הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 46096-10-17

לפני
כבוד ה שופטת עמיתה יהודית שטופמן

מערערים

זהר קליר ואח'
ע"י ב"כ עו"ד מוטי איצקוביץ ואח'

נגד

משיבים

1.הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים
ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר
2.ס.אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ר. לויט ואח'

פסק דין

נושא הערעור:
ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה למחוז תל-אביב, מיום 9.8.2017, לפיה נדחתה בקשת המערערים לקבלת פיצוי בשל פגיעה בנכס שבבעלותם, כתוצאה מתכנית מתאר פוגעת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – " החוק").

העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה הן כ דלהלן:
המערערים הם בעלי הזכויות בדירה מס' 23 ברחוב השניים 22, גבעתיים, הידועה גם כגוש 6167, חלקה 426, תת חלקה 24 (להלן: " הנכס" או "הדירה"). הדירה נמצאת בקומה העליונה בבניין מגורים, וממנו נשקף נוף " פנוראמי" של קו הרקיע של העיר תל-אביב ורצועת ים.

בשנת 2006 פורסמו הודעות על הפקדת תכנית מתאר גב/478 (להלן – " התכנית" או " תכנית המתאר") בה ניתן, בין היתר, אישור להקמת שני בנייני מגורים בני 7–8 קומות מעל קומת עמודים. לטענת המערערים הקמת בניינים אלו פוגעת בנוף הנשקף מדירתם ולכן מהווה פגיעה בשווי הנכס שבבעלותם.

המערערים הגישו התנגדות לתכנית המתאר, וזו נדחתה. ביום 24.10.2007 אושרה התכנית.

בעקבות אישור התכנית, הגישו המערערים, ביום 20.10.2010, תביעה לפיצויים בגין פגיעה בשווי הנכס, עקב אישורה של תכנית פוגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים, המשיבה 1, דחתה את תביעת הפיצויים של המערערים, בנימוק כי הנכס של המערערים אינו גובל בשטח התכנית.

על החלטה זו הגישו המערערים ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה אשר קבעה, ביום 27.8.2013, כי לא יכולה להיות פגיעה הנובעת משינוי ייעוד מאזור מגורים א' לאזור מגורים מיוחד בתחום התכנית, כאשר מקרקעי המערערים עצמם מצויים באזור מגורים מיוחד. כמו כן, ציינה ועדת הערר, בהערת אגב, כי השטחים אינם גובלים בשטח התכנית, אלא רק " שפיץ" של החלקה משיק לשטח התכנית.

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים ( עמ"נ ( ת"א) 40674-10-13 קליר זהר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים ( פורסם בנבו,4.5.2014) (להלן – " הערעור הראשון"). ביום 4.5.2014 דחה כב' השופט א' בכר את הערעור בנימוק שמקרקעי המערערים אינם גובלים בתחום התכנית. באשר לטענת המערערים כי שגתה ועדת הערר משלא מינתה שמאי מייעץ מטעמה, לקביעת גובה הנזק לנכס, קבע כב' השופט בכר כי:

"אפילו ראיתי טעם בטענת המערערים, ומבלי לקבוע מסמרות, כי נכון היה למנות בנסיבות שמאי יועץ לבחינת הנזק הנטען לו דובר אמנם במקרקעין גובלים".

על פסק דינו של כב' השופט בכר, הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. ( בר"מ 4359/14 זהר קליר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים ( פורסם בנבו, 21.10.2014)). בית המשפט העליון ביטל את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, והורה על השבת התיק לוועדת הערר, להכרעה בשאלה האם הנכס של המערערים גובל בתחום התכנית הפוגעת. וכך פסק בית המשפט העליון:

"במצב דברים זה, שבו מחד גיסא לא הכריעה ועדת הערר בשאלה אם המקרקעין גובלים; ומאידך גיסא בית המשפט ציין – הגם שבלא לקבוע מסמרות – כי אם היה נמצא שמדובר במקרקעין גובלים – אין להוציא מכלל אפשרות שהיה מקום למנות שמאי מייעץ – סברנו כי יש מקום להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתכריע בשאלה זו באופן פוזיטיבי, בלא שהיא כבולה בהחלטתו של בית המשפט, ובלא שאנו מביעים בעניינה כל עמדה".

