הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 58259-09-17

לפני
כבוד השופט הבכיר אליהו בכר

מערערת/עותרת

כאשר יחנו בע"מ
ע"י ב"כ משרד עוה"ד כץ גבע איצקוביץ'

נגד

משיבה

עיריית בת ים
ע"י ב"כ עו"ד יעקב רוזן ואח'

פסק דין

לפני ערעור וכן עתירה מנהלית שאוחדו לכלל דיון אחד ועניינן חיובי ארנונה בהם חייבה המשיבה את המערערת בהיותה מחזיקה בחניון מכוניות בתשלום המופעל על ידה בתחומי העיר בת ים, לשנים 2008-2015. תחילה הגישה המערערת ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית בת ים, מתאריך 24.11.16. לנוכח היות המחלוקת הנתונה בין הצדדים כזו המתייחסת בעיקרה להיות חיובי הארנונה רטרואקטיביים ולכן אינם בסמכות ועדת הערר, הגישה המערערת גם עתירה מנהלית בתאריך 2.1.2019 . הצדדים הבהירו, כי אין צורך בקיום דיון נוסף בעתירה ולפיכך ההכרעות ב ערעור המנהלי ובעתירה המנהלית ניתנות במשותף.

רקע
המערערת מחזיקה בנכס המצוי ברח' העצמאות 67 בבת ים המשמש אותה לפעילות של חניון בתשלום (להלן: "הנכס"). הנכס הינו חלק מקומפלקס מסחר רחב ממדים ובו עשרות עסקים ומשרדים רבים ו מעליו מגדלי מגורים. עד לשנת 2009 חויבה המערערת בארנונה בגין שטח של 2,761 מ"ר בסיווג "חניון במבנה"; שטח של 25 מ"ר לפי סיווג של "עסקים, משרדים" ושטח של 50 מ"ר בסיווג של "שירות לרכב, סיכה". בשנת 2009 הוגדל גודל הנכס לחיוב מ-2,836 מ"ר ל-5281 מ"ר ובעקבות מדידה חדשה זו חל שינוי משמעותי ב חיובי הארנונה של המערערת. בשנת 2011 ביצעה עיריית בת ים מדידה מחודשת של הנכס בעקבותיה תוקן שטחו והתווספו 563 מ"ר נוספים לנכס כמו כן תוקן החיוב רטרואקטיבית לשנות המס 2008 -2011. מדידה נוספת בוצעה בנכס בשנת 2014 אז הועמדו השטחים והסיווגים כדלקמן: שטח בגודל 5,318 מ"ר סווג כ"חניון במבנה"; שטח בגודל 669 מ"ר סווג כ"נכס אחר"; שטח בגודל 27.59 מ"ר סווג כ"עסק/משרד/חנות". סה"כ חויב בארנונה שטח בגודל 6,014 מ"ר. בשנת 2014 ערכה אף המערערת מדידה מטעמה וטענה, כי שטח הנכס אינו עולה על 5,895.7 מ"ר והוסיפה כי שטח נוסף בגודל של כ- 110 מ"ר מוחזק ע"י מחזיק אחר (אולם אירועים סוסייטי). בעקבות הסכמת הצדדים הגישה המערערת השגה לשומות הארנונה שהופקו לשנים 2008-2015. השגה זו נדחתה ע"י המשיבה והוגש ערר .

טענות המערערת בוועדת הערר
המערערת טענה בפני ועדת הערר כי החיוב שהושת עליה הינו רטרואקטיבי, כי העירייה פעלה בניגוד לחובות תום הלב, ההגינות והנאמנות המוטלות עליה, התעלמה מטענות המערערת לחלוטין ופעלה תוך התרשלות רבתי ועשיית עושר ולא במשפט. עוד טענה המערערת, כי החיוב שהוטל עליה רטרואקטיבית בגין הפרשי הצמדה וריבית הפיגורים הוטל שלא כדין ונועד להעשיר את קופת העירייה, למרות שהמערערת מעולם לא פיגרה בתשלומי הארנונה. עוד טענה לחיוב שונה עד שנת 2009 המהווה לטעמה הבטחה שלטונית. מעבר לאלה טענה המערערת, כי חלק מהנכס מוחזק ע"י חברה בשם סוסייטי ולא על ידה ולכן יש לנכות שטח מהנכס הנטען כמוחזק על ידה. לבסוף טענה, כי קיימת טעות באשר לגודל הנכס וסיווג ו או ביחס לחלקו.

