הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 41955-07-20

לפני
כבוד השופטים יהודית שבח, סג"נ, יונה אטדגי, שלומית יעקובוביץ

מערערת

פבר בעמ
ע"י ב"כ עוה"ד ארז חבר ועדי נויוביץ

נגד

משיבים

  1. ואליד אבולעפיה
  2. עבד אלרחמן אבולעפיה
  3. סבונה אינטרפריזס בי.וי

ע"י ב"כ עו"ד מור דמתי

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופט עמית יריב) מיום 03.06.2020 לפיו התקבלה תביעת המשיבים וניתן "צו האוסר על הנתבעת להמשיך בביצוע עבודות הבנייה או ההריסה במקרקעין, אלא ברשות הבעלים כולם", תוך חיובה בהוצאות בסך 15,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪.

1. הסכסוך נסב על נכס מקרקעין הנמצא ברחוב אלנבי 4 בתל אביב (חלקה 2 בגוש 6914), בו מנהלת המערערת מאז שנת 1944, במעמד של דיירת מוגנת, בית מלון הקרוי "מונופול" (להלן – הנכס). למשיב 2 (להלן – עבד אבולעפיה ) זכויות רשומות בנכס בשיעור 7.5%, למשיב 1 (להלן – ואליד אבולעפיה ) ולמשיבה 3 (להלן – סבונה) הערות אזהרה בלבד, באופן ששיעור הזכויות הכולל של שלושת המשיבים בנכס, לפי גרסתם הם (סעיף 1 לכתב התביעה) הינו לכל היותר 32%. החלק הנותר, קרי הרוב, של הזכויות בנכס מוחזק בידי המערערת בשרשור כזה או אחר באמצעות חברות ובעלי מניות. עסקינן במבנה ישן נושן שהוקם בשנות העשרים/שלושים של המאה הקודמת, וכאמור, המערערת היא דיירת מוגנת בו מכוח חוזה שכירות שנכרת בינה לבין הבעלים הקודמים של הנכס עוד בשנת 1944.
להשלמת התמונה יוער, כי עבד אבולעפיה רכש זכויות מסוימות במערערת עצמה על דרך רכישת מניותיהם של גד ודן אבישר, כך שהתמונה המתקבלת ממעוף הציפור, החריגה ליחסי בעל בית ודייר, היא שהדיירת המוגנת היא גם בעלים, וחלק מהבעלים הם חלק מהדיירת המוגנת.

2. היחסים בין המערערת לבין המשיבים הינם טעונים, בלשון עדינה, והסכסוכים המאפיינים מערכת יחסים זו מתבטאים לעת הזו, מעבר להליך שהתקיים בבית משפט קמא ובנוסף לערעור המונח בפנינו, בארבעה הליכים נוספים ואלו הם: תביעה לפירוק שיתוף שהגישה המערערת; תביעה לפינוי מושכר שהגישו המשיבים; תביעה להכשרת העבודות שהגישה המערערת לבית הדין לשכירות על ידי המערערת, וכן תביעה נוספת שהוגשה ע"י המשיבים למתן צו מניעה שיאסור על המערערת להפעיל את המלון ללא רישיון עסק.

3. בתביעה שהוגשה על ידי המשיבים לבית משפט קמא בחודש יולי 2018 נטען כי המערערת "מבצעת את עבודות ההריסה ללא הסכמת בעלי המבנה, ללא היתר בניה כדין, ללא פיקוח הנדסי ובניגוד גמור לתוכניות המאושרות אשר חלות על המבנה ובאופן אשר מסכן את יציבותו ואת שלום הציבור ועלול לגרום, חלילה, לקריסתו ולנזק אדיר שאינו בר תיקון".
המשיבים שסמכו תביעתם על סעיף 16 לחוק השכירות והשאלה התשל"א – 1971, גם על חוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965, טענו כי המערערת "אינה רשאית לבצע את העבודות ללא הסכמת התובעים" מש"הסכם השכירות אינו מאפשר לחברה לבצע שינויים בנכס"; וכי לא נתנו הסכמתם ל"עבודות ההריסה הנרחבות שמבצעת" המערערת. לפיכך עתרו המשיבים למתן "צו מניעה קבוע אשר אוסר על הנתבעת וכל הפועלים בשמה לבצע עבודות הריסה ובניה כלשהן בנכס ללא הסכמה מפורשת של התובעים וללא היתר בניה כדין".
לכתב התביעה, כמו גם לבקשה לסעד זמני, צורפה חוות הדעת ללא תאריך מטעם המהנדס ואקד אחמד, שהציג עצמו כ"קונסטרוקטור", עת הוא אינו כזה.

