הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים עש"א 45248-03-21

לפני
כבוד ה שופטת לימור ביבי

מערער

ניר נעם

נגד

משיבים
1.נאור (ששון)דוד ז"ל עי ליאור שחטר
2.רן שטראוס
3.שגיא יהושע גרינפלד
4.נתי גבלי לזרין
5.איילון לזרין
6.ניצן לזרין
7.רואי לזרין
8.יפעת אורלין
9.משה אורלין
10.נאדיה כריס
11.משה גוטפריד
12.שולמית ינוביץ
13.בתיה אריאלי
14.שירלי בירמן
15.כרמית מנדל עדני
16.צביה סורינוב
17.יוסף מנדל
18.דרור מנדל
19.מאיה פיש
20.אסתר פרבוזניק
21.יעל כצנלסון
22.משה דוד אש
23.יעקב אריה אייזנשטט
24.ברוך שטרן
25.לולי שטרן
26.סטלה ברזילי
27.צביה סולוביציק
28.יעקב סלוביציק אירה
29.גילי אמיתי שער
30.דינה קייזר (בנימין)
31.שירלי פרלמן
32.יוסף ארוך
33.אפרת ארוך
34.צבי מוססקו
35.נורית מוססקו
36.חוה וייס
37.אריה וייס
38.שירה רוטלוי
39.זהבה קנט
40.זמירה קוינט-ישראל
41.מינה דשבסקי
42.אילן בירן
43.נירית בירן קריפס
44.גילה בוורסקי
45.אלי שוויקה
46.יונתן זאב שי
47.נירה ירושלמי
48.מרב עינן גלזר
49.אורן גרינספן
50.טיליה תורן
51.שלמה ויסבקר
52.אורי אונגר
53.שרה לילי אונגר
54.יהודית שוגר צביקל
55.דפנה שלום
56.יהודית זילט
57.שמואל זילט
58.אריאלה מילנר
59.מירון מילנר
60.סמי לויס
61.אורלי לויס
62.לביאה שפירו
63.לאה סידלניק
64.טובה פורת
65.אננה אייזנברג
66.ענת פנסו
67.אסנת אלון
68.רובין יורם
69.בת שבע ברזל עתליה
70.כרמלית צופנת
71.יוסף צופנת
72.רחל רבקה רווה
73.יוסף וולאנסקי
74.שמואל קולי
75.דב חילקו
76.חדוה רבקה מרקוביץ
77.יעקב חילקו
78.סיינוק מרכוס
79.ברוך אסף
80.פלד הלל
81.ברכה טננולד
המשיבים 1-81 ע"י ב"כ עו"הד זיו גורמן וברק מכטינגר

82.הררי,טויסטר ושות'
ע"י ב"כ עו"ד שמגר חגי

85.ע. יפה ניהול פרויקטים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רותם רימונד

86.בני פיש
87.אשדר חברה לבניה בעמ
ע"י ב"כ עוה"ד ישראל מנחם ומור גולדנגורן

פסק דין

לפני ערעור על שתי החלטות ביניים, אשר ניתנו על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב הגב' אושרת ארפי מוראי (להלן: "המפקחת"), בתיק 5/901/2020. בהחלטה הראשונה מיום 14.02.21 - דחתה המפקחת את בקשת המערער להורות על מחיקת התביעה על הסף. בהחלטה השנייה מיום 03.03.21, שניתנה במהלך דיון, הורתה המפקחת על מחיקת הודעות לצדדים שלישיים, הורתה למערער לקצר את כתב ההגנה אשר הוגש על ידו ל - 15 עמודים, וכן קבעה לוח זמנים לניהול התביעה.
מבוא – השתלשלות ההליך לפני המפקחת;
ההליך לפני המפקחת נסב על תביעה לאישור הסכם תמ"א על פי סעיף 5 א (א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) , תשס"ח-2008 (להלן: " חוק החיזוק"), בבית משותף המצוי בחלקה 1279 בגוש 6212 וממוקם במתחם המשתרע בין הרחובות פרידמן 48,50,52, צירלסון 31,33 ורילף 5 ו-7 בתל אביב ובו 55 דירות ואשר מוגדר כבית מורכב כהגדרתו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין" או "החוק" וכן: "הבית המשותף" ו " הסכם התמ"א") .

המערער הוא בעל דירה בבית המשותף, הידועה כחלקת משנה 13 הממוקמת בקומה שניה של הבניין המצוי ברחוב הרב פרידמן 48 בתל אביב והוא בעל 12/630 חלקים ברכוש המשותף המהווים 1.9% מכלל הרכוש המשותף בבית המשותף.

התביעה הוגשה כנגד המערער וכן, כנגד כריס נאדיה (שהיא בעלת הזכויות בחלקת משנה 5 בבית המשותף), על ידי המשיבים 1-81 לערעור, שהם בעלי הזכויות ב - 51 מבין הדירות בבית המשותף, המהווים כך על פי הנטען, למעלה מרוב בעלי הדירות הדרוש בהתאם להוראת סעיף 5א' לחוק החיזוק (קרי: למעלה מ92% מבעלי הזכויות שלהם צמוד למעלה מ 94% משטח הרכוש המשותף), אשר כולם חתמו על הסכם התמ"א עובר להגשת התביעה. במסגרת התביעה פורט כי המערער וכן, הגב' נאדיה מסרבים לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, התבקש במסגרת התביעה לאשר את ביצוע פרויקט התמ"א, בהתאם להסכם התמ"א וכן, למנות את עורכי הדין המפורטים ב תביעה לחתום בשמם ובמקומם של הנתבעים על הסכם התמ"א וכן על כל מסמך נדרש אחר.

עוד צוין במסגרת התביעה כי הבעלים של חלקות משנה 1 ו – 7 טרם חתמו על הסכם התמ"א ואולם, זאת מטעם פרוצדורליים ומשכך, לא הוגשה כנגדם התביעה. כהקדמת המאוחר אציין כי אין חולק שהסיבה בעטיה לא חתמו בעלי יחידות משנה אלו על ההסכם, היא שבעלי הדירות נפטרו ועובר להגשת כתב התביעה טרם הובהר מי יורשי הדירות האמורות. אשר לכך, במסגרת הדיון מיום 03.03.21 הודיעו המשיבים, כי בעלת חלקת משנה 1 חתמה על ההסכם ואילו לגבי חלקת משנה 7 , ממתינים לצו קיום צוואה.

במסגרת ההליך קמא הוגשה על ידי המערער בקשה למחיקת התביעה על הסף, במסגרתה נטען כי הואיל ולא צורפו כנתבעים בהליך גם בעלי הדירות 1 ו – 7, הרי שלא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 5א' לחוק החיזוק, המחייב – כתנאי למתן אישור מטעם המפקחת – מתן אפשרות לכל בעל דירה שלא חתם על הסכם התמ"א להשמיע את טענותיו. אציין כי במסגרת הבקשה נטענה טענה נוספת, אשר נזנחה בהמשך ולפיה על הסכם התמ"א לא חתם הרוב הנדרש בהתאם להוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק.

