בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי 12

המערערת

עירית רמת השרון
ע"י ב"כ עו"ד ג יא זוהר

נגד

המשיבים

1. רוני אלבק
2. גדעון יוספיאן
3. מוריס גורקן
4. שמואל לוי

ע"י ב"כ עו"ד אהוד פורת

פסק דין

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה (להלן: "ועדת הערר" ו/או " הוועדה"), שניתנה ביום 30.7.19, שעניינה ערר שהוגש ביחס לנכס מקרקעין הידוע כגוש 6414 חלקה 138 בתחומה של העיר רמת הש רון. (להלן: "הנכס" ו/או " מקרקעין")
המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, מבקשת את התערבות בית המשפט כי יורה על ביטול החלטת ועדת הערר, ובהתאם, יקבע כי לא עומדת למשיבים הזכאות לקבלת פטור מהיטל השבחה כקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: " התוספת השלישית לחוק" ו/או " החוק", בהתאמה.)

העובדות שבפני
המשיבים בעלי זכויות במקרקעין פנו בבקשה לקבלת היתר בניה על המקרקעין.

ביום 2.2.2012 הוציאה המערערת שומות היטל השבחה על המקרקעין. ביום 13.11.2012, עוד בטרם ניתן היתר הבניה, הגישו המשיבים, יחד עם 7 אחרים, בקשה לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה, מכוח סעיף 19(ג)(1) ל תוספת השלישית לחוק, וציינו כי בקשתם לפטור נובעת מתכנית רש/446 .

שומות ההשבחה אשר נמסרו למשיבים מתייחסות להשבחה עקב אישורן למתן תוקף של תכנית רש/446 מיום 2.4.2001, רש/מק/998 מיום 9.5.2007 ורש/446/א מיום 2.4.2008. נטען, כי קודם להוצאת שומות אלו, במהלך השנים 2005-2008, ובטרם תחולתו של תיקון 84 לחוק והקמת ועדת ערר להיטל השבחה, הוצאה שורה של שומות השבחה לחלק מהמשיבים בגינן לא ננקט כל הליך.

הוועדה המקומית דחתה את בקשות הפטור, ובעיקר מהטעם שהבקשות הוגש ו באיחור משמעותי.

המשיבים יחד עם עוד 7 אחרים , הגישו ערר לוועדת הערר אשר בהחלטתה, מיום 26.6.2014, דחתה את הערר הן מטעם של שיהוי ואיחור בהגשת הבקשה לפטור והן מהטעם, כי המשיבים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין, נתון המהווה תנאי בסיסי לעצם הזכאות להגשת ערר.
(ראו החלטות בעניין המשיבים: ערר (ת"א) רה/85219/13 גדעון יוסיפיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, ערר 85224/13 אלבק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, ערר 85226/13 גורקן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, וערר 85228/13 לוי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון ).

בעקבות החלטה זו של ועדת הערר הגישו המשיבים , יחד עם 7 בעלי זכויות נוספים, ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי תל אביב, אשר עסק בסוגיות שנדונו בוועדת הערר.
בית המשפט המחוזי בפסק דין, מיום 15.7.15 , דחה את הערעור מהטעם של איחור בהגשת ה בקשה לפטור ומהטעם של אי הוכחת הזכויות במקרקעין. (ראו עמ"נ (ת"א) 877-09-14 גדעון יוסיפיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: " עניין יוסיפיאן")). מעבר לנדרש, הוסיף ונתן דעתו בית המשפט המחוזי לנושאים נוספים.

ארבעת המשיבים שבענייננו, לא הרימו ידיים והגישו בר" מ לבית המשפט העליון בשאלת המועד להגשת בקשת הפטור מכוח הוראת סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק.
בית המשפט העליון, בפסק דין מיום 25.1.2017, נתן רשות ערעור וקיבל את עמדת המ שיבים והורה על החזרת הדיון לוועדת הערר לשם בחינת טענות הצדדים בבקשת הפטור לגופה . (ראו בר"מ 5896/15 רוני אלבק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ( להלן: "בר"מ אלבק" )).
כשהוא קובע את הדברים הבאים:
"... הצדדים אינם חלוקים במישור הדיוני על האמור בפסק דינו של בית המשפט קמא. המחלוקת היא על מועד התחולה לגבי המבקשים. החלטנו... כי יש הצדקה להאריך את המועד, והדיון יוחזר לוועדת הערר לבחינת טענות הצדדים בבקשת הפטור לגופה. פסק הדין ברע"א 8907/13 שניתן ב- 3.9.15 נמצא בדיון נוסף בדנ"א 6298/15, הממתין להכרעה; תשומת לב ועדת הערר מופנית לכך."

יובהר: דנ"א 6298/15 עניינו - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' שלום ירושלים דיבון (להלן: " דנ"א דיבון"), העוסק באופן תחולת הפטור מהיטל השבחה לבעלים מרובים במקרקעין .

