הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים פליליים עתפ"ב 44531-01-20

לפני
כבוד ה שופט אברהם הימן

המערערים

1.שלמה חולי
2.שרה חולי
3.מור מנחם חולי
4.אור רוית חולי
5.שיאל חולי
6.ברוך חולי

נגד

המשיבה

ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

פסק דין

לפני ערעור על החלטת בית משפט לעניינים מקומיים בחולון (כב' השופט א' צ'כנוביץ) בתיק ב"ש 65/19 מיום 13.1.20 לפיה נדחתה בקשת המערערים לביטול צו הריסה ללא הרשעה.

רקע דיוני

מדובר בצו הריסה ללא הרשעה שניתן במעמד צד אחד שניתן ביום 4.12.19 בהתאם לסעיף 239 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

הצו מורה על הריסה מיידית של בנייה אסורה הנמצאת באזור המכונה "המשולש החקלאי" הנמצא בגבול הערים חולון וראשון לציון, הידוע כגוש 6022 חלקות 53 ו-54 בתחום הרשות המקומית חולון, אשר הוקמה ללא היתר ע ל שטח חקלאי והכוללת מבנה הבנויה ממכולה ומבניה קלה, פרגולה, סככות ומכולה המשמשת כמחסן.

הבקשה לביטול צו ההריסה הוגשה על ידי המערערים, כאשר המערערים 2-6 לא נכללו כמשיבים לבקשה למתן הצו. המערער 1 נכלל בבקשה כמשיב 50 שהינו חלק מקבוצה של פולשים למתחם חקלאי הנעדרים כל זכות בו. המערערים טענו כי המערערת 2, אמו של המערער 1, רכשה זכויות בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 53 בגוש 6022 על פי הסכם רכישה שהעתקו צורף לבקשה וכי בית משפט לעניינים מקומיים בראשון לציון קבע כי הינם בני רשות לגבי חלקה 54.

בית משפט קמא דחה את טענות המערערים ואת בקשתם לביטול צו ההריסה. מכאן הערעור.

החלטת בית משפט קמא

בית משפט קמא דחה, כאמור, את טענותיהם של המערערים וקבע כי אין להם זכות עמידה להתנגד לצו ההריסה שניתן כדין.

באשר לחלקה 53 שבגוש 6022, קבע בית משפט קמא כי הסכם המכר על פיו נטען כי למערערת 2 זכויות בנכס הוא עלום וכי רק שמו של אחד משלושת המוכרים מופיע בנסח המקרקעין, כי עיון באישורים לרישום בפנקס המ קרקעין מלמד כי אינם מתייחסים לעסקת רכישה נשוא ההסכם אלא לעסקה אחרת בה מו כר הזכויות הוא אדם אחר. בית משפט קמא קבע עוד כי גם בהנחה שעסקת המכר הנטענת התקיימה והקנתה למערערת 2 זכויות כלשהן במקרקעין, אין הדבר מעיד על זכויותיהם של המערערים וכי לא הוצגו מסמכים המלמדים על העברה או הקניית זכויות במקרקעין למערערים.

באשר לחלקה 54 בגוש 6022, בעניינה הסתמכו המערערים על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון שניתן במסגרת תיק צ"ה 27021-09-18 וטענו כי לפיו הוכיחו את זיקתם לקרקע כבני רשות ביחס לבעל הזכויות בקרקע מר אהוד בן שך, קבע בית משפט קמא כי קביעתו של בית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון מתייחסת למבנים אחרים שהוקמו בשטח שיפוטה של העיר ראשון לציון ולמקרקעין אחרים בגוש 6090 חלקה 48, בעוד שצו ההריסה מתייחס למקרקעין אחרים בחולון . על כן קבע בית משפט קמא כי קביעת בית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון אינה רלבנטית למקרקעין בחולון ואינה מבססת למערערים זכות עמידה בהליך ובקשר למקרקעין נשוא הבקשה לביטול צו ההריסה.

