הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 19205-04-19

מספר בקשה:1
לפני
כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקש

אילן בכור
ע"י ב"כ עו"ד רוני דובר

נגד

משיבות

  1. אקזיט יובלים בע"מ
  2. יובלים שימור מבנים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד הדס שטיין

החלטה

החלטה זו עניינה בבקשת המבקש לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, כבוד השופט עמית יריב, בת"א 7351-12-16, מיום 25.2.19, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבות לסילוק ידו של המבקש מהמקרקעין הידועים כחלק מחלקה 54 בגוש 7077 בתל אביב (להלן: המקרקעין). עוד נקבע כי על המבקש לשלם הוצאות למשיבות בסך של 10,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.

רקע ותמצית פסק הדין
המקרקעין הם חלק מן המתחם הידוע כמתחם חסן עארפה במרכז תל אביב. המקרקעין בתצורתם הנוכחית הם תוצאה של הליכי פרצלציה מכוח תכנית לאיחוד וחלוקה תא/3319 וזכויות הבעלות במקרקעין נרשמו בהתאם לטבלת האיזון וההקצאות של התכנית, שפורסמה למתן תוקף ביום 1.5.1996. המשיבות התובעות הן בעלות זכויות בעלות (כ-40%) מזכויות הבעלות במקרקעין, לאחר שרכשו את חלקם של בעלים אחרים, ויתר הזכויות הן בבעלותם של בעלים אחרים, שלא היו צד להליך בבית משפט קמא.
המשיבות הגישו תביעה לבית המשפט קמא במסגרתה טענו כי המבקש מחזיק במקרקעין ללא זכות שבדין, ומכוחו של הסכם שכירות אשר פקע ביום 17.7.2016. המבקש טען מנגד כי הוא מחזיק במקרקעין כבעלים, לאחר שרכש את המקרקעין מבעליהם הקודמים, ולחלופין – הוא בעל מעמד של דייר מוגן או של בר-רשות בלתי הדירה במקרקעין, כך שפינויו מזכה אותו בפיצוי.
בית המשפט בפסק דינו קבע כי יש לקבל את תביעות המשיבות ולהורות על פינויו של המבקש מהמקרקעין.
באשר לטענת המבקש לבעלות במקרקעין נקבע כי טענתו של המבקש בדבר בעלות במקרקעי ן, נוכח עסקאות שעשה בעבר במסגרתן רכש חלקים במקרקעין מבעליהם השונים, אינה יכולה לעמוד ממספר טעמים.
נקבע כי מאחר שהעסקות הנטענות לא הושלמו ברישום, ועל כן המדובר לכל היותר בהתחייבות לעסקה במקרקעין. עוד התייחס בית המשפט לכך שבמשך שנים לא הושלם רישום זכויות המבקש במקרקעין, ואף כי התביעה נגד המבקש הוגשה כבר בשנת 2016, ומשנת 2011 נטען נגדו כי הוא פולש, לא פעל המבקש לרישום הזכויות הנטענות.
ראיה נוספת לכך שהמבקש עצמו לא סבר כי הוא בעל המקרקעין מצא בית המשפט בכך שהמבקש חתם הסכם שכירות בלתי מוגנת עם חלק מהבעלים בחודש נובמבר 2011, ובשנת 2015 חתם על הארכת החוזה לשנה נוספת. בהסכמים אלו הודה המבקש כי הוא אינו בעל הזכויות וכי הוא מתקשר בהסכם שכירות בלתי מוגנת , וכן שלל תשלום דמי מפתח. באשר לטענת המבקש כי ריצה תקופת מאסר באותה העת נקבע כי אין בטענה זו כדי להסביר מדוע חתם המבקש על הארכת החוזה בשנת 2015 עת כבר לא היה בכלא.
