הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 26831-07-19

לפני
כבוד ה שופטת עמיתה יהודית שטופמן

עותרים

גבריאל ברון ו-142 אח'
כולם ע"י ב"כ עו"ד חמי אורן ושירלי תומר
מרח' דובנוב 10, תל-אביב
טל': 03-XXX661; פקס: 03-XXXX662

נגד

משיבים

1.ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב
2.עירית תל-אביב-יפו
שתיהן ע"י ב"כ עו"ד חגית המאירי-פרלרוט ואח'
השירות המשפטי, בנין העירייה
טל': 03-XXXX248; פקס: 03-XXXXX113
3.משרד התחבורה/המשרד הראשי
4.הועדה המחוזית לתכנון ובניה -תל אביב
שניהם ע"י פרקליטות מחוז תל-אביב – אזרחי
מרח' מנחם בגין 154, תל-אביב
טל: 073-XXXX222; פקס: 02-XXXX005

פסק דין

נושא העתירה:

עתירה כנגד החלטת הועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (להלן: " המשיבה 1" או " הועדה המקומית") מיום 20.3.2019, וההבהרה שנשלחה מטעמה לעותרים , ביום 12.5.2019.

העותרים מבקשים כי תבוטל ההחלטה בהתנגדות והחלטת ההבהרה, וכי בית המשפט יורה כי היתרי הבניה במגרש הציבורי יהיו כפופים לכל המגבלות הקבועות בתכנית תא/2196/ב' (להלן: " תכנית 2196 ")

לחלופין, טוענים העותרים כי דרישת השלביות ב תכנית טרם קוימה, ומשכך לא ניתן להוציא היתרי בניה למגרש.

העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה:

העותרים הם בעלי דירות בפרויקט "סביוני רמת אביב" (להלן: "הפרויקט"). הפרוייקט ממוקם בסמוך לצומת הרחובות ש"י עגנון ודרך נמיר (להלן: "הצומת"), ובצמידות למגרש ציבורי מס' 14 (להלן: "המגרש"). עיריית תל אביב יפו היא בעלת הזכויות במגרש (להלן: "העירייה" או "המשיבה 2").

בשנת 2006 המליצה הועדה המקומית על הפקדת תכנית 2196. הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: "המשיבה 4" או "הועדה המחוזית"), אישרה את התכנית והפקידה אותה. ביום 9.8.2006 פורסמה התכנית למתן תוקף.

תכנית 2196 מסמנת את המגרש בייעוד לבנייני ציבור, וכוללת מגב לות ספציפיות בנוגע לבנייה במגרש, ביניהן מגבלות על נפח הבנייה המותר, תנאי הבנייה (כמו מיגון אקוסטי) ואיסור שימושים ל"גני ילדים, בתי ספר או שימושים אחרים ש החצר מהווה חלק בלתי נפרד מהפעילות הכלולה בהן" (ראו ס' 10.4 לתקנון תכנית תא/2196/ב', מצורף כחלק מנספח ג' לעתירה ) (להלן: " המגבלות"). כמו כן, סעיף 10.4.ח (שם, בעמ' 6) קובע כדלקמן:

"הבניה במגרש הציבורי תעשה בשני שלבים: בשלב הראשון ניתן יהיה להוציא היתר בניה בשטח המסומן I. גבולו המזרחי של שטח זה יהיה בהתאם לגבול המערבי של יעוד שטח ציבורי פתוח מוצע כמסומן במצב הקיים בתשריט. מחוץ לשטח זה יותרו גינון וחניה על קרקעית מעבר לתקן הדרוש. בשלב השני, לאחר השלמת תכנון צומת נמיר ש"י עגנון באישור משרד התחבורה תותר הבניה בכל המגרש הציבורי. מיקום המבנה והמרתפים במסמכי היתר הבניה יותאמו לתכנון הצומת כפי שיאושר ע"י משרד התחבורה." (להלן: "סעיף השלביות").

ביום 2.10.2018 הפקידה הוועדה המקומית את תכנית מק/4827. תכנית זו כללה, בין היתר, את ביטולן של המגבלות (להלן: "תכנית 4827") וכן את ביטולו של ה מחלפון שסומן בצומת סמוך לפרויקט (להלן: " המחלפון"). התכנית ביקשה גם להחיל על המגרש את תכנית תא/מק/צ', שהיא תכנית כלל עירונית, לשטחים למבנים ומוסדות ציבור (להלן: "תכנית צ'").

