הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 72427-10-18

לפני
כבוד השופט הבכיר אליהו בכר

עותרים

1.משעל ובניו חברה להשקעות ונאמנות בע"מ
2.ח. י. צ. א. חברה לייצור דברי הלבשה בע"מ
3.חיים קרימקה
4.אילון מנשה
5.בדרי משעל
6.עזרא משעל
7.רחל בר
8.חדוה עוזיאל
9.מרים נוימרק
כולם ע"י ב"כ עו"ד יעקב כהן
ממשרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

נגד

משיבים

1.הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד שרה בלו
מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
2.ועדה מקומית לתכנון תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד הילה חכמון ו/או רעות כהן-עמיר
מהשירות המשפטי עיריית ת"א-יפו
3.בית אילת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק ו/או אריאל פל
ממשרד עו"ד כהן וילצ'יק ושות'
4.אקרו תל אביב א.ר.ב (2014) שותפות מוגבלת
ע"י ב"כ עו"ד ענת בירן (רקם) ו/או דפנה תמיר ו/או אסף יונגר
5.אורי מירון
6.אמנון אלבי
7.מיכל שמש
8.אודי ושרון שמש
9.אסף זליכה
10.עידו גודשטיין
11.אברהם שוורץ
12.נמרוד אייזנברג
13.תאיר ברקאי
14.אמנון יבלונסקי
15.גלי כץ קרישטל
16.רועי שרזילי
17.רועי מליח
18.מיה קסטל מליח
19.נחום פוזנר
20.צביקה מינצברג
21.דוד שחם
22.פלאביה לבוב
23.שרה גופר
24.אבי טימור
25.שאול מימונו
26.ביל סטיבנס
27.ליאור ולדמן
28.רוברט מורנו
29.יחזקיה יצחקי
ע"י ב"כ עו"ד עודד ישראלי
30.סריגי ארצי בעמ
ע"י ב"כ עו"ד בצלאל גרוס
31.דוריס לוי
32.חיים לוי
33.בתיה סלמן
34.שמואל מנדזיצקי
35.רות מנדזיצקי
36.נחום ליבוביץ
37.אורי זריף
38.חנה זריף
39.יעקב נורי
40.מרגריטה פישר
41.עליזה אדלר
42.ינאי קלמן
43.אבנר ינאי

פסק דין

עתירה שעניינה זכויות העותרים במקרקעין הנכללים בתוכנית מתאר מקומית מס' 507-0137190 תא/4236 "אילת אליפלט" (להלן: "התוכנית" או "תכנית אליפלט").
רקע וטענות העותרים
תכנית אליפלט היא תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המחוזית, הכוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, שינוי ייעוד ותוספת זכויות. המתחם הכלול בתוכנית מצוי בין הרחובות הרבי מברכך-אליפלט-אילת בדרום תל אביב, בשטח כולל של כ- 10 דונם. מטרת התוכנית היא קידום התחדשות עירונית במתחם המערב שימושים של מסחר, תעסוקה, מגורים ושטחי ציבור. התוכנית משלבת בינוי מרקמי בבניינים של 8 קומות, מגדל בגובה 24 קומות ושטחים עירוניים פתוחים, ובין היתר מייעדת להריסה בניינים קיימים המצויים בשטחה בשימושי מלאכה ומסחר , ובכלל זה בניין העותרים. התוכנית הופקדה ביום 26.10.2017. ביום 19.2.2018 קיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית דיון בהתנגדויות שהוגשו לה (להלן: " הדיון בוועדת המשנה"). ביום 23.4.2018 ניתנה החלטת הוועדה המחוזית המאשרת את התוכנית (להלן: "החלטת הוועדה המחוזית "). במסגרת החלטת הוועדה המחוזית, התקבלה בחלקה התנגדות העותרים בשני נושאים עיקריים : (1) הוראת המעבר לגבי המשך השימוש במבנים הקיימים המיועדים להריסה; (2) חישוב השטחים והזכויות בחלקת העותרים והחלקה הסמוכה לה במסגרת טבלת האיזון וההקצאה (חלקות 155 ו-135 בהתאמה) . ביום 22.8.2018 פורסמה התוכנית ברשומות.
העותרים הם חלק מבעלי הזכויות בבניין ברחוב אילת 22 (חלקה 155 בגוש 7016) המצוי בתחומי התוכנית ומיועד להריסה. העותרים טענו שהתוכנית כפי שפורסמה אינה תואמת את החלטת הוועדה המחוזית מיום 23.4.2018 בשתי הנקודות בהן התקבלה התנגדותם בחלקה, כדלקמן:
(1) נטען שהוראת המעבר בסעיף 7.1 לתוכנית שפורסמה, הקובעת את האפשרות להמשיך ולעשות שימוש בנכסי העותרים המיועדים להריסה לאחר אישור התוכנית, נוסחה בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, בלתי סבירה באופן קיצוני ופוגעת במטה לחמם.
(2) נטען שייחוס זכויות הבנייה בטבלת ההקצאה והאיזון בתוכנית, בהיקף גדול לחלקה 135 לעומת הזכויות שיוחסו לחלקת העותרים, נעשה באופן שגוי, בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, בניגוד להוראות הדין ובאופן שמפלה לרעה את העותרים ופוגע בהם.
משאין מחלוקת על התוכנית גופה, לא מצאתי להרחיב ברקע התכנוני מעבר לאמור לעיל ואפנה לדיון לגופה של העתירה.
הוראת המעבר
רקע וטענות הצדדים
בתוכנית המופקדת מאוקטובר 2017, הוראת המעבר בסעיף 7.1(6) קבעה כי " שימושים קיימים בבניינים המיועדים להריסה לפי תכנית זו יותרו עד שנה מיום אישור התכנית".
בהתנגדות שהגישו לוועדה המחוזית טענו העותרים כי הוראת המעבר פוגעת בזכויות הקניין שלהם ובמקור פרנסתם, שכן בעוד הם נדרשים לפנות את הנכס בתוך שנה מיום אישור התכנית, מימו ש הת וכנית יכול ויתבצע שנים רבות לאחר מכן, כשהזמן המשוער למימוש התוכנית הוא 20 שנה. לפיכך ביקשו העותרים בהתנגדות למחוק את ההוראה , ולמצער לקבוע כי השימושים יותרו עד לביצוע ההריסה בפועל (סעיף 4.א. בעמ' 6 להחלטת הוועדה המחוזית מיום 23.4.2018, נספח 2 לעתירה).
