הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 53741-06-20

לפני
כבוד השופטים יהודית שבח, סג"נ, יונה אטדגי, שלומית יעקובוביץ

מערערים

  1. ש פלד את י וידה בעמ
  2. אלי פלד

ע"י ב"כ עו"ד יצחק הוס

נגד

משיבות

  1. רשות מקרקעי ישראל
  2. אלעד ישראל מגורים בע"מ
  3. פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ
  4. אביוד נכסים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יוסף יצחק אשכנזי

פסק דין
השופט י. אטדגי:
1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופטת כרמלה האפט, ת.א 5080-03-17), שקיבל את תביעת המשיבות והורה למערערת 1 (להלן –"המערערת") "ומי מטעמה, לרבות בעלי מניותיה והחברה אשר שוכרת ממנה את המקרקעין כיום לסלק ידם מהמקרקעין" המצויים בשכונת הארגזים שבתל-אביב (להלן – "המקרקעין", "השכונה", בהתאמה).
בית המשפט קמא קבע עוד כי אין לכרוך את שאלת הפיצוי בשאלת הפינוי.
כן הותר למשיבות לפצל את סעדיהן לשם הגשת תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים.
בית המשפט גם חייב את המערערת לשלם למשיבות הוצאת משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪ (להלן – "פסק הדין").

2. המשיבה 1 (להלן – "רמ"י") היא הבעלים הרשום של המקרקעין.
רמ"י פרסמה בין השנים 1998-1996 שלושה מכרזים, לרכישת המקרקעין תמורת התחייבות לפנות את המחזיקים במקרקעין, רובם בדירות מגורים ומיעוטם בעסקים, ולפצותם, על פי קריטריונים שהוגדרו בהם .
המכרז המחייב הוא זה משנת 1998 (להלן - " המכרז").
למכרזים צורף "סקר מחזיקים" (להלן - "הסקר"), שבו פורטה רשימת כל המחזיקים (תוך הסתייגות שאין מדובר ברשימה ממצה אלא ברשימה מנחה).

3. הקריטריונים לקביעת דמי הפינוי פורטו בנספח י"ב למכרז (להלן – "הנספח").
לעומת הקריטריונים המפורטים המתייחסים למגורים, אלה המתייחסים לעסקים קצרים ומתמצים בשתי שורות (סעיף 3.3 לנספח):
"א. הפיצויים עבור עסקים. . . יהיו בהתאם להערכת שמאי מוסמך.
. . .
בכל מקרה, לא יעלו דמי הפינוי מעל ל-80% מערך הקרקע המתפנית לפי ערכה כפנוי".

4. המשיבות 2 ו-3 זכו במכרז, ובהמשך צירפו אליהן את המשיבה 4 (להלן יחד – "המשיבות").

5. המערערת נוסדה בשנת 1968 ובעלי מניותיה (על פי מרשם רשם החברות מיום 27.11.2011 שצורף לכתב התביעה) הם: המערער 2 (להלן – "המערער"), וידה משה, שרה פלד ווידה תמר.
המערערת ניהלה בעבר במקרקעין מפעל לייצור בלוקים ומוצרי בטון, והחל מיום 1.6.2018 המקרקעין והמבנים שעליהם הושכרו לצד שלישי (להלן – "השוכר").

6. יצוין, כי יחד עם הערעור על פסק הדין הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע הפינוי.
הבקשה נדחתה ובקשת רשות ערעור שהוגשה על ההחלטה נדחתה אף היא.
לאחר דחיית הבקשה פינו המערערים והשוכר את המקרקעין.

