הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 22607-09-17

לפני
כבוד ה שופטת עינת רביד

תובעים

1.מרדכי ספוזניקוב ז"ל
2.גל נח ספוזניקוב
ע"י ב"כ עו"ד יצחק זקס

נגד

נתבעים

1.יוסף ברננקה
2.חנה ברננקה
ע"י ב"כ עו"ד מרדכי לנצ'ר

פסק דין

רקע והליך
התובע 1 ז"ל (להלן: התובע) הוא סבו של המבקש 2 (להלן: הנכד). התובעים הגישו כתב תביעה (תחילה בהליך המרצת פתיחה ולאחר מכן תוקן לסדר דין רגיל) בו ביקשו להצהיר, כי ההסכם שנחתם ביום 30.8.2017 בין הנכד לבין הנתבעים, לפיו רכש הנכד מן ה נתבעים חדר בגודל 9 מ"ר עם שטח גג צמוד של 55 מ"ר על גג הבניין ברחוב ישעיהו 50 תל אביב (גוש 6957 חלקה 102 תת חלקה 10) וזאת בסכום של 1,800,000 ₪ (להלן בהתאמה: ההסכם, החדר וה-בניין) – בטל וכי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בגינו ועל הנתבעים להשיב לתובעים את הסך של 270,000 ₪ ששולם כתשלום ראשון.
אין מחלוקת כי ההסכם נחתם וכן אין מחלוקת כי נרשמה הערת אזהרה בגין ההסכם ושולם התשלום הראשון בסך 270,000 ₪.
על פי תנאי ההסכם, הנתבעים הצהירו כי החדר, הרשום בלשכת רישום המקרקעין כדירה , אך אישור שימוש של העירייה הוא ל "חדר כביסה", משמש למגורים מזה 20 שנה. כמו כן נקבע בהסכם כי תמורת החדר היא סך של 1,800,000 ₪ שישולמו בחמישה תשלומים, כאשר התשלום הראשון יבוצע במעמד חתימת ההסכם. מסירת החזקה אמורה הייתה להיות ביום 30.11.2017 כנגד התשלום האחרון.
אין מחלוקת כי התשלום הראשון בוצע במלואו ובעקבותיו ביום החתימה על ההסכם (30.8.2017) נרשמה הערת אזהרה על החדר בלשכת רישום המקרקעין .
שני הצדדים היו מיוצגים בהסכם. התובעים על ידי עו"ד יצחק זקס (להלן: עורך דין התובעים ) הנתבעים על ידי עו"ד ארז חרזי (להלן: עורך דין הנתבעים).
כבר ביום 31.8.2019, למחרת החתימה על ההסכם, שלח הנכד, שכזכור חתום על ההסכם, הודעה על ביטול ההסכם (להלן: הודעת הביטול). הודעת הביטול נשלחה לעורך דין הנתבעים ובו ביום שלח עורך דין הנתבעים מכתב ת שובה ובו דחה את הודעת הביטול תוך שהוא מציין כי הנתבעים עומדים על קיום ההסכם, כי אין בהודעת הביטול כל עילה חוקית לביטול, וכי ככל שלא יקבלו מכתב חזרה מן הביטול, כי אז יראו בכך הודעה על הפרה צפויה ויפעלו על פי הדין.
שבוע לאחר החתימה על ההסכם, ביום 6.9.2017, נשלח על ידי עורך דין התובעים מכתב ת גובה לעורך דין הנתבעים, שכותרתו "ביטול עסקה ברננקה-ספוזניקוב" (להלן: מכתב עו"ד התובעים ). במכתב נטען , כי מצבם הבריאותי והנפשי של שני בני המשפחה שהיו מעורבים בעסקה, התובע והנכד , מאיין את כשרותם להתקשר בהסכם מעין זה וכי מסמכים רפואיים יוצגו בפני בית המשפט, אם העניין יגיע לפתחו. עוד נטען במכתב עו"ד התובעים כך: " עוד התברר כי מרשיך ניצלו מצב זה והציגו למרשי מצגי שווא על מנת לשכנעם לרכוש את הדירה. למרשי התגלה המצג בעניין התמ"א לגבי הבניין בו נמצא החדר איננו נכון (בלשון המעטה) כמו גם האפשרות לקבל דירת פנטהאוז במקום חדר כביסה." (סעיפים 3-2 למכתב עו"ד התובעים). עוד נכתב במכתב עו"ד התובעים, כי מדובר בדפוס פעולה של הנתבעים וכן נכתב כי הנתבעים ספרו כי יש להם קונה אחר , אשר הציע להם 2,000,000 ₪ בעב ור החדר והם מוזמנים למכור אותו לאותו קונה, כאשר התובעים נותנים הסכמתם לכך ויחתמו על כל מסמך נדרש לצורך כך.
אציין מיד, כי התובעים חזרו בהם בפועל במהלך התביעה מטענת היעדר כושרם לחתום על ההסכם, ואף כל ראייה רפואית בעניין זה לא הוגשה.
בסמוך לכך, ביום 10.9.2017 הגישו התובעים את התביעה בתיק הנדון.
להשלמת התמונה יש לציין כי בין התובע לבין הנתבעים נחתם , ביום 6.8.2017, לפני חתימת ההסכם, זיכרון דברים לרכישת החדר בסך של 1,800,000 ₪ (להלן: זיכרון הדברים), כאשר על פי זיכרון הדברים שולמו 70,000 ₪ במעמד חתימת זיכרון הדברים.
בדיון בפני, מטעם התובעים העידו : התובע; בתו של התובע ואמו של הנכד, גברת שושנה ספוזניקוב ; חתנו של התובע, מר חיים אברמוביץ; שמא ית מקרקעין, גברת נירה אגמי (להלן: השמאית); והאדריכל מר דן דרין (להלן: האדריכל). מטעם הנתבעים העיד ו: הנתבע ועורך דין הנתבעים.
