הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 14487-02-17

לפני כבוד השופטת לימור ביבי

המבקשת:
כרטיסי אשראי לישראל בע"מ
על-ידי באי-כוחה - עורכי-הדין אלון יואלי וניר לרר
נ ג ד

המשיבה:
רשות מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב
על-ידי פרקליטות מחוז תל אביב- מחלקה אזרחית עו"ד גב' סילביה רביד

פסק דין

לפני המרצת פתיחה במסגרתה עותרת המבקשת - כרטיסי אשראי לישראל בע"מ (להלן: "המבקשת" או "כ.א.ל.") - לסעד הצהרתי ולפיו היא הייתה זכאית להאריך את הסכם החכירה במקרקעין הידועים כחלקה 499 בגוש 6156 במסגרת "יובל מוקדם" לתקופה של 49 שנים, החל מיום 11/8/18 וזאת, בהתאם להסכם החכירה אשר נחתם ביום 17/3/91 בין המשיבה – רשות מקרקעי ישראל - לבין מי שמכרה למבקשת את הזכויות בחלקה ובכפוף לנהלים המקובלים במשיבה לעניין זה.

במאמר מוסגר אציין כי בהמרצת הפתיחה נכלל גם סעד עשה המורה למשיבה לרשום את החכירה המתוקנת על שמה של המבקשת ואולם, הואיל וביום 17/3/19 (קרי במועד המאוחר למועד הגשת המרצת הפתיחה אשר הוגשה ביום 7/2/17) - הועברו זכויות הבעלות בחלקה, מכוח הפקעה, לעיריית גבעתיים – אין חולק כי אין עוד אפשרות ליתן סעד זה ובהתאמה בדיון מיום 16/4/19, כמו גם בסעיף 12 לתשובה מטעם המבקשת לבקשה למתן הוראות ובסיכומי התשובה מטעמה, לא עמדה עוד המבקשת על סעד זה אלא רק על הסעד ההצהרתי בדבר סטטוס זכויותיה נכון למועד הגשת המרצת הפתיחה.

מבוא – העובדות הרלוונטיות בקצירת האומר;
אקדים ואציין כי רוב רובו של המבוא העובדתי כפי שיפורט להלן, אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.

במרכז הדיון - הסכם חכירה על חלקה 499 בגוש 6156, אשר היא חלקה הצמודה גאוגרפית לחלקה 500 בגוש 6156 (להלן: "חלקה 499" ו"חלקה 500" בהתאמה). החלקות שתיהן מצויות ברחוב תפוצות ישראל באזור התעשייה כורזין בגבעתיים ובמועד הגשת המרצת הפתיחה היו רשומות על שם קק"ל ונוהלו על ידי המשיבה - רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מנהל מקרקעי ישראל – לעיל ולהלן: "המשיבה" או " רמ"י").

הסכמי החכירה בנוגע לחלקות הנדונות והתכתובת הנוגעת להארכת תוקפם:
חלקה 500 ששטחה 6,990 מ"ר, הוחכרה בתחילה לחברת מפעלי דפוס פלאי בע"מ (להלן: "דפוס פלאי"), בהתאם להסכם החכירה מיום 26/4/1965 אשר נחתם בינה לבין מנהל מקרקעי ישראל, במסגרתו נקבעה תקופת החכירה מיום 1/4/1961 עד ליום 31/3/10.
לימים, ביקשה חברת דפוס פלאי לחכור גם את חלקה 499 אשר שטחה 1,159 מ"ר, לשם הרחבת מפעל הדפוס אשר הוקם על חלקה 500. בקשתה של חברת דפוס פלאי אושרה בישיבת ההנהלה של מנהל מקרקעי ישראל מיום 27/10/1968 ומשכך, נחתם ביום 31/12/1969, עם חברת דפוס פלאי הסכם חכירה נוסף באשר לחלקה 499, אשר תקופת החכירה בהתאם לו היא מיום 10/8/1969 ועד ליום 9/8/2018.

הזכויות בשתי החלקות נרכשו על ידי המבקשת מאת חברת דפוס פלאי בהתאם להסכם מיום 11/2/1991 ובהתאמה נחתמו בין המבקשת לבין המשיבה, ביום 17/3/1991 , הסכמי חכירה מעודכנים באשר לכל אחת מן החלקות.
אין חולק כי מטרת החכירה כפי שנקבעה במסגרת הסכמים אלו היא: "תעשיה ו/או משרדים" (ראו בשולי עמוד 2 להסכמי החכירה משנת 1991).

(כלל הסכמי החכירה צורפו כנספח 1 להמרצת הפתיחה).

לאור חשיבות הדברים להמשך הדיון, אציין כי במסגרת סעיף 21 להסכם החכירה נקבע כי:
"(א) בכפוף לאמור בסעיפים קטנים (ב)-(ד) להלן, החוכר זכאי להארכת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים ובתנאי שיודיע למחכיר בתוך 12 החודשים האחרונים שלפני תום תקופת החכירה על רצונו בהארכתה. תנאי החכירה בתקופת החכירה הנוספת יהיו כנהוג אז לגבי החכרת מקרקעין מסוג המוחכר על-ידי המחכיר בסביבת המוחכר ולמטרה של החכירה הזאת ובהתחשב בכך שהחוכר שילם עבור בניית המבנים."

ובמסגרת סעיף 21(ג) להסכם החכירה נקבע:
"בכל מקרה שבמשך תקופת החכירה ישתנה יעודה של הקרקע עליה בנוי המוחכר לא יהיה המחכיר חייב להאריך את תקופת החכירה".

אין חולק כי ביום 28/9/08 פנתה המבקשת בבקשה להאריך את הסכמי החכירה באשר לשתי החלקות במסגרת יובל חכירה מוקדם – תוך איחודן (ראו נספח 13 להמרצת הפתיחה).

במאמר מוסגר אציין כי "יובל מוקדם" הוא נוהל של רמ"י המסדיר את הארכת תקופת החכירה מכוח הזכות המוקנית לחוכר בחוזה החכירה טרם תום תקופת החכירה . לפי נוהל זה ניתן לחדש את החכירה לתקופה נוספת (של 49 שנים) כאשר נותרו פחות משבע שנים לסיום תקופת החכירה (ראו – "נוהל חידוש חכירה במסגרת יובל והיוון חכירה בנכסי סעיף הפטור מגורים, מוסדות ציבור ותעסוקה במגזר הציבורי" מיום 30/3/16 - אשר צורף כנספח 17 לתשובה להמרצת הפתיחה בסעיף 3.1.2).

בסעיף 3 לנוהל זה נקבע:
"בכפוף להוראות חוזה החכירה זכאי החוכר לחדש את חוזה החכירה, שנחתם עימו לתקופת חכירה נוספת. למרות זאת, רמ"י רשאית לקבוע תנאים מיוחדים להארכת תקופת החכירה או שלא להאריכה".
בסעיף 4 לנוהל מוקנית לחוכר האפשרות לבחור אם לשלם דמי חכירה שנתיים או להוון את דמי החכירה לכל תקופת החכירה.
סעיף 3.1.2 הרלוונטי לנכסים לתעסוקה ואשר כותרתו: "חידוש חכירה (יובל מוקדם)" קובע:
"ניתן לחדש את החכירה לתקופה נוספת כאשר נותרו פחות מ- 7 שנים לסיום תקופת החכירה. החכירה תחודש בתנאי תשלום זהים כפי שמבוצע בחידוש חכירה לתקופה נוספת (יובל). התקופה הנוספת תחל מיום תשלום דמי ההיוון".

פנייתה של המבקשת להארכת תקופות החכירה בשתי החלקות ואיחודן , במסגרת יובל מוקדם, נענתה – ביום 16/12/2008 על ידי עו"ד רונית טודר בשם המשיבה (במכתב אשר צורף כנספח 18 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה). במסגרת התשובה נענתה המבקשת ראשית, כי לא ניתן לאחד את החלקות באותו מועד, הואיל ותקופת החכירה בכל אחת מהחלקות מסתיימת במועד שונה. משכך, אושר כי ניתן לבצע, במסגרת יובל מוקדם, הארכת תקופת חוזה החכירה בחלקה 500 ל- 49 שנים נוספות, קרי עד ליום 31/3/2058. אולם, באשר לחלקה 499 ובאשר לאיחוד שתי החלקות בעתיד, נענתה המבקשת כי:
"2. בשנת 2011 ניתן יהיה לחדש חכירה בחלקה 499 במסגרת "יובל מוקדם". במועד זה ניתן יהיה בכפוף לאישור הנהלת המינהל, לחדש את החכירה בחלקה 499 לתקופה שתהיה קצרה מ- 49 שנה, כך שתסתיים במועד סיום החכירה בחלקה 500.
3. לאחר מכן ניתן יהיה לאחד את שתי החלקות ולחתום על חוזה חכירה אחד- הכל בכפוף לתשלום הפרשי ערך קרקע במידה ויהיו, ובכפוף לאישור הנהלת המינהל". [ההדגשות שלי ל.ב.]

אציין כי פנייה נוספת של המבקשת באותו נושא מיום 17/5/09, במסגרתה הצביעה המבקשת על כך שבהתאם לתכנית מתאר גב/355 אוחדו שתי החלקות למגרש תכנוני אחד וביקשה כי לאור זאת תבחן שוב עמדת המשיבה - נענתה ביום 19/5/09 על ידי עו"ד רונית טודר מטעם המשיבה , כי הואיל וחוזי החכירה המקוריים בגין החלקות נחתמו טרם אוחדו החלקות על ידי תכנית גב/355 ובהינתן שבגין חלקה 500 קיים חוזה חכירה מהוון לתקופה שנייה ו אולם לא ניתן לפעול לחידוש החכירה לתקופה שנייה בגין חלקה 499, הרי שאין אפשרות לאחד את החוזים ואת תקופות החכירה. כיוון שכך, שבה עו"ד טודר וציינה:
"כפי שציינתי בעבר, בשנת 2011 עם כניסת מרשתך ל"יובל חכירה" בגין חלקה 499, ניתן יהיה , במידה והחוכרת תרצה בכך, להעלות בפני הגורמים מוסמכים במינהל הצעה לאיחוד החוזים ולאיחוד תקופות החכירה".

עוד אין חולק כי התובעת לא פנתה לשם הארכת תקופת החכירה, בהתאם לנוהל יובל מוקדם, בחלקה 499 בשנת 2011 אלא, שרק ביום 5/8/15 פנתה למשיבה ואף זאת בבקשה לרכוש את זכויות הבעלות בחלקה 499 (ראו - נספח 17 להמרצת הפתיחה).

בקשתה זו של המבקשת נענתה על ידי המשיבה בשלילה במכתב מיום 18/2/16 (אשר צורף כנספח 18 להמרצת הפתיחה) תוך שהמשיבה ציינה כי בהתאם לנוהלי הרשות לא ניתן לרכוש את זכות הבעלות בנכסים בהם לא מומשה מטרת החכירה. עוד צויין כי הואיל וחלקות 499 ו – 500 נחשבות למגרש סטטוטורי אחד, הרי שלא ניתן לרכוש בעלות עבור חלקה אחת מתוך שתי חלקות המהוות מגרש תכנוני, אלא אם כן נרשם בית משותף.

כיוון שכך, פנתה המבקשת ביום 15/3/16 וביקשה להאריך את תקופת החכירה בחלקה 499 (ראו נספח 19 להמרצת הפתיחה). אציין כי במסגרת המרצת הפתיחה וסיכומיה, טענה המבקשת כי הסתמכה בבקשתה זו על הוראת סעיף 21 לחוזה החכירה כפי שהובאה לעיל ולפיה זכאי חוכר להארכת החכירה לתקופה של 49 שנים ובלבד שיודיע למחכיר על רצונו בתוך 12 החודשים האחרונים שלפני תום תקופת החכירה. אלא, שכבר בשלב זה הנני מוצאת לציין, כי עיון בבקשה גופה מעלה שבפנייתה מסתמכת המבקשת על נוהל יובל מוקדם וזאת בלא כל הפנייה להסכם החכירה בכלל ולהוראות סעיף 21 לו בפרט (ראו סעיף 2 לפנייתה).

פנייתה זו של המבקשת נענתה על ידי המשיבה ביום 6/7/16 בשלילה (ראו נספח 20 להמרצת הפתיחה) מהטעם שבהתאם להסכם אשר נחתם בין רמ"י לדפוס פלאי מטרת החכירה בחוזה היא "לתעשייה או למשרדים" ונקבע כי על החוכרים להשתמש במקרקעין רק למטרה ולייעוד שנקבעו בהסכם החכירה ואולם, מיום הקצאת חלקה זו לטובת כ.א.ל. החלקה נותרה ריקה והשימוש שנעשה בה לחניה "אינו תואם את המטרות המוקנות בהסכם החכירה. זאת ועוד, בהתאם לתכנית גב/418 אשר קיבלה תוקף בשנת 2015 זכויותיה של החברה הצטרפו לחלקה 500 אשר נמצאת בחכירתה של החברה".

עוד צויין במכתב כי הנושא נדון בישיבת צוות עסקאות בתאריך 7/6/2016 ובה הוחלט שמכיוון "שבחלקה מתקיים שימוש חורג מהמטרות המוקנות בהסכם החכירה, כי החלקה עדיין נותרה ריקה בניגוד מוחלט להיתר הבנייה שהגישה חברת כרטיסי אשראי לישראל בשנת 1996 וכי הזכויות בחלקה זו צורפו לחלקה 500 הסמוכה הנמצאת בחכירת כרטיסי אשראי לישראל, רשות מקרקעי ישראל תפעל כדי להשיב את המקרקעין הנדון לחזקתה והטיפול בנושא יועבר למרחב השמירה על הקרקע".
אציין שבשולי המכתב נכתב כי אין באמור במכתב זה או במה שאינו אמור בו בכדי לגרוע מכל זכות או טענה העומדת לרשות מקרקעי ישראל או כדי למצותן.

משכך, הגישה המבקשת ביום 7/2/17 את המרצת הפתיחה נשוא פסק דין זה.