טענות המשיבה בערר
העירייה טענה, כי חלק ניכר מטענות המערערת אינן מצויות בסמכות מנהל הארנונה ולכן גם לא בסמכותה העניינית של ועדת הערר לאור סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). כך לעניין היות החיוב בארנונה חיוב רטרואקטיבי פסול, כך גם לעניין היות החיוב בהפרשי ריבית והצמדה, חיוב שלא כדין, נושא הפרת ההבטחה השלטונית וכן טענות העותרת ל שינוי מדיניות או שינוי שיטת חישוב. מעבר לאלה גם טענה לחוסר סמכות הוועדה לדון בטענות הנוגעות לאי חוקיות צו הארנונה, והוסיפה סמכותה של וועדת הערר מסתכמת בדיון בנושאים עובדתיים וטכניים בלבד. בכל מקרה ציינה, כי התאמת חיוב הארנונה למצב העובדתי והמשפטי הנכון לנכס אינו מהווה חיוב רטרואקטיבי אלא תיקון שומה. עוד טענה, כי האינטרס הציבורי מחייב הטלת מס אמת מהמחזיקים בנכסים ואין סיבה להפלות איש לעומת רעהו. אינטרס זה מקדים את אינטרס ההסתמכות הנטען של המערערת. כך גם חי וב המערערת בהפרשי הצמדה וריבית הינו כדין בהתאם לסעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות, התש"ם-1980, הקובע כי המועד הינו זה שנקבע כדין לתשלום ולא המועד הראשון שבמקרה זה לא משקף את החיוב כדין. מעבר לכך טענה, כי אין לראות בתשלומי הפיגורים ענישה, אלא שמירה על ערכו הריאלי של תשלום הארנונה, מכאן שיש לשלם כחלק מהארנונה גם את ריבית הפיגורים במסגרת הליך תיקון השומה. עוד התייחסה לחובתה לתיקון השומה המתבקשת לאור דיני הארנונה, כי בפועל לא ניתנו כל התחייבויות למערערת בכל הקשור עם שיעור הארנונה, במיוחד לא מקום בו החיובים אינם תואמים את המצב בשטח, כי החיוב החדש שהושת על המערערת הושת בעקבות סקר נכסים שנערך ברחבי העיר וגילה כי המערערת עושה שימוש בשטחים גדולים מאלה עליהם שילמה ארנונה ובסיווגים שאינם תואמים את הסיווגים בפועל, ולפיכך תיקון השומה נעשה כדין. עוד הוסיפה, כי נתונה לה חזקת תקינות המעשה המנהלי. המשיבה הדגישה, כי אין מחלוקת למעשה שגודל השטח לחיוב הינו 6,014.70 מ"ר וכי המחלוקת מתייחסת לשאלה האם המערערת אמנם מחזיקה במלוא השטח וכן לשאלת סיווג השטח.

החלטת ועדת הערר
ועדת הערר, קיימה דיון ביום 7.7.15 ואף ערכה ביקור בנכס ביום 25.8.15. ביום 24.11.16 ניתנה החלטת הוועדה בה קבעה כי המשיבה חייבה את המערערת בתוספת ריבית פיגורים כדין לנוכח סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות, התש"ם-1980, מאחר והמועד לתשלום הינו זה שנקבע כדין ולא המועד הראשון שנשלח לחיוב שאינו משקף את החיוב כדין. עוד הוסיפה, כי חיוב בהפרשי הצמדה וריבית לא נועד אלא לשמור על ערכו הריאלי של חיוב הארנונה, כי חובת הרשות הינה לתקן את חיובי הארנונה מקום בו בנקודת זמן כלשהי מתגלה כי אינו כדין וכי יש לתקנו. אשר לטענה, כי קיים הסכם בין הצדדים לעניין שיעור הארנונה לתשלום ציינה כי מחובת העירייה להשתחרר ממנו, מקום בו ההסכמות מנוגדות לדין ולאינטרס הציבורי; כי אין מחלוקת בדבר גודל השטח בכללותו העומד על 6,014.70 מ"ר, כאשר נושא הסיווגים נבחן בסיור שערכה הועדה במקום, וכלשונה " אין ממש בטענותיה של העוררת בדבר שטחים אשר בהם אין לראותה כמחזיקה ואף לעניין סיווגם של השטחים שבהם היא מחזיקה". בהמשך מציינת ועדת הערר, כי לאחר שעיינה בחומר שהוצג לה וערכה סיור במקום, "יש לראות את העוררת כמחזיקה הבלעדית של שטחים אלה וכי סיווג השטחים שנעשה על ידי המשיב הינו סיווג נכון ואין לשנותו". בכל הקשור עם חיובי הארנונה הרטרואקטיביים הסכימה ועדת הערר, כי נושא זה אינו בסמכותה ודחתה טענות המערערת בעניין זה.