העניין הוחזר, כאמור, אל ועדת הערר לדיון בטענות לגופו של עניין, כאשר הפעם ניצבים בפני הוועדה רק המשיבים כאן.
ועדת הערר, אשר נדרשה לעניין בסיבוב שני, דחתה את טענות המערערת, אליהן אדרש להלן, וקבעה, כי המשיבים 1 ו-3 זכאים לפטור המבוקש בגין שלושת התכניות (תכנית רש/446, רש/מק/998 ורש/446/א ). וכי המשיבים 2 ו – 4 זכאים לפטור בגין תכנית רש/446 ורש/מק/998 בלבד, כאשר זכותם מותנית בכך שבחלקם במקרקעין לא היו קיימות זכויות לדירה בשטח של 140 מ"ר במצב שקדם לתוכניות אלה.
ביתר פירוט, דחתה ועדת הערר את טענות המערערת כדלקמן:
נדחתה בקשת המערערת לסלק הערר על הסף, בעניינו של מר לוי , מחמת שהשומה בעניינו קדמה לתיקון 84 לחוק. הוועדה קבעה, כי טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי ומבלי להכריע בשאלה אם מדובר בהלכה מחייבת אם לאו, הרי שדי בקביעתו המנחה אותה ראתה לנכון הוועדה לאמץ.
הוועדה דחתה את בקשת המערערת לסילוק העררים על הסף בעילה של אי צירוף מסמכים רלבנטיים – אי צירוף השומות שלגביהן מתבקש הפטור.
הוועדה ציינה כי אכן הכלל הוא צירוף השומה לבקשת הפטור ואולם, נקבע כי נוכח ההליכים המרובים ש התנהלו בנדון ובהינתן העובדה , כי העררים הוגשו על סירובה של הוועדה המקומית ליתן לעוררים פטור, ולא על גובה השומה, אין לסלק העררים. עוד ציינ ה הוועדה, כי שומת היטל ההשבחה מצויה גם בידי ה מערערת וככל שסברה המערערת, כי מדובר במסמך חיוני הרי שהיה עליה לצרפו ולהגישו בדיון.
נדחתה טענת בקשת המערערת לסילוק העררים על הסף עקב אי הוכחת מועד רכישת הזכויות במקרקעין.
לגבי יוסיפיאן (המשיב 2) נקבע, כי בטבלת האיזון והקצאה, אשר מהווה חלק ממסמכי תכנית רש/מק/998 , אשר אושרה על ידי ה מערערת ואשר תחילת תוקפה היא ביום 9.5.2007 , מופיעה זכות החכירה של יוסיפיאן על הבעלות של משפחות סלומון ובזק. בהינתן האמור ובהתבסס על העובדה, כי מעמדה של תכנית הוא כשל דין ראתה ועדת הערר לנכון להכיר ביוספיאן כבעל זכויות למועד אישור התכנית.
אשר ליתר המשיבים, קבעה ועדת הערר, כי הם הגישו את חוזי הרכישה ובהתאם קבעה כי יהיו זכאים לפטור בהתאם לתוכניות החלות על כל אחד מהם כמפורט לעיל.
ועדת הערר דחתה את טענת ה מערערת שלפיה בקשת הפטור מתייחסת לתכנית רש/446 בלבד וקבעה, כי יש לבחון את בקשת המשיבים לפטור בהתאם להודעות החיוב שקיבלו ולא ניתן לצמצם בקשתם לפטור על פי תכנית אחת.
נדחתה טענת המערערת, כי המשיבים לא ציינו בתצהיר אותו הגישו, בתמיכה לבקשת הפטור, כי הדירה שימשה למגורים במשך 4 שנים הקודמות, כבסיס לבקשת הפטור. ועדת הערר ציינה, כי אין חולק כי מדובר במגרש ריק ועל כן אין המשיבים יכולים להצהיר על דבר שהינו שקרי ובוודאי שהמערערת אינה יכולה לדרוש דרישה שכזו. הוועדה הבהירה, כי על פי הדין ידרשו ה משיבים להצהיר כי הם או בן משפחה קרוב יתגוררו בדירה (בעתיד – לכשתושלם הבניה), במשך 4 שנים, וככל שלא יעשה כן דחיית התשלום שתינתן לא תתגבש לכדי פטור.
נדחתה בקשת המערערת להוסיף טיעון חדש בפני ועדת הערר, לאחר שניתן פסק הדין בבית המשפט העליון, בדנ"א דיבון (רע"א 8907/13).
בית המשפט העליון בדנ"א דיבון קבע , כי גם במצב של ריבוי מחזיקים במקרקעין זכאי כל אחד מהם לפטור מכוח הוראת סעיף 19 (ג)(1) ל תוספת השלישית לחוק, וזאת בכפוף למילוי התנאים הנקובים בו. בית המשפט העליון בדנ"א דיבון הותיר על כנה את ההכרעה שניתנה במסגרת הערעור האזרחי בבית המשפט העליון באותה פרשה.
לאחר ההכרעה בדנ"א דיבון פנתה המערערת אל ועדת הערר וביקשה להתיר לה להגיש טיעונים משלימים בטענה, כי העוררים פועלים כקבוצת רכישה .
ועדת הערר דחתה הבקשה בנדון כשהיא מקבלת את עמדת ה משיבים, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה ובטענה שהיא אף שגויה עובדתית מאחר ובמועד בו רכשו המשיבים את הזכויות לא דובר כלל על קבוצות רכישה, וכי המקרקעין נרכשו במועדים שונים ובהפרש של מספר שנים זה מזה.
הוועדה הוסיפה ודחתה את טענת המערערת, כי העוררים אינם עומדים בתבחין הסוציאלי שהוא תנאי למתן ההיתר, בקבעה כי זה מכבר נדחתה הגישה כי מצבו הכלכלי של הנישום, הוא הרלוונטי לצורך קבלת הפטור וכי נדחתה הגישה, כי בעלות בדירה נוספת של נישום שוללת הזכות לפטור.
שטח הדירה – נדחתה טענת ה מערערת כי בכתב הערר לא צוין במדויק מה שטח הדירה שלגביו מבוקש הפטור. ועדת הערר קבעה , כי ה משיבים ציינו הדברים במסגרת מכתב שהפנו אל המערערת, ביום 13.11.12, ובכל מקרה בידי הוועדה המקומית מצוי ה בקשת ההיתר וככל שביקשה הוועדה לקבל הבהרות לגבי שטח הדירות היה עליה לבקשם ולא לנקוט בגישה שכל כולה לדחות את בקשת העותרים על הסף.

