הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי 7

העותרים:
בעת"מ 31570-05-17

בעת"מ 52499-02-17

עת"מ 9744-04-17

עת"מ 15028-04-17

עת"מ 64495-03-17

עת"מ 56924-03-17

עת"מ 66779-03-17

עת"מ 36947-02-17

קו צינור אילת אשקלון בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מאיר הלר ו/או עמוס ויצמן

  1. תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ
  2. קו מוצרי דלק בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד גדרון – ממשרד אברמזון ושות'

אלון הרציקוביץ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד ברק קינן ממשרד מ. פירון ושות'

אירית בן ארי ו- 50 אח'
ע"י ב"כ עו"ד חגי קלעי

חברת ג'אפר (חברה זרה)
ע"י ב"כ עו"ד גולדשטיין

האלף השלישי 1998 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אמיר פבה

חברה קדישא גחש"א – ע"י הרבנות הראשית
ע"י ב"כ עו"ד מירון בן ציון פריבס

בלהה אמבר ו- 22 אח'
ע"י ב"כ עו"ד בורנשטיין ועו"ד קוקיא

נגד

המשיבות:
(בכל העתירות)

משיבה נוספת
עת"מ 9744-04-17
עת"מ 31570-05-17

משיבה נוספת
עת"מ 36947-02-17

משיבה נוספת
עת"מ 9744-04-17

משיבה נוספת
עת"מ 15028-04-17

משיבה נוספת
עת"מ 9744-04-17

משיבות נוספ ות
עת"מ 52499-02-17

1.הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב
2.רשות מקרקעי ישראל
ע"י עו"ד סילביה רביד ועו"ד יוסף כנפו – פמת"א אזרחי

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב
ע"י עו"ד סילביה רביד ועו"ד יוסף כנפו – פמת"א אזרחי

הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון
ע"י עו"ד אבי להם

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
ע"י עו"ד יודפת כהן

עירית רמת השרון
ע"י עו"ד אבי להם

עירית תל אביב יפו
ע"י עו"ד יודפת כהן

1.משרד התשתיות הלאומיות האנרגיה והדלק
2. המשרד להגנת הסביבה
ע"י עו"ד סילביה רביד ועו"ד יוסף כנפו – פמת"א אזרחי

3.קו צינור אילת אשקלון בע"מ
ע"י עו"ד מאיר הלר ו/או עו"ד עמוס ויצמן

4. חברת מקורות
ע"י עו"ד ארנה ורכובסקי – משרד גולדפרב זליגמן ושות'

5.סופר אנ.ג'י חברה לחלוקהת גז טבעי בע"מ
ע"י עו"ד שירלי סופר – משרד עוה"ד כהן וילצ'יק ושות'

6.חברת החשמל
ע"י עו"ד ארז סרי

7. חברת נתיבי הגז הטבעי לישראל

פסק דין

מונחות בפני 8 עתירות, כנגד החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז תל אביב, מיום 27.12.16, לאשר את תכנית רש/1084 – 553-0116335 היא תכנית רצועת הנופש מזרח, וכן לאשר את תכנית רש/1010- 553-0190975, היא תכנית רצועת הנופש מערב. כמו כן, מופנות עתירות אלו כנגד החלטות הוועדה המחוזית אשר דחתה ההתנגדויות לתכניות.
עוד תוקפים חלק מהע ותרים את ההחלטות של הוועדה המחוזית, שלא ליתן ל הם רשות ערר למועצה הארצית, בהתאם להוראות סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה ").

לעתירות רקע תכנוני משותף וחלקן מעלות שאלות משותפות, ועל כן הוחלט על שמיעת העתירות במאוחד. יחד עם זאת, חולק הדיון בעתירות לפי 3 קבוצות ענין: קבוצת התשתיות, קבוצת השכנים, וקבוצת בעלי הקרקע.
פסק הדין ניתן במאוחד, כמפורט להלן.

ואלה העובדות לצורך העניין
עניינן של התכניות בתכנון מתארי ומפורט של שתי חטיבות קרקע נפרדות המצויות בתחום השיפוט של העיר רמת השרון, מדרום לכביש 5, ובין כביש 4 במזרח לכביש 2 במערב.
במסגרת התכניות מתוכננות שתי שכונות מגורים. השכונה האחת, המתוכננת במסגרת תכנית רש/1084, כוללת 3250 יחידות דיור, השכונה השנייה, המתוכננת במסגרת תכנית רש/1010 כוללת 2869 יחידות דיור.
בנוסף, כוללות התכניות שטחי תעסוקה ומסחר וכן פארק מטרופוליטני, לרבות שטחי ספורט ונופש מטרופוליטני, דרך מטרופוליטנית וכן מענה לתשתיות מטרופוליטניות שונות.

התכניות מיישמות את המדיניות הקבועה בתכנית המתאר המחוזית למחוז תל אביב, היא תכנית מתאר תמ"מ 5, ובתכנית מתאר מחוזית חלקית למחוז תל אביב, היא תמ"מ 5/2, שהינן תכניות מתאר ברמה היררכית גבוהה מן התכניות בהן עסקינן. התכניות נערכו בעקבות אישורה של תכנית רש/763/1 שהינה תכנית מתארית, ועל פי עקרונותיה.
תכנית המתאר המחוזית למחוז ת"א, היא תמ"מ 5, מסמנת בין כבישים 2 ל-4 פארק מטרופוליטני, דרך מטרופוליטנית העוברת בתחומו, וכן בנספח התשתיות שלה פרוזדור לתשתית מטרופוליטנית. אלו , בהתאם למדיניות המותווית בתכנית זו הינם בעלי חשיבות ציבורית למחוז כולו ככלל ולצפון המחוז בפרט. סעיף 4.11 לתקנון תמ"מ 5 קובע, כי מיקומו המדויק של פרוזדור התשתיות ההנדסיות, גודלו וגבולותיו יקבעו בתכנית מפורטת. תחום התכנית נכלל גם בתמ"מ 5/2, שהינה תכנית מתאר חלקית לפארק הירקון במחוז.

בשנת 2010 פורסמה למתן תוקף תכנית רש/763/ 1, שהינה תכנית מתארית ואשר קבעה עקרונות תכנוניים לתכנון השטח שבתחומה, ובכלל זה קיבולת הבניה בתחום שתי חטיבות הקרקע, עליהן הוכנו התכניות נשוא העתירות. עוד נקבע במסגרתה מתחמי איחוד וחלוקה וכללים להכנתן של תכניות אלו. על הוראותיה הפרטניות של התכנית אדרש בהמשך אגב התייחסות לטענות ספציפיות שנטענו על ידי העותרים בעניינה.

התכניות נשוא העתירות (רש/1084 ורש/1010 ) הינן תכניות איחוד וחלוקה, אשר באו בעקבות תכנית המתאר רש/1/763, והכוללות טבלאות איזון והקצאה, אשר הכנתן, כך נטען, ארכה שנים אחדות. נטען, כי קדמה להכנת התכניות עבודת תכנון מקיפה ורחבה, והתכניות כוללות נספחים בכלל ההיבטים הדרושים.

בטרם הוחלט על הפקדת התכניות, נערך תסקיר השפעה על הסביבה, כאשר ההנחיות לתסקיר ניתנו על ידי המשרד להגנת הסביבה, אשר העיר הערות בשלבי הכנתו והתסקיר תוקן בהתאם (ראו חוו"ד סופית של המשרד להגנת הסביבה מיום 1.4.15 – נספח 5 לעתירת קצ"א- עת"מ 31570-05-17).

בעקבות התסקיר נקבעו בתוכנית הוראות, הנובעות מן המסקנות העולות מן התסקיר. נבחנו כלל ההיבטים הצריכים לעניין ובכלל זה כלל היבטיי התשתית הדרושים לעניין, לרבות בנושא תחבורה.
התכניות נדונו להפקדה במסגרת מספר ישיבות בוועדה המחוזית (ביום 23.3.15, 30.11.15, וביום 21.12.15) והופקדו להתנגדויות הציבור במרץ 2016 (י"פ 7237 בעמ' 4742). (ראו העתק החלטות הוועדה המחוזית מיום 23.3.15, מיום 30.11.15 ומיום 21.12.15 – נספחים ד1-ד3 לתגובת הוועדה המחוזית).

לתכניות הוגשו התנגדויות, בין היתר של בעלי זכויות בקרקע בתחום התכניות, התנגדות של גורמי תשתיות וכן התנגדויות של תושבים מן השכונות הסמוכות לתכניות.
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית (להלן: "הוועדה המחוזית") שמעה את ההתנגדויות ונתנה את המענה להן, במסגרת ארבע ישיבות שהתקיימו ביום 12.9.16, ביום 14.9.16, ביום 26.9.16, וביום 29.9.16.
ההתנגדויות לתכניות נדונו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ולאחר שקילת כלל ההתנגדויות והתייעצות עם גורמים מקצועיים, ובכלל זה היועץ השמאי לוועדה ויועצת התשתיות, ניתנו ביום 27.12.16 ההחלטות, אשר במסגרתן התקבלו חלק מן ההתנגדויות אשר הביאו לשינויים בתוכניות. (בין השאר שינויים שעניינם במנהרת התשתיות). בהמשך, מסמכי התכניות המתוקנות הוצאו לפרסום.
ביום 26.2.17 השלימה הוועדה דיון בהתנגדות נתיבי איילון, והעתק ההחלטה צורף כנספח 16 לעתירה קצא"א.

בעקבות החלטות הוועדה המחוזית בהתנגדויות, הגישו חלק מן העותרים בקשות ליו"ר הוועדה המחוזית למתן רשות ערר למועצה הארצית. במהלך חודשים ינואר - פברואר 2017 ניתנו החלטות יו"ר הוועדה המחוזית, במסגרתן נדחו בקשות רשות הערר באופן פרטני. (ראו – העתק ההחלטות בעניין מתן רשות הערר – צורפו לעתירות השונות – (נספח 7 לעתירת ג'אפר; נספח 1 לעתירת האלף השלישי; נספח 6 לעתירת חברה קדישא; נספח 7 לעתירת בן ארי; נספח ב' לעתירת הרציקוביץ; נספח 14 לעתירת קצ"א. כן ראו החלטה מיום 24.1.17 בענ יין תכנית רש/1010 שנשלחה לב"כ קצ"א - נספח ב1 לתגובת הוועדה המחוזית).

כאמור, הנושאים בהם דחתה הוועדה המחוזית את התנגדויות העותרים הם מושא הדיון שבפני.
לשם נוחות הדיון, תינתן התייחסות נפרדת לכל קבוצה מקבוצות העותרים.
דחיית העתירות על הסף
קודם לכן הקדימו המשיבות וטענו, כי יש לדחות העתירות על הסף, מאחר ומדובר בהכרעות מקצועיות תכנוניות ושמאיות שאין בית המשפט נוהג להתערב בהן. נטען, כי בית המשפט המנהלי אינו שם שיקול דעתו תחת שיקול דעת הגורמים המוסמכים וכל ביקורתו היא על פי אמות המידה לביקורת משפטית על החלטות מנהליות. נטען, כי המדובר בתוכניות המשקפות אינטרסים ציבוריים חשובים ובכלל זה מהוות מענה למצוקת הדיור הגוברת, בפרט באזור מרכז הארץ, ועל כן אין כל עילה להתערבות בהן. נטען, כי התוכניות אינן משקפות רק אינטרסים ציבוריים חיוניים, אלא אישורן הוא אף לטובת בעלי הזכויות בתחומן, אשר עתידים ליהנות מן ההשבחה המשתקפת בתוכניות.
הודגש, כי בתחום התוכנית קיימים בעלי זכויות רבים, כאשר אלו מבין העותרים שהינם בעלי זכויות בתחום התוכנית ובחרו להשיג על אישור התוכנית, מהווים רק חלק קטן מהם. לכן, הוסיפה הוועדה המחוזית וטענה, כי היה על כלל העותרים לצרף את כל בעלי הזכויות בתחום התוכניות, אשר עלולים להיפגע מקבלה אפשרית של העתירות ומן העיכוב הכרוך בכך, וכי אי צירופם מהווה בסיס לסילוק העתירות על הסף.

אין בידי להתעלם מטענת המשיבות, כי יש לדחות העתירות על הסף משלא צירפו את כל בעלי הדין שעלולים להיפגע מהליכים אלו, לרבות צירופן של רשויות רלבנטיות בחלק מן העתירות.
תקנה 6 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 (להלן: "תקנות סדרי דין – מנהלי") המורה כי :
"(א). המשיבים בעתירה יהיו הרשות שנגד החלטתה מכוונת העתירה, כל רשות אחרת הנוגעת בדבר וכן כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה.
(א1) המשיבים בעתירה נגד החלטת ועדת ההשגות, נוסף על האמור בתקנת משנה (א), יהיו כל מי שהיה בעל דין להליך לפני הוועדה, למעט העותר.
(ב) בית המשפט רשאי, בכל שלב משלבי הדיון, להורות על מחיקת עתירה אם לא צורף משיב ראוי, או להורות על צירופו של העותר או משיב וכן על מחיקת משיב או עותר שצורף לעתירה".

בהתאם להוראה זו ולהלכה הפסוקה, אין להידרש לעתירות אלא אם צורף אליהן כמשיב מי שעלול להיפגע מקבלתן. (ראו לעניין זה קביעותיו של כב' השופט פוגלמן בעע"ם 9168/05 טווקולי נ' הועדה המקומית לתו"ב בתל אביב ואח' (ניתן ביום 22.5.2008) ; בג"צ 1901/94 לנדאו נ' עיריית ירושלים, פ"ד מח(4) 403, 415 (1994); וכן בר"ם 1469/12 מנואל קונסבלר ואח' נ' עמותת תושבים למען נווה צדק ואח' (מיום 19.6.12)).
הרציונאל העומד בבסיס הלכה זו הוא, כי אין לפגוע בזכויותיו של אדם מבלי שניתנה לו הזדמנות נאותה להציג את עניינו בפני בית המשפט וחזקה כי הוא זה אשר ייטיב, מכל אדם אחר , להציג את עניינ יו.
בענייננו, אם תתקבלנה העתירות ויבוטלו התכניות, שהינן תוכניות איחוד וחלוקה, מי שיפגע מהחלטה זו הם כל אותם בעלי זכויות במסגרת התכניות, והם רבים, שלא ראו לנכון להגיש התנגדויות לתוכנית, ולפיכך, חלה חובה שבדין לצרף את כל בעלי הזכויות בתוכנית האיחוד והחלוקה כמשיבים לעתירה, על מנת לאפשר להם לטעון טענותיהם. חובה זו מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בתכנית איחוד וחלוקה שצפויה להתפרסם למתן תוקף, מכוחה ניתן להוציא היתרים, וכאשר במסגרת חלק מן העתירות העותרים מבקשים לשנות את טבלאות האיזון ההקצאה, כאשר כל שינוי בהן ישפיע על בעלי זכויות אחרים אשר בהעדרם לא ניתנת להם ההזדמנות הראויה לטעון כנגד כך.
בעניין זה הביאה הוועדה המחוזית לידיעה, כי קיבלה פניה של עו"ד שוב, בשם ה"ה מזרחי הירשל ודורון, בעלי זכויות בחלקה 9 בגוש 6617 ברמת השרון, בתחום תכנית רש/1010 במכתב בו תאר, אשר ציין בפניה, כי נודע לו שהוגשה עתירה מנהלית כנגד ההחלטה בהתנגדויות וכי הואיל ולתוצאות העתירה עשויות להיות השלכות על מרשיו, הוא מבקש לקבל מידע על העתירה. לטענת ב"כ הוועדה המחוזית, עו"ד שוב הביע תמיהה על כך, כי הבעלים בתחום התכנית לא צורפו כמשיבים לעתירות. (ראו מכתבו של עו"ד שוב מיום 1.1.18 -נספח ב'2 לתגובת הוועדה המחוזית).

בהינתן האמור, שומה היה על העותרים, בעתירות שעניינן שינוי טבלת ההקצאות והאיזון, לצרף את בעלי הזכויות בתחום התכניות ובהעדר צירוף כאמור, דינן של העתירות סילוק על הסף כאמור בתקנה 6 לתקנות סדרי דין – מנהלי .
טענת העותרים, כי מדובר במשיבים רבים שאין לדעת זהותם אינה מן העניין מאחר ובעבר בנסיבות דומות ניתנה הוראה בדבר פרסום ידיעה ברבים, אשר יש בה כדי להתגבר על נסיבות שכאלה. על אף עמדת הוועדה המחוזית בנדון, לא עמדו העותרים הרלבנטיים לקיים הליכי צירוף ו/או זימון של בעלי זכויות - צדדים שלישיים, העלולים להיפגע. עניין זה יבחן על ידי נקודתית בהמשך, ככל שימצא צורך להידרש לכך.

יתרה מכך, בכל העתירות, למעט בעתירת בן ארי ואמבר, לא צורפו, בניגוד למתחייב, הרשויות הנוגעות לדבר, הוועדה המקומית רמת השרון, שהינה אחת ממגישות התכנית ועיריית רמת השרון, אשר מייצגות את האינטרס הציבורי של תושבי רמת השרון. על אף שמדובר ברשויות אשר בתחומן חלות התכניות והן היו צד להליך התנגדויות. בנוסף, ובניגוד למתחייב לא לכל העתירות צורפה רשות מקרקעי ישראל, שהינה היזמת ומגישת התכנית ובעלת זכויות בתחום התוכניות.
על פניו אי צירופן של הרשויות הנוגעות בדבר, אשר עלולות להיפגע מקבלת העתירות , מביא לסילוק העתירות על הסף, מכוח הוראת תקנה 6 לתקנות סדרי דין – מנהלי . ואולם, בנסיבות העניין בהינתן היקף הסוגיות והטענות העולות סביב התוכניות ובהינתן העובדה כי כל הרשויות הרלבנטיות מצויות בפני, בהיותן משיבות בחלק מן העתירות, אשר כאמור אוחדו יחדיו, לא ראיתי לנכון, לסלק העתירות על הסף מטעם זה ואתיחס לגופן של הטענות שבאו מפי הצדדים בעתירות רבות ומורכבות אלו הנוגעות לתוכניות מושא הדיון.

כאמור לעיל, טענות העותרים יקבלו התייחסות לפי קבוצות המתדיינים אשר הוגדרו במהלך שמיעת העתירות, אשר אוחדו לדיון בפני: קבוצת התשתיות, קבוצת השכנים ו קבוצת בעלי הזכויות בקרקע מושא התוכניות.
ואולם, עוד בטרם אצלול לבחינת הטענות ראיתי לנכון להקדים מילים מספר אודות המסגרת המשפטית שבתוכה ובמסגרתה תיבחנה טענות העותרים. הן העתירות למתן רשות ערר למועצה הארצית, הן הטענות הנוגעות להתנהלות הוועדה המחוזית והתערבות בית משפט בהחלטותיה.

המסגרת המשפטית
רשות הערר למועצה הארצית - המסגרת המשפטית לאמות המידה למתן רשות ערר
סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה קובע את הזכאים לבקשת רשות ערר למועצה הארצית, כך:
"על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחיית רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:
...
ברשות יושב ראש הוועד המחוזית –
מגיש התכנית;
מיש התנגדותו לתכנית נדחתה;
מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב)"

וכפי שנקבע בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית, פ"ד נז(2) 882 (להלן: "הלכת עין כרם"), מפי כב' השופט אור, כי :
"כדי שתנתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה".

באותו עניין עמד בית המשפט העליון על כך שסעיף 110 לחוק התכנון והבניה מאבחן בין מקרים בהם מוגש ערר על החלטת הוועדה המחוזית בזכות (3 מחברי הוועדה המחוזית כאחד, וועדה מקומית או רשות מקומית) לבין מקרים בהם מוגש הערר ברשות. כאשר, הרציונל בצורך ליתן רשות ערר למתנגד פרטי נובע מכך שמתנגד פרטי לתוכנית עלול להטריד את המועצה בדברים של מה בכך, רק משום שהגשת ערר תואמת את האינטרס שלו. הגבלת הזכות לערור למועצה הארצית נובעת, אפוא, מן הצורך לאזן בין הצורך בייעול הליכי התכנון, שמטבעם אורכים לעיתים זמן רב, לבין הגינות ההליך. וכי מתן רשות גורפת לערור בעניינים שאינם בעלי השלכה רחבה ולגבי טענות השגורות לרוב בפני העותרים, לגבי כל תכנית שכרוכה באיזון בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי, תביא למצב בלתי רצוי בו כל עניין פרטני יובא לדיון בפני המועצה הארצית, תוצאה אשר תגרור התארכות בלתי נסבלת, בהליכי האישור. בהתאם ולפיכך, כדי להתיר הגשת ערר למועצה הארצית נדרש שהעניין יהיה חשוב דיו עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.
(ראו עת"מ 6716-12-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 4.02.13))

גם במקרים בהם מדובר בתכנית בעלת חשיבות ברמה הארצית, אין בכך די, ועל המבקש רשות לערור למועצה הארצית להראות כי בקשתו כשלעצמה מעלה סוגיות בעלות השלכות ציבוריות וחשיבות עקרונית כלל ארצית (ראו עת"מ 1200/04 (ת"א) פז חברת נפט בע"מ ואח' נ' מר ש. לסקר ואח' (ניתן ביום 19.07.2004) ; עת"מ 53149-12-15 קולנוע מוגרבי בע"מ נ' יו"ר הועדה המחוזית (כב' השופט בכר) (ניתן ביום 16.6.16)); עת"מ 40227-12-15 התאחדות בוני הארץ נ' יו"ר הוועדה המחוזית וכן עת"מ 40263-12-15 טויסטר נ' יו"ר הוועדה המחוזית (כב' השופט בכר) (ניתן ביום 22.06.2016))

הערר בפני המועצה הארצית, לא נועד לאפשר בחינה בשנית של כלל החלטותיה של הוועדה המחוזית. פרשנות כאמור, תעקר את ההסדר הקבוע בחוק לפיו הגוף המוסמך להכריע בשאלות אלו הינן הוועדות המחוזיות, המכירות מקרוב את צרכי המחוז לפני ולפנים והן המטיבות לפסוק ולהכריע בשאלות המוצבות בפניהן.
תפקידה של המועצה הארצית הוא להתוות מדיניות תכנונית כוללת. ראה עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז, תק-על 2008 (3) 4123:
"הענקת זכות ערר במקרים שאינם מצדיקים זאת מאריכה את הליכי התכנון ועלולה גם "לסתום" את המועצה הארצית".

מסגרת הביקורת של בית המשפט על החלטות מינהליות.
העתירות הוגשו לבית המשפט הנכבד בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס- 2000 (להלן: " חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים"), כאשר המסגרת הדיונית נקבעה בהוראת סעיף 8 לחוק, לפיה ידון בית המשפט הנכבד בהתאם לעילות, לסמכויות ולסעדים, שלפיהם דן בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק.
הלכה היא משכבר הימים, כי בביקורת על החלטות מנהליות, בית המשפט אינו שם שיקול דעתו תחת שיקול דעת מוסדות התכנון. בית המשפט מוסמך לבדוק אם נפל פגם מינהלי בשיקול הדעת ו/או בסבירות החלטת ועדת הערר, והוא לא ימיר את שיקול הדעת של מי מ מוסדות התכנון בשיקול דעתו. עקרון זה מקבל משנה תוקף כשמדובר בגוף מקצועי, המרכז את הידע בענייני תכנון ובניה.
עמד על כך כב' השופט מ' חשין בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פד נ (3) 441 בעמ' 446:
"לענין זה נזכור, בראש ובראשונה, כי אין אנו יושבים לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום ל ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנו כרצונם ועל פי שיקול דעתם. אנו, כבית משט, לא נתערב בפגילותם של גופי התכנון אלא אם תמצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירת ראויה".

כן ראה גם דבריו של כב' השופטת עמית בבג"צ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה תשתיות לאומיות (פורסם בנבו, 17.12.2014), כדלקמן:
"בנקודה זו אחזור ואזכיר כי בית המשפט אינו מתכנן-על, ואינו נכנס בנעלי גופי התכנון. ניתוח החלופות השונות שהוצעו, השוואתן והבחירה ביניהן היא עניין מקצועי-הנדסי מובהק, שנבחן לאורך שנים על ידי מומחים לדבר, ואין דרכו של בית המשפט להתערב בכגון דא".

ראציונאל משפטי זה מקבל משנה תוקף שעה שהוועדה המחוזית נסמכה בנושאים המקצועיים בהחלטתה על חוות דעת מומחים ולענייננו היועץ השמאי לוועדה ויועצת התשתיות (ראו: בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית, פ"ד מה(3) 678). כך נקבע למשל בבר"מ 3186/06 מדינת ישראל נ' עין דור, פ"ד נח (4) 754;
"מקום שהפעילה הרשות מומחים מטעמה, לא ישים עצמו בית המשפט מומחה, ובוודאי שלא ימנה מומחה תחתיו, במטרה להכריע לגופה מחלוקת מקצועית.
אכן לעולם לכל בעיה יהיו פותרים ופתרונות אחדים. יתכן אף שב ית המשפט יטה אחר החלטה המבכרת פתרון זה ולא אחר. אך בכך אין כדי להביא את בית המשפט להחליף את שיקול דעתה של הרשות בשיקול דעתו".

עקרונות אלה יושמו בין היתר בפסיקה ענפה שעניינה בביקורת על תכניות איחוד וחלוקה בנושאים שמאים. ראה למשל עת"מ 11048-02-05 (ת"א) ריבוע כחול נדל"ן נ' יו"ר הוועדה המחוזית, כב' השופט יפרח, ערעור על פסק הדין נמשך בהמלצת בית המשפט (עע"מ 6838/15 ריבוע כחול נדל"ן נ' יור" הועדה המחוזית (6.6.16). כן ראה עת"מ (ת"א) 1745/08 יו"ר הוועדה המחוזית, מיום 7.2.10; על פסק דין זה הוגש ערעור, שנדחה בהסכמה (עע"מ 2028/10).
ויודגש, שומה על מתנגד למצות את זכותו להתנגד בטרם פניה לבית המשפט. חובת מיצוי ההליכים באמצעות הגשת התנגדות אינה מסתכמת בעצם הגשתה. היא משתרעת גם על הטיעונים המועלים במסגרתה והעניינים אליה היא מתייחסת. לפיכך, לא תותר העלאת טענה בעתירה שלא הועלתה קודם לכן במסגרת ההתנגדות שהוגשה למוסד התכנון שדן בה. תחולתו של כלל זה רחבה, הוא יחול על טענות תכנוניות אך גם על טענות משפטיות שעניינן פגמים בפעולותיו של מוסד התכנון בשלבים הקודמים להפקדתה של התכנית א בדיון בהתנגדויות לה (ראו: עע"מ 10/9264) חברת נילי נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל) ניתן ביום 30.5.2012; בג"צ 10/3459 אלעתימאן נ' ממשלת ישראל (ניתן ביום 14.6.2011).