4. בכתב הגנתה טענה המערערת כי היא נאלצה לפתוח ב"עבודות דחופות שנדרשו לצורך תיקונו, חיזוקו ושיפוצו" של המבנה שנבנה במאה הקודמת, תוך עמידה בכל " הדרישות המחמירות של מחלקת השימור בעיריית תל אביב", וזאת נוכח כורח המתבטא בעמדת הרשויות שלא חידשו את רישיון העסק שלה להפעלת המלון והמסעדה בנכס.
המערערת אף הפנתה לחוזה השכירות שהטיל עליה, ולא על בעלי הבית, את החובה לבצע "תיקון כל הנזקים שיגרמו לבית בתוך תקופת השכירות באשמתו ושלא באשמתו" (סעיף 8 לחוזה השכירות).
עוד טענה המערערת כי סירובם של המשיבים להסכים לתיקונים הנחוצים נובע מכוונתם "לשלול ולבטל בחוסר תום לב משווע ובחוסר ניקיון כפיים ותוך שימוש בטענות שווא ובאי גילוי האמת כולה, כולל שימוש בדרכים הגובלות בפלילים ואם לא למעלה מזה, את זכויות הנתבעת כדיירת מוגנת בגינן שילמה הנתבעת דמי מפתח מלאים", וכי המשיבים חותרים לתוצאה לפיה "הבניין לא ישוקם ולפיכך הוא ייהרס לחלוטין", והמערערת תאבד את זכויותיה.
המערערת הוסיפה וטענה כי כלל לא מתבצעת עבודת הריסה, כי העבודות שבוצעו נדרשו לצורך "חיזוקו ושיפוצו של הנכס והתאמתו לחיים המודרניים", כעולה מחוות דעתו של המהנדס דניאל שפירא וכי העבודות הותרו ברישיון שיפוץ שניתן לה על ידי עיריית תל אביב ביום 19.07.2019.
להשלמת התמונה יוער, כי המערערת כפרה בשיעור ההחזקה בנכס כפי שנטען על ידי המשיבים, אף כפרה בטענת רכישת המשיבים מקצת ממניותיה, המבטאת "ניסיון השתלטות עוינת" עליה.