ובחזרה לוועדת הערר.

ביום 14.2.2017 ניתנה החלטת ועדת הערר בשאלה האם גובל הנכס של המערערים בשטח התכנית, ובה נקבע כי אכן הנכס גובל בתכנית. לאור זאת קבעה ועדת הערר דיון נוסף לשמיעת טענות הצדדים בעניין הנזק הנטען והפיצוי בגינו. ביום 9.8.2017 ניתנה החלטת ועדת הערר , לאחר קיום דיון, ובה נקבע כי המערערים אינם זכאים לפיצוי. ועדת הערר קבעה כי:

"על פני הדברים אף מהצילומים שהציגו בפנינו העוררים בעת הדיון, המדובר בחסימה חלקית מאד של הנוף, של נכס הנמצא ממילא בסביבה אורבנית והנוף הנשקף ממנו למעשה מחלק ממנו הוא נוף אורבני".

בהמשך, מצטטת ועדת הערר בהסכמה מהחלטתה הקודמת בעניין זה:

"כמו כן, בניין העוררים נבנה על פי המצב התכנוני הקודם, כאשר חלקתם מצויה ביעוד אזור מגורים מיוחד ולא אזור מגורים א'-2, כיתר העוררים. אשר על כן, כאשר מדובר בתכנית חדשה שאיננה מהווה תכנית חריגה ואיננה משנה את אופי הסביבה, ואשר הבינוי המתוכנן בה הינו כשל חלקת העוררים, חלים העקרונות שקבענו זה מכבר בהחלטותינו, כי אין לראות בשינוי הייעוד מאזור מגורים א2 לאזור מגורים מיוחד פגיעה במקרקעין, כאשר המקרקעין אשר נטען כי הם נפגעים "נהנו" בזמנו, במצב התכנוני הקודם, בדיוק מאותן זכויות בהם "נהנים" עתה בעלי המקרקעין הסמוכים להם". (הדגשות במקור י.ש.).

על החלטה זו, לפיה נדחתה בקשת המערערים לפסיקת פיצויים, הערעור שבפני.

טענות הצדדים:
המערערים:
המערערים סבורים כי נפלו פגמים מהותיים בהחלטת ועדת הערר המצדיקים את ביטול ההחלטה והחזרת התיק לוועדת הערר, תוך הפניית התיק לשמאי מייעץ לקביעת שיעור הפגיעה בנכס. לטענת המערערים ועדת הערר שגתה משלא הפנתה את הסוגיה לשמאי מייעץ וזאת בניגוד לדעת בית המשפט בערעור הראשון. לטענת המערערים, על אף שבוטל פסק דינו של בית המשפט בערעור הראשון, פסק הדין בוטל בשל השאלה האם גובל הנכס בשטח התוכנית, ולכן משנקבע שהנכס אכן גובל בשטח התכנית, יש להתייחס לדברי בית המשפט בעניין הצורך במינוי שמאי מייעץ ( סעיפים 19–20 לסיכומים מטעם המערערים). כמו כן, לטענת המערערים, ועדת הערר שגתה משלא מינתה שמאי מייעץ בניגוד להלכה הפסוקה. לטענת המערערים עומדים הם בכל התנאים שנקבעו על-ידי בית המשפט העליון בבר"מ 6641/13 מרדכי קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע ( פורסם בנבו, 5.5.2014) (סעיפים 22–23 לסיכומים מטעם המערערים). במיוחד, סבורים המערערים כי הוכיחו קיומה של פגיעה בנכס, לפחות באופן " לכאורי", המחייב הפנייה לשמאי מייעץ.

