הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 40866-10-16

לפני
כבוד ה שופטת עמיתה יהודית שטופמן

מערערת

הוועדה המקומית הוועדה המקומית לתכנון ובניה
ע"י ב"כ עו"ד ברגרזון ואח'

נגד

משיבים

1.מוריס חיים דואק
2.מיכל עירית דואק
ע"י ב"כ עו"ד אברהם מנצור

3.גלעד קופרברג
4.סבינה קופרברג
ע"י ב"כ עו"ד גלעד קופרברג

פסק דין

נושא העתירה:
ערעור על החלטתה מיום 14.8.2016 של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה למחוז ת"א, בעררים תא/85042/11 ותא/85171/14, לפיה דחתה הוועדה את הערר, ולא חייבה את המשיבים בהיטל השבחה בגין זכויות לבניית חדרי יציאה לגג הבניין, כפי שיפורט בפסק הדין.

העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה הן כדלהלן;
המשיבים היו בעלי דירות בבניין ברחוב יהודה הלוי 107 תל-אביב, גוש 6936, חלקה 178. המשיבים 1–2 היו בעלי חלקת משנה 8 ( להלן – " משפחת דואק") והמשיבים 3–4 היו בעלי חלקת משנה 7 ( להלן – " משפחת קופרברג").

במהלך שנת 2010 מכרה משפחת דואק את דירתה, ובעקבות מימוש זכויות זה, בדרך של מכר, הזמינה המערערת שומת היטל השבחה מטעמה.

ביום 2.5.2010 הוגשה שומת היטל השבחה מטעם המערערת, שנערכה על-ידי השמאי מר אלירם ליפה, אשר קבע השבחה בסכום של 25,914 ש"ח בשל תכנית תא/2268.

ביום 2.8.2010 הגישה משפחת דואק שומה נגדית מטעמם, שנערכה על-ידי השמאית, גב' שולי קרגולה, אשר קבעה כי לא נוצרה השבחה עקב אישור התוכניות החדשות ( נספח ג לערעור).

הצדדים פנו להכרעת שמאי מכריע, בהתאם לסעיף 14( ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וביום 1.12.2010 הוגשה שומה מכרעת, שנערכה על ידי השמאית המכריעה הגב' גבע בלטר, אשר קבעה היטל השבחה בסכום של 5,621.5 ש"ח ( נספח ו לערעור).

על החלטה זו של השמאית המכריעה הגישה המערערת ערר ( ערר תא/85042/11) שנדון בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל-אביב ( להלן – " ועדת הערר"). במסגרת הליך הערר עדכנה השמאית המכריעה את השומה, וקבעה היטל ההשבחה לחובת דואק בסכום של 15,360 ש"ח ( התייחסות נוספת בערר מס' תא/8052/11, נספח יא לערעור).

ביום 25.2.2014 מכרה משפחת קופרברג את הזכויות בדירתה בבניין. בהתאם לכך, ביום 11.6.2014 פנו למערערת בבקשה לקבלת שומת היטל השבחה, על מנת לשלמו ולקבל אישור להעברת הזכויות בנכס. ביום 19.6.2014 הנפיקה המערערת למשפחת קופרברג הודעה על חיוב בהיטל השבחה, על בסיס השומה שערך השמאי מטעם המערערת לדירת דואק (נספח יח לערעור).

ביום 31.7.2014 הגישה משפחת קופרברג ערר היטל השבחה על הודעת החיוב שקיבלו מהמערערת ( ערר תא/85171/14). ביום 2.8.2015 הגישו קופרברג שומה נגדית מטעמם, לאחר שבקשה לקבלת פטור מהגשת שומה נגדית נדחתה על-ידי ועדת הערר. השמאי מטעם קופרברג, מר רונן כהן, קבע בשומה שערך כי לא נוצרה השבחה, ולכן אין חבות בהיטל השבחה ( נספח כא לערעור).