ביום 2.12.2018 הגישו ה עותרים התנגדות לתכנית 4827, בה טענו כי הועדה מקומית אינה מוסמכת להפקיד ולאשר תכנית אשר מבטלת מחלפון, שתוכנן בתכנית היררכית גבוהה יותר, תכנית מתאר תא/5000, ובהסתמך על תשתית עובדתית שגויה. בנוסף, טענו העותרים כי תכנית 4827 מבטלת את סעיף השלביות, מרחיבה את השימושים האפשרייםבמגרש, מגדילה את נפחי וזכויות ה בניה, ומשכך חורגת ממתחם הסבירות, ועתידה לגרום לעותרים נזקים כבדים כמו מטרדי רעש, חסימות אור, נוף ואוויר, ו כן בעיות חניה קשות להלן: " ההתנגדות").

המפקחת על התעבורה במחוזות תל אביב והמרכז, גב' טופז פלד, כנציגת משרד התחבורה, שלח ה למשיבות מכתב, ביום 27.2.2019, בו ציינה כי הושלם תכנון צ ומת ש"י עגנון (להלן: "מכתב משרד התחבורה").

ביום 20.3.2019 התקבלה ההתנגדות, ובהתאם החליטה הוועדה המקומית לבטל את תכנית 4827. הוועדה ציינה בהחלטתה זו, כי " חוות הדעת שהתקבלה מנציגת משרד התחבורה מאפשרת, ע"פ הוראות תכנית 2196 ב', להוציא היתר בניה בשטח ביעוד מבני ציבור " (ראו החלטת הוועדה המקומית מיום 20.3.2019, בעמ' 93, מצורף כנספח א' לכתב העתירה) (להלן: "ההחלטה בהתנגדות").

ביום 14.4.2019 פנו העותרים לעירייה בבקשה למתן הבהרה בנוגע להחלטה בהתנגדות.

ביום 12.5.2019 השיבה הוועדה המקומית לעותרים, והבהירה כי תכנית צ' חלה על שטחים ציבוריים, ולכן ניתן ליישם את מלוא זכויות הבניה והשימושים הקבועים בתכנית זו (להלן: "ההבהרה").

על ההחלטה בהתנגדות מיום 20.3.2019 וכן על ההבהרה שניתנה לעותרים ביום 12.5.2019 הוגשה , כאמור, העתירה שב פני.

טענות הצדדים:

העותרים;

העותרים טוענים כי המגבלות הספציפיות שנכללו בתכנית 2196, נקבעו בשל מאפייניו המיוחדים של המגרש ומיקומו בצמוד לצומת סואן. העותרים מפנים לדיון במועצה הארצית מיום 28.7.2005 בו הועלו המגבלות שיש להטילן, כדי להבטיח שתכנון המחלפון בצומת לא יפגע ( ס' 21 לכתב העתירה). לטענת העותרים, הועדה המקומית מקדמת את הוראותיה של תכנית 4827, ובכך מתעלמת מביטולה, מתעלמת מהשיקולים שעל בסיסם נקבעו המגבלות בתכנית 2196 וחורגת מסמכותה.

העותרים סבורים כי העדפת תכנית צ' על פני תכנית 2196 מהווה טעות משפטית. העותרים טוענים כי במצב של סתירה בין תכניות במדרג נורמטיבי זהה, יש לבחור פרשנות המיישבת בין התכניות, וככל שלא ניתן למצוא פרשנות כזו, התכנית הספציפית היא שתגבר על התכניות הכללית. לטענת העותרים, תכנית 2196 היא ספציפית, ולכן היא גו ברת על הוראות תכנית צ' הכללית (ס' 13 לעתירה). לטענת העותרים, מסקנה אחרת תהיה מנוגדת למדרג הנורמטיבי של תכניות המתאר, הקבוע בחוק התכנון והבניה. כמו כן, העותרים טוענים כי הוועדה המחוזית בחנה באופן נקודתי את המגרש וקבעה את ההגבלות, בניגוד לתכנית צ' , שלא נערכה לאחר בדיקה פרטנית של המגרש.

לטענת העותרים אם הוועדה המקומית הייתה סבורה כי אין תחולה למגבלות החלות מכוחה של תכנית 2196, לא הייתה מפקידה את תכנית 4827. העותרים טוענים כי הפקדתה של התכנית מהווה הודאת בעל דין כי תכנית 2196 גוברת על תכנית צ'.