תמצית טענות התובעים
התובעים טוענים, כי הנתבעים הטעו אותם, כאשר אמרו באוזניהם , כי הבניין "הולך לתמ"א", דהיינו כי ניתן יהיה לקבל מן העירייה היתר על פי תכנית תמ"א 38 . משמעות הדבר שנאמר להם שקיים פוטנציאל לבניית דירה על הגג בגודל 38.5 מ"ר (ראו חוות דעת השמאית).
הנתבעים הטעו את הנתבעים "הטעיה פסיבית" כאשר לא גילו לתובעים כי עוד קודם לחתימת ההסכם נפגשו עם האדריכל, אשר חיווה דעתו בפניהם , כי אין כדאיות כלכלית לבצע תמ"א 38 בבניין.
לטענת התובעים, על פי חוות דעת השמאית שלא נסתרה, שווי החדר כמו שהוא, דירת חדר 9 מ"ר עם שטח הגג הצמוד אליו, 511,000 ₪ , כאשר שווי ה חדר לו ניתן היה לבצע תמ"א 38, 1,327,000 ₪. בנסיבות אלה מדובר בהטעיה של ממש , כיוון שהמחיר הנקוב בהסכם היה גבוה יותר מפי 3 משווי ה חדר שנמכר , כאשר ידוע היה למוכרים במועד ההסכם, שאין לו פוטנציאל לביצוע תמ"א 38.
עוד טוענים התובעים כי הנתבעים לא הקטינו את הנזק ולא ביקשו למכור את הדירה, מכיוון שמכירת הדירה לצד ג' במחיר ריאלי הייתה מציפה מיד את ההטעיה שהטעו הנתבעים את התובעים.
תמצית טענות הנתבעים
הנתבעים טענו כי אין יריבות בינם לבין התובע אשר אינו חתום על ההסכם.
עוד טענו, כי התובע עשה בדיקות מקיפות ויסודיות לגבי ה חדר בכל הרשויות והוא אדם מנוסה בענייני מקרקעין וכך גם נכתב בהסכם כי ה חדר נקנה AS IS ו כאשר לפי סעיף 2 להסכם הקונה ערך את כל הבדיקות הנדרשות, לרבות זכויות הבנייה, ניצולן ומצב תכנוני ברשויות.
בנוסף נטען כי לא הובטח לתובעים כי הבניין הולך לתמ"א וזהו שקר מוחלט וכך אף לא הוכנס סעיף לעניין זה בהסכם. וכן זו טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב.
עוד נטען כי התובעים פשוט המציאו סיבה לצאת מההסכם וניתן לראות זאת ממכתב עורך דין התובעים שהצדיק את הביטול, בין היתר, במצבם הבריאותי והנפשי של התובעים, אשר לא הייתה להם כל מניעה לחתום.
כן נטען כי כל נושא שווי הדירה הוא בגדר הרחבת חזית.
לחילופין טוענים הנתבעים, כי ניתן לבטל את ה הסכם תוך מתן פיצוי על פי סעיף הפיצוי המוסכם בגובה 10% ממחיר הדירה, דהיינו 180,000 ₪ וכן הוצאות של שכר טרחת עורכי דין ובנוסף כ- 60,000 ₪ למס שבח.
דיון והכרעה
הסוגיה העיקרית העומדת להכרעה היא האם ההסכם בוטל על ידי התובעים כדין בשל הטעייה וחוסר התאמה.
ידיעת הנתבעים קודם לעסקה
תכנית תמ"א 38 היא תכנית כלל ארצית וחלה על בניינים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט לפי תמ"א 38 מוסיפים לדירות הבניין ממ"ד לחיזוק, ולעיתים תוספות אחרות (כמו חניה ומרפסות) ובתמורה מקבל הקבלן תוספת של דירות חדשות. מספר הדירות החדשות וערכן מהו וה שיקול לכדאיות כלכלית של פרויקט מסוג זה (ראו עדות השמאית – עמוד 24-23).
לעניין זה הובא על ידי התובעים כעד האדריכל, שהיה יושב ראש ועדת המשנה המקומית בעיריית תל אביב 5 שנים והעיד כי הוא מתפרנס מתמ"א 38 (עמוד 10 שורות 25-24), כך שיש לו ניסיון בפרויקטים המבוססים על תמ"א בעיר תל אביב.
מעדותו עולה כי לכל אזור כללים משלו ולכל בניין מבנה משלו ושטח משלו, לכן באותו רחוב ייתכן שיהיו בניינים, שניתן יהיה לבצע בהם תמ"א, אשר ישתלם מבחינה כלכלית לקבלן ולדיירים , ובניינים אחרים שלא ישתלם לבצע בהם את התמ"א . כך יהיו בניינים באותו רחוב , שניתן יהיה מבחינת גודל המגרש , צורתו , מספר הקומות בבניין וכיו' לבצע תמ"א וכאלה שלא. לכן הבדיקה צריכה להיות פרטנית לכל בניין.
עוד עלה מעדותו, כי אין מחלוקת שכעיקרון ניתן לבצע תמ"א ברובע בו מצוי הבניין ולכן כאשר מבררים במנהל הנדסה בעיריית תל אביב והשאלה היא: האם ניתן לבצע תמ"א 38 בבניין ? הרי שהתשובה העקרונית תהיה חיובית, דהיינו, כי ניתן עקרונית לבצע תמ"א. לכן כאשר העיד התובע כי פנה לעיריית תל אביב לברר והתברר כי "ניתן לבצע תמ"א 38/2 דהיינו הריסה של הבניין הקיים ובנייה מחדש של בניין חדש במקומו" (סעיף 8 לתצהיר התובע), הרי הדברים אפשריים.