טענות המערערת בערעור
במסגרת ערעורה ביקשה המערערת לבטל החיוב הרטרואקטיבי שהושת עליה לשנים 2008, 2009 ו- 2010, כמו גם עתרה להורות על ביטול החיוב בריבית פיגורים או הפחתתו לשיעור סביר בהתאם לחוק פסיקת ריבית, או למצער לבטלו ביחס לתקופה שקדמה למועד הוצאת דרישת התשלום . לבסוף ביקשה להורות על השבת התיק לוועדת הערר על מנת שתנמק החלטתה לעניין סיווג הנכס, לעניין מיהות המחזיק בו ולשטחו, לרבות השלמת הבירור העובדתי לשם כך ככל הנדרש.

טענות המשיבה בערעור
המשיבה טענה בערעור, כי טענות המערערת לחיוב רטרואקטיבי אסור , אינו מצוי בסמכות ועדת הערר, וקביעתה כי נושא זה אינו בסמכותה נעשתה כדין; כי המערערת אף הגישה עתירה מנהלית מתאימה שנמחקה מחוסר מעש (עת"מ 41816-08-15), ומכאן שהינה מודעת לצורך בהגשת עתירה מנהלית בנושא חיובים רטרואקטיביים; לעצם הטענה בדבר חיוב רטרואקטיבי ציינה, כי המערערת לא חויבה כלל בגין אלפי מטרים רבועים בהם עשתה שימוש ועושה שימוש גם כיום במסגרת חניון בתשלום; כי אין כל סיבה לסווג חניון במבנה בסיווג של חניון פתוח שאינו מקורה או חניון בתשלום לסווגו כחניון שלא בתשלום, בהיותם לא תואמים לנכס, ולפיכך אין מקום לדון מחדש בשאלה העובדתית של סיווג הנכס שאושר בהחלטת ועדת הערר; כי אין מחלוקת ביחס לגודל השטח המחויב אלא רק לסיווגו. אשר ל טענה בדבר העדר הנמקה, סברה המשיבה כי מדובר בהחלטה ברורה; כי ביהמ"ש ממעטים להתערב בהחלטות ועדת הערר וכי אין עילה להתערב בקביעת גודל הנכס וסיווגו.

טענות העותרת בעתירתה המנהלית
העותרת טענה בעתירה כי יש להורות על ביטול החיוב הרטרואקטיבי שהוטל בחודש דצמ' 2011 לתקופה שבין 1.1.08-30.11.11, כי עד ליום 10.9.09 יש להותיר החיוב כפי שהיה עד לשנה זו, היינו שטח בסיווג "חניון במבנה" בגודל 2,761 מ"ר, שטח בסיווג "עסקים, משרדים" בגודל 25 מ"ר ושטח בסיווג "שירות לרכב, סיכה" בגודל 50 מ"ר, כאשר לאחר מועד זה יוותר החיוב בהתייחס ל- 5,281 מ"ר חניון, 50 מ"ר שירותי סיכה, 25 מ"ר משרדים ועסקים ובסה"כ 5,356 מ"ר. לחלופין, עתרה העותרת לביטול הפרשי הצמדה והריבית העונשית שנדרשו אף הם רטרואקטיבית או למצער על הפחתתם. אין צורך לציין, כי העתירה דנה כולה בנושא החיובים הרטרואקטיביים.