ביום 31.1.2018 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדות בחלקה ולתקן את התוכנית כדלקמן :
"1. העסקים יוכלו להמשך ולפעול ולא יחשבו כשימוש חורג לפעול כל זמן שלא יצא היתר בניה להריסה של המבנים הקיימים.
2. העסקים יוכלו להמשיך לקבל שימושים חורגים לעסקים עד לקבלת היתר בניה..."
ביום 23.4.2018 החליטה הוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדות בחלקה וקבעה כי "סעיף 7.1(6) בהוראות התכנית יתוקן כך שיתאפשר שימוש חורג למשך שנתיים מיום אישור התכנית ושנתיים נוספות באישור הוועדה המקומית, בתנאי שהשימוש לא מהווה מטרד " (סעיף ג' ל"עיקרי ההחלטה ", בעמ' 3. ההדגשה אינה במקור; יצוין כי ההחלטה המקורית הפנתה לסעיף ד' לעיקרי ההחלטה ולא לסעיף ג', אולם הדבר תוקן בהודעה על תיקון טעויות סופר – נספח 11 לעתירה ).
בתוכנית שפורסמה באוגוסט 2018 קובעות הוראות המעבר בסעיף 7.1(5) כי " שימושים קיימים בבניינים המיועדים להריסה לפי ת כנית זו, יותרו עד שנתיים מיום מתן תוקף לתוכנית, ושנתיים נוספות באישור הועדה המקומית, בתנאי שהשימוש לא מהווה מטרד" (נספח 3 לעתירה, עמ' 29-30 לתוכנית. ההדגשה אינה במקור).
לטענת העותרים, הנוסח שפורסם אינו תואם את החלטת הוועדה המחוזית שלא קבעה כל מגבלה על שימושים קיימים . לשיטתם, יש לקרוא את החלטה הוועדה המחוזית על רקע המלצת הוועדה המקומית, ולהבחין בין שימושים קיימים – אשר אינם נחשבים כשימוש חורג ויש לאפשר אותם עד הוצאת היתר בנייה להריסה של המבנים, ובין שימושים חורגים – אשר יותרו רק למשך שנתיים, עם אפשרות הארכה של שנתיים – אליהם התייחסה הוועדה המחוזית בהחלטתה . נטען כי מדובר בפרשנות הגיונית השומרת על זכות הקניין של העותרים להמשיך בשימושים הקיימים, שכן כאמור בהתנגדות מדובר בתוכנית מורכבת הכוללת תנאים רבים למימוש, כך שההערכה שנקבעה בתוכנית עצמה היא שייקח 20 שנים לממשה, ואין מקום להגביל את השימושים הקיימים ל-4 שנים בלבד ומדובר בפגיעה קשה, לא מידתית ומיותרת.
הוועדה המחוזית דוחה את פרשנות העותרים וטוענת כי הנוסח שפורסם תואם להחלטתה. לגישתה, היא קיבלה את עמדת העותרים לפיה תקופת מעבר בת שנה אחת היא קצרה מדי, ולכן האריכה את התקופה לשנתיים עם אפשרות לשנתיים נוספות. הוועדה הדגישה שעם כניסת התוכנית לתוקף, כל שימוש המתבצע בתחומה ושאינו בהתאם להוראותיה מהווה שימוש חו רג, ולפיכך פרשנות העותרים כאילו החלטת הוועדה המחוזית נוגעת רק לשימושים חורגים ולא לשימושים קיימים היא שגויה. לגופה נטען שההחלטה איזנה בין הפגיעה האפשרית בבעלי העסקים במתחם התוכנית לבין השגת תכלית התוכנית ומימושה.
גם לטענת הוועדה המקומית יש לדחות את טענות העותרים שכן הנוסח שפורסם תואם את החלטת הוועדה המחוזית, והפרסום למתן תוקף בוצע לאחר בדיקת גורמי המקצוע בוועדה המקומית והמחוזית; המשיבה 3 – חברת בית אילת בע"מ , והמשיבה 4 – חברת אקרו תל אביב א.ר.ב (2014) שותפות מוגבלת, שתיהן יזמו את התוכנית ובעלות חלק מהזכויות במקרקעין בתחומי התוכנית, טענו אף הן כי הגרסה שפורסמה מיישמת את החלטת הוועדה המחוזית, וכי מרגע שאושרה התוכנית השימושים שנעשים בניגוד אליה – גם אם היו קיימים לפני התוכנית – הם שימושים חורגים ואין מקום להבחנה שביקשו העותרים לעשות . נטען, כי יש חשש שהות רת השימושים עד למתן היתר הריסה יעכב את יישום התוכנית ויוביל להתנגדות לבקשות ההיתר. כן נטען שהתוכנית מיטבה עם זכויות הקניין של העותרים כשהיא משנה את פני המתחם ובמקום מבנה מוזנח ורעוע יתקבל מתחם מחודש בעל שימושים מעורבים; המשיב 29 הצטרף לטענות המשיבים וטען בתמצית כי מדובר בתוכנית שפורסמה ואין מקום להתערב בה.
המשיבה 30 טענה כי נפלו טעויות ומחדלים בבדיקת מסמכי התוכנית, וכי היה מקום לפרסם את נוסח הוראת המעבר בדיוק כפי שניסחה אותה הוועדה המחוזית, ולא לסטות מנוסח זה.
דיון והכרעה
אין בידי לקבל את טענת העותרים. העותרים מבקשים לתת להחלטת הוועדה המחוזית פרשנות המבחינה בין שימושים קיימים לשימושים חורגים, וזאת בניגוד מוחלט לעמדת הוועדה המחוזית כפי שבאה לכלל ביטוי בתגובה לעתירה – עמדה הגורסת כי פרשנות העותרים שגויה, ועומדת על כך שהנוסח שפורסם תואם להחלטתה .