לטענת העותרים, החלטת הוועדה המקומית לפיה ניתן להוציא היתרי בניה מכוח תכנית צ', מהווה החלטת רשות מנהלית שאינה מבוססת על תשתית ראייתית הולמת. כך, למשל, טוענים העותרים כי הוועדה המקומית לא שקלה את ההשלכות התחבורתיות של ביטול המחלפון , ב יניהן עומסי תנועה וחניה.

לחלופין, טוענים העותרים כי מאחר שלא הושלם תכנון המחלף, לא התקיים סעיף השלביות ולכן לא ניתן להוציא היתרי בניה למגרש. העותרים מדגישים כי רק ביטול סטטוטורי של המחלפון, יכול להחליף את הדרישה להשלמת תכנונו.

העותרים טוענים כי הסתמכו על תכנית 2196 שהייתה בתוקף בעת רכישת הדירות, ואם היו יודעים כי קיימת אפשרות, שיוקמו במגרשים הצמודים לנכסיהם , בניינים שלא בהתאם למגבלות, וכן כי יבוטל המחלפון המתוכנן, רבים מהם לא היו רוכשים את דיר ותיהם.

לטענת העותרים, הסתמכות המשיבות 1–2 בסיכומיהן על הוראות תכנית "תמ"א 42 – תכנית מתאר לתחבורה יבשתית" (להלן: "תכנית תמ"א 42"), היא מטעה. זאת, מאחר שהמדובר בתכנית הנמצאת בשלבי תכנון, ואין לדעת מה יהיו הוראותיה , אם וכאשר תאושר. כמו כן, טוענ ים העותרים כי רק המועצה הארצית מוסמכת לאשר סטייה מתכנון המחלף בצומת , וכי המשיבות נקטו במסלול עוקף, לא חוקי , לביטול המחלפון.

מכל המפורט, טוענים העותרים כי הועדה המקומית חורגת מסמכותה וממתחם הסבירות, ופועלת בניגוד לחובתה כרשות מנהלית.

המשיבים:
המשיבות 1–2

המשיבות טוענות כי הוראות תכנית צ' גוברתו על הוראות תכנית 2196, ולטענות העותרים בעניין זה אין כל אחיזה משפטית.

המשיבות טוענות כי יש להחיל את כללי היסוד בפרשנות במשפט על פרשנות תכניות, מאחר שדינן כחיקוק. לטענות המשיבות, פרשנות מורכבת מלשון הנורמה, מטרתה ושיקול דעת שיפוטי. לטענתן, בהתאם ללשון סעיפים 1.6 ו-2.1 לתכנית צ', עולה כי מטרת תכנית צ' להחליף תכניות אזוריות ונקודתיות, ולעדכן הוראות וקביעת תנאי ם באשר ל הקמת מבנים ומוסדות ציבור, על מנת לנצל ניצול אופטימלי את הקרקע.

המשיבות סבורות כי גם ההבהרה הקבועה בתכנית צ', לפיה אם בתכנית מאושרת קודמת נקבעו הוראות מיטיבות, הן יגברו על הוראות תכנית צ', אינה מסייעת לעותרים. זאת מאחר שלטענת המשיבות יש להעדיף הוראות המיטיבות עם השימוש הציבורי, כשמדובר במ גרשים שיעודם ציבורי, ולא הוראות המיטיבות עם זכות הקניין של העותרים. המשיבות טוענות כי יש להעדיף את פרשנותן להוראה זו , מאחר שהוועדה המקומית היא הרשות המינהלית בעלת המומחיות בעניין.

לחיזוק טענה זו, מפנות המשיבות לתכנית תמ"א 42 "המקודמת בימים אלה" (ס' 10 לסיכומים מטעם המשיבות 1 ו-2 מיום 9.1.2020). המשיבות סוברות כי תכנית זו משקפת את מגמות התכנון לשנת 2019, אשר מבקשות לעודד תנועת הולכי רגל, רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית, תוך צמצום שימוש בכלי רכב פרטיים. עוד טוענות, כי עיון בתכנית תמ"א 42 מלמד כי דרך נמיר הוחרגה מרשת הדרכים הארצית , וא ינה כוללת כל מחלף.

לטענת המשיבות, ככל שסברו העותרים כי אין מקום להוסיף על השימושים המותרים או להגדיל את היקפי הבניה במגרש, היה עליהם להגיש התנגדות לתכנית צ'.