7. המשיבות אינן חולקות על כך, שהמערערת זכאית לקבלת פיצוי עבור הפינוי, בהתאם לתנאי המכרז והקריטרינים שנקבעו בו.
המחלוקות בין הצדדים הן בשאלות הבאות:
מיהו הגורם הזכאי לקבלת הפיצוי: המערערת (כפי שנקבע בפסק הדין וכגרסת המשיבות) או המערער ויתר בעלי המניות של המערערת (כגרסת המערערים)?
האם הפינוי בפועל מותנה בקביעת הפיצוי וקבלתו (גרסת המערערים) או שהדברים אינם כרוכים זה בזה וניתן להורות על פינוי המקרקעין ולדון בנפרד בשווי הפיצוי (כפי שנקבע בפסק הדין וכגרסת המשיבות)?
טענות הצדדים בשאלות הללו יפורטו בפרק הדיון וההכרעה.

דיון והכרעה

מיהו הזכאי לקבלת הפיצוי?
8. אפתח בכך שלא ירדתי לסוף דעתם של המערערים בסוגיה זו.
מדוע הם מעדיפים שהפיצוי יינתן למערער ו/או לבעלי המניות ולא למערערת?
ב"כ המערערים נשאל על כך במהלך הדיון בערעור והתקשה לתת תשובה ברורה (עמ' 5-3 לפרוטוקול).
יתר על כן, המערערים גם אינם עקביים בגרסתם ביחס לזהות האדם/הגוף הזכאי לקבלת פיצוי.
מצד אחד, הם שבים ומפנים לכך שהמערער רשום בשמו ובמספר תעודת הזהות שלו בסקר, ומכך הם מבקשים להסיק שהוא זה שזכאי לקבלת הפיצוי, אך משבא-כוחם נשאל, האם אפשר להבין מכך שבעלי המניות האחרים אינם זכאים לקבלת פיצוי, השיב (עמ' 4):
"חס וחלילה. אני גם טענתי את זה במהלך המשפט. אנחנו הצגנו ראיות על גובה הפיצוי, למה? כי חשבנו לעצמה [נו], היה ויקרה נס והנתבעת תקבל את הפיצוי, כמובן שלא יוגשו אחר כך תביעות, לא מצד אלי פלד ולא מצד בעלי המניות האחרים, ולשאלת בית המשפט – ברגע שאלי פלד יקבל פיצוי הוא כמובן יתחייב בהתאם לאחוזים בחברה של המניות. . . " חס וחלילה" הכוונה היא שמה שאלי פלד מקבל זה עבורו ועבור בעלי המניות שלא זכו להיכלל בסקר, כי רק לו על פי הפסיקה יש זכות לקבל פיצוי כנגד הפינוי".
אם לטענת המערערים הסקר אינו משקף את מי שבאמת זכאי לפיצוי, מדוע הם מסתמכים על שמו של המערער בסקר כדי לטעון שהוא, ולא המערערת, זכאי לפיצוי?
ואשוב, לשאלה העיקרית: אם המשיבות אינן מכחישות את זכותה של המערערת לקבלת פיצוי, מדוע המערערים עומדים על כך שהוא צריך להגיע למערער ו/או לבעלי מניותיה של המערערת? ההסבר מפי בא כוחם לפיו הוא עותר לבטל את פסק הדין כדי לזכות ב" יתרון במו"מ", וכדי לאלץ את המשיבים "לשבת ולסגור את העניין" (עמוד 8 לפרוטוקול הדיון בערעור) לאו הסבר הוא. אם ישנן סיבות שהמערערים נמנעו מלגלותן הן יישארו עלומות.

