הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רע"א 9059-08-21

לפני
כב' השופטת אביגיל כהן, סגנית נשיא

המבקש - המערער

יעקב סלמן
ע"י עו"ד עומר קאופמן ועו"ד אורון גיצלטר

נגד

המשיבים

1. דן בחור
ע"י ב"כ עו"ד ענת שלינגר

2. טוביה בחור
ע"י ב"כ עו"ד ערן אורבך

פסק דין

1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת עזריה אלקלעי) מיום 2.8.21 בת.א. 34264-02-21 ולפיה נדחתה בקשת המבקש למתן צו מניעה זמני לפינויו מחנות משנקבע כי בית משפט השלום אינו מוסמך לדון בטענות קנייניות של מכר מקרקעין.

2. ראשיתו של ההליך בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בפברואר 2021, כאשר בסעיף 7 לכתב התביעה הוגדרו הסעדים:
"7.1 לייתן צו הצהרתי הקובע כי הנתבעים ביחד ולחוד, הפרו ו/או לא קיימו בתום לב ובדרך המקובלת את סכם השכירות שנחתם עם התובע, במיוחד את הסעיף המקנה לתובע זכות הסירוב הראשונה לרכישת החנות, עפ"י ההסכם השכירות.

7.2 לייתן צו עשה המחייב את הנתבעים ו/או מי מהם, לקיים את הסכם השכירות, כך שהנתבע 1 ימכור לתובע מחצית מזכויותיו בחנות, שהינה אותה מחצית זכויות אותו טוען הנתבע 1 כי רכש מאחיו – הנתבע 2, במחיר מכירה בסך של 900,000 ₪ או לחילופין בסכום שדווח למנהל מיסוי מקרקעין על רכישת מחצית הזכויות של הנתבע 2 או עפ"י הרשום בהסכם המכר שבין הנתבע 1 והנתבע 2.

7.3 לייתן צו הצהרתי הקובע כי התובע זכאי להיות בעלים של מחצית מזכות הבעלות בחנות בתמורה לסכום התשלום ששילם הנתבע 1 לנתבע 2 עבור חלקו של הנתבע 2 בחנות, בהתאם להסכם המכר ביניהם.

7.4 לחילופין, ככול שלא יענה בית המשפט הנכבד לסעדים המבוקשים בסעיפים 7.1 עד 7.3, לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד לפצות ולשפות את התובע בסכום של 900,000 ₪, בגין ההפרה הבוטה של הסכם השכירות, לרבות את זכות הסירוב הראשונה שהוקנתה לתובע, על הנזקים שלהלן:
7.4.1 ההפרש בין שווי השוק לרכישת מחצית זכויות של חנות כדוגמת החנות נשוא התובענה, למחיר המכירה שנקבע בהסכם המכירה בין הנתבע 1 והנתבע 2.

7.4.2 אובדן ו/או פגיעה אנושה במוניטין של התובע, שמחזיק בחנות כ- 25 שנים.

7.4.3 נזקים בגין הפרשים בגובה דמי השכירות בגינם מחויב התובע כיום לעומת אלו שיהיה מחויב במידה ויאלץ לעזוב את החנות נוכח הפרת הסכם השכירות וזכות הסירוב הראשונה.

7.4.4 נזקים בגין אי הארכת הסכם השכירות ע"י הנתבע 1 ו'או פינוי התובע מהנכס בתום תקופת הסכם השכירות, כפי שנקבע בתיק תא"ח 25077-10-20.

7.5 בנוסף, מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד בהוצאות התובע, לרבות בשכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כדין".

3. כב' השופטת אניסמן – עמית, שדנה בעבר בתיק נוסף שהתנהל בין הצדדים בת.א. 35310-08-20 סלמן נ' בחור ואח' בהחלטתה מיום 18.5.21 כתבה כי על פניו עסקינן בתביעה כספית בסך 900,000 ₪ שעילת הפרת הסכם שכירות ולכן הסמכות העניינית נתונה לבית משפט שלום.

בנוגע לסעדים הנוספים: נקבע כי קיים קושי בנוגע אליהם בין היתר בשל כך שהמכר נשוא התביעה אושר בבית משפט לענייני משפחה בהליך של פירוק שיתוף ולא ניתן יהיה לבטלו בדרך של הגשת תביעה זו .