הזכויות בהתאם לתכניות המתאר והליכי התכנון בחלקות הנדונות –
בשלב זה ועל מנת להבין את המשך הרקע העובדתי, ראוי לייחד מספר מילים להשתלשלות התכנונית הנוגעת לחלקות הנדונות.
בהקשר זה הרי שאין חולק שבהתאם לתכניות המתאר כפי שהיו בתוקף במועדים הרלוונטיים לתביעה – קרי תכנית גב/99 (משנת 1965), תכנית גב/533 (משנת 1982) ותכנית גב/99א (משנת 1990) - היעוד והשימוש המותר על שתי החלקות הוא: "מלאכה ותעשיה מיוחדת".
עוד ראוי ציין כי במסגרת תכנית גב/355 אוחדו שתי החלקות למגרש תכנוני אחד.

המשיבה עם עיריית גבעתיים יזמו את תכנית מתאר מספר 503-0128629 גב/418 "מתחם תעסוקה דרום גבעתיים" (לעיל ולהלן: " תכנית גב/418"). במסגרתה סומנה חלקה 500 כשטח ביעוד מסחר ותעסוקה, כשביל וכדרך מוצעת, וחלקה 499 סומנה בשלמותה כחלקה ביעוד של שטח ציבורי פתוח ("שצ"פ"). עוד נקבע, בנוגע לחלקה 499 כי החלקה תופקע על ידי עיריית גבעתיים.
אשר לתכנית זו, הרי שפרסום הודעות לפי סעיפים 77 ו – 78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן:" חוק התכנון והבנייה") בנוגע אליה נעשה ביום 17/6/10; ביום 5/12/14 הופקדה התכנית; ביום 3/2/15 הגישה המבקשת התנגדות לתכנית; וביום 15/6/15 ניתנה החלטת הועדה המחוזית ליתן תוקף לתכנית בפעם הראשונה (נספח 12 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה).
כפועל יוצא מהליכי ערר שהוגש למועצה הארצית, הוחזר הדיון בהתנגדויות לתכנית לוועדה המחוזית והתכנית אושרה בשנית על ידי מוסדות התכנון, בהחלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ביום 1/8/16 , אך באותו מועד טרם פורסמה למתן תוקף (ראו סעיפים 20 ו – 23 להמרצת הפתיחה וכן, נספח 4 להמרצת הפתיחה). אציין כי במסגרת המרצת הפתיחה מוסיפה המבקשת וטוענת כי הגם שכאמור ההחלטה ליתן תוקף לתכנית היתה רק ביום 1/8/16, מוסדות התכנון לא התירו בניה העומדת בניגוד לתכנית זו, שנים רבות מאוד קודם לאישורה.

ביום 26/6/17 פורסמה התכנית למתן תוקף ובכך הסתיימו למעשה ההליכים הקשורים במתן תוקף לתוכנית ובהתאם לדין (סעיף 119 לחוק התכנון והבנייה) נכנסה התכנית לתוקפה 15 ימים לאחר מכן, קרי, ביום -11/7/17 (כחצי שנה לאחר הגשת המרצת הפתיחה אשר כאמור הוגשה ביום 7/2/17).

יתרה מכך, ביום 17/3/19 הפקיעה עיריית גבעתיים את חלקה 499 והבעלות בה הועברה על שמה.

השימוש בפועל בחלקות 500 ו- 499:
אין חולק כי על חלקה 500 בנוי בשלמותו הבניין המשמש כמטה חברת כאל (היא המבקשת). אשר לחלקה 499 - במסגרת בקשה להיתר בנייה, אשר הוגשה ביום 8/10/92, עובר לרכישת הזכויות בחלקות על ידי המבקשת ועל מנת להתאים את המבנה לצרכיה של המבקשת - סומנה חלקה 499 כחניית אספלט המספקת מענה לצרכי החניה של המבנה על גבי חלקה 500.

אין חולק כי עובר להגשת הבקשות כפי שפורטו לעיל, נעשה בחלקה 499 שימוש לחנייה.

טענות הצדדים בקצירת האומר;
קודם לפירוט טענות הצדדים, הנני מוצאת לציין כי כעולה מהתיאור העובדתי כפי שהובא לעיל אשר רובו ככולו אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים – חלק מהאירועים הרלוונטיים לכאורה להליך ובכלל זה בפרט מועד אישורה של תכנית מתאר גב/419 ומועדי הפקעת והעברת הבעלות בחלקה זו לעיריית גבעתיים - מאוחרים למועד הגשת המרצת הפתיחה (ביום 7/2/17). בהתאמה לאמור, הרי שחל שינוי בטענות הצדדים כפי שהובאו בתחילת ההליך לעומת אלו כפי שהועלו בסיומו. לאור זאת, תובאנה להלן, הטענות אשר נותרו רלוונטיות לאור השינויים בטיעוני הצדדים, כמו גם בסעדים אשר התבקשו על ידי המבקשת.

עיקרי טענות המבקשת:
ראשית, במענה לטענות המשיבה כפי שתפורטנה להלן ובהתאם להן יש לדחות את התביעה על הסף הואיל ודיון בה הפך לתיאורטי, טוענת המבקשת כי על אף שתכנית גב/418 אושרה ו חלקה 499 הופקעה על ידי עיריית גבעתיים, לא הפך דיון בתביעה לתיאורטי. בהקשר זה, כפי שכבר צוין לעיל, פותחת המבקשת ומודה כי אמנם הסעד של רישום הזכויות על שמה אינו אפשרי עוד במצב בו זכויות הבעלות נרשמו על שמה של עיריית גבעתיים. אלא, שלטענתה, לא התייתר הדיון בסעד הנוסף לו עתרה הנסב על הצהרה ובהתאם לה הייתה המבקשת זכאית להארכת תוקפו של הסכם החכירה עובר להגשת התביעה. בהקשר זה מצביעה המבקשת על כך שמדובר בסעד אשר היא זכאית לקבל ושיש לו משמעויות והשלכות – הן לעניין זכות להמשך שימוש במקרקעין בהתאם להוראת מעבר של תכנית המתאר והן, לעניין זכותה לקבלת פיצוי בגין הפגיעה הנובעת מהתוכנית. זאת ועוד, לטענת המבקשת, הצדדים הרלוונטיים להכרעה בסעד זה, הגם שינוי הבעלות במקרקעין, הם היא והמשיבה שכן, בית המשפט מתבקש להצהיר על זכויות הקיימות למבקשת במישור היחסים בינה לבין המשיבה ותו לא.

לגופם של דברים, פותחת המבקשת וטוענת, בכל הנוגע לשימוש אשר נעשה בחלקה 499, כי ממועד תחילת החכירה על ידה ובאופן רציף, נעשה בחלקה 499 שימוש לחניה, כי המשיבה ידעה על שימוש זה ויתרה מכך, כי המשיבה לא איפשרה שימוש אחר.

לטענת המבקשת, טענותיה אלו נתמכות ראשית בכך שהמשיבה חתמה כבעלים על הבקשה להיתר הבניה משנת 1992 בה מסומנת חלקה 499 כחניית אספלט.
עוד מפנה המבקשת לכך שבמסגרת הליך משפטי בין המשיבה לבין חברת קו אופ, ניתנה לקו אופ זיקת הנאה למעבר לחניותיה דרך חלקה 499, תוך שלא יכול שיהיה חולק כי הקנייה כאמור מבוססת על כך שחלקה 499 משמשת לחנייה. זאת ועוד, לטענת המבקשת, מבחינה פיזית לא קיימת הפרדה בין בית כ.א.ל לבין החנייה המשמשת אותו, כאשר גם הגדר הקיימת בחלקה, אינה מפרידה בין חלקה 499 לבין בית כ.א.ל. אלא בין החניה המשמשת את בית כ.א.ל. לבין השטח שבו זיקת ההנאה לקו אופ כאמור לעיל . יתרה מכך, לטענת המבקשת, המשיבה ידעה שהשימוש בחלקה 499 כחניה הוא חלק בלתי נפרד ממתחם כ.א.ל. ונוסף על כך טוענת המבקשת כי היא לא יכולה לעשות שימוש במבנה הקיים בחלקה 500 בלי החניות שבחלקה 499 .
עוד טוענת המבקשת כי עת היא ביקשה לבנות על חלקה 499, בחודש יולי 2009, בקשתה זו נדחתה על ידי הוועדה המקומית לאור תכנון (שהיה אז) עתידי, בשיתוף פעולה בין המשיבה לבין הוועדה המקומית - קרי תכנית מתאר גב/419 אשר הוזכרה לעיל ולאחר מכן, לאור פניית המבקשת, פורסמו באשר לתכנית הודעות לפי סעיפים 77 ו – 78. כיוון שכך, טוענת המבקשת כי ממילא לא התאפשר לה לעשות שימוש בחלקה בהתאם ליעודה כקבוע בהסכם או בתכנית המתאר.

בנסיבות אלו נטען כי טענת המשיבה, כפי שהובאה בתשובותיה בכתב (וכפי שפורטה בסעיפים 10 ו – 11 לעיל), המבססת את סירובה של המשיבה להאריך את תוקף הסכם החכירה הואיל והשימוש אשר נעשה בחלקה אינו השימוש בהתאם למטרת הסכם החכירה - דינה דחייה.

עוד טוענת המבקשת כי אין ממש בטענת המשיבה ולפיה בהתאם לתכנית גב/418 ממילא הועברו הזכויות בחלקה 499 לחלקה 500 וכי בכך יש בכדי לבסס טעם לסירוב להאריך את הסכם החכירה. בהקשר זה טוענת המבקשת כי דין הטענה דחייה בהינתן שאין עוררין שבמועד החלטת המשיבה בדבר סירובה, תכנית זו טרם פורסמה למתן תוקף ומשכך, נימוק שעניינו הסתמכות על תכנית זו אינו יכול לעמוד. זאת ועוד, לטענת המבקשת גם עובדתית אין ממש בטיעון וזאת, משהתכנית אינה תכנית איחוד וחלוקה ויתרה מכך, הואיל ובהתאם לפסיקה, אין קשר בין העברת זכויות תכנוניות לנושא הארכת הסכם החכירה הנסב על זכויותיה הקנייניות של המבקשת.

זאת ועוד, לטענת המבקשת, ממילא התייתר הצורך לדון בטענות לעיל וזאת, משעה שבמסגרת התשובה להמרצת הפתיחה, כמו גם בסיכומיה, זנחה המשיבה את טענותיה כפי שהובאו בפני המבקשת בתשובותיה קודם להליך המשפטי וכפי שעמדו בבסיס החלטתה לדחות הבקשה להארכת הסכם החכירה וטענותיה דהיום הן כי לא ניתן להאריך את חוזה החכירה בשל שינוי היעוד של חלקה 499 במסגרת תכנית גב/418 לשצ"פ.

לטענת המבקשת גם דין טענה זו להידחות ממספר טעמים –
ראשית וכנקודת מוצא טוענת המבקשת כי העד מטעם המשיבה – מר תומר אגמון (להלן: " אגמון") – הודה בעדותו כי לו הייתה המבקשת פונה בשנת 2011 לשם הארכת ההסכם במסגרת יובל מוקדם ובאם לא הייתה מועלית הטענה בדבר שימוש - קרי, באותה עת לא הייתה המשיבה סוברת כי השימוש בחלקה 499 אינו תואם את מטרת החכירה - הרי שהסכם החכירה היה מוארך. לטענת המבקשת, הואיל ולא חל כל שינוי משפטי או עובדתי בין השנים 2011 לשנת 2016, הרי שהודאתו של אגמון נכונה ויפה גם ליום 7/6/16 בו התקבלה ההחלטה הקובעת.

עוד טוענת המבקשת כי המועד הקובע לבחינת הזכות להארכת תקופת החכירה הוא מועד הגשת הבקשה הקובעת ולכל המאוחר מועד קבלת ההחלטה הקובעת. לטענת המבקשת בהינתן שבמועד ההחלטה טרם אושרה התכנית כדין, הרי שבעת קבלת ההחלטה הקובעת לא היתה זכאית רמ"י שלא להאריך את חוזה החכירה מטעם זה ואין היא זכאית לעשות זאת בדיעבד. בהקשר זה מוסיפה המבקשת וטוענת שאף רמ"י לא הסתמכה על שינוי היעוד כסיבה לסירוב להארכת תקופת החכירה בעת קבלת ההחלטה הקובעת ומשכך, אין זאת אלא שאף היא לא ראתה חשיבות אמיתית לנושא.

זאת ועוד, המבקשת מפנה לכך שהואיל ורמ"י היא רשות ציבורית הרי שעל הסכם בינה לבין המשיבה חלות במקביל הוראות הדין הפרטי קרי דיני החוזים הכלליים והוראות דיני המשפט הציבורי. לטענתה, במישור דיני החוזים, במועד בו ניתנה החלטת המשיבה, הייתה למבקשת הזכות החוזית להאריך את החוזה וזאת לפי הוראות סעיף 21 להסכם החכירה כמו גם הוראות סעיף 3.1.2 לנוהל היובל המוקדם. משכך לטענת המבקשת, עת סירבה המשיבה לבקשתה להארכת ההסכם – בטענות אשר מתחוור כיום כי אין בהן ממש - הרי שהמשיבה הפרה כלפי המבקשת את התחייבותה החוזית.
זאת ועוד, במישור הדין הציבורי - מפנה המבקשת לכך שבמרכז הדיון עומדת הארכת חוזה חכירה בהבדל מחידושו וכן, לכך שמדובר בחכירה במגזר העירוני ולא במגזר החקלאי. לטענת המבקשת, במסגרת פסיקת בית המשפט העליון, הוכרה זכות זו כזכות קניינית הקרובה לזכות הבעלות וכן נקבע כי נקודת המוצא היא שקיימת לחוכר הזכות להארכת ההסכם לתקופת חכירה נוספת. עוד טוענת המבקשת כי אל מול זכות זו של החוכר קיימת חובה של רמ"י להאריך את תקופת החכירה וזאת, למעט בנסיבות נדירות אשר אינן מתקיימות (לתמיכה בטענותיה בהקשר זה מפנה המבקשת לפסק הדין אשר ניתן על ידי בית העליון בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (12.11.2009 ) (להלן: "עניין אירונמטל")). המבקשת טוענת כי קל וחומר שחלה חובה להאריך את ההסכם מקום בו הסיבה לכך שההסכם אינו מוארך אינה שינוי יעוד אשר כבר נכנס לתוקפו, אלא שינוי יעוד עתידי, אשר טרם נכנס לתוקפו במועד מתן ההחלטה- שהוא המועד הקובע. זאת ועוד, המבקשת מפנה לכך שהמשיבה טענה רק שחל שינוי יעוד ואולם, לא טענה וקל וחומר שלא הוכיחה, שקיימות נסיבות מיוחדות או אינטרס ציבורי של ממש, שלא להאריך את תקופת החכירה ומשכך לטענת המבקשת דין הטענה המבססת הסירוב להארכת הסכם החכירה על שינוי היעוד - דחייה.