ביום 14.8.2016 ניתנה החלטת ועדת הערר בשני העררים, ביחד עם ערר נוסף בגין דירה נוספת באותו הבניין. ועדת הערר דחתה את הערר שהגישה הוועדה המקומית, המערערת בענייננו, וקיבלה את עמדת השמאית המכריעה כי תכנית 2268 לא יצרה השבחה, בשל מתן אפשרות למימוש חדרי היציאה לגג מכוח תכנית 1680:
"אנו מקבלים בעניין זה את עמדת השמאית המכריעה. משנקבע על ידה שאין כדאיות במימושה של התכנית, הרי שאפשרות גביית היטל השבחה בגין תכנית זו [ תכנית 1680 י.ש.] מוצתה. ודוק: אין המדובר בענייננו במצב שבו היתה מניעה לממש את הזכויות... במצבים כאלה אכן כאשר אקט תכנוני חדש הוא שמאפשר לראשונה מימוש של תכנית קודמת אשר בלעדיו לא ניתן היה לממשה – הרי שהאקט התכנוני מהווה אירוע השבחה. שונים הם פני הדברים בענייננו." (עמ' 8 החלטת ועדת הערר, נספח א לערעור).

ביום 30.10.2016 הגישה המערערת את הערעור דנן. במהלך דיון שהתקיים בערעור זה, ביום 23.1.2018, הגיעו הצדדים, בהמלצתי, להסדר דיוני לפיו הערעור יצטמצם לשתי השאלות המשפטיות בעניין היטל ההשבחה וסוגיית קיזוז קרן החניה.

תכניות המתאר הרלוונטיות לעניינו הן:
תכנית מס' 74, שאושרה ביום 8.2.1951, ואפשרה בנייה של דירה בשטח של עד 90 מ"ר על גג הבניין. לא שנוי במחלוקת בין הצדדים כי דירה בשטח של 83 מ"ר נבנתה על גג הבניין. (למרות ש הצדדים איתרו היתר בניה לדירה בשטח של 54 מ"ר בלבד).

תכנית מס' 1680, שאושרה ביום 10.12.1981, ואפשרה הוספת חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר, לכל דירה בקומה העליונה.

תכנית מס' 2268, שאושרה ביום 18.12.1989, ואפשרה בנייה של בית מגורים עד חמש קומות, כלומר בנייה של שתי קומות נוספות לבניין. כמו כן, תכנית 2268 ביטלה את תכנית 74.

טענות הצדדים:
המערערת:
לטענת המערערת החלטת ועדת הערר מנוגדת לעקרון השמאי של השימוש היעיל והטוב, ולעקרון של חישוב היטל השבחה בהתאם לשיטת המדרגות ( סעיף 8 לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי תכנית 2268 יצרה " זמינות" תכנונית וכדאיות כלכלית, למימוש חדרי היציאה לגג מכח תכנית 1680 , ולכן יש לראות את מועד אישור תכנית 2268 כמועד הקובע למימוש הזכויות בתכנית 1680 ( סעיף 10 לסיכומי המערערת).
לטענת המערערת, טעתה ועדת הערר בקבעה כי הזכויות לבניית חדרי היציאה לגג היו קיימות למשיבים גם מתוקף תכנית 1680 בלבד. המערערת טוענת כי יש לראות בזכויות מתוקף תכנית 1680 " כזכויות מוקפאות או ' מעין מוקנות'', שניצולן מותנה בשינוי המצב התכנוני הקיים, וזאת משום שקיומה של קומת גג חלקית מנע את בניית חדרי היציאה לגג , הן מבחינה מעשית והן מבחינה תכנונית ( סעיפים 10 ו-12 לסיכומי המערערת). כמו כן, לטענת המערערת, תכנית 2268 שינתה את המצב התכנוני והמשפטי, ואפשרה את מימוש הזכויות מכוח תכנית 1680.
לטענת המערערת, האפשרות לניצול הזכויות לבניית חדרי יציאה לגג, בעת שתכנית 74 הייתה בתוקף, היא זכות " תיאורטית" בלבד, לאור היעדר כדאיות כלכלית, ולכן שגויה ההסתמכות של ועדת הערר על כך ( סעיף 13 לסיכומי המערערת).
המערערת טוענת כי החלטת ועדת הערר היא בניגוד לחישוב היטל השבחה על-פי " שיטת המדרגות", וכי טעתה ועדת הערר כאשר קבעה כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית 1680 , אם במועד אישורה נקבע כי אינה משביחה. לטענת המערערת יש לבדוק בכל מדרגה את השימוש המיטבי בנכס, הכולל את כל הזכויות באותו מועד, ולפיכך המצב המיטבי של הנכס במועד אישור תכנית 2268, כולל את הזכויות המוקנות בתכנית 1680 לבניית חדרי יציאה לגג ( סעיפים 15–16 לסיכומי המערערת).

