הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 705-05-17

בפני
כב' השופט זיאד הווארי, סגן נשיא

התובע:

ג'ובראן ח'ליל ג'ובראן
על ידי ב"כ עו"ד אליאס אבו זלף

נגד

הנתבעים:

1.אליאס לטיף אליאס
על ידי ב"כ עו"ד סלים וקים

2.לשכת הסדר מקרקעין

פסק דין

בפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי, בה נדרש בית המשפט להצהיר כי התובע הינו הבעלים הבלעדיים והחוקיים של מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 36 בגוש 14145 אדמות כפר גוש חלב (להלן: "הנכס"), וכן להורות לפקיד ההסדר לתקן את הרישום במקרקעין בהתאם לסעיפים 92 – 94 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט – 1969 (להלן: "הפקודה"), מאחר והרישום על שם הנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") מוטעה והושג במרמה.

התובע טען בתביעתו בתמצית, כי המנוחה מרים ח'ליל תורכיה ז"ל (להלן: "המנוחה") הייתה הבעלים של דירת מגורים בשטח של 33 מ"ר ושתי קונסולות בשטח של 10 מ"ר הנמצאת בשטח בנוי של כפר גוש חלב
(להלן: "הדירה"). לאחר פטירתה בשנת 2004 עברה החזקה בדירה לידיו של התובע שהינו היורש הבלעדי של המנוחה. עוד טען התובע, כי כשש שנים לפני הגשת התביעה, פלש הנתבע לדירה ללא הסכמתו והשתלט על הדירה, בעקבות זאת הגיש התובע לבית משפט השלום תביעת פינוי, אז התגלה לו כי הדירה עברה הליכי הסדר ונרשמה בסופו של דבר שלא כדין בשם הנתבע. התובע טען עוד, כי הוא לא ידע על ניהול הליכי ההסדר ולא קיבל כל הודעה על כך, לשיטתו רישום הדירה בשמו של הנתבע נעשה שלא כדין, בזדון ובמרמה, תוך גזילת זכויותיו הקנייניות בדירה, תוך הצגת מצג שווא שקרי ותוך ניצול עובדת היעדרותו של התובע מכפר גוש חלב.

הנתבע בהגנתו העלה טענות מקדמיות לפיהן התביעה אינה מגלה כל עילה או שהינה קנטרנית, וכי התביעה התיישנה או חל שיהוי ניכר בהגשתה. לגופו של עניין הכחיש הנתבע את מכלול טענות התובע, טען כי לא פלש לדירה וכי הוא מחזיק בדירה כדין וכי לתובע אין כל זכויות בה. הנתבע נרשם כדין כבעלים של הדירה, אשר נרשמה בעקבות הליכי הסדר בשם אביו המנוח לטיף חנא אליאס ז"ל (להלן: "המנוח"), וזכויותיו עברו אליו במתנה בלתי רשומה מאביו המנוח עוד בזמן המנדט וכן בחזקה ללא כל עוררין מאז. עוד טען הנתבע כי הליכי ההסדר החלו עוד בחייה של המנוחה וחזקה עליה שידעה עליהם, ואם אכן היו לה זכויות בדירה הייתה מגישה תביעה בהסדר. הנתבע הוסיף וטען כי הזכויות בדירה נתבעו על ידי אביו המנוח כדין ולא התקיימו התנאים הקבועים בסעיפים 93 – 97 לפקודה, ולכן דין התביעה להידחות.

הנתבעים 2, 3 לא הגישו כתב הגנה והסתפקו בהגשת הודעה בה הובעה עמדתם, בעקבות הודעה זו ולאור הסכמת הצדדים, נתתי ביום 26/9/17 פסק דין למחיקת רשם המקרקעין ללא צו להוצאות, ונותר פקיד ההסדר כנתבע שני בתביעה (להלן: "פקיד ההסדר"). בעמדה מטעמו פירט פקיד ההסדר את ההוראות השונות בפקודה הדנות בשלבים השונים בהליכי ההסדר וכן את הוראות הפקודה הדנות בפתיחת הליכי ההסדר, והפנה לפסיקה על פיה על התובע נטל הוכחה כבד על מנת לתקן את הרישום, בסופו של דבר השאיר פקיד ההסדר את ההכרעה בתיק לשיקול דעתו של בית המשפט.

העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת:

עבודות ההסדר בגוש 14145 (גוש חלב) הסתיימו עם פרסום לוח הזכויות ביום 31/10/2007 (ראה עמדת פקיד ההסדר + תעודת עובד ציבור מטעמו (להלן: "התעודה").
הודעת הסדר לפי סעיף 5 לפקודה פורסמה ביום 9/5/99 (ראה נספח א' לתעודה).
הודעת הסדר לפי סעיף 9 לפקודה פורסמה ביום 27/5/99 (נספח ב' לתעודה).
בדיקת גבולות לפי סעיף 11 לפקודה נערכה ביום 19/7/99 (נספח ג' לתעודה).
לוח התביעות פורסם ביום 8/1/06 (נספח ד' לתעודה).
בירור תביעות נערך ביום 26/4/06 (נספח ה' לתעודה).
לוח הזכויות פורסם ביום 31/10/07 (נספח ו' לתעודה).
החלקה הסופית 36 נתבעה ביום 13/5/06 במסגרת הליכי ההסדר ונרשמה על שם המנוח בשלמות, בהסתמך על תזכיר תביעה מס' 108/06 שהוגש על ידי בנו של המנוח שהינו הנתבע (נספח ז' לתעודה).
ביום 30/8/07 פורסם לוח תביעות נוסף מס' 2 (נספח ח' לתעודה).

