הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 22554-07-19

לפני
כבוד ה שופט, סגן הנשיא קובי ורדי

העותר: עופר אבינרי
ע"י ב"כ עו"ד נאור יאיר ממן

נ ג ד

המשיבים: 1. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
2. מועצת רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד דורית (יפרח) דרורי

פסק דין

עתירה בה מבוקש להורות למשיבות לבטל ו/או להשהות את מכרז 285/18 שהינו מכרז לשיווק המקרקעין הידועים כחלקה 44 בגוש 7077 בשטח של כ-2.6 דונם ברחוב יצחק שדה בתל-אביב מתחם "חסן ערפה" (להלן: "המקרקעין") במחיר מינימלי של 77.7 מיליון ₪ (להלן: "המכרז") שהמועד האחרון להגשת ההצעות במכרז נקבע ליום 29/7/19 וזאת עד להכרעה בתביעות שהגיש העותר לבית משפט השלום בתל-אביב ב: ת.א 92-08-16 ו-ה.פ 16827-11-16.
כן מבוקש בעתירה להורות ולקבוע כי על רמ"י לפנות אל העותר כדייר מוגן ולהציע לו לרכוש את המקרקעין ולקבוע שעל רמ"י היה להעביר את בקשת העותר לועדת הפטור להקצות לו את המקרקעין בפטור ממכרז מכוח זכותו לדיירות מוגנת וכן לקבוע כי החלטת רמ"י לפיה זכות דייר מוגן לרכוש את הזכויות במקרקעין הינה זכות המוגבלת ל-400 מ"ר בלבד הינה החלטה שהתקבלה ללא סמכות חוקית ולחילופין חלה לכל היותר על נכסי מגורים ולא על נכסים עסקיים, כך שהעותר יכול לרכוש את כל הזכויות במקרקעין בפטור ממכרז כדייר מוגן.
לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכתובים החלטתי לדחות את העתירה.