יתרה מכך, לטענת המשיבות, אף אם ימצא כי תכנית 2196 היא הגוברת, התקיימו תנא י סעיף השלביות וניתן להוציא היתר בניה, זאת מאחר שהתקבלה עמדתו של משרד התחבורה המאשרת את השלמת תכנון הצומת, בהתאם לנדרש בסעיף. המשיבות מעירות כי תכנון הצומת אינו מחייב מחלפון.

המשיבות טוענות כי מאחר שניתן להוציא היתרים מכח תכנית צ', אין צורך בקידומה של תכנית נוספת לשם הקמת בית הספר. בנוסף, טוענות, כי תכנית לביטול מחלפון אינה בסמכות הועדה המקומית אלא המועצה הארצית, ואולם לטענתן אין בכך כדי לגרוע מסמכותן לפעול בהתאם לתכנית 2196 ותכנית צ'.

המשיבות טוענות כי העותרים מציגים את עתירתם כאילו מופנית כנגד הליכי תכנון, אולם , לדעתן, העתירה היא כנגד הליכי רישוי והוצאת היתרי הבנייה. לפיכך, טוענות המשיבות , המדובר בעתירה תאורטית.

המשיבות טוענות כי ההחלטה באשר להקמת בית הספר היא החלטה סבירה בנסיבות העניין. לטענת המשיבות, לשינוי ההחלטה יהיו השלכות תכנוניות וכלכליות, ביניהן פגיעה בתלמידים העתידים ללמוד בבית הספר, כמו גם באינטרס הציבורי שבהקמתו.

המשיבים 3–4

המשיבים טוענים כי עיקרה של העתירה הוא בשאלה האם מכתבה מיום 27.2.2019, של מהמפקחת על התעבורה במחוזות תל אביב והמרכז , עונה על הגדרת השלביות, בסעיף השלביות.

המשיבים מציניים כי אין להם עמדה לגופה של העתירה, בפרט כאשר לא מבוקש כנגד המשיבים כל סעד אופרטיבי , ואין החלטה של המשיבים אשר נתקפת במסגרת העתירה.

לטענת המשיבים, העתירה בענייננו מוקדמת, משטרם התבקש היתר בניה.

לעמדת המשיב 3, בעת כתיבת המכתב, הובעה עמדתו העקרונית לפיה לא נכון להקים מחלפון בצומת נכון למועד כתיבת ההבהרה. לטענתו, גם עתה אין צורך בתכנון מהותי של הצומת בעתיד, אלא אם יקודם תכנון להעדפת תחבורה ציבורית בראיה כוללת בהמשך.

מכל המפורט, טוענים המשיבים כי אין בין העותרים לבינם כל עילה או יריבות, ויש לסלק כנגדם את העתירה.

דיון והכרעה:

עתירה מוקדמת ותיאורטית

המשיבים טוענים כי מאחר שטרם נתבקש היתר בניה, מדובר בענייננו בעתירה מוקדמת, הדנה באופן תיאורטי במדרג נורמטיבי של תכניות, ובאופן החלתן על מקרקעין עם ייעוד ציבורי.

ככלל, עתירה המוגשת לבית המשפט לפני שהרשות המוסמכת קיבלה החלטה סופית לגוף העניין, היא עתירה מוקדמת שבית המשפט לא יידרש לה . כמו כן, "לא מן הנמנע שעתירה מסוימת תהא עתירה תיאורטית - קרי עתירה שאינה נדרשת לפתרון סכסוך בר קיימא בעת העיסוק בה, וכן עתירה מוקדמת, המוגשת לבית המשפט בטרם קיבלה הרשות המוסמכת החלטה סופית לגופו של עניין (אליעד שרגא ורועי שחר המשפט המנהלי, כרך II – עילות הסף 190 (2008)). נוכח הקירבה הרעיונית הקיימת בין שתי עילות הסף הללו, פעמים רבות אף מתנהל הדיון בהן בצוותא חדא" (בג"ץ 8145/19 ד"ר ברי נ' היועץ המשפטי לממשלה , ס' 8 לדבריה של כב' הנשיאה א' חיות (פורסם בנבו, 02.01.2020)).

גם אם השאלה המשפטית היא עקרונית, היא תיאורטית בעיקרה, ואינה נדרשת להכרעה בשלב זה . משטרם התבקש היתר בניה, העתירה היא מוקדמת , והנתונים שביסוד העתירה עשויים עוד להשתנות. כלל הוא, שבית המשפט רשאי לדחות עתירה מוקדמת על הסף (יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ג 1865 (2014)).