בקשתו של המערער לסילוק התביעה על הסף, נדחתה על ידי המפקחת בהחלטתה מיום 14.02.21. כך בהחלטתה זו קבעה המפקחת כי הבקשה נדחית וכי: "עמדת הבעלים של דירות בבית המשותף הרשומות בפנקס הבתים המשותפים תתי חלקות 1 ו-7, לעניין ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם שצורף לכתב התביעה, תתברר במהלך הדיון הקבוע ליום 24.03.21" (להלן: "ההחלטה הראשונה") .

בהמשך לכך ועובר לדיון בפני המפקחת, הגיש המערער כתב הגנה המשתרע על 61 עמודים וכן, הודעות לשבעה צדדים שלישיים וכוללים את מי שמשמש כמשרד עורכי הדין של הבעלים בפרויקט (המשיב 82 בערעור); עורכי דין אשר שימשו בפועל כעורכי הדין המטפלים בפרויקט מטעם הבעלים (אשר צורפו בתחילה לערעור ואולם, הערעור בעניינם נמחק בהסכמה); החברה אשר משמשת כמפקחת הבנייה מטעם הבעלים בפרויקט (המשיבה 85 בערעור); מר בני פיש שמשמש כחבר נציגות הבעלים (המשיב 86 בערעור); החברה היזמית של הפרויקט (המשיבה 87 בערעור); משרד עורכי הדין של יזם הפרויקט וחברת האדריכלים בפרויקט (אשר צורפו בתחילה לערעור ואולם, הערעור בעניינם נמחק בהסכמה).

בקצירת האומר יצוין כי במסגרת ההודעות לצדדים שלישיים, פורטו טענות המערער כלפי הצדדים השלישיים כדלקמן: ראשית טען המערער כי עורכי הדין של הבעלים התנהלו תוך ניגוד עניינים וזאת, בהינתן שבמקביל לייצוג הבעלים בפרויקט מייצג משרד עורכי הדין של הבעלים גם את עיריית תל אביב או את הוועדה המקומית בתל אביב. נטען כי לאור ניגוד העניינים שכנע משרד עורכי הדין את הבעלים לקבל החלטות שהן לטובת העירייה או הוועדה ולרעת הבעלים . עוד נטען כי עורכי הדין של הבעלים התנהלו באופן רשלני בניסוח הסכם התמ"א וכן, הונו את הבעלים באשר לתמורות הניתנות במסגרת ההסכם, כמו גם באשר למשמעות תנאים שונים בהסכם. זאת ועוד, נטען כי משרד עורכי הדין של הבעלים – תוך נקיטה באיומים - הוביל להעברתו של המערער מתפקידו בנציגות והחלפתו בנציג אחר. בכל הנוגע לחברה המפקחת נטען כי המפקח מטעמה התרשל בבחינת התכניות ולא התריע בדבר כשלים הקיימים בהם. עוד נטען כי המפקח שידל את הבעלים לאשר את התכנון הגם כשלים המצויים בו. בכל הנוגע לחבר הנציגות נטען כי גם זה שידל את הבעלים לחתום על ההסכם, על התכנון וכן על כתב התחייבות בעניין הצפות. ולבסוף - בכל הנוגע לחברה היזמית, נטען כי זו הונתה את הבעלים והנציגות בכל הנוגע למצב התכנוני האמתי בחלקה, באשר לצפי בכל הנוגע לתוספות הבנייה, באשר למשמעות האמיתית של סעיפים בחוזה, באשר לשימושים המתוכננים במקלט הבית וכן בכל הנוגע לשימושים המותרים - והכל על מנת להגדיל את התשואה ליזם על חשבון הבעלים.
ודוק- כבר בשלב זה יובהר כי במסגרת ההודעה לצדדים שלישיים, המערער פירט אמנם את הטענות כלפי הצדדים השלישיים ואולם, לא עתר לכל סעד כלפי מי מהם.

בדיון אשר התקיים בפני המפקחת ביום 03.03.21, ניתנה על ידי המפקחת החלטה אשר מפאת חשיבותה יובאו החלקים הרלוונטיים כלשונם להלן (להלן: " ההחלטה השנייה"):
"2.......כתב הגנה בעותק קשיח הומצא לידי במעמד הדיון. במסגרת עיון בו התבהר כי הוא מחזיק 61 עמודים ועוד כ 300 עמודי צרופות (נספחים).
3. בנסיבות העניין, ובהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, הנני להורות לנתבע להגיש כתב הגנה בהיקף שלא יעלה על 15 עמודים.....כתב הגנה מתוקן יוגש בתוך 21 ימים מהיום.
5. אשר לבקשה למחיקה על הסף, הנני לדחותה משאין בטעמיה כדי להוות עילה למחיקת התביעה על הסף. ..............,
6. אשר להודעה לצד שלישי שהגיש הנתבע נגד שורה של גורמים, שאינם נמנים עם בעלי הדירות בבית המשותף, ובכלל זאת משרד עורכי הדין, הגורם המפקח, על הבניה ויזם הפרויקט, הנני להורות על מחיקתה. הן משאין בגדרה סעדים המבוקשים ביחס למי מהצדדים השלישיים, הן משאין בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בתובענה זו, לנוכח מיהות הצדדים ומהות הסכסוך. הווה אומר, עילות תביעה שאינן בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בהם כקבוע בהוראות הדין. למותר לציין כי סמכות המפקח על רישום מקרקעין כקבוע בדין חלה על כל תובענה הבאה לפניו, בכלל זאת הודעה לצד שלישי.
8. אשר לבעלי תתי חלקות 1 ו-7, אשר אינם נמנים עם בעלי הדין בתביעה שלפניי, הנני להורות כדלקמן:
ביחס לתת חלקה 1, משנטען כי נחתם ההסכם עם בעליה, ימציאו התובעים ההסכם החתום בתוך 14 ימים מהיום. בתוך כך הנני להיעתר לבקשה לצרף בעלים אלה כתובע נוסף בתביעה.
ביחס לתת חלקה 7, ימציאו התובעים המסמכים הדרושים בקשר לעמדת בעליה באשר להסכם בתוך 30 ימים".
."......... התובעים יגישו תצהירי עדות ראשית בתוך 30 ימים ממועד הגשת כתב הטענות האחרון.
הנתבע יגיש תצהיר עדות ראשית בתוך 30 ימים נוספים."