5. בפסק הדין מיום 6.6.2020, נושא הערעור, קבע בית משפט קמא קבע כי "אין מחלוקת כי העבודות שמבצעת הנתבעת במקרקעין הן 'עבודות בנייה יסודיות'", וכי המערערת "לא הייתה רשאית לבצע את העבודות הנרחבות שהיא מבצעת במושכר... אלא באישור בעלי הבית כולם או ברשות מאת בית הדין לשכירות". בית משפט קמא סמך את פסק דינו על סעיפים 68 ו – 70 לחוק הגנת הדייר, המסדירים את התיקונים הנדרשים "לשמירת בטחונו ובריאותו של דייר", אף את אלו הדרושים "למניעת סכנת חיים", שאז, ולצורך ביצועם ללא קבלת הסכמתם המוקדמת של המשיבים, היה על המערערת להוכיח "סכנת חיים" וקבע כי וכי המערערת "לא הביאה כל ראיה מכל סוג שהוא, המאפשרת ללמוד כי במועד כלשהו נשקפה סכנת חיים מן המושכר..." או כי נשקפה סכנה ל"בטחונו או בריאותו של דייר".
את מסקנתו לעיל סמך בית משפט קמא גם על רשימת העבודות שפירטה המערערת בבקשה שהגישה להיתר שיפוץ, וקבע לגביהן כי "אף שהן עולות בהחלט כדי 'עבודות בנייה יסודיות' ולא רק שיפוץ קוסמטי או חיצוני, לא עולה מהן כל חשש לחיי אדם". נדבך נוסף עליו תמך בית המשפט קמא את מסקנתו הוא פרוטוקול ישיבת דירקטוריון המערערת, ממנו עולה שהשיפוץ נבע משיקול כלכלי עסקי, במובחן מהיותו מכוון למנוע סכנת חיים.
בית משפט קמא דחה את חוות דעתו של המהנדס דניאל שפירא, אף שנקבע בה כי "אכלוס המלון ללא שיפוצו היה מהווה סכנה ממשית למשתמשים בנכס" משלעמדתו "מדובר בחוות דעת רטרואקטיבית שניתנה לאחר תחילת העבודות, ובוודאי אינה יכולה לבסס את זכותה של הנתבעת להתחיל בביצוע העבודות...".
בית משפט קמא הוסיף ודחה את טענת המערערת לפיה לא חלה עליה חובה לקבל את הסכמת המשיבים רק משהיא מחזיקה בכובעה השני גם כבעלים של רוב הזכויות במושכר, מחמת מספר טעמים: טענת הבעלות לא הוכחה נכון למועד בו התחילה המערערת לבצע את העבודות, שאז החזיקה רק 5% מהבעלות בנכס; לא הוכח "שאותם תאגידים קשורים אכן נתנו הסכמתם לביצוע העבודות"; גם אם החזיקה המערערת את רוב הזכויות בנכס "הרי שעל פי הדין היה עליה לפנות לכל בעלי המקרקעין ולקבל הסכמתם להיתר"; רישיון שיפוץ אינו מהווה תחליף להיתר בנייה; רישיון השיפוץ הוצא בדיעבד רק ביום 19.07.2017 "כמעט חודש ימים לאחר עבודות ההריסה במקרקעין".
בתוך כך נתן דעתו בית משפט קמא לטענה כי העבודות בוצעו בניגוד להוראות הסכם השכירות, וקבע כי "התנהגותה של הנתבעת מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות".
6. בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון טענה המערערת כי בימ"ש קמא התעלם מהיעדר חוות דעת מטעם המשיבים, עת זו שהוגשה מטעמם נכתבה בידי " נוכל"; כי העבודות שביצעה היו עבודות "חיזוק ושיקום" שנדרשו לצורך ההגנה על ה"מקרקעין"; כי פעלה כדין לפי דרישת הרשויות ולשם מניעת סכנה ממשית לחיי אדם; כי בית משפט קמא ייחס משקל שגוי לרשימת העבודות שנמנו בבקשתה לחידוש רישיון עסק; כי בית משפט קמא התעלם מחוסר תום לבם של המשיבים עת בכוונתם להרוס את הנכס במקום לשמרו; כי בית משפט קמא שגה בפרשנותו את חוות הדעת של המומחה שפירא כמו גם את פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון; כי בית משפט קמא התייחס לכל העבודות "כמקשה אחת" במקום להבחין בין אלו שנועדו למנוע "סכנה לציבור" לבין האחרות; כי צו ההריסה בוטל; כי כלל לא נבנו מעלית ובריכה; וכי שגה בית משפט קמא עת קבע כי העבודות שביצעה מהוות "הפרה של הסכם השכירות ודיני הגנת הדייר".

7. טרם הדיון הגישה המערערת "בקשה להוספת ראיות בערעור" בה עתרה להיתר להגשת שש ראיות בנימוק כי "המדובר בראיות שבית משפט קמא סרב לקבלן אך היה צריך לקבלן", הגם שבבקשה שהוגשה לבית משפט קמא התבקשה הגשתן של שלוש ראיות בלבד שרק אחת מהן - כתב ההגנה שהוגש ע"י המשיבים בתביעה לפירוק שיתוף שהגישה המערערת - נכללת בשש הראיות נושא הבקשה להבאת ראיות בערעור.
המערערת לא הסתפקה בכך והגישה ערב הדיון "הודעה ובקשה דחופה מטעם המערערת" בה עתרה להתיר לה להגיש את "הנספחים של מוצג מש/32 של מוצגי המשיבים", ולחלופין את תגובת המערערת לבקשה 14 "על נספחיה", כשהיא מכוונת למעשה להודעת דוא"ל מטעם המהנדס ולדימיר ליבורקין, מנהל יחידת מבנים מסוכנים בעירית תל אביב מיום 24.03.2019 בה הוא מפרט את ביקורו בנכס בו ביום. להלן עוד נשוב ונתייחס להודעת דוא"ל זו.