ומכאן לבחינת העתירות לגופן:

קבוצת התשתיות
עתירת חברת קו צינור אילת אשקלון בע"מ (עת"מ 31570-05-17)
העותרת - חברת קו צינור אילת אשקלון בע"מ (להלן: "קצ"א") הינה בעלים ומפעילה של רשת קווי הולכת דלק ובכלל זה היא המטפלת והמתפעלת הבלעדית של קווי הדלק שלה אשר מוטמנים בקרקע. נטען, כי קצ"א מזרימה דלק צפונה, באמצעות קו צינור בקוטר "18 כשהקו עובד בלחץ גבוה 24 שעות ביממה.
קצ"א הגישה העתירה כנגד שורה ארוכה של משיבים. כנגד מקבלי ההחלטות : הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, תל אביב; יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב; משרד התשתיות – מנהל הדלק; משרד התשתיות – רשות הגז הטבעי; המשרד להגנת הסביבה; רשות מקרקעי ישראל ; הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון.
וכן כנגד משיבים, המוגדרים כספקי תשתיות שהעתירה נוגעת לעניינם ואלה הם: תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ; קו מוצרי דלק בע"מ ; מקורות חברת מים בע"מ ; סופר אנ.ג'י חברה לחלוקת גז טבעי בע"מ; חברת החשמל לישראל בע"מ ; נתיבי הגז הטבעי לישראל בע"מ ;

במסגרת העתירה ביקשה קצ"א לצאת כנגד שתי החלטות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, שתיהן מיום 22.12.2016 . בהתאם ביקשה להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית הדוחה התנגדויותיה לתוכנית רש/1010 וכן החלטתה הדוחה את החלק הארי של התנגדויותיה לתוכנית רש/1084.
לחילופין, עתרה להחזרת הדיון לוועדה המחוזית על מנת שיונח בפניה סקר סיכונים מפורט אשר יידרש למשמעות של הכנסת קו דלק ו/או נפט אל מנהרת התשתיות, בפן הבטיחותי, ו כן כי תידרש לעניין רוחב רצועת קווי הדלק העוברים בשטח התוכניות.
לחילופי חילופין, עתרה קצ"א לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית, מיום 12.2.2017, אשר דחה בקשתה לערור על החלטות הוועדה המחוזית למועצה ארצית לתכנון ולבניה .

תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ וקו מוצרי דלק בע"מ (עת"מ 52499-02-17)
חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ (להלן: "תש"ן"), הינה חברה ממשלתית העוסקת בתכנון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של חווה לאחסון נפט גולמי ומוצרי נפט. חברת קו מוצרי דלק בע"מ (להלן: "קמ"ד"), הינה חברת בת של חברת תש"ן ועוסקת בתכנון, בהקמה, בהפעלה ובתחזוקה של מערכות להולכת מוצרי נפט (קווי צנרת תת קרקעיים, משאבות וכיוב') (יקראו שתיהן להלן: "קבוצת תש"ן")

קבוצת תש"ן העלתה טענות בדומה לעתירה שהגישה קצ"א ועתרה לביטול החלטת הוועדה המחוזית המורה על הקמת מנהרת תשתית ולחילופין, עתרה לביטול החלטת הוועדה המחוזית המורה, כי קווי הדלק בתחום התוכנית יוכנסו לתוך מנהרת התשתיות. בתוך כך טענה לצורך בסקר סיכונים והערכת עלות כלכלית כמו גם עתרה להורות לוועדה המחוזית להוסיף הוראות הנדסיות בתוכנית לצורך ההגנה על קווי הדלק העוברים בתחום התוכנית, לרבות קביעת רוחב רצועת קווי הדלק שלהן וכן עיגון זכויותיהן הקנייניות בקרקע.

העתירה הוגשה כנגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, משרד התשתיות הלאומיות האנרגיה והדלק – מנהל הדלק; המשרד להגנת הסביבה.
וכן צורפו חברות התשתיות השונות שעתירה זו נוגעת לעניינן והן – חברת קצ"א; חברת מקורות; סופר אנ. ג'י חברה לחלוקת גז טבעי בע"מ ; חברת החשמל; חברת נתיבי הגז הטבעי לישראל ורשות מקרקעי ישראל.

עובדות בקצרה הנוגעות לשתי העתירות של חברות התשתיות-
כפי שפורט לעיל, ענייננו בשתי תכניות מחוזיות, רש/1010 ו- רש/1084, שהינן תכניות להקמת רובע מגורים לצד הקמת פארק ורצועת נופש וספורט. במסגרת התכניות הנ"ל מתוכננת מנהרת תשתיות שעתידים לעבור בה גם קווי הולכה של חומרים מסוכנים.
אין חולק, כי קיימות בארץ מנהרות תשתיות ואולם אין הן כוללות חומרים מסוכנים ועל כן המדובר במיזם חדשני של מנהרת תשתיות הכוללת חומרים מסוכנים.

לכאורה על פי התכניות, תיתכן אפשרות ולפיה תידרשנה קצ"א וקבוצת תש"ן (להלן: "העותרות" ו/או "חברות תשתיות הדלק") לנטוש את התוואי ו/או חלק ממנו בו מונחים קווי הצינור שלהן (לכל אחת מהחברות העותרות קווי צינור נפרדים), מזה שנים ארוכות, בתוך רצועות קרקע שהזכויות בהן הוקנו לכל אחת מן החברות העותרות, הן קניינית והן תכנונית ולהעבירן לתוואי חדש אחר ו/או למנהרת תשתיות שתבנה.

על פי התוכניות נבחנו שני היבטים של העתקת קווי הדלק: הצורך בהעתקת מקטע מסוים מקווי הדלק הקיימים, וכן העתקת יתרת הקווים, העוברים בתחום שטח הפארק המוגדר בתוכנית, ל תוך מנהרת תשתיות ככל שמבוצע שדרוג של קווים אלה.

עמדת חברות התשתיות

קצ"א תש"ן וקמ"ד הגישו התנגדויות לתוכניות וטענו, כי התוכנית המקדמת מנהרת תשתיות מבטלת את זכויותיהן הקנייניות ברצועת הדלק. כמו כן, נטען כי התוכניות המקדמות בניית מנהרת תשתיות אליה יועברו קווי הדלק, חסרות הוראות לשמירה על בטיחות קווי הדלק בתוואי המיועד להישאר מחוץ למנהרות.

נטען על יד חברות התשתיות, כי בתוך שטח התוכניות עוברים קווי הדלק שלהן בתוך שתי רצועות קרקע נפרדות, כאשר ברצועה אחת ברוחב של 10 מ' עוברים 2 קווי דלק של קבוצת תש"ן וברצועת קרקע נפרדת, ברוחב של 5 מ' עובר קו צינור של קצ"א. כאמור, אין המדובר ברצועות קרקע חופפות, כי אם בשתי רצועות קרקע נפרדות. עוד נטען, כי כללי הבטיחות של קווי הדלק דורשים מגבלות שימוש חמורות של 5 מ' לפחות מכל כיוון של קו הדלק. כך שמדובר בתוספת רצועה בת 10 מ' עבור כל אחת מרצועות הקרקע בהן עוברים קווי הדלק של חברות התשתיות. העותרות טענו לזכויות במקרקעין.

טענו העותרות, כי בניגוד לקיים היום בו מופקע שטח רצועה ברוחב של 15מ' עבור שלושה קווי הדלק ( 10 מ' עבור שני קווי דלק של קבוצת תש"ן ו- 5 מ' עבור קו הנפט של קצ"א), הרי שעל פי התוכניות נשוא הדיון מוקצית לשלושת קווי הדלק יחדיו רצועת קרקע ברוחב של 10 מ' בלבד, שטח שאין בו די, לטענת העותרות, כדי להעביר את שלושת קווי התשתיות שלהן, ואשר יש בו כדי לסכן את בטיחותם של קווי התשתיות. כמו כן, נטען כי שטח זה אינו שומר על טווחי הבטיחות המינימאליים ברוחב 5 מ' מכל צד של תוואי הצינור, הקבועים בהוראות התוכניות עצמן.
עוד נטען, כי התוכניות אינן מפורטות די הצורך כדי להבטיח את בטיחות הקווים, כגון איסור בניה חפירה וכיוב'. התוכניות מתעלמות מן הצורך לבצע סיורים מפוקחים לאורך קווי הדלק והתוכניות אינן מתייחסות לכך.
בהינתן האמור טענו, כי על תכניות המתאר לכלול התייחסות לגבי רוחב הפרוזדור ההנדסי עבור קווי הדלק, אשר לטענתן צריך לעמוד על רוחב של 10 מ' לפחות בנפרד עבור קבוצת תש"ן ורצועת קרקע נפרדת עבור קצ"א, כפי שקיים היום, וכי תשמר רצועת בטיחות בשטח של 5 מ' מכל צד של הקווים, כדי לאפשר נגישות רציפה לקווי הדלק, וכי ניתן יהיה להוציא היתרים לביצוע עבודות בקווי הדלק ללא צורך בתכנית מפורטת.
עוד דרשו העותרות, כי תכנון הפרוזדור המתוכנן יעשה בתיאום עמן כדי להבטיח , כי התכנון מתאים עבור קווי הדלק ועומד בתנאי הבטיחות שלהן, כי יוסדר מעמדו הקנייני של הפרוזדור, כי בעלות העתקת קווי הדלק יישאו היזמים וכי תכנית ההעתקה וביצוע העבודות יותנו בתיאום ופיקוח מלא עמן.

במסגרת העתירות שהגישו, טענו חברות התשתיות, בפני כי החלטת הוועדה המחוזית, בדחותה ההתנגדויות, כמפורט בסעיף 44.4 להחלטתה, בכל הנוגע לרוחב הרצועה ולפיה רצועת תשתיות הנפט והדלק , על פי התכניות, עומדת על 10 מ' בלבד, נגועה בטעות שבעובדה מאחר וכיום יש 2 רצועות קרקע נפרדות שבאחת (ברוחב של 5 מ') עובר קו צינור קצ"א וברצועה השניה (ברוחב 10 מ' ) עוברים שני קווי צינור של קבוצת תש"ן.
דהיינו, כי המדובר ברצועה ברוחב של 15 מ' עבור שלושת הקווים.

אשר לעצם הרעיון של הקמת מנהרת תשתיות לקווי חומרים מסוכנים, התנגדה קבוצת תש"ן וטענה, כי התכנית נעדרת הוראות מפורטות לגבי הקמת מנהרת תשתית, שהינה פרויקט הנדסי עצום המחייב תכנון מפורט ותיאום מלא בין בעלי התשתיות, בעלות ניכרת. כן טענו, כי התוכניות אושרו בחוסר סבירות קיצוני, מאחר ולא בוצעה בדיקה כלכלית ראויה באשר לכדאיות ההשקעה ומבלי שנעשה סקר סיכונים לרבות פתרונות תחזוקה של קווי הדלק.
לטענתן, החלטת הוועדה המחוזית על מנהרת תשתית סותרת המלצות הצוות הבינמשרדי למימון תשתית בישראל (ראו דו"ח הצוות מיום 8.2.16), אשר אומצו בהחלטת ממשלה מיום 26.1.17, ולפיה הקמת מנהרת תשתית לאומית רב מערכתית מותנית בכדאיות הכלכלית וכי עד לאישור שכזה תובא הכדאיות הכלכלית של כל מנהרת תשתית בנפרד לאישור הממשלה, בהתאם להמלצות הדו"ח.
לציין, כי קצ"א לא התנגדה לרעיון של מנהרת תשתיות ואולם, בדומה לתש"ן טענה, כי כתנאי לאישור הקמת מנהרת תשתיות יש לערוך סקר סיכונים אשר יבחן את התכנית ככל שהיא מתיחסת להכנסת קווי הדלק למנהרת תשתיות וכי במסגרתו תעשנה, בין השאר, כל הבדיקות הדרושות לשם תכנון ראוי ואחראי שיאפשרו הפעלה ותחזוקה שוטפים ובטיחותיים. עוד נטען לחשיבות ביצוע סקר כלכלי לבחינת העלויות הנדרשו ת וכי קיימת חשיבות עליונה כי הסקר יערך בתיאום עמן, בהיותן גוף מקצועי האמון על כללי הבטיחות בקווי תשתיות הדלק והנפט.

הוועדה קיבלה את טענות חברות תשתיות הדלק בחלקן עת קבעה בסעיף 44.12, כי יש צורך לדייק את הוראות התכנית ואולם החלטתה היתה כי היא מנחה לדייק את הוראות התכנית הנדונה בהתאמה לאמור בתכנית 304-0098590, "חיבורי נמל המפרץ" (להלן: "תכנית נמל המפרץ") ומציינת בסעיף ג' להחלטה כי:
"תכנית ... חיבורי נמל המפרץ, ... קבעה בסעיף 6.12(12) גיבוש נהלים שיחייבו את כלל המשתמשים במנהרה ויכללו את אופן ניהול המנהרה בשגרה, בחירום ובמצבי תקלה, הן בהיבט התפעול והתחזוקה, כמו גם בנושאים הכספיים, משפטיים ואחרים. וכן נקבעו תנאים להכנסת צנרת למנהרה, סוגי המרחקים והצינורות ומרחקי ההפרדה בהתיחס לסקר הסיכונים, אישור בעלי קווי התשתיות, ותיאום נדרשים שונים. הכנת סקר סיכונים מרעידות אדמה וקביעת תנאים להפעלת המנהרה."

במסגרת העתירות שבפני טענו העותרות, כי אין די בהפניה לתוכנית אחרת (תכנית נמל המפרץ) וכי על הוועדה המחוזית היה להפעיל שיקול דעת עצמאי בהינתן הנסיבות המיוחדות העומדות בפניה, וכן לקבוע הוראות מפורשות ומהותיות לתוך התכנית על מנת שתשמר לבעלי התשתית הזכות להתנגד לכך ולהביע דעתם וכי לא ניתן לגבש הסדרים ראשוניים מהותיים בדרך של אימוץ הוראות מתכנית אחרת שלא נדונו בוועדה, לתוך התוכניות הנדונות.
עוד נטען, כי משלא נבחנה כדאיותה הכלכלית של התוכנית להקמת מנהרת תשתיות ולא קיבלה את אישור הממשלה, בהתאם להחלטת ממשלה, מיום 26.1.17 (המאמצת את המלצות הצוות הבין משרדי למימון מנהרות תשית בישראל, המפורטות בדו"ח המסכם של עבודת הצוות מיום 8.2.16, למעט את המלצות הצוות בעניין הכדאיות הכלכלית), הקובעת כי הקמת מנהרות תשתית לאומית רב מערכתית תהיה מותנית בכדאיותה הכלכלית, אשר תיבחן על פי נוהל, אשר יגובש ויובא לאישור הממשלה, וכי עד לאישור הנוהל כל מנהרת תשתיות תובא בנפרד לאישור הממשלה , אין לאשר תכנית הקמת מנהרת תשתיות.
מעבר לאמור נטען, כי את עלות הקמת מנהרת התשתי ות יש להשית על היזם ולא על חברות התשתיות אשר מוכנסות לתוך מנהרת התשתית בעל כורחן.

קצ"א הוסיפה וטענה, כי החלטת הוועדה המחוזית המפנה לתוכנית נמל המפרץ מבלי להידרש לנסיבות שבפניה שוללת ממנה את זכות הטיעון בפני הוועדה, מאחר ואילו היתה יודעת , כי הוועדה המחוזית תפנה אותה לתוכנית "נמל המפרץ" היתה היא נערכת בהתאם ומביאה ממכלול טענותיה שעניינן חיבורי הנמל.
קצ"א הדגישה, כי בעניין תכנית נמל המפרץ היא הגישה התנגדות בה מועלות טענות כנגד סקרי הסיכונים שצורפו לרבות חוסר התיחסותם לסוגיות בטחוניות הרות גורל, לטענתה. עוד ציינה, כי לאחר שנדחתה התנגדותה בנדון היא הגישה עתירה אשר לאחרונה ניתן בה פסק דין (עת"מ 46574-01-17 ) הנותן תוקף להסכמת הצדדים ולפיה קו הדלק של קצ"א יוחרג ולא יכנס למנהרת התשתיות וכי אין שינוי בקו הצינור הקיים וכי אין בתוכנית כדי לשנות את זכויות קצ"א במקרקעין.
משכך, טענה קצ"א כי בהינתן פסק הדין אשר ניתן בעתירה שהגישה בעניין נמל המפרץ יש להורות על קבלת העתירה גם כאן ולהורות על הותרת קו הנפט מחוץ למנהרת התשתיות. עוד ציינה קצ"א, כי בתוכנית נמל המפרץ נערך דו"ח סיכונים בשלב התוכנית ואילו בענייננו לא רק שלא נערך סקר סיכונים אלא שאף לעת התכנון המפורט אין כל הוראה הנוגעת לעריכת סקר סיכונים אשר כולל שיתוף תיאום והסכמות של חברות תשתיות הדלק.

עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון
הוועדה המקומית רמת השרון טענה, כי העתירות אינן מגלות עילה משפטית להתערב בהחלטת גוף התכנון. לדידה סקר סיכונים ובחינת סוגיות בטיחותיות וביטחוניות יבחנו בעת התכנון המפורט ויקבעו הוראות מפורטות בעניין. לעניין דחיית הבקשה לרשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה, טענה כי אין הטענות מעוררות חשיבות ארצית עקרונית.

עמדת חברת החשמל לישראל בע"מ
לעמדת חברת החשמל קווי החשמל אינם אמורים להיכנס למנהרת התשתיות וכי בפועל לדידה רעיון המנהרה הולך וגווע.
לעניין מימון המינהרה טענה, כי צוות עבודה בין משרדי לגיבוש מדיניות מימון וחלוקת עלויות של הקמת ותיפעול מינהרת תשתית בישראל קבע, כי בעלות המנהרה העודפת על פני הטמנה קלאסית יישא היזם – ו בענייננו רשות מקרקעי ישראל. המלצה זו קיבלה תוקף של החלטת ממשלה מיום 26.1.17.
על אף שלא הגישה כל עתירה, עתרה חברת החשמל, במסגרת תשובתה לעתירת קצ"א, לסעד הצהרתי ולפיו יקבע כי קווי החשמל אינם מיועדים כלל להיכנס אל תוך מנהרת התשתיות.
אקדים ואומר כי אין בדעתי להתיחס לכך כלל בהעדר כל התנגדות ו/או עתירה שבאה בפני בנדון.

עמדת חברת מקורות
עמדתה של מקורות, כי בשל קיומו של מצב חירום במשק המים אין לנקוט בפעולות שתגרומנה לעיכוב בהנחת צנרת מים בקוטר של "60 אשר נועדה לאפשר אספקת מים סדירה ותקינה לאזורים אלו. לדידה מנהרת התשתיות יש בה כדי לעכב אספקת המים המתחייבת.
מקורות בתמצית הצטרפה להתנגדות להקמת מנהרת תשתיות משיקולים כלכליים שיהא בהם כדי להכביד על משק המים וצרכניו.

עמדת הוועדה המחוזית
הוועדה המחוזית ביקשה לצמצם הדיון בשאלות שנותרו במחלוקת בעקבות הדיון שהתקיים בפני, ביום 24.3.2019, שאז עלתה הצעה לפתרון המחלוקת שהתעוררה בקבוצת חברות תשתיות הדלק – ולפיה תבחן הוועדה המחוזית דרישות העותרות אשר הצטמצו לשלושת הנושאים הבאים:
רוחב רצועת תוואי קווי הדלק - חברות תשתיות הדלק עמדו על כי בכל מקום בו התכנית נוקבת ברוחב רצועה של 10 מ' יהיה כתוב 15 מ';
סקר סיכונים - כי סעיף 6.14(ג)(4) להחלטת הוועדה המחוזית, יובהר ויתוקן במובן שסקר הסיכונים יעשה באופן בו יתאפשר לחברות תשתי ות הדלק להביא טענותיהן בפני עורכי התסקיר בטרם עריכתו וכי התסקיר יערך בתיאום עם בעלי התשתיות ומשרד התשתיות.
יעוד הקרקע - כי בסעיף 6.16 (1)(ה) להוראות התכנית לפיו " ייעודי הקרקע בהם עובר הקו הקיים ועד למועד העתקתו, קו הדלק יוגדר כשימוש חורג שהותר כדין" יתוקן באופן בו תתווסף הת ייחסות לכך, כי עבודות אחזקת הקווים ותפעולם, לרבות החלפת מקטעים, יבוצעו ללא כל מגבלה ובהתאם להוראות הדין, ללא צורך בהיתר.

הוועדה המחוזית, אשר נדרשה לעניין, קבעה בהחלטה מיום 20.5.2019 (ראו נספח ג' לסיכומי הוועדה המחוזית), כי יש לקבל את דרישת העותרות ולפיה סקר הסיכונים יעשה באופן בו יתאפשר לחברות תשתיות הדלק להביא טענותיהן בפני עורכי התסקיר בטרם עריכתו וכי התסקיר יערך בתיאום עם חברות התשתיות ומשרד התשתיות הלאומיות.
יחד עם זאת, דחתה הוועדה המחוזית את דרישות חברות תשתיות הדלק בעניין רוחב הרצועה לקווי הדלק ועניין השימוש החורג כמפורט להלן:

רוחב רצועת קווי הדלק - הוועדה המחוזית בהחלטה, מיום 20.5.2019 , הודיעה כי אין היא רואה לנכון להרחיב את רוחב הרצועה לקווי הדלק, כפי שדרשו העותרות.
אשר לקווי תש"ן – לדידה של הוועדה המחוזית:
"התוכנית אינה תכנית לקווי דלק וככזו היא סימנה בתחומה קווים קיימים. רוחב רצועת קווי הדלק בתכנית הינו בהתאם לרוחב שנקבע בתכנית הראשית רש/763/1. העותרות מבקשות, במקום בו הרצועה כוללת את קווי קצ"א ותש"ן כי התכנית תרחיב את רוחב הרצועה מעבר למאושר."

הוועדה אישרה, כי קיימת בתכנית הגבלת בניה במרחק של 5 מ' מקו התשתית להבטחת הקווים וכי רוחב רצועה של 10 מ' מעוגן בהמלצות משרד התשתיות.

אשר לקו הנפט של קצ"א נטען על ידי הוועדה המחוזית, במסגרת סיכומי טענותיה, כי אין בתוכנית סימון של תוואי קווי הנפט של קצ"א ואולם, הוועדה המחוזית ציינה , כי בעניינה של קצ"א חל חוק תשתיות להולכה ואיחסון של נפט על ידי גורם מפעיל, התשע"ז – 2017, כאשר בהיבטים הרלבנטיים לענייננו כלל את תיקון 114 לחוק התכנון והבניה, משמע כי הגורם המפעיל נדרש להגיש תוכניות לעניין נכסי הפעילות.
הודגש כי בהחלטתה מיום 20.5.209 הפנתה הוועדה המחוזית לתכנית זו הנמצאת בהכנה, ובמסגרתה ניתן יהיה להסדיר תכנונית את רצועת תוואי קווי הדלק הרלבנטית.

שימוש חורג- עוד הוסיפה הוועדה וציינה, כי היא מודעת לצורך בתחזוקת הקווים ולדידה הוראות התוכנית מאפשרות זאת במסגרת סעיף 6.16 (1)(ה) במובן זה שעד למועד העתקת קו הדלק הוא יוגדר כשימוש חורג שהותר כדין וכל פעולה תתאפשר כדין.
הוועדה ציינה, כי היא סבורה שחברות תשתיות הדלק מקבלות מענה בהוראות התוכנית וכי גם אם יהיה בכך צורך לפנות אל ה וועדה המקומית לקבלת ההיתרים אין היא רואה בכך כל פגם כי אם התנהלות נכונה לטובת הציבור.

המחלוקת
כאמור, בעקבות הדיון שהתקיים בפני ב יום 24.3.2019, צומצה המחלוקת לשלושה נושאים והם: דרישת חברות תשתיות הדלק כי בטרם עריכת סקר סיכונים תינתן לחברות תשתיות הדלק האפשרות להעלות טענותיהן בעניין הסקר; רוחב רצועת קווי הדלק; מעמד קווי הדלק הקיימים – שימוש חורג שהותר כדין.
ואולם, מאחר והוועדה המחוזית קיבלה אך את דרישת חברות תשתיות הדלק בנושא עריכת סקר הסיכונים, אשר יערך בתיאום עמן, חזרו חברות תשתיות הדלק אל נקודת ההתחלה ופרסו בפני את כלל טענותיהם כפי שבאו בפני במסגרת העתירה, ואף הוסיפו והרחיבו את זירת המחלוקת. הוועדה המחוזית בתגובתה התנגדה להרחבת חזית מעבר לנטען במסגרת ההתנגדויות בפני הוועדה והעתירה.
ואלה עיקר הטענות שהועלו :
עריכת סקר סיכונים בשלב תכנית המתאר ולא כעמדת הוועדה בשלב התכנון המפורט. או במילים אחרות, האם קיומו של סקר סיכונים מהווה תנאי לאישור התוכנית?
עריכת סקר בדבר כדאיות כלכלית ובהינתן החלטת הממשלה בנדון .
דיוק ופירוט התכנית.
טענת קצ"א בעניין מתן רשות ערר למועצה הארצית.

