הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 41052-12-17

לפני
כבוד ה שופטת שרה דותן

מערער

ישראלה חמי
ע"י ב"כ עו"ד

נגד

משיבים

1.נסים לוי
ע"י ב"כ עו"ד
2.נטע לוי
ע"י ב"כ עו"ד
3.שרון סטאנג
ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' הרשם הבכיר א' צ'כנוביץ) בת"א 62372-09-16, ת"א 830-12-16 מיום 17.10.17 לפיו התקבלה חלקית תביעת המערערת לביצוע שטר חוב ע"ס 50,000 ₪.

הרקע העובדתי
משיבים 1-2 שכרו מהמערערת בית צמוד קרקע עפ"י חוזה שכירות מיום 12.8.13.
להבטחת חיובי השוכרים נמסר למערערת שטר חוב ע"ס 50,000 ₪.
המערערת הגישה את שטר החוב לביצוע בגין שלושה רכיבי חוב:

1. חוב דמי שכירות בגין ארבעה חודשי שכירות (נובמבר 2015 עד מרץ 2016).

2. חוב בגין פיגור בתשלום דמי שכירות בסך 7,638 ₪.

נזקים שנגרמו למושכר אשר עלות תיקונם 132,526 ₪, ועלות חוו"ד שמאי בסך 4,700 ₪.

בפסק דינו קבע כב' הרשם כי המערערת הוכיחה את חוב השכירות ודחה את טענותיה בהתייחס לנזקים הנטענים.
כב' הרשם ציין כי מדובר בבית בן כ- 36 שנים שהיה טעון שיפוץ נרחב על פי האמור בחוזה השכירות.
לאחר שבחן את חוו"ד השמאי מטעם המערערת, צרפתי הגיע למסקנה כי לא הוכח שהשיפוצים המנויים בחווה"ד הינם תוצאה של נזקים שנגרמו למושכר ולא בלאי של הבית במהלך השנים.

מחלוקת נוספת בה הכריע כב' הרשם התייחסה לטענת קיזוז שהועלתה על ידי המשיבים.

בהתאם להסכם השכירות רשאים היו המשיבים לבצע שיפוצים בבית ולנכות את עלותם , בכפוף להצגת חשבוניות , מדמי השכירות.
כב' הרשם קבע כי המשיבים לא עמדו בהתחייבותם לקבל הסכמה מראש לשיפוצים אותם ביצעו לטענתם ולא הוכיחו את עלותם בחשבוניות כפי שנקבע בהסכם.
למרות האמור לעיל קיבל כב' הרשם חלקית את טענת הקיזוז בהסתמך על חוו"ד שמאי שהוגשה על ידם.

הערעור
המערערת מלינה על דחיית טענותיה המתייחסות לנזקים שנגרמו למושכר בתקופת השכירות.
כמו כן נטען כי משדחה בית המשפט קמא את טענת המשיבים הנסמכת על הסכם השכירות לא היה רשאי להסתמך על ראיות "משניות" שהוצגו בחוו"ד מטעם המשיבים.
המערערת סבורה כי היה על כב' הרשם לדחות את טענת הקיזוז של המשיבים מכול וכול. המשיבים מצדם תומכים בתוצאת פסק הדין של הערכאה הדיונית.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בפסק דינו המקיף והמנומק של כב' הרשם, לא מצאתי מקום להתערב בממצאים העובדתיים המעוגנים היטב בראיות שהובאו לפניו.
בהתייחס לחוו"ד השמאי צרפתי - השמאי אמנם לא נחקר על חוות דעתו, אולם עיון בחוות הדעת מעלה כי צדק כב' הרשם במסקנתו לפיה לא הוכח כי השיפוץ נדרש בשל הנזקים שנגרמו לו בתקופת השכירות .
אין חולק כי הבית היה ישן וטעון שיפוץ וזאת על פי הסכם השכירות עצמו. משכך, מוטל היה על המערערת לתמוך טענתה בדבר נזקים שנגרמו בתקופת השכירות בראיות המתייחסות למצבו של הבית עובר להשכרתו. העובדה שבית בן 36 שנים נזקק לשיפוץ יסודי ומקיף אינה מהווה ראיה לכך שהשיפוץ הינו תולדה של נזקים שנגרמו על ידי השוכרים דווקא. לפיכך לא מצאתי להתערב במסקנה זו.