8. בדיון בעל פה לפנינו התמקד ב"כ המערערת בשני נושאים:
האחד - "במקרה הנוכחי הייתה סכנת חיים, באופן שמכניס אותנו לסעיף 70 לחוק הגנת הדייר", עת הראיות המרכזיות המוכיחות טענה זו הן לדבריו: חוות דעתו של המומחה שפירא שבית משפט קמא "עיוות" אותה, ההיתר לשיפוצים, וכן "חוות דעתו של מנהל המדור למבנים מסוכנים בעיריית תל אביב וולדמיר... צרפנו לבית משפט חוו"ד של ליבורקין", הנכונה "לנובמבר 2018 נכון לביקור מ – 19.11.2018", ממנה למדים ש"בנובמבר המצב של הבניין בהתפרקות מתקדמת ויש רישיון שיפוץ ומתחילים לשפץ כדי שהמבנה לא ייפול, ואומרים שיש סכנה לחיי אדם".
והשני - הקביעה לפיה "התנהגותה של הנתבעת מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות" - יסודה בטעות מש"בכתב התביעה לא נטען נגדנו שאנחנו הפרנו את ההסכם".

9. המשיבים תמכו בפסק דינו של בית משפט קמא מטעמיו, טענו להרחבת חזית והתנגדו לה, עת לטעמם המערערת העלתה " טיעונים שלא עלו בפני בית משפט קמא, וגם בעיקרי הטיעון, ואין ביניהם קשר"; כי בא כוח המערערת "מנסה... לנהל את ההליך מחדש"; אף "מנסה להגניב פנימה [ראיות ש] לא היו בפני בית משפט קמא".
המשיבים טענו כי פסק הדין נשען על ממצאי עובדה שאל לה לערכאת הערעור להתערב בהם, וכי הסתמכות המערערת על "חוות הדעת" של מהנדס העיריה ולדימיר ליבורקין חסרת יסוד משאין המדובר כלל בחוות דעת כי אם ב"מייל" פנימי ש"לא הוגש כראיה בשום צורה, זה הוגש כנספח להודעה בתיק", וממילא אין בו את שהמערערת מבקשת להוכיח. המשיבים מונים רשימה ארוכה של עבודות הריסה ובניה שביצעה המערערת המוכיחות כי אין המדובר בעבודות תיקון וחיזוק בלבד, כי אם בעבודות בניה יסודיות המצריכות את רשותם, שלא התבקשה ולא ניתנה.
ב"כ המשיבים אישרה כי לא עתרה לסעד המצהיר שהסכם השכירות הופר, אך טענה ש"השאלה אם הסכם השכירות הופר או לא הופר זו שאלה שהיה צריך להכריע" בה; אף כפרה בטענת המערערת לפיה הסתיימו העבודות טרם מתן פסק דינו של בית משפט וטענה "שלסיים את העבודות לא סיימו, אלא אחרי פסה"ד. היום הם סיימו".

לאחר עיון נוסף בטיעוני הצדדים ובתיקי המוצגים רבי ההיקף נראה שאין מנוס מהמסקנה לפיה דין חלקו הארי של הערעור להידחות

10. נקודת המוצא העובדתית שלא ניתן עוד להוסיף ולחלוק עליה היא שהמערערת, דיירת מוגנת בנכס, ביצעה עבודות בניה רחבות היקף, במובחן מעבודות שעניינן חיזוקים ושיפוצים. די לעיין בחוות הדעת מטעם המהנדס שפירא, שכאמור הוגשה מטעם המערערת, המציין כי נשכר "לשמש כמתכנן השלד וללוות את ההריסה" וכי הוא "מתכנן השלד וההריסה של המבנה הנדון"; ובהיגדים שבה לפיהם בדק את "הפתחים שנעשו בתקרה"; כי "לפני תחילת הריסה והורדת המשקל בוצעו רגלי בניין..."; "התאמת השלד לתקנים הרלבנטיים דהיום"; "בעת ביצוע הריסה של קירות פנים..." ועוד - על מנת להסיק כי אין המדובר בשיפוץ וחיזוק אלא בעבודות בניה יסודיות המשנות את הנכס מהמסד עד הטפחות. ההסתמכות על הראיות האחרות לא נדרשת אפוא, ואת חסרונה של חוות דעת כשירה מטעם המשיבים השלימה המערערת עצמה באמצעות חוות הדעת שהוגשה על ידה.

