הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 9373-06-19

לפני
כבוד ה שופטת גיליה רביד

עותרים

יאיר כהן
ע"י ב"כ עו"ד אסתר לוי

נגד

משיב

ועדה מקומית לתכנון ובניה אור יהודה אזור
ע"י ב"כ עו"ד גל אוהב ציון

פסק דין

עתירה זו מופנית כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה אור יהודה מיום 10.4.19 (להלן: "ההחלטה") שלפיה בוטל היתר הבניה שניתן לעותר בתאריך 25 .2.14 (להלן: "היתר הבנייה") להקמת מבנה לטיפול, אחסון ואריזה של תוצרת חקלאית בשטח של 240 מ"ר על חלקה 135 בגוש 6483 (להלן: "בית האריזה"). לגישת העותר מדובר בהחלטה בטלה מעיקרא או למצער נגועה בחוסר סבירות קיצוני, ועתירת העותר דכאן היא להורות על ביטולה.

1. ואלה בקצרה עובדות הרקע הצריכות לעניין:

1.1 העותר הינו חקלאי המחזיק ומעבד לפרנסתו מזה שנים רבות מקרקעין ביעוד חקלאי בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), המצויים באור יהודה ואשר כ ללו בין היתר את גוש 6483 חלקות 109, 105, 103, 101, 38 (להלן: "המקרקעין").

1.2 בתאריך 25.2.14, לבקשת העותר שהוגשה בשנת 2013, הוצא על ידי המשיבה היתר הבניה הנ"ל (ראו נספח ב' לעתירה) , לאחר ששולמו על ידי העותר כל האגרות וההיטלים הנדרשים בסכום שלדברי העותר עמד על כ- 120,000 ₪.

1.3 בנייתו של בית האריזה מכוח ההיתר החלה בסמוך לקבלת ההיתר, הושלמה בחודש ספטמבר 2014 לערך והיא משמשת את העותר עד היום.

1.4 בתקופה הרלוונטית להוצאת ההיתר ובניית בית האריזה היה בידי העותר חוזה שכירות בתוקף עם רמ"י, בעלי הקרקע.

1.5 אין חולק כי לאורך השנים המקרקעין שהוחזקו על ידי העותר היו נושא למחלוקות בין הצדדים ואף להליכים משפטיים:

א. כך, בעת"ם 32190-12-09 התנהלה עתירה שהגיש העותר כנגד הודעת הפקעה שהוצאה על ידי המשיבה לגבי חלקה 147 בשטח של 4 דונם שהייתה דרושה לה לצורכי חניה. העתירה התקבלה על ידי בית המשפט שהורה על ביטול ההפקעה , ואולם בהמשך, במסגרת מו"מ בין הצדדים וכפוף לפיצוי כספי לעותר, פונתה על ידי העותר החלקה הנ"ל ובהמשך גם חלקה 146 .

ב. בתאריך 8.1.2015 ניתן על ידי המשיבה צו הריסה מנהלי כנגד מבנים שהיו מצויים במקרקעין (חלקות 101, 103, ו-105) ואשר שימשו א ת העותר לצורכי עיבוד חקלאי ו/או למגורי עובדים זרים (להלן: "המבנים"). במסגרת בקשה שהוגשה על ידי העו תר לבית המשפט לעניינים מקומיים לביטולו של צו ההריסה (עמ"א 37297-01-15) , הסכימה המשיבה לבטל את הצו המנהלי בהינתן שבמקביל פתחה בהליכים פליליים נגד העותר באותו נושא.

ג. כאמור, נגד העותר הוגש הליך פלילי בנוגע למבנים (עמ"א 22816-04-15) שבמסגרתו הואשם בבנייה ללא היתר ובשימוש חורג במקרקעין. הליך זה הסתיים בתאריך 4.3.20 בזיכויו של העותר לאחר שנציג המשיבה לא התייצב לדיון ההוכחות שנקבע על ידי בית המשפט.

ד. במקביל, פעלה המשיבה להכנת תכנית המתייחסת למקרקעי העותר, לרבות בחלקות שבהם עומדים ה מבנים (מאא/מק/1119), זאת לצורך הרחבת החנייה ולשינוי יעוד השטח. התכנית הופקדה ביום 12.8.15 ואושרה בתאריך 19.6.16 לאחר שנדחתה התנגדות העותר.

