הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 21158-12-20

לפני
כבוד ה שופטת אסתר נחליאלי חיאט

מערערת

דיסקברי רכב ציוד ואחזקות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עדי מוסקוביץ ו/או טל יצחק אזרואל ו/או עידן שרון ואח'

נגד

משיב
מנהל הארנונה בעיריית רמת השרון
ע"י ב"כ עו"ד עינב סילורה ו/או ברוך חייקין ואח'

פסק דין

הערעור דנא הוא על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית רמת השרון (להלן: "ועדת הערר") מיום ה-20.10.2020, שדחתה את העררים שהגישה המערערת, דיסקברי רכב ציוד ואחזקות בע"מ (להלן גם "דיסקברי") על החלטות מנהל הארנונה שלא לפטור את דיסקברי מחיובי ארנונה בגין השטחים הנרחבים ששכרה במיתחם פי גלילות (להלן: "הנכס").
בקליפת אגוז טוענת המערערת כי החלטת ועדת הערר לדחות את העררים שהגישה, שגויה, וכי אין לחייב בארנונה את כל הנכס כמקשה אחת אלא יש להבחין בין חטיבות קרקע שונות המרכיבות את הנכס השלם, ולקבוע את החיוב בארנונה בהתייחס לשימוש שנעשה בכל חלק מהקרקע.
הרקע להחלטת הועדה
1. המערערת שכרה מחברת פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ (להלן: "חברת פי גלילות") שטחים נרחבים במתחם הנמצא בשטח המוניציפאלי של עיריית רמת השרון למטרת השכרת שטחי חניה ואחסון כלי רכב. לשם כך ביצעה המערערת עבודות להכשרת הקרקע בנכס , ובהמשך, כחלק ממהלך עסקיה השכירה בשכירות מישנה חלקים מהנכס לחברות העוסקות במסחר בכלי רכב. כפי שצוין בהחלטת הועדה - המערערת לא מסרה למשיב הודעה כלשהי, כמתאפשר על פי דין, בעניין מחזיקים בנכס או בעניין חילופי המחזיקים, ועל כן לאורך התקופה נשוא החלטת הועדה היתה דיסקברי רשומה ברישומי המשיב כמחזיקה בנכס.

2. כאמור, השטח הנרחב הושכר לשוכרי משנה שפעילותם בתחום כלי רכב. לטענת המערערת במהלך הזמן, הפסיקו חלק משוכרי המישנה את השימוש בנכס: כך בשנת 2016 חדל אחד משוכרי המשנה את השימוש בשטח של 550 דונם (מוצג 1); בשנת 2018, התפנה שטח נוסף של כ- 15 דונם מהנכס וגם שטח בנוי של 1,100 מ"ר (להלן: "המבנה"; מוצג 6). השטחים שפונו נותרו ריקים ללא שימוש בתקופה הרלוונטית לערעור זה, כפי שעולה מהחומר שצורף לערעור.

3. לציין כי החלטת הועדה ניתנה במאוחד בשלושה עררים שהגישה המערערת (לשנים 2016, 2018 ו-2019) שכן הועדה שדנה בערר לשנת 2016 סיימה את כהונתה בטרם הכרעה, ולפי תקנה 11ד(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בועדת ערר) תשל"ז-1977, דנה ועדת הערר "בערר לשנת 2016 מראשיתו..." (סעיף 8 להחלטה) וכאמור איחדה את הדיון בשלושת העררים.

טענות הצדדים בערר
4. טענות המערערת - ככלל עוסקים העררים שהגישה דיסקברי באותם עניינים לפיהם שוכרי משנה שונים פינו את השטחים ששכרו (כל אחד בזמנו) ומשכך אין מדובר ב"קרקע תפוסה" כהגדרתה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") ואין לחייב את המקרקעין הללו בארנונה. לטענתה יש לבטל את חיובי הארנונה החל מיום ששוכרי המשנה השונים פינו את השטחים שהחזיקו. עוד טענה המערערת כי המבנה שבשטח הוא 'מבנה בלתי ניתן לשימוש' ועל כן יש לפטור אותו מחיובי ארנונה, או לחלופין, לחייב אותו לפי הסיווג הזול ביותר האפשרי; כן נטען כי חלק מהנכס משמש לדרך גישה הפתוחה לציבור הרחב ויש לראות בו "רחוב" שאינו חייב בארנונה.

5. בין שאר טענות המשיב – כי החלטת הועדה מפורטת ומנומקת וכי אין כל הצדקה להתערב בה; כי המערערת לא הגישה השגה בטרם הגישה את הערר; כי יש להתייחס לכלל הנכס בו החזיקה כקרקע תפוסה שכן מעולם לא הוחלפו המחזיקים בנכס, ולמצער חילופים כאלה לא דווחו על פי המתחייב; כן נטען כי גידור של שטח בתוך הנכס שביצעה המערערת אינו מחייב את המשיבה אלא את הצרכים של המערערת, וכן כי השבילים והדרכים אינם משרתים את כלל הציבור אלא רק את באי המיתחם ואת השוכרים. אשר למבנה טען המשיב כי לא מדובר ב'נכס הרוס' כמשמעו בסעיף 330 לפקודת העיריות, וגם כי לנכס ניתן כבר פטור של 'נכס ריק' ולא ניתן לתת פטור בשנית.
אשר לשנת 2018 – יש מחלוקת בשאלת עצם הגשת הערר. המערערת טענה כי הגישה ערר וטענותיה הובאו במכתב שצורף לכתב הערעור דנא, טענות הזהות בעיקרן לטענות שנטענו בערר לגבי שנת 2016, אלא שהפעם הן מכוונות לחלק אחר של הנכס שפונה על ידי שוכר משנה אחר. מנגד טוען המשיב כי המערערת כלל לא הגישה ערר לגבי שנת 2018 ואין לדון בטענותיה לגבי שנה זו.