11. נקודת מוצא נוספת, אף היא לא שנויה במחלוקת, היא שהמערערת ביצעה את העבודות לעיל ללא היתר בניה, בלא שביקשה את רשות המשיבים, ממילא לא קבלה רשות, גם לא הגישה בקשה מתאימה לבית הדין לשכירות.

12. לאור הקביעה לעיל, לפיה ביצעה המערערת "עבודות בניה יסודיות", אין עסקינן בתיקונים "הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר" לפי סעיף 69(ג) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן - חוק הגנת הדייר), ואף המערערת מסכימה כי רווח והצלה יבואו לה רק אם תצלח דרכה להיכנס בשעריו של סעיף 70 (א) לחוק הגנת הדייר, המתייחס לעבודות בניה יסודיות והדורש תנאי ואין בלתו של "מניעת סכנת חיים":
"תיקון המצריך עבודות בניה יסודיות והוא דרוש למניעת סכנת חיים, הרשות בידי הדייר לעשותו, ובלבד שיודיע בכתב לבעל הבית, אם מענו ידוע, תוך זמן סביר לפניי עשיית התיקון, על כוונתו לעשותו, ושיעשה אותו לפי דיני הבניה".
המערערת סבורה כי הצורך במניעת "סכנת החיים" הוכח על ידה בשלוש ראיות מרכזיות: חוות דעתו של המומחה שפירא, בהיתר לשיפוצים, וכן ב"חוות הדעת" של מנהל המדור למבנים מסוכנים בעיריית תל אביב מר וולדמיר ליבורקין, ממנה למדים, כך על פי הנטען, כי "בנובמבר המצב של הבניין בהתפרקות מתקדמת ויש רישיון שיפוץ ומתחילים לשפץ כדי שהמבנה לא ייפול, ואומרים שיש סכנה לחיי אדם".
נבחן אפוא את שלוש הראיות:
חוות דעתו של המהנדס שפירא מיום 26.07.2018
חוות הדעת מתמודדת עם חוות דעתו של המהנדס ואקד אחמד מטעם המשיבים, ומתייחסת למצב המבנה בעת מתן חוות הדעת לאחר שכבר "פתחים נעשו בתקרה", לאחר ש"הפתחים נהרסו באופן מבוקר", ולאחר "ביצוע הריסה של קירות פנים" שאז "אין שום סכנה של קריסה או יציבות למבנה קיים".
התייחסות המומחה למצב הנכס ערב מינויו לתפקיד מתמצית בהערה "בעת ביצוע הסקר גילינו כי שלד המבנה סובל מבעיות קורוזיה" וכי "ללא ביצוע עבודות השיפוץ שכוללות טיפול בבעית הקורוזיה והתאמת השלד לתקנים הרלוונטים דהיום, לא ניתן היה לאכלס את מבנה הנדון".
אין דין חוסר אפשרות אכלוס כדין סכנת חיים.

היתר השיפוץ מיום 19.07.2018 מאשר למערערת " לשפץ את הנכס המתואר לעיל בתנאי שהעבודות תבוצענה בהתאם לתוכניות ולנספחים המצורפים לרישיון זה". המערערת מכוונת לרשימה שצורפה ל"בקשה לרישיון שיפוץ" תחת הכותרת "שמירה ושיפוץ חזיתות בתים", הכוללת רשימה ארוכה של פעולות לביצוע שמתאפיינת בשחזור ותיקון ושיפץ החזית, כמו "שחזור גדר קיימת טיוחה וצביעתה"; שחזור שטחי ריצוף "; "שחזור דלת כניסה"; "תיקון ושחזור מדרגות"; "פרוק טיח קיים ובצוע טיח חדש"; איטום מרפסות פתוחות "; "פרוק כל החוטים והצינורות" ועוד. הפיכת ישן לחדש - כן, סכנת חיים - לא.