הערעור לפני;
כאמור, הערעור נסב על החלטותיה של המפקחת מהימים 14.02.21 ו - 03.03.21.
במסגרת הערעור טוען המערער ראשית כי שגתה המפקחת עת דחתה את בקשתו לסילוק התביעה על הסף. כך, לטענת המערער בהתאם לסעיף 5א' לחוק החיזוק מוקנית למפקח על רישום המקרקעין הסמכות, לאשר את הפרויקט החיזוק חרף התנגדות בעל דירה ואולם, זאת כאשר אחד משני תנאיו הוא שתינתן לכל בעל דירה האפשרות להשמיע את טענותיו בפני המפקח. לטענת המערער, משבעלי תת חלקה 7 הלכו לעולמם ורישום הירושה טרם הוסדר באופן פורמאלי ובפועל לא ניתנה הסכמתם לביצוע הפרויקט – הרי שהיה מקום לצרפם להליך והואיל והם לא צורפו להליך - לא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 5א'(א) ולפיכך היה על המפקחת לדחות את התביעה על הסף בשל היעדר עילה. עוד מוסיף המערער וטוען כי הנחת המפקחת ולפיה ענייני הירושה של בעלי תת חלקה 7 יוסדרו תוך כדי ובהמשך ההליך, היא הנחה שגויה, שאינה מבוססת שכן, הליכים להסדרת צו ירושה, יכולים להימשך תקופה ארוכה, וככל שהעניין זה לא יוסדר, ממילא לא יוכלו התובעים לקבל את הסעד שהם מבקשים, לאור התנאי הקבוע בסעיף 5א'(א) לחוק החיזוק כפי שהובהר לעיל.

עוד טוען המערער כי שגתה המפקחת עת הורתה על מחיקת ההודעה לצדדים שלישיים. אשר לכך, נטען ראשית כי אמנם במסגרת ההודעה לצד שלישי לא פורטו סעדים כלפי הצדדים השלישיים ואולם, פגם זה ניתן לתיקון ואין בו כדי להוביל למחיקת ההודעה לצדדים שלישיים.
נוסף על כך, טוען המערער כי שגתה המפקחת עת קבעה שדין ההודעה להידחות משאין הלימה בין הסעדים הנטענים בתביעה לבין אלו נשוא ההודעה לצדדים שלישיים. אשר לכך, מפנה המערער לחלופה הקבועה בדין בגדרה ניתן להגיש הודעת צד שלישי גם מקום בו שאלה או פלוגתה בין הנתבע לצד השלישי ה כרוכה בנושא התובענה היא בעיקרה כזו השנויה במחלוקת בין התובע לנתבע ומן הראוי כי תיפתר גם ביניהם לבין הצד השלישי . במקרה דנן נטען כי במסגרת ההליך תתבררנה טענותיו של המערער המייחסות לצדדים השלישיים – מרמה, ניגוד עניינים ורשלנות ומשכך, נטען כי יש מקום לצרפם להליך כצדדים שלישיים וזאת, על מנת שטענות המערער באשר אליהם תתבררנה בהליך אחד. עוד מוסיף המערער ומדגיש כי, ככל שלא יצורפו הצדדים השלישיים להליך, הרי שקביעותיה של המפקחת לא תהוונה מעשה בית דין כלפיהם ולא תשתקנה אותם מלהעלות טענות כנגד קביעות אלו בהליך אחר.
זאת ועוד, נטען כי שגתה המפקחת עת קבעה שאין היא מוסמכת לדון בטענות כנגד הצדדים השלישיים. אשר לכך, מפנה המערער ראשית לפסק הדין בעש"א 63020-02-18 שושנה גלאי נ' אריאל בש (3/10/18) (להלן: " עניין בש"), במסגרתו- כך נטען על ידי המערער – העביר בית המשפט המחוזי את עורך הדין של הבעלים בפרויקט מתפקידו עקב קשרים עם היזם ועקב ניגוד עניינים. נטען כי קביעתו זו של בית המשפט המחוזי, מלמדת שבית המשפט ראה את המפקחת כמוסמכת לדון בטענות כלפי עורך הדין של הבעלים ואף ליתן סעדים כנגדו ובהלימה לסמכות זו, ראה עצמו גם בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בטענות אלו. נטען כי בדומה לעניין בש, גם בענייננו טענותיו של המערער עלולות להביא להעברת בעלי התפקידים – עורכי הדין או המפקח – מתפקידם ומשכך, יש לאפשר צירופם כצדדים שלישיים.

עוד טען המערער כי חיזוק לסמכותה של המפקחת לדון בטענותיו כלפי הצדדים השלישיים ניתן למצוא בקביעות בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א (מחוזי חיפה) 4400/99 חברת אנגלו ישראל י.נ. (1987) בע"מ נ' ועד הבית ברחוב המסילה 22, נשר (20.12.2000) (להלן: " עניין אנגלו") - באותו העניין נקבע כי המפקחת על רישום המקרקעין מוסמכת לדון בהודעת צד שלישי כלפי שוכר דירה. זאת תוך שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי כי אם קנה המפקח סמכות לדון בתביעה העיקרית קנה הוא גם סמכות לדון בהודעה לצד שלישי שכן המהות זהה. כן הפנה המערער לקביעות בית המשפט העליון בבג"צ 336/99 דלתא להשקעות ולמסר (קרני שומרון בע"מ נ' בית המשפט לעניינים מקומיים באריאל, פ"ד נה (3), 246 (להלן: "עניין דלתא"). באותו העניין נקבע כי בית המשפט לעניינים מקומיים באריאל מוסמך לדון בהודעה לצד שלישי, גם אם הוא היה נעדר סמכות לדון בתביעה כלפי הצד השלישי אילו הוגש אותו העניין כתביעה עיקרית . זאת, הואיל ובין היתר נקבע בסעיף 134 לתקנון שהותקן על ידי המפקד הצבאי באזור – שבמסגרתו נקבעה גדר סמכותו של בית המשפט לעניינים מקומיים באזור - כי " לבית המשפט לעניינים מקומיים יהיו כל הסמכויות שיש לבית משפט בהליך זה". בעניין דלתא, קבע בית המשפט העליון, בהתבסס על לשון סעיף זו כי, אין בסעיף זה כדי להרחיב את סמכותו של בית המשפט לעניינים מקומיים באזור , לדון בתביעה עיקרית אשר אינה נכללת בעילות המפורטות בסעיף 1 34 לתקנון. יחד עם זאת, מקום בו מדובר בהליך הנלווה לתביעה העיקרית (אשר הדיון בה מצוי בסמכותו), הרי שמכוח הוראה זו – הסמכות באשר להליך נלווה תהיה רחבה יותר ובית המשפט לעניינים מקומיים יהיה מוסמך לדון בכל הליך נלווה המצוי בסמכותו של בית המשפט בישראל, גם אם לא הייתה לו הסמכות לדון בהליך זה לו היה מוגש כתביעה עיקרית. לטענת המערער, יש להחיל פסיקה זו מכוח ההיקש גם בכל הנוגע לסמכות המפקח לדון בהודעת צד ג' בענייננו. זאת בהינתן שבהתאם להוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין:
"למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית"- קרי בחוק המקרקעין קבועה הוראה הדומה לזו המצויה בתקנון שנדון בעניין דלתא. בהתאמה לכך, נטען כי בהתבסס על עניין דלתא, גם למפקח על רישום המקרקעין, יש סמכות במסגרת דיון בהליך המצוי בסמכותו לדון בכל הליך נלווה המצוי בסמכות בית המשפט השלום וכי משכך למפקח על המקרקעין, יש הסמכות לדון בהודעת צד ג' בענייננו בהינתן שזו מצויה בסמכות בית המשפט השלום.