דיון והכרעה
אקדים ואומר כי בעקרון אין בדעתי להתיחס לטענות שהינן בבחינת הרחבת חזית. ככל שחלק מהנושאים כן יקיבלו התיחסות הרי שהדבר נעשה מעבר לנדרש.
כך, לא טענו העותרות, לא בהתנגדויות ולא בעתירות, טענות כנגד עצם הקמת מנהרת התשתית וגם לא טענו בעתירה, כי התכנית איננה מפורטת כדבעי, הגם שבקשו להוסיף הוראות שונות בתכנית להבטחת האינטרסים שלהן. כך גם לא נטענה הטענה , כי יש לעשות סקר סיכונים במסגרת הכנת התסקיר והמסמכים הסביבתיים שקדמו להפקדת התכנית. גם בדיון האחרון שהתקיים בפני לא עלה עניין זה ויש להניח , כי חברות תשתיות הדלק הבינו כי מבחינה מקצועית נושא סקר הסיכונים מן הראוי שיבחן עובר לתכנון ההנדסי של המנהרה.
ולגופם של דברים:

מנהרת תשתיות - ככל שהורחבו הדיונים בעתירות הוסיפו העותרות וטענו כנגד הקמת מנהרת התשתיות בכל הנוגע לקווי הדלק. העותרות הרחיבו טעמים הנטועים בצורך הבטיחותי והכלכלי וטענו, כי נכון להקדים סקרים בנדון כבר בשלב התוכנית ולא לדחות הדברים לשלב התכנון ההנדסי של המנהרה. אקדים ואומר , כי אין בידי לקבל עמדת העותרות בנדון ולהתערב בהחלטת הוועדה המחוזית אשר סברה, כי השל ב הראוי, בנסיבות העניין , לעריכת סקר סיכונים הוא שלב התכנית המפורטת.
הנמוק העיקרי לכך מצוי בעובדה כי התכנית (בסעיף 6.12(א) לתקנון רש/1084) מאפשרת להטמין את התשתיות במנהרה או לחילופין מחוצה לה . משמע, כי המדובר באפשרות שתשקל בבוא העת על ידי הוועדה המחוזית, בין אם להטמין את התשתיות בתוך מנהרת התשתיות ובין אם מחוץ למנהרת התשתיות.
כאמור, רק מקטע מסויים של קו הדלק מחוייב בהעתקה, על פי תוכנית רש/1084, לשם ביצוע הפרדה מפלסית בין כבישים וכן לשם מתן היתרי בניה במתחמים 5 ו- 6.
סעיף 6.14 לתקנון קובע, כי בשטח המנהרה תותר הקמת מתקנים הנדסיים לרבות מערכות ניטור, משרדי מינהלת ותפעול, מעליות שירותים, וכל מתקן הדרוש לתפעול תקין של של המנהרה ולמניעת מפגעים סביבתיים. התכנון ההנדסי של המנהרה יקבע במסגרת תכנית הפיתוח, אשר תאושר כתנאי למתן היתר בניה (סעיף 6.1 לתקנון תכנית רש/1084) כאשר התכנית מסמנת את התוואי עבור המנהרה מצפון לדרך ציר הנופש. עוד נקבע בסעיף 6.14 לתכנית רש/1084, כי מיקום המנהרה על פי התכנית הוא עקרוני ומבנה המנהרה ומיקומו הסופי של התוואי יאושרו בהיתר הבניה.
כאמור נקבע, כי הוועדה המחוזית רשאית להחליט שלא להטמין התשתיות בתוך מנהרה.
נמצא אפוא כי השלב המתאים להכנת סקר הסיכונים הוא בשלב הבא של הכנת התכנית המפורטת כאשר על בסיס סקר הסיכונים שיוכן, תשקול הוועדה בין השאר אם יש לטמון את קווי הדלק בתוך מנהרת התשתיות ואם לאו .

במסגרת הדיון בהתנגדויות חברות תשתיות הדלק החליטה הוועדה "לדייק" את הוראות התכנית, לעניין אופן מימוש מנהרת התשתיות ומהן הפעולות הנדרשות בעת התכנון המפורט לביצוע ובעת הביצוע בפועל. לצורך זה קבעה הוועדה המחוזית התאמת הוראות התכנית לתכנית חיבורי נמל המפרץ, הכוללת הנחיות וגיבוש נהלים אשר יחייבו את כלל המשתמשים במנהרת התשתיות וכן הוראות בדבר אופן ניהול המנהרה בימי שגרה, חירום ותקלה, לרבות נושאי תפעול, נושאים כספיים, משפטיים ואחרים. כמו כן, נקבעו תנאים להכנסת צנרת למנהרה, סוגי החומרים, הצינורות ומרחקי ההפרדה בהתיחס לסקר הסיכונים שיוכן בעת התכנון המפורט, כאשר אישור בעלי קווי התשתיות ותאום עמם נדרש. – הוראות אלו תוקנו בסעיפים 6.14 ו- 6.16 לתקנון תכנית רש/1084.

כאמור, קיימת התיחסות מפורשת שעניינה בחינת הסיכונים מהכנסת קווי תשתית מסוגים שונים למנהרת תשתיות. בהתאם לכך, ובהתאם לעמדת המשרד להגנת הסביבה, במסגרת סקר הסיכונים שיערך , יבחן האם יש צורך בהפרדת קווי התשתיות השונים ובפרט קווי התשתיות של חברות הדלק ובאיזה אופן ימוקמו בתוך המנהרה, אם בכלל, וזאת בהינתן הצורך בתחזוקה וטיפול באירועי תקלות ובהינתן בתי המגורים אשר יבנו על פי התכנית. עוד נקבע , כי תכנון וניהול המנהרה ייעשה תוך התיחסות למסקנות סקר הסיכונים ובתיאום עם בעלי התשתיות.
כך גם נקבע (סעיף 6.14 (ג)(1) לתקנון תכנית רש/1084), כי ניהול ותפעול המנהרה יהיה באמצעות גוף מנהל אשר יתן מענה לכל ההיבטים של פיתוח ותשתיות, תחזוקה, אכיפה ובקרה. הגוף המנהל יגבש נהלים אש ר יכללו את אופן ניהול המנהרה בשגרה ובמצב חירום, בתיאום על בעלי הקווים ומשרד התשתיות, לרבות הצגת אמצעי בטיחות. ועוד נקבע (סעיף 6.14(ג)(3) לתקנון תכנית רש/1084) כי לא ינתן אישור איכלוס המנהרה ואישור להנחת קווי חומרים מסוכנים טרם הקמתו של הגוף המנהל. ו כן נקבע מפורשות בסעיף 6.14 , כי " ככל שימצא, שהטמנת קו תשתית כלשהו במנהרה אינו אפשרי מבחינה הנדסית או תכנונית, הנושא יובא להכרעת הוועדה המחוזית, בצירוף כל הנימוקים הרלבנטיים".

ניתן לומר, כי הוראות התכנית כפי שאושרו נותנות התיחסות נרחבת בכל הנוגע להקמת המנהרה והפעלתה, לרבות בנושא של טיפול בתקלות והשבתות, קביעת גורם מנהל ומפקח, כאשר הפתרונות ההנדסיים יעשו בשלב התכנית המפורטת.
כך, גם מאפשרות התוכניות למקם את התשתיות הרלבנטיות הן בתוך המנהרה, לאחר ביצוע כל דרישות התכנוניות וככל שלא ימצאו פתרונות או מענה לדרישות, לרבות ממצאי סקר הסיכונים, תוכל הוועדה המחוזית לקבוע כי אין להעביר את קווי הדלק בתוך מנהרת התשתיות.
נמצא אפוא, כי כל טענות העותרות בדבר אי התאמת מנהרת התשתית להעברת קווי הדלק ישמעו וידונו בשלב הכנת סקר הסיכונים והתכנית המפורטת ואין זה המקום לעסוק בכך כעת. החלטות הוועדה המחוזית וההוראות בתכנית מבטיחות, אפוא, כי כלל ההיבטים הרלבנטיים להפעלת המנהרה בשגרה ובחירום יבחנו ויוסדרו בטרם הקמתה והפעלתה, ככל שיוחלט על הקמתה וככל שיוחלט על העברת קווי הדלק בתוכה .

סקר סיכונים - כפי שציינתי לעיל, במסגרת ההתנגדויות לא טענו העותרות, כי יש להכין סקר סיכונים במסגרת תסקיר השפעה על הסביבה, אשר קדם להפקדת התכנית. טענה זו עלתה לראשונה בכתב העתירה של קצ"א ואולם, בדיון האחרון שהתקיים בפני, אז צומצמה המחלוקת לשלושה נושאים שיובאו לעיון חוזר בפני הוועדה המחוזית, כמפורט לעיל, לא עמדו עוד העותרות על טענה זו וטענתם בנדון הצטמצמה לכך שעריכת סקר הסיכונים יתואם עמן על מנת שיוכלו להביע עמדתן. בקשה שהתקבלה על ידי הוועדה המחוזית.
העותרות העלו טענה זו שוב במסגרת סיכומי טענותיהן ולמעלה מן הצורך, אציין כי גם לגופה של טענה אין בנמצא בנסיבות העניין כל בסיס משפטי להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית אשר ראתה לנכון לדחות את עריכת סקר הסיכונים לשלב התוכנית המפורטת. בענייננו, קדם להפקדת התכנית תסקיר השפעה על הסביבה, אשר נבדק על ידי המשרד להגנת הסביבה אשר לא דרש, כי יערך סקר סיכונים כחלק מתסקיר הסביבה.
אין חולק, כי מכ וח הוראת סעיף 55 לחוק התכנון והבניה נדרשת הוועדה המחוזית, בבואה לקבוע הוראות בתוכנית מתאר מחוזית, לשקול גם את ביטחון האוכלוסיה המתגוררת בתחום התכנית, בטחון הנוגע בין השאר לענייני סביבה עליו מופקד המשרד להגנת הסביבה. כידוע, "תסקיר השפעה על הסביבה" נועד להעמיד בפני מוסד התכנון:
"תשתית עובדתית מפורטת באשר להשפעותיה הסביבתיות של התכנית הנדונה על ידו, וכך מאפשר למוסד התכנון שדן בתכנית לקבל החלטה נבונה ומושכלת"
(ראו בג"צ 8425/04 אדם טבע ודין-אגודה ישראלית להגנה על הסביבה נ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות, [פורסם בנבו] פסקה 15 (8.7.2008)).

היקף המידע הדרוש בתסקיר ההשפעה על הסביבה קבוע בתקנות ואף נתון לשיקול דעתו של מוסד התכנון, הכפוף לכללי המשפט המנהלי. כך, גם נקבע, כי בעוד שמטרת התסקיר לספק "הערכה כללית של השפעות סביבתיות חזויות" ולקבוע את המגבלות המתחייבות מכך, הרי שאין צורך לכלול בו מידע שאין בו כדי להשפיע על התכנית אלא אך על אופן מימושה (ראו בג"צ 8077/14 עיריית יוקנעם נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה [פורסם בנבו] (‏22.12.2015), פסקה 88).
לפיכך נקבע, כי אין חובה לכלול בתסקיר מידע מפורט הנודע להיקף הסיכונים ועלותם, וכי ניתן להתנות את מתן היתרי הבניה בהגשת מידע נוסף מסוג זה בהמשך.
כך גם בענייננו. כפי שפורט לעיל, בשלב הדיונים על התכנית לא ניתן לקבוע בוודאות אם תוקם מנהרת תשתיות ואילו מהתשתיות יוכנסו לתוך המנהרה.
סקר סיכונים שכזה נדרש, אפוא, בשלב התכנון המפורט לביצוע ולא כעת. שלב התכנון המפורט, הוא שלב בו תגובש הוודאות, במובן זה שככל שיוחלט על בחינת האפשרות להקמת מנהרת תשתיות אשר תוביל בתוכה קווים של חומרים מסוכנים, יערך סקר סיכונים, תוך שמיעת חברות התשתיות ויוחלט אילו מקווי התשתיות , אם בכלל, יכנסו למנהרה ואילו לא, מה יהיו התקנים להקמת והפעלת המנהרה ועוד .

נמצא איפוא, כי הכנת סקר סיכונים לעת התכנון ההנדסי של המנהרה הוא השלב המתאים בפרט שאין לדעת כיום, בהינתן החלטות הממשלה עליהן הצביעו חברות תשתיות הדלק, ובהינתן הצרכים עצמם אם תוקם מנהרת תשתיות, וככל שתתוכנן הקמת מנהרת תשתיות כי רק אז יבוצע סקר סיכונים אשר יבחן את טענות חברות התשתיות השונות ובפרט חברות תשתיות הדלק.

לאור האמור, קביעת הוועדה המחוזית, כי סקר הסיכונים יערך בשלב הכנת התכנית המפורטת אינה החלטה הלוקה בחוסר סבירות עד , כי תצדיק התערבות בית המשפט. סקר הסיכונים אמנם מהווה נדבך משמעותי אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את הוראות התכנית, אך הוא אינו צפוי להשפיע על הוראות התכנית עצמה, מאחר והתכנית מאפשרת שלא להכניס התשתיות לתוך המנהרה ובהתאם, נותנת מענה גם למקרה בו כת וצאה מסקר הסיכונים יתעורר קושי בשילוב תשתיות מסויימות, כגון קווי הדלק.
לאור האמור, אינני סבורה כי אישור התכנית לפני ביצוע סקר סיכונים לוקה בחוסר סבירות, אשר יצדיק התערבות בית המשפט. (ראו לעניין זה עע"מ 9403/17 הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נ' אלון צבי כרמלי ואח' (ניתן ביום 26.06.19))

תיאום עריכת הסקר עם העותרות - כפי שציינתי לעיל, בהמשך לדיון שהתקיים בפני נענתה הוועדה המחוזית לבקשת חברות תשתיות הדלק, וקבעה בהחלטתה מיום 20.5.2019, כי בטרם עריכת סקר סיכונים תינתן להן הזכות להעלות טענותיהן.
לפיכך, אני קובעת כי תכנון המנהרה וניהולה יעשה תוך התיחסות למסקנות סקר הסיכונים ובתיאום עם בעלי התשתיות ומשרד התשתיות הלאומיות.

רוחב רצועת קווי הדלק - כאמור לעיל, הצדדים חלוקים עובדתית בכל הנוגע לרוחב רצועת קווי הדלק. ואולם, לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים סבורה אני, כי יש לעשות אבחנה בין רצועת קווי הדלק של קבוצת תש"ן המצויה בתכניות לבין רצועת קו הנפט של קצ"א, שאיננה מופיעה בתוכניות.
כך נחה דעתי, כי רצועת הדלק של קבוצת תש"ן בתוכניות מושא הדיון הינה כ- 10 מ', אליה מתווסף 5 מ' מכל צד (10 מ') של מגבלות בניה מקו צינור קיים. ובסה"כ רצועת קווי הדלק של תש"ן הינה 20 מ', בתואם למצב הקיים מכוח תכנית מתארית רש/1/763 ותכנית רש/663.
בהינתן האמור אין לי אלא לקבוע, כי התכנית משקפת את המצב הסטטוטורי על פי חוק הזיכיון, וכי אין לטענת תש"ן בנדון על מה שתסמוך.
טענות העותרות, כי רוחב כל רצועת קווי הדלק של שלושת קווי התשתית (תש"ן וקצ"א) גדול מן הרצועה המסומנת וכי לא ניתן להעביר ברצועה בת 10 מ' שלושה קווי תשתית דלק, אכן שובה את הלב ואולם, אין הדבר כך.
התכנית מתיחסת למצב קיים מכוח תכנית מתארית רש/1/763 ותכנית רש/663, בה קיימת כאמור התיחסות לקווי הדלק של תש"ן, ואולם, אין בתכנית האחרונה התיחסות לקו הנפט של קצ "א וזאת כמפורט להלן: חברת קצ"א – פעלה שנים רבות מכוח חוק זכיון צינור הנפט , התשכ"ח – 1968, אשר הוחלף בחוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט על ידי גורם מפעיל, התשע"ז – 2017, אשר כלל את תיקון 114 לחוק התכנון והבניה. בפועל לא אושרו תכניות כמשמעותן בחוק התכנון והבניה ביחס לרצועות אלו ונקבע בסעיף 255 יז לחוק כי הגורם המפעיל יגיש, בתוך שנתיים מיום התחילה, תכניות לעניין נכסי הפעילות.
הוועדה המחוזית התייחסה לנדון ולדרישת קצ"א להרחיב את רוחב הרצועה, בקובעה בהחלטה מיום 20.5.2019, כי התכנית נמצאת בהכנה ובבחינה בפני הוועדה לתשתיות לאומיות, לאור החוק הקבוע בנושא, וכי לאחר הכנת התכנית ניתן יהיה להסדיר תכנונית את כל רצועת הדלק של קצ"א הרלבנטית.

עולה מן האמור, כי ככל שהשתמע מהתכניות כי לשלושת קווי הדלק של קצ"א ושל קבוצת תש"ן מוקצה רוחב רצועה של 10 מ', יש להבהיר כי לא כך הדבר והדברים קיבלו הבהרה בנדון בסיכומי הוועדה המחוזית.
כך נמצא, כי רצועה של 10 מ' מוקצית לקווי הדלק של תש"ן – בתוספת 10 מ' ( 5 מ' מכל צד של קו הצינור) למגבלת שימוש, בהתאם לתכנית המתאר, ואשר לקצ"א היא תהא זכאית, בהתאם למצב הקיים ותוואי קווי ה נפט שלה, כי אלה יוסדרו בתכנית לאחר שתושלם הכנת התכנית בנדון כמפורט לעיל.

יתר על כן, בכל הנוגע להוראות הבטיחות ביחס למקטעים המועתקים, שלא בתחום מנהרת התשתיות נקבע במסגרת החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות (סעיף 44.2), כי הגבלות בניה למקטעים המועתקים שלא בתחום מנהרת התשתיות יקבעו בהתאם להגבלות הקיימות והחלות. בהתאם, תוקן סעיף 6.16 1 (ב) לתקנון התכנית רש/1084 והוא כולל התייחסות לקו דלק מוצע ולפיו עבודות הבניה והפיתוח באזור רצועת הדלק, יהיו כפופים להוראות כל דין, התקפות במועד ההיתר וכל עבודה או נטיעת עצים בתחום רצועת הדלק תותנה בהסכמת החברה שבבעלותה רצועת הדלק ובכל מקרה לא תותר בניה בממרחק הקטן מ- 5 מ' מצינור הדלק.
עולה מכל האמור לעיל, כי הוועדה המחוזית מבטיחה את זכויות העותרות גם בקווים המועתקים.
ככל שאין אלו הם פני הדברים יוחזר הנושא לדיון מחודש בפני הוועדה המחוזית, תוך מתן הדעת לקו הנפט של קצ"א, אשר אינו מסומן בתכנית רש/1/763.

ככל שתבקש הוועדה המחוזית לקדם התכנות הנדסית להנחת 3 קווי דלק ברצועה שגודלה אינו עולה על 10מ' באופן בטיחותי ונאות, כפי שלכאורה השתמע מעמדתה הראשונית, תיבחן הדבר במסגרת סקר סיכונים תוך מתן אפשרות לעותרות להביע עמדתן ולהיוועץ עימן.

בהינתן האמור, לא נותר לי אלא לדחות טענות העותרות בנדון. אין בעמדת הוועדה המחוזית חוסר סבירות המצדיק התערבות בית המשפט, בשלב זה של הדברים.

שימוש חריג שהותר - סעיף 6.16 (1)(ה) להוראות התכנית קובע כי: "ביעודי הקרקע בהם עובר הקו הקיים ועד למועד העתקתו קו הדלק יוגדר כשימוש חורג שהותר."
הוראות התכנית נועדו להבטיח, כי לא תבוצע הטמנה על ידי בעל תשתית כזה או אחר, ללא שנושא אי הכללת אותו בעל תשתית במנהרה יבחן על ידי הוועדה המחוזית בהחלטה מושכלת, מכוח הוראת הגמישות – סעיף 6.14 (א) להחלטת הוועדה המחוזית.
במילים אחרות, התפיסה התכנונית על פי התוכניות הינה , כי רצועות קווי הדלק הקיימות תועתקנה למנהרת תשתיות וכי קיומם של קווי תשתיות בתוך שטח הפארק הינם זמניים בשלב זה ועד להחלטה אחרת בעניין מנהרת התשתיות. לפיכך, ההוראה כי מעמד הקו הקיים כשימוש חורג שהותר כדין נועד כדי למנוע מצב בו ישודרג הקו הקיים בהתבסס על הוראות התכנית, על בסיס הוראת סעי ף, 261(ד) לחוק התכנון והבניה, הקובעת פטור מהיתר בניה וזאת תוך סיכול או עיקור חלופת הקמת המנהרה.
נמצא, אפוא , כי מדובר בהוראה לזמן קצוב עד להעתקת הקו. ככל שיידרש שדרוג הקווים במקטעים הנדרשים להחלפה, בסמכות הוועדה המחוזית לקבוע , כי שדרוג הקו לא יחייב העתקתו למנהרה. ככל שהוועדה תפעיל סמכותה בנדון ותקבע, כי הקו ישודרג ולא יועבר למנהרה, יתקבע מעמדו כקו דלק חלופי, על פי הוראת סעיף 6.16 ד' ויתבטל מעמדו כ"שימוש חורג שהותר כדין."
במילים אחרות, קביעת מעמד הקו, עד להעתקתו, כשימוש חורג שהותר כדין, אין בו כדי לפגוע באפשרות להמשיך ולבצע עבודות אחזקה של קווי הדלק. הוועדה בהחלטתה מיום 20.5.2019, הבהירה כי היא מודעת לצורך בתחזוקת הקווים ועל כן הוראה זו יש בה כדי להבטיח לעותרות כי יוותרו בידן הסמכויות וחופש הפעולה לבצע פעולות אלו בדיוק כפי שאלו נעשות היום בקווי הדלק. מה גם שאין בהוראה זו כדי לגרוע מן הסמכויות המוקנות מכוח הדין, לרבות חוק התשתיות להולכה ולאחסון של נפט על ידי גורם מפעיל, להיכנס ולתקן תקלות בקו הדלק הקיים.
הפטור הסטטוטורי לו טענה קצ"א, מכח סעיף 261 (ד) לחוק תכנון והבניה, מותנה בקיומה של תכנית המאפשרת מתן הפטור. בענייננו תכנית אין.

כפי שצוין לעיל, התכניות אינן משקפות תכניות לקווי דלק וכל שסומן בהן בהקשר הנדון הוא תוואי קווי הדלק של תש"ן, שהיה קיים בתכניות סטטוטוריות קודמות. לצד האמור קווי הדלק הקיימים של קצ"א זוכים להגנות הן מכוח הדין והן על פי הוראות התכניות והנושא נמצא כיום בבחינה בפני הוועדה לתשתיות לאומיות.

טענות נוספות – מעבר לנדרש, זאת מאחר וטענות אלו לא נטענו בהתנגדויות ו/או בעתירות, ראיתי לנכון להתייחס לשורה נוספת של טענות אשר עמדו בלב הדיון בפני, ולו אך כדי להפיס דעתן של העותרות כי טענותיהן קיבלו התייחסות. וזאת בקצרה.
כך, ראיתי לנכון לדחות טענת העותרות בעניין כדאיות כלכלית של מנהרת התשתיות. ככל שהעותרות מוטרדות כי ידרשו לשאת בעלויות העתקת קווי הדלק למנהרת התשתיות, הרי שנושא המימון אינו מושא דיון לשלבי התכניות, אלא להסדרים חיצוניים.
סוגיית כדאיותה הכלכלית של המנהרה תשוב ותבחן בהתאם להחלטת הממשלה מיום 9.1.2017 , המאוחרת להחלטות הוועדה בנדון, וכפי שנקבע בה.
על כן, גם לא עמדו על כך העותרות במסגרת הנושאים שנותרו במחלוקת ואך לא מובן מדוע שבו והעלו טענה זו במסגרת סיכומי טענותיהן.

כך גם נושא דיוק התכניות – במסגרת החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות העותרות שבאו בפניה, החליטה הוועדה אלו נושאים יש להוסיף ולתקן בתכנית תוך שהנחתה להסתייע בתכנית "חיבורי נמל המפרץ". הסעיף המצוטט מתכנית "חיבורי נמל המפרץ" עודכן והותאם לתכניות שבנדון וההוראה היא להתייחס לכל התשתיות, בכלל זה לקווי הדלק. הפניה זו אין פירושה, כפי שסברו העותרות, כי סקר הסיכונים אשר נעשה עבור תכנית "חיבורי נמל המפרץ" מהווים סקר סיכונים בענייננו. מובן כי סקר סיכונים אשר נערך בתכנית אחת אינו יכול לשמש לתכנית אחרת. הפניה זו נועדה לשלב הוראות התכנית בדבר הכנת הסקר והשימוש בו , כשלב מקדים לשלב התכנון ההנדסי לביצוע המנהרה. בהתאם לסקר הסיכונים אשר יובא בפני הוועדה תוכל הוועדה להחליט אם לקיים את מנהרת התשתיות ו/או איזה קווי תשתיות יתאימו להיכלל במנהרת התשתיות.
טענת תש"ן, כי נשללה ממנה זכות הטיעון כנגד הפניית דיוק התכניות לתכנית "חיבורי נמל המפרץ", אין בה מן הממש מאחר ומדובר בהפניה טכנית. מה גם שבמסגרת הדיון האחרון שהתקיים בפני לא עמד עוד עניין זה במחלוקת.

אשר לטענות, כי התוכניות עומדות בסתירה להוראות הדין ובפרט להוראות תקנות המים (מניעת זיהום מים)(קווי דלק), התשס"ו – 2006, הרי שנושא זה לא עלה בהתנגדויות ובכל מקרה מן הראוי , כי עניין זה יבחן במסגרת סקר הסיכונים, שם גם תבחן השאלה עד כמה ניתן ומתאים להעביר את קווי הדלק של העותרות במנהרת התשתיות, בהינתן הצרכים והדרישות.

טענת העדר פירוט בתכנית, אף היא הועלתה לראשונה במסגרת סיכומי טענות ולא במסגרת ההתנגדויות ו/או העתירות. לפיכך, על הסף יש לדחותה. למעלה מן הצורך אציין כי מדובר בתוכניות מפורטות, כלל התנאים והדרישות הצריכים לעניין נקבעו בתכנית.