"חוות הדעת" של המהנדס ליבורקין:
ראשית, אין המדובר כלל בחוות דעת כי אם בהודעת דוא"ל פנימית בין משרדית;
שנית, הודעת הדוא"ל מטעם המהנדס ליבורקין כלל לא הוגשה כראיה בבית משפט קמא: היא לא נכללה בגילוי המסמכים המקורי, היא לא צורפה לתצהיר עדות ראשית של חורמרו, אלא רק מוזכרת בתשובת המערערת לבקשה מספר 14 שהגישו המשיבים ועניינה במחיקת הגנת המערערת. על מנת להכשיר את הודעת הדוא"ל כראיה לנכונות תוכנה, היה על המערערת לפעול על מנת להגישה כתעודת עובד ציבור ולאפשר זימונו של מר ליבורקין לחקירה. יתרה מזו, הודעת הדוא"ל אף לא נכללה ב"בקשה לצירוף ראיות" שהוגשה לבית משפט קמא ע"י המערערת אחרי שלב סיום הראיות (עליה חתומים גם ב"כ הקודמים של המערערת אך גם הנוכחיים) והמתייחסת לשלוש ראיות אחרות, גם לא נכללת ב"בקשה להוספת ראיות בערעור" המתייחסת לשש ראיות אחרות. ההתנהלות הדיונית של המערערת, מחירה בצידה. חילופי ייצוג אינם מזור לכך.
שלישית, גם בהיבט התוכן, אין לקרוא בהודעת הדוא"ל את מה שקוראת בה המערערת. הודעת הדוא"ל היא מיום 24.03.2019, חודשים רבים לאחר תחילת העבודות. בהודעה אמנם קיימת התייחסות לממצאי ביקורת קודמת שנערכה בנכס ביום 19.11.2018 לגביה צוין כי הבניין " נמצא במצב התפרקות מתקדם, התפרקות בטונים מעמודים קורות ותקרה עד חשיפת ברזלים... סדקים בקירות החיצוניים והפנימיים..." וכי בזמן הביקורת 24.03.2019 "הבניין כבר עבר את השלב של 'סכנת קריסה' והיום מצבו הנוכחי יציב בהרבה מלפני תחילת העבודות". אלא שלו ההיגד "מלפני תחילת העבודות" היה מכוון לתאריך דווקא 19.11.2018 יתכן והיה בהודעת הדוא"ל, לו הוגשה כראיה, להצביע על מצב הנכס טרם תחילת העבודות, אלא שמהראיות עולה שהעבודות החלו לפחות בתחילת יולי 2018 כעולה מ"הודעה על ביצוע שיפוץ ללא רשיון" מיום 04.07.2018 (מוצג יד למוצגי המשיבים) בה צוין כי "בביקורת שנערכה ע"י נציג העיריה בבית ברח' אלנבי 4 בתחום תל-אביב יפו...נמצא כי מתבצעות עבודות שיפוץ ללא רישיון...", ולא בנובמבר 2018. מסקנה זאת נמצאת בהלימה לממצאו של בית משפט קמא לפיו החלו העבודות עוד לפני רישיון השיפוץ שנושא תאריך 19.07.2018. טענת המשיבים לפיה "העבודות שביצעה המערערת הן שערערו את יציבות המבנה" (סעיף 39 לעיקרי הטיעון) לא קלוטה מהאוויר, אך לא הוכחה, נוכח שינוי החזית שמבצעת המערערת.

הנה כי כן המערערת לא הוכיחה כי מצב הנכס היווה "סכנת חיים" באופן שאפשר לה להתחיל בעבודות ללא פניה וקבלת רשות מאת המשיבים.

13. תמיכה נוספת במסקנת בית משפט קמא לפיה המערערת "לא הביאה כל ראיה מכל סוג שהוא, המאפשרת ללמוד כי במועד כלשהו נשקפה סכנת חיים מן המושכר..." ניתן לראות בפרוטוקול "ישיבת דירקטוריון חברת פבר בע"מ מיום 5.7.18" בה נדונו בין היתר העבודות המבוצעות בנכס שהוגדרו כ"שיפוצים", כ"שיקום רציני", עת בין חילופי הדברים מצאנו את האמירות "המלון היה סגור היה שם מלא פשפשים וכל מיני דברים אחרים אנחנו נכון להיום משקמים את המלון המטרה היא לשקם את המלון וזהו"; "אנחנו צריכים להביא למצב שאת המלון הזה להביא אותו למצב תקין שהכל טוב כרגיל"; "אם אני שומר על הקונטור של הבית ואני מבצע את כל השיפורים בעל הבית צריךך לשלם וצריך להגיד תודה"; "זה לא עבודות בניה זה עבודות שיפוץ"; "משקמים את המרפסות בדיוק כפי שהיה בעבר" (עמודים 17-18).
אף מלה על סכנת חיים, גם לא על סכנה סתם.