בית משפט קמא קבע עוד כי העובדה שהבעלים הרשומים של המקרקעין לא נקטו בצעדים לפינויים של המערערים לא מקימה למערערים זכות או מעמד חוקי במקרקעין; כי תשלומי מיסים אשר לטענת המערערים בהם הם נושאים וטענתם כי המערער 1 מעבד את הקרקע החקלאית אינם מב ססים את מעמדם כבני רשות ואינה מראה טעם להותיר מבנים בלתי חוקיים על כנם, וכי הטענה לפיה רשויות ציבור ורווחה העבירו לפני מספר שנים את המערערים להתגורר במקרקעין היא טענה בלתי מבוססת.

בית משפט קמא קבע כי גם אם המערערים היו מצביעים על זכות לבקש את ביטולו של צו ההריסה, דין הבקשה לביטול הצו להידחות לגופה. המערערים טענו בפני בית משפט קמא כי לא מתקיים תנאי מהתנאים הקבועים בסעיף 239 לחוק התכנון והבנייה היות והמשיבה לא הצביעה על קיומו של "עניין ציבורי מיוחד" למתן צו הריסה ללא הרשעה. בית משפט קמא הפנה לפסיקה, וקבע כי בנסיבותיו הייחודיות של המקרה מתקיים "עניין ציבורי מיוחד" המצדיק את הריסת המבנים שנבנו ללא היתר בנייה כדין והם משמשים למגורים כאשר ייעודם של המקרקעים הוא חקלאי. בית משפט קמא קבע כי בנייה שלא כדין על קרקע חקלאית תוך שימוש חורג למגורים בקרקע שייעודה חקלאי מנוגדת לאינטרס הציבורי ומצדיקה את העדפתו על פני האינטרס של המערערים. כמו כן קבע בית משפט קמא כי מדובר בבניה אסורה רחבת היקף הכוללת 7 מבנים על שטח כולל של כ- 487 מ"ר שנבנו בדרך מאולתרת, וכזו הגורמת ל"אנדרלמוסיה". בית משפט קמא תיאר את הבנייה כ"פרועה" וקבע כי הינה בניגוד זועק לאינטרס הציבורי "שלא יצא חוטא נשכר" ולמניעת פגיעה בשלטון החוק ובתכנון הסביבתי לרווחת הציבור.

טיעוני המערערים

המערערים טוענים כי טעה בית משפט קמא בנימוקיו לדחיית הבקשה לביטול צו ההריסה.

לטענת המערערים, היה על בית משפט קמא לקיים דיון ולברר את טענות המערערים אך הוא לא עשה כן, ובחר באופן אוטומטי בעמדת המשיבה ללא נימוק מניח את הדעת.

לטענת המערערים, הסכם הרכישה שהוצג מטעמם אינו "עלום" אלא מוכיח כי המערערת 2 רכשה זכויות בחלקים מחלקה 53 ממר עדני עזרי שהוא בעלים של חלק מהזכויות בחלקה 53 (במושע) ובכך הוכחה כי היא מחזיקה לכל הפחות בזכות חוזית. המערערים טוענים כי טעה בית משפט קמא כשקבע כי זכויותיה של המערערת 2 לא הוקנו למערערים היות ואין צורך בהעברה או הקניה ודי בזכות חוזית בלבד.

לטענת המערערים, זכותם במקרקעין כבני רשות בחלקה 54 נובעת מהעובדה כי הוכיחו יש יבתם במקרקעין במשך שנים רבות ומכוח קביעתו של בית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון מיום 24.3.19 כי המערערים הוכיחו את זיקתם לקרקע כברי רשות, לפי שהציגו התכתבויות עם מר בן שך שהוא הבעלים של חלקה 54. בא כוח המערערים טען בעל פה כי אמנם ההתכתבות מתייחסת לחלקה 48 אך הבעלים של חלקה 48 הם בעלים של חלקה 54 גם כן.

לטענת המערערים, המערער 1, בנה של המערערת 2, מעבד את האדמות השייכות לאמו והסמוכות להן לצורך גידולים חקלאיים מכוח הסכמה פוזיטיבית שאינה בשתיקה בלבד שניתנה על ידי בעלי הזכויות האחרים לפני מספר שנים, והוא וילדיו מתגוררים במבנים שעל המקרקעין בהסכמת הבעלים.