עוד טוענת המערערת כי החלטת ועדת הערר סותרת החלטות שמאים מכריעים רבים בסוגיה זו (סעיף 18 לסיכומי המערערת). לטענת המערערת היה על ועדת הערר לתת " טעם מיוחד" לסטייה זו, במיוחד לאור הדוגמאות הרבות שהציגה המערערת, מתוכנן עולה כי שמאים מכריעים רבים, קבעו קביעה שונה מקביעות השמאית המכריעה וועדת הערר בעניין תכנית 1680 (סעיפים 18–20 לסיכומי המערערת).
בנוסף טוענת המערערת כי החלטת ועדת הערר פוגעת " במהות הכלכלית" של היטל השבחה ועקרון הצדק החלוקתי. למשיבים נוצרה השבחה משמעותית בשל האפשרות לבנות חדרי יציאה לגג, השבחה אשר, על פי החלטת ועדת הערר, הם אינם חולקים עם הציבור. יתרה מכך, לטענת המערערת, המדובר בקביעה העומדת בסתירה לפסיקת בית המשפט העליון בבר"מ 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ( פורסם בנבו, 07.12.2014) ( סעיפים 21–25 לסיכומי המערערת).

כמו כן, לטענת המערערת, החלטת ועדת הערר סותרת החלטות קודמות של ועדת הערר ( ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85242/11 גל קנז נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב ( פורסם בנבו, 03.09.2015) ובערר ( ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85112/12 עמוס מימון נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב ( פורסם בנבו, 17.08.2015) (סעיפים 26–32 לסיכומי המערערת).
עוד טוענת המערערת כי הותרת החלטת ועדת הערר על כנה תפגע קשות בקופה הציבורית, שכן בעטיה עלולה להשתנות הפרשנות של מימוש הזכויות מתוקף תכנית 1680 בכול תכניות " לב העיר", שתכנית 2268 נמנית עליהן ( סעיפים 33–37 לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי " לב הטעות" בשומה המכרעת ובהחלטת ועדת הערר מצוי בכך שבחישוב שווי הנכס במצב החדש, לא חושב השווי של חדרי היציאה לגג. יתרה מכך, לטענת המערערת יש לחשב לחדרי היציאה שווי גבוה יותר במצב החדש, מאשר שווי חדרי היציאה במצב הקודם, שכן עתה המדובר בדירות בקומה 5 ולא בקומה 3 ( סעיפים 38 – 40 לסיכומי המערערת). כמו כן, דוחה המערערת את טענת השמאית המכריעה כי היטל השבחה מתוקף תכנית 1680 שולם ונגבה, גם אם במחיר 0 , ולכן לא ניתן לגבותו בשנית ( סעיף 41 לסיכומי המערערת).

טוענת המערערת כי טעתה ועדת הערר כאשר אימצה את קביעת השמאית המכריעה לפיה יש להפחית מן ההשבחה את עלות התשלום לקרן החניה ( סעיף 47 לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון את שווי החניות במצב החדש אלא רק הפחיתה את עלות הקמתן ( סעיף 48 לסיכומי המערערת). לטענת המערערת ועדת הערר הסתמכה באופן " סתמי" על החלטה קודמת שלה והתעלמה מפסיקת בית המשפט המנהלי בסוגיה זו . המערערת טוענת כי התשלום עבור קרן החניה מקורו בחקיקת משנה חיצונית לתכנית המשביחה, ולכן אינה נובעת מהתכנית המשביחה עצמה ( סעיף 51 לסיכומי המערערת).