1.6 כאמור, בתאריך 10.4.19 החליטה המשיבה ברוב דעות (כנגד דעתם החולקת של שניים מחברי הוועדה) לבטל את היתר הבנייה אשר אושר כדין בתאריך 25.2.14 ואשר מכוחו הוקם בית האריזה (ראה החלטה נספח א' לעתירה). כמשתקף בפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 12.6.18 , המשיבה נימקה את עמדתה בכך שבמסגרת הוצאת ההיתר נדרשה הריסת המבנים שנבנו שלא כדין, תנאי שהעותר לא עמד בו. בנוסף, על גבי האישור שהתקבל בשעתו על ידי רמ"י להקמת בית האריזה נרשם מפורשות שהאישור תקף כל עוד שהשכירות עם העותר בתוקף בהתאם לחוזה השכירות והוראותיו, מצב שאיננו מתקיים בעת הנוכחית. לגישת המשיבה מדובר אפוא בהיתר שנגוע באי חוקיות בולטת הפוגעת בשלטון החוק, כאשר העותר מצדו פועל בחוסר ניקיון כפיים בנסיבות שמצדיקות לבטל את ההיתר.
לאחר ישיבת 12.6.18 שבה התקבלה ההחלטה העקרונית כנ"ל ניתנה לעותר שהות בת 4 חודשים להגיש בקשה להריסת המבנים ובהתאם גם להגיע להסכמה עם רמ"י, משלא צלח הדבר, התקבלה בתאריך 10.4.19 ההחלטה לבטל את ההיתר – היא ההחלטה נושא העתירה.

2. עיקר טענות העותר בקצרה :

2.1 לטענת העותר, אין בהיתר הבנייה ובלשונו המילולית כל ציון של תנאי או דרישה להריס ה כלשהי של מבנה או מבנים. הוא הדין גם בתשריט. למעט צביעתם של המבנים בצבע צהוב על גבי התשריט, אין דבר המעיד על מהותם של המבנים, ואין ביטוי ולו ברמז לדרישה או תנאי למתן תקפו של ההיתר הקשורה במבנים אלה או להריסתם.

2.2 מדובר במבנים שניצבים במקום כ-20 שנה והם נמצאים בחלקות אחרות ללא קשר פיזי או פונקציונלי עם בית האריזה שלגביו התבקש ההיתר . לכן, מראש, לא ניתן להתנות את הריסתם עם מתן ההיתר, ותנאי כזה, לו היה נכלל, היה בבחינת חריגה מסמכות. בהתאם למצב המשפטי שחל עובר לקבלת ההיתר, סמכות הוועדה להתנות מתן היתר ב הריסה של בנייה בלתי חוקית הוגבלה למצב שבו יש קשר בין העבודה המוצעת לבניה הבלתי חוקית.

2.3 המבנה שההיתר לבנייתו התבקש הינו מבנה לטיפול בתוצרת חקלאית התואם את תכנית מאא/100 החלה על הקרקע, את יעודה החקלאי, את מטרותיה ואת השימוש המותר.

2.4 רק ביום 30.5.18, נשלחה לעותר לראשונה הזמנה לדיון ובה הודיעה המשיבה לעותר על כוונתה להכניס לסדר יומה את ביטול ההיתר בשל אי הריסת ה מבנים ופקיעת ת וקף השכירות. לפני כן לא באו בכל טרוניה לעותר, בכתב או על פה, על כי תנאי בהיתר שעניינו הריסה של מבנים במקרקעין לא מולא. המשיבה מבחינתה גם לא נקטה לאורך השנים בכל פעולה שיש בה כדי להעיד על קיומו של תנאי כזה.
2.5 לא בכדי גם נציג הוועדה, אחד מהשניים שאחזו בדעת מיעוט, דיבר על חוסר תום לב באופן שבו הובא הנושא לדיון לרבות המניע שמאחורי ההחלטה שנועדה לסייע משפטית להליך הפלילי.

2.6 ההחלטה מיום 10.4.19 התקבלה שלא בנוכחות העותר ומבלי לאפשר לו להשמיע את עמדתו עובר לקבלתה.

2.7 ההחלטה על ביטול ההיתר התקבלה בשיהוי ניכר של מעלה מ-5 שנים מיום הוצאתו. לחלוף הזמן ולשיהוי בנקיטתן של פעולות שרשות מקומית רשאית לעשות יש על פי דיני התכנון והבנייה משקל רב. די בהקשרנו להפנות לסעיף 250 לחוק התכנון והבנייה (בתיקונו האחרון) שלפיו אפילו במקרה שבו הוצא היתר מכוח מידע או פרטים לא נכונים המצדיקים את ביטולו, ניתן לעשות זאת רק בתוך 5 שנים מיום הוצאתו.

