הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 14237-02-16

בפני:
כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר

המבקשת:

מיכל קיזלשטיין
ע"י ב"כ עו"ד צבי כהן

נגד

המשיבים:

  1. ח.א אנגל אחזקות בע"מ
  2. אילן אנגל
  3. חמדה אנגל

כולם ע"י ב"כ עוה"ד רם גמליאל

פסק –דין

1. מבוא

בפני "המרצת פתיחה" בה מתבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי על פיו למבקשת מיכל קיזלשטיין (להלן: " מיכל") קיימת אופציה – בהתאם ל"הסכם אופציה" שנחתם ביום 12.1.2014 - לרכישת דירה בבניין ברח' מרמורק 26 בתל-אביב (גוש 8785 חלקה 71) (להלן: "הדירה") אשר אמורה להיבנות על ידי המשיבה ח.א. אנגל אחזקות בע"מ (להלן: " אנגל") במסגרת תמ"א 38 במחיר של 1,800,000 ₪.

המשיב 2 – אנגל אילן (להלן: "אילן ") והמשיבה 3 אנגל חמדה (להלן: "חמדה "), פעלו בשם ומטעם "אנגל" בכל הקשור לאופציה לרכישת " הדירה" וחתמו אישית על " הסכם האופציה".

הגם שמיכל חתומה על "הסכם האופציה" והגישה תצהיר התומך את "המרצת הפתיחה" ו "הבקשה לצו המניעה", מי שניהל את המשא ומתן עם אילן וחמדה אנגל היה אביה יעקב קיזלשטיין (להלן: "יעקב") אשר בכספו נרכשה עבורה " הדירה".

בתצהירו מפרט יעקב קיזלשטיין את עובדות ונסיבות וכריתת "הסכם האופציה":

"5. המשיבים 2 ו-3 מצויים בחוג מכרי, נפגשנו תוך כדי ניהול משחקי גולף, הפכנו למקורבים. בשיחה שנרקמה ביני לבינם במהלך מפגש חברתי בקיץ 2013, סיפרו לי המשיבים 2 ו-3 כי הגישו בקשה להיתר בניה במסגרת תכנית תמ"א 38 לחיזוק ובניה בבניין, וכי בבניין תהיינה דירות חדשות למכירה.
...
8. משיבים 2 ו-3 סיכומי איתי כי מחיר הדירה למבקשת יעמוד ע"ס של 1,800,000 ₪ כאשר הבנייה צפויה להתחיל במהלך שנת 2014 ולהסתיים כשנה וחצי לאחר התחלת הבנייה.

9. משיבים 2 ו-3 הסכימו להקצות את הדירה למבקשת. כדי לתת ביטוי מעשי לסיכום נחתם ביום 12.1.13 מסמך אופציה בין המבקשת למשיבים 2 ו-3, בנוכחותי (להלן: "האופציה"), לפיו תמורת סכום בסך 50 אלף ₪ המבקשת קיבלה אופציה לרכישת הדירה, וכי התשלום (עבור האופציה) ייזקף על חשבון מחיר הדירה, וכי המחיר שסוכם הינו סופי (כאמור, המחיר שסוכם היה 1,800,000 ₪ אך הסכום לא נרשם בהסכם האופציה לבקשת משיבים 2 ו-3, כמפורט להלן)."
...
15. בהמשך לאופציה סיפרו משיבים 2 ו-3 כי הם מתקשים בגיוס מימון לקידום הפרוייקט, וכי אם לא יגייסו סכום כסף של כמה מאות אלפי שקלים לצורך הוצאות הכנת הבקשה ושכר יועצים שקשורים לפרוייקט, ייתכן ובניית הבניין והדירה כלל לא יצאו לפועל, וביקשו ממני כי אעניק להם הלוואה שתסייע לפרוייקט, וזאת בתור מי שיש לו אינטרס בביצוע הבניה היות ובתי רכשה אופציה לדירה".

לתצהיר צורפו:

"הסכם האופציה" צורף לבקשה ל"צו המניעה הזמני" למכירת "הדירה".

העתק הסכמי ההלוואות לשטרי החוב הצמודים אליהם בסך כולל של 250,000 ₪. (100,000 ₪ ביום 19.6.2014 ו-150,000 ₪ ביום 28.8.2014).

דא עקא, שעקב עיכוב בקבלת "היתר בנייה", מועד תחילת הבנייה התעכב.

עיכוב זה עיכב את חתימת "חוזה המכר", כאשר חמדה אנגל מסבירה ליעקב קיזלשטיין את המצב המשפטי הנכון, שבטרם קבלת "היתר בנייה" לא ניתן לחתום על "חוזה מכר".

בתיק המוצגים אותו צרפה המבקשת מצוי ות התכתבו יות בין הצדדים בהם מסבירה חמדה ל יעקב את העיכוב בהתחלת הבנייה בקשיים לקבלת "היתר הבנייה", אצל "הגורמים בעירייה" הגם ש"אנגל" מלאה את כל הנדרש לצורך קבלת "היתר הבנייה".
חמדה ואסף אנגל והבת עו"ד עדי מנדלוביץ חוזרים על הסבריהם אלו גם בפגישות אותם קיימו עם יעקב אשר הוקלטו על ידו.

ביום 16.12.2015, לאחר שמיכל נוכחה לדעת ש" אנגל" מתחמקת ונסוגה מ"הסכם האופציה" אשר ניתן לה לרכישת "הדירה", שלחה מיכל מכתב ל" אנגל אילן וחמדה":

"הריני להודיעכם על מימוש האופציה מצידי לרכישת יחידת דיור ברח' מרמורק 26 בתל-אביב במחיר של 1.8 מיליון ₪ (מיליון שמונה מאות אלף ₪)

נא אשרו קבלה וזמנו לחתימת הסכם מפורט". (נספח 23)

ביום 23.12.2015 במענה לפניה זו משיבה חמדה למיכל:

"האופציה שחתמת עליה הסתיימה ב-12.1.2015.

כפי שרשום בהסכם, אנא הודיעני לאן להעביר לך את הסכום על סך 50,000 ₪".
(נספח 24)

שני הצדדים העבירו את הנושא לטיפולם של עורכי דין :

מיכל קיזלשטיין לידיו של עו"ד צבי כהן.

המשיבים אילן וחמדה אנגל לידיו של עו"ד רם גמליאל.

במכתבו מיום 29.12.2015 חזר והדגיש עו"ד צבי כהן את תוקפו של " הסכם האופציה".
(נספח 25)

במכתבו מיום 4.1.2016 חזר עו"ד רם גמליאל על עמדת המשיבים אילן וחמדה אנגל על פיה פג תוקפו של "הסכם האופציה" ביום 12.1.2015 וביקש להעביר למשיבים את מספר חשבון הבנק של המבקשת – מיכל קיזלשטיין - לצורך ביצוע החזרת הכספים ששולמו למשיבים בהתאם ל"הסכם האופציה" (נספח 26) .

בתיק המוצגים מצויות התכתבויות נוספות בין עורכי הדין, כאשר כל אחד מן הצדדים דבק בעמדתו.

במכתבו מיום 18.1.2016 העלה עו"ד רם גמליאל ב"כ המשיבים טענה נוספת:

"הסכמי ההלוואה אליהם אתה מפנה היו בדיוק כאלו – הסכמי הלוואה נפרדים. כך מצוין מפורשות על גבי הסכמי ההלוואה וממילא אלו אינם מול מרשתך".

למכתב זה צורף שיק על סך 50,021.97 ₪ המהווה לטענת המשיבים את סכום ההשבה בצירוף ריבית והצמדה (נספח 32).

במכתבו מיום 27.1.2016 החזיר עו"ד צבי כהן את השיק " היות ומרשתי מימשה האופציה".

בכך הסתיימו המגעים בין הצדדים והמחלוקת הובאה להכרעתו של בית המשפט.

במקביל להגשת "המרצת הפתיחה" הוגשה "בקשה לצו מניעה זמני".

ביום 14.2.2016 ניתן "צו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בדירה...".

ביום 22.2.2016 הגישו המשיבים את תגובתם ל" בקשה לסעדים זמניים".

בפתח דברי התגובה, העלו המשיבים את עיקר טענותיהם:

"א.1. בניגוד למצגי השווא ותצהירי השקר שצורפו לבקשה לסעדים זמניים הרי שהאופציה ניתנה לדירה אחרת בגודל 65 מ"ר ולא לדירה נשואת התביעה והבקשה;
א.2. בניגוד לתצהיר אבי התובעת, הרי שההסכם לא נערך על ידי הנתבעים אלא במשותף איתו כאשר הוא הכתיב תנאים רבים להסכם לדרישותיו;
א.3. ממילא לא עומדת התובעת בגדרי כתב האופציה שעליו היא עצמה מבקשת להישען שכן לא העבירה, ואף לא התחייבה לשלם, את תמורת האופציה במלואה כאשר התשלום מהווה תנאי מתלה בלעדיו אין;
א.4. התובעת יצרה מצג שווא מטעה בפני בית-המשפט הנכבד לעניין סכום העסקה וביקשה להימנע מתשלומי המע"מ בגין הרכישה וכך עולה אף מההקלטות שצירפה היא עצמה לבקשתה;

ב. כתב האופציה שהיה בידי התובעת פג תוקפו זה מכבר והתובעת לא טרחה מעולם להאריכו ו/או לחדשו ומשכך לא עומדות לתובעת כל זכויות מאת הנתבעים;
ג. כתב האופציה שמציגה התובעת אינו מספק, אינו מכיל את הפרטים המחויבים ומשכך נעדר תוקף;
...
10. בניגוד למצגי השווא ותצהירי השקר שצורפו לבקשה לסעדים זמניים התובעת לא חתמה מעולם על כתב האופציה."

לא הייתה מחלוקת על זהותה ומיקומה של "הדירה".

המחלוקת בין הצדדים הייתה לגבי שטח "הדירה" שב" הסכם האופציה".

מקורה של מחלוקת זו נבעה מכך, שתרשים " הדירה" אשר ניתן למיכל בעת שנחתם "הסכם האופציה" אבד ולא היה בידיה תרשים "הדירה". את הפרטים השגויים על שטח "הדירה" היא למדה מנתונים שהתקבלו מהעירייה, המתייחסים לדירה אחרת.

בתצהיר התגובה מסביר יעקב קיזלשטיין :

"3. המבקשת פירטה בבקשה את פרטי הדירה לגביה ניתנה לה האופציה עד כמה שידעה. עותק תכנית הדירה שצורף במקור להסכם האופציה אבד במהלך התקופה שחלפה ביו חתימת האופציה למימושה, והמשיבים, לכל אורך הדרך, נמנעו ונמנעים מלהבהיר באיזו דירה בדיוק מדובר ונמנעו מלספק תשריט עדכני, למרות בקשותי, כאשר בדיעבד מתברר שהמשיבים שינו כל העת את תכנית הדירות ומספריהן.