עוד נטען כי שגתה המפקחת עת הגבילה את מספר עמודי כתב ההגנה ל – 15 עמודים. בהקשר להחלטה זו מפנה המערער ראשית לכך, שהתביעה הוגשה קודם תחולתן של תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018 (להלן: "התקנות החדשות"), במסגרתן הוסדרה סמכותו של בית המשפט להגביל את מספר העמודים. עוד נטען כי היקף העמודים כפי שאושר אינו תואם את היקף הטענות לו נדרש המערער וזאת במיוחד לאור טענותיו כלפי הצדדים השלישיים בדבר מרמה ורשלנות אותן יש לפרט כדבעי.

אשר על כן, טוען המערער כי דין הערעור להתקבל וכי דין החלטותיה של המפקחת כפי שפורטו להתבטל.

המשיבים מנגד טוענים כי דין הערעור להידחות.
כך וראשית טוענים המערערים כי יש לדחות טענותיו של המערער הנסבות על סילוק התביעה על הסף. אשר לכך, טוענים המשיבים כי במסגרת חוק החיזוק נקבעו מפורשות התנאים להגשת התביעה ואלו כוללים רק קיומו של רוב בין בעלי הדירות להסכם התמ"א והחלטה המאשרת מתן היתר בנייה – אשר אין חולק כי שניהם התקיימו בעת הגשת התביעה. כיוון שכך, נטען כי בדין לא דחתה המפקחת את התביעה על הסף. בכל הנוגע לטענותיו של המערער ובהתאם להן, היה על המפקחת להמתין להסדרת הזכויות בדירה 7 קודם לקידום ההליך – נטען כי לא מדובר בתנאי מקדמי לניהול ההליך, אלא בתנאי ליציאתו של הפרויקט לפועל. זאת הואיל וממילא בהינתן שהוצאתו לפועל של הפרויקט טעונה חתימת כל הבעלים - בין במישרין ובין מכוח הסמכת המפקחת לחתום במקומם – הרי שככל שלא תתקבל הסכמת בעלי הזכויות ביחידה 7 לפרויקט, לא יוכל הפרויקט לצאת לפועל. למעלה מן הצורך הובהר כי מי שזכאי להירשם כבעלים של חלקה 7, תומך בביצוע הפרויקט וכי בעניין זה מתנהלים הליכים, מתקדמים לקבלת צו קיום צוואה, ולדברי בא כוחו, יחתום מי שזכאי להירשם כבעלים על הסכם התמ"א מיד עם קבלת הצו.

עוד נטען כי דין טענותיו של המערער כנגד החלטת המפקחת למחוק את ההודעה לצדדים שלישיים להידחות. בהקשר זה טוענים המשיבים כי סמכותה של המפקחת לרישום המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, חלה רק בהתקיים שני תנאים מצטברים- האחד נסב על מהות הסכסוך ועל קיומה של עילה בהתאם להוראות סעיף 72 והשני נסב על זהות הצדדים. אשר לתנאי האחרון, נטען כי בהתאם להוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, סמכותו של המפקח נסבה רק על סכסוך שבין בעלי דירות בבית המשותף או בין בעלי דירות לנציגות הבית המשותף. נטען כי במקרה דנן הואיל והצדדים השלישיים אינם נמנים על בעלי הדירות או הנציגות, הרי שהמפקחת אינה מוסמכת לדון בעניינם.
נוסף על כך נטען כי בהתאם לתקנות מטרת הודעת צד שלישי היא להעביר את האחריות לסעדים הנתבעים בתביעה העיקרית, כולם או מקצתם, אל הצד השלישי. אלא, שבמקרה דנן, מאחר שהסעד העיקרי המבוקש בכתב התביעה, הוא אישורו של הסכם התמ"א, הרי שאין מקום לאפשר הגשת הודעת צד שלישי בענייננו.

ולסיום - בכל הנוגע להיקף כתב ההגנה טוענים המשיבים כי לא נפלה כל שגגה בהחלטת המפקחת המצדיקה התערבות ומשכך, כי גם דין טענה זו להידחות.

לאור האמור, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות תוך חיוב המערער בהוצאות המשיבים.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, לרבות לאחר השלמת טיעון במסגרת דיון אשר התקיים ביום 8/7/21, נחה דעתי כי דין הערעור להידחות ולהלן יפורטו טעמי.

דחיית התביעה על הסף –
כאמור המערער טוען מזה כי דין התביעה דחיה על הסף הואיל ולא צורפו כצד להליך – בעלי הזכויות בדירה מספר 7 ואילו המשיבים טוענים מזה – בהתאם לקביעות המפקחת - כי אין מדובר בנסיבות אשר יש בהן כדי להוביל לדחיית התביעה על הסף. בטענה זו, רואה אני עין בעין עם קביעת המפקחת ובהתאם לה מחדל המשיבים מצירוף בעלי הזכויות בדירה 7 אין בו כדי להקים עילה לדחיית התביעה על הסף.
אשר לכך, הוראת סעיף 5א'(א) לחוק החיזוק קובעת:
"(א)ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים."

הנני סבורה כי מתוך לשון סעיף 5א' ניתן ללמוד על שני שלבים כרונולוגיים רלוונטיים- האחד – מועד הגשת התביעה והשני – מועד הדיון בתביעה. אשר למועד הראשון, נקבע בסעיף זה כי התביעה תוגש על ידי הרוב הקבוע בסעיף זה ומכך ניתן ללמוד כי בשלב הגשת התביעה, תנאי הוא כי יתקיים הרוב המיוחד הקבוע בסעיף. (במאמר מוסגר אציין כי תנאי נוסף על כך נקבע בסעיף 2 לחוק החיזוק, הקובע תחולת ההוראות בדבר הרוב המיוחד הנקובות בהמשך , רק מקום בו ניתן היתר בנייה או שניתנה החלטה המאשרת בקשה להיתר ). אשר לתנאי הנוסף הקבוע בסעיף 5א' ובהתאם לו החלטת המפקח תינתן "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבי ת המשותף הזדמנות לטעון טענותיו" - הנני סבורה כי לשון הסעיף מלמדת על כך שמדובר בשלב כרונולוגי מאוחר יותר למועד הגשת התביעה והוא שלב בירור התביעה בפני המפקח, שאז על המפקח ליתן לכל אחד מבעלי הדירות הזדמנות לטעון טענותיו. בהתאמה לאמור, הרי שהנני סבורה כי צדקה המפקחת בקובעה שאין מקום להורות על סילוק התביעה על הסף משלא צורפו לה כצדדים כל בעלי הזכויות. יחד עם זאת, הנני מוצאת להדגיש כי שומה על המפקחת שלא ליתן החלטה המאשרת ביצוע הפרויקט קודם להסדרת נושא הטיעון על ידי כל בעלי הדירות. אשר לכך, הנני מוצאת להדגיש כי במסגרת התביעה עתרו המשיבים, בין היתר, לאישור הסכם התמ"א – סעד אשר לא ניתן ליתן קודם להסדרת זכות הטיעון לכל בעלי הדירות ו משכך, על המפקחת ליתן הנחיות באופן שהנושא יוסדר קודם לשמיעת הראיות לפניה.