אי מתן רשות ערר למועצה הארצית - קצ"א הוסיפה וטענה כנגד החלטת הוועדה אשר דחתה בקשתה לרשות ערר למועצה הארצית וטענה לחשיבות הנושא העומד לדיון והוא הקמת מנהרת תשתיות לתוכה מבקשים להכניס תשתיות דלק, דבר שלא נעשה בעבר.
כאמור, בענייננו התכנית הינה תכנית המאפשרת הקמת מנהרת תשתיות, ואף מותירה גמישות בידי הוועדה המחוזית לשוב ולדון וליתן מענה אחר שלא באמצעות מנהרה.
אשר לשאלת עצם הקמת המנהרה, הרי שעל פי החלטת הממשלה אליה הפנו הצדדים, סוגיית הקמת המנהרה טעונה אישור ממשלה ועל כן אין במתן רשות ערעור למועצה הארצית בנדון כל הצדקה.
סוגיית תכנונה של מנהרת התשתיות, בהיבטי התפעול ובהיבטים נוספים אשר מועלים על ידי קצ"א אין בהם כדי להצדיק מתן רשות ערר מה גם שעיקר הטרוניה של קצ"א נוגעת לתסקיר סיכונים שלגביו הוכרע, כי זה יוגש בשלב התכנון המפורט.
בהינתן האמור, ובהינתן ההלכות שנקבעו בעניין המבחן למתן רשות ערר (ראו הלכת עין כרם), ולפיו- המבחן הוא האם העניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. המבחן אינו חשיבותה של התכנית אלא טיב הסוגיה והאם קיים יתרון מוסדי בדיון בפני המועצה הארצית.
הוועדה המחוזית ככזו, מכירה את צרכי המחוז ועל כן מטיבה להכריע בשאלות המוצבות בפניה בעניין התכניות. תפקידה של המועצה הארצית הוא אך כדי להתוות מדיניות תכנונית כוללת.
אכן סוגיית הקמת מנהרת תשתיות אשר תכלול גם קווי תשתית לחומרים מסוכנים, הינה סוגיה כבדת משקל שיש לבחון אותה לעומק. ואולם, בהינתן החלטת ממשלה מחייבת בנדון כמפורט לעיל, ובהינתן כי רכיב בעל משקל מכריע בנדון צריך להיבחן במסגרת סקר סיכונים וסקר עלויות, אשר יעשו במסגרת התכנון המפורט, לא מצאתי כל עילה להתערבות בשיקול הדעת של יו"ר הוועדה המחוזית, אשר לא ראה לנכון ליתן רשות ערר, בהתאם להוראות סעיף 110 לחוק התכנון והבניה. בטרם התקבלה החלטה סופית בנוגע להקמת מנהרת תשתיות והטמנת קווי הדלק והנפט במנהרת התשתיות, אין הצדקה עניינית לקיים דיון בנדון במועצה הארצית.

סוף דבר – בעניין חברות התשתיות
לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירות של חברות תשתיות הדלק להידחות. לא מצאתי כל עילה להתערב בשיקול הדעת שהפעילה הוועדה המחוזית בעניינן .
לצד האמור ובהינתן הסכמת הוועדה המחוזית אני קובעת, כי תכנון המנהרה וניהולה יעשה תוך התיחסות למסקנות סקר הסיכונים אשר יעשה בתיאום עם בעלי התשתיות ומשרד התשתיות הלאומיות.

נושא רוחב רצועת קווי התשתיות קיבל מענה לעיל. ככל שבכוונת הוועדה המחוזית לקבע תוואי רצועה אחד של 10 מ' לשלושת קווי התשתית של העותרות עליה לחזור ולבחון הדבר בהינתן תסקיר סיכונים שיידרש גם לכך ובהינתן הסוגיות המשפטיות שעניינן זכויות קצ"א בקרקע.
קבוצת השכנים - העותרים מן השכונות הסמוכות (עתירות בן ארי והרציקוביץ)
עתירת בן ארי ואח' (עת"מ 15028-04-17).
עתירת בן ארי ו- 50 אחרים נוגעת לקבוצת עותרים המתגוררים בשכונת נווה גן, הסמוכה לאזור המתוכנן נשוא העתירה, ומתייחסת בעתירתם לתכנית רש/1010.
בעתירתם התמקדו העותרים בשני נושאים עיקריים: האחד, טענות בעניין הממשק בין השכונה המתוכננת לשכונת נווה גן והשני, שאלת דיות השטחים הציבוריים הפתוחים (להלן: " שצ"פים").
עוד הלינו העותרים כנגד החלטת הוועדה המחוזית הדוחה בקשתם לערער בפני הוועדה הארצית.
המשיבים לאותה עתירה הם – הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, רשות מקרקעי ישראל ועירית רמת השרון.

הממשק בין השכונה המתוכננת לשכונת נווה גן. - העותרים הגישו לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חוות דעת מומחה, שנערכה על ידי ד"ר דליה מרגלית, אשר נועדה ללמד על סטנדרט הריווח המקובל בין שורות מגדלים בכלל הארץ, בשטח רמת השרון וגוש דן, ובקשר עם התכנית הספציפית בפרט. לטענת העותרים, על פי התכנית הקיימת, המרחק בין השכונה הקיימת לבין הבניינים בשכונה החדשה, עומד על כ-12 מטר בלבד, ללא קווי בניין, בעוד שסטנדרט ממוצע מלמד על מרחקים הנעים בין 20 ל-50 מטר.
לטענת העותרים, החלטת הוועדה המחוזית שעל פיה אין להגדיל את הריווח בין שורות הבניינים הסמוכות בשכונה החדשה, לבין הבניינים בשכונת נווה דן, דינה בטלות, מאחר והוועדה לא שקלה כלל את חוות דעת המומחית מטעמם, אשר הוגשה לה בעניין סטנדרט הרווח בין שורות המגדלים, כמקובל בישראל ולא קבעה כל ממצא בנדון, בין לחיוב ובין לשלילה, ביחס לחוות הדעת המומחית מטעמם. לטענת העותרים, היה זה מחובתה של הוועדה לעיין בחוות הדעת, לבחון אותה ולהכריע ביחס אליה, בין אם היא מקבלה ובין אם דוחה אותה.

בהתאם טענו, כי משדחתה הוועדה המחוזית ההתנגדות, מבלי שהתייחסה לנטען בחוות הדעת, יש לקבוע, כי מדובר בפגם מנהלי היורד לשורש ההליך ומצדיק את השבת הדיון לוועדה המחוזית, על מנת שזו תתייחס לחוות דעת המומחית לגופה. כמו כן, כך נטען, כי חלה על הוועדה חובת הנמקה ככל שתחליט שלא לאמץ את חוות דעת המומחית.

לגופו של ענין נטען, כי הנושא התכנוני, כפי שקיים היום בתכנית, חורג מהסטנדרט התכנוני, בכל הנוגע לרווח בין שורות מגדלים, ובשונה מסטנדרט קיים בתחום עיריית תל אביב, ורמת השרון, מבלי שקיימת הנמקה לכך בתוכנית.
עוד נטען, במסגרת הדיון בפני, כי אין המדובר בסוגיה תכנונית כי אם בעניין עקרוני שהוועדה היתה צריכה לתת ל ו את הדעת, בפרט נוכח חוות הדעת שהגישו, ולקבוע סטנדרט מקובל לגבי המרווחים בין הבניינים.

לענין טענת דיות השצ"פים - טענת העותרים, הליך תכנוני מחייב התאמה לתא השטח בהתחשב בצרכים של כלל הסביבה, כשהגיון זה מצא את ביטויו ב"תדריך תכנון הקצאת קרקע לצרכי ציבור" (2005) שגובש מכח החלטת ממשלה 1316, מיום 8.1.97, והחלטת ממשלה 2873 מיום 28.1.01 (להלן: "התדריך"), כאשר סעיף 5.1 לתדריך קובע "הנחיות לתכנון צרכי ציבור בתכניות", את הדברים הבאים:
"הפרוגרמה לאוכלוסיה קיימת תתבסס על מצאי שטחים, מוסדות ומצב מלאי המתקנים הקיים. הפרוגרמה לאוכלוסיה עתידית תתבסס על השוואה בין דרישות עתידיות לצרכים קיימים, ואומדן התוספת הנדרשת. הפרוגרמה תוכן על בסיס השלמה ו/או שדרוג השירותים לאוכלוסיה הקיימת, תוספת מוסדות לאוכלוסיה חדשה ומוסדות חדשים, שנוצר להם סף כניסה חדש, כתוצאה מגידול האוכלוסיה".

המדריך קובע את רף המינימום לשטחים פתוחים לנפש, כאשר חובה על הרשות להבטיח 10 ממ"ר של שטח ציבורי פתוח לאדם, מתוכן 5 ממ"ר ברמה השכונתית, ו-2 ממ"ר ברמה הרובעית. לוח 10 לתדריך מפרט, כי פארק עירוני הוא פארק בגודל מינימלי של לפחות 100 דונם ביחידת שטח אחת, ובו ניתן ליעד עד 5 אחוז משטח הפארק, למתחם, לצרכים מסחריים. בשונה, בפארק רובעי אסורה פעילות מסחרית, למעט הפעלת מזנון והוא חייב להיות בסמוך למרכז חינוך וקהילה רובעי. פארק שכונתי, בגודל של 5 עד 10 דונם, מוגדר כפארק שמיקומו "בסמיכות לאזור המגורים, במרחק הליכה, ללא חציה של כבישים ראשיים".

לטענת העותרים, על אף שהוועדה המחוזית מציינת מפורשות, כי התדריך מחייב אותה וכי אין בכוונתה לסטות ממנו, הרי שבפועל החלטת הוועדה המחוזית חורגת מהוראות התדריך, והתכנית הקיימת מקצה שצ"פ שכונתי ורובעי לנפש בשיעור נמוך מרף המינימום הקבוע בתדריך. לטענת העותרים, הוועדה המחוזית דחתה את התנגדותם בהקשר לצורך להציג פרוגרמה משולבת לצרכי ציבור, ותחשיב שצ"פ הכולל את תושבי שתי השכונות, שכונת נווה גן והשכונה החדשה.
לטענתם, לא הוצגה פרוגרמה כאמור וגם לא הוצג תחשיב שצ"פ הכולל את שתי השכונות, והחלטת הוועדה המחוזית התבססה כל כולה על האמירות בעל פה, בהינתן התשובות שניתנו על ידי נציג רמת השרון ויוזמי התכנית, שעל פיהן יש בשטח התכנית מענה לצרכים הפרוגרמתיים, כמו גם לצרכי השצ"פ של שתי השכונות.
לטענת העותרים, לא ניתן להסתמך על אמירות של נציג הרשות המקומית או יוזמי התכנית, מבלי להציג מסמך סדור הבוחן את הצרכים על בסיס תשתית עובדתית מלאה ורלוונטית.

לחלופין נטען, כי גם אם בוחנים את החלטת הוועדה המחוזית בהינתן שכל הנתונים העובדתיים הרלוונטיים עמדו בפניה במועד קבלת ההחלטה, הרי שבפועל בחינת התכניות ביחס למצב הנתון בשטח, מלמדת כי אין בתכניות את מינימום השצ"פ השכונתי והרובעי לנפש, המחויב על פי התדריך. לעניין זה מפנים העותרים לנספח לתכנית רש/1/763 (פרוגרמה לשטחי ציבור מקומיים) (משולבים), שם נקבע כי יוקצה שטח של 5 ממ"ר שצ"פ שכונתי לנפש, כאשר יותר שילוב "עד 50 אחוז בשילוב עם פארק מטרופוליני".

לטענת העותרים, שטח הפארק אינו שצ"פ המיועד לשכונה החדשה שתוקם, ולמעשה, על פי דברי ההסבר לתכנית עצמה, ישנה אבחנה בין שטחי שצ"פ המצויים בתאי שטח 200, 201, 227 (שטחי שצ"פ שכונתיים), ובין שטח הפארק המטרופוליטני המצוי בתאי שטח 202, 205, 216. על פי נספח 10 לתכנית (פרוגרמה לצרכי ציבור), שטחי השצ"פים המינימליים המחויבים הם 16.6 דונם (פנים שכונתי), 25 דונם (שכונתי) ו-16.6 דונם (רובעי) (על בסיס הנחה של 8,380 נפשות בשכונה החדשה).

לטענת העותרים, העיון בפרוגרמה לצרכי הציבור, מלמד כי החישוב בוצע בדרך של ייחוס מרבית שטח הפארק לתושבי השכונה החדשה, ומשכך, הגיע עורך הנספח לתוצאה שעל פיה השטח בתחומי התכנית לנפש הינו 31.7 ממ"ר, וזאת בהתבסס על הנחה הנוגדת את המקובל, כי הפארק המטרופוליטני אמור לשרת את תושבי שכונת נווה גן והשכונה החדשה בלבד. לטענת העותרים, לא כך הדבר, שהרי חישוב זה עומד בניגוד למדריך ולנורמות תכנוניות מקובלות, בין השאר נוכח העובדה כי בהתאם להוראות התדריך, אין להתחשב בפארק עירוני במסגרת תחשיב השצ"פ לנפש, וגם לו ניתן היה להתחשב, הרי שאין בכך כדי לייתר את הדרישה הקבועה במדריך, שעל פיה לפחות 5 ממ"ר לנפש יהיו בשצ"פ שכונתי ו-2 בשצ"פ רובעי, ובהקשר זה ברי כי הפארק לא יכול לשמש כשצ"פ שכונתי לדיירי שורת המגדלים הדרומית המרוחקים מרחק רב מהפארק. בהינתן כל זאת, טענו העותרים, כי התכנית הקיימת איננה נותנת מענה לדרישות המינימום של שצ"פ לנפש.

זאת ועוד, נטען כי שכונת נווה גן סובלת, כיום, ממחסור בשצ"פים וכי הפרוגרמה שהוכנה מתעלמת לחלוטין מהעובדה שהשצ"פ הרובעי לנפש, של תושבי שכונת נווה גן, אמור אף הוא להיכלל במסגרת השצ"פ בתכנית החדשה, בשטח נוסף של כ-8000 ממ"ר שצ"פ רובעי, שנעדר לחלוטין מהתכנית. בהקשר זה טענו העותרים, כי החלטת הוועדה בנדון, בדחותה את ההתנגדות, מגלה טעות חישובית פשוטה וברורה ולאחר מכן בדחותה את בקשת הרשות לערור, כאשר הסתמכו על טענה לקיומו של צורך של שצ"פ שכונתי בהיקף של 75 דונם בשטח התכנית החדשה.

טענו העותרים, כי על פי החלטת הוועדה עצמה, בשטח התכנית 50 דונם לפיתוח אינטנסיבי בלבד, כאשר יתר השטח הפתוח הוא שטח פארק מטרופוליטני שאינו בא בחשבון השצ"פ השכונתי. משמע, כי על פי עמדת הוועדה עצמה, ישנו מחסור ב- 25 דונם שצ"פ שכונתי. המענה למחסור זה נמצא, לגישת הוועדה המחוזית , בפארק החבלים, ששטחו על פי הנטען, הוא כ- 13.5 דונם. נטען, כי גם אם נכון לקבל תחשיב שכזה, המבוסס כל כולו על הצהרות בעל פה, עדיין קיים מחסור של 11.5 דונם שצ"פ שכונתי בתכנית, וכי למחסור זה לא ניתן כל מענה.
בהינתן האמור, טענו העותרים לחוסר סבירות ופגמים בהתנהלות הוועדה המחוזית ובהחלטותיה המחייבים את התערבות בית המשפט.

אי מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ולבניה - לבסוף מבקשים העותרים להשיג אחר החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אשר דחה בקשתם ליתן להם רשות ערעור למועצה הארצית. בעניין זה טענו העותרים, כי מדובר בעניין חשוב, בעל השלכה רחבה ועקרוני ואף מלווה ברגישות ציבורית, ובנסיבות העניין, כאשר מדובר בסוגיות עקרוניות ובעלות השלכות רוחב, האחת נוגעת לקביעת סטנדרט ריווח בין מגדלים, הנכונה לכלל הליכי התכנון בארץ, והשנייה נוגעת לאופן ההתחשבות בשטחי פארק מטרופוליטני במסגרת תחשיבי שצ"פ שכונתי ורובעי, יש לקבוע כי מדובר בעניין מהותי, בעל חשיבות ציבורית, המצדיק מתן רשות ערעור למועצה הארצית.

תגובת הוועדה המחוזית
הוועדה המחוזית טענה, כי אין כל עילה משפטית לעתירת בן ארי וכי שני הנושאים המועלים בעתירתם, הנוגעים לשאלת דיות השצפ"ים בתחום התכנית וכן דיות המרחקים בין השכונה החדשה לשכונת נווה גן, נדונו באופן מפורט בהחלטת הוועדה המחוזית וכי אין בטענותיהם כדי להצביע על פגמים מנהליים ו/או על חוסר סבירות , וכי בטענותיהם מבקשים הם לתקוף שיקול דעת תכנוני, שבכך לא יתערב בית המשפט היושב לדין כבית משפט מנהלי.

ביתר פירוט, טענה הוועדה המחוזית, כי נושא השצפ"ים נבחן על ידה באופן יסודי ובסופו של יום נדחו טענות העותרים בנדון כאשר הוועדה סברה, כי יש בשצפ"ים די וזאת בהינתן מספר האוכלוסין האמור לאכלס את השטחים ושטחי השצפ"ים הקיימים, תוך מתן הדעת לקרבה לשטח הפארק הגדול שנמצא בסמוך.

אשר לטענות העותרים בעניין הממשק בין השכונה המתוכננת לשכונת נווה גן, טענה הוועדה המחוזית, כי אין לעותרים זכות מוקנית בתכנון ספציפי כזה או אחר וכי לטעמה החיץ בין השכונות, העומד על 12 מטר, מעבר לקווי הבניין שנשמרים עבור כל בנין, הינו סביר וראוי ואינו מצדיק הגדלת רוחב החיץ משיקולים של בזבוז משאבי קרקע הנמצאים במחסור והנדרשים עבור תוספת יחידות דיור. הוועדה המחוזית חזרה והדגישה, כי אופי הבניה וצפיפותה נבחנו לעומקם, ובכלל זה נבחנו ההשלכות של הפרשות הציבור הרבות שחלקן הינו לפארק מטרופוליטני, לרבות מגבלות הגובה של הבניינים, הנובעות מדרישות משרד הביטחון.
בהינתן האמור, חזרה וטענה הוועדה המחוזית, כי העתירה אינה מגלה עילה להתערבות בהחלטותיה אשר התקבלו על בסיס שקילת שיקולים תכנוניים.

אשר לטענת העותרים בעניין חוות הדעת שהגישו ואשר לטענת העותרים לא קיבלה התייחסות בהחלטת הוועדה המחוזית, נטען, כי החלטת הוועדה המחוזית הינה החלטה מפורטת המתייחסת לכל הטענות העולות בחוות הדעת שהוגשה מטעם העותרים ואין באי התייחסות מפורשת לכותב חוות הדעת ו/או למסקנות חוות הדעת כדי להעיד על העדר התייחסות. בכך, ביקשה לדחות את טענת העותרים בדבר פגם שנפל בהתנהלותה.

אשר לטענת העותרים בכל הנוגע לדחיית בקשת רשות הערר על ידי יו"ר הוועדה המחוזית, נטען כי בדין נדחתה הבקשה למתן רשות ערר, מן הטעם שאין בנטען על ידי העותרים כדי להקים עילה למתן רשות ערר, בהתאם לאמות המידה כפי שנקבעו בפסיקה. לטענת הוועדה, ההחלטה על אישור התכנית לא התייחסה לטענות רוחביות הנוגעות להליכים תכנוניים רחבים ברחבי הארץ, בדבר הסטנדרט בעני ין הרווח בין שורות המגדלים ביחס לגובהם, בכלל ובפרט לאלה הגובלות בשכונת נווה גן. לטענתה, המדובר בסוגיה ספציפית ונקודתית למאפייני התכנון הנגזרים מהתכנית.

תגובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון
הוועדה המקומית רמת השרון הודתה בתגובתה, כי אכן הועלתה התנגדות של הוועדה המקומית בכל הנוגע לרוחב רצועת השצ"פ בין שכונת נווה גן לבין הבניינים במסגרת התכנית החדשה, והוצע כי תישקל האפשרות להרחיב את הרצועה מ- 12 מטר ל- 20 מטר, בעוד שהעותרים ביקשו כי הרצועה תעמוד על 50 מטר.
הוועדה המקומית רמת השרון ביקשה לדחות את טענת העותרים בכל הנוגע לטענה, כי קיים סטנדרט תכנוני שהוועדה המקומית של רמת השרון קבעה ולפיו המרווח בין שורת המגדלים בתכנית הצמודה לבין שכונת נווה גן, יעמוד על מרווח של בין 30 ל-50 מטרים, כאשר המינימום המקובל לטענתם בישראל הינו 20 מטרים.
עוד טענה, כי אין כל חוק או תקנה הקובעים סטנדרט בעניין הנדון, ואם קיים סטנדרט שכזה הרי שהוא נקבע באופן ספציפי במסגרת התכניות עצמן. בעניין זה נטען, כי התכנית מושא ההתנגדות (רש/1010) מבוססת ותואמת את הוראות תכנית המתאר, אשר יושמו בתכנית מושא ההתנגדות. עוד הדגישה הוועדה המקומית רמת השרון, כי התכנית מושא ההתנגדות מבוססת על תכניות תקפות ועל קונספט תכנון העומד בכל הדרישות ובכלל זה לעניין צפיפות הדיור וכי אין המדובר בליקוי בהליך מנהלי, כי אם טענה שכל כולה מצויה בתחום שיקולי התכנון, שבית המשפט המנהלי אינו נוהג להתערב בה.
הוועדה המקומית הוסיפה וטענה, כי טענת העותרים ולפיה, חוות דעת המומחה מטעמם לא קיבלה התייחסות של הוועדה המחוזית ולא נשקלה, הינה טענת סרק וכי בפועל קיימת התייחסות מפורטת לנטען בחוות הדעת שהוגשה מטעם העותרים .

אשר לטענת העותרים בעניין אופן החישוב של שטחי השצ"פ, ביקשה הוועדה המקומית לתמוך בהחלטות הוועדה המחוזית וטענה, כי קיימים די שטחים המספקים שצ"פ ברמה הרובעית לכל תושבי האזור.
אשר לזכות הערר, נטען כי בדין דחה יו"ר הוועדה המחוזית מתן רשות ערר מן הטעם שאינן מקימות עילה למתן רשות ערר. עוד נטען, כי השגות העותרים אינן מעוררות מחלוקת ו/או השלכות ציבוריות רחבות היקף, כי אם מהוות נגזרת של אופי הבינוי הרלוונטי לתוכנית זו.

לציין כי הוועדה המקומית לא ראתה לנכון למצות את זכות הערר הנתונה לה למועצה הארצית.

דיון והכרעה
אקדים ואומר, כי לאחר שחזרתי ובחנתי את טענות העותרים בנדון, ראיתי לנכון לדחות העתירה.
הממשק בין שכונת נווה גן לשכונה המתוכננת – דיות החיץ שבתכנית - כאמור, העותרים הינם תושבי שכונת נווה גן ועתירתם מתייחסת לתכנית רש/ 1010. טענתם בנדון הינה, כי יש מקום לקבוע סטנדרט בדבר מרחקים בין בניינים וכי בתוכנית הנדונה נקבעו מרחקים אשר אינם עומדים ביחס ישר לסטנדרט תכנוני בתל אביב וברמת השרון. לטענתם, בעוד שעל פי התכנית נקבע מרחק של 12 מ' הרי שיש לקבוע מרחק של 30 – 50 מ' ושלא יפחת מ- 20 מ'.
אלא שאין בנמצא כל בסיס משפטי להתערב בסוגיה זו שכל כולה עניין תכנוני ספציפי, אשר נקבע ביחס לכל תכנית ותכנית על פי נסיבותיה. טענת העותרים בדבר קיומו של סטנדרט תכנוני ביחס לרווח מקובל בין מגדלים, לא הוכח בפני, וגם הוועדה המקומית של רמת השרון הכחישה קיומו של סטנדרט שכזה בתחום המוניציפלי שלה . כפי שציינתי לעיל, היא אף בחרה שלא למצות זכות ערעור שנתונה לה בנדון למועצה הארצית בהבינה את הצרכים הספציפיים העולים בתכנית האמורה, אשר הכתיבו את המרחקים, כפי שנקבעו בה.
כאמור, המרחקים נקבעים על ידי מוסדות התכנון, בהתאם לסוגיות התכנוניות הספציפיות העומדות בפניהן. כך אין דומה תכנון במטרופולין תל אביב לתכנון בישוב ספר או בישוב כפרי, שיקולים תכנוניים הנבחנים על פי הנתונים הספציפיים הבאים בפני הוועדות. ועל כן אין בידי לקבל את עמדת העותרים כי משנמנעה הוועדה המחוזית לקבוע סטנדרט בדבר מרחקים בין הבניינים חרגה היא מסמכותה.

כאמור, במסגרת התוכנית הנדונה נקבע חיץ של שצ"פ בין השכונה המתוכננת לשכונת נווה גן, ברוחב של 12 מטר, וזאת מעבר לקווי הבניין שנשמרים עבור כל בנין. נחה דעתי, כי טענת העותרים בנדון נבחנה ארוכות על ידי הוועדה המחוזית, אשר ראתה ברוחב חיץ של 12 מטר כסביר ולא ראתה כל מקום להג דילו, משיקולים של בזבוז משאבי קרקע הנמצאים במחסור והנדרשים עבור תוספת יחידות דיור (ראו סעיף 1.3 להחלטת הוועדה המחוזית). בעניין זה יוער, כי תכנית המתאר רש/1/763 איננה מתייחסת לרוחב החיץ בין שכונת נווה גן, שהינה שכונה ברמת השרון, אלא מתייחסת אך לחיץ ביחס לעיר תל אביב. מכאן שהשוואת תכנית זו לתכנית רש/1084, אשר גובלת בתחום העיר תל אביב, שם נקבע חיץ של 20 מ', כפי שביקשו העותרים לעשות, איננה נכונה.
הוועדה המחוזית נתנה הדעת באופן מעמיק לטענות העותרים בנדון. אופי הבניה וצפיפותה נבחנו לעומקם במסגרת החלטת הוועדה המחוזית (ראו סעיף 1.1 להחלטה), כאשר על פניו הוכח, כי מדובר ברווח אף רחב מזה המקובל כיום בתכנון העירוני במחוז תל אביב. בכל מקרה ראיתי בעניין זה כנוגע לשיקולים והחלטות תכנוניות גרידא ואין בשיקולי תכנון אלו כדי להצדיק התערבות בית המשפט.