ביום 17/9/07 נערך בירור תביעות נוסף והוחלט לרשום את הבעלות בחלקה 36 בשטח של 59 מ"ר על שם עזבון המנוח בשלמות (נספחים ט' ו- י' לתעודה).

הנתבע כאמור העלה בהגנתו מספר טענות מקדמיות לסילוק התביעה על הסף, אולם בסיכומיו זנח טענות אלה. על פי הפסיקה צד אשר זנח טענה במסגרת סיכומיו, יש לראותו כמי שוויתר עליה (ראו 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן פד"י מט(2) 102). נוכח האמור, הנני נמנע מלדון בטענות המקדמיות שהעלה הנתבע בהגנתו.

דיון והכרעה:

המסגרת הנורמטיבית:
כאמור, התובע עתר לסעד של ביטול רישום הבעלות בדירה על שמו של המנוח בטענה כי הרישום הושג במרמה, ולהצהיר על רישום הדירה בשמו של התובע.
אמנם התובע במסגרת תביעתו נשען על סעיפים 92 – 94 לפקודה, אולם הסעיף הרלוונטי אשר דן ברישום זכויות במרמה בעקבות הליכי הסדר, הינו סעיף 93 לפקודה ואילו שני הסעיפים 92 ו- 94 אינם רלוונטיים לענייננו.

כידוע, העקרון המרכזי שעומד בבסיס הפקודה הוא סופיות הרישום החדש שמהווה ראיה חותכת לתוכנו, עקרון זה נקבע בסעיף 81 לפקודה וכן בסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). הלכה פסוקה של בית המשפט העליון שהשתרשה מזה שנים רבות, קבעה כי:

"לפי מצוות המחוקק אפשרויות תיקון הרישום החדש הן מוגבלות למקרים המפורטים בסעיפים 66 ו- 68 לפקודה הנ"ל בנוסחה הקודם (סעיפים 93 ו- 95 בנוסח החדש). אפשרויות תיקון רישום בדרך זו, הן מצומצמות ביותר וכפי שנפסק עוד בתקופת המנדט וגם על ידי בית משפט זה, מטרת ההסדר היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד ובתי המשפט ישעו רק במקרים נדירים לתביעות תיקון" (ע"א 547/74, 578, 634 א' ח'טיב ואח' נ. מדינת ישראל ואח' פד"י ל(2) 440, בעמ' 445).

כמו כן נקבע:

"באשר לשאלה הראשונה, נקודת המוצא לכל פתרון חייבת להיות כי האפשרות לתקן רישום בהסדר לא תהיה רחבה באופן שמטרת ההסדר – להעניק בטחון בזכויות במקרקעין – תסוכל" (ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' צאלח אסעד אבו חמדה פד"י מו(1) 491, בעמ' 501 – 502).

על פי עקרון יציבות הרישום, נקבע בפסיקה, כי לאחר ההסדר מוטל על התובע תיקון רישום זה נטל כבד מהרגיל מכיוון ש:

"הלכה היא, כי מי שטוען כנגד הרישום בפנקסים שומה עליו לבסס טיעוניו על ראיות של ממש, אף מעבר לאותן ראיות לכאורה שמוטל על התובע להביאן בנסיבותיה של תביעה רגילה (ת"א (ת"א) 228/92 ליסטר נ' שושנה דרנין תקדין מחוזי 96 (4) 964)".

סעיף 93 לפקודה קובע:

"93. תיקון הפנקס
שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".

הוראות חוק אלו, מטרתן להבטיח, כי זכות במקרקעין אשר עברה הליך של הסדר תהיה סופית, ושהדרכים לסתירתה תהיינה מצומצמות ביותר. הוראות אלו קובעות את סופיות המרשם, וודאותו ומבטיחות כי לא תהיה חזרה מרישום שנעשה בעקבות ההסדר אלא במקרים חריגים (ראה לעניין זה ע"א 3747/90 האפוטרופוס על נכסי נפקדים נ' עיזבון המנוחה תורייא אחמד עבדאלעני מוסא, פ"ד מו(4), 7; ע"א 72/89 ג'ורג' פרח ערטול ו- 4 אח' נ' עיסא ראג'י נויסר פ"ד מה(4) 7, ע"א 162/87 כמאל יוסף סמארה אמארה נ' סרוה עיסא יוסף, פ"ד מה(5), 533).