עוד טוענים המערערים כי שגתה ועדת הערר משדחתה את תביעת הפיצויים, בהסתמך על השוואה בין שני מצבי התכנון בשני נכסים שונים, ללא בחינה של טענות המערערים בדבר פגיעה בשווי הנכס ( סעיף 28 לסיכומים מטעם המערערים). לטענת המערערים, היה על הוועדה לקבל את שומת הצדדים ולבחון את הפגיעה בשווי הנכס, כפי שנדרש על פי הוראת סעיף 197 לחוק ( סעיף 29–30 לסיכומים מטעם המערערים) המערערים טוענים כי ההשוואה בין ייעודו התכנוני של הנכס כאזור מגורים מיוחד, לבין הבניינים הגובלים בתכנית שגם הם בייעוד אזור מגורים מיוחד, היא טעות, שכן לבניינים האחרים בתכנית ניתנו זכויות בניה נרחבות מאלה של ה בניין בו מצויה דירתם של המערערים. לכן , לא ניתן לשלול את זכאותם לפיצויים ללא בדיקה האם אכן הבניינים הגובלים פוגעים בשוויו של הנכס ( סעיפים 28–35 לסיכומים מטעם המערערים).

כמו כן, טוענים המערערים כי לא ניתן לשלול את זכאותם לפיצוי, במקרה של פגיעה בשל " התפתחות סבירה" של העיר. לטענתם, במצב כזה, בהתאם לדין ולפסיקה, יש לברר תחילה את שיעור הפגיעה ורק לאחר מכן לבחון את שאלת סבירות הפגיעה ( סעיף 39–41 לסיכומים מטעם המערערים).
המערערים טוענים כי צדקה ועדת הערר בהחלטתה מיום 14.2.2017 משקבעה כי המקרקעין עליהם בנוי הנכס של המערערים גובלים בתכנית, ולכן ניתן לבחון מתן פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. לטענת המערערים, החלטה זו היא בהתאם לנקבע בפסיקה בהלכת ויטנר ( סעיפים 44–53 לסיכומים מטעם המערערים; עת"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה " שרונים" , פ"ד ס (2) 230 (2005)).

המשיבים:
המשיבה 1
המשיבה 1 תומכת בהחלטת ועדת הערר, לפיה התכנית אינה פוגעת ברכוש המערערים, ולכן יש לדחות את הערעור. לטענת המשיבה 1 אין כל חובה למנות שמאי מייעץ ובמיוחד כך משקבעה ועדת הערר כי לא קיימת פגיעה בנכס של המערערים בשל התכנית. במצב שכזה, לוועדת הערר אין כלל סמכות למנות שמאי מייעץ ( סעיף 4 לכתב התשובה מטעם המשיבה מס' 1). כמו כן, לטענת המשיבה 1 בית המשפט יתערב בהחלטות מקצועיות של ועדת הערר רק במקרים של פגיעה בהליך תקין או חריגה ממתחם הסבירות. לטענת המשיבה 1 אין זה המקרה המצדיק התערבות ביהמ"ש בהחלטת ועדת הערר ( סעיף 6 לכתב התשובה מטעם המשיבה מס' 1). עוד לטענת המשיבה 1, המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה הראשוני ולא הצליחו להראות פגיעה לכאורית בשווי הנכס, ולכן אין למנות שמאי מייעץ ( סעיף 8 לכתב התשובה מטעם המשיבה מס' 1).

