הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 58183-06-16

מספר בקשה:12

לפני

כבוד השופטת עינת רביד

מבקשים

  1. יערה פרי
  2. מרדכי פרופטה

נגד

משיבים

  1. הלה הנדסה בניה וייזום (נורית) בע"מ
  2. עו"ד עדי שחר
  3. מועצה האזורית גלבוע
  4. הקרן הקיימת לישראל
  5. ההסתדרות הציונית העולמית ע"י חטיבה להתיישבות
  6. אגודה שיתופית-מתיישבי נורית אגודה קהילתית

החלטה

החלטה זו עניינה בבקשת המבקשים למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה, כבוד השופט יהורם שקד, בת.א.11201-09-11, אשר דחה את תביעת המבקשים, אשר החלו בהליכים ובחתימת הסכמים לרכישת מגרש בישוב "נורית", ובמסגרת התביעה עתרו , בין היתר, לביטול הסכם פיתוח פנימי, שנחתם עם המשיבה 1 ב טענה של כפייה והטעיה , וכן עתרו לקבוע כי הודעת ביטול ההסכמים , שנשלחה להם ביום 1.8.11 על ידי המשיבה 1 - מבוטלת.
במסגרת בקשה זו עותרים המבקשים למתן צו מניעה, אשר ימנע מהמשיבה 1 לשווק את מגרש 456 ביישוב נורית לאחרים, ימנע אותה מלחתום על חוזי פיתוח בקשר למגרש, וכן יורה ליתר המשיבים להימנע מביצוע כל פעולה שיש בה כדי למנוע מהמבקשים לממש את זכותם לרכישת זכויות במגרש הנ"ל .
רקע
המבקשים ביקשו לרכוש קרקע ביישוב נורית ולבנות בו את ביתם. ביום 14.10.10 חתמו המבקשים על טופס בקשה לרכישת עבודות פיתוח ותשתיות, וביום 3.11.10 חתמו על מערך הסכמים בנוגע לרכישת מגרש שמספרו 456.
המבקשים שילמו למשיבה 1 (להלן: "הלה") סך של 78,241 ₪ הכוללים דמי רצינות, דמי השתתפות בהוצאות משפטיות של החברה וכן 20% מהתמורה לפי ההסכמים. כמו כן במועד החתימה הפקידו בידי המשיב 2 (להלן: "עו"ד שחר") 3 שיקים עבור תשלום לעבודות פיתוח ציבורי, פיתוח פנים ויתרת עלויות הפיתוח הציבורי.
ביום 1.8.11 הודיעה הלה על ביטול ההסכמים עם המבקשים בשל חוסר ש יתוף פעולה עם ועדת הקבלה ביישוב.
התביעה לבית המשפט השלום
לטענת המבקשים במסגרת הסכם שנחתם ביום 20.9.07 בין הלה לבין המשיבה 2 (להלן: "המועצה") והמשיבה 5 (להלן: "האגודה") התחייבה הלה לבצע את עבודות התשתית הציבורית ביישוב נורית ולגבות מכל משתכן את עלויות הפיתוח הציבורי לפי חלקו (להלן: "הסכם הביצוע"). במסגרת הסכם הביצוע נקבע תנאי מפורש לפיו הלה לא תחייב את המשתכנים לבצע באמצעותה כל עבודות, למעט עבודות פיתוח ותשתית ציבוריות וזאת בהתאם להוראות המשיבה 4 (להלן: "רמ"י").
לטענת המבקשים, נאמר להם על ידי הלה ועו"ד שחר, כי אם לא ייחתמו על ההסכם לביצוע עבודות הפנים עם הלה, לא ניתן יהיה לרשום אותם לתהליכי המיון לקבלה ליישוב, ומשכך לא יוכלו לרכוש את המגרש. לטענתם אולצו לחתום על ההסכם לביצוע עבודות פנים בדחיפות כדי שלא יפסידו את ההזדמנות להיות חברים ביישוב ולרכוש את הזכויות.