סעיף 93 לפקודה, פותח פתח לתיקון רישום זכויות הן במקרה של רישום אשר הושג במרמה, והן במקרה של רישום אשר נעשה עקב טעות. הליך זה מהווה חריג לעיקרון סופיות רישום הזכויות כפי שהוא מוצא את ביטויו בסעיף 81 לפקודה (ראה לעניין זה ע"א 753/87 יוסף בראשי נ' עזבון המנוח משה בראשי ז"ל, פ"ד מג(3), 210; וכן ע"א 395/70 מדינת ישראל נ. מדחת מחמוד עראבי, פ"ד כה(2) 20; ע"א 155/76 מדינת ישראל ואח' נ. מוחסין מנאצרה מטורען ואח', פ"ד לב(2) 645; ע"א 615/79 אלגני נ' עזבון המנוח סאבי עבד ואח' (לא פורסם); ע"א 73/83 דניאל נ' גית' כרדוש ואח', פ"ד לט(4) 406).
בית המשפט העליון קבע, כי מאחר וסעיף 93 לפקודה מהווה חריג לעקרון הסופיות, לכן יש לפרשו על דרך הצמצום. בע"א 492/83 עזבון המנוח אברהים חסן דיאב ואח' נ' דיאב (לא פורסם), קבע כב' השופט שמגר כי:

"החובה לפרש את סעיף 93 בצמצום הינה פועל יוצא מן העיקרון הקובע שמטרת הסדר המקרקעין היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, כך שסעיף 81 ... לפקודה, המבטל כל זכות קודמת, מהווה את "הבריח התיכון" של שיטת ההסדר ואין לקעקע מעמדו על ידי שימוש שכיח בסעיף 93".
הטענה מכוח סעיף 93 לפקודה מחולקת לשני שלבים, תחילה על בעל הדין המבקש את תיקון הרישום להוכיח זכות בנכס; ולאחר מכן עליו להוכיח כי הרישום לוקה באחד מן הפגמים המנויים בסעיף (ע"א 753/87 לעיל, עמ' 213 – 214; וכן ע"א 313/63 310/63 הרב יצחק אשכנזי נ' הרב יואל טייטלבוים ואח', פ"ד יח(1) 555, 557).

מן הכלל אל הפרט:
סעיף 93 לפקודה קובע שתי חלופות לתיקון הרישום או ביטולו בעקבות הליכי הסדר, האחת: מרמה והשניה: רישום שלא כשורה או השמטה של זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים.

התובע לא טען ולא הביא בדל של ראיה על קיומה של החלופה השניה אשר בעטיה נרשמו הזכויות בדירה על שם המנוח, דהיינו לא הוכח קיומו של מרשם לזכויות כלשהן בדירה על שם התובע או המנוחה קודם להסדר, אשר הושמט בעקבות הליכי ההסדר, על כן חלופה זו אינה רלוונטית לענייננו.
בהינתן האמור, נותר לנו לדון בחלופה הראשונה הנשענת על טענת מרמה. כאן המקום להדגיש כי טענת המרמה לפי סעיף 93 לפקודה עניינה: "אי יושר פשוטו כמשמעו" (ע"א 753/87 סעיף 9 עמ' 216 – 217 לפסק הדין י וסף בראשי נ' עזבון המנוח משה בראשי ז"ל פ"ד מג(3) 210, וכן ע"א 362/58 הורביץ ואח' נ' החברה להתיישבות יהודים בארץ ישראל נ' פוק"א ואח', פ"ד יג(2) 1645, 1650).

כעת אנו נדרשים לבחון באם התובע עמד בשני השלבים המצטברים שנקבעו בסעיף 93 לפקודה - הוכחת זכות בדירה בשלב הראשון והוכחה כי הרישום בשם הנתבע הושג במרמה בשלב השני.

באשר לשלב הראשון: הוכחת זכות בדירה:
התובע טען כי הוא הוכיח במידת ההוכחה הנדרשת כי המנוחה (מורישתו) היתה הבעלים של הדירה ובעלת הזכות להירשם כבעלים של אותה דירה בהליכי ההסדר, וכי הוא נכנס כדין לדירה. לצורך הוכחת טענה זו הניח התובע ראיות שונות, להלן אנתח כל אחת מראיות אלה:
אישור מס רכוש (נספח א' לתצהיר התובע), מעיון בו עולה כי על פי רישומי מס רכוש חלקה המוגדרת ברישומי מס רכוש כחלקה 71 בגוש 73013 שהינה מבנה (דירה) בשטח של 30 מ"ר רשומה בשם המנוחה, באותו מסמך צויין כי לא נמצאו רישומים כלשהם על שם המנוחה מרים ח'ליל תורכיה ז"ל. אין באישור זה כל אינדיקציה או שמץ של ראיה הקושרת את הדירה נשוא האישור לדירה מושא המחלוקת. בנוסף קיים פער בשטחים, כאשר באישור מופיע כי שטח הדירה הינו 30 מ"ר ואילו על פי נסח הרישום שטח הדירה הינו 59 מ"ר, ואף על פי התשריט של המודד נביל אבו קרשין (להלן: "אבו קרשין") (נספח ד' לתצהיר התובע) ובחוות הדעת של השמאי חסן כאזם (נספח ה' לתצהיר התובע) נרשם כי מדובר בשטח של 100 מ"ר נטו ועליו קיים מבנה מגורים חד קומתי שמכיל יחידת מגורים בשטח של כ- 33 מ"ר וקונסולות בשטח כ- 10 מ"ר. מעבר לכך האישור הזה לוקה במספר פגמים, לרבות היותם של השמות מופיעות בכתב יד ולא מודפסות, הוספת המילים "מ"ר דירה" ליד המספר 30 שמתחת לעמדה "שטח" וכן העדר רישום הנכס על שם המנוחה. מכלול האמור לעיל מוביל למסקנה כי אין לתת לאישור זה כל משקל שיתמוך בטענת התובע.