עוד טוענת המבקשת כי טענת "שינוי היעוד" הועלתה בחוסר תום לב באופן הנוגד את חובת ההגינות המוגברת של רשות ציבורית החלה על רמ"י . לטענת המבקשת חוסר תום לבה של רמ"י מוצא ביטויו בכך שסירובה להאריך את הסכם החכירה עומד בסתירה לזכות אשר הוקנתה למבקשת בעקבות התנגדותה לתכנית, להמשיך ולעשות שימוש בחלקה 499 למשך 10 שנים מיום כניסתה של התכנית לתוקף. זאת ועוד, לטענת המבקשת, חוסר תום הלב מוצא ביטויו גם בכך שהעדה מטעם המשיבה – הגב' גילי טסלר - הודתה שרמ"י היא זו שתישא בעלות תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שעניינו תביעות בגין פגיעה תכנונית, ומכך, לטענתה של המבקשת, נובע האינטרס הכלכלי של רמ"י לסרב להאריך את החכירה לתקופת חכירה נוספת שכן, הארכה משמעה חיוב רמ"י, מכוח השיפוי, בתשלום סכומים גבוהים למשיבה.

מבלי לגרוע מן האמור מוסיפה המבקשת וטוענת כי ממילא כבולה המשיבה בהבטחה שלטונית אשר ניתנה על ידה במסגרת מכתבה מיום 16/12/08. בהקשר זה טוענת המבקשת כי במסגרת המכתב נכתב מפורשות כי בשנת 2011 ניתן יהיה לחדש את החכירה בחלקה 499 במסגרת יובל מוקדם. לטענת המבקשת בהינתן שכותבת המכתב - עו"ד טודר הייתה בעלת סמכות ליתן הבטחה להארכת הסכם החכירה, הייתה לה כוונה להקנות להבטחה תוקף משפטי מחייב, הייתה לה היכולת למלא אחר האמור ואין כל צידוק חוקי - וגם לא נטען לקיומו של צידוק כזה - לחזור מההתחייבות, הרי שמתקיימים ארבעת התנאים שנקבעו בפסיקה להכרה בהבטחה שלטונית כמחייבת ומשכך, לראות את המשיבה כמי הכבולה בהבטחה זו. בהקשר זה המבקשת מציינת כי אמנם העד מטעמה של המבקשת- מר ארז טל- העיד שאין מדובר בהבטחה שלטונית וכי מתוך המכתב נובע שההארכה כפופה לאישור הנהלת המשיבה ואולם, לדידה אין לייחס כל משמעות לעדות זו בהינתן שטל החל לעבוד עבור המבקשת לאחר מועד מכתב זה ומשעה שאין הוא משפטן. זאת ועוד, לעניין פרשנות הבטחה שלטונית זו וביסוסה, מפנה המבקשת לעדות אגמון - העד מטעם המשיבה - אשר אישר כי מהמכתב נובעת זכות להארכת הסכם החכירה בשנת 2011 במסגרת יובל מוקדם וכי אישור הנהלת המשיבה נדרש לא לשם הארכת הסכם החכירה לחלקה 499, אלא רק לאיחודה עם חלקה 500. המבקשת טוענת כי הדברים מקבלים משנה תוקף משהמשיבה לא מצאה להעיד את חותמת המכתב שהיא עורכת דין המועסקת עדיין במשיבה.

לאור כל האמור טוענת המבקשת כי דין תביעתה להתקבל וכי בהתאמה יש לקבוע שבמועד מתן החלטת המשיבה במסגרתה סורבה בקשתה של המבקשת להארכת הסכם החכירה, הייתה זכאית המבקשת להארכתו.

עיקרי טענות המשיבה:
המשיבה פותחת וטוענת, כטענה מקדמית, כי דין התביעה דחייה הואיל והדיון בה הפך לתיאורטי. כך, לטענת המשיבה, לאור שינוי הנסיבות הנובע מהעברת הבעלות בחלקה 499 לעיריית גבעתיים, הרי שאין חולק שאין אפשרות ליתן סעד המורה על רישום זכות חכירה לטובת המבקשת בחלקה זו. זאת ועוד, לטענת המשיבה, אשר לסעד ההצהרתי הנתבע , הרי שאין מקום ליתן סעד כאמור מקום בו ניתן לה גיש תביעה לסעד אופרטיבי כנגד צדדים שלישיים אשר אינם חלק מהתובענה כרגע. בהקשר זה, לטענת המשיבה הרי שהמבקשת עצמה הודתה כי ניתן לדון בטענותיה בגררא במסגרת תביעת פינוי אשר תוגש כנגדה על ידי עיריית גבעתיים או במסגרת תביעת פיצוי בגין ההפקעה וירידת ערך הקרקע אשר תוגש על ידי המבקשת. בנסיבות אלו, טוענת המשיבה כי לא זו בלבד שאין לדון בסעד ההצהרתי, אלא שממילא הצדדים הרלוונטי ים – עיריית גבעתיים או הוועדה המקומית, אינם חלק מההליך ומשכך, אין לברר את התובענה במתכונתה הנוכחית.

לחילופין, טוענת המשיבה כי גם לגופם של דברים דין התביעה להידחות. כך המשיבה מפנה לכך שבין הצדדים היו שתי סדרות התכתבויות - האחת בשנת 2008 והשנייה אשר תחילתה בשנת 2015. לטענת המשיבה בין שתי סדרות ההתכתבויות חל שינוי מהותי וזאת משבין שתי הסדרות קודמו מאוד הליכי התכנון של תכנית גב/418 והתקבלה החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית למתן תוקף. לטענת המשיבה, נסיבות בהן התכנית במסגרתה צפוי שינוי יעוד החלקה, הגיעה "לקו הגמר" ויתרה מכך, קודם לסיום תקופת החכירה פורסמה למתן תוקף – יש בהן בכדי להוות טעם ענייני שלא להאריך את חוזה החכירה בהתאם להוראות חוזה החכירה. יתרה מכך, לטענת המשיבה בנסיבות אלו, חוזה החכירה אינו מחייב אותה להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת וזאת, לאור פרשנותו של סעיף 21 לחוזה החכירה.
נוסף על כך טוענת המשיבה כי בהתאם להסכם ממילא זכותו של החוכר היא להאריך את החוזה לאותה מטרת חכירה ואין זכות להאריך את החוזה לצורך מטרה אחרת. המשיבה טוענת כי מששונה יעוד המקרקעין ואינו עוד ייעוד של תעשיה ומשרדים הרי שמטרת החכירה אינה רלוונטית עוד ואף מטעם זה קיימת הצדקה שלא להאריך את החכירה והאמור חל ביתר שאת בהינתן שיעודם הנוכחי של המקרקעין הוא ציבורי לצורך הציבור.

המשיבה מוסיפה וטוענת כי יש לדחות טענת המבקשת, אשר הועלתה לראשונה במסגרת הדיונים המשפטיים ובהתאם לה מכוח הוראת מעבר של תכנית גב/418, היא רשאית להמשיך ולהשתמש בשצ"פ כחניה לצרכי המבנה. המשיבה טוענת כי דין טענה זו דחייה ראשית הואיל וכאמור לא הועלתה במסגרת המרצת הפתיחה. יתרה מכך המשיבה טוענת כי דין הטענה דחייה הואיל ומדובר בטענה במישור התכנוני ולא החוזי. זאת ועוד, המשיבה טוענת כי מדובר בהוראת מעבר אשר הגורם מולו יש לברר תקפותה הוא הוועדה המקומית כמוסד התכנ וני וזאת, במסגרת הליך בו ישמעו הצדדים הרלוונטיים ואין מקום לבררה בהליך זה מבלי לשמוע עמדתם. בבחינת למעלה מן הצורך טוענת המשיבה כי ממילא הוראת המעבר אליה הפנתה המבקשת, חלה על מבנים ואינה חלה על שימוש כחנייה, כפי שנעשה על ידי המבקשת, שימוש אשר עליו חולשות הוראות אחרות בתכנית.

עוד טוענת המשיבה, בהתבסס על פסק הדין בעניין אירונמטל כי המועד הקובע לבירור סוגיית זכות ההארכה אינו מועד סירוב רמ"י, אלא מועד בירור התובענה, מועד בו ממילא חלפה תקופת החכירה והתכנית כבר פורסמה למתן תוקף. לחלופין טוענת המשיבה כי גם אם המועד לבחינת הזכות להארכה הוא מועד לתשובת רמ"י לפניית המבקשת ביולי 2016, הרי שכבר קודם לאותו מועד התקבלה החלטה למתן תוקף לתכנית ואמנם התכנית טרם פורסמה למתן תוקף אבל הייתה בקו הגמר ממש ובכך קיים שיקול שלא להאריך את חוזה החכירה. בהקשר זה טוענת המשיבה כי טענתה זו נתמכת בהוראות נוהל יובל מוקדם במסגרתן נקבע מפורשות כי רמ"י רשאית לקבוע תנאים מיוחדים להאר כת תקופת החכירה או שלא להאריכה – קרי ה וראות הנוהל מקנות לרמ"י שיקול דעת אם להאריך את חוזה חכירה אם לאו. לטענת המשיבה בהינתן שחוזה החכירה עצמו מקנה זכות סירוב בשל שינוי יעוד המקרקעין לשצ"פ, הרי שקיים טעם שלא להאריך את ההסכם לפי נוהל יובל מוקדם.

אשר לנימוק זה האחרון, טוענת המשיבה כי הגם שבמסגרת תשובותיה למבקשת לא הועלה נימוק זה, הרי שאין בכך בכדי לשלול זכותה להעלות נימוק כאמור בפני בית המשפט. בהקשר זה מפנה המשיבה לפסיקת בית המשפט העליון במסגרת בג"צ 8437/99 רשת גני חב"ד בארץ נ' שר החינוך, נד (3) 69 (להלן: "עניין רשת גני חב"ד") אשר לטענתה יש בה בכדי לתמוך באפשרות להעלות נימוקים חדשים בפני בית המשפט ובלבד שמדובר בהנמקות ראויות ומשכנעות.

עוד טוענת המשיבה כי טענותיה של המבקשת ובהתאם להן יש לראות בתשובת המשיבה מיום 16/12/08 משום הבטחה מנהלית למבקשת, דינן דחייה. כך, לטענת המשיבה לשון התשובה מדברת בעד עצמה ואין בה בכדי לקיים את יסודות עילת ההבטחה המנהלית קרי - מתן הבטחה ברורה ומסויימת על ידי מי המוסמך לתיתה וזאת, ראשית הואיל ו במסגרת התשובה נכתב מפורשת כי הארכת תקופת החכירה כפופה לאישור הנהלת המינהל. זאת ועוד, לטענת המשיבה דין הטענה להידחות בשים לב לכך שאין חולק שלא נעשתה כל פניה בשנת 2011 על מנת לפעול במתווה המוצע במכתב ועל כן ברור שהתשובה שניתנה הפכה בלתי רלוונטית.

בשולי סיכומיה מתייחסת המשיבה בקצרה לטענותיה הנוספות של המבקשת ולטענתה יש לדחות גם טענות אלו. כך, לטענתה אין ממש בטענה אשר הועלתה בסיכומי המבקשת ולפיה רמ"י היא זו אשר אמורה לפצות את הוועדה המקומית על פגיעה תכנונית ולטענתה טענה זו לא נתמכת בעדות העדה מטעמה. בדומה לטענתה יש לדחות את הטענות בדבר הבנה להמשיך ולעשות שימוש בחניה לפי הוראת המעבר בתכנית שאינה אלא ב גדר השערה. זאת ועוד, לטענת המשיבה יש לדחות את הטענה אשר הועלתה במסגרת סיכומי המבקשת ולפיה לא ניתן לעשות שימוש בבניין כ.א.ל. בלא שימוש בחניה בחלקה 499 וזאת, בהינתן שגם בחלקה 500 קיימים מספר מקומות חנייה וכן, בשים לב לכך שקיימות חניות ציבוריות בסביבה. עוד טוענת המשיבה כי יש לדחות את הטענות בעניין חוסר תום ליבה אשר לא הוכחו ואשר נסמכות על מסמכים שלא הותרה הגשתם ויתרה מכך, אשר הפרשנות המיוחסת להם חסרת בסיס ובבחינת עדות שמיעה רחוקה.

לאור כל האמור טוענת המשיבה כי דין התביעה להידחות.

טענות המבקשת בסיכומי התשובה מטעמה:
במסגרת סיכומי התשובה מטעמה חוזרת המבקשת על טענתה ולפיה הצדדים הרלוונטיים היחידים הנדרשים להכרעה בשאלת זכותה של המבקשת להאריך את הסכם החכירה, הם הצדדים בתביעה לפני - קרי המבקשת כחוכרת והמשיבה כמחכירה. לאור זאת שבה המבקשת וטוענת כי יש לדחות את טענות הסף של המשיבה.