לטענתם, חתמו על החוזים ביום 3.11.10 תחת מחאה. לאחר החתימה החלו לברר פשר החתימה על החוזה הכפוי, שכן אז הבינו כי הוטעו וכי אסור היה להלה לחייבם לחתום על החוזה הכפוי כתנאי לקבלת המגרש או כתנאי לקליטתם ביישוב.
לטענת המבקשים על רקע נסיונם לברר את המצב החוקי באשר להחתמתם על חוזה כפוי, החלה הלה להתנכל להם על מנת להחריש את קולם.
לטענת המבקשים, כחלק מהליכי הקליטה ביישוב השתתפו בשלבי מיון לשם קבלתם ליישוב, אותם עברו בהצלחה . השלב האחרון היה הופעה בפני ועדת קבלה, כאשר בשל נסיבות אישיות , לא התייצבו לשתי ועדות קבלה , שנקבעו , וביקשו קביעת מועד חלופי. אז החלו המבקשים לקבל מכתבי התראה מטעמה של הלה במסגרתם נטען כי המבקשים נמנעים להופיע לוועדת קבלה והדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם וביום 1.8.11 הודיעה הלה על ביטול החוזים.
המבקשים הגישו תביעתה לבית המשפט השל ום, במסגרתו התבקש בית המשפט, בין היתר, לקבוע: כי ההסכם לביצוע עבודות פנים נחתם בהטעיה וכפיה ועל כן בטל ויש להשיב למבקשים הכספים ששולמו במסגרת הסכם זה (סעיף 33.1 לכתב התביעה המתוקן); כי המסמכים מיום 1.8.11 במסגרתם הודיעה הלה על ביטול החוזים שנחתמו , בטלים ואין להם כל נפקות משפטית (סעיף 33.2 לכתב התביעה המתוקן); כן להורות לאגודה ולמועצה לאפשר להם לסיים את הליכי קבלתם ליישוב (סעיף 33.3) ; וכן להצהיר כי המבקשים זכאים להירשם כחוכרים של המגרש מאת קק"ל ורמ"י (סעיף 33.10 לכתב התביעה המתוקן) , ולאפשר למבקשים לחתום על כל מסמך סטנדרטי אשר יקדם את רכישת הזכויות של התובעים במגרשים שנרכשו על ידם (סעיף 33.15 לכתב התביעה המתוקן) .
פסק הדין מושא הערעור
בית המשפט בפסק דינו מיום 14.5.16 דחה את תביעת המבקשים תוך שהוא מחייבם בהוצאות המשיבים בסך של 190,000 ₪.
במסגרת פסק דינו דחה בית המשפט את טענות המבקשים לפיהן חתימותיהם על תצהירים אשר צורפו להסכמים, במסגרתם צוין כי הם מודעים לזכותם לבחור קבלן לפי רצונם, זויפו. החלטת בית המשפט הסתמכה על חוות דעת מומחית בית המשפט אשר קבעה כי חתימות המבקשים על תצהירים אלו הן חתימותיהם בדרגת הב יטחון הגבוהה ביותר.
עוד קבע בית המשפט כי הוא דוחה את טענתו החלופית של המבקש כי ייתכן והוחתם על מסמכים אלו ללא ששם לב, טענה אשר נטענה במסגרת עדותו ואשר בית המשפט מצא כי המדובר בעדות כבושה.
בית המשפט השתכנע על סמך העדויות בתיק, כי חתימת המבקשים על מסמכי הרכישה נעשתה בידיעת המבקשים ובהסכמתם וכי אין המדובר בטעות והטעייה, ואף דחה את טענת המבקשים לחתימה על ההסכמים מתוך כפייה או אילוץ. בנסיבות אלו נדחתה תביעת המבקשים לביטול ההסכם לביצוע עבודות פנים.