4. המבקש – התובע בתגובתו לא התנגד להעברת ההליך לבית משפט השלום.
הבהיר, כי בתביעתו הוא לא מבקש לבטל הסכם מכר או פסק דין של בית משפט לענייני משפחה אלא סעד הצהרתי שקובע כי הסכם השכירות הופר ולכן יש לחייב הנתבע 1 למכור את החלק שרכש מהנתבע 2 לפי סעיף 19.4 להסכם השכירות שקבע כי התובע זכאי להיות בעלים של מחצית החנות, כפוף לתשלום ששולם בעד החלק שנרכש על ידי הנתבע 1 מהנתבע 2.

כב' השופטת אניסמן – עמית בהחלטתה מיום 1.6.21 קבעה:
"בהמשך לקבוע בהחלטתי מיום 18.5.21, שלפיה על פניו עסקינן בתביעה כספית על סך של 900,000 ₪ אשר עניינה הפרת הסכם שכירות, בהינתן טענת הנתבע 1, כפי שבאה לידי ביטוי בכתב ההגנה שהגיש, שלפיה הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום, ובהינתן הסכמת התובע להעברת התיק לבית משפט השלום, כאמור בהודעה זו, אני מורה על העברת התיק לנשיא בתי משפט השלום במחוז תל אביב לשם ניתובו".

5. הבקשה למתן צו מניעה:
ביום 13.7.21 הגיש המבקש בקשה לצו מניעה זמני במעמד הצדדים, כך שייקבע כי הוא רשאי להמשיך ולהחזיק בחנות כשוכר ולא יפונה מהחנות וזאת עד למתן פסק דין סופי בתביעה. זאת על מנת לשמר מצב קיים ולמנוע את חיסולו של העסק שהוא מנהל בחנות מזה כ- 25 שנה.

6. המשיב 1 בתגובתו ציין כי פסק דין בהסכמת הצדדים לפינוי ניתן ביום 28.1.21 בתביעה לפינוי מושכר – ת.א. 25077-10-20 – הוסכם כי הסכם השכירות יבוא לסיומו ביום 31.8.21 ובמועד זה תימסר החנות.

תביעה שהוגשה על ידי המבקש קודם לכן לבית המשפט המחוזי (35310-08-20) נמחקה לאחר שבית המשפט המחוזי לא נתן צו ארעי.
משהועברה התביעה לבית משפט השלום, הרי שבסמכות בית משפט השלום לדון רק בתביעה הכספית והבקשה לצו מניעה אינה דרה בכפפה אחת עם התביעה הכספית.

המשיב 2 הודיע כי מכר זכויותיו בנכס למשיב 1 – אחיו והוא נעדר כל עמדה בנוגע לשאלת הסעד הזמני ומועד הפינוי.

7 בדיון שהתקיים ביום 2.8.21 טען ב"כ המבקש כי אין מדובר בתביעת בעלות אלא באכיפת הסכם שכירות, שכרגע הוא בתוקף.
ב"כ המשיבה הדגישה כי לבית משפט השלום יש סמכות רק בתביעה הכספית שלפניו.

8. בהחלטה מיום 2.8.21 נקבע, כי בית משפט השלום מוסמך לדון בתביעה הכספית. אין מדובר בטענות בנוגע להסכם שכירות, אלא בסעיף 7.1 לתביעה מבוקש ליתן סעד לפיו הנתבעת הפרו את הסכם השכירות ולכן קמה הזכות לתובע – זכות סירוב ראשונה לרכוש את החנות.
בסעיף 7.3 מבוקש סעד הצהרתי שהתובע זכאי להיות בעלים של מחצית מזכות בחנות, על כן, למרות שמדובר בסעיפים בהסכם שכירות, הרי שבאופן מהותי עסקינן במכר מקרקעין ובאכיפת זכות סירוב ראשונה למכר.
לכן התביעה בבית משפט השלום היא כספית בלבד ודי בכך כדי לדחות הבקשה לצו מניעה זמני.

המבקש חויב בהוצאות בסך 10,000 ₪.

9. בבקשת רשות הערעור (שהוגדרה "דחופה ובהולה") נטען כי בית משפט קמא שגה בהחלטתו.

