הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי 1

העותרים

  1. נילי וינברג
  2. ד"ר משה וינברג

ע"י ב"כ עו"ד חמדה אבשלום
משרד עוה"ד משה וינברג ושות'

נגד

המשיבים

1. ועדת הערר לתכנון ובניה
ע"י ב"כ עו"ד הילה גורדון – פמת"א אזרחי

2. רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל
ע"י ב"כ עו"ד יודפת כהן

3. שמואל וילוזני
4. איריס וילוזני
ע"י ב"כ עו"ד קוקיא

פסק דין

עניינה של עתירה זו נוגעת להחלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן:" הוועדה") ולפיה, נדחה ערר העותרים לאחר שנקבע כי המדובר בבקשת היתר בהתאם לתכנית ועל כן אין לעותרים זכות ערר לוועדה, כמו גם נדחה הערר לגופו של עניין.

הערר הוגש על החלטת המשיבה 2, רשות הרישוי המקומית לתכנון ולבניה תל אביב , מיום 1.8.2019 לאשר בכפוף לתנאים את בקשה מס' 20190246 לקבלת היתר בניה שהוגשה ביום 7.2.19 על ידי המשיבים 3-4 לגבי מקרקעין המצויים בגוש 6627 חלקה 267 (להלן: " המגרש"), ברחוב אוגרית 27א, תל אביב.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת
העותרים והמשיבים 3-4 הם שכנים באותו מגרש המחולק לשני תתי חלקות כשהבתים בנויים בקיר משותף חלקי. העותרים הם בעלי זכויות בבית ברח' אוגרית 27 והמשיבים בעלי זכויות בבית ברח' אוגרית 27א'.

על המגרש חלה תכנית מפורטת 256 שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.1952 (להלן: "תכנית 256").

קו הגבול הפנימי במגרש (בין שתי תתי החלקות) מוסדר בתכנית 256 על ידי הוראת בינוי ספציפית שבאה כהערה תחת הטבלה בסעיף 15 לתכנית וקובעת: "הערות: השימושים ויתר התקנות מתאימות לתקנות תכנית עיר "ל". על כל מגרש באזור מגורים א/2 תבנינה לא יותר משתי דירות, הבניה תהיה בקירות משותפים."

בנוסף, חלה על המגרש תכנית 1837, שינוי מס' 1 לשנת 1974 של תכנית מפורטת 256, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 1.12.1977. מטרת התכנית לקבוע חלוקה של כל המגרשים הכלולים באזור מגורים א2 עם יחידת דיור אחת לכל מגרש, בשטח תכנית מפורטת 256, על שינוייה. תכנית זו חוזרת על הוראות הבינוי לפיה: "הבניה תיהיה בקירות משותפים בהתאם להוראות התכנית הראשית."

בית העותרים, בן שתי קומות, מצוי בחלקו הדרומי של המגרש. הקיר הצפוני של בית העותרים הוא קו הגבול עם תת החלקה הסמוכה, קו החלוקה בין המגרשים, כאשר בקו זה בנוי ביתם של המשיבים 3-4, בקיר משותף חלקי. במילים אחרות, חלק מן הקיר הצפוני של ביתם של העותרים משמש כקיר משותף לחלק מהקיר הדרומי של בית המשיבים 3-4.

לציין, כי בבית העותרים בקיר הצפוני הצמוד לקו הגבול הפנימי בין שני המגרשים, בחלק שאינו צמוד כקיר משותף לבית המשיבים 3-4, נפתחו על ידי העותרים מספר חלונות, על פי היתרים שקיבלו בעבר, בשתי הקומות.
על פניו, לא מובן הכיצד ניתן היתר שכזה כאשר מדובר בקו גבול האמור להוות קו חלוקה משותף.

המשיבים ביקשו להרחיב את ביתם והגישו בקשה להיתר בניה במסגרתו ביקשו לבצע בניה בקומת קרקע ב שטח שמצפון לקיר ביתם של העותרים וכן בקומה א' מעל השטח שיבנה, בשטח קטן יותר המרוחק יותר מקיר ביתם הצפוני של העותרים. הבניה המבוקשת איננה צמודה לקו הגבול, היינו לקיר המשותף (הקיר הצפוני של בית העותרים) כי אם במרחק של קו אווירי של כ- 2.5 מ' בקומת הקרקע ו3.5 בקומה א'. לציין כי על פי התכנית הבניה המבוקשת אמורה להתבצע אל מול החזית הצפונית של בית העותרים, חזית בה מצויים חלונות, על אף שמדובר בקו גבול בין החלקות שהבניה שם אמורה לכאורה להיות בקיר משותף.