בהתייחס לטענת המבקש בדבר היותו דייר מוגן נקבע כי הסכם 2011 שומט טענה זו, שם צוין ברחל בתך הקטנה כי אין המדובר בהסכם שכירות מוגנת וכי דמי השכירות אינם משמשים כדמי מפתח.
עוד נקבע כי על המבקש להוכיח כי המקרקעין לגביהם התקשר המבקש עם בעלי המקרקעין הקודמים, הם המקרקעין מושא התביעה.
עוד ציין בית המשפט כי ככל שלבעלים מהם רכש המבקש את הזכויות בקרקע, היו אכן זכויות, אזי לאחר ביצוע פרצלציה, זכויותיהם היו אמורות להירשם ולהופיע בנסח הרישום, אך הם אינם מופיעים בו. מכאן שבהעדר זכויות למוכרים אלו בוודאי שהמבקש לא יכול היה לרכוש זכויות בקרקע.
באשר לטענת המבקש בדבר רישיון במקרקעין נקבע כי לא הוכח כי המבקש היה בבחינת בר רשות במקרקעין. באשר לטענה בדבר היותו בר רשות מכללא, נקבע כי לצורך ההליך, אין צורך להכריע בשאלה האם המבקש הוא פולש או בר רשות מכללא, שכן בין אם הוא אחד משניהם, אין לו כל מעמד וזכות להמשיך להחזיק במקרקעין משעה שבעל המקרקעין גילה דעתו שאין הוא מעוניין בהמשך נוכחותו שם, ומועד זה הוא לכל המאוחר מועד הגשת התביעה לסילוק יד מיום 5.12.16.
באשר לטענת המבקש לקבלת פיצוי כספי בגין פינויו נקבע כי על פי הפסיקה אין להתנות את הפינוי בתשלום פיצוי אלא אם הוגשה תביעה עצמאית לתשלום פיצוי. היות ולא הוגשה תביעה כזו על ידי המבקש אין לדון בסוגיית הפיצויים.
על כן נקבע כי על המבקש לפנות את המקרקעין עד ליום 15.3.19, וכן חויב המבקש בהוצאות בסך של 10,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪. במסגרת שקילת החיוב בהוצאות התייחס בית המשפט להתנהלותו של המבקש בהליך אשר לטעמו נועדה לצורך ניהול מו"מ לצורך פיצוי, מקום בו לא הוכחה זכות לפיצוי, התנהלות העשויה להיחשב כניהול הליך בחוסר תום לב.
המבקש הגיש לבית משפט קמא בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין באופן ארעי, בהחלטת בית משפט קמא מיום 14.3.19 התקבלה בקשת המבקש ופסק הדין עוכב ארעית וזאת עד ליום 11.4.19, הוא המועד האחרון להגשת ערעור על פסק הדי ן, בכפוף להפקדת התחייבות עצמית והפקדת ערובה בסך של 25,000 ₪.
ביום 10.4.19 ניתנה החלטתי בבקשת המבקש לפיה פסק הדין יעוכב אופן ארעי וזאת עד למתן החלטה אחרת זאת בכפוף להפקדת התחייבות עצמית והפקדת סך של 25,000 ₪ בקופת בית המשפט. בהחלטה מיום 12.4.19 נתקבלה בקשת המבקש להעברת ההתחייבות העצמית והערבות שהופקדה בבית משפט קמא לבית משפט זה.
הבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין
המבקש העלה טענות רבות ביחס לקביעות בית המשפט בפסק דינו וטוען כי המדובר בערעור אשר סיכוייו טובים.
לטענת המבקש קביעתו של בית משפט קמא לפיה המבקש לא הצליח להוכיח בעלותו במקרקעין או כל זכות אחרת, עומדת בניגוד לראיות שהובאו, שכן אם תתקבל קביעתו של בית המשפט כי המבקש הוא לכאורה פולש המחזיק במקרקעין מעל 40 שנה, כאשר בכל התקופה הזו לא פנו אליו בכל טרוניה או טענה. קביעה זו של בית המשפט אינה מתיישבת עם השכל הישר והראיות שהוצגו בפני בית המשפט.