בהתייחס לטענת הקיזוז של המשיבים – גם בסוגיה זו מקובלות עלי מסקנותיו העובדתיות של כב' הרשם, אולם אין בידי לקבל את התוצאה המשפטית.

סעיף 25 להסכם השכירות קובע:

"המשכיר מסכים בזאת שהשוכר לא ישלם דמי שכירות ביחס לחודש השכירות הראשון, הואיל והמושכר חייב בשיפוץ כללי, והשוכר לא יתגורר במושכר במשך החודש הראשון.
המשכיר מסכים בזאת שהשוכר ישפץ את המושכר, הכולל את האמבטיה והשירותים ובמידת הצורך יחליף את האינסטלציה.
השוכר יצבע ויסייד את כל המושכר.
הצדדים יקבעו את היקף השיפוצים בתאריך 1.9.13, בביקור משותף במושכר, וזאת בהסכמת המשכיר.
הוצאות השיפוצים ישולמו ע"י השוכר, ע"פ קבלות, אך יקוזזו מדמי השכירות החדשיים למשך שנות השכירות בהתאם לקביעת המשכיר".

מכאן, שהמשכירה לא נתנה הסכמתה לביצוע שיפוצים על פי שיקול דעתו של השוכר, אלא קבעה תנאים לביצועם: האחד, הסכמה מראש להיקף השיפוץ ; ו השני, הצגת חשבוניות המאשרות שההוצאה אכן הוצאה.
כב' הרשם קבע כי המשיבים לא עמדו באף אחד מהתנאים. טענתם לפיה נערך מפגש בין הצדדים ביום 1.9.13 בו הוסכם על היקף השיפוצים נדחתה ובהתייחס לחשבוניות נקבע כי האמור בהן לא זו בלבד שאינו תומך בגרסת המשיבים, הן עומדות בסתירה לשיפוצים שנטען כי בוצעו על ידם.
באחת החשבוניות נכללו פריטים עבור קומת מרתף כאשר במושכר אין מרתף. כך גם אין התאמה בין המוצרים שפורטו למפרט בחוו"ד השמאי ארצי שהגיש חוו"ד מטעם המשיבים.
משקבע כב' הרשם כי המשיבים כשלו בהוכחת ביצוע שיפוצים בהתאם לחוזה, היה עליו לדחות את טענותיהם בסוגיה זו ולו מן הטעם שהגשת חשבונית שאינן משקפות את ההשקעות בבית משמיטה את הקרקע מתחת לגרסתם כולה.

יתרה מכך, על פי ההסכם שצוטט לעיל, המערערת הייתה אמורה לאשר מראש את היקף השיפוץ ואין מדובר בגחמה סתם, עלות שיפוץ עשויה לנוע מאלפי שקלים בודדים למאות אלפי שקלים ואין זה סביר שבעלת הנכס תאשר מראש ביצועו של כול שיפוץ.

הסכום שכב' הרשם קיזז בסופו של יום מחובם של המשיבים כולל עלויות של כלים סניטריים שלא הוכח כלל שנרכשו ומקל וחומר שמחירם לא הוכח.
בנסיבות אלה סבורה אני שלא היה מקום לקבל את טענת המשיבים כי הם זכאים לקזז את עלות השיפוץ שנטען כי בוצע.
סעיף 45 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 מתייחס לחיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורם, אלא שבענייננו הוסכם על שיעורו של התשלום ונקבעו שני תנאים לאישורו, תנאים בהם לא עמדו המשיבים.

אשר על כן, החלטתי לקבל את הערעור באופן חלקי ולבטל את קיזוזם של 14,600 ₪ מחוב דמי השכירות של המשיבים. משכך, מוטל עליהם לשלם למערערת 32,438 ₪. סכום זה יישא הצמדה ור יבית כחוק ממועד פתיחת תיק ההוצל"פ ועד לתשלום בפועל.

כול סכום ששולם על חשבון החוב יקוזז.

כמו כן אני מחייבת את המשיבים לשלם למערערת שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ (כולל מע"מ).

הערבות שהופקדה על ידי המערערת תושב לה באמצעות בא כוחה.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תשרי תשע"ט, 08 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.