מדובר בעותר שהגיש עתירה שהינה למעשה עתירה מוקדמת בזמן שהוא אינו כלל דייר מוגן ואין לו כל זכויות במקרקעין נשוא המכרז כשהוא פונה מהמקרקעין זה מכבר, הגיש הליכים משפטיים רבים שנדחו עד כה בכל הערכאות (לאחר שההליכים המשפטיים שנקטה אמו הפכו לחלוטים) המנסה לכפות על רמ"י למעשה לתת לו זכויות בקרקע בשווי של עשרות מיליוני ₪ בפטור ממכרז ובהנחה ניכרת כדייר מלא ולבנות בעצמו את המגדלים המתוכננים להיבנות במקרקעין כשלצורך הגעה למטרה זו עליו לעבור משוכות רבות שנראה כי יקשה עליו עד מאוד לצלחן.
התביעה שהגיש העותר כנגד רמ"י בבית משפט השלום בתל-אביב בת.א 92-08-16 הינה לפסק דין הצהרתי שהעותר הינו דייר מוגן ובעל זכות החזקה בנכס וזאת מכוח היותו דייר מוגן במקרקעין בשטח של כ-3 דונם כאשר זכויותיו בנכס עברו אליו מסבו אבנר אבינרי ז"ל שהיה לטענתו דייר מוגן משנה בנכס לאחר שבשנת 1973 רכשו סבו ואביו – גדעון אבינרי ז"ל זכויות דיירות מוגנת. יש לציין שבמסגרת תביעה זו הוגשה על ידי העותר גם בקשה לביטול הליכי הפינוי שלו (שכבר בוצעו) והשבת החזקה בנכס לעותר.
לשיטת העותר, הוא המשיך את עסקיו של סבו שהייתה לו זכות עצמאית במושכר לאחר שהיו בנכס שני בעלי זכויות עצמאיים (האב גדעון ז"ל והסב אבנר ז"ל) כאשר זכותו המקורית של אביו גדעון ז"ל, שנפטר ב-1983, עברה לאמו דבורה אבינרי שם נוהל עסק של חניה מצברים ואחסנה בעוד זכותו המקורית של סבו אבנר ז"ל, שנפטר בשנת 1987, עברה לו כעסק של בית מלאכה ותיקון רכבים וזכותו נגזרת מזכותו העצמאית של הסב שמשנפטר הסב המשיך את עסקיו ואת זכויות הדיירות המוגנת כאשר הוא עבד עם סבו בעסק עוד משנת 1985 והמשיך לפעול ולעבוד מאז פטירתו בעסק.
יש לציין כי במסגרת תביעת העותר בת.א 92-08-16 קיבל כבוד השופט יגאל נמרודי הדן בתיק, בהחלטתו מיום 11/4/19 את בקשת רמ"י לחיוב העותר בהפקדת ערובה כתנאי להמשך תביעתו תוך העמדת ערובה על סך של 60,000 ₪ להבטחת הוצאות רמ"י וציון שסיכויי התביעה נחזים בשלב זה ומבלי לקבוע מסמרות נמוכים.
כבוד השופט נמרודי מציין בהחלטה זו, בין היתר, כי לא ברור מדוע, במשך שנים, לא ביקש העותר להצטרף להליכים שניהלה אמו דבורה אבינרי לגבי הדיירות המוגנת ולא העלה את טענותיו לזכויות עצמאיות בנכס שהיה מושא ההליכים ושטענתו לקשר "מצומצם" עם אמו נחזית בעייתית, כאשר רמ"י נדרשת, לאחר שקיבלה פסק דין לטובתה לפינויה של דבורה מהנכס, לנהל הליך נוסף, ביחס לאותו נכס ומכוח אותה תשתית משפטית הפעם מול העותר שהיה מודע להליכים שנוהלו כנגד דבורה ביחס לנכס ונמנע מלעמוד על זכויותיו ובשעה היעודה.
כך מציין כבוד השופט נמרודי את סיכויי העתירה הנמוכים להוכחת טענות העותר לדיירות מוגנת משנה בהתחשב גם בגילו בעת פטירת סבו (בן 13) וטענתו להמשך העסקים מאז וכן מציין שבכל מקרה הנכס אינו קיים עוד.
ההליך הנוסף שהגיש העותר בבית משפט השלום בתל-אביב במסגרת ה.פ 16827-12-16 הינה בקשה בהולה לביטולו ולעיכוב ביצוע לביטול צו מינהלי לסילוק יד שהומצא לו ביום 16/11/16 וזאת מכוח חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע) וזאת עקב טענתו להיותו דייר מוגן בקרקע שיש לו זכות להחזיק במקרקעי ציבור.
בקשה זו נדחתה בהחלטה מפורטת ביום 14/3/17 של כבוד השופט אריאל צימרמן תוך ציון שהעותר הציג מידע חלקי ומגמתי מתוך תקווה כי יצליח לזכות בסעדים ולתקוע יתד ולו זמני במקרקעין באופן שייאלץ את בעלי הקרקע לשלם לו ממון רב על מנת לסלקו בלא צורך בעוד הליכים, תוך התייחסות גם לטענת העותר ל"הפרדת כוחות" בינו לאמו וקביעה שלא הייתה הפרדה שכזו ולא היה סכסוך כפי שנטען והעותר אף "לחם כארי, גאוות כל אם", על המשך ההפעלה המשותפת של חניון אבינרי והוא ואמו טענו יחדיו שכם אל שכם כשהעותר אף עשה דין עצמי והשתלט על קרקע וטענותיו לא מסתדרות עם טענת אמו דבורה בהליכים שניהלה שהיא המחזיקה ב-3 דונם.

