הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 28173-10-12

לפני
כבוד ה שופטת שרה דותן

עותרים

1.יוסף דלק
2.לילא חבשי
ע"י ב"כ עו"ד כנען עומר

נגד

משיבים

1.רשות הרישוי לעסקים של עיריית תל אביב
2.ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד הדר ברנט
3.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד שלומית ארבל

פסק דין

עניינה של העתירה בבקשה למתן רישיון למוסך ( להלן: "המוסך") ברחוב תל גיבורים 15 בתל אביב, גוש 6989 חלקות 17 ו-20.
יוער, כי בירור ההליך התעכב, בין היתר, בשל ניסיונות חוזרים ונשנים של הצדדים להגיע לפשרה, שלמרבה הצער, עלו בתוהו.
עוד יצוין, כי לאורך ניהול ההליך תוקנה העתירה פעמיים על דרך צירופם של צדדים להליך. תחילה, תוקנה העתירה על דרך צירופה של המשיבה 3. בהמשך, לנוכח טענתן של המשיבות כי העותר לא השלים את הליכי העברת הזכויות במקרקעין על שמו, תוקנה העתירה בשנית על דרך צירופם כעותרים של מי שלכאורה עשויים להיות בעלי עניין נוספים, ובראשם אחותו של העותר, גב' לילא ( לילה) חבשי ( להלן: "חבשי").

בעתירה המקורית, שהוגשה ביום 18.10.2012, ביקש העותר לחייב את המשיבה 1 להנפיק לו רישיון עסק, עד שהמשיבה 2 תואיל לקדם ולאשר תב"ע מפורטת למקרקעין. עוד ביקש העותר לחייב את המשיבה 2 להסכים למתן רישיון עסק לנוכח מחדלה מלקדם תב"ע מפורטת במשך למעלה מ- 50 שנים, וכן לקדם תב"ע כאמור על מנת שיתאפשר לו לקבל היתר בניה. כמו כן, מבקש העותר "כל סעד נוסף ואחר ככל שימצא ביהמ"ש הנכבד לנכון" (עתירה מנהלית, סעיף 4).
בעתירה המתוקנת, שהוגשה ביום 16.02.2017 (בהמשך להחלטה מיום 18.09.2016, בה נתן בית המשפט לעותר אפשרות לתקן את עתירתו), ביקש העותר, בנוסף, לחייב את המשיבה 3 להפסיק "מלפעול בחוסר תום לב כך שביד האחת מנפיקה חוזה חכירה לשימוש מוסך בלבד וביד השניה תכשיל כל בקשה להפעלת המגרש כמוסך", וכן "להבהיר את עמדתה, באם רצונה לקבל את המגרש של העותר בחזרה תתכבד ותודיע ותיתן בידי העותר מגרש חלופי" (עתירה מתוקנת, סעיפים 48-49).

עמדתן של המשיבות 1 ו-2, בקליפת אגוז, הינה כי סירובה של המשיבה 1 לבקשתו של העותר לחדש את רישיון העסק נובע מכך "שבמגרש קיימת בניה בלתי חוקית בהיקף גדול, כאשר כנגד הבניה הבלתי חוקית הוצאו צווי הריסה מנהליים וכן צו הריסה שיפוטי ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, אשר טרם בוצעו ע"י העותר" ( תשובה לעתירה המתוקנת, סעיף 2). כמו כן, העלו המשיבות 1 ו-2 את הטענה לפיה העותר הציג עצמו בחוסר תום לב כבעל זכויות במגרש, ומשלא הוכיח את זכויותיו במקרקעין העתירה נגדן מוקדמת ודינה להידחות על הסף. יוער, כי טענה זו עלתה רק בתשובה לעתירה המתוקנת, ולא נזכרת בתגובתן או בסיכומיהן לעתירה המקורית.
גם המשיבה 3 טוענת כי "העתירה הוגשה מבלי שלעותר יש זכות עמידה, בחוסר תום לב, בשיהוי והיא נעדרת סמכות עניינית בכל הנוגע לסעד המבוקש מרשות מקרקעי ישראל". (תגובה מקדמית, סעיף 34). לטענתה, לא זו בלבד שלעותר אין זכויות רשומות במקרקעין והוא נעדר זכות עמידה, אלא שהוא גם לא מיצה את ההליכים ולא פעל להסדרת זכויותיו. זאת ועוד, הסעדים המבוקשים על ידו אינם בסמכותו של בית המשפט. הסדרת רישיון עסק והיתרים לשימוש חורג אינם מעניינה של המשיבה 3 אלא של הרשות המקומית, ויש לדחות את העתירה נגדה על הסף "מחמת העדר עילה ו/או יריבות" (שם, סעיף 54).