באשר לסעד אשר התבקש על ידי המבקשים להורות לאגודה ולמועצה לקבל את המבקשים כחברים ביישוב ציין בית המשפט את הדברים הבאים :
"לטענת פרופטה , האישור שניתן ביום 7.7.14 מותנה בתוצאות משפט זה ( סעיף 7 לסיכומיהם). לא מצאתי באישור שצורף להודעת פרופטה מיום 31.8.14 פגם כלשהו המחייב התערבות בית המשפט בעניין זה.
באישור לא נרשם כי פרופטה סורב וכן לא צויין מהן תוצאות המשפט שבעקבותיהן יתקבלו פרופטה ליישוב אם לאו.
ככל שתהא החלטה של האגודה והמועצה שלא לקבל את פרופטה כחברים ביישוב, לאחר מתן פסק דין זה, הרי שפתוחה הדרך בפני פרופטה לנקוט בהליך מתאים על פי דין, אם כי אציין כי ברי, ללא שאקבע מסמרות, כי על פניו, אין כל טעם בקבלה לאגודה ללא מגרש שנרכש והפניה לרמ"י להסדרת הזכויות.
יתרה מזו. בתצהירו של מר אלהרר מטעם האגודה והמועצה, הוא מציין כי פרופטה לא טרחו להשלים את הליכי הקבלה ליישוב למרות פניות חוזרות ונשנות ולכן נשלחה להם הודעה על הפסקת הליך קבלתם ליישוב ( סעיף 18).
בעדותו, המקובלת עלי, חזר מר אלהרר על גרסה זו באומרו כי " הוא ( מר פרופטה – י.ש.) לא הסכים לבוא" (עמ' 153 לפרוטוקול, ש' 14). לאחר שפרופטה החליטו לשתף פעולה, זומנו לועדת הקבלה וביום 7.7.14 ניתנה ההחלטה שצויינה לעיל.
אוסיף כי למועצה האזורית אין קשר לועדת הקבלה זולת נציג מטעמה באותה ועדה, על פי החלטות רמ"י, וממילא אין היא " שולטת" בה.
אף מר פרופטה עצמו, כאשר נשאל על ידי ב"כ המועצה והאגודה, מהו הוא מבקש כלפי המועצה, השיב " אני צריך לחשוב על זה" (עמ' 84 לפרוטוקול, ש' 8). כל מילה מיותרת".
טענות המבקשים בבקשה לצו מניעה
לטענת המבקשים הבקשה הוגשה בשל קבלת מכתבה של הלה מיום 15.6.16 לפיו, לאור פסק הדין , הודעת ביטול החוזים , אשר ניתנה על ידה למבקשים בקשר לרכישת הזכויות על ידם במגרש - תקפה. משמעו של המכתב הוא, כי הלה אינה רואה עוד את החוזים , שנחתמו בינה לבין המבקשים בקשר עם ביצוע עבודות פיתוח המגרש ביישוב נורית - תקפים, ומכוח היותה הגוף המשווק את המגרשים , הרי שפועל יוצא מכך הוא כי בכוונתה לשווק את המגרש לאחרים.
לטענת המבקשים קיים צורך דחוף במתן צו שימנע את שווק המגרש לאחרים ובכך להפוך את הדיון בערעור לחסר כל חשיבות אמתית, שעה שהערעור כולו נסוב על רכישתם את הזכויות במגרש כדין כאשר ביטול החו זים בין הצדדים על ידי הלה נעשה שלא כדין . הסעד המבוקש נועד לשמור על המצב הקיים ולמנוע פגיעה בלתי מוצדקת בזכויות המבקשים.
לטענת המבקשים פסק הדין שגוי מיסודו ובית ה משפט דחה את התביעה על כל רכיביה, כל זאת מבלי שדן בסעד המרכזי אשר התבקש על ידי המבקשים והוא הצהרה כי ביטול ההסכמים על ידי הלה נעשה שלא כדין ואיננו תקף.