חוות דעת המומחה - את טענת העותרים ולפיה, הוועדה המחוזית לא נתנה דעתה לחוות הדעת אשר הוגשה מטעמם, בכל הנוגע לקביעת סטנדרט בדבר מרחקים בין בניינים, ראיתי לנכון לדחות בהעדר כל בסיס לנטען.
עיון בהחלטת הוועדה המחוזית מעלה, כי מדובר בהחלטה מפורטת שהתייחסה לכל הטענות שעלו בחוות הדעת שהוגשה מטעם העותרים (ראו: סעיף 4 לפרק ה להחלטה מיום 22.12.16, הנושא כותרת 'התנגדות עורך דין קלעי ועורך דין רוזן בשם תושבי נווה גן'). גם בהעדר התייחסות ספציפית לחוות הדעת עולה מן ההחלטה, כי הוועדה שקלה את מלוא טענות העותרים, כפי שעלו בחוות הדעת שהוגשה מטעמם , ונתנה להן מענה ענייני ומפורט. (ראו סעיף 1.1 להחלטה וכן סעיף 4 בפרק ה' להחלטה מיום 22.12.16).
יודגש כי חוות הדעת שהוגשה מטעם העותרים נוגעת לסוגיות תכנוניות המצויות בלב שיקול הדעת של מוסד התכנון שלו המומחיות המיוחדת בנושאים אלה.
סוגיית שטחי השצ"פים - נושא השצפ"ים נבחן אף הוא על ידי הוועדה המחוזית, אשר החליטה לדחות את טענות העותרים בנדון, כשהיא קובעת כי בהינתן הצורך בהקצאת 75 דונם לשצ"פ עבור אוכלוסיית שתי השכונות (שכונת נווה גן והשכונה החדשה שתיבנה מכוח התוכנית), יש בתכנית כדי לענות על ההקצאה הנדרשת עבור שטחי ציבור פתוחים, גם ללא הכללת הפארק, בחישוב הנדרש לאדם פר מטר, בין השאר בהינתן שטח פארק החבלים וכן שצ"פים הקיימים והמתוכננים בשכונת "נווה גן".
מעבר לאמור, מצאה הוועדה המחוזית, מענה לנדרש בעצם סמיכות השכונה לפארק המטרופוליטני, המהווה לטעמה, חלק מהשטחים הפתוחים אשר ישרתו את תושבי השכונה, וכי אף ניתן לראות בהקצאה זו שטח ברמה הרובעית. (ראו סעיף 4.1 להחלטת הוועדה המחוזית).
עוד נמצא, כי התנגדות העותרים בנדון התקבלה בחלקה על ידי הוועדה שכן, בהתאם לתמ"מ/5, ניתן לאפשר שימוש עבור שטחי עיבוד חקלאי . אשר לעיבוד השטח החקלאי, נקבע כי חלקו בלבד ימשיך לשמש עבור שימוש חקלאי כאשר יותר בו מעבר, בדרכים ספציפיות, עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים וברובו יהווה גם הוא חלק מהשצ"פ אשר יהיה פתוח לשימוש הציבור (ראו סעיף 4.2 להחלטת הוועדה המחוזית).
עולה מן האמור, כי התנגדות העותרים התקבלה בחלקה באופן המאפשר שימוש עבור שטחי עיבוד חקלאי בתחום הפארק המטרופוליטני. יחד עם זאת, הוחלט להוסיף הוראה להוראות התכנית, כי הדרכים המסומנות בתחום השטחים החקלאיים יוותרו פתוחות למעבר לציבור: להולכי רגל ולרוכבי אופניים.
כעולה מהחלטת הוועדה המחוזית, נמצא כי זו בחנה את הפרוגרמה לשטחי ציבור בהתייחס לשתי השכונות כאחד, זו המתוכננת במסגרת התכנית וזו הקיימת בפועל, וסברה כי בהתאם לתדריך להקצאת קרקע לשצ"פ, כי ממצאי השטחים הפתוחים בתכנית מספק.
בקביעות אלו של הוועדה, שכל כולן מעוגנות בשיקולים תכנוניים, לא ראיתי כל בסיס להתערב. מדובר בהחלטות תכנוניות גרידא, כשהוועדה נתנה הדעת באופן מקיף לטענות העותרים בנדון ובחנה את הסוגיה לעומק על- פי התחשיבים הנדרשים ובהתאם לשטחים הקיימים בתכנית.
לצד האמור, ועל מנת להבטיח שקיפות, וככל שלא נעשה הדבר, מן הראוי כי הוועדה המחוזית תכין פרוגרמה אשר תכלול את תחשיב השצ"פ ביחס לשתי התכניות ובפרט ביחס לשתי השכונות הגובלות, מושא הדיון, על מנת להבטיח את דיות השצ"פים. פרוגרמה זו תעמוד לעיון העותרים בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

מתן רשות ערעור לוועדה הארצית - כאמור, העותרים ביססו טענתם בדבר רשות הערעור בטענה כי סוגיית המרווח בין המגדלים בשכונה החדשה לבין הבתים בשכונה הקיימת שכונת נווה גן, כפי שנדונה על ידי הוועדה המחוזית במסגרת התכניות מושא הדיון, נוגעת להליכים תכנוניים רבים ברחבי הארץ, בדבר הצורך בקביעת סטנדרט ארצי אחיד בעניין הרווח המ ינימלי הראוי בין שורות המגדלים ביחס לגובהם.
ואולם, העטיפה אותה ביקשו העותרים לעטוף את טענותיהם, בדבר החשיבות הארצית והעקרונית לקביעת סטנדרטים, אין בה כדי לשנות את העיקר והוא העלאת טענות ספציפיות ונקודתיות למאפייני התכנון הנגזרים בתוכנית זו, אשר אינן עומדות באמות המידה למתן רשות ערר על פי הלכת עין כרם. כך גם אין בנטען כל השלכה כלל ציבורית כפי שטענו העותרים.
בהתאם לתכנית הראשית רש/1/763, הצפיפות בנפחי הבניה מתואמים בהתאם למרקם המגורים הגובל בה, יחד עם זאת הם אינם מחייבים לצורך התכנית. בהקשר זה יצוין כי גם הרשות המקומית, עיריית רמת השרון, העלתה נקודות אלו במסגרת התנגדותה, ואולם נוכח המענה שניתן על ידי הוועדה המחוזית, בחרה היא שלא להגיש ערר על ההחלטה, על אף שמוקנית לה הזכות לעשות כן, ללא צורך בקבלת רשות.
כך גם, טענות העותרים בדבר דיות השטחים הפתוחים וסיווג הפארק המטרופוליטני בתור שצ"פ רובעי, אינן מעוררות כל מחלוקת ו/או השלכה ציבורית רחבת היקף, כי אם נגזרת של אופי הבינוי הרלבנטי לתכנית זו ולעקרונות התכנון, כפי שהוכתבו במסגרת התכנית הראשית רש/1/763.
בהינתן האמור, אין לי אלא לקבוע כי החלטת יו"ר הוועדה המחוזית הינה סבירה ושקולה ואין בטענות העותרים כל בסיס משפטי אשר יצדיק התערבות בהחלטה זו. טענותיהם בנדון אינן מעלות סוגיות עקרוניות או סוגיות בעלות חשיבות כלל ארצית או כלל אזורית, או סוגיות חדשות שלא נבחנו, ואין הן עומדות באמות המידה שנקבעו לעניין זה.

סוף דבר – עתירת בן ארי
לאור כל האמור לעיל, לא ראיתי לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית בסוגיות מושא ההתנגדויות.
לצד האמור, וכפי שקבעת לעיל, מן הראוי כי הוועדה המחוזית תנהג בשקיפות מלאה ותעמיד לעיון העותרים פרוגרמה הכוללת את תחשיב השצ"פ ביחס לשתי התכניות וביחס לשתי השכונות הגובלות, מושא הדיון.

עתירת הרציקוביץ ואח' (עת"מ 9744-04-17)
עניינה של עתירה זו הינה התנגדותם של העותרים, תושבי שכונת צהלה, אשר בתיהם צמודי הקרקע מצויים בשטחה המוניציפלי של העיר תל אביב, וגובלים בקו הכחול של התכנית אשר הוגשה על ידי רמת השרון, לתכנית רש/1084.
העתירה הוגשה נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, רמ"י, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, עירית תל אביב וכנגד יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

התכנית נשוא הדיון (רש/1084) מתייחסת לשטח השיפוט של רמת השרון מדרום, בגבול עם תל אביב, ומאפשרת התאמת בניינים בני 9 עד 21 קומות, במרחק של כ-20 מטר מבנייה קיימת שהינה צמודת קרקע, בשכונת מגוריהם של העותרים.
התנגדותם של העותרים בפני הוועדה המחוזית התמקדה בטענה, כי המרחק שנקבע בתכנית בי ן השכונה החדשה לשכונת צהלה עומד בסתירה לתכנית מתאר רש/1/763 וכי יש לקבוע מרווח אחר ואף שונה. עוד השמיעו התנגדות בנושא התחבורה כשבפיהם טענה, כי יש למנוע מראש הסטת התנועה בעתיד לתוך השכונה הגובלת – שכונת צהלה.

התנגדות העותרים נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, בהחלטה מיום 22.12.16, ובקשת רשות לערער על החלטה זו בפני המועצה הארצית, נדחתה אף היא על ידי יו"ר הוועדה המחוזית.

במסגרת עתירה זו, עתרו העותרים לסעדים חלופיים, האחד, כי יקבע שהחלטת יו"ר הוועדה המחוזית שלא ליתן להם רשות לערור בפני המועצה הארצית, הינה בלתי סבירה ובלתי מידתית, עת קבע כי מדובר בערר שאינו עוסק בתכניות בעלות השלכות כלל ארציות, או הנוגעות לקביעת מדיניות תכנונית כלל ארצית. לטענתם, מניעת מיצוי הליך זה נעשתה באופן שרירותי וסתמי, וכי מדובר בתכנית חשובה, בעלת היקף רב, המעוררת ענין ציבורי רחב ועל כן, יש ליתן להם רשות ערר, בפרט נוכח הסתירה והשינויים המהותיים בין התכנית נשוא העתירה לבין תכנית המתאר רש 1/763 שאושרה בשנת 2007, בכל הנוגע לאופי הבניה וההנחיות שנקבעו בהיבט התחבורתי על כל השלכותיו.

עוד עתרו העותרים, כי בית המשפט יורה לעיריית תל אביב ולוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, לתמוך בבקשת רשות הערעור אשר הוגשה מטעמם, בשים לב לעובדה, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב התנגדה אף היא לתכנית ועיקר טענותיה חופפות לטענות העותרים בהתנגדותם, כאשר הוועדה המקומית תל אביב בחרה לוותר על זכות הערעור הנתונה לה למועצה הארצית, לטענתה, משיקולים בלתי ענייניים. לחלופין, ביקשו העותרים, כי בית המשפט יורה לעיריית תל אביב ולוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, ליתן טעם מדוע לא מימשו את זכותן לערור למועצה הארצית שעה שזכות זו נתונה להן על פי חוק, בהתאם להוראת סעיף 110(א)(1) לחוק התכנון והבניה ושעה שהגישו אף הן התנגדות לוועדה המחוזית, בכל הנוגע לבעיות התכנוניות עליהן עמדו העותרים.
בעניין זה טוענים העותרים, כי אי מיצוי ההליך על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, הינו פגום ובלתי סביר, ובהעדר כל הנמקה לאי מיצוי הליך הערעור, מן הראוי כי בית המשפט יחייב את הוועדה המקומית בהגשת הער עור.

לגופה של תכנית, טענתם המרכזית של העותרים הינה, כי התכנית הקיימת רש/1084, עומדת בסתירה מוחלטת לתכנית מתאר רש/1/763 אשר אושרה בשנת 2007. למעשה, התכנית המופקדת, נשוא ההתנגדות, כך נטען, מפרה החלטה קודמת של הוועדה המחוזית, החלטה מיום 23.7.07, שם קיבלה הוועדה המחוזית את ההתנגדויות של העותרים וקבעה בין השאר את הדברים הבאים:
"תשמר רצועת שצ"פ ברוחב של 20 מטר בגבולה הדרומי של התכנית עם העיר תל אביב. בנוסף, הבניה הגובלת בתל אביב, תותאם מבחינת גובה המבנים ואופי הבניה, לבינוי הגובל בה. הבניה המוצעת למגורים, הגובלת בשכונת "צהלה" תבוטל, ובמקומה יקבע השטח לשצ"פ ומבניי ציבור אשר יוצמדו ככל הנטען לדרך הנופש."
כמו כן, במסגרת סעיפים 3.1 ו-3.2 לפרוטוקול ההחלטה בהתנגדויות, נתנה הוועדה המחוזית התייחסותה לענין הצפיפות, בינוי, שטחי ציבור וטענות תכנוניות שבאו מפי העותרים, וקבעה בין השאר כדלקמן:
"3.1 ... הוועדה בחנה את טענות המתנגדים לגבי הבניה הגובלת בעיר תל אביב בכלל, ומול שכונת צהלה בפרט, והחליטה לקבל את ההתנגדות בחלקה, מאחר ומדובר בין היתר בשכונה קיימת המאופיינת בבניה של צמודי קרקע...
עוד מחליטה הוועדה כי על מתחמי הבינוי הגובלים עם תל אביב יחולו ההוראות הבאות:
תקבע רצועת שצ"פ ברוחב של 20 מטר, לאורך הגבול הדרומי של התכנית הגובל בעיר תל אביב.
הגובה של שורת הבינוי הראשונה לא תעלה על גובה הבניה הקיימת והמאושרת, הגובלת מדרום שבתחום העיר תל אביב.
החל משורת הבינוי השניה ועד לדרך הנופש, ניתן יהיה להגדיל את גובה הבניינים והצפיפות, באופן מדורג"
בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות, עוגן האמור בתקנון תכנית המתאר (בסעיף 6.5.3).

לאור כל האמור, טוענים העותרים, כי בתכנון המוצע יש משום סתירה ושינוי מהותי ביחס לתכנית המתאר הקודמת והחלטת הוועדה המחוזית מיום 23.7.07; כי התכנית המופקדת ולפיה יוצמדו בניינים בני 15 קומות במרחק של 20 מטר מהבתים בשכונת צהלה, המאופיינת בבניה צמודת קרקע, תשנה, באופן ניכר, את אופייה של שכונת צהלה; כי מן הראוי לבחון הצעות תכנוניות חלופיות בטרם אישור התכנית ; כי מן הראוי לתת את הדעת בנושא התחבורה והתנועה באופן שימנע אפשרות של הסטת התנועה בעתיד משטח התכנית המופקדת לשטח השכונות הגובלות, צהלה ונווה שרת.

עמדת הוועדה המחוזית
גם בעניינם של הרציקוביץ טענה הוועדה המחוזית, כי טענותיהם, כולם כאחד, הינן טענות תכנוניות גרידא אשר זכו למענה מפורט וענייני במסגרת הדיונים וההחלטות של הוועדה המחוזית. לטענתה, טענות העותרים משקפות אינטרסים מנוגדים שבין קבוצות העותרים כאשר מחד גיסא בעלי הזכויות בתחום התכנית ביקשו להוסיף יחידות דיור ולצופף, ומאידך גיסא נמצאו מתנגדים, בהם העותרים, מן השכונות הסמוכות, אשר העלו טענות שמשמעותן הינה הפחתת יחידות דיור והרחקת בנייני המגורים מן השכונות.

אשר לטענות בעניין הממשק בין השכונה המתוכננת לשכונת צהלה, הדגישה הוועדה כי נושא זה הובא לדיון בפניה, הן על ידי קבוצת העותרים הרציקוביץ והן על ידי הוועדה המקומית של עיריית תל אביב, וכי בעוד שהוועדה המקומית של עיריית תל אביב השלימה עם ההחלטה של הוועדה המחוזית ולא הגישה כל עתירה בנדון וגם לא ראתה לנכון להגיש ערר בזכות למועצה הארצית, עמדו העותרים על עתירה זו.
נטען, כי במסגרת הדיון בהתנגדויות של תושבי שכונת צהלה, קיבלה הוועדה חלק מההתנגדויות ואף שינתה את המתוכנן ביחס לתא שטח 922, במובן זה שהבינוי בתוכנית הגובל עם שכונת צהלה מיועד ברובו עבור שטחים פתוחים ובנייה נמוכה עבור מוסדות ציבור ולא מגדלי מגורים .

אשר לטענות העותרים בנושא התחבורה, נטען כי טענותיהם נבחנו לעומק ולא נמצא בהן ממש, בהינתן העובדה, כך קבעה הוועדה, כי התכנית נותנת מענה לצרכי התחבורה הנדרשים, כאשר ההיבט התחבורתי נבחן בשלב התכנוני בצורה מקיפה, הן מול משרד התחבורה, יועץ התנועה של לשכת התכנון, נת"ע, ונמצא כי ראוי לאשרה.

הוועדה המחוזית הדגישה, כי השימוש בזכות ערר הוא עניין שבשיקול דעת הרשות המקומית ואין לתושבים כל מעמד לכפות על רשות מקומית להגיש ערר למועצה הארצית, כפי שמבקשים העותרים, וגם בחינת הנושאים לגופו של ענין אינו מצדיק מתן רשות ערר למועצה הארצית. הוועדה המחוזית חזרה וטענה, כי מדובר בסוגיה תכנונית, פרטנית, לתכנית הספציפית, שאין כל בסיס משפטי להתערב בה ובוודאי שאין היא מעלה שום היבט ארצי, על אף שמדובר בתכנית בעלת היקף נרחב, המצדיק מתן רשות ערעור למועצה הארצית.

עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
אין חולק כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו הגישה התנגדות במספר רכיבים תכנוניים: בנושא התחבורה – התנגדות לשלביות שנקבעה בתוכנית בטענה, כי יש להקדים את התניית השלביות התחבורתית, כך שתנאי לבנייה מעל 1,500 יחידות דיור יהיה חיבור דרך הנופש שבתוכנית לכביש 4 מזרח; בנושא אי שמירה על הדדיות בעקרונות בינוי עם מבנים קיימים גובלים ו אי שמירה על רוחב רצועת שצ"פ, הוגשה התנגדות בהתאם לתכנית המתאר לרמת השרון, בה נקבע (בסעיף 6.5.3) כי במבנים הגובלים עם מרקמי מגורים מחוץ לגבולות התכנית, יקבעו צפיפות ונפחים התואמים את ההמשכיות. במתחמי התכנון עם תל אביב יפו, תקבע רצועת שצ"פ ברוחב 20 מטר. כמו כן, התבקשה בהתנגדות התאמת גובה הבניינים, במקבצים השונים, לגובה הבניינים הסמוכים בשכונת המשתלה, שכונת צהלה ושכונת נווה שרת; אי שמירה על עצי שיקמה – דרשה הוועדה המקומית תל אביב, כי עצי השקמה המצויים בתחום המתוכנן יסומנו לשימור ותובטח אי הפגיעה בהם.

במסגרת הדיון בפני הוועדה המחוזית, נדונו, בין היתר, התנגדויות העותרים והתנגדות הוועדה המקומית, כאשר התנגדות הוועדה המקומית בנושא התחבורתי, התקבלה חלקית והוועדה החליטה לאפשר פתרון לעומסים הצפויים בנוסף ליצירת כבישים וחיבורים, על ידי ביצוע רשת התחבורה הציבורית המוצעת בתכנית כבר בשלב א'. כמו כן כללה הוועדה המחוזית תנאי שלביות תוך התייחסות אף לטובת תושבי השכונה בעיר תל אביב.

לעניין עצי השקמה, התקבלה ההתנגדות והוחלט להשאיר תא שטח פתוח אשר יבטיח את
שימור עצי השקמה.

אשר לרוחב רצועת השצ"פ, נדחתה ההתנגדות והוסבר כי מערך השכונות הקיים והמתוכנן בתל אביב הינו מגוון, והבינוי המוצע תואם, ככל הניתן לשכונותיה.

אין חולק, כי הוועדה המקומית החליטה שלא לערור על החלטת הוועדה המחוזית, ובתגובתה ציינה, כי בהינתן התיקונים שנעשו וקבלת חלק מטענותיה ובהינתן נימוקי הוועדה המחוזית, ראתה היא בהחלטת הוועדה המחוזית כסבירה, שאין מקום לערער עליה.
נוכח טענות העותרים בנדון כנגדה, השיבה הוועדה המקומית, כי לא נמצא כל פגם בשיקול הדעת שהופעל על ידה בעת קבלת ההחלטה שלא לערור למועצה הארצית (החלטה מיום 15.2.17), וכי יש לדחות את עמדת העותרים, ככל שמבקשים הם לחייב אותה לעשות כן.

דיון והכרעה
רשות ערר למועצה הארצית - יודגש ויובהר, כי על פניו עתירה זו עניינה אך ורק דחיית בקשתם לרשות לערור בפני המועצה הארצית. ואולם, נוכח הטיעון בעל פה שהתקיים בפני ובו הרחיבו העותרים טענותיהם וביקשו לטעון אף לגופו של ענין כנגד סבירות החלטת הוועדה המחוזית בכל הנוגע לדחיית ערעורם הנוגע לדיות המרחק בין שכונת צהלה לבין השכונה החדשה, אתייחס גם לטענת סבירות ההחלטה לגופו של ענין.
אשר ליתר הטענות אשר עמדו בבסיס ההתנגדות שהוגשה ניתן מענה עליו לא ביקשו להשיג עוד.

כאמור, העותרים עתרו ליתן להם רשות ערר למועצה הארצית ולחילופין ליתן צו המורה לוועדה המקומית תל אביב למצות את הזכות הנתונה לה להגיש ערעור על החלטת הוועדה המחוזית למועצה הארצית, וזאת בהינתן התנגדויותיה בפני הוועדה המחוזית התואמות לעמדת העותרים.
אמנם מדובר בתכנית בעלת היקף נרחב, אשר מקבלת התיחסות לנושאים רבים ומורכבים, עליהם ניתן ללמוד מהיקף ההתנגדויות הרבות שהוגשו, ואולם למעט סוגיות תכנוניות, שכל כולן פרטניות לתכנית, הטענות התכנוניות בנוגע לתחבורה והטענות התכנוניות בנוגע לרוחב החיץ שבין השכונות, אינן מעלות שאלות בעלות היבטים ארציים ו/או כלל רוחביים ו/או סוגיות עקרוניות בעלות חשיבות והשלכות רוחב, המצדיקות מתן רשות ערר לעותרים למועצה הארצית לתכנון ובניה.
לאור כל האמור לעיל, אין לי אלא לדחות טענות העותרים בנדון.
בהתאם ועל בסיס קביעותי לעיל, גם לא ראיתי כל בסיס להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית תל אביב עת החליטה שלא למצות את זכות הערעור שיש לה למועצה הארצית. מה גם שהמועד להגשת הערר חלף זה מכבר, ולא באה בפני כל בקשה לסעד ביניים בנדון.

דיות המרחק שבין הבניינים - חזרתי ועיינתי ארוכות בטענות הצדדים כפי שבאו בפני בכתבי הטענות, כפי שהוצגו בפני במהלך הדיון בעתירה וכי שסוכמו בסיכומי טענותיהם . בית המשפט יכול להבין את האינטרס של תושבי שכונת צהלה המתגוררים בבתים צמודי קרקע, אשר צפוי כי במרחק לא רב מחלון ביתם תבנה שכונה חדשה של בניינים רבי קומות, שכונה אשר איננה זהה לאופי השכונה בה הם מתגוררים מזה שנים ארוכות ואשר תשנה את הנוף הנשקף מחלון ביתם.
ואולם, אין לתושב זכות מוקנית כיצד יתוכנן מתחם סמוך לביתו, ובהתאם גם אין לו זכות מוקנית לנוף כזה או אחר. ראו עת"מ ירושלים 990/06 ד"ר מרדכי יסלזון ואח' נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, שם נקבע:
"אדם הרוכש דירה באזור עירוני, לא יוכל להשמע בטענה המבקשת למנוע בשמו של עיקרון ההסתמכות את שינוי המצב התכנוני ששרר בעת הרכישה. 'אין לעותר זכות קנויה כי לא יערך שינוי יעוד במקרקעין הסמוכים למתחם מגוריו, כל עוד השינוי מתבצע כדין ועל פי הוראות חוק התכנון והבניה' (עת"מ (ת"א) 1449/02 יעקובובי נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, מיום 13.5.03). כשם 'כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על ידי המכוניות... גם אם נסלל כביש בפאתי עיר מכח תכנית חדשה' (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נגד ברעלי, פ"ד מט (1) 463, 482), כך גם כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון כי תמורות חברתיות, כלכליות, סביבתיות ואחרות, עשויות להוביל לאישור תכנית חדשה שתגדיל את נפח וגובה הבניה באזור מגוריו, שהרי 'דין התכנון הינו דין דינמי' (בג"צ 2920/94 לעיל, בעמ' 454)".

יחד עם זאת, מצופה מוועדות התכנון, כי יתנו את הדעת למכלול השיקולים התכנוניים העומדים על הפרק, לרבות לאינטרסים הנוגדים.