יחד עם זאת הדגיש האדריכל בעדותו, וזה העיקר, מבחינתו, כי אין כל היתכנות כלכלית לבצע תמ"א 38 מכל סוג שהוא בבניין וזאת מנ יסיונו לקבל היתר לפרויקט תמ"א 38 בבניין הצמוד לבניין מושא התיק, ברחוב ישעיהו 48 . האדריכל העיד כך:
"מבחינתי זה סיפור עצוב מאוד כי לא קיבלתי היתר בנייה. זה היה הפרויקט הראשון שלי כשתכננתי אותו בעקבות החלטות של וועדת ערר לגבי מיקום ממדים, זה בניין, זה מגרש קטן מאוד, 250 מטר משהו כזה.
...
קו הבניין הוא 2 וחצי מטר ותכננתי את הממדים בתוך אותם 2 וחצי מטר על גבול חלקה, כפי שיושב ראש וועדת ערר, עו"ד גדרון בזמנו, אמר לעירייה לאשר את זה ברחוב ישעיהו 16, וזה נבנה על גבול החלקה. אבל שאני הגשתי את הבקשה סרבו לי משתי סיבות. אחת, הסיבה הזו של הממד על גבול חלקה, סיבה שנייה הייתה, היה וויכוח על עניין הקומות. התמ"א מאפשרת תוספת של קומה וחצי אבל סך הכול הבנייה ברוב המגרשים קטנים יכול להגיע ל-5 קומות. כדי לפרט יותר, אם כבודה רוצה, זה, הייתה שם, יש שם קומת פרטר גבוהה, עכשיו, החוק אומר שקומת פרטר אם היא מתחת ל-1.20 מטר היא קומת קרקע, ככה אני ספרתי, ועל זה יש עוד 4 קומות ולכן הוספתי את הקומה וחצי לפי תמ"א 38. אבל לא הסכימו עם הספירה שלי ואמרו שהיא קומה ולכן יש 5 קומות ואתה לא יכול להוסיף קומה וחצי אלא אתה יכול להוסיף חצי קומה. וזה הסיפור העצוב..." (עמוד 11 שורות 27-11 ההדגשה הוספה- ע' ר' ).
להסרת ספק הבהיר האדריכל כי הבניין מושא התיק, ברחוב ישעיהו 50 הוא בניין צמוד וזהה לבניין ברחוב ישעיהו 48 באותו גודל מגרש עם אותה בעייה של "קומת פרטר", כאשר ברחוב ישעיהו 50 יש בנוסף גם דירת חדר על הגג (עמוד 12 לפרוטוקול) .
וכך הוא מסביר גם בחקירה הנגדית:
"אתה צודק שמבחינת עיריית תל אביב אתה מותר לך להרוס בניין קיים ולבנות בניין חדש בגובה של 5 וחצי קומות במגרש כזה קטן, אבל זה מה שיש היום אז אין, אין סיבה כלכלית להרוס את מה שקיים ולבנות את אותו דבר.
ש: למה אתה לא יכול להרוס? אם אתה מוסיף דירת גג, אם אתה מוסיף, מגדיל את הדירות,
ת: אני לא יכול להגדיל את הדירות.
ש: למה,
ת: כי אני על קווי בניין כבר היום.
(עמוד 14 שורות 25-14 ההדגשה הוספה – ע' ר' ).
מכאן שעל פי עדותו של האדריכל, שלא יכולה להיות מחלוקת על ניסיונו, הרי למרות שכעיקרון ניתן לקבל היתר לתמ"א לבניין, הרי כאשר ינסה קבלן לבצע את התמ"א , הרי שמבחינתו אין כל היתכנות כלכלית לעשות זאת, כי לא יקבל דירות חדשות ולכן לא ישתלם לשום קבלן לבצע את התוספת של ממדי "ם וחידוש הבניין ללא תמורה של דירות נוספות. והדברים ברורים.
יתירה מכך מעדות האדריכל עלה כי הנתבעים פנו אליו לבירור האם ניתן לבצע תמ"א 38 על ה חדר וכך הוא מעיד:
"ת. ... הגיע אלי זוג שיש לו דירה על הגג ורצה לעשות תמ"א 38 בישעיהו 58 שזה,
ש: 50.
ת: 50. 48, 50. שזה בניין שווה לישעיהו 48 מלבד העובדה שב-48 הגג היה חלק בבעלות כל הבניין וב-50 הייתה דירה אחת על הגג וחצי גג היה רק בבעלות הבעלי דירות האחרים. ואני אמרתי שאני לא מאמין שאפשר לעשות שם תמ"א 38. "
(עמוד 12 שורות 13-7, ההדגשה הוספה- ע' ר').
טוענים הנתבעים בסיכומים (עמוד 3) כי האדריכל לא אפיין את הזוג שהגיע בתור הנתבעים, אולם הנתבע עצמו בחקירתו הנגדית , לא מכחיש כי נפגש עם האדריכל לפני שהוציאו את החדר למכירה וכי דיברו איתו על האפשרות של ביצוע תמ"א 38 בבניין (עמוד 66 שורה 28 עד עמוד 67 שורה 15) וכן מעדות האדריכל עולה כי "הזוג" שהגיע להתייעץ עמו היו בעלי "הדירה על הגג" בבניין, ובבניין יש רק דירה אחת כזו - לנתבעים.
מעדותו של האדריכל, אשר אין לו כל אינטרס במשפט, ואשר נתתי בה אמון מלא, וכאשר הנתבע מאשר את פגישתם ואף את תוכנה העקרוני, עולה בבירור , כי כאשר מכרו הנתבעים את החדר לנכד ידעו את חוות דעתו של האדריכל, אליו פנו , והיא, שלמרות שעקרונית ניתן לבצע תמ"א 38 בבניין, הרי שאין כל היתכנות כלכלית לבצע פרויקט שכזה בבניין .