עוד טענו המבקשים, בין היתר, כי שגה בית המשפט בקבעו: כי ניתנה למבקשים האפשרות להתקשר עם מי שירצו בחוזה לפיתוח פנים ולא חויבו לחתום על החוזה עם הלה; כי כאשר חתמו המבקשים על התצהירים ידעו כי קיימת להם אפשרות בחירה; וכי לא התקיימה כפייה או הטעייה נגד המבקשים.
לטענת המבקשים הסעד המבוקש בצו המניעה נועד לשמר המצב הקיים בו המגרש טרם שווק לאחרים, וזאת על מנת למנוע מצב בו הם נותרים עם אפשרות לסעד כספי ללא המגרש עליו הם נאבקים שנים.
לטענת המבקשים מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם, שכן עסקינן בזכויות במקרקעין . עוד לטענתם, אי קבלת הבקשה תוביל להותרתם בפני שוקת שבורה באם ערעורם יתקבל , שכן יוותר ו ללא מקום לבנות את ביתם. מנגד, למשיבים לא ייגרם כל נזק. לטענת המבקשים , הם שילמו את הכספים שנדר שו לשלם עד למועד הגשת התביעה לא החסירו כל תשלום, ואין כל משמעות אם המבקשים יהיו אלו אשר יוסיפו לשלם עבור עבודות הפיתוח או אחרים.
תגובת המשיבים
המשיבים 2,3,5,6 הגישו תגובתם וציינו כי הם משאירים העניין לשיקול דעתו של בית המשפט.
הלה הגישה תגובתה וטענה כי יש לדחות הבקשה. לטענתה הערעור כולו הוא על ממצאים עובדתיים וענייני מהימנות, כאשר בחלקו של הערעור אף מועלות טענות עובדתיות חדשות ופרשנויות חדשות לעובדות. כל זאת, כאשר ידוע הוא כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאי עובדה וענייני מהימנות שנקבעו בערכאה ששמעה את הראיות.
לטענת הלה מאזן הנזקים נוטה לחובת המבקשים ולא ייגרם להם כל נזק שכן הם יכולים לקנות מגרש בנורית בשוק החופשי, ואף בתקופה הקרובה ישווקו מגרשים נוספים במסגרת שלב ב' שתוכנן לאחר סיום שיווק וביצוע שלב א'. מנגד אם יינתן צו מניעה יעמוד מגרש ריק באמצע יישוב, שהסתיים השלב הראשון בהקמתו. כאשר יחלו בבניית הבית, בעוד מספר שנים שהשלב הראשון יהיה כולו מאוכלס, הרי כניסה של כלים כבדים ובניה לא רק שיפריעו לכל התושבים באזור המגרש, אלא ייפגעו בתשתיות שביצועם הסתיים. בנוסף, אי קבלת תמורה עבו ר הסכמי הפיתוח שהושלמו גורמים למשיבה חסרון כיס מלא.
עוד טענה הלה כי הגיעה לסיכום על שיווק המגרש עוד לפני שהתקבלה אצלה הבקשה לצו מניעה זמני, וכי במסגרת זו הגיעו הצדדים לטיוטות הסכם סופיות במסגרתם המשתכן המיועד חתם על ההסכם, וכי הלה נמנעה מלחתום על ההסכמים לאחר הגשת הבקשה. לטענתה לאור זאת יש לראות את המגרש כמשווק.
לטענת הלה אף אם יצליחו המבקשים להוכיח כי סיכויי הערעור טובים, הרי שבכל מקרה זכותו של צד ג' גוברת על זכות המבקשים, ועל כן סעד ביטול הודעת ביטול ההסכמים אינו אכיף או אפשרי.
לחילופין עתרה הלה לקבוע ערובה בסך של מיליון וחצי ₪ המורכבת מתשלום הסכום המלא ש על המבקשים לשלם להלה בתוספת ריבית פיגורים 2% חודשי החל ממועד ביטול ההסכמים מיום 1.8.10 ועד היום בסך של 1,311,276 ₪ וכן נזקי הלה בהפרת הסכמי הפיתוח בסך של 116,500 ₪, וכן יתרה לתשלום בסך של 296,000 ₪ לעבודות הפנים ועבודות ציבוריות.