המבקשת מוסיפה וטוענת כי המשיבה - אשר שינתה חזית בפעם הראשונה במסגרת ההליך המשפטי, עת זנחה טענותיה כפי שהובאו בתשובותיה ולפיהן הסיבה בעטיה לא יחודש הסכם החכירה הוא השימוש אשר נעשה בחלקה וכך שהזכויות בחלקה צורפו לחלקה 500, וטענה כי הסיבה בעטיה אין להאריך את הסכם החכירה הוא שינוי היעוד של החלקה במסגרת תכנית גב/418 – מנסה לשוב ולשנות חזית במסגרת סיכומיה ולטעון כי אמנם התכנית לא הייתה בתוקף בשנת 2016 ואולם, הייתה בקו הסיום באופן שהקנה ל משיבה להתייחס אליה. לטענת המבקשת מדובר בשינוי חזית אסור המבוצע לראשונה בסיכומים ומשכך, אין לאפשר אותו. עוד טוענת המבקשת כי גם טענת המשיבה ולפיה לרמ"י שיקול דעת מוחלט להחליט אם להאריך את ההסכם אם לאו במקרה של שימוש למטרת אחרת ממטרת הסכם החכירה, היא טענה שמהווה הרחבת חזית. יתרה מכך, לטענת המבקשת דין הטענה דחייה בהינתן ששיקול הדעת של הרשות השלטונית לעולם מוגבל הוא וקל וחומר שכך מקום בו עסקינן בחוזה חכירה במגזר העירוני שאינו מתאיין בשל שינוי היעוד.

המבקשת טוענת כי אין מקום לקבל את הנמקה החדשה אשר מובאת על ידי המשיבה כמבססת סירובה להארכת הסכם החכירה ולטענתה אין מדובר בהנמקה משפטית אלא בנימוקים עובדתיים ובכלל זה כי אמנם הנמקה זו היא אשר עמדה בבסיס הסירוב להארכת הסכם החכירה – והכל מבלי שניתן להעמיד טענה זו לביקורת במסגרת חקירה נגדית. המבקשת טוענת כי האמור חל ביתר שאת בשים לב לכך שרמ"י אינה חייבת שלא להאריך את חוזה החכירה בשל שינוי יעוד אלא רק מוקנית לה הזכות לעשות כן ומשכך, לטענתה היה על רמ"י להציג עובדתית את הנימוקים אשר בפועל הביאו אותה לקבלת ההחלטה וזאת, לא ניתן לעשות במסגרת הסיכומים.

עוד שבה המבקשת וטוענת לעניין חוסר תום ליבה של המשיבה ולטענתה, בניגוד לנטען על ידי המשיבה הרי שהעדה מטעמה הודתה באופן ברור שבהתאם להוראות המעבר, הוקנתה למבקשת הזכות להמשיך לעשות שימוש בחלקה 499 למשך 10 שנים.

אשר לטענות המשיבה ולפיהן לא ניתן לראות במכתבה של עו"ד טודר הבטחה שלטונית, טוענת המבקשת כי יש לדחות טענות אלו ובפרט יש לדחות הפרשנות אשר מבקשת המשיבה לייחס למכתב וזאת, בהינתן שהמשיבה בחרה שלא להעיד את עו"ד טודר אשר עדיין עובדת ברמ"י.

לאור זאת, שבה המבקשת ועותרת לקבלת תביעתה.

דיון והכרעה;
כפי שהקדמתי וציינתי בפתיח לפסק דין זה וכפי העולה מתוך פירוט טענותיהם של הצדדים – ידעו טענותיהם של הצדדים, בין כפועל יוצא משינוי נסיבות ובין כפועל יוצא מזניחת טענות ואימוץ טענות אחרות – שינויים במהלך ההליך המשפטי, באופן אשר יש בו בכדי להשליך על הטענות אשר מונחות עתה להכרעתו של בית המשפט.

כך, ראש וראשונה אמנם, כפי שנטען על ידי המבקשת, דומה כי אין חולק שהמשיבה זנחה את הנימוקים אשר עמדו בבסיס סירובה להארכת הסכם החכירה, כפי שהועלו במסגרת תשובותיה קודם להליך המשפטי ובכללן – הנימוקים הנוגעים לשימוש בחלקה 499 כחנייה והותרתה פנויה והנימוק הנוגע לצירוף הזכויות התכנוניות של חלקה זו לחלקה 500. אציין כי תימוכין לזניחת נימוקים אלו ניתן למצוא בכך שסיכומיה של המשיבה נעדרים כל התייחסות לאלו. יתרה מכך, בסעיף 48 לסיכומים מודה המשיבה מפורשות כי אין כל פסול בכך שאין היא עומדת על הטענה בדבר הפרת חוזה החכירה כמבססת טעם לאי הארכת הסכם החכירה וכי אין כל פסול בזניחת נימוק כזה או אחר. פועל יוצא מזניחת הטענות הוא שאינני נדרשת לבחון האם אמנם השימוש אשר נעשה על ידי המבקשת בחלקה 499 כחנייה ו/או הותרתה פנוייה מהוו ים אמנם הפרה של הסכם החכירה. בבחינת למעלה מן הצורך ולאור הנימוקים כפי שפורטו בטענותיה של המבקשת ואשר לא זכו לכל מענה בטענותיה של המשיבה, אציין שממילא נחה דעתי כי השימוש כפי שנעשה היה בהסכמת המשיבה ובידיעתה. כך הם גם פני הדברים בכל הנוגע לטענה ולפיה הזכויות בחלקה זו צורפו לחלקה 500, קרי גם לטענה זו אינני נדרשת לאור זניחתה כמבססת הסירוב להארכת הסכם החכירה.

נוסף על כך, אין חולק שתוך כדי ההליך המשפטי הופקעה חלקה 499 וזכויות הבעלות בה הועברו לעיריית גבעתיים. פועל יוצא מכך, הוא שאף המבקשת הודתה שאין עוד מקום לדון בזכותה לסעד של רישום זכויות חכירה מוארכות על שמה ובהתאמה חזרה בה המבקשת מעתירתה לסעד זה.

בשים לב לאמור ולאחר עיון בטענות הצדדים הנני סבורה כי ניתן לרכז את השאלות הטעונות דיון והכרעה לשלוש עיקריות-
האחת- נוגעת לטענות המקדמיות אשר הועלו על ידי המשיבה ובהתאם להן, אין כל מקום להוסיף ולדון בתביעה הואיל והדיון בה הפך לתיאורטי וממילא ההליך אינו כולל את כלל הצדדים הרלוונטיים לדיון.
השנייה- טענת המבקשת ולפיה במכתב מיום 16/12/08 גלומה הבטחה שלטונית למבקשת.
והשלישית – האם במועד מתן ההחלטה בדבר סירוב להאריך את הסכם החכירה- היה טעם כדין לסירוב זה. בשאלה שלישית זו טמונות שתי שאלות משנה מקדמיות – מה המועד הרלוונטי לבחון את ההחלטה והאם ניתן להוסיף נימוקים על אלו שהועלו על ידי המשיבה במסגרת תשובותיה.
להלן, תבחנה הטענות דלעיל, ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה.

הטענות המקדמיות – התביעה הפכה לתיאורטית וההליך אינו כולל את הצדדים הרלוונטיים;
אשר לטענה זו, אקדים ואציין כי אמנם, הלכה ידועה מימים ימימה היא ש משהתייתר הסכסוך הישיר בין הצדדים והפך לתיאורטי, לא יידון בית המשפט בעניין. הלכה זו מושתתת על הכלל ולפיו בית המשפט אינו עוסק בסוגיות תיאורטיות, אף אם הן מעלות שאלות משפטיות חשובות ועקרוניות ובהקשר זה, אין נפקא מינה אם העתירה הייתה תיאורטית מלכתחילה, או הפכה שכזו במהלך הדיון (ראו - בג"ץ 4253/02 מר בנימין קריתי – ראש עיריית טבריה נ' מר אליקים רובינשטיין - היועמ"ש, סג(2) 86, 163 (2009); עע"מ 1789/10 אסתר סבא נ' מינהל מקרקעי ישראל (07.11.2010) מעמוד 7 ואילך לפסק הדין; ע"א 490/92 הרצל שאבי נ' אררט חברה לבטוח בע"מ, פ"ד מז(3) 700; בג"ץ 1853/02 נאוי דוד נ' שר האנרגיה והתשתיות הלאומיות (08.10.2003)).
אלא, שאינני סבורה שהדיון בתביעה לפני הפך לתיאורטי ומשכך, אינני סבורה כי יש לסלק התביעה על הסף כנטען על ידי המשיבה.
כך ראשית, אמנם משהועברו זכויות הבעלות לעיריית גבעתיים, הפך לתיאורטי (או ביתר דיוק לבלתי אפשרי) הסעד המורה על רישום זכויות החכירה על שמה של המבקשת ולמצער, לעניין זה, יש ממש בטענה כי ככל שהייתה המבקשת עומדת על סעד זה, הרי שהיה מקום לצרף לדיון את עיריית גבעתיים אליה הועברו זכויות הבעלות מכוח הפקעה.
יחד עם זאת, צודקת המבקשת בטענה כי הסעד הנסב על זכויותיה להארכת הסכם החכירה, קרי סעד המכריע בשאלה האם זכאית הייתה המבקשת להארכת הסכם החכירה- במישור היחסים בינה לבין המשיבה - לא הפך לתיאורטי הואיל וגם ככל שעברו זכויות הבעלות לעיריית גבעתיים, אין בכך בכדי לייתר את הדיון בשאלה האם זכאית הייתה המבקשת להארכת ההסכם אם לאו. יתרה מכך, הצדדים הרלוונטיים לדיון בשאלה זו הם הצדדים להליך לפני ואין בלתם – קרי המבקשת כחוכרת מחד והמשיבה כמחכירה מאידך. בהקשר זה הרי שדומני שהמשיבה מבלבלת בין הצהרה בדבר זכותה של המבקשת להארכת הסכם החכירה – שהצדדים הרלוונטיים לה הם כאמור הצדדים להליך לפני, לבין ההשלכות של קביעה זו על זכויותיה הנוכחיות של המבקשת ובכלל זה על השאלה האם זכאית המבקשת להמשיך ולעשות שימוש כחנייה בחלקה 499 לאור הוראות המעבר בתכנית, שאלה אשר אמנם הצדדים הרלוונטיים לה אינם נכללים בהליך לפני ואולם ממילא גם אינה מונחת להכרעתי.

לאור האמור באתי לכלל מסקנה ולפיה דין הטענה המקדמית ולפיה הדיון בתביעה כולה הפך לתיאורטי, אשר הועלתה על ידי המשיבה - להידחות.

פירוט המועדים הרלוונטיים כרונולוגית;
קודם לבחינת שתי השאלות האחרות, כפי שהוצגו לעיל ועל מנת שישמשונו להמשך, הנני מוצאת להניח כבר בשלב זה, תוך שילוב כרונולוגי , את המועדים הרלוונטיים בכל הנוגע להתקדמות הליך התכנון של תכנית גב/418 ושל פניות המבקשת אל רמ"י, או המועדים בהם היה עליה לפנות לרמ"י.

כהערה מקדימה אציין כי מועד סיום הסכם החכירה בנוגע לחלקה 499 היה ביום 9/8/18. בהתאמה לאמור ותוך שילוב הסעיפים הרלוונטיים בנוהל יובל מוקדם ובסעיף 21 לחוזה החכירה, הרי שהמבקשת יכלה לפנות בבקשה להארכת הסכם במסגרת נוהל יובל מוקדם, 7 שנים קודם למועד סיום החכירה, קר י לכל המוקדם ביום 9/8/11. כן, יכלה המבקשת לפנות בבקשה להארכת הסכם החכירה, לפי סעיף 21 לחוזה החכירה, 12 חודשים קודם לסיום תקופת החכירה, קרי לכל המוקדם ביום 9/8/17.

עתה נשלב את כלל המועדים ונניחם בסדר כרונולוגי:
28/9/08 – פנתה המבקשת לראשונה בנושא הארכת הסכם החכירה במסגרת יובל מוקדם ונענתה ביום 16/12/08, בין היתר, שאין אפשרות להארכת הסכם החכירה בנוגע לחלקה 499, מכיוון שהאפשרות לפנייה לפי נוהל יובל מוקדם חלה רק 7 שנים קודם לסיום מועד הסכם החכירה. ביום 17/5/09 פנתה המבקשת שוב ונענתה באופן דומה ביום 19/5/09.

17/6/10 – פורסמה הודעה לפי סעיפים 77 ו - 78 באשר לתכנית גב/418 .

9/8/11 – החל המועד בו יכלה המבקשת לפנות להארכת הסכם החכירה במסגרת נוהל יובל מוקדם – אשר אליו נציין כי אין חולק שהמבקשת לא פנתה במועד זה.

5/12/14 - התכנית הופקדה.

3/2/15 – המבקשת הגישה התנגדות לתכנית.

15/6/15 – התנגדות המבקשת נדחתה על ידי הוועדה המחוזית וניתנה החלטה ראשונה בדבר מתן תוקף לתכנית על ידי הוועדה המחוזית.

5/8/15 – פנתה המבקשת בבקשה לרכוש בעלות בחלקה 499. פנייתה זו של המבקשת נענתה ביום 18/2/16 ובקשתה לרכוש בעלות נדחתה. במאמר מוסגר אציין כי המבקשת לא כללה כל טיעון לעניין דחיית בקשתה זו והתביעה לפני נסבה כל כולה על דחיית בקשתה להלן אשר הוגשה ביום 15/3/16.

15/3/16 – המבקשת פנתה בבקשה להארכת הסכם החכירה במסגרת יובל מוקדם ופנייתה זו נענתה בשלילה ביום 6/7/16.

1/8/16 – לאחר ובהתאם להחלטה בעררים אשר הוגשו על החלטות הוועדה המחוזית, ניתנה החלטה נוספת של ועדת משנה ב' להתנגדויות אשר אישרה שוב את תכנית גב/418.

7/2/17 – הוגשה המרצת הפתיחה.

26/6/17 – תכנית גב/418 פורסמה למתן תוקף ונכנסה לתוקפה ביום 11/7/17.

9/8/17 – חל המועד בו יכלה המבקשת לפנות בהתאם לסעיף 21 לחוזה החכירה.

17/3/19 – הופקעה בעלות בחלקה על ידי עיריית גבעתיים.