לעניין האמור מוסיף המבקש כי התנהגות בעלי הזכויות האחרים במקרקעין אשר במשך שנים לא הביעו התנגדות להחזקתו וזכויותיו במקרקעין, יחד עם העובדה כי הוא נוהג במקרקעין מנהג בעלים עשרות שנים, יצרה אצלו הסתמכות על בסיסה הקים את עסקו במקרקעין והשקיע בו כספים רבים. קבלת תביעת הפינוי משמעה גדיעת מקור פרנסתו של המבקש.
המבקש מוסיף כי אף אם הוא בעל רשות בלתי הדירה במקרקעין וגם אם זכויותיו הן של רשות בלבד, היה על בית המשפט להכפיף את הפסקת הרשות ופינוי המקרקעין בפיצוי הולם וראוי תוך התחשבות בשטח המקרקעין ובכך כי משמעות הפינוי היא גדיעת פרנסתו. לעניין זה מפנה המבקש לחוות דעת השמאית מטעמו לפיה הוא זכאי לפיצוי בסך של 5.5 מיליון ₪.
באשר למאזן הנוחות טוען המבקש כי למשיבות לא ייגרם כל נזק מעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור שכן הן מייצגות רק 40% מבעלי הזכויות במקרקעין. כוונתן להקים פרוייקט בניה על המקרקעין אולם הדרך עד לקבלת היתר בניה עוד ארוכה, משמע כי לא ייגרם להן כל נזק. לעומת זאת אי מתן עיכוב ביצוע פסק דין, יהפוך את הערעור ללא רלבנטי, עסקו ייסגר והוא ייאלץ להרוס את המוסך ואז כבר לא תהיה תוחלת לערעור. לעניין זה מוסיף המבקש כי בעסק שהושקעו במהלך השנים מאות אלפי שקלים וסגירת העסק לאלתר תוריד לטמיון את ההשקעה הרבה שהושקעה במקום.
באשר לסיכויי הערעור מעלה המבקש טענות רבות וטוען כי המדובר בערעור בעל סיכויים גבוהים.
תשובת המשיבות
המשיבות הגישו תשובתן וטענו כי יש לדחות הבקשה.
המשיבות התייחסו בצורה מפורטת לסיכויי הערעור וטענו כי המדובר בערעור קלוש, וכי הערעור מופנה לממצאי עובדה ומהימנות, אשר ערכאת הערעור אינה מתערבת בהם.
עוד העלו המשיבות טענות ביחס להתחייבות העצמית שהופקדה על ידי המבקש ותקינותה וכן טענו כי יש לקבוע כי כתב ההתחייבות העצמית המתוקן שיוגש יתייחס הן לתקופת עיכוב הביצוע בבית משפט קמא וכן לתקופת הערעור, וזאת ככל שהבקשה תתקבל.
באשר למאזן הנוחות טוענות המשיבות כי נסיבות העניין אינן מצדיקות עיכוב ביצוע שעה שמדובר בעיכוב ביצוע של נכס עסקי וזאת להבדיל מדירת מגורים. עת מדובר בנכס עסקי עסקינן בנזקים כספיים, וכי המערער לא הצביע על נזק שהמשיבות לא תוכלנה לפצות עליו אם יתקבל הערעור. לעניין זה מוסיפות המשיבות כי לא ניתן עוד לקיים את העסק במקרקעין נוכח התוכניות החלות והפעלתו מהווה עבירה על החוק.
באשר לנזקן טוענות המשיבות כי אי פינוי המקרקעין גורם להן נזקים כלכליים ופגיעה בקניינ ן. לטענתן הן מפסידות דמי שכירות חודשיים בסך של 12,000 ₪ - 13,000 ₪ לו המקרקעין היו שבים לחזקתם.
דיון והכרעה
