הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 11795-02-18

לפני
כבוד השופט ישעיהו  שנלר, סג"נ- אב"ד

כבוד השופט קובי  ורדי, סג"נ

כבוד השופטת עינת רביד

מערערים

1.עזבון המנוחה מדלן רג'ואן ז"ל
באמצעות יורשיה על פי צו ירושה דוד רג'ואן, דליה רג'ואן ושירי אורלי
2.דרור אג רג'ואן
ע"י ב"כ עו"ד דוד שוב ואוריאל בוני

נגד

משיבים

1.אהוד עוז
2.צופר עוז
ע"י ב"כ עו"ד אבי ניב וניר יעקב

פסק דין
השופטת עינת רביד:
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט יגאל נמרודי) בת"א 43162-03-14 מיום 21.12.2017, בגדרו נקבע כי המערערת 1 (להלן: המנוחה) תפונה מדירה בקומה ב' (להלן: הדירה) של בניין ברחוב רופין 13 בתל אביב הרשום כחלקה 123/5 בגוש 6968 (להלן – הבניין) אולם ניתן למנוחה סעד מן הצדק ולפיו תוכל להמשיך ולהתגורר בדירה עד אריכות ימיה; כן נקבע כי המערער 2 (להלן: הנכד) ומשפחתו יפנו את הדירה עד ליום 1.3.2018.
המנוחה נפטרה, למרבה הצער, ביום 22.12.2017. אין מחלוקת כי הנכד ומשפחתו פינו את הדירה .
תמצית פסק הדין
המשיבים הם בעלים של הבניין. ביום 29.10.1948 נחתם הסכם שכירות בין בעלי הדירה דאז, סבם של המשיבים, לבין ז'ק שאול רג'ואן ז"ל, בעלה המנוח של המנוחה וסבו של הנכד (להלן: המנוח להלן: הסכם השכירות). אין מחלוקת כי המנוח היה דייר מוגן מכוח חתימתו על הסכם השכירות. אין מחלוקת כי המנוח והמנוחה היו נשואים זל"ז במועד החתימה על הסכם השכירות . הצדדים לא ביקשו מבית משפט השלום להכריע במעמדה של המנוחה.
שתי סוגיות עמדו בפני בית משפט השלום.
האחת, תוקפה של הוראה המופיעה בכתב יד בסעיף ה"הערות" בהסכם, על-פיה: "השוכר יהיה רשאי להשכיר את המושכר כלו או חלק ממנו לאחר או לאחרים, או להעביר את החוזה לאחר או לאחרים מבלי להזדקק לכל רשות מאת המשכיר בין בכתב או בעל-פה, ואותה רשות תהיה לזה או לאלו שיבואו במקום השוכר שלהם השכירו השוכר את הדירה או חלקה או העברת החוזה " (להלן – סעיף ההערה).
השנייה, טענת המשיבים כי המנוחה נטשה את הדירה בעוברה לגור אצל בתה אורלי .
תקופת השכירות לפי הסכם השכירות היא שנתיים, מיום 24.12.1948 ועד ליום 24.12.1950 (להלן – תקופת השכירות החוזית). בית המשפט קבע בפסק הדין, כי תוקף סעיף ההערה הוא לתקופת השכירות החוזית בלבד ולא לתקופה שבה נותרו המנוחים בדירה מכוח הסדר הגנת הדייר.
עוד קבע בית משפט השלום, כי קבלת טענה המערערים ולפיה תוקף סעיף הערה הוא גם לתקופה הסטטוטורית, מובילה למסקנה , כי כל עוד משולמים דמי השכירות רשאי השוכר להעביר את הדירה לדורי דורות מכאן ועד עולם. פרשנות זו אינה סבירה. דינו של נכס מושכר, גם אם בשכירות מוגנת, לשוב ביום מן הימים לבעליו. דברים אלו נכונים ביחס לדייר מוגן ששילם דמי מפתח והם נכונים שבעתיים ביחס לדייר מוגן שלא שילם דמי מפתח בעד זכות הדיירות המוגנת. הוראה בהסכם שכירות חופשית שאינה מתיישבת עם דיני הגנת הדייר – שהם דינים קוגנטים – אינה מוסיפה לחול.
בית המשפט אף קבע כי המנוחה והמנוח לא שילמו דמי מפתח.
כמו כן קבע כי על פי סעיף 19 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן : חוק 1972), דייר המחזיק בדירה לאחר תום תקופת השכירות לא יהיה רשאי להשכיר בשכירות משנה את הדירה אלא בהסכמת בעל הבית (סעיף 19(ב) לחוק). מקום שדייר מוגן אינו רשאי להשכיר את הדירה כולה בשכירות משנה ללא הסכמת הבעלים, מקל וחומר שהוא אינו רשאי להעביר את זכות השכירות המוגנת במלואה לאחר ללא קבלת הסכמת הבעלים לכך. מכאן שטענת המערערים לפיה בהינתן סעיף ההערה רשאית הייתה המנוחה להעביר את הזכויות על פי הסכם השכירות או לנטוש את הדירה או כי טענת הנטישה אינה רלוונטית - נדחתה.
בית המשפט דחה את הטענה כי עומדות למשיבים עילות פינוי מכוח סעיף 131 (2) ו- 131(6) לחוק 1972.
בית המשפט קבע כי המנוחה נטשה את הדירה. בית המשפט קבע כי מזה שנים שהמנוחה אינה ישנה בדירה; מעדות המנוחה לא ניתן היה להבין כי היא אכן מבשלת בדירה ומכינה שם את ארוחותיה; והעידה כי היא מגיעה לדירה, כאשר מזמינים אותה ובית המשפט ציין כי מי שמחזיק בנכס ומתגורר בו אינו צריך הזמנה על מנת להיכנס אליו. עדות זו חיזקה את מסקנת בית המשפט כי הדירה מוחזק ת, הלכה למעשה, על ידי הנכד ובני משפחתו, בעוד המנוחה מבקרת בדירה מעת לעת כאורחת. ביקוריה בדירה אינם תכופים (בחודשי החורף היא אינה מגיעה כלל); ביקוריה במקום נושאים אופי של ביקור אורח שדרושה לו הזמנה על מנת להגיע; בדירה מתגוררת משפחה (הורים, הנכד ואשתו, ושני ילדיהם), כאשר דיירת ראשית בדירה – אשת הנכד – לא זומנה על ידי המערערים להעיד בהליך.
עוד קבע בית משפט השלום כי אין בכוונת המנוחה לשוב ולהחזיק בדירה. בתצהירה טענה כי אחת הסיבות למגורי הנכד בדירה היא לאפשר לה לממש את רצונה לשוב וללון בדירה בקביעות, דבר שהיא נמנעה ממנו עקב מצבה הבריאותי וחששה להישאר בדירה בלילות לבד. בית המשפט קבע כי מהעדויות לא עלה כי המנוחה מעוניינת לשוב ולהתגורר בדירה, בוודאי שאינה מעוניינת ללון בה. היא גם לא חזרה על רצונה זה בעדותה. ממילא אין די בהבעת רצון, אלא שזו צריכה להיות מלווה במעשים גלויים.
אשר לנכד נקבע כי משקמה עילת פינוי כנגד המנוחה בגין נטישת הדירה, ממילא היא אינה רשאית להעביר לנכד כל זכות בדירה ולכן הנכד מחזיק בדירה שלא כדין ועליו לסלק ידיו ממנה.
תמצית טענות המערערים
