הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים 22

לפני
כב' השופט קובי ורדי, סגן נשיא

המבקשת:

שירי תחנת דלק בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ענת בירן (רקם), ורד מאירוביץ סייג ואינה טל

נגד

המשיבים:

1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב
ע"י ב"כ עו"ד איריס גילברג-יודשקין
מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)

2. עיריית תל-אביב-יפו
3. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב
ע"י ב"כ עו"ד הילה קמפוס מזרחי

4. עמוס וינברגר
5. יעקב קוטלר
ע"י ב"כ עוה"ד רמי י. מנוח וגלית קיט-טלמור

החלטה
בקשה למתן צו ביניים אשר יורה למשיבה 1 להימנע מפרסומה של תכנית תא/3847 "שטחי ציבור פלורנטין" (להלן: "התכנית") למתן תוקף, וזאת עד להכרעה בעתירה.
הבקשה הוגשה במסגרת עתירה מנהלית שעניינה גריעת המקרקעין שבבעלות המבקשת משטח התכנית נוכח טענת המבקשת לזניחת מטרת ההפקעה של המקרקעין לשצ"פ על ידי המשיבה 2.
א. רקע עובדתי:
התכנית נשוא העתירה הינה תכנית למתן מענה לשטחי ציבור על ידי איתור מגרשים לשצ"פ ושב"צ באזור אשר שימש היסטורית לשימושים משולבים לתעשייה, מסחר ומגורים. תכנית זו מקודמת על ידי המשיבה 3, עד למועד זה, במשך למעלה מעשור.
בתחומי התכנית נכללו תחילה שבעה מגרשים, ארבעה מהם בבעלות העירייה ושלושה מהם בבעלות פרטית ( ביניהם - "מגרש 5" בבעלות המבקשת ו"מגרש 3" בבעלות המשיבים 4-5).
ביום 30.5.16, לאחר דיון בהתנגדויות שהוגשו (וביניהן התנגדות המבקשת) התקבלה החלטה המשיבה 1 להחריג מתחומי התכנית שניים מהמגרשים בבעלות פרטית – מגרש 3 ומגרש 4. זאת, כאשר התנגדותה של המבקשת נדחתה והמגרש בבעלותה נותר בתחומי התכנית.
בעקבות החלטת ההחרגה, הגישה המשיבה 3 ערר למועצה הארצית, כאשר בסופו של יום הושגו הסכמות בין הצדדים, תוך שהוחלט להחזיר את מגרש 3 לתחומי התכנית בכפוף למספר תיקונים – הסכמות אלה קיבלו תוקף בהחלטת המשיבה 1 מיום 21.5.18.
בין לבין, מאז יום 30.5.16, התנהלו בין המבקשת לבין המשיבה 2 הליכי משא ומתן למכירת המקרקעין שבבעלות המבקשת לעירייה. לשיטת המבקשת, כאשר הליכי המשא ומתן הגיעו לשלבים מתקדמים, התקבלה אצלה הודעה ממנהל אגף נכסי העירייה אודות הפסקת המשא ומתן נוכח חוות דעת ביחס לזיהום הקיים במקרקעין.
לאור האמור, ביום 21.11.18, פנתה המבקשת למשיבה 1 בבקשה לעכב את אישור התכנית על מנת לקיים דיון דחוף ולהחריג מתחומי התכנית את מגרש 5 שבבעלותה. זאת, לטענת המבקשת, לאור שינוי נסיבות קיצוני שחל ממועד קבלת ההחלטה בהתנגדות המבקשת - שינוי נסיבות המתבטא בזניחת מטרת ההפקעה של המקרקעין על ידי המשיבה 2.
ביום 16.12.18 הוגשה העתירה דנן ולצדה הבקשה למתן צו ביניים מושא החלטה זו, במסגרתן נטען כי טרם התקבל מענה לפניית המבקשת מיום 21.11.18.
זה המקום לציין כי לטענת המשיבות 2-3 מענה לפניית המבקשת מיום 21.11.18 ניתן עוד ביום 11.12.18 במסגרתו הובהר למבקשת כי אין מניעה מפרסום התכנית למתן תוקף. זאת, על בסיס מכתב מנהל אגף נכסי העירייה מיום 3.12.18 במסגרתו דחתה המשיבה 2 את טענות המבקשת לפיהן לכאורה היא זנחה את מטרת ההפקעה וכי אין בכוונתה לפעול להפקעת החלקות.
לטענת המבקשת, מכתב זה התקבל אצלה אך ביום 18.12.18 (יומיים לאחר מועד הגשת העתירה).