2.8 אפילו נאמר שיש בידי ועדה מקומית סמכות טבועה לשנות את החלטותיה ולחזור ולעיין בהן מחדש, הרי שבבסיס החלטה לביטול כנ"ל צריכים להיות טעמים כבדי משקל של אינטרס ציבורי. בכל מקרה, החלטה מסוג זה אל לה להתקבל כשהיא נגועה בשיהוי ניכר ובשיקולים זרים באופן המהווה חריגה קיצונית ממתחם הסבירות וחוסר תום לב.

2.9 בהתאם לדין ולהלכה משניתן בידו ההיתר כדין רשאי היה העותר להניח כי המשיבה נתנה היתר זה לאחר ביצוע יסודי של הבדיקות המוקדמות הדרושות וכי הוא רשאי להשקיע את כספו בבניה שהותרה לו מבלי לחשוש שהמשיבה תחזור בה מהחלטתה. העותר השקיע מאות אלפי שקלים בבניית בית האריזה. במצב כזה נוצר בידי העותר אינטרס הסתמכות הראוי להגנה, במיוחד מקום שבו לא התריעה המשיבה על אי חוקיות ההיתר במשך שנים רבות.

2.10 במועד קבלת ההיתר החזיק העותר בחוזה שכירות תקף מול רמ"י ואין הרשות רשאית לשוב ולבחון את החלטתה בהמשך רק לנוכח שינוי במערכת היחסים עם רמ"י. לוועדה המקומית אין סמכות להתערב במערכת היחסים החוזית/קניינית שבין העותר לבין בעלי הקרקע, והחירות שנטלה לעצמה המשיבה לבדוק שנים לאחר מתן ההיתר אם עדיין בידי העותר זכויות קנייניות כדין , גובלת בחוסר היגיון ובחוסר סבירות קיצוני.

3 עיקרי תשובת המשיבה בקצרה :

3.1 המשיבה עתרה לסילוק העתירה על הסף בשל הטעמים הבאים: א. חוסר סמכות - ה דרך לתקוף החלטה של הועדה המקומית היא באמצעות הגשת ערר לוועדת הערר כמי שהיא בעלת שיקול הדעת המקצועי. ב. שיהוי ניכר בהגשת העתירה - ההחלטה העקרונית התקבלה ביום 12.6.18 ואילו העתירה הוגשה 4.6.19 . ג. העתירה והעותר לוקים בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים שכן מכתב העתירה נשמטו עובדות חשובות . כך, לא הוצג כנספח חלק מהיתר הבנייה המראה שה מבנים מסומנ ים להריסה ; העותר לא גילה שבשנת 2015 הגיש בקשה להסדרת המבנים אשר נדחתה ולא הוגש עליה ערר; העותר לא הסביר מדוע לא המציא אישור עדכני מרמ"י ולא הגיש בקשה להריסת ה מבנים למ רות השהות שניתנה לו.

3.2 הריסת המבנים הייתה בהחלט תנאי לקבלת ההיתר. לא בכדי רשמה הוועדה המקומית אגב ה דיון בבקשה להיתר (ראה נספח ב' לתשובה) שהבקשה מאושרת בתנאי שיתוקן התשריט והטבלאות באופן שיצוינו הבניינים המיועדים להריסה (והשביל). העותר לא הלין על דרישה זו ולא הגיש ערר על כך שבהיתר המבנים סומנו להריסה . לאורך השנים נהנה מהקמת בית האריזה, ומאידך "צפצף", כלשונה, על שלטון החוק ולא הרס את המבנים.

3.3 בדין סומנו המבנים להריסה בתשריט שכן קיים קשר פונקציונלי ביניהם לבין בית האריזה. במבנים משתכנים עובדים זרים שפועלים בבית האריזה, המבנים מסומנים באותו היתר יחד עם המבנה החקלאי, מדובר באותו בעל זכויות כאשר המרחק בין המבנים הוא של כ-65 מ' והם נמצאים באותו מתחם, שהוא בפועל יחידה אחת שעוסקת בחקלאות.