המערערים טענו כי סעיף 19(ב) לחוק 1972 לא התכוון ולא יכ ול לבטל הסכמה חוזית מפורשת בין הצדדים, משום שמדובר בהפקעת זכויות קנייניות באמצעות חקיקה ללא הסבר וללא פיצוי ולכן סעיף 19(ב) מתייחס רק למצב בו לא קיימת הסכמה בין הצדדים. המערערים הפנו לספרו של השופט בדימוס דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון מס' 7, מרץ 2013, עמודים 62-61 (להלן: ספרו של בר אופיר) והאסמכתאות שם, וכן לע"א (ת"א) 566/91 מתתיהו דנקנר ואח' נ' יחזקאל לוי ואח' (23.12.1999) וכן לע"א (י-ם) 5309/09 בביוף נ' זהורי (15.11.2004) .
המערערים טענו עוד כי סעיף 19(ב) חל רק על השכרת משנה ולא על העברה, וממילא זכותה של המנוחה להעביר את זכויותיה כרצונה כקבוע בהסכם השכירות. לעניי ן טענתם כי העברה אינה השכרה הפנו לפסק דין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו בת"א 15648/99 הררי נ' עיריית תל אביב-יפו (17.2.2002).
הראיות שהוצגו על ידי המערערים ובעיקר עדותה של המנוחה יצרו תמונה עקבית וסדורה ולפיה שילמו סכום גבוה מאוד לדייר הקודם והדברים אף נתמכים בראיות נוספות כגון חילופי מכתבים משנת 1992.
עוד מציינים המערערים כי נוסח סעיף ההערה, שהוא ארוך ומושקע וקובע גם על זכות השוכר להשכיר ולהעביר לצדדים שלישיים, כאשר אותה זכות תהיה גם לנעבר , הרי לא סביר שנקבע לתקופה של שנתיים בלבד.
עוד לטענתם אין מקום לפרש הסכמי הגנת הדייר מכוח עקרונות ולא מכוח הסכמות הצדדים.
אשר לטענת הנטישה טוענים המערערים כי לא התקיים במנוחה יסודות הנטישה ובעיקר לא התקיים היסוד הנפשי הנדרש להוכחת הנטישה והובאו די ראיות להוכיח כי לא הייתה נטישה.
תמצית טענות המשיבים
המשיבים תמכו בפסק דינו של בית משפט השלום.
המשיבים טענו, כי היו עדויות למכביר לכך שהמנוחה נטשה את הדירה. אשר לנטישה פיסית היא לא ישנה בדירה כעשר שנים ורואה עצמה כאורחת שם, וכך גם הוכחה הנטישה הנפשית, כאשר למרות שהנכד ואשתו, שהיא ר ופאה במקצועה, עברו להתגורר בדירה ובכך הפיגו את חששה לישון לבד בלילה, לא שבה ללון בדירה.
עוד טענו המשיבים כי ההיתר להשכרת משנה התבטל עם הענקת מעמד של "דיירים מוגנים". המשיבים הפנו להיסטוריית החקיקה של חוקי הגנת הדייר וכן לע"א 272/59 מרכז וולבלסקי בע"מ נ' מרכז החרש והאומן בע"מ , פ"ד יד(4) עמוד 2101 ולע"א 440/82 זהר נ' סרוגי, פ"ד לח(4) 744.
המשיבים טענו כי מדובר בסעיף שהיה יפה לתקופת השכירות החוזית בלבד, שנתיים, ונתונה לדייר המקורי בלבד, המנוח ולא למנוחה, שהיא דיירת נגזרת בלבד.
המשיבים טענו כי בשנות ה- 40 של המאה הקודמת בעל הדירה היה מקבל דמי שכירות ריאליים אולם במצב היום שבו דמי השכירות מגוחכים וכאשר לא שולמו דמי מפתח, הרי הדייר מתעשר שלא כדין אם יתאפשר לו השכרת משנה או העברת זכויות.
המשיבים מציינים כי המערערים לא ביקשו לבסס זכות לנכד על בסיס סעיף 20(ב) לחוק וממילא לא מתקיימים לגבי הנכד התנאים הנדרשים. לעניין זה הפנו לע"א 705/70 שמעוני נ' שושן, פ"ד כה(2) 720.
כמו כן טענו כי קמה עילת פינוי מכוח סעיפים 131(2) ו- 131(6). לחוק הגת הדייר.
תמצית השלמת טיעונים
לאחר הדיון בפני ההרכב נתבקשו הצדדים להשלים טיעוניהם בנושא ה"מצב המשפטי כפי ששרר בעת כריתת החוזה בשנת 1948 כתקופה ראשונה. לאחר מכן התקופה של השנתיים עד לשנת 1950, ולאחר מכן התקופה עד החקיקה הקשורה להגנת הדייר, תוך בחינת ההשלכות של המצב המשפטי כפי ששרר על השאלה שבפנינו." (ראו עמוד 9 לפרוטוקול מיום 14.1.2019).
ב"כ המערערים הגישו טיעוני השלמה כאשר לטיעונים צורפה מעטפה סגורה. הם טענו שכיוון שמדובר בסוגיה העוסקת בימים עברו ובדינים שאינם רווחים מצאו לנכון לפנות לכבוד השופט בדימוס בר אופיר וביקשו כי יעלה עמדתו בסוגיה על הכתב, כאשר עמדתו צורפה במעטפה סגורה, כיוון שלא נתבקשה רשות בית המשפט, כאשר מותירים לשיקול דעת בית משפט אם לעיין ב ה.
מעבר לאמור, טענו המערערים כי בשנת 1948 בכל הקשור לדיני הגנת הדייר חלו פקודה על הגבלת דמי שכירות מס' 44 לשנת 1944 וכן פרק ב' למג'לה שכותרתו "ספר שני: על השכירות" . כמו כן נטען כי סעיף 15 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955 ( להלן: סעיף 15 ולהלן: חוק 1955) שהוא המקביל לסעיף 19 לחוק הגנת הדייר, אינו חל רטרואקטיבית בנוגע להסכם שנכרת בשנת 1948.
כמו כן הוסיפו טענות באשר לזכות ההתנאה על הסכם להגנת הדייר, על ההבדל בין שכיר ות להעברה ובנוגע לפרשנות ההסכם.
המשיבים בטיעוני ההשלמה הביאו את החקיקה שחלה על ההסכם בעת כריתתו והזכירו פסקי דין נוספים הדנים לאחר חקיקת סעיף 19(ב) לחוק 1972 בסעיפים שהסכם השכירות מתיר בהם השכרת משנה, וכן ציינו כי המנוחה נטשה את הדירה ולכן ממילא לא יכלה לבצע השכרת משנה או העברה. כמו כן חזרו על הטענה כי לא ניתן להעביר את הזכויות המוגנות לצמיתות וללא הגבלה. כן טענו לעניין היות החקיקה רטרואקטיבית.
עוד טענו כי יש לדחות את הגשת חוות דעתו של כבוד השופט בר אופיר באשר אין מקום להגשת חוות דעת בנוגע לדין הישראלי.
דיון והכרעה
לו דעתי תשמע כי אז אציע לחברי כי הערעור יידחה.
רקע עובדתי
בית משפט השלום קבע כי הסכם השכירות נחתם ביום 29.10.1948 בין המנוח, בעלה של המנוחה במועד חתימת ההסכם, לבין סבם של המשיבים.
המנוח נפטר בשנת 2005 והמנוחה הוסיפה להתגורר לבד בדירה. כעולה מן העדויות, הרי כשמונה שנים קודם להגשת התביעה, בין השנים 2006 ל- 2008 החלה המנוחה ללון בביתה של בתה אורלי בתל אביב , משום שחששה ללון לבדה בדירה.
אין מחלוקת, כי בפברואר 2014 נכנס הנכד להתגורר בדירה, כאשר משפחתו (אשתו , שהיא רופאה , ושני ילדיהם) הצטרפה אליו בקיץ 2014, עם סיום הסכם שכירות שהיה להם בירושלים .