במקרה דנן, נחה דעתי כי טענותיהם התכנוניות של העותרים נדונו ארוכות על ידי הוועדה המחוזית, במסגרתן ביקשו להרחיק מהשכונה את בניית מגדלי המגורים המתוכננת כשבסופו של יום נעשו האיזונים התכנוניים הראויים, בין בעלי הקרקע אשר ביקשו להוסיף יחידות דיור ולצופף הבניה לבין דיירי שכונת צהלה אשר ביקשו להרחיק מעליהם את הבניה הצפופה , איזונים ראויים המעוגנים בשיקולים תכנוניים שאין כל בסיס לחוסר סבירות בקביעתם אשר יצדיקו התערבות של בית המשפט.
כך, נשמר חיץ של 20 מטר לפחות של שטח ציבורי פתוח בין שכונת המגורים של העותרים לבין תחילת שכונת המגורים האמורה להיבנות בהתאם לתכנית. עוד נקבעו, במסגרת התכנית, בהתאמה לתכנית רש/1/763 שטחים לצרכי ציבור, המאופיינים בבניה נמוכה, בקו הממשק עם שכונת צהלה. במילים אחרות, במסגרת החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות, שינתה הוועדה המחוזית את המתוכנן ביחס לתא שטח 922, בו מצויה חורשה, שהופקד כשטח משולב עבור מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, ובסופו של דבר הוחלט לקבוע כי ייעודו יהיה עבור שטח ציבורי פתוח עם שילוב של בינוי בהיקף של עד 500 מטר. עולה מן האמור, כי הבינוי בתכנית הגובל עם שכונת צהלה מיועד ברובו עבור שטחים פתוחים ובניה נמוכה עבור מוסדות ציבור, וזאת על מנת שלא ליצור חריגה במאפייני הבינוי הקיימים.
יצויין כי שלושה תאי שטח בלבד מיועדים למגורים בתכנית זו, הממוקמים בממשק עם שכונת צהלה. שלושתם גובלים במבנים שרובם אינם צמודי קרקע, כאשר גובה המבנים בשכונת צהלה המצויים בממשק עם תכנית זו, הם בני 7-8 קומות, וגובה המבנים המיועדים למגורים בתכנית זו (בתאי שטח 120 , 127 ו-128) הם בני 15-19 קומות.
כפי שציינתי לעיל, עיון בהחלטת הוועדה מלמד, כי הועדה המ חוזית נתנה את הדעת לטענות העותרים, ובהחלטה המקצועית המאזנת בין האינטרסים הנוגדים לא ראיתי חוסר סבירות המצדיק התערבות בית המשפט. המדובר בשיקולים תכנוניים גרידא והבינוי המוצע אינו חורג מהמקובל באזורים עירוניים דומים, תוך ניצול יעיל של משאב הקרקע. כעולה מן הדברים, הבינוי בשכונה הינו מדורג, מהצד הנמוך (הגובל בשכונת צהלה) לגבוה, כך שהבניינים הגבוהים יותר פונים צפונה כלפי הפארק וזאת, בניסיון להתחשב מצד אחד בתושבי שכונת צה לה ומצד שני ליתן מענה תכנוני ראוי, על פי הצרכים הקיימים.
זה המקום להדגיש, כי מלאכת הכנת תכנית איחוד וחלוקה הינה מורכבת ביותר הדורשת התחשבות בהרבה גורמים מתערבם ומשתנים. בשיקולים תכנוניים אתם התמודדה הוועדה המחוזית ובתיקונים והשינויים שהטמיעה לא מצאתי כל בסיס להתערב.

כך גם בנושא התחבורה אותו מעלים העותרים בטענותיהם. נושא התחבורה נבחן לעומק על ידי הוועדה המחוזית אשר בחנה התכנית, הן בהינתן מערך חיבורים מקומיים בין השכונה המוצעת לשכונות הדרומיות שבתחום העיר תל אביב ורמת השרון, הן בהינתן הבדיקות ותחזיות התנועה שנעשו בתיאום עם עיריית תל אביב ועיריית רמת השרון, והן אל מול משרד התחבורה ואל מול נת"ע ואף קיבלה חלקית את התנגדויות הוועדה המקומית בנדון בכך שהחליטה לאפשר פתרון לעומסים הצפויים בנוסף ליצירת כבישים וחיבורים, על ידי ביצוע רשת התחבורה הציבורית המוצעת בתכנית כבר בשלב א'.
כך גם נמצא, כי התכנית נותנת את הדעת לבניית מערכת תחבורה ציבורית משלימה אשר תתמוך במערכת המוצעת עבור משתמשי הרכב הפרטי. כמו כן התכנית נותנת מענה לצרכי החניה הנדרשים, ובהינתן היבטים תכנוניים מקצועיים להם נתנה הוועדה המחוזית את הדעת, לא הצביעו העותרים על כל עילה, המצדיקה התערבות בית משפט.

סוף דבר הרציקוביץ
לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי בסיס להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית.

סוף דבר- עתירות השכנים בן ארי והרציקוביץ (עת"מ 15028-04-17, עת"מ 9744-04-17)
לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לדחות את עתירות השכנים, הם העותרים בקבוצת הרציקוביץ וקבוצת בן ארי.
לצד האמור, כפי שקבעתי לעיל, במסגרת עתירת בן ארי, כמפורט בסעיף 33 לעיל, מן הראוי כי הוועדה המחוזית תכין פרוגרמה אשר תכלול את תחשיב השצ"פ ביחס לשתי התכניות ובפרט ביחס לשתי השכונות – השכונה החדשה והשכונה הגובלת היא שכונת נוה גן.
קבוצת בעלי הקרקעות
תחת הגדרת קבוצה זו מונחות בפני 4 עתירות כדלקמן:
עת"מ 64495-03-17 חברת ג'אפר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. (להלן: "חברת ג'אפר")
עת"מ 36497-02-17 אמבר ו – 22 אח' נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת השרון ורשות מקרקעי ישראל. (להלן: "אמבר")
עת"מ 56924-03-17 האלף השלישי 1998 בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב. (להלן: "האלף השלישי")
עת"מ 66779-03-17 חברה קדישא – רבנות הראשית תל אביב יפו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב. (להלן: "חברה קדישא")

עתירת ג'אפר ( עת"מ 64495-03-17)
חברת ג'אפר מיקדה טענותיה כנגד החלטת הוועדה המחוזית, אשר אמנם קיבלה בקשתה להקצאת מגרש בלעדי וקיבלה הקצאה במגרש 120, ואולם, בעשותה כן, לטענתה של חברת ג'אפר, התקבלה התנגדותה בעניין אחד בלבד בעוד שבנושאים מהותיים נוספים שעמדו בבסיס התנגדותה לתכנית, לא קיבלה היא מענה והם: אי הקצאת מגרש בסמוך ככל האפשר לחלקת המקור; גריעת חלק משטח החלקה שלא כדין; ואי מתן שווי בגין הפקעות העבר.
בהתאם עתרה העותרת להחזרת הדיון לוועדה המחוזית על מנת שתדון בהצעתה להקצאת מגרש חלופי לזה שהוצע וכן כי תתקבל עמדתה בטענות הנוספות.
לחילופין, עתרה העותרת כנגד החלטת יו"ר הוועדה הדוחה את בקשתה להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה.

המשיבים לעתירה זו הינם: הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ורמ"י. העותרת לא צירפה כמשיבים בעלי זכויות במקרקעין עליהם חלה התכנית.
וביתר פירוט לעובדות:

"קרוב ככל שאפשר" למגרש המקור - לטענת חברת ג'אפר המגרש שהוקצה לה אינו עונה על העקרון של קרוב ככל שאפשר למגרש המקור.
כפי שפורט לעיל, התכנית מושא הדיון רש/1084 מהווה חלק ממהלך דו שלבי לשינוי ייעודי הקרקע באזור שראשיתו בתכנית מתאר רש/1/763 "רצועת הנופש רמת השרון".
חברת ג'אפר הינה הבעלים היחידי והבלעדי של חלקה 490 בגוש 6614 ללא כל שותפים. אין חולק, כי זו החלקה הגדולה במתחם בבעלות פרטית. שטח החלקה הינו 23,065 מ"ר והיא ממוקמת בחלק הצפון מערבי של התוכנית שאושרה.

הוועדה המחוזית קיבלה את התנגדותה של חברת ג'אפר שעניינה יישום עיקרון בתכנית איחוד וחלוקה והוא "לא במושע", משמע כי ככל שניתן יש לפעול לפירוק שותפויות ולא ליצור שותפויות במקרקעין מקום שהדבר אינו נחוץ.
הוועדה המחוזית הורתה לפצל את המגרש המוקצה (מגרש 120) ל- 4 מגרשי הקצאה נפרדים, באופן שלחברת ג'אפר יוקצה מגרש נפרד, ללא שותפים. בכך, קיבלה חברת ג'אפר מענה לדרישתה זו.
ואולם, המגרש שהוקצה לה, מצוי בחלק הדרום מזרחי של התכנית, רחוק מ "חלקת המקור" של חברת ג'אפר, ולטענת חברת ג'אפר במיקום פחות ערך מהמיקום של מגרש המקור, הנמצא, לטענתה, בסמוך לשכונת יוקרה של רמת השרון ועל כן עתרה למגרש אחר קרוב ככל שניתן למגרש המקור .
בעניין זה, טענה חברת ג'אפר, כי במהלך הדיון בהתנגדויות הציע יזם התוכנית, רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י") שתי חלופות, האחת להשאיר זכויות חברת ג'אפר במגרש המוקצה – מס' 120 והשניה להעתיק את זכויותיה של חברת ג'אפר לאחד מהמגרשים 150 - 151 או 140 - 141 , אשר הוקצו במקור לרמ"י ולייחד עבור חברת ג'אפר מגרש נפרד לבעלותה ובכך לתת מענה גם לעקרון "קרוב ככל האפשר", היינו כי המגרש המוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למגרש המקור.
חברת ג'אפר השיבה להצעת רמ"י והודיעה, כי היא מסכימה להצעה לקבל זכויותיה באחד מן המגרשים 150 - 151 או 140 – 141, וכן הודיעה כי היא מקבלת על עצמה את מגבלות משרד הביטחון, לעניין גובה הבניינים, החלות על המגרשים המבוקשים.
חברת ג'אפר אף הציעה לפצל את מגרש 150 באופן שניתן יהיה ליחד לה חלק מהמגרש, בדומה לפיצול שנעשה במגרש 120.
לטענת חברת ג'אפר המשיבה לא התיחסה כלל לבקשתה והתעלמותה מבקשתה כמו גם מבקשתה לקיים דיון חוזר בנדון, איננה מובנת וחורגת מהתנהלות תקינה של גוף מינהלי החב בחובת הנמקה.
לטענתה, הקצאת זכויות במגרש 120 שהינו מרוחק ביותר ממגרש המקור, אינו עונה על העקרון החל בענייני איחוד וחלוקה ולפיו על המגרש המוקצה להיות ככל שניתן קרוב למגרש המקור. בהתאם, טענה כי היה על הוועדה המחוזית להענות לבקשתה, אשר באה בתגובה להצעת רמ"י, ולפיה יוקצה לה מגרש מתאים מתוך המגרשים 140 – 142 או 150 – 151, כשהיא נותנת הסכמתה למגבלות הגובה הקיימות, בהינתן דרישות משרד הביטחון.

גריעת שטח מן החלקה – לטענת חברת ג'אפר, משטח החלקה המשתתף בתכנית נגרעו 1,868 מ"ר. במהלך הדיון בהתנגדות התברר, כי ייעודם נקבע ככביש בתכנית קודמת רש/1/763 אשר החריגה אותו ממתחם האיחוד והחלוקה, לטענת חברת ג'אפר, בצורה מוצנעת ונסתרת.

לטענת חברת ג'אפר קמה בגין התכנית הקודמת רש/1/763 חובת פרסום מוגברת ליידע אותה – את חברת ג'אפר – במכתב רשום אודות המהלך המתוכנן להחרגת שטח של 1,868מ"ר ממתחם האיחוד והחלוקה. לטענתה, חובה זו לא מולאה ולא היתה לה כל ידיעה אודות ההחרגה הנ"ל ועל כן לא עלה בידיה להגיש התנגדות במסגרת תכנית רש/1/763 .
לטענתה, לאור גודלה העצום של התכנית וקנה המידה של התשריט שצורף לה, נדרשה הפניה מפורשת בגוף התכנית לכך שקו האיחוד והחלוקה אינו חופף לקו הכחול של התכנית. לטענתה, כאשר מתבוננים בתשריט לא ניתן כלל להבחין במרווח שבין קו האיחוד והחלוקה ובין קו החלקה. לחיזוק עמדתה בנדון, כי עניין זה היה בלתי ברור בעליל טענה, כי גם יזם התכנית – רמ"י – לא הצליח לתת תשובה לשאלה שהתעוררה במהלך הישיבה בה נשמעה התנגדותה, והיא הכיצד נגרע שטח של 1,868 מ"ר מהחלקה.
לדידה, אי משלוח הודעה בדאר רשום אליה אודות הכנת התכנית שלל ממנה את זכות ההתנגדות לתכנית רש/1/763 ובכלל זה התנגדות לגריעת שטח של 1,868 מ"ר מהמתחם המיועד לאיחוד וחלוקה.
בנוסף טענה היא, כי התכנית הקודמת רש/1/763 והתכנית הנוכחית מהוות מהלך תכנוני אחד. מטעמים אלו טענה, כי הפגם שנפל בהליכי הפרסום של התכנית הקודמת ובזכויותיה, ניתן לתקן כיום במסגרת התכנית שאושרה להכללת שטח של 1,868 מ"ר בחישוב זכויותיה, בטבלת האיזון של התכנית. לטענת חברת ג'אפר, אי הכללת שטח זה בתכנית המופקדת ו/או אי מתן שווי עודף בגינו, שטח המהווה 8% מתוך שטח החלקה (23,065 מ"ר), במסגרת קביעת השווי של החלקה, מנוגד לדין.

שווי בגין הפקעות העבר – לטענת חברת ג'אפר בעת שרכשה את החלקה עמד שטחה על 36,343 מ"ר, לאחר שהופעו מהחלקה עוד קודם לכן שטחים גדולים. לטענתה, לאחר שרכשה את החלקה הופקע שטח של 23,065 מ"ר וכי יש להביא בחשבון שטח זה במסגרת קביעת שווי חלקתה, השפעה של הפקעות עבר, וליישם בגינן את העיקרון השמאי שעניינו "מתן שווי בגין הפקעות עבר" (היינו כי יש להביא בחשבון במסגרת קביעת שווי החלקה, השפעה של הפקעות עבר) .
לעניין זה ביקשה לאמץ את קביעות השמאי המומחה מטעמה, כמפורט בחוות דעתו, אשר הוגשה לוועדה המחוזית במסגרת התנגדויותיה, וגם לעתירה זו.

עמדת הוועדה המחוזית
כאמור לעיל, התנגדויות חברת ג'אפר נדחו בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 22.12.2016, למעט טענתה לגבי זכותה לקבל זכויות במגרש נפרד ולא בשיתוף עם אחרים.

אשר למגרש שהוקצה לחברת ג'אפר קבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה, כי משיקולים של ישימות התכנון והיות ומדובר בתכנית רחבת היקף החולשת על חלקת קרקע גדולה, הכוללת למעלה מ- 100 בעלי זכויות והוראות תכנוניות רבות המגבילות את הגמישות במיקום ההקצאה בסמיכות לחלקת המקור, יש להקצות לחברת ג'אפר מגרש שיפוצל ממגרש 120.
אין בהחלטה כל התייחסות לבקשת חברת ג'אפר, כי יוקצה לה מגרש במקום קרוב יותר לחלקת המקור, היינו לאחד מהמגרשים 140,141,150,151.
במסגרת תשובתה לעתירה ובדיון בפני הוסיפה ב"כ הוועדה המחוזית וטענה, כי לא ניתן היה להיעתר שמאית ותכנונית לבקשת חברת ג'אפר לעניין הקצאה באחד מן המגרשים המבוקשים על ידה, שהינם סמוכים יותר לחלקת המקור מאחר ולא ניתן להקצות לה מגרש יחיד עבורה בהתאם לשווי זכותה, כפי שדרשה במסגרת התנגדותה, לאור מספר היחידות המתוכננות בהן שעולה על שווי זכותה, לטענת הוועדה, באופן מהותי.
לטענתה, משיקולים תכנוניים החלוקה הראויה היא חלוקת מגרש 120- 121 ולא חלוקת המגרשים האחרים, כדי לתת מגרש עצמאי לעותרת. הוסיפה והטעימה ב"כ הוועדה המחוזית, כי החלטת הוועדה מהווה איזון נכון וראוי בין כלל טענות חברת ג'אפר והאינטרסים התכנוניים השונים הרלבנטיים לחלקות הנדונות ומשפרת את מצבה של חברת ג'אפר באופן משמעותי ממצבה בהתאם לתכנית המופקדת.

אשר לאי הכללת שטח של 1,868 מ"ר בתכנית ואי מתן זכויות בגין שטח זה, קבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה, כי גריעת שטח זה נעשתה בשנת 2010 במסגרת תכנית רש/1/763 וכי היה על חברת ג'אפר לתקוף אז את התכנית.
במסגרת כתב התשובה והדיונים בפני חזרה הוועדה המחוזית על עמדה זו והדגישה, כי תכנית תקפה מעמדה על פי ההלכה הפסוקה כשל דין ועל כן הוועדה איננה יכולה להתעלם מהוראות תכנית תקפה שהינה במעמד של דין ולסטות ממנה.
אשר לטענת חברת ג'אפר כי היתה חובה ליידע אותה, כבר בעת אישור תכנית רש/1/763 על גריעת השטח, דחתה הוועדה עמדה זו וטענה כי מושכלות יסוד בדיני תכנון ובניה כי כאשר מופקדת תכנית להתנגדויות הציבור קמה חזקת ידיעה וכי היה על העותרת לבחון את התכנית המופקדת ולשקול הגשת התנגדות. לדידה תקיפת הוראות תכנית, שהינה בבחינת מעשה עשוי, שנים רבות לאחר פרסומה למתן תוקף, לוקה בשיהוי כבד וכי אין כל הצדקה להחזיר את גלגלי התכנון לאחור. בהתאם טענה, כי יש לדחות טענות חברת ג'אפר בנדון.

אשר לסוגיית אי מתן שווי להפקעות עבר קבעה הוועדה, בהחלטתה כי היא מאמצת את המלצת השמאי היועץ לוועדה ולפיה, לאור מאפייני המתחם מבחינה תכנונית חלקות קרקע חקלאיות נסחרו במיקום זה בערכי שווי דומים. כמו כן, לא הוצגו אסמכתאות כי חלקות אשר מהן הופקעו בעבר שטחים נסחרו ברמות מחירים גבוהים יותר.
בכתב התשובה לעתירה וכן בדיון בפני חזרה הוועדה המחוזית על עמדה זו והוסיפה כי על פי תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית – בדבר פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה, אפריל 2008 לרבות הבהרה מספר 1 לתקן מיום 8.6.2012 (להלן: "תקן 15"), אין להתחשב בהפקעות עבר אלא אם כן יש בהן כדי להשפיע על שווי החלקה. לטענתה, עניין זה נבחן על ידי השמאי היועץ אשר המליך שלא להתחשב בכך. המלצה אותה אימצה הוועדה המחוזית.

בקשת רשות ערר למועצה הארצית - חברת ג'אפר פנתה לוועדה המחוזית בבקשה לעיון חוזר ולחילופין בקשה מיו"ר הוועדה המחוזית במתן רשות ערר למועצה הארצית. בקשותיה נדחו בטענה כי טענות העותרת אינן מעלות שאלות עקרוניות העומדות במבחן שנקבע לצורך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה .

דיון והכרעה
מלאכת איחוד וחלוקה של קרקעות במסגרת תכנית והרכבת טבלאות האיזון הינה מלאכה מורכבת ביותר, המבוצעת על ידי אנשי מקצוע אשר נדרשים לתת הדעת למשתנים וצרכים רבים, כאשר לכל שינוי בתכנית יכולות להיות השלכות רוחב.
בעניין, זה חזרה וטענה הוועדה המחוזית, כי יש לדחות על הסף את טענות קבוצת בעלי הקרקעות, ככל שיש בטענותיהם כדי להביא לשינוי בטבלאות ההקצאה והאיזון המשפיע על בעלי הזכויות בקרקעות נשוא התוכניות, כ- 260 יחידים במספר, העלולים להיפגע מכל שינוי שיעשה אם תתקבלנה העתירות, ואשר לא צורפו כמשיבים לעתירות.
אמנם בדיון המקדמי אשר התקיים בפני הציעה ב"כ הוועדה, כי יש לשקול יידוע כל בעלי הזכויות בקרקע בדבר קיומן של העתירות ואולם, נושא זה לא חזר לדיון ולא ניתנה כל הוראה בנדון. לפיכך, בית המשפט ישקול נסיבות אלה במסגרת פסק הדין ובכל מקרה תבחנה הטענות בהינתן הידיעה כי צדדים שלישים, בעלי עניין, נעדרים מהליך זה .

המסגרת המשפטית – איחוד וחלוקה
ייחודה של תכנית איחוד וחלוקה הוא בטיפולה לא רק בקביעת מגרשים וזכויות בניה אלא בהקצאת המגרשים לבעלי זכויות בתחומה. במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מוסמך מוסד התכנון לשנות את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע הכלולה בתחום האיחוד וחלוקה, ליטול את הבעלות בחלקה או במגרש ממי שהיה בעליו ערב התכנית ולהקצות לו זכויות במגרש אחר, כזה שייווצר כתוצאה מהתכנון החדש. זאת, על מנת ליצור התאמה בין הזכות התכנונית לזכות הקניינית ולהקל על ישימות התכנית. ראה לעניין זה שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובנייה (להלן: דנה וזינגר) , כרך ב, בעמ' 1111 ואילך.

סעיף 122 לחוק התכנון והבניה , אשר קובע את ההוראות בנוגע לתכונית איחוד וחלוקה, קובע כי יש להבטיח את עקרון היחסיות – דהיינו כי שוויו של כל מגרש שיוקצה ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהי, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל המגרשים הקודמים. מקום שלא ניתן לשמור על מלוא היחסיות כאמור, ישלם מקבל ההקצאה הגבוהה מהשווי היחסי, תשלומי איזון למקבל ההקצאה הנמוכה.
סעיף 121(2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי בתכנית לאיחוד וחלוקה ניתן לקבוע הוראות במגרשים "בין בעליהם", הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת. דהיינו, על פי הוראותיו הברורות של החוק, כמו גם על פי העקרונות הברורים החלים על איחוד וחלוקה, לא ניתן לשנות את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע ולהקנות לפלוני זכות בקרקע של אחר אלא ביחס לשטח הכלול במתחם לאיחוד וחלוקה. הקצאת הזכויות בשטח כאמור אינה יכולה להינתן אלא למי שהוא בעל זכויות בקרקע הכלולה באותו מתחם.

עולה מן האמור, כי כאשר עסקינן בתכנית איחוד וחלוקה, עסקינן בחלקות מקור במצב הנכנס ובמגרשי תמורה בתכנית החדשה, כאשר אלו נישומים הן במצב הנכנס, קרי במצב עובר לאישור התכנית, והן במצב היוצא – דהיינו בתכנית החדשה. זאת, על מנת לקבוע את אופן הקצאת המגרשים בתכנית החדשה על פי הוראות סעיף 122 לחוק. בחינת טבלת ההקצאות והטענות נערכת גם בהתייחס להוראות תקן 15 וכן בהתייחס לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט – 2009 (להלן: " תקנות איחוד וחלוקה") לרבות תיקון משנת 2013 לתקנות אלה.
לגבי תקן זה נאמר בספרם של שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובנייה (להלן: דנה וזינגר) כרך ב, עמ' 1157, הע' 135, כדלהלן:
"במקרים שבהם מתייחסים התקנים לפעולות של מוסדות התכנון דוגמת תקן מס' 15.0 העוסק כאמור בטבלאות הקצאה ואיזון המהוות חלק מתכניות איחוד וחלוקה, מנחה משרד המשפטים את מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים לפעול על פי הוראות התקן. כך נעשה גם ביחס לתקן מס' 15 בכלל וביחס לסוגיית ההתחשבות במחוברים בפרט. ההסדרים המעוגנים בתקן בסוגיות שונות משקפים את הפרשנות שניתנה על ידי שמרד המשפטים להוראות החוק בעניין איחוד וחלוקה וכאלה מחייבים את מוסדות התכנון הכפופים להנחיותיו של היועץ המשפטי לממשלה".

וראה שם בעמ' 1133, בו שינה התייחסות לתקן 15 כתקן מנחה המשקף אמות מידה מקצועיות שמאיות.

הענקת זכויות במגרש קרוב - לא בכדי נקבע העיקרון, כי במסגרת איחוד וחלוקה יוקצה מגרש קרוב ככל שניתן למגרש המקור (ראו סעיף 122 (1) לחוק התכנון והבניה ותקן 15 וכן עקרונות השמאים – נספח 10 ו-12 לעתירת חברת ג'אפר).
אמנם, יש לתת הדעת למילים "ככל שניתן" ואולם, על הוועדה לשקול בכובד ראש, בעת ביצוע תכנית איחוד וחלוקה, הקצאת מגרש קרוב למגרש המקור.
במקרה דנן, התנגדות חברת ג'אפר אשר באה בפני הוועדה המחוזית, נגעה לשני עניינים שלובים: האחד, כי יוקצה לה מגרש שלא במושע, בהינתן גודל מגרש המקור שלהם, השני, כ י יוקצה מגרש קרוב, ככל שניתן, למגרש המקור.

הוועדה המחוזית אכן קיבלה את עמדת חברת ג'אפר והקצתה לה זכויות במגרש שלא במושע. ואולם, לא נעתרה לבקשת חברת ג'אפר, כי יוקצה לה מגרש קרוב ככל שניתן למגרש המקור.
יצויין, כי במסגרת הדיונים בהתנגדויות בפני הוועדה המחוזית, הניח היזם, רמ"י, על שולחן הדיונים הצעה חלופית, והיא הקצאה של מגרש אחר קרוב מתוך אחד מן המגרשים 150 או 151, אשר יועדו לטובת היזם- רמ"י.
נימוקי הוועדה המחוזית, בדחותה את הבקשה, הי ו כי ככל שיוקצה לחברת ג'אפר מגרש מתוך מגרש 150 ימצא כי חברת ג'אפר תקבל זכויות במושע (עם שותפים נוספים) , וכי מאחר והדבר נוגד רצונה אין לאפשר זאת .