המשיבה 1 טוענת כי תכנית המתאר כלל אינה תכנית פוגעת, שכן גם לאחר קבלת תכנית זו על המקרקעין עליהם בנוי הנכס של המערערים ניתן לבנות בנין בן 10 קומות בעוד במגרשים, שנטען כי פוגעים בנוף הנשקף מנכס המערערים, ניתן לבנות בניינים נמוכים יותר ( סעיף 7.1 ו-7.2 לכתב התשובה מטעם המשיבה מס' 1).
עוד טוענת המשיבה 1 כי נכס המערערים נמצא בבניין הגבוה טופוגרפית משטח התכנית, וכי כעולה מתשריטי המדידות אין כל הסתרה של הנוף לצפון ולמערב, נמצאה הסתרה בגזרה של 24 מעלות לכיוון דרום-מזרח בלבד ( סעיף 7.3 לכתב התשובה מטעם המשיבה מס' 1). כמו כן, תכנית המתאר דומה תכנונית לתכנית החלה על המקרקעין של המערערים, ולכן היה על המערערים לצפות שהבניינים במקרקעין הגובלים יבנו בגובה הבניין בו מצויה דירתם.

המשיבה 2
המשיבה 2 סבורה כי צדקה ועדת הערר בהחלטתה. לטענתה, משהגיעה ועדת הערר למסקנה כי אין פגיעה בנכס המערערים כתוצאה מתכנית המתאר, לא היה עליה למנות שמאי מייעץ ( סעיף 3 לסיכומי המשיבה 2). עוד טוענת המשיבה 2 כי צדקה ועדת הערר משקבעה כי לבעל מקרקעין אין עילת תביעה כלפי בעלי מקרקעין גובלים, כאשר מוענקות לבעל המקרקעין הגובלים אותן זכויות שהוענקו לראשון ( סעיף 4 לסיכומי המשיבה 2). כמו כן, לטענת המשיבה 2 ועדת הערר לא דחתה את תביעת הפיצויים של המערערים מן הטעם שהפגיעה בנכס שבבעלותם היא סבירה, אלא התביעה נדחתה משום שוועדת הערר לא מצאה כול פגיעה בשווי הנכס שבבעלות המערערים. יש לדחות, איפוא, את טענת המערערים כי יש למנות שמאי מייעץ לקביעת שיעור הפגיעה בנכס ( סעיף 4 לסיכומי המשיבה 2).

דיון והכרעה:
בפני ערעור על החלטת ועדת הערר, מיום 9.8.2017, שקבעה כי המערערים אינם זכאים לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, בשל תכנית מתאר הפוגעת בנכס בבעלותם. המדובר בעניין שנדון כבר במספר ערכאות, מהוועדה המקומית ועד לבית המשפט העליון.

ביום 14.2.2017 קבעה ועדת הערר כי שטח תכנית המתאר גובל במקרקעי המערערים, ולכן קיימה ועדת הערר דיון נוסף, במהלכו שמעה את טענות הצדדים בעניין הפגיעה הנטענת בנכס, ובהתאם ניתנה החלטתה נשוא הערעור. יצוין כי לאור התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי להתייחס לטענת המשיבה 1 בדבר העדר גבילות, בניגוד לקביעת וועדת הערר.

מינוי שמאי מייעץ
המחלוקת בין הצדדים בערעור זה היא בשאלה האם היה על ועדת הערר למנות שמאי מייעץ, בטרם קיבלה את החלטתה. סבורה אני כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה.

טענת המערערים כי חובה היה על ועדת הערר למנות שמאי מייעץ, נסמכת על פסיקתו של כב' השופט בכר בערעור הראשון שקבע כי התפתחות "ראויה וסבירה" של האזור אינה מקנה לעותרים זכות לפיצויים "כל זאת, אפילו ראיתי טעם בטענת המערערים, ומבלי לקבוע מסמרות, כי נכון היה למנות בנסיבות שמאי יועץ לבחינת הנזק הנטען לו דובר אמנם במקרקעין גובלים" (פסקה 36 לפסק דינו של כב' ה שופט בכר). ברי, כי אמירה זו, כשלעצמה, אינה מחייבת . זאת ועוד, פסיקת השופט בכר בוטלה על ידי בית המשפט העליון שקבע כי:

" סברנו כי יש מקום להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתכריע בשאלה זו באופן פוזיטיבי, בלא שהיא כבולה בהחלטתו של בית המשפט, ובלא שאני מביעים בעניינה כל עמדה" (הדגשה שלי י.ש.).