תגובת העירייה לעתירה
העירייה טענה, כי העותרת חויבה בחסר עד לתיקון השומה לעומת השטחים בהם עשתה שימוש בפועל; כי שטח בגודל 801.5 מ"ר המהווה חלק משטחו המבונה של החניון, כלל לא חויב קודם לכן מ אחר שלא דווח כדין והוסתר על ידי העותרת; כי התברר שהיו חלקים בנכס הסגורים בקירות גבס והעירייה לא ידעה על קיומם למרות השימוש שנעשה בהם על ידי העותרת; כי העותרת לא טרחה לצרף ראיות באשר לגודל השטח שבשימושה, לרבות הסכם השכירות, התנהלות ה מלמדת על חוסר תום לבה של העותרת המצויה ופועלת בתוך שטחי החניון שנים רבות; כי התנהלות העותרת אינה ההתנהלות המצופה מנישום שומר חוק. כי טענות העותרת הינן למצער מיתממות , שלא לומר ניסיון להתחמק מתשלום; כי עסקינן במקרה קיצוני וחריג; כי העירייה אינה רשאית לוותר על סכומי כסף המגיעים לה כדין והינה מחויבת לגבות מיסים ללא כל אפשרות למחות על החיובים, אף לא בהסכם אליו הגיעו הצדדים לכאורה , ומכאן שדין העתירה להידחות על הסף לאור אי גילוי עובדות וחוסר תום לב מצד העותרת; כי אין לעותרת כל אינטרס הסתמכות לגיטימי בשל אי גביית התשלום, העותרת הינה חברה עסקית המודעת לחובתה לשלם ארנונה; כי תקופת החיוב הרטרואקטיבית הוגבלה ל- 3 שנים למרות זכותה של העירייה לחייב תקופה ארוכה אף יותר. אשר למועד החיוב, בהיות העותרת המחזיקה הראשונה של השטחים שלא חויבו קודם לכן, יש לחייבה ממועד תחילת ההחזקה. מכל מקום, אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי אסור בהתאם למבחני הפסיקה , אלא תיקון טעות הנובעת כאמור מחוסר דיווח של העותרת, ומכאן שעפ"י הוראות הדין פעולות העירייה מוצדקות. כי אין למי שמחזיק בשטח ואינו משלם עליו מיסים אינטרס הסתמכות לגיטימי (עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' הראל ( 24.2.2015). מעבר לאלה עסקינן בחברה עסקית הפועלת לאורך שנים רבות וצריכה הייתה לדעת כי תחויב בארנונה בגין שטחים שבחזקתה ובשימושה.

הפלוגתות
ניתן לסכם הפלוגתות שבן הצדדים בשני ההליכים כדלקמן:
האם החיוב שהוטל רטרואקטיבית הינו כדין?
ככל שהחיוב הרטרואקטיבי הוטל כדין האם חיובי הריבית הרטרואקטיביים הושתו כדין?
האם גודל הנכס ושימושיו נבדקו ונבחנו כדין?

נבחן השאלות השונות עפ"י סדרן.

חיוב רטרואקטיבי
תחילה נבהיר כי לא יכול להיות חולק כי הדרישה לתשלום בנסיבות הינה דרישת חיוב רטרואקטיבית. בנושא זה כבר קבע ביהמ"ש העליון בעע"ם 4551/08, 4585/08, 4604/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ( 1.12.2011) (שם, בפס' 52) (להלן: " פרשת חברת החשמל") כי כאשר ניתנה שומת ארנונה בגין נכס פלוני בשנת כספים מסוימת, כל שומה מתקנת הניתנת באותה שנת כספים ומבקשת לחול על תקופה הקודמת למועד נתינתה, היא בגדר חיוב רטרואקטיבי. כאשר השומה המתקנת מבקשת לחול על שנים עברו, הרטרואקטיביות שלה מתקיימת בדרך של קל וחומר. כל זאת, בניגוד למקרה שבו מושת חיוב ארנונה לראשונה במהלך שנת מס, שאז יש מקום לבחון האם דרישת תשלום מתחילת שנת המס היא דרישה רטרואקטיבית אם לאו (שם, בפס' 53) . מכאן, שדרישת התשלום החדשה שהוצאה בשנת 2011 לשנים 2008-2011 כמו גם שומת הארנונה שנטען, אך כפי שנראה בהמשך לא הוכח, כי הוצאה בשנת 2009 והוחלה גם על שנת המס 2008 הינן שומות רטרואקטיבי ות.
בכל הקשור עם עצם ההצדקה לחיוב ארנונה רטרואקטיבי ציין ביהמ"ש העליון בפרשת חברת החשמל וכן בעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן (18.3.2012) (להלן: "עניין מעונות מכבי") כך:
"על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את סתירת החזקה כי לא הוקנתה לרשות מקומית סמכות להטיל חיובים למפרע ואת הכללת ההחלטה בתוך מתחם הסבירות (שם, בפס' 59-57; עע"ם 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (30.11.2011)). כך למשל, נקבע כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו (פרשת חברת החשמל, בפס' 57)" (ההדגשה שלי א.ב.) .