יחד עם זאת, החדר נמכר בסכום שמבטא פוטנציאל לתמ"א 38, כפי שעולה מחוות דעת השמאית מטעם התובעים, שחוות דעתה לא נסתרה , כפי שעוד יפורט להלן.
ידיעת התובעים קודם לעסקה
כעת נשאלת השאלה מה ידעו התובעים קודם לעסקה.
התובע היה אדם מבוגר (יליד 1937), בעל דירה אחת בה הוא התגורר, וכן מחצית דירה שרכש לפני 15 שנה עם אשתו המנוחה, בתו וחתנו. הוא עסק בחברה לייבוא כימיקלים ולא בענייני נדל"ן (עמוד 42 שורות 28-21) , כפי שניסו להציגו הנתבעים. את הדירה ביקש לרכוש לנכדו הצעיר , שעבר מחלת סרטן, על מנת שתהיה לו דירה ראויה בסביבת ההורים להמשך חייו.
נתתי אמון מלא בעדותו של התובע, שעדותו הייתה מהימנה וכנה ואף לא כיחד לגבי הבדיקות שערך בעירייה ומה שנמסר לו קודם לחתימת ההסכם, וכאשר גרסתו ותצהירו לא נסתרו בחקירה הנגדית.
מעיד התובע, כי ראה את המודעה בדבר "דירת חדר" עם גג צמוד וכשיצר קשר עם הנתבעת, שפרסמה את ההודעה היא אמרה לו בטלפון, כי "הבית הולך לתמ"א" וכך תוך כמה שנים הקונה יקבל דירה בגודל 100 מ"ר ששוויה כ3.5 מיליון ₪. עוד הסבירה , כי היא ובעלה זקוקים לכסף באופן מידי, ולכן לא מחכים לתמ"א. עוד כתב תצהירו, כי היות ולא היה לחוץ לקבל דירה מוכנה מיד, כיוון שייעד אותה לנכד , שרק החל ללמוד , הייתה לו סבלנות להמתין ארבע שנים להקמת הדירה.
בחקירה הנגדית הוסיף, כי הנתבעים ציינו בפניו כי מדובר בבניין שבו רוב הדירות מושכרות, ולכן אין אנשים מבוגרים שיקשו על ביצוע התמ"א, ושנאמר לו על ידי הנתבעים שיש הסכמה של כל השכנים (ראו עמוד 45 שורות 5-3 וכן עמוד 46 שורה 4 , עמוד 47 שורות 2-1).
בנוסף אין מחלוקת כי התובע פנה למנהל הנדסה בעיריית תל אביב שם נאמר לו שאכן עקרונית ניתן לבצע פרוייקט תמ"א 38/2 דהיינו הריסת הבניין ובנייתו מחדש לשש קומות.
מכאן שכאשר הסכים לרכוש את החדר בן 9 מ"ר (עם הגג הצמוד של 52 מ"ר) בסכום הגבוה של 1,800,000 ₪ הוא ידע הן ממה שמסרו לו הנתבעים והן מבירור שערך בעירייה כי הבניין מתאים לתמ"א ולכן החדר בן 9 מ"ר יהפוך לדירה סבירה בתוך כארבע שנים.
ערך החדר
התובעים הגישו את חוות דעתה של השמאית, אשר מחווה דעתה עולה, כי במועד ההסכם החלקה הנדונה הייתה כלולה באפשרות לביצוע תמ"א 38 והתירה בנייה של 2.5 קומות מעל המבנה וכך ניתן יהיה לתת לבעלי החדר והמרפסת הצמודה אליו דירת מגורים בשטח של 38.50 מ"ר.
השמאית קבעה כי ערך מ"ר בנוי הוא 45,000 ₪ למ"ר, כאשר החדר מוגדר כחדר כביסה או מחסן, הרי הוא בעל מקדם 0.4 כפול 9 מ"ר , דהיינו 126,000 ₪ ובנוסף שטח הגג הצמוד , שהמקדם שלו 0.5 דהיינו 385,000 ₪ וביחד 511,000 ₪.
עוד קבעה השמאית כי עם פוטנציאל של מימוש תמ"א ובניית דירה בגודל 38.50 מ"ר הרי ששווי הדירה הוא 1,735,000 ₪ ובדחיית מימוש לארבע שנים (היוון של 6% לשנה המביא בחשבון את הסיכון), הרי ששווי החדר נכון למועד ההסכם היה 1,372,000 ₪.
כנגד חוות דעתה של השמאית לא הובאה שמאות נגדית, ובנוסף חוות דעתה לא עורערה בחקירתה הנגדית ואני מקבלת את חוות דעתה במלואה.
הנתבע בעדותו טען כי מכר לאחרונה "דבר כזה ב- 20 מטר יותר ב 2,900,000 ₪" (עמוד 69 שורות 23-22). הנתבע לא ציין מידע זה בתצהירו, לא הביא כל הוכחה למכירה ואת פרטיה, וכך לא אפשר בדיקה של ממש של העסקה וממילא הנתבע אינו שמאי ועדותו הכבושה תוך כדי החקירה הנגדית לא יכולה לסתור את עדות השמאית.
העילות המשפטיות
סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) בדבר הטעיה קובע :
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
ההטעיה נוצרת על ידי טעות של צד אחד לחוזה שנגרמה על ידי משנהו (ראו פרופסור גבריאלה שלו, חוזים, (מהדורה שנייה) תשנ"ה עמ' 188). הטעות העומדת ביסוד עילת ההטעיה מתייחסת לאי גילוי של עובדות, אשר לפי הדין, הנוהג או הנסיבות היה על הצד השני לגלות ן. ודוק, הטעות העומדת ביסוד עילת ההטעיה אינה צריכה להיות יסודית, בניגוד לטעות הנדרשת על פי סעיף 14 (א) לחוק החוזים.