אף על פי שאני סבורה שיש ממש בטענת הסף שהעלו המשיבים, סבורה אני כי יש לדחות את העתירה גם לגופה, ואבהיר.

תכנית צ'

אין חולק כי המגרש הוא "שטח לבניני ציבור". כמו כן, אין חולק כי מכח תכנית צ' ניתן להוציא היתרים או הרשאות.

אכן, כפי שטוענות המשיבות, תכנית צ' קובעת את יחסה לתכניות מאושרות אזוריות, ומבהירה כי היא מעדכנת אותן. כך, ניתן ללמוד מדברי ההסבר של התכנית :

"שטחים למבנים ומוסדות ציבור הינם בעלי משקל רב בתכנון שימושי הקרקע בעיר ותפקידם לענות על צרכים ציבוריים המתהווים לאורך השנים. ... מספר התכניות החלות על שטחי לבניני ציבור בעיר הינן רבות. במרוצת הזמן נתגלעו קשיים שונים בהוצאת היתרי הבניה בכל העיר וזוהה הצורך בעריכת תכנית כלל עירונית לשטחי ציבור בעיר התואמת למציאות ולנורמות התכנון העדכניות. תכנית זו באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר זמן, ולעדכן את הוראות הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצית להם . הכל מתוך ראייה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים . ... תכנית זו הינה תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת אשר קובעת זכויות בניה והוראות בינוי לכל המגרשים בעלי ייעוד קרקע למבנים ומוסדות ציבור בעיר." ( הדגשות שלי – י.ש.) ( ראו הוראות התכנית לתכנית מס' 507-0271700 – תא/מק/'צ' – תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור מחוז תל-אביב, מיום 21.6.2016 (להלן: " הוראות תכנית צ'") בעמ' 2).

כמו כן, נקבע כי מטרת התכנית היא כדלהלן:

"1. עריכת תכנית מתאר עירונית מפורטת לכל השטחים למבנים ומוסדות ציבור בעיר אשר תתקן ותחליף תכניות אזוריות ונקודתיות החלות באיזורים שונים בעיר. התכנית תאפשר הוצאת היתרי בניה.
2. עדכון וקביעת הוראות ותנאים להקמת מבנים ומוסדות ציבור..." (הדגשה שלי – י.ש.) (שם, בעמ' 9).

צודקים העותרים בטענתם כי תכנית 2196 היא תכנית נקודתית, ואולם, כאמור, תכליתה של תכנית צ' היא ליצור תכנית כוללת ואחידה, אשר תחול על כל שטחי הציבור בעיר , תעדכן ותחליף הוראות של תכניות ספציפיות קודמות. אמנם, תכנית צ' מתייחסת במישרין לתכניות מאושרות קודמות אשר תהיה כפופה להן, אך תכנית 2196 אינה נמנית על תכניות אלה (שם, בעמ' 5).

לפיכך, נראה כי תכנית צ' היא תכנית כוללת, שהוראותיה גוברות על תכנית קודמות , לרבות על הוראות תכנית 2196, והיא מאפשרת הרחבת השימושים במגרש , כמו ג ם שינוי היקפי הבניה בו, וכן הוצאת היתרי בניה מכוחה.

כן אעיר, כי אף אם הייתי מקבלת את טענתם של העותרים לפיה גוברות הוראות תכנית 2196, אני סבורה כי הושלם תכנון הצומת , ובהתאם התקיים סעיף השלביות. המחלפון, אף אם סוברים העותרים כי הוא הכרחי, אינו תנאי להשלמת תכנון הצומת . חזקה על משרד התחבורה כי הביא בחשבון את הצרכים התחבורתיים, ותיכנן את נתיבי התנועה והצומת בהתאם. על פי המכתב שהתקבל מנציגת משרד התחבורה , כמו גם מפרוטוקול הדיון מיום 10.11.2019, עולה כי בשלב זה תכנון הצומת הושלם, ויתרה מכך, נראה כי המחלפון, לפחות במועד זה, אינו מבוטל.