במה נראה טעמים "כבדי משקל" שיצדיקו את סתירת החזקה? התייחס לכך כב' הש' ריבלין בעניין מעונות מכבי עת ציין כי יש לבחון התנהלות הנישום והאם יש בה "אשם" כלשהו . בנסיבות אותו מקרה השינויים הרטרואקטיביים התייחס ו הן לסיווג הנכס והן לגודלו. בכל הקשור עם הסיווג ציין ביהמ"ש כי אין לחייב רטרואקטיבית שכן לא נמצא פגם בהתנהלות הנישום שיצדיק חיוב רטרואקטיבי מאחר ו"לא חלו שינויים משמעותיים בפעילות המערערות בשנות המס הנדונות, וכן לא חלו תמורות ביחסים בינן ובין בית החולים 'שיבא'" מכאן ששינויים לא משמעותיים בשימוש (בסיווג), או נסיבות בהן השינוי בשימוש אינו שונה מהותית מהסיווג הקודם שנעשה בנכס, לא יובילו לחיוב רטרואקטיבי שכן לא מצופה מנישום שיודיע על כך לעירייה אלא אם כן עסקינן ב סיווג "בלתי סביר בעליל אשר מקים ציפייה כי המערערות יתריעו בפני המשיבה כי מדובר בסיווג שגוי".
בכל הקשור עם תוספת השטח לפיו יש לערוך השומה , ציין כב' הש' ריבלין בעניין מעונות מכבי, כי בנסיבות אותו מקרה השטח שהושכר למערערת כפי המצוין בחוזה השכירות גדול מזה שחויב בפועל ע"י העירייה (14% פער) ולמרות זאת לא מצא בכך ביהמ"ש העליון פגם בהתנהלות הנישום המצדיק חיוב רטרואקטיבי שכן גם העירייה סטתה בבדיקה קודמת מהגודל אותו קבעה לבסוף וכי אין הכרח להעדיף את העולה מחוזה השכירות למדידת העירייה.
ביהמ"ש מוסיף כי "אילו היה בפנינו ממצא עובדתי המורה למשל כי המערערות ביצעו עבודות בניה ונמנעו מלדווח אודותיהן לעירייה, יתכן שהיו מתקיימות הנסיבות החריגות המאפשרות חיוב רטרואקטיבי". במילים אחרות בניה שלא דווחה לעירייה מקימה עילה לחיוב רטרואקטיבי.
בעע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' הראל (24.2.2015) , דן ביהמ"ש העליון בנסיבות בהן אדם לא שילם ארנונה כלל על נכס בגודל של 1 ,434 מ"ר לאורך 30 שנים. הרשות המקומית חייבה אותו בארנונה רטרואקטיבית שנתיים וחצי לאחור. את ההלכה סיכם כב' הש' דנציגר (שהיה בדעת מיעוט) כך:
"'ככלל, מסתייג המשפט מנורמה בעלת תחולה למפרע בשל פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית; וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון' [עניין אורט, בפסקה 34]. לפיכך נחשד החיוב הרטרואקטיבי מלכתחילה כפסול והנטל לסתור הנחה זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב, בשונה מחיוב אשר תחולתו היא פרוספקטיבית הנתפס כתקין ... עוד קבע בית משפט זה בשורת פסקי דין כי ידו תהא "קפוצה" בהתרת חיובי ארנונה ... ותיעשה בכפוף למבחן כפול של סמכות ...
"במסגרתו של מבחן הסמכות נקבע כי כל אימת שאין הסמכה מפורשת בחוק להטלת חיוב רטרואקטיבי, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה בהינתן טעמים טובים. אם הצליחה הרשות לסתור את החזקה, כי אז יש לבחון את החיוב הרטרואקטיבי בראי השיקולים 'הרגילים' לבחינת שיקול-הדעת המנהלי ובראשם מבחן הסבירות .... בתוך כך, יש לאזן בין מידת הסתמכותו של הנישום ואינטרס הסופיות העומד לו, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק וגביית מס אמת. חשיבות נודעת גם לשאלה על מי רובץ האשם לכך שהחיוב נגבה למפרע, משך הזמן שלגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית וכן לשאלה אם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות .... מכל מקום, ' רק במקרים נדירים, אשר בהם החיוב הרטרואקטיבי יעמוד במבחני הסמכות והסבירות – 'תיפתח' ידו של בית המשפט ויותר החיוב '".