לטענת המערערים, עצם העובדה כי מבנה נבנה ללא היתר אינה מבססת קיומו של עניין ציבורי מיוחד בהריסתו, וכי היה על המשיבה להראות הצדקה להריסה.

המערערים ביקשו להבהיר בכתב הערעור כי בקשתם לביטול צו ההריסה מתייחסת רק לשלושה מבנים, המסומנים 2-4 בצו, בהם מתגוררת המשפחה שהם בשטח כולל של 120 מ"ר בלבד, ואולם בית משפט קמא לא התייחס לכך וסבר כי הבקשה מתייחסת לכל המבנים.

המערערים טוענים כי ניסיונה של המשיבה להגדירם כ"פולשים" אשר השתלטו על קרקע חקלאית, כאשר החזקתם בקרקע היא כדין, מהווה חוסר תום לב.

טיעוני המשיבה

בא כוח המשיבה טען כי הצו מתייחס למבנים נבנו שלא כדין על מקרקעין חקלאיים וכי למעשה מדובר ב"מיני שכונה" שיצרו פולשים וכי מספר צווי הריסה כבר בוצעו בקשר למבנים של משפחות אחרות.

בא כוח המשיבה טען כי שלושת המבנים אליהם מתייחסת הבקשה לביטול צו ההריסה נמצאים על חלקה 54 ולא על חלקה 53.

באשר להסכם שהוצג לגבי חלקה 53 טען בא כוח המשיבה כי מדובר בהסכם שתוכנו אינו ברור, אין בו תאריכים והוא לא נרשם בטאבו. באשר לחלקה 54 טען בא כוח המשיבה כי לא תיתכנה הסכמות שבשתיקה. על כן טען כי צדק בית משפט קמא בקביעותיו.

בא כוח המשיבה טען כי גם בהנחה שלמערערים קיימת זכות כדין להחזיק במקרקעים הרי שמדובר בקרקר חקלאית מוכרזת אשר הבנייה עליה אסורה.

בא כוח המשיבה טען כי טענת המערערים ש המדינה שיכנה אותם במקרקעין היא טענה מופרכת וממסמכים המלמדים כי ילדי מערער אמורים להיות בחזקתו – אביהם, אך לא משתמעת המסקנה שהמדינה יישבה את האב וילדיו במקום בניגוד לחוק.

באשר לקיומו של עניין ציבורי, הפנה בא כוח המשיבה לפסיקה וטען כי מדובר בעבירות בנייה רחבות היקף המהוות פגיעה סביבתית ומכשול העומד לפני פיתוחם של המקרקעין. כמו כן טען לפגיעה חמורה בהרתעה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בהחלטת בית משפט קמא ונתתי דעתי לנימוקי הערעור ולעמדת המשיבה, אני סבור כי אין כל מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא לפי שלא נפל בה כל פגם.

ראוי תחילה להציב את המחלוקת על תילה. צו ההריסה ניתן ביחס לשבעה מבנים שנבנו ללא היתר ושלא כדין על שתי חלקות: חלקה 53 וחלקה 54 בגוש 6022 בתחום הרשות המקומית חולון. אין חולק כי המבנים נבנו ללא היתר ועל שטח שייעודו חקלאי. אין גם חולק כי המערערים בנו את המבנים שלא כדין והם עושים בהם שימוש שלא כדין. בבקשתם לביטול צו ההריסה עתרו המערערים לביטולו של צו ההריסה ביחס לשלושה מבנים בלבד: מבנים המסומנים בצו ההריסה כמבנים 2-4, ואשר משמשים למגוריהם. בדיון שהתקיים לפני, הבהיר בא כוח המשיבה כי מבנים אלה נבנו ללא היתר ושלא כדין על חלקה 53. החלטת בית משפט קמא התייחסה גם לטיעוני המערערים ביחס לזיקתם לחלקה 54 וגם בטיעוני כתב הערעור העלו המערערים נימוקי ערעור בקשר לקביעות בית משפט קמא בשאלת זיקתם לחלקה 54. אלא שכעת, הוברר כי המערערים משלימים עם צו ההריסה באשר למבנים הנמצאים על חלקה 54, ולפיכך לגבי אלה אין לדון בשאלת זיקתם לחלקה 54 ובשאלת ההצדקות לביטולו של צו ההריסה הנוגע למבנים על חלקה זו. משמעות הדבר היא כי צו ההריסה הנוגע למבנים על חלקה 54 אינו במחלוקת ולגביו לא הועלתה מטעם המערערים הסתייגות בדרך של בקשה לביטולו.