עוד יצוין כי לאחר שהוגשו תשובות המשיבות 1-3 וכן תגובת המבקשת על תשובות אלה, ביום 13.1.19 קיבלתי את בקשת המשיבים 4-5 להצטרף להליך. כפועל יוצא, אפשרתי למשיבים 4-5 להשיב לבקשה למתן צו ביניים ולמבקשת להגיב על תשובתם.

ב. טענות הצדדים:
לטענת המבקשת, סיכויי העתירה גבוהים. לשיטתה, שינוי הנסיבות המהותי לפיו מטרת ההפקעה התבררה כבלתי ישימה מחייב את הוצאת המקרקעין מתחומי התכנית. עוד טוענת המבקשת כי הותרת התכנית בגרסתה הנוכחית היא בניגוד לאינטרס הציבורי ובלתי סבירה באופן קיצוני כלפי המבקשת וכלפי הקופה הציבורית אשר תחויב לשאת בעלויות שינוי המקרקעין לשצ"פ (בשווי של מיליוני ₪), כאשר ברור כי פיתוח שצ"פ במקום אינו ישים.
לעניין מאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי הנזק והעוול שייגרמו לה, כמו גם הפגיעה האנושה בקניינה, מחייבים בחינה מחדש של הנושא והחרגת המקרקעין מתחומי התכנית בטרם תפורסם התכנית למתן תוקף, גם אם הדבר יעלה בעיכוב באישורה של התכנית. כמו כן, טוענת המבקש כי שעה שהמשיבה 2 הביעה דעתה בדבר אי ישימות ההפקעה, ברי כי לא ייגרם כל נזק לציבור או לצד ג' כתוצאה מהחרגת המקרקעין.
על האמור מוסיפה המבקשת וטוענת כי למיטב ידיעתה התכנית עוד נמצאת בעבודה ובדיקות שונות וטרם קיבלה תוקף, בין היתר בשל שינויים שנדרשו בהחלטת המשיבה 1 מחודש מאי 2018.
בהקשר זה יוער כי ביום 15.1.19, בהתאם להחלטתי, הודיעו המשיבות 1-3 כי לוח הזמנים המשוער לפרסום התכנית ברשומות הינו כשלושה שבועות.
לטענת המשיבים, דין הבקשה לצו ביניים להידחות. יוער כי המשיבה 1, המשיבות 2-3 והמשיבים 4-5 הגישו תשובות נפרדות לבקשה למתן צו ביניים, אולם נוכח הדמיון הרב בטענות שהועלו, יובאו טענותיהם במאוחד.