הטעיה מורכבת בעיקרה משתי קטגוריות חלופיות, שהן הטעיה אקטיבית ופאסיבית:
הטעיה אקטיבית נגרמת עקב מצג שווא, כאשר למשל, צד ניאות להתקשר בחוזה עקב נתונים לא נכונים שנמסרו לו ע"י הצד השני. פרטים שנמסרו מצד אחד למשנהו, הרי בין אם נמסרו מתוך חובה קונקרטית ובין אם נמסרו ללא חובה מוגדרת, חייבים להיות נכונים ואמיתיים.
הטעיה פאסיבית מקורה באי גילוי, עת צד בחר להתקשר בחוזה על יסוד טעות, בשל הימנעותו של הצד שכנגד לגלות נתונים הידועים לו ושביכולתם להשפיע על החלטת הראשון באם להתקשר בחוזה אם לאו.
ראו דניאל פרידמן "טעות והטעיה תנאים מכללא מכח הדין" המשפט א' (תשנ"ג) 161; דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, תשנ"ג, חלק ב' 784, 787.
אי גילוי יהווה הטעיה באם קיימת חובת גילוי של פרטים אשר לפי הדין, הנוהג או הנסיבות יש לגלותם. עוד יצויין, בהקשר זה, כי התהוותה של הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים אינה מחייבת "כוונה להטעות" מצד המטעה. די בכך כי נהג ברשלנות או פזיזות ( סיפרה של שלו, שהובא לעיל בעמ' 225, ספרם של פרידמן וכהן, שהובא לעיל, בעמ' 784).
הקשר הסיבתי הנחוץ לביסוסה של עילת ההטעיה הוא כפול ונדרש יחס של סובב ומסובב לא רק בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה, כבשתי החלופות שבסעיף 14 לחוק, אלא גם בין ההטעיה ובין הטעות. כפי שמבהירה פרופ' שלו בספרה הנ"ל (בעמ' 218):
"...כאשר ההטעיה אינה מגיעה לתודעת המתקשר או שהוא אינו מניח לה להשפיע על מצב דעתו או שהוא יודע שהדברים אינם נכונים, לא מתמלא יסוד הקשר הסיבתי שבין ההטעיה לבין הטעות ולא קמה עילת ביטול בגין הטעיה".
בנוסף קובע גם חוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) זכות לביטול הסכם רכישה מחמת חוסר התאמה. סעיף 11 לחוק המכר קובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - ... (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל... (4) נכס שמבחינת סוגו, תאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמא שהוצגו לקונה...". סעיף 16 לחוק המכר קובע כי "אם היתה אי התאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה...".
עילה נוספת היא סעיף 12 לחוק החוזים הקובע את עקרון תום הלב בשלב ניהול המשא ומתן.
האם התובעים הוטעו על ידי הנתבעים
לאחר ששמעתי את העדים משני הצדדים, אני מוצאת כי התובעים הוטעו על ידי הנתבעים לחשוב כי אכן קיימת היתכנות לביצוע תמ"א , למרות שהנתבעים ידעו מהתייעצות שקיימו עם האדריכל כי אין היתכנות כלכלית לביצוע התמ"א ובכל זאת אמרו לתובע כי הבניין "הולך לתמ"א". לא למותר לציין, כי מעדותו של עו"ד יזדי עולה כי הנתבעים עשו בשנים האחרונות לפחות שלוש עד ארבע עסקאות נדל"ן, וכאשר הנתבע בעדותו סיפר כי מכר חדר נוסף על גג לאחרונה, משמע חדר שרכש להשקעה, מכאן שהנתבעים נחזים כמי שיש להם ניסיון בעסקאות נדל"ן. לעומת זאת התובע חסר ניסיון בתחום, כאשר לבד מהדירה שהתגורר בה רכש דירה אחת לפני 15 שנה עם אשתו ז"ל, בתו וחתנו.
התובע, שבעדותו כאמור נתתי אמון, העיד, כי הנתבעים אמרו לו שהם דיברו עם יזמים, שניתן לצרף גם את בניין 48 ולעשות בית אחד על שני המגרשים, כך שהדירה שלו אף תגדל, ושזה ממש ניתן לביצוע בתוך 4 שנים, שאז כבר תהיה לנכד דירה ( ראו עדותו בעמודים 54-53).
כל זה אמרו הנתבעים לתובע לאחר שכבר היו אצל האדריכל שהסביר להם שאין היתכנות כלכלית לתמ"א בבניין המדובר. בחקירתו הנגדית נשאל הנתבע:
"ש: ספציפית הלכתם לדן דרין,
ת: נכון.
ש: לא דיברתם,
ת: נכון. כן, כן.
ש: על מסעדות בפריז.
ת: נכון.
ש: דיברתם על תמ"א 38.
ת: נכון.
ש: רציתם לעשות תמ"א 38.
ת: לא רצינו, שאלנו שאלה בכללי, התעניינו ואחרי זה פתאום הסתובב לנו משהו בראש אמרנו אנחנו מוכרים את זה כי אנחנו הולכים לקנות דירה אחרת. זה הכול, בזה נגמר הסיפור ."
(עמוד 67 שורות 15-4 ההדגשה הוספה – ע' ר' ).