הנני סבורה כי הנחת המועדים באופן כרונולוגי כאמור, יש בה בכדי לסייע, כפי שיובהר ויפורט להלן, להבין את השינויים שחלו בין המועדים בהם פנתה המבקשת להארכת הסכם החכירה וכל זאת בשים לב לזכויותיה נכונה, בהתאם לנוהל או בהתאם להסכם החכירה, במועדים בהם פנתה ובכלל.

משהונחו המועדים כפי שפורט, אבחן להלן את שתי הטענות הטעונות הכרעה כפי שהוצגו לעיל.

האם ניתנה למבקשת הבטחה שלטונית מחייבת?
המשפט הישראלי הכיר כבר מקדמת דנ א בתקפותה המשפטית של הבטחה מינהלית כמקור לזכות בידי מקבל ההבטחה (ראו - בג"ץ 585/01 אירית קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב-אלוף שאול מופז, נח(1) 694 מעמוד 706 ואילך לפסק הדין (להלן: " עניין קלכמן"); בג"ץ 594/78 אומן מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשיה, המסחר והתיירות, לב (3) 469 (להלן: " עניין אומן מפעלי סריגה")).

על הטוען להבטחה שלטונית הנטל להוכיח ראש וראשונה את עצם מתן ההבטחה וכן, עליו להוכיח, בכל הנוגע לתוכנה, כי ההבטחה היא " מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרדא" ( עניין קלכמן בעמוד 706; בג"ץ 580/83 אטלנטיק חברה לדייג וספנות בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, לט(1) 29, בעמ' 36). לאחר שהוכחו עצם ההבטחה ותוכנה, יש לבחון אם נתמלאו שאר התנאים המקימים את חובת הרשות לקיימה (עניין קלכמן הנ"ל), תנאים מצטברים אלו נקבעו ופורטו בעניין אומן מפעלי סריגה כדלקמן:
(א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתתה;
(ב) הייתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי;
(ג) הוא בעל יכולת למלא אחריה;
(ד) אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה.
(ראו גם עניין קלכמן הנ"ל והאסמכתאות המפורטות שם).

מכאן לעניינו בו לטעמי עיון במרכיביה של ההבטחה הנטענת מצביע על כך שמרבית התנאים כפי שנקבעו דלעיל, אינם מתקיימים.

כך וראשית, ספק בעיני באם תוכנה של התשובה מיום 16/12/08 (אשר הובא במלואו בסעיף 7 לעיל לפסק הדין) יש בו בכדי ללמד על התחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא. כך, כפי שפורט לעיל, הבקשה להארכת הסכם החכירה לחלקה 499 הוגשה במסגרת נוהל יובל מוקדם, אלא, שאין חולק כי הוגשה קודם המועד בו ניתן היה להגיש בקשה לפי יובל מוקדם – וביתר דיוק היא הוגשה 3 שנים קודם למועד הראשון בו ניתן לפנות לחידוש חוזה החכירה לפי יובל מוקדם. משכך, תשובה ובמסגרתה נכתב כי בשנת 2011 ניתן יהיה לחדש את הסכם החכירה במסגרת יובל מוקדם, אין בה לטעמי דבר מלבד ציון המועד הראשון בו ניתן לפנות בעניין זה ובפרט אין בה משום התחייבות להארכת הסכם החכירה משתוגש פנייה לפי נוהל יובל מוקדם בשנת 2011. הנני סבורה כי חיזוק נוסף לקביעתי זו ניתן למצוא בכך ששוב ושוב במסגרת אותה תשובה מסויגת התשובה בכך שהנהלת רמ"י תאשר את האמור.

חיזוק נוסף לכך שלא הייתה כוונה להקנות להבטחה זו תוקף משפטי, ניתן למצוא גם בהתייחסות המבקשת לתוקפה של הבטחה נטענת זו ובפרט למחדלה מפנייה בהתאם להבטחה הנטענת הן בזמן והן בתוכן. כך, כפי העולה מן המפורט לעיל, הרי שהמבקשת לא פנתה בשנת 2011 לשם הארכת הסכם החכירה לחלקה 499, אלא שפנייתה הייתה רק 4 שנים לאחר מכן, בשנת 2015. זאת ועוד, פנייתה של המבקשת לא הייתה להארכת הסכם החכירה במסגרת יובל מוקדם, אלא שבפנייתה הראשונה מאותה שנה פנתה המבקשת לשם רכישת זכויות הבעלות בחלקה 499. זאת אף זאת, בפנייתה הנוספת מיום 15/3/16 – אשר אמנם התייחסה להארכת ההסכם במסגרת יובל מוקדם, לא הפנתה המבקשת ל"הבטחה" שלטונית אשר ניתנה לה ואשר מצאה כביכול ביטויה במכתב מיום 16/12/08, אלא היא ביקשה להאריך את ההסכם לפי יובל מוקדם הא ותו לא ולמעשה המועד הראשון בו העלתה המבקשת את טענתה ולפיה הובטחה לה הבטחה שלטונית, היה במסגרת המרצת הפתיחה אשר הוגשה על ידי המבקשת.

נוסף על כך, המבקשת טענה בעלמא, לא פירטה וקל וחומר שלא הוכיחה, כי ההבטחה הנטענת אמנם עומדת בכלל הת נאים המנויים לעיל ובכללם כי נותנת ההבטחה הי יתה בעלת סמכות לתתה והי יתה בעלת יכולת למלא אחריה. בהקשר זה, הרי שנותנת ההבטחה הנטענת היא עו"ד טודר מטעם המשיבה ואולם, לא נטען וכאמור לא הוכח כי עו"ד טודר היא בעלת סמכות לתת הבטחה בדבר הארכת הסכם החכירה וכן כי היא בעלת היכולת למלא אחריה. בהקשר זה אפתח ואציין כי בתשובתה להמרצת הפתיחה טענה המשיבה כי עו"ד טודר שהיא יועצת משפטית ברמ"י אינה הגורם המוסמך להארכת הסכם החכירה. על כך יש להוסיף ולציין כי העד מטעם המבקשת, נחקר בנושא ונשאל מפורשות האם עו"ד טודר מוסמכת מטעם רמ"י ליתן הבטחה כנטען או שנדרש אישור וזה העיד: "שנדרש אישור אין שום בעיה. אני נשאלתי על ההירארכיה שהיא מוסמכת או לא מוסמכת. אני לא מכיר את הגברת" עוד אישר שהוא לא יודע מה תפקידה של עו"ד טודר וכן, העיד כי לפי מה שהוא הבין מהמכתב, נדרש אישור של הנהלת המינהל כתנאי להארכת הסכם החכירה (ראו עדותו בעמוד 8 בשורות 14-34).

מבלי לגרוע מן האמור, הנני סבורה כי גם לו התקיימו התנאים המוקדמים לקיומה של הבטחה מנהלית, הרי שקיים צידוק חוקי לבטלה. אשר לכך, הרי שכלל הוא כי הרשות הציבורית תוכל לחזור בה מהבטחתה מקום שישנו טעם ענייני וסביר לכך, או כאשר קיים צידוק חוקי לכך, קרי מקום שמשקלו של האינטרס הציבורי גובר על אינטרס הפרט בקיומה של ההבטחה ( עניין קלכמן בעמוד 713; א' שטיין "הבטחה מינהלית" משפטים יד (תשמ"ד-תשמ"ה) 255, בעמודים 261-260, 271-270).

בהקשר זה נקבע כי האפשרות לביטול הבטחה שלטונית מקפלת בתוכה איזון בין אינטרס הפרט לבין אינטרס הכלל העשויים להתנגש זה בזה. במסגרת האיזון שומה על בית המשפט לבחון האם ההבטחה מקדמת את אינטרס הכלל שכן, "הבטחה שאינה מקדמת את טובת הכלל לא רק שחורגת היא מסמכויות המינהל במובן הרחב, אלא שפוגעת היא במהות תפקידה של הרשות המינהלית, שאיננה אלא נאמנו של הציבור. במובן זה שונה הבטחה הניתנת לאדם במגזר הפרטי מזו הניתנת לו על-ידי הרשות השלטונית." (עניין קלכמן, בעמוד 713). יפים לעניין זה דברי כב' השופט ח' כהן ב בג"ץ 142/70 שפירא נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, ירושלים, כה(1) 325, בעמוד 331:
"לא הרי רשות היחיד כהרי רשות הציבור, שזו בתוך שלה היא עושה, ברצותה מעניקה וברצותה מסרבת, ואילו זו כל כולה לא נוצרה כי אם לשרת את הכלל, ומשלה אין לה ולא כלום: כל אשר יש לה מופקד בידיה כנאמן..."

את האינטרסים הציבוריים כאמור יש לאזן מול האינטרס של הפרט, מקבל ההבטחה, אשר הבטחתה של הרשות יצרה בו ציפיות כי ההבטחה תקוים. בהקשר לציפייה זו נקבע כי רשות החוזרת בה מהבטחותיה עלולה לפגוע, לא רק בציפיות של אלו אשר הסתמכו על החלטתה אלא גם באמון הציבור ברשויות המינהל וביציבותו. יחד עם זאת, נקבע כי:
"אף שההבטחה עשויה ליצור ציפייה לגיטימית למימושה, מידת ההסתמכות עליה נגזרת מההנחה המובנית כי אין דומה הבטחת רשות שלטונית הניתנת בתחום המשפט הציבורי, להבטחת גורם פרטי בתחום המשפט הפרטי. הפרט, מקבל ההבטחה, מוחזק כמבין וכיודע כי במתן ההבטחה כפופה הרשות המינהלית לכללי המשפט הציבורי ופועלת כנאמן הציבור, וככזו פעולתה גדורה בגדרות ובסייגים. על רקע אמות מידה אלה מידת הסתמכותו של הפרט על ההבטחה המינהלית תיבחן באופן דקדקני. במצבים שבהם הסתמך מקבל ההבטחה בתום-לב על נותן ההבטחה והניח באורח סביר כי הוא בעל סמכות, ואף שינה מצבו לרעה עקב הסתמכות זו, יינתן לאינטרס הפרט משקל מיוחד" (עניין קלכמן הנ"ל בעמוד 714 והאסמכתאות הנזכרות שם.).

מן הכלל אל הפרט – במקרה לפני, הנני סבורה כי התנהגותה של המבקשת מלמדת על כך שהמבקשת לא הסתמכה על ההבטחה אשר לה היא טוענת והראייה- כפי שפורט לעיל, לא פנתה בהתבסס על אותה הבטחה במועד אשר נקבע בה ובכלל. יתרה מכך, סבורתני כי שילוב האמור- קרי העובדה שהמבקשת כלל לא הסתמכה על ההבטחה הלכאורית עם שינוי הנסיבות מהמועד בו ניתנה כביכול ההבטחה ועד למועד הפנייה, יש בו בכדי להוות צידוק לרשות לחזור בה מההבטחה, גם ככל שיסודותיה היו מוכחים. בהקשר זה אציין כי שינוי הנסיבות לו הנני מכוונת הוא קידומה המשמעותי של תכנית מתאר גב/418, אשר לא זו בלבד שבמסגרתה שונה יעוד המקרקעין, אלא ש היעוד החדש כפי שנקבע בה למקרקעין הוא יעוד ציבורי ובהתאמה נקבע כי הבעלות במקרקעין תעבור לעיריית גבעתיים.

אשר על כן הנני דוחה טענתה של המבקשת ולפיה ניתנה לה הבטחה שלטונית מחייבת להארכת הסכם החכירה בחלקה 499.

האם במועד בו סורבה בקשתה של המבקשת להארכת הסכם החכירה זכאית הייתה המשיבה לסרב לבקשה, קרי האם סורבה בקשת המבקשת כדין או שמא, המבקשת הייתה זכאית במועד פנייתה להארכת הסכם החכירה?
אשר לשאלה זו, כפי שהקדמתי וציינתי, קודם לבחינתה נדרשת אני לבחון שתי סוגיות מקדמיות. הראשונה נסבה על טענת המשיבה ולפיה המועד הקובע לבירור הזכות להאריך את הסכם החכירה אינו מועד תשובת רמ"י, אלא שיש לבחון את הזכות להארכת הסכם החכירה כפי שהיא במועד הדיון המשפטי. כביסוס לטענתה זו מפנה המשיבה לפסק הדין אשר ניתן בעניין אירונמטל. טענה זו של המשיבה אין בידי לקבל. כך, בעניין אירונמטל אמנם דן בית המשפט בזכות להארכה כפי שהיא במועד הדיון המשפטי ואולם, עיון בפסק דינו של בית המשפט מלמד כי בחינה כאמור של בית המשפט נעשתה על בסיס הסכמת הצדדים (ובלשונו של בית המשפט העליון "בבחינת "שינוי חזית" מפורש או משתמע") לגבי המועד הקובע (ראו סעיף 9 לפסק הדין) . לאור האמור, הרי שאינני סבורה כי יש בפסק הדין בעניין אירונמטל בכדי להוות סטייה מההלכה ולפיה המועד הרלוונטי לבחינת סבירות החלטת הרשות הוא מועד מתן ההחלטה ואין מקום לבחון סבירותה של ההחלטה נכון למועד הדיון קרי בדיעבד ו בבחינת "חוכמה בדיעבד".

הסוגיה המקדמית השנייה נסבה על אפשרות הרשות להעלאת נימוקים שלא הועלו מלכתחילה. בהקשר זה, הרי ש לית מאן דפליג כי הנימוקים אשר הוצגו על ידי המשיבה בתשובותיה למבקשת קודם להליך המשפטי, שונים מאלו אשר הוצגו בהליך המשפטי. בכלל זה בפרט, אין חולק כי במסגרת ההליך המשפטי הועלתה על ידי המשיבה לראשונה טענה ולפיה בבסיס סירובה להארכת הסכם החכירה עומדת התקדמות ההליך התכנוני של גב/418.
אשר לטענה זו, הנני מוצאת לפתוח ולהבהיר כי , בניגוד לנטען על ידי המבקשת, הטענה במתכונתה – קרי שהתקדמות ההליך התכנוני יש בה בכדי להצדיק הסירוב להארכת הסכם החכירה – לא הועלתה לראשונה בסיכומי המשיבה, אלא שהיא הועלתה באופן נרחב ומפורט במסגרת תשובתה להמרצת הפתיחה ואף נתמכה עובדתית בתצהיר מר תומר אגמון אשר צורף לתשובה זו. במסגרת תצהירו של אגמון צוין מפורשות כי על פי המידע התכנוני, חלקה 499 תשנה את יעודה בהתאם לתכנית גב/418 אשר הו חלט לאשרה ואשר היא עתידה לקבל תוקף עד לסוף יוני 2017 ולפי עצה משפטית שקיבל המצהיר שינוי יעוד זה מהווה מניעה משפטית לחידוש חוזה החכירה (ראו סעיף 20 לתצהיר). אציין כי בהמשך מפרט המצהיר מה מקור סמכות הסירוב הנטען תוך הפנייה לסעיף 21 לחוזה החכירה ולנוהל יובל מוקדם.