כן ציין כבוד השופט צימרמן במסגרת החלטה זו כי לכאורה זכויותיו של העותר ושל אמו בנכס מקורן אחד וכן שתמוה כיצד העותר טוען לזכויות מכוח סבו בעת שהיה בן 13 במועד פטירתו ודומה שנדרש דור ביניים בדמות אמו כדי להמשיך בעסקים ולגבי אותו דור ביניים נקבע כבר כי הוא נעדר זכויות.
בר"ע על החלטתו של כבוד השופט צימרמן נדחתה בבית המשפט המחוזי על ידי כבוד השופטת אביגיל כהן ברע"א 68691-03-17 וקביעה זו הפכה לחלוטה בהחלטת בית המשפט העליון ברע"א 6841/17 עופר אבינרי נ' רשות מקרקעי ישראל (1/10/17).
כפי שפירטה רמ"י בתגובותיה בהליכים השונים וכפי שמפורט בהחלטות בתי משפט השלום, מדובר בעותר במי שנקט בהליכים משפטיים רבים וזאת לאחר שאמו דבורה אבינרי נקטה אף היא בהליכים משפטיים רבים ורק לאחר שנוצר מעשה בית דין בעניינה ונחסמה דרכה צץ העותר ומנסה כעת למעשה לפלס את דרכה ולתקוף את אותם הליכים משפטיים חלוטים באמצעותו.
כך ישנה קביעה חלוטה שזכות דיירות המשנה של דבורה אבינרי פקעה בשנת 1996 ושתביעת הפינוי כנגדה מתקבלת וזאת לאחר שבית המשפט העליון במסגרת רע"א 6716/15 דבורה אבינרי נ' אבלסון ואח' (18/11/15) אישר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בע"א (ת.א) 37837-08-14 קוריצקי נ' אבלסון (6/8/15) (כשאנוכי הייתי אחד מחברי ההרכב בערעור זה).
כך גם יש קביעה חלוטה לגבי פינויה של דבורה אבינרי מהנכס שאושרה בבית המשפט העליון ברע"א 4676/18 דבורה אבינרי נ' רמ"י (5/3/19).
דהיינו, מדובר לכאורה בהליכים שנוקט העותר, בעקבות זאת שכנגד אמו דבורה קיים מעשה בית דין ופסקי דין חלוטים לפינוי בניסיון ליצור למעשה יש מאין של זכות דיירות מוגנת שלכאורה, כפי שאף ציין כבוד השופט נמרודי שידון בתביעה בבית המשפט השלום, שהגיש העותר להצהיר שהינו דייר מוגן ולהחזרת החזקה וכפי שציין גם כבוד השופט צימרמן, בהליך הנוסף שנוקט העותר בבית המשפט השלום נראה שסיכויי ההליכים שנקט העותר בבית המשפט השלום נמוכים ואף קלושים.
זאת, כשנטען לזכות דיירות מוגנת משנית מכוח הסב אבנר שנטען שהייתה לו זכות עצמאית (ביחד עם זכות עצמאית אחרת של האב גדעון) והמשך העסקים במקום, כשנטען שהעותר עובד עם הסב מאז שנת 1985 דהיינו מעת שהיה העותר בן 11 ושהעותר המשיך להפעיל את העסק עם פטירתו של הסב בשנת 1987 עת היה בן 13 וקשה לקבל טענה שכזו, במיוחד משלא נטענה מעולם אלא נטען רק לזכויות של האם דבורה באותו השטח עד שלפתע, לאחר שנדחו טענותיה צצו טענות העותר וכנגד הנ"ל נראה גם שיכולה לקום אף מניעות והשתק ו/או מעשה בית דין עקב קרבה משפטית ומשפחתית.
כך גם מדובר לכאורה בעתירה מוקדמת שכן העותר "רותם את העגלה לפני הסוסים" באופן שבונה תילי תילים (ואף מגדלים באוויר תרתי משמע) על כך שיוכר כדייר מוגן ותוחזר לו החזקה בנכס שפונה (אליו גם פלש) וזאת בטרם החלה להתברר אף תביעתו בבית משפט השלום (התלויה בכך שיפקיד את סכום הערובה שנפסק בסך של 60,000 ₪) תביעה שטרם נידונה והוכרעה ולא בכדי המליץ לו כבוד השופט בכר בדיון ביום 19/5/19 בעתירה הקודמת שהגיש בעת"מ 10740-01-19 (להלן: "העתירה הקודמת") שכל עוד אין הכרעה בבית משפט השלום לעניין זכויותיו אין לו מה להמשיך בהליך דנן והעותר הסכים למשוך את העתירה ללא צו להוצאות, תוך שמירת טענותיו.
אמנם בזמן הדיון בעתירה הקודמת טרם פורסמה חוברת המכרז, אלא פורסם דבר המכרז בעיתונות ובאינטרנט והעותר תולה בכך את יהבו מדוע הגיש שוב את העתירה לאחר פרסום המכרז, אך נראה שבלי קשר לשאלת אפשרות הגשת הליך נוסף על ידו, מבחינה מהותית אכן מדובר בעתירה מוקדמת ולעותר אין כלל כיום זכויות של דייר מוגן וחזקה בנכס ונראה שהסיכוי לכך שבעתיד יוכרו זכויות אלו הינו קלוש.
לא זו אף זו, במסגרת העתירה הולך העותר צעד נוסף ויוצא מנקודת הנחה שהוא כבר דייר מוגן והחזקה הוחזרה לו ומבקש לחייב את רמ"י לפנות אליו כדייר מוגן ולהציע לו לרכוש את המקרקעין ולהקצותם לעותר בפטור ממכרז עקב היותו דייר מוגן.