התביעה בבית משפט השלום הוגשה ביום 23.3.2014. המשיבים הסבירו, כי גם לאחר שראו שהמנוחה, לפי ראות עיניהם, נטשה את הדירה ועברה להתגורר בדירת בתה, אורלי, לא עשו שום דבר ב של הכבוד שרכשו למנוחים והיחסים הטובים שהיו ביניהם, כך שרק אחרי שהנכד נכנס לדירה הוגשה תביעת הפינוי (ראו חקירה נגדית עמוד 46 שורה 31 עד עמוד 47 שורה 2).
הסכם השכירות מושא הערעור
הסכם השכירות בו עסקינן הוא משנת 1948 וההנחה היא, שהוא ההסכם היחיד שנחתם בין הצדדים.
הסכם השכירות הוא טופס סטנדרטי, מוכן מראש, שהצדדים ממלאים לתוכו פרטים בכתב יד בשורות מקווקוות, כגון כתובת , שמות , גובה שכר הדירה. הטופס נושא את הכותרת " חוזה של שכירות". התנאים כולם מודפסים, כאשר בסוף ההסכם יש מקום להערות ושם נכתב סעיף ההערה מושא המחלוקת. ההסכם נחתם כאמור ביום 29.10.1948. תקופת השכירות נקבעה במילים "את הדירה שכר לזמן של שנתיים מ- 24.10.1948 עד 14.12.1950."
שכר הדירה השנתי נקבע לסך של 396 לא"י וכן פורט כי שכר הדירה החודשי הוא 33 לא"י " לפי הערכת בית דין לדמי שכירות". כן נקבע "אופן התשלום של שכר הדירה במזומנים: לשנה למפרע 200 לא"י במזומן עם 196 לא"י בצ'ק". ו"אופן התשלום של שכר הדירה בשטרות: שני שטרות שזמן פרעון 24.12.49 200 לא"י 24.6.50 196 לא"י ."
בתנאי ההסכם בסעיף 1 שינו הצדדים את הנוסח המודפס תוך שמחקו חלק מן המילים והוסיפו בכתב יד. אביא את המקור המודפס הרלוונטי ואחר כך את החלק המתוקן בכתב יד :
המודפס: " השוכר התחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר בכתב ואם עבר השוכר על תנאי זה...הרי זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פנוי הדירה מיד...." (להלן: סעיף 1 המודפס).
השינוי בכתב יד: "השוכר יהיה רשאי להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו או חלק ממנו ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי כל צרך ברשות מאת המשכיר בין בכתב או בעל פה."(להלן: סעיף 1 המתוקן).
כמו כן הוסף בהערות סעיף ההערה, שאת נוסחו אביא שנית: "השוכר יהיה רשאי להשכיר את המושכר כלו או חלק ממנו לאחר או לאחרים, או להעביר את החוזה לאחר או לאחרים מבלי להזדקק לכל רשות מאת המשכיר בין בכתב או בעל-פה, ואותה רשות תהיה לזה או לאלו שיבואו במקום השוכר שלהם השכירו השוכר את הדירה או חלקה או העברת החוזה ."
סעיף 1 המתוקן אינו ברור כל צורכו ולכן התרכזו הצדדים וגם בית משפט השלום בסעיף ההערה וכך אעשה אף אני.
על מנת לפרש את ההסכם וסעיף ההערה, אין די במקרה זה בלשון הסכם השכירות. כפי שציין בצדק בית משפט השלום בפסק דינו, לשון ההסכם אינה נותנת מענה באשר לתחולת סעיף ההערה לאחר תום תקופת השכירות החוזית. בנוסף עניין לנו בסוגיה של דיירות מוגנת, אשר חל לגביה דין ספציפי ואין די בהידרשות לפרשנות הסכם השכירות על יסוד דיני החוזים הכלליים , כך את סעיף ההערה וההסכם בכללותו יש לפרש על רקע תקופתו וחקיקת "הגנת הדייר" הרלוונטית אז ולאורך השנים.
רקע היסטורי ונ ורמטיבי כללי לעניין הגנת הדייר
כאמור, על מנת להבין את הסכם השכירות יש לבחון בקצרה את הרקע ההיסטורי והמשפטי שבו נוצר ההסכם. אציין מיד , כי לא היה מקום לצרף חוות דעת לעניין ה דין הישראלי במעטפה , כפי שעשה בא כוח המערערים , שהרי כידוע "על השאלה מה אומר הדין הישראלי חייבת להינתן תשובה על ידי בית המשפט בישראל. אין זה עניין למומחים חיצוניים. בית המשפט הוא והוא בלבד המומחה לדבר. על כן, אין לאפשר לבעל דין המתדיין בבית משפט ישראלי להמציא חוות דעת של מומחה שיסביר לבית המשפט מהו הדין הישראלי " [סעיף 4 בפסק הדין בבג"ץ 4025/06 RedRock Holdings Ltd נ' בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (3.7.2007)]. וכמובן שבית המשפט לא פתח את המעטפה.
הרקע שיובא להלן מתבסס בעיקר על מאמרו של אהוד מנירב, חוק הגנת הדייר בישראל, שפורסם בחודש אפריל 1999, במחקרי מדיניות מס' 39, של ה חטיבה למחקר ומדיניות כלכלית, המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים וכן על ספרו של מאיר דלברי, ניהול נדל"ן, הוצאת אוריאן, תשנ"ח-1997 בפרק שנכתב על ידי עו"ד עמירם חרלף, בעמוד 211 ואילך.
עד שנות ה- 30 של המאה ה- 20 הפיתוח העירוני בארץ ישראל התבסס ברובו על הון פרטי. העולים שהגיעו מאירופה בשנים אלו הביאו עימם הרגלים של שכירת דירות למגורים. לכן, ניבנו דירות מגורים, שהושכרו בעבור שכ ר דירה שנקבע בשוק חופשי. שוק השכירות למגורים התרחב בצורה משמעותית באותן שנים, ולפי אומדן לשנת 1930 כ- 50.4% מהיהודים התגוררו בשכירות. העולים נמשכו במיוחד לתל אביב והפיתוח ביוזמה פרטית של העיר היה מרשים: בשנת 1921 היו בתל אביב 3,600 תושבים, ואילו בשנת 1935 מספרם הגיע לכ- 150,000. באפריל 1933 אפשרה ממשלת המנדט הבריטי לרשויות המקומיות לחוקק חוקי עזר להגנת הדייר וכך פורסם חוק עזר שכזה בשנת 1934 בעיר תל אביב (על ידי ראש העיר מאיר דיזינגוף), אשר קבע כי כל חוזי השכירות של נכסים פרטיים או עסקיים, יוארכו אוטומטית, כאשר שכר הדירה בהם יוקפא נומינלית. בשנת 1934 הרחיבה ממשלת המנדט את החוק והחילה אותו על כל חלקי הארץ, ואילו בשנת 1935 הורחב החוק גם על בתי עסק . החוקים נחקקו לשנה, כאשר מדי שנה הוארך תוקף החוק לשנה נוספת.
בתקופת מלחמת העולם השנייה, בשל מחסור כללי במלט ומצוקת הדיור, נחקקו שני חוקים חדשים להגנת הדייר: הראשון משנת 1940 להגבלת שכר הדירה בדירות ושמו פקודת הגבלת שכר דירה (דירות) 1940 (להלן : הפקודה), והשני משנת 1941 להגבלת שכר הדירה בבתי עסק. חוקים אלו הקפיאו את שכר הדירה הנומינלי בכל רחבי ארץ ישראל , ואסרו על פינוי דיירים גם לאחר תום תקופת החוזה, כל עוד המשיכו הדיירים לשלם את דמי השכירות שנקבעו בחוק. בנוסף, נאסר על בעל דירה להשכיר את דירתו לפני שבית משפט מיוחד לשכירות יקבע את שכר הדירה הראוי לה. יש לציין כי בניגוד לחוקי הגנת הדייר הקודמים שהיו בתוקף כל פעם לשנה אחת בלבד, לפקודות אלה לא היה מועד פקיעה .