בהתאם להלכה הפסוקה בעל דין זכאי, ככלל, ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק-הדין, ואין בהגשת ערעור על פסק הדין כדי לעכב את ביצועו. הגישה במקרים מסוג זה נוטה, אפוא, שלא לעכב את הביצוע, להוציא מצבים חריגים ויוצאי דופן. החריג מתממש כאשר עולה בידו של מי שחויב בביצועו של פסק הדין לשכנע כי מתקיימים שני תנאים מצטברים: האחד, כי סיכויי הערעור להתקבל טובים, והשני, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתו, במובן זה שקיים חשש של ממש שאם המבקש יזכה בערעור הוא לא יוכל לגבות בחזרה את כספו [ראו ע"א 5333/14 ‏ נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' לזרוב אדמונד ( 13.10.14), וספרו של אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, 675 (מהדורה עשירית, 2009). בין שני השיקולים הנ"ל מתקיים יחס של מעין "כלים שלובים", או "מקבילית כוחות", משמע, ככל שסיכויי הערעור נראים מוצקים יותר, כך ניתן להקל בדרישה שמאזן הנוחות ינוע לכיוון המבקש, ולהפך, כאשר המדובר בתנאים מצטברים.
בענייננו, המדובר בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין המורה על פינוי המקרקעין מושא ההליך. על פי הפסיקה יש להבחין בין סוגי השימוש במקרקעין: מגורים, עסק, מוסד חינוכי ועוד. לעניין זה נקבע בפסיקה כי עת המקרקעין הם בני חליפין ואין להם איכויות מיוחדות אין הצדקה לעיכוב הביצוע [ראו בספרם של בן נון וחבקין, הערעור האזרחי, עמ' 373, מהדורה שלישית, 2012, וכן ראו ע"א 8691/13 לאה ברגר נ' נחום יניב (19.01.2014)].
בשים לב כי במקרה הנדון המדובר במקרקעין המשמשים לעסק, שהוא עסק לפירוק והרכת רכבים וחלקי חילוף, ואין המדובר במגורים, ושעה שמשמעות פינוי המבקש מהמקרקעין היא פינוי מעסקו, נזק אשר ניתן לכפר עליו בפסיקת פיצויים, ושעה שלא נטען כי המדובר במקרקעין שיש להם איכויות מיוחדות, אשר לא יאפשרו מציאת חלופה לפעילות המערער, לא מצאתי כי יהיה בהותרת הפינוי על כנו כדי לגרום למבקש נזק בלתי הפיך, שאינו בר פיצוי.
באשר לטענותיו של המבקש ביחס לפיצוי המגיע לו בגין פינויו מהמקרקעין, לא זו בלבד שאין בטענות אלו כדי להצדיק עיכוב ביצוע פסק הדין, אזי אף עולה מהן כי עיקר טענותיו של המבקש הן בסוגיית הפיצוי הכספי, סוגיה אשר אין בה כדי להצדיק עיכוב ביצוע פסק הדין.
נוכח האמור לעיל לא מצאתי מקום להידרש לסיכויי הערעור, אך מעיון בפסק הדין והערעור עולה כי, לכאורה, הם אינם ברף המצדיק עיכוב ביצוע פסק הדין.
על אף האמור ועל מנת ליתן למבקש שהות לצורך פינוי המקרקעין ולהתארגנות , אני קובעת כי הללו יפונו עד ליום 1 5.6.19.
נוכח טענות המשיבות ביחס להתחייבות העצמית שהופקדה על ידי המבקש יפעל המבקש להפקדת התחייבות עצמית מתוקנת אשר תכלול את שמותיהן הנכונים של המשיבות ומספר הזיהוי שלהן. מובהר כי ההתחייבות העצמית והערבות שהופקדה על ידי המבקש ישמשו הן לעיכוב הביצוע בבית משפט קמא והן לעיכוב הביצוע שניתן בבית משפט זה.

ניתנה היום, כ"ה ניסן תשע"ט, 30 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.