העותר מודע להחלטת המגבילה רמ"י המגבילה את זכותו של דייר מוגן לרכוש זכויות במקרקעין ל-400 מ"ר בלבד ולכן הוא צריך להתגבר אף על כך ומבקש לבטל החלטה מנהלית זו (שאינה נוגעת רק אליו ויש לה השלכות רוחב רבות) בטענה שהתקבלה ללא סמכות חוקית ו/או בחריגה מסמכות ו/או בניגוד להחלטות מועצה/החלטות ממשלה.
כך גם סעיף 3 לחוק הגנת הדייר מחריג במפורש קרקע לא בנויה מתחולת חוק הגנת הדייר וכאן מדובר ב-2.6 דונם שמתוכם כ-1.2 דונם בבעלות רמ"י, כשהמכרז מתייחס רק לחלקה 44, בעוד השטח שהעותר טוען לו גדול יותר.
מדובר אם כן במשוכות רבות שעל העותר לעבור כדי שיוכל לממש את רצונו לבנות בעצמו את המגדלים שאמורים להיבנות על המקרקעין (20,000 מ"ר זכויות בניה) וכל זאת בזמן שהוא בכלל לא דייר מוגן וסיכוייו להיות כזה הינם קלושים.
מול סיכויים קלושים אלו עומד מכרז שאם תתקבל העתירה יכול להיות מעוכב שנים באופן שייפגע האינטרס הציבורי לפיתוח האיזור ובנייתו.
בנוסף, לעותר אין זכות מוקנית להישאר במקום גם אם היה דייר מוגן וגם אם יוכר בסופו של יום כדייר מוגן, שכן רמ"י יכולה להוציא את השטח למכרז גם כשיש דייר מוגן על הקרקע (כפי שהדבר גם נעשה במרכז נשוא העתירה).
דהיינו, גם אם תתקבל תביעת העותר והוא יוכרז כדייר מוגן הנזק שנגרם לו ניתן לפיצוי כספי כאשר ממילא רמ"י הייתה יכולה לפנותו לצורך בניה על המקרקעין.
כידוע לפי סעיף 131(10)(11) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") ניתן לפנות דייר מוגן ממושכר הכולל גם בית עסק בעילת פינוי עקב רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר תוך העמדת סידור חלוף לדייר המוגן, כך שבכל מקרה רמ"י יכלה לפנות את העותר גם אם היה דייר מוגן ולתת לו סידור חלוף ו/או פיצוי כספי וזה ניתן יהיה להיעשות גם אם תתקבל תביעת העותר בבית משפט השלום, כשהנכס כבר פונה ואין עליו כל עסק של העותר.
כך גם הוראות המכרז שפורסם לקחו בחשבון את ההליכים שמנהל העותר וציינו זאת מפורשות ומי שיזכה במכרז מודע לתביעותיו של העותר ולטענותיו להיותו דייר מוגן והוא זה שיישא באחריות לכך וצריך לקחת בחשבון את הנ"ל במסגרת הצעתו למכרז, כולל האפשרות שאם תתקבל תביעת העותר הוא יוכל לתבוע את זכויותיו בצורה זו או אחרת.
כך בסעיף 4.10.8 למכרז מצויין כדלקמן:
"4.10.8 מובא לידיעת המציעים כי במסגרת ת"א 92-08-16, נטען ע"י מי שהחזיק בעבר בחלק מהמגרש כי הוא דייר מוגן במקרקעין. יודגש כי באשר לאימו של התובע נקבע כבר בפסקי דין חלוטים כי היא איננה דיירת מוגנת במקרקעין וכי היא, כמו גם התובע, פונו מהמגרש זה לא מכבר. עתירות התובע כנגד פינויו מהמקרקעין נדחו. מובהר כי במסגרת בקשה להפקדת ערובה להוצאות שהגישה הרשות, נקבע