טענות המערערת
המערערת לא שבעה נחת מהחלטת ועדת הערר ובמסגרת הערעור שבפני טענה המערערת לשורה של משגים אשר, לטענתה, נפלו בהחלטת ועדת הערר בתמצית כדלקמן:
לטענתה, שגתה וועדת הערר כשהתעלמה מהוראות בית המשפט העליון בבר"מ אלבק ומהצורך לדון בטענה, כי המשיבים הינם חלק מקבוצת רכישה, קבוצת רוכשים, קבוצת יזמים, וזאת לאחר שינתן פסק הדין בדנ"א דיבון.
כי שגתה ועדת הערר שעה שדנה בחוסר סמכות בעררו של המשיב 4 (מר לוי) לגבי שומות היטל השבחה, של טענתה, לא חל עליהן תיקון 84 לחוק, כלל ואשר כלל אינו כלול בשומה עליה התבסס הערר ו בהתאם החלטת ועדת הערר.
כי שגתה ועדת הערר כאשר קיבלה את טענות המשיבים, מבלי שעמדו בנטל ה ראיה וההוכחה המוטל עליהם בהליך זה ובמיוחד, אי צירוף השומות הרלבנטיות מושא הדיון ואי צירוף הוכחת זכויות במקרקעין, לגבי המשיב 2 (מר יוסיפיאן).
כי שגתה ועדת הערר כאשר העניקה למשיבים את הפטור מכוח הוראות סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק.
כי שגתה ועדת הערר עת קבעה, כי בנוגע לפרטי הפטור ושטחי הפטור של המשיבים 1 ו- 3 לא היה צורך בפירוטם על ידי המשיבים ו כי ממילא שגתה ועדת הערר משלא דנה בטענות בדבר אופן חישוב שטח הדירה לצרכי הפטור.

טענות המשיבים
מנגד טענו המשיבים, כי יש לדחות הערעור, כשלטענתם כל כולו טורדני .
פירוט טענות הצדדים יובאו תחת פרק הדיון, בו תינתן התייחסות לכל טענה וטענה בנפרד כמפורט להלן:

דיון והכרעה
ותחילה למסגרת הוראת הפטור הנקובה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, הקובעת כדלקמן:
"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו אן למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; על כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור, ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת."

יישום החלטת בית המשפט העליון בבר"מ אלבק –
המערערת טענה, כי קביעת בית המשפט העליון בבר"מ אלבק חייב את ועדת הערר לדון בערר בהתייחס לפסק הדין אשר יינתן בדנ"א דיבון, משמע, לטענתה היה על הוועדה להמתין עם שמיעת הערר עד לאחר שינתן פסק הדין בדנ"א דיבון.
לטענתה, ועדת הערר דחתה בקשותיה לעכב הדיון וקידמה הדיון בו, ולאחר שניתן פסק הדין בדנ"א דיבון, ביום 29.6.17, ועוד בטרם מתן החלטת הוועדה, מנעה ממנה ועדת הערר להוסיף טיעונים בנוגע להכרעת בית המשפט העליון בדנ"א דיבון.