עיקרי החלטת ועדת הערר
6. הועדה דחתה את טענות המערערת.
אשר לשנת 2018 קבעה כי "העוררת לא הציגה לנו אישור מסירה של דואר רשום או אישור מסירה אישית של השגה לשנת 2018. תחת זאת הציגה מסמך... ולצדו שני פלטי יומן פקס... בהם מצוינים מספרי הפקס", אלא שהתברר, כך קבעה הועדה לאור הראיות שבפניה, כי מספרי הפקס שהוצגו הם של משרד עו"ד נתן מאיר ושל הווטרינר העירוני וכי "העוררת לא הוכיחה כי המסמך הגיע לידי המשיב ואף לא לידי גורם כלשהו בעירייה, ודאי לא כזה שיש לו זיקה לנושא. נטל ההוכחה מוטל עליה – והיא לא עמדה בו", משכך דחתה הועדה את טענות המערערת לגבי שנת 2018, וקבעה כי אין בפניה ערר על קביעת הארנונה לשנה זו.

7. בעניין סיווג המקרקעין קבעה הועדה כי "השטחים שבמחלוקת הם חלק בלתי נפרד מהנכס ואין לסווגם באופן עצמאי. בקרקעות הנכס נעשה שימוש ולכן אין מניעה לסווגם כ"קרקע תפוסה"" (סעיף 66 להחלטה). למסקנה זו הגיעה הוועדה תוך התבססות על מספר אדנים במסגרת הראיות והעדויות שהיו לפניה.
תחילה קבעה הועדה ממצאים עובדתיים על בסיס הראיות שבפניה כי "מתחם הקרקעות התאפיין בדינמיות לא מבוטלת" (סעיף 32 להחלטה), וכי "העוררת בנתה גדרות בין תאי השטח הפנימיים" ואלו פורקו והורכבו בהתאם לדרישות המשתנות של ניהול עסקי המערערת (סעיף 33 להחלטה); כי המערערת הציגה נתונים עובדתיים סותרים אשר לשטחי התיחום הפנימי: "לא פחות מארבעה נתונים שונים סיפקה העוררת באשר לגודל תא השטח שתפסה כלמוביל [שוכרת המשנה – א.נ.ח] ולא פחות משני נתונים שונים באשר לגודל תא השטח שתפסה לובינסקי, והכל בפרק זמן לא ארוך יחסית" (סעיף 35 להחלטה). ומשכך קבעה הועדה כי "בתנאים גמישים אלה, שבהם "הכל דינמי", כלשון מנהל העוררת, ושעה שהיקף השימוש בתאי השטח הפנימיים משתנה באופן תדיר, אין זה מעשי לראות בכל אחד מתאי השטח הפנימיים יחידה עצמאית העומדת בפני עצמה. אמרו מעתה: מאגר קרקעות אחד –שטח אחד" (סעיף 37 להחלטה – ההדגשה במקור); כי טענות המערערת לפיצול והחרגות של השטחים השונים היא מלאכותית, ואינה מבוססת אפילו על "תשריט שיש בו לאשר את טענתה..." וכי היא "הסתפקה בהגשת צילום אויר שעליו צוינו סימונים צבעוניים הנחזים לשקף חלוקה פנימית..." (סעיף 38). על בסיס הראיות שבפניה התרשמה הועדה כי הנכס "מהווה מכלול אחד פיסית ומהותית, ולא ניתן לפצלו" (סעיף 41 להחלטה). עוד ציינה הועדה כי העררים לא התייחסו לתקופות שהשוכרים נמצאו בשטחים שבמחלוקת אלא רק לאחר שפינו אותם... וברור אפוא כי בנסיבות אלה "מתאיין הנימוק היחידי שהצדיק פיצול" (סעיף 44), בנסיבות אלה ועל בסיס הקביעה בעע"ם 1860/06 תשתיות נפט ואנרגיה נ' המועצה המקומית קרית טבעון (16.9.2008) קבעה הועדה כי הוצאת שטחים בתקופת הביניים לצורך סיווגם היא מלאכותית, וכי אין לקבל את הטענה "שכאשר נעשה שימוש בחלק מהשטח שהוא יחידה אחת לצרכי ארנונה יש מקום לחייב רק בגין החלק היחסי..." (סעיף 46 – בו צוטטה הקביעה בעמ"נ 427/01 אורבך נ' מנהלת ארנונה חיפה (2002). ממצאי הועדה, אפוא, "בעררים שלפנינו מדובר בקרקע המצויה במתחם קרקעות פעיל, דינמי ומניב. הקרקע הוכשרה והושבחה, והיא שימשה, עד לא מכבר, לחניה של כלי רכב לצרכי מסחר. היא מפותחת וראויה לשימוש, ואין כל מניעה שתחזור להיות חניה מסחרית בכל עת", ולכן, מסקנת הועדה משקלול סוגיית השימוש וסוגיית ההחזקה, ובהתאם לבחינת היחס בין שני יסודות אלו כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון (עע"ם 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל, פסקה 32 (1.12.2011); להלן: "עניין חברת חשמל"), מצאה שיש לסווג את הנכס כ"קרקע תפוסה".