הקשר הכרונולוגי שאותו אישר הנתבע, דהיינו כי רק לאחר ההתייעצות עם האדריכל, שהבהיר להם ש לא ניתן יהיה לבצע תמ"א 38 בבניין, החליטו להוציא את החדר למכירה, מצביע על הקשר בין ה ייעוץ לבין ההחלטה, ואיני מקבלת א ת הטענה כי רק "הסתובב לנו משהו בראש", כפי שהעיד הנתבע, ללא קשר לדברי האדריכל עמו הלכו להתייעץ. איני נותנת אימון בעדותו של הנתבע, אשר ביקש להרחיק את עצמו מהפגישה עם האדריכל והתחמק ממתן פרטים על השיחה עמו; כך גם טען בתחילת החקירה הנגדית, כי לא דיבר עם התובע על תמ"א 38 , א ך בהמשך העיד, כי אכן נתן פרטים לגבי בניינים אחרים ברחוב שנעשה בהם תמ"א 38 ואף שלח אותו לבדוק את הפרויקטים של תמ"א שנעשו ברחוב (ראו עמוד 65 שורות 16-13). משמע הודה כי הנושא עלה וברור כי היה שיקול מרכזי ברכישת החדר.
אני מוצאת כי ממכלול הנסיבות והעדויות עולה, כי הנתבעים ביקשו למכור את החדר תוך ניצול "ההילה" של תמ"א 38 והפוטנציאל שבה, גם כאשר ידעו בעקבות בירוריהם שאין אפשרות כלכלית למימוש הפוטנציאל בבניין מושא התביעה . כך יכלו למכור את החדר במחיר גבוה בהרבה משוויו האמתי ללא פוטנציאל התב"ע , מחיר שהוא פי 3 מערכו האמתי.
הנתבעים לא סיפרו לתובע על פגישתם עם האדריכל והיעוץ שקיבלו, כאשר ידעו שדבר כזה בוודאי ירתיע אותו מן הקנייה, לעומת זאת טרחו ואמרו לו שניתן לבצע תמ"א בבניין שרוב הדירות בשכירות, כי קיימת הסכמה של הדיירים וכיוצא באלה אמירות שנועדו לשכנע את התובע כי הפוטנציאל למימוש אפשרי וקרוב. איני נותנת אימון בהכחשת הנתבע כי לא דיבר ספציפית על תמ"א ("לא דיברנו ספציפי על תמ"א", עמוד 65 שורה 13), כאשר בנשימה אחת ומייד בהמשך העדות הוא מציין: "דיברנו איתו, תבדוק, אנחנו יודעים, מדברים על זה שאפשר לעשות. עשו ברחוב הזה. קיימים 3 בניינים שנעשה בהם תמ"א בסדרי גודל שלנו" (עמוד 65 שורות 15-13). כך שאין ספק שדיברו עם התובע על תמ"א ועל הפוטנציאל לעשות תמ"א בבניין ושלחו אותו לבצע בדיקות בעירייה ובבניינים הסמוכים, וכל זאת כאשר האדריכל אמר להם במפורש שאין היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א בבניין מושא התיק, והם לא טרחו לחלוק מידע זה עם התובע בשום שלב, והניחו לו לחתום על הסכם המביא בחשבון פוטנציאל לתמ"א 38 .
התובע שערך בדיקות רגילות במנהל הנדסה שאינן פרטניות ונותנות רק תשובה עקרונית, ומנגד , נתן אימון בנתבעים, כפי שהעיד, הלך שולל והוטעה מהמצג שהציגו לו.
יש לציין כי כבר למחרת החתימה הודיע הנכד לנתבעים כי הוא מבטל את ההסכם לאחר שהתובע פגש מיד לאחר חתימת ההסכם יזם שהוא מכיר, בשם צוק איתן, שאמר לו מיד, כי א ין כל סיכוי לתמ"א בבניין הזה (עמוד 57 שורות 19-17).
לכך יש להוסיף כי למרות שהוצע לנתבעים מספר פעמים על ידי בית משפט, ובפעם הראשונה 3 חודשים בלבד לאחר הגשת התביעה (ארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם) בדצמבר 2017: "אני מציעה לצדדים בשלב זה על מנת למזער נזקים כי הסכום שמעל 180 אלף ₪ דהיינו סך של 90 אלף ₪ יופקד בקופת בית המשפט ובמקביל תוסר הערת האזהרה וכך יוכל (צ"ל יוכלו) המשיבים למכור את הנכס ולא יגרמו נזקים נוספים." ושבתי והצעתי זאת בהמשך, הרי שהנתבעים לא קיבלו הצעה זו שאין בה כל סיכון מבחינתם ולא הזדרזו לפעול, כך שתוסר הערת האזהרה והם יוכלו למכור את הדירה ולהקטין את נזקיהם.
בנסיבות אלה, אין אלא להסיק כי נזקיהם כתוצאה מהשהיית הסרת הערת האזהרה וההזדמנות למכירה נוספת אינה גדולה כלל ועיקר , כיוון שמחירו הנכון של החדר קטן בהרבה ממחירו על פי ההסכם, וככל הנראה דומה למחיר ללא פוטנציאל תמ"א, שלא קיים. העובדה שהנתבעים לא הזדרזו לשתף פעולה ולהסיר את הערת האזהרה ולהחזיר את החדר במהירות האפשרית לשוק מצביע על כך שהתמורה שקיבלו בהסכם גבוהה בהרבה, והחזרת הדירה לשוק למכירתה בשנית רק תחזק את טענות התובעים.
לפיכך אני קובעת כי הנתבעים הטעו את התובעים ויצרו מצג שווא בפניהם כי ניתן יהיה לקבל תמ"א 38 בבניין, למרות שידעו פוזיטיבית לאחר התייעצות עם האדריכל, כי אין היתכנות כלכלית לכך וכי האפשרות לתמ"א 38 היא עקרונית ו"על הנייר" בלבד, אך בפועל בשל מבנה המגרש ודרך ספירת הקומות שמבצעת העירייה, אין כל היתכנות כלכלית לתמ"א שכזו. לפיכך, החדר של 9 מ"ר שנמכר אינו בעל פוטנציאל לדירה של 38.5 מ"ר או אף יותר , כפי שהוצג לתובע, והוא נותר ויוותר חדר בן 9 מ"ר בלבד ששוויו עשרות מונים פחות מהסכום שננקב בהסכם .