וכך קבעה ועדת הערר בהחלטתה:
"איננו סבורים כי יש מקום לאפשר לוועדה המקומית להעלות ראשונה טענה כי העוררים הינם קבוצת רכישה בשלב שלאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בדיון הנוסף בעניין דיבון, אך משום שבית המשפט קבע כי אין בפסק דינו משום הכרעה בעניין קבוצת רכישה."

בהינתן האמור, טענה המערערת, כי סטתה ועדת הערר מההנחיה שניתנה לה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין אלבק ועל כן יש לבטל קביעותיה ולהחזיר הדיון לוועדת הערר על מנת שהיא תוכל להציג טיעוניה.
בפועל ביקשה המערערת להעלות, לראשונה, טענה כי יש לראות במשיבים כ"קבוצת רכישה" וכי יש לבחון בקשתם בהתאם ולא לראות בהם כריבוי יחידים במקרקעין לשם מתן הפטור. כאמור, ועדת הערר דחתה בקשה זו מהטעם כי מדובר בהרחבת חזית ובטענה שהיא שגויה עובדתית, מאחר ולדידה אין המדובר בקבוצת רכישה.
המערערת מוסיפה ומלינה על קביעה זו וטוענת, כי ועדת הערר פעלה בניגוד להנחיית בית המשפט העליון וכי אין המדובר בהרחבת חזית כי אם בטענה נגזרת וכי ההבחנה מתבקשת
בעקבות פסק הדין אשר ניתן בדנ"א דיבון וכי בשונה מהסמכות הנתונה לבית המשפט, נתונה לוועדת הערר סמכות רחבה לדון ולהחליט באופן שיטיב להגשים את תכלית ההסדר בדבר היטל השבחה.
בהתאם, נטען כי סדרי הדין ודיני הראיות להם כפופה ועדת הערר הינם גמישים ומקלים יותר מאלו הנהוגים בבתי המשפט ועל כן היה זה מחובתה של וע דת הערר לאפשר לה להשלים טיעוניה בטרם מתן ההחלטה, גם אם היה בכך משום הרחבת חזית.
לגופו של עניין טענה ה מערערת, כי יש לראות במשיבים כמי שעונים על ההגדרה של קבוצת רכישה אשר אינם זכאים לפטור, מכוח הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק. לטענתה, אופן התאגדות חברי הקבוצה כגוף אחד והעובדה כי הם כפופים להסכמים, הופך את חברי הקבוצה הלכה למעשה ליחידה כלכלית אחת.
לטענתה, על אף שהמשיבים רכשו זכויות בעלות באופן פורמלי, הם אינם מחזיקים במקרקעין ועל כן אינם זכאים לפטור ולכל היותר הם זכאים לפטור אחד ויחיד בהיותם יחידה כלכלית אחת.
לטענת המערערת ככל שתיוותר החלטת ועדת הערר בעינה ולפיה כל חברי הקבוצה הינם מחזיקים במקרקעין ועל כן זכאים לפטור ביחס לדירה עתידית שתבנה על המקרקעין, הרי שבמקרה ובו תתבצע בניה רוויה הכוללת מספר רב של דירות מגורים לא ישולם היטל השבחה בגין אף אחת מהן, באופן המרוקן מתוכן את תכלית החקיקה וכוונת המחוקק.

מנגד, לא חלקו המשיבים על סמכותה הרחבה של ועדת הערר בכל הנוגע לדיני הראיות וסדרי הדין ואולם, לטענתה אין באמור כדי להתיר למערערת לפעול כעולה על דעתה ולדרוש כי יתאפשר לה להעלות טיעונים חדשים, בידיעה כי מדובר בהרחבת חזית.

לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים ראיתי לנכון לדחות טענות המערערת בנדון. כמפורט לעיל, בית המשפט העליון בבר"מ אלבק החזיר הדיון לוועדת הערר על מנת שתידרש לטענות הצדדים לגופו של עניין. באותה עת, כל העוסקים בתחום, היו מודעים לפסק הדין של בית המשפט העליון בע"א דיבון ועל כן, ראה לנכון בית המשפט העליון להוסיף ולהסב את תשומת ליבם של הנוגעים בדבר כי תלוי ועומד דנ"א דיבון וכי מן הראוי לתת לו הדעת, לכשיינתן.
ועדת הערר אכן המתינה עם מתן החלטתה עד לאחר שניתן פסק הדין בדנ"א דיבון. ואולם, ההלכה שנקבעה בע"א דיבון, לה היתה מודעת, זה מכבר, ועדת הערר , לא שונתה ובית המשפט העליון ציין, כי אין הוא מכריע בעניין "קבוצת רכישה". משמע, המערערת שהיתה מודעת לקיומו של טעון בהליך אחר, כי יש לראות ביחידים כ"קבוצת רכישה" ולהבדיל עניינם מנסיבות של ריבוי יחידים , יכ ולה היתה להרחיב טיעוניה בנדון עת הוחזר העניין לדיון בפני ועדת הערר.
המערערת לא הניחה כל בסיס עובדתי ו/או משפטי כי נשמרה לה הזכות להרחיב חזית ולהוסיף טיעון חדש, שלא נטען קודם לכן, בכפוף לתוצאת פסק הדי ן בדנ"א דיבון.
על כן, בדין נדחתה בקשת המערערת להוסיף טיעון שיש בו אך כדי להרחיב את זירת המחלוקת, על דרך של העלאת טענות שכלל לא הוכרעו בדנ"א דיבון, בבחינת ניסיון לבצע מקצה שיפורים על פי ראות עיניה, בעניין התלוי ועומד שנים ארוכות בפני ערכאות שיפוטיות.
המערערת היתה מודעת לפסק הדין שניתן בע"א דיבון ועל כן היה עליה לכלכל צעדיה מראש, דבר שלא עשתה. בדיעבד, נמצא כי החירות שלקחה לעצמה המערערת בנדון היתה בעוכריה.

