הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רת"ק 48810-09-19

לפני
כבוד ה שופטת אביגיל כהן

המבקשת:

רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אורן וינטרויב ועו"ד לירן הופשטיי ן

נגד

המשיבים:

  1. ספיר ראובן
  2. רוני ספיר פקרמן

החלטה

1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בימ"ש לתביעות קטנות בהרצליה (כב' הרשם הבכיר צחי אלמוג) מיום 31.7.19 בת"ק 57817-02-19 לפיו התקבלה תביעת המשיבים – התובעים נגד המבקשת - הנתבעת .

2. עניינה של התביעה הקטנה בפיצוי בגין איחור במסירת דירה בפרויקט שבנתה הנתבעת – המבקשת ברמת השרון.
ביום 29.5.15 התקשרו התובעים – המשיבים עם המבקשת בהסכם (להלן: "הסכם המכר") לרכישת דירה בפרויקט שבנתה המבקשת של שני בנייני מגורים בחלקות 56, 57 גוש 6862 ברמת השרון.

בנספח א' להסכם שכותרתו: "תשלומים ומועדים" נ כתב בסעיף 1 : "כמפורט בסעיף 4 לחוזה, ובכפוף לאמור בו, מסירת הדירה לחזקת הקונה תהא לא יאוחר מיום 30.11.16".

בסעיף 4.2 להסכם המכר נקבע : "למרות האמור בחוזה, דחיית השלמת הדירה ומסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, עד שני חודשים וכן דחיות הנובעות מן הסיבות המפורטות בסעיפים 4.4 או 9.4 להלן, ואפילו תמשכנה מעבר לשני חודשים – לא יהוו הפרה של התחייבויות המוכר שבחוזה ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי".

סעיף 4.4: "אם תחול הפרעה בבנייה או עיכוב בהשלמת הדירה או במסירתה, כתוצאה מגורמים שלא תלויים במוכר או שאין למוכר שליטה עליהם, ובכל מקרה של עיכוב בעבודות הנובע מהקונה, יידחה המועד שבו על המוכר להשלים את בניית הדירה ולמוסרה בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או מהעיכוב הנ"ל".
סעיף 9.4: "מועד המסירה יידחה בפרק זמן המתחייב מביצוע השינויים, על פי קביעת אדריכל המוכר, שתהיה סופית ומוחלטת ולקונה לא תהיינה טענות בקשר לכך".

ביום 30.9.15, כארבעה חודשים לאחר רכישת הדירה וכשנה וחודשיים טרם מועד המסירה החוזי (30.11.16), חתמו הצדדים על "הסכם להזמנת שינויים".
במסמך שנוסח ע"י המבקשת נכתב כי:
"לדייר ידוע כי בעקבות השינויים והתוספות יחול עיכוב של 30 ימי עבודה וזאת בנוסף לכל ארכה לה החברה זכאית עפ"י הסכם המכר ו/או כל אישור ו/או הסכה לארכה שנתנה על ידנו עד כה, ומבלי לגרוע מהוראות הסכם המכר הנוגעות לעניין ולדייר לא יהיו טענות/ תביעות בגין עיכוב זה".

בכתב התביעה טענו התובעים כי בהתאם להסכם המכר, הנתבעת התחייבה למסור את הדירה עד יום 30.11.16, אך בפועל החזקה נמסרה ביום 14.03.17.
לטענת התובעים, הם נאלצו לשלם שכירות לרוכשים שקנו מהם את דירתם.
לטענתם, עלות שכירות באזור מגוריהם הינה בין 6,000 ₪ ל – 7,000 ₪.
על כן עתרו התובעים לפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה משך 3.5 חודשים בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") בתוספת ריבית בשיעור 10% בשל חלוף שנתיים מאז האיחור במסירה. סה"כ: 32,450 ₪ .

3. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי בפועל בחרו התובעים לבצע שינויים ותוספות בדירתם, בהיקף כספי של 7,831 ₪, אשר כללו בין היתר עבודות גבס, חשמל (אחרי ביצוע).
פרק הזמן בדבר העיכוב בגין ביצוע השינויים (30 ימי עבודה) קיבל ביטוי בהצעת המחיר אשר הועברה לידי התובעים, ושולמה על ידם.
בהינתן העובדה, כי התובעים ביקשו לבצע שינויים בדירה, סוכם ואושר בחתימת התובעים כי מועד מסירת הדירה ידחה בפרק זמן מוגדר וקצוב של עד 30 ימי עבודה, ובהינתן העובדה כי הדירה נמסרה לחזקת התובעים ביום 7.3.17, ובחישוב אריתמטי פשוט של תקופת הגרייס (60 יום) ותקופת ימי העבודה הקצובים בגין השינויים (30 ימי עבודה), הדירה נמסרה עובר למועד המוסכם ודין התביעה להידחות.

עוד נטען כי התובעים התעכבו חודשים רבים בסגירת השיש לדירתם בניגוד למועדים אשר נקצבו ; בגין מחדל זה של התובעים נדחה מועד המסירה של הדירה.

לטענת הנתבעת, בפועל היא מילאה את כל התחייבויותיה התכנוניות והביצועיות והדירה הייתה ראויה למגורים עוד קודם למועד המסירה החוזי - כבר ביום 4.11.16 חתמו התובעים על פרוטוקול מסירת הדירה.
נטען כי בחודש דצמבר 2016 במסגרת דרישה לקבלת היתר אכלוס, התברר לנתבעת לראשונה, כי עיריית רמת השרון, ומנסיבות שאינן תלויות בנתבעת, סירבה לתת היתר אכלוס לפרויקט, וזאת נוכח רשלנותה של העירייה, אשר התחוור כי טרם מילאה אחר חובתה עפ"י צו שיפוטי לביצוע עבודות השלמה תחבורתיות, כתנאי למתן טופס אכלוס, אשר ניתן עוד בחודש יוני 2015, ואשר למרבה הצער, העירייה בחרה לשקוט על שמריה חודשים רבים, ורק לאחר שקיבלה התראה בגין בנזקים האדירים אשר עלולים להיגרם למאות רוכשי דירות בפרויקט, ולנתבעת עצמה, החלה לבצע את המוטל עליה.
בתחילת חודש מרץ 2017, העירייה השלימה את חובותיה ומסרה לחברה אישור אכלוס, וכפועל יוצא, זומנו התובעים לסור ולבצע גמר חשבון ולקבל את מפתחות הדירה.
לטענת הנתבעת, רשלנותה של עיריית רמת השרון, בביצוע העבודות התחבורתיות, הן לעניין מועד תחילתן והן לעניין סיומן – בבחינת עניין שלא בשליטת הנתבעת – ודי בטעם זה בלבד, על יסוד הוראות הסכם המכר והדין לדחות את התביעה כנגד הנתבעת.

4. בדיון בבימ"ש לתביעות קטנות ביום 22.7.19 העידו תובע 1 ונציג הנתבעת – מנהל פרויקט.
לאחר מכן, ביום 31.7.19 ניתן פסק דינו של בימ"ש קמא.

5. פסק דינו של בימ"ש קמא:

א. בהתאם להוראות הסכם המכר, מועד המסירה המקורי של הדירה היה ביום 30.11.16.

ב. כתב השינויים עליו חתמו הצדדים ביום 30.9.15 הוא ברור ויש בו תקרת זמן מקסימלית ולכן אין מדובר בתניית פטור אסורה על פי הוראות הדין.
לאור הסכם השינויים, יש להוסיף למועד המסירה החוזי 30 ימים נוספים.