אם לא די בעמדה מפורשת זו של הוועדה המחוזית, למסקנה דומה הגעתי אף אני מהתרשמות בלתי אמצעית מטענות הצדדים ו מהמסמכים שצורפו. הוראת המעבר המקורית עסקה בשימושים קיימים, והתנגדות העותרים להוראת המעבר עסקה בתקופה המותרת להמשך שימושים אלו לאור החשש שהתוכנית לא תמו מש כלל או תמומש בעוד שנים רבות. החלטת הוועדה המחוזית בעניין הוראת המעבר האריכה את התקופה המותרת להמשך השימוש משנה לשנתיים והוסיפה שנתיים נוספות באישור הוועדה המקומית . מקריאת ההוראה המקורית, ההתנגדות, הדיון בוועדת המשנה והחלטת הוועדה המחוזית , ניכר כי הוועדה המחוזית ראתה בשימושים הקיימים שימושים חורגים ולכך התייחסה החלטתה . אין כל רמז בהחלטה כי הוועדה התכוונה להבחין בין שימושים קיימים לשימושים חורגים כנטען. יצוין, כי בפרוטוקול הדיון בוועדת המשנה מיום 19.2.2018 (צורף כנספח ב' לתגובת הוועדה המחוזית בעתירה 49390-06-18), ב"כ העותרים טען כי יש לבטל לחלוטין את הוראת המעבר כך שיתאפשרו השימושים הקיימים כל עוד המבנים לא נהרסו. יו"ר הוועדה הגב' טלי גולן הבהירה באותו מעמד לב"כ העותרים, שעל מנת להמשיך בשימושים הקיימים לאחר אישור התוכנית יש צורך בהוראה מתאימה בתוכנית, ולפיכך ביקש ב"כ העותרים כי תהיה הוראת מעבר שתקבע שכל עוד הבניין לא נהרס, השימוש ימשך (שם בעמ' 97-98). משאלו פני הדברים, ברור כי העותרים מודעים לכך שללא הוראה מפורשת, לא ניתן להמשיך את השימושים הקיימים לאחר אישור התוכנית, וגם מטעם זה אין היגיון בפרשנות המוצעת על ידם – לפיה החלטת הוועדה המחוזית עוסקת בשימושים חורגים בלבד ומתירה בשתיקה שימושים קיימים.
לאור האמור, הטענה כי הוראת המעבר בתוכנית סותרת את החלטת הוועדה המחוזית נדחית. עם זאת יאמר, כי נכון יהיה לו מכאן ואילך הנוסח שמפורסם יהיה אותו נוסח עליו הוחלט בוועדה המחוזית, וכך ייחסך לצדדים ולבית המשפט התדיינויות מיותרת בנושא זה.
מן הראוי לציין בהקשר זה כי בדיון שנערך בפני, ב"כ היזם , עו"ד בירן, טענה כי "אם אחרי 4 שנים לא יקרה דבר בשטח" העותרים יוכלו להגיש בקשה לשימוש חורג, וב"כ הוועדה המקומית, עו"ד חכמון , אישרה כי " ככלל ברגע שמגישים בקשה לשימושים חורגים כמו כאן, הועדה המקומית מאד מתחשבת בעסקים הקיימים, לא מפנה אם אין משהו ממש מתקדם" (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 13.1.2019). ולפיכך, גם לגופו של עניין לא מצאתי כי הוראת המעבר תפגע בעותרים.
הזכויות בחלקת העותרים (155) לעומת חלקה 135
רקע וטענות הצדדים
כאמור, לעותרים זכויות בחלקה 155 ובה בניין בן 4 קומות מעל קומת מרתף. על פי התוכנית, חלקה 155, כמו גם חלקה 135 (להלן יחד: " החלקות"), יכללו במגרש 601 – המיועד למגורים, מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור, לרבות מגדל בן 24 קומות. סה"כ למגרש 601 זכויות בנייה עיקריות של 23,896 מ"ר. על החלקות חלה בין היתר תכנית קודמת תא/2498, ה קובעת זכויות בנייה של 220% שטח עיקרי מתוך שטח המגרש ו-20% מהשטח העיקרי לשטחי שירות עיליים.
במסגרת התוכנית מושא העתירה, ערך שמאי התוכנית, מר רביב קונפורטי (להלן גם: " שמאי התוכנית"), טבלת הקצאה ואיזון, המחלקת את הזכויות במגרש 601 לבעלי החלקות. על פי חוות דעת שמאי התוכנית מיום 30.7.2017, שצורפה לתוכנית המופקדת, אלו הם פרטי החלקות והזכויות המגיעות להן :
חלקה 135 – שטח בנוי 5057.32 מ"ר. שטח רשום 2,523 מ"ר, כשחלקו מיועד לצרכי ציבור, ו יתרת השטח בייעוד מע"ר הוא 1,658 מ"ר. שמאי התוכנית קבע כי לפי מצב תכנוני קודם השטח העיקרי המוקנה לחלקה עומד על 4,214 מ"ר, וזאת על סמך הבינוי בפועל (שטח בנוי 5,057 מ"ר, ממנו הופחתו 20% שטחי שירות). בטבלת ההקצאה והאיזון קיבלה החלקה 42.03% ממגרש 601.
חלקה 155 – שטח בנוי 6114.63 מ"ר. שטח רשום 2,010 מ"ר (ביחד עם חלקה 134) ועל פי ת כנית תא/2498 כולו בייעוד מע"ר. שמאי התוכנית קבע כי לפי מצב תכנוני קודם השטח העיקרי המוקנה לחלקה עומד על 4,422 מ"ר , וזאת על סמך הזכויות המוקנות בתוכנית תא/2498 ( קרי - השטח הרשום 2,010 מ"ר X 220% שטח עיקרי ו-20% שטחי שירות). בטבלת ההקצאה והאיזון קיבלה החלקה 45.36% ממגרש 601.
כפי שניתן לראות, על אף ששטח חלקה 135 בייעוד מע"ר קטן משטח חלקה 155 באותו יעוד, ועל אף שהשטח הבנוי של חלקה 135 קטן מהשטח הבנוי של חלקה 155, בפועל, שמאי התוכנית קבע כי לשתי החלקות זכויות מוקנות בשטח כמעט זהה, ובהתאם חלק יחסי דומה מהזכויות במגרש.