8. בעניין סיווג המבנה והחיוב בגינו, דחתה הועדה את טענות המערערת כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות: "העוררת לא עמדה בנטל המוטל עליה ולא הציגה לנו ראיות כלשהן התומכות בטענתה, כדוגמת חוות דעת הנדסית או תמונות המראות את מצבו של הנכס" (סעיף 68 להחלטה). עוד קבעה הועדה כי טענות בדבר "מניעה תכנונית" לא נטענו בהשגה ועל כן אינה מוסמכת לדון בטענה שלא נטענה במסגרת השגה בפני המשיב (סעיף 70 להחלטה), ומכל מקום קבעה הועדה כי "העוררת לא טרחה להציג ראיות מהן ניתן ללמוד על קיומה של "מניעה תכנונית", כביכול. להיפך, אין אנו יודעים דבר וחצי דבר באשר למצבו התכנוני של המבנה... אגב, לא נהיר לנו מדוע שכרה העוררת את המבנה מאת פי גלילות, אם אכן קיימת מניעה תכנונית להשמישו" (סעיף 72 להחלטה). לעניין הטענה החלופית של המערערת כי יש לסווג את המבנה הריק בהתאם לסיווג הזול האפשרי, קבעה הועדה כי "מדובר בטענה שלא נטענה כלל בעררים ומהווה הרחבת חזית אסורה" (סעיף 79 להחלטה) והגם שכך נתנה הועדה דעתה לטענה וראתה לדחות אותה בהיעדר ראיות התומכות בטענה שכן קביעה בעניין סיווג נכס היא טענה הנסמכת "מסכת עובדתית באשר לשימושים האפשריים והמותרים בנכס ובאשר למצבו ויעודו התכנוני..." (סעיף 75) אך אלה לא הוצגו כלל ובנסיבות העדר ראיות לעניין הסיווג והשימושים האפשריים - ולא ניתן לקבל את הטענה שכן "הבחירה בסיווג שלפיו יסווג נכס ריק אינה יכולה להיות שרירותית אלא צריכה להתאים למאפייני הנכס" סעיף 90 להחלטה).

9. הועדה מצאה גם לדחות את טענות המערערת לגבי שטח הגישה, וכדבריה עולה מהראיות כי "מדובר במתחם מגודר שבכניסה אליו מצויה עמדת שמירה, המצוי הרחק מהאזורים המאוכלסים של העיר. מכאן, שאין מדובר במקום נגיש לכל, והנכנסים לתוכו עושים זאת במטרה ברורה – להגיע לאחד מהעסקים הפועלים במקום. מכאן שהעוררת ושוכרי המשנה שלה מפיקים תועלת כלכלית מובהקת מדרך הגישה והם הנהנים העיקריים ממנה" (סעיף 96 להחלטה). על כן, נדחתה טענה זו גם בהסתמך על עניין מליסרון הקובע כי קיומו של נהנה עיקרי מנכס פלוני שולל את סיווג הנכס כ"רחוב" (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק פ"ד נה(1) 156 (14.12.1999)).

עיקרי טענות הצדדים בערעור
10. מספר טענות למערערת, מהן הנוגעות להתנהלות הדיונית בהליך הערר ומהן מכוונות לקביעות המשפטיות של הועדה. לטענת המערערת הליך הערר נוהל על ידי הועדה באופן מוטה ומקפח "תוך הקפדה דיונית חד-צדדית לחובת המערערת מצד אחד, ומן הצד השני גמישות סדרי הדין לטובת המשיב באופן קיצוני עד כדי העלאת טענות יזומות ע"י הוועדה אשר עומדת בניגוד מוחלט לעובדות שהיו מוסכמות ע"י הצדדים". לטענתה נפגעו הזכויות הדיוניות, בין השאר בכך שלא ניתן לה לתקן כתב הטענות, והן מאחר שדחתה טענות של המערערת על אף שלא היו שנויות במחלוקת.

