסק הדין דוויק") בפסקה 11 לפסק הדין). בפסק הדין בעניין דוויק, לאחר סקירת הפסיקה הרלוונטית, ריכז בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט עמית, הוצאות ברכיבים כדלקמן להן זכאי נפקע וזאת, בין אם מדובר בהפקעת בית עסק ובין אם מדובר בהפקעת בית מגורים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין (פסקה 14 לפסק הדין). אציין כי במסגרת פסק הדין מוסיף בית המשפט ומונה וקובע באשר להוצאות נוספות (כגון הוצאות מיסוי) האם יש להוסיפן לפיצוי אם לאו ואולם, סקרתי וציינתי רק את ההוצאות הרלוונטיות לעניינו.
עוד נקבע, בפסק דין דוויק, כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע השיפוי, להיות סבירות וזאת, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו, הן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. נוסף על כך נקבע כי על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות וכן כי על הנפקע לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

במקרה לפני עותר המשיב להוצאות שכר טרחה בשיעור של 12% מתוך ההפרש בין הסכום אשר הוצע למשיב על ידי המבקשות (450,060 ₪) לבין סכום הפיצוי כפי שנקבע על ידי בית המשפט וזאת, בהתאם להסכם שכר הטרחה בינו לבין בא כוחו. הנני מוצאת סכום זה כסביר ומשכך, הנני מוצאת לאשרו למשיב (בהקשר לסבירות שכר הטרחה אציין במאמר מוסגר כי בעניין דוויק נקבעו כסבירות פסיקות בית המשפט המחוזי לעניין שכר טרחת עורך דין בשיעור של 15% מסכום הפיצוי הכולל גם את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת וכן, ראו לעניין זה -ע"א 9022/08 אהובה מגורי כהן נ' עו"ד משה קמר(03.05.2010) בעמוד 19 לפסק הדין ).

עוד עתר המשיב להוצאות העברה כוללות לרבות בגין – תיווך, הובלה ושכ"ט עו"ד עבור טיפול ברכישת נכס חלופי - בשיעור 10% - גם סכום זה הנני מוצאת כסביר (בהקשר זה הנני מוצאת להפנות הן לפסיקה הנוגעת לדיירים מוגנים אשר אוזכרה לעיל והן לחוות דעת שמאי בית המשפט אשר במסגרתן נקבעו הוצאות נלוות בשיעור של 1/3 מדמי המפתח).

נוסף על כך עתר המשיב להשבת שכר טרחת חלקו בתשלום שכר טרחת שמאי בית המשפט בסך של 15,000 ₪ אשר אף אותו הנני מוצאת לפסוק לו (ראו לעניין זה פסיקת בית המשפט העליון בעניין דוויק).

לסיכום;
ניתן בזאת צו למסירת החזקה בנכס, בהתאם להוראות סעיף 8 לפקודה, באופן שהמשיב ימסור את החזקה בנכס כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

אשר לפיצויי ההפקעה להם זכאי המשיב, הרי שריכוז האמור והמפורט לעיל, מביאני לכלל קביעה כי המשיב זכאי לפיצוי בגין ההפקעה בשיעורים וסכומים כדלקמן:

סך 1,023,000 ₪ המהווה שווי דמי מפתח מלאים נכון לשנת 2012.

על סכום זה יתווספו הוצאות כדלקמן:
הוצאות העברה בשיעור 10% מהסכום- קרי בסך של 102,300 ₪.
הוצאות שכ"ט עו"ד בסך המהווה שיעור 12% מההפרש בין הסכום הקבוע בס"ק א' – 1,023,000 ₪ לבין סכום הצעת המבקשות- 450,060 ₪ ובתוספת מע"מ – קרי בסך הכל בסך – 80,440 ₪ .
החזר התשלום לשמאי בית המשפט בסך 15,000 ₪.

על הסכומים הנקובים בסעיפים קטנים א', ב (1) ו – ב (2) – יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12/11/12 ועד למועד התשלום המלא בפועל. יובהר כי התוספת כאמור היא גם לסכומים הנקובים בס"ק ב (1) ו - (2), הואיל והסכומים הנקובים בהם נובעים מתוך הסכום הקבוע בס"ק א ומשכך, בהתאמה יש להצמידם ולהוסיף עליהם ריבית באופן דומה.

על הסכום הנקוב בסעיף קטן ב(3) יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום על ידי המשיב ועד למועד התשלום המלא בפועל.

התשלומים יבוצעו בד בבד עם מסירת החזקה בנכס.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' תמוז תשע"ט, 10 יולי 2019, בהעדר הצדדים.