תדפיסים של המועצה המקומית גוש חלב המלמדים לטענת התובע כי המנוחה הייתה המחזיקה של הדירה ושילמה במשך שנים ארוכות את חובות המים והארנונה למועצה.

עיון בתדפיסים אלה מלמד, כי המנוחה אכן שילמה חוב בגין צריכת מים וארנונה לתקופה משנת 1997 – 2001 בגין נכס אשר מזוהה פיזית במספר 1307500, אולם אין בתדפיסים אלה כל פרט או סימן המלמד על זיהוי הנכס, גודלו, מהותו, מיקומו וגבולותיו. תדפיסים אלה כמו הראיה הראשונה אין בהם כל ראיה שקושרת את הנכס המצויין בתדפיסים לדירה מושא המחלוקת, לכן גם לתדפיסים אלה אין לתת כל משקל ואין בהם כדי לתמוך בטענת התובע כי אכן התשלומים שבוצעו היו בגין הדירה.

עדות התובע:
אציין כבר עתה כי עדותו של התובע הותירה עליי רושם שלילי ולא אמין, בעדותו נתגלו סתירות מהותיות, חלק מתשובותיו היו מתחמקות ומעוררות תמיהות וסימני שאלה, להלן אבחן עיקר הדברים.

התובע כאמור צירף לתצהירו אישור ממס רכוש, אולם כבר בתחילת חקירתו הנגדית טען באופן תמוה כי הוא לא הביא אישור זה ואינו יודע מי הביא אותו (עמ' 16 שורות 21 – 28).
בחקירתו הנגדית ובתשובתו לשאלות ב"כ הנתבע ציין כי המדובר בחדר בשטח של 33 מ"ר והוסיף עליהם מטבח בשטח של 10 מ"ר סה"כ 43 מ"ר. ולשאלה איך ידע על השטח השיב כי הכל כתוב בניירות שקיבל דרך בית המשפט. גם תשובות אלה מעוררות תמיהות מאחר ובחלק מהמסמכים שהגיש מטעמו כגון אישורי המסים, נסח רישום ואף תשריט המדידה לא צויין השטח 43 מ"ר וכאשר נשאל איך ידע על המיטראג', השיב שהכל כתוב בניירות שקיבל מבית המשפט (עמ' 18). לציין, כי בחוות הדעת של אבו קרשין ציין כי ישנה יחידת מגורים בשטח של 33 מ"ר וקונסולות בשטח של 10 מ"ר, לא הוזכר כלל וכלל מטבח בשטח של 10 מ"ר (עמ' 19 שורה 4).
בסעיף 10 לתצהירו טען התובע כי ניהל עם הנתבע משא ומתן למכירת הדירה ולצורך כך הזמין הנתבע חוות דעת שמאית על מנת להעריך את שווי הדירה לצורכי ניהול המו"מ, אולם בעדותו חזר בו התובע מגרסה זו וטען כי הוא הזמין את השמאי (עמ' 27 שורה 38 ועמ' 28 שורה 14). המדובר בסתירה מהותית.
בסעיף 9 לתצהירו טען התובע, כי לאחר פטירת המנוחה בשנת 2004, עברה החזקה בדירה לידיו והוא קיבל את המפתחות של הדירה ונעל אותה. בחקירתו הנגדית סתר את מה שמסר בתצהיר וטען כי לא קיבל את מפתחות הדירה ולא קיבל את החזקה בדירה. בהמשך כאשר עומת עם המוצהר בסעיף 9 לתצהירו, תחילה התחמק מתשובה אולם לאחר מכן טען כי אינו יכול לזכור מה שהיה לפני 14, 15 שנה (עמ' 27 לפרוט'). בעקבות תשובה זו הפנה בית המשפט תשומת ליבו כי התצהיר שמסר התובע ניתן בחודש פברואר שנת 2019 ובית המשפט רשם הערה: "העד עושה בידיים ככה, שהוא לא יודע" (עמ' 27 שורות 34, 35).
בתשובתו לשאלות בחקירה נגדית טען כי הוא נהג לבקר את המנוחה בדירה, אולם כאשר נתבקש לתאר את הדירה, לא ידע כמה חלונות לדירה או כמה כניסות לדירה, לא זכר אם יש מטבח לדירה או לא, לא זכר מאיזה חומר ריצפת הדירה (בטון, מרצפות או שיש) (עמ' 29 לפרוט').