מנגד, הציעה חברת ג'אפר, כי כשם שפוצל מגרש 120 לתתי מגרשים והוקצה לה תת מגרש של מגרש 120, כך גם ניתן לעשות עם מגרש 150. רמ"י בדקה אפשרות זו ובדיון אשר התקיים בהתנגדויות התברר, כי קיימת מגבלת גובה על מגרשים 150 – 151, מטעמי משרד הביטחון וכי ניתן לבנות בהם פחות קומות מכפי הנקוב בנספח הבינוי. בתגובה הסכימה חברת ג'אפר לקבל על עצמה מגבלות אלה ולא להעלות כל טענה בגינן. כמו כן, נתנה הסכמתה כי לא תתנגד לזכויות במושע עם רמ"י, ככל שהדבר מחוייב המציאות.
הוועדה המחוזית, אשר היתה מודעת לכך , לא התייחסה כלל להצעה זו וגם לא נימקה בהחלטתה מדוע לא ניתן לפצל את מגרש 150 ולהקצות לחברת ג'אפר חלק ממגרש 150, כפי שנעשה במגרש 120 . לשון החלטת הוועדה המחוזית הדוחה את בקשת חברת ג'אפר לקבל הקצאה קרוב לחלקת המקור, איננה מובנת וגם לא ברורה דיה .
במסגרת כתב התשובה שהוגש בפני טענה הוועדה המחוזית, כי הסירוב מעוגן בשיקולים שמאיים ותכנוניים ואולם, נמנעה מלנקוב השיקולים ולפרטם בפרט בהינתן הצעת רמ"י והסכמת חברת ג'אפר למגבלות הגובה הקיימות.
בהינתן האמור, עת נכונה חברת ג'אפר לקבל זכויות בחלק ממגרש 150 (לאחר פיצול) , מגרש שעל פניו לא נשמע כל הסבר מדוע לא ניתן לפצלו, כשם שפוצל מגרש 120, ובכל מקרה נתנה חברת ג'אפר הסכמתה לזכויות במושע עם רמ"י, שעל פי התכנית קיבל זכויות במגרש זה, ובהעדר כל הנמקה עניינית לסירוב להקצות לחברת ג'אפר מגרש זה המצוי "קרוב" למגרש המקור, לא נותר לי אלא לקבוע כי עמדת הוועדה בנדון על פניו אינה סבירה ועליה לבחון הדברים שנית מקרוב. בהתאם, יוחזר הנושא לבחינה מחודשת בוועדה המחוזית.

כאשר עומדת בפני הרשות אפשרות ישימה לקיים את העיקרון "לא במושע" וגם "קרוב ככל האפשר" וכאשר חברת ג'אפר מקבלת על עצמה את מגבלות משרד הביטחון, ואף לחילופין מסכימה לקבל הקצאה של מגרש "קרוב ככל שניתן" במושע עם רמ"י, הרי שמקום בו התעלמה הוועדה המחוזית מאפשרות ישימה זו, נגועה התנהלותה בנדון בחוסר סבירות המצדיק החזרת הנושא לבחינה מחודשת על ידי הוועדה המחוזית.

לעניין חששה של הוועדה המחוזית לפגיעה ב בעלי זכויות אחרים, צדדים שלישיים הנעדרים מהליך זה, הרי, שנוכחותם אינה רלבנטית בעניין ספציפי זה מאחר ומדובר בהחלפת הקצא ת זכויות עם היזם ולא עם בעל זכויות פרטי אחר, החלפה לה גם מסכים היזם .

גריעת זכויות - כאמור, תכנית רש/1/763 גרעה ממגרש חברת ג'אפר, שטח בגודל של 1,868 מ"ר אל מחוץ ל"קו האיחוד והחלוקה". עובדה זו נגלתה לחברת ג'אפר רק בעת הדיון הראשון בהתנגדות.
השמאי היועץ לוועדה בחן את טענות העותרת בנדון וציין בחוות דעתו, כי שטח חלקי החלקות הכלול בתכנית איחוד וחלוקה נלקח ממפות המדידה של חברת דטהמפ כאשר טבלת השטחים נעשתה בצורה גרפית. יתר על כן ציין השמאי היועץ, כי על פי תכנית רש/1/73 לא כל שטח חלקת המקור כלול בתכנית איחוד וחלוקה שנעשתה ברש/1/763 ולאחר מכן בתכנית רש/1084 . הוועדה המחוזית אמצה עמדת השמאי היועץ והוסיפה, כי המקום להתנגד לכך היה בעת שהופקדה תכנית רש/1/763 ולא כעת, בחלוף 10 שנים.

חזרתי והפכתי בטענות הצדדים בנדון וראיתי לנכון לקבל טיעוני חברת ג'אפר בנדון מכמה טעמים. ראשית, גריעת השטח – שהינה רצועת קרקע דקיקה וצרה, בחלק הצפוני של גבול חלקת חברת ג'אפר, הוצאה באופן שניתן לומר עליו "בלתי נראה לעין" משטח האיחוד וחלוקה, מאחר ורצועה זו גובלת בקו החלקה.
כעולה מדיוני הוועדה, גם אנשי המקצוע מטעם רמ"י לא ידעו להסביר מדוע נגרע שטח זה מן התכנית ורק בישיבה נדחית נתקבל הסבר לכך.
בנסיבות בהן נמצא, כי מדובר בגריעת שטח שקשה היה לזהותו בעין בלתי מקצועית, ואף אדריכלית הוועדה הסבירה, כי עניין זה עמד כנושא לו יכוח בינה לבין המודד, ובהינתן שמדובר בתכנית לאיחוד וחלוקה, היה זה אך מחובתה של הוועדה ליידע את חברת ג'אפר בנדון. (ראו סעיף 10 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט – 2009, שכבר נכנסו לתוקף באותם זמנים, וכן תקנות בנין ערים (מחוז תל אביב)(תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), תשי"ו- 1959, תקנות המסדירות את החובה ל יידע בעלי קרקעות על הפקדת תכנית לאיחוד וחלוקה בדאר רשום , ולא להסתפק בפרסום.
משאין חולק, כי הדבר לא נעשה בזמן אמת (הוועדה המחוזית בתשובתה לא התייחסה לטענות העותרת בנדון וגם לא הציגה אישורי מסירה לעותרת, המעידים על מסירת הידיעה לעותרת, כמחויב בדין) ומשנמצא, כי הדבר התגלה לחברת ג'אפר רק בעת הגשת ההתנגדויות לתכנית זו, אין לסתום הגולל בפניה, מפני מיצוי שמיעת ההתנגדות בנדון ו/או מתן מענה ענייני ולא על דרך של השתק .
מבלי לקבוע מסמרות, מן הראוי כי הוועדה תבחן אפשרות הפעלת מנגנון "שחזור הזכויות" שהופקעו בתכנית רש/1/763 במסגרת תכנית 1084. ערה אני לעמדת שמאי הוועדה, כי תקן 15 אינו מאפשר שיחזור זכויות ועל כן קבעה הוועדה המחוזית , כי אין שחזור זכויות בתכנית רש/1/763. ואולם, בהינתן הוראת סעיף 6.13 לתקנון תכנית רש/1/763, הקובע מנגנון של שחזור זכויות בתכנית רש/1/763 באופן היוצר לכאורה "מהלך תכנוני אחד" בין תכנית רש/1/763 לבין תכנית רש/1084 , וגם אם לא נטען מפורשות לכך במסגרת ההתנגדויות, מן הראוי לחזור ולבחון הדברים נוכח עצם קיומה של ההתנגדות לגריעת השטח האמור.

מנגנון שחזור זכויות – משמע מנגנון דו שלבי בו מתוכננות שתי תכניות עוקבות כאשר הראשונה מפקיעה מקרקעין לצרכי ציבור – לדרכים – כאשר הפיצוי בגין ההפקעה ניתן בדרך של הקצאת זכויות בתכנית השניה העוקבת והערך ניתן בהתאם לייעוד הקרקע טרם שינוי היעוד בתכנית המפקיעה. (ראו עת"מ 17184-09-13 משה רוט נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (2.12.2015)).
ערה אני לעמדת הוועדה המחוזית, ולפיה השטח האמור נגרע לצרכי דרכים וכי חברת ג'אפר תקבל זכויות בגין ההפקעה לצרכי הדרכים במסגרת תכנית מפורטת לדרכים. ואולם, על פניו התכנית המפורטת הינה תכנית 1084 ועל כן יש לבחון מקרוב אם אין לבצע שיחזור הזכויות במסגרת תכנית 1084, מה גם שלא ברור אם הוכנו תכניות מפורטות לדרכים.
לאור האמור לעיל, סבורה אני כי נימוקי הוועדה בנדון לוקים בחסר ובחוסר סבירות עת סילקו טענות העותרת על הסף בנדון מהטעם של איחור במיצוי זכויותיה בנדון. בהתאם, אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית אשר תחזור ותבחן סוגיה זו לעומק בהתאם להנחיות לעיל .

הפקעות העבר – התחשבות בהפקעות העבר בעת קביעת שווי החלקה במצב הנכנס.
לטענת חברת ג'אפר על פי תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין על השמאי להביא בחשבון את השפעתן של הפקעות העבר ככל שהפקעות אלה משפיעות על שווי השוק. עיקר טענת העותרת בנדון נוגעת לשיעור ההשבחה כאשר לטענת העותרת יש לקבוע ערך גבוה לזכויותיה במקרקעין במצב הנכנס, בהתחשב בהפקעות העבר.
עניין זה של התחשבות בהפקעות העבר עלה גם על ידי העותרים בעתירת אמבר.

הוועדה המחוזית בסעיף 24.3 להחלטתה קבעה כי:" עמדת השמאי היועץ לוועדה הינה כי לאור מאפייני המתחם מבחינה תכנונית...חלקות קרקע חקלאיות נסחרו במיקום זה בערכי שווי דומים. כמו כן, לא הוצגו אסמכתאות כי חלקות אשר מהן הו פקעו בעבר שטחים נסחרו ברמות מחירים גבוהים יותר.... השמאי היועץ ממליץ לדחות... הוועדה מחליטה לקבל את המלצת השמאי היועץ..."

לטענת חברת ג'אפר בהעדר כל הנמקה והסבר ספציפי לוקה החלטת הוועדה המחוזית בנדון בחוסר סבירות מאחר ולא מסרה הסבר מנומק מדוע סטתה מהתקן השמאי ומדוע דווקא המקדם של הפקעות העבר לא נלקח בחשבון. לטענת חברת ג'אפר היא סבלה מהפקעות בהיקף ניכר.

אלא שבנדון, סבורה אני כי החלטת הוועדה המחוזית מעוגנת בשיקולים שמאיים מקצועיים שאין בידי להתערב בהם.
תקן 15 קובע, כי אין להתחשב בהפקעות העבר אלא אם יש בהם כדי להשפיע על שווי החלקות. הנושא נבחן על ידי השמאי היועץ אשר המליץ כאמור שלא להתחשב בכך כאשר נימוקיו ושיקוליו הינם שמאיים מקצועיים גרידא, שאין בידי להתערב בהם.
סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את עתירה חברת ג'אפר באופן חלקי כמפורט לעיל, ומורה לוועדה המחוזית לחזור ולבחון אפשרות הקצאה של מגרש חלופי קרוב ככל שניתן לחלקת המקור והכל בהתאם להצהרות חברת ג'אפר המוכנה לקבל על עצמה המגבלות הקיימות על החלופה הרלבנטית- מגרש 150.
כמו כן, תחזור הוועדה המחוזית ותבחן את עניין גריעת השטח מחלקת העותרת.

עתירת האלף השלישי
העותרים בעניין זה – חברת האלף השלישי, אורה פאתאי ועזרא עובדיה, הינם בעלי זכויות בחלקה 25 בגוש 6615 ששטחה הוא 6,579 מ"ר והמצויה בתחום תכנית רש/1084. במסגרת טבלת ההקצאות הוקצו להם זכויות במגרשים 160, 161 ו – 891 במושע עם בעלים נוספים, בסך הכל 31 שותפים.
העתירה הוגשה כנגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב.
התנגדות העותרים התמקדה בטענה, כי בהינתן העובדה כי הם היו שלושה בעלים שותפים אשר החזיקו בבעלות משותפת שטח גדול וניכר, לטענתם, ובהינתן העובדה כי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה נכפתה עליהם שותפות עם עוד כ-30 שותפים נוספים, על כל הנובע ומשתמע מכך, לרבות ביחס לאפשרות למכור את חלקם בזכויות, מן הראוי והנכון לקבוע מקדמי מושע שיהלמו את המצב החדש על פי התכנית, את ריבוי הבעלים, ואת העובדה כי זכויותיהם הפכו מבעלות שלמה בחלקה ל"רסיסי זכויות", כטענתם, המפוזרות במגרשים שונים.
העותרים טענו לתקדים שעניינו החלטת וועדת המשנה המחוזית להתנגדויות במחוז חיפה, במסגרת תכנית חד/1471, במסגרתה קיבלה את ההתנגדויות שבאו בפניה וקבעה מקדמי מושע. ועוד הפנתה לתכנית 3388 א' תכנית שאושרה בגוש הגדול תל אביב מדרום לשדה דב.
התנגדות העותרים נתמכה בחוות דעת שמאי מר דן לאופר.

במסגרת העתירה חזרו וטענו העותרים לזכויות בגין מקדם מושע בגין העובדה שנכפתה עליהם שותפות עם בעלים רבים. העותרים טענו לקיפוח זכויות וכן לאפליה בין בעלי קרקע בתכנית.
העותרים הוסיפו וטענו, כי קיימת טעות במדידת שטח המגרש שבבעלותם וכי היה נכון לכלול בטבלאות האיזון בגדר האיחוד והחלוקה שטח של 6,609 מ"ר ולא 6,197 מ"ר, כפי שנעשה בפועל.
לבסוף עתרו כנגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית אשר דחתה בקשתם לרשות ערר למועצה הארצית.

עמדת הוועדה המחוזית
הוועדה המחוזית דחתה התנגדות העותרים בנדון, בהסתמך על המלצת השמאי היועץ, אשר סבר כי במקרה הנוכחי בהינתן התכניות הספציפיות ובכלל זה מיקומן, ותכנית המתאר, ולאור היקף שיעור ההפרשות לצרכי ציבור הגבוהה באופן מיוחד וגדלי המגרשים המתוכננים לא היתה, אלא לחלקות גדולות במיוחד, כגון חלקת ג'אפר, ציפייה לצאת במצב היוצא עם זכויות בלעדיות באיזה מן המגרשים.
במסגרת כתב התשובה לעתירה טענה הוועדה המחוזית, כי סוגיית ההתייחסות למקדמי מושע הינה סוגיה מקצועית שהינה בשיקול דעת ומשנסמכה הוועדה המחוזית על עמדת השמאי היועץ מטעמה, אין כל עילה להתערב בהחלטתה, אף אם שמאי יועץ אחר היה סובר אחרת.
אשר להשוואה שביקשו העותרים לעשות לתכנית 3388א' נטען, כי שם לאחר הפרשות לצרכי ציבור נותר שטח סחיר בשיעור של 48% בלבד כאשר בשל המאפיינים המיוחדים והנסיבות הספציפיות נתנה שם החלטה השונה מענייננו.

אשר לטענה בדבר קיומה של טעות במדידת השטח דחתה הוועדה הנטען וקבעה בדומה לעניין חברת ג'אפר, כי המדידות נעשו בהתאם למפת מדידה אשר נעשתה על ידי חברת דטהמפ, וכי טבלת השטחים נעשתה בצורה גרפית. יתרה מכך, הוסבר כי לא כל חלקה 25 נכללה בתחום תכנית איחוד וחלוקה מכוח תכנית רש/1/763 וככל שבפי העותרים השגות לגבי השטח היה עליהם להשמיע טענותיהם בנדון במסגרת ההתנגדויות לתכנית רש/1/763 וכי לא ניתן לתקוף הנושא במסגרת תכנית זו.

אשר לבקשת העותרים לרשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה, טענת הוועדה המחוזית, כי החלטתה נסמכת על אמות המידה הקבועות בהלכה הפסוקה וכי עניינם של העותרים אינו מהווה נושא עקרוני או נושא הנתון במחלוקת ציבורית קשה, אשר יש להביאו לפתחה של המועצה הארצית. לטענתה המדובר בסוגיה שמאית שאינה מצדיקה מתן רשות ערר.

דיון והכרעה
מקדם מושע – בעקרון, כאשר נכפית על בעל זכות במקרקעין, שניתן לראותו כבעלים יחיד, תכנית איחוד וחלוקה המערבבת את זכויותיו במקרקעין עם עוד שותפים רבים, בעלי זכויות, הדבר פוגע בזכויותיו במובן זה שיקשה עליו למכור את זכויותיו במחיר ובאופן סביר, ללא תלות והסכמת השותפים האחרים, שלא היו שותפים שלו קודם לכן.
לפיכך, נקבע בתורת השמאות מקדם פיצוי לכך – הוא מקדם מושע המוענק בדרך כלל לבעל זכויות יחיד מקדם מושע בשיעור של 100% בעוד שבעלות משותפת מקבלת מקדם מופחת.
תקן מס' 15 קובע בסעיף 8.3 כי: "היו מספר חלקות רשומות על שם בעל זכות אחד בשלמותן או בחלקן, תיעשה ההקצאה ככל האפשר על ידי ריכוז זכויותיו של בעל הזכות במגרש אחד אשר מיועד להיות בבעלותו או מספר מגרשים כאמור."

בהתאם, ניתן לקבוע כי סוגיית ההתייחסות למקדמי המושע הינה סוגיה מקצועית מובהקת שנתונה לשיקול דעתו המקצועית של השמאי היועץ. משהחליטה הוועדה המחוזית להסתמך על המלצת השמאי היועץ בנדון, אין כל בסיס להתערב בהחלטה זו שאין לומר כי בלתי סבירה היא עד כי תצדיק התערבות בית המשפט .
המדובר בעניין שבמומחיות כאשר השמאי היועץ הבהיר, במקרה דנן, כי בהינתן התכניות הספציפיות ובכלל זה מיקומן ותכנית המתאר, ולאור היקף ההפרשות לצרכי ציבור הגבוה במיוחד וגודל המגרשים המתוכננים לא היתה, אלא לחלקות גדולות במיוחד, כגון חלקת חברת ג'אפר, ציפייה לצאת במצב היוצא עם זכויות בלעדיות באיזה המגרשים.
בהתאם, גם בהינתן העובדה כי העותרים היו שלושה שותפים בחלקה חקלאית אחת וכעת "נכפתה" עליהם שותפות עם 32 אחרים, אין בטיעוני העותרים כדי להצביע על חוסר סבירות החלטת הוועדה אשר אימצה את עמדת השמאי היועץ, עת סברה כי אין הנסיבות מצדיקות הענקת מקדם מושע לבעלי הזכויות הטוענים, בחישובי טבלת ההקצאות.
גם אם יש מי שסבור, כי יש לאמץ עמדה אחרת, אין די בכך כדי להצביע על חוסר סבירות שנפל בהחלטת הוועדה המחוזית המצדיק התערבות בעניין זה שכל כולו שמאי ומקצועי ומנומק דיו.

גודל המגרש - כאמור, נטען כי היה מקום לכלול בתחום טבלאות האיזון בגדר האיחוד והחלוקה שטח של 6,609 מ"ר ולא 6,197 מ"ר , כפי שנעשה בפועל.
הוועדה המחוזית החליטה לדחות ההתנגדות בהינתן עמדת השמאי היועץ, כי שטח חלקי החלקות הכלול באיחוד וחלוקה נלקח ממפת מדידה , שנערכה על ידי חברת דטהמפ, שהיא עדכנית יותר מהמדידה הגרפית שנעשתה בתכנית קודמת רש/715 ו כי בכל מקרה כבר בתכנית איחוד וחלוקה רש/1/763 לא כל שטח מגרש 25, שבבעלות העותרים, נכלל במסגרת התכנית וככל שביקשו להלין על כך היה עליהם לעשות כן באותה עת. עוד הובהר כי השטח שנגרע הוא בפועל הרחבה של דרך קודמת מתכנית רש/715.
בשונה מעניין חברת ג'אפר, שוכנעתי כי אין הנסיבות כאן מצדיקות החזרת העניין לוועדה המחוזית. התכנית נעשתה על בסיס מפות מדידה עדכניות ובשיטה מתקדמת וגריעת השטח הנדון סומנה ויועדה אך להרחבת דרך קודמת אשר סומנה כבר בתכנית רש/715, הקודמת לתכנית רש/1/763.
בהינתן האמור, אין בידי לקבל את טענות העותרים בנדון.

בקשת רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה - החלטת יו"ר הוועדה המחוזית שלא ליתן רשות ערר למועצה הארצית בדין יסודה, היא נסמכת על ההלכות ולפיהן רק כאשר מדובר בעניין עקרוני או נושא הנתון למחלוקת ציבורית קשה כי אז תינתן רשות ערר. אין זה המקרה כאן.

סוף דבר – האלף השלישי
העותרים בעתירה זו העלו טענות בנושאים מקצועיים בתחום השמאות, הנוגעים באופן פרטני לעותרים בלבד. לא רק שאין בנמצא בסיס לקביעה כי נפל פגם או חוסר סבירות בהחלטות הוועדה בנושאים שמאיים אלו, הם גם אינם מעוררים נושא עקרוני כלשהו המצדיק בחינתו על ידי המועצה הארצית. לפיכך, אין בידי להושיט סעד לעותרים.

עתירת חברה קדישא
חברה קדישא הינה הבעלים של חלקה 24 בגוש 6615 שגודלה כ- 11 דונם והמצויה בחלקה המערבי של תכנית רש/1084. בהתאם לטבלת ההקצאה שבתכנית הוקצו לחברה קדישא זכויות בתמורה במושע במגרשים 160, 161 ו – 801 שבתחום חלקה המערבי של התכנית.
העתירה הוגשה כנגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב.
במסגרת ההתנגדויות העלתה חברה קדישא מספר טענות ואולם בעתירה ביקשה היא להתמקד בטענה בעניין בקשתה לקבוע מקדם מושע בתכנית במצב היוצא. במסגרת סיכומי טענותיה הרחיבה העותרת טענותיה בנושאים שאין בדעתי להתייחס אליהם.

הוועדה המחוזית דחתה התנגדות חברה קדישא, לאחר שאימצה את המלצת השמאי היועץ אשר סבר, בדומה לעניין שנדון בעניינה של האלף השלישי, כי בהינתן התכניות הספציפיות ובכלל זה מיקומן ולאור השיעור הגדול של ההפרשות לצרכי ציבור וגדלי המגרשים המתוכננים לא היתה אלא לחלקות הגדולות במיוחד הציפייה לצאת במצב יוצא עם זכויות בלעדיות באיזה מן המגרשים. להערכת השמאי לבעלים ספציפי נדרש שטח קרקע "נכנס" בהיקף מינימלי של כ- 14 דונם על מנת שתהיה לו האפשרות לקבל הקצאת מגרש בדומה לחברת ג'אפר אשר נכנסה עם שטח של 21 דונם.
הוועדה המחוזית הוסיפה, במסגרת כתב התשובה , וטענה , כי אין דינה של חברת קדישא, אשר נכנסה לתכנית עם שטח של 11 דונם כדינה של חבר ת ג'אפר אשר נכנסה לתכנית עם שטח של 21 דונם . לטענתה, כל הסוגיה של מקדמי מושע הינה סוגיה מקצועית מובהקת שהינה בשיקול הדעת המקצועי של הוועדה אשר נסמכה על חוות דעתו של השמאי היועץ מטעמה, ועל כן אין בסיס להתערב בהחלטתה.
דיון והכרעה
סוגיית המושע קיבלה התייחסותי בעניין "האלף השלישי" ואין לי אלא להפנות לדברי שם. המדובר בסוגיה שמאית מקצועית שהינה בשיקול דעת הוועדה המחוזית ואין בידי להתערב בקביעה זו או לקבוע , כי לוקה היא בחוסר סבירות , גם אם לעניין זה קיימת דעה אחרת.

עתירת אמבר - מוגרבי
עתירה זו הוגשה על ידי קבוצה של יחידים בעלי זכויות במקרקעין מושא תכנית רש/1084 כאשר במסגרת העתירה חילקו עצמם לשתי קבוצות.
האחת, העותרים 1-7 (להלן: " קבוצת אמבר"), להם זכויות בחלקה 4777 בגוש 6614, המיוצגים על ידי עו"ד ויסמן.
השניה, העותרים 8 – 23 (להלן :" קבוצת מוגרבי"), בעלי זכויות בחלקות 37-38 בגוש 6615, המיוצגים על ידי עו"ד בורנשטיין.
העתירה הוגשה כנגד הוועדה המחוזית תל אביב, הוועדה המקומית רמת השרון וכן כנגד רמ"י.