מחיקת ההודעה לצדדים שלישיים –
בכל הנוגע לעצם הגשת ההודעות לצדדים שלישיים, הרי שראשית, צדקה המפקחת עת דחתה את ההודעות לצדדים שלישיים משבהודעה לא פורט כל סעד כלפי הצדדים השלישיים. ודוק- לא זו בלבד שהסעדים במסגרת הודעת צד ג' אינם בהלימה לסעדים נשוא כתב התביעה העיקרי, אלא שבמסגרת ההודעה לצדדים שלישיים לא מפורט כל סעד כלפיהם.

יתרה מכך, הנני סבורה כי גם לגופם של דברים אין מקום לדיון בטענות המערער כלפי הצדדים השלישיים במתכונתן במסגרת ההליך לפני המפקחת.
אשר לכך, תקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: " התקנות הישנות"), אשר עמדה בתוקפה במועד הגשת ההודעה לצדדים שלישיים, קובעת שלושה מקרים בהם ניתן יהיה להגיש הודעת צד שלישי:
"(1) כשהנתבע טוען נגד הצד השלישי שהוא זכאי להשתתפות או לשיפוי ממנו בשל כל סעד שייפסק נגדו בתובענה;
(2) כשהנתבע טוען נגד הצד השלישי שהוא זכאי כלפיו לסעד הכרוך בנושא התובענה והוא בעיקרו כסעד שמבקש התובע;
(3) כששאלה או פלוגתה בין הנתבע לצד השלישי הכרוכה בנושא התובענה היא בעיקרה כזו השנויה במחלוקת בין התובע לנתבע, ומן הראוי שתיפתר גם ביניהם לבין הצד השלישי".
(אציין כי נוסח הקובע שלוש חלופות דומות קבוע גם בתקנה 22 לתקנות החדשות).

לטענת המערער, המקרה דנן נכנס בגדר החלופה השלישית, בהינתן שטענותיו בדבר מרמה, ניגוד עניינים ורשלנות המופנות כלפי הצדדים השלישיים, אשר תתבררנה במסגרת טענות ההגנה שלו בהקשר לאישור הסכם התמ"א, ראוי כי תתבררנה ותיפתרנה גם כלפי הצד השלישי. המשיבים מנגד טוענים כי אין להחיל את החלופה השלישית במקרה דנן, בהינתן שטענותיו של המערער כלפי הצדדים השלישיים חורגים מסמכות המפקח על רישום המקרקעין לאור מהות הטענות וזהות הצדדים.
בע"א 5222/17 פלוני נ' פלונית (נבו 26.04.2018), ריכז בית המשפט העליון , מפי כבוד השופט עמית, את ההלכות הנוגעות להגשת הודעת צד שלישי בכלל וכזו הנכללת בחלופה השלישית בפרט, כדלקמן (החל מעמוד 4 לפסק הדין):
"הודעת צד ג' מאפשרת לכבול את הצד השלישי להכרעה שתיפול בתביעה שבין התובע והנתבע; מאפשרת דיון בהתדיינויות על כל הסתעפויותיהן בשל אותה עילה או בשל עילות הצומחות ממערכת עובדות אחת ומביאה לסיומו את הסכסוך שבין הנתבע והצד השלישי תוך כדי הדיון בתביעה העיקרית או בסמוך לה (ראו: עניין צרקלביץ; רע"א 457/83Products Division of Air Reduction Company Inc Ohio Medical נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד לז(4) 309 (1983)). אכן, הודעת צד שלישי וצד רביעי וכן הלאה, עשויה לסבך את הדיון, לעיתים שלא לצורך. מנגד, במקרים המתאימים, צירוף של צדדים שלישיים באמצעות הודעה לצד שלישי, עשוי לייעל את הדיון ולמנוע הכרעות סותרות.
....
תקנה 216(3) מרחיבה את קשת המקרים לצורך משלוח הודעת צד ג'. התקנה אינה מחייבת זהות בין הסעדים הנתבעים בכל חזית (ע"א 10978/04 כלפה נ' זהבי [פורסם בנבו] (28.6.2005)) ומאפשרת משלוח הודעת צד שלישי גם על יסוד עילה שאינה זהה לעילת תביעתו של התובע נגד הנתבע (גורן, בעמ' 793). באופן זה, מתאפשרת הגשת הודעת צד ג' מקום בו מתעוררת שאלה או פלוגתה משותפת שראוי להכריע בה במאוחד גם נגד הצד השלישי (ע"א 6381/00 קפון נ' חברת מעונות מרכז התרבות בע"מ, פ"ד נו(1) 425 (2001) (להלן: עניין קפון)). בעניין קפון נקבע כי ניתן לעשות שימוש בתקנה 216(3) גם מקום שאין זהות בין עילות התביעה "ובלבד ששתי העילות (עילת התביעה ועילת ההודעה) נובעות ממערכת עובדתית אחת ומעוררות שאלה או פלוגתה משותפת שמן הראוי להכריע בה גם כלפי הצד השלישי" (שם, בעמ' 431).
אחת מהתכליות של הודעת צד שלישי היא להניח את ה"תמונה הכוללת" לפני בית המשפט, באופן שיאפשר הכרעה ממוקדת בפלוגתה. עת נבחנת התביעה שבין התובע לנתבע, יבחן בית המשפט את החזית הרלוונטית ביניהם, על פי העובדות המקימות את כתב התביעה. לצורך צירוף צד ג', יש להסתכל על התמונה הכוללת, על מנת להביא את הסכסוך לסיומו ביעילות האפשרית, תוך הכרעה בזכויות ובחובות כל המעורבים בפרשה אחת, מבלי שהדיון ימוסגר ביחס לאותם צדדים שהתובע בחר להגיש כנגדם את התביעה העיקרית. כאמור, הטעמים לצירוף צדדים שלישיים לדיון הם יעילות הדיון והחיסכון בהוצאות הכרוכות בהגשת תביעה נפרדת נגד צד שלישי (רע"א 7978/13 עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאיות (בפירוק) [פורסם בנבו] (21.1.2014))."
עוד על מהותו של הליך הודעת צד ג' עמד בית המשפט העליון ברע"א 4962/19 לוקי בניה ופיתוח בע"מ נ' דורי דנקנר ( 19.11.2019) (להלן: " עניין לוקי בניה") וקבע:
"עולה כי לשון התקנות שבהן מוסדר הליך ההודעה לצד שלישי מלמדת על מהותו של ההליך כנלווה למחלוקת העיקרית שבין התובע לנתבע, ולמעשה כרוך אחריה באופן שאין לו חיות משל עצמו. מסקנתי זו נתמכת גם בתכלית היעילות הדיונית העומדת בבסיס כללי הסמכות העניינית שבחוק בתי המשפט וביסודו של הליך ההודעה לצד שלישי – אשר אליה נידרש כעת."