3.4 המבנים עומדים על קרקע שעליה אושרה תכנית מתאר מקומית שמייעדת את הקרקע לחניון שחשיבותו עבור הציבור גדולה מאד נוכח עומסי תנועה באזור כולו.

3.5 לעותר אין כיום הסכם תקף מול רמ"י להשתמש בקרקע וחוזה השכירות העונתית לא חודש. בבקשה להיתר ציינה רמ"י כי הסכמתה היא בתוקף כל עוד קיים הסכם כאמור. לכן, משאין הסכם, היתר הבניה מתבטל באופן אוטומטי בהעדר תימוכין קנייניים ולאור התניות רמ"י.

3.6 החלטת הוועדה המקומית לבטל א ת ההיתר התקבלה לאחר שניתנה לעותר שהות של 120 יום לתקן את המצב והוא לא עשה זאת.

3.7 החלטת המשיבה בנסיבות העניין אינה חורגת ממתחם הסבירות לאור האינטרס הציבורי והפגיעה בשלטון החוק. בתי המשפט אינם מחליפים את שיקול דעתם של מוסדות התכנון ולכן נכון לדחות את העתירה גם לגופה.

4. דיון ומסקנות:

4.1 אומר כבר עתה, כי לאחר בחינת טיעוני הצדדים ונסיבות המקרה, הגעתי למסקנה שדין העתירה להתקבל ודין ההחלטה להתבטל, הכל כפי שיפורט וינומק בהמשך:

4.2 ראשית, יש לדחות את בקשת המשיבה לדחיית העתירה על הסף. אין באף אחת מהעילות שבהן נקבה המשיבה כדי להביא לתוצאה זו:

א. אשר לעניין הסמכות - לא אוכל לקבל את הטענה שלפיה בית משפט זה נעדר סמכות לדון בעתירה מחמת אי מיצוי הליכים, בבחינת שהיה נכון להשיג על החלטת הוועדה המקומית לפני וועדת הערר.
זכות הגשת ערר לוועדת הערר , כמפורט בסעיף 152 (א)(1) לחוק התכנון הבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") מתוחמת לשני מקרים בלבד: האחד, החלטה של ועדה מקומית לסרב להעניק היתר, והשני, מקום בו הוועדה המקומית דחתה התנגדות לפי סעיף 149(א)(3). קרי, במקרים של שימוש חורג, הקלה או אישור תשריט חלוקה בסטייה מתוכנית.
אומנם, על רקע לשונו של סעיף 12ב(א)(1) לחוק המעניק לוועדת הערר סמכות לדון בכל החלטה של ועדה מקומית בכל עניין שבו הוענקה זכות ערר על פי החוק, ראו בתי המשפט, במקרים המתאימים, להתיר הרחבת סמכות ועדת הערר לדון מעבר לאותם שני תחומים המנויים בסעיף 152(א)(1) הנ"ל , ואולם זאת כאשר עסקינן בסוגיות תכנוניות/מקצועיות שבהן לגורמים המקצועיים קיים ידע ספציפי ויתרון ברור. במקרים כאלה קיימת חשיבות למיצוי הליכים לפני הגורמים המקצועיים הנ"ל טרם פנייה לבית המשפט (ראו דיון בעע"מ 317/10 שפר נגד הועדה המקומית (23.8.12) ).
לא כך במקרה שלנו שבו ההחלטה נתקפת בשל טענות שהן במובהק מתחום המשפט המנהלי. העותר העלה בעתירתו טענות הנוגעות לחוסר תום לב בהתנהלותה של המשיבה, לקבלת החלטה בהעדרו, לחריגה מסמכות ו/או ממתחם הסבירות, לשיהוי, לקיומו של אינטרס הסתמכות וכיוצא באלה טענות שאינן בתחום סמכויותיה וטיפולה של וועדת הערר.

ב. לעניין השיהוי - המועד שממנו יש למנות את הימים לצורך הגשת עתירה הינו מועד קבלת ההחלטה הסופית שבמסגרתה בוטל ההיתר. אין לקבל את טענת המשיבה לפיה מניין הימים הוא מיום 12.6.18 שהרי אז ניתנה החלטה רק ברמה העקרונית ולא המעשית/אופרטיבית. לו הייתה מוגשת עתירה כבר בשלב זה, בהחלט ניתן היה לטעון כנגדה שהיא מקדימה את זמנה. לטענת העותר שלא נסתרה, ההודעה על ביטול ההיתר נמסרה לו בדואר רשום בתאריך 2.5.19, ול כן, הגשת העתירה ביום 4.6.19 הייתה בתחום 45 הימים המותרים על פי החוק.