4. בהעדר התכנית שצורפה בזמנו להסכם האופציה והואיל והמשיבים נמנעו מלספק למבקשת תשריט עדכני של הדירה, בעת הכנת הבקשה נאלצנו לאתר את תשריט הדירות המתוכננות לבניה על גג הבניין בתיק היתר הבניה בעיריה, ומאחר וסוכם שהאופציה הינה לדירה מס' 8 שכווניה צפון מזרח, זו הדירה המופיעה בתכנית ולגביה ביקשה המבקשת צו מניעה (וכזכור, מדובר בדירה שטרם נבנתה ואף טרם ניתן היתר כניה לגביה).

5. אין מחלוקת כי הדירה שהובטחה למבקשת מלכתחילה היתה בשטח כ- 65 מ"ר (כך סיפרו לי המשיבים מבלי שעדכנו בפועל מה השטח הסופי שיבנה), וסברנו כי השטח הרשום בתכניות בעיריה (77 מ"ר) הינו השטח ברוטו לשטח 65 מ"ר שהובטח ע"י המשיבים.

6. אני והמבקשת לא ידענו ולא יכלנו לדעת כי המשיבים שינו את תכניות הבניה והבקשה להיתר וכי דירה 8 המופיעה בתכנית הבקשה להיתר אינה הדירה לגביה ניתנה האופציה, שכן המשיבים לא טרחו לעדכן אותנו לגבי שינוי זה, והם ממשיכים גם עתה להימנע מלפרט מהי הדירה ה"נכונה"
לגביה ניתנה למבקשת אופציה".

בדיון אשר התקיים ביום 10.3.2016, לאחר שהמשיבים הציגו את תשריט בניית הדירות המתוכננות בקומה ד' – " הגרמושקה" - הגיעו הצדדים להסכמה שמדובר בדירה בקומה הרביעית, שהיא הקומה הראשונה שתיבנה במסגרת תמ"א 38 מעל הבנייה הקיימת , שהחזית שלה לצד צפון, אורכה לצד מערב וחלקה האחורי עם קיר משותף לבניין.

הצדדים חתמו לבקשת בית המשפט על ת/1 – היא " הדירה" אליה התייחס "הסכם האופציה".

2. "הסכם האופציה"

"הסכם רכישת אופציה על דירה
מרח' מרמורק מס' 26, תל-אביב

בין: אילן אנגל

לבין: קיזלשטיין מיכל

כתובת: רח' כהנשטם, 11, תל-אביב

1. אילן וחמדה מתחייבים בזאת להעניק למיכל אופציה לרכישת הדירה מרח' מרמורק מס' 26, יחידת דיור מס' 8.

2. יחידה זו תיבנה על גג הבניין לפי התוכניות שנמסרו למיכל, מכוח התמ"א.

3. עבור האופציה לקניית הדירה הנ"ל, במחיר שסוכם במו"מ המוקדם, תשלם מיכל לאילן וחמדה סך של 50,000 ₪.

4. מחיר הדירה הוא סופי ולא ניתן לשינוי, ולכשתיבנה, תשלום זה יחשב כחלק מהתשלומים עבור הדירה.

5. אם אחרי 12 חודשים מתאריך זה, הווה אומר 12.1.2015, לא תתחיל הבניה של הדירה הנ"ל, אילן וחמדה מתחייבים להחזיר את הכסף (50,000 ₪) ששולם, למיכל קיזלשטיין.

ועל זאת באנו על החתום:
אילן אנגל
חמדה אנגל
מיכל קיזלשטיין" (נספח 4)

לטענת המשיבים :

"10. בניגוד למצגי השווא ותצהירי השקר שצורפו לבקשה לסעדים זמניים התובעת לא חתמה מעולם על כתב האופציה."

המשיבים סומכים טענתם זו על חוות דעת גרפולוגית אותו ערך הגרפולוג סיוון זמיר.

אני דוחה טענה זו אותה העלו המשיבים לראשונה בהתנגדותם למתן סעדים זמניים.

הוכח בפני באופן ברור ומוחלט ש" הסכם האופציה" נחתם על ידי מיכל קיזלשטיין.

בעדותו מספר יעקב קיזלשטיין:

"ש: ...ספר לי על מעמד החתימה של ההסכם.
ת: טריוויאלי, היה לי משרד בקניון סביונים, רחוב משה דיין, חמדה ואילן הוזמנו. הפקידה שלי ישבה איתנו בזמנו, היו ראשי פרקים שניסחנו ביחד. דנו בדרך כלל הם הובילו את השיחה כיוון שהיכולת והמיומנויות שלי בנושא הנדל"ן מחוסר ידע הם נמוכים והגענו לסיכומים שנראו לי ונראו להם.
ש: ואז כולם חתמו?
ת: כן, אז חתמו חמדה ואילן.
ש: הבנתי,
כב' השופט: ומתי חתמה מיכל?
עד: אחרי פרק זמן, אחרי שלקחתי את החתימות שלהם חזרתי הביתה ונתתי לה לחתום". (עמ' 40-39)

בעדותה מספרת מיכל קיזלשטיין:

"ש: מי חתם על הסכם האופציה?
ת: אני.
ש: תספרי לי מה היה במעמד החתימה.
ת: אבא שלי הגיע אלי לחדר מסוים בבית הורי, הראה לי את המסמך קראתי אותו וחתמתי עליו. הוא אמר לי שהוא נפגש אחרי זה עם חמדה ואילן.
ש: אני קצת לא מבין, את היית בבית שלך, בבית הורייך,
ת: כן.

ש: אביך הגיע עם דף, נכון?
ת: אוקי.
ש: והחתים אותך?
ת: מסמך,
ש: כן.
ת: כתוב. לא על דף ריק או משהו.
ש: לא, לא, חס וחלילה לא דף ריק.
ת: כן.
ש: הסכם האופציה שצירפת,
ת: כן.
ש: על כמה עותקים חתמת?
ת: לפחות על שניים." (עמ' 26-25)

בעת ש מיכל קיזלשטיין מסרה את עדותה בבית המשפט, המתין יעקב קיזלשטיין מחוץ לאולם בית המשפט. גרסתם ה ייתה אחידה, הן באשר לחתימתה של מיכל על "הסכם האופציה" והן על המקום – בית ההורים – והמועד, בו נחתם "הסכם האופציה" על ידי מיכל.

אני נותן אמון מלא בעדויות של יעקב ומיכל קיזלשטיין.

אין לי כל ספק ש" הסכם האופציה" נחתם על ידי מיכל קיזלשטיין.

עיינתי בהתכתבות בין הצדדים, ביניהם התכתבות בין מיכל לבין חמדה.

בהתכתבות זו לא נטען שמיכל אינה חתומה על "הסכם האופציה". נהפוך הוא; במענה למייל מיום 16.12.2015 של מיכל קיזלשטיין ל אנגל אילן וחמדה, משיבה חמדה אנגל ל מיכל:

"מיכל שלום,
האופציה שחתמת עליה הסתיימה ב-12.1.2015".

האזנתי לשיחות שהתנהלו ביום 1.9.2015 ו-15.10.2015 בין יעקב וכוכבה קיזלשטיין לבין חמדה אנגל, בנה אסף ובתה עו"ד עדי מנדלוביץ, שיחות שהוקלטו על ידי יעקב קיזלשטיין.

אין בשיחות אלו טענה כלשהי, שמיכל קיזלשטיין אינה חתומה על "הסכם האופציה".

גם עו"ד רם גמליאל - המייצג את המשיבים - לא טען במכתביו לעו"ד צבי כהן - המייצג את המבקשת - שהחתימה על "הסכם האופציה", אינה חתימתה של מיכל.
איך אם כן מתי ומדוע לראשונה הועלתה טענה זו במסגרת תגובת המשיבים ל"בקשה למתן סעדים זמניים"?

הגורם להעלאת טענה חסרת בסיס זו היה אסף אנגל - בנם של חמדה ואילן אנגל - אשר לא היה מעורב ולא היה נוכח בעת ניסוח וחתימת "הסכם האופציה".

בעדותו הוא מספר:

"ת: ... לאחר שראיתי את החתימה של התובעת בכתב האופציה ובמקומות אחרים, עלה חשד בין השאר שהחתימה היא לא חתימתה ופניתי למספר גרפולוגים..." (עמ' 61)

בפגישות שהתקיימו ביום 1.9.2015 ו- 15.10.2015 שהוקלטו על ידי יעקב קיזלשטיין ניסו חמדה ואסף אנגל לשכנע את יעקב להוסיף על המחיר שסוכם – 1,800,000 ₪ - את המע"מ. בשיחות אלו, לא העלו אסף וחמדה טענה או חשד כלשהו ש מיכל לא חתמה על "הסכם האופציה". רק כאשר הם כשלו בניסיונם לשכנע את יעקב להוסיף על המחיר שנקבע את המע"מ ו/או לסגת מהעסקה, "נולד" הרעיון ש מיכל אינה חתומה על "הסכם האופציה" וכי למעשה מדובר בחתימה מזויפת.

על רקע האמור, באה גם פנייתם לגרפולוג סיון זמיר.

בחוות דעתו כותב סיון זמיר:

"הובא בפניי הסכם אופציה מצולם מתאריך 12.1.14 בסיום הסכם זה חתימה בשם מיכל קיזלשטיין. להלן "חתימת המחלוקת". מסמך זה ייקרא לצורך חוות דעתי מסמך מ1.
במקביל, הובאו בפניי 2 מסמכים מצולמים נוספים: מכתב החתום ע"י מיכל קיזלשטיין ומסמך נוסף החתום בחתימת ידה. 2 מסמכים אלה ייקראו לצורך הבדיקה א1, א2."
...
מסקנתי המקצועית:
לאחר התחקות אחר מאפייני הכתיבה בשלושת החתימות שהובאו בפניי מצאתי חוסר התאמה בתכונות הכתיבה בין כל החתימות לבין עצמן, פועל יוצא שככל הנראה החתימה על הסכם אופציה לא בוצעה באותו כתב יד בו כתובות 2 החתימות הנוספות וקיימת בהחלט ייתכנות שגם 2 חתימות אלה בוצעו בשני כתבי יד שונים ע"י אנשים שונים. לכן, בהחלט ניתן לקבוע וזאת בדרגת סבירות גבוהה יחסית שחתימת המחלוקת לא נחתמה ע"י מיכל קיזלשטיין..."

בחוות דעתו מפרט הגרפולוג סיון זמיר " טבלת סבירויות", על פיה הוא סיווג את מסקנתו: מ- "דרגה 1" שהיא: "הסבירות הגבוהה ביותר שאינה מותירה מקום לספק" עד "דרגה 5" שהיא: "סבירות נמוכה כ 50%".