ריכוז קביעות בית המשפט העליון בעניין פלוני ובעניין לוקי בנייה, מלמד כי הליך ההודעה לצד שלישי אינו הליך אשר ככלל עומד בפני עצמו אלא שהוא הליך הנלווה להליך העיקרי. זאת ועוד ופועל יוצא מכך - שיקול דעתו של בית המשפט בשאלה האם להתיר הגשת הודעת צד ג' אם לאו, בהתאם לחלופה השלישית הקבועה בתקנה 216, כרו ך בשאלה האם המחלוקות והפלוגתאות כלפי הצד השלישי, הן כאלו אשר ראוי להכריע בהן במאוחד במסגרת דיון והכרעה במחלוקות והפלוגתאות הקיימות בין התובע לבין הנתבע ובכלל כך, האם – בין היתר - מטעמי יעילות וחיסכון בהוצאות, יש מקום להכריע בסכסוך בין כלל הצדדים- תובע, נתבע וצד שלישי – באותה מסגרת דיונית אחת.

קודם להכרעה בשאלות אלו במקרה דנן והואיל והנני סבורה כי קיים קשר בין הדברים, הנני מוצאת לפרט, בשלב זה, הדין – הכולל גם את ההלכה הפסוקה - באשר להיקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בתביעות לפי חוק החיזוק ובכלל.
סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין להכריע בסכסוכים, נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין הקובע שני ראשי סמכות מרכזיים:
האחד- "הכרעה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982", הקבוע בסעיף 72(א) לחוק והמקנה סמכות דיון ייחודית למפקח על רישום המקרקעין.
והשני – "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף" – הקבוע בסעיף 72(ב) לחוק והמקנה סמכות מקבילה למפקח על רישום המקרקעין ולבית משפט השלום.

לשם שלמות היריעה, אציין כי סעיף 72(א), קובע כאמור סמכות שיפוט למפקח על רישום המקרקעין באשר לסכסוכים הנוגעים בזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות "לפי התקנון". אשר לסמכות זו, הרי שראוי לציין כי התקנון המצוי (המופיע בתוספת הראשונה לחוק), החל כברירת מחדל על כל בית משותף שלא קבע תקנון ספציפי (ראו סעיף 64 לחוק המקרקעין), קובע בסעיפים 3 ו – 4 לו, הוראות ובהתאם להן, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים או עלולים לפגוע או לסכן את הרכוש המשותף או דירה נוספת או את ערכם וכן, כולל הוראות ולפיהן בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות או מבעל דירה אחרת, ביצוע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף או בדירת הדייר האחר שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. שילוב סעיפים אלו, הקיימים בתקנון המצוי, עם סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים הנוגעים לתקנון, הקבועה בסעיף 72(א) לחוק, יש בו בכדי להרחיב את סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, לדון וליתן צווים האוכפים זכויותיו של בעל דירה בנושאים הקבועים בסעיפים 3 ו – 4 לתקנון.
ריכוז האמור מעלה כי, בכל הנוגע לדיון בעוולות נזיקיות, סמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין חלות על עוולת הסגת גבול וכן- מקום בו חל התקנון המצוי או שקיימות הוראות דומות בתקנון החל על הבית- נתונה לו סמכות לדון בתביעה הנוגעת למימוש זכותו של דייר לדרוש ביצוע תיקונים ברכוש המשותף או בדירה אחרת, אשר ככל שלא יבוצעו יהא בהם בכדי לפגוע בדירתו. מלבד האמור, אין המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בתביעות אשר עילותיהן נזיקיות, באשר במסגרת הפסיקה ניתן פירוש דווקני לסעיף 72 לחוק המקרקעין ונקבע כי אין להרחיב את פירושו, קרי אין להרחיב את תחום סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין. כך, בהתאם לפסיקה, מכלל ההן הקבוע בסעיף זה המקנה למפקח על רישום המקרקעין הסמכות לדון בתביעות הסגת גבול, למדים אנו על הלאו ובהתאם לו הסמכות לדון בתביעות נזיקין אחרות נשמרה לבתי המשפט (ראו - ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1) 730, 732; ע"א 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' ז'בוטינסקי (30.6.02), פסקה 4; רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 ראובן הושיאר נ' אברהם רחמים (09.03.2017) בפסקה 14).

כל הנוגע להיקף סמכותו של המפקח על המקרקעין לדון בסכסוכים הנוגעים לפרויקט חיזוק, נקודת המוצא לדיון מצויה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, אשר הובאה לעיל כלשונה וממנה נלמד כי זו על פניו, אינה מגבילה את המפקח לדון רק בתביעות המפורטות ככתבן וכלשונן בחוק החיזוק, אלא שסמכותו משתרעת באופן רחב על כל תביעה הנוגעת לזכויות או חובות של בעלי הדירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק.
בהתאמה ללשון החוק, וכן, תוך פרשנות חוק החיזוק בשים לב לתכלית החקיקה, פורשה על ידי בית המשפט העליון בהרחבה סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדון בתביעות הנוגעות לחוק החיזוק. בהקשר זה, בפסק הדין בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (27.06.2016) (להלן: " עניין רוט"), פתח בית המשפט העליון והפנה לכך שהעברת הסמכות למפקח והפחתת הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף, נועדו להקל על הליך חיזוק הבית המשותף מכוח תמ"א 38 והכל מתוך הכרה בצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ועמידותם מפני רעידת אדמה. בהתאמה לתכלית החקיקה, הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו של המפקח על המקרקעין תפורש באופן נרחב כך שתחול גם על קביעות בנושאים קנייניים וגם על קביעות הנוגעות לאופן ביצוע עבודות החיזוק. באותו עניין הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו הרחבה של המפקח להכריע בנושאים קניינים, תחול גם על הקביעה למי תוקנה הבעלות ביחידות הנוספות שתבננה ובכלל כך יוסמך המפקח להורות כי הבעלות בדירות אלו תוקנה ליזם וזאת, הגם שהוראות סעיף 5(ד) לחוק החיזוק הקובעות כי אלו תרשמנה על שמם של בעלי הדירות המקוריים בבית המשותף. בהקשר זה נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסקה 24 לפסק הדין כי:
"הנה, בעיניי, לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מלמדת - בצורה חד-משמעית - על הענקת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק. אין בלשונו של סעיף 5 לחוק החיזוק כדי לסתור מסקנה זו. למען הסדר הטוב יובהר, כי סעיף 5(ד) אינו עוסק בענייני סמכות ולכן אין בו כדי לתמוך בטענות המערערים בערעור זה (להבדיל - אולי, ובלי לקבוע מסמרות - בשאלה המהותית העולה מתביעתם, דהיינו, למי שייכות זכויות הבעלות בדירות החדשות שתיבנינה, אם תיבנינה, בבניין)."
וכן, נקבע בהמשך בסעיף 28 לפסק הדין:
"לסיכום, סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה."

קביעה דומה קבע בית המשפט העליון גם ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014), שם הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה. כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין שומרוני כי:
" פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להיעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודווקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחיזוק הבניין – נדרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לביצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה. במילים אחרות, מרבית המחלוקות מתגלעות דווקא כאשר הצדדים נדרשים להסכים על הפרטים הקונקרטיים של תוכנית מוצעת".