עם קום המדינה, ממשלת ישראל אימצה את חוקי הגנת הדייר שהונהגו בתקופת המנדט הבריטי, לעניין שבפנינו הפכה הפקודה לחלק מן החקיקה של מדינת ישראל. בשנת 1951 מינה שר המשפטים ועדה ציבורית להתאמת חוקי הגנת הדייר למציאות הכלכלית בארץ, בראשות השופט שמואל רפפורט. בעקבות המלצות הוועדה, הוחלפו החוקים מתקופת המנדט בשני חוקים חדשים שהתקבלו בכנסת בשנים 1954 ו-1955. שני החוקים השאירו בעינם את הגנת הדייר מפני פינוי ואת הגבלת דמי השכירות, מתוך נימוק שהביקוש עולה במידה מרובה על ההיצע וטרם הגיעה השעה להסרת הפיקוח. לעומת זאת, הוועדה גם המליצה לאשר שכירות שאינה מוגנת לגבי דירות שהושכרו לתקופה קצרה, ובכוונת הבעלים לחזור ולהחזיק בדירה. המלצה זו יצרה בפעם הראשונה מאז שנת 1940, בסיס חוקי להתפתחות שוק שכירות חופשי. במילים אחרות, בתל אביב, החל בשנת 1934 ועד שנת 1953, כלל הנכסים להשכרה היו חייבים להיות מושכרים בשכירות מוגנת ולא ניתן היה להשכיר דירה בשוק חופשי.
בשנת 1948 חלה על ההסכם שבפנינו הפקודה בלבד. חוק הגנת הדייר משנת 1954 וחוק 1955, כמובן טרם נחקקו. להשלמת התמונה ייאמר, כי בשנת 1948 היה קיים איסור לקבל "דמי מפתח", איסור שהוסר רק בשנת 1958 בחוק דמי מפתח, תשי"ח - 1958. כל החוקים העוסקים בתחום אוחדו בחוק 1972 המשולב החל כיום.
מכאן שבשנת 1948 כאשר נחתם חוזה שכירות סכום דמי השכירות היה נקבע בבית הדין לשכירות, וכך גם נקבע בהסכם השכירות שבפנינו (ראו ברישא להסכם: " שכר הדירה החודשי שלושים ושלוש לא"י ... לפי הערכת בית דין לדמי שכירות"). בתום תקופת השכירות החוזית, ככל שחפץ הדייר , הרי היה נותר לגור בדירה כדייר על פי הפקודה, כאשר ניתן לפנותו רק על פי העילות הקבועות בחוק.
דינו של סעיף הערה בתקופת הדיירות הסטטוטורית
סעיף ההערה נכתב בהסכם השכירות, שנחתם בין הצדדים באוקטובר 1948 לתקופה של שנתיים , ואפשר לשוכר " להשכיר את המושכר כלו או חלק ממנו לאחר או לאחרים, או להעביר את החוזה לאחר או לאחרים מבלי להזדקק לכל רשות מאת המשכיר בין בכתב או בעל-פה, ואותה רשות תהיה לזה או לאלו שיבואו במקום השוכר שלהם השכירו השוכר את הדירה או חלקה או העברת החוזה ".
אין מחלוקת כי בתקופת הסכם השכירות, דהיינו מיום 24.12.1948 ועד ליום 24.12.1950 , רשאי היה השוכר לפעול על פי סעיף ההערה, דהיינו להשכיר את הדירה או חלק ממנה לאחר או לאחרים ואף להעביר את החוזה לאחר או לאחרים ללא קבלת רשות מאת המשכיר בכתב או בעל פה. אך האם סעיף זה ממשיך לחול אחרי תקופת ההסכם בזמן הדיירות על פי הפקודה? להלן נראה שלא כך הוא. הן לפי הדין , שחל קודם לחוק 1955, ודאי לפי הדין שחל לאחריו , וגם על פי הגיונם של הדברים ו עולם המושגים המשפטי שב ו נעשה ההסכם.
אשר לדין שחל במועד ההסכם ראינו לעיל שחלה הפקודה, אשר מדינת ישראל אימצה כחלק מן החקיקה. מכאן שהיה ברור לצדדים בעת שחתמו על הסכם השכירות ושכר הדירה נקבע על ידי בית הדין לשכירות , כי בתוך שנתיים לכשתסתיים תקופת החוזה, יהיה השוכר רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה מכוח הפקודה ולבעל הדירה לא תהיה זכות לפנותו אלא מכוח העילות הקבועות בפקודה, וכך יוכל להמשיך להתגורר כל עוד הוא משלם את דמי השכירות ומקיים את שאר ההוראות שב הסכם השכירות, אולם הוא אינו עוד שוכר מכוח ההסכם, אלא הוא דייר מכוח החוק בלבד.
ראו לעניין זה בע"א 162/47 זלדמן נ' שרייבמן, פ"ד ב 231 (31.3.1949) בו קובע כבוד השופט מ' זילברג (כתוארו אז) בעמוד 234 כי "גלוי וידוע כי "שוכר מטעם החוק" אינו "שוכר" עוד במובן החוקי של המילה אלא דייר סתם שהחוק מרשה לו להישאר במקום ללא יחסי שכירות, ומושיט לו הגנה יעילה מפני תביעותיו החוקיות של בעל הבית שלו. הגנה זו ניתנת לדייר רק כל עוד הוא מקיים את התנאים שהותנו בחוק...", ושוב בע"א 166/47 "שפיר" שותפות לתעשיה ולמסחר נ' שלמה רוזנפלד , פ"ד ב 393 (19.5.1949) קובע כבוד השופט מ' זילברג, כי הגנת החוק תינתן כל עוד הדייר יקיים לא רק את הוראות החוק, אלא גם " את תנאי השכירות שהיו קיימים קודם לכן בתקופת השכירות ה"חוזית" , אשר אינם מחייבים אותו מכוח ההסכם, אלא "כתבנית ודוגמא – בחינת "כזה ראה וקדש" – כיצד עליו לנהוג בעתיד, כדי לזכות בהגנתו של החוק כלפי תביעת פינוי." (סעיף 4 בעמוד 395).
וכך נקבע גם בע"א 67/51 ולירו נ' בנק פולסקה, כרך ח' 853 (1954) (להלן: פס"ד ולירו), כי השכירות מטעם החוק אינה שכירות כלל, אלא מדובר בדייר סתם או "מחזיק נסבל אשר החוק מגן וסיתרה לו על אפו ועל חמתו של המשכיר " כדברי כבוד השופט (כתוארו אז) ש' ז' חשין.
לפיכך הדין קבע, כי מתום תקופת השכירות החוזית השוכר אינו אלא דייר או "מחזיק נסבל", כלשונו של חשין, אשר חוזה השכירות אינו חל עליו יותר , אלא רק כ"תבנית ודוגמא כיצד עליו לנהוג בעתיד כדי לזכות בהגנתו של החוק כלפי תביעת פינוי " (פס"ד ולירו עמוד 857 מול האות ז') , דהיינו שהוא חייב לקיים את תנאי ההסכם, גם אם אינו מחייב עוד, לצורך כך שלא תיווצר לבעל הנכס תביעת פינוי. הבסיס לכך הוא סעיף 8 לפקודה הוא סעיף הפינוי הסטטוטורי דאז הקובע , כי לא יינתן צו פינוי " כל זמן שהדייר ממשיך לשלם שכר דירה לפי השער המוסכם באותם השינויים שחלו בו עפ"י פקודה זו, ומקיים את שאר תנאי השכירות, חוץ מבמקרים הבאים: ..." (ההדגשה הוספה- ע' ר') וכאן מונה הסעיף עילות פינוי סטטוטוריות כגון הטרדת שכנים, מושכר הדרוש לבעל הבית וכו'. כך ראו גם סעיף 8(3) לפקודה הקובע במפורש את עילת הפינוי בגין הפרת תנאי חוזה השכירות המקורי "במידה שאפשר להטילם ובהתחשב עם הוראות פקודה זו, כאילו הם חלים על אותה שכירות (הדיירות על פי דין- ע' ר')".