תשובת המבקשים
המבקשים הגישו תשובתם וחזרו על טענתם, כי בית המשפט בפסק דינו לא קבע כל קביעה פוזיטיבית באשר להודעת ביטול החוזים שניתנה על ידי הלה, וכתוצאה מכך מיהרה הלה להוציא מכתב לפיו תוצאת פסק הדין היא כי המבקשים הפרו את החוזים.
לטענת המבקשים הם בעלי הזכות להירשם כחוכרים במגרש ובית המשפט בפסק דינו לא קבע כל קביעה המלמדת אחרת.
עוד טוענים המבקשים כי טענותיה של הלה בתגובתה נטענו בעלמא וכלל אינן נוגעות לנזקיה שלה, כאשר מתגובתה עולה כי המגרש טרם שווק, שכן טרם נחתם הסכם מחייב בין צדדי ג' לבינה ובין יתר המשיבים, וכי הלה לא טרחה לצרף לתגובתה כל פרט אודות המשתכן החדש, שלכאורה חתם על ההסכם. עוד נטען כי כל עוד לא נחתם הסכם וטרם נרשמו זכויותיו לא הושלמה העסקה ועל כן אין מניעה למתן הצו המבוקש.
באשר לדרישת הערובה, טענו המשיבים כי מתן הסעד הזמני נועד לפיצוי בגין כל נזק שייגרם למי שאליו מופנה הצו כתוצאה ממתן הצו, ולא נועדה להוות כלי לתשלום "חובות" נטענים ומוכחשים של מבקשי הסעד.
דיון והכרעה
הסמכות להעניק סעד זמני בערעור מעוגנת בתקנה 467 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984. בהתאם להלכה הפסוקה התנאים לקבלת בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור הם : סיכויי ערעור טובים ומאזן נוחות הנוטה לטובת מבקש הסעד. אמנם מדובר בתנאים מצטברים, אך היחס ביניהם הוגדר בפסיקה כ"מקבילית כוחות", או "כלים שלובים" במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהיפך. כמו כן, על דרך הכלל, מאזן הנוחות הוא השיקול המכריע מבין השניים [ראו ע"א 5191/15 אייזיק נ' מורשת, (31.8.2015); ע"א 8194/14 חסיד נ' אפרמיאן, (18.1.2015)].
בעניינו ובהתייחס למאזן הנוחות, הרי שמטרת הסעד המבוקש היא למנוע את מכירת המגרש או העברתו לצדדים שלישיים באופן שיימנע מהמבקשים להשיבו לרשותם, ככל שיתקבל הערעור. כאשר מתבקש סעד זמני במקרקעין נדרש בית המשפט לבחון את מהות המקרקעין וזיקת הצדדים אליו. כאשר המדובר בסעד שעניינו מניעת פינוי מבית מגורים תהה נטייה ברורה לעכב את הפינוי גם אם סיכויי הערעור אינם גבוהים (ראו ע"א 6636/15 קריסטל נ' רוט, 27.10.15). כאשר המדובר בנכס אשר הזיקה אלו היא מסחרית כלכלית גרידא, הדעת נותנת שיש להתייחס לבקשה זו באמות מידה המחמירות של עיכוב ביצוע סעד כספי, אשר לא בקלות ייעתר לו בית המשפט.
כאשר המדובר במצבי ביניים בהם המקרקעין הם בעלי ערך מיוחד עבור המערער או בעלי איכותיות ייחודיות קיימת הצדקה לעיכוב הביצוע או למתן סעד זמני, ויש לשקול בזהירות את מאזן הנוחות של כל אחד מהצדדים זה מול זה (ראו ע"א 64/16 אבראהים עלי נג'אר נ' עזבון המנוח מנסור צאלח, מיום 11.2.16).