9. לגוף העניין, אני סבור שבית המשפט קמא צדק במסקנתו, כי המערערת היא המחזיקה הנוכחית במקרקעין, ולכן היא הזכאית לפיצוי כנגד הפינוי.
המקרקעין והמבנים שעליהם שימשו, עד להשכרתם, לייצור מוצרי הבטון שהמערערת ייצרה ושיווקה.
כל ספרי העסק רשומים על שם המערערת ומנוהלים על ידה.
גם הסכם השכירות נעשה מול המערערת כמשכירה.
ההערה שהוספה ככל הנראה לצורך המשפט (הסכם השכירות נעשה למעלה משנה לאחר הגשת התביעה), לפיה, "בעלי המניות של החברה ולא החברה עצמה הינם בעלי הזכויות במקרקעין", אין בה כדי לשנות את המציאות, מה גם שמייד בפיסקה הסמוכה לאחריה נכתב כי "השוכר פנה אל החברה [המערערת] בבקשה לשכור את הקרקע ואת הציוד ואת המכונות".
אוסיף, כי סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א -1971 מגדיר את "מהות השכירות" כך: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות", והזכות להחזיק בכס ולהשתמש בו יכולה להינתן רק על ידי בעל הזכות. נמצא בענייננו, כי המערערת שהוגדרה בהסכם השכירות כ"משכיר" היא בעלת הזכות במקרקעין.

10. העובדה ששמו של המערער ומספר תעודת הזהות שלו רשומים בסקר, אין בה כדי לשנות את המסקנה האמורה.
ראשית, באותה שורה ממש מופיע גם מספר החברה (ח.פ.) של המערערת: 510494438, בטור שכותרתו "מס' רישיון לעסק" ולצידו התיאור "מוצרי בטון" בטור שכותרתו "סוג העסק"; שנית, בדף המקדים את שני הנספחים (מגורים ועסקים) (מצוי בתוך מוצג 2 למוצגי המערערים) מתוארות הרשימות כך:
"נספחים: נספח 1- רשימת המרואיינים – בתי אב בתוך רחובות, נספח 2 – שמות המרואיינים ופרטים אודות העסק". משמע, השמות המפורטים בנספחים הללו, ובכללם שמו של המערער, הם שמות האנשים שרואיינו לצורך הכנת הרשימה ולאו דווקא שמות האנשים/הגופים הזכאים לקבלת הפיצוי. בהתייחס לעסקים, לכל הפחות, הרשימה הוסיפה ופרטה את מהות העסק ואת מספר החברה/העוסק מורשה של בעל רישיון העסק, לצד שמו של כל אחד מ"המרואיינים", כשההנחה המסתברת יותר היא שבעלי רישיון העסק הם הזכאים לפיצוי.

11. גם העובדה שהפיצוי בגין הפקעת חלק מהמקרקעין ניתן על ידי עיריית תל-אביב לבעלי המניות ולא למערערות, אין בה כדי לשנות את המסקנה האמורה, משום שמדובר בגוף אחר ובכללים אחרים, שאינם נוגעים למכרז ולתנאיו.

שאלת כריכת הפינוי בפסיקת ובקבלת פיצוי
12. במילותיהם של המכרז ונספחיו לא ניתן למצוא מענה חד-משמעי לשאלה, האם הפינוי מותנה בפסיקת ובקבלת פיצוי.
המערערים מפנים ל"מבוא הכללי" של המכרז, שבו נכתב: "המכרז כולל התחייבות הזוכה במכרז לפינוי התושבים, ולאחר מתן פיצוי כאמור בתנאי המכרז. . ." ומבקשים ללמוד מהמילים "לאחר מתן פיצוי" כי הפינוי נעשה רק לאחר קבלת הפיצוי.
אינני סבור שניתן להסיק מהמילים הללו כי פינויו של עסק בשכונה יכול להיעשות רק לאחר קבלת פיצוי. ראשית, הפיסקה הסמוכה שלאחר אותו משפט עוסקת במתן פיצוי למגורים בלבד, ולא מוזכר בה פיצוי לעסק. שנית, גם ביחס לפינוי מדירות מגורים נקבע מנגנון של תשלום דמי שכירות ממועד הפינוי עד לקבלת הדירה החלופית (סעיף 3(א)(5) למכרז).