מכאן נפנה לאשר נקבע בפסיקת בית המשפט בשנים הרלוונטיות , בעת שחלה הפקודה , ב כל הנוגע לסעיפים דומים לזה שנדון בפנינו, דהיינו סעיף המתיר לשוכר השכרת המושכר חלקו או כולו , בשאלה האם סעיף כזה ממשיך לחול גם לאחר תום תקופת השכירות החוזית בתקופת הדיירות הסטטוטורית .
בפסק דין בבית משפט העליון בהמרצה 38/50 אלכסנדר פן נ' יהודית ריסקין ואח' , פ"ד ד 263 (16.6.1950) נדון הסכם שכירות שהסתיים והפך לדיירות על פי דין כאשר בהסכם השכירות נכתב סעיף ולפיו "לשוכר יש רשות להשכיר חלק מהדירה לדייר משנה או למסור לדייר אחר את כל הדירה", נטען שם כטענה (שכונתה "טענה א'"), כי גם כאשר השוכר הפך דייר מטעם החוק הוא רשאי להשכיר את כל הדירה לאחר וזאת מכוח אותו סעיף, כותב כבוד השופט י' אולשן (כתוארו אז) בעמוד 265 (מול האותיות ד-ו) כך:
"אשר לטענה א', בשורה של פסקי דין שניתנו על ידי בית משפט זה בתקופת המנדט וגם לאחריה נקבעה ההלכה שאין לדייר מטעם החוק כל זכות קניינית. כל עוד הדירה משמשת לו מקום מגורים, הזכות היחידה של הדייר מטעם החוק היא: שהחוק נותן לו חסות כנגד בעל הבית הרוצה להשתמש בזכותו הקניינית כדי לפנותו מהדירה; כלומר, כל עוד הדייר מטעם החוק נזקק לדירה לשם מקום מגורים, מצווים בתי-המשפט שלא להרשות לבעל הבית להשתמש בזכותו, כבעל הרכוש, כנגד הדייר. פסקי הדין הנ"ל, בחלקם, מתבססים גם על סעיף 8(3) מפקודת הגבלת דמי שכירות (בתי מגורים), 1940. החלטת בתי המשפט של מטה, כי התנאי בחוזה (בדבר זכות השכרת הדירה לאחר) אינו חל על המבקש מאחר שתקופת החוזה נגמרה, ובעיקר מאחר שהדירה חדלה לשמש לו מקום מגורים, מבוססת על ההלכה הנ"ל שנקבעה כבר, כאמור, על ידי בית משפט זה." (ההדגשה הוספה- ע'ר').
כך גם בפסק דין מיום 2.3.1951 בע"א (ת"א) 233/50 (בבית משפט מחוזי בתל אביב, הרכב בראשות השופט, כתוארו אז, י. זוסמן) כוגן נ' גלבלום ואח' , פס"מ י"א (ת) 169 נקבע :
"במקרה ולשוכר נתונה זכות חוזית להעביר את המושכר לאחר הרי זכותו זו פוקעת ופגה עם סיום תקופת החוזה, כשהוא הופך להיות שוכר בתוקף החוק. אין לו זכות במקום אלא הגנה אישית כל עוד ימשיך להשתמש במושכר באפן מידי ואישי. " (ההדגשה הוספה- ע' ר').
בספרו של מקס צ'רנובילסקי, הלכות שכירות מימי המנדט ועד שנת תשי"ד, בעריכת עו"ד רוברט גדעון ועו"ד (כתוארו אז) אליהו וינוגרד, הוצאת ד"ר גדעון, כרך ג', ינואר 1956 (להלן: הלכות השכירות), בעמוד 465 סעיף 1871 נכתב : "דייר על פי החוק אינו רשאי להעביר את זכויותיו, הגם היה רשאי לעשות את זאת כל עוד היה שוכר חוקי. ע"א (ת"א) 273/54 בן בסט נ' מנגל פס"מ י"ב (ת) ". אציין שפסק הדין ניתן על ידי הרכב השופטים ז' צלטנר, ב. כהן וא. מלחי); וכך בסעיף 1872 נכתב : "בהעדר תנאי מפורש – זכות שהיתה קיימת בתקופה חוזית לא תעבור לתקופה החוקית. 1. יתכן שהצדדים יכולים להתנות בשעת קשירת קשר שכירות, כי השוכר רשאי להעביר את המושכר גם בהיותו דייר עפ"י החוק. 2. אך בהעדר התנאה מפורשת, אין לומר כי זכות שהיתה קיימת במשך התקופה החוזית עוברת מאליה גם לתקופה החוקית . ע"א ת"א 223/53 סיח נ' שמושקוביץ, פס"מ ב' (ת) 32 ".
בשנת 1955 נחקק חוק 1955 ובו הוכנס סעיף 15 הקובע:
"א) דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה הדייר רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין בחלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית."
סעיף 15(ב) לחוק 1955 לא היה בו משום חידוש, משום שכפי שהראיתי למעלה כך קבעה הפסיקה עוד קודם לחקיקת החוק ולכן כאשר נחתם הסכם השכירות באוקטובר 1948 זה היה הדין. גם טענת המערערים כי החלת סעיף 15(ב) לחוק 1955 תהווה החלה רטרואקטיבית אין לה מקום משום שכל זכויות הדייר הסטטוטורי נובעות אך ורק מן הדין, כפי שציינו בתי המשפט שוב ושוב וכך גם חובותיו נובעים מן ה דין. העובדה שהמנוחים היו זכאים להתגורר בדירה במהלך כל השנים עד למותם אינה נובעת מהסכם השכירות, אלא אך ורק מכוח חוקי הגנת הדייר על הוראותי הם, כאשר ההסכם תוקפו נסתיים שנתיים לאחר שנחתם. לכן לא מדובר בהחלה רטרו אקטיבית של החוק על ההסכם אלא בחוק, אשר מחד, העניק למנוח את הדיירות הסטטוטורית למן תחילתה ועד לסיומה תוך קביעת התנאים החלים על הצדדים לאורך כל התקופה, לרבות סעיף 15 לחוק 1955 ומאידך בכל הנוגע לסעיף 15, נראה מן הפסיקה כי אין בו חידוש למצב המשפטי ששרר קודם לכן .
המערערים בטיעוניהם מפנים לספרו של בר אופיר ולפסקי דין שאזכיר בהמשך, אשר לטעמי אינם תומכים בעמדתם.
בר אופיר בעמוד 61 לספרו כותב כך: "גם כשחוזה השכירות מתיר השכרת משנה של כל המושכר, אין היתר זה חל בתקופה הסטטוטורית. האיסור על השכרת משנה של כל המושכר, לאחר תום התקופה החוזית, מבוסס על הוראתו של סעיף 19 לחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 (סעיף 15 לחוק 1955- ע' ר'). סעיף זה קובע כי תנאי השכירות, שהיו מוסכמים בתוך התקופה החוזית, יוסיפו לחול גם בתקופה הסטטוטורית. אולם בתקופה זו אין הדייר רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו אלא בהסכמת בעל הבית. כלומר: ההיתר החוזי להשכרת משנה של כל המושכר איננו חל, כדבר המובן מאליו, גם בתקופה הסטטוטורית של הדיירות, ובתקופה זו תלוי תוקפו של ההיתר בהסכמת בעל הבית (ע"א 280/59+272 מרכז וולובלסקי נ' מרכז החרש והאומן, פ"ד י"ד 2101; ע"א 446/63 גוטמן נ' שן, פ"ד יח(1) 372). ההסכמה יכולה להינתן בחוזה השכירות גופו או בדרך אחרת בתוך התקופה החוזית. וכאשר ניתנה אותה הסכמה שוב אין צורך לחדש אותה באופן מפורש בתקופה הסטטוטורית (ע"א (י-ם) 30/57 פס"מ עב (ת) 465). וברור הדבר כי אם דייר ראשי שכר מושכר מלכתחילה כדי שיוכל להשכיר אותו בשלמותו בהשכרת משנה, אי אפשר לתבוע את פינויו מהמושכר (ע"א 381/61 פבזנר נ' לוי, פ"ד ט"ו 2357, 2362).