לאחר עיון בטענות הצדדים, ובכל הנוגע לסיכויי הערעור, אזי מבלי לקבוע מסמרות , הרי בכל הנוגע לטענות בדבר החתימה על הסכם הפיתוח הפנימי , הרי שעסקינן בקביעות עובדתיות, אשר נסמכו על עדויות הצדדים בתיק וכן על חוות הדעת מומחית בית המשפט בתחום הגרפולוגי, מהם השתכנע בית המשפט כי גרסתם העובדתית של המבקשים באשר לאירועים מושא התביעה לא הוכחה ואף נסתרה. יחד עם זאת, ושוב מבלי לקבוע מסמרות, אני סבורה כי יש למבקשים טענות, אשר ערכאת הערעור עשויה להידרש להן, וב יניהן, באשר לסעד שנתבע על ידם להורות על ביטול הודעת ביטול ההסכם על ידי הלה וכן באשר לסעד המורה למשיבים לסיים הליכי קליטתם ליישוב וקידום רכישת הזכויות במגרש שנרכש על ידם.
באשר למאזן הנוחות, הרי שבמקרה הנדון המדובר בהסכם לרכישת מגרש עליו מתכננים המבקשים לבנות את ביתם, ואין זה המקרה "הקלאסי" על פי הפסיקה של מכירת "בית מגורים" של המבקשים . יחד עם זאת אין מחלוקת, כי המבק שים שילמו חלק מהתשלומים לשם רכישת המגרש והתנהלותם מצביעה על רצונם לממש את הרכישה לבנות את ביתם ביישוב נורית, ובמגרש ששווק להם, משמע כי המדובר בנכס מקרקעין ייחודי עבורם (ראו ע"א 64/16 לעיל). מנגד, לא מצאתי כי הלה הציגה נזק מהותי ובלתי הפיך, אשר ייגרם לה כתוצאה מהעיכוב, אשר לא ניתן לפיצוי כספי. כמו כן טענותיה באשר ל נזקים שיגרמו למתגוררים ביישוב, ככל שבניית ביתם של המבקשים על המגרש תדחה, גם הם נזקים שניתן לפצות עליהם בכסף, וזאת כאשר נחזה שמדובר בנזק שיגרם לצד ג' . באשר לטענות הלה לעניין תשלומים, הצמדות וריביות, הרי שהללו מצויים במחלוקת בין הצדדים . הלה טענה עוד בתגובתה, כי המגרש שווק לצד ג', אך בהתאם להודעתה לא התקשרה עם צד ג' בהסכם רכישה. כמו כן הלה לא הציגה כל נתון ביחס לאותו רוכש פוטנציאלי או מסמכים אשר נחתמו על ידו, על כן לא מצאתי כי בקיומם של הליכים לשיווקו של המגרש, אשר טרם הסתיימו, יש כדי למנוע מתן צו מניעה.
באשר לטענת הלה כי יש להתנות צו המניעה בתשלום הסך של מיליון וחצי ₪, אזי לעניין זה אני מקבלת את טענת המבקשים כי הסכום הנקבע כערובה למתן הצו, מטרתו להבט יח פיצוי בגין נזקי עתידי, שייגרם בגין מתן הסעד הזמני ואין מטרתו להוות כלי לתשלום חובות של המבקשים להלה.
לאור כל האמור אני מקבלת את בקשת המבקשים לצו מניעה זמני כמבוקש וזאת בכפוף להפקדת סך של 100,000 ₪, במזומן או בערבות בנקאית, בקופת בית המשפט, וזאת עד ליום 27.9.16. לא יופקד הסך האמור עד למועד זה תדחה הבקשה לעיכוב ביצוע.

ניתנה היום, ה' אלול תשע"ו, 08 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.