העותרים הגישו התנגדות להיתר הבניה המבוקש בשורה של טענות, בין השאר כי בקשת ההיתר איננה תואמת תכנית מאחר והבניה אינה נעשית בקיר משותף וכן בשורה של טענות מטרד, כשלטענתם על פי התכנית תתבצע בפניה אל מול חלונות ביתם המצויים על קו הגבול (הקיר הצפוני). בהתאם, נטען לפגיעה קניינית וירידה בערך הנכס.

המשיבה 2 דחתה ההתנגדות ובהחלטתה מיום 1.8.2019 אשרה את הבקשה בכפוף לשורה של תנאים. במסגרת ההחלטה נקבע, כי הרחבת הבית מוצעת בהתאם לתכנית 256 ותכנית 1837 והמוצע מתוכנן במסגרת קווי הבניין, ללא הקלות. בהתאם, נקבע כי כל עוד התכנית המוצעת עומדת בזכויות הבניה המותרות על פי תב"ע, לא ניתן למנוע מהמבקשים לנצל את הזכויות המותרות להם. עוד נקבע , כי הבניה המבוקשת אינה מהווה פגיעה מהותית באור ו/או באוויר.

על החלטה זו הגישו העותרים, ביום 11.8.2019, ערר לפני ועדת הערר לתכנון ולבניה תל אביב.
ביום 18.11.2019 התקיים דיון בפני ועדת הערר במסגרתו החליטה הוועדה לדחות את הערר תוך קביעה כי: "החלטת רשות הרישוי לאשר בקשה התואמת את הוראות התכניות החלות ולדחות את טענת העוררים, אינה החלטה המקימה זכות ערר....."

וכי : "הפרשנות הנכונה להוראות התכנית היא כזו שדי בכך שחלק מסוים מהקיר יהיה משותף, אך אין חובה שכולו יהיה משותף..."

סמוך לאחר מכן הוגשה עתירה זו לבית המשפט ולצידה בקשה למתן צו ביניים. הבקשה לצו ביניים נדחתה בהחלטה מיום 29.12.2019 וכן בקשה לעיון חוזר. בר"מ שהוגשה על החלטה זו לבית המשפט העליון, נדחתה אף היא.

זמן מה לאחר מכן, פנו העותרים, במסגרת עתירה זו, בבקשה לתיקון העתירה, ב אופן שיותר להם לצאת כנגד החלטת ועדת הערר גם מטעמים של חשדות למשוא פנים בהתנהלות יו"ר ועדת הערר, כך לטענתם. הבקשה נדחתה בהחלטה מיום 17.6.20.
בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון בנדון נדחתה בהחלטה מיום 12.7.20.

טענות העותרת
טוענים העותרים כי משאין חולק כי המשיבים מבקשים לבנות במרחק של כ- 2.43 מ' בלבד מהקיר הצפוני שלהם ובמקביל אליו, (קיר קו הגבול בין החלקות), בו נפתחו חלונות, הרי שמדובר בבניה בניגוד לתכנית 256 מאחר וזו מחייבת כי הבניה תיעשה בקירות משותפים. לטענתם, כי מקום בו מבקשים המשיבים 3-4 לקדם בניה שלא בקיר משותף, כי אם במרחק מהקיר המשותף מהווה הדבר התעלמות מהוראות התכנית כמו גם סטייה מתכנית . לטענתם, מקום שבו מדובר בבקשה הנוגדת תכנית לא היתה למשיבה 2 כל סמכות לדון בבקשת ההיתר וכי זכות הערר שלהם לוועדת הערר בדין הינה .