"דרגה 3" הינה: "סבירות גבוהה למדי".

מסקנותיו בחוות הדעת הן: "בדרגת סבירות גבוהה יחסית", קרי, דרגת סבירות נמוכה יותר מ"דרגה 3", ונמצאת באיזה שהוא מקום בין "דרגה 3" לבין "דרגה 4": "קיימת ייתכנות".

לא בכדי, בהמשך למסקנותיו הוא כותב:

"אך בכדי להוכיח סוגיה זו בסבירות גבוהה יותר עליי לקבל דוגמאות חתימה נוספות ומאומתות של מיכל קיזלשטיין מתקופה קודמת לתאריך מסמך המחלוקת.

לאחר שאקבל דוגמאות אלה אבצע השלמה לחוות דעתי זו ועדכון של מסקנתי המקצועית הסופית".

מוטב היה לגרפולוג סיון זמיר אם היה נמנע ממתן חוות דעת כלשהי לבית המשפט, עת היה חסר לו חומר כתוב שיאפשר לו להגיש חוות דעת ברמת מהימנות בסבירות גבוהה יותר.

לא הייתה כל חובה על מיכל ויעקב קיזלשטיין להיענות לבקשת המשיבים למסור לידיהם מסמכים וחתימות נוספות שלהם, על מנת שיוכלו להעבירם לבדיקת הגרפולוג סיון זמיר; רק משום שאסף אנגל חשד שמדובר בחתימה מזויפת ומרצונו בדרך זו לנסות ולהשתחרר מ" הסכם האופציה". עתירת המבקשים לחייב את המשיבים לעשות כן, נדחתה על ידי בית המשפט בהיעדר כל עילה מוצדקת להורות על כך.

ייאמר כבר עתה;

הוכח בפני, ששלושת המסמכים עליהם הוא ביסס את חוות דעתו – " הסכם האופציה" והמכתב מיום 16.12.2015 והעתקו - נחתמו כולם על ידי מיכל קיזלשטיין.

כבר נקבע על ידי, שמיכל קיזלשטיין היא זו שחתמה על "הסכם האופציה" .

באשר למכתב מיום 16.12.2015 אשר נשלח לאנגל אילן וחמדה בו היא מודיעה על מימוש האופציה, הסבירה מיכל קיזלשטיין, כי חתמה על המקור ועל העתק המכתב שנשאר אצלה .
לשאלה: "מי חתום על שני המכתבים האלה?"
השיבה: "אני, אני, אני, אני". (עמ' 35-31)

מכתב זה התקבל אצל חמדה, אשר השיבה עליו ביום 23.12.2015.

מכאן, ששגה הגרפולוג סיון זמיר במסקנתו:

"...חתימות אלה בוצעו בשני כתבי יד שונים ע"י אנשים שונים. לכן, בהחלט ניתן לקבוע וזאת בדרגת סבירות גבוהה יחסית שחתימת המחלוקת לא נחתמה ע"י מיכל קיזלשטיין..."

אין ספק שבידי הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי היו מצויים מסמכים רבים יותר, לרבות מסמכים אותנטיים עם חתימותיה של מיכל, אשר אפשרו לו ליתן חוות דעת מבוססת ברמת סבירות גבוהה.

מסקנת הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי בחוות דעתו:

"סיכום: ... הגעתי למסקנה שבסבי רות גבוהה ביותר אין בפנינו זיוף של החתימה של מיכל קיזלשטיין בשני ההעתקים של ההסכם נשוא הדיון. זאת הדרגה הגבוהה ביותר המקובלת בהשוואת חתימות".

בחוות דעתו מסביר הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי כיצד הגיע למסקנה ברורה זו:

"השוואת חתימות אינו דומה להשוואת טביעת אצבע או ד.נ.א כי בני אדם אינם מכונות ואין חתימה אותנטית אחת זהה לחתימה אותנטית שנייה. לכן הכרחי לקבל מגוון חתימות וללמוד על השונות או "תחום הווריאציה" וגם על המכנים המשותפים. כמות החתמות הנדרשת כבסיס להשוואה תלוי בסוג החתימה. ישנם אנשים החותמים בצורה מאוד עקבית וברורה, ובמקרים כאלה מספיק מדגם יחסית קטן, אך ישנם אנשים החותמים בהבדלים גדולים מאד בין חתימה אחת לאחרת, לפי מצב הרוח ותנאי הכתיבה, או גם בגלל אישיותם, ובמקרים כאלה נדרשים לקבל הרבה יותר כדי לגבש דעה לגבי סוג החתימה העומדת בפנינו. בכל מקרה לגופו המומחה המנוסה יחליט האם הוא קיבל מספיק חתימות, ולא ירשום הסתייגות וישתדל לכמת את ההסתברות של מסקנתו בהתאם. אין נוסחה אחידה אלא בכל מקרה מתגלים תופעות הייחודיות לאותו מקרה והמומחה אמור להבחין בהן, ולהפוך אותן למידע אובייקטיבי שכל אדם יוכל להתרשם...
המקרה שלפנינו הוא מהסוג של שונות גדולה מאד בין חתימה אותנטית אחת לאחרת ועל כן חשוב להבין עקרון נוסף המנחה את התחום הזה:

מרגע שהשונות היא גדולה קשה יותר להצביע על סימן היכול להעיד על טעות של זייפן לעומת האפשרות שזה גיוון טבעי נוסף בעיצוב החתימה...
...
קל להתרשם מהמסמכים המצורפים שלמיכל יש שונות גבוהה ביותר באופן עיצוב החתימה שלה,...
...
מכאן אנו למדים ששתי החתימות השנויות במחלוקת נמצאות היטב בתוך תחום הגיוון הטבעי, כלומר שאין ראיות, כלומר סימנים גרפולוגיים, היכולים להצביע על זיוף החתימה. מצד שני נמצאו סימנים הקושרים בין החתימות ומלמדים על מכנה משותף, בייחוד באספקטים שזייפן אפילו לא היה שם לב אליהם,..."

מכאן מסקנתו:

"סיכום: לאור הממצאים וההסברים שהוצגו לעיל הגעתי למסקנה שבסבירות גבוהה ביותר אין בפנינו זיוף של החתימה של מיכל קיזלשטיין בשני ההעתקים של ההסכם נשוא הדיון. זאת הדרגה הגבוהה ביותר המקובלת בהשוואת חתימות".

בחוות דעתו ובעדותו בבית המשפט הדגיש והדגים ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי את הייחודיות והגיוון הטבעי המצוי אצל מיכל קיזלשטיין, אשר תוצאתם היא כפי מסקנתו דלעיל.

ואכן הוכח בפני, מעבר לכל ספק, שמיכל קיזלשטיין היא זו שחתמה על " הסכם האופציה" והמכתב מיום 16.12.2015 והעתקו.
בהתייחסו לחוות הדעת של הגרפולוג סיון זמיר כותב ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי:

"לסיון זמיר לא נמסר או שלא הזכיר שיש שני העתקים של אותו הסכם.

סיון זמיר בדק צילומים של שלוש חתימות בלבד. הוא גם לא ערך בדיקה מיקרוסקופית, כי על צילומים לא נערכים בדיקות כאלה...
...
...הוא לא דרש לדעת איזה חתימה היא בוודאות של מיכל קיזלשטיין, כדי שהיא תשמש כבסיס להשוואה..."
...
ולכן, על פי הקריטריונים של מר זמיר, שקרוב לוודאי מצטמצמים להשוואה צורנית (כי הוא בדק צילומים), הרי שהוא חייב להגיע למסקנה ששתי החתימות הנ"ל נחתמו על ידי שני אנשים שונים. אך אנו יודעים בוודאות שמיכל חתמה אותן..."

בעדותו בבית המשפט אישר הגרפולוג סיון זמיר, את החשיבות בקבלת מסמכים מקוריים על מנת לבצע בדיקה גרפולוגית וכי ככל שבידי הגרפולוג מסמכים רבים יותר אותנטיים ומקוריים, חוות דעתו מבוססת יותר:

"ת: שוב כמו שאני כתבתי בחוות דעתי, אני הבעתי את דעתי מול המסקנות ש... מול הבדיקות שאני כן ביצעתי אבל ביקשתי עוד מסמכים מתקופות קרובות יותר לתקופת המחלוקת בכדי להשלים את סך הבדיקות הדרוש."
(עמ' 72)
...
"ש: אמרת שחלק מהבדיקות שאתה עושה זה מאפיינים זה בדיקה של לחץ, איך אתה בודק לחץ על צילומים?
ת: כמו שכתוב פה: "לא נבדק בשל העדר מקור".
ש: אוקי.
ת: אני אומר שזה חלק מהבדיקות הנדרשות לצורך...
ש: זאת אומרת שכשאתה מצרף בחוות הדעת שלך, רשימה אדירה של מסמכים, של מכשירים, כל מיני מיקרוסקופים, ותוכנה נלווית וזכוכית מגדלת...
ת: אהמ.
ש: ותוכנת עיבוד גרפי וכל הדברים האלה, לא השתמשת בהם במקרה הזה.
ת: השתמשתי רק באלמנטים של הגדלה, חזותית ולא עומקית." (עמ' 76)

כב' השופט: ... בכדי להגיש חוות דעת צריך שיהיה מספיק חומר בכדי להגיש חוות דעת כי אי אפשר ככה להגיש חוות דעת לבית המשפט.
ת: נכון. אני מסכים שכדאי שיהיה כמה שיותר חומר ...
...
כב' השופט: ראה נא, במקרה הזה היה לך חסר.
ת: ללא ספק." (עמ' 80)

בעדותו אף אישר הגרפולוג סיון זמיר שבידי הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי היה חומר רב יותר, המאפשר להגיש חוות דעת מבוססת יותר:

"ת: אמרו לי שייתכן ו-א'1 ו-א'2 הם חתימות של מיכל ואותם אני צריך להשוות לחתימת המחלוקת, בבדיקה שעשיתי מצאתי ששלושת החתימות, להערכתי נחתמו על ידי אנשים שונים, אני לא יודע איזה מהן היא החתימה האמיתית של אותה מיכל, לכן גם ביקשתי בחוות דעתי לקבל מסמכים נוספים המכילים את חתימתה הוודאית בכדי להשלים את הבדיקה." (עמ' 70)
...
כב' השופט: ... בחוות דעתו של, של ד"ר מרדכי, מוטי ורדי, מופיעות לא רק חתימות אה... לא רק שלוש חתימות שעמדו בפניך...
ת: אוקי.
...
כב' השופט: של חתימות, שביצעה התובעת, שביצעה התובעת...
ת: אוקי.
...
כב' השופט: למשל אני רואה רק דף אחד שבו יש 20 חתימות, שלה, חתימות אקראיות, וישנו עוד מסמך אחד, כן 20 חתימות שמתוכן הוא עשה גם את ההשוואות כי כל החתימות האחרות הן אה, חתימות על הדברים האלה.
ת: אני מסכים איתך שיש לו יותר חומר.
...
ת: אני מסכים איתך שהיה לו יותר חומר, זה מקל לו מאוד על הבדיקה, גם אני אשמח לקבל יותר חומר כדי לבצע מספר בדיקות...
...
ת: כמובן. כמה שיותר חומר יותר קל לנו לקבל מסקנה בצורה מדויק יותר, יחד עם זאת גרפולוג יכול גם לקבל הרבה מאוד חומר ולהסיק מסקנה שגויה..." (עמ' 74-72)
...
"כב' השופט: אין ספק שבמקרה הזה היה חסר, היה עדיף שיהיה לך חומר נוסף, אפילו אמרת את זה לפני שעורך הדין הפריע...
ת: נכון.
כב' השופט: ללא כל ספק. היה רק 3 חתימות. לא קיבלת חתימה מקורית.
ת: נכון.
כב' השופט: שאפשר יהיה, שהיא כלי נוסף שאפשר לראות בה לפי החוזק של ... החותם.
ת: לחץ הכתיבה." (עמ' 81)
...
כב' השופט: יש יתרון שיש יותר חתימות, יש יתרון אי אפשר להתעלם מהדבר הזה.
ת: יתרון אובייקטיבי לבדיקה עצמה כן.
כב' השופט: כן כן אני מדבר אובייקטיבי, מדבר אובייקטיבי, הלוא..
ת: כן כן אין ספק.
כב' השופט: יתרון אובייקטיבי בסופו של דבר יכול לתת יותר וודאות סובייקטיבית, לא יעזור.
ת: בדיוק.
כב' השופט: לא יעזור.
ת: אני מאשר." (עמ' 87-86)

אומנם בעדותו הוא הוסיף, שגם בהעדרם של המסמכים שהיו בידי ד"ר מרדכי (מוטי) ור די, לרבות מסמכי מקור עם חתימות אותנטיות, ניתן היה להגיע למסקנות כלשהן, אך ברי ש קשה להגיע לרמת סבירות גבוהה, בהעדרם.

על כן, ולא בכדי בחוות דעתו הוא כותב:

"אך בכדי להוכיח סוגיה זו בסבירות גבוהה יותר עליי לקבל דוגמאות חתימה נוספות ומאומתות של מיכל קיזלשטיין מתקופה קודמת לתאריך מסמך המחלוקת.

לאחר שאקבל דוגמאות אלה אבצע השלמה לחוות דעתי זו ועדכון של מסקנתי המקצועית הסופית".

נכון היה עושה הגרפולוג סיון זמיר, אם בטרם עדותו, היה מעיין בחוות דעתו של הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי והמסמכים שצורפו לחוות דעת זו, ובוחן בשנית את חוות דעתו.

דא עקא, שהדבר לא נעשה על ידו.

בעדותו הוא נשאל והשיב:

"כב' השופט: יש פה עוד גרפולוג בתיק...
ת: לא.
כב' השופט: שהוא הגרפולוג שהגישה הנתבעת.
ת: אוקי.
ש: התובעת.
כב' השופט: התובעת, התובעת, שמו... שמו ד"ר מרדכי ורדי.
ת: כן.
...
כב' השופט: קראת את חוות דעתו?
ת: לא זכור לי שקיבלתי את חוות דעתו?
כב' השופט: אף אחד לא נתן לך מבחינת...
ת: לא זכור לי לא זכור לי אני קורא הרבה חוות דעת של גרפולוגים אחרים, בתיק הזה אני לא זוכר אם קראתי חוות דעת של גרפולוג אחר, לא חושב, אבל לא בטוח." (עמ' 72-71)

על רקע כל הנאמר, מעדיף אני את חוות דעתו של הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי, על פני חוות דעתו של הגרפולוג סיון זמיר.

אני מאמץ את חוות דעתו של הגרפולוג ד"ר מרדכי (מוטי) ורדי ש"אין בפנינו זיוף של מיכל קיזלשטיין בשני ההעתקים של ההסכם נשוא הדיון זאת הדרגה הגבוהה ביותר המקובלת בהשוואת חתימות".

הוסף לכך, את האמון המלא שאני נותן לעדותם של מיכל ויעקב קיזלשטיין, ש" הסכם האופציה" נחתם על ידי מיכל קיזלשטיין.

אני קובע, ש"הסכם האופציה" נחתם על ידי מיכל קיזלשטיין.

לטענת המשיבים:

"ב. כתב האופציה שהיה בידי התובעת פג תוקפו זה מכבר והתובעת לא טרחה מעולם להאריכו ו/או לחדשו ומשכך לא עומדות לתובעת כל זכויות מאת הנתבעים;"

המשיבים מסתמכים על כך שב"הסכם האופציה" נאמר:

"5. אם אחרי 12 חודשים מתאריך זה, הווה אומר 12.1.2015, לא תתחיל הבניה של הדירה הנ"ל, אילן וחמדה מתחייבים להחזיר את הכסף (50,000 ₪) ששולם, למיכל קיזלשטיין."

אני דוחה את טענת המשיבים שפג תוקפו של "הסכם האופציה" ביום 12.1.2015 - 12 חודשים לאחר כריתתו - עקב אי תחילת עבודות הבנייה.

הערכת הזמן – 12 חודשים – התבססה על המצג של המשיבים , כי הם עומדים לקבל תוך זמן קצר את "היתר הבנייה" לביצוע תמ"א 38.

על רקע האמור נאמר שאם אחרי 12 חודשים ממועד חתימת "הסכם האופציה" לא תתחיל הבנייה, מתחייבים אילן וחמדה אנגל להחזיר את המקדמה ששולמה בסך 50,000 ₪.

ברי, כי סעיף זה בא להבטיח את כספה של מיכל קיזלשטיין ואת זכותה /את האופציה העומדת בפניה, לדרוש את כספה בחזרה אם בתום 12 חודשים, לא יתקבל "היתר הבנייה" ו"לא תתחיל הבנייה של "הדירה".

"הסכם האופציה" - לא נתן כל אפשרות ל אילן וחמדה אנגל, לסגת ממנו.

ב"הסכם האופציה" לא נאמר שאם לא תתחיל הבנייה שלאחר 12 חודשים, יפוג תוקפו.

על כן, לאורך כל התקופה מאז חתימת "הסכם האופציה" ועד ליום 23.12.2015 המשיכו המשיבים אילן וחמדה אנגל וילדיהם אסף אנגל ועו"ד עדי מנדלוביץ מנהלת הפרויקט, לעדכן בעל פה ובכתב את יעקב ומיכל קיזלשטיין בפעולות שנעשו ת על ידם מול עיריית תל-אביב לצורך קבלת "היתר הבנייה" ועל לוח הזמנים לתחילה וסיום הבנייה.

הטענה ש"הסכם האופציה" פג תוקפו ביום 12.1.2015 נטענה לראשונה רק ביום 23.12.2015, נוכח כישלונם של חמדה ואסף אנגל לשכנע את יעקב קיזלשטיין להוסיף את המע"מ על מחיר
"הדירה" המוסכם - 1,800,000 ₪ - ובתגובה למכתבה של מיכל קיזלשטיין בו היא מודיעה להם כי היא עומדת על מימוש האופציה לרכישת הדירה במחיר של 1,800,000 ₪. (נספחים 24-23).

בפגישה אשר התקיימה ביום 1.9.2015 והוקלטה על ידי יעקב קיזלשטיין הסבירו חמדה ואסף אנגל והבת עו"ד עדי מנדלוביץ על ההליכים לקבלת " היתר הבנייה" שעומדים בפני סיום ועל הערכתם ש"היתר הבנייה" יתקבל תוך זמן קצר. בפגישה זו הם גם נוקבים במועדים בהם להערכתם יתקבל "היתר הבנייה", תחל הבנייה ותסתיים.

בפגישה זו הבטיחה עו"ד עדי מנדלוביץ – מנהלת הפרויקט – שהיא תוציא עדכון לדיירים.

(הערה: בתמליל מתוך טעות נרשם ש"רותי" היא הדוברת. הדוברת אינה "רותי" אלא " עדי מנדלוביץ").

ביום 1.9.2015 - בתום הפגישה – כותבת עו"ד עדי מנדלוביץ לדיירי הרח' מרמורק 26 תל-אביב, עליהם נמנית מיכל קיזלשטיין:

"אנו בישורת האחרונה על מנת לקבל היתר בניה, עברנו החלטת ועדת משנה סופית ואחרונה שעל פיה הוגשו תיקים ירוקים, זאת לאחר שהושלם הנספח של כל אישורי תיאום תכנון נדרשים.

כעת ממתינים לגורמים בעירייה שיאשרו את מה שנקרא "סבב חתימות" ולאחר מכן הוצאת אגרות והיטלים להיתר בניה. כמו כן, אנו מקדמים תכניות לביצוע העבודה בכדי להיות מוכנים ישר עם קבלת ההיתר לתחילת בנייה.
נעדכן בהמשך, " (נספחים 20-17)

בפגישה נוספת שהתקיימה ביום 15.10.2015 בה היו נוכחים יעקב וכוכבה קיזלשטיין, חמדה ואסף אנגל (אשר הוקלטה אף היא על ידי יעקב קיזלשטיין), עדיין המשיכו הצדדים לדון בנושא המע"מ, המועד בו אמור להתקבל היתר הבנייה ומשך תקופת הבנייה הצפויה עד לקבלת הדירה שב"הסכם האופציה". בפגישה זו אף אמרה חמדה כי ניתן יהיה לכרות את החוזה רק עם קבלת ההיתר ולהערכתה ביום 1.11.2016 (נספח 22 עמ' 58).

ביום 3.11.2015 כותב יעקב קיזלשטיין לעו"ד עדי מנדלוביץ:

"עדי שלום,
בפגישתנו האחרונה הערכת שתקבלו את היתר הבניה ב-1.11.2015, אודה לך אם תעדכני אותי מה קורה.
תודה,
יעקב"

ביום 7.11.2015 משיבה לו על כך עו"ד עדי מנדלוביץ:

"שלום יעקב,
עדיין אין שינוי.
תודה.
עדי" (נספח 20)

עינינו הרואות, המשיבים עצמם בפגישות שהתקיימו ביום 1.9.2015 ו ביום 15.10.2015 ובמכתביהם מיום 1.9.2015 ו מיום 4.11.2015 רואים את " הסכם האופציה" שריר וקיים.

בפגישות שהתקיימו ביום 1.9.2015 ו ביום 15.10.2015 הציעה חמדה אנגל ליעקב קיזלשטיין הצעות שונות לפתרון אפשרי לסיום ההתקשרות בין הצדדים ו/או לשינוי תנאי "הסכם האופציה".