14. המערערת אינה יכולה להיבנות מהיותה נמנית על הבעלים של הנכס, שהרי סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 קובע כי "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים".
"כאשר מבקשים לעשות בנכס דבר החורג מניהול ושימוש רגילים נדרשת הסכמת כל הבעלים המשותפים ...הזכרנו לעיל כי בניה על הרכוש המשותף על ידי אחד הבעלים המשותפים, היא דוגמא לפעולה החורגת מניהול ושימוש רגילים... כפי שראינו לעיל, בניה מחייבת הסכמה של כל הבעלים המשותפים" (דיני קניין, בעלות ושיתוף, יהושוע ויסמן, עמודים 223 ואילך). בענייננו העבודות המסיביות שנעשו בנכס אינן נחשבות לניהול או שימוש "רגיל", ומשכך נדרשה הסכמת המשיבים, ולכל הפחות הסכמת עבד אבולעפיה שלו זכויות רשומות בנכס בשיעור 7.5%.
בית משפט קמא אמנם לא ערך הבחנה בין עבודות הבניה היסודיות לבין אלו היכולות להיחשב כעבודות החלות על בעל הבית לפי תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונם), תשל"א- 1971, אך לא התרשמנו כי המערערת טענה ל הבחנה מעין זו, שכן כעולה מ פרוטוקול הדיון בבית משפט קמא ניתבה המערערת את הדיונים, שהתאפיינו באווירה מתלהמת ולוהטת, אל עבר סוגיות חסרות חשיבות להכרעה הנדרשת, כמו למשל , זכויותיה של חברת סבונה ומעמדה המשפטי בארץ ובחו"ל.

15. בה בעת יש להטות אוזן קשבת לטרוניית המערערת על קביעת בית משפט קמא לפיה "התנהגותה של הנתבעת מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות" (סעיף 17 לפסק דינו של בית משפט קמא). נראה שמדובר באמרת אגב לא מנומקת שלא הייתה נדרשת להכרעה, ועשויה להכריע, שלא בצדק, אם תיוותר על כנה, את גורל תביעת הפינוי שהגישו המשיבים נגד המערערת.
סעיף 8 להסכם השכירות קובע כי "השוכר אחראי עבור תיקון כל הנזקים שיגרמו לבית בתוך תקופת השכירות באשמתו ושלא באשמתו...". בית משפט קמא היה נכון להניח כי עבודות תיקון, שחזור וחיזוק המבנה הישן הן "עבודות אשר מותרות בהתאם לסעיף 8 להסכם השכירות", אך סבר כי בענייננו אין תחולה לסעיף כי "בניית בריכת השחיה והמעלית מעידות כי אין לקבל בענייננו את טענת הנתבעת כי מדובר בעבודות תיקון, שיקום שחזור וחיזוק המבנה הישן".
אלא שבמהלך הדיון הוברר כי כלל לא נבנתה בריכה, גם לא מעלית, באופן המשמיט את בסיס מסקנת בית משפט קמא לאי תחולת סעיף 8 להסכם, ממילא לא התבררו כל העובדות הנחוצות להכרעה בהקשר זה.
שאלת הפרת ההסכם, אם לאו, ראוי לה שתתברר במסגרת תביעת הפינוי, ותלובן כדבעי.
זאת ועוד, גם תלויה ועומדת בבית הדין לשכירות תביעת המערערת להכשיר בדיעבד את העבודות נושא הדיון, וזו תוכרע שם.

התוצאה
16. בכפוף להערות בסעיף 15 לעיל – הערעור נדחה.
המערערת תשלם למשיבים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
העירבון שהפקידה המערערת, על פירותיו, יועבר למשיבים באמצעות באת כוחם.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ
אב"ד

יונה אטדגי, שופט

שלומית יעקובוביץ, שופטת

ניתן היום, כ"א חשוון תשפ"ב, 27 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.