מעבר לאמור, המערערת לא הניחה בפני טיעון משפטי המבסס סיכויי הצלחתה בטיעון אותו היא מבקשת לקדם, והכוונה טענתה כי יש לראות במשיבים כקבוצת רכישה.
ועדת הערר נתנה הדעת לכך ואף ציינה, כי בהינתן מועדי הרכישות השונים של הזכויות במקרקעין שביצעו המשיבים מבעלים שונים , אין לראות במשיבים כמי שגיבשו עצמם כקבוצת רכישה. בטיעוניה בפני לא השכילה המערערת להרים נטל הוכחה לכאורי זה.
מכל הטעמים לעיל, אין לי אלא לדחות טענות המערערת ביחס ליישום החלטת בית המשפט העליון בבר"מ אלבק בנדון .
ועדת הערר עשתה מלאכה כשורה, עת מנעה מהמערערת להעלות טענה חדשה שלא נטענה בגלגוליו הארוכים של תיק זה ובפרט כאשר טענה זו מועלית ללא בסיס עובדתי משפטי לכאורי אשר יצדיק היענות .

אי צירוף שומת ההשבחה ומסמכים המעידים על מועד רכישת הבעלות במקרקעין – טענה המערערת , כי שגתה ועדת הערר כשלא דחתה על הסף את הערר מחמת אי צירוף מסמכים חיוניים להודעת הערר, ובפועל העברת נטל ההוכחה אל כתפי המערערת, ובפרט אי צירוף שומת ההשבחה הנתקפת, ואי הוכחת מועד רכישת הבעלות במקרקעין, מחדל המיוחס לערר יוספיאן.

המשיבים טענו מנגד, כי על בסיס הנטען על ידי המערערת ולפיו, ועדת הערר איננה כבולה לסדרי הדין ודיני הראיות, יש לדחות טענותיה בנדון.

אשר לצירוף שומת היטל ההשבחה - אכן, ועדת הערר נתנה הדעת להוראה המחייבת בעל דין לצרף להודעת הערר שהוא מגיש את השומה שהוצאה לו וכי צירופה מהווה תנאי לקבלת הערעור לרישום. ואולם, סברה הוועדה, כי בהינתן ההליכים הממושכים שהתקיימו בין הצדדים ובהינתן העובדה כי הערר עניינו הענקת פטור משומה ולא ערר הנוגע לגובה השומה, ובהינתן העובדה כי פרטי השומה מצויים בידי המערערת, לא ראתה היא לנכון לסלק הערר על הסף.

המדובר בקביעה פרוצדוראלית, שלא ראיתי לנכון להתערב בה. קביעה המצויה בשיקול דעת הוועדה שאין בה כל פסול או חוסר סבירות אשר יצדיקו התערבות.
על סדרי הדין בבית משפט נאמר לא אחת כי אינם בבחינת "מיטת סדום". יפים דברים אלו גם כאשר מדובר בסדרי דין בפני ועדת הערר.
ועדת הערר ביקשה לדון בערר לגופו של עניין, כמצוות בית המשפט העליון , ועל כן לא ראתה בחסר זה כעניין מהותי ואף העירה בצדק כי ככל שביקשה המערערת להציג השומות היה עליה להציגן, שכן מצויות הן בידיה, כמי שהוציאה אותן.