בחקירתו הנגדית ובתשובה לשאלות ב"כ הנתבע טען התובע תחילה כי מלבדו נהגה אימו לבקר את המנוחה, טען כי בני אחיו נהגו לבקר את המנוחה וכי האחיין שלו ריאד ג'ובראן (להלן: "ריאד") אשר העיד מטעמו, גם הוא נהג לבקר את דודתו המנוחה יחד עם התובע. בהמשך כאשר עומת עם גרסת ריאד בתצהירו בה טען כי נהג: "לבקר אותה פעמים רבות אצל דודתו בדירה, לפעמים עם משפחתו והיינו מבלים אצלה ושוהים אצלה לפעמים ימים שלמים" (סעיף 7 לתצהיר). התובע שלל לחלוטין גרסה זו וטען כי זה לא נכון (עמ' 30 שורות 32 – 38, עמ' 31 שורות 1 – 3).
במהלך חקירתו הנגדית נשאל התובע אודות צוואת אחותו המנוחה משנת 2000 (צורפה לתצהיר התובע) לפיה ציוותה המנוחה לתובע את כל הזכויות שקיבלה מהוריה, אולם לא רשמה בצוואה זו את זכויותיה שקיבלה מבעלה המנוח, בפרט הדירה מושא התביעה. חרף השאלות החוזרות ונשנות שהופנו לתובע הן ע"י ב"כ הנתבע והן על ידי בית המשפט, התחמק התובע ממתן תשובה עניינית ומתקבלת על הדעת. התובע התחמק ממתן הסבר מדוע אחותו המנוחה לא ציוותה לו את זכויותיה בדירה מושא התביעה אשר קיבלה מבעלה לאחר פטירתו אם אכן היו לה זכויות כלשהן בדירה, כל זאת על אף שהתובע העיד כי נכח בעת עריכת הצוואה. בהקשר זה מקובלת עליי טענת הנתבע כי אם למנוחה אכן היו לה זכויות כלשהן בדירה עת עריכת הצוואה, הרי שומה עליה לציין זאת בגוף הצוואה והעדר אזכור הדירה במפורש בגוף הצוואה שערכה המנוחה כפי שצויין במפורש לגבי הזכויות שקיבלה מהוריה, מחזק את המסקנה על פיה לא היו למנוחה זכויות כלשהן בדירה. זאת ועוד, הסתבר במהלך חקירתו הנגדית של התובע כי בעלה של המנוחה, אשר נטען ע"י התובע כי הדירה מושא המחלוקת הייתה בבעלותו והוא העביר אותה למנוחה, חתם בתאריך 21/3/1978 על ייפוי כוח בלתי חוזר בפני הנוטריון בני כהן מנצרת עילית (ראה נ/1) על פיו העביר למנוחה שתי חלקות שהיו בבעלותו, אולם משום מה הדירה מושא המחלוקת לא נרשמה כלל וכלל בייפוי כוח זה. לא זו אף זו, הוכח כי הייפוי כוח הזה נשלח ביום 20/11/07 בפקס ממשרדו של עו"ד אבו זלף שמייצג את התובע, חרף האמור טען התובע בחקירתו הנגדית כי מעולם לא ראה מסמך זה (עמ' 22 שורות 31 – 33). מכלול האמור מחזק את המסקנה על פיה לא היו למנוחה זכויות כלשהן בדירה.

לסיכום, עדותו של התובע הותירה עליי רושם שלילי, עלו בעדותו סתירות מהותיות שסותרות חזיתית את האמור בתצהירו ואף בחלקן היו מתחמקות. יתירה מזו, לאורך כל חקירתו הנגדית התכחש התובע לא פעם לדברים שנרשמו בתצהירו. זאת ועוד, עדותו בחלקה הייתה בודדה ללא כל תימוכין בראיה אובייקטיבית כלשהי שניתן לבסס עליה כל ממצא עובדתי. מעבר לכך, עדותו של התובע סתרה את עדות ריאד שהובא להעיד מטעמו. בנוסף לכל האמור, עדותו של התובע בחלקה אינה מתיישבת כלל וכלל עם מצבה העובדתי של הדירה ואף אינה עומדת במבחן ניסיון החיים, ההיגיון והשכל הישר.