המשיבים 1–2:
דואק סומכים את ידם על החלטת ועדת הערר וטוענים כי מדובר בהחלטה נכונה וראויה . לטענתם, המדובר בעניין המהווה למעשה "גלגול שלישי", של הדיון, ויש להתייחס אליו באמות מידה מחמירות תוך בחינת הסוגיה האם מעורר הדיון שאלה משפטית חשובה. ( סעיף 1 לסיכומי המשיבים 1–2). לטענת דואק, מלבד האמירה כי קבלת החלטת ועדת הערר תוביל לפגיעה בקופה הציבורית, המערערת אינה מסבירה מדוע יש לדון שוב בעניין זה, לאחר שהשמאית המכריעה וועדת הערר פסקו כנגד עמדת המערערת ( סעיף 1 לסיכומי המשיבים 1–2).
דואק טוענים כי תכנית 2268 אינה משנה את ההשבחה של תכנית ,1680 מאחר שבנקודת זמן זו אין כדאיות כלכלית ליישם את תכנית ,2268 וכי המערערת מתעלמת מדירת הגג הקיימת כיום ( סעיף 3 לסיכומי המשיבים 1–2). עוד טוענים דואק, כי הזכויות מתוקף תכנית 1680 מוקנות להם, ואין המדובר בזכויות מותנות. בנוסף טוענים דואק כי הן השמאית המכריעה והן ועדת הערר קבעו שאין כדאיות כלכלית ביישום תכנית 2268 , ולכן המדובר בקביעה שמאית שאיננה מצדיקה התערבות בית המשפט. בעניין התשלום לקרן החנייה סומכים דואק את ידם על קביעת ועדת הערר.

המשיבים 3–4:
קופרברג טוענים כי אין מחלוקת כי תכנית 1680 לא הייתה תכנית משביחה במועד אישורה, בשל הדירה שהייתה בנויה על הגג ( סעיף 3 לסיכומי המשיבים 3–4). טוענים קופרברג כי יש להבדיל בין מצב של מניעה תכנונית לבין מצב של היעדר כדאיות כללית, כמו בענייננו ( סעיף 9 לסיכומי המשיבים 3–4). לטענת קופרברג יכולים היו הבעלים לעשות שימוש בזכויות מתוקף תכנית 1680 , מרגע אישור התכנית ועוד לפני אישור תכנית 2268, גם בהיעדר כדאיות כלכלית. כך, לטענתם, לא היו משלמים היטל השבחה, שכן מדובר במימוש תכנית שאינה השימוש המיטבי בנכס. לפיכך , לטענתם, תכנית 1680 , היא תכנית זמינה לשימוש הבעלים ותכנית 2268 לא אפשרה לראשונה את השימוש בתכנית 1680 ( סעיף 13 לסיכומי המשיבים 3–4). קופרברג דוחים את טענת המערערת לפיה גם בעניינו הייתה קיימת מגבלה תכנונית, וטוענים כי ניתן היה להסיר את המגבלה התכנונית ( דירת הגג) בכל עת ללא קשר לתכנית 2268 . לכן, תכנית זו לא " הסירה לראשונה" את המגבלה התכנונית ( סעיף 16 לסיכומי המשיבים 3–4).

קופרברג דוחים את טענת המערערת לפיה החלטת ועדת הערר היא בסתירה לשיטת חישוב " המדרגות" שנקבעה ברע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, סא(3) 386 (2006). לטענתם האפשרות לגבות היטל השבחה, בגין תכנית 1680 , מוצתה עם מועד פרסומה, ולא נוצרה 'מדרגת השבחה' נוספת עם פרסום תכנית 2268 ( סעיף 29 לסיכומי המשיבים 3–4). לטענת קופרברג אין לייחס חשיבות להחלטות האחרות של שמאים מכריעים אחרים שאליהם מתייחסת המערערת, שכן המדובר בקביעות ישנות, שאינן יורדות לפרטים בדומה למקרה דנן, וכי בכל מקרה ועדת הערר אינה מחויבת לקביעות אלה ( סעיפים 47–52 לסיכומי המשיבים 3–4).

לעניין תשלום קרן החניה טוענים קופרברג כי בית המשפט העליון קבע כי יש לקזז חיובים שהם חלק בלתי נפרד מהתכנית, וכי תשלום לקרן החניה הוא אחד מהם ( סעיף 55 לסיכומי המשיבים 3–4; רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' סוניה אברומוביץ ( פורסם בנבו, 31.12.2014)). קופרברג טוענים כי כפי שקבעה השמאית המכריעה וכפי שניתן לראות מסעיף 14.1 להוראות תכנית 2268 , קיימת הוראה מחייבת להסדרת מקומות חניה כחלק מהתנאים לקבלת היתר, ולכן מדובר בחיוב פנימי שיש לקזזו מן ההשבחה ( סעיף 64 לסיכומי המשיבים 3–4). עוד טוענים קופרברג כי טעתה השמאית המכריעה לחובתם, כאשר קבעה כי יש להקים רק 3 חניות ולא 6 חניות, ולכן הקיזוז שבוצע נמוך מן העלויות הריאליות (סעיף 69 לסיכומי המשיבים 3–4).