במסגרת התנגדות העותרים נטען בין היתר כי שמאי התוכנית שגה בהערכת השווי של חלקה 155 ביחס לחלקות האחרות במגרש 601, וכי שטח חלקה 135 בייעוד מע"ר הוא 1,654 מ"ר "ולכן לפי תקן 15 יש לייחס לחלקה 135 זכויות בניה בשיעור של 3,638 מ"ר בלבד, כאשר במסגרת הערכת השווי הפיזי של המבנה, ככל שהוא בנוי באופן חוקי, יובא בחשבון מלוא השטח". בחוו"ד השמאי מטעם העותרים-המתנגדים התייחס שמאי העותרים לכך ש חישוב לפי המבנה הקיים מנוגד להוראות תקן 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין, לפיו יש לחשב את שווי החלקה לפי קרקע ריקה.
התנגדות העותרים בנקודה זו התקבלה חלקית, והוועדה המחוזית קבעה כדלקמן:
"... יש טעם בטענת המתנגדים כי שמאי התכנית לקח בחשבון ביחס לחלקה 135 זכויות בנייה עיקריות בהיקף גדול מאשר מאושרות כיום על פי תכנית תא/ 2498. החישוב שנערך על ידי שמאי התכנית לבדיקת היקף זכויות הבנייה העיקריות הבנויות כיום, לקח בחשבון גם את שטח קומת המרתף הקיימת, שעה שזכויות להקמת קומות מרתף מתווספות לשטחים העיקריים המאושרים, אזי היה על השמאי התכנית לבדו ק את השטח העיקרי הבנוי רק בקומות העל קרקעיות ולא במרתף (בהתאם למתודול וגיה שנקבעה על ידו לקביעת היקף השטח העיקרי בכל בניין). בדיקה כזאת, מובילה למסקנה כי על פני הדברים אין לייחס לשווי הקרקע "במצב הנכנס" כריקה ופנוי ה זכויות בנייה עיקריות בהיקף השונה מהז כויות המאושרות על פי תא/ 498[2].
מכאן, אני ממליץ לתת ביטוי לשטחים העיקריים העל קרקעיים התב"עיים בלבד וכן התייחסות לשטחים תת קרקעיים על פי טיב השטחים הקיימים במרתף (כגון ביחס לנושא של גובה חופשי במרתף, השימוש שהותר במרתף כשימוש עיקרי או כשטח שירות וכו') וכן התייחסות להשפעת יתרת זכויות המרתף שטרם מומשו וזאת ביחס לחלקות 135 ו-55[1].
ולכן על שמאי התכנית לשקלל את השטחים העיקריים העל קרקעיים התב"עיים וכן להתייחס למשמעות טיב השטחים התת קרקעיים הקיימים בכל בניין מבחינת גובה חופשי, סוג השימוש שהותר במרתף וכו'".
בטבלת ההקצאה והאיזון שצורפה לתוכנית שפורסמה, לא שונתה הקצאת הזכויות לחלקות 135 ו-155 והשמ אי נותר בעמדתו בנוגע לאופן החישוב השונה (חלקה 135 – לפי הבנוי, וחלקה 155 – לפי הזכויות בתב"ע) . על פי ההסבר בחוות הדעת השמאית שצורפה לתוכנית שפורסמה , לגבי חלקה 135 נמצא היתר בניה מס' 1321 מיום 9.7.1964 והשמאי מצא כי "הקומה התחתונה בבניין איננה מוגדרת כקומת מרתף, הקומה איננה מתפקדת ככזאת היות וקיימת גישה לקומה ברכב וברגל מכיוון דרום. הקומה מעליה בהיתר מכונה קומה א'. השימושים המותרים לקומה זו זהים לשימושים בקומות העליונות. לקומה גובה העולה על זה של הקומות הטיפוסיות", ואילו לגבי חלקה 155 צוין כי "לא נמצא היתר בנייה המעיד על שימוש עיקרי בקומת המרתף".
לטענת העותרים, שמאי התוכנית לא יישם את החלטת הוועדה המחוזית בנוגע לזכויות בחלקות. נטען, כי שמאי התוכנית היה צריך לבצע שתי פעולות: אחת, לשקלל את השטחים העל קרקעיים התבע"יים בלבד; השנייה, להתייחס למשמעות טיב השטחים התת קרקעיים בכל בניין מבחינת גובה חופשי, סוג השימוש שהותר וכו'; נטען, כי בפועל שמאי התוכנית לא התייחס לשטחים התב"עים בחלקה 135 (אשר הינם כאמור 1,654 מ"ר) א לא קבע זכויות לפי הבינוי. כמו כן שמאי התוכנית לא בדק את טיב השטחים התת קרקעיים בחלקה 155, אלא רק ציין שלא נמצא היתר, כאשר בפועל קומת המרתף בחלקה 155 דומה הן במבנה והן בשימושים לקומת המרתף ב חלקה 135. בנוסף, חלקו העותרים על מסקנות שמאי התוכנית כי המרתף בחלקה 135 הוא שטח עיקרי – הן מלשון ההיתר לפיו הקומה התחתונה מכילה מקלט, שני אולמות ותא מעלית וכאשר ידוע שבשנות ה-60 מקלטים נבנו במרתף, והן מנסח הרישום של החלקה לפיו בבניין קיימת קומת מרתף. נטען , כי השמאי לא אסף את מלוא הנתונים הרלוונטיים והחלט תו מבוססת על תשתית עובדתית חלקית, וכי ייחוס הזכויות המוגדלות לחלקה 135 פוגע בקניין העותרים, מהווה הפליה, ואינו סביר באופן קיצוני.