לטענת המשיבים, מעת החלטתה הראשונה של המשיבה 1 ביום 30.5.16 ועד להחלטתה השנייה מיום 21.5.18, לא העלתה המבקשת כל טענה כלפי התכנית וכן לא הגישה ערר כנגד איזו מן ההחלטות שאישור את התכנית. במצב דברים זה, סבורים המשיבים כי המבקשת קיבלה את עיקרי התכנית והיא אינה מתנגדת למהלך התכנוני שנקבע במסגרתה. זאת ועוד, לטענת המשיבים, מאז ההחלטה השנייה מיום 21.5.18 ועד למועד הגשת העתירה חלפו למעלה מ-7 חודשים, כאשר בנסיבות אלה העתירה הוגשה בשיהוי ניכר.
כמו כן, טוענים המשיבים כי טענת המבקשת לשינוי נסיבות "מהותי ו/או "קיצוני" (במסגרתו לכאורה אין העירייה מתכוונת להמשיך בהליך המשא ומתן לצורך הפקעה או רכישת המגרש וכי לכאורה אין היא מייעדת את הקרקע לשצ"פ) הינה טענה שאין עמה דבר וחצי דבר. זאת, כאשר לשיטת המשיבים טענות המבקשת בעניין זה בלתי מבוססות ואינן משקפות את עמדת המשיבה 2.
עוד טוענים המשיבים כי הגשת העתירה אינה אלא ניסיון טקטי שנועד להשפיע על הליך המשא ומתן המתנהל בין המשיבה 2 לבין מבקשת בנוגע לרכישת המקרקעין, כאשר ברי כי אין בהליך מעין זה כדי לשנות מהלך תכנוני, לא כל שכן אין בו כדי לעצור את פרסומה של התכנית למתן תוקף.
לעניין מאזן הנוחות, סבורות המשיבות 1-3 כי הוא נוטה באופן מובהק לטובת המשיבים. זאת, מאחר שלשיטתן משמעות קבלת העתירה היא עיכוב נוסף במתן המענה לצרכי הציבור של התושבים שכה נחוצים לתפקוד השכונה והקהילה, באופן שאף יביא לפגיעה חמורה באמון הציבור שלקח חלק בהכנת התכנית, כאשר מנגד ניצב הצורך הקנייני/כספי של המבקשת המצומצם למגרש אחד בתחומי התכנית.
המשיבים 4-5 טוענים, לעניין מאזן הנוחות, כי מאז ניתנה ההחלטה מיום 21.5.18 ובהסתמך עלייה, הם פעלו במרץ והשקיעו זמן רב ומשאבים רבים וניכרים במטרה לחסוך בזמן, לתכנן ולקדם את מימוש זכויותיהם במקרקעין, וכי הם מנהלים משא ומתן מתקדם למכירת הזכויות לניוד שנקבעו למגרש במסגרת התכנית, כאשר הם עלולים לאבד את הקונה ככל ויעוכב הליך פרסומה למתן תוקף של התכנית.
זאת ועוד, לטענת המשיבים 4-5, מדובר בעתירה מוקדמת שכן טרם הגיע המועד בו זכאית המבקשת לקבל פיצויים בגין ההפקעה ולפיכך גם טרם התגבשה זכותה של המבקשת לנקוט בהליכים לקבלת פיצויים כאמור.
בתגובתה לתשובות המשיבות 1-3, חוזרת המבקשת על טענותיה ומדגישה כי הבסיס להגשת העתירה הינו תפנית פתאומית וחד צדדית ביחס לכוונה לרכוש את המקרקעין נשוא העתירה. כמו כן, טוענת המבקשת כי לא ברור איזה נזק ייגרם לציבור בטווח הקצר, כתוצאה ממתן צו הביניים, שעה שבהתאם למסמכי המשיבה 3 עצמה, ההיתכנות של השימוש לשצ"פ במקרקעין צפויה להתברר רק בעוד כ-5 שנים. עוד טוענת המבקשת כי המשיבה 3 עצמה הגישה עררים וניהל משא ומתן עם בעלי חלקה אחרת עד אשר התכנית הניחה את דעתה.
בתגובתה לתשובת המשיבים 4-5, חוזרת המבקשת על טענותיה ומדגישה כי העתירה לא הוגשה נגד איזו מהחלטות המשיבה 1. על כך מוסיפה המבקשת וטוענת כי בעת מתן החלטות המשיבה 1 לא היה באפשרות לצפות את שינוי הנסיבות ואת הפסקת המשא ומתן באופן חד צדדי.
באשר לטענות המשיבים 4-5 לעניין מאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי ניהול משא ומתן למכירת הזכויות במגרש בטרם פורסמה התכנית למתן תוקף מהווה החלטה עסקית/כלכלית של המשיבים 4-5.

ג. דיון והכרעה:
לאחר שעיינתי בבקשה למתן צו ביניים, בתשובות לבקשה ובתגובה לתשובות, כמו גם בעתירה עצמה ובהודעת המשיבות 1-3 לעניין לוח הזמנים הצפוי כשהתכנית טרם פורסמה למתן תוקף ואמור להתפרסם בעוד מספר שבועות , אני סבור כי בנסיבות העניין דין הבקשה להתקבל, תוך שמצופה כי העתירה תישמע בהקדם האפשרי.
צו ביניים ניתן בהתחשב שני שיקולים: האחד - סיכויי העתירה להתקבל והשני כי מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הצו ולא לטובת המשיב, המבקש להימנע מהוצאתו [ראה בר"מ 5776/13 עמותת מקום להיות - בית הספר "מעיין" נ' מנכ"ל משרד החינוך, (26.8.13), בר"מ 6256/12 מדיטקס בע"מ נ' מכבי שירותי בריאות, (29.8.12)].