ג. בימ"ש קמא בחן את הביטוי "ימי עבודה" בהסכם הזמנת שירותים.
צוין כי הסכם המכר בין הצדדים נוקט בלשון ימים קלנדרים ולא ימי עבודה וכך גם בחוק המכר (דירות).
נקבע כי יש לפרש את "30 ימי עבודה" בהסכם הזמנת השינויים מיום 30.9.15 בצמצום וכנגד המנסח (הנתבעת). יש להוסיף לאותם 30 ימים קלנדרים רק ימי שבת וימי חג המוכרים כימי מנוחה, כך שיש לראות את 30 ימי עבודה כ- 38 ימים (מוסיפים בכל שבוע את ימי שישי שבת) .

לפיכך, אם מוסיפים למועד המסירה החוזי (30.11.16) ימים מגיעים ליום 7.1.17, שמסירת הדירה עד אליו לא מזכה את הרוכש בפיצוי.

ג. נקבע כי בנסיבות העניין פרק זמן של 30 ימים הינו פרק זמן סביר לביצוע השינויים, כפי שאכן נקבע בהסכם השינויים.
נקבע כי אין לקשור בין התנהלות העירייה לבין התחייבות הנתבעת למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר.

ד. בימ"ש קמא ציין כי התובעים טוענים שבפועל, החזקה בדירה נמסרה ביום 14.3.17. הנתבעת לא סתרה תאריך זה.
לפיכך מועד מסירת החזקה הוא מעט יותר מחודשיים מאז המועד שנקבע לפי הסכם השינויים, ולכן מדובר באיחור והתובעים זכאים לפיצוי.

את תקופת הפיצוי יש לחשב מיום המועד החוזי (30.11.16) ועד מועד המסירה בפועל (14.3.17) – סה"כ 104 ימים.

ה. בימ"ש קמא העמיד את בסיס הפיצוי על סך 6,000 ₪ לחודש. נקבע כי יש להכפיל סכום זה ב- 1.5 ועל כן יעמוד הפיצוי הכולל לתובעים על סך 31,200 ₪ לכל התקופה.
בנוסף, חויבה הנתבעת לשלם לתובעים אגרת משפט בסך 325 ₪ והוצאות משפט בסך 1,000 ₪.

6. תמצית טענות המבקשת בבקשת רשות הערעור:

א. למרות שבימ"ש קמא קיבל את טענות ההגנה המהותיות של המבקשת לפיהן יש להוסיף למועד החוזי את תקופת הגרייס בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) וסעיף 4.2 להסכם המכר וכן את פרק הזמן הקצוב של 30 ימי עבודה בהסתמך על ההסכם להזמנת שינויים והצעת המחיר, בימ"ש קמא עודד מיוזמתו שאלת פרשנות שלא עמדה במחלוקת (לא הייתה חלק מכתבי הטענות) למשמעות של "30 ימי עבודה" באופן שבחר לבצע פרשנות מצמצמת למושג זה והגיע למסקנה מוטעית כי מועד המסירה של הדירה, שאינו מזכה את המשיבים לפיצויי הוא 7.3.17, במקום 15.3.17.
נטען כי לשון ההסכם להזמנת שינויים פשוטה, נהירה וברורה ובמקרה כזה עפ"י הוראות הדין והפסיקה, אין צורך להידרש לפרשנות ויש לכבד את הסכמת הצדדים.
כמו כן, מדובר ב"הסכם חדש" שעומד בפני עצמו.

ב. לטענת המבקשת, נטען על ידה בבימ"ש קמא בכתב ההגנה ויש לכך תמיכה בראיות בכתב כי המשיבים היו זכאים לקבל את המפתחות לדירתם כפוף לביצוע גמר החשבון, עם קבלת טופס 4 קרי ביום 27.2.17. המשיבים בחרו לבצע גמר חשבון, בניגוד להוראות הסכם המכר, רק ביום 7.3.17. ראיה לכך שבמועד זה המבקשת הנפיקה למשיבים אישור בכתב לפיו הם זכאים לקבל את המפתחות לדירתם.
למרות זאת, בימ"ש קמא קבע בטעות בנוגע לתאריך 14.3.17 כי המבקשת "לא סתרה תאריך זה".
מדובר במסקנה שגויה היורדת לשורשם של דברים.