אשר להוכחת הבעלות במקרקעין – בעניין המשיב 2 – התבססה הוועדה על טבלת האיזון וההקצאה, אשר מהווה חלק ממסמכי תכנית רש/מק/998, אשר אושרה על ידי המערערת ואשר תחילת תוקפה היא ביום 9.5.2007, שם מופיעה זכות החכירה של יוסיפיאן על הבעלות של משפחות סלומון ובזק.
בהינתן האמור ובהתבסס על העובדה, כי מעמדה של תכנית הוא כשל דין ראתה ועדת הערר לנכון להכיר ביוספיאן כבעל זכויות למועד אישור התכנית.
אשר להוכחת הבעלות של יתר המשיבים, קבעה ועדת הערר, כי הם הגישו את חוזי הרכישה ובהתאם קבעה כי יהיו זכאים לפטור בהתאם לתוכניות החלות על כל אחד מהם כמפורט לעיל.
בקביעות עובדתיות אלה לא ראיתי כל פגם או חוסר סבירות המצדיק התערבות בית המשפט. יש באמור כדי לבסס ראיה בדבר קיומן של זכויות המשיבים במקרקין.
לפיכך, ערעור המערערת בנדון נדחה.

העדר סמכות ועדת הערר לדון בעניינו של המשיב 4 – מר לוי - בהינתן הטענה, כי השומה בעניינו הוצאה בטרם תיקון 84 לחוק, אשר מכוחו נקבעה סמכותה של ועדת הערר. –
טענה המערערת, כי שגתה ועדת הערר עת קבעה מחד גיסא, כי הממצאים העובדתיים אשר נקבעו בפסק הדין המחוזי בעניין יוסיפיאן , אשר נדרש למחלוקת דנן, בסיבוב הראשון, אינם מחייבים ואינם מהווים השתק פלוגתא בין הצדדים, ומאידך גיסא היא אימצה את שנקבע באותו פסק דין ביחס למשיב 4 – מר לוי משאימצה את קביעת בית המשפט המחוזי בנדון .
לטענתה, היה על ועדת הערר לדחות על הסף את הערר של מר לוי, מאחר והשומה שהוצאה למר לוי נערכה בשנים קודם לכניסת תיקון 84 לחוק , והוא אינו כלול כלל בשומה משנת 2012, אליה מת ייחס בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן בפסק דינו. בהתאם, טענה כי משלא חל תיקון 84 לחוק על השומה שהוצאה למשיב 4, תיקון שהביא להקמת ערכאת ועדת הערר, לא היתה ועדת הערר מוסמכת לדון כלל בערר של המשיב 4.

המשיבים טענו מנגד, כי בדין הסתמכה ועדת הערר על הקביעות העובדתיות בנדון, אליהן נדרש בית המשפט המחוזי ב עניין יוסיפיאן וככל שביקשה המערערת להשיג אחר קביעה זו היה עליה להגיש ערעור, דבר שלא נעשה.
המשיבים חזרו וטענו, כי הקביעות בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן עומד ות בפני עצמן וכי יש בקביעותיו העובדתיות בבחינת מעשה בית דין.

בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן, אשר נדרש לעניין תחולת תיקון 84 על עניינו של המשיב 4 (מר לוי) קבע בנדון, בסעיף 41 לפסק הדין, את הדברים הבאים:

"המשיבה טענה כי המועד הרלוונטי הוא מועד מסירת השומה לנישום, וכי השומות הרלבנטיות לערר דנן נמסרו לגישתה בטרם המועד שנקבע בתיקון (1.5.2009). ואולם, כעולה מהערעור, בקשת הפטור שהוגשה מתייחסת לשומה מיום 2.12.2012. כך גם עולה מהחלטתה של ועדת הערר (שקבעה בראשית החלטתה כי שומת היטל ההשבחה היא מיום 2.12.2012). לכן מועד השומה, וממילא גם המועד בו השומה הובאה לידיעת המערערים, הוא מאוחר למועד בו נכנס תיקון 84 לתוקפו"

ועדת הערר בהחלטתה, מושא הערעור שבפני , קבעה בנדון את הדברים הבאים:

"הצדדים בפנינו חלוקים בשאלה, האם חלק זה של פסק הדין הינו חלוט אם לאו: העוררים מצדם טוענים כי הועדה המקומית לא ביקשה לערער על פסק הדין ואילו הם לא ערערו על חלק זה שלו, ומכאן שהוא חלוט; ואילו הוועדה המקומית טוענת כי מאחר שתוצאת פסק הדין היתה לטובתה, הרי שלא היה בידה לערער על עניין זה. אנו סבורים כי הכרעה במחלוקת זו אינה נחוצה. משהכריע בית המשפט סוגיה זו, הרי שלמצער מדובר בהלכה מנחה. משההכרעה עוסקת בתיק זה אין לנו אלא לפעול בהתאם לה ובכל הענווה אף בהסכמה. "

המחלוקת הינה אפוא האם הכרעת בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן מהווה השתק פלוגתא בסוגיה הנדונה, השתק במשמע שהקביעות בנדון מחייבות את ועדת הערר.