11. במישור המהותי, טענה המערערת כי הוועדה שגתה בקביעתה ביחס לנכס בכללותו, וליתר דיוק, טענה כי השימוש הדינאמי בנכס לא משפיע על העובדה כי מדובר בחטיבת שטח נרחבת שגודרה ולא נעשה בה שימוש, ועל כן אין לחייבה בארנונה. נטען כי הוועדה שגתה במסקנות שביססה על עניין רפא"ל (עמ"נ 210/02 רפא"ל – רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' מנהלת הארנונה של קרית ים (2.6.2004)), שכלל אינו בר השוואה כטענתה.
עוד נטען כי לעניין המבנה, לא היה מקום לקביעה כי הסיווג החלופי למבנה שלא נעשה בו שימוש לא הוכח מאחר שלא היה במחלוקת שהשימוש היחיד המתאים בו הוא לאחסון.
אשר להשגה לשנת 2018 נטען כי אף אם ההשגה נשלחה לווטרינר העירוני היה עליו להעבירה למשיב, ומשלא עשה כן, לא ניתן להתעלם שהיתה מסירה של ההשגה וכי "ועדת הערר שגתה בקביעתה, כי תוכן השגת המערערת לשנת 2018 אינו עולה כדי "השגה" כמשמעה בסעיף 3 לחוק הערר" (סעיף 48 לעיקרי הטיעון).
עוד נטען כי אין למערערת שליטה על דרכי הגישה המשמשות את הציבור הרחב ומהוות "רחוב" ואין לחייבה בארנונה בגין שטח זה.

12. המשיב תומך בהחלטת וועדת הערר בהיותה מקיפה, מנומקת כדבעי ונסמכת על הלכות מושרשות בדיני הארנונה. אין זה סביר לקבוע, כך לטענת המשיב, כי עתודות השטח הרבות המרכיבות את הנכס לא יחויבו בארנונה. כן נטען כי המערערת הרחיבה חזית בעניין חלוקת השטחים בתוך הנכס, טענות שהופיעו לראשונה בהליך זה (סעיף 42 לעיקרי הטיעון של המשיב). לטענת המשיב אין לסווג את דרך הגישה כ"רחוב", כך ניתן ללמוד מהסכם השכירות (מע/23 סעיף 5.3) ששביל הגישה הוא חלק בלתי נפרד מהנכס המושכר. אשר למבנה, נטען כי הטענה בדבר היעדר אפשרות לעשות שימוש במבנה בשל מצבו היא טענה שנטענה ""תוך כדי תנועה" ולאחר שהוגשו ההשגות והעררים" (סעיף 88 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב) ומדובר ב"טענות עובדתיות חדשות אשר המשיב התוודע להם לראשונה בסיכומים המערערת ובוודאי שלא ניתן להתייחס אליהן, לא כל שכך לצורך קביעת הסיווג" (סעיף 90 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב).

דיון והכרעה
13. לאחר ששמעתי זמן ארוך את הצדדים בדיון שהתקיים בפני, ולאחר ששבתי ועיינתי בטענותיהם ובחומר הרב שצורף לתיק המוצגים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור – הן מאחר שלא הופניתי לעילה מנהלית המצדיקה התערבות בהחלטת הועדה, הן מאחר שמסקנתי היא כי החלטת הועדה ששמעה עדויות והוצגו לפניה ראיות היא החלטה המצויה עמוק בתוך מתחם הסבירות ומבוססת על הראיות שהיו לפניה, והן לאחר שהתרשמתי בעצמי מהטענות לגופן, עיינתי בנספחים השונים ובפרוטוקולים של הדיונים. מסקנתי היא כי החלטות הועדה ראויות בנסיבות שהובאו ומתיישבת עם ההלכות המושרשות בשאלות שבמחלוקת.

14. בטרם אתייחס לגופם של דברים, ראיתי להזכיר את מסגרת הדיון בהליך ערעור מינהלי, בהתאם לסעיף 8 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.
סוג ההליך דנא גוזר מטבעו את היקף ההתערבות של בית המשפט. במסגרת הליך מנהלי התערבות בית המשפט בהחלטת הרשות מתוחמת לעילות ההתערבות הקבועות במשפט המנהלי הכללי. כך, במסגרת זו אין בית משפט שם עצמו בנעלי הרשות ולא מחליף את שיקול דעת הרשות בשיקול דעתו; ההתערבות שמורה לאותם מקרים בהם נפל פגם מהותי בהחלטת הרשות. ההתערבות בהחלטת הרשות תעשה באופן מצומצם במקרים בהם הוכח כי הרשות חרגה מסמכותה, נהגה בחוסר תום לב או אם יוכח כי החלטתה חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות. אם החלטת הרשות התקבלה על יסוד שיקולים עניינים, אין מקום להתערבות בית המשפט. כן לציין כי גם הביקורת על הממצאים העובדתיים של ועדת הערר מצומצמת בהתאם להלכה המושרשת היטב, שערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית, אלא אם קיימת עילה להתערבות (בר"ם 4299/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' המועצה האזורית גדרות, פסקה 11 (10.9.2006)).

15. ובענייננו – טענה המערערת כי ההליך שנוהל בפני הוועדה לקה במידה ממשית עד כדי פגיעה בזכויותיה הדיוניות. אלא שעיון בפרוטוקולים שבתיק המוצגים (מע/5, מע/14, מע/21) ועיון בהחלטת הוועדה אינו תומך בטענה ואומר כי לא מצאתי שיש ממש בטענות המערערת.
וועדת הערר לא כבולה בסדרי הדין והראיות הנהוגים בבית המשפט, ושמורה לה פררוגטיבה רחבה לקבוע את אופן ניהול הדיון לפניה, תוך הקפדה על כללי הצדק הטבעי (בר"ם 6966/12 נצב"א אחזקות 1995 בע"מ נ' מנהל הארנונה בטירת הכרמל, פסקה 7 (20.1.2013)). התרשמתי כי טענות הפגיעה בזכויות הדיוניות והמהותיות הן בעיקר "טענות אווירה" של בעל דין שתחושת חוסר שביעות הרצון מהכרעת הוועדה היא בבסיס הטענות הללו.