מהאמור עולה כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, בכל הנוגע לתביעות מכוח חוק החיזוק, היא נרחבת – הוא מוסמך לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק ובכלל כך גם בסכסוך הנסב על הקניית זכויות לצדדים שלישיים ואין הוא מוגבל לסכסוכים נשוא התביעות המפורטות מפורשות בחוק החיזוק. בהתאמה לאמור, הרי שגם מקום בו במוקד הסכסוך בין בעלי הדירות בבית משותף, פרויקט אשר מבוקש לבנותו במשותף עם בית משותף אחר – הרי שהמפקח מוסמך לדון בו. זאת ועוד, כפי שנקבע במסגרת הפסיקה, מוסמך המפקח על רישום המקרקעין, אגב דיון בתביעה בהתאם לחוק החיזוק, לדון ולהקנות זכויות קנייניות הנוגעות לתביעה כאמור.

ריכוז הקביעות הנוגעות לסמכותו של המפקח והשלכותיהן על המקרה דנן, מלמד כי המפקח על רישום המקרקעין הוא בר סמכות לדון בתביעה העיקרית הנסבה על תוקפו של הסכם התמ"א. יתרה מכך, אגב דיון כאמור ולשם הכרעה בשאלת תוקפו של הסכם התמ"א מוסמך הוא לדון גם בטענות הנוגעות לצדדים השלישיים שכן אלו משליכות על תניות הסכם התמ"א, סבירותו ונסיבות עריכתו. יחד עם זאת, כסמכות ישירה, לא מוסמך המפקח לדון בעילות ובטענות כלפי הצדדים השלישיים – כולן מבוססות על עוולות ניזקיות, אשר בהתאם ללשון החוק ולפסיקה, לא מוסמך המפקח לדון בהן.

עתה, אשלב אלו עם אלו – ואבחן השאלה – האם ראוי כי המפקח ידון בהודעה לצד שלישי בנסיבות המקרה דנן, בשים לב, בין היתר לכך שהיא מבוססת על עילות החורגות ממסגרת סמכותו הרגילה. הנני סבורה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה.
אשר לכך, הרי שאפתח ואציין כי אינני מוצאת לקבוע מסמרות בשאלה האם אגב דיון בנושא המצוי בסמכותו, מוסמך המפקח לדון גם בהודעת צד ג' אשר אינה מצויה בסמכותו. זאת הואיל והנני סבורה כי ממילא וגם ככל שבהתאם להלכה לא מוגבל המפקח לדון במסגרת הודעת צד ג' בפלוגתאות המצויות מלכתחילה בסמכותו העניינית, השאלה האם "ראוי" כי הפלוגתאות בין הצד השלישי לבין הנתבע תידונה באותו הליך בו נדונות הפלוגתאות בינו לבין התובע, אינה תלויה רק בשאלת הסמכות, אלא שהיא שאלה אשר לשם הכרעה בה יש לבחון את מכלול הנסיבות, אשר שאלת הסמכות מהווה רק חלק מהן.

יחד עם זאת ולשם שלמות היריעה הנני מוצאת לציין כי לשאלת סמכותה של ערכאה שיפוטית לדון בעניין החורג מגדר סמכותה הרגיל, נדרש בית המשפט העליון לאחרונה בעניין לוקי בנייה. באותו עניין נקבעה הלכה ולפיה בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בהודעת צד ג' אשר סכום הסעד הכספי בה הוא בסמכותו של בית המשפט השלום. אלא, שבית המשפט העליון מצא להבהיר מפורשות כי:
"בהקשר זה, יובהר כבר עתה כי במסגרת ההכרעה בענייננו נידרש אך לשאלת סמכותו של בית המשפט המחוזי לדון בהודעה לצד שלישי המצויה, מחמת שוויה הכספי, בגדר סמכותו של בית משפט השלום. ואולם, השאלה, המעניינת כשלעצמה, אשר עניינה בסמכות לדון בהודעה לצד שלישי הנתונה לסמכות העניינית של ערכאת שיפוט ייחודית – אינה מתעוררת בענייננו, ומשכך נותיר את ההכרעה בה לעת מצוא."
אציין כי בענין לוקי בנייה, התייחס בית המשפט העליון לפסק הדין בעניין דלתא - אליו הפנה המערער כמבסס טענתו ולפיה בהתאם להלכה הפסוקה מוסמך המפקח לדון במסגרת הודעת צד שלישי בעילות שאינן בסמכותו - וקבע כי: "עמדתו האמורה של השופט זמיר לא היתה לחלק מן ההכרעה בעתירה שנדונה שם, ומשכך היא אינה מהווה הלכה מחייבת, כי אם אמרת אגב".
קרי, בית המשפט העליון הבהיר כי ההלכה כפי שנקבעה על ידו מתייחסת רק למקרים בהם מדובר בסעד כספי שאינו בסמכות הערכאה הדנה בתיק העיקרי ואולם, כי לעת עתה לא נקבעה הלכה באשר לסמכות ערכאה לדון בהודעת צד ג' הנסבה על עילות אשר אינן מצויות בסמכותה. המקרה לפנינו נכנס לטעמי לגדר המקרים אשר הוחרגו מפורשות מההלכה כפי שנקבעה בעניין לוקי בנייה. זאת ה ואיל ולאור העילות הנכללות בהודעת הצד השלישי וזהות הצדדים כנגדם הוגשה – הרי שלא מדובר רק בתביעות אשר הסעד הכספי בהן חורג מסמכות הערכאה, אלא בנושאים אשר נקבע מפורשות כי אינם בסמכותה. כיוון שכך, הרי שלעת עתה טרם נקבעה הלכה מפורשת באשר לסמכות המפקח לדון בהודעת צד ג' מסוג זה. יתרה מכך, אציין כי דווקא פסק הדין השני אליו הפנה המערער- בעניין אנגלו – אשר יודגש כי ניתן על ידי בית המשפט המחוזי ומשכך אינו מהווה הלכה - לא זו בלבד שאינו תומך בטענתו של המערער, אלא שבמסגרתו נקבע בדיוק ההיפך – קרי שהמפקח אינו מוסמך לדון בהודעת צד ג' בעילות החורגות מסמכותו הרגילה. כך, בעניין אנגלו, נקבע על ידי בית המשפט המחוזי כי יש להותיר על כנה הודעת צד ג' אשר נשלחה על ידי בעל דירה לשוכר מטעמו. קביעתו זו של בית המשפט המחוזי התבססה על פרשנות חוק המקרקעין ועל קביעה ולפיה לצרכי סעיף 72 המינוח "בעל דירה" כולל גם מחזיק, קרי גם שוכר. בהתבסס על קביעה זו נקבע כאמור כי יש להותיר על כנה את הודעת הצד השלישי, תוך שכב' השופט פינקלמן, הבהיר מפורשות:
"זה הכלל. אם קנה המפקח סמכות לדון בתביעה העיקרית שבאה בפניו, קנה גם סמכות לדון בהודעה לצד שלישי, שכן המהות זהה. לא כן בתביעה שכנגד. זו אינה קשורה מאליה לתביעה העיקרית. ענינה בסכסוך אחר או סכסוכים אחרים. יכול רק בין אותם צדדים ויכול גם בין צדים נוספים ואחרים. תביעה שכנגד תתכן רק אם היא מצויה בתחום סמכותו של המפקח". (אציין כי כב' השופטת שטמר הצטרפה לדעתו של השופט פינקלמן ואולם הסתייגה מקביעתו האחרונה בכל הנוגע לסמכות לדון בתביעה שכנגד). הנה כי כן – בפסק הדין בעניין אנגלו נקבע מפורשות כי ככל שהמפקח אינו מוסמך לדון בעילה כנגד הצד השלישי במסגרת סמכותו העניינית, הרי שאין הוא מוסמך לדון בהודעת הצד השלישי ומשכך, בשים לב לקביעותי בכל הנוגע להיקף סמכותו של המפקח - ברי כי אין בקביעות בית המשפט בעניין זה כדי לסייע למערער.