רקע

ביום 01.04.1973 נחתם חוזה חכירה במקרקעין למטרת מוסך, בין מינהל מקרקעי ישראל ( להלן: "המינהל") שחליפתו היא המשיבה 3, לבין מר ירקוני, שנפטר בינתיים לבית עולמו, לתקופה של 49 שנים. ביום 14.02.1994 נחתם חוזה חכירה מול יורשיו של ירקוני המנוח, אף הוא למטרת מוסך.
ביום 16.02.1997 הועברה למינהל בקשה להעברת זכויות, בהתאם להסכם מכר מיום 04.02.1997, שנחתם בין היורשים-החוכרים לבין חבשי, אחות העותר. להשלמת התמונה יצוין כי זכויותיה נרשמו רק בשנת 2006, לאחר התכתבות ענפה בינה לבין המינהל.
בשלהי דצמבר 2011 הוגשה בקשה להעברת זכויות מחבשי לעותר ולאחיו, מר דרויש דלק.
ביום 01.01.2012 הודיע המינהל כי יסכים לבקשה בכפוף להמצאת מסמכים.
כאמור, לטענת המשיבה 3 הליכי העברת הזכויות טרם הסתיימו, באופן המשליך על מעמדו של העותר. אין לייחס לטענה זו משקל. מדובר בטענה פורמאלית שנזנחה. חבשי וכן בעלי עניין נוספים במקרקעין צורפו כעותרים, והמשיבות ניהלו משא ומתן עם העותר בניסיון להגיע לפשרה.

במקביל, ובהסתמך על האמור בתגובת המשיבות 1 ו-2, נראה שהחל משנת 1998 הוצאו צווי הריסה מינהליים ושיפוטיים ביחס למבנים שעל המקרקעין, וכן ננקטו הליכים פליליים נגד המוסך, בין שהופעל באמצעות חברה ( ר"פ 556/09), ובין שהופעל באמצעות העותר ( ר"פ 1396/11).
ממצאים אלה, המובאים כאסמכתא מפי המשיבות 1 ו-2 לכך שאין הצדקה ליתן לעותר את הסעד המבוקש על ידו, מחזקים דווקא את טענותיו, לפיהן: "מרגע העברת הזכויות למשפחת דלק ... החל סבלו של העותר והתעמרות ארבעת רשויות השלטון בו ... תוך הפרת כל עקרונות המשפט המנהלי החל באפליה פסולה והפרת עיקרון השוויון..." (עתירה מתוקנת, סעיף 6).

אשר למצב התכנוני, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי בהיבט המשפטי לא ניתן לקדם בניה במקרקעין האמורים.
בעתירה המקורית, ובעתירה המתוקנת ביתר שאת, מבקש העותר להורות למשיבה 2 להסיר מחדל בן עשרות שנים ולקדם תכנית מפורטת, ולחילופין להסיר את סירובה למתן רישיון עסק.
מנגד, מפרטות המשיבות 1 ו-2 את קורותיהן של תכניות המתאר החלות באזור, ובהן תא/5000-תכנית המתאר המקומית לתל אביב-יפו, המסווגת מקרקעין באזור בו מצוי המוסך בשטח של כ- 700 דונם כ"אזור לתכנון בעתיד" ( תשובה לעתירה המתוקנת, סעיפים 19-23). לטענתן, החל משנת 2015 מקודמת גם תכנית מע"ר בן צבי ( צומת חולון), שהינה תכנית מפורטת לשטח זה, באופן שישמש "כאזור מרכז עסקים מטרופוליני" ( שם, סעיף 43). כמו כן, חלה תב"ע 432 לפיה "המגרש הנדון מצוי בתחום שטח המותחם בקו שחור המסומן כ'שטח מיוחד' והמוגדר כ'שטח שעליו לא חלה תכנית זו'" ( שם, סעיף 46). יתר על כן, לטענת המשיבות 1 ו-2 "האזור בו מצוי המגרש הוחרג מסביבתו כבר בשנת 1930 כך על פי מפה היסטורית וכן הוחרג בשנת 1960 על פי תכנית 432" ( שם, סעיף 49).