כב' הש' דנציגר, סבר כי יש לדחות הערעור לאור הסתמכותו הנטענת של המחזיק על פרקטיקה רבת השנים שלא לגבות ממנו ארנונה ו על רשלנותה המובהקת של העירייה, אשר במשך שנים ארוכות חדלה לחובתה לגבות ארנונה בגין הנכס. עוד סבר כי רשלנות זו היא חמורה במיוחד בשים לב לכך שמדובר בנכס גדול שאינו נסתר מן העין בקלות, וכן בשים לב לכך שהמחזיק היה בקשר עם גורמים אחרים בעירייה בכל הנוגע להיבטים אחרים של טיפול בנכס (בהגשת בקשות להיתר ב נייה ולרישיון עסק). כמו כן מדגיש כב' הש' דנציגר את העובדה שהוצאת החיוב בארנונה מן הכוח אל הפועל מוטלת על העירייה. לבסוף, תמה על כך שהחיוב נשלח למשיב לאחר פינוי הנכס והריסתו, מבלי שעניין זה נזכר במשא ומתן שנערך לגבי פינוי הנכס, ותוך שנגרם למחזיק נזק ראייתי בכל הנוגע להוכחת השימושים בעסק.
כב' השופטת דפנה ברק ארז סברה אחרת ובדעת הרוב ציינה כי עסקינן במי שלא שילם ארנונה לאורך עשרות שנים ללא טעם מבורר. לטעמה אמנם קיימת רשלנות של העירייה אך חדילה זו הינה כלפי הציבור ולא כלפי הנישום שנהנה מפטור למעשה לאורך שנים רבות למרות שהעירייה לא הייתה מוסמכת לתתו ובכך העבירה העירייה כספי ציבור לכיסו של הנישום והציבור נאלץ לסבסדו. אשר לטענת הסתמכות הנישום על אי גבייה לאורך שנים ציינה כי הוא אינו יכול להסתמך על אי תשלום ארנונה בכל שטח המדינה, מה גם שלא ניתן להכיר בהסתמכות שיש בצידה הפרת החוק המחייב תשלום ארנונה מצד כל מחזיק בנכס. מכל מקום המחזיק אינו יכול להסתמך על התמשכות הטעות מצד העירייה. עוד הוסיפה כי העירייה הלכה כברת דרך גדולה לטובת הנישום עת חייבה רק עבור כשנתיים רטרואקטיבית, וקיבלה את הערעור על פסה"ד ביחד עם כב' הש' מזוז.