מכל האמור לעיל, ניתן לראות כי הן כב' השופט בכר והן בית המשפט העליון, לא קבעו כל קביעה פוזיטיבית המחייב ת את ועדת הערר למנות שמאי מייעץ. משכך, בבואה לבחון את שאלת הנזק הנטען והפיצוי בגינו, שיקול דעתה של ועדת הערר לא היה כבול בהחלטות קודמות של בית המשפט , וניתנה לוועדת הערר הסמכות המלאה לפעול על פי שיקול דעתה.

סעיף 198( ו) לחוק המקנה סמכות לוועדת הערר לדון בעררים על החלטת הועדה המקומית למתן פיצויים בשל תכנית פוגעת, קובע כי:

"(1)דנה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה), רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו;
(2) היה הערר לפי סעיף קטן (ד) בלבד, רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר (בחוק זה – שמאי מייעץ)".

סעיף 198( ד) מתייחס למקרים בהם הוועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים או קבעה שיעור פיצויים נמוך מזה המבוקש. כלומר, רק במקרים שבהם דחתה הוועדה המקומית את דרישת הפיצויים רשאית ועדת הערר למנות שמאי מייעץ. אם כן, מלשון החוק ברור כי נתון לוועדת הערר שיקול דעת באשר לצורך במינוי שמאי מייעץ. רבות נכתב על אופייה המקצועי של ועדת הערר ולהיקף המוגבל של התערבות בית המשפט בהחלטותיה. אזכיר כי:

"ועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות בנושא פיצויים והיטל השבחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיה של ועדת ערר בשאלת אופן חישוב היטל ההשבחה והוא אינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של חבריה בענייני תכנון ובניה בשיקול דעתו. בית המשפט בוחן את אופן הפעלת שיקול הדעת והאם ההחלטה שנתקבלה מצויה בגדר מתחם הסבירות בהיותה החלטה שרשות מנהלית סבירה יכולה הייתה לקבל בנסיבות העניין. התערבות בית המשפט בהחלטת ועדת הערר תעשה רק אם נפל בה פגם מתחום המשפט המינהלי, כמו חוסר סמכות, חוסר סבירות, אפליה, הפעלת שיקולים זרים, חוסר תום לב, ועוד" עמ"נ (מנהליים ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ בוריס (פורסם בנבו, 29.10.2017).

לצד שיקול הדעת של ועדת הערר, שהרכבה המקצועי נקבע בחוק (ראו סעיף 12 ו לחוק), קבע בית המשפט העליון שלושה תנאים מצטברים, שרק בהתקיימם ניתן לשקול מינוי שמאי מייעץ, ואף זאת בלא לכבול את ש יקול דעתה של וועדת הערר;

"המטרה שבבסיס מינוי השמאי המייעץ היא לאפשר מתן חוות דעת מקצועית בשאלות שמאיות במהותן המונחות לפני ועדת הערר. הגם שוועדת הערר מהווה כשלעצמה גוף מקצועי בעל מומחיות וידע בתחום, ההנחה היא שככלל, השמאי המייעץ נמצא בעמדה מקצועית מתאימה לחוות דעתו בשאלות כגון אלו ( עניין גלר, בפסקה 7; להרכב הוועדה ראו סעיף 12 ו לחוק). ודוקו: לא בכל מקרה תבקש ועדת הערר חוות דעת של שמאי מייעץ. החוק מורה כי הוועדה רשאית לבקש חוות דעת כאמור; ובהיעדר טעמים פרשניים ראויים לסתור, יש לפרש סעיף זה כסמכות רשות המקנה לוועדה שיקול דעת באלו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ. כדי שהוועדה תמנה שמאי מייעץ, על התובע לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע כי הוא עומד בדרישותיו של סעיף 197 לחוק. מבלי לקבוע מסמרות בהתייחס למהות והיקף שיקוליה של ועדת הערר, נראה כי על מנת לעמוד בנטל, הרי שככלל על התובע לעמוד למצער בשלושה תנאים מצטברים: (1) עליו להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה בהם; (2) להראות כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו; (3) לשכנע את ועדת הערר, ולו באופן לכאורי, כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע להגיש חוות דעת שמאית... ככל שוועדת הערר מצאה כי העורר עמד בנטל ראשוני זה, או אז קמה שאלה שמאית הטעונה הכרעה ובמקרה כזה עליה לשקול מינוי שמאי מייעץ. ככל שהאחרונה סבורה כי נטל ראשוני זה לא הוּרם, היא רשאית להחליט כי אין מקום למנות שמאי מייעץ. על רקע אמת מידה זו אדרש לבקשה שלפניי." (בר"מ 6641/13 מרדכי קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע (פורסם בנבו, 5.5.2014) (הדגשה שלי י.ש.).