גם מספרו של בר אופיר נלמד כי ההיתר החוזי להשכרת משנה של כל המושכר חל בתקופה הסטטוטורית רק אם ניתנה לכך הסכמת בעל הדירה, בין אם במהלך התקופה הסטטוטורית ובין אם כבר בחוזה השכירות. כלומר בהסכם השכירות היו הצדדים צריכים לציין במפורש כי התכוונו שהסעיף המתיר השכרת משנה יחול גם בתקופה הסטטוטורית, וזאת לא צוין בהסכם שבפנינו.
בערעור בעניין מרכז וולובלסקי, שאותו מאזכר בר אופיר ואליו גם מפנים המערערים בטיעוניהם נקבע במפורש מפי הנשיא אולשן: "זאת אומרת אפילו בחוזה מצוי תנאי שהדייר רשאי להשכיר את כל המושכר הרי אחרי תום תקופת החוזה אין התנאי הזה מוסיף לחול אלא אם כן בהסכמת בעל הבית." בעמוד 2113 מול האות ד'.
בע"א (מחוזי תל אביב) 566/91 דנקנר נ' לוי, פסקים מחוזיים תשנ"ג 329, אליו מפנים המערערים נדון הסכם שנכרת בין הצדדים בשנת 1982 שבו מלכתחילה נשכרה זכות לדיירות מוגנת תמורת דמי מפתח ללא קביעת תקופה להסכם. בית המשפט המחוזי קובע כי היות ולא נקבעה בחוזה לא תקופה חוזית ולא תקופה מעבר לה, דהיינו תקופה סטטוטורית, ולכן התנאים שנקבעו יש לראותם כחלים על כל תקופת הדיירות. בית המשפט גם מצא לכך סימוכין רבים בלשון הסעיף שבהסכם. לפיכך אין ללמוד מפסק דין זה לעניין שבפנינו שבו קיימת הבחנה ברורה בין התקופה החוזית לבין התקופה הסטטוטורית וכאשר בית המשפט השלום לא השתכנע כי שולמו בגין הסכם השכירות בשנת 1948 דמי מפתח, אשר היו אסורים אז בתשלום.
אשר לת"א 15648/99 הררי נ' עיריית תל אביב, בבית משפט שלום תל אביב (כבוד השופט אשר גולדין) מיום 17.2.2002, שאותו הביאו המערערים, הרי שבכל הכבוד, מקריאת פסק הדין עולה, שלמרות שבעל הנכס טען לסעיף 19(ב) לחוק 1972 (הוא סעיף 15(ב) לחוק משנת 1955), בית משפט השלום כלל לא דן ולא התייחס לסעיף 19 (ב) לחוק והתעלם מטענה זו לחלוטין ופסק את שפסק בהסתמך על תניה שנכתבה בחוזה השכירות והנוגעת לתקופת השכירות ללא התייחסות לטענה, כי סעיף זה אינו תקף בתקופה הסטטוטורית . לפיכך אינו יכול לשמש אסמכתא למקרה שבפנינו .
כך גם ע"א (י-ם) 5309/09 בביוף נ' זהורי (15.11.2004) הדיון היה בהקשר של חיל ופי דיירים בנכס מוגן במסגרת סעיף 95 לחוק, שהיא העברה על פי החוק ולא מכוח סעיף בהסכם השכירות המקורי, ואכן בית משפט המחוזי קובע: "סעיף 19(ב) המאוזכר לעיל, המהווה חריג לכלל בדבר המשכיות התנאים, אינו רלוונטי למחלוקת שבין הצדדים דנן. עניינו בהגבלת תוקף תניה בחוזה השכירות המאפשרת להשכיר את המושכר כולו בשכירות משנה." (סעיף 13 לפסק הדין).
טוענים המערערים, כי נוסח סעיף ההערה, שהוא מוקפד ומפורט מוכיח שלא מדובר ב סעיף שנוסח לשנתיים בלבד. טענה זו אינה יכולה לעמוד ואין בה כדי לשכנע שהסעיף נועד לחול בתקופה הסטטוטורית כל עוד לא נכתב הדבר בהוראות ההסכם במפורש, כפי שגם קבעה הפסיקה באותה תקופה .
יתר על כן, סעיף זה משמעותי מאוד ואינו מובן מאליו גם לתקופת שכירות של שנתיים, שהיא תקופה ארוכה יחסית .
טוענים המערערים כי העובדה שסעיף ההערה קובע בנוסף לכך ש"השוכר יהיה רשאי להשכיר..." גם שהשוכר יהיה רשאי "להעביר את החוזה לאחר" מהווה הוראה, שגוברת על סעיף 15(ב) לחוק 1955 (סעיף 19 (ב) לחוק 1972 ) אשר קובע, לכאורה, אך ורק איסור " להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית", ולא קובע , כי הדייר לא יהיה רשאי " להעביר את החוזה לאחר". לטעמי, מדובר בפרשנות שאינה יכולה להתקבל. התיבה בסעיף ההערה כי "השוכר יוכל להעביר את החוזה לאחר" מקבילה רעיונית לכך שהשוכר יוכל להשכיר את המושכר לאחר . ניתן ללמוד זאת דווקא מהנוסח המודפס הרגיל שהיה שגור בהסכמים כגון דא (עובדה שהופיע בנוסח המודפס והשבלוני ואף ניתן למצוא שכמותו בדיונים רבים בבתי המשפט במהלך השנים) אשר נהג לקבוע כי "השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר... ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר" שתי הפעולות הללו כוונתן אחת לאפשר לשוכר להשכיר את הנכס לאחר בין בדרך של הסכם שכירות נוסף בין השוכר לשוכר המשנה, ובין בדרך של העברת הסכם השכירות הנוכחי לשמו של אחר. למעשה הביטוי המדויק המופיע בסעיף ההערה "להעביר את החוזה לאחר" אין לו משמעות משפטית, אלא אם תאמר כי הכוונה להעברת החוזה על שם אחר, כפי שמופיע בסעיף א' להסכם.
במילים אחרות יכול השוכר על פי הסכם השכירות לעשות הסכם שכירות חדש ובתנאים שונים עם דייר משנה שאז הוא "משכיר את המושכר" או שהוא מכניס במקומו לאותו הסכם בדיוק שוכר אחר ויוצא מן התמונה שאז הוא "מעביר את ההסכם לאחר" . בסופו של דבר, מבחינת בעל הנכס וההגנה שהתכוון סעיף 15(ב) לחוק 1955 (סעיף 19(ב) לחוק) להעניק לו הרי מדובר באותה הגנה, מניעת האפשרות שבעל הדירה ימצא עצמו מתמודד מול אנשים נוספים , שלא הסכים להם בחוזה השכירות המקורי, בשלב הדיירות הסטטוטורית בין בדרך של דיירי משנה, וקל וחומר בדרך של קבלת שוכר ראשי שלא התכוון לו.