היחס בין שני השיקולים הללו הִנו בבחינת "מקבילית הכוחות". ככל שסיכויי העתירה גבוהים יותר, כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך [ראה בר"מ 5338/10 מנרב הנדסה ובניין בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (9.8.10), וכן בר"מ 6072/12 יצחק דוד נ' עיריית נצרת עילית (19.9.12), בר"מ 8601/10 ק.מ.מ מפעלי מחזור בע"מ נ' עיריית תל אביב (20.12.10)].
בנוסף נקבע בפסיקה כי אבן הבוחן המרכזית היא "מאזן הנוחות" [ראה בר"מ 4434/11 פי.ג'י.אל הנדסה ותכנון תחבורה בע"מ נ' נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ (11.7.11)].
באשר למאזן הנוחות, יבחן בית המשפט, בין יתר שיקוליו, אם אי מתן הצו יסכל את בירור ההליך העיקרי, וכן יבחן את הצורך לשמר מצב קיים לעומת יצירת מצב חדש בטרם התברר ההליך לגופו [בר"מ 301/03 אחים סקאל בע"מ נ' רשות שדות התעופה (18.03.03)]. צו הביניים שומר על "המצב הקיים" ומבטיח את היכולת ליתן סעד אפקטיבי, אם יראה זאת בית המשפט שידון בהליך העיקרי לנכון [ראה בג"ץ 3330/97 עיריית אור יהודה נ' ממשלת ישראל (14.10.97); בר"מ 5793/06 ד"ר חאלד דיאב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת (20.09.06)].
בנסיבות העניין, אני סבור כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת. זאת, בין היתר בהתחשב בכך שהתכנית טרם פורסמה למתן תוקף, כאשר בהתאם להודעת המשיבות 1-3, הצפי לפרסום התכנית הינו בעוד מספר שבועות. במצב דברים זה, ברי כי צו הביניים המבוקש נדרש לשם שמירת המצב הקיים ומניעת נזק ניכר למבקשת שלא תוכל לעשות שימוש במקרקעי ן שבהם תחנת דלק פעילה . זאת ועוד, הרי שככל שהעתירה תתקבל ברי כי ייערכו שינויים בתכנית ומן הראוי כי היא תפורסם למתן תוקף רק לאחר שימוצו כלל ההליכים המשפטים אשר יש בהם כדי להוביל לשינויה באופן כזה או אחר.
זאת ועוד, הרי שלא ניתן להתעלם מכך שמדובר בהליך תכנוני הנמשך כעשר שנים, תוך שהמשכו "עוכב" בעבר נוכח הליכים משפטיים אחרים שנגעו להחרגת מגרש אחר (מגרשם של המשיבים 4-5), ובנסיבות אלה סביר להניח כי לא ייגרם נזק, ולבטח לא נזק רב, כתוצאה מעיכוב נוסף בהליך. זאת, כאשר הדבר נועד על מנת שטענות המבקשת יידונו ויוכרעו בטרם תפורסם התכנית למתן תוקף ועל מנת למנוע מעשה עשוי אשר יש בו כדי לסכל את יכולתו של בית המשפט ליתן סעד אפקטיבי.
אציין כי לא נעלמו מעיניי טענות המשיבים 4-5 בדבר הנזק הכספי אשר עלול להיגרם להם לכאורה כתוצאה מכל עיכוב בפרסום התכנית למתן תוקף. אולם, משהתכנית טרם פורסמה למתן תוקף, הרי שהחלטת המשיבים 4-5 להסתמך עלייה הינה בבחינת נטילת סיכון שמא יחולו עיכובים כאלה ואחרים בדרך אל מתן התוקף או שמא בסופו של יום לא יינתן תוקף לתכנית. יתרה מכך, משמדובר בנזק כספי, ברי כי ניתן יהיה לפצות בגינו ככל שאכן יתממש וכל שתדחה עתירת המבקשת בסופו של יום, מה גם שמצופה שהעתירה תישמע ותוכרע בהקדם.
באשר לסיכויי העתירה, אני סבור כי מן הראוי שטענות המבקשת יידונו לגופו של עניין במסגרת הדיון בעתירה גופה וכי בנסיבות העניין לא ניתן לשלול את סיכויי ההליך. ודוק, המדובר בטענות שעניינן החרגת מגרש 5 מתחומי התכנית ולא טענות לעניין התמורה אותה תקבל המבקשת ככל ועתירתה תדחה.
לאור כל האמור, הבקשה למתן צו ביניים מתקבלת וניתן בזאת צו האוסר על פרסומה של תכנית תא/3847 למתן תוקף עד להכרעה בעתירה שמצופה כי תישמע בהקדם האפשרי.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים ותקבע את התיק לדיון בעתירה בהקדם האפשרי בפני שופט מנהלי.

ניתנה היום, ט"ז שבט תשע"ט, 22 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.