משהאמור הובהר, אפנה לבחינת השאלה לגופה קרי - האם רשאית המשיבה להעלות נימוק כאמור אשר אין חולק כי לא הועלה במסגרת תשובותיה למבקשת אשר קדמו להליך המשפטי. שאלה זו נבחנה על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין רשת גני חב"ד הנזכר לעיל. באותו עניין פתח בית המשפט העליון וציטט את ההלכה המקובלת בבית המשפט העליון ואשר נקבעה בע"א 700/89 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מליבו ישראל בע"מ, מז(1)669, בעמ' 678 ולפיה ראוי כי בית המשפט יקביל פניה של הנמקה המועלית לראשונה בבית המשפט בחשד.
לאחר הצגת ההלכה כאמור הוסיף בית המשפט ושאל, האם יש בכך שהטענה מועלית לראשונה בפני בית המשפט בכדי לשנות את מערך זכויותיה של העותרת באותו עניין. על שאלה זו השיב בית המשפט כי ספק רב בעיניו וזאת – ראשית הואיל ואין באותו חשד כשלעצמו בכדי להביא את בית המשפט להיענות לעותר ואפשר למשל כי החשד לא יצא מגדר חשד, ו בסופו של דיון ישתכנע בית המשפט בנכונות הטענה המועלית לפניו. אשר לכך, הפנה בית המשפט העליון לדברי כב' השופט לנדוי בבג"ץ 75/76 "הילרון" חברה ליצוא ויבוא גידולי ומוצרי חקלאות בע"מ נ' מועצה ליצור פירות ושיווקם (מועצת הפירות), ל(3) 645 (להלן: "עניין הילרון") בעמ' 649:
"בפסיקה... לא מצאנו אלא גישה זהירה וחשדנית אל טענות 'כבושות' של הרשות המינהלית, אבל לא צוטט אף מקרה אחד שבו סירב בית-משפט זה לשים לבו לטענה של הרשות המשיבה רק מפני שהיא הועלתה במאוחר".
בדומה נקבע בבג"ץ 676/84 טיים אינק. נ' היועץ המשפטי לממשלה, לח(4) 561, בעמ' 566 כי:
"משדוחה רשות מוסמכת בקשה על סמך נימוק שאינו יכול לעמוד, אין אני גורס שבהכרח נבצר ממנה להצדיק את החלטתה על סמך נימוק אחר היכול לעמוד במבחן הביקורת המשפטית. אין זה דבר רצוי, ועצם העובדה שהרשות נאלצת לסגת מנימוק אחד ולהציע נימוק אחר במקומו עלולה לעורר ספקות אף לגבי הנימוק החדש. אך לא הייתי אומר, שבמקרה כזה חייב בית-המשפט לעשות את הצו החלטי ולצוות על הרשות להיעתר למבקש, על אף קיומם של נימוקים יפים וחזקים שלא לעשות כן"
(ראו גם בג"ץ 7177/95 יורגם בע"מ נ' מרכז ההשקעות על-פי חוק לעידוד השקעות הון, נ(2)1; בג"ץ 327/60 רפאלי נ' הוועדה המחוזית לבנין ולתכנון ערים, ירושלים, טז 550, 557; יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב - ההליך המינהלי (2011), בעמוד 1295).

הטעם השני אשר הוצג על ידי ב ית המשפט העליון בעניין רשת גני חב"ד, כמבסס אפשרות לרשות להעלות נימוקים אשר לא הועלו על ידה מלכתחילה, הוא שהלכת החשד מבוססת על השערה מושכלת ובהתאם לה ההנמקה החדשה לא נולדה אלא כדי לבוא תחת ההנמקה הקודמת שהייתה בלתי ראויה והכל על מנת לדחות את עתירת העותר. אלא שבית המשפט הטעים כי הלכה זו אינה תופסת מעיקרה מקום בו הנימוקים לדחיית בקשתו של העותר, אשר מועלים בפני בית המשפט מבוססים על טעמי חוק ומשפט. בהקשר לכך, הביא בית העליון בהסכמה את דברי כב' השופט לנדוי בפרשת הילרון בעמוד 649:
"בוודאי לא יעלה על הדעת שכאשר נימוקיה של הרשות המינהלית לא היו נכונים והיא זונחת אותם בהופיעה בבית-המשפט, יהא בית-המשפט חייב לפסוק כבקשת העותר, אפילו נתגלו טעמים אחרים המונעים החלטה לטובת העותר, למשל טעמים הנעוצים בהוראה מפורשת שבדין".

צא ולמד- בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון ינקוט בית המשפט בחשד כלפי הנמקה עובדתית אשר לא בא זכרה מלכתחילה ואולם, לא יהא בחשד זה בהכרח בכדי להוביל לאיון האפשרות להעלאת ההנמקה העובדתית החדשה. יתרה מכך, "הלכת החשד" לא תחול מקום בו ההנמקה החדשה מבוססת על נימוקי חוק ומשפט.

מכאן לעניינינו בו כאמור הועלתה על ידי המשיבה, במסגרת תשובתה להמרצת הפתיחה, הנמקה חדשה ובהתאם לה סירובה של רמ"י להארכת הסכם החכירה, הוא כדין בהינתן הליכי התכנון המתקדמים של תכנית מתאר גב/418. אשר להנמקה זו – ראשית הנני סבורה כי מדובר בהנמקה שהיא בבסיסה משפטית. כך, מדובר בטענה המבוססת על פרשנות חוזה החכירה כמו גם נוהל יובל מוקדם ובהתאם לה יש בהם בכדי להקנות לרמ"י שיקול דעת אם להאריך את הסכם החכירה אם לאו בנסיבות כפי שהונחו, קרי בהן קיימים הליכי תכנון מתקדמים, אשר יהא בהם להשפיע הן על השימוש המותר והן על הבעלות במקרקעין נשוא הסכם החכירה.
יתרה מכך, גם לו הלכתי עם המבקשת כברת דרך וקבעתי כי מדובר בטענה משפטית אשר אדניה עובדתיים, הרי שראשית כפי שפורט לעיל, אין בכך שמדובר בהנמקה עובדתית בכדי לאיין אפשרות הרשות להסתמך על ההנמקה מניה וביה, אלא ששומה על בית המשפט לנקוט בחשדנות כלפי הנמקה זו. במקרה לפני, הרי ש סבורני שגם "הלכת החשד" אין בה בכדי לאיין את האפשרות להידרש להנמקה וזאת ראש וראשונה הואיל והחלק הארי של האדנים העובדתיים עליהם מושתתת הטענה – ובכללם בפרט המצב התכנוני של המקרקעין עובר לקבלת ההחלטה - אינו במחלוקת בין הצדדים. על כך יש להוסיף כי לא זו בלבד שמצב התכנוני אינו שנוי במחלוקת נכון להיום, אלא שמתוך המסד העובדתי לא יכול שיהיה חולק שגם בזמן אמת הכירה המבקשת את המצב התכנוני על בוריו שכן, מתוך המסמכים אשר צורפו עולה ברורות שהיא נטלה חלק פעיל בהליך התכנוני ובכלל זה הגישה התנגדות לתכנית ואף נכחה בדיונים הנוגעים לאישורה. רוצה לומר- המצב התכנוני אינו במחלוקת, היה ידוע למבקשת אז כמו גם היום.

זאת ועוד, החלק העובדתי היחיד שיכול שתהיה עליו מחלוקת מתייחס לשאלה האם נימוק זה, כנימוק המבסס ההחלטה בדבר דחיית הארכת הסכם החכירה, היה בפועל חלק ממסד הנימוקים של המשיבה ב עת קבלת החלטתה אם לאו. בהקשר לכך, הרי שראשית כפי שכבר צויין לעיל, אין חולק כי המצב התכנוני היה ידוע למשיבה ולמבקשת, עובדה שיש בה בכדי לתמוך בטענה ולפיה אין מדובר בנימוק חדש שאין ליתן בו אמון. זאת ועוד, האדנים העובדתיים ובהתאם להם, נימוק זה היה בין הנימוקים אשר שקלה המשיבה מלכתחילה, נתמכו כבר בכתב התשובה להמרצת הפתיחה ובתצהיר אשר ניתן בתמיכה לו. יתרה מכך, במסגרת חקירת העד- מר אגמון, נשאל העד מטעם המשיבה על ידי המבקשת עצמה, שאלות ישירות הנסבות בדיוק על סוגיה זו, קרי על הסוגיה האם טעם זה היה בין הטעמים שעמדו לנגד מקבלי ההחלטה במשיבה בעת קבלת ההחלטה. כך, בעמוד 34 הסביר העד כי בישיבה במסגרתה התקבלה ההחלטה נשוא הדיון נכחה אינסה בשניב שהיא אדריכלית ברמ"י. בעמוד 33, הוסיף העד והעיד כי אינסה דיברה על הבעיה של השצ"פ באותה ישיבה וביתר פירוט אמרה: "שחלקה משנה את יעודה לשטח ציבורי פתוח , שמטרת החכירה לא מתקיימת וכנראה גם לא תתקיים בחידוש חכירה, ולכן חוות הדעת שהתקבלה הן לרכישת הבעלות והן ליובל החכירה היתה שלילית." (עמוד 33 שורות 15-17). משעומת אגמון עם טענה ולפיה הסיבה בעטיה החליטה המשיבה שלא להאריך את הסכם החכירה לא הייתה מכוח שינוי היעוד לשצ"פ וזאת, הואיל ובאותו מועד לא הייתה תכנית גב/418 בתוקף ולכן המשיבה לא הייתה זכאית להסתמך על התכנית והתבקש להשיב האם הערכה זו נכונה, השיב אגמון בשלילה (שם בשורות 18-27) והוסיף והעיד החל משורה 28 בעמוד 33 ועד לשורה 14 בעמוד 34:
"ש: אם הערכתי לא נכונה, מדוע בכל זאת הדחייה לא נובעת מהעובדה שיש שצ"פ אלא מסיבות אחרות?
ת: קודם כל יש סיבה שלא מתקיימת מטרת החכירה שבגינה אנחנו לא מחוייבים להאריך חוזה חכירה.
ש: זה על החניון. לא רלוונטי לשצ"פ. אני שאלתי שאלה מאד ספציפית. אני רוצה עכשיו שתסביר לי מדוע בהחלטה הזאת, כי על ההחלטה יש סיבות, ואתה הסברת מה הסיבות, והשצ"פ לא הסיבה, תסביר לי מדוע לשיטתך בהחלטה לא התייחסתם למה שצריך.
ת: אנחנו במכתב שאני הוצאתי
ש: לא. אמרת שבהחלטה.
ת: גם בהחלטה היה דיבורים על השצ"פ במהלך הועדה. לא נרשם במכתב שלי שסיבת הדחיה היא השצ"פ.
ש: אתה אמרת שההחלטה לא היתה של השצ"פ, אז אני רוצה שתסביר לי למה ההחלטה, למרות שדנתם בנושא, למה החלטתם שהשצ"פ הוא לא רלוונטי להחלטה. אני רוצה לשמוע. אין פרוטוקול, לא הייתי בדיון, אני רוצה לשמוע למה השצ"פ הזה לא רלוונטי להחלטה.
ת: השצ"פ הזה לא רלוונטי להחלטה קודם כל מכיוון שלא מתקיימת מטרת החכירה ולא היינו צריכים בכלל להכניס את זה למכתב. אני לא מאריך חוזה כאשר יש חריגה במצב מטרת החכירה. נקודה. יש את זה בסעיפים לחוזה החכירה ולפי זה החלטנו גם לא להאריך."
קרי, עד המשיבה בעדותו הבהיר כי בעת קבלת ההחלטה עמד הנושא התכנוני כנימוק המבסס סירוב להארכת הסכם החכירה, לנגד עיני המשיבה ואולם, הוא לא שוקף במסגרת הנימוקים שהובאו בפני המבקשת, הואיל והמשיבה סברה כי די לה בנימוק הנסב על השימוש שלא בהתאם למטרת הסכם החכירה. קרי העד אגמון תמך בטענה העובדתית ולפיה מדובר בנימוק אשר עמד בפועל גם הוא בבסיס ההחלטה.

לא זו אף זו, עיון בהמרצת הפתיחה מעלה כי המבקשת הקדישה במסגרתה יריעה נרחבת לטיעון ובהתאם לו המשיבה, לא אישרה את הארכת הסכם החכירה מכיוון שהמשיבה קידמה את התכנית המתאר גב/418 עם עיריית גבעתיים ו כי המשיבה מבקשת למעשה לשלול מהמבקשת את זכותה לתשלום פיצוי בהתאם לתכנית. צא ולמד- המבקשת עצמה סברה כי בבסיס הסירוב להארכת הסכם החכירה עומד להלכה ולמעשה התכנון אשר מתבצע בהתאם לתכנית המתאר גב/418, קרי בטיעונה של המבקשת יש בכדי לתמוך בכך שהשיקול התכנוני עמד בפועל בבסיס הסירוב להארכת הסכם החכירה.

לאור האמור, הנני סבורה כי יש לאפשר למשיבה להעלות הנמקה זו כמבססת החלטתה לסירוב להארכת הסכם החכירה.