זאת ועוד, ייתכן שהסיבה שהמחוקק בשנת 1955 לא סבר שעליו להגביל את "העברת החוזה", להבדיל מהשכרת משנה, היא משום ש היה ברור שהחוזה הסתיים ופג תוקפו, כפי שהוסבר לעיל בפסיקה, ולכן מ שהסתיים החוזה בתום שנתיים ונותרה רק הדיירות המוגנת, שהיא זכות אישית, שכל כולה מכוח החוק ואינה ניתנת להעברה או הורשה, אלא בתנאים שנקבעו בחוק, הרי לא היה צורך לקבוע במפורש בחוק איסור להעברת החוזה ללא הסכמת הבעלים, גם אם הותר הדבר בחוזה השכירות, כי החוזה כבר נסתיים ופג תוקפו כך שאין מה להעביר . מה שאין כך לגבי האפשרות להשכיר את המושכר , שהדייר הוא בוודאי בעל הזכות להחזיק בו מכוח החוק , ולכן נדרשה התייחסות החוק לכך.
לכך ניתן להוסיף את שהובא מספר הלכות השכירות סעיף 1871 ולפיו: "דייר על פי החוק אינו רשאי להעביר את זכויותיו, הגם היה רשאי לעשות את זאת כל עוד היה שוכר חוקי. ע"א (ת"א) 273/54 בן בסט נ' מנגל פס"מ י"ב (ת) " (ההדגשה הוספה ע' ר' ).
המערערים טע נו עוד כי ב סיפא לסעיף ההערה נכתב, כי "אותה רשות תהיה לזה או לאלו שיבואו במקום השוכר שלהם השכירו השוכר את הדירה או חלקה או העברת החוזה." ומכך ניתן ללמוד את העובדה, שהצדדים התכוונו לאפשר לשוכרים להעביר את זכותם ללא מגבלה וגם בתקופה שיסתיים ה סכם השכירות. לא כך הוא. כפי שנכתב כבר בפסק הדין וכך בסעיף 1872 בספר הלכות השכירות נכתב : "בהעדר תנאי מפורש – זכות שהייתה קיימת בתקופה חוזית לא תעבור לתקופה החוקית. 1. יתכן שהצדדים יכולים להתנות בשעת קשירת קשר שכירות, כי השוכר רשאי להעביר את המושכר גם בהיותו דייר עפ"י החוק. 2. אך בהעדר התנאה מפורשת, אין לומר כי זכות שהיתה קיימת במשך התקופה החוזית עוברת מאליה גם לתקופה החוקית. ע"א ת"א 223/53 סיח נ' שמושקוביץ, פס"מ ב' (ת) 32 ". מכאן שמאמירה כזו שאינה מפורשת ואינה מחילה עצמה במפורש על התקופה הסטטוטורית לא ניתן לקבוע כפי שמבקשים המערערים.
עוד טענו המערערים כי המנוח שילם "דמי מפתח" בסכום גבוה ולכן הגיוני כי קיבלו את האפשרות לביצוע השכרות משנה גם בתקופת הדיירות הסטטוטורית. טענה זו אין לקבל הן משום שתשלום דמי מפתח אינו טומן בחובו אפשרות להעברת זכויות בלתי נפסקת , והנכס בסופו של יום חוזר לבעליו משום שאין כאן מכירה, והן משום שבית משפט השלום קבע כהכרעה עובדתית מנומקת כדבעי, כי לא שוכנע שהמנוחים שילמו דמי מפתח. כידוע ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעות העובדתיות ומהתרשמותו של בית משפט השלום מהעדים שהעידו בפניו, זאת בהתאם לכלל לפיו רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר שמעה את העדויות והתרשמה התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים. התערבות מסוג זה יוחדה למקרים חריגים ויוצאי דופן בהם הגרסה העובדתית שאומצה על-ידי הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת, או שהיא תוצאה של התעלמות מראיות שהוצגו בפניה. ולא מצאתי כי כך הדבר בסוגיה זו (ראו גם ניתוח עדותה של המנוחה בפסק הדין סעיף 11).
למעלה מן הנדרש, נזכיר כי דמי מפתח היו אסורים בשנת 1948 ותשלומם הוכשר רק בשנת 1958 בחוק דמי מפתח , ודווקא נראה כי הצדדים להסכם פעלו כדין, פנו לבית הדין לשכירות לקביעת דמי השכירות וכך גם הקפידו בתיאור התשלומים והצ'קים שניתנו במסגרת ההסכם, לכן קשה להניח כי פעלו שלא כדין בנושא דמי המפתח .
בנוסף שלושת המסמכים, שהוגשו על ידי המערערים (נ/3 עד נ/5), ושנטען שהם אלו שנשמרו ומהם ניתן ללמוד על תשלום "דמי מפתח" , אף לא אחד מהם מציין כי הוא קבלה בעניין "דמי מפתח". גם הסכומים המצוינים באותם אישורים אינם מתקרבים בערכ ם לסכום שאמור היה להשתלם כ "דמי מפתח", בהסתמך על סכום שכר הדירה החודשי (33 לא"י) .
המסמך, שסומן נ/3 הוא אישור על קבלת שכר דירה על ידי בעלי הדירה בשנת 1951 בסך 198 לא"י לחצי שנה מ24.6.51 עד 24.12.51 . המסמך שסומן נ/4 הוא אישור מיום 5.10.48 ובו נכתב: "קיבלתי את הסכום 200 לא"י", ששולם על ידי המנוח לאחד , שמואל לוין , שליד שמו נכתב שהוא מרחוב רופין 13 תל אביב , כתובת הבניין. כלומר מדובר בסכום, שהוא לכל היותר מחצית השנה דמי שכירות , שאינו מקביל כלל ל"דמי מפתח" במקרה זה, שהיה אמור להיות סכום גבוהה בהרבה מחצי שנה של דמי שכירות. כך גם נ/5 אינו אלא קבלה על תשלום 70 לא"י כדמי תיווך.
לפני סיום, אעיר כי לו אכן רצו הצדדים לבצע עסקה של מכירת הדירה מסבם של המשיבים למנוח, כי אז ניתן היה לבצע עסקה זו כפשוטה ואין מקום לקבוע כי עסקה שנקבעה כעסקת שכירות, שה פכה לדיירות מוגנת מכוח הדין, היא למעשה עסקת מכירה על כל הנובע מכך.
סיכום נושא סעיף ההערה- אין מקום להתערב בהכרעת בית משפט שלום כי הסעיף לא חל בתקופת הדיירות הסטטוטורית.
נטישת הדירה
בית משפט השלום קבע כי המנוחה נטשה את הדירה, הן נטישה פיסית והן נטישה נפשית. גם לעניין זה עסקינן בסוגיה עובדתית אשר בית משפט השלום נדרש לה לעומקה ובחן את הראיות שעמדו בפניו כנדרש ונימק את הכרעתו תוך התייחסות מעמיקה לנושא.
למעלה מן הנדרש אציין כי ממילא המנוחה והנכד העידו כי המנוחה העבירה את הזכויות בדירה לנכד כאשר נכנס לדירה בפברואר 2014, ולכן ניתן לראות בכך ויתור של המנוחה על זכויותיה על כל המשתמע מכך לעניין הנטישה. יתר על כן, הנכד מעיד בפירוש כי מאז כניסתו לדירה ועד מועד עדותו בדיון בינואר 2017 לא שבה המנוחה ללון בדירה, דהיינו במשך כשלוש שנים וזאת למרות שידוע היה לה כי הוגשה תביעה לפינויה עוד במרץ 2014 וכאשר טענת הנטישה נטענה במפורש בכתב התביעה.
סוף דבר
אמליץ לחברי לדחות את הערעור.
המערערים ישלמו למשיבים הוצאות בסך של 20,000 ₪.
המזכירות תעביר למשיבים באמצעות בא כוחם את העירבון על חשבון ההוצאות שנפסקו ואת פירות העירבון למערערים באמצעות בא כוחם.