16. כך למשל טוענת המערערת כי הוועדה קבעה שאין לדון בטענת סיווג המבנה לפי הסיווג הזול (עמוד 2 לפרוטוקול) כי "הוא [יו"ר ועדת הערר –א.נ.ח) לא דן בטענה הזו משני נימוקים: האחד, הוא לא קיבל את הבקשה שלי לתקן את הערר. השני, כי לשיטתו לא הוצגה בפניו התב"ע שמפרטת את השימושים במקום. יש לציין שהתב"ע הזו הוגשה בפניו על ידי המשיבה עצמה" (עמודים 2 -3 לפרוטוקול). אלא שעיון מלמד כי טענות לחוד והחלטת הועדה לחוד. מקריאת ההחלטה עולה בבירור שהסיבה המרכזית לדחיית טענת סיווג המבנה לפי הסיווג הזול האפשרי היא "מכיוון שטיעונים מהותיים אלה (משפטיים ועובדתיים כאחד) כלל לא הוצגו בפני מנהל הארנונה במסגרת ההשגה, ממילא אין להם התייחסות בהחלטתו בהשגה, שאותה אנו מוסמכים להעמיד בשבט ביקורתנו" (סעיף 76 להחלטת הועדה). ברור אפוא כי ההחלטה סבירה שהרי "תיקון" לא יועיל שעה שהסוגיה לא הועלתה המסגרת ההשגה. בנסיבות אלה מצאתי לדחות את טענות המערערת במישור הדיוני שכן להתרשמותי לא נפל פגם בהתנהלות הועדה, ובוודאי לא פגם המצדיק התערבות בקביעותיה הסבירות והמנומקות.

שאלת הסיווג
17. השאלה המרכזית להכרעה בערעור זה היא שאלת סיווג הנכס ובפרט, יש לקבוע האם שגתה ועדת הערר כטענת המערערת, עת קבעה כי הנכס עונה להגדרה "קרקע תפוסה" או שמא יש לקבל את טענתה כי שטח הקרקע הנרחב ניתן לחלוקה באופן שחלקים ממנו בהם לא נעשה שימוש, יהיו שטח פנוי שאינו מחוייב בארנונה.

18. סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר מהי קרקע תפוסה, וזו לשונו:
"כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין".
ארבעה תנאים מצטברים לסיווג נכס כ"קרקע תפוסה" מציב סעיף 269 לפקודת העיריות, שניים נגטיביים והאחרים פוזיטיביים. שימוש והחזקה בקרקע, הם היסודות הפוזיטיביים; והיסודות הנגטיביים - יש להראות שהקרקע אינה חקלאית וכי ההחזקה בה אינה יחד עם בניין (בג"ץ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח (4) 413, 416 (1984)).
בנסיבות ענייננו נראה כי אין קושי רב ואף אין מחלוקת למעשה כי מדובר בקרקע שאינה אדמה חקלאית ואינה מוחזקת יחד עם בניין. עיקר טענות המערערת נסובות בשאלת השימוש בקרקע ובפרט בשאלה האם עצם העובדה כי חלקים נרחבים מהקרקע עומדים ריקים משוכרים זמן ארוך, ללא שימוש, הגם שהיא המחזיקה בשטחים (מכוח חוזה שכירות) מביאה למסקנה כי לא מדובר בקרקע תפוסה כהגדרתה בפקודת העיריות? לשאלה זו השיבה וועדת הערר בשלילה, כפי שכבר ציינתי לעיל ואומר כי מקובלת עלי הקביעה.

19. בהתאם להלכה שנקבעה בעניין חברת חשמל, השאלה האם קרקע היא 'קרקע תפוסה' תבחן בבחינה משולבת של יסוד ההחזקה ויסוד השימוש: "[ש]כאמור מדובר בתנאים עצמאיים ומצטברים, אשר צריכים להיבחן בנפרד, הרי שלא ניתן להפריד לחלוטין בין יסוד ה"שימוש" לבין יסוד ה"החזקה". יש לבחון, אפוא, את שני היסודות, כל אחד בנפרד, אולם למסקנה הסופית אם מדובר ב"קרקע תפוסה", אם לאו, יש להגיע לאחר שקלול של שני היסודות יחדיו. זהו מבחן משולב. כמוהו כ"מקבילית כוחות". ככל שמידת ה"החזקה" בקרקע גבוהה יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של "שימוש", ולהיפך: ככל שהשימוש שנעשה בקרקע מהותי יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של "החזקה"" (עניין חברת חשמל, סעיף 32).