הצעותיה נ דחו על ידי יעקב קיזלשטיין אשר עמד בתוקף על כך שיש לקיים את "הסכם האופציה" – רכישת "הדירה" – במחיר של 1,800,000 ₪ כולל מע"מ .

על רקע האמור, נכתב המכתב מיום 16.12.2015 בו חוזרת ומדגישה מיכל קיזלשטיין "הריני להודיעכם על מימוש האופציה מצידי לרכישת יחידת דיור ברח' מרמורק 26 בתל-אביב במחיר של 1.8 מיליון ₪ (מיליון שמונה מאות אלף ₪) (נספח 23)

אמנם במענה למכתב זה השיבה חמדה אנגל שהאופציה הסתיימה ביום 12.1.2015 (נספח 24) אך לא כך הדבר. "הסכם האופציה" שריר וקיים ול חמדה אנגל לא הייתה כל אופציה להודיע על ביטול " הסכם האופציה".

לטענת המשיבים:

"ג. כתב האופציה שמציגה התובעת אינו מספק, אינו מכיל את הפרטים המחויבים ומשכך נעדר תוקף;"

אני דוחה את הנטען.

ב"הסכם האופציה" ובהסכמות הנוספות בין הצדדים – בעל-פה ובכתב - מצויים כל הפרטים המהותיים הדרושים לקיום "עסקת המכר" ולעריכת "חוזה מכר".

בכותרת "הסכם האופציה" מצוין, שמדובר ב-"הסכם רכישת אופציה על דירה מרח' מרמורק מס' 26 תל-אביב".

בסעיף 1 ל "הסכם האופציה" נאמר: " הדירה מרח' מרמורק מס' 26, יחידת דיור מס' 8".

מיקומה המדויק של "הדירה" הוצג בפני מיכל יעקב וכוכבה קיזלשטיין על ידי המשיבים. ( עדות מיכל קיזלשטיין עמ' 23-21 , עדות יעקב קיזלשטיין עמ' 41 , עדות אסף אנגל עמ' 59 , עדות אילן אנגל עמ' 118).

בסעיף 2 ל "הסכם האופציה " נאמר: "יחידה זו תיבנה על גג הבניין לפי התוכניות שנמסר ו למיכל מכוח התמ"א".

להסכם צורף תרשים המזהה את "הדירה".

אין גם מחלוקת היום בין הצדדים על זהותה של "הדירה".

(ראה חתימתם המשותפת על תרשים הדירה ב"גרמושקה"-ת/1)

לוח הזמנים לביצוע בניית הדירה ידוע אף הוא.

במכתבה מיום 14.8.2014 כותבת חמדה אנגל ליעקב קיזלשטיין:

"יעקב שלום,
ביצוע פרויקט התמ"א יהיה כך:

  1. סיום שלב התכנון לביצוע-הגשת תוכנית סופית לעיריה.
  2. קבלת ההיתר צפי לחודש נוב-דצמ
  3. התחלת הבניה דצמ-ינו
  4. סיום השלד אפר-מאי
  5. שמונה חודשים עד-עשרה חודשים לגמר מסיום השלד

קבלת מפתח הדירה.
כשניפגש ניכנס לסכומי תשלום מדויקים.
ברכה,
חמדה."

בפגישות שהתקיימו בין הצדדים ביום 1.9.2015 ו ביום 15.10.2015 (אשר הוקלטו על ידי יעקב קיזלשטיין) חזרו חמדה אנגל ובתה עו"ד עדי מנדלוביץ מנהלת הפרויקט על מועדי הביצוע מאז קבלת " היתר הבנייה".

בסעיף 4 ל" הסכם האופציה" נאמר:

"4. מחיר הדירה הוא סופי ולא ניתן לשינוי, ולכשתיבנה, תשלום זה יחשב כחלק מהתשלומים עבור הדירה."

אומנם מחיר "הדירה" לא נרשם, אך אין מחלוקת שהוא נקבע והוסכם בטרם נחתם "הסכם האופציה" – 1,800,000 ₪.

בפגישות שהתקיימו ביניהם ביום 1.9.2015 ו- 15.10.2015 משוחחים יעקב קיזלשטיין" וחמדה אנגל על המשא ומתן אשר ה תנהל ביניהם על מחיר "הדירה" , בטרם הגיעו להסכמה שמחירה יהיה 1,800,000 ₪.

קרי, המחיר נקבע וידוע . על כן גם נרשם: "מחיר הדירה הוא סופי ולא ניתן לשינוי".

(למחלוקת בין הצדדים אם מחיר זה כולל מע"מ, אתייחס בהמשך).
בעדותו מסביר יעקב קיזלשטיין מדוע לא נרשם הסכום ב" הסכם האופציה":

"ת: ...כשנאמר לי שהמיליון שמונה מאות זה המחיר ורצינו, דובר לרשום את זה בכתב האופציה נתבקשתי על ידם שוב ברמה חברית לא לרשום את זה כיוון שיש אנשים שקונים, יקנו דירות והם עשו לי, לטענתם, מחיר מיוחד, מסתבר שזה לא נכון, והם לא רצו שיסתובב בשטח נייר עם המספר הזה בשטח.
ש: איך הוא יסתובב בשטח?
ת: למה,
ש: איפה הוא יסתובב בשטח?
ת: כשמשהו כתוב זה יכול להסתובב בשטח." (עמ' 47-46)

גרסתם של המשיבים שונה.

בעדותה אומרת חמדה אנגל:

"ש: תראי בסעיף 12 לתצהיר את טוענת שמי שניסח את הסכם האופציה זה מר קיזלשטיין, ואחר כך בסעיפים 19 ו-20 לתצהיר שלך את אומרת שניסחתם במשותף אז מה נכון?
ת: בהתחלה ניסחנו, אפילו זה כתוב באי מיילים, שהגענו ליעקב הוא אומר לי: "חמדה, אני חושב שהרישום הזה יותר הולם, יותר מתאים", הבנתי באיזשהו מקום שהוא אולי התייעץ עם איזה עו"ד אמרתי לו: "בסדר מקובל עליי", באנו בכוונות טובות וטהורות, הוא אמר, יעקב אני מכבדת אותו, חבר, חתמנו." (עמ' 110)

אין לי כל צורך להכריע בשאלה : גרסתו של מי מבין השניים לסיבת אי רישום המחיר ב"הסכם האופציה", היא הגרסה הנכונה. די לי בכך, שיש הסכמה בין הצדדים ש"מחיר הדירה" אשר סוכם הינו 1,800,000 ₪ ו"הוא סופי ולא ניתן לשינוי"; וכי המחלוקת ביניהם מתמקדת ב שאלה האם יש להוסיף על מחיר זה מס ערך מוסף (מע"מ)?

על חשבון מחיר "הדירה" שילמה התובעת את הסכומים הבאים:

סך של 50,000 ₪ בהעברה בנקאית לחשבונם של אילן וחמדה אנגל ב-בנק אוצר החייל. (נספח 5)

סך של 100,000 ₪ אותם העביר יעקב קיזלשטיין אביה של מיכל לאילן וחמדה אנגל על דרך של הסכם הלוואה אשר נחתם ביום 19.6.2014 בהתאם להסכם הלוואה . (נספחים 8-6)

סך של 150,000 ₪ אותם העביר יעקב קיזלשטיין אביה של מיכל לאילן וחמדה אנגל על דרך של הסכם הלוואה אשר נחתם ביום 28.8.2014 בהתאם להסכם הלוואה . (נספחים 11-9 )

סך הכל: 300,000 ₪.

במכתבו מיום 18.1.2016 טען עו"ד רם גמליאל :

"הסכמי ההלוואה אליהם אתה מפנה היו בדיוק כאלו – הסכמי הלוואה נפרדים. כך מצוין מפורשות על גבי הסכמי ההלוואה וממילא אלו אינם מול מרשתך".

אני דוחה טיעון זה.

בתצהירו מפרט יעקב קיזלשטיין את ה סיבות למתן הלוואות אלו:

"15. בהמשך לאופציה סיפרו משיבים 2 ו- 3 כי הם מתקשים בגיוס מימון לקידום הפרוייקט, וכי אם לא יגייסו סכום כסף של כמה מאות אלפי שקלים לצורך הוצאות הכנת הבקשה ושכר יועצים שקשורים לפרוייקט, ייתכן ובניית הבניין והדירה כלל לא יצאו לפועל, וביקשו מיעקב כי יעניק להם הלוואה שתסייע לפרוייקט, וזאת בתור מי שיש לו אינטרס בביצוע הבניה היות ובתו רכשה אופציה לדירה.

16. לבקשתם העניק יעקב למשיבים שתי הלוואות, בסכום כולל של 250,000 ₪ , כאשר ברור כי לולא האופציה למבקשת לא היה לו עניין להלוות למשיבים סכום כלשהו.

א. ביום 19.6.14 נחתם הסכם הלוואה מס' 1, לפיו הלווה יעקב למשיבים 2 ו- 3 סכום בסך 100,000 ₪ ; משיבים 2 ו- 3 מסרו ליעקב שטר חוב כבטוחה להלוואה ויעקב . העביר את הסכום לחשבון הבנק של משיבים 2 ו- 3.
*** העתק הסכם הלוואה מס' 1 מצ" ב לתצהיר התומך בבקשה, מסומן 6.
*** העתק שטר החוב הצמוד להסכם הלוואה מס' 1 מצ" ב לתצהיר התומך בבקשה, מסומן 7.
*** העתק העברות הכספים בהתאם הסכם הלוואה מס' 1 מצ" ב לתצהיר התומך בבקשה, מסומן 8.

ב. ביום 28.8.14 נחתם הסכם הלוואה מס' 2, לפיו הלווה יעקב למשיבים 2 ו-3 סכום בסך 150,000 ₪, משיבים 2 ו- 3 מסרו ליעקב שטר חוב כבטוחה להלוואה ויעקב ... העביר את הסכום לחשבון הבנק של משיבים 2 ו- 3.
*** העתק הסכם הלוואה מס' 2 מצ"ב לתצהיר התומך בבקשה , מסומן 9.
*** העתק שטר החוב הצמוד להסכם הלוואה מס' 2 מצ" ב לתצהיר התומך בבקשה, מסומן 10.
*** העתק העברות הכספים בהתאם הסכם הלוואה מס' 2 מצ" ב לתצהיר התומך בבקשה, מסומן 11.

17. מטרת ההלוואות היתה לוודא שהמשיבים אכן מקדמים את הפרוייקט ומצליחים לעמוד בהוצאות היתר הבניה, והיה ברור ליעקב כי לכשיקבלו המשיבים היתר בניה לבניין ויתחילו למכור דירות, יוכלו להשיב לו את ההלוואה, שכן את סכום החזר ההלוואות (קרן + ריבית) תכנן יעקב לתת במתנה לבתו, כחלק מסיוע ההורים להון העצמי הנדרש לרכישת הדירה, בצירוף סכום נכבד נוסף, ואת היתרה שתיוותר אמורה היתה המבקשת לשלם באמצעות הלוואת משכנתא."