ג. בהתייחס לטענה הנוגעת לחוסר תום לב וניקיון כפיים - לא שוכנעתי כי התנהלות העותר בהקשר להגשת העתירה ולמידע שמסר לבית המשפט מגיעה כדי חוסר תום לב באופן המצדיק את סילוק העתירה על הסף.

4.3 כאמור, הנימוק העיקרי להחלטת המשיבה לבטל את ההיתר טמון בטענתה כי תנאי להיתר היה הריסת המבנים, תנאי שהעותר לא מילא ביודעין. לטעמי מדובר בטענה שמעוררת כשלעצמה קושי.
אין חולק שבהיתר הבניה גופו (נספח ב' לעתירה) לא צוין כל תנאי הנוגע למבנים או להריסתם, זאת למרות שההיתר הכיל תנאים אחרים מתחומים אחרים. במענה לכך המשיבה הפנתה לפרוטוקול ולהחלטת הוועדה מיום 25.2.14, שניתנה עובר להוצאת ההיתר (נספח ב' לכתב התשובה) , שם נרשמה ההערה כי יש לתקן את התשריט והטבלאות כך שיצוינו, בין השאר, ה בניינים המיועדים להריסה. לשיטת המשיבה, הערה זו ובעקבותיה סימון המבנים בצבע צהוב בתשריט, משמעותם היא הלכה למעשה תנאי להיתר ומשתמע מכך שהיה על העותר להרוס את המבנים כתנאי לבניית בית האריזה. כאמור, גישה זו מעוררת לטעמי קושי.
ראשית, גם בהנחה שבהתאם למצב המשפטי הרלוונטי דאז הוועדה הייתה רשאית על פי דין להתנות את קבלת ההיתר בהריסת המבנים (טענה שאינה נקייה מספקות, כפי שיפורט בהמשך), הדעת נותנת שתנאי מסוג זה צריך בעיקרון להופיע בגוף ההיתר בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים. הדבר מתחייב לא רק על מנת שמקבל ההיתר יידע כיצד מצופה ממנו לנהוג, אלא גם כדי להעמידו על זכותו לערור או לעתור כדין כנגד התנאי.

לא אוכל לקבל את הסברי ב"כ המשיבה לפיהם יש לקרוא את ההיתר כך שהתנאי נכלל בו הלכה למעשה באמירה: " בתנאי שהעבודות האמורות תבוצענה בהתאם לתקנות התכנון והבניה.. ובהתאם לנספ חים החתומים והמאושרים המצורפים להיתר זה...". לטעמי, אין מקום להסיק את הדברים ממשפט זה. ראשית, מהמילים "בתנאי שהעבודות האמורות..." ניתן ללמוד שמדובר בתנאים שנוגעים לעבודות נושא ההיתר ולא מעבר לכך, ו הם קשורים או מתייחסים ישירות לביצוע העבודות בהתאם לנספחי ההיתר והתוכניות . התנאי שבמחלוקת אינו עוסק כלל בעבודות נושא ההיתר או בדרך ביצוען. ואומנם, עיננו הרואות, שממש בהמשכו של הקטע המצוטט לעיל הוספו תנאים שונים נוספים באופן בהיר ומפורש, ו נשאלת השאלה מדוע לא ראתה המשיבה לרשום מפורשות גם תנאי כה מהותי לכאורה כמו הריסת מבנים אחרים, חיצוניים ל עבודה שבהיתר. הסבר לכך לא ניתן.
לטעמי, עצם הימנעותה של המשיבה מלציין מפורשות בהיתר תנאי מן הסוג דכאן אומרת דרשני ותומכת ב עמדת העותר שצביעת המבנים בתשריט בצבע צהוב, לא נועדה להוסיף תנאי להיתר או להעמיד את העותר על חובתו להרוס את המבנים, ולא כך יש לפרשה.