20. ותחילה ליסוד ההחזקה. לפי ועדת הערר שקביעותיה העובדתיות משמשות את ההחלטה דנא ולא ראיתי להתערב בהן במסגרת ערעור זה, הרי שלמערערת החזקה והשליטה המלאים בנכס שהיא שכרה מחברת פי גלילות כיחידה אחת, וכדברי מנהל המערערת, מר אילוז: "שכרתי את הקרקע מפי גלילות כמקשה אחת" (פרוטוקול 21.6.2020 עמ' 3 ש' 8 – מע/21):
א. סעיף 5.1 לחוזה השכירות בין המערערת ובין חברת פי גלילות קובע: "השוכר ישתמש במושכר לשם אך ורק לצורך הפעלה של מתחם לאחסנה והחניית כלי רכב". סעיף 5.2 להסכם השכירות קובע כי "השוכר לא יהיה רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה החורגת ממטרת השכירות", וכך גם אישר מנהל המערערת (מע/21 עמ' 2).
ב. המערערת נהגה לחלק את הנכס לתאי שטח פנימיים וכדברי הועדה "מתחם הקרקעות התאפיין בדינמיות לא מבוטלת" (סעיף 32 להחלטה) ו"היקף השימוש בתאי השטח הפנימיים משתנה באופן תדיר בצורה דינמית..." (סעיף 37 להחלטה) ובהתאם לצרכיה העסקיים המשתנים וכדברי מנהל המערערת: "אני משנה את המיקומים לפי הצרכים של שוכרי המשנה" (מע/21 עמ' 3 ש' 13).
ג המערערת לא דיווחה למשיב על מחזיקים - שוכרי משנה, לא על חילופי מחזיקים בתאי השטח השונים, לא כאשר שינתה את חלוקת הנכס, ולא כאשר נכנסו שוכרי משנה חדשים לחלקים שונים בנכס, כפי שאישר מנהל המערערת: "ההסכמים עם שוכרי המשנה לא דווחו לעירייה משום שאני משלם את הארנונה על כל השטח כולו. סוחרי המשנה (כך במקור-א.נ.ח) הם לא צד לעניין" (מע/21 עמ' 3 ש' 21).
ד. המערערת הכשירה את כל הנכס כדי שישמש אותה לפעילותה העסקית – השכרת השטחים לאחסון כלי רכב. בכלל זה, גידרה את השטח; הציבה תשתיות חשמל, מים, ניקוז ותאורה; כן הציבה מבנים יבילים. כדברי נציג המערערת: "מהות העסק היא יזמות שלי להכשיר את הקרקע, להביא שוכרי משנה מהמובילים במשק ולהשכיר להם לעיסוקים שלהם" (מע/21 פרוטוקול הדיון עמ' 2 ש' 29).
מהממצאים של ועדת הערר, הנתמכים היטב בראיות ובעדויות, עולה כי מבחן "השליטה המעשית" מתרחש בפועל בנכס. גם בהעדר שוכרי משנה, פעלה המערערת להשבחת הנכס ולהכשרתו והכנתו לקראת שימוש בידי שוכרי משנה חדשים שימצאו בהמשך. שאלת הגידור כשלעצמה היא רק היבט אחד של ההחזקה בנכס, ובפועל – השליטה המעשית בנכס היא של המערערת ששכרה את כל המקרקעין כחטיבה אחת לצרכי עסקיה.

21. ואשר ליסוד השימוש – אף הוא תנאי נדרש לפי סעיף 269 לפקודת העיריות שככל שגם הוא מתקיים הרי בסיווג הנכס כקרקע תפוסה עסקינן, גם לגביו קבעה הועדה ממצאים שהמסקנה הסבירה והמקובלת עלי היא כי מדובר בשימוש בקרקע. כך קבעה הועדה כי:
א. "התשתיות והגידור המצויים בשטחים שבמחלוקת הופכים אותה למגרשי עתודה מפותחים, המוכנים ומזומנים בכל עת לכניסתו של שוכר משנה חדש או לשימוש של שוכר משנה קיים המבקש להגדיל את היקף פעילותו" (סעיף 57 להחלטת הועדה).
ב. הנכס בכללותו הוא "[ב]מתחם קרקעות פעיל, דינמי ומניב" (סעיף 60 להחלטת הועדה).
מהחלטת הועדה עולה כי נעשה שימוש בנכס, בין אם על ידי שוכרי משנה – עליהם לא מצאה המערערת לדווח, ובין אם על ידי המערערת שטרחה ופעלה להכין את חלקי הנכס שלא הושכרו בשכירות משנה לקראת שוכר משנה עתידי. הממצא העובדתי המובהק של ועדת הערר בהתבסס על העדויות ששמעה ועל הראיות שהוצגו לפניה, כי נעשה שימוש בנכס.