טענות הצדדים

העותר מעלה טענות קשות נגד המשיבות, לפיהן "הרשויות גמרו אומר ושילבו ידיים כדי להכשילו ולהפוך אותו בעל כורחו לעובר על החוק, כך שיבין כי מגרשו קניינו אבן היא שאין לה הופכין ועליו להסתלק ולמסור את המפתחות" ( עתירה מתוקנת, סעיף 30).
לטענתו, הרקע לכך הוא סכסוך בינו לבין המשיבה 3 על מקרקעין בשטח 30 דונם ( שהמגרש עליו מצוי המוסך הינו " מובלעת" בשטח זה), המוכרים בכינוי " הפילבוקס" מול משרד הרישוי בחולון. לגרסת העותר, מקרקעין אלה אמנם מצויים כיום בבעלות המדינה, אלא שהם היו בבעלות סבו המנוח, אשר "בשנת 1964 ... ביחד עם המנוח ירקוני שלום, הקימו מוסך לרגל מעבר משרד הרישוי למושבו היום בחולון וזאת על שטח של כ- 1000 מ"ר על חלק מחלקות 17, 20" ( שם, סעיף 20).
העותר מעלה תמיהה, כיצד נבנים מבנים רבים בשכנות צמודה למוסך, בין היתר עבור: עיריית תל אביב, משרד התחבורה, רשת קניונים " יוחננוף" ועוד, בעוד מגרשו הוחרג וכונה " מיוחד", ואכן "קיבל טיפול ' מיוחד' של ' עיקור וסירוס'...", כלשון העותר (שם, סעיף 42) .

המשיבות דוחות את טענות ה"קנוניה" ( כלשון המשיבה 3, תגובה מקדמית סעיף 53), וטוענות כי התנגדותן נובעת מטעמים עניינים גרידא.
כאמור לעיל, לטענת המשיבות 1 ו-2 מדובר במגרש שהוחרג מסביבתו כבר בשנת 1930, והסיבה בעטיה לא ניתן ואף אין אפשרות ליתן לעותר רישיון עסק נעוצה בבנייה בלתי חוקית במקרקעין, נגדה תלויים ועומדים צווי הריסה תקפים. לשיטתן, "סירוב האגף לרישוי עסקים ליתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה, מהווה החלטה סבירה המצויה בגדר מטרות חוק רישוי עסקים ולפיכך אין כל עילה להתערב בשיקול דעתן" ( תשובה לעתירה המתוקנת, סעיף 75). כאסמכתא, מפנות המשיבות 1 ו-2 לרע"פ 2885/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מוסא דכה (להלן: "עניין דכה").
המשיבה 3 טוענת כי רישוי עסקים אינו בסמכותה וכי עניינו של העותר זר לה, שכן "העותר מצרף כנספח 25 לעתירה, מכתב ב"כ המשיבות 1-2 ממנו משתמע כי הרשות לא תחתום על הבקשה לשימוש חורג לקבלת רישיון עסק למוסך ... לא מצאנו פנייה של המשיבות 1-2 בעניין, לא מצאנו תגובה של הרשות בעניין וכך או כך – אין זו החלטה הניתנת לתקיפה בבית משפט נכבד זה" (תגובה מקדמית, סעיפים 45-46). לשיטת המשיבה 3, על העותר לסיים להסדיר את זכויותיו במקרקעין ולהגיש בקשה, וככל שהמענה לה לא ישביע את רצונו יוכל לפנות לערכאה המתאימה. זאת ועוד, לו סבר העותר שמדובר ב"החלטה", הרי שהיה עליו לתקפה בתוך 45 ימים והדבר לא נעשה. לבסוף, טוענת המשיבה 3 כי "מדו"ח פיקוח נראה כי השימוש במקרקעין היום הינו למוסך ומכירת כלי רכב שעברו שיפוץ. השימוש המותר במקרקעין הינו לשימוש מוסך בלבד והעובדה שבמקרקעין פועל עסק מכירת מכוניות מהווה שימוש חורג, מפר את חוזה החכירה, ומקנה לרשות אפשרות לבטלו" ( שם, סעיף 51).