לפיכך חל בעניין זה סעיף 15 לחוק החוזים תוך הדגשת "אי גילוין של עובדות, אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
עוד חל בעניין זה סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."
וכמובן שהתנהלות שכזו נגועה בחוסר תום לב של המוכרים, שהיה ברור להם מדוע מוכן הקונה לרכוש את החדר במחיר כה גבוה ולא גילו לו את אשר ידעו, דהיינו כי אין פוטנציאל להשבחת ה חדר.
מהאמור לעיל עולה, כי לתובעים הייתה עילה עובדתית ומשפטית טובה לביטול ההסכם והם אף פעלו כדין ובמהירות רבה והודיעו על הביטול כבר יום לאחר החתימה, ובמכתב עורך דין שבוע לאחר החתימה , ו הגישו את התביעה מושא פסק הדין כשבוע וחצי לאחר החתימה, מיד לאחר שהנתבעים סירבו לביטול ההסכם.
סעיפי ההסכם האם פוטרים את הנתבעים
טוענים הנתבעים כנגד כך כי הנכד חתם על סעיפי הסכם בהם נכתב, כי הוא רוכש את החדר " AS IS וזאת לאחר שבדק את הדירה, ואת מצבה המשפטי חקר ובדק אודותיה ברשויות התכנון, ומצא אותה מתאימה למטרותיו כאמור לעיל, אין ולא יהיו לו כל טענות בנוגע למצבה ולרישומה בעירייה."
וכן הצהיר בסעיף 2 להסכם כי "ראה ובדק היטב את הדירה... אפשרויות השימוש בה... לרבות מצבה המשפטי והרישומי וההנדסי, התכנוני והפיזי ... תכניות מתאר ו/או בניין עיר החלות על הדירה, ייעודה, ... לרבות זכויות בנייה ניצולן, ומצבה התכנוני בכל הרשויות, לרבות, אך לא רק בעיריית תל אביב, במחלקת הנדסה, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.. וכי בדק וקיבל את כל המידע בקשר לדירה ומצא אותה במצבה הנוכחי, כאמור מתאימה לצרכיו ומטרותיו.. לשביעות רצונו המלאה ... והוא מוותר על כל טענות של פגם ו/או מום ו/או אי התאמה וכי אין לו ולא תהיינה לו כל טענות כנגד המוכר ו/או בא כוחו באשר לטיבה ו/או ידיעה מכל סוג שהוא בקשר למצבה הפיזי, העובדתי, המשפטי והתכנוני ובאש ר... לתוכניות בניין עיר הרלבנטיות ולכדאיות הכלכלית שבהתקשרות בהסכם זה."
כל אותם סעיפים טובים הם, כאשר אין מצג שווא מצד המוכר וכאשר המוכר במוכרו את הד ירה אינו מתמחר אותה בסכום הכולל בתוכו את פוטנציאל ההשבחה, שהוא כבר יודע מבירורים, שערך באופן פרטי עם אדריכל , שאת ו התייעץ , כי א ין כל פוטנציאל להשבחה ולכן אין כל הצדקה למחיר שהוא דורש בגין ה חדר. דהיינו לו היו ה נתבעים תמימים וסבורים גם הם בכנות ובתום לב, כי ניתן לבצע תמ"א 38 לבניין , והחדר אכן ישביח בתוך ארבע שנים ויהפוך לדירה ראויה, כי אז אותם סעיפים מגנים עליהם, אולם משהוכח כי הנתבעים ידעו מבירור ים שערכו טרם הוצאת החדר למכירה, שאין היתכנות לתמ"א 38 ולא גילו זאת לתובעים, הרי שאותם סעיפים והבדיקות שנדרשו בהסכם ובוצעו בפועל, אינם צריכים לגבור וכך גם הטענה כי התובע יכול היה להיפגש עם האדריכל לפני החתימה על ההסכם, אינה עומדת בשיטתנו המשפטית, כאשר המוכר מוכר ביודעין ממכר שאינו מתאים לייעודו. ראו את פסק הדין בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014) השופט נ' סולברג בדעת הרוב בסעיף 3 לחוות דעתו:
"חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר); ראו גם ס' דויטש, 'חוק המכר – קווים לפירושו והרהורים על יחסי מוכר-צרכן' (הערכה וביקורת לספרו של איל זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968'), משפטים כרך יט 493, בעמודים 522 – 523; דברים דומים ציין פרופ' זאב צלטנר לגבי סעיף 16 לחוק המכר: "הוראה זו מבטלת כליל את העיקרון caveat emptor שבדין האנגלי המקובל" (ז' צלטנר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', במסגרת הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשל"ב), 93) (להלן: צלטנר). להרחבה נוספת ראו ד' פלפל, 'יזהר המוכר ויזהר הקונה', עיוני משפט כרך ה' 94 (חלק א') ו-332 (חלק ב'), בעמודים 343 – 344. "
ושופט ח' מלצר, שהצטרף לדעתו, בסעיף 2 לחוות דעתו:
"בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה."
במילים אחרות הנתבעים לא יכולים להסתתר מאחורי הדרישה לביצוע בדיקות בעירייה ובמנהל הנדסה, בדיקות שאין מחלוקת שנעשו על ידי התובע, ואשר התשובה להם מסתבר אינה מספקת, כאשר "ידיעת הזהב" , דהיינו , כי א ין היתכנות כלכלית בשום אופן לבצע תמ"א 38 בבניין הייתה ידועה לנתבעים – המוכר ים, ולפי טעמי, אף הביאה אותם למכור את החדר, כאשר הם לא שיתפו ב ידיעה זו את התובעים, אלא להפך מכרו להם את הדירה כבעלת פוטנציאל ממשי לתמ"א 38 ואף גבו מחיר בהתאם.