22. כאמור, מסקנתי היא שאין לקבל את טענות המערערת שאינן מתיישבות עם ההגדרה שבדין והחלטת הועדה כי יש לסווג את הנכס כקרקע תפוסה מקובלת עלי, ובודאי שאין מקום להתערב בה.
השיקולים הנורמטיביים שבתשתית דיני הארנונה אינם מאפשרים לקבל את טענות המשיבה. למעשה, עסקי המערערת הם השכרת שטחים דינמית למטרות עסקיות. הדינמיות היא חלק בלתי נפרד מעסקיה והמערערת לא דיווחה לרשות על שוכרי המשנה, על חילופיהם, שוכרי המשנה אינם נישומים של הרשות וכלל אינם מוכרים לה וכפי שאמר מנהל המערערת "[ש]סוחרי המשנה הם לא צד לעניין" שהרי "ההסכמים עם שוכרי המשנה לא דווחו לעיריה משום שאני משלם על כל השטח" (מע/21 עמ' 3) וכן "התשלומים של הסוחרים (צ"ל השוכרים) כלפי כוללים כבר את הארנונה" (שם ש' 28). והנה לאחר כל ההצהרות הללו בדבר חטיבת השטח שנשכרה כמקשה אחת לצרכי עסקי המערערת, כי השוכרים אינם צד לעניין הארנונה כלפי העיריה, כי המערערת היא שהשכירה את השטח לשוכרי המשנה כחלק מעסקיה ושיקללה בדמי השכירות גם את הארנונה, ועתה, בדיעבד מבקשת שלא לחייב אותה בארנונה בגין השטחים הללו בתקופות שהיא מחזיקה בקרקע אבל הקרקע לא מניבה לה רווחים בהיעדר שוכר משנה המשתמש בנכס.
ברור כי לא ניתן לקבל עמדה שכזו. פעילותה העסקית של המערערת, ככל פעילות עסקית אחרת כרוכה בסיכון. בענייננו, הסיכון של המערערת היה ששטח הקרקע בהיקפו יעמוד מיותם ללא שוכר משנה וימתין עד לבוא שוכר משנה חלופי שיתקשר עם המערערת בהסכם. התרשמתי כי העובדה שהמערערת לא מצאה להודיע למשיב על שוכרי המשנה כמחזיקים בנכס בטרם נכנסו לשטח ולא על חילופי מחזיקים בנכס מעת לעת, מלמדת שלא מדובר בעניין של חוסר שימוש בקרקע אלא במצב ארעי שבו חלק מהקרקע שאינו מושכר לשוכר משנה הוא חלק ממהלך עסקיה הרגיל, עד שיגיע שוכר חלופי... לציין כי מהראיות שצורפו לכתב הערעור עולה כי המערערת מצאה 'לשתף' את המשיב, במכתב "חדיל ה" רק לאחר ששוכרי המשנה עזבו כבר את הקרקע לאורך תקופה ולא נמצא להם מחליפים, ואולם אין בכך לשנות את המסקנה כי מדובר בקרקע תפוסה שיש לחייבה בארנונה, מסקנה בהחלט סבירה של הוועדה הנובעת מהתשתית שהיתה בפניה, ואין להתערב בה.

23. לא בכדי נקבע בעניין חברת חשמל כי בחינת שאלת סיווג הקרקע כקרקע תפוסה תעשה תוך שקלול יסוד השימוש ויסוד ההחזקה בעזרת מבחן 'מקבילית הכוחות'. ההצדקה לבחינה שכזאת היא הצורך בבחינה פונקציונלית וגמישה של סיווג הנכס שתהלום את תכליות דיני הארנונה: "ארנונה מהווה במהותה מס שהרי היא מוטלת ללא זיקה ישירה לשירותים אותם מקבלים הנישומים... על כן, החיוב בארנונה מוטל על המחזיק בנכס ולאו דווקא על הבעלים מתוך רצון "ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה" (רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, פסקה 8 (4.2.2007))" (בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה, פסקה 11 (30.12.2009)). במקרים יוצאי דופן, שאלת הסיווג דורשת בחינה תכליתית וגמישה למען הבטחת הזיקה הברורה בין השימוש ותשלום הארנונה.
בענייננו, השימוש של המערערת בנכס הוא החזקתו לשם השכרה. המערערת לא יכולה להיבנות מציפייה שלא לחוב בארנונה עבור חלקים מהקרקע שלא עלה בידה להשכיר לתקופות מסוימות. ניתן לדמות זאת לבעל חנות רחבת ידיים שיבקש שלא לשאת בתשלום ארנונה בגין שטח החנות בשעות ובזמנים שבהם החנות ריקה מלקוחות... גם מנהל המערערת, כמו בעל החנות, מודע לתקופות כאלה ואחרות וכדבריו "אני שוכר שטחי קרקע ונכון להיום יש 100% תפוסה. בתקופות מסוימות שוכרים עזבו והקרקע היתה ריקה עד שמצאתי שוכרים חדשים..." (מע/21 עמ' 2).
כדי לקבל את טענות המערערת שאין שימוש בנכס היה עליה להצביע על מארג ראיות שממנו ניתן להשתכנע כי החזקה בנכס היא ברמה נמוכה עד כדי שולית, אלא שלא כך עולה מהחומר שלפני ולא כך הם ממצאי ועדת הערר המובהקים והחד משמעיים באשר להחזקת המערערת ולשליטתה בכל חלקי הנכס. ראיתי, אפוא, לדחות את טענת המערערת.