דיון והכרעה

בדיון האחרון שהתקיים במעמד הצדדים ביום 30.08.2018 הצטמצמה יריעת המחלוקת, שכן ב"כ העותר וב"כ המשיבות הודיעו כי הגיעו להסכמות עקרוניות.
ב"כ העותר, עו"ד כנען עומר , ציין כי "יש כאן הסכמה לאפשר לעותר חמש שנים שימוש חורג, למוסך" ( פרוטוקול, עמ' 12 שורה 17). ב"כ המשיבות 1 ו-2, עו"ד הדר ברנט, מסרה כי "אין לנו שום התנגדות לקיומו של המוסך ואישור העסק. אנו עומדים על קיומו של הצו השיפוטי" ( פרוטוקול, עמ' 13 שורה 3). ב"כ המשיבה 3, עו"ד שלומית ארבל, הבהירה כי "לרשות אין התנגדות עקרונית. הנקודה היא שהיה פס"ד ובכפוף לפינוי הפלישה, לא אמורה להיות התנגדות עקרונית. הפלישה היא למקרקעין הסמוכים למוסך ... מר דלק רלוונטי לעניין הפלישה. הוא צריך לפנות את הדברים שנמצאים במקום ... לאחר הפינוי ניתן יהיה לקבל את ההסכמה" ( פרוטוקול, עמ' 14 שורות 2-7).

דא עקא, ניסיון ליצוק תוכן להסכמות עקרוניות אלה עלה בתוהו, והסיר את המסכה ממצגן של המשיבות, כאילו אין מניעה של ממש שהעותר יקיים את המוסך במקרקעין. ב"כ המשיבות 1 ו-2 נתנה הסכמתה לכך שכל המבנים שנבנו לפני שנת 1994 יאושרו, משום שבשנה זו אושר, בפעם האחרונה, שימוש חורג. אלא, שב"כ העותר הבהיר כי המבנים המצויים כיום נבנו בשנים 1995-1996, ומרשו רכש את הזכויות ( באמצעות אחותו, ש.ד.) לאחר מכן, בשנת 1997 ( פרוטוקול, עמ' 14 שורות 14-28). בתשובה לכך, טענה ב"כ המשיבות 1 ו-2 כי אין מקום לחתור תחת "צו שיפוטי, שניתן בהסכמה" ( פרוטוקול, עמ' 14 שורה 32), וב"כ העותר הצהיר כי "אנו נקיים את הצו ונפעל על פי חוק", ותמה: "אבל מדוע המגרש של העותר נצבע כמגרש מיוחד?" ( פרוטוקול, עמ' 15 שורות 1-3).

תמיהה זו מוצדקת מאין כמוה. בהתחשב בכך שאין מחלוקת כי המקרקעין עליהם מצויים המבנים סומנו כ"שטח מיוחד", ברי כי הריסתם של המבנים הקיימים תותיר את העותר בפני שוקת שבורה. הליכי הכנת התכנית המפורטת למע"ר בן צבי, המקודמים משנת 2015, טרם הושלמו, ומנגד סעיף 15 לתכנית 432 החלה על המקרקעין קובע כי: "באזור זה לא ינתן היתר בניה כל עוד לא תוכן תכנית מפורטת המלווה תכנית בינוי" ( ראו סעיפים 44-47 לתשובה לעתירה המתוקנת מטעם משיבות 1-2).