שנית, גם אם אניח לצורך העניין שעקרונית אין הכרח שהתנאי יפורט בהיתר גופו וניתן להסתמך לצורך כך גם על התשריט שסומן כפי שסומן על רקע הערות או דרישות של הוועדה עובר למתן ההיתר, הרי שבמקרה שלנו גם מהפרוטוקול שבו מגולמות דרישות המשיבה, לא ניתן ללמוד את שמבקשת המשיבה ללמוד. עיון בפרוטוקול מלמד שכל מה שהוועדה דרשה היה שהתשריט יתוקן באופן שיסומנו בו המבנים המיועדים להריסה (וכן השביל) - הא ותו לא. לא זו בלבד שהמשיבה לא נקטה בלשון של התניה, היא גם לא אמרה דבר על כך שחובת העותר להרוס את המבנים כתנאי להיתר. הפרשנות שהמשיבה מבקשת ליצוק להערה/דרישה הנ"ל , או לסימון המבנים בתשריט , אינה מתחייבת ממה שנרשם - והספק בעניין זה צריך לפעול לרעת המשיבה כמנסחת ה מסמך.

4.4 בהקשרנו, ומבלי לקבוע מסמרות, אין להתעלם מדברי ב"כ העותר שלפיהם לא בכדי הוועדה לא ציינה כל תנאי בנ וגע למבנים מפני שהלכה למעשה היא לא הייתה מוסמכת להתנות את ההיתר בהריסת המבנים. לטענת העותר, מדובר במבנים שאין להם קשר לעבודה המוצעת בהיתר, לא מבחינה פיזית ולא מבחינה פונקציונאלית - והדברים לא נסתרו עובדתית על ידי המשיבה.
כידוע, בעת הרלוונטית סמכות המשיבה לקבוע תנאי הריסה בהיתר נבעה מתקנה 16(א)(7) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל -1970, שם נקבע שהסמכות קיימת רק במצב שבו יש "קשר" בין ההריסה לעבודה המוצעת. א עיר, שעל פי המצב המשפט כיום [תקנה 41(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו- 2016] הסמכות אף מצומצמת יותר.
אין חולק שמבחינה פיזית המבנים אינם חלק מהמבנה של בית האריזה, מדובר במבנים נפרדים אשר מרוחקים מבית האריזה ונמצאים בחלקה אחרת. מן הפן השני, מהותם של המבנים, ייעודם והשימוש המדויק שנעשה בהם לא הובררו די הצורך. אין די בראיות שהונחו לפנ יי כדי לקבוע שעל פי המבחנים שהותוו בפסיקה, קיים "קשר" בין בית האריזה למבנים, באופן שמאפשר לקבוע שהוועדה הייתה רשאית (ואולי אף צריכה) להתנות את מתן ההיתר בהריסתם. בנוסף, לא ניתן להתעלם מ כך שהמבנים עומדים על תילם שנים רבות מאוד, על כל המשתמע מכך, נושא שאף אותו נכון לקחת בחשבון במסגרת שיקולים להצבת תנאי כאמור. במענה לטיעוני המשיבה לפיהם העותר שיכן במבנים עובדים זרים אעיר, שגם אם הדבר נכון, אין משמעות ה דבר בהכרח, בהתאם לחוק והפסיקה, שמדובר במבנים שיש להם זיקה ישירה לבית האריזה ואשר ניתן לומר לגביהם שהם "קשורים" לבית האריזה. מדובר בעניין עובדתי טעון בדיקה והוכחה.

4.5 תימוכין נוספים לטענת העותר שלפיה ההיתר לא כלל תנאי בנוגע להריסת המבנים ניתן למצוא בעצם העובדה שלאורך כל השנים מאז מתן ההיתר המשיבה לא העלתה כל טענה לגבי בית האריזה ולא פעלה כנגדו. הימנעות זו מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שה משיבה לא שקטה על שמריה וזכויותיה וניהלה לאורך השנים הליכים שונים נגד העותר בהקשר לחלק מהמקרקעין ולמבנים, זאת להבדיל ובמובחן מבית האריזה. עיננו הרואות שבחודש ינואר 2015, זמן קצר לאחר שהושלמה בניית בית האריזה, הוציאה המשיבה צו הריסה מנהלי נגד המבנים וכן פתחה בהליכים פליליים נגד העותר בהקשר לאותם מבנים. מדוע לא פעלה כבר אז נגד העותר בהקשר לבית האריזה אם הוא נבנה כטענתה בניגוד לתנאי בהיתר?