דיון והכרעה:
בפני ערעור על החלטות ועדת הערר בעררים שונים, אשר מתייחסות לדירות באותו בניין ובאותה הקומה, וכן מתייחסות לאותה שומה מכרעת.
אדון בסוגיות, כפי שנקבעו בהסדר הדיוני שנכרת בין הצדדים.

הזכויות מתוקף תכנית 1680
עיקר טענות המערערת הן כי השמאית המכריעה וועדת הערר שגו בקובעם כי ניתן היה לנצל את הזכויות לבניית חדרי יציאה לגג מתוקף תכנית 1680 , ללא תכנית 2268. לטענת המערערת, תכנית 2268 שינתה את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, ואפשרה לנצל את הזכויות המוקנות מכוח תכנית 1680 . לכן, לדעת המערערת, יש לחשב את המועד הקובע להיטל השבחה לזכויות מתוקף תכנית 1680 במועד אישור תכנית 2268. מנגד, סומכים המשיבים את ידם על קביעות ועדת הערר והשמאית המכריעה לפיהן הזכויות מתוקף תכנית 1680 היו זמינות לשימוש עוד בטרם תכנית 2268 , וללא קשר אליה, וכך זמינות הן גם עתה.
סבורה אני כי אין לקבל את טענות המערערת וכי יש להותיר על כנה את החלטת ועדת הערר.
סעיף 4(7) לתוספת השלישית, לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 שעניינה גביית היטל השבחה, קובע כי:
"השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי."
בענייננו עסקינן בבחינתה של השבחה עקב מספר תכניות, ולכן רלוונטיות גם הוראות סעיף 4(5):
"במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה".
ברע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, סא(3) 386 (2006) נקבע כי שיטת החישוב הנכונה, במקרה כזה, היא שיטת " המדרגה". כלומר, יש לבחון את ההשבחה שנוצרה בשל כל תכנית במועדה ובנפרד, וכך לעבור מתוכנית לתוכנית, ממדרגה למדרגה.
"שיטת המדרגות משמעותה חישוב כל אחת מן ההשבחות בנפרד תוך השוואת שווי המקרקעין בסמוך לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית. שיערוכן של ההשבחות למועד אישור התכנית האחרונה וסיכום סך כל ההשבחות מהווה את סכום ההשבחה הכוללת ממנה ייגזר ההיטל."(שם, פסקה 9).
בהמשך פירטה כב' השופטת ( כתוארה אז) אסתר חיות את העקרונות העומדים 'שיטת המדרגה':
"יש להעדיף את שיטת החישוב המשיגה תוצאה מדויקת יותר בקביעת סכום ההשבחה הנובע ישירות מן הפעילות התכנונית, על פני השיטה שיתרונה ביעילותה אך היא מדויקת פחות [שיטת " המקפצה המנטרלת" י.ש.]. דירוג זה נראה לי ראוי ונכון נוכח החשיבות הרבה שבהקפדה על קיומו של קשר סיבתי בין ההשבחה לפעילות התכנונית, בהיותו עקרון יסוד המבטא את ערכי הצדק החברתי הגלומים בהיטל ההשבחה. העדפת שיטת המדרגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות. בה במידה מתיישב דירוג זה עם אינטרס הרשות למנוע חיוב בחסר של היטל ההשבחה באותם המקרים שבהם ירד שווי השוק של הזכויות המשביחות בתקופה הרלוונטית שכן, היטל בחסר כאמור, עלול ליצור מחסור במשאבים נזילים הנחוצים לפעילות התכנונית" (שם, פסקה 13).
ואכן, בענייננו, חישבה השמאית המכריעה את ההשבחה שיצרה תכנית 1680 במועד הקובע לתכנית, מועד אישורה. במקרה זה מצאה השמאית המכריעה כי תכנית 1680 אינה משביחה כלל במועד הקובע, ולכן אין לגבות בגינה היטל השבחה:
"במועד אישורה של תכנית 1680 ( לבניית חדרי יציאה לגג) לא הייתה כדאיות בניצול הזכויות לעומת הזכויות שהקנתה תכנית 74 ( לבניית דירת גג בשטח 90 מ"ר) ולפיכך, לא נוצרה השבחה ולא נקבעה בגין תכנית 1680 ." (התייחסות נוספת בערר מס' תא/8052/11, נספח יא לערעור).