24. מצאתי גם לדחות את טענות המערערת באשר למבנה ובאשר לשביל הגישה.
קבעה ועדת הערר כי המערערת ולקוחותיה "מפיקים תועלת כלכלית מובהקת מדרך הגישה, והם הנהנים העיקריים ממנה" (סעיף 96 להחלטה), לא ברור אפוא, כיצד טוענת המערערת טענה עובדתית הסותרת חזיתית מימצא של הועדה כי השליטה על הדרך היא של המערערת , מימצא אליו הגיעה לאחר ששמעה ראיות. וחרף זאת טוענת המערערת בניגוד להחלטה כי "דרכי גישה אלו משרתות עובדים, ספקים לקוחות ולמעשה את כלל הציבור הרחב הנכנס בשערי המתחם בשעה שלמערערת אין שליטה על המעבר בדרכי הגישה" (סעיף 50 לעיקרי הטיעון). כשקבעה ועדת הערר, בהתאם לראיות שלפניה, כי המערערת ולקוחותיה הם "הנהנים העיקריים" הרי שלא נותר אלא לאמץ את עניין מליסרון כי "אף במקום שבו מוטל החיוב במס הארנונה על המחזיק בנכס בלבד – לגבי "נכסים" שאינם "רחוב" – ברור שגם ציבור בלתי מסוים נהנה במידה זו ואחרת מן השירותים הניתנים לנכס. אלא, שלנוכח הקושי למדוד את הנאתם היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל הארנונה על הנהנה העיקרי בלבד" (עניין מליסרון, פסקה 13 –ההדגשה שלי).

25. אשר למבנה, בטענותיה במסגרת הליך זה ביקשה המערערת לשכנע את הועדה כי הוכיחה את הטענה כי יש לחייב את המבנה בארנונה בהתאם ל"סיווג לפי השימוש החוקי הזול המותר". אלא שלא ראיתי לדון בטענה זו לגופה, לנוכח קביעת ועדת הערר כי טענה זו כלל לא הועלתה במסגרת ההשגה שהגישה המערערת, ועל כן קבעה הוועדה כי היא בגדר הרחבת חזית אסורה. ברור אפוא, כי אין להידרש לגופן של טענות שהועלו לראשונה בשלב הערר ובודאי שלא ראיתי לאפשר זאת בערעור דנא. למעלה מהצורך אומר כי עיינתי בחומר שלפני והתרשמתי כי החלטת הועדה מבוססת אכן על העדר הטענה בהשגות. עוד לציין כי ממצאי הועדה מעלים סימן שאלה ביחס למצב המבנה, שאלה עובדתית הכרחית שיש להדרש אליה בדיון בעניין סיווג לפי השימוש האפשרי הזול מבין השימושים. רק למעלה מהצורך ראיתי להוסיף כי נוכח התחייבות המערערת בחוזה השכירות עם חברת פי גלילות להשתמש בנכס אך ורק כמתחם לאחסנה והחניית כלי רכב, כלל לא ברור איזה סיווג "מותר" אחר יש למבנה לבד מהמטרה המוצהרת בחוזה השכירות.

26. לבסוף, נותר עניין ההשגה לשנת 2018, האם נמסרה למשיב השגה במועד או שמא - התשובה שלילית. לפי ממצאי ועדת הערר ולפי הבירור שלפניה, שלחה המערערת את ההשגה בפקס לשני מספרי טלפון האחד למספר של הווטרינר העירוני של עיריית רמת השרון והשני לעו"ד נתן מאיר.
תחילה טענה המערערת כי עו"ד מאיר מייצג את המשיב בהליכים שונים שהמערערת היתה צד להם ועל כן יש לראות בו גורם מטעם המשיב שקיבל את ההשגה. לחלופין, טענה המערערת כי היה על הווטרינר העירוני שקיבל את הפקס להעבירו לגורם הרלוונטי בעירייה.
אומר כי לטעמי אין בטענות אלה דבר ומוטב לו לא היו מועלות כלל. הנטל להמציא את ההשגה ולוודא כי אכן הומצאה מוטל אך ורק על המשיג ולא על הרשות (ראו למשל עת"מ (חיפה) 8192-10-12 מורני אין בע"מ נ' עיריית עכו, פסקה 13 (30.6.2013)). בענייננו, ועדת הערר קבעה כי המערערת לא עמדה בנטל לוודא שההשגה הגיעה ליעדה, ומשכך, אין המערערת יכולה להיבנות מהעברת הנטל המוטל במלואו עליה, לגורמים אחרים שיש להם זיקה כזו או אחרת לרשות, שבעתיים, כאשר הבירור הוא במסגרת ערעור על החלטת ועדת הערר. בהנתן שהחלטת הועדה מקובלת עלי כי המערערת לא המציאה את ההשגה לרשות ממילא אין להידרש לשאלות הנוגעות לתוכן ההשגה לשנת 2018.

ולסיכום
27. טענות המערערת במסגרת הערעור נדחות.
החלטת ועדת הערר היא החלטה מפורטת כדבעי, מנומקת היטב ונשענת על החומר שעמד בפניה, ולא מצאתי כל קביעה שאינה במיתחם הסבירות בהנתן החומר שהיה בפניה והראיות ששמעה, ולא מצאתי , אפוא, כל סיבה ראויה להתערב בהחלטות ועדת הערר.
המערערת תישא בהוצאות המשיב בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, כ' תשרי תשפ"ב, 26 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.