המחלוקת בין הצדדים היא ביחס לצו ההריסה של שלושה מבנים הנמצאים על חלקה 53, כאשר אין מחלוקת כי אלה נבנו והוקמו על ידי המערערים ללא היתר ושלא כדין על שטח שייעודו חקלאי.

אשר על כן, מתמקדות השאלות שמעלה הערעור בשתיים: האחת היא השאלה, האם טעה בית משפט קמא בקביעתו כי למערערים אין זיקה למקרקעין שבחלקה 53 ומשכך אין הם בעלי זכות לבקש את ביטולו של צו ההריסה המתייחס לשלושת המבנים שעל חלקה זו. השנייה היא השאלה, האם טעה בית משפט קמא בקביעתו כי קיים "עניין ציבורי מיוחד" במתן צו ההריסה.

באשר לשאלת זיקתם לחלקה 53, טענו המערערים כי הציגו בפני בית משפט קמא הסכם מכר לפיו רכשה המערערת 2 12600/173726 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 53 בגוש 6022 מהמוכרים: מר עדני עזרי הרשום בנסח רישום המקרקעין כבעלים של 225/12409 X2 מהחלקים בחלקה 53 ו גב' ממיכל עדני וגב' דורית מרסיאנו, בתמורה לסך של 6,945$. יצוין כי בהסכם נרשם כי גב' מיכל עדני וגב' דורית מרסיאנו הן בעלות 3/4 מזכויות המכר ועדני עזרי הוא בעל 1/4 מאותן זכויות. בא כוח המערערים טען כי הסכם זה מבסס את זיקתה של המערערת 2 לחלקה 53 מכוח זכות חוזית ולפחות כראשית ראיה, ואולם טעה בית משפט קמא כאשר קבע כי מדובר בהסכם "עמום" ולא קיים דיון ואיפשר למערערים להעיד מטעמם את עדני עזרי.

עיינתי בהסכם המכר שצורף לכתב הערעור ואני סבור כי צדק בית משפט קמא עת קבע כי מדובר בהסכם "עמום" אשר אינו נושא תאריך עריכה ושמות המוכרים הנקובים בו כוללים כאלה שאינם בעלי זכויות רשומות במקרקעין. ככזה, אין בהסכם לבסס ולא בבחינת ראשית ראיה זכות חוזית במקרקעין והוא מעלה תהיות רבות אודות תקפותו, בייחוד מקום בו הוצגו אישורים לרישום בפנקס המקרקעין המתייחסים לעסקה אחרת שככל העולה מאותם אישורים נעשתה בין מר בן חמו שמואל לבין שלושת המוכרים ששמם נקוב בהסכם הנדון ביום 7.1.09 , ובמסגרתה רכשו כל אחד מאלה חלק של 12600/694904 מחלקה 53. לכך יש להוסיף כי בא כוח המערערים טען כי העברת הזכויות הנחזית מתוך הסכם המכר לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשל "כל מיני עניינים שלא קשורים לתמורה".

אשר על כן, איני מוצא מקום להתערב בממצאיו של בית משפט קמא באשר לראיות שהוצגו בפניו להוכחת זיקה חוזית למקרקעין וממילא איני מוצא להתערב בקביעתו כי אין באלה לבסס זכות חוזית במקרקעין, לפי שקביעה זו מבוססת היטב על הראיות שהוצגו בפניו.

גם אם אניח לטובת המערערים כי יש בידם זכות חוזית בחלקה 53 וכזו המאפשרת להם לבקש את ביטולו של צו ההריסה המתייחס לשלושת המבנים המשמשים אותם למגורים על אותה חלקה, הרי שאני מוצא כי צדק בית משפט קמא גם בקביעתו כי צו ההריסה הוצא מכוח סעיף 239 לחוק התכנון והבנייה כדין, כי התקיימו התנאים להוצאתו לרבות התנאי בדבר קיומו של "עניין ציבורי מיוחד".