לטענת הוועדה המחוזית, השמאי היועץ של הוועדה, מר דותן דרעי (להלן: " השמאי הבודק"), בדק האם החלטת הוועדה הוטמעה בטבלת ההקצאה והאיזון , והוא מצא כי"מנקודת מבט שמאית, טבלאות האיזון בנושא זה תואמות את החלטת הוועדה המחוזית". נטען , כי בכל הנוגע להיקף הזכויות העל קרקעיות בחן שמאי התוכנית את מצב הדברים בהתאם לתוכניות וההיתרים הקיימים ביחס ל-2 החלקות, ובאשר לשטחים התת קרקעיים, בחן שמאי התוכנית את מצב הדברים בהתאם להיתרים הקיימים והשימושים המתבצעים בפועל מכוחם, והיות ולחלקה 155 לא נמצ א היתר, לא ניתן משקל לשימוש בפועל. הוועדה המחוזית הפנתה לחלק בהחלטה לפיו יש לבדוק את טיב השטחים הקיימים במרתף ובכלל זאת " השימוש שהותר במרתף". עוד נטען, כי חלקה 155 קיבלה את מלוא הזכויות לפי תא/2498 וכי אמנם בהתאם לתוכנית תא/2498 שטחה של חלקה 135 מורכב משטחי מע"ר בהיקף 1,658 מ"ר "אולם, בהתאם להיתר כדין שהומצא בהמשך להחלטת הועדה המחוזית, בפועל השטח הבנוי על פי ההיתר עולה על 1,658 מ"ר ולפיכך יש לכלול גם אותו"; הוועדה המקומית הפנתה אף היא למסקנת השמאי הבודק.
הוועדה המחוזית צירפה את חוות דעתו של השמאי הבודק - מר דותן דרעי, שערך בדיקה של טבלת האיזון עבור הוועדה המחוזית, מיום 28.6.2018 וזו הייתה התייחסותו (נספח ג' לתגובת הוועדה המחוזית לעתירה) :
"כעולה מהחלטת הוועדה המחוזית, נקבע כי מחד יש לתת ביטוי רק לשטחים העל קרקעיים העיקריים ומאידך התייחסות לשטחים במרתף על פי טיב השטחים לרבות ביחס לנושא של גובה חופשי, השימוש המקורי שהותר בו וכו'. לאור היתר הבניה שאותר על ידי שמאי התכנית וטיב השטחים שבקומה הנדונה, להערכתי המקצועית עמדתו של שמאי התכנית כי מבחינת טיב השטח יש לראות בו כשטח עיקרי שהותר בהיתר הבניה בשנת 1964, מניחה את הדעת ותואמת את החלטת הוועדה המחוזית אשר קבעה כי התייחסות לקומה זו תינתן, בין היתר, על פי טיב הקומה ומאפייניה. לאור סבירות העניין, מצאתי את עמדתו של שמאי התכנית בגבולות הסביר ואין מקום להתערב בשיקול הדעת המקצועי של שמאי התכנית בנושא זה".
לטענת המשיבה 3, טבלת האיזון תואמת את החלטת הוועדה המחוזית, וזאת לאחר בדיקה שמאית-מקצועית יסודית ומעמיקה של כל העובדות והממצאים הצריכים לעניין על ידי שמאי התוכנית, שמאי הוועדה המחוזית וכל גורמי המקצוע הצריכים לעניין. נטען, כי על פי היתר הבנייה לחלקה 135, הותרה בנייה של קומה תחתונה הכוללת 2 אולמות, כאשר גם בקומות העליונות הותרה בנייה לאולמות, והקומה מעל הקומה התחתונה הוגדרה כ"קומה א'", מכאן מסקנת שמאי התוכנית כי לפי טיב השטחים של הקומה התחתונה מדובר בשטח עיקרי. נטען שלעומת זאת, העותרים לא הביאו כל אינדיקציה חוקית לכך שהשימוש בקומת המרתף בחלקה 155 הוא שימוש עיקרי, כשבהיתר הבנייה מצוין כי אושרו 4 קומות וקומת מרתף וכי לא נלמד על שימוש עיקרי בקומת המרתף; גם לטענת המשיבה 4 שמאי התוכנית פעל כנדרש כאשר בחן את הקומה התחתונה בחלקה 135 בהתאם להיתר ולמאפייני הקומה, בעוד שלחלקה 155 לא נמצא היתר המעיד על שימוש עיקרי. נטען, כי לצערם של העותרים לא ניתן ליצור יש מאין היתר המצביע על שימושים עיקריים במרתף בחלקתם, אך אין בכך כדי להטיל דופי במקצועיות שמאי התוכנית שבחן את הדברים כנדרש.
בדיון חזרו העותרים וטענו כי הקומה התחתונה בשתי החלקות זהה, כי לא נעשתה בדיקה לעומק, וכי היה מקום להתייחס לשתי החלקות באותה שיטה, אך הדבר לא נעשה על אף החלטת הוועדה המחוזית, והתוצאה נותרה אותה תוצאה למרות שהתנגדות העותרים התקבלה. הוועדה המחוזית שבה ועמדה מאחורי התייחסות השמאי הבודק.
שמאי התוכנית, מר קונפורטי, לא הגיע לדיון, והוריתי ש"יומצא לבימ"ש תצהיר מפיו של מר קונפורטי ובו יציין מהן הפעולות שביצע בעקבות הנחיית הוועדה המחוזית, הן בחלקה 135 והן בחלקה 155 מעבר לאישורים/היתרים אותם בדק". תצהיר כאמור הוגש והוצהר בו כדלקמן:
"להלן הפעולות שבוצעו על ידי:
עיון נוסף בתיקי הבניין הן של חלקה 155 והן של חלקה 135.
בתיק הבניין של חלקה 135 נמצא היתר בניה המגדיר את הקומה התחתונה (קומת הקרקע הוגדרה כקומה א') כשטח לרישוי (עיקרי) בשימושים זהים לאלה אשר נערכים בקומות עליונות. נמצא החתך של קומה זו ובו גובה פנים הדומה לזה הקיים בקומות אחרות וכן העובדה כי הותר להקים בקומה זו יציע.
בתיק הבניין של חלקה 155 לא נמצא היתר בניה המקנה שימוש דומה (עיקרי) בקומה התחתונה מה [כך במקור – א.ב.]
ביקורים במקום נערכו על ידי מספר פעמים במהלך עבודתי רבת השנים, בשלבי קידום התכנית. נערך ביקור נוסף, בטרם עודכנה חוות הדעת בעניין, לאור הממצאים הנ"ל.
