הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רע"א 76545-01-19

לפני
כבוד השופטת אביגיל כהן

המבקשת

נתנאל גרופ בע"מ
ע"י עו"ד ערן גוטפריד ועו"ד ארז וינשטיין

נגד

המשיבים

1. אברהם המרמן
ע"י עו"ד שלומית שרון

2. עזבון המנוחה שולמית טוראל ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד ניסים ממן

3. דבורה צרנוב ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד הלה ברק מהאפוטרופורוס הכללי

4. ליפא טורקניץ' ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד יוסף קמר

5. עיריית חולון
ע"י ב"כ עו"ד רון חלמיש

6. חלקה 32 בגוש 6758 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שלומית שרון

7. זאב חיים שינדל
ע"י עו"ד שלומית שרון

8. חברת חלקה 654 בגוש 6043 בעמ
ע"י ב"כ עו"ד יהושע הלחמי

9. עו"ד יגאל דורון - כונס הנכסים

פסק דין

1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת כרמלה האפט) מיום 2/1/19 בת.א. 38274-04-12 שניתנה בבקשה מס' 48.

2. המבקשת (להלן גם: "נתנאל גרופ") הגישה בשנת 2012 תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בחלקה 22 בגוש 6872 בחולון (להלן: " המקרקעין") בדרך של מכירה וחלוקת התמורה בין הבעלים.

3. ביום 26/5/15 ניתן פסק דין על בסיס הסכמת הצדדים. מונה כונס נכסים - עו"ד יגאל דורון. נקבע כי "הכונס לא יתחיל בעבודתו לפני חלוף 18 חודשים ממועד היום, או לפני המועד בו יודיעו לו הצדדים כי הושלם הליך שינוי היעוד והשלמת התכניות למקרקעין, הכל לפי המוקדם".

עוד נקבע:
"תוצאת האמור ניתן בזאת פסק דין לפיו תפורק השיתוף במקרקעין נשוא התובענה – חלקה 22 בגוש 6872 בחולון (להלן: "המקרקעין") – על דרך מכירתו לכל המרבה במחיר.
לביצוע הפירוק ימונה, בהחלטה נפרדת, עו"ד יגאל דורון ככונס נכסים.

הכונס לא יתחיל בעבודתו לפני חלוף 18 חודשים ממועד היום, או לפני המועד בו יודיעו לו הצדדים כי הושלם הליך שינוי היעוד והשלמת התכניות למקרקעין, הכל לפי המוקדם.

הצדדים יפעלו בפרק הזמן שניתן לקידום תכניות שיאפשרו למקסם את השווי הכלכלי שאפשר להוציא מן המקרקעין.

במידה ועבודת הכונס תצא לפועל, תינתן לבעלי המקרקעין זכות ראשונים להשוות את הצעתם להצעה הזוכה. פעולה זו תתבצע כהתמחרות פנימית, לאחר ובהמשך התמחרות החיצונית.

היה והצדדים יתקדמו משמעותית בקידום שינוי הייעוד והתכניות שיאפשרו מקסום הרווח הכלכלי מן המקרקעין וידרשו לפרק זמן נוסף מעבר ל- 18 חודשים, הרי שניתן יהיה בהסכמת כל הצדדים, לעכב עוד את עבודת הכונס.

כונס הנכסים יפעל עם זאת כבר עתה בשיתוף פעולה עם הצדדים וימנה בעלי מקצוע אשר יאפשרו להם לקדם את התכניות לשינוי ייעוד ומקסום הרווח הכלכלי".

(הדגש אינו במקור - א.כ.).

4. במרוצת השנים לאחר מתן פסק הדין, ניתנו מספר החלטות ובמסגרתן נקבע, כי עדיין לא יתחיל הכונס במכירת המקרקעין אלא יפעל לפיתוח המקרקעין.

5. בקשה מס' 48 בתיק קמא:
ביום 29/10/18 ולאחר שהתחלף ייצוג המבקשת, הוגשה בקשה על ידי המבקשת להורות לכונס הנכסים להתחיל בהליך מכירת המקרקעין או לחלופין לקצוב בזמן את השלמת השבחת המקרקעין, זאת בשים לב לפרק הזמן הממושך שחלף ממתן פסק הדין בהסכמה ואף מחלוף אותם 18 חודשים לפי פסק הדין שניתן בהסכמה.

6. כונס הנכסים בתגובתו טען, כי הליכי תכנון ואישור התוכנית המוצעת אותה הוא מקדם מצויים בשלבים מתקדמים.
נראה כי המבקשת רוצה להשתלט עתה על המקרקעין במחיר שהוא עדיין עשוי להיות נמוך מערכם לאחר שתאושר סופית התב"ע החדשה.
ההליכים שנקט בהם כונס הנכסים מתנהלים לפי לוח זמנים התלוי ברשויות התכנון והמבקשת לא היתה עושה זאת בפרק זמן קצר יותר וכי קיימת מניעה ואף קיים השתק מצד המבקשת להעלות טענות אלו בשלב כה מתקדם ומאוחר.