העותרים טוענים כי אילו היו יודעים שקיימת אפשרות להקמת בניינים שלא בהתאם ל מגבלות המצויינות בתכנית 2196 ,לא היו רוכשים את דירותיהם . אכן, שינוי תכנית שפורסמה ושעליה נסמכו אזרחים ובשל כך השקיעו ממונם ברכישת נכסים, איננו דבר של מה בכך. עם זאת, "דיני התכנון והבניה צופים, באופן טבעי, גם את האפשרות שתכנית מסויימת תבוטל על־ידי תכנית אחרת בעלת ״תפיסה״ שונה לגבי ניצול הבנייה והשימושים של הקרקע. תכניות המבטלות באופן טוטלי, או באופן חלקי, תכניות קודמות הינן תופעה שכיחה בנוף התכנון הישראלי" (הדגשה שלי – י.ש.) (אהרן נמדר "פגיעה במקרקעין על־ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ׳׳ה-1965: מהי 'תכנית' והשפעתן של מספר תכניות על הפגיעה " קרית המשפט ג 285, 311 (2003)).

ברי כי מוסדות תכנון רשאים, בנסיבות המצדיקות זאת, לשנות מהחלטותיהם, וכי גם תכניות סטטוטוריות אינן עומדות לעולם והן ניתנות לשינוי, בשל שינוי נסיבות, צרכים וטע מים אחרים הנעוצים בטובת הציבור. זאת, קל וחומר כשעסקנן בייעוד לבניני ציבור, כמו בענייננו: "אדם הרוכש דירה באזור עירוני לא יוכל להישמע בטענה המבקשת למנוע בשמו של עקרון ההסתמכות את שינוי המצב התכנוני ששרר בעת הרכישה. 'אין לעותר זכות קנויה כי לא יערך שינוי יעוד במקרקעין הסמוכים למתחם מגוריו, כל עוד השינוי מתבצע, כדין ועל פי הוראות חוק התכנון והבנייה' ... כך גם כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון כי תמורות חברתיות, כלכליות, סביבתיות ואחרות עשויות להוביל לאישור תכנית חדשה שתגדיל את נפח וגובה הבניה באזור מגוריו, שהרי 'דין התכנון הינו דין דינמי'" (עת"מ (מנהלי ירושלים) 990/06 ד"ר מרדכי יסלזון ואח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, ס' 12 לדבריו של כב' השופט מ' סובול ( פורסם בנבו, 30.03.2008)). זאת, גם בהתחשב בכך ש "נקודת המוצא הינה, שקרקע היא משאב מוגבל המחייב שימוש מושכל בו, תוך איזון בין צרכים ציבוריים ... במרכזו של התכנון הקרקעי לפי החוק הישראלי ניצבת המגמה לאיתור אופטימום השימושים ואינטנסיביות הבנייה בראייה מקומית, מחוזית וארצית. זכות הקניין של הפרט איננה נקודת המוצא לתכנון. זו מצויה במכלול הצרכים המצרפיים של החברה בכללותה ויכולתו של מתחם נתון לקיים חלק מצרכים אלו. מנקודת ראות תכנונית זו, רגולציה קרקעית השואפת לאופטימום, כפופה מעצם טיבה לשינויים נסיבתיים, לתובנות חדשות ולצרכים משתנים. לא רק שהוכרה זכותו של השלטון לשנות את מדיניותו מעת לעת, אלא אף קיימת חובה לעשות כן ולהתאים את ההסדרים השונים לתנאים ולנסיבות המשתנים ." (הדגשות שלי – י.ש.) ( שלום זינגר "עקרונות מוצעים לשינוי החקיקה בנושא פיצוי בגין פגיעות תכנוניות" מקרקעין ה(2) 41–42 (2006)).

לסיכום, מאחר שלא הוצא היתר בניה, העתירה היא מוקדמת ותאורטית בעיקרה .
בהיותה עתירה מוקדמת , עשויה היא בסופו של דבר להתייתר ( בג"ץ 9290/10 המרכז לפלורליזם יהודי - התנועה ליהדות מתקדמת בישראל נ' שר המשפטים ס' 2 לדבריו של כב' השופט נ' הנדל ( פורסם בנבו, 16.03.2011)). עם זאת, משמצאתי כי תכנית צ' היא תכנית כוללת, שהוראותיה גוברת על הוראות תכנית 2196, נראה לי כי יש לדחות את העתירה גם לגופה.

סוף דבר:

כמפורט בפסק הדין, העתירה נדחית.

אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ז בתמוז תש"ף, 19 ביולי 2020. בהעדר הצדדים.