עודכנה חוות הדעת בהתאם לממצאים ולאור ההנחיות של הועדה המחוזית 'לתת ביטוי לשטחים עיקריים על קרקעיים בלבד', באופן המקנה לחלקה 135 את זכויות הבניה לה היא זכאית בהתאם להיתרי הבניה"
העותרים התייחסו לתצהיר וטענו כי יש בו כדי לתמוך בטענותיהם.
ראשית, באשר לשטחים העיליים – נטען כי שמאי התוכנית לא שיקלל את השטחים העיקריים העל קרקעיים לחלקה 135 בהתאם לשטחים התב"עיים בלבד, ולמעשה התעלם מההוראה הנוגעת לחישוב לפי התב"ע וציטט מהחלטת הוועדה המחוזית ציטוט חלקי בלבד. כן הודגש כי בהיתר הבנייה של חלקה 135 לא מפורטים שטחים, וניכר כי החישוב בוצע לפי הבינוי בפועל, ללא פירוט כיצד המדידה בפועל תואמת להיתר.
שנית, באשר לשטחים התת קרקעיים – נטען כי השמאי התעלם מהנחיית הוועדה המחוזית לבדוק את טיב השטחים ואין כל פירוט של בדיקות שביצע . כמו כן נטען כי בהיתר הבניה של חלקה 135 מצוין רק כי "בקומה התחתונה – מקלט 2 אולמות ותא מעלית" ואין בו כל התייחסות נוספות. נטען , כי מעיון בתיק הבניין של חלקה 155 ניתן לראות כי קיים פרוטוקול ביקורת בגמר בניין מיום 8.2.67 לפיו "במרתף 3 אולמות לחלוקה, 3 מקלטים וח"ש" וכי "הבית נבנה לפי רשיונות.." ו-"הבניה לפי התכניות המאושרות עם שינויים קלים" וממסמך זה נלמד כי גם בחלקה 155, כמו בחלקה 135, נבנו בקומת המרתף אולמות בהתאם לרישיון ומדובר בשימושים זהים לקומות העליונות. כך גם בחלקה 155 קומת הקרקע מכונה קומה א' כעולה מהיתר בניה לשינויים שצורף לעתירה. משכך, נטען שגם בחלקה 155 שטח המרתף הוא שטח עיקרי, אך שמאי התוכנית לא התייחס לטיב השטחים הקיימים בבניין.
המשיבה 3 שבה וטענה כי שמאי התוכנית יישם את החלטה הוועדה המחוזית, ומתצהירו עולה שערך בדיקה מקצועית וחוזרת. המשיבה הזכירה כי הוועדה המחוזית אישרה את טבלת ההקצאה לאחר בירור מקצועי ומקיף. כמו כן נטען כי העותרים לא הצביעו על פגם קונקרטי במסקנה המקצועית-שמאית של שמאי התוכנית, ולא תמכו טענותיהם בחוות דעת שמאית או אסמכתא חוקית אחרת; המשיבה 4 טענה כי מהתצהיר עולה כי שמאי התוכנית יישם את החלטת הוועדה המחוזית באופן מדוקדק, בחן את כל הנתונים והמסמכים בשנית, ובהתאם לשיקול דעתו המקצועי הגיע למסקנה כי אין מקום לשנות את טבלת ההקצאה. נטען שהעותרים מלינים על שיקול שעתו של שמאי התוכנית ללא בדל ראיה, חוו"ד שמאית וכיו"ב.
דיון והכרעה
על פני הדברים, נדמה שיש ממש בטענות העותרים בעניין זה.
אשר לשטחים העיליים, הוראת הוועדה המחוזית הייתה "לשקלל את השטחים העיקריים העל קרקעיים התב"עיים". עם זאת, שמאי התוכנית שיקלל את השטחים העיקריים לחלקה 135 לפי הבנוי, ובתצהירו השמיט את הוראת הוועדה המחוזית לגבי שטחים "תב"עיים", באופן שמעלה את הרושם כי לא פעל על פי הנדרש בהקשר זה . גם בחוות דעת השמאי הבודק לא מצאתי רמז לחלק זה של החלטת הוועדה – בהתייחסות אין כל ציון של הצורך לתת ביטוי לשטחים על קרקעיים תב"עיים ועיקר ההת ייחסות עוסקת בעניין המרתפים. כך גם בתגובת הוועדה המחוזית לעתירה כל שנאמר בהקשר זה הוא ש"יש לציין כי הזכויות אשר הוכרו ביחס לחלקה 155 הינן הזכויות המקסימאליות להן היא זכאית מכח תא 2948. אכן, בהתאם לתכנית תא 2948 שטחה של חלקה 135 מורכב משטחי מע"ר בהיקף 1,658 מ"ר ושצ"פ בהיקף של 865. ואולם בהתאם להיתר כדין שהומצא בהמשך להחלטת הועדה המחוזית, בפועל השטח הבנוי על פי ההיתר עולה על 1,658 מ"ר ולפיכך יש לכלול גם אותו בזכויות תא שטח 135 בטבלת האיזון". אם כן, פרט לקיומו של היתר, אין כל הסבר מדוע עבור חלקה 135 נכלל השטח הבנוי, על אף שהחלטת הוועדה המחוזית הייתה לתת ביטוי לשטחים תב"עיים בלבד – כפי שנעשה לגבי חלקה 155 .
וזאת לדעת – כבר בטבלת ההקצאה שצורפה לתוכנית המופקדת, קודם להחלטת הוועדה המחוזית מושא העתירה דנן , היה ידוע שלחלקה 135 נמצא היתר וכי שמאי התוכנית בחר לייחס לחלקה 135 את הבנוי בפועל ( ר' הסברי הוועדה המחוזית בתגובה לעתירה בעמ' 16 ור' עמ' 8-9 לטבת ההקצאה בתוכנית המופקדת בנוגע להיתר חלקה 135 "נציין כי שטח לרישוי כולל המרתף והמבנה הנוסף בק"ק כ-4,200 מ"ר (לרישוי!) תואם השטח המיוחס לנכס במצב הנכנס בחלקה זו! " ובהמשך " ככלל שטחי הבניה על פי מדידה שבוצעה.. תואמים בחתך הנמצא בהיתרים וכן תואמים תב"ע אשר חלקה במועד בנייתם, לפיכך הובא בחשבון כי שטחי הבניה על פי מדידה הינם השטחים התורמים לשווי המקרקעין במצב תכנוני קודם..."; ובעמ' 10 " עפ"י הוראות התב"ע, ניתן להמשיך את השימוש במבנים קיימים, בתכליות עפ"י המוגדר ביעוד מע"ר, היות והתב"ע מייעדת כדונם משטח החלקה לצרכי ציבור באופן שזכויות הבניה המוצעות קטנות ביחס לזכויות הבניה עפ"י הבנוי בפועל, הבאתי בחשבון כי זכויות הבניה המיוחסות לחלקה 135 הינן עפ"י הבינוי בפועל...").