אין לי כל ספק שהסכום של 250,000 ₪ (100,000 ₪ + 150,000 ₪), הוא סכום אותו קיבלו אילן וחמדה אנגל כמקדמה נוספת על חשבון מחיר "הדירה".

בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 1.9.2015 מאשרת את הדבר חמדה אנגל:

"יעקב: צריכים לשבת ו, כמה נתתי לך כבר? אני לא זוכר.
חמדה: שלוש מאות," (עמ' 11 לתמליל ההקלטה)

"יעקב: ...כי אני שילמתי את השלוש מאות אלף שקל כדי לנעול עסקה.
חמדה: כן." (עמ' 30 לתמליל ההקלטה )
...
"יעקב: ...אני רוצה להסביר לך משהו, אני לקחתי בחשבון שעם השלוש מאות אלף שקל שלי אני מקבע מחיר. ואני לקחתי סיכון כלשהו. לא כל הקופה.
חמדה: כולנו לקחנו סיכון כולנו." (עמ' 45-44 לתמליל ההקלטה)
...
"חמדה: ... ונתתי לך אופציה. אמרנו, או שמחזירים לך את ההלוואה עם ריבית שזה יפה מאוד. או שאנחנו בסך הכול אם לא תרצה את הדירה, הלו סך הכול נתת שלוש מאות. לא מיליון וחצי ולא מיליון.
יעקב: לא חשוב. אבל קיבעתי את זה.
חמדה: בסדר. בסדר. זה על החשבון." (עמ' 46 לתמליל ההקלטה)

על כן ולא בכדי, על שטרי החוב שניתנו לאחר מתן כל ההלוואה חתמו אילן וחמדה אנגל:

"אנחנו החתומים מטה מחוייבים לשלם לפקודת מיכל קיזלשטיין סך של 200,000 ₪ מאתיים אלף ), אם לא נעמוד בהחזר ההלוואה של 150,000 (מאה חמישים אלף ₪)."
("שטר חוב" מיום 19.6.2014 נספח 7 )

"אנחנו החתומים מטה מחוייבים לשלם לפקודת מיכל קיזלשטיין סך של 150,000 ₪ מאה חמישים אלף ), אם לא נעמוד בהחזר ההלוואה של 150,000 (מאה חמישים אלף ₪)."
("שטר חוב" מיום 28.8.2014 נספח 10 )

לטענת המשיבים:

"א.3 ממילא לא עומדת התובעת בגדרי כתב האופציה שעליו היא עצמה מבקשת להישען שכן לא העבירה, ואף לא התחייבה לשלם, את תמורת האופציה במלואה כאשר התשלום מהווה תנאי מתלה בלעדיו אין;"

אני דוחה טיעון זה.

ב"הסכם האופציה" אין " תנאי מתלה" לתשלום מלוא התמורה בטרם כריתת "חוזה המכר" וגם לא עם כריתתו.

הצדדים לא דיברו ולא סיכמו על תנאי התשלום. הם אמורים היו לעשות זאת במסגרת "חוזה המכר".

דא עקא, שעוד בטרם קיבלו המשיבים את "היתר הבנייה" – אשר היווה תנאי לכריתת "חוזה המכר" - טענו המשיבים שפג תוקפו של " הסכם האופציה".

ראוי לציין לעניין זה כי ב"המרצת הפתיחה" כותב עו"ד צבי כהן ב"כ המבקשת:

"47. המבקשת תטען כי במידת הצורך היא תיערך לתשלום מלוא תמורת הדירה במעמד חתימת הסכם רכישת הדירה, (1,800,000 כולל סכום של כמיליון ₪ שיתקבלו ממוסד בנקאי כהלוואה המובטחת במשכנתא, בכפוף לכך שהמשיבים יתחמו על התחייבות לרישום משכנתא ויתר המסמכים הדרושים, ובניכוי כספי האופציה וכספי ההלוואה והריבית המצויים כבר בידי המשיבים)"

קרי, גם לנושא זה יש מענה.

יפים לעניינינו, הדברים אשר נאמרו בע"א 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא (7/8/13) :

"34. חלק מן הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. אלה הם פני הדברים בכל הנוגע למועד רישום הבעלות ולמועד מסירתה של החזקה ( ראו למשל: ע"א 89/133 החברה לפיתוח חוף התכלת ( תל-אביב-הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה, פ"ד מז(5) 689, 707-706 (1993)) ולנשיאה בתשלומי המסים בקשר לעסקה ( ראו למשל: סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ( שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ראו גם: עניין שאשא, בפסקה 11).
אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת לכאורה קושי רב יותר. עם זאת, לאחרונה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי שאי-הסכמה עליו מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה ( ראו: ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 [ פורסם בנבו] (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג)).

כך או כך, בנסיבות העניין, המשיב היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר ( כאמור בפסקה 7 לעיל), ועל-פי פסיקתו של בית משפט זה קיום מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר מבחינתו של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום ( ראו: ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 835 (1997); פרידמן וכהן, בעמ' 289. כן ראו: ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, [פורסם בנבו] פסקה 5 לחוות דעתו של השופט י' עמית (18.7.2010) ( להלן: עניין עדני), שאמנם חלקה על דעת הרוב, אך לא בעניין זה)."

לטענת המשיבים:

"א.4. התובעת יצרה מצג שווא מטעה בפני בית-המשפט הנכבד לעניין סכום העסקה וביקשה להימנע מתשלומי המע"מ בגין הרכישה וכך עולה אף מההקלטות שצירפה היא עצמה לבקשתה;"

את המשא ומתן מול אילן וחמדה אנגל ניהל יעקב קיזלשטיין.

בעדותו נשאל והשיב יעקב קיזלשטיין:

"כב' השופט: היה מסוכם מע"מ או לא מע"מ?
עד: מיליון שמונה מאות ללא מע"מ, ברוסית טוצ'קה, נקודה. בלי שום הרהורים, ספקות, התלבטויות, מיליון שמונה מאות כמו שהיום רואים פרסומים בעיתונים,
כב' השופט: אני רוצה לחדד את זה,
עד: כן.
כב' השופט: צריך על זה להוסיף מע"מ או לא צריך על זה להוסיף?
עד: אין מע"מ על המחיר.
כב' השופט: טוב.
עד: סוכם, נאמר, מאושר גם בהקלטות שביצעתי בצורה חד משמעית, שחור על גבי לבן. שאלתי, שאלתי את השאלה שחור על גבי לבן וקיבלתי תשובה שחור על גבי לבן. לבנות על זה פרשנויות," (עמ' 46-45)

"עו"ד כהן: אני רוצה להבין, שאלו אותך, שאל אותך עו"ד גמליאל, שאל אותך בית המשפט המחיר של אחד פסיק שמונה איזה מחיר זה היה?
עד: מחיר מוסכם, סופי, מוחלט, כולל מע"מ." (עמ' 53-52)

על מחיר הדירה – 1,800,000 ₪ - אין כל מחלוקת.

המחלוקת האם יש להוסיף על מחיר זה מס ערך מוסף (מע"מ)?

ב"הסכם האופציה" נאמר במפורש: "מחיר הדירה הוא סופי ולא ניתן לשינוי".

לא נאמר, שיש להוסיף מע"מ על מחיר "הדירה".

בע"א 9922/02 רשות השידור נ' שפ"מ שידורי פרסומות מאוחדים בע"מ, אומר בית המשפט מפי כב' השופטת אסתר חיות ובהסכמת כב' השופטת מרים נאור (כתוארה אז) וכב' השופטת דבורה ברלינר:

"7. הכלל שהיכה שורשים בפסיקה הוא כי בהיעדר הוראה אחרת בחוזה במפורש או במשתמע נכלל מס ערך מוסף במחיר העסקה, וכלשון בית המשפט בע"א 738/80 נתן נ' זגורי, פ"ד לז(4) 387, 391 (1983) (להלן: עניין נתן): "התמורה לעיסקה מקפלת בתוכה – מכוח השתיקה – גם את מס הערך המוסף" (ראו גם: ע"א 736/82 כפר חסידים, מושב עובדים דתי בע"מ נ' אברהם, פ"ד לט (2) 490, 496-494 (1985); ע"א 6722/99 מנהל מס ערך מוסף תל-אביב נ' משכנות כלל מגדלי הים התיכון בע"מ, פ"ד נח(3) 341, 352-351 (2004) (להלן: עניין משכנות כלל); ע"א 3616/04 מגדל הזוהר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב ( טרם פורסם, 22.12.05) פיסקה 7; יוסף גרוס, אברהם אלתר מס ערך מוסף 163-162 (1987) (להלן: גרוס ואלתר); אבי פרידמן מס ערך מוסף: החוק וההלכה 7-6, 292, 392 (2005)).
הכלל האמור מבוסס על שתי הנחות עיקריות. ראשית, העוסק הוא זה הקובע בדרך כלל את מחיר העסקה. לכן, חזקה עליו כי אם מחיר העסקה איננו כולל מס ערך מוסף יבהיר זאת לקונה ואם לא עשה כן נושא הוא בתוצאותיה של אי-הבהירות ( ראו והשוו: איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים 32-30 (1996); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה 639-638 (2001); גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 441-440 (2005)).

שנית, והוא עיקר - לפי סעיף 16 לחוק מס ערך מוסף חייב העוסק בהעברת המס לרשויות ועל כן ניתן להניח כי הוא יגלם את המס במחיר העסקה הנקבע על ידו, ככל שתנאי השוק יאפשרו לו לעשות כן. ובמילים אחרות, נוכח החובה המוטלת עליו במישור דיני המס נתפס העוסק כבעל אינטרס מובהק לברר האם העסקה חייבת במס. כן רואים אותו בשל כך כמי שיש לו יתרון על פני הקונה מבחינת הניסיון והידע הדרושים לצורך אותו בירור, וכמי שבידיו האמצעים הטובים ביותר למנוע טעויות ואי-בהירות בהקשר זה ( ראו והשוו ע"א 3758/96 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ, פ"ד נג(3) 493, 514 (1999)). לבסוף, הכלל אותו אימצה הפסיקה ולפיו כולל המחיר הנקוב בחוזה מס ערך מוסף אלא אם כן נקבע בו אחרת, הוא כלל פשוט וברור התורם במישור דיני החוזים להגברת הוודאות וכן הוא תואם את אחת התכליות המרכזיות שאליהן חותר חוק מס ערך מוסף, דהיינו עיצוב נורמות מס פשוטות וברורות שגבייתן יעילה וקלה ( ראו אהרן נמדר מס ערך מוסף חלק ראשון ( מהדורה שלישית) 36 (2003) (להלן: נמדר)). מטעמים אלה כולם ראתה הפסיקה, כאמור, להטיל לפתחו של העוסק את התוצאה הכלכלית של " שתיקת" החוזה לעניין מס ערך מוסף" (פורסם באתרים המשפטיים).