ראשית, יאמר כי אין המדובר בהלכה מנחה, כפי שציינה ועדת הערר בהחלטתה, ובוודאי שאין באמור בבחינת הלכה משפטית מחייבת. כל שנקבע בנדון מהווה קביעה עובדתית גרידא, שנקבעה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן, בסיבוב הראשון של ההליכים, והשאלה שע ומדת לדיון הי נה האם יש בקביעה העובדתית האמורה כדי לחייב את ועדת הערר.
על פניו סבורה אני שכן.
בית המשפט העליון בבר"מ אלבק החזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת להכריע לגופן של טענות כשהוא מציין כי אין מחלוקת בין הצדדים במישור הדיוני. כדבריו:
"... הצדדים אינם חלוקים במישור הדיוני על האמור בפסק דינו של בית המשפט קמא..."

משמע, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין יוסיפיאן, על קביעותיו העובדתיות, עומד בפני עצמו, והתערבות בית המשפט העליון, בנדון התמקדה בשאלת סילוק העררים על הסף מחמת האיחור בהגשתם. כאשר לאחר קבלת עמדת המשיבים בנדון הוחזר העניין לדיון לגופו של עניין בפ ני ועדת הערר, על בסיס המסגרת העובדתית שנקבעה.

אמנם, בית המשפט המחוזי בעניין יוספיאן נדרש למספר נושאים לגופו של עניין, על אף שדחה הערעור מחמת האיחור בהגשה, וזאת עשה "מעבר לנדרש", ויש שיראו בהכרעותיו בנדון כהכרעות ו/או אמירות אשר אינן מחייבות ואולם, משקבע בית המשפט העליון כי אין חולק שבמישור הדיוני, משמע בקביעות במישור העובדתי הנוגע למועדי הוצאת השומות , יש לראות בקביעות אלה כמשתיקות את המערערת לטעון אחרת.

טענת המערערת כי לא היתה רשאית לערער אחר קביעות אלה מאחר ולכאורה "זכתה" בהליך זה, דינה להידחות. במסגרת בקשת רשות הערעור שהגישו המשיבים, לבית המשפט העליון, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, היה על המערערת, אשר בפועל לא ביקשה לשנות את תוצאת פסק הדין שהביאה לדחיית הערעורים של המשיבים, אלא רק ממצא עובדתי או מסקנה כזו או אחרת שנכללו בפסק הדין, להעלות טענותיה כנגד קביעת הממצאים מהם מבקשת היא להסתייג, במסגרת עיקרי הטיעון, גם ללא הגשת ערעור. (ראו תקנות 454 ו – 462 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984 וכן בש"א 4691/91 מדינת ישראל נ' אוזן, פ"ד מה(5) 695). משלא עשתה כן ראה בית המשפט העליון לקבוע כי הצדדים אינם חלוקים במישור הדיוני.

יתר על כן, ועדת הערר קבעה מפורשות כי גם בבחינת הדברים היא מאמצת הקביעה של בית המשפט המחוזי בנדון בקובעה :"... אין לנו אלא לפעול בהתאם לה ובכל הענווה אף בהסכמה. "

מעבר לנדרש אציין, כי בחינת הדברים לגופו של עניין מלמדת, כי המערערת לא הניחה תשתית ראיתית הסותרת הקביעה כי למשיב 4 – מר לוי הוצאה שומת השבחה בשנת 2012.
בהינתן האמור, לא מצאתי בקביעת ועדת הערר בנדון טעות או פגם יסודי המצדיק ביטול קביעותיה בנדון.

חישוב שטח הדירה – לטענת המערערת טעתה ועדת הערר כאשר העניקה פטור למשיבים 1 ו- 3 מבלי שהתייחסה לטענות בדבר פרטי הפטור ואופן חישוב שטח הדירה לגביה מבוקש הפטור, בהינתן העובדה, לטענתה, כי המשיבים לא מסרו כל פירוט מצדם בנוגע לפרטי הפטור והשטחים שברשותם, וכאשר בפועל ברשותם שטחי דירה העולים על הפטור הקבוע בחוק, המוגבל לשטח דירה של 140 מ"ר.

בתגובה חזרו המשיבים והפנו לעמדת המערערת עצמה, כמפורט בהודעת הערעור שהגישה, שם פרסה ארוכות את דבר סמכותה הרחבה של ועדת הערר לדון ולהחליט ועד כמה ימעט בית המשפט להתערב בקביעותיה. (ראו בר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון (25.3.2018)). לטענתם , אין לראות בהחלטת ועדת הערר בנדון כהחלטה שרירותית אלא כהחלטה אשר בחנה טענות הצדדים לגופו של עניין כאשר ועדת הערר מפרטת ארוכות את מחדלה של המערערת להשיב ולהתייחס לגופו של עניין לבקשת הפטור שהובאה בפניה.