אם כן, על אף שהסתמכות שמאי התוכנית על ההיתר ועל הבינוי בפועל הייתה ידועה עוד קודם להחלטת הוועדה המחוזית, בהחלטת הוועדה נקבע כי " על פני הדברים אין לייחס לשווי הקרקע 'במצב הנכנס' כריקה ופנויה זכויות בניה עיקריות בהיקף השונה מהזכויות המאושרות על פי תא/2498" ונקבע במפורש שיש לשקלל שטחים תב"עים. כאמור, בטבלה שצורפה לתוכנית המאושרת שוב נלקח השטח הבנוי של חלקה 135, ולא מצאתי בדברי הוועדה המחוזית או שמאי התוכנית הסבר כלשהו, לא כל שכן הסבר משכנע, כיצד הדבר מתיישב עם החלטת הוועדה המחוזית.
אשר לשטחי המרתף, הוראת הוועדה המחוזית הייתה "להתייחס למשמעות טיב השטחים התת קרקעיים הקיימים בכל בניין מבחינת גובה חופשי, סוג השימוש שהותר במרתף וכו'".
כזכור שמאי התוכנית הכיר בשטח המרתף בחלקה 135 כשטח עיקרי מהסיבות הבאות: (א) הקומה התחתונה לא מוגדרת בהיתר כ"מרתף"; (ב) הקומה אינה מתפקדת כמרתף היות וקיימת גישה לקומה ברכב וברגל; (ג) היתר הבניה מתייחס לקומה מעל הקומה התחתונה כ"קומה א'"; (ד) השימושים המותרים בקומה התחתונה זהים לשימושים בקומות העליונות (לפי היתר הבניה ניתן לבנות בקומה התחתונה אולמות, וכך גם ניתן לבנות אולמות בקומות העליונות); (ה) לקומה גובה העולה על זה של הקומות הטיפוסיות; מנגד, שמאי התוכנית לא הכיר בשטח המרתף ב חלקה 155 כשטח עיקרי כי לא נמצא היתר המעיד על שימוש עיקרי בקומת המרתף. אין פירוט נוסף ל גבי שטחי המרתף בחלקה 155.
השמאי הבודק מצא כי המסקנה לגבי חלקה 135 סבירה " ותואמת את החלטת הוועדה המחוזית אשר קבעה כי התייחסות לקומה זו תינתן, בין היתר, על פי טיב הקומה ומאפייניה". עם זאת, אין די בכך שניתן לראות במרתף בחלקה 135 שטח עיקרי. על השמאי הבודק היה להמשיך ולבדוק האם המסקנה כי לא ניתן לראות בשטח המרתף בחלקה 155 כשטח עיקרי רק משום שלא נמצא היתר, גם היא מסקנה סבירה התואמת את החלטת הוועדה המחוזית. ודוק: אין בהתייחסות כל אזכור לבחינה זו. זאת ועוד, מתצהיר שמאי התוכנית עולה כי פרט להיתר, הוא לא בחן את טיב השטחים התת קרקעיים בבניין 155. אמנם בתצהיר צוין כי השמאי ערך ביקור נוסף במקרקעין בטרם עודכנה חוות הדעת, אולם לא פורט בתצהיר מה נעשה באותו ביקור, כך גם לגבי עיון נוסף בתיקי הבניין – לא פורטו כל ממצאים מלבד אי קיומו של היתר. מקריאת התצהיר קשה להשתחרר מהרושם ש מעת שלא נמצא היתר, לא נעשו פעולות אחרות לברר את טיב קומת המרתף בחלקה 155 ואת מאפיינה. שוב אזכיר כי קיומם של ההיתרים לחלקות 135 ו-155 היו ידועים עוד קודם להחלטת הוועדה המחוזית, ובעקבות טענות העותרים לחוסר שוויון בחישוב השטחים , קבעה הוועדה המחוזית כי יש להתייחס לטיב השטחים התת קרקעיים בשתי החלקות.
ויוזכר כי לטענת העותרים, שלא נסתרה, קומות המרתף בשתי החלקות דומות (ר' ס' 120 לעתירה – (א) לקומה " יש רמפת ירידה ברכב וברגל שיועדה לחניון"; (ב) "הקומה שמעליה מכונה קומה א' בהיתר בניה לשינויים בקומה א"; (ג) "שימושים בקומת המרתף דומים לשימושים בקומות העליונות" (אולמות, כמו בחלקה 135); (ד) "לקומה גובה העולה על זה של קומות אחרות בבנין"; יצוין, כי במסגרת התגובה לתצהיר שמאי התוכנית, העותרים גם צירפו פרוטוקול ביקורת בגמר הבניין ממנו עולה כי במרתף 3 אולמות והבנייה נעשתה לפי ר ישיונות והתוכניות המאושרות; והשוו האמור לעיל בנוגע להחלטת השמאי להכיר ב מרתף חלקה 135 כשטח עיקרי). על אף טענות העותרים כי נתונים עובדתיים הקשורים במרתף לא נבדקו, לא מצאתי לכך התייחסות בתצהיר שמאי התוכנית, בחוות דעת השמאי הבודק או ב תגובת הוועדה המחוזית לעתירה – שהסתפקה בכך שבהיעדר היתר לא ניתן משקל לשימוש בפועל, ובהתעלם מכך שהחלטת הוועדה המחוזית קבעה שיש לבחון את טיב הקומה ומאפיינה בהיבטים שונים – ולא רק את קיומו של היתר . עוד יוער בהקשר זה כי מתגובת הוועדה המחוזית עולה כי לאחר הגשת העתירה השמאי הבודק בחן מחדש את יישום החלטת הוועדה המחוזית בטבלת ההקצאה והאיזון ומצא כי קיימת התאמה, אולם לא פורט על הבדיקה ותוצאותיה מעבר לכך ולא הוגש כל מסמך בעניין .