ועדת הערר קיבלה את עמדתה של השמאית המכריעה בעניין זה. יתרה מכך גם הצדדים מסכימים כי תכנית 1680 , במועד אישורה, לא השביחה את הנכס בשל קיומה של תכנית 74.

טענת המערערת היא כי יש לראות במצב הקודם מניעה תכנונית לניצול הזכויות מתוקף תכנית 1680 , בשל בנייתה של דירת הגג מתוקף תכנית 74 , שמנעה בניית חדרי יציאה לגג על קומה חלקית. לפיכך, תכנית 2268 שינתה את המצב התכנוני, ויצרה " זמינות" למימוש הזכויות הקנויות בתכנית 1680. ועדת הערר, השמאית המכריעה והמשיבים טוענים כי אין המדובר במניעה תכנונית כי אם במניעה כלכלית, שכן לא הייתה כדאיות כלכלית בהריסת דירת הגג ובניית חדרי יציאה לגג במקומה. יחד עם זאת, יכולים היו בעלי הדירות לממש את זכויותיהם בכל עת, גם בהיעדר כדאיות כלכלית.

צודקת המערערת כי במצב שבו קיימת מניעה משפטית, או תכנונית למימוש זכויות המוקנות בתכנית אחת, יש לראות במועד אישור התכנית האחרת, המאפשרת מימוש זכויות אלה, כמועד הקובע גם לזכויות " החסומות" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, נב(5) 715 (1999); עמ"נ ( מינהליים ת"א) 42234-04-16 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ ( פורסם בנבו, 15.02.2018).
אולם, אין זה המצב בענייננו.

על אפשרות מימוש הזכויות המוקנות מתוקף תכנית 1680 אמרה השמאית המכריעה:
"אני סבורה כי על אף שלא ניתן ולא כדאי היה לנצל את הזכויות לפי תכנית 1680 במועד אישורה של תכנית 1680, ( ומכאן שהתכנית לא השביחה את הנכס בפועל במועד אישורה) הרי שהזכויות בגין תכנית 1680 הוקנו לבעלי הנכס והם רשאים לנצל את הזכויות בכל עת שהדבר יתאפשר." (נספח יד).

וכך קבעה ועדת הערר:
"אין בסיס לטענת הועדה המקומית לפיה יש להביא בחשבון כחלק מההשבחה של תכנית 2268, את הזכויות שניתן לבנות מכוחה של תכנית 1680 " על גבי" הזכויות שניתן לבנות מכוחה של תכנית 2268. הזכויות מכח תכנית 1680 היו נתונות אכן לנישומים גם ללא אישורה של תכנית 2268, אלא שמימושן לא היה כדאי למועד הקבוע של אישור תכנית 1680. במצב שבו מימושה של תוכנית 1680 לא היה כדאי במועד הקובע של תחילת תקופה, דווקא הטלת היטל השבחה בגין הזכויות שנכללו בתוכנית 1680 לעת אישורה של תכנית מאוחרת לה, לא היתה עולה בקנה אחד עם שיטת המדרגות כפי שנקבעה בהלכת פמיני. שהרי שיטת המדרגות מחייבת בחינת ההשבחה שנוצרה ע"י כל אחת מהתכניות למועד הקובע של תחילת תוקפה." (עמ' 7 החלטת ועדת הערר, נספח א לערעור).

לא מצאתי מקום להתערב בקביעות אלה של ועדת הערר. לא הייתה קיימת כל מניעה תכנונית או משפטית לניצול הזכויות המוקנות מתוקף תכנית 1680. בעלי הנכס בחרו לא לממש את זכויותיהם שכן היה מדובר במימוש שאיננו כדאי כלכלית. לפיכך, תכנית 2268 לא שינתה את המצב המשפטי ולא יצרה " זמינות" לניצול הזכויות. "זמינות" זו הייתה קיימת ממועד אישורה של תכנית 1680.
כמפורט, דין הערעור להידחות, בעניין זה.