4.6 נימוק נוסף ש ניתן על ידי המשיבה להחלטה לבטל את ההיתר טמון בעובדה שבעת הרלוונטית לקבלת ההחלטה (ולמעשה עד היום), אין ביד העותר הסכם שכירות עונתית עם רמ"י. המשיבה הצביעה על כך שבמועד הגשת הבקשה להיתר, רמ"י התנתה את הסכמתה בקיומו של חוזה שכירות בתוקף. אין לראות בטענה זו עילה למעשי המשיבה.
את הסכמת רמ"י לבנייה המבוקשת ואת ההתניה שצירפה להסכמתה יש לבחון לשעתה, קרי, למועד הרלוונטי להוצאת ההיתר, או למצער עד למימושו . לא ברור מה הבסיס המשפטי ל גישתה של המשיבה כי שינוי במצב החוזי/קנייני של נכס בחלוף השנים, במסגרת מערכת היחסים שבין השוכר לבעלים, אמור לפגוע בדיעבד בתוקפו של היתר בנייה שניתן כדין והיה בתוקף במועד הבנייה. ככלל, אין מקום שרשויות התכנון יבדקו האם בחלוף השנים הסכמת הבעלים עדיין שרירה ו קיימת, האם השכירות עדיין בתוקף וכיוצא באלה עניינים הנוגעים למערכת היחסים המשתנה והמתחדשת שבין בעלי הקרקע לשוכר. אחרי הכל, מדובר באינטרסים הקנייניים והחוזיים של רמ"י והיא כמובן רשאית, ככל שהיא חפצה בכך, לפעול ישירות מול העותר לצורך מימוש זכויותיה על פי דין.

4.7 כך או כך, גם אם נניח לצורך העניין שנכונה טענת המשיבה שלפיה ההיתר כלל בחובו תנאי להריסת המבנים, אין הדבר מוביל למסקנה שהיה זה בסמכות המשיבה בנסיבותינו לבטל את ההיתר.
במועד מתן ההחלטה, עמדו לפני הוועדה 3 דרכים אפשריות לביטול היתר בנייה שכבר ניתן: 1) בהתאם לסעיף 215 לחוק (סעיף 249 דהיום) במקרה של הרשעה פלילית בעבירה שעניינה מסירה ידיעה כוזבת לצורך הוצאת ההיתר. 2) בהתאם לסעיף 216 לחוק (סעיף 250 דהיום) כאשר מסתבר שההיתר הוצא על סמך פרטים לא נכונים וזאת כל עוד שהבנייה לא החלה. 3) בהתאם לדין הכללי אשר קובע כי היתר שהינו בלתי חוקי הוא בעקרון בטל מעיקרא. גם אז, הבטלות אינה אוטומטית אלא כפופה לדוקטרינת הבטלות היחסית. [ראו: ימ (ירושלים) 128/08 יצחק גלעדי נגד וועדת המשנה לתכנון ולבניה ירושלים (26.6.08)].

בענייננו, אין חולק ששתי החלופות הראשונות אינן רלוונטיות באשר התנאים לחלותן לא קיימים. לטעמי, גם החלופה השלישית לא מתקיימת במקרה שלנו, שכן לא ניתן לומר שבהיתר דבק לכאורה פגם מן הסוג שהופך אותו ל בלתי חוקי ולבטל מעיקרא.
גם אילו היינו אומרים שיש ממש בפגם/פגמים שעליהם הצביעה המשיבה, אין באלה כדי לגרום להיתר להיות בלתי חוקי, בבחינת "כאין וכאפס" , באופן שמאפשר להצהיר על בטלותו מעיקרא. גם בהנחה שההיתר כלל תנאי שניתן כדין להריסת המבנים הרי ש אי מילויו אינו הופך את ההיתר לבלתי חוקי בעליל, וכלשונו של בית המשפט: " בלתי חוקי באופן גלוי הזועק בקול" [ראה ד"נ 12/81 שפירא חברה קבלנית בנתניה בע"מ נגד מדינת ישראל (26.7.82)].
למעלה מן הצורך אוסיף, שהפסיקה ראתה בביטול היתר ובהצהרה עליו כבטל מעיקרא צעד דרסטי ולכן, לא בכדי נקבע שיש לאמץ את כללי הבטלות היחסית בניסיון שלא להביא לתוצאה כזו אם אין בכך הכרח.
כאמור, בנסיבות אלה , אני מוצאת ממש בטענת העותר לפיהן לא היה זה בסמכות המשיבה להורות על ביטול ההיתר.