עתה ולאור קביעותי לעיל, אפנה לבחינת הטענה המרכזית והיא האם רשאית המשיבה לסרב להארכת הסכם חכירה במסגרת יובל מוקדם משיקולים תכנוניים צופים פני עתיד. וביתר דיוק האם רשאית המשיבה לעשות כן בנסיבות כפי שהונחו במקרה לפנינו, בהן מדובר בתכנון אשר אושר על ידי רשויות התכנון ומשכך, קיימת סבירות גבוהה כי יינתן לו תוקף כדין בסופו של דבר. על שאלה זו, בנסיבות המקרה לפני הנני סבורה כי יש להשיב בחיוב.

כך במרכז דיון זה עומדות שתי חלופות להארכת הסכם החכירה עם רמ"י האחת - מצויה בסעיף 21 לחוזה החכירה ואילו השנייה מצויה בהוראות נוהל יובל מוקדם. לעיל הוצגו שתי החלופות כלשונן ולצורך הדיון עתה, הנני מוצאת להצביע על שני הבדלים מרכזיים בין שתי חלופות -
האחד- נוגע למועד הראשון האפשרי לפנייה בהתאם לכל אחד מהמסלולים שהוא- לא לפני שבע שנים ממועד סיום תקופת החכירה לפי נוהל יובל מוקדם ולא לפני 12 חודשים ממועד סיום תקופת החכירה לפי סעיף 21 לחוזה החכירה.

השני – נוגע לשיקול הדעת ולאפשרויות העומדות בפני רמ"י מקום בו מונחת לפניו בקשה להארכת הסכם החכירה לפי כל אחת מהאפשרויות. באשר לכך, הרי שכפי שהובא לעיל, בסעיף 21 לחוזה החכירה נקבע כי :
"(א) בכפוף לאמור בסעיפים קטנים (ב)-(ד) להלן, החוכר זכאי להארכת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים ובתנאי שיודיע למחכיר בתוך 12 החודשים האחרונים שלפני תום תקופת החכירה על רצונו בהארכתה..."
ובסעיף קטן (ג) נקבע:
"ג. בכל מקרה שבמשך תקופת החכירה ישתנה יעודה של הקרקע עליה בנוי המוחכר לא יהיה המחכיר חייב להאריך את תקופת החכירה".
קרי על פניו ולפי לשונו, סעיף 21 מקנה לחוכר זכות להאריך את הסכם החכירה ובלבד שהודיע 12 חודשים קודם לסיום הסכם החכירה על רצונו לעשות כן וקובע, שככל ששונה יעודם של המקרקעין המחכיר אינו חייב להאריך את תקופת החכירה – קרי מקנה לרמ"י שיקול דעת במקרה של שינוי יעוד המקרקעין .

ואילו בסעיף 3 לנוהל יובל מוקדם נקבע כי "בכפוף להוראות חוזה החכירה זכאי החוכר לחדש את חוזה החכירה, שנחתם עימו לתקופת חכירה נוספת. למרות זאת, רמ"י רשאית לקבוע תנאים מיוחדים להארכת תקופת החכירה או שלא להאריכה".
קרי גם בהתאם לנוהל יובל מוקדם זכאי החוכר לחדש את הסכם החכירה ואולם, על פניו ולפי נוסח הסעיף רמ"י רשאית שלא להאריך את תקופת החכירה או לקבוע תנאים מיוחדים להארכתה וזאת, בלא שהנוהל עצמו סייג את היקף שיקול דעתה או הגביל אותו למקרים ספציפיים כפי שנקבע בסעיף 21 לחוזה החכירה.

משהוצגו שתי החלופות ועל מנת לפרש את שיקול הדעת בנוגע לכל אחת מהחלופות, הנני מוצאת לפרט את המסגרת הנורמטיבית הנוגעת למהות הזכות הגלומה בהסכמי חכירת מקרקעין אשר במסגרתם רמ"י היא המחכירה, כמו גם את מהות הזכות להארכת חוזה חכירה אל מול רמ"י.

ראשית אציין כי מקרקעי ישראל מנוהלים על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל וחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ן-1961, בהם נקבעו עקרונות היסוד של ניהול מקרקעי המדינה. במסגרת סעיף 21 לחוק מינהל מקרקעי ישראל הוקמה רמ"י למטרת ניהול מקרקעי ישראל.
רמ"י כרשות ציבורית כפופה, במסגרת יחסיה החוזיים עם החוכרים במקרקעי ישראל, לשתי מערכות נורמטיביות- כצד לחוזה, היא כפופה לכללי המשפט האזרחי, ובכלל זה לדיני החוזים. לצידם, כנאמנת הציבור על מקרקעי ישראל, כפ ופה רמ"י לעקרונות המשפט הציבורי. לפיכך, בניהול עסקאות בקרקעות המדינה שומה על רמ"י לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי ולכלכל צעדיה בהגינות, בשוויון ובסבירות (בג"ץ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל (15/6/08) (להלן: " פסק הדין בעניין אלון"), בסעיף 25 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם).

אשר לזכות החכירה לדורות, נקבע במסגרת הפסיקה כי מדובר בזכות בעלת עוצמה קניינית הקרובה במהותה ובאופייה לזכות הבעלות (ראו – עניין אירונמטל בעמוד 17; רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1996); ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359 ; ע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר (22.1.09); ע"א 1858/05 שנרך נ' פלס (11.2.07); ת"א (מחוזי מרכז) 6070-08-07 עירית שפר נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז מרכז (30.03.2009)).
בכל הנוגע לעוצמתה של זכות החכירה לדורות, נקבע שככל שתקופת החכירה ממושכת יותר, זכות החכירה מתקרבת לזכות בעלות (פסק הדין בעניין אירונמטל בעמוד 19).

זאת ועוד, אשר לחוזי חכירה אל מול רמ"י, נעשתה אבחנה בפסיקה בין חוזי חכירה הנוגעים למגזר העירוני לבין אלו הנוגעים למגזר החקלאי, תוך שנקבע כי עוצמת זכות החכירה הנוגעת לראשונים גדולה יותר. בהקשר זה נקבע בפסק הדין אשר ניתן בעניין אלון מפי כב' השופטת פרוקצ'יה כי:
"מדיניות מינהל מקרקעי ישראל מעוצבת באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגוף העליון של המינהל, הקובע את אמות המידה הכלליות למדיניות הקרקעית של המדינה. העקרונות הבסיסיים של המדיניות הקרקעית בישראל נקבעו בהחלטה המרכזית של מועצת מקרקעי ישראל, היא החלטה מס' 1 מיום 17.4.65. ... החלטה מס' 1 מעגנת את ההבחנה היסודית שנהגה בארץ עוד בטרם קום המדינה, בין קרקע חקלאית לקרקע עירונית. ....
על-פי התפיסה הבסיסית המעוגנת בהחלטה מס' 1, זכויותיו בקרקע של חוכר קרקע עירונית "עמידות" יותר בפני שינויים מזכויותיו של החוכר החקלאי (למעט באשר לחלקת מגוריו של החקלאי). הדבר נובע, בין היתר, מהשוני המשמעותי בהיקפי הקרקע המוחכרים, ומשיעור דמי החכירה המשולמים לשני סוגי הקרקעות, ומהאינטרס הציבורי לשמר את המרחבים החקלאיים פתוחים וירוקים לטובת הציבור כולו, ולרווחת הדורות הבאים. ואמנם, ביחס לחוכרי קרקע עירונית, בית משפט זה הכיר בהם, לא אחת, כבעלי זכות חכירה הקרובה במהותה ובאופייה לבעלות (פרשת בלייכפלד, עמ' 250; רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 526). עם זאת, גם החכרות הקרקעות העירוניות אינן עשויות מקשה אחת, ואף בגידרן ניתן למצוא הסדרים שונים הנגזרים ממטרת החכירה ודמי החכירה, העשויים להשליך על עוצמתה של זכות הקניין שבידי החוכר". (ההדגשה שלי ל.ב.).
אציין כי באותו העניין, במרכז הדיון עמדה פרשנות החלטה 933 של מועצת רמ"י מיום 2/7/02, המכוונת לקבוע אמות מידה למימוש זכויות חוכרים במצבים של השבחת ערך הקרקע. בית המשפט העליון הצביע על כך שבמסגרת החלטה זו לא נעשה שימוש בביטוי "קרקע עירונית", ותחתיו נקבע, כי ההחלטה תחול בקשר לחוזי חכירה אשר מטרת החכירה הנקובה בהם, היא: "בנייה של מבנה למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות בלבד, ואשר הבנייה במקרקעין המוחכרים מומשה" (סעיף 1)." אשר למיקוד תחולתה של הוראה 933, הבהיר בית המשפט – והבהרה זו יש בה לטעמי בכדי להבהיר את הסיפא לדברי בית המשפט כפי שהובאו לעיל- קרי בכל הנוגע לכך שגם בתוך החכירות העירוניות קיימים הסדרים שונים המשליכים על עוצמת זכות הקניין שבידי החוכר - כי ההחלטה:
"לא נועדה לחול על כל קרקע שעשויה להיחשב כקרקע עירונית, אלא רק על קרקע עירונית למטרות בנייה מוגדרות, ושהבנייה בה מומשה. אכן, הגדרת קרקע כ"קרקע עירונית", עשויה להתפרש באורח רחב למדי, ככל "מקרקעין הנמצאים בתחומי שטח תכנון עיר, להוציא תכנון גלילי" (כהגדרתה בחוק רשות פיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950, בחוק נכסי המדינה, תשי"א-1951 ובחוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960). הגדרה זו חובקת בתחומה סוגי חכירה השונים זה מזה באורח מהותי, מבחינת מטרת החכירה, דמי החכירה ששולמו, היקף הקרקע המוחכרת ועוד. ככל הנראה, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, השימוש בהגדרה המפורטת נעשה על-מנת לייחד את ההחלטה לחוזי חכירה למטרות מגורים ותעסוקה, אשר דמי החכירה ששולמו בעדם למינהל גבוהים יחסית (ראו סעיף 5 להחלטה מס' 1)."

במרכז הדיון בענייננו עומדת כאמור הזכות להארכת הסכם חכירה של הסכם חכירה אשר מטרתו תעשיה ו/או משרדים, במקרקעין אשר אין חולק כי עובר להחלטה בעניינם נעשה בהם שימוש לחנייה, קרי דובר בקרקע פנויה אשר לא מומשה בה בנייה . זאת ועוד, כפי שפורט לעיל, אין חולק כי עובר לקבלת החלטת רמ"י במסגרתה סורבה הבקשה להארכת הסכם החכירה, נמצאו בשלבים מתקדמים ההליכים התכנוניים לשינוי היעוד של המקרקעין כך שיעודם יהיה שצ"פ וכן, הבעלות בהם תופקע ותעבור לעיריית גבע תיים. השאלה המרכזית העומדת לדיון היא האם בהתבסס על כך רשאית הייתה רמ"י לסרב להאריך את הסכם החכירה עם המבקשת .

בסוגיית הארכת חוזה חכירה במגזר העירוני- אם כי בנסיבות השונות מנסיבות הדיון לפנינו וכפי שיפורט להלן – עסק פסק הדין אשר ניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין אירונמטל. באותו עניין, נטען על ידי רמ"י כי החוכרת לא מילאה אחר מטרת החכירה שכן לא ביצעה בנייה ומשכך, איבדה את זכותה להארכת חוזה החכירה. במאמר מוסגר אציין כי במרכז הדיון באותו עניין נטען כי מטרת החכירה לא בוצעה הואיל ולא קודם תכנון על המקרקעין ועמדה במחלוקת השאלה על מי הוטל לבצע את התכנון כאמור.
בפסק הדין בעניין אירונמטל, בדונו בסוגיית הארכת הסכם החכירה, פתח בית המשפט העליון והצביע על האבחנה בין חידוש חוזה חכירה לבין הארכת חוזה חכירה וקבע כי בכל הנוגע להארכת חוזי חכירה לדורות, הרי שכמעשה שבשגרה מאריך רמ"י חוזים מסוג זה במגזר העירוני. אלא, שבהקשר זה הטעים בית המשפט והדגיש כי בפרשות אשר נדונו בבית המשפט העליון קודם לכן, נדונו חוזים עירוניים למגורים ולא לתעשייה או לבתי עסק. אשר לחוזי חכירה במגזר העירוני למגורים הצביע בית המשפט העליון, כמבססת את עוצמת הזכות להארכת הסכם החכירה, בין היתר, על "המגמה החלה בשנים האחרונות להעביר זכות בעלות לחוכרים של יחידות דיור באזורים עירוניים, והתקבלו החלטות לפיהן תוחכר קרקע עירונית למגורים לתקופה של 98 שנה עם אופציה לחוכר להארכת התקופה ל- 98 שנים נוספות ללא תשלום נוסף".
בהמשך לכך הצביע בית המשפט העליון על כך שבעניין לפניו דובר במטרת חכירה לתעשייה ולא למגורים וקבע כי למרות זאת אין לקבל את טענת רמ"י ולפיה בנסיבות בהן לא התמלאה מטרת החכירה, הרי שהחוכרת איבדה מיניה וביה את זכותה להארכת חוזה החכירה. תימוכין לאמור מצא בית המשפט העליון בכך שהגם שלא מדובר בחוזה חכירה עירוני למטרת מגורים, הרי שעדיין עסקינן בחוזה חכירה עירוני המכיר בזכותו של החוכר לדורות לשינוי ייעוד, בכפוף להסכמת המינהל, להבדיל מחוזים במגזר החקלאי, הכוללים הוראה על החזרת הקרקע למינהל עם שינוי הייעוד. עוד ציין בית המשפט העליון כי הוא מוצא את טענת רמ"י כצורמת וזאת, בהינתן לצד מטרת החכירה, מכיר חוזה החכירה באפשרות שהחוכר ישתמש במקרקעין למטרה אחרת, בכפוף להסכמת המינהל מראש.
יחד עם זאת, הדגיש בית המשפט העליון כי:
"ודוק: איני בא לאמר כי לבעל זכות חכירה יש זכות קנויה להארכת חוזה החכירה וכי לעולם מחוייב המינהל להאריך תקופת החכירה, גם אם לא נתמלאה מטרת החכירה או הופרה מטרת החכירה. אחד הטעמים לאימוץ שיטת החכרה לטווח ארוך, להבדיל מהענקת זכות בעלות, שחוזי חכירה יכולים לאלץ את החוכר לפתח את המקרקעין המוחכרים בדרך שנקבעה בחוזה-החכירה, כגון לבנות עליהם תוך פרק זמן נקוב" (שם בעמודים 21-22 לפסק הדין).