קיזוז הוצאות חניה :
טוענת המערערת כי טעתה ועדת הערר משקיבלה את קביעת השמאית המכריעה, לפיה יש להפחית מן ההשבחה את עלות הקמת החניה. המשיבים טוענים כי החלטת ועדת הערר בדין ניתנה, וכי יתרה מכך, מדובר בהחלטה הפוגעת במשיבים שכן, לטענתם, שגתה השמאית המכריעה משערכה את חישוביה בהתייחס ל-3 חניות ולא ל-6 חניות, נשוא פרק זה של המחלוקת.

סבורה אני כי החלטת ועדת הערר נכונה הי א, ולא מצאתי מקום להתערב בה.

תקנה 1 א(א) לתקנות התכנון והבניה ( התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן – " התקנות") קובעת כי " מספר מקומות החניה יהיה בהתאם לקבוע בתוספת". תקנה 2( א) מאפשרת למוסד התכנון לשנות את תקן החנייה הקבוע בתקנות במסגרת תכנית מתאר כללית. סעיף 2 לתוספת הראשונה לתקנות, "חובת התקנת מקומות חניה" קובע כי:
"(א) היתר בנייה יחייב התקנת מקומות חניה בתחום המגרש שאותו הם משמשים כאמור בתקנות אלה, לרבות שטח התמרון לכניסה ויציאה של כלי רכב הנדרש לפי שימושי הקרקע, מיקומו ביחס לציר מתע"ן או תחנה במתע"ן, כמפורט בתוספת זו.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית ועדה מקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי תוספת זו, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להשתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון ציבורי שמחוץ לנכס נושא ההיתר, שלמימונו הוקמה קרן, ובלבד שהחניון מוקם בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר או שהוקם בחמש השנים לפני הוצאת היתר הבנייה ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הציבורי, לא יעלה על 350 מטרים במרחק אווירי."

סעיף 2( ב) לעיל הוא סעיף " קרן החניה". כלומר רק במצב שבו לא ניתן לעמוד בתקן מקומות החניה הנדרשים בתחום המגרש, כאמור בסעיף 2( א), רשאית הוועדה המקומית לאשר תשלום לקרן חניה ייעודית, במקום התקנת מקומות החניה במגרש. מטרת הקרן הייעודית הקמת מקומות חנייה חלופיים במרחק קצר מהמגרש עצמו. ראוי להדגיש כי בענייננו אין המדובר בקיזוז התשלום ל"קרן החניה", לפי סעיף 2( ב) לתוספת הראשונה לתקנות, כי אם בקיזוז עלויות הקמת מקומות החנייה בשטח הנכס עצמו, כאמור בסעיף 2( א) לתוספת הראשונה לתקנות. כך לפי קביעת השמאית המכריעה בשומתה המכרעת:

"סה"כ יחידות הדיור שניתן להוסיף על הגג ( בניכוי היחידה הקיימת) הינן 3 יח"ד עפ"י הוראות התכנית יש להסדיר מקומות חניה ליחידות הנוספות קרי התקנת שלושה מקומות חניה, בהתאם לתקנות התכנון והבניה ( התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983.
לצורך ההערכה הובאה בחשבון הנחה כי תהיה אפשרות להסדיר את מקומות החניה בקושי רב בחצר, עם זאת הובאו בחשבון עלויות לצורך עבודות פיתוח בעלות של 5,000$ למקום." (עמ' 21 לשומה המכרעת, נספח ו לערעור).