עיון בהחלטת ועדת הערר מלמד, כי ועדת הערר התייחסה לעובדה כי המשיבים, עת הגישו את בקשת הפטור, ציינו לגבי כל אחד מן המשיבים, את מספר הדירה המדובר ושטחה, כמפורט בבקשת ההיתר שהוגשה.
עוד צוין, כי מספר היתר הבניה נרשם בכותרת הבקשה וככל שביקשה המערערת לברר ולזהות את מספרי הדירות המפורטות היה עליה לפנות ולבקש הבהרות. וככל שסברה המערערת כי שטח כל אחת מהדירות עולה על שטח הפטור, היה עליה להצביע במפורט על היקף הסטייה.
בקביעות אלו של הוועדה לא ראיתי לנכון להתערב. אין בהן כל פגם או חוסר סבירות המחייב התערבות בית המשפט המינהלי. המדובר בעניין ש נוגע לנטלי הוכחה, כאשר הו ועדה סברה, כי המשיבים ה ניחו תשתית ראייתית לכאורה לטענת הפטור, בעצם ההפניה להיתר הבניה המלמד על שטח הדירה העתידי לכל משיב, וככל שביקשה המערערת להפריך טענה זו היה עליה להתכבד ולפרט טענותיה בנדון בניסיון להפריכן. משנמצא כי המערערת לא עשתה כן ובהעדר כל ראיה אחרת בפני המלמדת על פגם קיצוני בנדון אין לי אלא לדחות טענות המערערת בנדון. טענות המערערת כלליות ואינן מפורטות ואין בהן די כדי להצדיק התערבות בהחלטת ועדת הערר.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי יש לדחות הערעור. תוצאת הכרעת הוועדה איננה יוצרת מצב אבסורד, כפי שטענה המערערת, כי אם עומדת ב מסגרת ההלכות שנקבעו ב דנ"א דיבון ובפרשת צרי ( ע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית גבעתיים, פ"ד נז(4) 879 (2003) ).

המדובר בענייננו במתן פטור מהיטל השבחה אשר ניתן ליחידים על בסיס הוראת סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק , המאפשר ת מתן פטור מהיטל השבחה בגין בנייה או הרחבה של דירת מגורים בהתקיים מספר תנאים, בין השאר הדרישה, כי הדירה תשמש למגורי המחזיק בקרקע או קרובו וכי שטחה הכולל לאחר הבנייה או ההרחבה לא יעלה על 140מ"ר, כאשר הפטור ניתן בשני שלבים: בתחילה נדחה מועד התשלום ולאחר 4 שנים שבהן התגורר בדירה המחזיק בקרקע או קרובו, יהפוך הפטור למוחלט.

בפרשת דיבון נדרש בית המשפט העליון לשאלה האם כל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע יוכל לקבל פטור עבור דירתו, או שמא ניתן להעניק פטור אחד לכל היותר לכל המחזיקים בחלקה. באותו עניין קבע בית המשפט, כי מדובר בשאלה פרשנית, והתשובה לה נגזרת מלשון החוק ומתכליתו. בית המשפט עמד על תכליות הפטור, קידום תכלית סוציאלית, תמריץ לפיתוח המקרקעין ושיפור במצב הנדל"ן כמו גם הצורך בהקלה על מצוקת הדיור. באותו עניין, הוסיף וקבע בית המשפט, כי אין לראות במתן הפטור לכל אחד מהמחזיקים ריבוי פטורים הניתנים לגורם אחד, אלא כי מדובר במתן פטור לכל אחד זכאי.
נקבע, כי כל עוד לא הוכח אחרת אין סיבה מיוחדת לחשש, כי מתן הפטור למחזיקים השונים יוביל ל"התעשרותם" על חשבון הציבור או לניצול הפטור לצרכים מסחריים.
לסיכום, קובע בית המשפט שם, כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת. לצד זאת, מקום שהמחזיקים במשותף בקרקע הם קרובי משפחה, תחול הלכת צרי, המאפשרת להם לקבל פטור אחד בלבד בגין החלקה;

קביעותיו אלו של בית המשפט העליון בנדון יפים גם לענייננו זה וניסיונה של המערערת ליצור תמונה דרמתית לפיה הותרת קביעת ועדת הערר בעינה תיצור מצב של התעשרות היחידים על חשבון הציבור, חורגת מגבולות הסביר.
ככל שביקשה המערערת להוסיף לטיעוניה, טיעון חדש כי יש לראות במשיבים כ"קבוצת רכישה", היה עליה להקדים בקשה ולעשות כן ערב תחילת שמיעת הדיון בפני ועדת הערר ולא כפי שנהגה .

לפיכך, הערעור נדחה
אך מובן, כי בהינתן העובדה שהבניין טרם נבנה ידחה תשלום השומה עד לאחר חלוף המועד הנדרש לשם בחינת העמידה בתנאים המזכים את המשיבים בפטור המיוחל.
המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסך של 20,000 ₪ .

ניתן היום, כ' תמוז תש"פ, 12 יולי 2020, בהעדר הצדדים.