התביעה אינה לביטול הסכם מכר ו/או פסק דין של בית משפט לענייני משפחה אלא סעד הצהרתי שיקבע כי הסכם השכירות הופר וכן לצו שיחייב את המשיב 1 למכור את החלק שרכש מהמשיב 2 – למבקש וכן צו הצהרתי שיקבע כי המבקש זכאי להיות בעלים של מחצית החנות כפוף לתשלום (סעיף 3.7 לבר"ע).

בית משפט קמא שגה כאשר סבר כי התביעה עוסקת בעניין זהה לתביעה הקודמת שהוגשה לבית משפט המחוזי ונמחקה.
מה גם שמשהועבר התיק לבית משפט השלום, נשארים כל הסעדים המבוקשים בתביעה בסמכותו של בית משפט השלום בהתחשב בסעיף 79 (ב) לחוק בתי המשפט לפיו "לא יעבירנו עוד".

10. המשיב 1 בתשובתו לבקשת רשות הערעור ביקש לדחותה.
טען, כי בפועל מדובר בבקשה לעיכוב ביצוע של פסק דין לפינוי שניתן בהסכמת המבקש לפני כשמונה חודשים בלבד. פסק דין חלוט שלא ניתן לערער עליו.
המשיב פירט את ההליכים הרבים בהם נקט המבקש נגד המשיב ביחס לחנות (סעיף 7 לתשובה).
הדגיש, כי המבקש הפר את הסכם השכירות ומזה למעלה משנתיים חייב בגין דמי שכירות ששולמו בחסר סך של 58,500 ₪ + מע"מ.
כאשר המבקש הגיש תביעה קודמת לבית משפט המחוזי (ת.א. 35310-08-20) וביקש צו מניעה, לא התקבלה בקשתו והמבקש לא ערער על ההחלטה אלא ביקש למחוק את התביעה ולאחר מכן הגיש את התביעה הנוכחית.

באשר לסמכות העניינית:
נטען כי בית משפט המחוזי הבהיר בשתי התובענות כי סעדים שיינתנו בתביעה הם רק כספיים . הסעדים הנוספים לא יכולים להינתן במסגרת התביעות שהוגשו.
צו מניעה אינו יכול לדור בכפפה אחת עם התביעה הכספית וכן בפסק הדין שניתן בהסכמה בתיק הפינוי, נקבע כי הסכם השכירות יבוא אל סיומו, כך שממילא נשמט הבסיס המשפטי לתביעת המבקש למימוש זכות סירוב ראשונה מכוח ההסכם.

11. לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש ליתן רשות ערעור. לקבל הערעור ביחס לסמכות העניינית ולדחות הערעור ביחס לצו המניעה וזאת מהנימוקים כדלקמן:
א) בהחלטה בעניין הסמכות העניינית יש כדי להשפיע באופן מהותי על זכויות בעלי הדין ועל ניהול ההליך ולכן יש ליתן רשות ערעור.

ב) באשר לסמכות העניינית:
סעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד – 1984 קובע:
"(א) מצא בית משפט שאין הוא יכול לדון בענין שלפניו מחמת שאינו בסמכותו המקומית או הענינית, והוא בסמכותו של בית משפט או של בית דין אחר, רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או לבית הדין האחר, והלה ידון בו כאילו הובא לפניו מלכתחילה, ורשאי הוא לדון בו מן השלב שאליו הגיע בית המשפט הקודם.
(ב) בית המשפט או בית הדין שאליו הועבר ענין כאמור, לא יעבירנו עוד".

בית המשפט המחוזי לא סייג את העברת ההליך לבית משפט שלום אלא העביר את כל התיק לבית משפט שלום ולכן כל התביעה כפי שהיא הועברה לבית משפט השלום וצריכה להידון לפניו.
הנימוק ולפיו לא ניתן יהיה לבטל בבית משפט שלום פסק דין שניתן בבית משפט לענייני משפחה יכול להוות נימוק לדחיית התביעה בסופו של יום לגופו של עניין אך אין בו כדי לקבוע שאין סמכות עניינית לבית משפט השלום לדון בסעדים הכלולים בכתב התביעה שהועברה כולה מבית משפט המחוזי.
הכלל "לא יעבירנו עוד" חל גם בעניינינו. על כן יש לקבל הערעור בעניין זה.