בעמ"נ ( ת"א) 2152-05-16‏ ועדה מקומית לתכנון ובניה בת ים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ ( פורסם בנבו, 2.7.2017) דחתה כב' השופטת צפת, ס"נ ערעורים כנגד החלטות ועדת הערר המתירות לקזז את התשלום עבור קרן חניה מהיטל ההשבחה שנקבע. בין היתר נדחה הערעור על החלטת ועדת הערר בערר תא/8501/11 אורלי בורשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שעליו מסתמכת ועדת הערר בהחלטה הנוכחית, לפיה נדחו טענות המערערת ( עמ' 9 להחלטת ועדת הערר, נספח א לערעור). וכך קבעה בעניין זה:
"לטענת המערערות, אין לבצע את קיזוז האמור באשר ההוצאה עבור קרן החניה המוטלת מכוח תקנות החניה היא " חיצונית לתכנית". אמנם במרבית המקרים, ההוצאות החיצוניות לתכנית אשר עניינן בתשלום אגרות והיטלים לרשות כתנאי לביצוע התכנית או ההיתר, אין בכוחן להשפיע על שווי המקרקעין במצב החדש ( ראו כתבי השיפוי בהם עסק עניין אברמוביץ'). לעומת זאת, הוצאות שהן פנימיות ונובעות מתוך התכנית המשביחה, יתרמו לרוב לשווי המקרקעין במצב החדש, שהרי התכנית משביחה את הנכס, ורק עבור השבחה הנובעת ממנה כאמור, יוטל היטל השבחה.
אולם דומני כי המבחן הצורני הטכני אינו דק פורתא; אמנם, בעניין אברמוביץ' בוצעה הבחנה בין הוצאות חיצוניות לפנימיות אך ההבחנה העקרונית שנקבעה שם אינה מבוססת על התנאי הצורני הטכני, קרי, מיקומה של ההוצאה ביחס לתכנית המשביחה או ההיתר, (חיצונית או פנימית), אלא תלויה בהשפעת ההוצאה על ערכו של המקרקעין במצב החדש. תנאי זה עולה בקנה אחד עם התכלית המאפשרת קיזוז." (שם, פסקה 12–13).

בהמשך קובעת השופטת צפת מפורשות כי:

"מקום החניה שיוקם באמצעות קרן החניה ישפיע על שווי המקרקעין ולמעשה ישביח אותו, וכפועל יוצא יש להכיר בהוצאה זו כהוצאה הנדרשת למימוש מלוא הפוטנציאל של הנכס. המבחן הראוי לפיכך הוא " מבחן ההשבחה". האם ההוצאה תרמה להשבחת הנכס במצב החדש. בעניין התשלום לקרן חניה התשובה היא חיובית." (שם, פסקה 15).

בענייננו, יצוין תחילה כי בניגוד לטענות המערערת ( סעיף 50 לסיכומי המערערת) קיזוז עלויות הקמת החנייה לא נוספו בהתייחסות השמאית המכריעה מיום 18.3.2014 ( נספח יא לערעור), אלא נכללו, בצורה זהה, כבר בתחשיב שביצעה השמאית המכריעה בשומתה המקורית.
הצדדים אינם חלוקים על כך כי " ניתן לקזז הוצאה בגין תשלום על הקמת חניון מההשבחה רק אם היא נובעת במפורש מהוראות התכנית המשביחה" (סעיף 52. ג לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי אין בתכנית 2268 הוראה המחייבת הקמת חניות. מנגד טוענים המשיבים כי קיימת הוראה שכזו בתכנית, וכי כך קבעה גם השמאית המכריעה.

כאמור לעיל, מדברי השמאית המכריעה, "עפ"י הוראות התכנית יש להסדיר מקומות חניה ליחידות הנוספות", ניתן ללמוד כי תכנית 2268 אכן כוללת הוראה להסדרת מקומת חנייה בהתאם לתקן הקבוע בתקנות. ועדת הערר לא מצאה מקום לשנות קביעה זו והמערערת לא מצאה לבקש התייחסות נוספת מהשמאית המכריעה בעניין זה, במהלך כל הליך הערר. לפיכך, לא מצאתי סיבה לשנות קביעה זו.
משנקבע כי הוראות התכנית דורשות הקמת מקומות חניה, בהתאם למספר יחידות הדיור החדשות, וכי הקמת יחידות אלה אכן משביחות את הנכס בהתאם " למבחן ההשבחה", איני מוצאת להתערב בקביעת ועדת הערר כי ניתן לקזז את עלויות ההקמה מהיטל ההשבחה שנקבע.

סוף דבר:

הערעור נדחה.
כמפורט, לא מצאתי להתערב בהחלטות ועדת הערר.
היטל ההשבחה נקבע לפי שומת השמאית המכריעה, כולל התיקון מיום 18.3.2014 .
אין צו להוצאות וכול צד יישא בהוצאותיו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ב' אדר א' תשע"ט, 07 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.