צו ההריסה הוצא לאחר תיקון 116 לחוק התכנון והבניה שתכליתו ידועה והיא לייצר אכיפה מהירה ויעילה כנגד מבנים שנבנו ללא היתר ואשר מסכנים את העושים בהם שימוש ואת הציבור.
עיקר טרוניית המערערים היא כי בית משפט קמא הניח שעצם קיומם של מבנים שנבנו ללא היתר מהווה "עניין ציבורי מיוחד", אלא שלא כך.

טרם שאדרש לנימוקים לדחיית טיעוני המערערים בהקשר זה, אני מוצא לנכון להפנות לדברי בית המשפט העליון בע"פ 3490/97 יצחק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא [פורסם בנבו] (3.2.98) אשר חלקם אוזכר בפסק דינו של בית משפט קמא , תוך הסבת תשומת הלב כי סעיף 212 הוחלף לאחר תיקון 116 לחוק לסעיף 239 ואף אם בהרחבה מסוימת:

"לשיטתי, יש להבחין בין סמכותו של בית-המשפט להורות על הריסה לפי סעיף 205 לחוק התכנון – בעקבות הרשעה באחריות להקמת מבנה ללא היתר – לבין הסמכות הנתונה לבית-המשפט בסעיף 212 לחוק התכנון להורות על הריסת מבנה שהוקם ללא היתר, ללא קשר להרשעה. תכליתו של צו הריסה לפי סעיף 205 הנ"ל היא, להחזיר את המצב לקדמותו ולסלק מבנה שהוקם תוך הפרת החוק לבל יימצא חוטא נשכר; בעוד שתכליתו של צו הריסה לפי סעיף 212 הנ"ל היא, שמירת הסדר הציבורי ומניעת מטרד מן הציבור בשל עצם קיומו של מבנה בלתי חוקי. לא בכדי מדבר סעיף 205 הנ"ל ב"אמצעים נוספים" לענישתו של עבריין בנייה, ואילו סעיף 212 האמור מדבר ב"הריסה ללא הרשעה", לאמור – שאין בה משום נקיטת אמצעים כנגד עבריין בנייה, אלא בהסרת "מכשול" לרבים במובן הרחב של המושג. צו הריסה לפי סעיף 205 לחוק התכנון מכוון כנגד העבריין; בעוד שצו הריסה לפי סעיף 212 לחוק האמור מכוון כנגד ה"מבנה" שהוקם שלא כחוק.
כאשר מדובר בהריסה מכוח הסמכות שבסעיף 205 לחוק התכנון, די לה לתביעה בקיומה של הרשעה בהקמת מבנה ללא היתר, והכלל שקבע בית-משפט השלום כנקודת מוצא למתן צו ההריסה במקרה דנן – "אכן, בדרך כלל בנין שנבנה ללא היתר דינו להיהרס" – כוחו יפה בעניין זה.
ברם, כאשר מדובר בבקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה – לפי סעיף 212 לחוק התכנון – שונים פני הדברים. בעניין זה, אין די לה למדינה בהוכחה כי נתקיימו התנאים המקימים את הסמכות לצוות על ההריסה, ועליה להוכיח כי בנסיבות העניין ישנה הצדקה ליתן צו כזה מטעמים של "עניין ציבורי" חשוב; כאשר בפני המתנגד למתן הצו פתוחה האפשרות להציג שיקולים התומכים בהתנגדותו. צו הריסה יינתן רק במקום ששיקולי ה"עניין הציבורי" גוברים על השיקולים האחרים שמציג המתנגד. העובדה שהמבנה נושא הבקשה הוקם ללא היתר, מהווה תנאי יסודי לסמכותו של בית-המשפט לפי סעיף 212 לחוק התכנון ומקובל עליי שעצם הקמתו של המבנה שלא כחוק מהווה שיקול נכבד להריסתו. ברם, ככלל, לא יהיה די בשיקול זה לבדו כדי להכריע את הכף בזכות מתן צו הריסה, ועל בית-המשפט לבחון אם בנסיבות העניין מחייב העניין הציבורי את הריסת המבנה.
אמנם, לשון הפתיח של סעיף 212 הנ"ל מדברת בסמכות "לצוות כאמור בסעיף 205", ולכאורה – מתבקשת מכך המסקנה כי המדובר ב"סמכויות" זהות בכל הקשור ליישומן. ברם, ההבחנה בקשר ליישום הסמכות הקבועה בשני הסעיפים האמורים נעוצה באופייה של הסמכות ובתכלית יישומה ולא בלשון המבטאת אותה. על-מנת להצדיק מתן צו הריסה, על בית-המשפט לבדוק כל מקרה "לאור נסיבותיו ומול הנסיבות הייחודיות של המקרה, גם יתן בית המשפט את דעתו לאינטרס הציבורי שחוטא לא יצא נשכר, וכי אין להתיר התרחבות האנדרלמוסיה בכל הנוגע לחוקיות הבניה" (מתוך רע"פ 3460/94-3465, 3472-3476 מאדי עלי סואעד ואח' נ' מדינת ישראל – על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון [2]).
יהיו אפוא מקרים שבהם יגיע בית-המשפט לכלל מסקנה כי יש הצדקה ליתן צו הריסה לפי סעיף 212 הנ"ל בשל כך שבנסיבות המיוחדות למקרה, עומדת הותרת המבנה הבלתי חוקי על כנו בניגוד זועק "לאינטרס הציבורי שחוטא לא יצא נשכר"; יהיו מקרים שבהם תהיה הצדקה למתן הצו במניעת ה"אנדרלמוסיה" שיוצרת בנייה ללא היתר ויהיו מקרים שבהם תימצא ההצדקה למתן הצו ב"מטרד" שיוצר המבנה שנבנה שלא כחוק. ברם, על-מנת להגיע לכלל המסקנה האמורה, על בית-המשפט לעמת כנגד השיקולים "הציבוריים" האמורים – שאינם מהווים, כמובן, רשימה ממצה – את השיקולים ה"אישיים" של המתנגד להריסה, ומטבע הדברים, שתהיינה בוודאי נסיבות שבהן יגברו השיקולים ה"אישיים" על השיקולים ה"ציבוריים", והמבנה שהוקם שלא כחוק לא ייהרס (ראה ע"פ 318/81 ג'רסי נ' מדינת ישראל [3]; ועיין ע"פ (ת"א) 489/94 לדני נ' מדינת ישראל [5] )".