אין מחלוקת כי המערערים הם בעלי זכויות בנכס. בעוד המשיבות סבורות כי המקרקעין של המערערים אינם גובלים בשטח התכנית, קבעה ועדת הערר בהחלטתה מיום 14.2.2017 כי המערערים עומדים גם בתנאי השני, והמקרקעין שבבעלותם גובלים בשטח התכנית הפוגעת.
יחד נעם זאת, ועדת הערר קבעה כי המערערים אינם עומדים בתנאי השלישי, ולכן אינם זכאים לפיצויים.

ועדת הערר קבעה כי מהנתונים ומצילומים שהוצגו בפניה " המדובר בחסימה חלקית מאד של הנוף, של נכס הנמצא ממילא בסביבה אורבנית והנוף הנשקף ממנו ( למעשה מחלק ממנו) הוא נוף אורבני" (עמ' 3 להחלטת ועדת הערר).
אציין בנקודה זו כי הוצג בפני סרטון של הנוף הנשקף מדירת המערערים ( דיון מיום 27.2.2018), ודעתי היא כדעת ועדת הערר, הפגיעה בנוף הנשקף מדירת המערערים היא בקטע צר בלבד, ואין בה בכדי לשנות את טיב הנוף הנשקף מן הדירה.
יתרה מכך, לא ניתן להתעלם מההבדל הטופוגרפי בגובה הקרקע לטובת המערערים, המקנה להם " יתרון" לעומת הנוף הנשקף מהמגרשים בשטח התכנית.

נימוק נוסף שבפי ועדת הערר הוא כי אין פגיעה בנכס המערערים בעת שהמגרשים הפוגעים, לכאורה, משנים את ייעודם לייעוד זהה לזה של נכס המערערים. כלומר, לא יכולים היו המערערים לצפות שההקלות שזכו להן, לא יוענקו גם לשכניהם.
בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי, מט(1) 463 (1995) קבע כב' השופט זמיר כי:

"כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי." (שם, עמ' 482).

אמנם פסיקתו של כב' השופט זמיר התייחסה לנזקי רעש הנגרמים מהתפתחות העיר אך דברים אלה מתאימים גם לענייננו. למערערים לא קמה זכות קנויה כי הנוף הנשקף מדירתם, עת רכשו את הדירה, ישאר נוף פתוח, כאשר דירתם מצויה בלב מטרופולין עירוני אשר יש לצפות כי ימשיך להתפתח בשנים הבאות.

לאור כל האמור לעיל, סבורה אני כי החלטת ועדת הערר נכונה וסבירה, ולא מצאתי כול עילה מן הדין להתערב בה.

סוף דבר:
הערעור נדחה.

החלטות ועדת הערר מיום 14.2.2017 ומיום 9.8.2017 יישארו בעינן.
המערערים ישלמו לכ"א מהמשיבים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ (סה"כ 20,000 ₪ ) שיישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.11.18 ועד מועד תשלומם בפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז כסלו תשע"ט, 25 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.