נסכם אם כן ונציין כי עפ"י ההלכה ראוי לנקוט "יד קפוצה" בהתרת חיוב ארנונה רטרואקטיבי. אולם, המבחן הוא בסופו של יום מבחן של סבירות מ נהלית. בהתאם לכך, יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו ולשיקוליו, תוך איזון בין מידת ההסתמכות ואינטרס הסופיות של האזרח מזה, לבין האינטרסים הציבוריים בקיום החוק, בגביית מס אמת, בשוויון בנשיאת בנטל המס ובשמירת הקופה הציבורית מזה. במסגרת איזון זה נבחנים, בין היתר, גם מידת אשמו של כל אחד מהצדדים לאי גביית הארנונה במועד ומשך התקופה הרטרואקטיבית בה מדובר (ר' חוו"ד של כב' הש' מזוז).
בנסיבות דנא עסקינן בטענות לשני חיובים רטרואקטיביים, האחד שבוצע בשנת 2009 ודרש תשלום גם עבור שנת 2008, והשני שנעשה בשנת 2011 והתייחס לשנים 2008-2011. המחלוקת השניה כפי שעלה בעתירה המנהלית מתייחסת לתקופה שבין 1.1.2008 ועד 30.11.2011 היינו פרק זמן של כמעט 4 שנים.
בכל הנוגע לחיוב הרטרואקטיבי הראשון בארנונה לא מצאתי מקום להתערב לאחר שלא מצאתי כי העותרת צרפה ראיות מתאימות להוכחת גבייה רטרואקטיבית לתקופה שקדמה לשנת 2009. היה על העותרת להוכיח את הגדלת החיוב בארנונה רטרואקטיבית במסמכים מתאימים, אך המסמך הראשון לעניין הגדלת שיעורי השומה ו החלתה רטרואקטיבית הינו מ-1.12.2011 בלבד (חיוב רטרואקטיבי שני) . מכאן, שמקום בו ועדת הערר אינה מתייחסת לנושא הרטרואקטיביות שכן אינו מצוי בסמכותה ובצדק (ר' עמ"נ (ת"א) 25237-06-15 קיבוץ גליל ים אגודה שיתופית נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, (15.5.2016) עע"מ 8470/13 קרן קיימת לישראל נ' עיריית נצרת [פורסם בנבו] (11.11.14); עע"מ 8203/13 מרום פאר נדל"ן בע"מ נ' עיריית תל אביב (23.3.15); עע"מ 6704/13 ועד מקומי תנובות נ' תוסף קומפאונדס בע"מ (8.7.15) ), הייתה העותרת מחויבת לצרף את כלל המסמכים הרלוונטיים לעתירתה, מסמכים שיש בהם כאמור כדי להוכיח את הדרישה הרטרואקטיבית. המסמך היחיד עליו סמכה ידה הינו נספח ב' לעתירה ובו מצוין כי תחילת החיוב בשל "חניון במבנה" בגודל 5,281 מ"ר הינו מ-02/09 אך אין במסמך זה כדי להוכיח את הטלת חיוב זה רטרואקטיבית גם לשנת המס 2008. משלא עשתה כן אין לי אלא לדחות טיעוניה בעניין זה. אך אפילו הוכיחה העותרת בראיות מנהליות מתאימות כי בוצע חיוב רטרואקטיבי בנסיבות, נדמה כי לא במהרה היה מתערב בכך בית המשפט ואסביר. עסקינן בחיוב נוסף בשל שטח בגודל 2,520 מ"ר כ "חניון במבנה" שהיו בעיני שטח עצום ורב ממדים בו נעשה שימוש עסקי ע"י העותרת ושטחו כמעט כפול מגודל השטח המקורי לחיוב (2,761 מ"ר) כאשר בסה"כ החיוב העדכני משנת 2009 הינו של 5,281 מ"ר. עפ"י נספח ב' לעתירה החיוב לכאורה מתחיל בשנת 1985, דהיינו לאורך לא פחות מ-24 שנים מחו יבת העותרת בחיוב שאינו נכון באופן קיצוני , כאשר החיוב מתבצע רטרואקטי בית לשנה אחת בלבד, כאשר העותרת אינה מספק ת נתונים לגודל השטח בו הינה עושה שימוש בפועל כחלק מהסכם השכירות שחתמה מול המשכיר ואינו מוצג לרשות המקומית באופן המע יד על התנהלות בעייתית מצד הנישום. למול אלה יש לבחון את מדיניות היד הקפוצה בעת חיוב רטרואקטיבי, התרשלות העירייה בביצוע מדידות מתאימות בעצמה קודם לכן. בחינת הטענות אלה מול אלה מביאה אותי לסבור כי לו הוכח שהחיוב הינו רטרואקטיבי כאמור, היה מקום להכיר בו עת עסקינן בנישום שלא התנהל בתום לב לאורך שנים ולפיכך נפל בהתנהלותו אשם בהתייחס לשטח בו הינו עושה שימוש, שטח כאמור בגודל שכמעט כפול מהשטח בו הינו מחויב ועומד על אלפי מ"ר, בשל פרק הזמן הקצר לחיוב והפגיעה בקופה הציבורית בשל התנהלות הנישום לאורך 24 שנים מול חיוב קצר מועד שכזה . במצב זה כאמור היה מקום להכיר באותו פרק זמן קצר בו נעשה החיוב הרטרואקטיבי ושוב, זאת נאמר רק לו אמנם הוכח שחיוב רטרואקטיבי שכזה אמנם בוצע בפועל.
אשר לחיוב הרטרואקטיבי השני שהוצא ב-1.12. 2011 והתייחסה רטרואקטיבית לשנים 2008-2011 (נספח 4 לתיק מוצגי המשיבה) . גם תיקון זה שינה את גודל השטחים לחיוב. קודם לשליחת השומה המתוקנת חויבה המערערת עפ"י הפרמטרים הבאים: 25 מ"ר כמשרדים ועסקים; 50 מ"ר כשירות לרכב/סיכה; 5,281 מ"ר כחניון במבנה. בעקבות השינוי חויבה המערערת כך: 55 מ"ר כמשרדים ועסקים; 113 מ"ר כשירות לרכב/סיכה; 5,751 מ"ר כחניון במבנה. משהעתירה מתייחס ת לחיוב רטרואקטיבי לתקופה שבין 1.1.2008 ועד 30.11.2011 , ההתייחסות בפס"ד זה תהייה לשנים אלה בלבד.
אין חולק, כי הודעת תיקון השומה משנת 2011 מגדילה את שטח החיוב וכי השינוי מוחל כאמור רטרואקטיבית. יש אם כן לבחון ההצדקה לחיוב רטרואקטיבי זה (פער של 30 מ"ר במשרדים ועסקים; פער של 63 מ"ר בשירות לרכב/סיכה ופער של 470 מ"ר בחניון במבנה ובסה"כ פער של 563 מ"ר). השינוי בגודל בין המצב הקודם לחדש מהווה גידול של כ-10.5% כאשר עיקר השטח שתוקן הינו בתחומי החניון. בנסיבות לא סברתי כי תיקון זה מצדיק חיוב רטרואקטיבי , במיוחד לא עת העירייה מבצעת בדיקה שנתיים קודם לכן ב-2009 ואין לכן לבוא טרוניה עם הנישום כאילו הסתיר שטחים מקום בו הרשות המקומית לא מבצעת את תפקידה כראוי. גם הטענה ולפיה לא נמסר הסכם שכירות שיוכל להעיד אודות גודל השטח שבשימוש במערערת לא יכול לסייע למשיבה במיוחד לאור פס"ד של הש' ריבלין בעניין מעונות מכבי בו לא ניתן משקל מיוחד להבדיל בגודל הנכס שבין הסכם השכירות שעמד לרשות העירייה באותו עניין למדידת העירייה כפי שבוצעה בפועל. בנסיבות המקרה דנן, העירייה מבצעת בחינה של גודל הנכס בשנת 2009 ומבצעת בחינה מחודשת של השטח בשנת 2011. משהבדלי הגודל כא מור בין השטחים לחיוב בשנת 2009 לאלה שבשנת 2011 לא גדולים באופן המוביל לאפשרות קיום "אשם" מצד הנישום שכן החישוב החדש מצביע דווקא על טעות במדידה משנת 2009, כי אז מן הראוי שטעות זו תוצב לפתחה של העירייה .
המסקנה המתבקשת הינה כי דין החיוב הרטרואקטיבי שהוטל על העותרת לתקופה שבין 1.1.2008 ועד 30.11.2011 להתבטל. החיוב שהיה קיים ערב התיקון יעמוד בעינו לתקופות אלה. למען הסר ספק החיוב הינו 25 מ"ר כמשרדים ועסקים; 50 מ"ר כשירות לרכב/סיכה; ו- 5,281 מ"ר כחניון במבנה לשנות מס אלה. משקבעתי כי החיוב הרטרואקטיבי יבוטל אין גם מקום לפסוק בגינו תשלומי ריבית והצמדה אלא אם כן לא שולם כפי החיוב שקדם למועד החיוב הרטרואקטיבי. במקרה זה הפרשי ההצמדה והריבית שיחולו יהיו עפ"י סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 ולפיו בסעיף א' "תשלום חובה שלא שולם תוך 30 ימים מהמועד שנקבע לשילומו, ישולם בתוספת תשלומי פיגורים", כאשר סעיף 1 לחוק זה קובע מהם "תשלומי פיגורים" הינו "ריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש, או בשיעור אחר כפי שקבעו שר הפנים ושר האוצר, ממועד החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו, בהוספה או בהפחתה של הפרשי הצמדה".