עדות ריאד:
בפנינו עד שהינו קרוב משפחתו של התובע - אחיין וחתן - דהיינו המדובר בעד מעוניין ובעל אינטרס להעיד לטובת התובע, על כן יש לנהוג בעדותו במשנה זהירות.
בסעיף 7 לתצהירו הצהיר: "כי נהגתי לבקר פעמים רבות אצל דודתי בדירה, לפעמים עם משפחתי והיינו מבלים אצלה ושוהים אצלה לפעמים ימים שלמים". בחקירתו הנגדית עלו לא פעם סתירות מהותיות בעדותו, להמחשת הדברים בתחילת חקירתו הנגדית נשאל העד על שם המנוחה והעד השיב מרים טורקייה, על שם בעלה המנוח ושלל את שם המשפחה מור (עמ' 48 שורות 2 – 28), אולם בהמשך וכשנשאל על ידי ב"כ התובע באם למשפחת המנוחה (משפחת ג'ובראן) כינוי כלשהו, השיב שהם נקראים משפחת מור. בתצהירו טען כי נהג לבקר את דודתו בכפר גוש חלב עם בני משפחתו, אולם בחקירתו הנגדית טען כי נהג לבקר יחד עם דודו התובע ועם אשתו ולא התלוו אליו ילדיו כי היו קטינים (עמ' 49 שורות 16 – 18). בהמשך מסר שתי גרסאות שונות לעניין ביקוריו בבית המנוחה ואף לשאלה באיזה תדירות נהג לבקר המנוחה השיב כי אינו יכול לזכור (עמ' 49 שורות 26 – 28). העד במהלך חקירתו הנגדית גם חזר מהגרסה שמסר בסעיף 7 לתצהירו וטען שהוא מעולם לא ישן אצל המנוחה (עמ' 50 שורות 11 – 15). בהמשך התחמק העד ממתן תשובות ענייניות לשאלות שנועדו לבחון אם הוא אכן מכיר את הדירה מושא התביעה, כך למשל כשנשאל כמה פתחים לדירה, השיב לא לעניין (עמ' 51 שורות 13 – 14).
זאת ועוד, עלו במהלך חקירתו של העד תמיהות וסימני שאלה אודות אמינותו, כך למשל כשנשאל אם הוא מכיר את השכנים של המנוחה, השיב כי אינו מכיר (עמ' 51 שורות 10 – 12), אולם מייד ומיוזמתו טען כי הוא מכיר את הנתבע מכיוון שמדובר בשכן של המנוחה, הסביר זאת כי הוא יודע כי ביתו של הנתבע מול בית המנוחה (עמ' 51 שורות 34 – 38).

לסיכום, גם עדות ריאד הותירה עליי רושם שלילי ולא מצאתי לתת בה אמון. התרשמותי הישירה והבלתי אמצעית מעד זה כי הוא הוזמן להעיד כדי לסייע לדודו שהוא גם חמו, עדותו הייתה מגמתית ונועדה לעזור לתובע כאשר בחלקה הייתה עדות מפי השמועה. אם לא די בכך עלו בעדותו סתירות מהותיות, וחלק מתשובותיו היו מתחמקות ולא לעניין.

עדות השמאי חסן כאזם:
מר כאזם נתן חוות דעת שמאית על פי תוכנית מדידה שערך אבו קרשין. בתוכנית זו נרשם כי שטח הקרקע עם הדירה הקיימת עליה הינו 100 מ"ר (בניגוד לשטח הרשום בנסח רישום של החלקה שהינו כאמור 59 מ"ר). בחוות דעתו רשם השמאי כי שווי הדירה עם הקרקע לתאריך הביקור שלו בשנת 2010 היה 35,000$ ואילו שוויה בשנת 2018 הינו 55,000$. התובע צירף חוות דעת זו על מנת לתמוך בגרסתו על פיה הוא ניהל עם הנתבע משא ומתן למכירת הדירה לנתבע, לכן הזמין הנתבע חוות דעת שמאית כדי להעריך את שווי הדירה לצורכי משא ומתן (סעיף 10 לתצהיר התובע). בחקירתו הנגדית אישר השמאי כי אינו יודע מי הקונה (עמ' 45 שורות 10 – 11). עדות זו כאמור סותרת את גרסת התובע בתצהירו אשר טען כי הנתבע הוא אשר הזמין את השמאי. השמאי העיד כי כאשר הגיע לדירה בשנת 2010 על מנת לשום אותה, לא היו לתובע מפתחות של הדירה והתובע הביא אותן מהשכן, אולם בהמשך טען כי אינו יודע ולא זוכר (עמ' 45 שורות 35 – 38). השמאי העיד כי על אף שנכנס לדירה, בפנים הוא לא ביצע צילומים כלשהם, לא מבפנים ולא מבחוץ (עמ' 46 שורות 2 – 5). בהמשך השמאי העיד כי בזמן ביקורו בדירה הנתבע נכח במקום ודיבר עם התובע אולם לא זוכר תוכן השיחה, לאחר מכן ובהמשך אמר שאינו זוכר את הפנים שלו ואף לא זוכר אם נכנסו אליו הביתה.