על ידי בית המשפט בהחלטתו מיום 21/4/19 כי – "14. סיכומו של עניין זה, סיכויי התביעה נחזים, בשלב זה ומבלי לקבוע מסמרות, נמוכים. הם מצדיקים להורות על חיוב המשיב בהפקדת ערובה להבטחת החזר הוצאות המבקשת [היא הרשות], הנאלצת להידרש, פעם נוספת, לניהול הליך מורכב בעניינו של אותו הנכס ומכוח אותה תשתית משפטית". ההחלטה האמורה מצורפת כנספח י' לחוברת המכרז. זאת ועוד, מובהר כי המזמינה לא תמחה את ההליך המשפטי לזוכה במכרז והיא תנהל את התביעה עד להכרעה בה בפסק דין חלוט.
החוכר מצהיר ומתחייב כי אין לו ולא תהיינה לו כל תביעות ו/או טענות ו/או דרישות, כספיות ו/או אחרות, לרבות דרישה לביטול העסקה כלפי הרשות ו/או מי מטעמה בגין התנאים המפורטים לעיל".
כך גם מציין במכרז לגבי דייר מוגן אחר המצוי בשטח בסעיף 4.10.4:
"4.10.4 ידוע לזוכה כי בחלק מהמגרש מחזיק דייר מוגן וכי האחריות על פינויו מוטלת על הזוכה אשר לא יבוא אל רמ"י בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בעניין זה".
כך שניתן גם להוציא שטח מקרקעין למכרז שיש עליו דייר מוגן.
כך גם, הסיכוי שהמערער היה מקבל כדייר מוגן פטור ממכרז (שניתן במשורה) ועוד לשטח של מעל 400 מ"ר (וכאן מדובר ב-20,000 מ"ר) הינו קלוש ביותר (כשמדובר במחיר מופחת שניתן בהנחה לדייר מוגן) ולמעשה מדובר בעניין תיאורטי בטרם נקבעו כלל והוכרו זכויותיו כדייר מוגן והיקף הזכויות, כאשר העותר מנסה למעשה לתקוף ממצאים של פסקי דין חלוטים ולתקן טעויות שנעשו לשיטתו בפסקי דין אלו, תוך ניסיון לתקוף נהלים של הרשות בהקצאת מקרקעין הקבועים שנים רבות.
ברי גם כי זכויות הבניה העודפות (באלפי מ"ר) לא היו נמכרים בפטור ממכרז ובהנחה גדולה הניתנת לדייר מוגן באופן שיעשיר את העותר ויפגע בקופה הציבורית ובציבור, בהתחשב בכך שמדובר במקרקעי ציבור, כאשר דווקא העותר שטוען לאפליה (שלא הוכחה) ולפגיעה בשוויון מנסה לבטל את השוויוניות שבהנחיות, כשאין לו כל זכויות במקרקעין וכשחוק הגנת הדייר לא חל כלל על קרקע ריקה.
כל זאת גם מעבר לשיהוי הקיים לכאורה בהגשת העתירה כאשר גם לשיטת העותר חוברת המכרז פורסמה כבר ב-22/5/19.
מדובר במכרז בהיקף כספי אדיר (מוערך בכ-150 מיליון ₪) המצוי בעיצומו ימים ספורים לפני המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז שהתעכב כבר זמן רב עקב ההליכים המשפטיים שנעשו לפינויים של העותר ואמו שגרמו כבר נזקים כספיים לקופה הציבורית ואין כל הצדקה בנסיבות העניין לעיכובים נוספים ולכן דין העתירה להידחות.

לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

העותר ישלם למשיבות הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט תמוז תשע"ט, 22 יולי 2019, בהעדר הצדדים.