ריכוז ההלכות כפי שפורטו לעיל ובמיוחד קביעות בית המשפט העליון בעניין אלון ובעניין אירונמטל, מלמדנו כי בבחינת סבירות החלטת רמ"י הנסבה על הארכת הסכם החכירה יש להביא לידי ביטוי את המגזר עליו נסב הסכם החכירה ובכלל זה בפרט – האם מדובר בחוזה חכירה המתייחס למגזר העירוני או החקלאי, כאשר באשר לחוזים במגזר העירוני קיימת ציפייה גבוהה יותר להארכת הסכם החכירה. זאת ועוד, גם בתוך המגזר העירוני הקרקעות אינן עשויות מקשה אחת אלא שגם בגדרן יש הסדרים שונים. בכלל זה ניתן – בהתאם לפסק הדין בעניין אלון – להתייחס באופן שונה ועדיף לקרקעות במגזר העירוני המיועדות למגורים, תעשיה, משרדים, מסחר או מלונאות אשר הבנייה ב הם כבר מומשה.

לשם שלמות היריעה וככלל נוסף אשר ישמשו בהמשך והנוגע לאפשרות רמ"י להתחשב בשיקולים תכנוניים, הנני מוצאת להביא את קביעות בית המשפט העליון בע"א 516/87 מדינת ישראל נ' יהודית בלייכפלד, מב(3) 244 (1988). באותו עניין המשיבה ובעלה המנוח היו חוכרים של חלקת קרקע במקווה ישראל , שם עבד הבעל המנוח ועל חלקה זו הם בנו את ביתם . בפני בית המשפט העליון נדון ערעור הנסב על סירוב רמ"י לאפשר תוספת בנייה למבנה קיים על מנת לאפשר לבתה של המשיבה להתגורר עמה. באותו עניין נימקה רמ"י את סירובה למתן האישור על כך שתכנית בניין עיר אשר אושרה איפשרה מגורים על המקרקעין רק של עובדים במקווה ישראל. בית המשפט העליון התייחס לנימוק זה וקבע:
"אף אם הסמכות שלא לאשר את תכנית הבנייה מסורה בסופו של דבר לרשויות התכנון, אין לומר, כי על המדינה, בבואה להפעיל את שיקול-דעתה על-פי סעיף 5 לחוזה החכירה, להתעלם כליל מהוראות תכנית בניין עיר. שיקול זה לגיטימי ואינו חורג מ"מיתחם הסבירות". ... ועל כך אוסיף, כי כבר בחוזה החכירה, שנחתם בעת שהמנוח היה עובד של בית הספר, נאמר (בסעיף 4 שבו):
"הנכסים מוחכרים בזה, אך ורק מטרות מגורים לשימוש עצמי עבור החוכר ובני ביתו ואסור לו להשתמש בנכסים לצרכים אחרים בלי הסכמה מפורשת בכתב מאת המחכיר. כל עבירה על סעיף זה תיחשב כהפרת החוזה הגוררת אחריה את ביטולו" (ההדגשה שלי - א' ג').
משמע שהחוזה עצמו כירסם בזכויות החוכרים בכל הנוגע לזכותם לשכן אחרים בדירה".

לטעמי, הפעלת הכללים כפי שהותוו על ידי בית המשפט העליון על המקרה הנדון לפני יש בה בכדי להוביל למסקנה ולפיה בדין סירבה רמ"י להארכת הסכם החכירה, במועד בו עשתה כן.

כבסיס לקביעתי הנני מוצאת להדגיש את הנסיבות במקרה לפני בהן אמנם מדובר בהארכת הסכם חכירה בחוזה במגזר העירוני ואולם, מדובר בהסכם חכירה הנוגע למקרקעין המיועדים לתעשייה ולמשרדים בהם לא בוצעה בפועל בנייה בהתאם למטרת החכירה. זאת ועוד, שינוי היעוד בהתאם לתכנית העתידית – אשר אין חולק כי טרם נכנסה לתוקף במועד ההחלטה- הוא לשצ"פ- קרי למטרה אשר אינה מאפשרת מימוש מטרת החכירה בהתאם להסכם ואולם מעבר לכך, אינה מאפשרת שימוש אחר על ידי המבקשת שכן היעוד הפך לציבורי. נוסף על כך, בהתאם לתכנית המתאר יועדו המקרקעין להפקעה והבעלות בהם יועדה להעברה על שמה של עיריית גבעתיים. בשים לב לנסיבות כפי שהונחו, הנני סבורה כי רמ"י הייתה רשאית לסרב להאריך את הסכם החכירה במסגרת יובל מוקדם וזאת, הגם שתכנית המתאר טרם קיבלה תוקף כדין. יחד עם זאת, ספק באם – לו הייתה הבקשה מוגשת בהתאם לסעיף 21 לחוזה החכירה, קרי באם במועד הרלוונטי הייתה כבר למבקשת הזכות להגיש הבקשה לפי סעיף 21 לחוזה החכירה- הייתה רשאית רמ"י לסירוב הארכת חוזה החכירה טרם כניסתה לתוקף של התכנית ושינוי היעוד בפועל.

כך, כפי שהקדמתי וציינתי וכפי העולה גם מהצגת המועדים הרלוונטיים באופן כרונולוגי (סעיף 44 לעיל לפסק הדין) – במועד בו פנתה המבקשת בבקשה להארכת הסכם החכירה, פנייתה של המבקשת התבססה על נוהל יובל מוקדם ולא על סעיף 21 לחוזה החכירה. האמור עולה הן מפנייתה של המבקשת ויתרה מכך, מלשון סעיף 21 אשר ממנה נובע כי המועד הראשון בו יכלה המבקשת לפנות לשם הארכת ההסכם בהתאם לו חל ביום 9/8/17 – קרי שנתיים לאחר מועד הפנייה וכחצי שנה לאחר מועד הגשת המרצת הפתיחה. במאמר מוסגר אציין כי במועד בו רשאית הייתה המבקשת לפנות לפי סעיף 21 לחוזה החכירה, כבר קיבלה תכנית המתאר תוקף כדין ומשכך, כבר שונה יעוד המקרקעין, עובדה אשר היה בה בכדי לבסס אפשרות לסירוב רמ"י להארכת הסכם החכירה בהתאם לסעיף 21 (ג) לחוזה החכירה. לטעמי, לו הייתה מוגשת הבקשה כאמור ולו היתה רמ"י מסרבת להארכת הסכם החכירה במועד זה, הרי שסירובה היה כדין וזאת, בנסיבות בהן יעוד המקרקעין שונה באופן שאינו מאפשר את קיום מטרת הסכם החכירה לא רק למבקשת אלא לכל חוכר פרטי אחר וזאת, בהינתן שהיעוד הפך ליעוד ציבורי ויתרה מכך, נקבע כי המקרקעין יופקעו על ידי עיריית גבעתיים. ודוקו - הנני מוצאת להדגיש כי ספק בעיני באם, ככל שהייתה למבקשת הזכות לפנות להארכת ההסכם לפי סעיף 21 קודם לכניסתה לתוקף של התכנית, היה סירובה של רמ"י להארכת הסכם החכירה המבוסס על תכנון עתידי, סביר. אלא, שבעניין זה אינני נדרשת לקבוע מסמרות הואיל וממילא אלו אינן הנסיבות כפי שהן במקרה לפני.

יחד עם זאת, ואשר להארכת החכירה בהתאם לנוהל יובל מוקדם, הנני סבורה כאמור כי סירוב רמ"י להארכת הסכם החכירה, הוא כדין, הגם שתכנית המתאר במסגרתה שונה ייעוד המקרקעין טרם נכנסה לתוקפה במועד ההחלטה. זאת בשים לב לנסיבות כפי שהונחו ובהינתן ההתכנות הגבוהה, באותו מועד , לאישורה הסופי של התכנית ושינוי היעוד. תימוכין לאבחנה הנקבעת על ידי בין בקשות להארכת הסכמי החכירה בהתאם לכל אחת מהחלופות, ניתן למצוא ראש וראשונה בהבדל בין האופן בו מנוסחת הזכות להארכת הסכם החכירה בהסכם החכירה לבין הנוסח כפי שהוא קבוע בנוהל. כך, בהקשר זה הנני מוצאת להפנות לכך, שבסעיף 21(ג) נקבע מפורשות כי סירוב להארכה יכול שיהיה מבוסס רק על שינוי בפועל של יעוד המקרקעין. יחד עם זה, בנוהל יובל מוקדם מוקנה לרמ"י שיקול דעת נרחב יותר ובהתאם לו- מבלי למנות מקרים קונקרטיים- רשאית רמ"י שלא להאריך את הסכם החכירה או להתנות הארכתו בתנאים. אציין כי, ככל רשות ציבורית, סירובה של רמ"י, גם בהתאם לנוהל, כפוף לכללי הצדק הטבעי ובהתאמה על רמ"י לקיים אחר חובות ההגינות, הש וויון והסבירות ושלא לסרב מטעמים שרירותיים להאריך את הסכם החכירה, גם מקום בו מוגשת בקשה לפי נוהל יובל מוקדם. יחד עם זאת, הנני סבורה כי בנסיבות לפני, מדובר בהחלטה סבירה וזאת, בשים לב לכך שכאמור- מדובר במקרקעין עליהם לא קיימת בנייה, אשר שינוי היעוד העתידי מייעד אותם לייעוד ציבורי ומשכך, חוכר פרטי לא יכול לעשות בהם שימוש, אשר הם מיועדים להפקעה לעיריית גבעתיים והכל בהתאם לתכנית אשר במועד בו התקבלה ההחלטה אושרה כבר על ידי מוסדות התכנון ומשכך, הייתה קיימת סבירות גבוהה לכך שתכנס לתוקפה.

קביעתי זו עולה בקנה אחד עם קביעת בית המשפט העליון בעניין בלייכפלד במסגרתה נקבע כאמור ששיקול תכנוני הוא לגיטימי ואינו חורג ממתחם הסבירות. זאת ועוד, כפי שהובא לעיל, גם במסגרת פסק דין אירונמטל נקבע כי התכלית לאימוץ שיטת החכירה לטווח ארוך הוא המשך שליטת רמ"י בפיתוחם של המקרקעין (שם בסעיף 25 לפסק הדין) – קביעה אשר אף היא עולה בקנה אחד עם קביעה כי השיקול התכנוני הוא שיקול לגיטימי.

נוסף על כך, גם כאן, בדומה לפסק הדין בעניין בלייכפלד, ניתן לראות בסעיף 21 (ג) הקובע כי שינוי יעוד יהווה בסיס לסירוב להארכת הסכם החכירה, כ"כרסום" בזכות מוחלטת כביכול של החוכר להארכה הסכם החכירה. בהקשר זה אציין כי בשים לב לכך שמסגרת סעיף 3 לנוהל יובל מוקדם נקבע כי: "בכפוף להוראות חוזה החכירה זכאי החוכר לחדש את חוזה החכירה..." הרי שיש להחיל "כרסום" כאמור גם על הארכה לפי נוהל יובל מוקדם.

אציין כי לטעמי, אבחנה בין שתי החלופות להארכה כפי שנקבעה על ידי ואשר במסגרתה מקום בו מוגשת בקשה לפי סעיף 21 לחוזה החכירה ניתן לבסס סירוב להארכה רק על שינוי יעוד בפועל, בה בשעה שניתן לראות סירוב להארכת הסכם החכירה בהתבסס על נוהל יובל מוקדם כסביר גם מקום בו טרם אושרה תכנית המתאר במסגרתה יחול שינוי היעוד - מגלמת גם איזון נכון בין המועד בו מוגשת הבקשה לפי כל אחת מהחלופות לבין המצב התכנוני באותו מועד. כך, כאמור בקשה לפי נוהל יובל מוקדם ניתן להגיש בטווח זמנים של 7 שנים קודם למועד סיום תקופת החכירה. בנסיבות בהן מדובר בפרק זמן ארוך מאוד עד לסיום החכירה, נראה לי כי יש לאפשר התחשבות בשיקולים תכנוניים הגם שהם עתידיים ואולם, התכנותם היא סבירה (ובמקרה לפני אף מעל לסבירה). זאת בשעה שבפרק זמן שהוא שנה קודם למועד סיום החכירה, קרי בפנייה להארכה לפי סעיף 21, סד הזמנים מחייב ודאות ובהתאמה התחשבות רק בתכנון קיים ולאו דווקא עתידי. הנני סבורה כי האמור חל ביתר שאת בהינתן שממילא גם מקום בו נדחית בקשה להארכה במסגרת יובל מוקדם, ניתן לפנות להארכת הסכם החכירה בהתאם לסעיף 21 להסכם החכירה – קרי המשמעות הנובעת מכך שהבקשה להארכה לפי יובל מוקדם נדחית, אינה בהכרח דחייה מ יניה וביה של הארכת הסכם החכירה, אלא שהארכת ההסכם תוכל לשוב ולהיבחן במועד הקרוב יותר לסיום תקופת החכירה, בפנייה בהתאם לסעיף 21. במועד מאוחר זה, ככל שהתכנון העתידי אשר שימש בסיס לדחייה לפי יובל מוקדם לא הבשיל לכדי שינוי יעוד – יוארך ההסכם לפי סעיף 21.

לאור כל האמור, באתי לכלל מסקנה ולפיה בדין נדחתה בקשתה של המבקשת להארכת הסכם החכירה ובהתאמה – בראי הסעד אשר התבקש במסגרת המרצת הפתיחה – כי המבקשת לא הייתה זכאית להארכת הסכם החכירה כנטען על ידה.

סוף דבר;
אשר על כן התביעה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 15,000 ש"ח אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תשרי תש"פ, 28 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.