ג) באשר לצו המניעה:
לו לא היה מדובר בפינוי שאמור להתבצע מחר ולא הייתי מתבקשת בדחיפות להכריע בבר"ע, אזי הייתי מחזירה את התיק לבית משפט השלום לצורך מתן החלטה מנומקת בנוגע לצו המניעה.

כיוון שהפינוי אמור להתבצע מחר, יש צורך להכריע מיידית בסוגיה ולכן לא אסרבל את ההליך ואשיב הסוגיה לבית משפט השלום.

דין הבקשה למתן צו מניעה להידחות.

הצורך לערוך "מקבילית כוחות" בין סיכויי תביעה ובין מאזן נוחות נותר גם לאחר כניסת תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט – 2018 לתוקפה.
ככל שסיכויי התביעה גדולים יותר כך "קטן" הצורך להראות שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, וההפך.
ראה לעניין זה: רע"א 9623/17 גבע נ' ורינט מערכות בע"מ (23/1/2018) ורע"א 2553/20 אביב נ' סמדג'ה (7/6/2020).

באשר לסיכויי התביעה הלכאוריים:
במקרה דנן, צו המניעה אינו בא לשרת את הסעד הכספי ולא אחווה דעתי ביחס לסיכויי התביעה הכספית.

באשר לסעדים הנוספים שאינם כספיים:
הגם שקבעתי כי סמכות עניינית נתונה לבית משפט השלום ביחס אליהם שכן "לא יעבירנו עוד", אזי הסיכויים הלכאוריים בנוגע אליהם אינם גבוהים.
כב' השופטת אניסמן – עמית בהחלטתה מיום 18.5.21 – כבר התייחסה לכך, וכך גם כב' השופט נפתלי שילה בהחלטתו מיום 26.8.21 כאשר דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני עד להכרעה בבר"ע.
ההסכמה למתן פסק דין לפינוי שנקב בתאריך 31.8.21 לא ניתנה לפני עידן ועידנים אלא לפני חודשים ספורים.
צו מניעה גם יבטל בפועל פסק דין של בית משפט לענייני משפחה שהורה על מכירת חלק מהחנות מאח לאחיו.
דומה אם כך, שבלשון המעטה ניתן לקבוע כי סיכויי הסעדים הללו להינתן בסופו של יום, אינם טובים.

באשר למאזן הנוחות:

כאשר מדובר בנכס מסחרי, להבדיל מדירת מגורים מאזן הנוחות הוא שונה. (ראה לעניין זה: ע"א 4279/20 יפה אילנה נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ. החלטת כב' השופט גרוסקופף מיום 3.9.2020 בסעיף 18 וכן החלטת כב' השופט סולברג מיום 10.7.2017 ברע"א 5386/17 בני ברונו יפתח נ' עובד עובדיה, שם דחה בקשת רשות ערעור על החלטה לפנות המבקש ממקרקעין שכללו מבנים שונים שנעשה בהם גם שימוש מסחרי אך לא לפנותו מדירת מגוריו).

במקרה דנן, לא רק שמדובר בנכס מסחרי אלא בנכס מסחרי שניתן פסק דין לפינוי המבקש ממנו וזאת בהסכמה. נכון שהצדדים שמרו על טענותיהם אך יהא זה מרחיק לכת לאיין ולבטל פסק דין שניתן בהסכמה ונקב במועד פינוי מוסכם.
לו היו סיכויי התביעה הלכאוריים טובים, כי אז היה ניתן להקל עם המבקש ולהתחשב בכך שהוא מנהל במקום עסק, אשר העברתו למקום אחר כרוכה בהוצאה כספית ניכרת, אך בשל העובדה שהסיכויים הלכאוריים אינם גבוהים והיעתרות למבוקש תוביל בפועל לביטולם של שני פסקי דין שניתנו בערכאות שונות, נחה דעתי כי אין מקום לתת צו מניעה.
הנזקים שעלולים להגרם למבקש הם נזקים כספיים הניתנים לפיצוי.
לפיכך דין הבקשה למתן צו מניעה זמני להידחות.

12.לסיכום:

לאור האמור לעיל ניתנת רשות ערעור.
הערעור מתקבל ביחס לסמכות העניינית ונדחה ביחס לצו המניעה.

לאור התוצאה אליה הגעתי, לא אחייב בהוצאות.

הערבון יוחזר למבקש באמצעות בא כוחו.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, כ"ב אלול תשפ"א, 30 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.