על אף שהמדובר בעד מומחה והתרשמותי הכללית כי בפנינו עד אמין אשר הותיר עליי רושם חיובי, סבור אני כי חוות הדעת והעדות שמסר מר כאזם אין בהם כדי לתמוך בגרסת התובע. לא הוכח כי השמאי נפגש עם הנתבע או שהנתבע הזמין אצלו שמאות לדירה וזאת בניגוד לגרסת התובע. מכל מקום, חוות דעתו לעניין שווי הדירה אינה רלוונטית למחלוקת בין הצדדים.

לסיכום, מעדותו של השמאי ומחוות הדעת שהוא ערך לא ניתן ללמוד מאומה אודות המשא ומתן הנטען על ידי התובע.

סיכום:
לאחר שבחנתי לעומק את גרסת התובע ומכלול הראיות שהביא מטעמו, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע למעשה לא עבר את המשוכה הראשונה שנקבעה בפסיקה כפי שפירטתי לעיל, דהיינו הוא לא הוכיח כי יש לו זכות בדירה מושא המחלוקת. ציינתי קודם כי על פי הפסיקה שהשתרשה מימים ימימה, יש לפרש את סעיף 93 לפקודה על דרך הצמצום וכי על הטוען לתיקון הרישום מוטל נטל הוכחה כבד. בענייננו התובע לא רק שלא הרים את הנטל הכבד המוטל על שכמו, הוא אף לא הרים את הנטל הרגיל של מאזן ההסתברות הנהוג בתיקים אזרחיים.

על פי המסקנה לעיל, ניתן כבר בשלב זה לדחות את התביעה. עם זאת, ולמקרה שבו יגיש התובע ערעור לבית המשפט העליון וייקבע כי התובע אכן הרים את הנטל הכבד שנקבע בפסיקה והוכיח כי אכן יש לו זכות בדירה מושא המחלוקת, הנני קובע כי התובע אף לא עבר את המשוכה השניה ולא הוכיח כי הרישום בשם הנתבע הושג במרמה. התובע כאמור לא הוכיח את קיומו של משא ומתן בינו לבין הנתבע ולא הביא כל ראיה ולו הקלושה ביותר המלמדת על כך כי אכן לנתבע הייתה ידיעה כלשהי כי לתובע זכויות כלשהן בדירה. נהפוך הוא, הנתבע בהגנתו הכחיש מכל וכל קיומו של משא ומתן בינו לבין התובע. הנתבע טען כי הוא החזיק בדירה כדין לאחר שקיבל אותה במתנה מאביו על פי ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם בפני הנוטריון עורך דין אליאס שוקרי מנצרת ביום 1/6/2000.

הנתבע נחקר באריכות על תצהירו וחרף זאת הוא עמד איתן בחקירה על כל הנאמר בתצהירו ולא עלו בעדותו כל סתירות מהותיות. הנתבע השיב בעדותו תשובות לעניין ולא ניסה להתחמק כלל וכלל מכל תשובה, הוא חזר על הגרסה שמסר בתצהירו כי הוא מחזיק בדירה כדין וכי הדירה לאחרונה עברה שיפוץ על ידו ומשמשת כיום כמחסן עבורו. הנתבע הכחיש כאמור את קיומו של המשא ומתן הנטען. בנוסף הוכח בפניי על פי גרסת הנתבע ועדותו של סגן פקיד ההסדר מר עדנאן זידאן (להלן: "מר זידאן") כי הנתבע פעל כדין וביושר במסגרת הליכי ההסדר ולא עלה בהתנהגותו חשד כלשהו לחוסר יושרה או מצג שווא כלשהו.

לסיכום, הנתבע בעדותו הותיר עליי רושם חיובי ואמין ואני מקבל את גרסתו במלואה וקובע אף על פיה כי לא התנהל בינו לבין התובע כל משא ומתן מסוג כלשהו אודות מכירת הדירה מושא המחלוקת. כמו כן הוכח כי התנהלותו של הנתבע לאורך כל הליכי ההסדר הייתה כדין, וכי ידיו היו נקיות לאורך כל הדרך ולא היו נגועות במעשים פסולים כלשהם כפי שטען התובע.

טענות התובע נגד פקיד ההסדר:
אומנם התובע במסגרת תביעתו לא טען במפורש כי פקיד ההסדר התרשל, אולם בסיכומיו טען במפורש כי פקיד ההסדר התרשל באי מסירת הודעה על הליכי ההסדר לתובע ו/או ברישום הדירה שלא כדין ולא על בסיס חוקי או עובדתי על שם הנתבע. התובע לא הסתפק בכך, ובמסגרת הסיכומים העלה לראשונה טענה חדשה שלא העלה קודם כלל וכלל, לפיה המדובר ברישום ראשון, ועל כן חובה על רשם המקרקעין לפעול בהתאם לתקנה 43 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב – 2011.