אלא וכפי שהקדמתי וציינתי, אינני מוצאת להידרש לשאלת ההלימה בין הסמכות לדון בתביעה העיקרית לבין סמכות המפקח לדון בהודעת הצד השלישי, הואיל ולטעמי ממילא – השאלה הרלוונטית להכרעה בשאלה האם יש מקום להתיר הודעת צד ג' אם לאו, היא האם ראוי כי הפלוגתאות תידונה בהליך אחד, שאלה אשר נושא הסמכות מהווה רק נתבך אחד בה. במקרה דנן, הנני סבורה כי אין מקום לידון בהודעות לצדדים שלישיים בחד עם התביעה נשוא הדיון בהינתן שלא זו בלבד שהמפקחת לא הייתה מוסמכת לדון בהודעת צד ג' במסגרת סמכותה העניינית הרגילה, אלא שהיקף ומסגרת הדיון לו תידרש המפקחת, חורג בהרבה ממסגרת הדיון לו תדרש בהליך העיקרי, אשר יסורבל ויגרום לעיכוב בהוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק, אשר על דבר חשיבותו אין עוררין (לשם הדוגמא ראו לעניין חשיבות הוצאתם לפועל של פרויקטים לחיזוק מבנים את קביעות בית המשפט העליון ב עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד ( 30.10.2016)). וביתר פירוט - התביעה נשוא הדיון היא תביעה אשר הוגשה לשם אכיפת הסכם התמ"א על המערער , לשם הוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק. במסגרת הדיון בתביעה זו ולשם הכרעה בשאלה האם יש מקום לאכוף את הסכם התמ"א עם לאו, מוסמכת כאמור המפקחת לבחון את תניות הסכם זה וכן את נסיבות כריתתו ודוק- כל אלו לשם הכרעה בדבר סבירותו של ההסכם ולשם הכרעה בשאלה האם יש בו כדי לפגוע באופן שאינו מידתי במי מהדיירים המתנגד לו. אגב כך וכפי שהובהר לעיל, המפקחת מוסמכת לדון בטענות המערער כלפי הצדדים השלישיים ואולם, זאת במסגרת המצומצמת הנדרשת לה לשם קביעות בדבר סבירותו של ההסכם – הא ותו לא. במסגרת זו, לשם הדוגמא לא נדרשת המפקחת להכריע בשאלות האם התנהלותם של הצדדים השלישיים עולה כדי מרמה או מקימה עילה נזיקית כלשהי, אלא שכאמור, הכרעותיה מצומצמות רק לשם קביעות בדבר סבירותו של ההסכם. יתרה מכך, כפי שהובהר סמכויות המפקח על רישום המקרקעין אינן משתרעות על עוולות נזיקיות לבד מהסגת גבול. בהתאמה לכך, הרי שגם ככל שתידרש המפקחת לשם הכרעה במחלוקות הנתונות לסמכותה בתביעה העיקרית – לשם קביעה בדבר אכיפת הסכם התמ"א – לקביעות או ממצאים הנוגעים לעוולות נזיקיות, הרי שתעשה כן ב"גררה" וקביעותיה אלו תהינה יפות רק בהליך לפניה ולשם הקביעות המצויות בסמכותה. בהינתן האמור, אינני סבורה כי מקומה הראוי של ההכרעה במחלוקות בין הנתבע (המערער) לבין הצדדים השלישיים – הוא בדיון בפני המפקחת. זאת בהינתן שבמסגרת טענותיו כלפי הצדדים השלישיים כלולות טענות מרמה, רשלנות, ניגוד עניינים – כולן טענות המושתתות על עילות ועוולות נזיקיות, שלא זו בלבד שהכרעה בהן חורגת ממתחם סמכותה של המפקחת, אלא שהדיון בהן – לשם הכרעה לגופן – הוא דיון המצריך עמידה ברף ראייתי מוגבר (למצער בכל הנוגע לטענת המרמה), אשר לשם עמידה בו יהיה צורך בשמיעת עדים והבאת ראיות בהיקפים ניכרים בהרבה מאלו אשר הנדרשים להכרעה בסוגיות אלו רק לשם קביעת סבירותו של ההסכם.

לאור האמור והמפורט הנני סבורה כי בדין הורתה המפקחת על מחיקת ההודעה לצדדים שלישיים ולא מצאתי טעם להתערב בקביעתה זו.

היקף כתב ההגנה;
אשר להיקף כתב ההגנה, הרי שתחילה יובהר כי בהתאם להלכה הפסוקה, ערכאת הערעור אינ ה נוטה ככלל להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעניינים שבסדרי דין, אפילו היא סבורה היא שראוי היה להחליט לנקוט דרך דיונית אחרת (ראו - רע"א 266/88 סאן אינטרנשיונל לימיטד ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 206). במקרה דנן, הגבילה המפקחת את היקף כתב ההגנה ל – 15 עמודים – היקף עמודים משמעותי. אשר לכך ולשם השוואה בלבד – היקף זה הוא ההיקף אשר נקבע בתקנות החדשות לכתב טענות המוגש לבית המשפט המחוזי. עוד יש לציין כי במסגרת הדיון לפני טען המערער כי הוא נדרש להיקף עמודים גדול יותר, על מנת לפרט כדבעי טענותיו כלפי הצדדים השלישיים לשם הכרעה בטענות אלו כלפי הצדדים השלישיים. אלא, שכפי שנקבע על ידי לעיל, ממילא אינני מוצאת להתערב בקביעתה של המפקחת במסגרתה נמחקת ההודעה לצדדים שלישיים ובהתאמה לכך, הרי שממילא לא נדרש עוד המערער להיקף העמודים הנוסף כפי שנטען על ידו.

לאור האמור, הנני דוחה ערעורו של המערער הנסב על היקף עמודי כתב ההגנה אשר יוגש על ידו כפי שנקבע על ידי המפקחת.

סוף דבר;
לאור האמור והמפורט – הערעור נדחה.

המערער יישא בהוצאות המשיבים 1-81 בסך של 5,000 ₪ ובהוצאות כל אחד מהמשיבים 82, 85, 86, ו – 87 בסך של 2,500 ₪. ההוצאות – ישולמו למשיבים באמצעות באי כוחם על ידי המזכירות מתוך העירבון אשר הופקד על ידי המערער עובר להגשת הערעור.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' אב תשפ"א, 13 יולי 2021, בהעדר הצדדים.