עינת רביד, שופטת

השופט ישעיהו שנלר- סג"נ, אב"ד:
אני מסכים ומצטרף לחוות דעתה המקיפה של חברתי כב' השופטת עינת רביד, אשר סקרה בהרחבה את "ההיסטוריה" של דיני השכירות מאז ועד היום, תוך שלמדנו כי נזקק היתר מיוחד דווקא לשכירות חופשית.
לגופם של דברים, כפי שציינה חברתי לא בכדי טוענים המערערים כי הוקנתה למנוח ובעקבות כך למנוחה, האפשרות לא רק להשכרת משנה אלא אף להעברת השכירות לאחרים, ללא הסכמת הבעלים. טיעון זה נועד כמגן נגד הטענה לנטישה, טענה שבית משפט קמא קיבלה ובצדק. משכך השאלה המרכזית שנצרכה להכרעה תוקפו של ההיתר לעשות כן.
בהתייחס לשאלה זאת אין מקום לקבל את טענת המערערים כאילו סעיף 15(ב) לחוק 1955 הוא סעיף 19 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 הינו בגדר חקיקה רטרואקטיבית, הואיל ויש לבחון את הדברים בהתאם למצב המשפטי כפי ששרר בעת כריתת הסכם השכירות. באותה עת ובהתאם לפקודה, וכך לפי הפסיקה, בתקופה הסטטוטורית, חדל הדייר להיות "שוכר" וכאילו יחסי השכירות נמשכו לכל דבר ועניין. כל שהוענק לו זכות להמשיך ולהתגורר וכל עוד משלם הוא את דמי השכירות ולא מפר תנאי ההסכם. משכך אותו "כח" להעביר את זכויותיו מתייחס לתקופה החוזית בלבד אלא אם מלכתחילה ומפורשות כח זה הוענק גם ביחס לתקופה זאת.
גם הגיונם של דברים מחייב את המסקנה כי אין זה סביר שהכח להעברת הזכויות יחול אף ביחס לתקופה מעבר לתקופה החוזית, ועל אחת כמה וכמה שנקבע כי זכות זאת תעמוד גם לחליף. דהיינו מדובר בכעין בעלות במסווה של שכירות. אולי בגין כך נטען על-ידי המערערים כאילו רכש המנוח כעין זכות בעלות, אולם הדברים אינם כן ואף התימוכין לטענה זאת כתשלום דמי מפתח לא הוכח.
לבסוף יש לזכור כי תקופת "השכירות" נמשכה למעלה מ- 65 שנה ובעת שקבלת עמדת המערערים משמ עותה כי זאת תוכל להמשך לעד.

ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט
אב"ד

השופט קובי ורדי, סג"נ:
אני מצטרף לפסק דינה המקיף והמעמיק של חברתי השופטת רביד ולתוספת של חברי האב"ד השופט שנלר.

קובי ורדי, סג"נ, שופט

ניתן היום, י"ד אב תשע"ט, 15 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.

ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט- אב"ד

קובי ורדי, סג"נ,
           שופט

עינת רביד, שופטת