ראשית כל, טענה זו דינה להידחות על הסף כי המדובר בהרחבת חזית אסורה, מקום בו לא היה לה כל זכר בכתב התביעה. מכל מקום, אף לגופו של עניין דינה של טענה זו להידחות. בהקשר זה מקובלת עליי גרסת המדינה בסיכומיה כי הליך הרישום הראשון לפי סעיף 134 לחוק המקרקעין נעשה בקרקע שלא מתבצע בה הליך הסדר. ההליך נערך ביוזמתו של מי שמבקש לרשום על שמו על קרקע שרכש בה זכויות לפי דיני הקרקעות המהותיים. מר זידאן הבהיר סוגייה זו היטב עת שנשאל בחקירה נגדית על ידי ב"כ התובע מה זה רישום ראשון, והוא השיב: "רישום ראשון עושים אותו שאין הסדר בכלל, היום נגיד בכפר ריינה לדוגמה אין הסדר, יכול לבוא בן אדם ולהגיד אין הסדר בריינה אני רוצה לעשות רישום ראשון לחלקה שלי, זה מיני הסדר, זה נקרא רישום ראשון והוא נרשם בטאבו וזה לא אומר שהוא הוכחה חותכת לכאורה, לכאורה כמו רישום ישן זה רישום ראשון, הסדר זה הליך אחרי" (עמ' 3 לפרוט' שורות 20 – 24).
גרסה זו שמסר מר זידאן מקובלת עליי ועל פיה, לאור טענת המדינה, הנני דוחה את טענת התובע כי המדובר ברישום ראשון.

באשר לטענת התובע לעניין התרשלות פקיד ההסדר, אף טענה זו דינה להידחות מהטעמים הבאים:
כפי שהובהר בעמדה שהגישה המדינה בסיכומיה שמקובלים עליי, הרי פקודת ההסדר החלה בענייננו, מאפשרת לתקוף את החלטת פקיד ההסדר לפי שני מסלולים, המסלול האחד הוא לפי סעיף 59 לפקודה שעניינו תיקון לוח הזכויות – בשלב שלאחר פרסום לוח הזכויות ולפני רישום הזכויות, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשת תיקון תוך 3 חודשים מיום הצגת לוח הזכויות. המסלול השני הוא לפי סעיפים 93 – 97 לפקודה שעניינם כאמור תיקון פנקסי הזכויות. משמע, אחר הרישום בפנקסי המקרקעין לא ניתן עוד לעתור אלא על פי העילות המצומצמות המנויות בסעיפים 93 – 97 לפקודה בכפוף למגבלות הזמן על פי חוק התיישנות.
התובע כאמור טען כי הוא לא ידע כלל על הליכי ההסדר שהתקיימו, וכי פקיד ההסדר לא מסר לו הודעה על הליכי ההסדר ומכאן לא הייתה לו האפשרות לתקוף את הרישום באמצעות המסלול הראשון לפי סעיף 59 לפקודה, והוא נאלץ למעשה לנקוט במסלול השני והגיש את התביעה על פי סעיף 93 לפקודה שעניינה מרמה. גם טענה זו דינה להידחות. המדינה הגישה תעודת עובד ציבור אשר נערכה על ידי מר זידאן, בה פירט את הליכי פעולות ההסדר מהשלב הראשון של ההודעה על הסדר שפורסמה ביום 9/5/99 ועד סיום הליכי ההסדר עם פרסום לוח הזכויות ביום 31/10/07.
התובע לא הסתפק בתעודת עובד ציבור זו והזמין את מר זידאן למתן עדות. מר זידאן עמד איתן בחקירתו הנגדית ולא עלו כל סתירות או התחמקויות כלשהן ממתן תשובות ענייניות, נהפוך הוא, הוא הבהיר היטב ובאופן ברור את הליכי ההסדר.

מר זידאן הינו עד אובייקטיבי שאין לו כל עניין בתוצאות המשפט, אשר שימש שנים כסגן פקיד ההסדר, הוא אישית טיפל בהליכי ההסדר בגין החלקה מושא המחלוקת. על אף חקירתו הארוכה והמתישה, העדות שמסר בתעודה לא נסתרה.
בהינתן האמור, הנני קובע כי עדות מר זידאן הותירה עליי רושם חיובי ומהימן, והנני קובע על פי גרסתו שמסר הן בתעודה שהוגשה מטעם המדינה והן על פי עדותו מעל דוכן העדים כממצא עובדתי, כי פקיד ההסדר פעל כשורה וכדין לאורך כל הליכי ההסדר ופעולותיו לא היו נגועות באי סדרים או התרשלות כלשהי.

בהינתן האמור, הנני דוחה את כל הטענות שהעלה התובע כלפי פקיד ההסדר וקובע כי התובע לא הרים את הנטל הכבד המוטל על שכמו להוכחת עילת המרמה ככל שהיא קשורה לפקיד ההסדר.

8. בהינתן כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו ולא הוכיח את תביעתו על כל חלקיה, על כן הנני מורה על דחייתה.

9. התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, וכן סך של 10,000 ₪ לפקיד ההסדר, וזאת תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו סכומים אלה הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, א' כסלו תשפ"א, 17 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.

הוקלד ע"י ערין בראנסה