7. לאחר קבלת תשובת המבקשת ולאחר שעיריית חולון הצטרפה לעמדת כונס הנכסים ולפיה בשלב שבו מצויים הליכי אישור התכנית למקרקעין לא יהיה נכון לבצע התמחרות ומוטב להמתין לאישור התוכנית, הודיעו גם ב"כ המשיב 4 והנתבעים 1, 7, 9 ו- 10 כי הם מצטרפים לעמדת כונס הנכסים ועיריית חולון.
ב"כ המשיב 2 הותיר לשיקול דעת בית המשפט.

8. המבקשת בתשובה לכל התגובות ביקשה לפעול למכירת המקרקעין מבלי להמתין לסוף ההשבחה, זאת כיוון שלפי פסק הדין, מעבר ל- 18 חודשים, ניתן לעכב את עבודת הכונס רק בהסכמה ולחלופין - לקצוב תקופה של 3 חודשים מקסימום לצורך השלמת ההשבחה.

9. בהחלטה מיום 2/1/19 נקבע:
"לאחר שעיינתי בתשובות כלל הצדדים ועל מנת למקסם את התמורה שתתקבל בידם כתוצאת פירוק השיתוף, אני סבורה כי יש להמתין עד לאישור התב"ע על ידי הועדה המקומית. לא כל שכן כאשר ממילא לא ניתן בשלב זה להתחיל ולבנות על המקרקעין, ואף לא ברור מה יהיו מלוא זכויות הבנייה בהם ומכאן שגם לא ניתן יהיה עדיין למקסם את התמורה.
אני מאמצת אפוא את עמדת כונס הנכסים כפי שהובעה בתשובתו מיום 5/11/18".

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני.

10. בבקשת רשות הערעור נטען:
(א) החלטת בית משפט סותרת את פסק הדין. ניתן להאריך מועד מעבר ל- 18 החודשים רק בהסכמת כל הצדדים.

(ב) במובן המהותי - בית משפט קמא שגה בהחלטתו. חלפו שנים רבות מהגשת התביעה ושנים רבות מאז פסק הדין.

לפי הפסיקה הקיימת אין לדחות פירוק שיתוף בשל העובדה שבעתיד יעלה ערך הקרקע. זכותה של המבקשת, כי פסק הדין יבוצע או לחלופין - ייקצ ב זמ ן להמשך שינוי יעוד לתקופה שלא תעלה על 3 חודשים.

11. המשיב 2 הותיר את ההכרעה לשיקול דעת בית משפט גם בבר"ע.
המשיבים 1 ו-6 ביקשו לדחותה.
כונס הנכסים ביקש אף הוא לדחותה ועדכן בתשובתו בנוגע להליכים העדכניים שמתנהלים לצורך השבחת והעלאת שווי המקרקעין.
צורף גם פרוטוקול הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון מיום 5/3/19.

12. בדיון שהתקיים לפני ביום 7/5/19 נעשה ניסיון לניהול משא ומתן.
בחודש ספטמבר 2019 הודיע בא כוח המבקש, כי המשא ומתן לא צלח, וביקש לקבוע דיון וליתן הוראות.
בבקשתו ביקש להורות לכונס הנכסים להגיש עדכון ביחס לנכס המקרקעין.
כונס הנכסים הגיש בחודש נובמבר 2019 עדכון.
מהעדכון עולה, כי יש התקדמות אך לא ניתן לצפות את קצב עבודתם של הגורמים הרלוונטיים בוועדות ולכן לא ניתן לצפות את מועד אישור התוכנית.

בשלהי דצמבר 2019 הודיע ב"כ המבקשת, כי הושגה הסכמה בין המבקשת ובין המשיב 7. (המבקשת והמשיב 7 מחזיקים קצת יותר מ- 50% במקרקעין).
המבקשת מברכת כמובן על ההתקדמות המסוימת ומציינת, כי הדרך לקבלת אישור הועדה המחוזית ארוכה ויכולה לקחת חודשים רבים ואף שנים.
לכן - התבקש בית משפט לקבוע מועד לדיון.

13. לא מצאתי לנכון לקבוע מועד נוסף לדיון, שכן הבר"ע הוגשה על החלטה מיום 2/1/19 ואין מצופה מבית המשפט של ערעור ללוות את הליך קידום שינוי הייעוד.

עיון בתיק בית משפט השלום מעלה, כי מאז מתן ההחלטה נשוא הבר"ע, הוגשו בקשות לבית משפט על ידי כונס הנכסים. החלטה אחרונה ניתנה ביום 24/12/19.

14. לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש ליתן רשות ערעור ולדחות הערעור לגופו , כפוף לאמור בסעיף 14 ה. לפסק הדין, מהנימוקים כדלקמן:
א) עסקינן בתיק סגור שבו ניתן פסק דין בשנת 2015, כך שלא תהיה הזדמנות עתידית להשיג על החלטת הבינים בעתיד ולגבי החלטות אחרות שניתנות לאחר מתן פסק דין יש מדיניות ליברלית יחסית למתן רשות ערעור.
ראה למשל: רע"א 7759/19 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' נסרה (31/12/19) סעיף 8.
לפיכך מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור בהתאם לתקנה 410 לתקסד"א, שכן זכויות המשיבים לא ייפגעו מכך.