13. מצד שני, אינני סבור שניתן להסיק מפסק דינו של כב' השופט מזוז ב-רע"א 811/19 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' יום טוב (9.7.2019), שבית המשפט קמא וגם המשיבות הפנו אליו, שבכל מקרה אין לכרוך פינוי של עסק בשכונה בפסיקת פיצוי ובתשלומו בפועל.
זאת משום, שבאותו עניין המבקשות (המשיבות 2 ו-3 כאן) חלקו על זכותם של המחזיקים (המשיבים 1 ו-2 שם) לקבלת פיצוי, בעוד שבענייננו, כאמור, המשיבות אינן חולקות על זכותה של המערערת לקבלת פיצוי, וכן משום שהבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה על ידי המחזיקים שם הוגשה בשיהוי רב.

14. אני סבור, שבשאלה זו, כל עניין צריך לידון לגופו.
כך, למשל, אם הפיצוי נדרש לשם העתקת עסק "חי" ממקומו בשכונה למקום אחר, הרי שדחיית מתן הפיצוי לאחר הפינוי עלולה להביא לקיצו של העסק.
מנגד, כשאין מדובר בעסק "חי", אלא בעסק חסר פעילות יצרנית ממשית, ניתן לדחות את שאלת הפיצוי לאחר הפינוי, בהתחשב בצרכים הכלליים של פיתוח השכונה וטובת הציבור.
גם מורכבות העתקת העסק יכולה להוות שיקול.
אין דומה העתקתו של עסק המעסיק פועלים רבים, העוסקים בייצור משמעותי ושוטף, באמצעות מכונות ומתקנים מורכבים, להעתקתו של עסק קטן ופשוט (מספרה, למשל).
בענייננו, המערערת, עוד לפני הפינוי בפועל שבוצע, חדלה מפעילות יצרנית עוד במהלך המשפט, וכל עיסוקה הוא פיננסי: קבלת דמי שכירות עבור השכרת המקרקעין.
כיוון שכך, אינני רואה מניעה ממשית לכך, שהדיון בשאלת הפיצוי (שהזכאות לקבלתו אינה מוכחשת) וגובהו ייעשה לאחר הפינוי.

15. קל וחומר, כאשר בענייננו, כפי שתואר בהרחבה בפסק הדין, ניתנה למערערת הזדמנות נאותה להעלות את שאלת הפיצוי ולדון בה עוד במהלך המשפט, באמצעות הגשת תביעה שכנגד, אך המערערת, משיקוליה, בחרה שלא לעשות זאת.

מסקנות נוספות
16. מאחר שבית המשפט קמא לא דן בסוגיית הפיצוי, לא היה מקום לקביעות/להערות שהוספו "למעלה מן המידה" בסעיף 105 לפסק הדין, ביחס לתוקפה ולמשקלה של חוות הדעת של המומחה פריימן שהמערערת הציגה.
דיון זה צריך להיעשות בתביעת הפיצוי, כשזו תוגש.

17. כמו כן, צודקים המערערים בטענתם, כי משהמשיבות זנחו בסיכומיהן את בקשתן לפצל את סעדיהן כדי שתוכלנה להגיש תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים, כפי שצוין בפסק הדין (עמ' 34), לא היה נכון להיענות לבקשה זו במסגרת פסק הדין.

תוצאה

יונה אטדגי, שופט

18. תוצאת האמור היא שאני סבור שיש לדחות את הערעור, למעט ביטולן של הקביעות שבסעיף 105 ובסעיף 6 לפרק "סוף דבר" שבעמ' 34 לפסק הדין של בית משפט קמא, ולחייב את המערערות בהוצאות הערעור.

השופטת י. שבח:
אני מסכימה.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ

השופטת ש. יעקובוביץ:
אני מסכימה.

שלומית יעקובוביץ, שופטת

התוצאה
הערעור נדחה.
המערערים ישלמו למשיבות הוצאות ושכ"ט בסך כולל של 20,000 ₪.
המזכירות תעביר את הערבות הבנקאית שהפקידו המערערים בבית המשפט לב"כ המשיבות.

ניתן היום, כ"א אלול תשפ"א, 29 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ
אב"ד

יונה אטדגי, שופט

שלומית יעקובוביץ, שופטת