אם כן, בכל הנוגע למרתפים הנחיית הוועדה המחוזית הייתה לבחון את טיב השטחים מבחינות שונות, לרבות, אך לא רק , סוג השימוש שהותר במרתף. בפועל מהמסמכים שצורפו עולה כי בכל הנוגע לחלקה 155 נבחן רק העדר קיומו של היתר בנייה המעיד על שימוש עיקרי במרתף, הא ותו לא. נדמה כי יש ממש בטענות העותרים כי בחינה חלקית זו אינה מקיימת את החלטת הוועדה המחוזית וכי היה מקום להתייחס לכל העובדות הרלוונטיות – הן חומר תכנוני אחר מתיק הבניין (ולא רק ההיתר) והן מצבו הפיזי של המבנה, השימוש שנעשה בו וכיו"ב . יצוין כי העותרים טענו באופן מפורש כי החלטת שמאי התוכנית נעשתה ללא בחינת כל העובדות הרלוונטיות, ולא מצאתי כל התייחסות לכך אף לא בחוות הדעת של השמאי הבודק או בתגובה לעתירה.
לסיכום
על אף שלגבי חלקה 155 הן השטח הרשום בייעוד מע"ר והן השטח הבנוי של גדול יותר מהשטחים המקבילים בחלקה 135, שמאי התוכנית קבע כי לשתי החלקות זכויות כמעט שוות, וזאת לאור שיטת חישוב שונה (לחלקה 155 לפי שטח רשום בייעוד מע"ר; ולחלקה 135 לפי שטח בנוי בניכוי שטחי שירות). העותרים הגישו התנגדות בה נטען כי היה מקום לחשב את שטח חלקה 135 כקרקע ריקה (כפי שנעשה לגבי חלקה 155), ולחילופין ככל שנלקח השטח הבנוי של חלקה 135 היה מקום לבצע התאמה דומה בחלקה 155 (ר' חוו"ד שמאי העותרים שצורפה להתנגדות). ההתנגדות התקבלה בחלקה ונקבע כי יש לשקלל שטחים עיקריים על קרקעיים תב"עים ולהתייחס למשמעות טיב השטחים התת קרקעיים הקיימים בכל בניין. ברם, על פניו נדמה שהחלטה זו לא יושמה כראוי , ושמאי התוכנית לא בחן את הזכויות בחלקות כנדרש.
כבר נפסק כי "כלל ידוע הוא כי כל החלטה של רשות מינהלית חייבת להתבסס על הליך יסודי ומקיף הכולל איסוף התשתית הראייתית הרלוונטית להחלטה; בחינתם ועיבודם של הנתונים שנאספו; וסיכום ההחלטה המנומקת ( (בג"ץ 8467/10 זיק דינור בע"מ נ' שר התעשייה, המסחר והתעסוקה, בס' 12 (29.11.2011) ).
בענייננו, לא ברור איזה איסוף עובדתי נעשה לאחר החלטת הוועדה המחוזית, ואין סיכום מנומק של הדברים שיש בו כדי להבהיר כיצד יושמה ההחלטה – וזאת גם במסמכים ש נוצרו לאחר הגשת העתירה כגון תגובת הוועדה המחוזית לעתירה ותצהיר שמאי התוכנית בנוגע לפעולות שבוצעו.
בנסיבות אלו מצאתי כי נכון יהיה להשיב את התיק לוועדה המחוזית, אשר תדאג ששמאי התוכנית או שמאי אחר מטעמה יחשב פעם נוספת את הזכויות בחלקות 135 ו- 155, בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מיום 23.4.2018, כשבידו מלוא העובדות הרלוונטיות, ותחת פיקוחה של הוועדה המחוזית ומי מטעמה. חישוב הזכויות יתייחס כנדרש לשטחים העל קרקעיים התב"עים וכן לטיב השטחים בקומה התחתונה, במסגרת זו תבוצע בדיקה חוזרת בתיק הבניין והתייחסות למסמכים שנמצאו בו, כגון היתר השינויים שצורף לעתירה (נספח 13) ופרוטוקול הביקורת שצורף להתייחסות העותרים, וכן יבוצע ביקור נוסף במקרקעין והתייחסות לממצאים הפיזיים העולים ממנו.
יובהר ויודגש : אין באמור כדי לקבוע כי המסקנה הסופית של שמאי התוכנית שגויה . כל שנקבע הוא שלאור שיטות החישוב השונות לחלקות , כלל הדברים שהיו ידועים בעת חישוב הזכויות בטבלת ההקצאה שצורפה לתוכנית המופקדת, והחלטת הוועדה המחוזית המורה לבחון בשנית את הדברים – הן בפן השטחים התב"עיים והן בפן מכלול העובדות הרלוונטיות למרתפים, היה מקום לבצע פעולות מקיפות יותר כדי שניתן יהיה להיווכח שאכן החלטת הוועדה המחוזית יושמה .
עוד יובהר למען הסר ספק כ י בכל הנוגע לטענות העותרים נגד קביעת שמאי התוכנית כי יש להחשיב את המרתף בחלקה 135 כשטח עיקרי, קביעה שאושרה על ידי השמאי הבודק, לא מצאתי מקום להתערב בה.
סוף דבר
העתירה נדחית בכל הנוגע להוראת המעבר והצדדים מופנים להערות בית המשפט לעיל.
העתירה מתקבלת בחלקה בכל הנוגע לטבלת הקצאה הזכויות. התיק מוחזר לוועדה המחוזית שתדאג לבחינה חוזרת של הזכויות בחלקות 135 ו-155 לאור החלטתה מיום 23.4.2018, בחינה אשר תיקח בחשבון את כלל העובדות הרלוונטיות.
בנסיבות, לא מצאתי לעשות צו להוצאות.

ניתן היום, ד' תשרי תש"פ, 03 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.