דרישתן של המשיבות 1 ו-2, שמחד גיסא עומדות בתוקף על הריסתם של המבנים הבלתי חוקיים, ומאידך גיסא אינן מותירות לעותר כל אפשרות ממשית לבנות ולקיים את המוסך בהתאם לחוק, אינה מתקבלת על הדעת. מצב דברים זה יוצר פגיעה בלתי מוצדקת בקניינו של העותר, המבקש להוסיף ולקיים את המוסך שנוהל במקום עשרות שנים קודם לכן. במיוחד כך, לנוכח טענותיו של העותר לקיומם של מוסדות ציבור ועסקים רבים נוספים בשכנות למוסך שהוקמו במועד מאוחר יותר, טענות אשר נותרו ללא מענה בתגובות המשיבות בכתובים כמו גם בדיון לפני ( ראו פרוטוקול, עמ' 15). ודוק, מסקנה זו תקפה גם בהנחה שהצו השיפוטי ניתן בהסכמת העותר.
במאמר מוסגר ולמען הסדר הטוב יוער, כי בפרוטוקול הדיון שעליו סומכות המשיבות 1 ו-2 (ראו: פרוטוקול מיום 05.09.2007 של בית המשפט לעניינים מקומיים ת"א ( בפני כב' השופטת איילה גזית) בתיק ב 9657/05 מדינת ישראל נ' יוסף דלק ואח') נמחקו בהסכמת המבקשת שלושה מן המשיבים ובהם העותר בפתח הדיון. ברם, בנסיבות העניין ולנוכח הצהרת בא כוחו כי בכוונתם לקיים את הצו, מקובל עלי כי עסקינן בצו הריסה מוסכם.

לנוכח המסקנה אליה הגעתי, נותר לבחון את שאלת הסעד.

בעתירה המקורית, ביקש העותר להנפיק לו רישיון עסק, לקדם תב"ע מפורטת על מנת שיתאפשר לו לקבל היתר בניה, או ליתן לו כל סעד אחר, כשבעתירה המתוקנת ציין כי גם שטח קרקע חלופי שבו יוכל לקיים את המוסך הינו פתרון המתקבל על דעתו.
אך מובן, כי הקצאת קרקע חלופית הינו סעד החורג מסמכותו של בית משפט זה. בדומה, אין באפשרותו של בית משפט זה לבטל את צו ההריסה או להורות לרשות להנפיק רישיון עסק למוסך המתנהל במבנה בלתי חוקי ( ראו פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין דכה הנזכר בטיעוני המשיבות 1 ו-2).
מנגד, עמדתן של המשיבות "מוצדקת היא, אך בלתי צודקת", כלשון כב' השופט פינשטין בת"א ( רח') 2410/03 מינהל מקרקעי ישראל נ' עובדיה פילו ואח' ( פסק הדין מיום 06.01.2009; פורסם באתר " נבו"). ויובהר, כי אין כוונה להשוות את נסיבות ענייננו עם אותו מקרה, ואזכור פסק הדין נעשה רק כדי להביא את הדברים בשם אמרם.
במצב הדברים שלפני, הסעד היחיד שיש בידי בית משפט זה ליתן לעותר הוא להורות למשיבות לקדם תב"ע מפורטת, אלא שלטענת המשיבות תכנית שכזו מקודמת משנת 2015. מתוך הבנה למורכבות התכנון ומתוך רצון לאפשר לרשויות התכנון להשלימו כדבעי, ובשל החשש כי הליכים אלה עלולים להימשך שנים רבות, אני מורה למשיבה 2 להשלים את עריכת התכנית המפורטת בתוך חמש שנים. כל עוד יימשכו הליכי התכנון ובמשך שנה מסיומם, יהיו מנועות כל המשיבות מלנקוט הליכים כלשהם נגד העותר בקשר למוסך, ככל שהליכים אלה נוגעים לנסיבותיה של עתירה זו.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' תשרי תשע"ט, 09 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.