לעמדתם, מקום בו התכנית קובעת מפורשות כי הבניה תיהיה בקירות משותפים אין להתיר בניה במרחק מהקיר המשותף. לטענתם, על התכנית להתיר במפורש שימוש מסוים על מנת שזה יהיה מותר. וכי מקום שהדבר אינו מותר מפורשות, וקיימת דרישה כי הבניה תיהיה בקירות משותפים, יש לפרש הוראה זו כמחייבת בניה לאורך כל הקיר המשותף, בבחינת "מה שאין בתכנית אינו מותר".

העותרים חזרו על טענות המטרד בהינתן חסימת אור ואוויר. וכן תקפו העובדה כי רשות מקרקעי ישראל, בהיותה הבעלים של הקרקע, לא נתנה הסכמתה לבניה האמורה.

טענות המשיבים
המשיבים ביקשו לדחות את טענות העותרים והאריכו מילים אודות התנכלות ממושכת של העותרים במשיבים שבאה לידי בהליכים משפטיים מרובים בהם נוקטים העותרים על מנת להתיש את המשיבים 3-4 הנחשפים גם להוצאות משפטיות כבדות.

לגופו של עניין נטען, כי מדובר בבקשת היתר על פי תכנית ועל כן בדין ניתן ההיתר ו בהתאם, אין למשיבים זכות ערר לוועדת הערר מאחר וסמכותה מוגבלת אך לנסיבות בהן נדחית התנגדות לפי סעיף 149 (א) לחוק התכנון והבניה, שעניינו בהתנגדות המוגשת בעקבות פרסום הקלה או שימוש חורג. וזאת בהתאם להוראת סעיף 152 לחוק המסדירה את סמכות הערר לוועדת הערר. נטען כי במקרה זה לא נדחתה ההתנגדות לפי סעיף 149 (א) מאחר והמשיבים לא ביקשו הקלה ולכן לא קמה זכות ערר.

עוד נטען לסבירות ההחלטה בהינתן בניה חלקית בקיר משותף ובהינתן היתרים שניתננו לעותרים בעבר לפתוח חלונות בקיר המצוי על קו הגבול.

נטען, להעדר פגיעה באור שמש ואויר המצדיקה סירוב לבקשת ההיתר וכי המרחק בין קירות הבתים וצמחייה עבותה של עצים מבטיחה את הפרטיות של כל אחד מהשכנים.

דיון והכרעה
אקצר ואומר, כי לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים נחה דעתי כי דין הערעור להידחות.
יש אך להצר על התנהלות פוגענית זו של העותרים, אשר נוקטים בכל אמצעי כדי למרר את חיי המשיבים 3-4 ולטרפד ניסיונם לרווח את בית המגורים שלהם.
העותר 2 עורך דין ידוע הבקי בדיני מקרקעין מנצל כל דרך כדי להטיל מורא על המשיבים 3-4 עד כי נדמה שמבקש הוא להתיש אותם במלחמות סרק כדי לסלקם מביתם ולהפיק טובת הנאה מכך.

המסגרת הנורמטיבית המנחה בית משפט מנהלי היא כי בית המשפט לא יתערב בהחלטה של רשות מינהלית שנתקבלה בסמכות אל אם נמצאו בה חוסר סבירות ו/או חריגה מסמכות (ראו עע"מ 2605/18 עירית חיפה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (28.7.2019)).

לאחר שבחנתי לעומק את טענות הצדדים סבורה אני כי לא נפל כל פגם או חוסר סבירות בהחלטת הוועדה עת קבעה, כי היתר הבניה ניתן על פי תכנית. לפיכך, משלא נתבקשו הקלות בניה, ומשנקבע כי אין המדובר בסטייה מתכנית לא קמה זכות ערר לעותרים ועל כן בדין נדחה הערר. (ראו סעיף 149 (א) לחוק התכנון והבניה שעניינו בהתנגדות המוגשת בעקבות פרסום הקלה או שימוש חורג). קביעה זו יש בה, לכשעצמה , לסתום הגולל על עתירה זו. (ראו עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.2012) ).

היתר על פי תכנית - הפרשנות אשר ניתנה על ידי ועדת הערר להערה שבתכנית 256, לפיה הבנייה על המגרש תעשה בקירות משותפים, בין שתי יחידות הדיור, מתיישבת עם תכלית ההוראה ותואמת המציאות בשטח ועל כן, קביעתה של ועדת הערר כי הדרישה לבניה בקירות משותפים איננה מחייבת בניה לאורך כל הקיר המשותף או אורכו של קו הגבול, אלא די שיהיה משותף בחלקו, היא קביעה סבירה והולמת אשר לא מצאתי כל בסיס משפטי להתערב בה. יש להניח, כי בהתאם לרציונל זה ניתן היתר לעותרים לפתוח חלונות בקיר הצפוני של ביתם, לאורך קו הגבול.