טענות העותרים
במסגרת העתירה ביקשו העותרים לתקוף את החלטות הוועדה המחוזית ביחס לתכנית רש/1084 ולתכנית רש/1010 , מאחר ולטענתם לא הופקד מסמך השמאי להתנגדויות, כנדרש על פי הוראות סעיף 9.1 להוראות התכנית רש/1/763, וכי שטח תכנית רש/1084, קופח ביחס לזכויות שנתנו במסגרת תכנית רש/1010.
כמו כן תקפו העותרים באופן ממוקד את תכנית רש/1084, במסגרתה הוקצו להם זכויות, וטענו, כי הוועדה המחוזית לא קיימה כל דיון בבקשתם לקבל הקצאה במשותף במגרש אחד וכי בפועל הקצתה להם זכויות במושע עם עוד אחרים.
עוד טענו כנגד החלטת הוועדה המחוזית, אשר אישרה את עמדת השמאי היועץ בשורה של נושאים שעניינם עקרונות השומה שלטענתם יש ליישם בקביעת טבלת ההקצאה והאיזון, המחייבים בהתאם תיקון טבלת ההקצאה. ואלה הנושאים: קביעת מקדמי מושע, מתן הדעת לסוגי הקרקעות (קרקע מטרוקה), ולתכונות המשפטיות של חלקות המקרקעין (קרקע בבעלות פרטית לעומת קרקע בחכירה מרמ"י), כמו גם מיקום פיזי של הקרקעות (מגרש במרכז השטח לעומת רצועת מגרש בקצה השטח).
עוד הוסיפו וטענו לגבי טעויות ומשגים בטבלת ההקצאות כשלטענתם, יש לבטל את מקדם ההקצאה שניתן לגבי מגרשים 160-161, כי קיימת טעות בתחשיב לגבי מגרש 120, כי קיימת בעיה בגורמים המופעלים על מגרשי מגורים, כי החלוקה הקיימת בתכנית סותרת את המסמך השמאי אשר אושר בוועדה המחוזית וכי התכנית מלמדת על הקצאת מבני ציבור לעירית רמת השרון מבלי שהשתתפה באיזון ועל כן הכללתם בטבלת ההקצאה גורמת לעיוות בין מגרשים המוקצים לכאורה לשימושים שאינם סחירים, אותם לטענת העותרים אין לכלול בטבלת ההקצאה, לבין מגרשים בהם ניתן לקיים שימושים סחירים, אותם יש להקצות לבעלי הקרקע בתחומי האיחוד וחלוקה. בהתאם טענו , כי יש להקצות את מגרשי המגורים שאינם כוללים יעודים מסחריים לבעלים פרטיים ואילו את המגרשים המעורבים מסחר ומגורים יש להקצות לרמ"י.
עוד ציינו העותרים, כי ביקשו מתן רשות ערעור למועצה הארצית ואולם, טרם התקבלה בעניין זה החלטת יו"ר הוועדה המחוזית.

בהתאם עתרו לסעדים הבאים: ביטול החלטת הוועדה המחוזית וביטול אישור התכניות והחזרת העניין לדיון חוזר לוועדה על מנת שזו תערוך מסמך שמאי על פי הדין, אשר יחלק את יחידות הדיור בין המתחמים ואת יתרת הזכויות בתכנית באופן מאוזן ובהתאם לעקרונות שמאיים מקובלים, תוך שמירה על זכויות הזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות, כמו גם שוויון בין התכניות ובהתאם לחלק מחדש את הזכויות ואת יחידות הדיור בין שתי התכניות.

מאחר ועתירה זו עוררה שורה ארוכה של נושאים ראיתי לנכון שלא לרכז הטיעונים כמקשה אחת ולאחר מכן להתייחס אליהם, כי אם לדון טענה אחר טענה, תוך התייחסות לטענות הצדדים והכרעה בה.
ותחילה לטענת הסף אותה העלתה הוועדה המחוזית, בפתח דבריה, ולפיה יש לדחות העתירה על הסף מחמת אי צירוף בעלי דין מהותיים לעתירה, והכוונה לבעלי זכויות העלולים להיפגע ככל שטענות העותרים יתקבלו במסגרת עתירה זו.
סילוק על הסף
כאמור, טענות העותרים במסגרת עתירה זו עניינן לקדם הגדלת הזכויות במסגרת ההקצאה שניתנה להם, טענות אשר יש בהן, ככל שתתקבלנה, כדי להשליך באופן ישיר על זכויות צדדים שלישיים והם בעלי זכויות במסגרת תכנית רש/1084 לרבות בעלי זכויות במסגרת תכנית רש/1010, אשר לא צורפו כמשיבים לעתירה זו.
תקנה 6 לתקנות סדרי דין מנהלי 2000 קובעת את דבר החשיבות של צירוף משיבים העלולים להיפגע מקבלת העתירה וכן מעניקה לבית המשפט הסמכות לסלק העתירה על הסף אם לא צורפו המשיבים הראויים.
על אף שעניין זה עלה לדיון, על ידי ב"כ הוועדה המחוזית, במסגרת הישיבה המקדמית שהתקיימה בפני, לא מצאו לנכון העותרים לצרף את המשיבים העלולים להיפגע מעתירתם וגם לא עתרו לקבלת סעד מבית המשפט בדבר צירופם של אותם משיבים באמצעים אחרים, כגון פרסום ברבים.
בהינתן האמור, ומשלא צורפו משיבים העלולים להיפגע מאפשרות קבלת העתירה אשר תביא לשינוי טבלאות ההקצאה והאיזון לטובת העותרים, אין לי אלא לסלק העתירה הנדונה על הסף.

למעלה מן הנדרש ועל מנת להפיס דעת העותרים, אציין כי אף בחינת טענותיהם לגופו של עניין אין בה כדי להצדיק התערבות בית המשפט. החלטות הוועדה המחוזית אינן נגועות בחוסר סבירות ו/או פגם קיצוני אשר יצדיקו התערבות בית המשפט. העותרים מעוררים סוגיות שבשמאות, שבמהותן הינן סוגיות מקצועיות, שאף בהינתן קיומה של גישת שמאות אחרת אין בידי בית המשפט הכלים המקצועיים להתערב בקביעות אלה.
אפרט:

תכניות רש/1084 ורש/1010 - פגם בהליך ההפקדה, הקצאה בלתי שוויונית.
הפקדת התכניות – לטענת העותרים , מסמך השמאי המפרט את חלוקת הזכויות בין שתי התכניות, לא הופקד כדין כפי שנקבע בהוראות תכנית רש/1/763, דבר אשר, לטענתם , צריך להביא לפסלות ההפקדה של התכניות רש/1084 ורש/1010.
לעניין זה, הפנו העותרים ל הוראות סעיף 9.1 בתקנון תכנית רש/1/763, שהינה תכנית שמכוחה נערכו התוכניות מושא הדיון, הקובע בתמצית, כי בטרם הגשת התוכניות המפורטות יוגש לוועדה המחוזית מסמך שמאי אשר יחלק את התכנית למתחמי איחוד וחלוקה וכי הוא יהיה חלק ממסמכי התכנית המפורטת הראשונה ויהיה פתוח להתנגדויות במסגרת התכנית.
הדגש, לטענתם , הוא כי יערך מסמך שמאי ולא מסמך תכנוני, משמע כי נדרשת חלוקה מאוזנת של זכויות הבניה בין שני המתחמים. עוד טענו העותרים, כי הסעיף ק ובע במפורש יחסיות וכי את היחסיות ייבחן שמאי מקרקעין ולא מתכנן או אדריכל וכי ישנם עקרונות מדויקים כיצד לבצע אותם ואשר לטענתם לא בוצעו במקרה הזה. לטענתם, אם היתה התכנית הראשית כפופה לנגזרת תכנונית , אזי לא היתה נדרשת בדיקה של שמאי מקרקעין שיקבע יחסיות – כפי שנ קבע בסעיף 9.1 לתקנון התכנית רש/1/763.
בפועל מסמך שמאי זה, אשר חילק את הזכויות בין שטחי התכנית רש/ 1084 ורש/1010 לא הופקד ולא פורסם להתנגדויות. מטעם זה טוענים העותרים, כי נפל פגם בהליך הפקדת התכנית וכי לא ניתן לדון בתכניות בטרם יופקד מסמך השמאי בצורה מסודרת וכדין, על מנת שימוצה הליך ההתנגדות. בעניין זה, עמדו העותרים על החשיבות של זכות ההתנגדות ובפרט כאשר קיימת הוראה מפורשת לכך בתכנית האם היא תכנית רש/1/763.

הקצאה בלתי שוויונית - לגופן של התכניות, טענו העותרים, כי בחינת מסמך השמאי, המתייחס לחלוקת יחידות הדיור בין שתי התכניות , מלמד ת על חלוקה בלתי שוויונית שנעשתה כאשר אין חלוקה התואמת את הזכויות בהתאם לגודל השטח במצב הנכנס.
לטענתם, סעיף 7 למסמך השמאי מלמד, כי לבעלי קרקע במתחם תכנית רש/1084 מוקצות 2.47 יח"ד לכל דונם קרקע בתחום החלוקה מחדש ואילו לבעלי קרקע במתחם תכנית רש/1010 מוקצות 3.83 יח"ד לכל דונם בתחום חלוקה מחדש. לטענתם, בהעדר הסבר לפערים אלו , טענו לפגמים בטבלאות ההקצאה אשר הובילו להקצאת זכויות פחותות לעותרים ביחס לזכויות המגיעות להם. לטענתם, אף מתעורר חשש ממשי לאפליה פסולה.
בהתאם, טענו כי יש לתקן את מסמך השמאי, לחלק את יחידות הדיור באופן שוויוני ולאחר מכן לערוך את מסמכי התכנית לחלוקה חדשה.

עמדת הוועדה המחוזית – הוועדה המחוזית דחתה את טענות העותרים בנדון בטענה, כי סעיף 9.1 לתקנון תכנית רש/1/763 לא דיבר על חלוקה שוויונית. לעמדה זו הצטרפה גם הוועדה המקומית רמת השרון . אשר לפגם הנטען הנוגע לאי הפקדת מסמך השמאי, בהתאם להוראת סעיף 9.1 לתכנית רש/1/763 נטען, כי אין המדובר בפגם מהותי וכי בפועל הזכות להתנגד למסמך ניתנה במסגרת הפקדת התכניות רש/1084 ורש/1010 וכי בכל מקרה אין המדובר בפגם מהותי המצדיק בטלות כל הל יך ההפקדה.

דיון והכרעה – בתמצית, טענת העותרים הינה, כי מכוח הוראת סעיף 9.1 לתכנית רש/1/763 היה על הוועדה המחוזית לקבוע זכויות שוות בשתי התכניות וכי בפועל לא עשתה כן וכי כתוצאה מכך תכנית רש/1084 בה מצויות חלקותיהם קופחה, ביחס לזכויות שניתנו לתכנית רש/1010.
לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים לא מצאתי כל בסיס לקיומה של אפליה או חוסר סבירות המצדיק התערבות בהחלטת הוועדה המחוזית אשר דחתה ההתנגדות בעניין זה.
תכנית האם רש/1/763 קבעה עקרונות תכנוניים לתכנון השטח שבתחומה ובכלל זה קבעה שני מתחמים נפרדים לאיחוד וחלוקה : אזור א' שהינו השטח נכלל בתכנית רש/1084 ואזור ב' שהינו השטח הנכלל בתכנית רש/1010. המדובר בשני מתחמים נפרדים, שאינם רציפים גאוגרפית והינם בעלי מאפיינים תכנוניים שונים.
בהינתן העובדה, כי מדובר בתכניות נפרדות ובהינתן הוראת סעיף 9.1 הקובעת, כי קביעת אופן חלוקת יחידות הדיור בין המתחמים יהיה כך שכל מתחם יקבל את חלקו היחסי מתוך כלל היחידות , ובהעדר כל הוראה הקובעת , כי חלוקת יחידות הדיור בין שני המתחמים תעשה על בסיס שוויוני , אין בידי לקבל את טענות העותרים בנדון.
העובדה כי המסמך נערך שלא על ידי שמאי אינו גורע מתכליתו של המסמך שבמהותו הינו מסמך תכנוני, בעל משמעות מינימאלית בשלב ההפקדה, וזאת בהינתן טבלאות ההקצאה והאיזון לשתי התכניות המתפרסמות כחלק מהתכנית. ככל שנפל פגם באי הפקדת המסמך השמאי הרי שפגם זה רופא בהינתן מועד ההפקדה של שתי התכניות ולאור העובדה כי העותרים קיבלו מסמך זה ולא נמנעה מהם זכות ההתנגדות בכל הנוגע למספר יחידות הדיור בכל תכנית, במסגרת התנגדויות לתכנית, זכות אשר בפועל לא נפגעה.
הלכה היא משכבר הימים, כי לא כל פגם בהליך המינהלי יוביל לתוצאה של בטלות המעשה המנהלי, אלא יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו . בענייננו אין הפגם, ככל שנפל , מוביל לבטלות התכניות והפקדתן החוזרת, העלולה לפגוע באינטרס הציבור ופגיעה בזכויות צדדים שלישיים שלא זומנו להליך זה.
החלטת הוועדה בנדון בוססה על שיקולים שמאיים ותכנוניים ואין בידי כל בסיס להתערב בהן.
כך גם אין בידי להתערב בקביעת ערכי שווי שונים בתכנית רש/1084 לבין אלו שבתכנית רש/1010, וזאת בהינתן עמדת השמאי היועץ אותה אמצה הוועדה המחוזית ולפיה, עקרונות השמאים נגזרו ממגבלות התכנון הקיימות בכל מתחם ומתחם על מאפייניו השונים היוצרים באופן טבעי וסביר פערים ובהתאם קביעת מקדמים שונים. (ראו סעיף 25.2 להחלטת הוועדה)

יוער, כי בהעדר קיבולת תכנונית להוספת יחידות דיור בתכנית רש/1084 הרי שלו היתה מתקבלת עמדת העותרים היה ניתן אך להפחית יחידות דיור במתחם תכנית רש/ 1010, מצב אשר בסבירות גבוהה, היה מעורר התנגדות של צדדים שלישיים בעלי זכויות אחרים, אשר עשויים להיפגע משינוי בתכניות. צדדים שלישיים אשר כאמור לא צורפו לעתירה.

ריכוז זכויות במגרש אחד
עוד נטען, כי העותרים התאגדו יחדיו מתוך מטרה, כי זכויותיהם ירוכזו במגרש בניה או בניין מגורים אחד, דבר שיאפשר להם לקדם את הבניה בצורה מהירה ביותר. בעתירה זו טענו העותרים, כי ההתנגדות שהעלו בפני הוועדה המחוזית בנדון כלל לא מצאה את ביטויה בהחלטת הוועדה המחוזית ועל כן עתרו לחייב את הוועדה המחוזית לתקן את טבלאות ההקצאה של התכנית רש/1084 באופן שזכויותיהם יינתנו במסגרת מגרש אחד.
טענו העותרים, כי במסגרת הדיון אשר התקיים בפני הוועדה המחוזית, ביום 14.9.2016, השיבו לפניית חברי הוועדה, אשר הציגו בפניהם שתי אפשרויות בחירה, וביקשו כי זכויותיהם ירוכזו בבניין אחד מן הבניינים שבמגרש 120 בתחום תכנית רש/1084 וזאת בהמשך להודעת יזמי התכנית, רמ"י, כי ניתן לפצל את המבנים המצויים במגרש לשני מגרשים נפרדים. למעשה זכויות העותרים הוקצו להם במגרש 121.
הוועדה המחוזית טענה, כי הדרישה לקבלת מגרש עצמאי לא עלתה במסגרת ההתנגדויות ודרישת העותרים לראות בעותרים כקבוצת בעלים יחיד לעניין סוגיית "המושע" נדחתה בדין בהינתן העובדה כי טבלאות ההקצאה והאיזון נערכו על פי נתוני המרשם ואין לקשרים אישיים בין קבוצות בעלי זכויות כל רלבנטיות לקביעת ההקצאות בטבלת האיזון. עוד נטען כי למעט חברת ג'אפר, אשר בבעלותה שטח מגרש גדול, לא יכולה לקום כל ציפיה של קבוצות יחידים לקבלת הקצאה של מגרש יחיד ו/או בנין יחיד.

דיון הכרעה - כפי שקבעה הוועדה המחוזית לא יכולה לקום ציפייה של בעלי הזכויות הבודדים, אשר התקבצו באופן סובייקטיבי - אישי לקבוצה אחת, לקבל מגרש עצמאי ועל כן, אין לי אלא לקבוע כי לא מצאתי כל פגם או חוסר סבירות בהחלטת הוועדה המחוזית בנדון המחייבת התערבות.
לצד האמור, ומבלי שיש בכך כדי לחייב את הוועדה המחוזית, מן הראוי כי בקשת העותרים בנדון תחזור ותיבחן על ידי הוועדה המחוזית, בהינתן קביעותי ביחס לעתירה של חברת ג'אפר. רוצה לומר, כי ככל שבעניין ג'אפר תחליט הוועדה המחוזית להקצות לחברת ג'אפר מגרש חלופי, אזי מן הראוי לשקול הקצאת מגרש חלופי לעותרים כקבוצה אחת, אשר יתן מענה לבקשתם, ובלבד שלא יהא בכך כדי לפגוע בזכויות צדדים שלישיים נעדרים. אין בנדון כדי להביע עמדה או כדי לקבוע מסמרות.

תלות בלתי סבירה בין התכניות רש/1084 לבין רש/1010
לטענת העותרים התוכניות מלמדות על כי תכנית רש/1084 תלויה וכרוכה בתכנית רש/1010 ובשלבי ביצועה. לטענתם, אין זה מן הראוי לקשור בין שתי התכניות. כשלטענתם, קשירת התכניות המגבילה את מספר היחידות בשלבים הראשונים, עלולה להביא למצב בו בעלי זכויות בתכנית רש/1010 יממשו את זכויות הבניה שלהם קודם למימוש הזכויות בתכנית רש/1084, מאחר ולטענתם קבלת היתרי בניה בתכנית רש/1010 הינה קלה ומהירה יותר. בהינתן האמור טענו כי יש לבצע הפרדה בין התכניות.
עניין זה נדון במסגרת סעיף 25.3 להחלטת הוועדה המחוזית שקבעה כי מתווה זה יאפשר גמישות רבה יותר בקידום ביצוע התכנית ואף יהווה תמריץ משמעותי עבור בעלי הזכויות למימוש הבניה.
המדובר בעניין שבמהותו תכנוני מקצועי ולא מצאתי כל בסיס משפטי להתערב בו.

טענות בנושאי שמאות
הסוגיות הבאות נוגעות באופן מובהק לסוגיות שבשמאות ועניינן דרישות העותרים להביא לשינוי בטבלאות ההקצאה והאיזון, במשמע הגדלת שיעור ההשבחה, לו הם טוענים מכוח התכניות, אשר עלול להביא לפגיעה בצדדים שלישיים אשר לא צורפו לעתירה וכי רק מטעם זה, כמפורט לעיל יש לדחות הטענה. ואולם, גם לגופו של עניין דין הטענות בנדון להידחות. כך:

אופן התחשבות בקרקע מסוג מטרוקה - טענת העותרים בנדון, כי היה נכון לקבוע מקדם שונה על פי סוגי הקרקע ובפרט כאשר מדובר בקרקע מסוג מטרוקה, דינה להידחות.
ראשית, העניין זה קיבל התייחסות בהוראות התכנית, ראו סעיף 25.5 להחלטת הוועדה המחוזית ולפיה: "מאומצת חוות דעת שמאי התכנית כי יש להפחית את שווין של חלקות אלה ב- 25% נוכח צורתן שהיא מוארכת וצרה".
שנית, המדובר בהחלטה סבירה מנומקת ומקצועית בנושא שמאות שאינה נגועה בחוסר סבירות אשר תצדיק התערבות בית המשפט.

אבחנה עקב תכונות משפטיות של המקרקעין - טענת העותרים כי היה מקום לערוך הבדלה בשווי החלקות במצב הנכנס עקב תכונות משפטיות של המקרקעין ובמיוחד אבחנה בין חלקות הבעלים הפרטיים לבין חלקות בבעלות רמ"י, אף היא דינה להידחות.
טענה זו נדחתה על ידי הוועדה המחוזית (סעיף 25.6 להחלטה) ולא מצאתי כל בסיס משפטי להתערב בה. הערכת השווי של זכויות הבעלות בקרקע נעשית על פי הבעלים הרשומים ושווי שוק. טיב הזכויות בין רמ"י וקק"ל לבין חוכרים הינו נושא משפטי בעל היבטים חוזיים ו/או קניינים אשר אינו עניין לטבלאות האיזון לענות בו.
החלטת הוועדה המחוזית בנדון סבירה ועניינית ואין בידי להתערב בה.

שקלול הגורמים הפיזיים ביחס לחלקות חקלאיות - טענת העותרים, כי לא נשקלו כל הגורמים הפיזיים בקביעת השווי הנכנס לגבי החלקות החקלאיות , בדין נדחתה. עניין זה נבחן על ידי הוועדה המחוזית אשר בהמלצת השמאי היועץ דחתה ההתנגדות כשהיא קובעת, על בסיס המלצת השמאי היועץ, כי אין כל הבדל בי ן חלקות חקלאיות שונות שכן השווי נובע מהפוטנציאל לתכנון מפורט של חטיבת הקרקע בשלמותה.

מקדם ההפחתה במגרשים 160- 161 – טענות העותרים כי יש לבטל את מקדם ההפחתה שנקבע ביחס למגרשים 160- 161 דינן להידחות . גם כאן נבחן העניין על ידי הוועדה המחוזית אשר הבהירה בהחלטתה ( סעיף 25.8 להחלטה) כי מקדם ההפחתה נקבע נוכח גודל יחידות הדירות שם, אשר הועמד על 60 מ"ר, בין אם יועמדו הדירות לשימוש כמעונות סטודנטים ובין אם להשכרה פרטית. המדובר בקביעה שמאית מקצועית שאין להתערב בה.

הטענה בעניין שגיאה בתחשיב לגבי מגרש 120 –אף היא דינה להידחות. עניין זה נדון במסגרת סעיף 25.9 להחלטת הוועדה המחוזית המעוגנת בתחשיב שמאות שאין להתערב בו.

המקדמים המופעלים על מגרשי המגורים – טענת העותרים בנדון היתה כי מקדמי ההתאמה שהופעלו ביחס למגרשים בעלי צפיפות גבוהה אינם סבירים. בדומה למפורט לעיל, דין טענה זו להידחות. טענה זו נדונה במסגרת סעיף 25.10 להחלטת הוועדה אשר עמדה על השיקולים השמאיים המגוונים המשפיעים על קביעת שווי מרכיב הקרקע, קביעות שאין בידי לקבוע כי נעדרות סבירות.

החלוקה הקיימת בין תכנית רש/ 1084 ורש/1010 סותרת את מסמך השמאי 2012 – טענת העותרים בנדון נדחתה במסגרת סעיף 25.11. להחלטת הוועדה אשר חזרה והבהירה כי אישרה את חלוקת הזכויות בין שני המתחמים משיקולים תכנוניים ושמאיים.

אופן ההתיחסות למגרשים למבני ציבור – טענו העותרים בנדון כי מן הראוי לתקן את טבלת ההקצאות באופן שיביא לידי ביטוי את השתתפות של הרשות המקומית, לה מוקצים מבני ציבור, באיזון. גם עניין זה נבחן ונדחה על ידי הוועדה המחוזית במסגרת סעיף 25.12 להחלטתה. כשנימוקיה מעוגנים בתחום השמאות.

ההתייחסות לאזור תעסוקה ותחבורה לרבות התניות התחבורתיות לפיתוח – בעניין זה נטען כי אין בטבלת האיזון התיחסות להתניות תחבורתיות לפיתוח וכי לא ניתנה התיחסות לאזור תחבורה ותעסוקה. המדובר בטענות שעיקרן בשמאות אשר אין בידי להתערב בהן בהינתן החלטת הוועדה המחוזית (בסעיפים 25.14 ו- 25.15) להחלטתה הקובעת כי העניין קיבל התייחסות שמאית.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל:
עתירות קבוצת התשתיות ( עת"מ 31570-05-17 ו עת"מ 52499-02-17) נדחות, בסייג אחד ולפיו, תכנון המנהרה וניהולה יעשה תוך התיחסות למסקנות סקר הסיכונים ובתיאום עם בעלי התשתיות ומשרד התשתיות הלאומיות.
נושא רוחב רצועת קווי התשתיות קיבל מענה לעיל. התכנית מתעדת את קווי תש"ן בלבד. ככל שבכוונת הוועדה המחוזית לקבע תוואי רצועה אחד של 10 מ' לשלושת קווי התשתיות, דהיינו גם עבור הקו של קצ"א, עליה לחזור ולבחון הדבר בהינתן תסקיר סיכונים שיידרש גם לכך ובהינתן הסוגיות המשפטיות שעניינן זכויות קצ"א בקרקע.

עתירת קבוצת השכנים (עת"מ 9744-04-17 עת"מ 15028-04-17) נ דחות, בסייג אחד והוא הנוגע לעתירת בן ארי – ולפיה נדרשת הוועדה המחוזית, על מנת להבטיח שקיפות, וככל שלא נעשה הדבר, בהכנת פרוגרמה אשר תכלול את תחשיב השצ"פ ביחס לשתי התכניות ובפרט ביחס לשתי השכונות הגובלות, מושא הדיון. הכנת פרוגרמה שכזו יהא בה כדי להעלות על הכתב ולתעד את דיות השצ"פים. פרוגרמה זו ת עמוד לעיון העותרים בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

עתירת קבוצת בעלי הזכויות במקרקעין (עת"מ 64495-03-17, עת"מ 56924-03-17, עת"מ 66779-03-17, עת"מ 36947-02-17) נדח ות בסייגים הבאים:
בעתירת חברת ג'אפר (עת"מ 64495-03-17), - עת נכונה חברת ג'אפר לקבל זכויות בחלק ממגרש 150 (לאחר פיצול), ובהינתן הסכמת חברת ג'אפר לקבלת זכויות במושע עם רמ"י, שעל פי התכנית קיבל זכויות במגרש זה, ובהעדר כל הנמקה עניינית לסירוב להקצות לחברת ג'אפר מגרש זה המצוי "קרוב" למגרש המקור, נדרשת הוועדה המחוזית לחזור ולבחון עניין זה פעם נוספת.
כמו כן, אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית אשר תחזור ותבחן סוגיה זו לעומק בהתאם להנחיות לעיל.

בעתירת אמבר ומוגרבי ( עת"מ 36947-02-17) מבלי לחייב הוועדה המחוזית לעשות כן מתבקשת היא, כמפורט בסעיף 59 לעיל, לבחון אפשרות של הקצאת מגרש ו/או בניין חלופי לקבוצת אמבר ומוגרבי, ובלבד שאין בדבר כדי לפגוע בבעלי זכויות פרטיים אחרים.

בהינתן העובדה, כי התנגדויות מושא העתירות, בחלקן הביאו לתיקונים בתכניות ובחלקן עוררו מודעות חשובה אצל הוועדה המחוזית לא ראיתי לנכון ליתן צו להוצאות.

ניתנה היום, ט"ו סיוון תש"פ, 07 יוני 2020, בהעדר הצדדים.

רחל ברקאי, שופטת