7. לאחר עיון בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי למסקנה לפיה דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא תשובה, מהנימוקים כדלקמן:

א) בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט לתביעות קטנות ניתנת רק במקרים חריגים, עת נעשה לאחד הצדדים עוול קשה או כאשר הבקשה מעוררת שאלה משפטית בדרגת חשיבות גבוהה ביותר, זאת בשל טבעם של הליכי תביעות קטנות, שתכליתם בירור יעיל, מהיר ופשוט של סכסוכים.
ראה לעניין זה: רע"א 5623/18 עיריית ירושלים נ' נתנאל מור(9.8.18) סעיף 6, רע"א 1196/15 צח בר נ' פורטל (18.3.15) ורע"א 7535/16 דהרי נ' לדרמן (26.12.16).

המקרה שלפני אינו נכנס לגדר החריגים המצדיקים מתן רשות ערעור.
מסקנות בימ"ש קמא תחומות לגדר המחלוקת שבין הצדדים שעניינה הסכם ספציפי לרכישת דירה. לא מצאתי כי נגרם עיוות דין למבקשים ואף לא מצאתי טעות ממשית המצריכה התערבות.

ב) אין בידי לקבל את טענת המבקשת לפיה בימ"ש קמא בחר לעורר שאלה פרשנית שלא עמדה במחלוקת.
התובעים טענו בכתב התביעה כי חל איחור במסירת הדירה.
הנתבעים טענו בסעיף 3.3 לכתב ההגנה כי בשל תוספת תקופת הגרייס (60 יום) ותקופת ימי העבודה בקצובים (30 ימי עבודה) הדירה נמסרה לתובעים ביום 7.3.17 (בהתאם לאישור גמר חשבון – נספח ד' לכתב ההגנה), כך שנמסרה עובר למועד המוסכם.
דהיינו, הנתבעים לא נקבו במועד ספציפי שעד אליו מסירת הדירה אינה מזכה את הרוכשים בפיצוי, אם כי ברור שלטענתם מועד זה הינו לאחר יום 7.3.17.

בימ"ש קמא נדרש להכריע מהו המועד אשר ממנו יהיה חייב הקבלן בפיצוי ולשם כך בדין נדרש לשאלת פרשנות המונח "ימי עבודה".

ג) אין מקום להתערב בפרשנות שניתנה ע"י בימ"ש למונח "ימי עבודה" בהסכם להזמנת שינויים.

          סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשנ"ג – 1973 קובע:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

המבקשת טוענת כי לשון ההסכם ברורה. ממילא, בימ"ש קמא פירש את המונח "ימי עבודה" בהתאם לפרשנות הלשונית הפשוטה של המונח.

אין כל טעם בבקשת רשות ערעור שמצדיק התערבות באופן הפרשנות של בימ"ש קמא.

ד) באשר למועד המסירה בפועל, בימ"ש קמא לא קבע כי מועד זה אינו שנוי במחלוקת.
נקבע כי לא עלה בידי המבקשת לסתור את טענת המשיבים לפיה מועד המסירה בפועל היה 14.3.19.
בימ"ש קמא לא קיבל את טענת המבקשת בכתב ההגנה לפיה מועד המסירה היה 7.3.19.
מדובר בקביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה.

ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות עדים אלא במקרים חריגים ביותר. למשל, כאשר נפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם הנופל לשורשו של עניין או כאשר הטעות בולטת על פניה. זאת, לנוכח היתרון המובנה של הערכאה הדיונית – שלה היכולת להתרשם באופן בלתי אמצעי מן העדים הנשמעים לפניה – על פני ערכאת הערעור.
(ראה לעניין זה: ע"א 7863/16 גורדו נ' ימין (18.7.18) ופסקי הדין המאוזכרים שם בסעיף 16).
בענייננו לא חל חריג המצדיק התערבות.

8. לסיכום:

א. לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

ב. משלא נדרשה תשובה, אין צו להוצאות.

ג. המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, כ"ג אלול תשע"ט, 23 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.