זאת ועוד;

האזנתי לשיחות המוקלטות בין יעקב וכוכבה קיזלשטיין ובין חמדה, אסף אנגל וביתם עו"ד עדי מנדלוביץ.

משיחות אלו ניתן ללמ וד, ש עת סוכם המחיר – 1,800,000 ₪ - לא עלה כלל נושא המע"מ.

קרי, "מחיר הדירה" שסוכם בין הצדדים הוא 1,800,000 ₪; וכי, כפי שנכתב ב"הסכם האופציה": "מחיר הדירה הוא סופי ולא ניתן לשינוי".

כפועל יוצא, ככל שיש לשלם מע"מ על עסקת מכר זו, הוא כלול ב" מחיר הדירה" – 1,800,000 ₪.

בשיחות המוקלטות - ביום 1.9.2015 וביום 15.10.2015 מנסים חמדה ואסף אנגל לשכנע את יעקב קיזלשטיין שעל סכום זה יש להוסיף מע"מ .

יעקב קיזלשטיין מתנגד לכך בכל תוקף וטוען בהחלטיות, שסוכם על 1,800,000 ₪ ולא דובר כלל שעל סכום זה יש להוסיף את המע"מ.

התנגדות זו הינה לכל אורך השיחות, כאשר לשיחה שהתקיימה ביום 15.10.2015 מצטרפת גם אשתו הגב' כוכבה קיזלשטיין.

כך כדוגמה; בפגישה הראשונה שהתקיימה ביום 1.9.2015 נאמר:

"יעקב: זה מיליון שמונה מאות פלוס מע"מ? (השאלה בתמיהה, י.פ.)
חמדה: בטח. הרי מה היה? הם רצו כל הזמן לבטל לנו את המע"מ לצעירים, ולא וויתרו. מה תעשה?
יעקב: לא. כי את אמרת לי מיליון שמונה מאות. לא דובר על מע"מ."
(עמ' 16)
הערה: המשפט: "לא דובר על מע"מ", מופיע בקלטת השיחה ולא מופיע בתמליל.

"יעקב: אנחנו דיברנו, קודם כל אמרת שני מיליון.
חמדה: נכון. הורדנו לך לאחד שמונה ונכתוב אחד שש.
יעקב: אחר כך אמרת, חבר אחד שמונה נקודה.
חמדה: נכון. אבל מע"מ מחייבים.
יעקב: אוקיי. עזבי את האחד שש. אבל לא דובר על מע"מ.
חמדה: אין כזה דבר. עו"ד יגיד לך: איזה חוזה אתה עושה בלי מע"מ? מה אתה גנב? מה לעשות? אנחנו חייבים מע"מ אנחנו קבלנים.
יעקב: אני חשבתי שזה כולל מע"מ.
חמדה: לא, זה פלוס מע"מ. איך אפשר בלי מע"מ זה דבר אלמנטרי. הלוואי והיה בלי מע"מ. במיוחד שזה דירה ראשונה שלה."
(עמ' 18)
"יעקב: את יודעת שפעם הראשונה את אומרת לי את זה?
חמדה: בטח. בטח. למה,
יעקב: לא. פעם הראשונה שאת אומרת לי את זה.
חמדה: לא. כי חייבים לשלם מע"מ..." (עמ' 19)
...
"יעקב: את מוסיפה את המע"מ. לא דיברנו על מע"מ.
חמדה: אבל אין לי ברירה. אף עו"ד לא עושה לך עסקה,
יעקב: לא. אבל זה היה מראש מיליון שמונה מאות כולל מע"מ.
...
יעקב: במה שאת אמרת – מיליון שמונה מאות.
חמדה: אז אין,
יעקב: את אמרת: אף פעם לא הזכרת את המילה מע"מ." (עמ' 24)
...
יעקב: את נתת לי מיליון שמונה מאות. מה שאני אומר, זה נכון.
חמדה: כן. מיליון שמונה מאות." (עמ' 27)

הערה: בתמליל חסרות המילים "זה נכון" בדבריו של יעקב ו"מיליון שמונה מאות" בדבריה של חמדה הגם שהם נשמעים בתקליטור ההקלטה.

בפגישה השנייה שהתקיימה ביום 15.10.2015 נאמרו הדברים הבאים:

"יעקב: אז אמרת לי : יעקב אתה חבר, מיליון תשע מאות.
אמרתי: מיליון שמונה מאות סוגרים.
חמדה: נכון.
יעקב: אמרת לי: יעקב, בשבילך נעשה מיליון שמונה מאות. בוא נלך, נסגור, תיתן לנו מקדמה כזאת או אחרת.
חמדה: נכון.
יעקב: סגרנו מיליון שמונה מאות.
חמדה: כן.
יעקב: על רקע זה ביקשת הלוואה למימון שוטף, ארכיטקטים, הבת שלך הייתה, לא זוכר. ביקשת זה, בלי הרבה עו"ד סידרנו בינינו את המסמך הלוואה. עם שבע אחוז ריבית. חתימה אישית.
חמדה: נכון." (עמ' 13)
...
"יעקב: רק רגע תקשיבי לי. תקשיבי לי, אני בדקתי בזמנו.
אמרת לי: תבדוק עם ה, תקשיבי, תקשיבי. בזמנו, הרי את מסכימה מה שסיכמנו מיליון שמונה מאות.
חמדה: כן." (עמ' 21)
...
חמדה: מהתחלה עשיתי טעות שנתתי מחיר שהוא לא ריאלי. כשאני אמרתי לך אז שני מיליון, הורדת אותי ל-1.9. אחר כך אמרתי: 1.8. " (עמ' 36)

אלו רק דוגמאות בלבד לשיחות שהתנהלו ביניהם, מהן עולה באופן ברור שהמחיר אשר סוכם בין הצדדים היה 1,800,000 ₪ והוא " ... סופי ולא ניתן לשינוי " ואין להוסיף עליו מע"מ.

בדברי הסיכום הפנה עו"ד רם גמליאל - ב"כ המשיבים - למשפט בודד אותו אמר יעקב קיזלשטיין בפגישה שהתקיימה ביום 1.9.2015:

"יעקב: אוקיי. עכשיו מחיר. אנחנו סיכמנו מיליון שמונה מאות.
חמדה: מיליון שמונה מאות פלוס מע"מ.
יעקב: כן." (עמ' 16)

ב"כ המשיבים מבקש ללמוד מכך: " שהמבקשת ואביה ידעו היטב כי מחיר הדירה הינו בתוספת מע"מ".

לא כך הם פני הדברים.

יש להאזין לקטע קצר זה ולטון בו נאמרו הדברים כאשר מיד בהמשך בא הקטע:

"יעקב: אנחנו סיכמנו מיליון שמונה מאות פלוס מע"מ?
חמדה: בטח.
יעקב: כן?
חמדה: בטח. איך אפשר? כל דבר חדש יש מע"מ. אין אפס. מה עוד?
יעקב: אז כמה זה יוצא אני לא יודע,
...
"יעקב: זה מיליון שמונה מאות פלוס מע"מ? (השאלה בתמיהה, י.פ.)
חמדה: בטח. הרי מה היה? הם רצו כל הזמן לבטל לנו את המע"מ לצעירים, ולא וויתרו. מה תעשה?
יעקב: לא. כי את אמרת לי מיליון שמונה מאות. לא דובר על מע"מ."
(עמ' 16)

טעון זה של ב"כ המשיבים גם מתעלם מעמידתו האיתנה של יעקב קיזלשטיין - לאורך שתי השיחות שהתנהלו עם חמדה ואסף אנגל - שבעת שסוכם מחיר " הדירה" – 1,800,000 ₪ - לא הייתה כל דרישה ו/או אמירה שיש להוסיף למחיר זה מע"מ, ומהודאתה של חמדה אנגל שזו הפעם הראשונה שהיא דורשת את תוספת המע"מ:

"יעקב: את יודעת שפעם הראשונה את אומרת לי את זה?
חמדה: בטח. בטח. למה,
יעקב: לא. פעם הראשונה שאת אומרת לי את זה.
חמדה: לא. כי חייבים לשלם מע"מ..." (עמ' 19)

מהשיחות שהתנהלו ניתן ללמוד, מדוע מבקשת חמדה לסטות מהמחיר שנקבע בין הצדדים ולהוסיף עליו את המע"מ.

בעמ' 25-23 , 52, 6 5-62 לתמליל , מסבירה חמדה שבעת שנחתם " הסכם האופציה" ובעת שהם סיכמו על המחיר - 1,800,000 ₪ - היא סברה שלא יחול מע"מ על מכירת "הדירה", אם משום שמדובר בדירה ל"זוגות צעירים"; ואם משום שלא היה מע"מ על מכירת דירות שניבנו בתמ"א 38.

יעקב קיזלשטיין היה מוכן ללכת לקראת חמדה ולהוסיף את תוספת המע"מ, אם אכן תוכיח לו שהיה שינוי כלשהו בתשלום המע"מ מאז שנחתם "הסכם האופציה".

חמדה לא הוכיחה שהיה שינוי כזה, הגם שאמרה שתבדוק את הנושא עם רואה החשבון שלה .

אין אני גם מוכן לתת אמון בכך שבעת כריתת "הסכם האופציה", סברה חמדה שבעסקת מכר זו, יש פטור מתשלום מע"מ.

מהשיחות שהתנהלו עולה, שאין זה הפרויקט הראשון שבנו אילן וחמדה אנגל וכי מי שניהל עבורם את הפרויקטים, לרבות הפרויקט הנוכחי, הייתה בתם עו"ד עדי מנדלוביץ והם גם נעזרו ברואה חשבון. ברי לי שהם ידעו היטב אילו מיסים חלים על עסקת המכר.

זאת ועוד;

גם אם נכונה הייתה הטענה , שהיה שינוי כלשהו בשיעור המס, טענה זו אינה יכולה להועיל למשיבים.

בע"א 9922/02 רשות השידור נ' שפ"מ שירותי פרסומת מיוחדים בע"מ דלעיל נדונה אפשרות זו.