עיון בפסק דינו המפורט והמנומק של בית משפט קמא מלמד כי שקל שיקולים ציבוריים נרחבים ולא הסתמך על שיקול צר כפי טענת המערערים. בית משפט קמא שקל בפסק דינו שיקולים שונים הנוגעים לאינטרס הציבורי, הן כאלה הנוגעים לשימוש האסור הנעשה בקרקע בניגוד לייעודה החקלאי, הן כאלה הנוגעים להיקפה ולעובדה כי מדובר בבנייה מאולתרת, והן כאלה הנוגעים לשמירה על הסדר הציבורי ועל שלטון החוק ומניעת הפקרות . דומה כי המערערים התעלמו מנימוקיו המפורטים של בית משפט קמא בעניין זה; שהם נימוקים המבססים אינטרס ציבורי מיוחד ומובהק בסילוק המבנים האסורים מהשטח החקלאי, אשר מסכנים את יושביהם ואת הציבור.

סוף דבר, אני דוחה את הערעור.

בשולי פסק הדין, ובהתייחס לנסיבות אישיות מורכבות של המערערים ובני משפחתם, שאיני יכול להתעלם מהן מבחינה אנושית, הרי שאני סבור כי הפתרון לנסיבות אלה ולמצוקת הדיור של המערערים אינו בהליכים למניעת ביצוע צו ההריסה, אלא בהליכים אל מול גורמי הרווחה והדיור הציבורי.

המזכירות תעביר את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' שבט תש"פ, 30 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.