זו התנהלות שיש בה הטעייה של ממש, וחוסר תום לב . ולכן הסעיפים והצהרות לא יועילו , כאשר הקונה ביצע את אשר נדרש ממנו והלך לרשויות ההנדסה ושאר הרשויות וקיבל את המידע , אך לא הייתה בידו אותה "ידיעת זהב", שהייתה בידי הנתבעים ואשר משנה את ערכו של ה חדר מן הקצה לקצה ולרעתו בלבד.
יתר על כן, לא מדובר על "אמונה לגבי העתיד" או תוחלת שנכזבה" או תקוה שנתבדתה", שכולם אינם בגדר טעות חוזית, כפי שטוענים הנתבעים (בהסתמך על דברי גבריאלה שלו בספרה בעמוד 195), אלא בעיין זה מדובר בהסתרה ברורה של מידע חשוב , שהיה בידי הנתבעים , וגרם להם למכור את החדר ולא להמתין עוד לתמ"א , שלא תגיע. כך גם לא מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, משום שכפי שציינתי לעיל כל הבדיקות ברשויות שנדרש התו בע לבצע וביצע לא היו מסייעים לו וההסתתרות מאחורי אותם סעיפים אינה יכולה לסייע, כאשר הנתבעים לא גילו את ה ידוע להם ואת הדבר החשוב ביותר שעליו התבססה כל העסקה, היכולת המעשית וההיתכנות הכלכלית לביצוע תמ"א 38 ולא באופן תיאורטי .
האם מגיע פיצוי כאשר ההסכם בוטל כדין עקב הטעייה
כאשר הסכם מבוטל כדין עקב הטעייה אין מקום לפסיקת פיצויים למוכרים.
ראו את פסק הדין בע"א 373/80 וופנה נ' אוגש (להלן: פסק הדין וופנה) שבו היה ברור כי הקונים מבקשים מקום שקט, כפי שבמקרה שבפני היה ברור כי החדר על הגג לא נרכש בסכום בו נרכש בגלל שווי חדר של 9 מ"ר אלא בשל פוטנציאל תמ"א 38 שקיים בו. כך גם התברר בפסק הדין וופנה כי המקום אינו שקט כלל והקונים הוזמנו דווקא ביום שבת, כאשר המפעלים הסמוכים שובתים מפעולתם, ובמקרה שבפני התברר למעשה כי אין כל אפשרות לתמ"א 38 והמוכרים שידעו על כך לא טרחו לומר זאת ולכן הביטול היה כדין.
בפסק הדין וופנה קובע כבוד השופט מ' שמגר (כתוארו אז) בסעיף 5 כך:
"הפיצויים הם אחד מן הסעדים, שהחוק מעמיד לטובתו של צד, שנפגע כתוצאה מהפרת חוזה. היינו, תנאי מוקדם להפעלת מנגנון התרופות הוא קיומו של חוזה תקף, אשר הופר. סמכות בית המשפט להפחית סכום פיצויים מוסכמים שנקבעו בחוזה המעוגנת בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), קמה אף היא, כאשר הופר חוזה. בענייננו, אין להגיע כלל למסקנה, כי אירעה הפרה, שכן לפנינו חוזה, שבוטל כדין בשל פגם בכריתתו לפי פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), ולא חוזה שהופר. חיוב בפיצויים יכול להתלוות לפעולת ביטול עקב פגם בכריתה, בנסיבות בהן מדבר סעיף 14(ב) לחוק החוזים הנ"ל. מקום שמדובר בטעות שהצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת עליה, רשאי בית המשפט לבטל את החוזה, ואם ראה לנכון, גם לחייב את הצד שטעה בתשלום פיצויים עבור הנזק, שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה (להבדיל מנזק שנגרם עקב הפרת חוזה). לא כן מקום שמדובר בביטול חד-צדדי על-ידי הצד שטעה או הוטעה לפי סעיפים 14(א) או 15 לחוק החוזים (חלק כללי), וגם לא היה מקום לתת תוקף לתניה חוזית בדבר פיצויים מוסכמים עקב הפרת חוזה." (ההדגשה הוספה - ע' ר').
לפיכך, משבוטל החוזה כדין בגין הטעייה אין מקום לפסיקת פיצויים, ועל הנתבעים להשיב לתובעים את הסכום ששולם להם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.8.2017 ועד ליום התשלום לידי התובעים בפועל ללא כל חיוב שכנגד של התובעים .
סוף דבר
אני קובעת כי ההסכם בוטל כדין על ידי התובעים ולנתבעים לא מגיעים פיצויים בגין ביטול זה.
אני מחייבת את הנתבעים להשיב לעיזבון התובע 1 ז"ל את הסכום של 270,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.8.2017 ועד ליום התשלום לידי התובעים בפועל.
לאור ביטול ההסכם, וכנגד ביצוע התשלום בסעיף 69 לעיל , תימחק הערת האזהרה הרשומה לטובת התובע 2 על החדר - גוש 6957 חלקה 102 תת חלקה 10.
הנתבעים ישלמו הוצאות התובעים בסך 1,500 ₪ ובנוסף ישלמו הוצאות חוות הדעת השמאית על פי קבלה וכן את הסכום שנפסק לעד דן דרין בגין עדותו . עוד בנוסף ישלמו הנתבעים שכ" ט עורך דין בסך של 30,000 ₪.

ניתן היום, י"בי"ג תמוז תשע"ט, 16 יולי 2019, בהעדר הצדדים.