4.8 כך או כך, על רקע מכלול הנסיבות שפורטו לעיל, אני סבורה שלמצער ההחלטה נגועה בחוסר סבירות ברמה המצדיקה התערבות.
החלטה לבטל היתר לאחר כ-5 שנים מעת נתינתו במצב שבו המבנה שנבנה לפי ההיתר עומד שנים על תילו ומשמש את בעליו לפרנסתו , מחייבת מראש בחינה זהירה וכובד ראש. הוסף לכך את העובדה שהבסיס להחלטה הוא הפרה כביכול של תנאי , תנאי שאפילו אינו רשום בהיתר , אלא , במקרה הטוב, הוא מובלע ונתון לפרשנות , תנאי שספק אם המשיבה הייתה מראש רשאית לקבעו. נוסף על כך , לצורך החלטה רואה הוועדה לערב סוגיה מתחום מערכת היחסים החוזית/קניינית ש בין בעלי המקרקעין לשוכר ש לא הייתה קיימת בעת מתן ההיתר. כל זאת עשתה למרות שבמוקד העימות שבין העותר למשיבה כלל לא ניצב בית האריזה שנבנה מכוח ההיתר, אלא המבנים שאותם ביקשה ומבקשת המשיבה להרוס ואשר לגביהם התנהל באותה עת הליך משפטי נפרד שעמד להכרעה שיפוטית. בהחלטתה התעלמה המשיבה גם מאינטרס ההסתמכות של העותר, לרבות מהעובדה שכספים רבים הושקעו על ידו בבית האריזה שנבנה, כאמור, מכוח ההיתר .
החלטה לבטל היתר בנסיבות כאלה חורגת בהחלט ממתחם הסבירות, המידתיות וההגינות שרשות ציבורית מחויבת בה, וזאת גם אם, ל דעתה, העותר נוהג שלא כשורה בעת שאינו הורס את המבנים וגם אם המקרקעין שעליהם עומדים המבנים דרושים לה לצורכי חניון. העובדה שהוועדה נתנה לעותר שהות של 120 יום להגיש בקשה להריסת המבנים אין בה כדי לשנות מן האמור לעיל.

לא בכדי שניים מבין חברי הוועדה הסתייגו מהדרך שננקטה, ואחד מהם אף יצא במילים חריפות כנגדה – ודבריו מדברים בעד עצמם. יש להפנות בעניין זה לדברי חבר הוועדה ויו"ר וועדת המשנה, מר עוזי אהרון בישיבה מיום 12.6.18 עמ' 21 לפרוטוקול באומרו: "אני חושב שזה לא הוגן, זה חסר תום לב להביא היום לדיון ביטול היתר שניתן כדין באותה עת וזאת כאשר מתקיים הליך משפטי והדברים לא נאמרו לוועדה, מחמת חובת הגילוי, וחבל שכך מתנהל הדיון... ואני חושב, לפי מיטב הבנתי וידיעתי שזו פעם ראשונה שמגיעה לוועדה בקשה של ביטול היתר בנייה. במשך שני עשורים שאני חבר בוועדה וגם שמשתי שנים רבות כיו"ר לא היה הליך כזה. אני חושב שמדובר בחקלאי מלח הארץ ואנחנו לא צריכים להיכנס בנעלי בית המשפט ולפיכך יש להשאיר את ההיתר על כנו".

4.9 רצונה הלגיטימי של הוועדה לקדם את עניין החנייה על המקרקעין ולזרז את הריסת המבנים אינה יכולה לקדש את האמצעים. ככל שיש ביד המשיבה עילה משפטית להריסת המבנים, פתוחה בפניה הדרך לפעול בנושא זה באופן ישיר, באמצעים המשפטיים העומדים לרשותה כדין. כפי שניתן לראות, היא כשלה במשימה זו בהליך הפלילי שניהלה נגד העותר, ובעניין זה אין לה להלין אלא על עצמה. לא למיותר לציין, ש נכון לעת הזאת לא קיימת הכרעה שיפוטית בנוגע למבנים ואילו העותר זוכה מהעבירות הפליליות שיוחסו לו.

5. סופו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את העתירה ומבטלת את החלטת המשיבה שמכוחה בוטל היתר הבנייה.

המשיבה תשלם לעותר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל 18,000 ₪ וזאת תוך 30 יום.

זכות ערעור תוך 45 יום.

המזכירות תשגר עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' בסיון תש"פ, 26 במאי 2020 בהעדר הצדדים.