ערעור על החלטת וועדת הערר
בנסיבות לא מצאתי להתערב בהחלטת וועדת הערר. וועדת הערר ביקרה באתר שבמחלוקת ומצאה כי השימושים המבוצעים בו, לרבות החיובים הנדרשים משימושים אלה, תואם את קביעות העירייה במועד הביקור (25.8.2015) הן לגודל והן לסיווג, כי השטח לחיוב עומד על 6,014.70 מ"ר לגביו גם אין מחלוקת מצד המערערת. משהוועדה בחנה בעיניה את הנכס, שימושיו וגודלו, אין לבוא עמה טרוניה על הנמקה שאינה מספקת לכאורה, ומכאן שדין טענות המערערת המתייחסות לקביעות שבעובדה, בהן אין נוהגת ערכאת הערעור להתערב, להידחות.

סוף דבר
דין העתירה המנהלית להתקבל בחלקה בהתייחס לתקופה שבין 1.1.08-30.11.2011 לאור היות החיוב שהושת בשנת 2011 רטרואקטיבי ללא טעם מבורר שבדין בנסיבותיו של מקרה זה.
מנגד, דין הערעור להידחות באשר הינו עוסק, בחלק שאינו מתייחס לחיוב הרטרואקטיבי, לחיובי ארנונה הן לסיווג והן לגודל הנכס שנבחנו ע"י הוועדה באופן מפורט בביקור שערכה במקום ואין להתערב בקביעותיה העובדתיות, לא לעניין הסיווג ולא לעניין גודל הנכס בו נעשה שימוש.

לנוכח תוצאה זו המקבלת חלק אחד ודוחה חלק אחר, לא מצאתי לעשות צו להוצאות.

הערובה תושב לב"כ המערערת.

ניתן היום, י"ז אדר ב' תשע"ט, 24 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.