העותרים הביאו בפני פסיקה רבה הקובעת בתמצית כי על תכנית להתיר במפורש שימוש מסוים על מנת שזה יהיה מותר וכי כל שאינו מותר מפורשות הוא אסור. מדברים אלו ביקשו להסיק כי כל עוד התכנית אינה קובעת כי ניתן לבצע בניה באופן חלקי על הקיר המשותף, אזי אין להתיר מצב בו תיהיה רק בניה חלקית על קו הגבול, הוא הקיר המשותף.

אכן, זו ההלכה המחייבת ואולם, אין במקרה דנן את הפרשנות שמבקשים העותרים לתת להוראת תכנית 256 הנדונה. יש לפרש ההערה בתכנית 256 באופן העולה בקנה אחד עם לשונה כמו גם עם ההיתרים אשר ניתנו בעבר מכוחה.
התכנית קובעת כי "הבניה תיהיה בקירות משותפים בהתאם להוראות התכנית הראשית." אך לא מחייבת כי הבניה על הקיר המשותף תהיה לכל אורכו של הקיר. ראייה לפרשנות זו ניתן למצוא בעצם העובדה כי ניתנו לעותרים היתרים בעבר לפתוח חלונות בקו הגבול הפנימי בין החלקות.
בהינתן האמור, הפרשנות שנתנה ועדת הערר ולפיה, ג ם קיר משותף חלקי עונה על הוראת תכנית 256 הינה פרשנות סבירה שלא ראיתי לנכון להתערב בה.

כפי שציינתי לעיל, העותרים פתחו חלונות בקיר הצפוני של ביתם, המהווה את קו הגבול שבין שתי החלקות. מצב עובדתי זה אינו מאפשר כיום בנייה בצמוד לקיר זה – הוא לכאורה הקיר המשותף ועל כן אין על העותרים להלין בנדון.
עוד לציין כי במהלך הדיון בפני ביקשתי להבין את חפצם של העותרים שמא בפיהם פתרון הגיוני לדרישתם לבניה לאורך הקיר המשותף, ואולי יסכימו לסגירת חלונות ביתם בקיר הצפוני, הוא הקיר המשותף. העותרים, באמצעות באת כוחם, התנגדו להצעה זו ול א נמצא כי בפיהם הסכמה אחרת כלשהיא. התנגדותם להיתר הבניה היתה נחרצת וחסרת פשרות ו בכך, גילו דעתם כי אין ברצונם בפתרון כשלהו כי אם בסיכול מוחלט של בקשת היתר הבניה שהוגשה על ידי שכניהם, הם המשיבים 4-3.

מעבר לנדרש, גם לא מצאתי כל עילה להתערב בקביעת ועדת הערר ולפיה, אין בתכנית כדי לפגוע באיכות חיי העותרים המצדיקה דחיית הבקשה למימוש זכויות הבניה. המרחק בין קירות הבתים תואם תכנית וסביר המאפשר שמירה על פרטיות כל אחד מהצדדים.
אשר להסכמת רשות מקרקעי ישראל לתוכנית שהוגשה הרי שזו ניתנה.
בהינתן האמור, יש לקבוע בענייננו כי מדובר בהחלטת ועדת הערר אשר ניתנה לאחר ששמעה את טענות הצדדים ושקלה את כל השיקולים הרלוונטיים, על סמך שיקול דעתה התכנוני, והגיעה לתוצאה מאוזנת וסבירה שאין בה כל דופי המצדיק התערבות ערכאה מנהלית זו.

סוף דבר
העתירה נדחית.
העותרים יישאו בהוצאות המשיבים 4-3 בסך של 30,000 ₪.
וכן בהוצאות המשיבות 1-2 בסך של 10,000 ₪ אשר יחולק ביניהם בחלקים שווים.

ניתן היום, י"ד חשוון תשפ"א, 01 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.