דין הערעור להידחות לגופו, כפוף כאמור להסתייגות בסעיף 14 ה) לפסק הדין.

ב) בשנת 2015 נקבע בפסק הדין, כי ככל שיידרשו לפרק זמן נוסף מעבר ל- 18 חודשים "הרי שניתן יהיה בהסכמת כל הצדדים לעכב עוד את עבודת הכונס".
אין מחלוקת עובדתית על כך, שעבודת הכונס בנוגע למכירה עוכבה הרבה מעבר ל- 18 חודשים.

ג) כאשר ביקשה המבקשת בשנת 2016 להתחיל בהליכי מכירת המקרקעין, בקשתה נדחתה בהחלטה מיום 9/3/16, שם נקבע בין היתר:
"כפי שהובהר בפסק הדין, שאלת הארכת המועד לתחילת הליך של מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר, מעבר ל- 18 חודשים ממועד מתן פסק הדין (כפי שהוסכם בין הצדדים), תלויה הן בהתקדמות משמעותית לקידום היעוד בקרקע והן בהסכמת הצדדים.

עיון בתגובות המשיבים 5, 7 ו-1 ו- 6 מעלה כי אכן נעשו פעולות לשינוי הייעוד. גם אם לא מדובר בפעולות שתוצאתן, בשלב זה, משמעותיות, שטרם הסתיימה התקופה הקצובה שנקבעה בפסק הדין לבחינתן.
משכך טרם בשלה העת להתחיל בהליכי מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר...".

על החלטה זו לא הוגשה בקשת רשות ערעור.

ד) חלפו עברו חודשים רבים נוספים ואף שנים. אין מחלוקת על כך שכונס הנכסים או מי מהצדדים, לרבות המבקשת, אינם יכולים לשלוט על הליך קידום שינוי הייעוד.
מקובלת עלי עמדתה העקרונית של המבקשת כי לפי פסק הדין גם לא היתה חובה להמתין עד אשר ישונה הייעוד על ידי כונס הנכסים, אלא שבמועד הגשת הבקשה לבית משפט קמא כבר היה ניתן לראות סוף סוף את תחילת האור בקצה המנהרה. הרבה יותר ממה שהיה בשנת 2016, אז נדחתה הבקשה הקודמת .
גם במהלך שנת 2019 נעשו מהלכים לקידום שינוי הייעוד, ודומה כי דווקא כאשר קיימת סוף סוף התקדמות, (הגם אם אינה מהירה), לא היה ראוי דווקא עכשיו לאפשר מכירת המקרקעין, כאשר אין לדעת מה זכויות הבנייה במקרקעין וכפועל יוצא מכך, לא ניתן יהיה למקסם התמורה. החלטת בית משפט קמא מתיישבת עם חובת בעלי דין לפעול בתום לב.

עמידת רשויות התכנון ובעלי הדין בסד זמנים של 3 חודשים - הסעד החלופי שביקשה המבקשת הוא בלתי אפשרי.
מששוכנע בית משפט קמא, כי ההליך מצוי בשלב מתקדם וכי נעשו פעולות שאמורות להיטיב עם כלל בעלי הזכויות במקרקעין, מצא מכוח סמכותו, כגורם הנותן הוראות לכונס נכסים שמונה על ידו, שלא להתחיל עתה בפעולת מכירת המקרקעין.

ה) למרות שאני סבורה, כי במועד הגשת הבקשה לבית משפט קמא ניתן היה שלא להיעתר לבקשה למכירת המקרקעין ולפיכך יש לדחות הערעור, דומני, כי אין צורך בנסיבות לקבוע מסמרות ולהחליט, כי בכל מקרה לא ניתן יהיה להיעתר לבקשה עתידית שתוגש, ככל שתוגש, גם אם הליכי אישור התב"ע עוד יארכו שנים רבות.

יש צורך לעקוב אחר ההתקדמות ולבחון, אם יש הצדקה שלא לאפשר מכירת המקרקעין למרות פסק הדין לפירוק שיתוף שניתן לפני שנים רבות.
לפיכך, אני דוחה את הערעור וקובעת כי בעוד חצי שנה. דהיינו 1/6/2020 ואילך תהיה רשאית המבקשת להגיש בקשה חדשה לבית משפט קמא, אשר תיבחן לגופה.

15. לסיכום:
א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור, והערעור נדחה כפוף לאמור בסעיף 14 ה לפסק הדין.

ב) בנסיבות העניין, לא מצאתי כי יש לחייב מי מהצדדים בהוצאות.

ג) הערבון יוחזר למבקשת באמצעות בא כוחה.

ד) המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' טבת תש"פ, 01 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.