בפסק הדין כותבת כב' השופטת אסתר חיות :
 
"צדדים התקשרו בחוזה למתן שירותים נמשכים והניחו בעת כריתתו כי העסקה אינה חייבת במס ערך מוסף. החוזה ביניהם " שתק" בעניין זה ולא קבע מי ישא בתשלום המס אם יחול. במשך מספר שנים לא שולם מס ערך מוסף בגין השירותים נשוא העסקה אך בשלב כלשהו הודיעו רשויות המס לנותן השירות כי מעתה ואילך יחול חיוב במס על השירותים הניתנים. האם רשאי נותן השירות במישור היחסים החוזיים שבינו ובין מקבל השירות, להוסיף בנסיבות אלה את המס למחיר החוזי המוסכם? זוהי השאלה הניצבת במוקד ערעור זה.
...
8.        מהו הדין כאשר טעו הצדדים בעניין חיובה של העסקה במס ערך מוסף והתברר להם לאחר כריתת החוזה כי העסקה חייבת במס בניגוד למה שסברו? לכאורה, ניתן לטעון כי אם הצדדים סוברים שהעסקה אינה חייבת במס פשיטא שהמחיר המוסכם אינו כולל מס ועל כן אם התברר מאוחר יותר כי העסקה בכל זאת חייבת במס, לא יוכל הקונה ליהנות מהכלל לפיו יש לראות את המחיר הנקוב בחוזה כמחיר הכולל מס (ראו: נמדר, 378; וראו גם ע"ש 32/92 א. שמטוב ובניו בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, מיסים ו/6 ה-32 (1992)). ההלכה שנפסקה קבעה אחרת והטילה את נטל המס גם במקרה כזה על העוסק (המוכר או נותן השירות), מטעמים דומים לאלה שכבר פורטו לעיל. כך נפסק בע"א 6186/92 קלינגר נ' עמית ברגר - סוכנות "פז" בע"מ (לא פורסם, 21.12.97), כי:

כשהתברר שחל על העסקה מע"מ, הוא חל על המוכר... [המוכר] היה מיוצג, הוא נועץ ברואה חשבון ואם אלה לא נתנו לו יעוץ נכון, ולא העמידוהו בעוד מועד על המצב לאשורו, אין לו להלין על [ הקונה]... חובת המוכר בתשלום המע"מ מפורשת בחוק. אין כל קושי להצטייד באינפורמציה הדרושה בנושא זה, בטרם נערכת עסקה, ולכלכל את העניינים תוך לקיחה בחשבון של המס ותוך הכללה של תניה ברורה בחוזה, בדבר חלות המע"מ על צד זה או אחר ( שם, פיסקאות 8-7; וראו גם יעקב פוטשבוצקי חוק מס ערך מוסף 196 ( הערת שוליים 5) (1996) ( להלן: פוטשבוצקי)).
למסקנה דומה הגיע בית משפט זה בעניין משכנות כלל, בקובעו כי אין לדרוש מהקונה תוספת על המחיר שנקבע בין הצדדים אף אם התברר כי טעו לעניין החבות במס ערך מוסף:

בהינתן כי מע"מ הוא מס עקיף שמגולגל על הצרכן, מתבקשת המסקנה כי ההטבה בעין שקיבלה החברה כבר כוללת בתוכה את המע"מ... הצדדים הניחו כי העיסקה איננה חייבת במע"מ, ולכן קשה להסיק הסכמה להכליל בסכום את המע"מ. אולם הסכמת הצדדים ומהות העיסקה מלמדות כי ההטבה בעין ששילמו הדיירים היא הטבה כוללת, שלא יתווסף לה כל תשלום נוסף במסגרתה... (שם, 352-351)

צא ולמד, שגם אם הייתה נכונה טענתה של חמדה שהיא סברה מתוך טעות שעל עסקת מכר זו אין תשלום מע"מ - טענה שאיני מקבל – "נטל המס" חל עליה - מוכרת "הדירה" - ואין היא רשאית להעבירו ו/או להטילו על המבקשת/מיכל - רוכשת "הדירה".

נימוק נוסף אותו העלתה חמדה להוספת המע"מ על המחיר שנקבע, עניינו ב"כדאיות העסקה".

לאורך כל הפגישות והשיחות שהתקיימו, טענה חמדה כי העסקה הפכה להיות לא כדאית, אם בשל הזמן שחלף מאז " הסכם האופציה" ועד לקבלת "היתר הבנייה" ובשל ההתייקרויות אשר הופכות את הבנייה ללא כדאית .

את העיכוב בקבלת "היתר הבנייה" ותחילת הבנייה היא תולה בהתנהלות הארוכה שהייתה עם עיריית תל-אביב לצורך קבלת "היתר בנייה".

אלו בוודאי אינם מעניינה של מיכל קיזלשטיין ואין בהם כל הצדקה לשנות את מחיר "הדירה" המוסכם – 1,800,000 ₪ - או להוסיף על מחיר זה את המע"מ.

עוד מנמקת חמדה את הדרישה לתוספת מע"מ, שמחיר הדירות עלה ושלטונות המס לא יקבלו ש"הדירה" נמכרה רק ב-1,800,000 ₪. על כן, והיות ולטענתה מחיר הדירה כיום הינו בין 2.5 מיליון ₪ ל-3 מיליון ₪, היא גם מציעה ליעקב קיזלשטיין למכור עבורו את "הדירה", ל"גזור" ממחיר המכירה את חלקה הנטען – 1,800,000 ₪ בתוספת מע"מ - ואת היתרה לתת לו.

יעקב קיזלשטיין דחה את הצעותיה וע מד על דעתו כי יש לקיים את העסקה במחיר שנקבע: 1,800,000 ₪ (כולל מע"מ).

בתצהירו הוא כותב:

"14. יובהר מראש כי המחיר שסוכם בין הצדדים אינו נמוך, אלא מחיר סביר לדירה כזו. התברר לי ולמבקשת בדיעבד כי כשנה וחצי לפני חתימת הסכם האופציה, מכרה המשיבה 1 שתי דירות אחרות בבניין בשטח של 63 מ"ר במחיר של 1.6 מיליון ₪ (כולל מע"מ) כל אחת, ודירה בגודל דומה בבניין נמכרה בנובמבר 2012 בסכום של כ 1.5 מיליון ₪. (מפאת צנעת הפרט לא צוינו שמות הרוכשים, אולם הם יגולו בעת הדיון בבקשה, ככל שיידרש)."

בשיחות אותן הוא מנהל עם חמדה הוא חוזר על הדברים.

בשיחה מיום 1.9.2015 אומרת חמדה:

"חמדה: אז סגרתי עסקה כשלון. כמה אנשים לקחו כסף וברחו מהמדינה ולקחו לאנשים כסף? אנחנו אנשים ישרים והגונים.
-ואני אומרת לך; או שאני אחזיר לך את הכסף שנתת עם ריבית כי זה היה חלק מהתנאי. או שאני מוכנה למכור לך את הדירה – ותרוויח עליה. הכי יפה בעולם. תרוויח עליה את כל הכסף. כמה שתקבל יותר. אולי תמכור אותה בשלושה מיליון? מה אני יודעת בכמה? (עמ' 64-63)

בשיחה מיום 15.10.2015 אומרת חמדה:

"חמדה: ...יכול להיות עשיתי טעות. אני מודה באמת. עשיתי טעות שעשיתי את העסקה הזאת. כי,..." (עמ' 20)

"חמדה: גם לנו יש תיק, וזה שהתעכבנו שנה וחצי, זה עלה לנו בהרבה, הרבה תעצומות נפש. והרבה עוגמת נפש.
...
"חמדה: והיום במצב הזה, הנוכחי שאין לנו גם שתיים וחצי קומות. ואנחנו בתקופה ההיא קיווינו שאנחנו נקבל גם עוד קומה. ירדנו" (עמ' 28)
...
"חמדה: מהתחלה עשיתי טעות שנתתי מחיר שהוא לא ריאלי. כשאני אמרתי לך אז שני מיליון, הורדת אותי ל-1.9. אחר כך אמרתי: 1.8.
- אמרתי – אילן אתה יודע מה? חברים, כולם קנו חברים גם יעקב שייהנה. זאת הייתה הנקודה. אבל עשיתי טעות. כי המחיר הזה הוא לא הגיוני. כאילו זה לא מחיר, תראה, אני אגיד לך את האמת. תשאל, אני לא יכולה לפתוח דברים שהם לא," (עמ' 36)

למותר לציין, ש"טעות" ב"כדאיות העסקה", אינה מהווה עילה לביטולה.

יפים לעניין זה דבריו של בית המשפט העליון בע"א 1514/04 שיכון עובדים נ' יון חנית:

"הלכה ידועה היא כי לא ניתן לבטל חוזה בשל טעות בכדאיות העסקה או בשל העובדה שאחד הצדדים לא העריך נכונה את הקצאת הסיכונים שבבסיס החוזה ( ראו למשל, ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513, 528-527)."
(פורסם באתרים המשפטיים)
3. סוף דבר

אני קובע ש" הסכם האופציה" שריר וקיים ויש לקיימו.

אני קובע שב" הסכם האופציה" מצויים כל הפרטים המהותיים המאפשרים חתימת "חוזה מכר" :

זהות "הדירה" הנמכרת: "הדירה" מרח' מרמורק מס' 26 בתל-אביב הנושאת את חתימתם המשותפת של מיכל קיזלשטיין וחמדה אנגל על ה"גרמושקה" ת/1.

מחיר הדירה: 1,800,000 ₪ כולל מע"מ.

על חשבון מחיר "הדירה" כבר שולם סכום של 300,000 ₪ כמפורט בנספחים 11-5.

קרי, הפרטים המהותיים ההכרחיים לצורך מימוש " הסכם האופציה" וכריתת "חוזה מכר" ידועים ומוסכמים.

כל שנותר הוא, לכרות את "חוזה המכר" מתוך תקווה שהצדדים בהסכמה ישלימו הפרטים הדורשים עדיין השלמה שאחרת לא יהיה מנוס מאשר להשלימם "מכוח הדין והנוהג". אין מקום לעשות כן עתה, שכן " המרצת הפתיחה" המונחת עתה בפני, הינה ליתן סעד הצהרתי בדבר תוקפו של "הסכם האופציה".

יפים לעניין הדברים שנאמרו בע"א 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא דלעיל, מפי כב' השופטת אסתר חיות בהסכמת כב' השופט י. עמית ו כב' השופטת ד. ברק-ארז :

"37. התוצאה היא איפוא שהסכם האופציה שנחתם היה מסוים דיו. אכן, יישומו היה נדרש להשלמה (מכוח הדין והנוהג), אולם עובדה זו אינה גורעת ממסוימותו, כפי שהוסבר לעיל. בהקשר הנוכחי, איננו נדרשים לאופן ההשלמה, בשים לב לסעד הנדון – סעד הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם האופציה ".

"צו המניעה הזמני" אשר ניתן על ידי בית המשפט ביום 16.3.2016, האוסר על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה "בדירה" דלעיל יישאר על כנו, עד למתן החלטה אחרת של בית המשפט.
אני מחייב את המשיבים – ביחד ולחוד – לשלם למבקשת את הוצאות הליך זה, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך כולל של 50,000 ₪.

סכום זה יישא הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית , מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ד' חשוון תשע"ח, 24 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

המזכירות תעביר העתק מפסק דין זה לצדדים.